Dawonia GmbH

Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG

Grünwald

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022

des Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzerns

Inhaltsverzeichnis

1 Das Geschäftsjahr im Überblick

2 Geschäft und Rahmenbedingungen

2.1 Geschäftsmodell und Struktur

2.2 Ziele und Strategie

2.3 Unternehmenssteuerung

2.4 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

2.5 Branchenspezifische Rahmenbedingungen

2.6 Regionaler Wohnungsmarkt

3 Portfolio

3.1 Portfoliostruktur

3.2 Portfolioentwicklung

3.3 Investitionen und Immobilienprojekte

3.3.1 Gesamtinvestitionen in unsere Immobilienprojekte

3.3.2 Neubau- und Modernisierungsprojekte

4 Geschäfts- und Ertragsentwicklung

4.1 Ertragslage

4.2 Vermögens- und Kapitalstruktur

4.3 Finanzlage

5 Sonstige operative Entwicklungen im Geschäftsjahr 2022

6 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

7 Chancen- und Risikobericht

7.1 Chancen- und Risikomanagement

7.2 Gesamteinschätzung

7.3 Chancen und Risiken

8 Ausblick 2023

1 Das Geschäftsjahr im Überblick

Trotz vieler externer Einflüsse im Geschäftsjahr 2022, kann der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern (nachfolgend "Dawonia" oder "Konzern" genannt) auf ein erfolgreiches Jahr zurückblicken. Die weltweiten Entwicklungen - Zinsanstieg, hohe Inflationsraten, Ukraine-Krieg und die daraus folgende Energiekrise - führten im Jahr 2022 zu einem schwierigen Umfeld mit großem Einfluss auf viele Branchen und Volkswirtschaften. Nachdem der Immobilienmarkt der Corona-Krise weitgehend trotzen konnte, nehmen die oben genannten Faktoren jedoch großen Einfluss auf die Rahmenbedingungen in der Immobilienbranche, welchen sich auch die Dawonia stellen muss. So hat der seit Jahresbeginn 2022 innerhalb eines kurzen Zeitraums zu verzeichnende Zinsanstieg zu einer deutlich reduzierten Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage geführt. Die Situation der bereits in den Vorjahren zu verzeichnenden hohen Baupreissteigerungen hat sich durch die historisch hohe Inflationsrate weiter verschärft und kann sich durch steigende Energiepreise beschleunigen. Die steigenden Energiepreise führen zudem zu Herausforderungen und Risiken wie steigenden Gesamtbelastungen der Mieter. Unsere operativen Stärken ermöglichten es dem Konzern dennoch, auch im Jahr 2022 an die positiven Entwicklungen der Vorjahre anzuknüpfen und die operativ gesteckten Ziele zu erreichen. Auch die Bauprojekte konnten planmäßig umgesetzt werden.

Nachhaltigkeit ist eine der größten Herausforderungen für die Gesellschaft und Wirtschaft. Um die Basis für eine weitere erfolgreiche Zukunft zu legen, haben wir uns daher freiwillig einer ESG-Strategie unterworfen, u. a. mit dem Ziel, die für den Immobiliensektor notwendigen Maßnahmen zur Erreichung des Pariser Klimaabkommens umzusetzen. Unser Fokus lag im Berichtsjahr daher, neben den bereits zuvor beschriebenen Herausforderungen, auf der weiteren Konkretisierung des Maßnahmenplans zur Umsetzung der ESG-Strategie sowie der erfolgreichen Teilnahme am sog. GRESB-Rating, zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance.

Wesentliche Ereignisse des Geschäftsjahres 2022 in der Dawonia:

Die Dawonia erzielte im Geschäftsjahr 2022 ein Periodenergebnis in Höhe von 197,4 Mio. Euro, das um 228,1 Mio. Euro unter dem Vorjahresergebnis liegt (Vorjahr: 425,5 Mio. Euro). Der Rückgang ist überwiegend auf ein um 228,0 Mio. Euro geringeres Bewertungsergebnis der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zurückzuführen (Berichtsjahr: 123,0 Mio. Euro, Vorjahr: 351,0 Mio. Euro).

Das Veräußerungsergebnis der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nach Abzug der Transaktionskosten trägt mit 4,6 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro) zum Jahresergebnis bei.

Die Istmieten der Dawonia betragen im Geschäftsjahr 2022 173,7 Mio. Euro (Vorjahr: 168,3 Mio. Euro). Die durchschnittliche Sollmiete Wohnen pro Quadratmeter liegt zum Stichtag 31. Dezember 2022 bei 8,78 Euro (31. Dezember 2021: 8,42 Euro) und konnte damit um 4,3 % gesteigert werden.

Die flächenbezogene Leerstandsquote im Bereich Wohnen betrug bei der Dawonia 2,47 % zum 31. Dezember 2022 (31. Dezember 2021: 3,25 %) und bewegt sich damit um 0,78 %-Punkte unter dem Vorjahresniveau.

Die Net Tangible Assets (NTA) gemäß der European Public Real Estate Association (EPRA) betragen zum 31. Dezember 2022 3.872,1 Mio. Euro und liegen um 42,8 Mio. Euro über dem Vorjahreswert (31. Dezember 2021: 3.829,3 Mio. Euro).

Im Geschäftsjahr 2022 wurden 1.111 als Finanzinvestition gehaltene Wohnungen und Gewerbeeinheiten veräußert. Das Ergebnis hieraus trug nach Abzug der Transaktionskosten mit 4,6 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro) zum Ergebnis bei.

Im Frühjahr 2022 wurde ein schlüsselfertiger Ankauf in Hanau mit 105 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten fertiggestellt und in die Vermietung übergeben.

2 Geschäft und Rahmenbedingungen

2.1 Geschäftsmodell und Struktur

Die Dawonia ist mit einem Portfolio von 26.271 Wohnungen (Stand 31. Dezember 2022) einer der größten Wohnungsanbieter im süddeutschen Raum.

Den Schwerpunkt unserer Geschäftstätigkeit bilden die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum im mittleren und niedrigen Preissegment mit Fokus auf die Ballungszentren Süddeutschlands und die Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Rund 60,2 % der Wohnfläche der Immobilien entfällt Ende des Geschäftsjahres 2022 auf die Standorte München mit Umland, Nürnberg/Erlangen, Regensburg und Würzburg . Neben der Bewirtschaftung betreiben wir in einem gewissen Umfang den gezielten An- und Verkauf von Immobilien. Hierbei trägt das aktive Portfoliomanagement signifikant zur Wertschöpfung bei. Darüber hinaus schaffen wir zusätzlichen Wohnraum durch Neubau und setzen dabei verstärkt auf die Nachverdichtung innerhalb bestehender Quartiere.

Im Bereich des Neubaus beabsichtigt die Dawonia, sich zukünftig weiterhin im geförderten Mietwohnungsbau zu engagieren, um so einen wesentlichen Beitrag zum sozialverträglichen Wohnen und damit zur Wohnraumversorgung für Mieter mit mittlerem und geringerem Einkommen zu leisten.

Organisationsstruktur

Zum Konzern der Dawonia gehörten im Geschäftsjahr neben der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG als Hauptholdingsgesellschaft 17 Immobiliengesellschaften sowie weitere Zwischenholdings und Verwaltungsgesellschaften.

Die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG und die Dawonia Management GmbH übernehmen für die Konzerngesellschaften auf Grundlage einer Kooperationsvereinbarung Managementdienstleistungen. Die für die Immobiliengesellschaften erforderlichen Facilitymanagementleistungen erbringt die Dawonia Gebäudemanagement GmbH, sofern die Leistungen nicht auf externe Dienstleister ausgelagert sind. Die kaufmännischen und operativen Unternehmensfunktionen sind damit in den Managementgesellschaften zusammengefasst und ermöglichen standardisierte und effiziente Unternehmensprozesse.

Soweit die unmittelbare Mieterbetreuung keine Präsenz vor Ort erfordert, sind die Unternehmensfunktionen an den Standorten Grünwald und München konzentriert. Die Services für unsere Mieter werden zusätzlich über unsere weiteren Standorte Nürnberg, Regensburg und Würzburg gesteuert.

2.2 Ziele und Strategie

Der Fokus unserer Geschäftstätigkeit liegt in der effizienten Bewirtschaftung unseres Immobilienbestands und in der Bereitstellung von hochwertigem und bezahlbarem Wohnraum mit Schwerpunkt auf die süddeutschen Ballungszentren.

Diese Ziele erreichen wir über die Ausrichtung an drei strategischen Zielsetzungen:

1. Konzentration auf die Kernkompetenzen: Wir konzentrieren uns auf unseren Kernkompetenz im Bereich des wohnungswirtschaftlichen Asset- und Propertymanagements mit der Fokussierung auf hochwertigen Wohnraum im mittleren und niedrigen Preissegment. Wir managen unsere Immobilien mit einem ganzheitlichen Ansatz, d. h. wir berücksichtigen dabei alle wesentlichen Bereiche der Wertschöpfungskette.

2. Regionale Fokussierung auf Süddeutschland: Hierbei setzen wir bei unseren Aktivitäten auf die süddeutschen Metropolen und Regionen mit positiver Entwicklungsprognose. Dazu nutzen wir unsere im Rahmen unserer langjährigen Erfahrung erworbene Marktkenntnis, die die Dawonia in mehr als acht Jahrzehnten aufgebaut hat. Durch die unmittelbare Betreuung unserer Immobilien kennen wir die lokalen Besonderheiten und Entwicklungen, sodass wir uns jederzeit auf die sich verändernden Marktbedingungen einstellen können.

3. Portfoliooptimierung: Durch laufende Instandhaltung/Modernisierung, Neubau, An- und Verkauf verbessern wir kontinuierlich die Qualität unseres Portfolios und bauen die Wert- und Ertragsbasis stetig aus.

Im Rahmen unseres aktiven Portfoliomanagements prüfen wir unter Einsatz IT-gestützter Portfoliomanagementsysteme die einzelnen Immobilien unseres Bestands auf ihre Wert- und Ertragsentwicklungsmöglichkeiten. Wesentliche Zielsetzung dieser Analysen ist eine optimale Investitionssteuerung in solche Liegenschaften mit bestmöglichem Wert- und Ertragswachstum.

Der Zukauf von geeigneten Wohnungsbeständen wird daneben weiter forciert, ebenso die Errichtung von Neubauten und die Ausschöpfung von Baurechtsreserven auf eigenen Grundstücken.

2.3 Unternehmenssteuerung

Grundlage der Steuerung ist ein regelmäßiges Reporting

Die Unternehmenssteuerung der Dawonia orientiert sich an immobilienwirtschaftlichen und operativen Zielgrößen. Sie erfolgt über eine regelmäßige Analyse der Kennzahlen, eine monatliche Berichterstattung, regelmäßig fortgeschriebene Forecasts und quartalsweise erstellte Zwischenberichte. Damit wird die Entwicklung des Konzerns durch die Unternehmensführung laufend analysiert. Dies ermöglicht eine frühzeitige Identifizierung von Chancen und Risiken und ein zeitnahes Agieren.

Orientierung an betriebswirtschaftlichen und immobilienspezifischen Kennzahlen

Im Rahmen der betriebswirtschaftlichen Steuerung orientiert sich der Konzern hinsichtlich der Ertragslage an den klassischen Unternehmenskennzahlen mit immobilienwirtschaftlicher Relevanz. Dieses ist auf der Ertragsebene das EBT vor Bewertungs- und Verkaufsergebnis.

Auf der Finanzseite betrachten wir überwiegend liquiditätsorientierte Kennzahlen beziehungsweise den Cashflow aus der operativen sowie aus der Finanzierungs- und Investitionstätigkeit. Darüber hinaus analysieren wir spezifische immobilienwirtschaftliche Kennzahlen. Das sind insbesondere

Im operativen Geschäft orientiert sich der Konzern an klassischen wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen. Dies sind vor allem die Miete pro Quadratmeter sowie der Vermietungsgrad bzw. die Leerstandsquote.

Als wesentliche nicht-monetäre Zielgröße, die nicht zur Steuerung verwendet wird, spielt die Mieterzufriedenheit eine wichtige Rolle im Konzern. Wir betrachten sie als eine entscheidende Voraussetzung für unsere moderate Mieterfluktuation sowie die dauerhaft hohen Vermietungsquoten.

2.4 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nachdem sich die Wirtschaft im Jahr 2021 trotz der Coronajahre 2020 und 2021 deutlich erholen konnte, steht die EU-Wirtschaft im Jahr 2022 aufgrund der Ukraine-Krise neuen Herausforderungen gegenüber. Nach Jahren einer längeren und robusten Expansion zeigt sich ein geringeres Wachstum sowie hohe eine Inflation.

Die Wirtschaftsleistung konnte im Jahr 2021 um 2,7 % gesteigert werden; dies lag weiterhin unter Vorkrisenniveau. Im Jahr 2022 liegt das Bruttoinlandsprodukt aufgrund der oben genannten Faktoren nur noch um 1,9 % über dem Vorjahreswert.

Nach rund 15 zurückliegenden Jahren mit Inflationsraten in Deutschland zwischen 1,1 % und 1,8 %, liegt die Inflationsrate, gemessen am nationalen Verbrauchpreisindex (VPI), im Jahresdurchschnitt 2022 bei 7,9 %. Im Laufe des Jahres 2022 lagen die Raten teilweise im zweistelligen Bereich. Hauptursachen hierfür sind insbesondere die seit Beginn des Ukrainekriegs gestiegenen Preise bei Energieprodukten. Daneben sind auch die Preise für Nahrungsmittel kenntlich gestiegen.

Um die steigende Inflation einzudämmen, wurde im Jahr 2022 durch die Europäische Zentralbank (EZB) erstmalig seit rund zehn Jahren der Leitzins angehoben. Das anhaltende niedrige Zinsniveau hat damit ein Ende gefunden und nimmt starken Einfluss auf die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Insbesondere ist ein Anstieg der Kosten zur Kapitalbeschaffung zu sehen. Dies macht eine regelmäßige Neueinschätzung hinsichtlich der Kapitalbeschaffung- und Allokation notwendig.

Auch der Arbeitsmarkt konnte sich 2021 bereits nach der Corona-Krise wieder erholen. In 2022 zeigte sich der Arbeitsmarkt in Deutschland weiterhin robust. Dies gilt trotz der oben genannten gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen sowie einem Flüchtlingszuwachs aus der Ukraine. Die Arbeitslosigkeit ist im Vorjahresvergleich (Jahresdurchschnitt) um 195.000 auf 2.418.000 Personen gesunken.

2.5 Branchenspezifische Rahmenbedingungen

Im Geschäftsjahr 2022 ist das Transaktionsvolumen des Immobilien-Investmentmarktes im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 40 % rückläufig. Das Gesamtinvestitionsvolumen liegt dabei bei rund 67,0 Mrd. Euro, nach 113,8 Mrd. Euro im vorangegangenen Geschäftsjahr. Rund 20 % des Volumens im Jahr 2021 betrafen die Übernahme der Deutschen Wohnen durch die Vonovia. Das um diesen Sondereffekt bereinigte Transaktionsvolumen betrug 90,3 Mrd. Euro. Insbesondere die Zinsentwicklung spielte im Geschäftsjahr eine große Rolle und führte zu einer rückläufigen Nachfrage nach Kapitalmarktimmobilien. Die Entwicklungen der Energiepreise führten hingegen zu einer hohen Nachfrage nach Investitionen im Bereich der energetischen Sanierung.

Die Immobilienbranche ist stark abhängig vom Zinsniveau und den Entwicklungen auf dem Kapitalmarkt. Bereits im Jahr 2022 sind die Bauzinsen stark gestiegen. Im Geschäftsjahr 2022 ist ein Anstieg auf zwischen 3,5 % und 4,0 % zu verzeichnen.

Daneben nimmt die Inflation starken Einfluss auf die Bau- und Immobilienbranche. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes (Destatis) sind die Preise für den Neubau von konventionell gefertigten Wohngebäuden in Deutschland stark gestiegen. Dabei liegt der Anstieg im November 2022 bei 16,9 % gegenüber November 2021.

Die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen sank in Deutschland im Zeitraum Januar bis September 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 3,7 %. Genehmigt wurden in diesem Zeitraum damit 272.054 Wohnungen.

Steigende Zinsen und der damit einhergehende Nachfragerückgang wirken sich auf die Preise aus. In Deutschland sind die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) gemäß Statistischem Bundesamt im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 10,2 %, im 3. Quartal 2022 um durchschnittlich 4,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Dies ist die geringste Veränderungsrate seit dem 3. Quartal 2015. Im 3. Quartal 2022 zeigte sich bereits ein Preisrückgang um 0,4 % im Vergleich zum Vorquartal. Dieser Trend setzte sich im 4. Quartal 2022 fort, sodass hier bereits ein Rückgang der Angebotspreise um 2,4 % bei Wohnungen bzw. 1,9 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern zum Vorquartal zu verzeichnen sind.

So sind in 2022 stark rückläufige Preisanstiege im Vergleich zum Vorjahr bis hin zu Preisrückgängen im Jahresverlauf zu sehen.

2.6 Regionaler Wohnungsmarkt

Nachdem in den zwei vorangegangenen Geschäftsjahren die bayerische Wirtschaft durch die Corona-Pandemie beeinflusst war, wurde sie - wie auch die Gesamtwirtschaft - von der Ukraine-Krise und ihren Folgen getroffen.

Wie in Gesamtdeutschland entwickelte sich die Zahl der Arbeitslosen im Jahresdurchschnitt dennoch positiv. Hier lag die Quote in Bayern bei 3,1 % (Vorjahr: 3,5 %). Der Stand Dezember 2022 ist im Vergleich zum Vorjahresmonat mit 3,1 % leicht um 0,2 %-Punkte angestiegen. Ohne die Registrierung ukrainischer Geflüchteter seit Juni 2022 würde es sich dagegen auch für diesen Zeitraum um einen Rückgang der Arbeitslosigkeit handeln.

Die Nachfrage am Immobilien-Mietmarkt nimmt weiter zu; viele Menschen können sich den Kauf nicht mehr leisten. Im 3. Quartal 2022 lagen die Angebotsmieten für Wohnungen in der bayerischen Landeshauptstadt bei durchschnittlich 18,13 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg in Höhe von 4,7 % im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht.

Auch 2022 gab es einen Mietpreisrückgang bei den Gewerbeflächen im Einzelhandel. Hier entsteht jedoch ein uneinheitliches Bild zwischen den Top-7-Städten - Preissteigerungen, Stagnation, deutliche Preisrückgänge. 2022 konnte die Main-Metropole Frankfurt, München als teuerste Stadt im Segment "Geschäftskerne 1-a-Lagen" ablösen.

3 Portfolio

3.1 Portfoliostruktur

Die Entwicklung am bundesdeutschen Wohnungsmarkt war wie in den vergangenen Jahren geprägt durch eine angespannte Wohnungssituation mit starken Mietsteigerungen in den Ballungszentren. Dem gegenüber verloren Standorte mit negativer demografischer Entwicklung und geringerer Kaufkraft weiter an Attraktivität, was sich in stagnierenden Mieten und rückläufiger Mieternachfrage widerspiegelte. Wie bereits in den Vorjahren, war diese Entwicklung auch im süddeutschen Raum festzustellen, wo sich die Ballungszentren München und Umland, Nürnberg/Erlangen, Regensburg sowie Würzburg immer weiter von schwächeren Regionen absetzten. Die Dawonia verfolgt seit mehreren Jahren durch ein aktives Portfoliomanagement die Strategie der Konzentration des Wohnungsbestands an diesen Ballungszentren.

Nachdem sich in den Vorjahren der Zuzug etwas reduziert hat, folgte 2022 ein starkes Wachstum der Bevölkerungszahlen in Bayern. Bereits im 1. Quartal 2022 war der Anstieg der Einwohner mit einem Plus von rd. 93.000 Personen über dem Wert der beiden vorangegangen Jahre zusammen. Im 1. Halbjahr betrug der Zuwachs bereits 154.000 Personen. Einen vergleichbaren Anstieg hat es seit der regelmäßigen Bekanntgabe der Zahlen nicht gegeben. Der Anstieg wird als direkte Folge des Ukraine-Kriegs gesehen. So befindet sich die Bevölkerungszahl weiterhin auf Wachstumskurs.

Die Bevölkerungsprognosen gehen für Bayern weiterhin von einer Steigerung in Höhe von 3,9 % bzw. 518.000 Personen bis 2040 aus. Dies ist insbesondere durch Wanderungsgewinne begründet. Bei der regionalen Entwicklung wird es zu Unterschieden kommen. In großen Städten und angrenzenden Landkreisen wird es ein überdurchschnittliches Wachstum geben; in anderen ländlicheren Regionen können die Einwohnerzahlen stagnieren oder sinken.

Mit 60,2 % Wohnflächenanteil in den bayerischen Ballungszentren, verfügt die Dawonia über ein einzigartiges Wohnungsportfolio in Süddeutschland.

^* Umland München beinhaltet die Landkreise München, Dachau, Ebersberg, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg.

^* Istmieten vor Konsolidierung aus Wohnen, Gewerbe, Parken und Sonstigen Erlöseinnahmen im Geschäftsjahr 2022.

^** Umland München beinhaltet die Landkreise München, Dachau, Ebersberg, Freising, Fürstenfeldbruck und Starnberg.

Abbildung: Übersicht der Top 10 Standorte der Dawonia zum 31. Dezember 2022

Wohnungsbestand

Das Immobilienportfolio der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfasste zum 31. Dezember 2022 insgesamt 26.271 Wohnungen (31. Dezember 2021: 27.041). Die Wohnfläche betrug 1.628.833 m ² (31. Dezember 2021: 1.667.825 m ²).

Der Anteil an geförderten Wohnungen im Konzern-Portfolio lag bei rund 28,4 % im Geschäftsjahr 2022 und bewegt sich damit auf Vorjahresniveau (Vorjahr: 28,5 %). Der Konzern leistet damit einen wichtigen Beitrag zur Bereitstellung von bezahlbarem und hochwertigem Wohnraum im vorgenannten Segment.

Die Anzahl der Gewerbeeinheiten betrug zum Jahresende 259 Einheiten (31. Dezember 2021: 261 Einheiten) und hat damit eine untergeordnete Bedeutung im Konzern. Die Gewerbefläche betrug 34.212 m ²(31. Dezember 2021: 33.922 m ²).

3.2 Portfolioentwicklung

Aktives Portfoliomanagement

Die nachfolgende Abbildung gibt einen Überblick über die Veränderungen des Bestandsportfolios im Geschäftsjahr 2022.

Abbildung: Überblick über die Entwicklung des Wohnungsbestandes der Dawonia im Geschäftsjahr 2022

Die Zugänge aus dem Ankauf betreffen den Ankauf in Hanau mit 105 Wohnungen. Die Zugänge aus Neubau betreffen die Quartiersentwicklung in Erlangen mit 108 Wohneinheiten, ein Projekt in Nürnberg (sog. Tafelgelände) mit 116 Wohneinheiten sowie acht Wohnungen in München.

Insgesamt wurden 2022 1.107 Wohnungen und vier Gewerbeeinheiten veräußert, wovon 1.025 Wohnungen und alle Gewerbeeinheiten auf Blockverkäufe entfallen. Im Einzelverkauf wurden 82 Wohnungen veräußert. Die hieraus in Summe erzielten Verkaufspreise beliefen sich auf insgesamt 172,1 Mio. Euro.

Abbildung: Überblick über die Verkaufstransaktionen der Dawonia im Geschäftsjahr 2022

Des Weiteren wurden Verkäufe von zwei Wohnungen zum 31. Dezember 2022 bereits notariell beurkundet, während der wirtschaftliche Übergang auf die Käufer im Geschäftsjahr 2023 erfolgen wird.

Umfangreiche Projektentwicklungen

Der Fokus der Aktivitäten lag im Geschäftsjahr 2022 auf der Entwicklung von Nachverdichtungspotenzialen im Rahmen von Quartiersentwicklungen. In unseren Quartieren in Erlangen (Jaminpark und Isarring) sowie München (Dülferanger) errichtet die Dawonia bis Ende 2025 rund 750 weitere Wohneinheiten. Weitere Projektentwicklungen inkl. Modernisierung, Aufstockung und Neubau auf eigenen Bestandsgrundstücken sind in Vorbereitung.

Verkehrswert des Portfolios beträgt 5,4 Mrd. Euro

Der Immobilienbestand der Dawonia wird quartalsweise bewertet. Die Bewertung des Immobilienbestands zum 31. Dezember 2022 wurde durch einen externen Gutachter bestätigt. Der Verkehrswert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) im Konzern, einschließlich der zur Veräußerung gehaltenen Bestandsimmobilien (IFRS 5), belief sich zum 31. Dezember 2022 auf 5.374,2 Mio. Euro. Damit stieg der Verkehrswert, trotz der getätigten Verkäufe, gegenüber dem Vorjahreswert von 5.285,0 Mio. Euro um 89,2 Mio. Euro bzw. 1,69 %. Dieser Wert ergibt sich insbesondere aus einem positiven Bewertungsergebnis der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (IAS 40) von 123,0 Mio. Euro (31. Dezember 2021: 351,0 Mio. Euro).

Die positive Wertentwicklung im Geschäftsjahr 2022 resultiert aus einer positiven Marktentwicklung im ersten Halbjahr, mit einem gesunkenen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz sowie einem weiterhin positiven Marktmietwachstum. Die steigende Zinsentwicklung im zweiten Halbjahr spiegelt sich in einem leicht gestiegenen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz zum Jahresende wider und führt im Vergleich zum Vorjahr zu einem deutlich geringeren Bewertungsergebnis.

3.3 Investitionen und Immobilienprojekte

3.3.1 Gesamtinvestitionen in unsere Immobilienprojekte

In der Dawonia wurden im Geschäftsjahr 2022 46,3 Mio. Euro (Vorjahr: 51,9 Mio. Euro) für Instandhaltung und aufwandswirksame Modernisierungsmaßnahmen sowie 16,8 Mio. Euro (Vorjahr: 15,6 Mio. Euro) für aktivierungspflichtige Investitions- und Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet. Die Investitionen für Instandhaltungen und aufwandswirksame Modernisierungsmaßnahmen und für aktivierungspflichtige Investitions- und Modernisierungsmaßnahmen betrugen damit 63,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2022 (Vorjahr: 67,5 Mio. Euro). Dies entspricht einem Instandhaltungs- und Modernisierungsvolumen von 37,92 Euro pro Quadratmeter (Vorjahr: 39,66 Euro pro Quadratmeter).

Die Investitionen des Konzerns in den Neubau/Neuerwerb betrugen 111,5 Mio. Euro (Vorjahr: 122,5 Mio. Euro).

Die Gesamtinvestitionen des Konzerns betrugen im Geschäftsjahr 2022 174,6 Mio. Euro (Vorjahr: 190,0 Mio. Euro).

3.3.2 Neubau- und Modernisierungsprojekte

Wertorientiertes Wachstum ist eines der Kernziele der Dawonia. Um dies zu erreichen, führen wir kontinuierlich Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen durch. Mit unseren Neubau- und Nachverdichtungsprojekten schaffen wir kontinuierlich neuen Wohnraum. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Qualität, Werthaltigkeit und Attraktivität unseres Portfolios nachhaltig zu verbessern.

Insgesamt zeigt sich aufgrund von Materialpreissteigerungen, Personalengpässen und Lieferschwierigkeiten ein angespanntes Marktumfeld im Baugewerbe. Die Umsetzung der einzelnen Bauprojekte wird daher laufend auf ihre Wirtschaftlichkeit hin überprüft.

Unsere Schwerpunkte der Baumaßnahmen lagen auch im Jahr 2022 in München, Erlangen und Nürnberg. Die für das Jahr 2022 vorgesehenen Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung konnten von der Dawonia planmäßig fort- bzw. umgesetzt werden.

Von den Ankaufs- und Neubauprojekten wurden im Jahr 2022 insgesamt 329 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten in die Vermietung übergeben; dabei handelt es sich um die Projekte in Hanau, Erlangen und Nürnberg.

In der Isarstraßein Erlangen entstehen in mehreren Bauabschnitten 210 neue Wohneinheiten, von denen ca. 25 % als EOF-Wohnungen realisiert werden. Im Hochhaus (Haus C) befindet sich eine Kinderkrippe. Die Fertigstellung des Haus C ist bis Sommer 2023 geplant. Das Parkhaus wurde bereits im Geschäftsjahr 2019 fertiggestellt und in Betrieb genommen. Die Häuser D und E sowie A und B konnten im Geschäftsjahr 2022 wie geplant fertiggestellt werden. Hierbei handelt es sich um 56 frei finanzierte und 52 geförderte Wohneinheiten.

In Erlangen - Jaminpark - zwischen Nürnberger Straße, Paul-Gossen-Straße und Stintzingstraße erstreckt sich eine große Wohnanlage, welche im langjährigen Besitz der Dawonia ist. Um den Bestand, der Großteils aus den 50er Jahren stammt, zeitgemäßer und moderner zu gestalten und gleichzeitig der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in Erlangen mit neuen Wohnungen zu begegnen, wird in dieser Wohnanlage eine Großmodernisierung mit Nachverdichtung umgesetzt. Es entsteht eine zusätzliche Geschossfläche von rund 58.500 m ² bzw. mit ca. 637 zusätzlichen Wohnungen und einer Kita. Hiervon entfallen ca. 25 % auf EOF-Wohnungen mit einer Geschossfläche von mindestens 16.311 m ². Der Baubeginn erfolgte bereits im Juni 2017 und wird in mehreren Bauabschnitten umgesetzt. Von den rd. 637 zu erstellenden Wohnungen wurden 179 freifinanzierte Wohnungen und 74 EOF Wohnungen bereits bis Ende 2021 fertiggestellt. Aktuell laufen die baulichen Maßnahmen in den Bauabschnitten WA5 (84 freifinanzierte Wohnungen und 84 EOF Wohnungen) und WA1 (152 freifinanzierte Wohnungen und eine zweigruppige KITA). Die Fertigstellung ist für das zweite (WA5) und dritte Quartal 2023 (WA1) geplant. Die Planungen für die Bauabschnitte WA 7 und WA 3.2 (Punkthäuser) sind 2022 fortgeschritten, sodass der Bau in 2023 beginnen kann. Die Gesamtfertigstellung für das gesamte Quartier Jaminpark ist für Ende 2025 angedacht.

In München entsteht im Rahmen des Projekts "Am Dülferanger" zwischen Link-, Harpprecht-, Dülfer- und Schleißheimer Straße neuer Wohnraum. Hier sind ca. 250 neue Wohnungen, vier Gewerbeeinheiten und eine Kita geplant, wovon ca. ein Drittel öffentlich geförderter Wohnraum sein wird. Zudem werden die Bestandsgebäude im Areal umfassend modernisiert. Außerdem werden die Außenanlagen aufgewertet. Die Bezugsfertigkeit für die ersten 21 frei finanzierten Neubauwohnungen ist für das zweite Quartal 2023 geplant. Die Bestandsbebauung mit rund 400 Wohnungen bleibt weitestgehend erhalten. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 geplant.

An unserem zweitgrößten Standort Nürnberg wurde bereits im Jahr 2017 im Stadtteil Schoppersdorf - auf dem sogenannten Tafelgelände - ein Grundstück erworben. Hier war geplant bis Ende 2022 ca. 378 neue Wohnungen für die Mieter der Dawonia zu erbauen, hiervon ca. 40 % EOF-Wohnungen. Darüber hinaus sollten zwei Tiefgaragen mit 231 Stellplätzen und zehn Gewerbeeinheiten entstehen. Im Jahr 2022 (sowie einzelne Abschnitte bereits in 2021) konnten bis auf den Bauabschnitt Haus L alle Bauabschnitte fertiggestellt und vermietet werden. Bei den bereits fertiggestellten Häusern handelt es sich um 181 frei finanzierte und 128 geförderte Wohneinheiten, darüber hinaus konnten sieben Gewerbeeinheiten bis Ende 2022 fertiggestellt werden.

Bei den letzten Wohn- und Gewerbeeinheiten, die derzeit im Tafelgelände im Haus L realisiert werden, verbleibt es voraussichtlich beim geplanten Fertigstellungstermin Anfang 2024.

Für das Projekt Hubland I in Würzburg wurde Anfang 2022 die Baugenehmigung erteilt. Das Projekt Hubland II in Würzburg konnte mit positivem Ergebnis bei der Kommission für Stadtgestaltung und Architektur in Würzburg im Jahr 2021 vorgestellt werden. Die Einreichung des Bauantrags ist für dieses Projekt Anfang 2023 vorgesehen. Zudem wurden für das Projekt Neutraubling in der Bayerwaldstraße die Baugenehmigung erteilt. Es erfolgte der Abbruch des Bestandsgebäudes, sodass mit der Baugrube begonnen werden konnte. Bei diesen Projekten in Würzburg und in Neutraubling sind insgesamt ca. 192 freifinanzierte Wohnungen für die kommenden Jahre in Planung.

Des Weiteren konnte der schlüsselfertige Ankauf Hanau II im Frühjahr 2022 mit 105 frei finanzierten Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten fertiggestellt werden.

Darüber hinaus wird die Dawonia in Pentling bei Regensburg zu Ende des ersten Quartals 2023 insgesamt 51 Wohnungen (23 EOF Wohnungen und 28 freifinanzierte Wohnungen) an unsere Mieter übergeben.

Unsere Modernisierungs- und Nachverdichtungsmaßnahmen werden wir auch in den kommenden Geschäftsjahren weiterführen. So ist in der Berliner-Schinkel-Straße in München eine energetische Modernisierung und ein Dachgeschossausbau mit 11 neuen Wohnungen im Jahr 2022 gestartet. Die Fertigstellung ist für Ende 2024 geplant. Darüber hinaus werden wir bis Ende 2023 auch größere energetische Sanierungen einschließlich Gebäudehüllen in München, Dachau und in Landshut realisieren.

Unserem Engagement im Neubaubereich werden wir treu bleiben; so werden wir weiterhin im freifinanzierten als auch im geförderten Wohnungssegment investieren.

4 Geschäfts- und Ertragsentwicklung

4.1 Ertragslage

Erneut positives Jahresergebnis

Trotz vieler externe Einflüsse im Geschäftsjahr 2022, kann die Dawonia auf ein erfolgreiches Jahr zurückblicken. Die für das Geschäftsjahr 2022 gesteckten Ziele wurden weitgehend erreicht bzw. übertroffen. So liegen die Istmieten bei 173,7 Mio. Euro und bewegen sich damit leicht oberhalb des prognostizierten Wertes von rund 171,5 Mio. Euro. Das EBT vor Bewertungs- und Verkaufsergebnis liegt ebenfalls mit 66,4 Mio. Euro oberhalb des für das Jahr 2022 prognostizierten Wertes von rund 62,2 Mio. Euro und übertrifft damit die gesteckten Ziele für das Jahr 2022.

Der Konzern hat im Geschäftsjahr 2022 ein Periodenergebnis in Höhe von 197,4 Mio. Euro erzielt, das damit um 228,1 Mio. Euro unterhalb des Vorjahreswertes liegt (Vorjahr: 425,5 Mio. Euro). Das Periodenergebnis ist im Wesentlichen durch das Bewertungsergebnis in Höhe von 123,0 Mio. Euro (Vorjahr: 351,0 Mio. Euro), das Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien mit 4,6 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro) und die konstanten Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung geprägt. Das im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Periodenergebnis ist insbesondere auf das geringe Bewertungsergebnis der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien zurückzuführen.

Abbildung: Darstellung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung der Dawonia für die Geschäftsjahre 2022 und 2021

Die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung des Konzerns betragen im Geschäftsjahr 2022 234,4 Mio. Euro und bewegen sich damit um 6,9 Mio. Euro über dem Vorjahreswert von 227,5 Mio. Euro. Die Steigerung ist größtenteils auf die gestiegenen Istmieten zurückzuführen, die sich für das Geschäftsjahr 2022 auf 173,7 Mio. Euro belaufen (Vorjahr: 168,3 Mio. Euro). Das bedeutet einen Anstieg für die Istmieten um 5,4 Mio. Euro, bzw. 3,21 %.

Die durchschnittliche Sollmiete Wohnen beträgt zum Stichtag 31. Dezember 2022 insgesamt 8,78 Euro pro Quadratmeter (31. Dezember 2021: 8,42 Euro pro Quadratmeter).

Die flächenbezogene Leerstandsquote im Bereich Wohnen beträgt zum 31. Dezember 2022 bezogen auf die gesamte Wohnfläche 2,47 % (31. Dezember 2021: 3,25 %) und bewegt sich damit unter dem Vorjahresniveau.

In 2022 konnten Verkaufspreise in Höhe von 172,1 Mio. Euro (Vorjahr: 153,9 Mio. Euro) erzielt werden. Aus der Veräußerung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ergibt sich für das Geschäftsjahr 2022 ein Veräußerungsergebnis von 6,5 Mio. Euro (Vorjahr: 13,1 Mio. Euro inkl. Veräußerung von Vorratsimmobilien). Unter Abzug der Transaktionskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien beträgt das Gesamtergebnis aus der Veräußerung von Immobilien 4,6 Mio. Euro (Vorjahr: 9,1 Mio. Euro).

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen belaufen sich auf 126,8 Mio. Euro (Vorjahr: 115,0 Mio. Euro) und beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen für Betriebs- und Heizkosten inklusive Grundsteuer in Höhe von 75,3 Mio. Euro (Vorjahr: 58,3 Mio. Euro), Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 46,3 Mio. Euro (Vorjahr: 51,9 Mio. Euro) sowie sonstige Aufwendungen der Hausbewirtschaftung in Höhe von 4,4 Mio. Euro (Vorjahr: 4,7 Mio. Euro).

Der Personalaufwand liegt mit 30,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2022 um 2,9 Mio. Euro über den entsprechenden Aufwendungen des Vorjahreszeitraums (Vorjahr: 28,0 Mio. Euro).

Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen im Geschäftsjahr 2022 8,6 Mio. Euro (Vorjahr: 11,4 Mio. Euro). Im Geschäftsjahr 2022 sind hier insbesondere 4,0 Mio. Euro Erträge aus Tilgungszuschüssen enthalten. Daneben beinhalten die sonstigen betrieblichen Erträge im Geschäftsjahr unter anderem 0,9 Mio. Euro Erträge aus Versicherungsentschädigungen und Schadensersatz (Vorjahr: 1,5 Mio. Euro), 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,9 Mio. Euro) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Ausbuchung von Verbindlichkeiten und 0,4 Mio. Euro (Vorjahr: 0,6 Mio. Euro) Erträge aus früheren Jahren. Im vergangenen Jahr waren darüber hinaus 2,9 Mio. Euro Erträge aus dem Abgang von Heizanlagen, 1,6 Mio. Euro Erträge aus Nachbesserungsansprüchen, 1,0 Mio. Euro aus einem Vergleichsanspruch sowie 0,6 Mio. Euro Erträge für die Einräumung eines Wohnungsbelegungsrecht, enthalten.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betragen 12,1 Mio. Euro (Vorjahr: 9,6 Mio. Euro) und beinhalten im Wesentlichen Aufwendungen aus Prüfungs- und Beratungskosten in Höhe von 3,4 Mio. Euro (Vorjahr: 3,3 Mio. Euro), Aufwendungen aus Anlagenabgängen in Höhe von 2,0 Mio. Euro (Vorjahr: 0,5 Mio. Euro), personalnahen Betriebsaufwand mit 1,5 Mio. Euro (Vorjahr: 1,5 Mio. Euro), 1,8 Mio. Euro Aufwendungen für IT-Infrastruktur (Vorjahr: 1,6 Mio. Euro) sowie 1,0 Mio. Euro (im Vorjahr: 1,0 Mio. Euro) sonstigen Verwaltungsaufwand.

Das Bewertungsergebnis der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien beläuft sich im Geschäftsjahr 2022 auf 123,0 Mio. Euro und bewegt sich damit um 228,0 Mio. Euro unter dem Vorjahreswert von 351,0 Mio. Euro.

Die positive Wertentwicklung im Geschäftsjahr 2022 resultiert aus einer positiven Marktentwicklung im ersten Halbjahr, mit einem gesunkenen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz sowie einem weiterhin positiven Marktmietwachstum. Die steigende Zinsentwicklung im zweiten Halbjahr spiegelt sich in einem leicht gestiegenen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz zum Jahresende wider und führt im Vergleich zum Vorjahr zu einem deutlich geringeren Bewertungsergebnis.

Das Finanzergebnis ist von minus 23,1 Mio. Euro im Vorjahr auf minus 23,4 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2022 gestiegen. Der leichte Anstieg ist unter anderem durch gestiegene Finanzschulden begründet. Die gestiegenen Zinsaufwendungen bei der Objektfinanzierung werden teilweise durch gesunkene Aufwendungen aus Vorfälligkeitsentschädigungen kompensiert.

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) beträgt 194,0 Mio. Euro und bewegt sich damit unterhalb dem Vorjahreswert (Vorjahr: 423,8 Mio. Euro). Der Rückgang ist hauptsächlich durch das um 228,0 Mio. Euro gesunkene Bewertungsergebnis der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien und das um 4,5 Mio. Euro gesunkene Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien begründet.

Das EBT vor Bewertungsergebnis und Verkaufsergebnis liegt bei 66,4 Mio. Euro (Vorjahr: 63,7 Mio. Euro) und damit um 2,7 Mio. Euro oberhalb des Vorjahreswertes.

Die Ertragsteuern in Höhe von 3,4 Mio. Euro (Vorjahr: 1,8 Mio. Euro) enthalten laufende Steueraufwendungen von 2,8 Mio. Euro (Vorjahr: 2,8 Mio. Euro), periodenfremde Steueraufwendungen von 0,2 Mio. Euro (Vorjahr: Steuerertrag 0,3 Mio. Euro) sowie latente Steuererträge in Höhe von 6,4 Mio. Euro (Vorjahr: 4,3 Mio. Euro).

Abbildung: Darstellung des sonstigen Ergebnisses der Dawonia für die Geschäftsjahre 2022 und 2021

Die unrealisierten Gewinne aus derivativen Finanzinstrumenten in Höhe von 6,6 Mio. Euro (Vorjahr: 2,9 Mio. Euro) resultieren aus der Erhöhung der Zinsen am Kapitalmarkt.

4.2 Vermögens- und Kapitalstruktur

Abbildung: Darstellung der Vermögens- und Kapitalstruktur der Dawonia für die Geschäftsjahre 2022 und 2021

Konzernbilanzsumme um 96,9 Mio. Euro gestiegen

Die Bilanzsumme der Dawonia ist um 96,9 Mio. Euro auf 5.602,7 Mio. Euro zum 31. Dezember 2022 angestiegen und liegt damit über dem Vorjahreswert von 5.505,8 Mio. Euro.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellen mit 5.372,9 Mio. Euro (Vorjahr: 5.240,4 Mio. Euro) bzw. 95,9 % (Vorjahr: 95,2 %) den wesentlichen Anteil an der Bilanzsumme dar. Trotz der getätigten Verkäufe ergibt sich ein Anstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um 132,5 Mio. Euro, der vor allem auf das positive Bewertungsergebnis zurückzuführen ist.

Die kurzfristigen Vermögenswerte betragen zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2022 190,6 Mio. Euro (Vorjahr: 231,0 Mio. Euro), davon entfallen 154,1 Mio. Euro (Vorjahr: 160,4 Mio. Euro) auf liquide Mittel und 1,4 Mio. Euro (Vorjahr: 44,7 Mio. Euro) auf zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte.

Das Eigenkapital des Konzerns beträgt 3.784,1 Mio. Euro und liegt damit um 51,3 Mio. Euro höher als im Vorjahr (31. Dezember 2021: 3.732,8 Mio. Euro). Die Veränderung des Eigenkapitals ergibt sich hauptsächlich durch das positive Konzernperiodenergebnis in Höhe von 197,4 Mio. Euro und der für das Geschäftsjahr 2021 erfolgten Gewinnentnahme. Die Eigenkapitalquote hat sich zum 31. Dezember 2022 um 0,3 %-Punkte auf 67,5 % gegenüber dem Vorjahr reduziert (Vorjahr: 67,8 %).

Das Verhältnis der Finanzverbindlichkeiten zum Immobilienvermögen (Loan to Value) verschlechterte sich leicht von 31,0 % zum 31. Dezember 2021 auf 31,5 % zum 31. Dezember 2022. Der Anstieg des Loan to Value ist insbesondere bedingt durch den Anstieg des Kreditbetrages (inkl. Zinsabgrenzung) (Berichtsjahr: 1.699,9 Mio. Euro, Vorjahr: 1.638,7 Mio. Euro). Gegenläufig wirkt sich insbesondere der Anstieg der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Berichtsjahr: 5.373,0 Mio. Euro, Vorjahr: 5.240,4 Mio. Euro) aus.

Die Steuerschulden betragen 0,5 Mio. Euro und liegen um 0,1 Mio. Euro über dem Vorjahreswert (31. Dezember 2021: 0,4 Mio. Euro). Die Steuerschulden umfassen im Wesentlichen Verpflichtungen des laufenden Jahres und des Vorjahres.

Die übrigen Verbindlichkeiten betragen 96,1 Mio. Euro und liegen damit über dem Vorjahreswert von 92,8 Mio. Euro. Der Anstieg ist unter anderem durch die um 4,3 Mio. Euro auf 18,6 Mio. Euro gestiegenen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, sowie gestiegene langfristige sonstige Verbindlichkeiten (Berichtsjahr: 14,9 Mio. Euro, Vorjahr: 6,9 Mio. Euro) begründet. Diese betreffen insbesondere die passive Rechnungsabgrenzung von Fördervorteilen zinsverbilligter Darlehen. Gegenläufig wirken sich gesunkene Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten sowie passiven latenten Steuern aus.

Nettofinanzvermögen

Zwecks sachgerechterer Abbildung der unterschiedlichen Geschäftsmodelle von Immobilienunternehmen in Form von Kennzahlen, hat die European Public Real Estate Association im Jahr 2020 drei neue Kennzahlen zur Ermittlung des Nettofinanzvermögens veröffentlicht. Diese finden für Geschäftsjahre seit 1. Januar 2020 Anwendung. Die Dawonia, deren Geschäftsmodell das langfristige Halten und Bewirtschaften von Immobilien sowie in gewissem Umfang das aktive Portfoliomanagement in Form von An- und Verkäufen von Immobilien umfasst, hat sich dafür entschieden, den sog. "EPRA Net Tangible Assets" zu veröffentlichen, dessen Kennzahl das Geschäftsmodell, bzw. das Nettofinanzvermögen am zutreffendsten abbildet. Im Geschäftsjahr 2022 betrug der NTA 3.872,1 Mio. Euro, der somit um 42,8 Mio. Euro über dem Vorjahres NTA in Höhe von 3.829,3 Mio. Euro liegt.

Abbildung: Darstellung der Entwicklung des Nettofinanzvermögens der Dawonia zum 31. Dezember 2022 und 31. Dezember 2021

Gemäß der bis zum 31. Dezember 2019 anzuwendenden Definition des Net Asset Value (NAV) betrug dieser zum 31. Dezember 2022 3.723,9 Mio. Euro (31. Dezember 2021: 3.682,0 Mio. Euro).

4.3 Finanzlage

Zu den Kernaufgaben des zentralen Finanzmanagements des Konzerns gehören neben der Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit die Begrenzung des Zinsänderungsrisikos sowie die optimale Steuerung der Zahlungsströme auf Ebene des Gesamtkonzerns. Die Bestände an Zahlungsmitteln sowie die für die Finanzmittelbeschaffung notwendigen Maßnahmen werden in Orientierung an unsere verbindliche Finanzrahmenrichtlinie geplant.

Die Fremdkapitalfinanzierung erfolgt primär durch die Aufnahme von langfristig festverzinslichen Darlehen. Ziel der Finanzierungstätigkeit ist es, ein ausgewogenes Fälligkeitsprofil zu wahren, eine kreditgeberseitige Diversifikation zu erzielen und die Finanzierungskosten zu optimieren. Soweit es möglich und wirtschaftlich ist, greift der Konzern bei der Durchführung von baulichen Investitionen auf öffentliche Fördermittel zurück.

Die Finanzschulden des Konzerns betrugen 1.692,5 Mio. Euro zum 31. Dezember 2022 und liegen damit über dem Vorjahreswert von 1.639,6 Mio. Euro.

Der Anteil der nominal geschuldeten Finanzschulden, die unter Berücksichtigung der Zinsswaps mit einem über die Laufzeit der Finanzierung fest vereinbarten Zinssatz ausgestattet sind, belief sich auf rund 97,9 % (31. Dezember 2021: 97,9 %). Zukünftige Änderungen des Zinsniveaus haben deshalb kurzfristig bis mittelfristig keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernfinanzlage. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz unserer gesamten Finanzverbindlichkeiten (einschließlich Derivaten) lag zum Jahresende 2022 bei 1,56 % (31. Dezember 2021: 1,30 %). Für die unmittelbar und mittelbar aus öffentlichen Haushalten ausgelegten Förderdarlehen, die in dem gesamten gewichteten durchschnittlichen Zinssatz enthalten sind, errechnet sich ein mittlerer Zinssatz von 1,28 % (Vorjahr: 1,33 %).

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der gegenüber Kreditinstituten und anderen Gläubigern geschuldeten Darlehen beläuft sich auf 10,6 Jahre (Vorjahr: 10,9 Jahre). Für die im Zusammenhang mit der Errichtung und Modernisierung von Wohnungen gewährten öffentlichen Fördermittel beträgt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Kreditzusagen 24,1 Jahre (Vorjahr: 28,6 Jahre).

Die nachfolgende Kapitalflussrechnung der Dawonia gibt eine Übersicht über die Zahlungsströme:

Abbildung: Darstellung der verkürzten Kapitalflussrechnung der Dawonia für die Geschäftsjahre 2022 und 2021

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit ist um 2,7 Mio. Euro auf 54,3 Mio. Euro gesunken. Das Periodenergebnis vor Steuern und Zinsen weist dabei einen Rückgang um 227,4 Mio. Euro auf; hier enthalten ist jedoch auch der Rückgang der Wertänderung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien um 228,0 Mio. Euro auf 123,0 Mio. Euro.

Der Rückgang ist insbesondere durch gestiegene Energiekosten, bzw. höhere Heizkostenaufwendungen begründet; welche erst im Folgejahr im Rahmen der Betriebs- und Heizkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden können.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit beinhaltete hauptsächlich die Einzahlungen aus den Verkäufen der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte von 172,1 Mio. Euro (Vorjahr: 153,8 Mio. Euro) sowie Zahlungsmittelabflüsse aus Investitionstätigkeit in das Bestandsportfolio in Höhe von 133,8 Mio. Euro (Vorjahr: 138,8 Mio. Euro).

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beinhaltet im Wesentlichen Tilgungen von Darlehensverbindlichkeiten, Neuaufnahmen von Krediten und die Entnahme der Unternehmenseigentümer.

5 Sonstige operative Entwicklungen im Geschäftsjahr 2022

Die Digitalisierung ist ein wesentlicher Baustein zur Nutzung der geschäftlichen Chancen, so dass auch im Geschäftsjahr 2022 weiter in diesen Bereich investiert wurde.

Ende 2021 nutzte bereits über ein Drittel unserer Mieter den schnellen und mieterfreundlichen Kommunikationsweg über die Mieter-App. In 2022 hat sich die Zahl auf rund 14.500 erhöht, so dass sich die Nutzerzahl auf mehr als 50 % der vermieteten Wohnungen beläuft. Der weitere Ausbau des Angebots verbunden mit der Mieter-App, sowie die Erhöhung der Nutzerzahl stehen weiter im Fokus.

Auch die digitale Verarbeitung des Postein- und ausgangs wurde weiter optimiert sowie die IT-technische Basis für eine effizientere Betriebs- und Heizkostenabrechnung geschaffen.

Diese Weiterentwicklungen im Bereich der Digitalisierung tragen zu einer effizienteren Gestaltung der Geschäftsprozesse sowie einem Anstieg der Mieterzufriedenheit bei.

Die Dawonia verpflichtet sich ihre finanziellen Ziele zu erreichen und gleichzeitig marktführende Nachhaltigkeitsstandards, sog. ESG-Standards - Umwelt (Environment), soziale Aspekte (Social) und verantwortungsvolle Unternehmensführung (Governance) - zu erfüllen. Neben den sozialen Aspekten und den Fragen der Unternehmensführung, ist damit insbesondere eine Reduktion der CO ₂-Emissionen und des Gebäudeenergiebedarfs, aber auch der ressourcenschonende Einsatz von Baumaterialen, verbunden. ESG-Fragen sind daher von zentraler Bedeutung für die Entscheidungsfindung bei Investitionen und im Asset Management. Auch aus diesem Grund hat die Dawonia im Geschäftsjahr 2022 bereits das zweite Mal am GRESB-Rating teilgenommen. Durch das GRESB-Rating von "The Global ESG Benchmark for Real Assets" (kurz: GRESB) ist eine Messung der Nachhaltigkeitsperformance von Immobilienunternehmen und Immobilienfonds möglich; es handelt sich um das führende Bewertungssystem zur Messung der Nachhaltigkeitsperformance. Die Dawonia wurde 2022 beim GRESB-Rating zweimal als "Green Star" ausgezeichnet. Die Auszeichnungen "Green Star" hat die Dawonia jeweils für die beiden Kategorien des Ratings Bestandsportfolio ("Standing Investments") und Projektentwicklungen ("Development") erhalten.

Neben den bereits genannten Themen stand 2022 auch die Modernisierung des Arbeitsumfelds unter dem Stichwort "New Work" im Fokus. Die Dawonia arbeitet stetig an ihrer Attraktivität als moderner Arbeitgeber und stellt sich so den herausfordernden Aufgaben wie Selbstverwirklichung, individuelle Entwicklungsmöglichkeiten, Work-Life-Balance und größere Freiheit bei Arbeitszeit und Arbeitsortwahl. Das Thema "New Work" umfasst für die Dawonia des Weiteren aber auch eine transparente und vertrauensvolle Kommunikation zwischen den Mitarbeitern sowie der Geschäftsführung und der Belegschaft. In 2022 wurden weitere Plattformen errichtet, um zu informieren und kommunizieren. Hier ist ein regelmäßiges virtuelles Treffen mit der Geschäftsführung und allen Mitarbeitern zu nennen, aber auch die Entwicklung eines neuen und innovativen Intranets, das Anfang 2023 für die Mitarbeiter online geschaltet wird. Der wirtschaftliche Erfolg und die Zukunftsfähigkeit ist für die Dawonia hier eng verknüpft mit Innovationsfähigkeit, Digitalisierung, Transparenz, Kommunikation und Arbeitsklima.

6 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter

Der Konzern beschäftigte zum 31. Dezember 2022 299 (Vorjahr: 260) Angestellte sowie 70 (Vorjahr: 66) gewerbliche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Zum Ende des Berichtsjahres bestanden mit 12 jungen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern Ausbildungsverhältnisse (Vorjahr: 13 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter). Zwei von ihnen haben ihre Tätigkeit im Geschäftsjahr 2022 aufgenommen.

Insgesamt liegt die Ausbildungsquote zum 31. Dezember 2022 im Konzern mit 4,0 % geringfügig unter dem Niveau des Vorjahres von 5,0 %. Dies ist insbesondere durch die gestiegene Zahl der Angestellten begründet.

Mitarbeiterzufriedenheit und Gesundheitsmanagement

Die Dawonia arbeitet kontinuierlich daran, ein attraktiver Arbeitgeber zu sein und ein Arbeitsumfeld zu schaffen, in dem sich die einzelnen Mitarbeiter persönlich und fachlich weiterentwickeln können.

Die Beschäftigten erhalten im Rahmen der vielfältigen Personalentwicklungsmaßnahmen zahlreiche Qualifizierungs- und Weiterbildungsmöglichkeiten. Dadurch soll das Wissen, die Innovations- und Leistungsfähigkeit des einzelnen Mitarbeiters unterstützt und gesteigert werden. Die kontinuierliche Durchführung von Seminaren und Workshops ist dabei ein Bestandteil einer zukunftsorientierten Personalentwicklung. Die bereits im Geschäftsjahr 2015 ins Leben gerufene Dawonia Akademie, welche ein 12-Monats-Programm beinhaltet und auf einen bereichsübergreifenden Informationsaustausch gerichtet ist, wurde aufgrund der positiven Erfahrungen weiter fortgeführt. Die Weiterbildungsmaßnahmen werden auf die jeweiligen Bedürfnisse der Teilnehmer abgestimmt, um jeder Mitarbeiterin und jedem Mitarbeiter die Chance zu geben, das persönliche Potenzial optimal in die jeweilige Abteilung einzubringen. Diese aktive Personalpolitik trägt dazu bei, qualifizierte Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter langfristig zu binden, unternehmensintern entwickeltes Know-how im Konzern zu halten und Fach- und Führungspositionen mit Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern aus den eigenen Reihen zu besetzen. Die berufliche Ausbildung spielt bei der Dawonia ebenso eine wichtige Rolle. Das Unternehmen bietet sowohl Ausbildungsplätze als auch ein duales Studium an.

Zur weiteren Förderung der positiven Unternehmenskultur sind ein aktives Gesundheitsmanagement sowie freiwillige soziale Leistungen ebenfalls ein wichtiger Baustein. Der Konzern bietet eine Reihe freiwilliger sozialer Leistungen an. So wird beispielweise eine Teilnahme an der betrieblichen Altersversorgung durch den Konzern gefördert, ein Einstieg in eine Krankenzusatzversicherung für alle gesetzlich krankenversicherten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter ermöglicht und eine Gruppenunfallversicherung für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter abgeschlossen. Im Jahr 2022 wurden die Zusatzleistungen aus der Krankenzusatzversicherung nochmals verbessert. Seit September 2021 wird den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern die Möglichkeit geboten, Fahrräder zu attraktiven Konditionen zu leasen.

Bereits in vorangegangenen Geschäftsjahren wurde den Mitarbeitern die technische Ausstattung für mobiles Arbeiten zur Verfügung gestellt. Im Rahmen einer mit dem Betriebsrat gemeinsam ausgearbeiteten Betriebsvereinbarung wurde ein flexibles Arbeitszeit- und Arbeitsplatzmodell erarbeitet, dass den Mitarbeitern eine hohe Flexibilität unter Berücksichtigung der betrieblichen Notwendigkeiten ermöglicht.

Mitarbeitergespräche

Die seit mehreren Jahren geführten, strukturierten Mitarbeitergespräche im Konzern sind ein wesentlicher Bestandteil unserer Personalentwicklung. Im Mittelpunkt dieser Gespräche stehen der Rückblick auf die erbrachten Leistungen, die Festlegung und Bewertung von Zielen sowie die Vereinbarung von Maßnahmen zur weiteren Leistungsentwicklung. Die konkreten und differenzierten Feedbacks geben dem Unternehmen sowie den einzelnen Mitarbeitern die Chance, sich zu verbessern. Die Gespräche dienen der Dawonia, um das Arbeitsumfeld weiter zu optimieren und die Zufriedenheit der Mitarbeiter zu steigern.

7 Chancen- und Risikobericht

7.1 Chancen- und Risikomanagement

Chancen- und Risikomanagement als internes Kontrollsystem

Die Dawonia ist einer Vielzahl von Chancen und Risiken ausgesetzt, die im Besonderen mit ihrem unternehmerischen Handeln im Geschäftsfeld Immobilienbewirtschaftung verbunden sind. Um diese Chancen und Risiken rechtzeitig zu identifizieren und ihnen adäquat begegnen zu können, hat der Konzern ein Steuerungs- und Kontrollsystem etabliert, das für die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns von Bedeutung ist. Dieses wird laufend auf seine Wirksamkeit geprüft und gegebenenfalls angepasst. Das Risikomanagementsystem des Konzerns ist mehrstufig aufgebaut. Chancen und Risiken, die sich aus der laufenden operativen Geschäftsentwicklung ergeben, werden durch unsere Controlling- und Berichtsprozesse, die sich über alle Gesellschaften, Geschäftsbereiche und Standorte erstrecken, zeitnah erkannt und erfasst. Das Risikomanagementsystem ist gekennzeichnet durch klare Verantwortlichkeiten und mit einem standardisierten Berichtswesen unterlegt, dazu zählen Monats- und Quartalsberichte. Zum 1. Dezember 2022 trat die neue Risikorichtlinie der Dawonia in Kraft. Diese dokumentiert die Strategie, Verantwortlichkeiten und das grundsätzliche Vorgehen zur Risikoüberwachung und Risikosteuerung im Konzern.

Als weiteres Instrument des Chancen- und Risikomanagements wird eine den sich ändernden Marktgegebenheiten jährlich anzupassende Langfristplanung eingesetzt, die deutlich die Chancen und Risiken des Immobilienportfolios darlegt, dessen Stärken und Schwächen aufzeigt und somit Verbesserungspotenziale zur weiteren Entwicklung des Portfolios kenntlich macht.

Verlässlichkeit durch Compliance-Organisation

Das Chancen- und Risikomanagement der Dawonia wird durch ein Compliance-Managementsystem ergänzt. Das Compliance-Managementsystem besteht unter anderem aus einem unternehmensinternen Verhaltenskodex, der zum Oktober 2022 die vorhergehende Richtlinie ablöste. Diese Gesamtbetriebsvereinbarung enthält grundlegende Verhaltensstandards und unternehmensinterne Verhaltensregelungen und verweist auf Gesetze, die für das Handeln der Geschäftsführung und der Beschäftigten sowohl im Umgang miteinander als auch im Umgang mit externen Geschäftspartnern und der Öffentlichkeit verbindlich sind. Dieser Kodex bildet den Rahmen für ein korrektes und gesetzeskonformes Verhalten am Arbeitsplatz und dient unter anderem dazu compliancerelevante Sachverhalte zur Kenntnis zu bringen und die Sensibilität für compliancekonformes Verhalten im Rahmen des Beschäftigungsverhältnisses zu stärken. Eine festgelegte Compliance-Organisation sowie ein System von Kontrollmaßnahmen stellen eine angemessene Überwachung von Compliance-Risiken sicher.

7.2 Gesamteinschätzung

Keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar

Aus heutiger Sicht sind für die Geschäftsführer der Dawonia keine Risiken erkennbar, die sich bestandsgefährdend auf den Konzern sowie eines wesentlichen Konzernunternehmens auswirken können.

7.3 Chancen und Risiken

Markt- und branchenbezogene Risiken

Aufgrund der strategischen Fokussierung des Konzerns auf das Halten und Bewirtschaften eines umfangreichen Wohnimmobilienportfolios in Süddeutschland ergeben sich markt- und branchenbezogene Risiken in erster Linie aus der Entwicklung am deutschen Wohnungsmarkt.

Marktrisiken bestehen in einer potenziellen Verschlechterung der Wirtschaftslage in Deutschland. Ein konjunktureller Einbruch kann zu einem Rückgang der Wohnungsnachfrage und/oder zu Mietausfällen führen. Der Immobilienmarkt war zwar während des vergangenen Wirtschaftseinbruches sehr stabil, allerdings kann die aktuelle Verschlechterung der Wirtschaftslage in Folge der Ukraine-Krise stärkere Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt haben. Folgen der ungünstigeren Wirtschaftslage könnten stagnierende oder sogar nachgebende Mieten sein. Bisher wurde dieses Risiko aufgrund unserer regionalen Fokussierung auf die wachstumsstarken und wirtschaftsstärksten Regionen in den süddeutschen Ballungsräumen als gering eingeschätzt. Auch weiterhin wird aufgrund des Nachfrageüberhangs nach Mietwohnraum, insbesondere in den Ballungszentren, das Risiko aus einem Rückgang der Wohnungsnachfrage als gering eingeschätzt. Die aktuelle gesamtwirtschaftliche Entwicklung macht jedoch eine Neueinschätzung hinsichtlich möglicher Mietausfälle notwendig. Insbesondere die anhaltend steigenden Energiepreise, welche zu einem Anstieg der Gesamtbelastung für die Mieter führen, können das Risiko von Ausfällen von Miet- und Nebenkostenforderungen in den kommenden Jahren erhöhen.

Im Jahr 2022 war ein deutlicher Zinsanstieg am Kapitalmarkt zu verzeichnen. Dies hat bereits in der zweiten Jahreshälfte 2022 eine deutlich reduzierte Nachfrage nach Kapitalmarktimmobilien erkennen lassen. Im Falle eines weiteren und nachhaltigen Zinsanstiegs am Kapitalmarkt, besteht das Risiko, dass ein weiterer Rückgang des Kaufinteresses an den vom Konzern zum Verkauf vorgesehenen Objekten zu verzeichnen wäre, verbunden mit niedrigeren Verkaufserlösen. Ein weiterer deutlicher Zinsanstieg könnte den Transaktionsmarkt für Immobilien, zumindest für einen gewissen Zeitraum, gar gänzlich zum Erliegen bringen. Das Risiko des Rückgangs des Kaufinteresses wäre gleichfalls im Falle eines wirtschaftlichen Abschwungs gegeben.

Operative Risiken

Potenzielle operative Risiken können sich vor allem aufgrund technischer oder baulicherProbleme - bei einem Einzelobjekt, bei einem Bauprojekt oder im Extremfall sogar auf Portfolio-Ebene - ergeben. So könnten Baumängel und Instandhaltungsversäumnisse dazu führen, dass Wohnungen für einen gewissen Zeitraum nicht oder später als geplant für die Erst- oder Wiedervermietung zur Verfügung stehen. Auch würden zusätzliche Kosten zur Behebung von Baumängeln oder durch Leerstände entstehen. Im Rahmen der Neubautätigkeit kann es aufgrund nicht vorhersehbarer technischer oder baulicher Probleme zur Nichteinhaltung von Fertigstellungsterminen und möglicherweise zu Baukostenüberschreitungen kommen. Für Dienstleistungen im Segment Bau und Handwerk ist es derzeit schwierig, Fachkräfte und Lieferanten zu finden. Diesen operativen Risiken begegnet der Konzern durch entsprechende Überwachungs- und Kontrollmechanismen, ein differenziertes Kostenmanagement, die Einbindung externer Fachleute und Kompetenzsteigerung der eigenen Mitarbeiter. Der hohe Investitionsbedarf der Immobilienwirtschaft in die CO ₂-Neutralität von Gebäuden, wird mittel- bis langfristig vermutlich zu einer weiteren Verschärfung des Arbeitskräftemangels im Baugewerbe führen.

Andauernde Kostensteigerungen im Baugewerbe, unter anderem bedingt durch die gesamtwirtschaftliche Inflation, Kostensteigerungen von Rohstoffen und Vorprodukten, aber auch durch ein reduziertes Angebot in Folge diverser Einflüsse wie Corona-Pandemie, Containerknappheit, Handelsrestriktionen und Naturereignissen haben bereits Auswirkungen auf die Endpreise im Baugewerbe. Die Entwicklung dieser können aktuell noch nicht final abgeschätzt werden, jedoch gehen wir mit einer hohen Wahrscheinlichkeit, insbesondere bedingt durch die gestiegenen Energiepreise, von weiteren Endpreissteigerungen aus.

Die zukünftige Anforderung zur Klimaneutralität im Immobiliensektor hat wesentlichen Einfluss auf die Dawonia. Die Politik treibt den Klimaschutz mit Vorgaben und Richtlinien voran und verlangt nahezu eine Halbierung der Emissionen im Gebäudesektor bis 2030. Zur Einhaltung des Pariser Klimaabkommens wird bis 2045 auch von der Immobilienbranche Klimaneutralität gefordert. Die Energetische Sanierung, auch thermische Sanierung, bezeichnet in der Regel die Modernisierung eines Gebäudes zur Minimierung des Energieverbrauchs für Heizung, Warmwasser und Lüftung. Hierzu werden unter anderem Dämmungen der Fassaden, ein Austausch der Fenster und/oder die Installationen neuer Heizsysteme benötigt. Damit sind in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen verbunden, die die Finanz-, Vermögens- und Ertragslage wesentlich beeinflussen. Ferner könnte die allgemein hohe Nachfrage nach energetischen Sanierungen zu weiteren Kostensteigerungen im Baugewerbe führen.

Aktuell besteht in Deutschland noch kein gesetzlicher Modernisierungs- bzw. Sanierungszwang. Die aktuellen Entwicklungen im Energiesektor könnten einen solchen Zwang herbeiführen. Folge wäre ein weiterer Finanzbedarf, um mögliche Investitionen zu ermöglichen.

Naturkatastrophen, zu welchen Überschwemmungen oder Stürme zählen, können zu einer Mehrung von Schadensfällen führen. Belastungen können sich sowohl aus den Schadensfällen selbst ergeben als auch aus den in den zusammenhangstehenden Anpassungen von Versicherungskonditionen bzw. die damit in Verbindung stehenden Abhängigkeiten.

Aufgrund der komplexen Informationstechnologie, wie der Konzern sie als modernes Wohnungsunternehmen nutzt, besteht ein Risiko im möglichen Auftreten von Störungen in der IT- und Kommunikationsinfrastruktur und damit einhergehenden Geschäftsprozessen. Ferner ist das Risiko von unberechtigten Zugriffen auf die IT durch Schadsoftware nicht gänzlich auszuschließen. Dies könnte zu einer Beeinträchtigung der Geschäftstätigkeit sowie zu außerplanmäßigen Kostenbelastungen führen. Um solchen Ausfällen und dem damit einhergehenden Datenverlust entgegenzuwirken, investiert der Konzern zum einen laufend in die Hard- und Software und zum anderen arbeitet der Konzern mit zertifizierten IT-Dienstleistern zusammen, mit denen Wartungs- und Sicherungsprozesse vereinbart sind. Darüber hinaus ist der Konzern gegen ein solches Risiko versichert. Die Versicherung beinhaltet unter anderem auch Beratungsleistungen hinsichtlich der Abwehr von Cyber-Security-Risiken.

Rechtliche und steuerliche Risiken

Rechtliche und steuerliche Risiken, die die Geschäftstätigkeit und den wirtschaftlichen Erfolg des Konzerns negativ beeinflussen können, resultieren aus einer Vielzahl rechtlicher Vorschriften einschließlich Neuerungen und möglicher Veränderungen.

So wirken sich gesetzlich verankerte Regulierungen des Wohnungsmarktes auf Mietentwicklungen und Immobilienverkäufe aus. Die Mietpreisentwicklung erfährt weiterhin eine starke öffentliche Wahrnehmung. Aufgrund der steigenden Mietpreise ist weiterhin mit Druck auf die politischen Kräfte zur weiteren Regulierung des Wohnungsmarktes zu rechnen. Diese können durch weitere Begrenzungen für Mietpreisanpassungen, sog. Mietendeckel oder Mietpreisbremsen, erreicht werden. Auch die Entwicklungen der Energiepreise erhöhen den Druck auf die Regulierungen der Mietpreise durch die Regierung. So wurde bereits die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in regional angespannten Wohnungsmärkten von 20 % auf 15% reduziert. Daneben dürfen Vermieter laut Gesetz 8 % der Modernisierungskosten umlegen; bis 2019 war eine Umlage von 11 % möglich. Diese und weitere Regulierungen des Mietrechts und der Betriebskostenverordnung, könnten negative Auswirkungen auf die weitere Mietentwicklung oder Kostenbelastung der Vermieter und damit auf die Wertentwicklung der Immobilien haben.

Auch standortpolitische Entscheidungen von Kommunen und Städten hinsichtlich des Ausweises von Erhaltungssatzungsgebieten führen zu Einschränkungen beim Verkauf von Wohnungsobjekten und damit zu eventuell wirtschaftlichen Nachteilen.

Des Weiteren bestehen rechtliche Risiken insbesondere im bauplanungs- oder bauordnungsrechtlichen Bereich, etwa aufgrund verspäteter Baugenehmigungen, Baustoppverfügungen oder unvorhersehbarer Anforderungen, die sich aus der Umsetzung neuer oder geänderter gesetzlicher Regelungen ergeben. Diese Risiken können zur Verzögerung von Baumaßnahmen sowie zu einer höheren Kostenbelastung für das Unternehmen führen. Aktuell sind keine wesentlichen Risiken in diesen Bereichen erkennbar.

Für den Konzern bestehen finanzielle und operative Risiken aus allgemeinen Verkehrssicherungspflichten und aus bereits verabschiedeten oder geplanten gesetzlichen Regelungen zur technischen, energetischen Ausstattung von Wohngebäuden.

Personalpolitische Risiken

Der Erfolg des Konzerns beruht im Wesentlichen auf der Qualifikation und der Motivation unserer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Es besteht das Risiko, dass durch den zunehmenden Wettbewerb um qualifizierte Fach- und Führungskräfte die Fluktuation steigt und wichtiges Fachwissen verloren geht. Diesem wesentlichen Personalrisiko begegnet der Konzern mit einer aktiven Personalpolitik. Sie zielt darauf ab, den bestehenden Mitarbeiterstamm ans Unternehmen zu binden und parallel dazu einen frühzeitigen Kontakt zu potenziellen Nachwuchskräften aufzubauen. Um langfristige Bindungen an den Konzern zu schaffen, führen wir eine Vielzahl von Personalentwicklungsmaßnahmen durch. Dazu zählen Weiterbildungsmaßnahmen mit unterschiedlichen Schwerpunkten (Fach-, Führungs- und Sozialkompetenz), regelmäßige Mitarbeiterentwicklungsgespräche, Mitarbeiterbefragungen sowie eine optimale Gestaltung des Arbeitsumfelds.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Die Dawonia ist in Ausübung ihrer Geschäftstätigkeit verschiedenen finanzwirtschaftlichen Risiken ausgesetzt. Sie ergeben sich unter anderem aus der potenziellen Veränderung der Zinssätze am Geld- und Kapitalmarkt, aus den Liquiditäts- und den Kontrahentenrisiken sowie Wertänderungsrisiken der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Zinsänderungsrisiken treten durch marktbedingte Schwankungen der Zinssätze an den Geld- und Kapitalmärkten auf. Sie wirken sich auf den Konzern sowohl auf die Höhe der laufenden Zinsaufwendungen als auch auf den Wert von Finanzinstrumenten bzw. auf das sonstige Ergebnis aus. Zahlungsstrombezogene Zinsänderungsrisiken resultieren insbesondere kurzfristig aus der Zinsbindung auslaufender Finanzierungen sowie aus zinsvariablen Darlehen. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten nutzt der Konzern derivative Finanzinstrumente. Mit den Sicherungsmaßnahmen wird das Ziel verfolgt, variabel verzinsliche Finanzschulden in festverzinsliche Kreditaufnahmen zu transformieren und damit die Cashflows der finanziellen Verbindlichkeiten langfristig zu sichern. Bei den Zinssicherungsinstrumenten handelt es sich ausschließlich um Festzins-Zahler-Swaps, deren Laufzeiten sich an den Grundgeschäften orientieren. Ein spekulativer Aufbau von Zinspositionen über das erwartete Finanzierungsvolumen hinaus erfolgt nicht.

Bisher wurde durch das anhaltend niedrige Marktzinsniveau eine Chance auf langfristig günstige Refinanzierungen gesehen. Die aktuelle Inflationsentwicklung und die in Folge durch die Europäische Zentralbank beschlossenen Zinserhöhungen führen zu höheren Finanzaufwendungen. Weitere Zinssteigerungen können die Ertragskraft nach Finanzierung weiter belasten. Insbesondere die Anforderung zur Klimaneutralität im Immobiliensektor wird zu hohen Investitionen und damit hohen finanziellen Mehraufwand führen. Gestiegene Refinanzierungskosten reduzieren die Möglichkeit, Neubau- und Modernisierungsvorhaben rentabel realisieren zu können. Ferner besteht das Risiko, dass finanzielle Mittel nicht in ausreichenden Umfang zur Verfügung gestellt werden können, um Investitionen in die Klimaneutralität des Immobilienbestands der Dawonia, gemäß den gesetzten Zielen zu erreichen.

Das Liquiditätsrisiko beschreibt die Gefahr, dass der Konzern seinen finanziellen Verpflichtungen aufgrund unvorhergesehener Aufwendungen, rückläufiger Erträge oder wegen Verzögerungen bei Immobilienverkäufen nicht oder nur eingeschränkt nachkommen kann. Finanzielle Mittel werden im Konzern durch das operative Geschäft und die Aufnahme von Darlehen bei Finanzinstituten generiert. Die fristenkongruente Finanzierungsstruktur des Konzerns trägt der langfristigen Ausrichtung der geschäftlichen Aktivitäten Rechnung. Soweit kurzfristige Fremdmittel aufgenommen werden, dienen diese ausschließlich zur Finanzierung des laufenden Geschäftsbetriebs. Aufgrund der Diversifizierung der Finanzierungsquellen unterliegt der Konzern hinsichtlich der Liquidität keinen Konzentrationsrisiken. Der Bestand an Zahlungsmitteln wird arbeitstäglich disponiert. Darüber hinaus werden die erwarteten Ein- und Auszahlungen in eine rollierende Liquiditätsplanung auf Jahresfrist integriert.

Wertänderungsrisiken bestehen hinsichtlich der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, die die Dawonia zu Marktwerten (Fair Value) bilanziert. Die Höhe des Fair Value wird insbesondere durch die konjunkturelle Entwicklung am Immobilienmarkt, beobachtbare Transaktionen sowie das Zinsniveau bestimmt. Hinsichtlich der aktuellen Zins- und Marktentwicklung steigt das Risiko, dass ein anhaltend steigendes Zinsniveau zu einer Abwertung des Immobilienvermögens führt. Der energetische Gebäudezustand steht verstärkt im Fokus von Mietern und Investoren, so dass zukünftig darüber hinaus Abwertungsrisiken für Gebäude mit schlechten Energiekennzahlen bestehen.

Risiken die aus der COVID-19-Pandemie resultieren

Aufgrund der bereits oben erwähnen Stabilität des Immobilienmarktes resultieren aus der COVID-19-Pandemie keine - über die bereits genannten Risiken - nennenswerten Auswirkungen auf die Unternehmensstrategie der Dawonia sowie das operative Geschäft und die finanzielle Entwicklung. Auch für das Geschäftsjahr 2023 erwartet die Dawonia keine wesentlichen Effekte aus der Corona-Pandemie.

Chancen aus der Immobilienbewirtschaftung

Die Chancen für die zukünftige Entwicklung der Dawonia liegen weiterhin auf dem Mietwohnungsmarkt. Aufgrund des derzeitigen und auch für die kommenden Jahren prognostizierten Nachfrageüberhangs nach Wohnraum in den süddeutschen Ballungszentren sehen wir weiteres Ertragspotenzial. Die Nachfrage nach Wohnraum wird in den kommenden Jahren voraussichtlich steigen. Das ist unter anderem durch ein Bevölkerungswachstum aufgrund von Zuwanderungen begründet. Daneben reduzieren sich voraussichtlich die Investitionen in die Schaffung von neuem Wohnraum in den kommenden Jahren begründet durch steigende Baupreise und Finanzierungskosten. In den für uns relevanten Ballungszentren wie z.B. München, Erlangen, Nürnberg und Regensburg erwarten wir weiter eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie ein begrenztes Angebot, insbesondere im Segment des bezahlbaren Wohnraums. Die bewährte Strategie des Konzerns bietet hier Chancen.

Chance in der Digitalisierung

In der fortschreitenden Automatisierung und Digitalisierung der Bewirtschaftungsprozesse sehen wir die Chance von Effizienz- und Qualitätssteigerungen. So haben z.B. alle Mieter die Möglichkeit, per Mieter-App noch schneller und unkomplizierter mit der Dawonia in Kontakt zu treten. Die App "my Dawonia" verzeichnet ein dynamisches Wachstum. Zum Jahresende 2022 nutzte bereits fast die Hälfte der Mieter die App, womit sich die Nutzerzahl im Vergleich zum Vorjahr deutlich erhöht hat. Die App ermöglicht eine leichte und effiziente Kommunikation mit den Mietern. Die Mieter haben die Möglichkeit, auf ein zusätzliches Serviceportfolio zuzugreifen. So können die Mieter ihre Bestandsdaten wie Bankverbindung und Kontaktdaten ändern oder Dokumente wie Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen einsehen. Des Weiteren sind über die App Schadensmeldungen und verschiedene Anträge wie der Tierhaltungsgenehmigungsantrag oder auch der Antrag zur Untervermietung möglich. Eine derartige Verknüpfung mit unseren Mietern fördert durch eine langfristige Bindung der Mieter an das Unternehmen eine weitere Förderung der Marke "Dawonia" sowie eine effiziente Mieterkommunikation

Energetische Sanierung ESG

Aus den Anforderungen an die Immobilienwirtschaft, den CO ₂-Ausstoß durch den Immobilienbestand mittel-, bis langfristig deutlich zu senken, sehen wir neben den damit verbundenen Risiken - insbesondere dem hohen Investitionsvolumen -, gleichzeitig die Chance, den Immobilienbestand der Dawonia nachhaltig zu entwickeln, zum Werterhalt beizutragen und unseren Mietern durch reduzierte Nebenkosten attraktiven Wohnraum bereitstellen zu können. Die Möglichkeit, mit einer nachhaltigen Reduzierung des CO ₂-Ausstoßes eine Nebenkostenreduktion für Mieter zu erreichen, erhöht die Chance auf dem Markt als attraktiver Vermieter aufzutreten und "Dawonia" als Marke auf dem Immobilienmarkt weiter zu etablieren. Dies kann Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Wohnungsgesellschaften generieren.

8 Ausblick 2023

Fortsetzung der Strategie und weitere Investitionen

Aufgrund ihrer erfolgreichen Entwicklung im Geschäftsjahr 2022 sieht sich die Dawonia für die kommenden Herausforderungen gut gerüstet. Dieser Erfolg ist das Ergebnis einer Unternehmensstrategie, die sich in der Praxis langfristig bewährt hat. In den für uns relevanten Ballungszentren wie z.B. München, Erlangen, Nürnberg und Regensburg erwarten wir weiter eine hohe Nachfrage nach Wohnraum sowie ein begrenztes Angebot, insbesondere im Segment des bezahlbaren Wohnraums. Die bewährte Strategie des Konzerns werden wir weiter über die Grenzen Bayerns hinaus ausbauen: Konzentration auf die Kernkompetenzen des wohnungswirtschaftlichen Asset- und Propertymanagements, regionale Fokussierung auf die süddeutschen Ballungszentren. Dabei umfassen die Investitionen sowohl Neubauprojekte, Ankäufe als auch umfangreiche Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten im Bestand.

Positive Geschäfts- und Ertragsentwicklung erwartet

Unsere im Vorjahr angenommenen Prognosen wurden im Wesentlichen erreicht bzw. übertroffen. So liegen die Istmieten bei 173,7 Mio. Euro und bewegen sich damit leicht oberhalb des prognostizierten Wertes von rund 171,5 Mio. Euro. Das EBT vor Bewertungs- und Verkaufsergebnis liegt ebenfalls mit 66,4 Mio. Euro oberhalb des für das Jahr 2022 geplanten Wert von rund 62,2 Mio. Euro und übertrifft damit die gesteckten Ziele für das Jahr 2022.

Das Bewertungsergebnis hingegen ist deutlich niedriger ausgefallen als für das Jahr 2022 geplant; Ursache hierfür sind insbesondere gestiegene Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen. Auch das Verkaufsergebnis liegt aufgrund einer reduzierten Nachfrage deutlich unter Plan.

Für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir einen positiven Geschäftsverlauf. Aufgrund der weiterhin zu erwartenden hohen Nachfrage nach Wohnraum in den Ballungszentren gehen wir davon aus, dass die durchschnittliche Sollmiete Wohnen je Quadratmeter sich über dem Vorjahrsniveau bewegen wird. Wie in den Vorjahren werden die im Geschäftsjahr 2023 erwarteten Sollmietsteigerungen sowie die Zugänge aus Baufertigstellungen voraussichtlich die Istmietenabgänge aus geplanten Verkäufen von Objekten kompensieren, sodass für das Geschäftsjahr 2023 Istmieten in Höhe von rd. 176,3 Mio. Euro erwartet werden. Für das kommende Berichtsjahr gehen wir von einem EBT vor Bewertungs- und Verkaufsergebnis in Höhe von rd. 57,3 Mio. EUR aus. Für das Geschäftsjahr 2023 erwarten wir, aufgrund eines gestiegenen Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatzes ein gegenüber dem Geschäftsjahr 2022 geringeres Bewertungsergebnis, das zwischen 0,0 Mio. EUR und 50,0 Mio. EUR liegen wird.

Die für das Geschäftsjahr 2023 erwarteten Finanzaufwendungen bewegen sich mit 30,1 Mio. Euro über dem Niveau derer des Geschäftsjahres 2022.

Das für das Geschäftsjahr 2023 geplante Verkaufsergebnis von Objekten wird sich voraussichtlich unter dem Niveau des Geschäftsjahres 2022 bewegen. Wir erwarten kein für den Konzern wesentliches Verkaufsergebnis.

Für den Net Tangible Assets (NTA) rechnen wir mit einem leichten Rückgang im Geschäftsjahr 2023. Für das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) rechnen wir auch für das Geschäftsjahr 2023 mit einem leichten Anstieg.

Es wird mit einer insgesamt negativen Entwicklung des Cashflows gerechnet, sodass wir von einem moderaten Rückgang des Bankbestands zum 31. Dezember 2023 im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 ausgehen.

Für das Investitionsbudget für Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen für das Geschäftsjahr 2023 werden 129,8 Mio. EUR prognostiziert.

Die Sicherung und Erhöhung der Qualität des Immobilienbestands wird in den kommenden Jahren weiterhin im Fokus der geschäftlichen Aktivitäten stehen. Sowohl im Service gegenüber den Mietern als auch im Immobilienportfolio werden sich in den kommenden Jahren weitere Ertragspotenziale erschließen. In diesem Sinne blickt die Geschäftsführung positiv in die Geschäftsjahre 2023 und 2024.

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

Konzern-Gesamtergebnisrechnung

für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022
(gemäß International Financial Reporting Standards)

Konzernanhang

1 Allgemeine Informationen

2 Konsolidierungskreis, Erstkonsolidierung und Konsolidierungsgrundsätze

3 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

3.2 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte

3.3 Sachanlagen

3.4 Immaterielle Vermögenswerte

3.5 Finanzanlagen - Beteiligungen an Unternehmen

3.6 Finanzielle Vermögenswerte

3.7 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude und andere Vorräte

3.8 Zahlungsmittel

3.9 Derivative Finanzinstrumente

3.10 Rückstellungen für Pensionen

3.11 Sonstige Rückstellungen

3.12 Finanzielle Verbindlichkeiten

3.13 Steuern

3.14 Leasingverhältnisse nach IFRS 16

3.15 Zuwendungen der öffentlichen Hand

3.16 Fremdkapitalzinsen

3.17 Ertragsrealisierung

3.18 Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen

4 Angaben zur Konzernbilanz - Aktiva

4.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

4.2 Sachanlagen

4.3 Immaterielle Vermögenswerte

4.4 Finanzanlagen

4.5 Sonstige Vermögenswerte

4.6 Vorräte

4.7 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

4.8 Steueransprüche

4.9 Zahlungsmittel

4.10 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte (IFRS 5)

5 Angaben zur Konzernbilanz - Passiva

5.1 Eigenkapital

5.2 Finanzschulden

5.3 Derivative Finanzinstrumente

5.4 Rückstellungen für Pensionen

5.5 Latente Steuern

5.6 Steuerschulden

5.7 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

5.8 Sonstige Rückstellungen

5.9 Sonstige Verbindlichkeiten

6 Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

6.1 Umsatzerlöse

6.2 Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

6.3 Bestandsveränderung

6.4 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

6.5 Personalaufwand

6.6 Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen, auf Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien und Umlaufvermögen

6.7 Sonstige betriebliche Erträge

6.8 Sonstige betriebliche Aufwendungen

6.9 Finanzergebnis

6.10 Ertragsteuern

7 Sonstige Angaben

7.1 Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

7.2 Treuhandverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

7.3 Finanzrisikomanagement

7.4 Zusatzangaben zu den Finanzinstrumenten

7.5 Leasing

7.6 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

7.7 Name und Sitz der persönlich haftenden Gesellschafterin

7.8 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

7.9 Zusatzangaben nach § 315a HGB i.V.m. § 313 Abs. 2 Nr. 1 HGB

7.10 Befreiungsvorschriften gem. § 264 Abs. 3 HGB und § 264b HGB

7.11 Honorare des Abschlussprüfers

1 Allgemeine Informationen

Die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG mit Sitz in der Luise-Ullrich-Straße 2, 82031 Grünwald, Deutschland, ist im Handelsregister beim Registergericht des Amtsgerichts München seit dem 12. März 2013 unter der HRA 101214 eingetragen.

Kerngeschäft des Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzerns (nachfolgend der "Konzern") ist die Vermietung, Verwaltung und Bewirtschaftung eigener Wohnungsbestände sowie der An- und Verkauf von Immobilien. Der Konzern verwaltet rd. 26.300 eigene Mietwohnungen mit einer klaren Fokussierung auf den süddeutschen Wohnungsmarkt.

Alleinige Komplementärin der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG ist die Dawonia RE General Partner GmbH, Grünwald. Die persönlich haftende Gesellschafterin ist im Handelsregister beim Registergericht des Amtsgerichts München seit dem 23. Januar 2013 unter der HRB 203160 eingetragen.

Der nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellte Konzernabschluss wird voraussichtlich am 29. März 2023 durch die Geschäftsführung der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG zur Veröffentlichung freigegeben.

Die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG hat den vorliegenden Konzernabschluss gemäß den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, und den ergänzenden, nach § 315e Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften erstellt.

Grundlagen der Aufstellung

Der Euro ist die Konzernwährung, alle Beträge werden in Tausend Euro (T€) kaufmännisch gerundet angegeben, soweit nichts anderes vermerkt ist.

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte sowie derivative Finanzinstrumente, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden.

Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Um die Klarheit der Darstellung zu verbessern, sind verschiedene Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung zusammengefasst. Diese Posten sind im Anhang gesondert ausgewiesen und erläutert.

Anwendung der IFRS

Die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG erstellt ihren Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 nach den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, und nach den Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC).

Im Geschäftsjahr 2022 sind die folgenden geänderten oder neu herausgegebenen und durch die EU-Kommission in europäisches Recht übernommenen Standards und Interpretationen erstmalig anzuwenden:

Die Änderung des IFRS 3 "Bilanzierung von Unternehmenszusammenschlüssen" hinsichtlich der Anwendung des Rahmenkonzeptes 2018 anstelle des Rahmenkonzeptes 1989 hat keinen Einfluss auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG.

Die Änderungen des IAS 37 "Rückstellungen, Eventualschulden und Eventualforderungen" hinsichtlich der Festlegung, dass sich die Kosten der Vertragserfüllung aus den Kosten, die sich direkt auf den Vertrag beziehen, zusammensetzen, hat keinen wesentlichen Einfluss auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG.

Die Änderung des IAS 16 "Sachanlagen" hinsichtlich der Reduzierung der Anschaffungskosten um Erlöse aus dem Verkauf von Gütern, die produziert werden, während eine Sachanlage zu dem Standort und in betriebsbereiten Zustand gebracht wird, hat keinen Einfluss auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG.

Die Verbesserungen an IFRS 1, IFRS 9, IFRS 16 und IAS 41 haben keinen Einfluss auf den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2022 der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG.

Die folgenden vom IASB veröffentlichten Standards und Interpretationen bzw. deren Änderungen sind noch nicht verpflichtend anzuwenden. Das jeweilige Endorsement durch die EU ist mit Ausnahme der IFRS-Standards mit Erstanwendungszeitpunk 1. Januar 2024 erfolgt.

Die obigen Standards und Interpretationen werden auf Basis der derzeitigen Geschäftsvorfälle keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss haben.

2 Konsolidierungskreis, Erstkonsolidierung und Konsolidierungsgrundsätze

Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG wurden neben der Muttergesellschaft Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG alle wesentlichen Tochterunternehmen, auf deren Finanz- und Geschäftspolitik die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG einen beherrschenden Einfluss ausübt, im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen. Der Einbezug in den Konzernabschluss erfolgt ab dem Zeitpunkt des Erwerbs. Tochterunternehmen, die unterjährig erworben oder veräußert werden, fließen zeitanteilig zum Erwerbs- bzw. bis zum Abgangszeitpunkt in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ein.

In den Konzernabschluss 2022 sind neben der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG 26 weitere Unternehmen einbezogen:

Die Minderheitsgesellschafter haben keinen Einfluss auf die Aktivitäten des Unternehmens und der Einfluss auf den Cashflow ist auf Ausgleichszahlungen im Rahmen der jeweiligen Ergebnisabführungsverträge begrenzt.

Den Kreis der vollkonsolidierten Unternehmen haben wir nach Wesentlichkeitskriterien festgelegt. Zum 31. Dezember 2022 werden vier Tochtergesellschaften nicht konsolidiert, da ihr Geschäftsbetrieb von untergeordneter Bedeutung ist.

Der Einfluss der folgenden vier Tochtergesellschaften auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ist nicht wesentlich. Dies betrifft zum 31. Dezember 2021 die folgenden Unternehmen, an denen die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG unmittelbar oder mittelbar über die Dawonia GmbH mit mehr als 50 % beteiligt ist:

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung erfolgt seit dem Geschäftsjahr 2013 nach der Erwerbsmethode nach IFRS 3. Die Erstkonsolidierung der Dawonia GmbH bzw. der Dawonia-Gruppe erfolgte vereinfachungsgemäß, abweichend zum Erwerbszeitpunkt (27. Mai 2013) auf den 31. Mai 2013. Die Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind nicht wesentlich.

Der in 2014 erfolgte Erwerb von Minderheitsanteilen, d.h. die Anteilsaufstockung von im Mehrheitsbesitz befindlichen und vollkonsolidierten Tochtergesellschaften, wurde als reine Eigenkapitaltransaktion abgebildet.

Minderheitsanteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital bzw. Periodenerfolg der konsolidierten Tochterunternehmen werden getrennt vom Eigenkapital der Gesellschafter des Mutterunternehmens ermittelt und separat innerhalb des Eigenkapitals bzw. der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

Für den Zeitraum, in dem die Dawonia GmbH einem Minderheitsgesellschafter ein Andienungsrecht für die von ihm gehaltenen Anteile gewährt, werden diese Minderheitsanteile als finanzielle Verbindlichkeit und nicht als Bestandteil des Eigenkapitals ausgewiesen.

Den in den Konzernabschluss einbezogenen Jahresabschlüssen liegen einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zugrunde. Sämtliche in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen haben als Stichtag des Jahresabschlusses den Stichtag des Konzernabschlusses.

Konzerninterne Salden und Transaktionen und daraus resultierende konzerninterne Gewinne und Verluste sind in voller Höhe eliminiert. Auf ergebniswirksame Konsolidierungsvorgänge werden latente Steuern abgegrenzt.

Es bestehen keine Fremdwährungsverpflichtungen bzw. -forderungen.

3 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind definiert als Immobilien, die langfristig zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden. Dazu zählen Grundstücke ohne Bauten, Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Bauten sowie Erbbaugrundstücke Dritter. Die zur Eigennutzung (z.B. Verwaltungsgebäude) oder kurzfristig zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehaltenen Immobilien werden innerhalb des Sachanlagevermögens bzw. der Vorräte ausgewiesen. Eine Zuordnung der eigengenutzten Immobilien zum Sachanlagevermögen erfolgt, sofern die eigengenutzte Fläche nicht unwesentlich ist bzw. 10 % der Gesamtfläche übersteigt.

Im Zeitpunkt des Zuganges werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien mit ihren Anschaffungs- und Herstellungskosten einschließlich der Transaktionskosten bewertet. Führen Modernisierungsmaßnahmen zu nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, werden diese ebenfalls mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert. Investitionszuschüsse werden von den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abgesetzt. Die Folgebewertung erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes (Fair Value). Gewinne und Verluste, die aufgrund einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entstehen, werden im Ergebnis derjenigen Periode erfolgswirksam berücksichtigt, in der sie entstanden sind.

Immobilien, die für die zukünftige Nutzung als Finanzinvestition erstellt werden, werden während ihrer Erstellungsphase ebenfalls zum beizulegenden Zeitwert der Immobilien angesetzt. Ist dieser noch nicht verlässlich ermittelbar, werden diese Immobilien zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Einbeziehung von Fremdkapitalkosten, gegebenenfalls abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen, bewertet.

Die Ermittlung des Fair Values erfolgt durch die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG nach der Discounted Cashflow-Methode (DCF-Methode). Der Fair Value wurde zum Jahresende durch die Jones Lang LaSalle SE, Frankfurt am Main, bestätigt. Bei der Discounted Cashflow-Methode werden die zukünftigen Zahlungsmittelüberschüsse bzw. Cashflows eines jeden Anlageobjekts zum Bewertungsstichtag mit einem marktgerechten und objektspezifischen Diskontierungszinssatz abgezinst. Der Cashflow wird in zwei Phasen unterteilt.

In einer ersten, zehn Jahre umfassenden, Detailplanungsphase werden die Zahlungsmittelüberschüsse bzw. Cashflows als Saldo der Sollmiete (vertraglich vereinbarte Miete) bei unterstellter Vollvermietung, vermindert um Erlösschmälerungen, wie durch standortabhängige Leerstandsausfälle, sowie laufende Bewirtschaftungskosten (u.a. nicht umlagefähige Betriebs- und Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen), die der Eigentümer zu tragen hat, ermittelt. Der so ermittelte Zahlungsmittelüberschuss bildet den zu diskontierenden Cashflow vor Steuern und Kapitaldienst. Restriktionen aus öffentlichen Fördermodellen in Form von Mietpreisbegrenzungen sind hierbei in den Miet-Cashflows wertmindernd berücksichtigt.

In einer zweiten Phase, die sich an die Detailplanungsphase anschließt, wird ein hypothetischer Verkauf der Immobilie am Ende des Betrachtungszeitraums im Jahr zehn unterstellt. Der Wiederverkauf erfolgt auf Basis des prognostizierten Jahresreinertrags im zehnten Jahr, indem bei Unterstellung einer ewigen Rente die Kapitalisierung des Nettozahlungsstroms erfolgt. Der Jahresreinertrag wird mit der jeweiligen Kapitalisierungsrate des Gebäudes kapitalisiert und ergibt die Indikation des Verkaufswertes im Jahr zehn (Endwert).

Anschließend werden die Barwerte der Zahlungsströme aus der ersten Phase (Detailprognose) und der zweiten Phase des hypothetischen Wiederverkaufs ermittelt und addiert. Der so errechnete Wert stellt den Fair Value der Immobilie dar.

Bei den im Rahmen des Discounted Cashflow-Verfahrens verwendeten Inputfaktoren handelt es sich im Wesentlichen, mit Ausnahme der in die Bewertung einfließenden Marktmiete (Stufe 2 der Bewertungshierarchie), um unternehmensspezifische, nicht am Markt beobachtbare Bewertungsparameter (Stufe 3 der Bewertungshierarchie). Die Fair Value-Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ist daher gemäß der Bewertungshierarchie des IFRS 13 insgesamt der Stufe 3 zuzuordnen.

In die Bewertung der zum Fair Value bilanzierten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gehen im Wesentlichen die im Folgenden genannten Inputfaktoren ein.

Hinweis: die angegebenen Werte sind Parameter der Bewertung und stellen keine Auswertung des Bestands zum Stichtag dar.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt für den Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern jeweils zum Quartalsende. Die unternehmensspezifischen Inputfaktoren werden hierbei durch die Geschäftsführung bzw. einzelne Fachbereiche auf Angemessenheit überprüft und gegebenenfalls an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Mit Ausnahme der Verwaltungskosten werden die gewissen Einschätzungen unterliegenden Inputfaktoren je Objekt festgelegt.

Die Entwicklung der Sollmiete Wohnen wurde auf Basis individueller Annahmen über den Detailplanungszeitraum prognostiziert. Hierbei wurde zwischen Einnahmen aus bestehenden Mietverträgen und Neuvermietungen auf Basis prognostizierter Fluktuation unterschieden. Zur Ermittlung der Marktmiete für Neuvermietungen wird auf am Markt beobachtbare Marktmieten von Objekten in vergleichbarer Mikrolage des gleichen Bau-, Immobilien- und Ausstattungstyps zurückgegriffen. Die Marktmieten werden von Jones Lang LaSalle SE zur Verfügung gestellt.

Die Leerstandsquote wird auf Basis der aktuellen Leerstandsquote unter Berücksichtigung der zukünftigen Marktentwicklung nach Makrolagen festgelegt.

Die in die Bewertung einfließenden Verwaltungskosten berücksichtigen die aktuelle typisierte Kostensituation, die mit einem 10-Jahres-Durchschnitt der Inflationsrate indexiert werden.

Die in der Bewertung berücksichtigten laufenden und geplanten Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen wurden auf Basis einer detaillierten technischen Bestandsaufnahme je Objekt ermittelt. Die Bestandsaufnahme wird um getätigte Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen laufend durch den Bereich Bauprojektmanagement fortgeschrieben. Die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen beinhalten neben der geplanten und laufenden Instandhaltung auch Instandhaltungen der Wiedervermietung.

Der Diskontierungszinssatz beruht auf dem Prinzip, dass die erwarteten Zahlungen durch einen risikoadjustierten Diskontsatz abgezinst werden. Der risikoadjustierte Diskontierungszinssatz stellt dabei die Opportunitätskosten einer entgangenen Rendite bei einer Anlage in einer vergleichbaren alternativen Investition dar. Der risikoadjustierte Diskontierungszinssatz ergibt sich aus der Summe von risikolosem Zins und einer Risikoprämie.

Der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern ermittelt den risikolosen Zinssatz aus dem mehrjährigen Durchschnittswert von Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren. Zum 31. Dezember 2022 wurde ein risikoloser Zinssatz von 0,44 % (Vorjahr: 0,53 %) verwendet. Die Risikoprämie wird aus den Parametern Makrolage, Mikrolage sowie Zustand des Bewertungsobjektes gebildet. Zudem werden noch objektindividuelle Zuschläge aufgrund von Sondersituationen (z.B. hoher Anteil an Gewerbe, öffentliche Förderung oder Parkplätze) vergeben. Ferner wurde bei dem Kapitalisierungs- und Diskontierungsfaktor zum 31. Dezember 2022 ein Risikozuschlag für politische bzw. rechtliche Risiken aus der geplanten Mietgesetzgebung berücksichtigt.

Der an die Detailplanungsphase anschließende Endwert wurde mit einem wachstumsimplizierten Kapitalisierungszinssatz als ewige Rente kapitalisiert.

Insbesondere eine Erhöhung/Verminderung der Marktmiete führt zu einer höheren/geringeren Ertragsbasis bzw. Cashflow und damit höheren/geringeren Fair Value der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien. Die aufwandsseitig in die Discounted Cashflow-Bewertung einfließenden Inputfaktoren (Leerstand, Verwaltungskosten, Instandhaltungs- und Modernisierungskosten) haben bei einer Verminderung/Erhöhung einen entsprechenden positiven bzw. negativen Effekt auf den Fair Value. Mittels der Diskontierung bzw. Kapitalisierung der zukünftigen Zahlungsströme erfolgt eine Bewertung dieser zum heutigen Zeitwert. Eine Erhöhung/Verminderung des Diskontierungs- bzw. Kapitalisierungszinssatzes führt entsprechend zu einer Minderung/Erhöhung des Fair Values.

In der folgenden Übersicht werden die Sensitivitäten für die bedeutendsten Inputfaktoren mit Einfluss auf den Fair Value der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien quantifiziert:

Auf Basis des Fair Values des Gesamtportfolios ergibt sich ein durchschnittlicher Wert von € 3.024 (Vorjahr: € 2.874) pro Quadratmeter für bebaute Grundstücke bzw. ein Multiplikator von 27,6 (Vorjahr: 27,5) bezogen auf die Sollmiete zum 31. Dezember 2022.

Unbebaute Grundstücke und Baurechtsreserven werden im Vergleichswertverfahren in Anlehnung an die neue Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 14. Juli 2021 bewertet. Die Ermittlung dieser beizulegenden Zeitwerte erfolgt dabei grundsätzlich auf der Grundlage aktueller und geeigneter Bodenrichtwerte. Soweit sich ein Bauvorhaben konkretisiert hat, bzw. mit dem Bauvorhaben begonnen wurde, erfolgt die Bewertung im Residualwertverfahren. Der Wert der unbebauten Grundstücke, der Baurechtsreserven ermittelt sich hierbei aus dem Residualwert, bzw. der Differenz des Kapitalwertes der erwarteten Erträge, unter Berücksichtigung der Nachverdichtungsfläche, marktüblichen Miete, einem Vervielfältiger, abzüglich der erwarteten Baukosten, Erwerbsnebenkosten und Einbeziehung von eventuellen Zuschüssen.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden ausgebucht, wenn sie abgehen oder wenn sie dauerhaft nicht mehr genutzt werden können und kein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen aus ihrem Abgang erwartet wird. Gewinne und Verluste aus der Stilllegung oder dem Abgang einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie werden erfolgswirksam im Jahr der Stilllegung oder des Abgangs in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Innerhalb der in den Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ausgewiesene Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten werden außerplanmäßig abgeschrieben, soweit mit einer Realisation des Bauprojekts mit überwiegender Wahrscheinlichkeit nicht mehr gerechnet wird.

3.2 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte

Langfristige Vermögenswerte werden als "zum Verkauf bestimmt" klassifiziert, wenn ihr Buchwert vorwiegend durch einen Verkauf und weniger durch die weitere Nutzung realisiert wird. Damit dies der Fall ist, muss der Vermögenswert (oder die Veräußerungsgruppe) im gegenwärtigen Zustand zu Bedingungen, die für den Verkauf derartiger Vermögenswerte (oder Veräußerungsgruppen) gängig und üblich sind, sofort veräußerbar und eine solche Veräußerung höchstwahrscheinlich sein. Dies betrifft im Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern Immobilien, die nach IAS 40 bilanziert wurden und für die zum Stichtag ein notarieller Kaufvertrag mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten nach dem Bilanzstichtag geschlossen wurde.

Langfristige Vermögenswerte, die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert sind, werden gemäß IFRS 5.5(d) zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertet. Als beizulegender Zeitwert wird für die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis herangezogen.

3.3 Sachanlagen

Der Bilanzposten Sachanlagen umfasst im Rahmen der betrieblichen Tätigkeit selbst genutzte Immobilien, technische Anlagen und Maschinen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung. Des Weiteren beinhaltet diese Position Vermögenswerte für die Nutzungsrechte an den Leasinggegenständen gemäß IFRS 16. Weitere Erläuterung zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind im Punkt 3.14 Leasingverhältnisse dargestellt.

Die Sachanlagen (einschließlich der Nutzungsrechte) werden anhand der Anschaffungskostenmethode nach IAS 16.30 zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich der kumulierten Abschreibung bilanziert.

Die Abschreibung der abnutzbaren Vermögenswerte erfolgt linear bzw. erforderlichenfalls außerplanmäßig.

Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern (bei Nutzungsrechten ggf. Vertragslaufzeit) zugrunde.

Die Restbuchwerte und die wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden zu jedem Bilanzstichtag überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Gemäß IAS 36 werden Wertminderungen auf Sachanlagen auf den höheren Wert von Veräußerungswert und Nutzungswert vorgenommen, wenn der Veräußerungswert abzüglich Veräußerungskosten oder der Nutzungswert des betroffenen Vermögenswerts unter den Buchwert gesunken sind. Für Immobilien wird hierzu auf nach der Discounted Cashflow-Methode ermittelte beizulegende Zeitwerte, die durch die Jones Lang LaSalle SE bestätigt werden, zurückgegriffen.

3.4 Immaterielle Vermögenswerte

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer werden zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen angesetzt. Diese betreffen im Wesentlichen EDV-Software und Softwarelizenzen. Die Abschreibungen erfolgen linear unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von drei bis fünf Jahren bzw. im Falle einer Wertminderung außerplanmäßig.

3.5 Finanzanlagen - Beteiligungen an Unternehmen

Die nicht konsolidierten Beteiligungen an Tochterunternehmen sowie an sonstigen Beteiligungen werden für die Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage als unwesentlich eingestuft und daher unter entsprechender Anwendung von IAS 27.10(a) zu Anschaffungskosten bilanziert. Wertminderungen werden vorgenommen, sofern der Veräußerungswert abzüglich Veräußerungskosten als auch der Nutzungswert unter den Buchwert gesunken ist. Zu jedem Stichtag wird überprüft, ob objektive Hinweise für eine Wertminderung vorliegen. Objektive Hinweise für eine Wertminderung der Finanzanlagen können z.B. sein, eine negative Entwicklung des Eigenkapitals, des Jahresergebnisses oder sonstige finanzielle Schwierigkeiten der Tochterunternehmen.

3.6 Finanzielle Vermögenswerte

Gemäß den Vorschriften im IFRS 9 klassifiziert die Dawonia Finanzinstrumente in folgende Kategorien:

Das Modell zur Ermittlung von Wertberichtigungen gemäß IFRS 9, das auf den erwarteten Forderungsausfällen basiert, erfasst für finanzielle Vermögenswerte, die als zu fortgeführten Anschaffungskosten oder erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert im sonstigen Ergebnis klassifiziert wurden, Wertberichtigungen für erwartete Verluste. Zu jedem Abschlussstichtag werden die erwarteten Verluste basierend auf den verfügbaren Informationen aktualisiert.

Für die Ermittlung der Wertberichtigungen auf Forderungen werden im Wesentlichen historische Erfahrungswerte zu Forderungsausfällen und aktuelle Daten bezüglich Überfälligkeiten herangezogen.

Für Forderungen, die aus Operating-Lease-Verhältnissen resultieren, sowie für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wendet die Dawonia die vereinfachte Vorgehensweise nach IFRS 9 an, wonach sich die Höhe der Wertberichtigung ab der erstmaligen Erfassung der Forderung anhand der über die Laufzeit erwarteten Verluste bemisst.

3.7 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude und andere Vorräte

Unter den Vorräten gemäß IAS 2 werden diejenigen als kurzfristige Vermögenswerte bilanzierten Grundstücke und Gebäude ausgewiesen, die zum Verkauf im normalen Geschäftsgang gehalten werden.

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und Gebäude werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten oder Nettoveräußerungswert angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen alle direkt zurechenbaren Kosten sowie Fertigungs- und Materialgemeinkosten. Der Nettoveräußerungswert ist der geschätzte Veräußerungserlös abzüglich aller geschätzten Kosten für die Fertigstellung und der geschätzten Marketing- und Vertriebskosten. Soweit bei früher abgewerteten Grundstücken und Gebäuden der Nettoveräußerungserlös gestiegen ist, werden entsprechende Wertaufholungen, maximal bis zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vorgenommen.

Die anderen Vorräte umfassen Heizölvorräte. Sie werden zum niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten oder Nettoveräußerungserlös angesetzt. Die anderen Vorräte werden nach der FIFO-Methode bewertet.

3.8 Zahlungsmittel

Die in der Konzernbilanz ausgewiesenen Zahlungsmittel umfassen Bankguthaben sowie kurzfristige (innerhalb drei Monaten) fällige Einlagen.

3.9 Derivative Finanzinstrumente

Der Konzern verwendet derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps), um sich gegen die Risiken von Zinsschwankungen aus bestehenden Transaktionen abzusichern. Im Rahmen der erstmaligen Anwendung des IFRS 9 übt die Dawonia das Wahlrecht aus, weiterhin die Vorschriften zur Bilanzierung von Sicherungsgeschäften des IAS 39 anstelle der Vorschriften des IFRS 9 anzuwenden. Die derzeit im Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern bestehenden Derivate erfüllen die Kriterien für die Bilanzierung als Sicherungsinstrumente nach IAS 39 und werden für die bilanzielle Behandlung als Absicherung von Cashflows eingestuft.

Voraussetzung für Hedge Accounting ist neben einer zum Vertragsabschluss vorliegenden Dokumentation des Sicherungszusammenhangs zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft der Nachweis über die Effektivität der Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungs- und Grundgeschäft. Die Sicherungsbeziehung wird als effektiv eingestuft, wenn das absolute Verhältnis der Wertänderung des Sicherungsinstruments und der Wertänderung des gesicherten Grundgeschäfts zwischen 80 % und 125 % liegt. Bei Vorliegen einer effektiven Beziehung wird der effektive Teil der Wertveränderung des Sicherungsgeschäfts innerhalb des Sonstigen Ergebnisses erfasst. Der nicht effektive Teil wird erfolgswirksam innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Nach Beendigung der Sicherungsbeziehung werden die im Eigenkapital erfassten Beträge in der Periode in die Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht, in der die abgesicherte Transaktion das Periodenergebnis beeinflusst. Nicht in eine Sicherungsbeziehung einbezogene derivative Finanzinstrumente werden ergebniswirksam innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Derivative Finanzinstrumente mit positivem Marktwert werden unter den kurzfristigen bzw. langfristigen Vermögenswerten, solche mit negativem Marktwert unter den kurzfristigen bzw. langfristigen Schulden ausgewiesen.

Finanzielle Verbindlichkeiten, die sich aufgrund von Andienungsrechten für von Minderheitsgesellschaftern gehaltene Anteile ergeben, werden der Kategorie Financial Liabilities at Amortized Costs zugeordnet. Der beizulegende Zeitwert ist anhand finanzmathematischer Modelle, wie beispielsweise dem Ertragswertverfahren, zu ermitteln. Sofern der angebotene Kaufpreis diesen Betrag bei Ausübung des Andienungsrechts unterschreitet oder übersteigt, wird dieser Kaufpreis angesetzt.

3.10 Rückstellungen für Pensionen

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt nach dem in IAS 19 vorgeschriebenen versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode) für leistungsorientierte Altersversorgungspläne durch externe Versicherungsmathematiker unter Berücksichtigung biometrischer Berechnungsgrundlagen. Bei diesem Verfahren werden nicht nur die am Bilanzstichtag bekannten Renten und erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu erwartende Steigerungen von Renten und Gehältern bei vorsichtiger Einschätzung der relevanten Einflussgrößen berücksichtigt. Der daraus resultierende Verpflichtungsumfang zum Jahresende wird mit dem Planvermögen zum beizulegenden Zeitwert verrechnet.

Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden über das Sonstige Ergebnis in den Gewinnrücklagen erfasst. Der Aufwand aus der Aufzinsung wird in der Gewinn- und Verlustrechnung unter dem Posten Finanzaufwendungen erfasst.

3.11 Sonstige Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen werden gebildet für gegenwärtig bestehende rechtliche oder faktische Außenverpflichtungen und soweit es wahrscheinlich ist, dass die Begleichung der Verpflichtung zu einem Abfluss von Ressourcen führen wird und die Höhe der Rückstellung verlässlich bestimmbar ist.

Die Bewertung der Rückstellungen erfolgt mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfangs am Bilanzstichtag. Dabei wurden die der Verpflichtung zugrunde liegenden Risiken und Unsicherheiten in die Schätzung einbezogen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit einem risiko- und fristadäquaten Zinssatz vor Steuern abgezinst, sofern der Zinseffekt wesentlich ist.

3.12 Finanzielle Verbindlichkeiten

Die in der Konzernbilanz der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG ausgewiesenen Darlehen sowie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Transaktionskosten in der Folge gemäß der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Die Ausbuchung von finanziellen Verbindlichkeiten erfolgt, wenn die Verpflichtung des Konzerns beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen ist.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden als langfristig klassifiziert, sofern zum jeweiligen Stichtag gemäß Vertrag eine Tilgung nach zwölf Monaten erfolgt.

3.13 Steuern

Der Steueraufwand der Periode setzt sich aus laufenden, aperiodischen und latenten Steuern zusammen. Steuern werden grundsätzlich erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Ausnahme hiervon bilden latente Steuern, deren Erfassung erfolgsneutral im Eigenkapital oder im Sonstigen Ergebnis erfolgt.

Die in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen tatsächlichen Ertragsteuern sind in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind, als Schuld ausgewiesen. In Fällen von Überzahlung ist der übersteigende Betrag als Vermögenswert angesetzt. Die tatsächlichen Ertragsteuererstattungsansprüche und -schulden für laufende und frühere Perioden sind mit dem Betrag zu bewerten, in dessen Höhe eine Erstattung von den Steuerbehörden bzw. eine Zahlung an die Steuerbehörden erwartet wird.

In Übereinstimmung mit IAS 12 werden die latenten Steuern auf temporäre Differenzen zwischen den steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen nach dem Temporary-Konzept ermittelt und als latente Steueransprüche und -schulden unter Verwendung der Verbindlichkeits-Methode (Liability-Methode) mit ihren Buchwerten angesetzt.

Latente Steuerschulden werden für alle zu versteuernden temporären Differenzen mit folgenden Ausnahmen erfasst: Die latente Steuerschuld aus zu versteuernden temporären Differenzen, die im Zusammenhang mit Beteiligungen an Tochterunternehmen und assoziierten Unternehmen stehen, werden nicht angesetzt, wenn der zeitliche Verlauf der Umkehrung der temporären Differenzen gesteuert werden kann und es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren werden.

Bei der Bilanzierung von latenten Steuern auf temporäre Differenzen aus Leasingverhältnissen gemäß IFRS 16 besteht gemäß der "Initial Recognition Exception (IAS 12.15 bzw. 12.24) ein Ansatzverbot für latente Steuern auf temporäre Differenzen, wenn diese aus dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswertes oder einer Schuld im Rahmen einer Transaktion resultieren, diese Transaktion keinen Unternehmenszusammenschluss darstellt und im Zeitpunkt der Durchführung der Transaktion weder das zu versteuernde Einkommen noch das IFRS-Ergebnis beeinflussen. Das Ansatzverbot gilt sowohl für die Erst- als auch die Folgebilanzierung.

Latente Steueransprüche werden für alle abzugsfähigen temporären Unterschiede und noch nicht genutzten steuerlichen Verlust- und Zinsvorträge in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das die abzugsfähigen temporären Differenzen und die noch nicht genutzten steuerlichen Verlustvorträge und Steuergutschriften verwendet werden können.

Latente Steueransprüche und -schulden werden unter Anwendung der Steuersätze für Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer auf Basis geltenden Rechts im Zeitpunkt der Umkehrung der Differenzen bewertet. Unternehmensindividuelle Besonderheiten wie die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung wurden dabei berücksichtigt.

Eine Verrechnung von aktiven latenten Steuern mit passiven latenten Steuern erfolgt in Übereinstimmung mit IAS 12.74.

3.14 Leasingverhältnisse nach IFRS 16

Als Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 sind alle Verträge anzusehen, die der Dawonia das Recht einräumen, die Nutzung eines identifizierten Vermögenswerts über einen bestimmten Zeitraum gegen Entgelt kontrollieren zu können.

Für solche Leasingverhältnisse, die ein Leasingverhältnis im Sinne des IFRS 16 darstellen, erfasst der Konzern ein Nutzungsrecht und eine entsprechende Leasingverbindlichkeit.

Die Leasingverbindlichkeit wird bei der erstmaligen Erfassung mit dem Barwert der zu Beginn des Leasingverhältnisses noch nicht gezahlten Leasingzahlungen bewertet, diskontiert mit dem Leasingverhältnis zugrunde liegenden Zinssatz. Da dieser nicht bestimmt werden kann, verwendet der Konzern seinen Grenzfremdkapitalzinssatz. Zur Ermittlung des Grenzkapitalzinssatzes wurden Referenzzinssätze für einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren aus den Renditen für Pfandbriefe abgeleitet und um eine Leasingrisikoprämie ergänzt. Die Grenzfremdkapitalzinssätze liegen im Bereich von 0,3 % bis 3,4 % (Vorjahr: 0,3 % bis 2,1 %).

Der Ausweis der Leasingverbindlichkeiten ist in den kurz- und langfristigen Finanzschulden abgebildet.

Die Folgebewertung der Leasingverbindlichkeit erfolgt durch Erhöhung des Buchwertes um die Verzinsung der Leasingverbindlichkeit (unter Anwendung der Effektivzinsmethode) und durch Reduzierung des Buchwerts um die geleisteten Leasingzahlungen.

Die Bewertung des Nutzungsrechtes erfolgt nach IFRS 16.23 zu Anschaffungskosten. Die Folgebewertung erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Abschreibungen und Wertminderungen. Die Abschreibung der Nutzungsrechte wird über den kürzeren Zeitraum aus Laufzeit des Leasingverhältnisses und der Nutzungsdauer des zugrunde liegenden Vermögenswertes vorgenommen.

Die Nutzungsrechte werden in der Konzernbilanz unter dem Sachanlagevermögen ausgewiesen.

Zur Prüfung der Notwendigkeit einer Wertberichtigung eines Nutzungsrechts wendet der Konzern IAS 36 an und erfasst sämtliche Wertberichtigungen wie in den Bilanzierungsgrundsätzen für Sachanlagen beschrieben.

Änderungen der Leasinglaufzeit oder der Höhe der Leasingzahlungen führen zu einer Neubewertung des Barwerts und damit zu einer Anpassung von Leasingverbindlichkeit und Nutzungsrecht.

Im Rahmen der gewährten Erleichterungsvorschriften erlaubt IFRS 16 dem Leasingnehmer, auf eine Trennung zwischen Nicht-Leasingkomponenten und Leasingkomponenten zu verzichten und Verträge über Leasingverhältnisse mit zugehörigen Nicht-Leasingkomponenten entsprechend als eine einzige Vereinbarung nach IFRS 16 zu bilanzieren. Der Konzern hat diese Erleichterungsvorschrift nicht genutzt.

Für kurzfristige Leasingverhältnisse oder Vermögenswerte von geringem Wert (€ 5.000) besteht ein Bilanzierungswahlrecht. Die Dawonia übt das Wahlrecht dahingehend aus, dass solche Leasingverhältnisse nicht bilanziert werden. In diesem Fall werden die Leasingzahlungen linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als Aufwand aus Leasingverhältnissen erfasst.

Der Konzern schließt Leasingverträge als Leasinggeber für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien ab. Leasingverhältnisse, bei denen die Dawonia Leasinggeber ist, sind entsprechend der Vorgaben des Standards als Finanzierungs- oder Operating-Leasingverhältnisse zu klassifizieren. Wenn die Bedingungen des Leasingverhältnisses im Wesentlichen alle mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Leasingnehmer übertragen, wird der Vertrag als Finanzierungsleasing klassifiziert. Alle anderen Leasingverhältnisse werden als Operating-Leasingverhältnisse klassifiziert.

Mieterträge aus Operating-Leasingverhältnissen werden linear über die Laufzeit des jeweiligen Leasingverhältnisses erfasst. Anfängliche direkte Kosten, die bei der Aushandlung und Vereinbarung eines Mietleasingverhältnisses anfallen, werden dem Buchwert des Leasingobjekts hinzugefügt und linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses verteilt.

Enthält ein Vertrag sowohl Leasing- als auch Nicht-Leasingkomponenten, wendet der Konzern zur Verteilung der Vergütung auf die einzelnen Komponenten die entsprechenden Regelungen des IFRS 15 an.

Die Leasingzahlungen des Geschäftsjahres belaufen sich auf T€ 765 (Vorjahr: T€ 756). Der Gesamtaufwand für kurzfristige Leasingzahlungen des Geschäftsjahres beträgt T€ 992 (Vorjahr: T€ 917), der für als geringwertig eingestufte Leasingverträge T€ 54.

3.15 Zuwendungen der öffentlichen Hand

Zuwendungen der öffentlichen Hand werden gemäß IAS 20 nur erfasst, wenn eine angemessene Sicherheit dafür besteht, dass die damit verbundenen Bedingungen erfüllt und die Zuwendungen gewährt werden. Zuwendungen der öffentlichen Hand werden planmäßig ergebniswirksam erfasst, und zwar analog zu der Erfassung der damit im Zusammenhang stehenden Aufwendungen, die sie kompensieren sollen.

Die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG und die konsolidierten Tochtergesellschaften haben Zuwendungen der öffentlichen Hand in Form von zinslosen oder niedrig verzinslichen Darlehen (Förderdarlehen) erhalten. Die zinsbegünstigten Darlehen werden als Finanzschulden ausgewiesen. Zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung werden diese zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Der sich zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung ergebende Differenzbetrag zwischen dem beizulegenden Zeitwert und Nominalwert der Förderdarlehen wird in einem Rechnungsabgrenzungsposten innerhalb der sonstigen Vermögenswerte bzw. der sonstigen Verbindlichkeiten erfasst und gemäß der Effektivzinsmethode über die Restlaufzeit der Förderdarlehen aufgelöst. Den Nachteilen bzw. Vorteilen der Förderdarlehen stehen im Falle einer Zweckbindung im Rahmen des öffentlich geförderten Wohnungsbaus Restriktionen bei der Mietpreisentwicklung und/oder der Wohnungsvergabe gegenüber, die in die Ermittlung der Fair-Value-Bewertung der Immobilien einbezogen werden, sofern mit den Förderdarlehen eine Mietpreisbindung verbunden ist.

Die erhaltenen Aufwendungszuschüsse in Form von Mietzuschüssen werden erfolgswirksam erfasst. Der Ausweis erfolgt in den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung.

3.16 Fremdkapitalzinsen

Fremdkapitalkosten werden als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten aktiviert, wenn sie mit dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswertes im Zusammenhang stehen.

3.17 Ertragsrealisierung

Erlöse aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sowie Parkplätzen werden unter Abzug von Erlösschmälerungen linear über die Vertragslaufzeit erfasst.

Den Mietern in Rechnung gestellte Nebenkosten werden in dem Jahr als Umsatzerlöse ausgewiesen, in dem der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern mit ihren Mietern abrechnet. Bis zum Zeitpunkt der Abrechnung werden die Nebenkosten mit den erhaltenen Vorauszahlungen der Mieter verrechnet.

Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien werden zu dem Zeitpunkt erfasst, in dem die Verfügungsgewalt auf den Käufer übertragen wurde und die Dawonia die Leistungsverpflichtung erfüllt hat. Erfolgt die Übertragung der Verfügungsgewalt von Immobilien über einen bestimmten Zeitraum hinweg und wird die Leistungsverpflichtung dadurch erfüllt, wird auch der Erlös über den bestimmten Zeitraum erfasst.

3.18 Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen

Die Aufstellung des Konzernabschlusses unter Beachtung der IFRS erfordert, dass Annahmen und Ermessensentscheidungen getroffen und Schätzungen verwendet werden, welche die Zukunft betreffen und die sich auf Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, der Erträge und Aufwendungen sowie der Eventualverbindlichkeiten auswirken. Grundlage dieser Annahmen, Ermessensentscheidungen und Schätzungen bilden insbesondere Vergangenheitserfahrungen sowie weitere relevante Faktoren. Die tatsächlichen Werte können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen abweichen. Aufgrund der mit diesen Annahmen und Schätzungen verbundenen Unsicherheit besteht das Risiko, dass zukünftig wesentliche Anpassungen der Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden vorgenommen werden müssen. Durch die Unternehmensleitung erfolgt eine regelmäßige Überprüfung der den Annahmen und Schätzungen zugrunde liegenden Faktoren. Änderungen werden zum Zeitpunkt einer besseren Kenntnis erfolgswirksam berücksichtigt.

Die Annahmen und Schätzungen beziehen sich im Wesentlichen auf:

4 Angaben zur Konzernbilanz - Aktiva

4.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten.

Die nachfolgende Übersicht stellt die Entwicklung des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienportfolios dar.

¹⁾ bei dem ausgewiesenen Betrag in Höhe von 5.707 T€ handelt es sich um eine Umwidmung von Sachanlagevermögen zu als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien

¹⁾ bei dem ausgewiesenen Betrag in Höhe von -1.151 T€ handelt es sich um eine Umwidmung von als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien zum Sachanlagevermögen

Die geleisteten Anzahlungen beinhalten solche für schlüsselfertig erworbene Immobilien, deren Ausweis im Anschluss nach Übergang des Eigentums unter den als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt. Da das Eigentum erst im Geschäftsjahr übergegangen ist, wurden diese im Vorjahr zu Anschaffungskosten bewertet und in obiger Darstellung gesondert ausgewiesen.

Die Zugänge des Geschäftsjahres in Höhe von T€ 111.489 (Vorjahr: T€ 122.546) beziehen sich im Wesentlichen auf Baukosten für die laufenden und im Jahr 2022 abgeschlossene Bauvorhaben in Hanau II, Pentling, Würzburg, Nürnberg-Tafelgelände, München-Milbertshofen und Erlangen.

Die Abgänge im Anlagevermögen des Geschäftsjahres 2022 beziehen sich auf insgesamt 1.107 (Vorjahr: 691) Mieteinheiten und 4 (Vorjahr: 2) Gewerbeeinheiten.

Bei den im Bau befindlichen Anlagen handelt es sich sowohl um Wohnbauten als auch Gewerbeeinheiten.

Von den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind T€ 1.005.686 (Vorjahr: T€ 850.550) nicht zur Besicherung von Darlehen mittels Grundpfandrechte belastet worden.

Vertragliche Verpflichtungen zur Herstellung oder Instandhaltung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien bestehen in Höhe von rund T€ 180.985. Diese Verpflichtungen resultieren aus Kaufverträgen, sozialen Bindungsverträgen sowie aus städtebaulichen Verpflichtungen. Ferner bestehen Beschränkungen hinsichtlich der Veräußerbarkeit von Immobilien mit einem Verkehrswert von T€ 262.857 (Vorjahr: T€ 20.535) sowie ein Veräußerungsverbot von Immobilien mit einem Verkehrswert von T€ 12.768 (Vorjahr: T€ 31.748).

Den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien sind Umsatzerlöse aus Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 233.902 (Vorjahr: T€ 227.003) zuzurechnen. Diesen Einnahmen stehen direkt zurechenbare Aufwendungen von T€ 126.014 (Vorjahr: T€ 115.009) gegenüber.

4.2 Sachanlagen

In der Position Sachanlagen werden nach IAS 16 klassifizierte selbst genutzte Grundstücke und Gebäude, technische Anlagen und Maschinen, Betriebs- und Geschäftsausstattung, sowie im Rahmen der Erstanwendung des IFRS 16 Vermögenswerte für die Nutzungsrechte an Leasinggegenstände ausgewiesen. Diese haben sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt.

Die in den Sachanlagen enthaltenen Grundstücke und Gebäude bzw. selbst genutzten Immobilien sind in Form von Globalgrundschulden zusammen mit weiteren Immobilien in Höhe von T€ 17.500 (Vorjahr: T€ 17.500) grundpfandrechtlich belastet sowie mittels zweier Einzelgrundschulden in Höhe von T€ 1.800 (Vorjahr: T€ 1.800).

Der beizulegende Zeitwert der selbst genutzten Immobilien beträgt zum 31. Dezember 2022 T€ 19.273 (Vorjahr: T€ 18.692).

Die nachfolgende Tabelle zeigt die separat dargestellten Nutzungsrechte an Vermögenswerten, die im Rahmen eines Leasings in den Sachanlagen bilanziert sind:

4.3 Immaterielle Vermögenswerte

Die immateriellen Vermögenswerte beinhalten im Wesentlichen EDV-Software und Softwarelizenzen. Sie sind zu fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Die Abschreibungen erfolgen linear unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Nutzungsdauer von drei bis zehn Jahren. Die immateriellen Vermögenswerte haben sich wie folgt entwickelt.

4.4 Finanzanlagen

Die Zusammensetzung der Finanzanlagen wird in folgender Tabelle dargestellt.

4.5 Sonstige Vermögenswerte

Die sonstigen langfristigen Vermögenswerte beziehen sich sowohl auf Instandhaltungsrücklagen von Teileigentum an Wohneigentümergemeinschaften, auf aktive Rechnungsabgrenzungsposten aus Fördernachteilen von Darlehen der öffentlichen Hand, Investitionskostenzuschüsse sowie geleistete Vorauszahlungsbürgschaften. Die unter den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesenen Vermögenswerte in Höhe von T€ 1.013 (Vorjahr: T€ 1.673), die eine Restlaufzeit von unter einem Jahr aufweisen, betreffen im Wesentlichen Vorschüsse an Gerichtsvollzieher, debitorische Kreditoren sowie im Vorjahr ein gewährtes Kundendarlehen.

4.6 Vorräte

Die Vorräte setzen sich wie folgt zusammen.

Bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und Gebäuden (Vorratsimmobilien) handelt es sich zum 31. Dezember 2022 um Bauvorbereitungskosten für Verkaufsbauten in München (Projekt BLUS III, Hiltensperger- und Schönfeldstraße), die voraussichtlich im Jahr 2027 bis 2030 veräußert werden.

Im Vorjahr waren Vorräte mit einem Buchwert in Höhe von T€ 7 verpfändet.

4.7 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind unverzinslich und zum Nennwert abzüglich angemessener Wertberichtigungen angesetzt.

Bei der Ermittlung der Wertminderung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen wird das vereinfachte Verfahren (Simplified Approach) angewendet.

Gemäß den allgemeinen Vorschriften des IFRS 9 ist für kurzfristige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ohne signifikante Finanzierungskomponente die Erfassung erwarteter Kreditverluste anhand des vereinfachten Ansatzes vorzunehmen (Simplified Approach).

Forderungen werden seitens der Dawonia unabhängig ihrer Fristigkeit initial in die Stufe 2 des Werberichtungsmodells eingeordnet. Im weiteren Verlauf bedarf es bei objektiven Hinweisen auf eine Wertminderung eines Stufentransfers in die Stufe 3 des Wertberichtigungsmodells. Der Transfer von Stufe 2 zu Stufe 3 hat spätestens dann zu erfolgen, wenn die vertraglichen Zahlungen mehr als 3 Monate überfällig sind. Allerdings kann diese Annahme im Einzelfall widerlegt werden, wenn ansonsten kein objektiver Hinweis auf einen Ausfall besteht. Bei einem Wegfall objektiver Hinweise auf eine Wertminderung wird ein Rücktransfer in Stufe 2 des Wertberichtigungsmodells vorgenommen.

Die Wertberichtigungen der Forderungen aus Vermietung werden auf Basis der Altersstruktur der Forderungen gebildet.

Die Ausfallquote der Forderungen aus Vermietung hat sich wie folgt entwickelt.

Die Außenstände werden laufend überwacht. Eine Klassifizierung in Stufe 3 und somit eine Ausbuchung der wertgeminderten Forderungen erfolgt nach erfolglosem Mahnprozess, der auch rechtliche Schritte umfasst.

Sämtliche Forderungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Forderungen, die überfällig sind, aber nicht wertberichtigt werden, werden zu jedem Bilanzstichtag auf einen Wertberichtigungsbedarf überprüft.

4.8 Steueransprüche

Als kurzfristige Steueransprüche werden Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer ausgewiesen.

Diese Steueransprüche haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

4.9 Zahlungsmittel

Der Konzern verfügt zum Bilanzstichtag über folgende Zahlungsmittel.

In den Zahlungsmitteln sind Bankguthaben bei inländischen Kreditinstituten enthalten. Guthaben bei Kreditinstituten werden mit variablen Zinssätzen für täglich kündbare Guthaben mit positiven und bis zum ersten Halbjahr 2022 mit negativen Zinsen verzinst. Kurzfristige Einlagen erfolgen für unterschiedliche Zeiträume, die in Abhängigkeit vom jeweiligen Zahlungsmittelbedarf zwischen einem Tag und längstens drei Monaten betragen. Ausfallrisiken sind nicht erkennbar.

Die Bankguthaben unterliegen in Höhe von T€ 47.796 Verfügungsbeschränkungen (Vorjahr: T€ 219).

Die Entwicklung der Finanzlage des Konzerns ergibt sich aus der Kapitalflussrechnung.

4.10 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte (IFRS 5)

Auf die zum 31. Dezember 2022 zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte entfallen jährliche Sollmieteinnahmen von T€ 15, bzw. auf die zum 31. Dezember 2021 zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte jährliche Sollmieteinnahmen von T€ 1.873. Den zum Verkauf bestimmten langfristigen Vermögenswerten sind zum Bilanzstichtag keine finanziellen Belastungen zuzurechnen.

5 Angaben zur Konzernbilanz - Passiva

5.1 Eigenkapital

Die Entwicklung des Konzern-Eigenkapitals der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG ist in der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung dargestellt.

Kommanditisten Kapitalanteile

Die Komplementärin der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG ist die Dawonia RE General Partner GmbH, Grünwald, mit einem Stammkapital von € 25.000. Das voll eingezahlte Kommanditkapital beträgt € 10.000. Die Gesellschafter können folgender Tabelle entnommen werden:

Die Übersicht über die Kommanditkapitalkonten der Gesellschafter inklusive Einlagen und Entnahmen können folgender Tabelle entnommen werden:

Sonstiges kumuliertes Ergebnis

Das Sonstige kumulierte Ergebnis in Höhe von T€ 26.860 (Vorjahr: T€ 12.326) umfasst das Sonstige Ergebnis der versicherungsmathematischen Gewinne/Verluste aus den Pensionsverpflichtungen und den Jubiläumsverpflichtungen sowie die im Sonstigen Ergebnis erfassten Marktwertveränderungen von Derivaten, die in einer effektiven Sicherungsbeziehung designiert sind sowie die jeweils darauf entfallende latente Steuer.

Bilanzgewinn der Gesellschafter

Die Überleitung des in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Periodenergebnisses auf den in der Konzernbilanz ausgewiesenen Bilanzgewinn des Mutterunternehmens ist aus der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung ersichtlich.

Anteile nicht beherrschender Gesellschafter

Die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter werden in der Konzernbilanz innerhalb des Eigenkapitals gesondert ausgewiesen. Die Anteile nicht beherrschender Gesellschafter betragen zum 31. Dezember 2022 T€ 118.916 (Vorjahr: T€ 118.916).

5.2 Finanzschulden

Neben der Berücksichtigung von aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten aus Fördernach- bzw. Fördervorteilen von zinslosen und niedrig verzinslichen Darlehen der öffentlichen Hand werden auch Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen gemäß IFRS 16 erfasst sowie aktive Rechnungsabgrenzungsposten aus Zinszahlungen. Die Finanzschulden setzen sich wie folgt zusammen.

Für die Finanzschulden dienen im Wesentlichen die konzerneigenen Immobilien als Sicherheit. Durch Grundpfandrechte (Grundschulden und Hypotheken) und andere Rechte (Kontoverpfändungen) sind Finanzschulden in Höhe von T€ 1.534.247 (Vorjahr: T€ 1.542.667) gesichert. Diese Sicherheiten können von den Sicherungsnehmern erst nach einem wesentlichen Verstoß gegen den Finanzierungsvertrag (z.B. Verletzung von Covenants in Finanzierungsverträgen) verwertet werden. Sämtliche vertraglichen Verpflichtungen wurden erfüllt.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern entfallen T€ 500.418 (Vorjahr: T€ 417.949) auf Darlehen, die aufgrund von allgemeinen Förderbedingungen von öffentlichen Haushalten oder öffentlich-rechtlichen Körperschaften vergeben worden sind.

Die Finanzverbindlichkeiten sind gemäß IAS 20.10A i.V.m. IAS 20.43 gemindert bzw. erhöht um die zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung ermittelten Differenzbeträge zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Nominalbetrag von Förderdarlehen, die nach dem 1. Januar 2009 gewährt wurden. Die Differenzbeträge werden gemäß der Effektivzinsmethode über die Restlaufzeit der Förderdarlehen aufgelöst.

Die Finanzschulden weisen folgende Fälligkeiten auf.

Der Anteil der Finanzverbindlichkeiten, die mit einem über die Laufzeit der Finanzierung fest vereinbarten Zinssatz ausgestattet sind, belief sich auf 97,9 % (Vorjahr: 97,8 %). Zukünftige Änderungen des Zinsniveaus haben deshalb kurzfristig keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernfinanzlage. Der gewichtete durchschnittliche Zinssatz unserer gesamten Finanzverbindlichkeiten (einschließlich Derivaten) lag zum Jahresende 2022 bei 1,56 % (Vorjahr: 1,30 %). Für die unmittelbar und mittelbar aus öffentlichen Haushalten ausgelegten Förderdarlehen, die in dem gesamten gewichteten durchschnittlichen Zinssatz enthalten sind, errechnet sich ein mittlerer Zinssatz von 1,28 % (Vorjahr: 1,33 %).

Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der gegenüber Kreditinstituten und anderen Gläubigern geschuldeten Darlehen beläuft sich auf 10,6 Jahre (Vorjahr: 10,8 Jahre). Für die im Zusammenhang mit der Errichtung und Modernisierung von Wohnungen gewährten öffentlichen Fördermittel beträgt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Kreditzusagen 24,1 Jahre (Vorjahr: 28,6 Jahre).

5.3 Derivative Finanzinstrumente

Aufgrund der langfristig ausgerichteten Finanzierungsstrategie sind zur Absicherung des Zinsänderungsrisikos bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten oder der Sicherung künftiger Festzinsen derivative Finanzierungsinstrumente mit einem Volumen von T€ 64.176 (Vorjahr: T€ 121.450) abgeschlossen. Mit den Sicherungsmaßnahmen wird das Ziel verfolgt, bestehende variabel verzinsliche Finanzschulden in festverzinsliche Kreditverbindlichkeiten zu transformieren, um damit die Cashflows der finanziellen Verbindlichkeiten langfristig zu sichern. Bei den Zinssicherungsinstrumenten handelt es sich ausschließlich um Festzins-Zahler-Swaps mit einem durchschnittlichen jährlichen Festzinssatz von 1,16 % (Vorjahr: 1,18 %) zum 31. Dezember 2022. Die eingesetzten derivativen Finanzinstrumente dienen dazu, Grundgeschäfte abzusichern. Die gewichtete Restlaufzeit der Zinssicherungsinstrumente beträgt 2,2 Jahre (Vorjahr: 2,0 Jahre).

Die ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente, die in eine Hedgebeziehung einbezogen sind, sind in der folgenden Übersicht dargestellt.

Wesentliche Bonitätsrisiken existieren nicht, da die Zinsswaps ausschließlich mit Banken mit guter Bonität abgeschlossen wurden. Bei den abgeschlossenen Sicherungsgeschäften handelt es sich um effektive Hedges. Sowohl Amortisationsverlauf als auch Leistungsgerüst sind kongruent zu den Darlehen. Im Berichtsjahr wurde vor Abzug latenter Steuern ein Betrag von T€ 6.540 (Vorjahr: T€ 2.905) innerhalb des Sonstigen Ergebnisses aus der Marktwertveränderung der Zinsswaps erfasst.

Die Bilanzposition derivative Finanzinstrumente enthält ferner Kaufpreisverbindlichkeiten aus gewährten Andienungsrechten von Minderheitsanteilen in Höhe von T€ 438 (Vorjahr: T€ 438).

5.4 Rückstellungen für Pensionen

Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften und aus laufenden Leistungen an berechtigte aktive und ehemalige Mitarbeiter im Konzern der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG sowie deren Hinterbliebene gebildet.

Im Konzern ist zwischen beitrags- und leistungsorientierten Versorgungssystemen zu differenzieren. Bei beitragsorientierten Versorgungsplänen (Defined Contribution Plans) geht das Unternehmen durch definierte Beitragsleistungen keine weiteren Verpflichtungen ein.

Bei leistungsorientierten Versorgungsplänen besteht die Verpflichtung des Unternehmens darin, die zugesagten Leistungen an aktive und ehemalige Mitarbeiter zu erfüllen (Defined Benefit Plans). Dabei handelt es sich um ein rückstellungsfinanziertes Versorgungssystem.

Die Höhe der Pensionsverpflichtungen (Defined Benefit Obligation bzw. Anwartschaftsbarwert der Versorgungszusage) wurde nach versicherungsmathematischen Methoden berechnet, für die Schätzungen unumgänglich sind. Die Bewertung erfolgt nach IAS 19.

Der Ermittlung der Pensionsverpflichtungen und des Pensionsaufwandes wurden folgende Prämissen zugrunde gelegt.

Als biometrische Rechnungsgrundlagen wurden die Richttafeln Heubeck 2018 G verwendet. Die Fluktuationswahrscheinlichkeiten wurden alters- und geschlechtsspezifisch geschätzt.

Die künftigen Einkommenssteigerungen enthalten erwartete zukünftige Gehaltssteigerungen, die unter anderem in Abhängigkeit von der Inflation und der Dauer der Zugehörigkeit zum Unternehmen jährlich geschätzt werden.

Bei der Bewertung der leistungsorientierten Verpflichtungen können versicherungsmathematische Gewinne und Verluste entstehen, deren Ursache unter anderem Änderungen der Berechnungsparameter, Schätzungsänderungen bezüglich des Risikoverlaufs der Pensionsverpflichtungen sein können.

Das Planvermögen besteht ausschließlich aus einer Rückdeckungsversicherung, für die laufende Einzahlungen erfolgen. Die erwartete Rendite orientiert sich an der voraussichtlichen Gesamtverzinsung dieser Anlage durch das Versicherungsunternehmen.

Die bilanzielle Entwicklung der Pensionsrückstellungen lässt sich wie folgt herleiten.

Der Dienstzeitaufwand enthält Arbeitnehmerbeiträge in Höhe von T€ 185 (Vorjahr: T€ 173).

Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen beläuft sich zum 31. Dezember 2022 auf 5,6 bis 12,9 Jahre (Vorjahr: 6,3 bis 12,8 Jahre).

Der beizulegende Zeitwert des Planvermögens hat sich im Geschäftsjahr wie folgt entwickelt.

Die tatsächlichen Erträge aus dem Planvermögen beliefen sich im Geschäftsjahr auf T€ 13 (Vorjahr: T€ 5).

Der laufende Dienstzeitaufwand wird in der Position Personalaufwand, die Rentenzahlungen als Verbrauch von Pensionsrückstellungen und der Zinsaufwand sowie die Erträge aus dem Planvermögen in der Position Finanzaufwendungen erfasst. Der versicherungsmathematische Gewinn (Vorjahr: versicherungsmathematische Verlust) wurde im Sonstigen Ergebnis erfasst.

Der Gesamtbetrag der bis zum 31. Dezember 2022 über das Sonstige Ergebnis im Eigenkapital erfasste versicherungsmathematische Gewinn (Vorjahr: versicherungsmathematische Verlust) beträgt T€ 2.063 (Vorjahr: T€ 8.720).

Die folgende Tabelle zeigt die erfahrungsbedingten Anpassungen bezüglich der Schuldenschulen, bzw. des Planvermögens in der jeweiligen Periode.

Von der Gesellschaft im Rahmen der beitragsorientierten Pläne (Arbeitgeberbeiträge zu Direktversicherung) gezahlten Beiträge 2022 belaufen sich auf T€ 38 (Vorjahr: T€ 39).

Die erwarteten Planzuwendungen des Arbeitgebers für das Geschäftsjahr 2023 betragen T€ 38.

Eine Veränderung der oben beschriebenen, für die Ermittlung der Defined Benefit Obligation (DBOs) zum 31. Dezember 2022 verwendeten Prämissen von jeweils einem halben Prozentpunkt würde die Defined Benefit Obligation (DBO) und Dienstzeitaufwand folgendermaßen erhöhen beziehungsweise vermindern:

5.5 Latente Steuern

Im Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern besteht zum Bilanzstichtag ein Überhang der passiven über die aktiven latenten Steuern. Die aktiven und passiven latenten Steuern betreffen im Einzelnen folgende Sachverhalte.

Die Veränderung der latenten Steuern ist mit T€ -6.490 (Vorjahr: T€ -4.304) ergebniswirksam innerhalb der Gewinn- und Verlustrechnung und mit T€ -2.836 (Vorjahr: T€ -91) über das Sonstige Ergebnis im Eigenkapital erfasst.

Der ergebniswirksam erfasste latente Steueraufwand ist mit T€ -6.587 (Vorjahr: T€ -4.335) auf temporäre Differenzen zurückzuführen.

Die über das Sonstige Ergebnis im Eigenkapital erfassten latenten Steuern von insgesamt T€ -2.836 (Vorjahr: T€ -91) entfallen mit T€ -2.696 (Vorjahr: T€ 6) auf die versicherungsmathematischen Gewinne (Vorjahr: versicherungsmathematischen Verluste) der Pensionsverpflichtungen, mit T€ -125 (Vorjahr: T€ -94) auf die Marktwertänderungen der effektiven Sicherungsgeschäfte (Derivate) und mit T€ -15 (Vorjahr: T€ -3) auf die versicherungsmathematischen Gewinne der Jubiläumsverpflichtungen.

Auf temporäre Differenzen im Zusammenhang mit Tochterunternehmen (sog. Outside Basis Differences) in Höhe von T€ 997.104 (Vorjahr: T€ 961.449) sind keine latenten Steuern angesetzt worden.

Des Weiteren wurden auf temporäre Differenzen in Bezug auf Leasingverhältnisse keine latenten Steuern angesetzt, da diese sowohl zum Ansatz eines Vermögenswertes als auch zu einer Schuld führen und somit ein Ansatzverbot besteht.

5.6 Steuerschulden

In den kurzfristigen Steuerschulden sind Körperschaft- und Gewerbesteuer für die steuerliche Veranlagung der Jahre 2022 und 2021 in Höhe von T€ 375 (Vorjahr: Veranlagung der Jahre 2021 und 2020: T€ 300) ausgewiesen. Weiterhin sind für den Betriebsprüfungszeitraum 2014 bis 2016 Zinsen aus der Betriebsprüfung von T€ 113 (Vorjahr: T€ 113) sowie im Vorjahr eine Körperschaftsteuerschuld in Höhe von T€ 4 enthalten.

5.7 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen setzen sich wie folgt zusammen.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten von Mietern geleistete Abschlagszahlungen auf Nebenkosten, saldiert mit erbrachten Nebenkosten, für die noch keine Abrechnung erfolgt ist. Die sonstigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen Verbindlichkeiten aus bezogenen Leistungen. Sämtliche Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind innerhalb eines Jahres fällig.

5.8 Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen haben sich im Geschäftsjahr 2022 wie folgt entwickelt.

Die Rückstellungen für Risikovorsorge betreffen Rückstellungen für bestehende oder drohende Rechtsstreitigkeiten, Rückstellungen für Abrechnungsrisiken sowie Rückstellungen aus einem abgeschlossenen Spruchverfahren ehemaliger Minderheitsaktionäre. Mit einem Mittelabfluss aus den bestehenden oder drohenden Rechtsstreitigkeiten und für Abrechnungsrisiken ist bis Ende 2023 zu rechnen.

Die Rückstellungen für Gewährleistungen in Höhe von T€ 2.985 (Vorjahr: T€ 3.338) wurden gebildet für allgemeine Gewährleistungsrisiken bzgl. der Verkaufsbauten der Dawonia Wohnungs GmbH, der Dawonia Regerhof GmbH und der Dawonia Portfolio 1 GmbH & Co. KG. Mit einer Inanspruchnahme wird im Wesentlichen innerhalb des nächsten Jahres gerechnet.

Die Personalverpflichtungen in Höhe von T€ 3.590 (Vorjahr: T€ 3.327) betreffen Rückstellungen für Tantiemen, nicht in Anspruch genommenen Urlaub und Überstunden sowie Beiträge zur Berufsgenossenschaft und Schwerbehindertenabgabe. Die Restlaufzeiten der Personalrückstellungen belaufen sich auf ein Jahr.

Die Rückstellungsbewertung für Jubiläen in Höhe von T€ 178 (Vorjahr: T€ 208) erfolgte nach den anerkannten Grundsätzen der Versicherungsmathematik mittels der Projected-Unit-Credit-Methode (PUC-Methode) entsprechend den Regelungen des IAS 19R. Der versicherungsmathematische Gewinn wurde im Sonstigen Ergebnis erfasst.

Die Rückstellung für Restitutionsmaßnahmen in Höhe von T€ 76 (Vorjahr: T€ 76) wurde für die Erfüllung vertraglicher Verpflichtungen zum Durchführen von Schönheitsreparaturen bestimmter Wohnungen (Bundesbedienstetenwohnungen) gebildet. Mit einer Inanspruchnahme wird im Wesentlichen innerhalb des nächsten Jahres gerechnet.

5.9 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten umfassen im Berichts- und Vorjahr die zum Zeitpunkt der Darlehensgewährung ermittelten Differenzbeträge zwischen dem beizulegenden Zeitwert und dem Nominalbetrag von Förderdarlehen, die gemäß der Effektivzinsmethode über die Restlaufzeit der Förderdarlehen aufgelöst werden. Die Position umfasst gemäß IAS 20.10A i.V.m. IAS 20.43 die fortentwickelten Differenzbeträge von nach dem 1. Januar 2009 gewährten Förderdarlehen.

Die sonstigen kurzfristigen Verbindlichkeiten beinhalten im Wesentlichen Ausgleichszahlungen an Minderheitsgesellschafter. Ferner sind darin enthalten Verbindlichkeiten für Aufwendungen des Jahresabschlusses, Verbindlichkeiten Lohnsteuer, Verbindlichkeiten Umsatzsteuer sowie im Vorjahr eine Abgrenzungsposition für erhaltene Aufwandsvergütungen.

6 Angaben zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

6.1 Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen.

Die Erlöse aus der Vermietung setzen sich wie folgt zusammen.

6.2 Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden gemäß dem Fair Value Model bewertet. Der Buchwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Die Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien führte im Geschäftsjahr 2022 zu einem Ergebnis von T€ 122.954 (Vorjahr: T€ 351.020). Weitere Erläuterungen zur Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden unter Punkt 3.1 "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" gegeben.

6.3 Bestandsveränderung

Die Bestandsveränderung umfasst die Veränderung der unfertigen Leistungen.

6.4 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen gliedern sich wie folgt.

Die Aufwendungen aus der Hausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen aus der Bewirtschaftung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und setzen sich wie folgt zusammen.

Die durchschnittliche Leerstandsquote bezogen auf die Wirtschaftseinheiten beträgt 3,67 % (Vorjahr: 3,96 %). Somit entfallen von den Aufwendungen aus Betriebs- und Heizkosten inklusive Grundsteuer in Höhe von T€ 75.335 (Vorjahr: T€ 58.328) rund T€ 2.765 (Vorjahr: T€ 2.310) auf Immobilien, die leer standen.

6.5 Personalaufwand

Der Personalaufwand setzt sich wie folgt zusammen:

Die sozialen Abgaben enthalten Arbeitgeberanteile zur gesetzlichen Rentenversicherung von T€ 1.719 (Vorjahr: T€ 1.605).

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiter stellt sich wie folgt dar:

Ferner wurden im Konzern durchschnittlich 12 (Vorjahr: 11) Auszubildende beschäftigt.

6.6 Abschreibungen auf immaterielle Vermögenswerte, Sachanlagen, auf Finanz-
investitionen gehaltene Immobilien und Umlaufvermögen

Die planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen gliedern sich wie folgt.

6.7 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge gliedern sich wie folgt.

6.8 Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen.

6.9 Finanzergebnis

Das Finanzergebnis weist folgende Struktur auf.

Weitere Erläuterungen zur Bewertung der Darlehen werden unter dem Punkt 3.12 "Finanzielle Verbindlichkeiten" gegeben.

6.10 Ertragsteuern

Die Ertragsteuern setzen sich wie folgt zusammen.

Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt. Als anzuwendender Steuersatz wird der Steuersatz des Mutterunternehmens in Höhe des Gewerbesteuersatzes herangezogen.

7 Sonstige Angaben

7.1 Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds umfasst für Zwecke der Kapitalflussrechnung Guthaben bei Kreditinstituten (flüssige Mittel). Diese Gelder werden in der Regel für maximal drei Monate fest angelegt. Die Zahlungsströme werden gemäß IAS 7 unterteilt nach der laufenden Geschäftstätigkeit sowie Investitions- und Finanzierungstätigkeit ausgewiesen. Die Cashflows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden zahlungsbezogen ermittelt. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit wird hingegen indirekt, ausgehend vom Konzernjahresergebnis, abgeleitet. Bei der indirekten Ermittlung des Cashflows aus der betrieblichen Tätigkeit ist das Periodenergebnis um Auswirkungen von nicht zahlungswirksamen Geschäftsvorfällen, Veränderungen von Bilanzposten, denen betriebliche Ein- und Auszahlungen vergangener Geschäftsjahre gegenüberstehen, sowie um Ertrags- und Aufwandsposten, die dem Investitions- oder Finanzierungsbereich zuzurechnen sind, bereinigt. Eine direkte Abstimmung mit den entsprechenden Veränderungen der Posten der Konzernbilanz ist somit nicht möglich.

Die bilanzielle Veränderung der Finanzschulden ergibt sich wie folgt aus zahlungs- und nichtzahlungswirksamen Effekten:

7.2 Treuhandverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

7.2.1 Treuhandverhältnisse

Eventualverbindlichkeiten bestehen im Geschäftsjahr 2022 im Rahmen der treuhänderischen Verwaltung von Mietkautionen. Das Treuhandvermögen und die Treuhandverpflichtungen belaufen sich auf:

7.2.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen, Eventualforderungen

Im Konzern bestehen die nachfolgenden sonstigen finanziellen Verpflichtungen:

Darüber hinaus existieren finanzielle Verpflichtungen aus Verträgen im Zusammenhang mit der Immobilienbewirtschaftung im branchenüblichen Umfang sowie Ansprüche aus Mietverträgen.

Aus Erbbaurechtsverträgen resultieren im Berichtszeitraum finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T€ 1.292. Zukünftige Verpflichtungen aus laufenden Erbbaurechtsverträgen können sich durch Wertanpassungsklauseln ändern.

7.3 Finanzrisikomanagement

Der Konzern ist im Rahmen seiner Geschäftstätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt. Finanzielle Risiken des Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzerns betreffen im Wesentlichen die Sicherstellung der kurz- und langfristigen Liquidität sowie Zinsrisiken, die durch den gezielten Einsatz von derivativen Finanzinstrumenten begrenzt werden. Für Handels- oder Spekulationszwecke werden grundsätzlich keine Finanzinstrumente abgeschlossen. Neben dem Liquiditätsrisiko und dem zinsbedingten Cashflow-Risiko sieht sich der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern ferner Kreditrisiken ausgesetzt. Für alle Geschäftsbereiche wurde ein Risikomanagementsystem zur frühzeitigen Identifizierung und Überwachung finanzieller Risiken eingeführt, die im Folgenden dargestellt werden.

Liquiditätsrisiko

Zur Sicherstellung der Liquidität des Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzerns wird der Liquiditätsbedarf fortlaufend überwacht und geplant. Hierbei erfolgt die Steuerung über eine rollierende monatliche Liquiditätsplanung über 12 Monate sowie eine langfristige Finanzplanung, in die jeweils die Laufzeiten der finanziellen Verbindlichkeiten sowie die erwarteten Cashflows aus der operativen Geschäftstätigkeit einbezogen werden.

Es werden stets ausreichend liquide Mittel zur Erfüllung der Verpflichtungen für einen bestimmten Zeitraum gehalten. Die Fälligkeiten der Finanzschulden sind aus dem Abschnitt 5.2 "Finanzschulden" des Konzernanhangs zu entnehmen.

Zinsrisiko

Das Zinsänderungsrisiko, dem der Konzern ausgesetzt ist, entsteht zum einen aus den langfristigen finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz sowie zum anderen aus der Neuaufnahme und Prolongation von Krediten. Zinsbedingte Cashflow-Risiken aus finanziellen Schulden mit variablem Zinssatz werden weitestgehend durch Zinsswaps (Payer-swaps) im Rahmen von Mikro-Hedges und Makro-Hedges abgesichert.

Zinsänderungen wirken sich auf den Fair Value der derivativen Finanzinstrumente, das Finanzergebnis sowie im Falle von Hedge-Accounting-Beziehungen auf das Eigenkapital in Höhe der Erfassung der Marktwertänderungen aus. Ausgehend von der Bewertung zum jeweiligen Stichtag ergibt sich aus einer Parallelverschiebung der Zinsstrukturkurve um +/- 50 Basispunkte eine Erhöhung (Verminderung) des Eigenkapitals von T€ 450(T€ -458) zum 31. Dezember 2022 bzw. T€ 970 (T€ -991) zum 31. Dezember 2021. Der Effekt auf das Zinsergebnis hinsichtlich der variabel verzinslichen und nicht gehedgten Verbindlichkeiten beläuft sich bei einer Variation des Marktzinsniveaus um +/- 50 Basispunkte auf T€ -168 (T€ 168) für das Jahr 2022 bzw. T€ -195 (T€ 195) für das Geschäftsjahr 2021.

Ausfall- bzw. Kreditrisiken

Unter Ausfall- bzw. Kreditrisiken versteht man das Risiko, dass Vertragspartner ihrer vertraglichen Zahlungsverpflichtung nicht nachkommen können und dies für den Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern zu einem Verlust führen wird.

Ausfallrisiken ergeben sich im Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern insbesondere für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegen die Mieter. Im operativen Geschäft werden die Ausfallrisiken insbesondere anhand der Altersstruktur der Forderungen überwacht. Ausfallrisiken werden durch Einzel- sowie pauschalierte Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen. Aufgrund des Mietermix und der damit verbundenen breiten Streuung des Bonitätsrisikos ist das Kreditausfallrisiko über die bereits einzel- oder pauschalwertberichtigten Forderungen hinaus minimiert.

Bezüglich der flüssigen Mittel und Derivate schließt der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern grundsätzlich nur Verträge mit Finanzinstituten mit guter Bonität ab.

Das maximale theoretische Ausfallrisiko ist auf die Buchwerte der in der Bilanz ausgewiesenen finanziellen Vermögenswerte bzw. der Forderungen, sonstigen Vermögenswerte, Zahlungsmittel- und Zahlungsmitteläquivalente, zur Veräußerung verfügbaren Finanzinvestitionen begrenzt.

Kapitalsteuerung

Die Ziele des Konzerns im Hinblick auf das Kapitalmanagement liegen in der Sicherstellung der Unternehmensfortführung und dem Erhalt der finanziellen Substanz, um den Anteilseignern weiterhin Erträge und den anderen Interessenten die ihnen zustehenden Leistungen bereitzustellen.

Die Verschuldungssituation wird im Wesentlichen mit der Kennzahl Eigenkapitalquote und der Kennzahl Loan to Value Ratio gemessen und laufend durch die Geschäftsführung überwacht. Daneben messen und überwachen wir den Nettosubstanzwert anhand der Kennzahl Net Tangible Assets (NTA) gemäß der Definition von der European Public Real Estate Association, die unserem langfristig orientierten Geschäftsmodell Rechnung trägt.

Die Eigenkapitalquote, die sich als Verhältnis des Eigenkapitals zur Bilanzsumme ergibt, beläuft sich per 31. Dezember 2022 auf 67,5 % (Vorjahr: 67,8 %). Das Nettofinanzvermögen bzw. die Kennzahl Net Tangible Assets (NTA) gemäß EPRA beträgt Mio. € 3.872,1 (Vorjahr: Mio. € 3.829,3)

Die Kennzahl Loan to Value Ratio bezeichnet das Verhältnis der Finanzschulden zum Wert der als Finanzinvestition gehaltenen sowie sonstigen Immobilien.

¹⁾ Ohne geleistete Anzahlungen T€ 0 (Vorjahr: T€ 31.769)

7.4 Zusatzangaben zu den Finanzinstrumenten

Die folgende Tabelle zeigt die Einteilung der Finanzinstrumente in die entsprechenden Klassen nach IFRS 7.6 mit der Zuordnung zu den Bewertungskategorien nach IFRS 9.

Die Buchwerte der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstigen Vermögenswerte haben überwiegend kurze Restlaufzeiten und entsprechen daher näherungsweise dem beizulegenden Zeitwert.

Die Buchwerte der zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bilanzierten Finanzschulden weichen von den Zeitwerten ab. Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgt durch Diskontierung der zukünftigen Cashflows mittels der aktuellen Zinsstrukturkurve zum Bilanzstichtag.

Die Ermittlung der Zeitwerte der derivativen Finanzinstrumente erfolgt nach folgender dreistufiger Bewertungshierarchie.

1. Bewertungslevel 1: Die Bewertung erfolgt nach einem Börsen- oder Marktpreis auf einem aktiven Markt.

2. Bewertungslevel 2: Die Bewertung erfolgt auf Basis von anerkannten Bewertungsverfahren, deren wesentliche Eingangsparameter beobachtbare Marktdaten enthalten, oder nach Börsen- oder Marktdaten für ähnliche Vermögenswerte.

3. Bewertungslevel 3: Die Bewertung erfolgt nach Bewertungsparametern, deren Eingangsparameter nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren.

Die Marktwerte der derivativen Finanzinstrumente wurden gemäß Level 2 auf Basis eines Bewertungsverfahrens, durch die Diskontierung der vertraglich fixierten erwarteten Zahlungsströme auf der Basis indikativer Marktzinssätze und einer laufzeit- und risikoadäquaten Zinsstrukturkurve ermittelt.

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten haben regelmäßig kurze Laufzeiten; die bilanzierten Buchwerte stellen näherungsweise den Zeitwert dar.

Gewinne und Verluste aus finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar:

7.5 Leasing

Die mit den Mietern abgeschlossenen Mietverträge sind nach IFRS als Operating Leasing einzustufen. Die im Folgenden angegebenen Mindestleasingzahlungen enthalten die Sollmieten bis zum vereinbarten Vertragsende oder bis zum frühestmöglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters).

Im Rahmen von Operating Leasing waren als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sowie zur Veräußerung gehaltene langfristige Immobilien mit dem in der Bilanz ausgewiesenen Buchwert von T€ 5.195.117 (Vorjahr: T€ 5.116.507) vermietet.

7.6 Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Als nahestehende Unternehmen und Personen gemäß IAS 24 gelten für den Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern die Unternehmen und Personen, die den Konzern beherrschen bzw. einen maßgeblichen Einfluss auf diesen ausüben oder durch den Konzern beherrscht bzw. maßgeblich beeinflusst werden.

Dementsprechend werden die verbundenen Unternehmen der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, die Geschäftsführung der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, die Mitglieder des Aufsichtsrates der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG und deren Familienangehörige sowie die nicht konsolidierten Tochterunternehmen als nahestehende Unternehmen und Personen bezeichnet.

a) Beziehungen zu nicht konsolidierten verbundenen Tochterunternehmen

Im Berichtsjahr bestanden keine wesentlichen Leistungsbeziehungen zu den nicht konsolidierten verbundenen Unternehmen.

b) Beziehungen zu nahestehenden Personen

Berichtspflichtige Geschäftsvorfälle zwischen Geschäftsführung, Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG-Aufsichtsrat und dem Konzern lagen im Geschäftsjahr über die Organbeziehungen hinaus nicht vor. Für die Vergütung der Geschäftsführer sind folgende Aufwendungen entstanden.

Die Rückstellungen für Pensionszusagen an ehemalige Mitglieder des Vorstands/der Geschäftsführung mit Rentenbezügen betrugen zum 31. Dezember 2022 T€ 1.778.

Der Aufsichtsrat erhielt im Geschäftsjahr keine Vergütung.

Mitglieder der Geschäftsführung:

Geschäftsführerin:

Dawonia RE General Partner GmbH, Grünwald

Sie wird vertreten durch die Geschäftsführer:

Dr. Claus Lehner, Geschäftsführer der Dawonia GmbH, Chief Executive Officer

Sebastian Gefeller, Geschäftsführer der Dawonia GmbH, Chief Investment & Sales Officer

Markus Grüner, Geschäftsführer der Dawonia GmbH, Chief Financial Officer

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Oliver Kolle, Vorsitzender des Aufsichtsrats Geschäftsführer, PATRIZIA Alternative Investments GmbH

Karim Bohn (bis 30. April 2022), Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrats Chief Financial Officer, PATRIZIA AG

Martin Eilbacher (seit 1. März 2022), Investment Manager Immobilien, Kapitalanlagen Immobilien (KI), SV SparkassenVersicherung

Wolfgang Ehrler (bis 31. Dezember 2022), Vizepräsident des Versorgungswerks der Rechtsanwälte im Lande Nordrhein-Westfalen

Christoph Glaser (seit 1. März 2023), Chief Financial Officer, Patrizia SE

Susanne Prossliner (seit 1. Januar 2023), Geschäftsführerin, Versorgungswerk der Rechtsanwälte im Lande Nordrhein-Westfalen

Jochen Reith (seit 1. Juni 2022 bis 28. Februar 2023), Geschäftsführer, PATRIZIA Institutional Clients & Advisory GmbH

Karl Ruffing, Bereichsleiter Kapitalanlagen, WWK Allgemeine Versicherung AG

Dr. Andreas Stefanski (seit 18. Januar 2022), Managing Director, PATRIZIA SE

Markus Thürauf, Geschäftsführer der Sonntag & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft

7.7 Name und Sitz der persönlich haftenden Gesellschafterin

Die Dawonia RE General Partner GmbH, Grünwald, ist persönlich haftende Gesellschafterin der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, Grünwald. Das gezeichnete Kapital der alleinigen Komplementärin beträgt € 25.000.

7.8 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Es liegen nach dem Ende des Geschäftsjahres keine Vorgänge von besonderer Bedeutung vor, die eine wesentliche Auswirkung auf den Geschäftsverlauf des Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzerns haben.

7.9 Zusatzangaben nach § 315a HGB i.V.m. § 313 Abs. 2 Nr. 1 HGB

Die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG ist an folgenden Unternehmen unmittelbar und mittelbar beteiligt. Das Eigenkapital und das Jahresergebnis beruhen auf handelsrechtlicher Rechnungslegung.

¹⁾ nach Ergebnisabführung an die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG

²⁾ nach Ergebnisabführung an die Dawonia GmbH, bzw. Dawonia Asset Beta GmbH

³⁾ Jahresabschluss zum 31.12.2021

7.10 Befreiungsvorschriften gem. § 264 Abs. 3 HGB und § 264b HGB

Gemäß § 264 Abs. 3 HGB bzw. § 264b HGB verzichten im Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG Konzern die folgenden Tochtergesellschaften auf eine Erstellung des Lageberichts sowie die Offenlegung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2022:

Darüber hinaus verzichten neben der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, Grünwald, als Mutterunternehmen, die folgenden Tochtergesellschaften auf eine Erstellung des Anhangs sowie die Offenlegung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2022:

Die folgenden Gesellschaften verzichten auf die Offenlegung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2022:

Die folgende Gesellschaft verzichtet auf die Erstellung des Lageberichts, die Prüfung des Jahresabschlusses sowie die Offenlegung des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr 2022:

7.11 Honorare des Abschlussprüfers

Für die im Geschäftsjahr 2022 erbrachten Dienstleistungen des Abschlussprüfers, Deloitte GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, München, sind folgende Honorare (exklusive Mehrwertsteuer) als Aufwand erfasst worden.

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung zum 31. Dezember 2022

Konzern-Kapitalflussrechnung

für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022

^*) Die Flüssigen Mittel unterliegen im Geschäftsjahr in Höhe von T€ 47.796 (Vorjahr: T€ 219) Verfügungsbeschränkungen.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, Grünwald

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, Grünwald, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung sowie Konzern-Gesamtergebnisrechnung, der Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der Dawonia Real Estate GmbH & Co. KG, Grünwald, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315e Abs. 1 HGB anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.