castello Aktiengesellschaft

castello Aktiengesellschaft

Dresden

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

I. Grundlagen der Gesellschaft

Die castello Aktiengesellschaft ist ein Unternehmen der Immobilienbranche. Das Kerngeschäft setzt sich aus 3 tragenden Geschäftsfeldern zusammen, bestehend aus dem Bauträgergeschäft, dem Kauf, der Sanierung und Verkauf von Bestandsobjekten sowie in der Vermittlung von Mietwohnungen.

Ziel der Unternehmung ist es, möglichst viele Kompetenzen zu bündeln, beginnend mit der architektonischen Planung, der bautechnischen Ausführung, der Vermittlung der Objekte an Kapitalanleger und Eigennutzer sowie die Erfüllung des Vermietungsauftrages.

II. Wirtschaftsbericht

II.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaftsleistung 2023 hat sich im Vergleich zum Vorjahr weiter abgeschwächt. Die Konjunktur wurde durch hohe Preise auf allen Wirtschaftsebenen, ungünstige Finanzierungsbedingungen auf Grund steigender Zinsen und eine geringe Nachfrage aus dem In- und Ausland gedämpft. Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) in 2023 ist um 0,3 % gesunken.1

Auch zu Beginn des Jahres 2024 lassen eine anhaltende außenwirtschaftliche Nachfrageschwäche, Streiks im öffentlichen Verkehr, hohe Krankenstände bei den Erwerbstätigen sowie Verzögerungen in den Lieferketten eine konjunkturelle Erholung verzögern. 2 In 2023 haben sich die Verbraucherpreise im Jahresdurchschnitt um 5,9 % gegenüber 2022 erhöht. Damit fiel die Inflationsrate für 2023 geringer aus als im Vorjahr.3

Aufgrund der ungünstigen Markteinflüsse stieg die Zahl der Arbeitslosen bereits im Januar 2023 mit 0,4 Prozentpunkten auf 5,7 %, blieb jedoch im Jahresverlauf relativ stabil.4

Das Projektentwicklersegment steckt weiterhin in einer schweren Rezession. Etliche Unternehmen befinden sich in einer prekären Lage, vielen droht gar die Insolvenz, da sie keine neuen Aufträge mehr erhalten. Die Mischung aus steigenden Zinsen und höheren Baukosten bei gleichzeitig ausbleibender Nachfrage erweist sich als toxische Mischung, die zu einer Marktbereinigung führen wird. Als problematisch erweist sich für viele insbesondere die Finanzierung, da einerseits die Liquidität stark eingeschränkt ist, und Wertberichtigungen dazu geführt haben, dass sich die Eigenkapitalbasis reduziert hat, sodass Projektfinanzierer Zurückhaltung walten lassen. Das Projektentwicklerklima (Immobilienstimmungsindex) wird mit -36,0 (-0,7) und einem dritten Rückgang in Folge so schlecht eingeschätzt wie noch nie. Die deutlich negativen Werte sowohl bei der Geschäftslage (-51,9) als auch bei den Erwartungen (-18,5) verdeutlichen, wie gefährlich die aktuelle Situation ist. Bleibt die Nachfrage weiterhin niedrig und werden zudem viele bereits erteilte Aufträge an die höheren Kosten angepasst oder gar storniert, wird sich diese Krise auch bis weit in das nächste Jahr fortsetzen (ifo, 2023).5

II.2 Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

II.2.1 Umsatz- und Auftragsentwicklung

Die castello Aktiengesellschaft war, im Gegensatz zum Branchentrend, in der Lage in 2023 ein sehr gutes Ergebnis zu generieren. Maßgeblich hierfür war die Fertigstellung des Bauprojektes Wernerstraße 34 in Dresden. Die rasche Umsetzung beim Bau, Abverkauf und in der Rechnungslegung führte zu einem wesentlichen Umsatzanstieg und sorgte dafür, dass die allgegenwärtigen Verzerrungen jeweils wenig Einfluss auf die erfolgreiche Projektbeendigung hatten.

Anders war die Lage im Bereich des Bestandshandels. Ein massiver, allgemeiner Preissturz machte vor diesem nicht halt, was eine wesentliche Korrektur bei der Bewertung der Bestände erforderlich machte. Das betraf jedoch auch noch nicht veräußerte Gewerbeeinheiten im Bauträgerbereich.

Auf Grund der allgemeinen Marktsituation und Baukostenentwicklung wurden neue Bauträgerobjekte im Geschäftsjahr 2023 nicht begonnen. Die negative Entwicklung auf dem Immobilienmarkt bremste den Erwerb um Verkauf von Immobilien, sodass wir Objekte zwischenvermieten. Dadurch und infolge des Rückgangs der Bautätigkeit sanken die Betriebsleistung und die Aufwendungen für die Betriebsleistung wesentlich gegenüber dem Vorjahr.

II.2.2 Ertragslage

Die Ertragslage stellt sich wie folgt dar:

Die Betriebsleistung lag bei Umsatzerlösen von TEUR 30.083 (Vj. TEUR 17.754) und einer Bestandsveränderung von TEUR -14.149 (i. Vj. TEUR +2.236) um TEUR 4.056 unter dem Vorjahr. Entsprechend verminderten sich die Aufwendungen für die Betriebsleistung (im Wesentlichen Materialaufwendungen, Abschreibungen und sonstige betriebliche Aufwendungen) und liegen deutlich unter denen von 2022. Ursächlich sind die geringeren Aufwendungen für Immobilien und für bezogene Bauleistungen für Bauträgerobjekte, die in 2023 nicht mehr in dieser Höhe anfielen. Auf Grund gesunkener Marktpreise erfolgten Abschläge auf die niedrigeren beizulegenden Werte in Höhe von TEUR 2.017, diese haben das Betriebsergebnis entsprechend belastet.

Darlehensaufnahmen zur Finanzierung des Erwerbs diverser Eigentumswohnungen und Wohnungspakete im Jahr 2022, gekoppelt an den EURIBOR, führten zu einem um TEUR 374 schlechteren Finanzergebnis. Die enorme Anhebung der Leitzinsen wird im Finanzergebnis sichtbar, welches zum Vorjahr um rd. 75 % anwuchs.

Unter Berücksichtigung der Ertragsteuern (TEUR 554, Vj TEUR 34) weisen wir für das Geschäftsjahr 2023 einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 1.114 aus, der wesentlich über dem Vorjahr liegt.

II.2.3 Finanzlage

Zum 31. Dezember 2023 weisen wir einen Bestand an flüssigen Mitteln in Höhe von TEUR 3.880 aus. Die Verminderung gegenüber dem Vorjahr (TEUR -1.161) resultiert im Wesentlichen aus dem negativen Cashflow aus Finanzierungstätigkeit auf Grund der Kredittilgungen und Zinszahlungen in Höhe von TEUR 5.851, der aus dem positiven Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit (TEUR 4.627) nicht vollständig gedeckt werden konnte.

Trotz der Entwicklung der Kreditzinsen ist die Finanzlage der Gesellschaft als unverändert stabil zu bezeichnen. Wir konnten unsere Zahlungsverpflichtungen im Geschäftsjahr 2023 jederzeit erfüllen.

II.2.3 Vermögenslage

Die Vermögenslage der castello Aktiengesellschaft stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme ist im Vorjahresvergleich um 20,0 % gesunken. Verantwortlich hierfür sind auf der Aktivseite neben den fertiggestellten und an die Käufer übergebenen Wohneinheiten der Wernerstr. 34 vornehmlich die Korrekturen bei der Bestandsbewertung sowie der Rückgang der flüssigen Mittel um über TEUR 1.161. Auf der Passivseite verminderte sich das Fremdkapital, im Wesentlichen infolge der Kredittilgungen, Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sanken dabei um TEUR 4.350. Die Lieferantenverbindlichkeiten reduzierten sich um TEUR 1.152 infolge des Rückgangs der bezogenen Bauleistungen. Das Eigenkapital erhöhte sich auf Grund des Jahresüberschusses 2023 um mehr als 100 %. Die Eigenkapitalquote stieg um 7,5 %-Punkte auf 12,5 %.

II.3 Finanzielle Leistungsindikatoren

Das Unternehmen nutzt zur Steuerung und Überwachung im Wesentlichen folgende zwei Leistungsindikatoren:

- Liquidität,

- Betriebsergebnis.

Darin spiegeln sich die wesentlichsten Einnahmen- und Ausgabenpositionen sowie Ertrags- und Aufwandspositionen des Unternehmens wider und stellen somit die entscheidende Orientierungsgröße für den Unternehmensertrag und die finanzielle Stärke dar.

Die Liquidität wird fortlaufend überwacht und einmal wöchentlich in einem festen Termin besprochen; die Liquiditätsplanung wird laufend fortgeschrieben. Das Betriebsergebnis wird einmal monatlich retroperspektivisch ausgewertet und überwacht.

III. Prognosebericht

III.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Prognose

Auch zu Jahresbeginn 2024 war keine spürbare konjunkturelle Verbesserung der deutschen Wirtschaft erkennbar. Die Auftragseingänge im Verarbeitenden Gewerbe sind in der Tendenz weiter abwärtsgerichtet. Infolge der Bahnstreiks im Frühjahr und der Angriffe auf Schiffe im Roten Meer wurden Lieferketten wieder unterbrochen, die Lieferzeiten haben sich verlängert, Materialengpässe haben zugenommen und sind spürbar.

Im Gegensatz hierzu scheint sich die weltweite Industriekonjunktur langsam zu stabilisieren und im weiteren Jahresverlauf ist mit einer Erholung des Welthandels zu rechnen. Aktuelle Indikatoren lassen eine Stabilisierung des deutschen Außenhandels erwarten.6

Nach den Energiepreisschocks der letzten zwei Jahre befindet sich die deutsche Wirtschaft im Frühjahr 2024 an einem konjunkturellen Wendepunkt. Die Bundesregierung geht in ihrer Frühjahrsprognose davon aus, dass sich die deutsche Wirtschaft langsam erholt und an Dynamik gewinnt. Als Gründe hierfür werden benannt: niedrigen Inflationsraten, geldpolitische Lockerungen, steigende Löhne und Einkommen, eine stabile Arbeitsmarktentwicklung und eine Belebung der Außenwirtschaft. Die Bundesregierung rechnet in 2024 mit einer Steigerung des Bruttoinlandsprodukts um 0,3 %.7 Der Arbeitsmarkt ist seit Anfang des Jahres von einer Seitwärtsbewegung geprägt. Nach leichtem Anstieg der Arbeitslosenquote zu Beginn des Jahres liegt sie nunmehr stabil bei ca. 6,0 %.8 Die Nachfrage nach Arbeit ist weiterhin hoch. Es sind fast 1,7 Mio. offene Stellen ausgewiesen.9 Positiv zu bemerken ist, dass sich die Inflationsrate nach noch hohen Werten im Jahr 2023 seit Jahresbeginn positiv entwickelt. Im März und April 2024 war eine Rate von 2,2 % zu verzeichnen.10

Der Ausblick für die deutsche Wirtschaft ist mit großen Unsicherheiten behaftet. Neben den weltwirtschaftlichen Risiken spielen die künftige Wirtschaftspolitik und der Strukturwandel in Deutschland eine wesentliche Rolle.

Laut ifo Institut wird die Baukonjunktur im Verlauf des nächsten Jahres wieder einen positiven Beitrag zur gesamtwirtschaftlichen Entwicklung leisten. Für das Basisszenario der deutschen Wirtschaft prognostizierte das ifo Institut in seiner im Dezember 2024 veröffentlichten Konjunkturprognose für die Jahre 2025 und 2026 eine Zunahme des realen Bruttoinlandsproduktes um lediglich +0,4 % bzw. +0,8 %.

Die Auflösung der Bundesregierung zum Jahresende 2024 hat die wirtschaftlichen Unsicherheiten verstärkt, auch die wirtschafts- und sozialpolitische Ausrichtung der neuen Bundesregierung lässt viele Fragen offen. Die aktuellen wirtschaftspolitischen Entwicklungen in den USA hemmen darüber hinaus das Wirtschaftswachstum.

III.2 Gesellschaft

Aufgrund der beiden vorangegangen Geschäftsjahre 2022 und 2023 ist die Unternehmung in der Lage, dass konsolidierende Wirtschaftsjahr 2024 zu bewältigen. Der hohe Bestand an Vorräten, mit nicht unerheblichen finanziellen Rücklagen, Grundstücken in zentraler Lage von Dresden sowie zahlreichen Eigentumswohnungen ermöglicht eine mittelfristige Planung. Durch die hausinterne Kompetenz entlang der gesamten Wertschöpfungskette, angefangen bei der Planung, den Handwerksleistungen und internen Vertriebsstrukturen, können Projekte autark umgesetzt werden.

Im Jahr 2024 liegen die Umsatzerlöse, das Betriebsergebnis und das Jahresergebnis wesentlich unter denen des Jahres 2023.

Das Betriebs- und Jahresergebnis im Folgejahr wird von der erfolgreichen Umsetzung der geplanten Maßnahmen (Veräußerung von Bestandimmobilien in Dresden-Tolkewitz und Rückführung von Darlehen; nachhaltige Bewirtschaftung vermieteter Objekte, erfolgreiche Projektentwicklung, Stärkung der Positionierung der castello AG am öffentlichen Markt im Bereich Planung und Projektbegleitung) und der Entwicklung der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen.

IV. Chancen- und Risikobericht

Das in der castello Aktiengesellschaft integrierte Berichtswesen und Controlling unterstützt das Risikomanagement des Vorstandes darin, Risiken und Chancen frühzeitig zu erfassen, zu bewerten und ausgewogene Gegen- oder Folgemaßnahmen zu eruieren und umzusetzen.

IV.1 Risiken

Die Risiken, welche Einfluss auf die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der Gesellschaft haben, teilen sich in externe und interne.

Die externen sind von politischer Natur und können durch eine negative Marktbeeinflussung den Absatz und die Möglichkeiten zum Neubau zum Erliegen bringen. Die sogenannte Energiewende heizt die Inflation an und sorgt für eine Verunsicherung der gesamten Branche. Eine Kauf- und Neubauzurückhaltung sowie eine Infantinos- und Deindustrialisierungswelle sind die Folgen.

Die geopolitischen Krisen und die Auswirkungen der Corona-Pandemie münden in unterbrochene Lieferketten, lange Lieferzeiten und Preissteigerungen des Baubedarfs. Politische Entscheidungen werden sich auf die Kostenstruktur und die Preisentwicklung und somit auf die Nachfrage und Ergebnissituation auswirken.

Die internen bestehen im Nichtaufgehen der Absatzstrategien. Eine fortwährende hohe Zinsbelastung wäre die Folge, was die Planungen im Bereich des Neubaus hemmt und das Unternehmen zum Stagnieren zwingen würde.

IV.2 Chancen

Die Chancen der Gesellschaft liegen in einer Umkehr der Zins- und Wohnbaupolitik. Durch die im Bestand gehaltenen hochwertigen Immobilien und Grundstücke könnten Schubladenprojekte aufgrund der bestehenden internen Kompetenzen auf Anhieb umgesetzt werden.

Unsere hausinterne Kompetenz entlang der gesamten Wertschöpfungskette ermöglicht es uns, Projekte von der Planung bis zum Vertrieb eigenständig umzusetzen.

Chancen sehen wir auch im Ausbau unseres Geschäfts im Bereich der architektonischen Planung und Projektbegleitung.

VI. Schlusserklärung aus dem Abhängigkeitsbericht

Der Vorstand der castello Aktiengesellschaft hat für das Geschäftsjahr 2023 nachstehenden Bericht gemäß § 312 AktG über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen erstellt:

„Unsere Gesellschaft hat bei den in diesem Bericht über Beziehungen zu dem verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften und Maßnahmen nach den Umständen, die dem Vorstand zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten und ist dadurch, dass Maßnahmen getroffen oder unterlassen wurden, nicht benachteiligt worden. Unterlassene Maßnahmen im Sinne des § 312 AktG lagen nicht vor.“

1 Statistisches Bundesamt - Pressemitteilung Nr. 019 vom 15.01.2024

2 BMWK - Pressemitteilung vom 14.02.2024 zur wirtschaftlichen Lage

3 Statistisches Bundesamt - Pressemitteilung Nr. 020 vom 16.01.2024

4 Bundesagentur für Arbeit - Presseinformation vom 03.01.2024

5 https://www.iwkoeln.de/fileadmin/user_upload/Studien/Gutachten/PDF/2023/Gutachten-ISI-IW-2023-Q4-Immobilienwirtschaft-Rezession.pdf vom 15.12.2023

6 BMWK - Pressemitteilung vom 15.03.2024 zur wirtschaftlichen Entwicklung

7 BMWK - Artikel Frühjahrsprojektion 2024 vom 26.04.2024

8 Statistisches Bundesamt - Konjunkturindikator Arbeitslosenquote Deutschland

9 BMWK - Artikel Frühjahrsprojektion 2024 vom 26.04.2024

10 Statistisches Bundesamt - Pressemitteilung Nr. 188 vom 14. Mai 2024

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

1 Allgemeine Erläuterungen

Die castello Aktiengesellschaft hat ihren Sitz in Dresden. Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichts Dresden unter Abteilung B, Nummer HRB 27033 eingetragen.

Der Jahresabschluss der castello Aktiengesellschaft (im Folgenden „castello AG“ oder „Gesellschaft“ genannt) zum 31. Dezember 2023 ist nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches unter Beachtung des Aktiengesetzes und der ergänzenden Regelungen der Satzung aufgestellt worden. Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 Abs. 2 HGB.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Die größenabhängigen Erleichterungen nach gemäß §§ 276, 288 Abs. 2 HGB wurden in Anspruch genommen.

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden im Vergleich zum Vorjahr beibehalten.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sowie die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten und vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen unter Zugrundelegung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer bzw. der Restnutzungsdauer bewertet.

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens im Einzelanschaffungspreis (netto) bis zu EUR 800,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten angesetzt und bewertet.

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet

Die Bewertung der unfertigen und fertigen Erzeugnisse (unfertige und fertige Bauobjekte und Immobilien) erfolgt mit den Einzelkosten unter Einbeziehung von notwendigen Gemeinkosten. Die Kosten der allgemeinen Verwaltung, Aufwendungen für soziale Einrichtungen und freiwillige soziale Leistungen werden nicht in die Bewertung einbezogen. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet.

Die erhaltenen Anzahlungen werden offen vom Vorratsvermögen abgesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zu ihren Anschaffungskosten angesetzt und wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert angesetzt.

Bei dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Das Eigenkapital ist zum Nennwert bilanziert.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen die erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten und werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Betrages mit dem Erfüllungsbetrag bewertet. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zu Erfüllungsbeträgen angesetzt.

Bei dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Die Gesellschaft macht nicht von ihrem Wahlrecht Gebrauch, aktive latente Steuern gemäß § 274 Abs. 1 S. 2 HGB in der Bilanz anzusetzen.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist als Anlage zum Anhang beigefügt.

Abschreibungen auf geringwertige Anlagengüter sind in Höhe von TEUR 2 enthalten.

Angaben zum Anteilsbesitz

3.2 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Bis auf sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 155 (i. Vj. TEUR 157) und Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 49 (i. Vj. TEUR 49) haben sämtliche übrige Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (TEUR 56, i. Vj. TEUR 55) beinhalten sonstige Forderungen aus Darlehen nebst Zinsen.

3.3 Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

Die Position enthält im Vorjahr ein Disagio in Höhe von TEUR 75.

3.4 Eigenkapital

Das Gezeichnete Kapital der Gesellschaft beträgt unverändert TEUR 50.

Mit Datum vom 29. Januar 2024 wurde eine Ausschüttung aus dem Gewinnvortrag zum 1. Januar 2023 in Höhe von TEUR 850 beschlossen, die in Höhe von TEUR 799 einer Gewinnrücklage zugeführt und in Höhe von TEUR 51 am 30. Januar 2024 ausbezahlt wurde.

3.5 Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen (TEUR 932; i. Vj. TEUR 792), ausstehende Rechnungen (TEUR 134, i. Vj. TEUR 0) und für Personalverpflichtungen (TEUR 88; i. Vj. TEUR 101).

3.6 Verbindlichkeiten

Verbindlichkeitenspiegel

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (TEUR 8.897 (i. Vj. TEUR 13.249) sind durch Grundschulden auf im Bestand befindliche Immobilien, Forderungsabtretung, Verpfändung von Bankguthaben und selbstschuldnerische Bürgschaften gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen TEUR 3.380 (i. Vj. TEUR 3.948) betreffen Darlehensverbindlichkeiten nebst Zinsen.

Sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 198 (i. Vj. TEUR 254) sind mit einem Rangrücktritt versehen. In Höhe von TEUR 51 (i. Vj. TEUR 0) sind Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter enthalten.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens (TEUR 2.017) beinhalten Abwertungen auf unfertige und fertige Objekte infolge von zum Bilanzstichtag gesunkenen niedrigeren beizulegenden Werten.

5 Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss 2023 in Höhe von EUR 1.113.820,60 auf neue Rechnung vorzutragen.

6 Sonstige Angaben

Im Jahresdurchschnitt wurden 9 (i. Vj. 9) Mitarbeiter beschäftigt; davon waren 2 vollzeitbeschäftigt und 7 Beschäftigte in Teilzeit.

Wesentliche sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen zum 31. Dezember 2023 nicht.

Während des Geschäftsjahres 2023 war Herr Roman Lerch, Burkau OT Taschendorf (bis 7. März 2024) Vorstand. Seit dem 18. April 2024 ist Frau Kathrin Steuer Vorstand der Gesellschaft.

Eine Angabe der Bezüge des Vorstandes wird nicht vorgenommen, da die Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB in Anspruch genommen wird.

Dem Aufsichtsrat gehörten folgende Personen an:

Frau Sandra Kressl, Heilbronn, Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin,

- Vorsitzende des Aufsichtsrates

Herr William Glapp, Dresden, Pensionär

Herr Markus Gröber, Dresden, Osteopath

Der Aufsichtsrat erhielt eine Vergütung für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2023 in Höhe von TEUR 5.

Angaben zum Abschlussprüferhonorar nach § 285 Nr. 17 HGB erfolgen gemäß § 288 Abs. 2 HGB nicht.

Gegen Mitglieder des Vorstandes besteht ein Darlehen in Höhe von TEUR 124 (i. Vj. TEUR 120). Das Darlehen wird mit 3 % über dem Basiszinssatz verzinst. Die Zinsen 2023 betrugen TEUR 4. Tilgungen erfolgten im Geschäftsjahr 2023 nicht.

7 Nachtragsbericht

Mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1. Januar 2024 wurde die Tochtergesellschaft H+M Konkordia GmbH, Dresden, auf die Gesellschaft verschmolzen.

Bericht des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2023

der castello AG

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

im Geschäftsjahr 2023 hat der Aufsichtsrat der castello AG seine Aufgaben gemäß den gesetzlichen Vorgaben und der Satzung mit großem Verantwortungsbewusstsein wahrgenommen. Wir haben den Vorstand bei der strategischen und operativen Unternehmensführung intensiv begleitet und überwacht - in einem erneut herausfordernden Marktumfeld für die Immobilienbranche.

Überwachung und Beratung des Vorstands

Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über alle wesentlichen Entwicklungen unterrichtet. Die Berichterstattung umfasste insbesondere die Geschäftsentwicklung in den Segmenten Projektentwicklung, Vertrieb, Baufortschritt, Finanzierung, Marktentwicklung, sowie Risikolage.

Der Vorstand hat in einer Hauptversammlung (Präsenzveranstaltung) über aktuelle Projekte, zur Finanzlage und Planung berichtet.

Des Weiteren fanden im Geschäftsjahr 2023 zahlreiche Gespräche zwischen Vorstand und Aufsichtsratsvorsitzendem statt, um kurzfristig auf Marktentwicklungen und Änderungen zu reagieren.

Branchenspezifische Schwerpunkte 2023

Die Bauträgerbranche war auch 2023 von deutlichen Zinserhöhungen, Materialpreissteigerungen, einer spürbaren Zurückhaltung im Kaufverhalten sowie zunehmenden regulatorischen Anforderungen geprägt. Die damit verbundenen Herausforderungen standen im Fokus der Aufsichtsratstätigkeit.

Wesentliche Themen waren u. a.:

• Bewertung und Anpassung der laufenden Projektentwicklungen an die geänderten Marktbedingungen

• Kostenkontrolle und Bauzeitmanagement

• Risikomanagement bei Finanzierungen und Vorverkäufen

• Strategische Partnerschaften und Grundstücksakquisition

• Optimierung der Kapitalstruktur

Der Vorstand informierte den Aufsichtsrat laufend über den Fortgang einzelner Großprojekte, über Baufortschritte, Vermarktungserfolge sowie über etwaige Projektrisiken (z. B. durch Baupreissteigerungen oder Genehmigungsprozesse).

Prüfung des Jahresabschlusses 2023

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 sowie der Lagebericht wurden von dem von der Hauptversammlung gewählten Prüfer des Abschlusses 2023, der WPSL Treuhand & Revision GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Das Ergebnis der Prüfung sowie der Ablauf und die wesentlichen Feststellungen der Abschlussprüfung sind im Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers dargestellt.

Das Ergebnis der Prüfung wurde mit dem Abschlussprüfer besprochen und vom Aufsichtsrat geprüft. Im Rahmen der Abschlussprüfung wurden auch Sachverhalte aus dem Vorjahr (Geschäftsjahr 2022) erneut geprüft bzw. neu bewertet. Daraus ergaben sich Änderungen im Jahresabschluss 2022. Der geänderte Jahresabschluss 2022 wurde vom Aufsichtsrat gebilligt, festgestellt und offengelegt. Der Aufsichtsrat hat die Hintergründe und Auswirkungen dieser Änderungen mit dem Vorstand und dem Abschlussprüfer umfassend erörtert und ihnen zugestimmt.

Nach sorgfältiger Prüfung des Jahresabschlusses 2023 hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2023 im Juli 2025 gebilligt. Der Jahresabschluss 2023 der castello AG ist damit festgestellt. Dem Vorschlag des Vorstandes zur Ergebnisverwendung schloss sich der Aufsichtsrat an.

Veränderungen im Aufsichtsrat und Vorstand

Im Vorstand und Aufsichtsrat kam es im Geschäftsjahr 2023 zu keinen Veränderungen.

Mit großer Bestürzung mussten wir im März 2024 vom plötzlichen und unerwarteten Tod unseres langjährigen Vorstands Herrn Roman Lerch Kenntnis nehmen. Herr Lerch hat das Unternehmen über viele Jahre mit Weitblick, fachlicher Kompetenz und persönlichem Einsatz maßgeblich geprägt. Unter seiner Führung konnte die castello AG trotz schwieriger Rahmenbedingungen eine stabile Marktposition aufbauen. Der Aufsichtsrat spricht den Angehörigen von Herrn Lerch sowie allen Mitarbeitenden sein tief empfundenes Beileid aus. Wir werden ihm ein ehrendes Andenken bewahren.

Nach sorgfältiger Auswahl hat der Aufsichtsrat Frau Kathrin Steuer zum 18.April 2024 zum neuen Vorstand bestellt. Frau Steuer bringt langjährige Branchenerfahrung in der Projektentwicklung und Unternehmensführung mit. Der Aufsichtsrat ist überzeugt, dass sie das Unternehmen im Sinne einer nachhaltigen Weiterentwicklung erfolgreich führen wird.

Im Rahmen der ordentlichen Hauptversammlung im Juli 2025 wurde der Aufsichtsrat neu gewählt. Die bisherigen Mitglieder, darunter auch die langjährige Vorsitzende Frau Sandra Kressl, sind ausgeschieden. Der Aufsichtsrat dankt den ausgeschiedenen Mitgliedern für ihre Tätigkeit.

In den neu gewählten Aufsichtsrat wurden Frau Marcella Wollmann, Herr Axel Thiel und Herr Uwe Reier berufen. Der neue Aufsichtsrat hat sich im Anschluss an die Hauptversammlung konstituiert und Frau Marcella Wollmann zur Vorsitzenden gewählt.

Der neue Aufsichtsrat wird die Zusammenarbeit mit dem Vorstand fortsetzen und insbesondere die mittelfristige strategische Neuausrichtung sowie die Optimierung interner Prozesse begleiten.

Dank des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der castello AG für ihren großen Einsatz im Geschäftsjahr 2023. Trotz schwieriger Marktbedingungen konnte das Unternehmen wichtige Projekte erfolgreich weiterentwickeln, Kosten kontrollieren und die Weichen für die kommenden Jahre stellen.

Unser Dank gilt ebenso Ihnen, unseren Aktionärinnen und Aktionären, für Ihr Vertrauen und Ihre Unterstützung.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 29.07.2025 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die castello Aktiengesellschaft, Dresden

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der castello Aktiengesellschaft, Dresden, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der castello Aktiengesellschaft, Dresden, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

- beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft;

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen.