QH Development 4 GmbH & Co. KG

QH Development 4 GmbH & Co. KG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz

Anhang ZUM 31. DEZEMBER 2023

I.  ALLGEMEINE ANGABEN ZUM JAHRESABSCHLUSS

Der Jahresabschluss der QH Development 4 GmbH & Co. KG, registriert beim Amtsgericht Charlottenburg unter der Handelsregisternummer HRA 53095 B - im Folgenden kurz "Gesellschaft" genannt - für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis 31.12.2023 wurde unter Anwendung der Vorschriften der §§ 242 ff. des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für Kapitalgesellschaften (§§ 264 ff. HGB) in der Fassung des BilRUG und des GmbH-Gesetzes (GmbHG) aufgestellt.

Gemäß § 264 a HGB sind die Vorschriften des Ersten bis Fünften Unterabschnittes des Dritten Buches des HGB analog für Kommanditgesellschaften anzuwenden.

Die Gesellschaft wird behandelt wie eine kleine Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 HGB. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses und des Anhangs wurde zum Teil von den größenabhängigen Erleichterungen gemäß § 288 Abs. 1 HGB Gebrauch gemacht.

Ein Lagebericht wurde in Anwendung des § 264 Abs. 1 Satz 4 HGB nicht aufgestellt. 

II.  ANGABEN ZU BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Im Einzelnen werden folgende Grundsätze bei der Bewertung angewandt:

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 1 und 2 HGB vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt.

Der Grundstückswert der zu bebauenden Grundstücke wird zum beizulegenden Zeitwert gemäß § 255 Abs. 4 HGB zum Zeitpunkt der Einbringung des Grundstücks am 16.04.2019 bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die liquiden Mittel beinhalten den Anteil der QH Development 4 GmbH & Co. KG am Gemeinschaftskonto bei der Landesbank Baden-Württemberg mit der QH Development 3 GmbH & Co. KG und der QH Development 5 GmbH & Co. KG und werden mit dem Nennbetrag angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden für im Voraus bezahlte Aufwendungen der Folgeperiode gebildet.

Die Rückstellungen sind mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich erscheint, um alle am Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten abzudecken.

Die Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

III.  ANGABEN ZUR BILANZ

Sachanlagen

Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens verweisen wir auf den beigefügten Anlagespiegel.

Die Planungs- und Entwicklungskosten für den zu errichtenden Gebäudekomplex sowie entstandene Bauleistungen werden unter den Bauten auf eigenen Grundstücken ausgewiesen. Im Zuge der Projektentwicklung hat die Kommanditistin Quartier Heidestraße GmbH einen Grundstücksteil zum beizulegenden Zeitwert in die QH Development 4 GmbH & Co. KG eingebracht. Weiterhin sind die bis zum Einbringungszeitpunkt am 16.04.2019 angefallenen Aufwendungen der Planungs- und Entwicklungskosten, die diesen Gebäudekomplex betreffen, von der Kommanditistin zu Anschaffungskosten eingebracht worden.

Zinsen für Fremdkapital für die Errichtung des Gebäudekomplexes wurden gemäß § 255 Abs. 3 HGB aktiviert.

Technische Anlagen und Maschinen

Die technischen Anlagen beinhalten Aufwendungen für Parksysteme. Die Parksysteme sind zum Bilanzstichtag noch nicht fertiggestellt worden.

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattungen

Die anderen Anlagen und Betriebs- und Geschäftsausstattungen beinhalten Aufwendungen für eine Schließanlage.

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten ein Verrechnungskonto der Komplementär-GmbH in Höhe von 37.692,04 €.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten:

-  eine Darlehensforderung in Höhe von insgesamt 50.355.773,04 € inkl. Zinsen (5,0 % p.a.) gegenüber der Quartier Heidestraße GmbH,
-  in der Folgeperiode abziehbare Vorsteuer in Höhe von 18.302,22 €,
-  überzahlte Kreditoren in Höhe von 917,45 €,
-  ein Verrechnungskonto der Quartier Heidestraße GmbH in Höhe von 1.485.413,58 € und
-  Forderungen aus Umsatzsteuer in Höhe von insgesamt 1.609.719,26 €.

Guthaben bei Kreditinstituten

Die Guthaben bei Kreditinstituten beinhaltet den Anteil der QH Development 4 GmbH & Co. KG am Gemeinschaftskonto bei der Landesbank Baden-Württemberg mit der QH Development 3 GmbH & Co. KG und der QH Development 5 GmbH & Co. KG.

Rücklagen

In der gesamthänderisch gebundenen Rücklage sind alle über das Festkapital hinausgehenden Einbringungen der Kommanditistin ausgewiesen.

Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen beinhalten eine Rückstellung für Grunderwerbsteuer in Höhe von 14.147.114,00 € resultierend aus der Pfändung vom 28.06.2023 für den Kommanditanteil der OCM Luxembourg QH Track an der QH1 SCS.

Rückstellungen

Die Rückstellungen beinhalten die voraussichtlichen Kosten des Jahresabschluss 2023.

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beinhalten den Anteil der QH Development 4 GmbH & Co. KG am Gemeinschaftskonto bei der Landesbank Baden-Württemberg mit der QH Development 3 GmbH & Co. KG und der QH Development 5 GmbH & Co. KG und den Anteil der QH Development 4 GmbH & Co. KG am Konsortialdarlehen 6070018710. Das Darlehen der Landesbank Baden-Württemberg hat eine Restlaufzeit von mehr als 1 und weniger als 5 Jahren. Das Darlehen setzt sich wie folgt zusammen.

Nebenkosten-Vorauszahlungen

Die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen beinhalten die erhaltenen Nebenkosten-Vorauszahlungen der Mieter für das Jahr 2023.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten

-  Verbindlichkeiten aus Haftungsvergütung in Höhe von 14.299,50 € gegenüber der Komplementärin und
-  Darlehensverbindlichkeiten gegenüber der Kommanditistin in Höhe von insgesamt 38.968.734,70 €, die sich wie folgt zusammensetzen:
  - 30.301.748,39 € inkl. Zinsen (5,0 % p.a.),
  - 549.576,54 € inkl. Zinsen (5,0 % p.a.),
  - 103,91 € inkl. Zinsen (5,0 % p.a.),
  - 947.752,88 € inkl. Zinsen (5,0 % p.a.),
  - 62.857,97 € inkl. Zinsen (5,0 % p.a.),
  - 2.914.272,92 € inkl. Zinsen (12,5 % p.a.) und
  - 4.192.422,09 € inkl. Zinsen (12,5 % p.a.).

 - eine Verbindlichkeit gegenüber der Schwestergesellschaft QH Development 3 GmbH & Co. KG in Höhe von 483,14 € aus verauslagten Kosten.

Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten:

-  überzahlte Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 10.566,54 €,
-  eine Verbindlichkeit aus Haftungsvergütungen der Vorjahre gegenüber der ehemaligen Komplementärin QH Verwaltungs GmbH in Höhe von 3.513,00 € und
-  erhaltene Kautionen in Höhe von 767.654,10 €.

Passive Rechnungsabgrenzung

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten enthält einen Baukostenzuschuss eines Mieters, der über die Laufzeit des Mietvertrages aufgelöst wird.

Haftungsverhältnisse

Zur Sicherung aller gegenwärtigen und zukünftigen Ansprüche der Bank dienen zum Bilanzstichtag im Wesentlichen folgende Sicherheiten:

-  Erstrangige Grundschuld auf das ungeteilte Beleihungsobjekt in Höhe von 450.000.000,00 € nebst 15 % Zinsen p.a. und einer einmaligen Nebenleistung in Höhe von 10% des Nennbetrages der Grundschuld,
-  Übernahme der persönlichen Haftung durch jeden Kreditnehmer,
-  Sicherungsabtretung aller gegenwärtigen und zukünftigen Rechte und Ansprüche der Sicherungsgeber, insbesondere Rechte und Ansprüche an abgeschlossenen oder noch abzuschließenden Miet- und Pachtverträgen, Rechte und Ansprüche eines Bauherrn aus einem Bau-, Architekten-, Ingenieur- oder Werkvertrag, Rechte und Ansprüche auf abgeschlossene oder noch abzuschließende Versicherungsverträge, Rechte und Ansprüche gegen Projektcontroller oder Asset Manager und Rechte und Ansprüche aus Veräußerung von Beleihungsobjekten und der Kommanditanteile und
-  Verpfändung der Konten des Kreditnehmers.

IV.  ANGABEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gliederungsschema des Gesamtkostenverfahrens gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse beinhalten Mieterlöse aus Vermietung von Gewerbeeinheiten in Höhe von 827.824,50 € und Erlöse aus einem Baukostenzuschuss eines Mieters in Höhe von 99.361,99 €.

Verschiedene betriebliche Kosten

Die verschiedenen betrieblichen Kosten beinhalten im Wesentlichen

- Grunderwerbsteuer in Höhe von 14.147.114,00 € resultierend aus der Pfändung vom 28.06.2023 für den Kommanditanteil der OCM Luxembourg QH Track an der QH1 SCS,
- Aufwendungen für die Verwaltung des Vermietungsobjektes in Höhe von 73.837,77 €,
- Rechts- und Beratungskosten in Höhe von 670.512,24 €,
- Aufwendungen für die Projektentwicklung durch die Taurecon Real Estate GmbH in Höhe von 240.000,00 € und
- Finanzierungskosten in Höhe von 311.247,37 €.

Übrige sonstige betriebliche Aufwendungen

Die übrigen sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten im Wesentlichen eine Vertragsstrafe für zu spät übergebene Mietflächen in Höhe von 853.895,57 €.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge beinhalten:

-  Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge aus Zinsswaps in Höhe von 125.673,78 €,
-  Zinsenerträge aus Darlehensforderungen gegenüber der ehemaligen Kommanditistin Quartier Heidestraße GmbH in Höhe von 2.041.631,16 € und
-  Kapitalerträge in Höhe von 1.906.901,38 €.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen beinhalten:

-  Sollzinsen eines Kontokorrentkontos in Höhe von 0,36 € und
-  Zinsenaufwendungen aus Darlehen von der Kommanditistin QH HoldCo GmbH & Co. KG in Höhe von 1.490.811,02 €.

V.  SONSTIGE ANGABEN

Gesellschafter

Folgende Gesellschaft ist im Geschäftsjahr persönlich haftende Gesellschafterin:

Name:
QH Verwaltungs II GmbH
Sitz:
Berlin

Folgende Gesellschaft ist im Geschäftsjahr Kommanditistin:

Name:
QH HoldCo GmbH & Co. KG
Sitz:
Berlin

Die Geschäfte werden durch die Komplementär-GmbH, die QH Verwaltungs II GmbH, geführt.

Die im Handelsregister eingetragene Haftsumme der Kommanditistin beträgt 200,00 EUR.

Es wurden Mietkautionsbürgschaften in Höhe von 498.610,00 € hinterlegt.

Zu Geschäftsführern der Komplementär-GmbH im Geschäftsjahr waren bestellt:

Herr Thomas Bergander 01.01.2023-12.07.2023
Herr Michael Lucht 12.07.2023-31.12.2023

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 29.08.2024 festgestellt.