Baugenossenschaft Hof eG

Baugenossenschaft Hof eG

Hof

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht zum Geschäftsjahr 2023

Gliederung

A. Grundlagen der Genossenschaft

I. Geschäftsmodell der Genossenschaft

II. Ziele und Strategien (freiwilliger Berichtsteil)

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

II. Geschäftsverlauf

III. Lage

1. Ertragslage

2. Finanzlage

a. Kapitalstruktur

b. Investitionen

c. Liquidität

3. Vermögenslage

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

C. Prognose-, Risiken- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

2. Risiken

III. Chancen der künftigen Entwicklung

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

A. Grundlagen der Genossenschaft

I. Geschäftsmodell der Genossenschaft

Die Baugenossenschaft Hof wurde am 17. Dezember 1909 gegründet und am 3. Januar 1910 in das Genossenschaftsregister Nummer 11 beim Amtsgericht Hof eingetragen. Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Wir sind offen für alle, die Mitglied bei uns werden wollen und bei uns wohnen möchten. Es gilt die Satzung vom 28. Juni 2019.

Zum 31. Dezember 2023 gehörten der Genossenschaft 4.093  Mitglieder mit 16.574 Anteilen an (Vorjahr:

4.043 Mitglieder mit 16.690 Anteilen).

Unsere Aktivitäten erstrecken sich auf viele verschiedene wohnungswirtschaftliche Geschäftsfelder. Unverändert bildet die Bewirtschaftung unserer eigenen 3.561 Wohnungen in Hof und Umgebung den Schwerpunkt unserer Tätigkeit. Unser Wohnungsbestand liegt im Wesentlichen in der Stadt Hof; vier Wohngebäude befinden sich in Münchberg, zwei in Selb und ein Wohnhaus in Schwarzenbach/Saale. 

Außerdem betreuten wir 1 Fremdverwaltung mit 11 Einheiten und 7 Garagen. 

II. Ziele und Strategien

Ziel der Genossenschaft ist es, den vorhandenen Wohnungsbestand marktfähig zu halten und den Bestand im Rahmen der Portfoliostrategie wirtschaftlich zu modernisieren, um unseren Mitgliedern gutes, bezahlbares und sicheres Wohnen zu gewährleisten.

Für unseren Bestand entwickeln wir auf Grundlage der Portfolioanalyse, unter Berücksichtigung der Klimaanforderungen, eine neue Strategie: Im Hinblick auf die Klimakrise werden wir unseren Fokus auf energetische Modernisierungen legen. Die Genossenschaft erstellt einen Klimapfad und wird daraus eine neue Strategie entwickeln. Jetzt und in Zukunft gilt, das Wohnen muss auch nach der energetischen Modernisierung für unsere Mitglieder bezahlbar bleiben. Wir führen Komplettmodernisierungen durch, wenn diese technisch und wirtschaftlich sinnvoll sind oder Teilmodernisierungen zur Verbesserung der Energieeffizienz und des

CO2-Verbrauches. Der Abbruch oder der Verkauf erfolgt dort, wo keine dieser Maßnahmen sinnvoll erscheint. In kleinem Umfang werden wir Ersatzneubauten errichten, insbesondere im Gebiet des Förderprogramms "Sozialer Zusammenhalt" und im Wohngebiet "Ziegelacker". Die Vermeidung von CO2-Emissionen soll jedoch im Einklang mit einem sicheren, bezahlbaren und familienfreundlichen Wohnungsangebot stehen.

In Anbetracht des demographischen Wandels ist es auch notwendig, unseren Wohnungsbestand und das Wohnumfeld, soweit es möglich ist, barrierearm oder barrierefrei umzubauen, um sowohl für familien- aber auch für seniorenfreundliches Wohnen zu sorgen. Unsere Marktposition bewerten wir als überdurchschnittlich gut.

Die Zufriedenheit unserer Mitglieder soll auch in Zukunft unser Handeln bestimmen. Deshalb passen wir die wohnbegleitenden Dienstleistungen an die Bedürfnisse und Leistungsfähigkeit unserer Kunden an. Unsere nachhaltige Geschäftsstrategie wird auf Führungsebene kontinuierlich weiterentwickelt, um unseren Bestand auch in Zukunft vermietbar zu gestalten.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen. 

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) ist im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3 % gesunken (Vorjahr + 1,9 %). Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. So lag das BIP im Jahr 2023 preisbereinigt nur um 0,7 % höher als vor der Corona-Pandemie im Jahr 2019. Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Schätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von - 0,5 % bis + 1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %. 

Die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft erzeugte im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowert­schöpfung. Damit wurde das Niveau des Vorjahres gehalten. Im Jahr 2022 nahm es noch 0,8 % im Vergleich zu 2021 ab. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden Euro. 

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 % (Vorjahr - 1,6 %). Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken im Jahr 2023 deutlich gegenüber den Vorjahren. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte. In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Milliarden Euro. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt (Vorjahr 62,0 %). Insgesamt werden die Investitionen in Wohnbauten den Prognosen der Institute zufolge im Jahr 2024 vermutlich um 3,7 % bis 4,2 % einbrechen. 

Im Jahr 2023 dürften nach letzten Schätzungen die Baugenehmigungen für rund 260.000 neue Wohnungen auf den Weg gebracht worden sein. Damit wurden 27,0 % weniger Wohnungen bewilligt als im Jahr zuvor. Somit setzt sich der bereits im Vorjahr begonnene Abwärtstrend im Wohnungsbau dramatisch verstärkt fort. Die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäuser (- 41,0 %) ging noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (- 25,0 %). Die Anzahl neu genehmigter Eigentums­wohnungen sank dabei ersten Schätzungen zufolge etwas weniger stark (- 22,0 %; Vorjahr + 1,5 %) als die Genehmigungen für neue Mietwohnungen (- 27,0 %; Vorjahr + 0,3 %). Insgesamt wurden 2023 wohl rund 64.000 Eigentumswohnungen und 79.000 Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau genehmigt. 

Im Jahr 2023 sank die Zahl der Baufertigstellungen voraussichtlich auf 255.000 Wohnungen. Damit wurde der Einbruch im Wohnungsbau 2023 auch bei den Fertigstellungszahlen deutlich (- 14,0 %). Für das Jahr 2024 ist auf Grundlage der Entwicklungen bei den Genehmigungen ein noch stärkerer Einbruch zu erwarten. Die Fertigstellungen dürften dann um weitere 18,0 % auf rund 208.000 neu errichtete Wohnungen einbrechen. 

Trotz des weiteren Beschäftigungsaufbaus ist die schwache Konjunktur nicht spurlos am Arbeitsmarkt vorüber­gegangen. Die Arbeitslosenquote stieg im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 5,7 %. In Bayern lag die Arbeitslosenquote im vergangenen Jahr bei 3,4 %. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen  Erwerbstätigen erbracht. Das waren 0,7 % oder 333.000 Personen mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm im Jahr 2023 vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte zu. Hinzu kam eine steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung.

Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+ 7,9 %). Die Nettokaltmieten stiegen um 2,1 % (Vorjahr + 1,8 %). Die historisch hohe Jahres-Teuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben. War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Corona-Krise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben. 

Rahmenbedingungen in Hof

Die Stadt Hof hatte per 31. Dezember 2023 laut Melderegister 48.410 Einwohner, das sind 329 Personen mehr als im Vorjahr (48.081). Die Zunahme ergibt sich hauptsächlich durch die steigenden Studentenzahlen.

Die Arbeitslosenquote in der Stadt Hof ist mit 5,9 % gestiegen (Vorjahr 5,5 %) und liegt damit um 0,2 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt von 5,7 %. Die Quote im Landkreis Hof ist um 0,3 Prozentpunkte gestiegen und liegt bei 3,6 %, nach 3,3 % im Jahr 2022. 

In Hof ist der Immobilienmarkt immer noch durch eine hohe Nachfrage geprägt. Die Anzahl der Baugenehmigungen hat im Vergleich zu den beiden Vorjahren jedoch abgenommen. Es wurden Baugenehmigungen für 7 Einfamilienhäuser erteilt, von denen 4 das Neubaugebiet Rosenbühl betreffen. Für Zweifamilien- und Mehrfamilienhäuser wurden im Jahr 2023 keine Baugenehmigungen erteilt. Außerdem entstanden durch Anbauten 2 neue Wohnungen und durch Umwandlung von Gewerberaum 12 neue Wohnungen.

Die Wohnungsnachfrage ist weiter leicht steigend, ebenso ist auch das Mietniveau aufwärtsgerichtet. Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden verstärkt nachgefragt. Aber auch nach günstigem Wohnraum gibt es eine erhöhte Nachfrage. Der Trend zu größerem und qualitativ hochwertigem Wohnraum hält weiter an. Auch die Nachfrage nach kleinen Appartements, die bislang meist von Studenten genutzt wurden, inzwischen aber für alle Interessenten angeboten werden, ist weiterhin hoch. Der Markt erfordert ein vielseitiges Angebot, das unterschiedliche Anforderungen erfüllen muss. 

Wir kooperieren weiterhin mit der Stadt Hof im Rahmen des Städtebauförderprogrammes Teil II "Sozialer Zusammenhalt": Das Integrierte Entwicklungskonzept für das Quartier Johann-Weiß-Straße vom November 2019 umfasst, ausgehend vom "Stadtumbau-West-Gebiet", ein erweitertes Gebiet. Vom Heiligengrabfeldweg über die Gabelsbergerstraße und die Lindenstraße bis hin zur Heiligengrabstraße an der Saale. Es betrifft 133 Anwesen mit 859 Wohnungen der Genossenschaft. Das Programm "Sozialer Zusammenhalt" hat zum Ziel, die komplexen städtebaulichen, sozioökonomischen und funktionalen Missstände in Quartieren zu beheben und lebendige Nachbarschaften zu fördern und den sozialen Zusammenhalt zu stärken. Dies soll durch Stabilisierung und Aufwertung der Lebensbedingungen erreicht werden, um die Lebensqualität aller Bewohner zu verbessern.

Wettbewerbsverhältnisse

Als größte bayerische Baugenossenschaft beeinflussen wir den Mietwohnungsmarkt in Hof maßgeblich. Der größte Teil unserer Wohnungen ist zeitgemäß ausgestattet und lässt sich relativ problemlos vermieten. Die Nachfrage nach einfach ausgestatteten Wohnungen ist gering. Das Preis-Leistungs-Verhältnis ist marktkonform. Der Bedarf an modernem und barrierefreiem Wohnraum steigt, daher sind Abbruch und Ersatzneubau sowie Modernisierung auch in Zukunft notwendig.

II. Geschäftsverlauf

Die Entwicklung unserer Genossenschaft wird sowohl von der gesamtwirtschaftlichen Lage als auch von den Einflussfaktoren auf dem Immobilienmarkt und Finanzmarkt beeinflusst. Für die Baugenossenschaft Hof eG verlief das Geschäftsjahr 2023 trotz der steigenden Herausforderungen wieder erfolgreich. Im Mittelpunkt unseres Handelns stand im Berichtszeitraum die Instandhaltung und Modernisierung des Bestandes. Ebenso konnte im Berichtsjahr ein Neubau in der Ziegelackerstraße begonnen werden. Trotz positiver Ertragslage konnten jedoch aufgrund der schlechten staatlichen Förderungen keine energetischen Sanierungen durchgeführt werden. Bezüglich der beobachteten Leistungsindikatoren kann festgehalten werden, dass die befürchteten Auswirkungen des Ukraine-Krieges spürbar sind, wenngleich nicht im befürchteten Ausmaß. So nahm die Anzahl der unterzubringenden Kriegsflüchtlinge im Berichtsjahr stark ab. Jedoch kam es zu Verzögerungen bei laufenden Bau- und Instandhaltungsmaßnahmen durch Materialknappheit, unterbrochene Lieferketten und stark gestiegene Preise in allen Bereichen, speziell bei Baumaterialien und Energie.

Die Anzahl der Garagen nahm im Berichtsjahr um die 15 abgerissenen Garagen im Schloßweg 9 ab. Diese Gara­gen wurden im Jahr 2023 neu gebaut, aber erst ab Anfang 2024 vermietet, weshalb sie hier noch nicht auf­geführt sind. In der Stephanstraße 1 a und der Leimitzer Straße 50 wurde jeweils eine verputzte Bodenkammer aus der Vermietung genommen, da die Vermietung solcher Bodenkammern nicht mehr zeitgemäß ist. Die Sozialwohnungen reduzierten sich im Geschäftsjahr auf 930. Die Anwesen Lodaweg 28, 30, 32 und Pinzigweg 43 sind aus der Bindung gefallen.

Im Geschäftsjahr 2023 tätigte die Baugenossenschaft keine Grundstückskäufe. In der Leimitzer Straße wurde ein Teil eines unbebauten Erbpachtgrundstücks (1.260 m²) an einen neuen Erbbaurechtsnehmer abgetreten.

Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt 268.959,48 m². Unser Grundstücksareal umfasst eine Fläche von insgesamt 561.421 m². 

Für den Neubau des Garagenhofes im Schloßweg 9 fielen im Geschäftsjahr 2023 insgesamt 44,0 T'Euro an Kosten an. Die Baukosten für den Neubau Ziegelackerstraße 5, 7, 9 betrugen 791,7 T'Euro.

Um die Vermietbarkeit unserer Wohnungen nachhaltig zu sichern, flossen im Berichtsjahr 0,8 Millionen Euro in Modernisierungsmaßnahmen und 5,2 Millionen Euro (inklusive Personalkosten gemäß BAB) in die Instandhaltung. 

Im Berichtsjahr wurden die energetischen Sanierungen in der August-Mohl-Straße 29, 31, 33 und damit das ge­samte Karree mit der Anton-Bruckner-Straße, der Mozartstraße und der Blücherstraße endgültig fertiggestellt und abgerechnet. Außerdem entstanden noch Kosten für die Generalsanierung des Einfamilienhauses in der

Dr.-Scheiding-Straße 13. Die Generalsanierung in der Stephanstraße 5 wurde fortgeführt. In der Enoch-Widman-Straße 40, 42, 44, 46 wurden der Einbau der thermischen Solaranlage zur Trinkwasser­erwärmung und die Opti­mierung der Heizungsanlage abgeschlossen. Ferner wurde mit der Generalsanierung des Einfamilienhauses in der Gartenstraße 34 begonnen.

Verwaltungsbetreuung

Insgesamt betreuten wir für Dritte 1 Fremdverwaltung mit 11 Einheiten sowie 7 Garagen. Bei dem verwalteten Objekt wurden die vertragsgemäßen Vorgaben der Eigentümerin umgesetzt.

III. Lage

1. Ertragslage

Das Geschäftsjahr ist erneut erfolgreich verlaufen. Der Jahresüberschuss beträgt 3.016.122,90 Euro

(Vorjahr 1.044.025,93 Euro). Die Abweichung gegenüber der Vorjahresprognose (rund 1.163,0 T'Euro) resultiert vor allem aus geringeren Aufwendungen für Instandhaltung und Personal (insbesondere für Altersversorgung). Demgegenüber stehen geringere Umsatzerlöse aus der Bewirtschaftungstätigkeit, vor allem durch abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.

Die Umsatzerlöse lagen bei 19,99 Millionen Euro und sind im Vergleich zum Vorjahr mit 18,71 Millionen Euro gestiegen. Das liegt vor allem an den Sollmietenerhöhungen vorwiegend bei den Mietwohnungen. Dazu kommen die abgerechneten Betriebskosten, die 2022 um 586,3 T'Euro niedriger waren als im Geschäfts­jahr 2023. Die durchschnittliche Wohnungsmiete stieg von 4,48 Euro/m² im Vorjahr auf 4,71 Euro/m² an. Die Umsatzsteigerung bei den Mieterlösen resultiert im Wesentlichen aus Mietanpassungen bei Neuver­mietungen sowie sozial verträglichen Mieterhöhungen nach Vereinbarung insbesondere ab dem 1. September 2023. Die Erlösschmälerungen sind mit 4,9 % im Berichtsjahr im Vergleich zum Vorjahr (5,4 %) gesunken.

Der Leerstand betrug 253 Wohneinheiten (Vorjahr 280). Darin sind 166 Wohnungen enthalten, die zur Modernisierung oder zum Abbruch anstehen. Im Jahr 2023 sind 6 Räumungsklagen (Vorjahr 2) durchgeführt worden. Es wurden 13 Mahnbescheide erstellt. Der Forderungsausfall bei den Mietern beträgt im Ge­schäftsjahr 45.688,42 Euro (Vorjahr 20.946,19 Euro). Der starke Anstieg liegt an wenigen einzelnen Mietern, die sehr hohe Forderungsausfälle verursacht haben, vor allem durch Schadensersatzforderungen. Im Ge­schäftsjahr waren 338  Mieterwechsel (Vorjahr 349) zu verzeichnen. Das entspricht einer Fluktuation von 9,49 %.

Die Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeit belaufen sich im Berichtsjahr auf 10,8 Millionen Euro und sind damit rund 0,4 Millionen Euro höher als im Vorjahr. Wesentliche Ursache sind die höheren Betriebskosten (+ 1.077,9 T'Euro im Vergleich zum Vorjahr). Demgegenüber stehen die niedrigeren Instand­haltungskosten (- 725,4 T'Euro inklusive Personalkosten gemäß BAB im Vergleich zum Vorjahr). Die von der Regierung gewährten Entlastungen im Rahmen des Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetzes (EWPBG) und des Strom-Preisbremsengesetzes (StromPBG) betrugen im Geschäftsjahr 2023 rund 864,4 T'Euro und wurden im Rahmen der Nebenkostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2023 an die Mieter weitergeben.

Die Personalaufwendungen für Löhne und Gehälter haben um 199,8 T'Euro (+ 7,5 %) zugenommen, die sozialen Abgaben stiegen um 52,3 T'Euro (+ 11,9 %). Dagegen sanken die Aufwendungen für Alters­versorgung um 522,4 T'Euro (- 59,4 %). 

Bei den sonstigen betrieblichen Erträgen sind außerdem Versicherungserstattungen und Zuzahlungen mit 604,5 T'Euro, Auflösung von Rückstellungen mit 206,6 T'Euro (für Verkehrssicherungspflicht und unterlassene Instandhaltung), Auflösung von Pensionsrückstellungen mit 43,7 T'Euro, und der Verbrauch von Rückstellungen für Bauinstandhaltung von 30,1 T'Euro enthalten. 

Die Ertragslage wird vom Vorstand der Baugenossenschaft als positiv beurteilt. Hintergrund dafür ist die Stei­gerung der Umsatzerlöse durch sozial verträgliche Mietanpassungen nach Vereinbarung. Außerdem sind die Instandhaltungskosten gesunken und die Nachzahlungen bei den Betriebs- und Heizkosten weniger hoch ausgefallen.

2. Finanzlage

a. Kapitalstruktur

Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Die Eigenkapitalquote beträgt 45,7 %. Die Eigenkapitalrendite liegt

bei 6,4 %. Der dynamische Verschuldungsgrad liegt bei 5,3 Jahren.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden mindestens 10 Jahre bzw. auf die Restlaufzeit der Darlehen gesichert.

Die Finanzverbindlichkeiten haben sich durch die Valutierung der Investitionsdarlehen zur Finanzierung der energetischen Modernisierungen in diesem Berichtsjahr um 432,0 T'Euro erhöht. Im Berichtsjahr flossen keine Tilgungszuschüsse.

b. Investitionen

Die Investitionen in den Bestand beliefen sich im Berichtsjahr auf 6,0 Millionen Euro und lagen damit unter dem Vorjahresniveau von 7,4 Millionen Euro. In Modernisierungsmaßnahmen flossen davon über 0,8 Millionen Euro.

Bei den nachfolgenden energetischen Sanierungen handelt es sich im Wesentlichen um Maßnahmen aus den Vorjahren, bei denen 2023 nur noch Restkosten entstanden. Hier wurden die Anwesen durch die Dämmung der kompletten Gebäudehüllen, den Einbau von energieeffizienten Heizungsanlagen, die durch Solaranlagen zur Warmwasserbereitung unterstützt werden, sowie den Austausch der Fenster zum

KfW-Energieeffizienzhaus 55 modernisiert. Bei den Generalmodernisierungen wurden die Innenräume komplett renoviert, moderne Bäder eingebaut und teilweise Dämmmaßnahmen durchgeführt. Im Jahr 2023 sind für die folgenden Objekte Kosten entstanden:

Bei den Anwesen im Bauüberhang sind im Jahr 2023 überwiegend noch Restkosten entstanden. Mit der Maßnahme in der Stephanstraße 5 wurde noch im Jahr 2022 begonnen, die Hauptarbeiten wurden jedoch im Jahr 2023 ausgeführt. Im vergangenen Jahr wurden keine energetischen Sanierungen begonnen, da durch mangelnde staatliche Förderungen energetische Modernisierungen nicht wirtschaftlich durchgeführt werden konnten.

Die Instandhaltungsaufwendungen von 5,2 Millionen Euro wurden im Wesentlichen durch Klein­reparaturen und Renovierungen bei Wohnungswechseln ausgelöst. Davon sind allein für die Mieterwechsel 2,1 Millionen Euro angefallen. Bei den Anwesen Pinzigweg 51 - 69 wurden Reparaturen an den Dächern, Balkonen und Laubengängen durchgeführt (2. Bauabschnitt; 123,6 T'Euro). Für Restarbeiten am neuen Fassadenanstrich sowie bei den Fensterreparaturen fielen in der Kösseinestraße 27, 29, 31 Kosten in Höhe von 29,6 T'Euro an. Bei der Modernisierungsmaßnahme in der Enoch-Widman-Straße 40, 42, 44, 46 entstanden noch Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 84,2 T'Euro.

Investitionen im Bereich Grundstücke ohne Bauten und Bauträgertätigkeit wurden im Kalenderjahr 2023 keine getätigt.

Am Abschlussstichtag bestehende Investitionsverpflichtungen

Für das Geschäftsjahr 2023 sind Investitionsmaßnahmen von 3.441,9 T'Euro offen, die in der Bilanz noch nicht berücksichtigt werden konnten. Die Fertigstellung des Neubaus in der Ziegelackerstraße 5, 7, 9 ist mit 2.969,4 T'Euro eingeplant; für die Fertigstellung des Garagenhofs im Schloßweg 9 sind 138,1 T'Euro vorgesehen. Für Instandhaltung und Modernisierung stehen Kosten von 216,4 T'Euro aus. Ein Dienstleistungsvertrag über die Verkehrssicherungspflichten wird in den Jahren 2024 und 2025 insgesamt Kosten von 81,8 T'Euro verursachen, wovon 40,9 T'Euro auf das Jahr 2024 entfallen werden. Aus Leasing­verträgen bestehen Zahlungsverpflichtungen von 36,2 T'Euro. 

Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt mit Eigen- und Fremdmitteln. Für die Investitionen im Geschäfts­jahr stehen noch Fremdmittel in Höhe von 422,3 T'Euro aus.

Nahezu alle Aufträge haben wir an Firmen in der Region vergeben und damit die heimische Wirtschaft maßgeblich gestärkt.

c. Liquidität

Die Liquiditätslage unserer Genossenschaft ist gut, es sind derzeit und auch für die überschaubare Zukunft keine Engpässe zu erwarten. Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlinien zur Verfügung.

Die Zahlungsmittelströme des Berichtsjahres ergaben einen Cashflow, ermittelt nach dem DVFA/SG, in Höhe von 5.752,2 T'Euro (Vorjahr 4.348,8 T'Euro).

Die Finanzlage ist geordnet. Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtsjahr jederzeit gegeben.

Die Finanzierung der Investitionen im Jahr 2024 ist für begonnene Maßnahmen gesichert. Das eingeplante Eigenkapital steht zur Verfügung. Für neu geplante Projekte sind die Fördermittel des Bayerischen Modernisierungsprogramms oder anderer Fördergeber derzeit noch nicht planbar. Für die energetische Sanierung in der Gabelsbergerstraße 43, 45 und für die serielle Modernisierung in der Dr.-Enders-Straße 40 ist die Beantragung von staatlichen Fördermitteln vorgesehen.

3. Vermögenslage

Die Bilanzsumme ist von 101.158.771,18 Euro auf 103.121.259,19 Euro im Berichtsjahr gestiegen.

Die Genossenschaft hat zum Bilanzstichtag ein Anlagevermögen von 81,7 Millionen Euro (Vorjahr

84,6 Millionen Euro). Dies entspricht einem Anteil von 79,3 % (Vorjahr 83,7 %) der Bilanzsumme. Die Veränderungen des Anlagevermögens sind im Wesentlichen auf die planmäßigen Abschreibungen zurückzuführen. Außerdem verminderten sich die zu aktivierenden Modernisierungskosten um die Fördergelder für Modernisierungsmaßnahmen. Ferner nahmen die Wertpapiere des Anlagevermögens um 0,4 Mio. Euro ab.

Das Umlaufvermögen, das sich insbesondere aus "Unfertigen Leistungen", Vorräten, Forderungen und Flüssigen Mitteln zusammensetzt, beläuft sich auf 20,6 Millionen Euro (Vorjahr 15,7 Millionen Euro). Die Zunahme des Umlaufvermögens ergibt sich maßgeblich durch die Erhöhungen bei den Flüssigen Mitteln, den Sonstigen Vermögensgegenständen und den "Unfertigen Leistungen". 

Das Eigenkapital mit 47,1 Millionen Euro (Vorjahr 44,3 Millionen Euro) der Genossenschaft beträgt 45,7 % (Vorjahr 43,8 %) der Bilanzsumme. Die Eigenmittel, einschließlich Rückstellungen für Bauinstandhaltung, belaufen sich auf 50,8 % (Vorjahr 49,0 %) der Bilanzsumme.

Fremdkapital

In den Verbindlichkeiten sind im Wesentlichen Finanzierungsmittel von Kreditinstituten und anderen Kreditgebern ausgewiesen. Diese sind zu 100 % Objektfinanzierungsmittel. Der Abgang von insgesamt 1.691,8 T'Euro ergibt sich insbesondere durch planmäßige Tilgungen von 1.009,5 T'Euro und außer­planmäßige Tilgungen von 1.112,3 T'Euro saldiert mit dem Abruf von Darlehensraten in Höhe von 432,0 T'Euro.

Langfristige Investitionen in Höhe von 78.997,1 T'Euro sowie Grundstücksvorräte und Bauvorleistungen in Höhe von 1.531,4 T'Euro werden durch Eigenmittel und langfristige Objektfinanzierungsmittel vollständig gedeckt.

Die Vermögenslage der Baugenossenschaft Hof eG ist geordnet.

Der Vorstand beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens unter anderem aufgrund der soliden Eigenkapitalausstattung als positiv. Den Rückgang der Modernisierungsmaßnahmen sieht er jedoch kritisch und entwickelt neue Strategien.

IV. Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die Steuerung der Genossenschaft erfolgt neben weiteren, nicht quantifizierbaren Aspekten, insbesondere unter Beobachtung der folgenden finanziellen Leistungsindikatoren:

Die Eigenkapitalquote beschreibt die Beziehung zwischen Eigen- und Gesamtkapital. Je mehr Eigenkapital ein Unternehmen zur Verfügung hat, desto besser ist in der Regel die Bonität eines Unternehmens, desto höher ist die finanzielle Stabilität und desto unabhängiger ist ein Unternehmen von Fremdkapitalgebern. Sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zur Planzahl nahm die Quote zu, was an der Steigerung der Kapital- und Ergebnisrücklagen in Relation zu einer weniger stark gestiegenen Bilanzsumme - verglichen mit der Planzahl sogar leicht niedrigeren Bilanzsumme - lag.

Die Eigenkapitalrentabilität bezeichnet das Verhältnis zwischen dem Jahresergebnis vor Ertragssteuern und dem Eigenkapital. Mit dieser Kennzahl wird errechnet, wie hoch die Verzinsung des Eigenkapitals in einem Betrachtungszeitraum war. Die Abweichungen resultieren hier aus dem im Vergleich zur Prognose deutlich höheren Jahresergebnis vor Ertragssteuern sowie dem gestiegenen Eigenkapital. Die Quote des Vorjahres wurde sogar noch etwas mehr übertroffen, da auch hier bei gleichzeitig gestiegenem Eigenkapital das Jahresergebnis vor Ertragssteuern im Verhältnis stark zunahm.

Mit der Leerstandsquote wird der Anteil, der zum Jahresende nicht vermieteten Wohnungen berechnet. Die zweite Kennziffer beschreibt dabei nur den marktaktiven Leerstand, der nach dem Abzug von nicht mehr vermietbaren und zum Abbruch oder zur Modernisierung anstehenden Wohnungen noch verbleibt. Der gesamte Leerstand konnte im Vergleich zum Vorjahr erheblich abgebaut werden; das geplante Ziel wurde fast erreicht. Der marktaktive Leerstand konnte stark reduziert werden.

Die Fluktuationsquote gibt den Anteil der Mieterwechsel in einem Berichtsjahr im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand wieder. Eine höhere Fluktuation hat mehr Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwand zur Folge. Die Entwicklung der Mieterwechsel zeigte eine leicht sinkende Tendenz. So konnten sowohl der Vorjahreswert als auch der Planwert leicht unterschritten werden.

Mit der Kapitaldienstdeckung wird das Verhältnis zwischen dem erforderlichen Kapitaldienst (Fremdkapital-zinsen und Tilgung) und den nach Abzug der Erlösschmälerungen verbleibenden Mieterlösen beschrieben. Der Kapitaldienst hat im Vergleich zum Vorjahr abgenommen, jedoch nicht so stark wie geplant. Gleichzeitig konnte die Sollmiete stärker erhöht werden bei gleichzeitig abnehmenden Erlösschmälerungen wegen des geringeren Leerstands. Dies führte zu einer etwas geringeren Kapitaldienstdeckung als im Vorjahr aber auch verglichen mit der geplanten Quote.

Die durchschnittlichen jährlichen Instandhaltungskosten je m² Wohn- und Nutzfläche stellen das Verhältnis der Instandhaltungskosten zur gesamten Wohn- und Nutzfläche dar. Das Jahresergebnis wird von diesen Aufwendungen maßgeblich beeinflusst. Im Vergleich zum Jahr 2022 sind die durch Instandhaltung verursachten Kosten im Geschäftsjahr erneut teils stark gestiegen. Sowohl der Vorjahreswert als auch der Planwert wurden deutlich unterschritten. Dies lag hauptsächlich daran, dass aufgrund des Fachkräftemangels im Handwerk nicht alle geplanten Maßnahmen ausgeführt werden konnten.

Die durchschnittlichen Erhaltungsinvestitionen je m² Wohn- und Nutzfläche zeigen das Verhältnis der gesamten Investitionen in den Bestand, bestehend aus den zu aktivierenden Modernisierungskosten und den Instandhaltungsaufwendungen, im Verhältnis zur gesamten Wohn- und Nutzfläche. Der im Vergleich zum Vorjahr deutlich niedrigere Indikator resultiert daraus, dass die Instandhaltungskosten zwar erneut gestiegen sind, jedoch gleichzeitig die nachträglichen Herstellungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen noch stärker abgenommen haben. Dies lag daran, dass aufgrund der schlechten staatlichen Förderungen wesentlich weniger Modernisierungen durchgeführt werden konnten. Die Quote blieb erheblich unter der Prognose für das Jahr 2023 zurück.

Zum Bilanzstichtag beschäftigte die Baugenossenschaft 48 Mitarbeiter, davon 10 Mitarbeiter in Teilzeit. Des Weiteren investieren wir auch weiter in den Nachwuchs und bieten 2 Ausbildungsplätze im kaufmännischen Bereich an. Unsere Auszubildende konnte zum 4. Juli des Berichtsjahres ihre Ausbildung erfolgreich abschließen und wurde übernommen. Freie Stellen werden auf die Notwendigkeit der Wiederbesetzung hin überprüft und danach intern aber auch extern ausgeschrieben. Es konnten nicht alle Stellen im Geschäftsjahr wieder zeitnah besetzt werden. Die Mitarbeiterfluktuation ist jedoch gering. Der Anteil weiblicher Mitarbeiter beträgt 43,8 %. Unsere Mitarbeiter nehmen regelmäßig an berufsbezogenen Fort- und Weiter­bildungsmaßnahmen teil. Hierfür wurden im Berichtsjahr rund 56 T'Euro aufgewendet. Seit vier Jahren gibt es keine starren Arbeitszeiten mehr; es wird ein Gleitzeitmodell angewendet, das erst vor wenigen Monaten angepasst und verbessert wurde. Ferner besteht die Möglichkeit, bei Bedarf und Vereinbarkeit, mobil von zu Hause aus zu arbeiten. Die Entlohnung unserer Mitarbeiter erfolgt nach dem Tarifvertrag der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft.

Das Durchschnittsalter unserer hauptamtlichen Mitarbeiter beträgt 49,5 Jahre, die durchschnittliche Betriebszugehörigkeit 13,2 Jahre. 1 Mitarbeiter ist 40 Jahre, 3 Mitarbeiter sind länger als 30 Jahre, 12 länger als 20 Jahre und 12 länger als 10 Jahre bei uns beschäftigt.

Wechsel im Aufsichtsrat und Vorstand

In der Vertreterversammlung am 23. Juni 2023 wurden Frau Ute Coenen, Kanzlerin der Hochschule Hof, und Herr Andreas Kropp, Informationstechniker und Betriebswirt des Handwerks, in den Aufsichtsrat gewählt. Die Herren Feliks Psiuk und Oliver Schnabel sind 2023 aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Im Vorstand hat sich keine Veränderung ergeben. 

Umweltschutz

Bereits seit über 25 Jahren investiert unsere Genossenschaft kontinuierlich in die energetische Verbesserung unserer Gebäude. Dadurch haben wir bereits über 50 % CO2 seit 1990 eingespart. Der CO2-Ausstoß unserer Genossenschaft konnte jedoch im Berichtsjahr nicht weiter reduziert werden, da aufgrund der schlechten Situation bezüglich staatlicher Fördermittel keine zusätzlichen Maßnahmen wie der Einbau neuer Heiztechnologien (z. B. Holzpellets) oder andere energieeffiziente Modernisierungen durchgeführt werden konnten. Dies stellt die Baugenossenschaft vor enorme Herausforderungen, das Zwischenziel bis 2030 von 65 % noch zu erreichen. Aktuell wird eine Ist-Aufnahme des CO2-Verbrauches erstellt und entsprechende Handlungsstrategien daraus entwickelt. Diese müssen dann zu konkreten Maßnahmen führen. Was im Wesentlichen die konsequente Umstellung der Heizungstechnik auf erneuerbare Energien und die weitere Verbesserung der Gebäudehüllen sein werden.

Im Bereich Umweltschutz unterstützt die Baugenossenschaft Hof eG die Stadt Hof bei der kommunalen Wärmeplanung, die 2028 vorgelegt werden soll.

C. Prognose-, Risiken- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet die Genossenschaft auf Basis der Unternehmensplanung (Stand: 23. Mai 2024) folgende Entwicklung: 

Die Baugenossenschaft Hof wird mit der geplanten Modernisierungsstrategie fortfahren, da sich die große Nachfrage nach modernisiertem Wohnraum gefestigt hat. Auch Neubauwohnungen mit hoher Wohn­qualität sind gefragt. Daher entsteht ein Ersatzneubau in der Ziegelackerstraße 5, 7, 9. Hier wird für 2024 mit Baukosten von 5,0 Millionen Euro gerechnet. Die Modernisierungen und Instandhaltungen des eigenen Bestandes werden weiterhin forciert. Die Gesamtkosten für Modernisierungen im Jahr 2024 werden im Vergleich zum Vorjahr (4,1 Millionen Euro) deutlich steigen und sich voraussichtlich auf etwa 5,2 Millionen Euro belaufen. Es ist geplant, öffentliche Fördermittel für die energetische Sanierung in der Gabelsbergerstraße 43, 45 und für die serielle Sanierung in der Dr.-Enders-Straße 40 zu beantragen. Der Etat im Bereich der Bestandserhaltung für Instandhaltungsmaßnahmen beträgt rund 5,6 Millionen Euro (Vorjahr 5,7 Millionen Euro).

Die bis zur Abfassung des Lageberichtes zu verzeichnenden Entwicklungen lassen für 2024 weiter steigende Umsatzerlöse von rund 21,4 Millionen Euro erwarten. Auf Basis der Unternehmensplanung und der zugrunde gelegten Prämissen erwartet die Unternehmensleitung für 2024 ein positives Ergebnis von rund 2.489,0 T'Euro. Für die beobachteten finanziellen und nichtfinanziellen Leistungsindikatoren erwartet die Genossenschaft auf Basis der Unternehmensplanung die folgenden Entwicklungen: Die Eigenkapitalquote wird auf rund 46,0 % steigen. Das liegt an dem Anstieg der Bilanzsumme durch die geplanten Baumaßnahmen, der allerdings geringer ausfällt als die Zunahme des Eigenkapitals durch den erwarteten Jahresüberschuss. Die Eigenkapitalrendite würde bei dem geplanten Ergebnis rund 5,0 % betragen. Durch Modernisierungs­maßnahmen rechnen wir mit einem leichten Rückgang der gesamten Leerstandsquote auf rund 6,5 % und ebenso einem leichten Rückgang bei dem marktaktiven Leerstand auf rund 2,0 %. Für die Fluktuationsquote lassen die bisherigen Mieterwechsel im Jahr 2024 eine leichte Zunahme der Kennzahl auf rund 10,1 % vermuten. Der Fremdkapitaldienst wird voraussichtlich abnehmen und in Verbindung mit den erwarteten Umsatzerlösen zu einer niedrigeren Kapitaldienstdeckung von rund 9,2 % führen. Sollten alle vorgesehenen Baumaßnahmen trotz der aktuell schwierigen bauwirtschaftlichen Situation wie geplant durchgeführt werden können, so würden sich für 2024 im Durchschnitt jährliche Instandhaltungskosten von rund 23,36 Euro und Erhaltungsinvestitionen von rund 31,88 Euro je m² Wohn- und Nutzfläche ergeben.

Auch bei den Mitarbeitern werden sich weitere Veränderungen im Jahr 2024 ergeben - überwiegend als Ersatz für ausgeschiedene Mitarbeiter. Die Einstellung eines Anlagenmechanikers und eines Hausmeisterhelfers, eines Architekten und eines Digitalisierungsmanagers sind geplant. 

Quantitative Angaben zum Einfluss des anhaltenden Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts nicht verlässlich möglich. Diese hängen von der weiteren Entwicklung und der Dauer des Krieges und die darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es muss allerdings auch hier mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen gerechnet werden. 

Die Fluchtbewegung aus der Ukraine hat seit geraumer Zeit nachgelassen. Dennoch können sich negative Auswirkungen auf die Umsatzziele ergeben, da die weitere Entwicklung des Ukraine-Krieges nicht absehbar ist. Die Genossenschaft wird sich auch weiterhin an der Aufnahme und Unterbringung von Kriegsflüchtlingen beteiligen, sollte die Fluchtbewegung wieder zunehmen. Bislang werden die Sollmieten für diese Wohneinheiten durch die öffentliche Hand getragen. Es kam zu keinen größeren Mietausfällen. Sollte sich an dieser Situation jedoch etwas ändern, kann sich dies negativ auf die Ertragslage auswirken. Unabhängig davon bleibt ein höherer Verwaltungsaufwand bestehen.

Unter Berücksichtigung des gegenwärtigen unsicheren wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen für das Geschäftsjahr 2024 mit großen Unsicherheiten verbunden. Der Vorstand unterstellt bei den Vorhersagen im längerfristigen Bericht geringe wirtschaftliche Beeinträchtigungen. 

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

Das Risikomanagementsystem der Baugenossenschaft Hof setzt sich aus drei Hauptsäulen zusammen: 

Das interne Kontrollsystem, das Controlling und ein Risikofrühwarnsystem.

Speziell durch das Frühwarnsystem ist die Steuerung des Unternehmens zeitnah beeinflussbar. Hier werden mögliche Risiken identifiziert und in einem umfassenden Risikokatalog zusammengefasst. Die Hauptbeobachtungsbereiche sind die Entwicklungen in den einzelnen Geschäftsfeldern des Unternehmens. Innerhalb dieser Hauptbeobachtungsbereiche werden die daraus resultierenden Einzelrisiken identifiziert. Das gesamte Frühwarnsystem, insbesondere die Identifizierung und Bewertung aller Einzelrisiken, basiert auf aktuellen Einschätzungen und wird regelmäßig einem dynamischen Weiterentwicklungsprozess unterzogen. Es wird ein Kennzahlensystem eingesetzt, das betriebs- und finanzwirtschaftliche sowie leistungsorientierte Werte enthält. Durch dieses Steuerungsinstrument werden turnusmäßig Berichte der einzelnen Abteilungen für die Geschäftsführung generiert. Außerdem werden in Fachbereichsleiter-Besprechungen aktuelle Themen diskutiert und aufgenommen.

Compliance

Zur Vermeidung von Korruption wurde eine Antikorruptionsrichtlinie erstellt, der sich alle Mitarbeiter angeschlossen haben. Ein Compliance-Beauftragter wurde eingesetzt und ist Ansprechpartner für alle Mitarbeiter; er vermittelt und schlichtet in Verdachtsfällen. Außerdem wurde eine Meldestelle für Hinweise auf straf- oder bußgeldbewährte Verstöße gegen geltendes Recht eingerichtet, wie es das zum 2. Juli 2023 in Kraft getretene Hinweisgeberschutzgesetz (HinSchG) vorsieht.

2. Risiken

Aus dem Krieg gegen die Ukraine, dessen Dauer und Umfang nicht voraussehbar ist, muss mit Risiken für die Geschäftsentwicklung und den zukünftigen Geschäftsverlauf gerechnet werden, wenn sich die negativen wirtschaftlichen Entwicklungen auf Dauer verfestigen. Ein zusätzliches Risiko stellt der Krieg zwischen Israel und der Hamas dar. Es besteht die Gefahr, dass dieser auf benachbarte Staaten übergreift, was zu einem Anstieg der Energiepreise führen könnte.

Darüber hinaus werden vom Vorstand folgende Risiken erkannt:

Durch die sich ständig verschärfenden Anforderungen an die Baustandards und technischen Ausstattungen, insbesondere hinsichtlich der energetischen Standards, ist es schwer, Planungsleistungen, vor allem Energieberatungen, zu erhalten. Dies verzögert die Modernisierungsmaßnahmen und führt außerdem zu höheren Instandhaltungskosten und einer Verringerung der Lebensdauer dieser technischen Anlagen.

Der Ukraine-Krieg hat zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten sowie höheren Betriebskosten der Mieter geführt. Dies wird sich auch zukünftig fortsetzen. Darüber hinaus ist mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Der Vorstand beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. 

Im Zusammenhang mit der Sicherstellung der Versorgungssicherheit im Energiesektor zeigt sich, dass der Pfad zu einer nachhaltigen Transformation der Wirtschaft derzeit überdacht werden muss. Es wird deutlich, dass vor allem Maßnahmen ergriffen werden müssen, die die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern mildern. Infolgedessen wird die Baugenossenschaft Hof ihre Klimastrategie überarbeiten bzw. anpassen. Ein weiteres Risiko besteht in der Entwicklung des nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) selbst zu tragenden Kostenanteils der CO2-Kosten. Dies betrifft alle Wohnungen, bei denen der Mieter Fernwärme oder Gas selbst von einem Energieversorgungsunternehmen bezieht. Hier kann der Mieter in Abhängigkeit von der Emissionsklasse der Wohnung bis zu 95 % der vom Energieversorger in seiner Rechnung ausgewiesenen CO2-Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zu einem höheren Instandhaltungsstau und Mietausfällen kommen.

Die starke Inflation wirkt sich auf alle Bereiche des Unternehmens aus. Besonders die Baukosten steigen derzeit überproportional. Bei Modernisierungen wirken sich die daraus resultierenden Erhöhungen der Investitionskosten auf die Mieten aus, die aktuell nicht mehr durch eine gute Förderung und ein günstiges Zinsniveau kompensiert werden können. Darüber hinaus führt die Deckelung der Modernisierungskosten bei der Miete zur Unwirtschaftlichkeit diverser Bauvorhaben, die dann nicht durchgeführt werden können.

Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Das geplante Jahresergebnis könnte nicht erreicht werden, wenn die Instandhaltungsbudgets nicht eingehalten werden können, die Annahmen über die Mietentwicklung nicht eintreten oder die kalkulierte Entwicklung der Refinanzierungskosten ausbleibt.

Bauwirtschaft

Die Kapazitäten der Handwerker in der Region sind weitestgehend erschöpft. Bedingt durch den Fachkräftemangel arbeiten viele Betriebe an der Auslastungsgrenze. Probleme bei Termineinhaltung und Zuverlässigkeit traten häufig auf. Die Auftragsbücher der Handwerksbetriebe sind nach wie vor sehr gut gefüllt. 

Im Jahr 2024 wird mit weiteren Baupreissteigerungen - insbesondere durch steigende Rohstoffpreise - zu rechnen sein. In einzelnen Gewerken spielen Material- und Lohnpreissteigerungen eine große Rolle. In Kombination mit Fachkräftemangel und Auslastung können sich bei einigen Gewerken überproportionale Preissteigerungen ergeben. Teilweise kann es zu Anbieterengpässen und Lieferschwierigkeiten kommen. Wir rechnen auch in Zukunft mit stärker steigenden Baupreisen, die sich schon alleine aus den Lohn- und Gehaltssteigerungen und verschärften Umweltauflagen sowie den Anforderungen des Gebäudeenergie­gesetzes (seit 1. Januar 2024) ergeben. 

Dem Risiko steigender Preise versuchen wir mit dem Abschluss von Rahmenverträgen mit Handwerkern entgegenzuwirken. Gerade in der Instandhaltung führt dies zu einer verbesserten Planbarkeit der Kosten. 

Personal

Es besteht das Risiko, dass aufgrund kurzfristiger Fluktuation in Schlüsselpositionen nicht ausreichend qualifiziertes Personal zur Verfügung steht, beziehungsweise aufgrund des Fachkräftemangels in der Region nicht rechtzeitig nachbesetzt werden kann. Hieraus könnten sich moderate negative Konsequenzen für unsere Geschäftstätigkeit, unsere Finanz- und Ertragslage sowie unseren Cashflow ergeben. Dem wirken wir mit verstärkter Aus- und Weiterbildung entgegen.

Altersstruktur unserer Mitglieder

Bedingt durch die Geschichte unserer Genossenschaft weist die Altersstruktur unserer Mitglieder einen überdurchschnittlich hohen Anteil von Personen über 60 Jahren aus (rund 49 %). Die Stadt Hof hat dagegen nur einen Anteil von knapp 31 %. 584 Mitglieder unseres Unternehmens sind älter als 80 Jahre. 101 Mitglieder sind sogar über 90 Jahre alt. Das kann das Leerstands- und Kostenrisiko beim Instandsetzen der Wohnungen nach Auszug erhöhen. Daher ist es wichtig, unseren Mietern das Wohnen bis ins hohe Alter in der eigenen Wohnung zu ermöglichen und ihnen dies durch diverse Serviceleistungen zu erleichtern.

Weitere Risiken für die Wohnungswirtschaft bestehen durch:

• die Kostenbelastungen, die sich durch weitergehende Anforderungen an das energetische und umweltschonende Bauen ergeben, zum Beispiel durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die CO2-Einsparziele der Bundesregierung

• die immer noch unsichere Lage bezüglich der Fördermöglichkeiten

• Preissteigerungen, Personal- und Materialmangel in der Baubranche

• die Zinspolitik der Europäischen Union, die weiterhin zu steigenden Zinsen führt

•    die Auswirkungen der Kriege in der Ukraine und im Nahen Osten

• die Probleme und Folgen einer hohen Arbeitslosigkeit und Altersarmut (Mietausfälle)

Durch unsere Risikomanagementstrategie minimieren wir die vielfältigen Risiken, die mit unseren geschäftlichen Aktivitäten untrennbar verbunden sind und ergreifen - soweit möglich - Gegenmaßnahmen.

Bestandsgefährdende Risiken

Für die Genossenschaft waren für 2023 keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar. Bestands­gefährdende Risiken und sonstige Risiken mit einem wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nach derzeitigem Kenntnisstand auch für den Prognosezeitraum sowie die überschaubare Zukunft nicht.

III. Chancen der künftigen Entwicklung

Das Unternehmen verfügt weiterhin über eine starke Marktposition. Trotz aller Hindernisse wurden umfang­reiche Aktivitäten im Bereich der energetischen und barrierefreien Bestandssanierung durchgeführt.

Durch das Städtebauförderprogramm "Sozialer Zusammenhalt" werden nicht nur investive, sondern auch soziale Projekte gefördert. Hier weitet die Baugenossenschaft ihr Engagement aus. Mit 859 betroffenen Wohnungen ist das Fördergebiet "Sozialer Zusammenhalt" fast dreimal so groß wie das ursprüngliche Gebiet "Stadtumbau West". Zusammen mit der Stadt Hof entwickeln wir die Wohngebiete städtebaulich und funktional weiter und fördern lebendige Nachbarschaften.

Seit 2014 kümmert sich eine Seniorenberaterin um die Bedürfnisse und Probleme unserer älteren Mitglieder. Auch die individuelle Wohnungsanpassung wird unseren Mietern nahegebracht. So erhöhen wir unser Service­angebot gerade für die ältere Generation und treten den Risiken entgegen. Für Familien und Alleinerziehende entstand eine Kooperation mit dem Familienzentrum "Mütterclub Hof e.V." im Stadtteiltreff in der Layritzstraße 26. Seit Juni 2019 hat auch das BG-Café seine Türen einmal wöchentlich geöffnet - mit Ausnahme der coronabedingten Schließungen - und wird von den Mitgliedern rege angenommen. Der Zweckverband Leitstelle Pflege Hofer Land ist seit Juni 2022 unser Mieter am Berliner Platz.

Werden Wohnungen im Bestand neu vermietet, orientieren wir uns im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten an der ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit gleichen wir Ertragsminderungen durch Leerstände teilweise aus.

Die Anpassung und Aufwertung des Bestandes, im Hinblick auf den Energieverbrauch und die demografische Entwicklung, sichert die Zukunftsfähigkeit der Baugenossenschaft Hof. Durch die Modernisierungs- und Neubautätigkeit erhöht sich der Anteil an energetisch hochwertigen Wohnungen, die zukünftig bei entsprechender Energiepreisentwicklung nachhaltig vermietbar sein werden. Bei Modernisierungen werden, wenn es möglich ist, Barrieren abgebaut und die Außenanlagen barrierefrei gestaltet. Nach heutigem Kenntnisstand sind wir durch diese Strategien in der Lage, unseren Marktanteil weiter zu stabilisieren oder sogar zu verbessern. Die daraus resultierenden Mietanpassungen werden das Geschäftsergebnis weiter positiv beeinflussen.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die liquiden Mittel der Genossenschaft sind kurz-, mittel- und langfristig angelegt. Die Wertpapieranlagen sind bilanziell dem Anlagevermögen zugeordnet. 

Die täglich verfügbare Liquidität wird in Form von Kontoguthaben (laufende Konten und Tagesgelder) bei inländischen Banken mit Sicherungseinrichtung vorgehalten. In der Barreserve mit kurzfristigem Anlagehorizont sind Festgelder und Termingelder enthalten. Im mittel- bis langfristigen Horizont wird das Ziel verfolgt, eine angemessene Rendite zu erwirtschaften. Dabei gilt der Grundsatz "Sicherheit vor Rendite". Weiterhin wird versucht, solche Geldmarkt- bzw. Kapitalmarktprodukte zu wählen, die entweder einem Sicherungssystem unterliegen oder bei Emittenten mit guter Bonitätseinstufung (auch unter Berücksichtigung eines Verbundratings) angelegt sind. 

Seit 2017 musste die kurzfristige Liquidität verringert werden. Durch die Anhebung des Leitzinses durch die EZB hat sich hier die Situation auf den Anlagemärkten leicht verbessert. Es wurden unter Abwägung des Risiko-Nutzen-Verhältnisses auch solche Kapitalmarktprodukte gewählt, die mit einem begrenzten Risiko behaftet sind. Hierbei handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere.

Bei den mittel- bis langfristigen Geldanlagen in Wertpapiere bestehen Rückzahlungs- bzw. Zinsänderungs­risiken. Eine Risikominimierung wird durch die interne Vorgabe eines Mindest-Ratings bzw. die Einbindung des Wertpapieremittenten in ein Sicherungssystem (Verbundrating) angestrebt. Weiterhin wird durch differenzierte Anlageformen und die Verteilung auf mehrere Banken bzw. Emittenten die Sicherheit erhöht. 

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente, insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen. Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten vor allem aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken und Liquiditätsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Genossenschaft jedoch für die Dauer der Zinsfestschreibungen keinem Zinsänderungsrisiko ausgesetzt. Derivate werden nicht eingesetzt. 

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht genutzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen und diesen somit rechtzeitig begegnen zu können.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01.2023 - 31.12.2023

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Baugenossenschaft Hof eG, An der Michaelisbrücke 1, 95028 Hof, ist beim Genossenschaftsregister des Amtsgericht Hof unter Nummer GnR 11 eingetragen.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes und den Regelungen der Satzung der Genossenschaft aufgestellt.

Die Baugenossenschaft Hof eG ist eine mittelgroße Genossenschaft i. S. d. § 267 HGB i. V. m. § 336 Abs. 2 HGB. Die Genossenschaft nimmt die größenabhängigen Erleichterungen der §§ 274 a und 288 Abs. 1 HGB in Anspruch. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuell gültigen Fassung wurde beachtet.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear, im Zugangsjahr zeitanteilig, abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebs-gewöhnliche Nutzungsdauer von 3 Jahren abgeschrieben. Dies entspricht der Nutzungsdauer der Hardware, die für den Einsatz der Programme notwendig ist. Betriebswirtschaftliche Unternehmenssoftwaresysteme (ERP-Software) werden auf 5 Jahre abgeschrieben. Eine Ausnahme bilden die EDV-Programme mit Anschaffungskosten unter 150 Euro netto; diese werden sofort in voller Höhe aufwandswirksam erfasst.

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen, Baukostenzuschüsse sowie unter Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze zum 31.12.2009 (gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB) bewertet. Die Abschreibungen erfolgen linear.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer der Gebäude auf einen Zeitraum zwischen 30 und 50 Jahren neu festgelegt.

Im Anlagevermögen wurden eigene Architektenleistungen aktiviert.

Die von der Genossenschaft zum 01.04.2017 erworbenen 11 Wohngebäude werden gemäß dem baulichen Zustand auf 15 bzw. 30 Jahre Nutzungsdauer abgeschrieben.

"Grundstücke mit anderen Bauten" werden mit 5 % (20 Jahre Nutzungsdauer), das Verwaltungsgebäude mit 2 % (50 Jahre Nutzungsdauer), die Werkstatt des Regiebetriebes mit 4 % (25 Jahre Nutzungsdauer), Außenanlagen mit 10 % (10 Jahre Nutzungsdauer), Anschaffungskosten und Erschließungskosten für Erbbaurechte auf die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben.

Technische Anlagen (PV-Anlage) werden mit 5 % und Maschinen (Waschmaschinen und Trockner) mit 10 % bzw. 12,5 % abgeschrieben.

Die Abschreibungssätze für Betriebs- und Geschäftsausstattung betragen, je nach Nutzungsdauer, 7,69 % bis 33,33 %.

Die unter den Finanzanlagen ausgewiesenen Wertpapiere des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten oder den niedrigeren beizulegenden Werten (Börsen- oder Marktpreis) zum Bilanzstichtag angesetzt.

Andere Finanzanlagen sind zum Nominalwert bilanziert.

Unter den "Unfertigen Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten bewertet.

Die in der Position "Andere Vorräte" enthaltenen Vermögensgegenstände werden mit den Anschaffungskosten angesetzt. Als Verbrauchsfolgeverfahren wird "first in - first out" angewandt. 

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben. Zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos wird eine Pauschalwertberichtigung auf die nicht einzelwert-berichtigten Forderungen gebildet. 

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Als Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. "Geldbeschaffungskosten" werden auf die Laufzeiten der entsprechenden Darlehen verteilt.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtungen zum Bilanzstichtag wurden die Sterbetafeln nach Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafeln 2018 G) sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte Abzinsungszinssatz von 1,82 % (Stand Dezember 2023; angenommene Restlaufzeiten: 15 Jahre) zugrunde gelegt; Lohn- und Gehaltssteigerungen wurden in Höhe von 3,2 % p. a., Rentensteigerungen in Höhe von 2,2 % p. a. berücksichtigt, die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % angesetzt. 

Die nach § 249 Abs. 2 HGB i. d. F. vor dem BilMoG gebildeten und gem. Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB zum 01.01.2010 teilweise beibehaltenen Rückstellungen für Bauinstandhaltung werden verbraucht bzw. aufgelöst. Verbrauch bzw. Auflösung der Rückstellung wurden unter dem Posten Sonstige betriebliche Erträge ausgewiesen. 

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit einem durchschnittlichen restlaufzeitadäquaten Marktzinssatz abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. 

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt. 

Eigene Architektenleistungen wurden in Höhe von 129,3 T'Euro (Vorjahr 206,2 T'Euro) aktiviert.

2. "Unfertige Leistungen"

In der Position "Unfertige Leistungen" sind 7.122,6 T'Euro (Vorjahr 6.208,5 T'Euro) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr innerhalb eines Jahres fällig.

Folgende Beträge größeren Umfangs sind unter den sonstigen Vermögensgegenständen enthalten, welche rechtlich jedoch erst nach dem Abschlussstichtag entstehen:

4. Rücklagenspiegel

5. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem

10-Jahresdurchschnittszinssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz beträgt

135,7 T'Euro. Gewinne dürfen nur ausgeschüttet werden, wenn danach frei verfügbare Rücklagen - zuzüglich eines Gewinnvortrags und abzüglich eines Verlustvortrags - mindestens in Höhe des Unterschiedsbetrags verbleiben. 

6. Rückstellungen für Bauinstandhaltung 

Die nach dem HGB in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung wurden zum Umstellungszeitpunkt 01.01.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB beibehalten. Verbrauch bzw. Auflösung der Rückstellungen werden unter dem Posten sonstige betriebliche Erträge ausgewiesen.

7. Sonstige Rückstellungen

Die Position "Sonstige Rückstellungen" (1.056,4 T'Euro) umfasst außerdem im Wesentlichen Rückstellungen für technische Anpassungsverpflichtungen am Hausbesitz (618,4 T'Euro), Rückstellungen für unterlassene Instandhaltung (106,2 T'Euro), Urlaubsansprüche (80,5 T'Euro) und Kosten für die Erstellung des Jahresabschlusses (68,4 T'Euro).

D. Erläuterungen zu den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Versicherungserstattungen und Zuzahlungen in Höhe von 604,5 T'Euro (Vorjahr 415,7 T'Euro) enthalten.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind keine außergewöhnlichen Erträge angefallen.

E. Sonstige Angaben        

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus erteilten Bauaufträgen sowie Leasingverträgen bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von 3.441,9 T'Euro (Vorjahr 130,5 T'Euro), die nicht in der Bilanz ausgewiesen sind. Darin enthalten sind Investitionsvorhaben mit 3.372,5 T'Euro, die 2024 fällig sind. 

Aufgrund von Erbbaurechtsverträgen, mit einer Laufzeit bis zum Jahr 2095, bestehen jährliche Erbbauzinsverpflichtungen. Diese betrugen im Geschäftsjahr 2023 170,3 T'Euro. Die jährlichen Erbbauzins-verpflichtungen können in Höhe von 100,0 T'Euro über Mieten weiterverrechnet werden.

Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen sowie Haftungsverhältnissen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Genossenschaft von Bedeutung wären.

Weiterhin bestehen Mietkautionen in Höhe von 57,9 T'Euro (Vorjahr 67,9 T'Euro), die getrennt vom eigenen Vermögen verwaltet werden.

2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug:

Außerdem wurde 1 Auszubildende beschäftigt.

3. Mitgliederbewegungen

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 47,7 T'Euro vermindert. Eine Nachschussverpflichtung der Genossenschaftsmitglieder ist gemäß Satzung ausgeschlossen.

4. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

5. Mitglieder des Vorstandes: Veränderungen darstellen (siehe Formblatt)

6. Mitglieder des Aufsichtsrates: Veränderungen darstellen (siehe Formblatt)

Michael Maurer, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Sparkasse Hochfranken, Vorsitzender

Oliver Franta, Kalkulationsleiter, stellvertretender Vorsitzender

Kathrin Buchta-Kost, Dipl.-Ing. (FH), Innenarchitektin

Ute Coenen, Kanzlerin der Hochschule Hof, seit 23.06.2023

Alexandra Deeg, Verwaltungsbeamtin, Oberinspektorin

Dr. Wolfgang Frisch, Kaufm. Geschäftsführer i. R.

Peter Gutowski, Rechtsanwalt

Andreas Kropp, Informationstechniker, Betriebswirt des Handwerks, seit 23.06.2023

Angela Plochberger, Steuerfachwirtin

Feliks Psiuk, Dipl.-Ing. Elektrotechnik i. R., ausgeschieden zum 23.06.2023

Oliver Schnabel, Steuerberater, Revisor, ausgeschieden zum 30.01.2023 

7. Ergebnisverwendungsvorschlag des Vorstands

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 3.016.122,90 Euro. Gemäß § 40 Nr. 1 der Satzung wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses 301.700,00 Euro in die gesetzliche Rücklage eingestellt. Zusätzlich wurden gemäß § 40 Nr. 3 der Satzung in Gemeinsamer Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat 1.508.000,00 Euro in andere Ergebnisrücklagen eingestellt. Der Vorstand schlägt der Vertreterversammlung vor, die Vorabzuweisung in die anderen Ergebnisrücklagen zu bestätigen sowie den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von 1.206.422,90 Euro mit 3 % bzw. 199.888,32 Euro als Dividende auszuschütten und in Höhe von 1.006.534,58 Euro in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen.

Bericht des Aufsichtsrates der

Baugenossenschaft Hof eG

An der Michaelisbrücke 1

95028 Hof

für das Geschäftsjahr 2023

(01.01. bis 31.12.2023)

und Erklärung über die letzte gesetzliche Prüfung

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Lage und den Geschäftsverlauf der Baugenossenschaft Hof, insbesondere durch die Quartalsberichte, informiert. Er hat die nach Gesetz und Satzung notwendigen Beschlüsse gefasst und seine Überwachungspflicht erfüllt.

Die Präsenz der Aufsichtsratsmitglieder betrug insgesamt 87,32 Prozent. Kein Mitglied des Aufsichtsrates hat nur an der Hälfte oder weniger der Sitzungen des Aufsichtsrates und der Ausschüsse, denen er angehört, teilgenommen.

Im Berichtsjahr fanden folgende Sitzungen statt:

Der Aufsichtsrat hat durch seinen Prüfungsausschuss am 04.06.2024 den Jahresabschluss schwerpunktmäßig auf Plausibilität geprüft. Es gab keinen Anlass für Beanstandungen.

In der Gemeinsamen Sitzung am 04.06.2024 hat der Aufsichtsrat vom Lagebericht des Vorstands für das Geschäftsjahr 2023 Kenntnis genommen und diesen gebilligt.

Er genehmigte auch den vorgelegten Jahresabschluss zum 31.12.2023 und empfiehlt der Vertreterversammlung dessen Feststellung.

Der Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns wird ebenfalls zur Annahme empfohlen.

Der Aufsichtsrat beantragt bei der Vertreterversammlung die Entlastung des Vorstandes.

Er dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitern für die im Berichtsjahr geleistete Arbeit.

Erklärung über die letzte gesetzliche Prüfung

(Geschäftsjahr 2022)

Die gesetzliche Pflichtprüfung nach § 53 Genossenschaftsgesetz führte der VdW Bayern, Verband bayer. Wohnungsunternehmen e.V., München, als gesetzlicher Prüfungsverband, durch. Es gab keine Beanstandungen.

Die Prüfung fand vom 05.06. bis zum 25.07.2023 (mit Unterbrechungen) statt. Die Fertigstellung des Prüfungsberichts erfolgte in den Büroräumen des VdW Bayern in München.

Über das voraussichtliche Prüfungsergebnis wurde gemäß § 57 Absatz 4 GenG in einer Gemeinsamen Sitzung von Vorstand und Aufsichtsrat am 25.07.2023 berichtet.

Der schriftliche Prüfungsbericht vom 09.10.2023 ist am 10.10.2023 eingegangen.

Zusammengefasstes Prüfungsergebnis

Wir fassen das Ergebnis unserer gesetzlichen Prüfung nach § 53 GenG wie folgt zusammen:

Unsere Prüfung umfasst danach die Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung. Dazu sind die Einrichtungen, die Vermögenslage sowie die Geschäftsführung der Genossenschaft zu prüfen. Die Beurteilung der wirtschaftlichen Verhältnisse erfolgt unter Einbeziehung des in der Verantwortung des Vorstandes aufgestellten Jahresabschlusses und des Lageberichts. Die Verantwortlichkeit der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft sowie die Verantwortlichkeit des Aufsichtsorgans werden durch die Prüfung nicht eingeschränkt.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht unterlagen dabei einer Prüfung unter entsprechender Anwendung von § 317 Abs. 1 Satz 2 und 3 und Abs. 2 HGB.

Grundsätzliche Feststellungen

Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck) vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.

Die Genossenschaft darf gemäß Satzung Beteiligungen nach § 1 Abs. 2 GenG übernehmen.

Im Rahmen unserer Prüfung haben wir festgestellt, dass die Genossenschaft mit ihrer im Prüfungszeitraum ausgeübten Geschäftstätigkeit ihren satzungsmäßigen Förderzweck gegenüber den Mitgliedern verfolgt hat.

Feststellung der wirtschaftlichen Verhältnisse unter Einbeziehung von Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht

Die Buchführung entspricht den gesetzlichen Vorschriften und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung sowie den ergänzenden Bestimmungen der Satzung.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2022 entspricht in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften. Er ist ordnungsgemäß aus der Buchführung entwickelt und vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Die einschlägigen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsvorschriften wurden beachtet; der Anhang des Jahresabschlusses enthält die erforderlichen Angaben.

Der Lagebericht vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Die Vermögens- und die Finanzlage der Genossenschaft sind geordnet; die Zahlungsfähigkeit ist auf absehbare Zukunft gesichert. 

Die Ertragslage wird maßgeblich durch das positive Ergebnis aus der Hausbewirtschaftung geprägt; dieses ist durch leerstandsbedingte Erlösschmälerungen belastet. 

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung

Unsere Prüfungshandlungen haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen sind.

Die Mitgliederliste enthält die nach § 30 GenG erforderlichen Angaben.

Der vorstehende Bericht wurde aufgrund der bei der Prüfung anhand der Unterlagen getroffenen Feststellungen und der dem Prüfer vom Vorstand erteilten Aufklärungen und Nachweise nach bestem Wissen und Gewissen erstellt.

Feststellung

Der Jahresabschluss wurde in der Mitgliederversammlung am 28. Juni 2024 festgestellt.