STADT UND LAND Netze GmbH

STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mit beschränkter Haftung

Berlin

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Lagebericht

1. Konzernstruktur und Rahmenbedingungen

1.1 Konzernaufbau und Darstellung des Geschäftsmodells

Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH (STADT UND LAND) ist die Muttergesellschaft und leitende Einheit des Konzerns. Das Hauptgeschäftsfeld besteht aus der Vermietung und Bewirtschaftung von eigenen Wohn- und Gewerbeimmobilien mit regionalen Schwerpunkten in Neukölln, Treptow-Köpenick, Tempelhof-Schöneberg und Marzahn-Hellersdorf sowie dem Neubau von Wohn- und Geschäftsbauten.

Zum 31. Dezember 2022 wurden im Konzern 51.457 eigene Wohnungen, 870 Gewerbeeinheiten und 11.200 sonstige Einheiten bewirtschaftet. Einschließlich der für Dritte betreuten Immobilien bewirtschaftet der Konzern 78.276 Mieteinheiten.

Die STADT UND LAND ist alleinige Anteilseignerin an folgenden Unternehmen:

Der Immobilienbestand der WoGeHe konzentriert sich im Wesentlichen auf die Großsiedlung Hellersdorf im Ostteil der Stadt.

Zum Geschäftsfeld des Unternehmens gehört im Wesentlichen die Fremdverwaltung (insbesondere die Verwaltung von Wohnungseigentumsanlagen) und die Maklertätigkeit.

Zentraler Gegenstand der FACILITY sind Hauswart- und Messdienstleistungen für einen wesentlichen Bestand der Immobilien des Konzerns. Die FACILITY wird ihre Geschäftsfelder für den Konzern weiter ausbauen.

Gegenstand der Gesellschaft ist das Errichten, der Erwerb, die Verwaltung und die Instandhaltung, die Modernisierung sowie die Vermietung und der Betrieb von Kabelnetzen in Gebäuden und Wohngebieten des Immobilienbestandes der Gesellschaften des STADT UND LAND-Konzerns. Über die Kabelnetze werden die Mietenden des Immobilienbestandes mit (Tele-) Kommunikationsdiensten, Rundfunk, Fernsehen, Internet und dergleichen versorgt.

Der Immobilienbestand der STADT UND LAND Schöneberg mit unverändert 32 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit befindet sich im Wesentlichen im Ortsteil Schöneberg.

Der Immobilienbestand der STADT UND LAND Nord-Süd mit unverändert 122 Wohnungen und 8 Gewerbeeinheiten befindet sich in den Ortsteilen Reinickendorf, Mitte, Schöneberg und Steglitz-Zehlendorf.

Des Weiteren hält die STADT UND LAND folgende Beteiligungen:

Die SIWOGE widmet sich der Aufgabe der städtebaulichen, planungsrechtlichen und erschließungstechnischen Entwicklung von Grundstücken in Neuenhagen und Rehfelde bei Berlin.

Die SOPHIA bietet soziale Personenbetreuung und Hilfen im Alltag an und erarbeitet dazu individuell abgestimmte Betreuungskonzepte, insbesondere für ältere Menschen.

Die STADT UND LAND hat mit allen 100%igen Tochterunternehmen Ergebnisabführungsverträge geschlossen.

Der Lagebericht des STADT UND LAND-Konzerns wurde mit dem Lagebericht des Mutterunternehmens, der STADT UND LAND, in Anwendung von § 315 Abs. 5 i. V. m. § 298 Abs. 2 HGB zusammengefasst. Zur Verbesserung der Klarheit und Übersichtlichkeit wurden entgegen dem Vorjahr die Darstellung wichtiger Vorgänge im Geschäftsjahr bezüglich des Neubaus, des Ankaufs und des Verkaufs (vormals: Kapitel 1.4) im Abschnitt 2 unter der Darstellung des Geschäftsverlaufs (Kapitel 2.1 - Bestandsmanagement und Portfolioentwicklung) aufgeführt und die Ausführungen zu Personal und Organisation anstelle im Abschnitt 3 unter Abschnitt 1 "Konzernstruktur und Rahmenbedingungen" gezeigt. Des Weiteren erfolgt ab dem Geschäftsjahr 2022 die Darstellung der Ertragslage entgegen dem Vorjahr nicht mehr nach Segmenten sondern in Anlehnung an das GuV Schema.

1.2 Marktüberblick

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukts (BIP) stieg im Jahr 2021 um 2,6 % an. Damit lag die Wirtschaftsleistung noch unter dem Vorkrisenniveau des 4. Quartals 2019 und ist die Ausgangslage für die deutsche Wirtschaft zum Jahresbeginn 2022. Gut einen Monat nach der Vorstellung der ersten Ergebnisse für das BIP 2022 begann der russische Angriff auf die Ukraine. Die deutsche Wirtschaft behauptet sich seitdem im anhaltend schwierigen Umfeld. Das BIP erreichte im 3. Quartal 2022 erstmals das Vorkrisenniveau des 4. Quartals 2019.

In der Nacht zum 24. Februar 2022 überfiel Russland die Ukraine. Das Schicksal der Ukrainerinnen und Ukrainer bewegt und die Hilfsbereitschaft ist groß. Allein in den ersten beiden Monaten nach Kriegsbeginn nahm Deutschland knapp 630.000 Menschen aus der Ukraine auf. Bis Ende August waren es über 950.000 Geflüchtete, die meisten von ihnen Frauen und Kinder. Die größte Fluchtwanderung nach Deutschland seit dem Jahr 2015 ist ausschlaggebend dafür, dass erstmals in der Geschichte der Bundesrepublik Deutschland über 84 Millionen Menschen in Deutschland leben.

Das Statistische Bundesamt meldete im April des Jahres 2022, dass die seit Kriegsbeginn in der Ukraine zu beobachtenden Preissteigerungen für Kraftstoffe höher sind als während der beiden Ölkrisen 1973/1974 und 1979/1980 sowie der Finanzmarktkrise 2008/2009. Durch die Preissteigerungen bei Energieprodukten, aber zunehmend auch beeinflusst von dem Anstieg der Preise für Nahrungsmittel, überstieg die Inflationsrate im April im zweiten Monat in Folge die 7-Prozent-Marke. Eine ähnlich hohe Inflationsrate hatte es zuletzt, verursacht durch den Ersten Golfkrieg zwischen dem Irak und dem Iran, im Herbst 1981 in der Bundesrepublik gegeben.

Die Inflationsrate erreichte im Oktober 2022 mit 10,4 % einen neuen Rekordwert. Wie sehr die hohe Inflation die Kaufkraft mindert, zeigt die Entwicklung der Reallöhne. Im 3. Quartal 2022 mussten die Beschäftigten einen Reallohnverlust von 5,7 % gegenüber dem Vorjahresquartal hinnehmen. Das ist der stärkste Reallohnrückgang seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2008. Wegen der hohen Energiepreise wurde das Heizen immer stärker zum Thema. Einer Vorabauswertung aus der Mikrozensus-Zusatzerhebung zur Wohnsituation mit Daten aus dem 1. Halbjahr 2022 zufolge heizen 71 % der privaten Haushalte in Deutschland nach wie vor mit fossilen Energieträgern. Am weitesten verbreitet sind Gasheizungen: Die Hälfte (51 %) der Haushalte heizt nach eigenen Angaben ihre Wohnungen mit Gas, ein Fünftel (20 %) nutzt Ölheizungen. Mit Maßnahmen wie der sogenannten Dezember-Soforthilfe und der ab März 2023 rückwirkend ab Januar greifenden Strom- und Gaspreisbremse versucht die Bundesregierung zu erwartende Mehrkosten für Energie abzufedern. Wie schwer es vielen Haushalten schon vor Beginn der Energiepreiskrise fiel, ihr Zuhause warmzuhalten, zeigen die Ergebnisse der Erhebung zu Einkommen und Lebensbedingungen für das Jahr 2021. Demnach konnten damals rund 2,6 Millionen Menschen in Deutschland ihr Haus oder ihre Wohnung aus finanziellen Gründen nicht angemessen beheizen.[1]

Bundesweit sind aufgrund der Krisen und der Auswirkungen des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine die Bautätigkeiten zurückgegangen. Trotz der schwierigen Ausgangslage im Jahr 2022 stellt sich das Baugeschehen in Berlin wie folgt dar:

Es wird an dem Ziel festgehalten, durchschnittlich 20.000 neue Wohnungen pro Jahr - also 100.000 in dem Zeitraum von 2022 bis 2026 - zu bauen.

Das Land Berlin hat umfangreichen Entlastungspakete für die Berlinerinnen und Berliner beschlossen. Das Kündigungsmoratorium und der Mietenstopp bei den landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften waren wichtige Zeichen für die Berlinerinnen und Berliner. Mit der Energie- und Gaspreisbremse werden weitere finanzielle Entlastungen für die Mieterinnen und Mieter geschaffen. Das neue Wohngeld-Plus-Gesetz bietet ab Januar 2023 mehr Menschen als bisher finanzielle Unterstützung bei den Mietkosten. Mieterinnen und Mieter können darüber hinaus die Härtefallregelung der Bündnisvereinbarung in Anspruch nehmen.[2]

Die Investitionsbank Berlin (IBB) prognostiziert für das Jahr 2022 ein BIP-Wachstum in Berlin von rund 2,5%. Der Anstieg resultiert aus einer wirtschaftlichen Erholung von 3,7% im ersten Halbjahr und einem guten 3. Quartal. Die Abwärtsrisiken für das kommende Jahr sind aber hoch, weil sich Berlin den verschlechternden konjunkturellen Rahmenbedingungen nicht entziehen kann. Die Auswirkungen der hohen Energiepreise, der gestörten Lieferketten und eine hohe Zahl von Erkrankten mit Grippe und Covid19-Virus belasten die Unternehmen zusätzlich und bremsen die Wirtschaft im ersten Halbjahr 2023 voraussichtlich ab. Für das gesamte Jahr 2023 wird Deutschland wahrscheinlich auf eine Rezession zusteuern (−0,9%), die Berliner Wirtschaft dagegen könnte knapp oberhalb der Nulllinie liegen.[3]

1.3 Ziele und Strategien

Die strategische Ausrichtung und die strategischen Ziele des Konzerns STADT UND LAND stehen in direktem Zusammenhang mit den zunehmenden Anforderungen und Herausforderungen der wachsenden Metropole Berlin und der weiteren positiven Unternehmensentwicklung unter Berücksichtigung sozialer und umweltorientierter Aspekte.

Die Kern-Ziele des Konzerns sind:

Fortführung der Neubautätigkeit

Maßgebliches Ziel bei der diesjährigen Erstellung der Wirtschaftsplanung 2023 bis 2032 ist die nachhaltige, wirtschaftliche und liquide Sicherung des Konzerns. Angesichts der in allen Bereichen stark steigenden Kosten und den stagnierenden Mieten einerseits sowie den zunehmenden gesetzlichen Anforderungen andererseits, liegt in diesem Planungszyklus ein besonderes Augenmerk auf der langfristigen Sicherstellung der wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit des Konzerns. Der Schwerpunkt dabei liegt in erster Linie bei der Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen und den satzungsgemäßen Aufgaben.

In diesem Spannungsfeld sieht die Geschäftsführung vor allem in dem Verschieben von 8 Projektentwicklungen mit 1.382 Wohnungen in die späten Jahre der Wirtschaftsplanung die Möglichkeit, die Liquidität zu entlasten. Gleichwohl werden die Projekte in den nächsten Jahren baurechtlich weiter vorangetrieben.

Auch werden die bereits im Bau befindlichen und vertraglich gebundenen Neubauvorhaben mit insgesamt 3.645 Wohnungen und einem Bauvolumen für den Planungszeitraum von 577 Mio. € weiter fortgesetzt.

Für den Konzern STADT UND LAND hat das Land Berlin gemäß der 2016 geschlossenen "Roadmap" ein Wachstumsziel von 12.780 Wohnungen bis 2026 vorgegeben. Der Konzern sollte mit seinem Berliner Wohnungsbestand (kooperationsrelevanter Bestand), allerdings zuzüglich der bereits 2016 vorhandenen Brandenburger Bestände, im Jahr 2026 einen Wohnungsbestand von 55.500 Wohnungen erreichen.

Dieses Ziel wird auch im Ergebnis der Verschiebung der Projektentwicklungen nach 2032 nicht erreicht werden. Statt der vorgesehenen 12.780 Wohnungen wird der Konzern voraussichtlich nur 11.477 Wohnungen bis 2026 angekauft bzw. neu errichtet haben.

Die Wirtschaftsplanung sieht bis 2026 für den kooperationsrelevanten Bestand eine Wohnungsanzahl von 54.184 Einheiten vor, zuzüglich der in den letzten Jahren angekauften und neugebauten Wohnungen in Brandenburg liegt der voraussichtliche Gesamtbestand bei 54.502 Wohnungen.

Instandsetzung / Sanierung der Bestandsobjekte

Ein weiterer Schwerpunkt der Planung liegt auf der Instandsetzung und Sanierung des Bestandes. Gegenüber der Vorjahresplanung (10-Jahreszeitraum) wurde das Bauvolumen um 115 Mio. € auf 617 Mio. € erhöht mit dem Ziel, den technischen Zustand zu verbessern, energetische Maßnahmen umzusetzen und schadstoffbelastete Wohnungen zu sanieren. Die Investitionsschwerpunkte liegen in der ersten Planungshälfte im Bezirk Tempelhof-Schöneberg mit Gesamtinvestitionen von 195 Mio. €. In der zweiten Planungshälfte liegen die Schwerpunkte im Bezirk Neukölln mit Gesamtinvestitionen von 223 Mio. €. Davon entfallen 142 Mio. € auf die Rollberg-Siedlung.

Im Zusammenhang mit dem Klimaschutz werden mit Blick auf die gesetzlich geforderte Klimaneutralität bis 2045 auch zusätzliche energetische Maßnahmen bei den bereits im Bauplan befindlichen Projekten berücksichtigt. So werden bei 10 Projekten mit rund 900 Wohnungen zusätzliche Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienzklasse bis zum 01.01.2033 eingeplant. Darüber hinaus werden auch bei 30 Projekten mit wesentlichen Dachmaßnahmen Kosten für Photovoltaikanlagen berücksichtigt.

Klimaschutz

Mit dem Ziel, einen Dekarbonisierungspfad für den Bestand bis 2045 entwickeln zu können, wurden im Jahr 2022 Klimapfade / Szenarien entwickelt, die für den Zeitraum von 2020 - 2045 Aussagen zur Einsparung von CO ₂ bei der Erzeugung von Wärme und Warmwasser sowie den damit verbundenen Kosten enthalten. Dabei dient die Startbilanz 2020 als Ausgangspunkt und Referenzwert für die im Projekt zu erarbeitenden Klimapfade.

Im Jahr 2023 soll auf Basis der Ergebnisse / Erkenntnisse der Klimapfade / Szenarien die strategische Ausrichtung der STADT UND LAND zur bestmöglichen Erreichung der Klimaziele unter Berücksichtigung der Finanzierbarkeit der Maßnahmen entwickelt werden. Dieser STADT UND LAND-Klimapfad stellt dann eine wesentliche Basis für die künftigen Wirtschaftsplanungen bis zum Jahr 2045 dar.

Verbesserung der Effizienz durch Digitalisierung und Automatisierung

In der Wirtschaftsplanung 2023 bis 2032 soll sich die Zahl der Mitarbeiter des Konzerns von 633 Mitarbeiter im Jahr 2022 auf 613 Mitarbeiter bis zum Jahr 2032 reduzieren. Angesichts des Personalkräftemangels und der Zahl der Renteneintritte in den nächsten Jahren liegt ein besonderer Schwerpunkt auf der weiteren Digitalisierung der Arbeitsstrukturen und Prozesse im Konzern. Hierzu gehört auch die nachdrückliche Entwicklung einer Kundenportallösung, die nicht nur Onlinelösungen für die Belange der Kunden rund um das Mietverhältnis erfüllt, sondern auch sukzessive die Mitarbeitenden von Standardaufgaben entlasten wird.

1.4 Personal und Organisation

1.4.1 Personalentwicklung

Einschließlich der Geschäftsführung setzt sich der Personalbestand am Geschäftsjahresende wie folgt zusammen:

Im Konzern war ein moderater Personalaufbau zu verzeichnen. Personalbedarfe entstanden durch Nachbesetzungen bei Elternzeit und Renteneintritten sowie auf Grund neuer Erfordernisse und des höheren Arbeitsaufkommens.

In der Konzernmutter wurden 50 Auswahlverfahren geführt, in denen sich externe und interne Kandidaten in größtenteils digital durchgeführten Vorstellungsgesprächen befanden. Über 800 externe Personen haben sich auf Tätigkeiten bei der STADT UND LAND beworben. Die Positionen wurden mit 31 externen und 19 internen Kandidatinnen und Kandidaten besetzt.

Im Zuge der zunehmenden Digitalisierung und Professionalisierung des Recruitings der STADT UND LAND wurde im Jahr 2022 die Bewerbermanagement-Software Bewerber3 von LOGA erfolgreich eingeführt. Diese unterstützt den Prozess der Personalbeschaffung durch Automatisierung, Vereinheitlichung und die zentrale Dokumentation eingegangener Bewerbungen. Dies ist insbesondere im Hinblick auf die steigende Anzahl an zu besetzenden Stellen sowie der daraus resultierenden hohen Anzahl an Bewerbungen wichtig, um ein effektives und effizientes Vorgehen sicherzustellen.

1.4.2 Aus- und Weiterbildung

Die STADT UND LAND bietet allen Mitarbeitenden hervorragende berufliche Perspektiven. Für ihr Ausbildungskonzept ist der kommunalen Gesellschaft vom Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. das Siegel "Ausbildung in Bestform" verliehen worden.

Auch im Jahr 2022 erfolgte bei der STADT UND LAND in zuverlässiger Weise eine umfassende und fachspezifische Ausbildung. Zur Nachwuchskräftesicherung und um im Land Berlin einen aktiven Beitrag zum Übergang von Schule zum Betrieb zu leisten, haben wir in diesem Jahr erneut elf Ausbildungsplätze zur Verfügung gestellt.

Die STADT UND LAND bildet Geflüchtete, Auszubildende mit Migrationshintergrund und junge Menschen mit Schwerbehinderung aus. Die STADT UND LAND konnte alle erfolgreich integrieren und dadurch insgesamt eine große Diversität unter allen Auszubildenden erlangen.

Die Koordination und Organisation der Ausbildung des Konzerns unter der Ausbildungsleitung der STADT UND LAND hat sich gut bewährt. Die Auszubildenden durchlaufen während ihrer verschiedenen Einsätze auch Bereiche in den Tochterunternehmen, der WOBEGE und der FACILITY.

Im Konzern STADT UND LAND wurden zum Bilanzstichtag 18 Immobilienkaufleute, 8 Kaufleute für Büromanagement sowie 6 Bachelors of Arts in der Fachrichtung Immobilienwirtschaft ausgebildet.

Den Auszubildenden der STADT UND LAND wird die Teilnahme an internen und externen Prüfungsvorbereitungskursen ermöglicht, welche speziell auf die schriftlichen Zwischen- und Abschlussprüfungen ausgelegt sind. Das Coaching für die mündlichen Abschlussprüfungen ist speziell auf die Wahlqualifikation des Ausbildungsberufes ausgerichtet.

Im Anschluss an die Ausbildung bietet das Unternehmen den Auszubildenden und Studierenden entsprechend einer Betriebsvereinbarung einen befristeten Arbeitsvertrag oder auch zunehmend unbefristete Übernahmeverträge an.

Außerdem haben wieder Schülerinnen und Schüler sowohl freiwillige Praktika als auch Pflichtpraktika absolviert.

Auch gemeinsam mit der Senatsinitiative "mehrwert" bzw. "BQN Berlin e. V" werden junge Menschen mit Migrationshintergrund auf den Einstieg ins Berufsleben vorbereitet.

Die berufliche Weiterentwicklung und Qualifikation der Mitarbeitenden im Unternehmen nehmen nach wie vor einen hohen Stellenwert ein. Vierzehn Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter befanden sich im Jahr 2022 in nebenberuflichen Studienlehrgängen bzw. weiterführenden Lehrgängen, die von der STADT UND LAND gefördert werden. Weiterhin wurden von den Mitarbeitenden 160 Weiterbildungsmaßnahmen an 402 Tagen in Anspruch genommen.

1.4.3 Organisationsentwicklung

Professionalisierung des Projektvorgehens im Konzern

Der Geschäftsprozess "Projektorganisation" wurde neu entwickelt und im Konzern implementiert. Das Ziel des Geschäftsprozesses ist die Professionalisierung des Projektvorgehens durch die Vereinheitlichung von Projektaufträgen und -strukturen im Konzern.

Ferner wurde eine Steuerungseinheit, das "Projektbüro", für Projektarbeit installiert, um zum einen die Projektleiter im Konzern zu unterstützten und zum anderen ein einheitliches Berichtswesen umzusetzen.

Aktuell finden regelmäßig Workshops mit den Projektleitern statt, wobei die bestehenden Projekte evaluiert werden und die übergreifende Kooperation der Projektleiter gefestigt wird.

Erfolgreiche Ausschreibung eines neuen Prozessmanagement-Tools

Nach einer sehr intensiven Markterkundung wurde die Entscheidung getroffen, ein neues Prozessmanagement-Tool auszuschreiben.

Die Einführung eines neuen Tools ist ein weiterer wichtiger Schritt zur Professionalisierung des Prozessmanagements im Konzern. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Digitalisierung das Unternehmen in den kommenden Jahren noch stärker beschäftigen wird, ist die Weiterentwicklung des Prozessmanagements zwingend notwendig. Unabhängig vom Digitalisierungsvorhaben steht die Realisierung von Prozessoptimierungen in Bezug auf die Ablauforganisation kontinuierlich im Fokus des Konzerns.

Gemeinsam mit dem Dienstleister, der den Zuschlag erhalten hat, wurden die nächsten Schritte im Rahmen des Projektes definiert und werden entsprechend durchgeführt.

Prozesse

Neben der Verbesserung bestehender Prozesse wurden auch in diesem Jahr neue Geschäftsprozesse, wie z. B. zur unterjährigen Verbrauchsinformation, gemeinsam mit den relevanten Prozessbeteiligten erarbeitet und verabschiedet.

1.4.4 Arbeits- und Gesundheitsschutz/ Betriebliches Gesundheitsmanagement

Im Berichtszeitraum wurden Unterweisungsprotokolle, Betriebsanweisungen zum Umgang mit Corona sowie Gefährdungsbeurteilungen zur Infektionsgefährdung erarbeitet und an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Die Organisation der Vorsorgeuntersuchungen (Grippeschutzimpfungen und Bildschirmsehtests) erfolgte konzernweit. Mit dem Wirksamwerden der Betriebsvereinbarung "Mobiles Arbeiten" wurde ein Unterweisungsprotokoll für die Tätigkeit im mobilen Arbeiten erstellt.

Im Jahr 2022 wurde das Projekt "Einführung des Online-Unterweisungstools DEKRA Safety Web" erfolgreich abgeschlossen. Somit erfolgte die jährliche Arbeitsschutzunterweisung erstmalig auf Basis eines webbasiertem Unterweisungstools.

Im Zeitraum September 2022 bis November 2022 wurde das Angebot einer 10-minütigen virtuellen aktiven Pause für die Mitarbeitenden konzernweit bereitgestellt.

2. Darstellung des Geschäftsverlaufs

2.1 Bestandsmanagement und Portfolioentwicklung

Vermietung und Vermarktung

Neben der Bewirtschaftung des Eigenbestands an Immobilien, nehmen die Gesellschaften des STADT UND LAND-Konzerns auch die Eigentumsverwaltung und Bewirtschaftung für Dritte wahr. Das dahinterstehende Mengengerüst stellte sich im Geschäftsjahr 2022 wie folgt dar:

Auch das Jahr 2022 stand für den STADT UND LAND-Konzern wiederholt im Zeichen des Neubaus. Die durch die Auswirkungen des Ukraine Kriegs entstandene Lieferengpässe und die daraus resultierenden Verzögerungen in der Materialbeschaffung stellten in diesem Jahr ein schwer kalkulierbares Risiko für die Fertigstellungstermine der Bauprojekte des STADT UND LAND-Konzerns dar.

Im Geschäftsjahr 2022 sind die Investitionen in den Bestand um rund 0,8 Mio. € auf 75,4 Mio. € (Vorjahr: 76,3 Mio. €) gesunken. Davon entfielen auf die Instandhaltung inklusive der nicht aktivierungsfähigen Modernisierungs-/Instandsetzungsanteile 58,0 Mio. € (Vorjahr: 56,7 Mio. €), dies entspricht einem Mitteleinsatz von 17,60 €/m ² (Vorjahr: 17,40 €/m ² ). Einschließlich der aktivierungsfähigen Modernisierung in Höhe von 17,4 Mio. € (Vorjahr: 19,6 Mio. €) beträgt der Mitteleinsatz 22,88 €/m ² (Vorjahr: 23,40 €/m ² ).

Für die STADT UND LAND fallen die Bestandsinvestitionen 2022 mit 52,5 Mio. € um 1,6 Mio. € geringer aus als im Vorjahr (54,1 Mio. €). Mit knapp 71 % (37,1 Mio. €, Vorjahr: 37,8 Mio. €) wurde der Großteil für die Instandhaltung inklusive der nicht aktivierungsfähigen Modernisierungs-/Instandsetzungsanteile aufgewendet, für die aktivierungsfähigen Modernisierungen weitere 15,4 Mio. € (Vorjahr: 16,3 Mio. €). Damit belaufen sich die Bestandsinvestitionen inklusive aktivierungsfähiger Modernisierungen auf 25,53 €/m ² (Vorjahr: 26,61 €/m ² ).

Im Bezirk Neukölln wurden in der Planetensiedlung mit insgesamt 635 Wohnungen die seit 2019 laufenden Sanierungsmaßnahmen im letzten Bauabschnitt fortgeführt und sollen 2023 abgeschlossen werden. Das Projekt Glashütter Weg/Neudecker Weg mit Maßnahmen an der Gebäudehülle sowie eine Erneuerung der Heizungssteuerung und Kesselanlage wurden baulich abgeschlossen, die Fertigstellung der Außenanlagen folgt im Jahr 2023.

Im Bezirk Tempelhof-Schöneberg wurden im Crellekiez die Bauarbeiten für eine zentrale Heizungsumstellung in vier Wirtschaftseinheiten abgeschlossen. Weitere Arbeiten, wie notwendige Fassadensanierungen dauern noch bis ins nächste Jahr an. Ebenso wurde der Umbau einer still gelegten Remise zu Gewerbeeinheiten in der Kolonnenstraße fortgeführt und soll im Jahr 2023 abgeschlossen werden. Für die denkmalgeschützten Wohnanlage in Badener Ring mit 590 Wohn- und 5 Gewerbeeinheiten wurde im Jahr 2022 die denkmalrechtliche Genehmigung erwirkt und die Ausführungsplanung abgeschlossen, so dass im Jahr 2023 planmäßig mit der abschnittsweisen Sanierung begonnen werden kann.

Im Bezirk Treptow-Köpenick wurden im Kosmosviertel mit ca. 1.800 Wohnungen notwendige Instandhaltungsmaßnahmen fortgeführt und die Gebäudehülle eines Gebäudes mit einem Wärmedämmverbundsystem ertüchtigt. Dies wurde erforderlich, weil sich der vom Vorbesitzer aufgebrachte Dämmputz großflächig von der Fassade ablöste. Die Projekte im BIM-Wohnportfolio wurden fortgeführt.

Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf wurden in den Treppenhäusern mehrerer Objekte weitere umfangreiche Maßnahmen zur Brandschutzertüchtigung durchgeführt. Beim Umbau der Denkmäler auf dem Gut Alt-Biesdorf konnten die Arbeiten im ehemaligen Kuhstall weitergeführt und die Arbeiten im Pferde- und Getreidespeicher begonnen werden mit dem Ziel, die Gewerberäume Anfang 2024 in die Vermietung zu bringen.

Die notwendigen energetischen Erfordernisse werden weiterhin entsprechend der möglichen Umsetzbarkeit berücksichtigt und die baulichen Maßnahmen mit dem Ziel einer Reduzierung des CO ₂ -Ausstoßes zur Erreichung der Klimaschutzziele verbunden. Der Ausbau der letzten Ölheizungen in unserem Bestand wurde im Jahr 2022 ebenfalls abgeschlossen.

Darüber hinaus wurde das Projekt "Entwicklung von Klimapfaden" im Jahr 2022 begonnen. Unter Klimapfade sind Szenarien zu verstehen, die die erforderlichen Maßnahmen und den Kostenaufwand zur Erreichung der Klimaziele bis 2045 darstellen. Der auf dieser Basis im Jahr 2023 festzulegende Klimapfad des STADT UND LAND-Konzerns wird die Zielerreichung bis zum Jahr 2045 unter Berücksichtigung der zur Verfügung stehenden finanziellen Mittel darstellen.

Der STADT UND LAND-Klimapfad wird künftig die Grundlage für die Aufstellung der Baupläne, als Teil der Wirtschaftsplanungen für die kommenden Jahre bis 2045. Schon jetzt lässt sich feststellen, dass der Fokus auf dem Drittel unserer Bestände liegt, welche nicht durch Fernwärme versorgt werden. Die notwendige Maßnahme ist die Umstellung der Wärmeerzeugung dieser Bestände auf Fernwärme bzw. auf eine Wärmerzeugung mittels regenerativer Energieträger. Damit einhergehen müssen Maßnahmen zur energetischen Ertüchtigung der Gebäudehülle. Auch in Hinblick auf die Art des Gebäudebestands (Typologien, Baujahre, etc.) stellt die Erreichung der Klimaziele den STADT UND LAND-Konzern vor enorme technische und wirtschaftliche Herausforderungen.

Neubau

Die Erweiterung des Wohnungsbestandes stand auch 2022 im Fokus der Geschäftstätigkeit. Insgesamt wurden 929 Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf, Treptow-Köpenick und Tempelhof-Schöneberg fertiggestellt, von denen 467 Wohnungen mit Fördermittel des Landes Berlin finanziert worden sind. Von 2014 bis 2022 sind damit insgesamt 4.944 neue Wohnungen fertiggestellt geworden.

Nachdem im Jahr 2021 bereits der Zeitplan für den ersten Bauabschnitt des Projekts Gartenstadt Johannes-Tobei-Straße in Berlin-Bohnsdorf zum 01.12.2021 gehalten werden konnte, wurden in diesem Jahr die beiden weiteren Bauabschnitte fertiggestellt. Die hohe Nachfrage nach Wohnungen des ersten Bauabschnitts hielt auch in diesen Bauabschnitten an. Zum Ende des Jahres 2022 konnte eine Vermietungsquote von rund 99 % erzielt werden.

Ein weiteres großes Neubauvorhaben konnte mit der Mittenwalder Straße 2-12 (gerade Hausnummern) in Berlin-Hellersdorf in diesem Jahr abgeschlossen werden. Alle drei Bauabschnitte mit insgesamt 310 Wohnungen wurden fertiggestellt. Auch dieses Bauvorhaben erfreut sich großer Nachfrage. Der Vermietungsstand liegt zum Jahresende 2022 bei rund 88%.

Mit der Louis-Lewin-Str. 110-118 (gerade Hausnummern) in Berlin-Hellersdorf konnte das erste der vier Projekte realisiert werden, für die die Wiederholungsbauoption des Projektes Mittenwalder Straße 2-12 (gerade Hausnummern) genutzt wurde.

Das Bauvorhaben Hoyerswerdaer Straße 33 in Berlin-Hellersdorf ist das erste fertiggestellte STADT UND LANDTYPENHAUSPLUS-Projekt. Mittlerweile wurden zehn Projekte aus dem Rahmenvertrag abgerufen, wovon ein großer Anteil im Jahr 2023 fertiggestellt werden wird.

Eine weitere Rahmenvereinbarung wurde im Bauvorhaben Sterndamm 82 genutzt. Dieses Projekt wurde aus der GdW-Rahmenvereinbarung "Serielles und modulares Bauen" abgerufen und mit einem sehr hohen Vorfertigungsgrad innerhalb von nur 16 Monaten fertiggestellt.

Im Berichtsjahr 2022 sind zu den bereits laufenden acht Neubauvorhaben mit einem Bauvolumen von 1.401 Wohnungen weitere sechs Neubauvorhaben mit Baubeginn im Jahr 2022 dazugekommen (624 Wohnungen). Darunter befindet sich auch das bisher größte Neubauprojekt "Buckower Felder" in Berlin-Neukölln. Von insgesamt rund 900 Wohnungen, von denen knapp 700 durch die STADT UND LAND errichtet werden, befinden sich am Ende des Jahres 2022 rund 285 Wohnungen bereits im Bau.

Ankauf

Der Konzern STADT UND LAND hat seine Zielstellungen beim Ankauf bereits im Jahr 2020 erreicht und beschränkt sich daher auf die selektive Auswahl attraktiver Objekte. Aufgrund der gestiegenen Fremdkapitalzinsen und der noch nicht äquivalent gesunkenen Immobilienkaufpreise wurden im Berichtsjahr keine regulären Bestandsankäufe getätigt.

Im Rahmen der Ausübung bezirklicher Vorkaufsrechte wurden im Berichtsjahr 2022 ebenfalls keine Wohnungen erworben. Insgesamt prüfte die STADT UND LAND im Rahmen der bezirklichen Vorkaufsrechte im Geschäftsjahr 2022 lediglich 1 Objekt, das vom Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg übermittelt wurde.

Verkauf

Mit den entsprechenden Genehmigungen nach der Landeshaushaltsordnung konnten im Berichtsjahr fünf Abgänge von Grundstücksflächen verzeichnet werden, wobei drei der Grundstücke bereits im Vorjahr vertraglich beurkundet wurden.

Bei einem Grundstück handelt es sich um die unentgeltliche Übertragung von öffentlichen Verkehrsflächen an das Bezirksamt Treptow-Köpenick gemäß den Vereinbarungen aus einem Städtebaulichen Vertrag.

Betriebskostenmanagement

Die Er- und Zustellung der formell ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnungen 2021 für den Bestand der STADT UND LAND erfolgte im Jahr 2022 vorfristig zu Ende September. Trotz des erheblichen operativen Mehraufwandes, der durch die Energiekrise und den damit verbundenen Verordnungen und Gesetzen sowie einer bestandsübergreifenden freiwilligen Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen durch die Mieterinnen und Mieter hervorgerufen wurde, konnten die Betriebs- und Heizkosten entsprechend des im Vorjahr erstellten internen Zeitplans abgerechnet werden.

Des Weiteren erfolgte die erfolgreiche Umsetzung der unterjährigen Verbrauchsinformation (UVI), gemäß § 6a Abs. 1 Heizkostenverordnung, in den mit fernauslesbaren Messgeräten ausgestatteten Liegenschaften des STADT UND LAND-Konzerns.

Insbesondere aufgrund der steigenden Brennstoffpreise, der Tariflohnerhöhungen, der Erhöhung der Versicherungsprämien und der vom 01.07.2020 bis 31.12.2020 durchgeführten Umsatzsteuerabsenkung sowie der Umstellung der Abrechnungsmodalitäten der Berliner Wasserbetriebe (teilweise Abrechnung für das Jahr 2020 im Jahr 2021 in Abweichung zum Vorjahr) war unter Anwendung des Abflussprinzips ein Kostenanstieg bei den Betriebs- und Heizkosten zu verzeichnen. Dennoch konnten die Betriebskosten auch weiterhin auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau gehalten werden.

Ungeachtet der formell ordnungsgemäß erstellten Betriebskostenabrechnungen nimmt die Anzahl der Rückfragen und Einsprüche zu den Betriebskostenabrechnungen seitens der Mieterinnen und Mieter deutlich zu. Im Jahr 2022 wurden insgesamt 1.525 (Stand: 31.12.2022) Einsprüche systemisch erfasst. Dem gegenüber stehen 453 Rückfragen und Einsprüche im Vorjahr 2021. Im Verhältnis zum Eigenbestand ergibt sich für das Jahr 2022 somit eine Einspruchsquote von rund 3 Prozent. Trotz der Erhöhung der Einspruchsanzahl droht zudem keine Steigerung des Risikos einer etwaigen Rechtsanhängigkeit.

Neben der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen lag im zweiten Halbjahr 2022 der Fokus auf der Erfüllung der Anforderungen aus der Kurzfristenenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverordnung (EnSikuMaV), dem Erdgas-Wärme-Soforthilfegesetz (EWSG), dem Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG), der Umsetzung der zusätzlichen Anforderungen durch die Heizkostenverordnungsnovellierung (Ergänzende Informationen in der Abrechnung - IdA) sowie der beschränkten Umlagefähigkeit der CO ₂ -Kosten.

Darüber hinaus wurde die Installation fernauslesbarer Messgeräte in den Beständen des STADT UND LAND-Konzerns weiter forciert und die Umsetzbarkeit in Hinblick auf wirtschaftliche Gesichtspunkte geprüft.

Vermietung als sozialer Auftrag

Über die Vorgaben des Wohnraumversorgungsgesetzes hinaus hat sich der STADT UND LAND-Konzern zu der Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" verpflichtet. Im Sommer 2022 wurde die Gültigkeit der bestehenden Ergänzungsvereinbarung zur Kooperationsvereinbarung bis zum 31.12.2022 verlängert. Dadurch blieben alle bisherigen Regelungen hinsichtlich der möglichen Mietanpassungen, WBS-Quote bei Wiedervermietung (63%) und der Vergabe von Wohnraum an besondere Bedarfsgruppen (15% der WBS-Vermietungen) - hierzu zählen u.a. Studenten, Hilfebedürftige, Obdachlose oder Personen mit Fluchthintergrund - bestehen.

Darüber hinaus wurde für die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen ein Mieten- und Kündigungsmoratorium, mit Gültigkeit ab November 2022 bis vorerst Ende 2023, beschlossen. Diese Maßnahme soll einer finanziellen Überforderung der Mieterinnen und Mieter aufgrund von drastisch gestiegenen Energiepreisen entgegenwirken.

Zum Erhalt des Wohnraums wurden bei einer Überschreitung der Mietbelastungsquote ohne vorangegangene Mieterhöhungen 20 Anträge auf Härtefallregelungen gestellt, die in 19 Fällen positiv für die Mieterinnen und Mieter entschieden wurden, sodass der Wohnraum für diese Haushalte weiterhin finanzierbar blieb.

Forderungsmanagement

Das gerichtliche und außergerichtliche Forderungsmanagement erfolgte analog zum Vorjahr durch das Bestandsmanagement und die Stabstelle Recht.

Auf Grundlage eines Senatsbeschlusses und im Rahmen des sozialen Auftrages wurde Ende 2022 durch den Gesellschafter ein Mieten- und Kündigungsmoratorium für alle landeseigenen Wohnungsbauunternehmen erlassen. Mieterinnen und Mieter, die durch die hohen Energiepreise und wirtschaftliche Unsicherheit in finanzielle Schräglage geraten sind, sollen dadurch vor einem sonst drohenden Wohnungsverlust geschützt werden.

Sowohl unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in den Servicebüros als auch die Mitarbeitenden der SOPHIA Berlin GmbH, einem Beteiligungsunternehmen der STADT UND LAND, haben in diesem Jahr ein breitgefächertes Beratungsangebot für Mietschuldner angeboten. Dabei konnten viele Anfragen bezüglich offener Mietzahlungen, der Möglichkeit von Ratenzahlungsvereinbarungen und den notwendigen Schritten zum Erhalt des eigenen Wohnraums lösungsorientiert und zielführend bearbeitet werden.

Mieterpartizipation

Die Neuwahl von Mieterbeiräten stellte auch im Jahr 2022 einen wichtigen Baustein für die Mieterpartizipation des STADT UND LAND-Konzerns dar. Es wurde in insgesamt fünf Quartieren zur Wahl aufgerufen. In Treptow fand die Wahl für die Quartiere Johannistahl Süd und Adlershof statt. In Neukölln wurde in dem Quartier um den Richardplatz und in Tempelhof im Bereich Rudow/Landhaussiedlung jeweils eine Wahl ausgerichtet. In Hellersdorf stand die Wahl für das Wohnquartier Am Eichepark auf dem Plan.

Leider konnte lediglich in den Quartieren Johannisthal Süd und Richardplatz ein Mieterbeirat für die entsprechenden Bestände der STADT UND LAND gewählt werden. In den anderen drei Quartieren konnte die Wahl mangels Kandidaten nicht erfolgen.

Einen weiteren Schwerpunkt bildete die Mieterpartizipation in Vorbereitung und Durchführung von Neubauvorhaben und Bestandssanierungen. Das bislang größte Neubauprojekt der STADT UND LAND, die Buckower Felder, setzt auch in puncto Partizipation neue Maßstäbe. Entsprechend dem städtebaulichen Vertrag ist mit Baubeginn des ersten Bauabschnittes eine zentrale Ansprechpartnerin für Anwohnerbelange und Interessierte im Einsatz. Eine Mitarbeiterin der SOPHIA Berlin GmbH agiert als feste Anlaufstelle und sorgt gleichzeitig für eine hohe Vernetzung mit den bestehenden Quartiersakteuren.

2.2 Quartiers- und demographische Entwicklung

Ausgehend von der demografischen Entwicklung sind auch im Jahr 2022 vielfältige Angebote zur Sicherstellung der Selbstständigkeit und gesellschaftlichen Teilhabe von Seniorinnen und Senioren durch Wohnraumanpassungen geschaffen worden. Zusätzlich werden Mieterinnen und Mieter bei Fragen zu Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen der STADT UND LAND beraten. Dieses Angebot ist erneut intensiv genutzt worden.

Die Kooperation zwischen der SOPHIA Berlin GmbH, der Seniorenbeauftragten der STADT UND LAND und dem Seniorenbeirat zielt auf eine Ausweitung von Serviceleistungen für Senioren ab, um deren Wohnungserhalt und selbständigen Verbleib in der eigenen Wohnung zu unterstützen. In Zusammenarbeit mit den Sozialversicherungen konnten im Geschäftsjahr 2022 insgesamt 53 Wohnungen an die individuellen Bedürfnisse für Seniorinnen und Senioren angepasst werden.

Für eine nachhaltige Quartiersentwicklung wurde das Netzwerk an sozialen und bezirklichen Akteuren ausgeweitet und Projekte für eine nachhaltige Entwicklung ins Leben gerufen bzw. fortgeführt.

Im Kosmos-Viertel konnte so im Jahr 2022, der seit 2019 aus Gründen der fehlenden Verkehrssicherheit gesperrte Bolzplatz, wieder aktiviert werden. Mit Geldmitteln des "Sozialen Zusammenhalts" in Höhe von 85,0 T€ und einer aktiven Mieterbeteiligung konnte der "Kiezkreisel" - ein multifunktionaler Bolzplatz - geschaffen werden. Die Gesamtkosten für das Projekt betrugen 226,8 T€. Der Differenzbetrag in Höhe von 141,8 T€ wurde von der STADT UND LAND, im Sinne der Förderung einer nachhaltigen Nachbarschaftsentwicklung, übernommen.

In der Ortolfstraße 194 (ebenfalls im Kosmos-Viertel) konnte einem seit mehreren Jahren ungenutzten Gemeinschaftsraum neues Leben eingehaucht werden. Seitens der STADT UND LAND wurden Möbel bereitgestellt und der MoRoSen e.V. hat den Raum als Betreiber für ein Nachbarschaftstreff für Senioren übernommen. Damit wurde ein wichtiger sozialer Beitrag geleistet und ein neuer Treffpunkt sowie sozialer Anker im Quartier etabliert.

Im Bereich der Neuköllner Rollberge wurde gemeinsam mit dem Quartiersmanagement Rollbergviertel und dem Kollektiv "Prinzessinnengarten" auf dem Dach der Tiefgarage der Werbellinstraße 83 das Projekt "Nachbarschaftsgarten" realisiert. In den nächsten drei Jahren stehen insgesamt 150.000€ Fördergelder zur Verfügung, um der Nachbarschaft das Gärtnern und die Wichtigkeit von gesunder Ernährung näher zu bringen. Der Dachgarten trägt den neuen Namen "Frische Briese" - abgeleitet von der angrenzenden Briesestraße - und wird von den Mieterinnen und Mietern, die hier mittels kleiner Seminare das kleine Einmaleins des Gärtners erlernen, begeistert angenommen.

Die Zusammenarbeit mit verschiedensten sozialen Trägern in den Wohnsiedlungen ist eine wesentliche Säule in der Quartiersentwicklung. So hält der Konzern den direkten Kontakt zu den Akteuren von sechs vom Land Berlin festgelegten Quartiersmanagementgebieten, in denen die STADT UND LAND Wohnungsbestand besitzt, und unterstützt deren Arbeit vor Ort.

Auch hier wird die STADT UND LAND weiterhin als starker Partner aktiv sein. Ein stetig wachsendes Netzwerk von derzeit rund 50 sozialen Trägern und bezirklichen Akteuren in allen Siedlungen trägt zu deren Stabilität und positiver Entwicklung bei. Trotz der zunehmenden Schwierigkeiten, geeigneten Wohn- und Gewerberaum zur Verfügung zu stellen, konnten in allen vier Servicebüros für gemeinnützige Träger entsprechend ihrer speziellen Anforderungen Bedarfsflächen gefunden und vermietet werden.

2.3 Bewirtschaftung der Bestände der WoGeHe

Die Bestände des Konzerns STADT UND LAND im Bezirk Marzahn-Hellersdorf befinden sich im Wesentlichen im Eigentum der WoGeHe. Die WoGeHe wird von der STADT UND LAND geschäftsbesorgt und verfügt über kein eigenes Personal. Die Bestände werden von den STADT UND LAND-Servicebüros in Hellersdorf und Treptow betreut.

2.4 Bewirtschaftung der Bestände der STADT UND LAND Schöneberg und der STADT UND LAND Nord-Süd

Die Bestände der STADT UND LAND Schöneberg befinden sich überwiegend im Bezirk Schöneberg. Sie wurden zum 1. Januar 2019 in den Konzern integriert. Bei den Objekten handelt es sich um den unsanierten Bestand aus den Baujahren 1905 und 1908, welcher Instandhaltungsbedarf sowohl bei der Heizungsanlage als auch bei den Lüftungs- und Sanitäreinrichtungen aufweist. Die Gesellschaft hat kein eigenes Personal. Seit dem Jahr 2019 besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit der STADT UND LAND.

Die Bestände der STADT UND LAND Nord-Süd befinden sich in den Bezirken Reinickendorf, Mitte, Steglitz-Zehlendorf und Tempelhof-Schöneberg. Sie wurden zum 1. Januar 2019 in den Konzern integriert. Es handelt sich bei den Gebäuden um den teilweise unsanierten Bestand aus den Baujahren zwischen ca. 1900 und 1969. Die Gesellschaft hat kein eigenes Personal. Seit dem Jahr 2019 besteht ein Geschäftsbesorgungsvertrag mit der STADT UND LAND.

2.5 Fremdverwaltung, Maklertätigkeit, Projektinitiierung und Grundstücksentwicklung der WOBEGE

Das Geschäftsjahr 2022 war unverändert geprägt von Aktivitäten in den Geschäftsfeldern Fremdverwaltung, Vertriebsdienstleistungen sowie Bestandsbewirtschaftung. Zunächst ohne Auswirkungen auf die Erfolgsrechnung des Berichtsjahres wurde eine Grundstücksentwicklung im Umlaufvermögen projektiert. Die Veräußerung war für das Geschäftsjahr 2022 vorgesehen, wird aber wegen Verzögerungen bei der baulichen Herstellung der notwendigen infrastrukturellen Maßnahmen nunmehr erst im Geschäftsjahr 2023 erfolgswirksam.

Die Betreuungserlöse sind im Zuge der Wachstumsstrategie weiter angestiegen. Die Mandate der WEG-Betreuung konnten trotz markttechnischer Veränderungen durch Akquisitionserfolge stabil gehalten werden.

In Berlin und Brandenburg verlief die Bestandsbewirtschaftung planmäßig, wobei die Mietsteigerungen geringfügig, die Erlösschmälerungen marktüblich ausfielen.

Die Erlöse aus der Vertriebstätigkeit setzen sich aus dem Vermarktungsgeschäft für Dritte sowie aus konzernintern erteilten Erstvermietungsaufträgen zusammen. Die Gesamterlöse hieraus sind temporär für das Berichtsjahr durch personelle Nachbesetzungserfordernisse geringer ausgefallen; für das nächste Geschäftsjahr werden durch eine personelle Konsolidierung höhere Erlöse aus diesem Geschäftsfeld erwartet.

2.6 Facilitymanagement und Messdienst

Auch die STADT UND LAND FACILITY führte im Jahr 2022 ihre Geschäftstätigkeit trotz erschwerter Bedingungen erfolgreich fort. Der Bereich Hauswartservice betreute Ende des Jahres rund 47.400 (Vorjahr: ca. 45.900) Wohn- und Gewerbeeinheiten. Damit konnte die Geschäftstätigkeit des Fachbereiches, bei einer gewohnt hohen Qualität, innerhalb des Immobilienbestandes gegenüber der STADT UND LAND sowie der WoGeHe weiter ausgebaut werden. Zudem wurden die Vertragsverhandlungen über die Vereinheitlichung des Leistungskataloges im Hauswartbereich erfolgreich zum Abschluss gebracht und Ende 2022 ein neuer Rahmenvertrag für den Hauswartservice im Bestand geschlossen.

Der Bereich Messdienst konnte sein Geschäftsfeld im Jahr 2022 ebenfalls planmäßig erweitern. Dazu gehören u. a. die Bereitstellung der unterjährigen Verbrauchsinformationen an die Mieterschaft gemäß der Novelle der Heizkostenverordnung sowie die fristgerechte Datenübermittlung der funkbasierten Messtechnik zwecks Erstellung der Betriebskostenabrechnung für die Abrechnungsperiode 2021. Dabei ist es dem Bereich erfolgreich gelungen, die interne Fehlerquote zur Abrechnungserstellung von 14,1 % auf 5,2 % zu senken. Bis Ende des Jahres 2022 wurden gut 478 (Vorjahr: 460) Liegenschaften mit insgesamt 38.900 (Vorjahr: 36.800) Wohnungen und Gewerbeeinheiten der STADT UND LAND und der WoGeHe mit funkbasierter Messtechnik ausgerüstet. Bis Ende des Jahres 2031 soll annähernd der gesamte Immobilienbestand des STADT UND LAND-Konzerns von der STADT UND LAND FACILITY mittels elektronischer Messtechnik abgelesen und entsprechend abgerechnet werden. Die Messtechnik wird dabei stets an aktuelle Standards angepasst und die Abrechnungssoftware kontinuierlich optimiert.

Im Jahr 2022 begleitete die STADT UND LAND FACILITY zudem federführend die Projektarbeit im Konzern und verantwortete dabei ein priorisiertes Projekt zur Erstellung einer Machbarkeitsstudie zur E-Mobilität im Bestand des Konzerns.

2.7 Bewirtschaftung der Kabelnetze

Zum 31. Dezember 2022 wurden über die Infrastruktur der NETZE durch den Kabelnetzbetreiber Vodafone 44.169 (Vorjahr: 43.235) Wohnungen und Gewerbeeinheiten und durch die Pyur 1.155 (Vorjahr: 926) Mieteinheiten, also insgesamt 45.324 (Vorjahr: 44.161) Mieteinheiten in den Immobilienbeständen der STADT UND LAND und der WoGeHe mit Kommunikationsdiensten versorgt.

In 5.179 (Vorjahr: 4.245) Mieteinheiten, im Wesentlichen in Neubauobjekten der STADT UND LAND und der WoGeHe, hat die STADT UND LAND NETZE hochmoderne Glasfasernetze (FTTH) bis in die Wohnung bauen lassen.

3. Bedeutsame finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

3.1 Finanzwirtschaftliche Kennzahlen

Konzern STADT UND LAND

Die Entwicklung der für die Steuerung des Konzerns bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung weiterer wesentlicher finanzwirtschaftlicher Kennzahlen.

Die Eigenkapitalquote sinkt leicht aufgrund der prozentual stärker ansteigenden Bilanzsumme im Verhältnis zum steigenden Eigenkapital, das sich im Wesentlichen durch Zuführungen zur gesellschaftsvertraglichen Rücklage und zu den anderen Gewinnrücklagen sowie aus dem Bilanzgewinn 2022 verändert. Der Schuldendienstdeckungsgrad ist trotz Mehrausgaben im Bereich des Kapitaldienstes, aufgrund der verbesserten Einnahmensituation des Konzerns, konstant geblieben. Daneben hat sich die Kapitaldienstquote aufgrund der Investitionstätigkeit und der damit verbundenen Aufnahme von Fremdmitteln, höherer Tilgung sowie des erhöhten Zinsniveaus im Vergleich zum Vorjahr verschlechtert.

Mit Schreiben vom 10. Dezember 2013 hat der Gesellschafter der STADT UND LAND, das Land Berlin, die landeseigenen Wohnungsbauunternehmen aufgefordert, im Hinblick auf die Erweiterung des Portfolios durch Ankauf und Neubau einige Kennzahlen zur Beurteilung der jeweiligen Investitionen und deren Auswirkungen auf das Gesamtunternehmen zu erheben. Ein wichtiger Index zur Unternehmenssteuerung ist die Kennzahl Loan to Value (LTV), welche das Verhältnis von Kreditverbindlichkeiten zum Verkehrswert des Immobilienbestandes angibt.

Der Verkehrswert ermittelt sich aus den Sollmieten multipliziert mit dem Faktor 14 bei den Bestandsbauten und dem Faktor 18 bei den Neubauten. Für 2022 erzielt der Konzern einen LTV von 59,6 %, was der Zielvorgabe des Gesellschafters entspricht. In der Wirtschaftsplanung 2022 lag der LTV bei 62,6 %. Die Verbesserung resultiert aus verringerten Restschulden sowie höheren Mieten nach Verkehrswertermittlung.

Eine weitere wichtige Kennzahl stellt die Fähigkeit zur Erbringung des Schuldendienstes dar. Der Gesellschafter fordert einen Wert von größer 1,2. Bei einem EBITDA erzielt der STADT UND LAND-Konzern einen Schuldendienstdeckungsgrad von 1,5 und hat damit die Anforderungen des Gesellschafters erfüllt.

Bei der EBITDA-Rendite (EBITDA im Verhältnis zum Immobilienvermögen) erzielt der Konzern mit 4,5 % eine gute Markt- und Wettbewerbsposition.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung wohnungswirtschaftlicher Kennzahlen.

STADT UND LAND

Die Entwicklung der für die Steuerung des Unternehmens bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren ist in der nachfolgenden Tabelle dargestellt.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung weiterer wesentlicher finanzwirtschaftlicher Kennzahlen.

Im Wesentlichen treffen die Erläuterungen zum Konzern bezüglich der finanzwirtschaftlichen Leistungsindikatoren auch auf die Muttergesellschaft STADT UND LAND zu.

Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung wohnungswirtschaftlicher Kennzahlen.

Nichtfinanzwirtschaftliche Kennzahlen

Die STADT UND LAND hat im Jahr 2022 1.399 der 2.180 freigewordenen Bestandswohnungen (ohne Neubau) an WBS-Berechtigte Haushalte vermietet. Das entspricht einer Quote von 64,17 % und liegt damit über den in der Kooperationsvereinbarung geforderten 63 %. Davon erfolgten 688 Vermietungen (18 %) an besondere Bedarfsgruppen, darunter 157 Vermietungen im Rahmen des geschützten Marktsegments.

Darüber hinaus wurden weitere 540 Wohnungen im belegungsgebundenen Neubaubestand an WBS-Berechtigte vermietet.

Um das Unternehmen auch weiterhin wettbewerbsfähig auszurichten, wird in die Weiterbildung der Mitarbeiter/-innen investiert. Die 685 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (Stand: 31.12.2022) des Konzerns STADT UND LAND haben insgesamt an 710 Weiterbildungstagen teilgenommen (+108 im Vergleich zum Vorjahr).

Entsprechend ökologischer Anforderungen und unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeit wurden in über 720 Wohnungen Öl- auf Gasheizungen umgestellt. Darüber hinaus wurden Maßnahmen zur Erreichung eines klimaneutralen Bestandes 2045 identifiziert und eingepreist. Die Planung der konkreten Umsetzung erfolgt in einem nächsten Schritt.

3.2 Zusammenfassende Beurteilung von Geschäftsverlauf und Lage

Die Geschäftsführung beurteilt den wirtschaftlichen Verlauf sowohl des Konzerns als auch der STADT UND LAND im Jahr 2022 positiv. Insbesondere konnte der geplante Wachstumskurs durch Neubau und Ankauf von Wohnimmobilien konsequent umgesetzt werden. Die Ergebnisse im Kerngeschäft, der Hausbewirtschaftung, haben sich aufgrund der anhaltenden Attraktivität des Berliner Wohnungsmarktes und der damit einhergehenden günstigen Vermietungssituation planmäßig entwickelt.

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sowohl des Konzerns als auch der STADT UND LAND ist insgesamt geordnet. Die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns und aller einbezogenen Gesellschaften wird von der Geschäftsführung positiv bewertet.

4. Wirtschaftliche Lage

4.1 Ertragslage und Entwicklung des Geschäftsergebnisses

Konzern

Zusammengefasst stellt sich die Ertragslage wie folgt dar:

Die Umsatzerlöse stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 18,8 Mio. €. Der Anstieg resultiert im Wesentlichen aus zusätzlichen Mieteinnahmen aus dem Neubau. Die Bestandsveränderungen haben sich hauptsächlich aufgrund des Anstiegs der Energiekosten um 21,2 Mio. € erhöht.

Die aktivierten Eigenleistungen beinhalten überwiegend die Ingenieurleistungen für den Neubau und sind gegenüber dem Vorjahr um 0,5 Mio. € angestiegen.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von 1,8 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgang der im Vorjahr vorgenommenen Zuschreibungen zum Anlagevermögen der STADT UND LAND und der WOBEGE.

Die Aufwendungen aus bezogenen Lieferungen und Leistungen setzen sich im Wesentlichen aus den umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten und den Instandhaltungsleistungen zusammen. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 30,0 Mio. € beruht proportional entsprechend den Wohnungsbeständen über alle objekthaltenden Gesellschaften sowohl auf dem Anstieg der Betriebskosten als auch auf dem Anstieg der Instandhaltungsleistungen.

Der Anstieg der Personalaufwendungen um 2,2 Mio. € beruht sowohl auf dem Anstieg der Mitarbeiteranzahl als auch auf den Tariferhöhungen. Bei der STADT UND LAND erhöhten sich die Personalaufwendungen um 0,8 Mio. €, bei der FACILITY ebenfalls um 0,8 Mio. € und bei der WOBEGE um 0,6 Mio. €.

Die Abschreibungen beinhalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen auf immaterielle und materielle Sachanlagen. Im Geschäftsjahr wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 13,5 Mio. € vorgenommen, davon in der WoGeHe 11,5 Mio.€ und der STADT UND LAND 2,0 Mio. €. Diese beinhalten dauerhafte Wertminderungen auf drei Objekte und resultieren überwiegend aus aktivierten Instandhaltungsmaßnahmen, unter anderem Asbestsanierungen, die die reglementierten Mieten nicht kompensieren können.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um 0,6 Mio. € angestiegen. Der Anstieg resultiert auf dem Anstieg der Portokosten um 0,3 Mio. € und dem Anstieg des EDV-Aufwandes um 0,2 Mio. €.

Der Steueraufwand in Höhe von 3,9 Mio. € betrifft die STADT UND LAND (steuerliche Organschaft) und beinhaltet im Wesentlichen die Körperschaft- und Gewerbesteuerzahlungen für das Geschäftsjahr 2022.

Der Jahresüberschuss des Konzerns in Höhe von 32,5 Mio. € liegt um 2,1 Mio. € unter dem prognostizierten Ergebnis in Höhe von 34,6 Mio. €. Im Wesentlichen resultiert die Abweichung zur Prognose aus höheren Bestandsveränderungen und Erlösen aus Fördermitteln. Dem stehen höhere außerplanmäßige Abschreibungen gegenüber.

STADT UND LAND

Die Umsatzerlöse sind gegenüber dem Vorjahr um 13,6 Mio. € gestiegen. Die Steigerung basiert auf dem Anstieg der Abrechnung der Betriebskosten in Höhe von 8,5 Mio. € und dem Anstieg der Sollmieten in Höhe von 4,5 Mio. €. Zudem waren die Erlösschmälerungen aus dem Leerstand von Wohnungen um 1,0 Mio. € rückläufig.

Die Bestandsveränderungen haben sich gegenüber dem Vorjahr um 12,6 Mio. € erhöht. Die Steigerung basiert im Wesentlichen auf dem Anstieg der Bestandveränderungen für Heizung und warmes Wasser in Höhe von 12,7 Mio. €. Geringfügige Bestandsminderungen resultierten aus den kalten Betriebskosten.

Die aktivierten Eigenleistungen erhöhten sich durch die Neubautätigkeit und den Anstieg der Lohnkosten.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge um 2,0 Mio. € resultiert aus dem Rückgang der Erträge aus Zuschreibungen zum Sachanlagevermögen in Höhe vom 0,8 Mio. €, dem Rückgang der Erträge aus Zuschüssen um 0,6 Mio. €, dem Rückgang der Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 0,2 Mio. €, dem Rückgang aus Mehrerlösen von Anlageverkäufen in Höhe von 0,3 Mio. € und dem Rückgang aus Erträgen aus Versicherungsansprüchen in Höhe von 0,1 Mio. €.

Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen sind im Geschäftsjahr um 18,5 Mio. € angestiegen. Der Anstieg beruht im Wesentlichen auf dem Anstieg der Betriebskosten um 18,1 Mio. €, insbesondere der warmen Betriebskosten in Höhe von 15,4 Mio. € und der umlagefähigen Versicherungskosten in Höhe von 2,4 Mio. €. Des Weiteren sind die Kosten für die Vermietungswerbung gegenüber dem Vorjahr um 1,0 Mio. € auf 2,0 Mio. € angestiegen. Hingegen waren die Instandhaltungsaufwendungen in Höhe von 37,1 Mio. € (Vorjahr: 37,8 Mio. €) gegenüber dem Vorjahr um 0,7 Mio. € rückläufig.

Der Personalaufwand hat sich durch die Steigerung der Anzahl der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und die Tarifanpassungen erhöht.

Die Abschreibungen beinhalten planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen auf immaterielle und materielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens. Der Anstieg über 3,1 Mio. € auf 49,7 Mio. € (Vorjahr: 46,7 Mio. €) basiert auf dem Anstieg der planmäßigen Abschreibungen über 1,1 Mio. € und dem Anstieg der außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 2,0 Mio. € auf zwei Objekte des Sachanlagevermögens aufgrund dauerhafter Wertminderungen.

Der sonstige betriebliche Aufwand hat sich gegenüber dem Vorjahr um 1,0 Mio. € erhöht. Der Anstieg resultiert überwiegend aus gestiegenen EDV-Kosten, Beratungskosten und Kosten für Öffentlichkeitsarbeit.

Die Zinsaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Mio. € zurückgegangen. Der Rückgang basiert auf dem Rückgang der Zinsen für Auf- und Abzinsungseffekte in Höhe von 0,9 Mio. €. Die Zinsen für die Objektfinanzierung sind hingegen um 0,8 Mio. € gestiegen.

Die Erträge aus der Gewinnabführung sanken im Vergleich zum Vorjahr um 11,3 Mio. € auf 8,3 Mio. € (Vorjahr: 19,5 Mio. €). Der Rückgang ist im Wesentlichen auf den Rückgang der Ergebnisabführung der WoGeHe um 10,6 Mio. € auf 5,7 Mio. € (Vorjahr: 16,2 Mio. €) zurückzuführen; dieser basiert im Wesentlichen auf außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 11,5 Mio. € (Vorjahr: 0,0 Mio. €). Des Weiteren waren die Ergebnisabführungen der FACILITY um 0,5 Mio. € in Höhe von 1,7 Mio. € (Vorjahr: 2,2 Mio. €) und der WOBEGE um 0,2 Mio. € in Höhe von 0,3 Mio. € (Vorjahr: 0,5 Mio. €) rückläufig.

Der Steueraufwand in Höhe von 3,9 Mio. € beinhaltet im Wesentlichen die Körperschaft- und Gewerbesteuerzahlungen für das laufende Geschäftsjahr.

Die STADT UND LAND erzielte im Geschäftsjahr 2022 einen Jahresüberschuss in Höhe von 32,4 Mio. € (Vorjahr: 42,9 Mio. €). Der Rückgang des Jahresüberschusses im Vergleich zum Vorjahr um 10,5 Mio. € resultiert im Wesentlichen aus geringeren Erträgen aus Ergebnisabführungen in Höhe von 11,3 Mio. €, höheren Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen in Höhe von 49,7 Mio. € (Vorjahr: 46,7 Mio. €), einschließlich außerplanmäßigen Abschreibungen in Höhe von 2,0 Mio. € (Vorjahr: 0,0 Mio. €), und höheren Personalaufwendungen um 0,8 Mio. € in Höhe von 26,7 Mio. € (Vorjahr: 25,9 Mio. €). Dem stand ein um 6,1 Mio. € gestiegenes Rohergebnis in Höhe von 139,8 Mio. € (Vorjahr: 133,7 Mio. €) gegenüber.

4.2. Finanzlage

Die finanzielle Entwicklung stellt sich wie folgt dar:

Konzern

Die Darstellung der Finanzlage erfolgt grundsätzlich unter Beachtung des Deutschen Rechnungslegungsstandards Nr. 21 (DRS 21).

Es bestehen zum Bilanzstichtag nicht ausgenutzte Kreditlinien in Höhe von 120 Mio. € (Vorjahr: 115 Mio. €).

Der Finanzmittelfonds des Konzerns beträgt zum Bilanzstichtag 64,9 Mio. € und erhöhte sich damit gegenüber dem Vorjahr um 20,1 Mio. €.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt 156,2 Mio. € und hat sich gegenüber dem Vorjahr (145,4 Mio. €) um 10,8 Mio. € erhöht. Ursächlich für die Erhöhung sind im Wesentlichen gestiegene Erlöse aus Betriebskostenabrechnungen und höhere Mieteinnahmen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus Darlehensaufnahmen und Tilgungsleistungen. Für Neubau- und Bauträgerobjekte, Ankäufe sowie für Investitionen in den Bestand wurden Darlehen in Höhe von 189,4 Mio. € aufgenommen. Dem standen planmäßige Tilgungen über 71,5 Mio. € gegenüber. Im Jahr 2022 betrug der gezahlte Zinsaufwand 41,0 Mio. € (Vorjahr: 40,1 Mio. €).

Im Cashflow aus Investitionstätigkeit werden im Wesentlichen die Kosten für Neubau- und Bauträgerprojekte, Immobilienankäufe und Auszahlungen für werterhöhende Baumaßnahmen einerseits sowie die Einnahmen aus Tilgungsleistungen auf Restkaufgelder und aus Immobilienverkäufen andererseits ausgewiesen. Die Investitionsausgaben resultieren im Wesentlichen wie im Vorjahr aus den getätigten Neubauvorhaben, Bauträgerprojekten und Ankäufen.

STADT UND LAND

Die STADT UND LAND verfügt zum Bilanzstichtag über nicht ausgenutzte Kreditlinien in Höhe von 95 Mio. € (Vorjahr: 90 Mio. €).

Der Finanzmittelfonds der Gesellschaft beträgt zum Bilanzstichtag 41,6 Mio. € und erhöhte sich damit gegenüber dem Vorjahr um 15,4 Mio. €.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt 107,6 Mio. € und hat sich gegenüber dem Vorjahr (93,9 Mio. €) um 13,7 Mio. € erhöht. Der Anstieg resultiert größtenteils aus um 13,6 Mio. € gestiegenen Umsatzerlösen und um 12,6 Mio. € gestiegenen Bestandsveränderungen.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit resultiert im Wesentlichen aus Darlehensaufnahmen und Tilgungsleistungen. Die STADT UND LAND hat für Investitionen in Neubauvorhaben, in Bauträger- und Ankaufsobjekte sowie in den Bestand Darlehen in Höhe von 111,1 Mio. € aufgenommen sowie für planmäßige Tilgungen und Rückzahlung von Darlehen 38,3 Mio. € aufgewandt. Im Jahr 2022 betrug der gezahlte Zinsaufwand insgesamt 24,2 Mio. € (Vorjahr: 23,2 Mio. €).

Im Cashflow aus Investitionstätigkeit werden im Wesentlichen die Immobilienankäufe und Auszahlungen für werterhöhende Baumaßnahmen einerseits sowie die Einnahmen aus Tilgungsleistungen auf Restkaufgelder und Immobilienverkäufe andererseits ausgewiesen. Das Ergebnis ist maßgeblich auf die getätigten Immobilienankäufe und Neubauvorhaben im Berichtszeitraum zurückzuführen.

4.3 Vermögenslage

In der folgenden Darstellung sind die einzelnen Vermögens- und Schuldposten nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst. Bei der Vermögens- und Kapitalstruktur sind die unfertigen Leistungen mit den dafür erhaltenen Anzahlungen verrechnet worden.

Konzern

AKTIVA

Das langfristige Vermögen von 3.236,0 Mio. € wird überwiegend durch langfristige Mittel in Höhe von 2.877,3 Mio. € gedeckt.

Die langfristigen Fremdmittel nahmen im Wesentlichen aufgrund der planmäßigen Tilgungen ab. Die langfristigen Rückstellungen verminderten sich gegenüber dem Vorjahr um 6,4 Mio. € durch Inanspruchnahmen und Umgliederungen in den kurz- und mittelfristigen Bereich. Im Saldo nahmen die langfristigen Fremdmittel um 68,6 Mio. € ab.

Der Wert der langfristigen Vermögensgegenstände erhöhte sich durch Bauträgerprojekte und Einbringungen des Landes Berlin (14,5 Mio. €), die aktivierten Baukosten inkl. Neubau (205,5 Mio. €) und sonstige Zugänge zum Anlagevermögen wie immaterielle Vermögensgegenstände, Betriebsvorrichtungen sowie Betriebs- und Geschäftsausstattung (4,8 Mio. €). Des Weiteren wurden Baukosten für noch nicht abgerechnete Leistungen (8,7 Mio. €) dem Sachanlagevermögen zugeführt. Diesen Zugängen stehen planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen sowie Abgänge von Vermögensgegenständen gegenüber.

Die Erhöhung der kurzfristigen Aktiva basiert auf dem Anstieg der unfertigen Leistungen im Zusammenhang mit den Betriebskostensteigerungen, dem Anstieg des Forderungsbestandes als auch des Kassenguthabens.

Die kurzfristigen Passiva erhöhten sich im Wesentlichen aufgrund von kurz- und mittelfristigen Kreditaufnahmen.

STADT UND LAND

AKTIVA

Das langfristige Vermögen von 2.324,3 Mio. € wird nahezu vollständig durch langfristige Mittel in Höhe von 2.141,8 Mio. € gedeckt.

Der Wert der langfristigen Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens erhöhte sich durch Bauträgerprojekte und Einbringungen (14,5 Mio. €), die aktivierten Baukosten inkl. Neubau und die geleisteten Anzahlungen (144,6 Mio. €), Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie immaterielle Vermögensgegenstände und technische Anlagen (1,1 Mio. €). Des Weiteren wurden Baukosten für noch nicht abgerechnete Leistungen (8,5 Mio. €) dem Sachanlagevermögen zugeführt. Diesen stehen planmäßige Abschreibungen (47,8 Mio. €) und außerplanmäßige Abschreibungen (2,0 Mio. €) gegenüber.

Die Finanzanlagen beinhalten die Buchwertansätze der Tochtergesellschaften WoGeHe, WOBEGE, STADT UND LAND FACILITY, STADT UND LAND NETZE, STADT UND LAND Schöneberg und STADT UND LAND Nord-Süd (273,1 Mio. €), Ausleihungen an verbundene Unternehmen (11,8 Mio. €), Beteiligungen (3,4 Mio. €) sowie gestundete Restkaufgelder (4,5 Mio. €).

Die langfristigen Fremdmittel haben sich durch die Inanspruchnahme von Darlehen für Ankaufs- und Neubauvorhaben erhöht. Diesen stehen planmäßige Tilgungen und Darlehensablösungen gegenüber. Im Saldo haben sich die langfristigen Fremdmittel um 59,0 Mio. € erhöht.

Die Entwicklung der kurzfristigen Aktiva und Passiva ist im Wesentlichen auf die Kostensteigerungen für die warmen Betriebskosten zurückzuführen.

Der Jahresüberschuss der STADT UND LAND beträgt 32,4 Mio. €. Davon sind 10 % (3,2 Mio. €) der gesellschaftsvertraglichen Rücklage zugeführt worden. Der Bilanzgewinn beträgt 29,1 Mio. €.

5. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

5.1 Prognosebericht

Bis 2026 steht das Bestandswachstum durch Ankauf und Neubau im Zentrum der strategischen Ausrichtung des Konzerns. Bis dahin soll der Immobilienbestand auf 55.500 Wohnungen anwachsen. Die vom Gesellschafter vorgegebene Zielmarke des Bestandswachstums bis 2026 wird aktuell um 1.303 Wohnungen unterschritten.

Für die Jahre 2023 bis 2027 plant der Konzern die Fertigstellung von 2.850 Wohneinheiten. In den Jahren bis 2032 kommen weitere 313 Wohnungen durch Neubau hinzu. Die Schwerpunkte dieser konkreten Projekte liegen in den Bezirken Treptow-Köpenick, Marzahn-Hellersdorf und Neukölln.

Konzern

STADT UND LAND

Das Investitionsvolumen in den Bestand (ohne der lfd. Instandhaltung) liegt im 10-Jahreszeitraum mit insgesamt 621,7 Mio. € bis 2032 ohne interne Baunebenkosten mit 113,5 Mio. € deutlich über dem Niveau der letzten Wirtschaftsplanung. Für die STADT UND LAND beträgt das Investitionsvolumen 452,0 Mio. €. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen (Ankauf, Neubau und Bauplan) des Konzerns 1.325,4 Mio. € und für die STADT UND LAND 1.046,5 Mio. €.

Die Mietenentwicklung für den Planungszeitraum basiert auf den gesetzlichen Vorgaben, der Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung", des Gesellschafterbeschlusses zur Regelung des Mieterschutzes der landeseigenen Wohnungsunternehmen auf Grund des Wegfalls des Mieten WoG Bln sowie des Mietenstopps bis 31.12.2023. Im Planungszeitraum bis zum Geschäftsjahr 2032 wächst die Nettokaltmiete der Wohnungen im Bestand aufgrund der Ankaufs- und Neubauaktivitäten sowie der Mietenentwicklung gemäß den Vorgaben des Gesellschafters um durchschnittlich 2,7 % p. a.

Die STADT UND LAND wird als Bestandshalter bis 2032 umfänglich in die Bestände investieren und den Neubau fortführen. So werden im 10-Jahreszeitraum 2.142 Neubauwohnungen errichtet. Darüber hinaus sieht die Planung für die Jahre 2023 bis 2032 den Erwerb von 500 Wohnungen vor, sofern wirtschaftliche Angebote vorliegen.

Im Rahmen des Bestandswachstums erweitern auch die Tochtergesellschaften ihre Geschäftsfelder in Abstimmung mit der Konzernstrategie. So wird unterstellt, dass die STADT UND LAND FACILITY sukzessive die Liegenschaften des Konzerns mit moderner funkbasierter Messtechnik ausstattet, um künftig vollautomatisierte Datenauslesungen vornehmen zu können. Durch den Bestandsaufbau wird auch das zweite Geschäftsfeld, der Hauswartservice, in den Folgejahren ausgebaut.

Das Kerngeschäftsfeld der WOBEGE ist die Fremdverwaltung mit Wohneigentums- und Mietsonderverwaltung für Dritte und den Konzern. Ferner verfügt die WOBEGE über einen Bestand von 208 eigenen Wohnungen. Für 2023 ist die weitere Erschließung eines Grundstücks für den Verkauf von Einfamilienhausparzellen vorgesehen. Die WOBEGE unterstützt die Konzerngesellschaften bei der Projektentwicklung und der Vermietung von Neubauwohnungen.

Die STADT UND LAND NETZE bündelt die Kabelnetze und Verträge für den Konzern. Dazu gehören die Vermietung und Verwaltung der Kabelnetze sowie der Bau von Kabelnetzen im Neubau.

Für die Tochtergesellschaften WoGeHe, STADT UND LAND Schöneberg und STADT UND LAND Nord-Süd werden die bereits beschriebenen Prämissen zur Hausbewirtschaftung angewendet.

Der Aufsichtsrat hat dem Wirtschaftsplan 2023 für den Konzern und die Einzelgesellschaften am 8. Dezember 2022 in seiner 244. Sitzung zugestimmt.

Für den Konzern ist im Jahr 2023 ein Jahresergebnis von 17,5 Mio. € vorgesehen. Dabei wird der operative Bereich, maßgeblich bestimmt durch die Hausbewirtschaftung, aufgrund von erhöhten Instandhaltungsaufwendungen in der laufenden Instandhaltung und in der Bestandsinvestition das Niveau des Vorjahres unterschreiten.

Gemäß der Wirtschaftsplanung wird sich die Nettokaltmiete 2023 vor allem aufgrund der Neubautätigkeit von 6,31 €/m ² auf 6,40 €/m ² erhöhen. Angesichts der Bestandserweiterung steigen u. a. die Instandhaltungskosten, die Zinsaufwendungen sowie die Abschreibungen.

Für die nächsten Jahre geht der Konzern von einer stabilen, wenn auch durch geplante Gesetzesvorhaben gedämpften, Geschäftsentwicklung aus, sofern die Rahmenbedingungen der Wirtschaftsplanung wie z. B. die Zinsentwicklung, die Baukostenentwicklung, aber auch der Wachstumskurs des Konzerns nicht wesentlich von den unterstellten Prämissen abweichen.

Die STADT UND LAND plant unter Berücksichtigung der vorstehend genannten Entwicklungstendenzen für das Geschäftsjahr 2023 einen Jahresüberschuss (vor Ergebnisabführungen) von 11,9 Mio. €. Der Finanzplan für das Geschäftsjahr 2023 sieht Investitionen (Ankauf, Neubau und Bauplan) in Höhe von 190,2 Mio. € vor. Die Umsatzerlöse steigen u. a. aufgrund der Neubautätigkeiten und des Immobilienankaufes auf voraussichtlich 263,1 Mio. €.

5.2 Risikobericht

5.2.1 Risikomanagementsystem

Das Risikomanagementsystem legt den organisatorischen Rahmen, die Aufgaben und Prozesse zur Identifikation, Bewertung, Steuerung und Überwachung der Risiken im Konzern fest.

Durch die frühzeitige Erkennung von Fehlentwicklungen und Gefahrenpotenzialen und die Definition geeigneter Steuerungsmaßnahmen werden die Planungen und Ziele des Konzerns abgesichert.

Quartalsweise erfolgt die Überprüfung, Aktualisierung und Ergänzung des Risikokatalogs sowie die Bewertung der Einzelrisiken (brutto und netto) im Hinblick auf Eintrittswahrscheinlichkeit und potenzielle Schadenshöhe über alle im Konzern konsolidierten Gesellschaften im Rahmen von Risikoabfragen. In diesem Zusammenhang werden durch die Risikobeauftragten auch die von ihnen definierten Maßnahmen zur Risikovermeidung, -reduzierung oder -überwälzung auf Vollständigkeit und Aktualität geprüft. Deren Umsetzung wird durch den Risikomanagementbeauftragten innerhalb der Risikogespräche nachgehalten.

Die Ergebnisse des Risikomanagementprozesses werden in einem Risikobericht dokumentiert, der dem Aufsichtsrat vorgelegt wird.

Darüber hinaus ist die Planungsrechnung ein wesentlicher Bestandteil des Risikomanagementsystems. Durch die monatlichen Analysen der Plan-Ist-Abweichungen und die quartalsweise erstellten Prognoserechnungen lassen sich Fehlentwicklungen frühzeitig feststellen und steuern.

5.2.2 Risiken im Bereich Ankauf und Neubau

Die Erweiterung des Bestandsportfolios durch Neubau und Ankauf wird fortgeführt. Im Bereich des Neubaus wird rund ein Drittel der in den Jahren 2023 bis 2032 geplanten Neubauobjekte im Bezirk Marzahn-Hellersdorf umgesetzt (1.147 Wohnungen) und ein weiteres Drittel entsteht im Bezirk Neukölln (1.080 Wohnungen). Die restlichen Neubauprojekte befinden sich in den Bezirken Treptow-Köpenick (771 Wohnungen), Tempelhof-Schöneberg (149 Wohnungen) und Steglitz (16 Wohnungen).

Im Rahmen der Neubautätigkeit bestehen aufgrund der aktuellen Baukostenentwicklung und steigender Kreditzinsen zunehmend wirtschaftliche Risiken. Diese werden durch Terminrisiken aufgrund des Ausfalls von Auftragnehmern oder Problemen im technischen Ablauf verstärkt.

Ferner entstehen Risiken in diesem Bereich durch massive Proteste der Nachbarschaft und teilweise durch Widerstände von Behörden auf kommunaler Ebene. Neben der Ausschöpfung rechtlicher Möglichkeiten steuert die Geschäftsführung durch intensiven Dialog mit den betreffenden Behörden sowie durch die Nutzung bestehender Eskalationssysteme des Landes Berlin entgegen.

Durch eine umfassende und frühzeitige Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen in den Projektplanungen sowie ein effizientes Projektcontrolling wird diesen Risiken gegengesteuert.

5.2.3 Risiken der Geschäftsentwicklung

Ukraine-Krieg und den daraus resultierenden Risiken

Die Gesellschaften des STADT-UND LAND-Konzerns sind den Auswirkungen des Ukraine-Krieges bspw. aus einsetzenden Preissteigerungen bei Energie- und Materialkosten mittelbar ausgesetzt. Aufgrund des anhaltenden Konflikts und hoher Unsicherheiten hinsichtlich der weiteren Entwicklung makroökonomischer Faktoren im Jahr 2023 geht die Gesellschaft auch weiterhin von potenziellen finanziellen Risiken und Risiken für den laufenden Geschäftsbetrieb infolge des Ukraine-Krieges aus. Dies betrifft insbesondere signifikant Kostensteigerungen im Bereich der Betriebskosten und daraus resultierenden Liquiditätsrisiken sowie erhöhte Mietausfallrisiken aufgrund der finanziellen Belastung der Mieter durch die steigenden Lebensunterhaltskosten.

Die hieraus resultierenden kurz-, mittel- und langfristigen Folgen unterliegen hohen Schätzungsunsicherheiten für Plan- und Prognoserechnungen und lassen sich daher schwer abschätzen. Die Gesellschaft beobachtet fortlaufend die sich auf die Geschäftstätigkeit unmittelbar auswirkenden Risiken, um mögliche Risiken aber auch Chancen aus den sich verändernden Rahmenbedingungen für die unternehmensspezifische Situation zu berücksichtigen.

Mietenentwicklung

Gesetzliche Vorgaben und die Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" sowie der Mietenstopp bis 31.12.2023 führen für den STADT UND LAND-Konzern im Vergleich zu anderen, nicht landeseigenen Gesellschaften Berlins zu niedrigeren Entwicklungserwartungen für die Bestandsmieten und für Mieten im Rahmen von Neubauprojekten. Bis 2032 wird sich die IST-Miete II voraussichtlich aufgrund von Ankaufs- und Neubauaktivitäten durchschnittlich um 2,9 % p. a. erhöhen, was zur Kompensation der Kostenentwicklung nicht ausreicht. Zur Gegensteuerung ist die Geschäftsführung in den Dialog mit dem Gesellschafter über eine Modifizierung der restriktiven Vorgaben zur Mietenentwicklung eingetreten.

Aufgrund der aktuellen Entwicklungen wird mit einem leicht erhöhten Ausfallrisiko in den Punkten Forderungen und Betriebskosten gerechnet. In den Jahren 2023 bis 2026 wurde dementsprechend eine Erhöhung der Abschreibungen auf Forderungen der Bewirtschaftung in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt. Dem Mietausfallrisiko wird durch permanente Überwachung des Forderungsbestandes und ab 2022 durch monatliche interne Berichterstattung entgegengesteuert. Im Rahmen des Forderungsmanagements werden alle Prozesse laufend optimiert, um zeitnah auf Zahlungsrückstände reagieren zu können.

Investitionstätigkeit in den Bestand

Bei der Durchführung komplexer Modernisierungsprojekte besteht das Risiko, dass durch die Mietbegrenzung gemäß Mietenbündnis, Kooperationsvereinbarung "Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung" und dem Mietenstopp bis 31.12.2023 die Refinanzierungsmöglichkeiten eingeschränkt werden. Darüber hinaus bleibt die Baukostenentwicklung weiterhin auf hohem Niveau. Die Preissteigerungen können gegebenenfalls nicht vollständig durch Kompensationsmaßnahmen aufgefangen werden. Des Weiteren erschweren und verzögern Kapazitätsengpässe der Bauunternehmen durch die umfangreichen Neubautätigkeiten den Investitionsprozess. Die Geschäftsführung steuert diesem Risiko durch mögliche Vertragsgestaltung mit den bauausführenden Unternehmen, sowie Priorisierung der Bestandsinvestitionen entgegen.

Gesetzliche Regelungen im technischen Bereich

Erhöhte technische Anforderungen aufgrund der Energieeinsparverordnung, der Betriebssicherheitsverordnung oder anderer gesetzlicher Bestimmungen - wie zum Beispiel erhöhte Anforderungen an die Schadstoffsanierung und die Schadstoffentsorgung - führen zu zusätzlichen Kosten, die im Rahmen der Planung von Projekten Berücksichtigung finden müssen. Zudem läuft seit dem 01.01.2021 die Einführungsphase für den CO ₂ -Emissionshandel im Wärmebereich, die für die fossilen Brennstoffe Gas und Öl ansteigende CO ₂ -Preise von zunächst 25 € je Tonne vorsieht. Am 5. Dezember 2022 hat der Bundestag das Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten (Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz - CO ₂ KostAufG)[4] beschlossen. Das Gesetz wurde am 8. Dezember 2022 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht und trat zum 1. Januar 2023 in Kraft. Mit dem Gesetz werden die Vermieter gestaffelt nach dem tatsächlichen jährlichen CO ₂ -Ausstoß an der Steuer beteiligt. Um die Kostensteigerungen zu kompensieren, werden permanent alternative, kostengünstigere und effizientere Prozesse und Verfahren geprüft.

Die Verordnung zur Novelle der Heizkostenverordnung (HeizKV) ist im Bundesgesetzblatt verkündet worden und trat zum 01.12.2021 in Kraft. Mit der Änderungsverordnung werden Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie in deutsches Recht umgesetzt. Messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung (Zähler, Heizkostenverteiler), die ab Dezember 2021 eingebaut werden, müssen fernablesbar sein. Dabei werden Walk-by- und Drive-by-Technologien als fernablesbar definiert. Das Erfordernis der Fernablesbarkeit besteht nicht, wenn nur ein einzelnes Gerät ausgetauscht wird, das Teil eines Gesamtsystems aus im Übrigen nicht fernablesbaren Zählern ist. Vorhandene Messgeräte, die nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 mit der Funktion der Fernablesbarkeit nachgerüstet oder durch fernablesbare Geräte ersetzt werden. Neben Um- beziehungsweise Nachrüstpflichten sieht die Verordnung auch neue Mitteilungs- und Informationspflichten vor: Die unterjährige Verbrauchsinformation, kurz UVI. Gebäudeeigentümer, in deren Objekten fernablesbare Messgeräte installiert sind, müssen den Nutzern ab dem Jahr 2022 monatlich zur Verfügung gestellt werden.

Die Verordnung sieht eine Sanktion für die Verletzung der neu eingeführten Installationspflichten sowie der neuen Informationspflichten vor. Die Nutzer können den auf sie entfallenden Kostenanteil um drei Prozent kürzen, wenn der Gebäudeeigentümer pflichtwidrig keine fernablesbaren Geräte installiert oder seinen Informationspflichten nicht nachkommt. Bei mehreren Pflichtverstößen summieren sich die Kürzungsrechte. Unberührt von der Neuregelung bleibt die in § 12 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV normierte Möglichkeit, die Abrechnung um 15 Prozent über einen Fünfjahreszeitraum zu kürzen, soweit Wärme und Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden.[5]

Kreditverbindlichkeiten und Zinsentwicklung

Ziel der Finanzierungsstrategie ist es, vertraglich das Zinsniveau unter Beachtung der Eckwerte der Wirtschaftsplanung durch langfristige Zinsbindungen planungssicher zu gestalten. Zur Risikostreuung werden die Zinsbindungszeiträume optimal strukturiert, sodass über die Jahre hinweg ausgewogene Prolongationsbedarfe ohne Spitzenbelastungen bei Anschlussfinanzierung vorliegen. Hinsichtlich der Neuverschuldung der STADT UND LAND und der WoGeHe durch Ankauf und Neubau stellt die Zinsentwicklung weiterhin ein Risiko dar, dem aktuell durch frühzeitige Finanzierungsstrategien begegnet wird. Für Neuabschlüsse und Prolongationen werden grundsätzlich lange Zinsbindungsfristen vereinbart. Für die Fremdmittelfinanzierung des Neubaus und der Ankaufsvorhaben bleibt das Management vorhandener Sicherheiten entscheidend, da sich die Marktpreise deutlich von den Beleihungswerten entfernen. Im Zuge der Prolongationen und Umfinanzierungen werden Sicherheiten neu bewertet und strukturiert. Im Konzernanhang werden unter dem Verbindlichkeitsspiegel die Sicherungsgeschäfte für Kreditverbindlichkeiten zum Stichtag ausgewiesen.

Hinsichtlich des Einsatzes zur Risikosteuerung und damit verbundenen mögliche Risiken aus den Zinsderivaten verweisen wir auf unsere Angaben im Anhang.

Liquiditätsrisiken

Die Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird mittels einer täglichen Liquiditätsplanung über ein automatisiertes Liquiditätstool überwacht. Im abgelaufenen Geschäftsjahr standen zu jeder Zeit ausreichend flüssige Mittel zur Bedienung aller Verpflichtungen der STADT UND LAND und des STADT UND LAND-Konzerns zur Verfügung. Zwischen der STADT UND LAND und allen Tochterunternehmen besteht zudem eine Cashpoolingvereinbarung mit der die Liquidität innerhalb des Konzerns gesteuert und optimiert wird. Aufgrund des anhaltend stabilen Cashflows aus der Bewirtschaftung der Wohnungsbestände sind aktuell keine Umstände erkennbar, die einen Liquiditätsengpass erkennen lassen. Zur Sicherstellung einer permanenten Zahlungsfähigkeit werden Liquiditätsreserven und Kreditlinien vorgehalten.

Personalrisiken

Die Neueinstellung und die Nachbesetzung mit qualifiziertem Fachpersonal stellt unter Berücksichtigung der demografischen Entwicklung eine besondere Herausforderung dar. Insbesondere in den kommenden Jahren werden durch Renteneintritte Nachbesetzungen erforderlich, bei denen zudem der Wissenstransfer sichergestellt werden muss. Auch das Risiko zunehmender Fluktuation von Fachkräften muss Berücksichtigung finden. Den Risiken wird durch permanente Personalplanung und Erhöhung der Attraktivität als Arbeitgeber durch ein modernes und familienfreundliches Arbeitsumfeld begegnet. Individuelle Weiterbildungsmöglichkeiten und Teamveranstaltungen außerhalb des Tagesgeschäfts sollen zur Identifikation mit dem Unternehmen beitragen.

Weiterführende Angaben sind unter Punkt 1.4 des Lageberichts aufgeführt.

Sonstige operationelle Risiken

Klassische Rechtsgebiete, allgemeine Veränderungen in der Gesetzeslage und die Einhaltung des Datenschutzes werden von der Stabstelle Recht überwacht. Änderungen der Steuergesetzgebung obliegen dem Bereich Rechnungswesen. Es besteht ein Tax Compliance Management System zur Überwachung und Dokumentation steuerrechtlich relevanter Prozesse und zur Eingrenzung steuerrechtlicher Risiken. Die IT-Prozesse werden von dem Bereich Informations- und Kommunikationstechnik gesteuert. Der Bereich überwacht den laufenden Betrieb sowie die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen an die Systemprogramme - insbesondere an die Datenspeicherung - und optimiert die digitalen Prozesse.

5.3 Chancenbericht

Die Unternehmen des Konzerns STADT UND LAND setzen den vom Gesellschafter vorgegeben Wachstumskurs weiterhin um. Die Neubauvorhaben der STADT UND LAND beinhalten unter anderem die Errichtung von Unterkünften für Geflüchtete, die Schaffung von Wohnraum für Studierende sowie Möglichkeiten zum gemeinschaftlichen Wohnen. Auch der modulare Geschosswohnungsbau wird weiter forciert.

Die aktuelle Situation an den Finanzmärkten, die weiterhin trotz Steigerungen niedrige Zinsen generieren, begünstigen die Handlungsoptionen durch entsprechende Zinsvereinbarungen für geplante Neubau- und Ankaufsinvestitionen sowie für geplante Investitionen in den Bestand und bietet Möglichkeiten zur Erhöhung des Zinsdeckungsgrades.

Aufgrund des positiven Marktumfeldes werden neben moderaten Mieterhöhungen auch geringe Leerstandsquoten im Bestand zur dauerhaften Sicherstellung der Ertragskraft beitragen und angemessene Budgets zur Bestandspflege ermöglichen. Die Ausweitung der Tätigkeiten der Bereiche Hauswartservice und Messdienst innerhalb der Bestände der STADT UND LAND und der WoGeHe wird zu weiteren Synergieeffekten im Rahmen der Bewirtschaftung führen. Im Rahmen der Bewirtschaftung der konzerneigenen Kabelnetze zur Versorgung der Mieter mit Kommunikationsdiensten wird die Chance gesehen, die Modernisierung der Kabelnetze zu forcieren und Standards vorzugeben, um den Anforderungen der Mieter nach zeitgemäßer und kostengünstiger Versorgung mit Rundfunk, Fernsehen, Internet etc. zu entsprechen und nachhaltig das Geschäftsfeld auszubauen, um den Wachstumskurs zu unterstützen.

Weitere Chancen sieht die STADT UND LAND in der zunehmenden Digitalisierung und permanenten Optimierung von Prozessen, die zur Steigerung der Effizienz der Verwaltung der wachsenden Bestände beitragen und die nachhaltige Bewirtschaftung des Portfolios sicherstellen werden.

5.4 Gesamtaussage zu den Chancen und Risiken sowie der zukünftigen Entwicklung

Die Geschäftsführung bewertet die weitere wirtschaftliche Entwicklung sowohl des Konzerns als auch der STADT UND LAND insgesamt, insbesondere aufgrund der aktuellen Marktlage, als stabil. Weiterhin wird ein besonderes Augenmerk auf allen Neubauvorhaben liegen, um Kosten- und Vermarktungsrisiken zu verhindern bzw. zu begrenzen. Trotz der hinzukommenden Risiken aus Inflationsentwicklung und steigenden gesetzlichen Anforderungen überwiegen vorerst weiterhin die Chancen die Risiken. Eventuell erforderliche Änderungen der wirtschaftlichen Prämissen aufgrund von geänderten Maßgaben des Gesellschafters sind in diesen Ausführungen nicht enthalten. Es bestehen keine Zweifel an der Fähigkeit des Unternehmens zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag mit potenzieller Auswirkung auf den Jahresabschluss 2023 lagen nicht vor.

6. Sonstige Angaben [6]

Die Geschäftsführung erklärt, dass dem Berliner Corporate Governance Kodex [BCGK] in der von der für die Beteiligungsführung zuständigen Stelle des Landes Berlin herausgegebenen Fassung vom 15. Dezember 2015 entsprochen wurde und wird. Der Bericht der Geschäftsführung zum BCGK ist diesem Lagebericht als Anlage beigefügt.

Anlage zum Lagebericht

Berliner Corporate Governance Kodex

Die STADT UND LAND ist dem Berliner Corporate Governance Kodex in der jeweils gültigen, von der für die Beteiligungsführung zuständigen Stelle des Landes Berlin herausgegebenen Fassung verpflichtet.

Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat erklären, dass die STADT UND LAND und ihre Tochtergesellschaften den geltenden Empfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex im Jahr 2022 gefolgt sind, sofern Abweichungen von den Vorgaben nicht nachfolgend dargelegt werden.

I. Zusammenwirken von Geschäftsführung und Aufsichtsrat Nr. 6

Die Geschäftsführung ist ihrer Berichtspflicht regelmäßig und in schriftlicher Form unter Hinzufügung der erforderlichen Dokumente nachgekommen. In begründeten Ausnahmefällen wurden dem Aufsichtsrat Tischvorlagen zur Beschlussfassung vorgelegt.

Neben den regulären Präsenzsitzungen fand eine außerordentliche Aufsichtsratssitzung als digitales Umlaufverfahren in Verbindung mit einer Video-/Telefonkonferenz statt und 4 Aufsichtsratsbeschlüsse wurden u. a. im Zusammenhang mit einer Corona-Prämie für die Beschäftigten, einer Spende zur Unterstützung ukrainischer Menschen sowie Kostenerhöhungen bei den Neubauinvestitionen "Am Plänterwald" und "Buckower Felder" im Rahmen von digitalen Umlaufverfahren eingeholt.

II. Geschäftsleitung Nr. 11

Der Konzern STADT UND LAND verfügt über 51.457 Wohneinheiten, legt jährlich ein umfängliches Investitionsprogramm zur Instandsetzung und Sanierung des Immobilienbestandes auf, hat in den letzten Jahren ein großes Neubauprogramm initiiert und Immobilienportfolien angekauft. Vor dem Hintergrund dieser umfänglichen Geschäftstätigkeit können sich erhöhte unternehmerische und betriebliche Risiken ergeben. Für Sorgfaltspflichtverletzungen besteht im Innen- und Außenverhältnis ein entsprechender Versicherungsschutz in Form einer D & O (Directors & Officers)-Versicherung.

III. Aufsichtsrat Nr. 8

Ein Aufsichtsratsmitglied ist Vorstandsmitglied von 2 Wohnungsgenossenschaften in Berlin.

III. Aufsichtsrat Nr. 12 und Nr. 13

Angesichts der umfänglichen Geschäftstätigkeit der STADT UND LAND und der damit verbundenen erhöhten Überwachungstätigkeit wurde für die Mitglieder des Aufsichtsrates eine D & O-Versicherung abgeschlossen. Aufgrund der geringen Höhe der jährlichen Vergütung wurde auf einen Selbstbehalt bei den Aufsichtsratsmitgliedern verzichtet.

[1] https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2022/12/PD22_563_p001.html

[2] https://www.berlin.de/rbmskzl/aktuelles/pressemitteilungen/2022/pressemitteilung.1275218.php

[3] https://www.ibb.de/de/ueber-uns/presse/die-konjunktur-bremst-ab.html

[4] https://dip.bundestag.de/vorgang/gesetz-zur-aufteilung-der-kohlendioxidkosten-kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz-co2kostaufg/288062?f.deskriptor=Klimaschutz&rows=25&pos=2

[5] https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/heizkostenverordnung-novelle_258_540756.html

[6] Die Entsprechenserklärung inkl, der Anlage zum Lagebericht war nicht Gegenstand der Abschlussprüfung.

Bilanz

Aktiva

Angaben unter der Bilanz

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung

Kapitalflussrechnung nach DRS 21

Eigenkapitalspiegel

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH hat ihren Sitz in Berlin und ist in das Handelsregister beim Amtsgericht Charlottenburg unter der Registernummer HRB 1190 B eingetragen. Die Erstellung des Konzernabschlusses der STADT UND LAND erfolgte nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den Vorschriften des GmbHG.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde gemäß § 290 ff. HGB aufgestellt.

Die Gliederungen der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung des Konzerns entsprechen dem Handelsgesetzbuch in Verbindung mit der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen. Zur besseren Transparenz wurde das Gliederungsschema um den Posten "Verbindlichkeiten aus Vermietung" ergänzt.

Der zusammengefasste Lage- und Konzernlagebericht wurde entsprechend § 315 HGB aufgestellt und ergänzt den Konzernabschluss.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Konzernbilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Konzernbilanz bzw. Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung oder im Konzernanhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang aufgeführt.

Für die im Konsolidierungskreis aufgeführten Tochterunternehmen wird gemäß § 264 Abs. 3 HGB die Möglichkeit der Befreiung von der Erstellung eines Anhangs und eines Lageberichts sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses in Anspruch genommen.

Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Darstellung der Kapitalflussrechnung erfolgte grundsätzlich nach dem Deutschen Rechnungslegungsstandard Nr. 21 (DRS 21), wobei geschäftsspezifische Anpassungen der Darstellung, insbesondere hinsichtlich der Untergliederung, vorgenommen wurden.

Die Aufstellung des Konzern-Eigenkapitalspiegels erfolgte grundsätzlich unter Beachtung des DRS 22 des Deutschen Rechnungslegungsstandard (DRS 22).

Aufgrund der anhaltenden Inflation und der Kostensteigerungen bei der Energieversorgung hat der Berliner Senat ein Kündigungsmoratorium für Wohn- und Gewerbemietverhältnisse beschlossen. Danach soll die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft unter anderem keine Kündigungen von Wohn- oder Gewerbemietverhältnissen aussprechen, deren Ursache in Zahlungsrückständen aufgrund von Energiekostensteigerungen liegt, die von den Mietenden zu zahlen sind. Außerdem sollen keine Räumungen bewohnter Wohnungen durchgeführt werden. Die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH wurde über das Kündigungsmoratorium und den Mietenstopp mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen vom 1. November 2022 informiert.

Am 6. Dezember 2022 hat der Berliner Senat einen Mietenstopp wegen steigender Energiekosten bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen und der berlinovo beschlossen. Gemäß dem Senatsbeschluss werden mit Wirkung ab dem 1. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023 und unabhängig von der rechtlichen Grundlage durch die landeseigenen Wohnungsunternehmen keine Mieterhöhungen für Wohnungen ausgesprochen. Bereits erfolgte Mieterhöhungen zum 1. November 2022 und später werden zurückgenommen.

Am 20. Dezember 2022 erfolgte ein Gesellschafterbeschluss des Landes Berlin mit Bezug auf die Senatsbeschlüsse zu Mieterhöhungen im Bestand (S-1001/2022) und zum Kündigungsmoratorium (S-737/2022). Dem Beschluss folgend werden unabhängig von ihrer rechtlichen Grundlage vom 1. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023 keine Mieterhöhungen ausgesprochen. Bereits erfolgte Mieterhöhungen zum 1. November 2022 und später werden durch die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH zurück genommen. Die Regelung gilt für den gesamten eigenen Bestand der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH.

Die Geschäftsführung der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mbH hat, gemeinsam mit den Vorständen/Geschäftsführern der anderen landeseigenen Wohnungsunternehmen, bereits mit Schreiben vom 10. November 2022 an den Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen darauf hingewiesen, dass die wirtschaftlichen Auswirkungen des Mietenstopps zu beurteilen und zu kompensieren sind. Die Höhe des aus dem Mietenstopp resultierenden Ausfalls wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen für die Jahre 2022 und 2023 sowie für die Jahre 2024 bis 2025 am 25. Januar 2023 mitgeteilt.

Zum 31. Dezember 2022 wurden Verbindlichkeiten aus Rückzahlungen für Mieterhöhungen in Höhe von 67,3 TEUR gebucht. Forderungen gegen den Gesellschafter aus Kompensationszahlungen wurden noch nicht ausgewiesen, da diese aufgrund laufender Verhandlungen nicht hinreichend konkretisiert sind.

Konsolidierungskreis

Neben der STADT UND LAND, die zugleich den größten und kleinsten Konsolidierungskreis bildet, werden folgende Unternehmen im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen:

Die Tochtergesellschaften sind laut den Vorschriften gemäß § 264 Abs. 3 HGB für das Geschäftsjahr 2022 von der Erstellung von Anhängen- und Lageberichten sowie von der Offenlegung des Jahresabschlusses befreit.

Der Konzern hält darüber hinaus Anteile an folgenden Unternehmen:

Die Abschlüsse dieser beiden assoziierten Unternehmen werden gemäß § 242 ff. und § 264 ff. HGB aufgestellt. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden entsprechen denen des Konzerns. Die Equity-Bilanzierung der SIWOGE bzw. der SOPHIA unterblieb gemäß § 311 Abs. 2 HGB, da sie für die Verpflichtung, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu vermitteln, von untergeordneter Bedeutung sind.

Konsolidierungsgrundsätze und Abschlussstichtag

Das Geschäftsjahr für den Konzern und die konsolidierten Unternehmen entspricht dem Kalenderjahr.

Die Erstkonsolidierung erfolgte für die WoGeHe zum 1. April 1999, für die WOBEGE zum 1. Januar 1999, für die Facility zum 1. Januar 2008, für die Netze zum 28. April 2016, für die Schöneberg zum 1. Januar 2019 und für die Nord-Süd zum 1. Januar 2019. Die Kapitalkonsolidierung der vollkonsolidierten Gesellschaften in den Jahren 1999 und 2008 erfolgte nach der zum damaligen Zeitpunkt gültigen Buchwertmethode (§ 301 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB a. F.) durch Verrechnung der Anschaffungskosten der Anteile mit dem anteiligen Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung. Die Bewertung der Vermögensgegenstände und Schulden der seit 2016 erstmals vollkonsolidierten Gesellschaften erfolgte gemäß der Neubewertungsmethode.

Im Jahr 2008 sind mit den Tochtergesellschaften WoGeHe und FACILITY Ergebnisabführungsverträge geschlossen worden. Im Jahr 2015 wurde der Abschluss eines Ergebnisabführungsvertrages mit der WOBEGE vorgenommen und 2019 mit der NETZE, der Schöneberg und der Nord-Süd. Die Eintragungen in das Handelsregister sind erfolgt.

Zum 31. Dezember 2022 bestanden zwischen dem Mutterunternehmen und den in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen sowie zwischen den verbundenen Unternehmen Forderungen und Verbindlichkeiten. Eine Eliminierung gegenseitiger Forderungen, Ausleihungen und Verbindlichkeiten nach § 303 HGB ist in Höhe von 23,1 Mio. € vorgenommen worden.

Entsprechend § 305 HGB werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung nur solche Aufwendungen und Erträge ausgewiesen, die aus dem Geschäftsverkehr mit sogenannten konzernfremden Unternehmen resultieren.

Im Geschäftsjahr 2022 sind in den Gewinn- und Verlustrechnungen des Mutterunternehmens sowie der verbundenen Unternehmen gegenseitige Aufwendungen und Erträge enthalten. Demgemäß sind Verrechnungen nach § 305 HGB in Höhe von 31,8 Mio. € aus dem Leistungsaustausch der einbezogenen Tochterunternehmen erfolgt. Aufwendungen und Erträge aus Gewinnabführung wurden in Höhe von 8,6 Mio. € eliminiert.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wenden grundsätzlich einheitliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden an, die sich nach den Bilanzierungs-, Bewertungs- und Gliederungsgrundsätzen der Muttergesellschaft STADT UND LAND richten.

Bilanzierte immaterielle Vermögensgegenstände sind ausschließlich entgeltlich erworben und wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um planmäßige Abschreibungen, aktiviert.

Das Sachanlagevermögen wird zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet, die sich durch planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer, Sonderabschreibungen (frühere Jahre) und außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung vermindern. Zuschreibungen (Wertaufholungen) erhöhen die fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten des Sachanlagevermögens. Im Einzelnen gelten unter der Maßgabe der jahresübergreifenden Bilanzierungsstetigkeit folgende Abschreibungssätze p.a.:

Die aktivierten Eigenleistungen sind auf Basis der nachgewiesenen Stunden mit den unmittelbar zurechenbaren Personalkosten berechnet worden. Teile der Verwaltungskosten und Fremdkapitalzinsen wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Die Aktivierung von im Geschäftsjahr angeschafften abnutzbaren beweglichen Anlagegütern mit Netto-Anschaffungskosten zwischen 250,01 € und 1.000,00 € erfolgte in einem Sammelposten. Dessen einheitliche Abschreibung wird über fünf Jahre mit jeweils 20 % fortgeführt.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert. Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Falls Gründe für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen nicht mehr bestehen, werden Wertaufholungen durchgeführt.

Die sonstigen Ausleihungen des Finanzanlagevermögens beziehen sich auf gestundete verzinsliche Restkaufgelder im Rahmen verschiedener Objektverkäufe. Sie werden in Höhe der jeweiligen Restschuld zum Nominalwert ausgewiesen.

Die unfertigen Leistungen beinhalten die von Dritten in Rechnung gestellten Beträge für Betriebs- und Heizkosten. Die Bewertung der weiteren Vermögensgegenstände des Vorratsvermögens erfolgt zu Anschaffungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich der Wertabschläge für erkennbare Einzelrisiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wird durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen sind abgeschrieben worden. Es sind keine Beträge enthalten, die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

Die liquiden Mittel sind mit dem Nominalwert angesetzt.

Die unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesenen Geldbeschaffungskosten werden über die Laufzeit der Darlehen abgeschrieben. Bei den übrigen aktiven Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Im Geschäftsjahr 2016 wurde ein Sonderposten für Investitionszulagen passiviert. Im Geschäftsjahr 2022 ist ein anteiliger Verbrauch entsprechend den Abschreibungen der geförderten Vermögensgegenstände erfolgt.

Die Pensionsverpflichtungen sind auf Basis eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Anwartschaftsdeckungsverfahren (Teilwerte) berechnet worden. Der Berechnung liegen die Richttafeln von Heubeck 2018/G, eine Rentendynamisierung von 2 % sowie der durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen 10 Geschäftsjahre von 1,79 % (Vorjahr: 1,87 %) zugrunde.

Im Konzern wurde das Beibehaltungswahlrecht der Rückstellungen für Bauinstandhaltung gemäß Artikel 67 Abs. 3 EGHGB in Anspruch genommen, um notwendige Instandsetzungsmaßnahmen planmäßig durchführen und finanzieren zu können. Diese Rückstellungen unterliegen entsprechend der Übergangsregelung des EGHGB keiner Abzinsung und Dynamisierung.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung erfolgte nach dem Grundsatz der kaufmännischen Vorsicht mit dem notwendigen dynamisierten Erfüllungsbetrag. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden und von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz für einen 7-Jahreszeitraum abgezinst.

Verbindlichkeiten werden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

Unter dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Einnahmen vor dem Abschlussstichtag ausgewiesen, soweit sie Erträge für bestimmte Zeiträume danach darstellen.

Im Konzern werden passive latente Steuern, die aufgrund von Konsolidierungsmaßnahmen entstanden sind, gemäß § 306 HGB ausgewiesen.

Der Ausweis der betreuten Guthaben und Mietkautionen sowie der korrespondierenden Verbindlichkeiten erfolgt im Treuhandvermögen und in den Treuhandverbindlichkeiten unterhalb der Bilanz.

C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Anlagevermögen

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) zu entnehmen.

Die sonstigen Ausleihungen beziehen sich auf gestundete Restkaufgelder im Rahmen des Verkaufs von Wohnungen bei der Muttergesellschaft und der WoGeHe.

Umlaufvermögen

Die unfertigen Leistungen entfallen im Wesentlichen auf noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebs- und Heizkosten in Höhe von 123,7 Mio. € (Vorjahr: 96,8 Mio. €), davon entfallen 76,8 Mio. € auf die Muttergesellschaft, 46,3 Mio. € auf die WoGeHe, 0,4 Mio. € auf die WoBeGe und auf die Schöneberg 0,1 Mio. € und auf die Nord-Süd 0,2 Mio. €.

Bei den Forderungen aus Vermietung (3,3 Mio. €) entfallen 2,07 Mio. € auf die Muttergesellschaft und 1,23 Mio. € auf die WoGeHe.

Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, bestanden zum Abschlussstichtag nicht. Im Vorjahr wurden unter dieser Position Verwaltungsleistungen des IV. Quartals 2021 für die nicht zum Konsolidierungskreis zählende SIWOGE mit 3,6 T€ ausgewiesen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 12.896,8 T€ (Vorjahr: 11.353,1 T€) beinhalten vor allem Ansprüche aus der WEG-Instandhaltungsrücklage mit 5.147,0 T€ (Vorjahr: 4.790,9 T€), wovon 3.995,0 T€ auf die STADT UND LAND, 1.012,1 T€ auf die WoGeHe und 139,9 T€ auf die WOBEGE entfallen. Weiterhin werden Forderungen aus kurzfristigen Kaufpreisstundungen in Höhe von 180,7 T€ (Vorjahr: 216,8 T€), Ansprüche aus der Bauumlagenabrechnung über 1.914,8 T€ (Vorjahr: 1.284,2 T€) und aus Forderungen aus der Vermietung verwalteter Wohnungen 1.538,4 T€ (Vorjahr: 1.098,8 T€) ausgewiesen.

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wird ein Disagio in Höhe von 236,2 T€ (Vorjahr: 241,1 T€) ausgewiesen.

Eigenkapital

Der Konzerneigenkapitalspiegel folgt den Aufstellungsvorschriften gemäß § 297 Abs. 1 HGB und zeigt die Eigenkapitalentwicklung gegenüber dem Vorjahr. Der zur Verfügung stehende Gewinnausschüttungsbetrag ist im Eigenkapitalspiegel ablesbar.

Rückstellungen

Für Pensionsverpflichtungen bestehen Rückstellungen in Höhe von 495,1 T€ (Vorjahr: 518,3 T€). Aus der vorgeschriebenen Anwendung des 10-jährigen Durchschnittszinssatzes (1,79 %) anstelle des 7-jährigen Durchschnittszinssatzes (1,45 %) gemäß § 253 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2022 resultiert eine Minderung der Pensionsverpflichtungen um 10,7 T€. Gemäß § 253 Abs. 6 HGB unterliegt der Betrag von 10,7 T€ einer gesonderten Ausschüttungssperre in Höhe dieses Unterschiedsbetrags aus der Zinsermittlung.

Es werden zum Abschlussstichtag im Konzern keine Steuerrückstellungen (Vorjahr: 312,4 T€) für voraussichtliche Steuernachbelastungen aus Körperschaft- und Gewerbesteuer ausgewiesen.

Zum 31. Dezember 2022 besteht bei der Muttergesellschaft eine Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von 14.424,6 T€ (Vorjahr: 14.888,3 T€), die auf die Sanierung von STADT UND LAND-Objekten entfällt.

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von 39.887,6 T€ (Vorjahr: 28.634,6 T€) beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Mietsubventionen in Höhe von 17.618,1 T€ (Vorjahr: 17.677,4 T€), für ausstehende Rechnungen, überwiegend für Betriebs- und Heizkosten, in Höhe von 16.909,0 T€ (Vorjahr: 5.082,7 T€), für Drohverluste aus einem abgeschlossenen Zinsswapgeschäft in Höhe von 2.105,9 T€ (Vorjahr: 2.351,2 T€) sowie für Erfüllungsrückstände in Höhe von 2.032,1 T€ (Vorjahr: 1.718,4 T€).

Verbindlichkeiten

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten, deren Besicherung und Fristigkeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Anlage 2 zum Anhang). Von den insgesamt ausgewiesenen Verbindlichkeiten entfallen 1.467,1 Mio. € auf die Muttergesellschaft, 953,2 Mio. € auf die WoGeHe, 0,6 Mio. € auf die WOBEGE, 0,4 Mio. € auf die FACILITY, 0,5 Mio. € auf die NETZE, 2,5 Mio. € auf die Schöneberg und auf die Nord-Süd 6,3 Mio. €.

Unter den Verbindlichkeiten aus Vermietung werden keine Kautionsverbindlichkeiten bilanziert. Deren Ausweis erfolgt unterhalb der Bilanz.

Unter den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern werden Schuldscheindarlehen in Höhe von 34,5 Mio. € (Vorjahr: 0 Mio. €) ausgewiesen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von 1.134,0 T€ (Vorjahr: 1.126,4 T€) beinhalten im Wesentlichen Erwerbsnebenkosten aus Grundstückskäufen der Muttergesellschaft.

Latente Steuern

Wie im Vorjahr wird ein Überhang der passiven (3.736,0 T€; Vorjahr: 3.673,3 T€) über die aktiven (177,6 T€; Vorjahr: 174,0 T€) Steuerlatenzen in Höhe von 3.558,4 T€ (Vorjahr: 3.499,3 T€) ausgewiesen. Diese resultieren aus aktiven (800,6 T€) und passiven (217,6 T€) Bewertungsunterschieden infolge der Konsolidierungsmaßnahmen. Für die Bewertung der Differenzen wurde ein Steuersatz von 30,18 % zugrunde gelegt. Dieser wurde aus dem gegenwärtigen Gewerbesteuerhebesatz von 410 %, dem Körperschaftsteuersatz von 15 % sowie dem Solidaritätszuschlag von 5,5 % abgeleitet. Zusätzlich ergeben sich Bewertungsunterschiede aus der fortgeschriebenen Erstkonsolidierung der Johannisthal, die im Jahr 2021 auf die WoGeHe verschmolzen wurde, welche zu einer passiven latenten Steuer von 1.617,2 T€ führen. Der Bewertung liegt der durchschnittliche Steuersatz der Johannisthal von 15,836 % zugrunde. Die Bildung des Buchwertunterschiedes in der Netze GmbH ist mit 465,5 T€ steuerlich passiv. Für die Schöneberg GmbH ergibt sich ein passiver Wert von 546,8 T€ und für die Nord-Süd GmbH von 1.036,4 T€ im Zuge der zum 31.12.2018 erfolgten und fortgeschriebenen Neubewertung. Für diese beiden Tochtergesellschaften gilt auch der Steuersatz von 15,836 %.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Aus den Jahresüberschüssen der in den Konzernkreis einbezogenen Unternehmen lässt sich der Konzernjahresüberschuss im Jahr 2022 wie folgt überleiten:

Die ausschließlich im Inland erzielten Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

In den Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind T€ 10.651,6 (Vorjahr: T€ 10.440,4) Grundsteuern enthalten.

Periodenfremde bzw. außergewöhnliche Erträge in Höhe von 6.672,0 T€ (Vorjahr: 7.841,9 T€) und periodenfremde bzw. außergewöhnliche Aufwendungen in Höhe von 15.591,5 T€ (Vorjahr: 3.231,1 T€) sind in der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten. Die periodenfremden bzw. außergewöhnlichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 3.746,6 T€ (Vorjahr: 3.155,0 T€) und aus Zuschreibungen auf das Anlagevermögen inklusive Nachaktivierungen in Höhe von 174,2 T€ (Vorjahr: 909,8 T€). Die periodenfremden bzw. außergewöhnlichen Aufwendungen beinhalten zum überwiegenden Teil außerplanmäßige Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen über 13.471,9 Mio. € (Vorjahr: 0,0 T€) und Wertminderungen im Umlaufvermögen und Abschreibungen von Forderungen in Höhe von 1.965,0 T€ (Vorjahr: 2.877,5 T€).

D. SONSTIGE PFLICHTANGABEN

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene Verpflichtungen und Geschäfte, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Das Risiko der Inanspruchnahme aus den finanziellen Verpflichtungen schätzen wir aufgrund einer guten Liquidität sowie sorgfältiger Kontrolle und Überwachung der Abrechnung von Leistungen als gering ein.

Finanzinstrumente

Der Konzern verfügt zum Bilanzstichtag im Rahmen des risikoorientierten Finanzmanagements über Bewertungseinheiten im Sinne des § 254 HGB, mit denen eine Absicherung gegen das Risiko steigender Zinsen erfolgt. Im Einzelnen handelt es sich um Zinssatzswaps, die eine vertragliche Vereinbarung über den Austausch von Zinszahlungsströmen für bestehende Grundgeschäfte darstellen. Bei den bestehenden Grundgeschäften handelt es sich um variabel verzinste Darlehen. Aus den Zinssatzswapvereinbarungen erhalten die STADT UND LAND/WoGeHe den variablen Zinssatz vom Vertragspartner und zahlen im Gegenzug einen Festzinssatz an diesen.

Bei den zum Bilanzstichtag bestehenden Bewertungseinheiten handelt es sich um sogenannte Mikro-Hedges, das heißt, die Absicherung des Zinsänderungsrisikos aus einem einzelnen Darlehen erfolgt jeweils durch ein einzelnes derivatives Finanzinstrument. Die Effektivität der Mikro-Hedges ergibt sich aus der Prüfung der Übereinstimmung der laut Darlehensvertrag zu zahlenden und laut Swapvereinbarung zu empfangenden variablen Zinszahlungen, der Bezugsbeträge, der Zinsfestsetzungs- und Zahlungstermine sowie der Laufzeiten von Grund- und Sicherungsgeschäft. Für die bilanzielle Behandlung der Bewertungseinheiten kam die Einfrierungsmethode zur Anwendung.

Die Zinsswapvereinbarungen weisen eine 100%ige Effektivität hinsichtlich Volumen und Laufzeit aus.

Der Bestand der Bewertungseinheiten (§ 314 Nr. 11, 15 HGB) setzt sich wie folgt zusammen:

(1) STADT UND LAND

(2) WoGeHe

Die beizulegenden Zeitwerte sind gemäß Mitteilung der Kreditinstitute mit der Mark-to-market-Methode ermittelt worden.

Latente Steuern

Für die Ermittlung der latenten Steuern nach § 298 i.V.m. § 274 HGB wurden alle Tochterunternehmen einbezogen. Die ermittelten steuerlichen Latenzen resultieren im Wesentlichen aus Bewertungsunterschieden infolge der Konsolidierungsmaßnahmen bei den Grundstücken und Gebäuden sowie Technischen Anlagen und Maschinen im Anlagevermögen. Wie im Vorjahr wird ein Überhang der passiven (3.736,0 T€; Vorjahr: 3.673,3 T€) über die aktiven (177,6 T€; Vorjahr: 174,0 T€) Steuerlatenzen in Höhe von 3.558,4 T€ (Vorjahr: 3.499,3 T€) ausgewiesen. Für 2022 lag der Steuersatz zur Berechnung der latenten Steuern bei 30,175 %. In der nachfolgenden Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven latenten Steuern führen können:

Aus der Konsolidierung von drei Gesellschaften in der Rechtsform der GmbH bestehen passive latente Steuern aus der Erstkonsolidierung von 3.161,0 T€ (Vorjahr: 3.207,8 T€).

Aufgrund von Bewertungsunterschieden in den Technischen Anlagen und Maschinen entstehen passive latente Steuern von 397.4 T€ (Vorjahr: 465,6 T€).

In der Gewinn- und Verlustrechnung sind latente Steuern mit einem Aufwand von 59,1 T€ (Vorjahr: 58,5 T€) erfasst.

E. WEITERE ANGABEN

Die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Arbeitnehmer - neben den Geschäftsführern der STADT UND LAND, der WOBEGE und der FACILITY - beträgt im Berichtsjahr 2022:

Die anderen Tochterunternehmen beschäftigen kein eigenes Personal.

ORGANE DER GESELLSCHAFT

Gesellschafter

Land Berlin, 100 %

Bezüge

Die Gesamtbezüge, inklusive der Arbeitgeberanteile zur Sozialversicherung der Geschäftsführung, der Prokuristen sowie leitenden Angestellten des Konzerns gemäß § 5 Abs. 3 BetrVG, betragen im Geschäftsjahr 1.961,4 T€. Darin enthalten sind die Bezüge der Geschäftsführer wie folgt:

Die Pensionsverpflichtungen (495,0 T€) für frühere Geschäftsführer und ihre Hinterbliebenen sind anhand von versicherungsmathematischen Gutachten ermittelt worden. Die Gesamtbezüge der ehemaligen Geschäftsführungsmitglieder und deren Hinterbliebenen belaufen sich für laufende Pensionen auf 57,5 T€.

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beträgt einschließlich Konzern 91,8 T€ zuzüglich gesetzlicher Umsatzsteuer und untergliedert sich in Abschlussprüfungsleistungen (87,8 T€) und andere Bestätigungsleistungen (4,0 T€).

Bezüge

Die Mitglieder des Aufsichtsrates erhielten im Jahr 2022 die nachfolgend aufgeführten Bezüge (Vergütung):

Nachtragsbericht

Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag mit potenzieller Auswirkung auf den Jahresabschluss 2022 liegen nicht vor.

Ergebnisverwendung

Vom Jahresüberschuss 2022 der STADT UND LAND wurden 10 % entsprechend § 23 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages in Höhe von 3.235,7 T€ (Vorjahr: 4.290,6 T€) in gesellschaftsvertragliche Rücklagen eingestellt. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 der STADT UND LAND in Höhe von 29.120,9 T€ in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

F. Corporate Governance Kodex

Gemäß § 22 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages in der Fassung vom 7. November 2018 verpflichtet sich die Gesellschaft, eine Erklärung der Geschäftsführung entsprechend § 161 AktG in Verbindung mit den Bestimmungen des Gesellschafters Land Berlin zum Deutschen Corporate Governance Kodex abzugeben. Diese Erklärung ist Bestandteil des zusammengefassten Lage- und Konzernlageberichtes.

ENTWICKLUNG DES ANLAGEVERMÖGENS - KONZERN zum 31. Dezember 2022

VERBINDLICHKEITENSPIEGEL - KONZERN zum 31. Dezember 2022

Bestätigungsvermerk

An die STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Berlin, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzern-Eigenkapitalspiegel und der Konzern-Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den mit dem Lagebericht des Mutterunternehmens zusammengefassten Konzernlagebericht der STADT UND LAND Wohnbauten-Gesellschaft mit beschränkter Haftung, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft. Die als Anlage des zusammengefassten Lageberichts enthaltene Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex i.V.m. dem Corporate Governance Kodex (entsprechend § 161 AktG) haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die nachfolgend genannten sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen:

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den zusammengefassten Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen gesetzlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, es sei denn, es besteht die Absicht, den Konzern zu liquidieren oder der Einstellung des Geschäftsbetriebs, oder es besteht keine realistische Alternative dazu.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des zusammengefassten Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines zusammengefassten Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im zusammengefassten Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist und ob der zusammengefasste Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum zusammengefassten Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und zusammengefassten Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.