NEUES WOHNEN Hellersdorf eG

NEUES WOHNEN Hellersdorf eG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31.12.2023

002 / Neues Wohnen Hellersdorf eG

Berlin

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

002 / Neues Wohnen Hellersdorf eG

Berlin

Lagebericht des Vorstandes für das Geschäftsjahr 2023

Neues Wohnen Hellersdorf eG

Berlin

Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg eingetragen unter: GnR 590 Nz

Gesellschaftliche Entwicklung und Entwicklung des Wohnungsmarktes

Mit Blick auf die wirtschaftliche Entwicklung im Land und die Situation der Berliner Wohnungswirtschaft war das Jahr 2023 ein Jahr der Unsicherheit und des Abwartens.

Die im Jahresverlauf gestiegenen Preise für Material, Energie und für viele andere Verbrauchsgüter führten nach Angaben des Statistischen Bundesamtes zu einer Inflationsrate von durchschnittlich 5,9 %. Sie lag zwar unter dem historischen Höchststand von 6,9 % des Jahres 2022, befand sich aber weiterhin auf hohem Niveau. Besonders stark verteuerten sich Nahrungsmittel und Energie. Bei den Energiepreisen zeigte sich inzwischen zwar eine Entspannung bei der Preisentwicklung, die gestiegenen Energiepreise haben jedoch zu einem Anstieg der Mietnebenkosten geführt.

Die Umsätze im Bausektor waren im Berichtsjahr rückläufig, was vor allem auf den Wohnungsbausektor zurückzuführen war. Hier nahmen die Umsätze um 11 % ab. Große Neubauvorhaben wurden gestoppt und Instandsetzungsaufträge zurückgestellt. Das Bauen soll kostengünstiger werden, aber wachsende Ansprüche und Vorschriften verhindern dies. Die Gebäude sollen energieeffizient gebaut werden, erneuerbare Energien nutzen, gestiegene Anforderungen an Schall-, Brand- und Naturschutz einhalten, am besten barrierefrei sein, über moderne Medienversorgung, eine zukunftsfähige Elektroinstallation, Unterstützungssysteme für ältere Menschen und erhöhte Sicherheitsstandards, z. B. bei Aufzügen und Trinkwasserzubereitung, verfügen. Neubau lohnt sich nicht mehr für Investoren und lässt sich auch für die städtischen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften kaum mehr wirtschaftlich darstellen. Auch die Sanierung von Bestandswohnungen und -gebäuden wird immer teurer und schwieriger. Daraus resultieren steigende Mieten und eine Verschärfung der Wohnraumsituation für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen.

In Berlin haben die Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften die niedrigsten Mieten. Sie lagen nach Angaben des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) im Zeitraum von Anfang Juli 2022 bis Ende Juni 2023 bei 8,03 Euro kalt je Quadratmeter Wohnfläche. Am niedrigsten waren die Neuvertragsmieten mit 7,55 Euro in Marzahn-Hellersdorf. Bei bestehenden Mietverträgen liegen die Mieten im Durchschnitt bei 6,59 Euro. Auch hier sind sie mit 5,96 Euro je Quadratmeter in unserem Bezirk am günstigsten. Der BBU mahnt, dass angesichts der Kostenentwicklung und der enormen Aufgaben für die Branche kein Weg an einer Anpassung der Mieten nach den gesetzlichen Möglichkeiten vorbeiführt.

Unsere Genossenschaft hat trotz schwieriger Bedingungen und eines äußerst angespannten Berliner Wohnungsmarktes im Jahr 2023 gut gewirtschaftet und kann ein finanzielles Ergebnis vorweisen, dass alle Erwartungen erfüllt.

Umsatzentwicklung und Geschäftsverlauf

Die Neues Wohnen Hellersdorf eG wurde 2001 gegründet. Sie besitzt und bewirtschaftet in Berlin-Hellersdorf 592 Wohnungen inklusive einer Gästewohnung, eines Gemeinschaftsraumes und den Räumen der Verwaltung. 528 Wohnungen befinden sich in fünfgeschossigen Gebäuden, 64 in zwei Wohnhochhäusern mit 7 bzw. 9 Stockwerken.

Die Genossenschaft konzentriert sich ihrem Satzungszweck entsprechend vor allem darauf, ihren Mitgliedern guten, sicheren und zeitgemäßen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Umgesetzt wird dieser Anspruch durch die Förderung der Gemeinschaft, die Entwicklung des Wohnumfeldes und die kontinuierliche Instandhaltung der Wohnungen und Gebäude. Die Genossenschaft bietet ihren Mitgliedern und Mietern attraktive Wohnungen im unteren bis mittleren Preissegment an.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (ohne Betriebskosten) sind gegenüber dem Vorjahr um 17.039,16 Euro gestiegen. Die Durchschnittsmiete im Gesamtbestand lag mit 5,64 Euro/m ² Wohnfläche (Vorjahr 5,61 Euro/m ² ) unwesentlich über dem Vorjahresniveau, deutlich unter dem Berliner Durchschnitt und sogar unter dem Durchschnitt von Marzahn-Hellersdorf. Der Jahresüberschuss von 963.453,59 Euro übertrifft deutlich den des Vorjahres (798.246,00 Euro). Die Erhöhung ergibt sich im Wesentlichen durch niedrigere Instandhaltungskosten (205.436,57 Euro weniger als im Vorjahr).

Der bilanzielle Eigenkapitalanteil stieg von 58,34 % auf 61,78 % und befindet sich damit im Vergleich zu Wohnungsunternehmen in der Region auf hohem Niveau. Die Eigenkapitalquote ist nach wie vor durch den ausschließlich mit Fremdkapital finanzierten Ankauf und die ebenfalls ausschließlich mit Fremdkapital finanzierte komplexe Sanierung im Jahr 2004 beeinflusst. Alle danach ausgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen wurden aus Eigenmitteln bezahlt.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 915.378,37 Euro getilgt und betrugen am Ende des Geschäftsjahres noch 6.063.792,59 Euro (Vorjahr: 6.979.170,96 Euro). Die Zinsbelastung reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr um 27.524,13 Euro auf 201.331,67 Euro. Für die drei bei der Berliner Volksbank eG bestehenden Darlehen sind Laufzeiten bis 2024 und Zinsen von 2,99 % bis 3,11 % vereinbart. Für eines der Darlehen mit einer Restschuld von ca. 3 Mio. Euro wurde ein Forward-Darlehen mit einer Laufzeit bis 2030 und einem Zinssatz von 3,25 % vereinbart. Für die beiden weiteren Darlehen soll die Restschuld von insgesamt 2.515.568,32 Euro im Juli und September 2024 getilgt werden.

Unsere Genossenschaft steht auch langfristig gesehen auf einem stabilen Fundament. Die flüssigen Mittel betrugen zum Bilanzstichtag 5.207.727,83 Euro. Im Vorjahr waren es noch 665.583,18 Euro weniger. Zudem verfügt die Genossenschaft über erhebliche Beleihungsreserven. Aufgrund der Zinsentwicklung waren 2023 erstmals wieder Geldanlagen möglich. Die daraus resultierenden Zinseinnahmen betrugen 57.597,34 Euro.

Die Vermögens- und Finanzlage der Neues Wohnen Hellersdorf eG stellt sich insgesamt positiv dar. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war im Berichtsjahr jederzeit gewährleistet und ist auch zukünftig gegeben.

Vermietungsstand und Mietforderungen

Die durch Leerstand verursachten Mietausfälle betrugen im Jahr 2023 nur 0,12% der Sollmiete (Vorjahr: 0,62). Der Leerstand liegt damit deutlich unter den Planzahlen und auf einem außerordentlich niedrigen Niveau. Er spiegelt die Wohnungsknappheit in der Hauptstadt, aber auch die professionelle Vermietung und Verwaltung. Die Fluktuation war so niedrig wie noch nie in der Geschichte der Genossenschaft. Es gab lediglich 19 Auszüge. Im Jahr davor waren es noch 48 Auszüge. Dies ergibt eine Fluktuation von 3,21 % (Vorjahr 8,11 %). Die durchschnittliche Mietdauer beträgt ca. 8,5 Jahre. Fast ein Drittel der Mieterinnen und Mieter wohnen länger als 10 Jahre in einer unserer Genossenschaftswohnungen.

Mietforderungen in Höhe von 8.648,71 Euro (Vorjahr: 15.223,40 Euro) mussten abgeschrieben werden. Verursacher waren 7 Mietvertragspartner, von denen 3 verstorben sind. Die Zahlungsbereitschaft unserer Mitglieder und Mieter ist insgesamt dank des Einsatzes unserer Verwaltung im Bereich Sozialarbeit, einem konsequenten Forderungsmanagement und der sorgfältigen Auswahl von Mietinteressenten sehr hoch.

Die Zeiten von Leerstand sind ausschließlich Zeiten, die für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den Wohnungen benötigt wurden.

Instandhaltung und Instandsetzung

Im Jahr 2023 wurden 470.553,38 Euro in die Instandhaltung und Instandsetzung unserer Wohnungen und Gebäude sowie des Wohnumfeldes investiert (Vorjahr: 675.989,95 Euro). Davon entfielen aufgrund der wenigen Auszüge lediglich 34.206,24 Euro auf die Herrichtung von Leerwohnungen (Vorjahr: 233.658,93 Euro). 377.349,23 Euro wurden für kleinere und größere Reparaturen ausgegeben (Vorjahr: 351.388,81 Euro) und 43.552,65 Euro entfielen auf Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen (Vorjahr: 77.701,52 Euro).

Auf Grund des geringen Leerstandes ist es oft nicht möglich, Mietern, die sich eine größere oder kleinere Wohnung wünschen, die passenden Angebote zu unterbreiten.

Die in den bewohnten Wohnungen ausgeführten Reparaturen betreffen vor allem die Gewerke Sanitär und Elektro sowie die Reparaturen an Fenstern und Balkontüren. Größere Reparaturen mussten an den Aufzugsanlagen durchgeführt werden. Schwerpunkt bei den größeren Erhaltungsmaßnahmen war die Bepflanzung der Vorgärten. An der Herrichtung von Leerwohnungen waren vor allem die Gewerke Elektro, Fußbodenleger, Sanitär, Fliesenleger und Maler beteiligt. Für das Jahr 2024 wurde die Teilsanierung der Dächer Zossener Straße 1-73 und Ludwigsfelder Straße 1-5, 13-17 sowie Aufbringung einer Sanierungsbahn in der Zossener Straße 75-87 vorbereitet, so dass die Baumaßnahmen im Frühjahr 2024 beginnen können.

Alle Maßnahmen wurden ausschließlich aus Eigenmitteln finanziert.

Alle relevanten Umweltschutzvorschriften werden beachtet. Die Genossenschaft beschäftigt sich aktuell und im Rahmen von Strategiekonzepten mit umweltrelevanten Themen, wie zum Beispiel der Schaffung von Voraussetzungen für die Installation von Photovoltaikanlagen auf den Dächern zur Produktion von umweltfreundlichem Solarstrom.

Mitgliederentwicklung und -betreuung

Die Genossenschaft hatte am 31.12.2023 465 Mitglieder. Im Vorjahr waren es noch 469. Die Abnahme der Mitgliederzahl resultiert aus der Entscheidung, die Vermietung der 1- und 2-Zimmer-Wohnungen nicht mehr an eine Mitgliedschaft in der Genossenschaft zu koppeln. Dem entspricht ein an den Mieteinnahmen gemessener Anteil des Mitgliedergeschäftes von 78,25 % (Vorjahr 79,93 %).

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich im Jahre 2023 um 2.500,00 EUR verringert. Insgesamt wurden Genossenschaftsanteile in Höhe von 895.350,00 EUR gezeichnet. Die Anteile wurden vollständig eingezahlt. Die Anteile der ausscheidenden Mitglieder sowie gekündigte freiwillige Anteile betragen 20.500,00 EUR. Auch diese wurden vollständig gezahlt. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Die Nachschusspflicht ist ausgeschlossen.

Auch 2023 haben wir unsere Bemühungen zur Stärkung des sozialen Miteinanders fortgesetzt und zahlreiche, ganz unterschiedliche Veranstaltungen und Aktionen für unsere Mitglieder organisiert. Angebote, die coronabedingt entstanden sind, wurden aufgrund der hohen Nachfrage fortgeführt. Dazu gehören unsere Oster- und Weihnachtsbasteltüten und auch die zum Frauentag verteilten Dinnertüten. Natürlich gab es auch unsere beliebten Freiluft-Veranstaltungen wie Konzerte und die Pflanzaktion. Wir konnten endlich wieder unseren Gemeinschaftsraum nutzen und haben dort zum Beispiel eine Infoveranstaltung zum neuen Wohngeld durchgeführt und mit Recyclingmaterial gebastelt. Auch eine Schifffahrt auf der Spree gehörte zum Veranstaltungsprogramm.

In unserer sozial orientierten Genossenschaft geht es darum, das Zusammenleben der Menschen in ihren Nachbarschaften zu unterstützen und ihre Lebensperspektiven zu verbessern. In einer Studie des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. ("Überforderte Nachbarschaften") wird es so formuliert: "Nachbarschaftsentwicklung braucht Vernetzung, Geduld und Kreativität und am Ende zählt nicht Schnelligkeit, sondern Nachhaltigkeit." Wir bringen bei der Vorbereitung, Organisation und Durchführung unserer zahlreichen Veranstaltungen und Angebote sowohl Geduld als auch Kreativität auf. Dass es sich lohnt, zeigt die große Resonanz unserer Mitglieder und Mieter. Ein Blick auf die Aktivitäten vergleichbarer Wohnungsunternehmen zeigt, dass unsere Veranstaltungen und Angebote inzwischen zu einem Alleinstellungsmerkmal geworden sind, durch das sich unsere Genossenschaft von anderen unterscheidet.

Voraussichtliche Entwicklung - Chancen und Risiken

Die Neues Wohnen Hellersdorf eG ist 23 Jahre nach ihrer Gründung ein wirtschaftlich stabiles Wohnungsunternehmen, welches sich auch unter Krisenbedingungen positiv entwickelt hat.

Die gestiegenen Baupreise sowie hohe Preise für Energie wirken sich negativ auf die Ertragskraft der Wohnungsgenossenschaft aus. Durch hohe Investitionskosten drohen große Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen unwirtschaftlich zu werden. Die gestiegenen Preise für Fernwärme und Strom lassen die sogenannte 2. Miete für unsere Mitglieder und Mieter deutlich steigen. Infolgedessen muss mit steigenden Forderungsausfällen gerechnet werden.

Unsere Wettbewerbsvorteile sind die im Vergleich zu anderen Berliner Wohnungsanbietern moderaten Mieten, der gute Sanierungs- und Modernisierungsstand unserer Häuser und die hohe Eigenkapitalquote.

Der Vorstand der Neues Wohnen Hellersdorf eG geht bis Ende 2024 von einem leichten Wachstum der Sollmieten aus, welches durch Mieterhöhungen nach § 558 BGB sowie durch regelmäßige Anpassungen der Neuvertragsmieten erzielt wird.

Das Risikomanagement ist fester Bestandteil der Unternehmensführung der Genossenschaft. Zur Umsetzung wurde es fest in die Prozesse des Unternehmens und in die Aufbau- und Ablauforganisation integriert. Im Rahmen regelmäßiger Planungs- und Strategiebesprechung werden innerhalb der Gremien der Genossenschaft mögliche Risikopotenziale bzw. Risikofelder definiert und analysiert. Durch ein detailliertes Berichtswesen und effektives Controlling werden die potenziellen Risiken überwacht, Abweichungen aufgezeigt, kritische Prozesse erkannt sowie eingeleitete Maßnahmen erfasst und kontrolliert.

Dabei bedient sich der Vorstand folgender wesentlicher Instrumente des Risikocontrollings und der Risikofrüherkennung:

Die Entwicklung der wirtschaftlichen Kennziffern, des Vermietungsstandes und der Mitgliederentwicklung ist regelmäßig Gegenstand der Beratungen von Vorstand und Aufsichtsrat. Ziel des Risikomanagementsystems ist es, die gute wirtschaftliche Lage des Unternehmens auf Dauer zu sichern und auszubauen.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass trotz angespannter Marktlage keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar sind.

Der Jahresgewinn liegt mit 963.453,59 Euro über den Prognosen der Langfristplanung. Er ermöglicht es uns, auch in Zukunft dafür zu sorgen, dass unsere Mitglieder in gut ausgestatteten und preisgünstigen Wohnungen der Genossenschaft ein Zuhause haben.

Der Vorstand dankt allen Mitgliedern für ihr Vertrauen, den Mitgliedern des Aufsichtsrates und den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Verwaltung für ihren unermüdlichen Einsatz und die geleistete Unterstützung.

Der Vorstand schlägt der Mitgliederversammlung vor, den nach Einstellung in die gesetzliche Rücklage verbleibenden Jahresüberschuss in das Folgejahr vorzutragen.

Anhang zum Jahresabschluss 2023

NEUES WOHNEN HELLERSDORF EG

1. Allgemeine Angaben

Die NEUES WOHNEN HELLERSDORF EG ist beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter der Registernummer GnR 590 Nz eingetragen.

Der Abschluss für das Geschäftsjahr 2023 ist nach den allgemeinen Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches unter Berücksichtigung der besonderen Bestimmungen für Genossenschaften, des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung aufgestellt. Von den größenabhängigen Erleichterungen für die Aufstellung des Jahresabschlusses (§§ 274a, 276 und 288 i. V. m. § 336 Abs. 2 Satz 1 HGB) wurde teilweise Gebrauch gemacht.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05. Juli 2021.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren angewandt.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßig lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer.

Die Wohngebäude werden jährlich mit 2 % abgeschrieben. Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird über einen Zeitraum von 6 bzw. 10 Jahren nach der linearen Abschreibungsmethode abgeschrieben.

Die Vorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert ausgewiesen. Uneinbringliche Forderungen wurden abgeschrieben.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Die Bewertung ist nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erfolgt.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt worden.

Die gemäß § 5 (1) der Satzung der Neues Wohnen Hellersdorf eG von neu beitretenden Mitgliedern zu leistenden anderen Zuzahlungen zum Eigenkapital (Eintrittsgelder) werden als Kapitalrücklage ausgewiesen.

3. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

3.1. Bilanz

In der Position "Unfertige Leistungen" sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände und deren Restlaufzeit stellen sich wie folgt dar:

In dem Posten "sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Es bestehen keine Forderungen gegenüber Mitgliedern des Vorstandes und des Aufsichtsrates.

Die Rücklagen verändern sich wie folgt:

Die laut § 39 der Satzung vorgeschriebene gesetzliche Rücklage wurde in Höhe von 10 % des Jahresüberschusses gebildet.

Die Rückstellungen beinhalten Rückstellungen für Abschluss- und Prüfungskosten in Höhe von 11.000,00 EUR, Rückstellung für Betriebskostenabrechnungen in Höhe von 36.500,00 EUR sowie für die Aufbewahrung von Betriebsunterlagen in Höhe von 4.000,00 EUR.

Die Verbindlichkeiten enthalten keine Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die Verbindlichkeiten mit der jeweiligen Restlaufzeit und Sicherung sind im Verbindlichkeitenspiegel dargestellt.

In der Bilanz nicht erfasste finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, bestanden zum Bilanzstichtag nicht.

3.2. Gewinn- und Verlustrechnung

Es gibt keine wesentlichen periodenfremden Erträge.

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Bei den Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung bestehen die üblichen Eigentumsvorbehalte.

4. Sonstige Angaben

Angaben der verbleibenden Mitglieder

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich im Jahre 2023 um 2.500,00 EUR verringert. Insgesamt wurden Genossenschaftsanteile in Höhe von 895.350,00 EUR gezeichnet. Davon gezahlt wurden 895.350,00 EUR. Die Anteile der ausscheidenden Mitglieder sowie gekündigte freiwillige Anteile betragen 20.500,00 EUR (davon gezahlt wurden 20.500,00 EUR).

Eine Nachschusspflicht ist ausgeschlossen.

Mitglieder des Vorstandes:

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Mitarbeiter:

Die Genossenschaft hat keine eigenen Mitarbeiter. Die Verwaltungsaufgaben werden durch die GNW Gesellschaft für neues Wohnen mbH & Co. KG ausgeführt.

Zuständiger Prüfungsverband:

Prüfungsverband der kleinen und mittelständischen Genossenschaften e.V. Berlin

Franz-Mehring-Platz 1

10243 Berlin