EPPLE GmbH

EPPLE GmbH

Heidelberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Zur Offenlegung bestimmter Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der EPPLE GmbH, Heidelberg

1. Gesellschaftsstruktur und Beteiligungen

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren

2.2.2 Investitionsmaßnahmen.

2.2.3 Finanzierungsmaßnahmen bzw. -vorhaben

2.2.4 Personal- und Sozialbereich

3. Darstellung der Lage

3.1 Ertragslage

3.2 Vermögens- und Finanzlage

4. Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

4.1 Risiken

4.2 Chancen

5. Sonstige Angaben, insbesondere über die voraussichtliche Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren im Geschäftsjahr 2024

1. Gesellschaftsstruktur und Beteiligungen

Die EPPLE GmbH ist eines der Tochterunternehmen der Epple Holding GmbH, das die operativen Konzernaktivitäten bündelt und sich insbesondere mit dem Erwerb, der Bebauung und der Veräußerung von Grundbesitz in den Regionen Rhein-Neckar, Rhein-Main sowie Stuttgart und Umgebung befasst. Diese Bündelung der Konzernaktivitäten hat zur Folge, dass die EPPLE GmbH die operativen Mitarbeiter den einzelnen Projektgesellschaften zur Verfügung stellt, da diese keine eigenen Mitarbeiter beschäftigen.

Die Gesellschaft ist per 31. Dezember 2023 mit einer Beteiligung von jeweils 100 % alleinige Mutter der Epple Projekt Kurfürsten-Anlage GmbH und der Epple Projekt Kurpfalz GmbH. An den Gesellschaften Quartier am Turm GmbH & Co. KG und an der Quartier am Turm Verwaltungs GmbH ist die EPPLE GmbH zu jeweils 50 % und an der Hospital-Wohnquartier am Park Heidelberg GmbH & Co. KG zu 37,5 % unmittelbar beteiligt.

Zum 1. Januar 2023 wurde die EPPLZWEI Stuttgart GmbH, an der die EPPLE GmbH bisher mit 94,5 % unmittelbar beteiligt war, auf die EPPLE GmbH verschmolzen.

Die EPPLE GmbH betreibt seit 2021 eine unselbstständige Niederlassung in der Landeshauptstadt Stuttgart. Im Jahr 2023 wurden hier 4 Mitarbeiter:innen und ein Geschäftsführer beschäftigt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

Im Jahr 2023 war die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland nach wie vor krisengeprägt. Das Bruttoinlandsprodukt sank gegenüber dem Vorjahr um 0,3 %. Die Verbraucherpreise haben sich im Jahresdurchschnitt um 5,9 % gegenüber 2022 (im Vorjahr + 6,9 %) erhöht. Trotz rückläufiger Inflationsrate dämpfte das weiterhin hohe Preisniveau auf allen Wirtschaftsstufen die Konjunktur. Die ungünstigen Finanzierungsbedingungen durch Zinsanstiege sorgten obendrein für geringe Nachfrage aus dem In- und Ausland. Die Entlastungsmaßnahmen der Regierung konnten die Minderung der Kaufkraft in der deutschen Bevölkerung nur in geringem Maße abmildern.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Von Januar bis November sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude drastisch gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 25,9 % bzw. um 83.200 auf 238.500 genehmigte Wohnungen.

Aufgrund der fehlenden Kaufkraft und der nachfrageseitigen Zurückhaltung der Bevölkerung bei größeren Investitionen erlebten die Verkaufspreise für Wohnimmobilien sowohl in den ländlichen als auch in den städtischen Regionen im Berichtsjahr einen historischen Rückgang.

2.2 Geschäftsverlauf

Die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist wie viele andere Branchen derzeit von massiven Unsicherheiten beeinflusst. So begleiteten die EPPLE GmbH 2023 neben den Herausforderungen des weiter andauernden Ukraine-Krieges vor allem deren Folgen in Form von hohen Wohnungsbaukosten, die Energiepreisentwicklung und hohe Zinskosten. Die drastische Verschlechterung der Fördermittelpolitik für die Immobilienwirtschaft des Bundes gepaart mit einer die Branche überfordernden Gesetzgebung u. a. für den Gebäudeenergiebereich stellt die Immobilienwirtschaft vor weitere umfassende Aufgaben.

Im Jahr 2023 sind einige Vorhaben in die Vermarktung gestartet. Die Veränderungen des Marktes waren in der Vermarktung deutlich spürbar. Nach Auswertung der Vertriebserfahrungen wurden Prüf- und Anpassungsprozesse vollzogen und Maßnahmen umgesetzt. Dies führte auch zu einer Nachfragesteigerung. In dem Verkaufsvolumen für das Jahr 2023 bildet sich dies noch nicht ab, da Notartermine erst nach Erreichung einer Vorvermarktungsquote für Projekte stattfinden sollen. Der prognostizierte Verkaufsumsatz von € 34,5 Mio. blieb daher bis auf € 4,4 Mio. im Jahr 2023 aus.

EPPLE hat sich auf eine noch weiter verschärfende Marktsituation eingestellt und neben Maßnahmen bei der Projektrealisierung auch allgemeine Einsparmaßnahmen ergriffen, die die Resilienz des Unternehmens weiter erhöhen sollen.

In Anbetracht dieser Maßnahmen und der allgemeinen Entwicklungen ergaben sich im Jahr 2023 keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Infolge der Verschmelzung und des dadurch in der EPPLE GmbH realisierten Projekts Stafflenberg ergab sich ein deutlich besseres EBT als ursprünglich geplant.

2.2.1 Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren

Die EPPLE GmbH hat im Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von € 98,3 Mio. erzielt. Diese resultierten im Wesentlichen aus der Fertigstellung und Übergabe des Projekts Stafflenberg in Stuttgart (€ 97,06 Mio.), welches durch die Verschmelzung der EPPLEZWEI Stuttgart GmbH auf die EPPLE GmbH realisiert wurde. Aus den getätigten Management- und Vertriebsleistungen für die Projekte Hartenbergpark, Mainz (emag GmbH) und Tannenhof, Baden-Baden (EPPLEZWEI und EPPLEZWEI Alpha GmbH), konnte die EPPLE GmbH Fees in Höhe von rund € 0,5 Mio. einnehmen. Daneben brachte das Maklergeschäft im Jahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von rund € 625 Tsd. Insgesamt zeigte sich bei den Umsatzerlösen eine deutliche Steigerung im Vergleich zum Vorjahr, welche sich aus der Verschmelzung der EPPLEZWEI Stuttgart GmbH und der Übernahme des Projekts Stafflenberg ergibt.

Das Projekt in Leinfelden soll im Jahr 2024 fertiggestellt und übergeben werden und wird somit im Jahr 2024 zu Umsatzerlösen führen.

Bei den Projekte in Mannheim, Bischweier, Eppelheim und Marbach werden entsprechende Umsatzerlöse mit Fertigstellung und Übergaben ab 2025 erwartet.

Im Berichtsjahr 2023 fanden die Vertriebsstarts der Projekte in Bischweier, Eppelheim, Leinfelden, Marbach und Spinelli statt. Aufgrund von strategischen Überlegungen wurde beschlossen, erst nach der Erreichung der je Projekt gesetzten Vorvermarktungsquoten Verträge abzuschließen. Das Verkaufsvolumen resultiert daher primär aus dem Projekt Eppelheim, einer beurkundeten Einheit aus dem Projekt Marbach und dem Verkauf des Einfamilienhauses in der Stafflenbergstraße in Stuttgart. Die isolierte Vertriebsleistung (beurkundetes Verkaufsvolumen) der eigenen Projekte 2023 lag damit bei rund € 4,4 Mio. und somit deutlich oberhalb des Vorjahresniveaus, jedoch aufgrund der weiterhin veränderten Marktbedingungen unter den Erwartungen bei der Anzahl der stattgefundenen Vertriebsstarts.

- vgl. auch Tz. 3.1 -

2.2.2 Investitionsmaßnahmen

Akquisition von Bauvorhaben

Aufgrund der aktuellen Marktlage und der damit verbundenen wirtschaftlichen Unsicherheiten wurde vorerst auf neue Akquisitionen von Bauvorhaben im Jahr 2023 verzichtet.

2.2.3 Finanzierungsmaßnahmen bzw. -vorhaben

Die EPPLE GmbH finanziert den Ankauf von Grundstücken durch eigenes Eigenkapital, zur Verfügung gestellte Gesellschafterdarlehen der Muttergesellschaft Epple Holding und Bankdarlehen. Die Kosten der Bauphase und der erforderliche Eigenkapitaleinsatz werden meist über den laufenden Cashflow in Verbindung mit den erhaltenen Kundenanzahlungen bewerkstelligt. Um nicht alle Kapital- und Liquiditätspuffer in den Projekten zu binden, sind Bankdarlehen weiterhin wichtiger Bestandteil der Finanzierungsstruktur.

Die zu Beginn des Jahres vorhandenen Bankverbindlichkeiten haben sich im Jahresverlauf durch die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung der Bauvorhaben in Marbach, Dietzenbach und Leinfelden um rund € 5,3 Mio. erhöht. Dahingegen wurde bei dem Betriebsmitteldarlehen der Kreissparkasse Heilbronn eine teilweise Tilgung mit € 0,2 Mio. getätigt. Zum Jahresende belaufen sich die Bankverbindlichkeiten somit auf € 10,5 Mio . (Vorjahr: € 5,4 Mio.).

Die Inanspruchnahme von Darlehen im verbundenen Unternehmensbereich ist im Berichtsjahr insgesamt um € 0,8 Mio. gefallen. Zur Finanzierung des laufenden Geschäftsbetriebs wurden per 31.12.2023 Darlehen der Epple Holding GmbH in Höhe von € 8,0 Mio. in Anspruch genommen. Bei den projektbezogenen Gesellschafterdarlehen wurden zusätzliche Darlehen in Höhe von € 3,5 Mio. zur Finanzierung der Projekte Erich-Veith-Straße (Eppelheim), Bischweier, Dietzenbach, Spinelli und Marbach von der Epple Holding an die EPPLE GmbH ausgereicht. Das Darlehen der EPPLEZWEI Stuttgart GmbH in Höhe von € 7,2 Mio. für einen Anteilskauf ist im Zuge der Verschmelzung untergegangen.

2.2.4 Personal- und Sozialbereich

Zum 31.12.2023 waren neben der Geschäftsführung 53 Mitarbeiter:innen bei der EPPLE GmbH beschäftigt (Vorjahr: GF + 55 Mitarbeiter:innen). In dieser Summe sind 2 Mitarbeiterinnen, die sich zum Jahresende in Elternzeit befanden, nicht berücksichtigt. Die Zusammensetzung des Personalbestandes und die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich wie folgt:

Trotz der herausfordernden Marktsituation konnten wir zur optimalen Bearbeitung der bevorstehenden Bauvorhaben unseren Personalbestand weitgehend stabil halten. Seit Jahren prägt der Fachkräftemangel den Arbeitsmarkt und die Anforderungen an (potenzielle) Mitarbeiter:innen verändern sich dynamisch. Dieser Herausforderung begegnet die EPPLE GmbH mit dem Ausbau der internen Nachwuchsförderung. Zum 31.12.2023 waren 11 Mitarbeiter:innen und somit rund 21 % der gesamten Belegschaft Teil eines qualifizierten Weiterbildungsprogramms oder eines berufsbegleitenden Bachelor- /Masterstudiums; dabei wurde nicht nur der bewährte Weg des dualen Studiums fortgeführt. Daneben nehmen 8 Mitarbeitende an einem mehrgliedrigen EKS-Intensivseminar teil, das im Jahr 2024 mit einer IHK-Prüfung abgeschlossen wird. Zudem wurden zahlreiche interne und externe Schulungen, Seminare und Coachings zur spezifischen Weiterentwicklung der Kompetenzen, Erfahrungen und Persönlichkeiten von der Belegschaft absolviert. Zur gezielten Erreichung externer Bewerber hat EPPLE den Auftritt in den Social-Media-Kanälen und Arbeitgeberplattformen ausgebaut und die Platzierung an Hochschulen etabliert.

3. Darstellung der Lage

3.1 Ertragslage

Das EBT ist die wesentliche Steuerungsgröße des Unternehmens. Die detaillierte Herleitung und Entwicklung des EBT geht aus der folgenden Übersicht hervor:

Die einzelnen Komponenten haben sich dabei wie folgt entwickelt:

Die EPPLE GmbH konnte 2023 durch die Realisierung des Projekts Stafflenberg (Stuttgart) Umsatzerlöse in Höhe von € 97,06 Mio. erwirtschaften.

Daneben beliefen sich die Erlöse aus Projektmanagementleistungen, Maklertätigkeiten und Kostenweiterbelastungen auf rund € 1,26 Mio. Die Umsatzerlöse sind im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Realisierung des Projekts Stafflenberg insgesamt um 408,95 % auf € 98,3 Mio. gestiegen.

Der Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken verringerte sich durch die erfolgten Wohnungsübergaben um € 62,9 Mio. (im Vorjahr: Bestandsminderung von € 7,7 Mio.), sodass insgesamt eine 204,71 % höhere Gesamtleistung von rund € 23,8 Mio. erwirtschaftet wurde (Vorjahr: € 11,65 Mio.). Die Minderung ist dabei geprägt von dem durch die Verschmelzung übernommenen Bestandswert für das Projekt Stafflenberg von € 74,4 Mio. Nach Abzug des Materialaufwands betrug der Rohertrag mit €12,50 Mio. mehr als das Doppelte des Vorjahreswertes (€ 5,67 Mio.).

Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich im Jahr 2023 auf € 1,3 Mio. Der deutliche Anstieg im Vergleich zum Vorjahr ist insbesondere auf die Auflösung von Rückstellungen zurückzuführen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Berichtsjahr auf € 4,75 Mio. gestiegen, was insbesondere aus höheren Weiterbelastungen der Epple Holding GmbH und höheren Werbekosten resultierte.

Der negative Zinssaldo hat sich mit € 1,4 Mio. gegenüber dem Vorjahr mehr als verdoppelt, was auf die Erhöhung der Bankverbindlichkeiten und die steigenden Zinssätze zurückzuführen ist.

Aufgrund des Jahresüberschusses vor Steuern und dem Steuereffekt aus der Verschmelzung der EPPLEZWEI Stuttgart GmbH auf die EPPLE GmbH ergab sich unter Berücksichtigung von steuerlichen Verlustvorträgen im Berichtsjahr ein Aufwand aus Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von rund € 2,6 Mio. (Vorjahr: Ertrag € + 183 Tsd.).

Insgesamt entstand ein Jahresfehlbetrag von € 0,5 Mio. (Vorjahr: Jahresfehlbetrag € 4,2 Mio.).

3.2 Vermögens- und Finanzlage

Die Gesellschaft weist im Berichtsjahr mit rund € 42,2 Mio. eine 25,79 % höhere Bilanzsumme als im Vorjahr aus.

Auf der Aktivseite hat sich das Anlagevermögen per Saldo um € 19,3 Mio. verringert. Hierbei sind die immateriellen Vermögensgegenstände um € 90 Tsd. sowie die Sachanlagen um € 70 Tsd. gesunken. Im Wesentlichen resultiert das verminderte Anlagevermögen aber aus der Verringerung bei den Finanzanlagen wegen des Abgangs der atypisch stillen Beteiligung an der Epple Projekt Kurpfalz GmbH über € 7,2 Mio. sowie der Verschmelzung der EPPLEZWEI Stuttgart und des damit verbundenen Abgangs des Beteiligungswertes von € 11,9 Mio.

Die Vorräte lagen infolge von Grundstücksankäufen und der Weiterentwicklung der bevorstehenden Bauvorhaben trotz der erreichten Umsatzrealisierungen rund € 11,51 Mio. über dem Vorjahreswert. Der Anstieg resultiert daraus, dass in den Werten zum 31. Dezember 2022 der Bestandswert für das Projekt Stafflenberg nicht berücksichtigt ist. Dies führte zusammen mit dem Zugang der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um € 1,9 Mio., der Forderungen gegen verbundene Unternehmen um € 11,98 Mio., der liquiden Mittel um € 3,1 Mio bei gleichzeitiger Verringerung der Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen um € 374 Tsd. und den sonstigen Vermögensgegenstände um € 80 Tsd. per Saldo zu einer Erhöhung des Umlaufvermögens um € 28,1 Mio.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen sind durch Darlehensausreichung an die EPPLEZWEI GmbH und Epple Projekt Kurpfalz GmbH um € 1 1,98 Mio. deutlich gestiegen.

Das buchmäßige Eigenkapital beträgt unter Berücksichtigung des Jahresfehlbetrags 2023 rund € 4,8 Mio. Die Eigenkapitalquote hat sich bei gleichzeitig gestiegener Bilanzsumme gegenüber 2022 um 4,6 Prozentpunkte auf 11,4 % reduziert

Die Erhöhung des Fremdkapitals um rund € 9,2 Mio. resultierte insbesondere aus der Zunahme der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (€ 5,1 Mio.), der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (€ 622 Tsd.) sowie der Zunahme an Steuer- und sonstigen Rückstellungen (€ 4,2 Mio.) bei zeitgleichem Rückgang der Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (€ 794 Tsd.)

4. Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Die EPPLE GmbH ist in die konzerninternen Risikomanagementstrukturen des EPPLE-Konzerns eingebunden, welche die systematische Erfassung, Bewertung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation von Chancen und Risiken sichern. Soweit die Risiken und Chancen zu quantifizieren sind, sind sie mit den Planungs- und Controllingsystemen verknüpft. Dadurch können sich bietende Chancen, die den Fortbestand des Unternehmens sichern und die Weiterentwicklung fördern sowie damit verbundene Risiken kontinuierlich erkannt und bewertet werden. Zu den zentralen Elementen des Risikomanagementsystems zählen das engmaschige Projektcontrolling, regelmäßige Projekt- und Strategiebesprechungen, interne Genehmigungsprozesse und das Vieraugenprinzip.

4.1 Risiken

Marktrisiken

Die EPPLE GmbH ist vom Wohnimmobilienmarkt in den Tätigkeitsregionen Heidelberg und Stuttgart abhängig. Diese sind wiederum durch makroökonomische und allgemeine Faktoren wie die wirtschaftliche, demografische und politische Entwicklung beeinflusst. Der Krieg in der Ukraine sorgt in Europa für massive politische und wirtschaftliche Unsicherheiten und Beeinträchtigungen. Die Folgen, die wir in unserem Geschäft spüren, äußern sich vor allem durch die verringerte Nachfrage nach selbstgenutzten Wohnimmobilien, die nicht nur aus der allgemeinen Unsicherheit, sondern vor allem aus der verminderten Kaufkraft in Folge der hohen Inflation und der erschwerten Finanzierbarkeit resultieren. Für EPPLE stellt dies ein Risiko hinsichtlich der Vertriebsfähigkeit und Vertriebsgeschwindigkeit der Produkte dar. Um auf die Gegebenheiten des Marktes flexibler eingehen und auf Veränderungen schneller reagieren zu können, plant und realisiert EPPLE die Projekte in Bauabschnitten. Die Vertriebsstarts erfolgen vor dem Hintergrund der aktuellen makroökonomischen Lage selektiv nach intensiver Prüfung der jeweiligen Gegebenheiten auf den regionalen Teilmärkten. Gewonnene Erkenntnisse und Anpassungen können durch die bauabschnittsweise Realisierung in die Umsetzung der jeweils nachfolgenden Bauabschnitte einfließen. Die Produktentwicklung erfolgt im Rahmen der EKS-Strategie (Engpasskonzentrierte Strategie), bei der ein großes Augenmerk auf die Zielgruppen und deren drängendste Bedürfnisse gelegt wird. Um die Finanzierbarkeit für potenzielle Kunden zu ermöglichen, werden Erbbaurechtsmodelle, wo sinnvoll, umgesetzt.

Da die EPPLE GmbH unmittelbar von Marktveränderungen betroffen wäre, werden die Risiken als relevant, jedoch aufgrund der durchgeführten Maßnahmen und der Diversifikation der zielgruppenspezifischen Produktmischung auch als tragbar eingeschätzt.

Beschaffung von Grundstücken und Projektauswahl

Wegen der unsicheren und für viele regionale Bauträger auch finanziell schwer zu bewältigenden aktuellen Lage agieren immer noch viele Wettbewerber zurückhaltend hinsichtlich der Neuakquisition von Projekten. Der Markt ist daher nicht mehr so konkurrenzstark wie dies noch in den letzten Jahren der Fall war (vgl. 4.2 - Chancenbericht).

Bei der Akquisition von neuen Grundstücken werden die jeweiligen Rahmenbedingungen und Projektbeteiligten mithilfe von Markt-, Standort- und Bonitätsanalysen sehr genau beleuchtet und das Entwicklungspotenzial in einer Wirtschaftlichkeitsanalyse zusammengefasst. Bis zur finalen Projektentscheidung müssen Genehmigungsprozesse auf Ebene der Geschäftsführung und des Beirats der Epple Holding GmbH erfolgreich durchlaufen werden.

Aufgrund der etablierten Prozesse bei Neuakquisitionen und des günstigeren Wettbewerbsumfelds sehen wir für das Jahr 2024 nur ein geringes Beschaffungs- und Projektauswahlrisiko.

Objektrisiken

Risiken können sich im gesamten Entwicklungszyklus insbesondere aus zeitlichen und Kostenfaktoren ergeben, welche die Schaffung einer planbaren und wirtschaftlich umsetzbaren Kalkulationsgrundlage und die Sicherstellung der Bauqualität zur Herausforderung machen. Die vorherrschenden wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten und die herausfordernde Finanzierungssituation führen auch in den Planungen und Prognosen im Jahr 2023 zu Unsicherheiten, insbesondere bei der Verkaufsplanung. Obwohl die Baupreise im Jahresverlauf keinen so starken Anstieg wie im Vorjahr und zeitweise in einigen Bereichen sogar einen Rückgang verzeichneten, könnten weitere Schwierigkeiten bei der Verfügbarkeit von Baumaterialien und in Form von Preisanstiegen auftreten. Verzögerungen in den geplanten Bauabläufen sind daher denkbar, was Verschiebungen bei den Fertigstellungen und somit bei der Umsatzrealisierung zur Folge haben könnte. Die Einteilung der Projekte in Bauabschnitte, der Einsatz eines erfahrenen Projektmanagementteams und die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Handwerkern und Generalunternehmern sollen EPPLE helfen, mit veränderten Situationen wirtschaftlich bestmöglich umzugehen.

Langwierige und aufwändige Genehmigungsverfahren bei Bauanträgen, der Erarbeitung von städtebaulichen Verträgen und zur Festsetzung von Bebauungsplänen nehmen bei vielen Projekten eine beträchtliche Zeit im Entwicklungsprozess ein. Durch die politische Brisanz beim Thema Wohnen wirken die Kommunen gestaltend auf Bebauungsplanverfahren ein. Daneben unterliegen die Immobilienprojekte der EPPLE GmbH vielen weiteren gesetzlichen Bestimmungen und rechtlich geprägten Rahmenbedingungen, deren Änderungen Anpassungs- und Handlungsbedarf erforderlich machen können. Die Verfahren und regulatorische Anpassungsrisiken werden daher von der EPPLE GmbH bereits im Akquiseprozess beleuchtet, mit entsprechendem Zeithorizont geplant und in engem Austausch mit den zuständigen Behörden und Ämtern unter deren aktiver Einbeziehung in den Planungsprozess gesteuert.

Alle individuellen Projektrisiken werden kontinuierlich erfasst, ausgewertet und in Berichten dokumentiert. Im monatlichen Projektreporting werden der Geschäftsführung diese Berichte mit den Prognosen der Projektleiter durch die Projektteams vorgestellt. Auf dieser Basis werden die Projektrisiken regelmäßig besprochen und Maßnahmen zur Risikominimierung festgelegt. Bei der Akquisition von neuen Vorhaben und der Projektabwicklung gibt es im Unternehmen etablierte Entscheidungsbefugnisse und Genehmigungsprozesse auf Ebene der Projektleiter, Geschäftsführung und des Beirats der Konzernmutter Epple Holding GmbH.

Insgesamt stufen wir die Objektrisiken als relevant, aber tragbar für die EPPLE GmbH ein.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Durch die gestiegenen Fremdkapitalzinsen sind nicht nur bestehende variable Darlehen teurer geworden, auch beim Abschluss neuer Finanzierungen sind die Konditionen ungünstiger als sie noch vor gut anderthalb Jahren in der Nullzinsphase waren. Die Zinsen könnten im Jahr 2024 weiter erhöht werden, was zu weiteren Finanzierungsmehrkosten bei der EPPLE GmbH führen würde. Die Insolvenzen von Betrieben der Immobilienbranche haben im Jahr 2023 stark zugenommen und damit einhergehend auch die Zurückhaltung der Banken beim Abschluss von Projekt- und Unternehmensfinanzierungen. Die solide Unternehmensstruktur, die aussichtsreiche Projektpipeline und die Resilienz des Unternehmens EPPLE ermöglichen auch in der anhaltenden Krise eine gute Zusammenarbeit mit bestehenden Bankpartnern. So sind die ausgewogene und nachhaltige Finanzierungsstruktur sowie der jederzeit umfassende Zugang zu Eigen- und Fremdkapital weiterhin zentrale Aspekte für die Geschäftsentwicklung der EPPLE GmbH und die Widerstandsfähigkeit gegen mögliche finanzwirtschaftliche Risiken. Die Finanzierungskosten auf Projekt- und Unternehmensebene werden durch den Finanzbereich laufend analysiert, angepasst und regelmäßig reportet. Neben und in Verbindung mit den Fremdfinanzierungen ermöglicht es der zu Beginn der Corona-Pandemie aufgebaute und stetig ausgebaute Liquiditätspuffer, das für die Vorhaben notwendige Kapital bereitzustellen und die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sicherzustellen. Durch diesen Puffer, das umfangreiche Liquiditätsmanagement und die differenzierte Finanzierungsstruktur der Gesellschaft mit einem ausgewogenen Fälligkeitsprofil ist das Risiko eines Liquiditätsengpasses gering. Zudem könnte ein unerwarteter Liquiditätsbedarf auch kurzfristig bedient werden.

Vermarktungsrisiken

Der Wohnimmobilienmarkt unterliegt veränderlichen Trends, Nachfragen und Präferenzen der Kunden. Während der langjährigen Immobilienprojektentwicklung können sich diese Parameter verändern. Die EPPLE GmbH sieht sich in der Lage, solche Entwicklungen rechtzeitig zu identifizieren und daraufhin die Entwicklungsprojekte rechtzeitig anzupassen, sodass sie die Bedürfnisse der Zielgruppen widerspiegeln. Dazu tragen im Wesentlichen die Nähe unserer eigenen Verkäufer zum Markt, den Kunden und unserer Produktenwicklung, aber auch die regelmäßige Durchführung von Kundenbefragungen und die langjährige Zusammenarbeit mit Marktforschungsinstituten bei. Die gestiegenen Finanzierungszinsen, Reallohnverluste sowie allgemeine Unsicherheiten, die durch den Ukraine-Krieg und die Energiekrise hervorgerufen werden, dämpfen die Immobiliennachfrage privater Käufergruppen. Auch bei den institutionellen Investoren führt die Zinswende und das schwierige Makroumfeld zu einer ausgeprägten Kaufzurückhaltung. Weitere Zinserhöhungen und längerfristig steigende Finanzierungskosten könnten die Nachfrage weiter reduzieren und den Abverkauf unserer Projekte verlangsamen oder gar zum Erliegen bringen. Andererseits herrscht in Deutschland nach wie vor Wohnungsnot und gerade in den Ballungszentren ist der Nachfrageüberhang präsent. Das Risiko besteht deshalb weniger darin, die Wohnungen im Allgemeinen nicht vermarkten zu können, sondern vielmehr darin, die zur wirtschaftlichen Realisierung erforderlichen Preise am Markt nicht realisieren zu können. Wegen der dynamischen Marktsituation und den gegebenen Unsicherheiten nutzt das Unternehmen Vorvermarktungsquoten als Instrument, um die Projekte vor Baubeginn anzubieten, die Kundenresonanz zu analysieren und eventuelle Anpassungen im Konzept, bei nachfolgenden Bauabschnitten und/oder folgenden Projekten umsetzen zu können. Sollten Umsatzerwartungen in der Vorvermarktungsphase nicht erreichbar sein, werden die Projekte einer Nachjustierung und einer erneuten Überprüfung unterzogen. Dabei behält sich EPPLE auch die Möglichkeit vor, Wohnungen, die nicht im Rahmen der Preiserwartung abgesetzt werden können, (vorübergehend) in das eigene Portfolio aufzunehmen und als Mietobjekte anzubieten.

Die genannten Vermarktungsrisiken schätzen wir für das Jahr 2024 als relevant ein. Ein bestandsgefährdendes Risiko ist daraus nicht ableitbar.

Personalrisiken

Das Personal der EPPLE GmbH stellt mit seinem Wissen und seinen Fähigkeiten einen entscheidenden Faktor für den Geschäftserfolg dar. Es ist das Aushängeschild für das Unternehmen und Bindeglied zu Kunden und Geschäftspartnern. Daher ist das Unternehmen bemüht, qualifizierte Kräfte langfristig zu binden und durch umfangreiche Personalentwicklungsmaßnahmen und eine frühzeitige Nachfolgeplanung das Risiko von Fluktuation und Wissensverlust zu vermeiden. Schon seit Jahren prägt der Fachkräftemangel den Arbeitsmarkt entscheidend. Durch Einflussfaktoren wie den demografischen Wandel, die Globalisierung und Digitalisierung verändern sich die Anforderungen an potenzielle Mitarbeiter dynamisch. Durch externe und interne Weiterbildungsprogramme und Coachings sowie die Ausbildung dualer Studenten werden daher eigene Nachwuchskräfte zu qualifizierten Fachkräften herangebildet. Die Nachwuchsförderung hat EPPLE als zentrale Thematik erkannt, um die mittel- und langfristigen Bedarfe adäquat besetzen zu können. Um weitere qualifizierte Fachkräfte für eine qualitätsvolle, langfristige Zusammenarbeit zu gewinnen, setzt EPPLE auf persönliche Empfehlungen, Präsenz in den Social-Media-Kanälen, die Platzierung an Hochschulen wie der SRH und der DHBW und auf klassische Stellenanzeigen in den Online-Job-Börsen. Ein über Jahre etabliertes Einstellungsverfahren bildet den Grundstein für die Besetzung vakanter Stellen.

Wegen der schlanken Organisationsstruktur ist nicht auszuschließen, dass Positionen aufgrund von ungeplanten Abwesenheiten unbesetzt sein können. EPPLE fördert daher den Austausch unter den Kollegen, um Fach- und Sachverhaltswissen auf mehrere Personen zu verteilen. Nicht nur die Begegnungsstätten innerhalb des Firmengebäudes, sondern auch die "EPPLE Lunch Lectures" laden die Mitarbeitenden zum Austausch ein. Regelmäßige, vertrauensvolle Mitarbeitergespräche ermöglichen es, kritische Situationen frühzeitig zu erkennen und gemeinsame Lösungen zu finden.

Die Auswirkungen der Personalrisiken schätzen wir aufgrund der umgesetzten Maßnahmen als moderat ein.

IT-Sicherheit

Die EPPLE GmbH ist bei ihrer Geschäftstätigkeit auf zuverlässige und effiziente IT-Systeme angewiesen. Die im Unternehmen fortschreitende Digitalisierung geht mit einem erhöhten Risiko bei Ausfällen oder Störungen einher. Neben finanziellen Schäden wären auch Imageschäden möglich. Das Unternehmen hat daher umfangreiche Datensicherheitsmaßnahmen umgesetzt und arbeitet stetig daran, mit den Entwicklungen Schritt zu halten und den Anforderungen aus der IT-Branche gerecht zu werden. Um dies zu gewährleisten, beschäftigt EPPLE eine Managerin für den Bereich IT und Digitalisierung und arbeitet mit spezialisierten Dienstleistern zusammen. In Zusammenarbeit wurden wirksame Betriebs-, Wartungs-, Administrations- und Überwachungsprozesse etabliert, die einem Ausfall und ggf. einhergehenden Datenverlusten entgegenwirken. Diese Prozesse werden ständig überprüft und unmittelbar an geänderte Rahmenbedingungen angepasst. Die gesetzlichen Anforderungen im Bereich Datenschutz werden ebenfalls in die Ausgestaltung der IT-Systeme einbezogen.

Aufgrund dieser Vorkehrungen und Maßnahmen schätzen wir die IT-Risiken als gering ein.

Systemische Risiken

Die meisten potenziellen Risiken, denen die EPPLE GmbH ausgesetzt ist, sind nur bedingt vorhersehbar und selten proaktiv beeinflussbar. Sie resultieren insbesondere aus den Bereichen Politik, Steuern, Recht und Gesellschaft. Ausgiebige Marktbeobachtungen, die stetige Verfolgung von relevanten Gesetzesänderungen und geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie aktive Mitgliedschaften in Verbänden ermöglichen ein frühzeitiges Bewusstsein für potenzielle Risiken. Die stabile Gesellschafterstruktur und die klare strategische Ausrichtung des Unternehmens ermöglichen es, auf wechselnde Rahmenbedingungen schnell und effektiv zu reagieren.

Trotz der schwierigen makroökonomischen Lage sind für das Jahr 2024 keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann. Das Geschäftsmodell und die diversifizierten Projekt- und Finanzierungsstrukturen sichern dabei die Resilienz und Stabilität des Geschäftsbetriebs. Die Entwicklungen müssen dennoch weiterhin engmaschig verfolgt werden, um den daraus möglicherweise entstehenden wirtschaftlichen Projekteffekten durch adäquate Maßnahmen Rechnung zu tragen.

4.2 Chancen

Neben den genannten Risiken ergeben sich nach unserer Einschätzung aus den derzeit vorherrschenden Marktbedingungen und Entwicklungsprognosen auch Chancen für die EPPLE GmbH. Dazu zählen unter anderem die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Verbindung mit den steigenden Einwohnerzahlen in den Ballungszentren und zunehmend in deren Umland, die Attraktivierung von Quartiersentwicklungen, die gesellschaftlich geforderte und politisch geförderte Nachhaltigkeit in der Gebäudeeffizienz sowie der gesellschaftliche und politische Druck zur Realisierung von gefördertem Wohnungsbau.

Die aufgebauten Liquiditätsreserven sowie die gute Reputation von EPPLE bieten die finanzielle Flexibilität und das Vertrauen, um die Chancen aus Grundstücksakquisitionen nutzen zu können. Als lokal agierender Wohnprojektentwickler wird das Unternehmen aufgrund seiner Kompetenzen in Stadtquartiersentwicklung, komplexer Baurechtschaffung, Erbbaurechtsmodellen sowie der sehr guten Vernetzung in den Zielregionen von Kommunen, institutionellen und privaten Entscheidungsträgern als kompetenter Partner wahrgenommen. Interdisziplinäre Arbeitsgruppen zu den Themen Nachhaltigkeit, bezahlbares Wohnen und Prozessoptimierungen entwickeln stetig neue Ideen, Impulse und Maßnahmen, die in den Projekten und dem Gesamtunternehmen umgesetzt werden. Die Zielsetzung des Unternehmens wird nicht nur durch das Leitbild, sondern auch durch den regelmäßigen Austausch mit seinen Stakeholdern und einen über die gesetzlichen Erfordernisse hinausgehenden Nachhaltigkeitsbericht untermauert.

Wir sehen weiterhin die Chancen, dass sich im veränderten Zins- und Finanzierungsumfeld attraktive Akquisitionsgelegenheiten für Entwicklungsgrundstücke von Marktbegleitern mit einer schwächeren finanziellen Ausstattung ergeben.

Durch die in Stuttgart etablierte Niederlassung hat EPPLE die intensive und regional angepasste Marktbearbeitung in einem der nachfragestärksten Märkte weiter ausgebaut. Die gute Vernetzung vor Ort ermöglicht den Zugang zu interessanten Projekten.

Bei bereits akquirierten und noch zu akquirierenden Grundstücken sehen wir durch die langjährige Erfahrung Chancen in der erweiterten Ausnutzung der Grundstücke.

Der EPPLE-eigene Vertrieb und die Fokussierung auf die EKS-Strategie haben sich in den Krisenzeiten besonders bewährt. Durch die Nähe zu den Kunden, den Besonderheiten der regionalen Teilmärkte und den potenziellen Zielgruppen werden Erkenntnisse und Erfahrungen direkt in die Projektentwicklung eingebracht, um auch in der derzeit schwierigen Situation marktfähige Produkte anbieten und mit wirtschaftlichem Erfolg absetzen zu können.

5. Sonstige Angaben, insbesondere über die voraussichtliche Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren im Geschäftsjahr 2024

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind nicht vorgesehen. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf die Unternehmensplanung für 2024, bei der die möglichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung berücksichtigt wurden. Es handelt sich hierbei um eine Prognoserechnung, die derzeit insbesondere unter Unsicherheiten im Hinblick auf die Wirtschafts- und Zinsentwicklung erstellt wurde.

Umsatzerlöse

Im Jahr 2024 erwarten wir aus der Fertigstellung des Bauvorhabens in Leinfelden Umsatzerlöse in Höhe von rund € 8 Mio. Daneben werden aus den Projektmanagementleistungen, Provisionseinnahmen und aus dem Maklergeschäft voraussichtlich weitere Umsatzerlöse in Höhe von € 2 Mio. resultieren. Insgesamt werden daher € 10 Mio. für das Geschäftsjahr 2024 erwartet.

Vertriebsleistung

Gemäß der aktuellen Vertriebsplanung wird die EPPLE GmbH im Laufe des Jahres 2024 bei den Projekten in Eppelheim, Leinfelden und Mannheim voraussichtlich Einheiten im Wert von ca. € 18,5 Mio. verkaufen können.

EBT

Unter Berücksichtigung aller bislang geplanten Vorgänge rechnen wir für das Jahr 2024 mit einem negativen EBT in Höhe von rund € - 10,6 Mio., was sich durch die Anlaufverluste der in Entwicklung und Bau befindlichen Projekte und die anfallenden Gemeinkosten bei zeitlich verzögerter Umsatzrealisierung (ab 2025) im Rahmen des zyklischen Bauträgerprozesses plausibilisieren lässt. Diese Anlaufverluste werden erst ab dem Folgejahr 2025 mit Fertigstellung und Übergabe der neuen Vorhaben überkompensiert. Für den Zwischenzeitraum ist die Finanzierung sichergestellt bzw. der Liquiditätsbedarf kann im Konzernverbund gedeckt werden.

Angesichts der Aktivitäten und der Einbindung der EPPLE GmbH im Konzernverbund müssen die Ertrags- und Finanzkraft auch in diesem Zusammenhang betrachtet und bewertet werden. Im Konzernverbund konnte 2023 das geplante positive Ergebnis in Summe übertroffen werden und auch für 2024 wird im Konzernverbund ein positives Gesamtergebnis erwartet. Aufgrund der Einbindung in die Unternehmensgruppe der Epple Holding GmbH sehen wir uns sowohl kurz- als auch langfristig gut aufgestellt.

Zur Offenlegung bestimmte Bilanz auf den 31. Dezember 2023

der EPPLE GmbH, Heidelberg

AKTIVA:

PASSIVA:

Zur Offenlegung bestimmte Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

der EPPLE GmbH, Heidelberg

Zur Offenlegung bestimmter Anhang für das Geschäftsjahr 2023

der EPPLE GmbH, Heidelberg

I. ALLGEMEINES

Der Jahresabschluss der EPPLE GmbH, Heidelberg, (Amtsgericht Mannheim, HRB 705507) zum 31. Dezember 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.

Auf die Rechnungslegung der Gesellschaft finden die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 HGB sowie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung von Wohnungsunternehmen Anwendung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Infolge der Verschmelzung der EPPLEZWEI Stuttgart GmbH auf die EPPLE GmbH mit Wirkung zum 1. Januar 2023 sind die Zahlen des Berichtsjahres nicht uneingeschränkt mit denen des Vorjahres vergleichbar. Die Vermögensgegenstände und Schulden der übergebenden Gesellschaft wurden im Zuge des tauschähnlichen Vorgangs zu Buchwerten berücksichtigt.

II. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie werden planmäßig entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben.

Der entgeltlich erworbene Geschäfts- oder Firmenwert wurde gemäß § 253 Abs. 3 S. 3-4 HGB planmäßig über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 10 Jahren abgeschrieben. Bei der vorgenommenen Schätzung der Nutzungsdauer wurden sowohl die erwartete Bestandsdauer des erworbenen Geschäfts- und Produktbereichs einschließlich der Kundenbeziehungen als auch die voraussichtliche Tätigkeit der wichtigsten Mitarbeiter berücksichtigt.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die planmäßige Abschreibung erfolgt linear nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Geringwertige Vermögensgegenstände werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. bei nachhaltiger Wertminderung mit den niedrigeren beizulegenden Zeitwerten bewertet.

Die Vorräte sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Stichtagswert angesetzt. Bei der Ermittlung der Herstellungskosten wurden die Material- und Fertigungskosten einbezogen. Daneben wurden Kosten des externen Projektmanagements sowie auch Fremdkapitalzinsen für die Projektfinanzierung aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nennbetrag oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Ausgaben vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

In den Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht sind sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T-EUR 520 (Vorjahr: T-EUR 893) enthalten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von T-EUR 9.884 durch Grundschulden besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen resultieren aus folgenden Positionen:

Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 480.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 2.000.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein weiteres Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 696.428,55) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 907.499,04) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 1.100.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein KfW-Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 1.125.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 3.000.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 750.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 400.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 4.000.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 4.000.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 750.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 1.071.428,56) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 1.500.000,00 übernommen.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Quartier am Turm GmbH & Co. KG, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 4.500.000,00) eine Bürgschaft über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 500.000,00 übernommen.

Für die Verpflichtungen der Hospital-Wohnquartier am Park Heidelberg GmbH & Co. KG aus der Ankaufsfinanzierung des Bauvorhabens Hospital Areal, Heidelberg, (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 0,00) hat die EPPLE GmbH eine Patronatserklärung über einen Höchstbetrag von insgesamt EUR 13.400.000,00 abgegeben.

Die EPPLE GmbH hat für ein Darlehen der Epple Holding GmbH, Heidelberg, bei einem Kreditinstitut (Valuta per 31. Dezember 2023: EUR 1.262.625,00) eine Mithaftung übernommen.

Das Risiko einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen wurde auf Basis der zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung bestehenden positiven Erkenntnisse über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Epple Holding GmbH, der Quartier am Turm GmbH & Co. KG und der Hospital-Wohnquartier am Park Heidelberg GmbH & Co. KG als gering eingestuft.

IV. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023 wurde das Gliederungsschema gem. § 275 HGB zugrunde gelegt.

V. ERGÄNZENDE ANGABEN

1. Mitglieder der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2023 waren

als Geschäftsführer bestellt.

Auf die Angabe der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

2. Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Epple Holding GmbH, die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

3. Anteilsbesitz

Bei den Finanzanlagen handelt es sich um Beteiligungen an folgenden Unternehmen:

4. Anzahl der Mitarbeiter

Im Jahresdurchschnitt beschäftigte die Gesellschaft 56 Arbeitnehmer.

5. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Bilanzstichtag bestehen nachfolgende finanzielle Verpflichtungen aus Miet-, Pacht- und Leasingverträgen:

6. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Ereignisse nach Ende des Geschäftsjahres, die eine besondere Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der EPPLE GmbH haben könnten, sind nicht eingetreten.

7. Vorschlag zur Ergebnisverwendung/Beschluss zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der per 31. Dezember 2023 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von EUR 925.613,12 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

Bescheinigung

Den vollständigen Jahresabschluss auf den 31. Dezember 2023 und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 der Epple GmbH, haben wir geprüft.

Für die Offenlegung nimmt die Gesellschaft die gemäß § 327 HGB eingeräumten größenabhängigen Erleichterungen in Anspruch.

Diesem einzureichenden Jahresabschluss auf den 31. Dezember 2023 und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 erteilen wir folgende Bescheinigung:

In dem nachstehenden, zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB zutreffend in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir am 15. März 2024 den folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die EPPLE GmbH, Heidelberg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der EPPLE GmbH, Heidelberg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der EPPLE GmbH, Heidelberg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hinweis

Gewinnverwendungszweck

Die Gesellschaftsversammlung der EPPLE GmbH hat den Vorschlag der Geschäftsführung über die Ergebnisverwendung am 28. März 2024 wie folgt beschlossen:

Der sich unter Berücksichtigung des Bilanzgewinns per 31.12.2022 in Höhe von EUR 1.464.909,32 abzüglich Jahresfehlbetrag 2023 in Höhe von EUR - 539.296,20 ergebene Bilanzgewinn per 31.12.2023 von 925.613,12 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Feststellung des Jahresabschlusses

Die Gesellschafterversammlung der EPPLE GmbH hat am 28. März 2024 den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 festgestellt.