LEWO AG

LEWO AG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

1 Grundlagen der LEWO AG

Die LEWO AG, mit Sitz in Leipzig, fungiert als Stammgesellschaft der LEWO-Gruppe und ist als Bauträger und Projektentwickler tätig. Als Kernunternehmen steuert sie die Aktivitäten der gesamten Unternehmensgruppe und ist verantwortlich für die Realisierung umfangreicher Immobilienprojekte. Seit dem Jahr 2000 liegt der Fokus auf den Immobilienmärkten in Leipzig und Chemnitz. In dieser Zeit konnten rund 1.900 Wohnungen in 140 Häusern erfolgreich projektiert, vermarktet und realisiert werden.

Seit der Unternehmensumwandlung in eine Aktiengesellschaft im Jahr 2019 firmiert die Gesellschaft als LEWO AG.

Die Gesellschaft bedient eine große Bandbreite der Assetklasse Wohnen. Diese wurde auch im Berichtsjahr 2023 mit den Schwerpunkten Denkmalimmobilien sowie Neu- und Bestandsbauten stabil am Markt platziert. Durch Projektierung in der Stadt Markkleeberg konnte zudem der regionale Fokus erweitert werden.

Für jedes neue Projekt werden Alleinstellungsmerkmale herausgearbeitet, wie innovative und marktgerechte Grundrisse, ansprechende Architektur, moderne und zeitlose Innenausstattung sowie individuelle Energiekonzepte mit monetären Vorteilen für Mieter und Eigentümer. Die LEWO AG verfolgt kontinuierlich aktuelle Entwicklungen in projektrelevanten Bereichen wie z.B. Zins-, Förderungs- und steuerliche Entwicklungen, sowie Anforderungen an Projektentwicklung und Bau. Erkannte Chancen und Risiken werden sorgfältig analysiert, um auch bei laufenden Projekten Anpassungen vorzunehmen und Optimierungspotenziale auszuschöpfen. Durch dieses agile Vorgehen kann flexibel auf Marktveränderungen reagiert und die Wettbewerbsposition des Konzerns nachhaltig gestärkt werden. Seit 2006 setzt das Unternehmen auf nachhaltige Energiekonzepte und entwickelt diese ständig weiter. Um den steigenden Energiepreisen entgegenzuwirken, wurde eigens das Energiekonzept LEWO ECO 2.0 entwickelt.

Die Philosophie des Unternehmens besteht darin Immobilien als "Langstreckenläufer" zu betrachten, die auch nach Ablauf von Zinsbindungen oder Steuervergünstigungen am Zweitmarkt erfolgreich bestehen können.

Die LEWO AG setzt ihre operativen Tätigkeiten als Projektentwickler und Bauträger fort. Großprojekte werden weiterhin in Tochtergesellschaften erworben und abgewickelt. Diese Struktur bietet Finanzierungspartnern ein hohes Maß an Transparenz und eröffnet Investoren die Möglichkeit, sich an einzelnen Projekten zu beteiligen. Darüber hinaus werden Projekt- und Kreditrisiken innerhalb des Konzerns reduziert, da die Besicherung von Fremdfinanzierungen primär auf Projektebene erfolgt.

Bei der Immobilienfinanzierung wird weiterhin ein projektspezifischer Ansatz verfolgt. Neben konventionellen Bank- und Mezzanindarlehen kommen auch Eigenmittel zum Einsatz. Die LEWO AG stellt diese den Projektgesellschaften in Form von Darlehen zur Verfügung.

Die Projektgesellschaften operieren ohne eigenes Personal. Als Gesellschafterbeitrag übernimmt die LEWO AG daher die Durchführung des operativen Geschäfts. Dies umfasst sowohl zentrale Funktionen wie Human Resources, Controlling, IT, Rechnungswesen, Finanzierung und Marketing als auch die Kernaufgaben der Projektentwicklung und -realisierung.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Im Jahr 2023 war die gesamtwirtschaftliche Situation in Deutschland weiterhin von den Auswirkungen des Ukraine-Konflikts, hohen Energiepreisen und einer anhaltenden Inflation geprägt. Trotz dieser Herausforderungen zeigte die deutsche Wirtschaft eine gewisse Widerstandsfähigkeit. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt ist im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr um 0,3 % gesunken. Trotz leichter Preisrückgänge blieben die Kosten auf allen Wirtschaftsebenen hoch, was die konjunkturelle Entwicklung belastete. Zusätzlich erschwerten steigende Zinssätze die Finanzierungsbedingungen, während gleichzeitig die Nachfrage sowohl im Inland als auch aus dem Ausland zurückging. Diese Faktoren führten dazu, dass der Aufschwung, der auf den starken wirtschaftlichen Einbruch während der Corona-Krise folgte, nicht weiter fortgesetzt werden konnte. Im Vergleich zu 2019 war das BIP 2023 um 0,7 % höher.(1)

Die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland zeigte 2023 ein differenziertes Bild über die verschiedenen Sektoren hinweg. In der Gesamtbetrachtung ergab sich für die preisbereinigte Bruttowertschöpfung ein marginaler Rückgang von 0,1 %. Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft im Jahr 2023. Anstiege konnten in den Bereichen Information und Kommunikation (+2,6 %), Öffentliche Dienstleister, Erziehung, Gesundheit (+1 %), Unternehmensdienstleister (+0,3 %) sowie sonstige Dienstleister verzeichnet werden. Das Baugewerbe verzeichnete 2023 eine differenzierte Entwicklung. Während der Hochbau unter dem anhaltenden Druck hoher Baukosten, des Fachkräftemangels und der sich verschlechternden Finanzierungsbedingungen litt, konnten der Tiefbau und das Ausbaugewerbe ihre Produktion steigern. Trotz dieser Herausforderungen erzielte die Baubranche insgesamt ein leichtes preisbereinigtes Wachstum von 0,2 %. Diese moderate Zunahme zeigt die Widerstandsfähigkeit des Sektors auf, welcher sich trotz ungünstiger Rahmenbedingungen behaupten konnte.

Im Jahr 2023 erreichte die Anzahl der Erwerbstätigen in Deutschland mit einem jahresdurchschnittlichen Wert von etwa 45,9 Millionen Menschen im zweiten Jahr in Folge einen historischen Höchststand. Laut vorläufigen Schätzungen des Statistischen Bundesamtes stieg die jahresdurchschnittliche Zahl der Erwerbstätigen im Vergleich zum Vorjahr um 333.000 Personen (+0,7 %) an. Vom Baugewerbe kamen auch im Jahr 2023 positive Impulse. Der Anstieg der Erwerbstätigen um 15.000 Personen (+0,6 %) auf rund 2,6 Millionen Personen gilt als Beleg einer bis weit ins Jahr 2023 anhaltende Baukonjunktur. Im Jahr 2023 waren 5,8 % aller Erwerbstätigen im Baugewerbe tätig.(2)

Die Teuerungsrate in Deutschland, gemessen an der Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahr, erreichte 2023 einen Jahresdurchschnitt von etwa 6,9 %. Dies stellt einen Anstieg gegenüber dem Vorjahr dar, als die Rate bei 5,9 % lag. Trotz eines leichten Rückgangs bleibt die Inflation mit knapp 7 % weiterhin auf einem hohen Niveau. Die Preisentwicklung im Jahr 2023 wurde, ähnlich wie im Vorjahr, maßgeblich durch die anhaltenden Auswirkungen der geopolitischen Spannungen und Krisen beeinflusst. Dies manifestierte sich besonders deutlich in den erheblichen Preissteigerungen für Energie und Lebensmittel. Im Verlauf des Jahres zeigten sich in den monatlichen Inflationsraten auf Verbraucherebene auch Sondereffekte, die teilweise auf die implementierten Entlastungsmaßnahmen zurückzuführen waren. Diese staatlichen Interventionen trugen dazu bei, den Preisanstieg bei Energiekosten im Jahresverlauf 2023, wie bereits im Vorjahr, teilweise abzumildern.(3)

Im Jahr 2023 gab es einen rückläufigen Trend bei den Bauinvestitionen, welche preisbereinigt um 2,1 % abnahmen. Neben den spürbar gestiegenen Bauzinsen wirkten sich die hohen Baupreise aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe zeigen, dass sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der genehmigten Wohnungen preisbereinigt in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum zurückgingen. Positive Entwicklungen gab es hingegen im Ausbaugewerbe, was vermutlich auf die hohe Nachfrage nach energetischen Sanierungen zurückzuführen ist. Die preisbereinigten Investitionen in Ausrüstungen, wozu hauptsächlich Maschinen, Geräte und Fahrzeuge zählen, stiegen im Vergleich zum Vorjahr 2022 deutlich an, mit einem Zuwachs von 3,0 %.(4)

Die Baubranche verzeichnete in den vergangenen Monaten einen Rückgang der Bauaktivitäten, primär bedingt durch erhöhte Baukosten in Kombination mit anderen ökonomischen Faktoren. Trotz partieller Preisrückgänge bei bestimmten Baustoffen wie Holz und Stahl überstiegen die Preise für die Mehrheit der Baumaterialien im Jahr 2023 weiterhin das Niveau von 2021, dem Jahr vor Beginn der Energiekrise. Laut Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) manifestierten sich im Jahr 2023 durchgängig Preissteigerungen bei allen mineralischen Baustoffen. Besonders ausgeprägt waren die Preisanstiege bei Zement (+32,3 %), Kalk und gebranntem Gips (+31,4 %), Frischbeton (+24,9 %), Dachziegeln aus keramischen Stoffen (+24,2 %) sowie Bausand (+21,9 %) im Vergleich zum Vorjahr. Im Kontrast dazu fielen die Preissteigerungen bei Baubedarfsartikeln aus Kunststoff moderater aus. Sanitärausstattungen verzeichneten einen Preisanstieg von 7,5 %, während sich Fenster- oder Türverkleidungen um 4,2 % verteuerten. Metalle, deren Produktionsprozess ähnlich energieintensiv ist wie der von mineralischen Baustoffen, erfuhren im Jahr 2023 eine Preisreduktion von 6,0% gegenüber dem Vorjahr. Spezifisch verbilligten sich Betonstahl in Stäben um 31,6 % und Betonstahlmatten um 31,5 %. Signifikante Preisrückgänge waren auch bei Holzbaumaterialien zu verzeichnen. Dachlatten verbilligten sich um 26,1 % und Konstruktionsvollholz um 20,7 % im Vergleich zum Vorjahr.(5)

Die Wohnungsnachfrage in Deutschland war im Jahr 2023 geprägt von einem, insbesondere in den Ballungsräumen, weiteren Bevölkerungswachstum und internationaler Zuwanderung. Aufgrund der zuletzt hohen Nettozuwanderung von rund einer Million Personen leben derzeit mehr als 84 Mio. Menschen in Deutschland, wodurch auch die Wohnungsnachfrage enorm gestiegen ist. Die demografische Entwicklung in Deutschland hat signifikante Auswirkungen auf die Wohnungsnachfrage, wobei auch insbesondere die Veränderung der Bevölkerungsstruktur von Relevanz ist. Ein seit Jahrzehnten zu beobachtender Trend ist die kontinuierliche Reduktion der durchschnittlichen Haushaltsgröße, primär bedingt durch eine zunehmende Singularisierung und die fortschreitende Alterung der Bevölkerung. Diese Faktoren führen zu einer beschleunigten Zunahme der Haushaltszahlen und folglich des Wohnungsbedarfs. Zudem korreliert die räumliche Verteilung des Wohnungsbaus nicht immer mit den Regionen des höchsten Bedarfs, was auf Ungleichheiten in der regionalen Bevölkerungsentwicklung zurückzuführen ist. Insbesondere Metropolregionen verzeichnen aufgrund verstärkter Zuwanderung ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum. Exemplarisch hierfür steht Leipzig mit einem Bevölkerungszuwachs von nahezu 20 % innerhalb einer Dekade.(6)

Die angespannte Lage im Wohnungsneubau und die Unsicherheit über die Förderung neuer Bauprojekte werden voraussichtlich zu einem deutlichen Rückgang der Fertigstellungen führen, was die Angebots- und Nachfragesituation auf den regionalen Wohnungsmärkten weiter verschärft. Im Wohnungsneubau führen Projektabbrüche und Auftragsstornierungen derzeit zu einer Auftragsknappheit bei den bauausführenden Unternehmen. Zusätzlich sorgt die wohnungspolitische Unsicherheit, ausgelöst durch den vom Bundesverfassungsgericht für rechtswidrig erklärten Bundeshaushalt 2024, für weitere Komplikationen. Der beschlossene Kompromiss zur Schließung der Finanzlücke durch Einsparungen betrifft unter anderem das Wachstumschancengesetz. Positiv hervorzuheben ist jedoch, dass die geplante degressive Sonderabschreibung für den Wohnungsneubau weiterhin bestehen bleibt und nun mit 5 % startet, was dennoch eine bedeutende Unterstützung für Bauprojekte darstellt.

Die Angebotsmieten in den acht größten deutschen Städten stiegen im zweiten Halbjahr 2023 überdurchschnittlich stark. Mit einem Zuwachs von 8,2 % im Jahresvergleich übertraf dieser Anstieg den Fünfjahresdurchschnitt von 5,0 % deutlich. Eine ähnliche Entwicklung zeigte sich bei den Spitzenmieten, die um 8,3 % zulegten. In der zweiten Hälfte des Jahres 2023 verzeichneten die Angebotsmieten für Wohnungen in Leipzig, sowohl im Neubau- als auch im Bestandssegment, einen deutlichen Anstieg. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum erhöhten sich die Mieten um 10,6 %, wodurch sich ein durchschnittlicher Mietpreis von 9,51 Euro pro Quadratmeter ergab.

In der zweiten Hälfte des Jahres 2023 setzte sich der Abwärtstrend bei den Angebotskaufpreisen für Eigentumswohnungen in Deutschland fort. In den Metropolen gingen die durchschnittlichen Angebotskaufpreise für Neubauten und Bestandswohnungen um 7,4 % im Vergleich zum Vorjahr zurück, was eine deutliche Verschärfung gegenüber dem Rückgang von 1,6 % im Vorjahreszeitraum darstellt. Außerhalb der Großstädte fiel der Preisrückgang noch stärker aus. In den Stadtkreisen sanken die Angebotskaufpreise um 10,4 %, während in den Landkreisen ein moderaterer Rückgang von 3,2 % zu verzeichnen war. Als Hauptgrund für diese Preiskorrekturen gilt weiterhin das erhöhte Zinsniveau. Die gestiegenen Kapitalkosten haben den Erwerb von Wohneigentum für Privathaushalte deutlich erschwert.(7)

Im Jahr 2023 verzeichnete der Wohninvestmentmarkt in Deutschland ein Transaktionsvolumen von 8,2 Milliarden Euro, was deutlich unter dem Vorjahreswert von 12,2 Milliarden Euro und dem Fünfjahresdurchschnitt von 24,5 Milliarden Euro lag. Trotz dieses Rückgangs stieg die Anzahl der gehandelten Wohneinheiten von 59.000 auf etwa 70.000. Das Transaktionsgeschehen 2023 wurde stark von Großabschlüssen geprägt, wobei allein vier Verkäufe von Vonovia etwa 37 Prozent des gesamten Investmentvolumens ausmachten. Die Spitzenrenditen in den großen deutschen Immobilienmetropolen erhöhten sich im Durchschnitt um 0,73 % und liegen nun bei etwa 3,7 %. Die Konditionen für zehnjährige Hypothekenkredite sanken von ihrem Höchststand im Oktober von etwa 4,25 % auf rund 3,45 % zum Jahresende.(8)

Der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien stand 2023 vor erheblichen Herausforderungen, welche hauptsächlich aus den steigenden Zinsen und damit höheren Finanzierungskosten resultierten. Die fehlende konjunkturelle Dynamik verstärkte diese Situation zusätzlich. In diesem schwierigen Umfeld zeigte sich der Leipziger Markt mit einem Investitionsvolumen von 610 Millionen Euro verhältnismäßig widerstandsfähig. Während deutschlandweit die gewerblichen Investmentumsätze sowohl im Vergleich zum Vorjahr als auch zum langfristigen Mittel um etwa 57% zurückgingen, fiel der Rückgang in Leipzig moderater aus. Hier lag das Minus gegenüber 2022 bei knapp 32 %.(9)

Laut dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt Leipzig ist der Umsatz im Berichtsjahr zum zweiten Mal in Folge deutlich gesunken. Der Geldumsatz verringerte sich um 52 % auf 1,63 Milliarden Euro. Besonders stark betroffen war der Teilmarkt der bebauten Grundstücke, der einen Umsatzrückgang von 57 % verzeichnete. Insgesamt sanken die Verkaufszahlen in den Teilmärkten für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Sondereigentum um 38 % auf 3.754 Fälle.(10)

Auch im Jahr 2023 wirkte sich die Verfügbarkeit von Flächen negativ auf die Anzahl der Transaktionen aus. Der Teilmarkt für unbebaute Grundstücke verzeichnete einen Rückgang von 29 %, wobei insgesamt 258 Kauffälle registriert wurden. Der Geldumsatz in diesem Segment fiel ebenfalls stark und betrug 82 Millionen Euro, was einem Rückgang von 45 % entspricht. Der Flächenumsatz verringerte sich um 5 %.

Im Bereich der unbebauten Geschossbaugrundstücke sank der Flächenumsatz auf 17,6 Hektar. Die meisten Kauffälle wurden in den Stadtbezirken Südost und Ost verzeichnet. Die Bodenwertentwicklung konnte das Rekordniveau des Vorjahres nicht halten. Der durchschnittliche Bodenwert für unbebaute Geschossbaugrundstücke lag 2023 bei 947 Euro pro Quadratmeter, was einem leichten Rückgang von 2,5 % entspricht.

Der Geldumsatz im Bereich der bebauten Wohngrundstücke ging deutlich zurück. Für Mehrfamilienhäuser wurde ein Rückgang von 58 % auf 211,8 Millionen Euro verzeichnet. Die Quadratmeterpreise für unsanierte Mehrfamilienhäuser fielen nach dem Rekordniveau von 2022 um 53,4 % auf 916 Euro pro Quadratmeter. Die Anzahl der Transaktionen blieb mit nur 685 Kauffällen im Jahr 2023 stark rückläufig. Die Kaufpreise für sanierte Mehrfamilienhäuser im Wiederverkauf sanken um 23,7 % auf durchschnittlich 1.777 Euro pro Quadratmeter. Gleichzeitig stieg in diesem Segment die durchschnittliche Miete im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 % auf 6,55 Euro pro Quadratmeter. Die Nettoanfangsrendite erhöhte sich auf 3,1 %. Die Kaufpreise für Mehrfamilienhäuser mit Baujahr 2023 (Erstverkauf) stiegen um 5,8 % auf durchschnittlich 4.504 Euro pro Quadratmeter, während die Preise für Mehrfamilienhäuser nach 1990 im Wiederverkauf um 5,1 % auf durchschnittlich 2.215 Euro pro Quadratmeter fielen.

Die Kaufzahlen für Sondereigentum gingen um 40 % auf 2.811 Einheiten zurück und unterschritten damit deutlich den 10-Jahresdurchschnitt. Der Geldumsatz in diesem Segment lag bei 660 Millionen Euro, was einem Rückgang von 44 % im Vergleich zum Vorjahr entspricht. Der durchschnittliche Kaufpreis für Neubauwohnungen (mit Stellplatz) stieg um 11,5 % auf einen neuen Rekordwert von 6.020 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Preise beim Erstverkauf von sanierten Altbauwohnungen (ohne Stellplatz) blieben mit einem leichten Rückgang von 0,3 % auf durchschnittlich 6.097 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nahezu konstant. Bei den Eigentumswohnungen im Erstverkauf (Neubau) stammen etwa 11 % der Käufer aus Leipzig, während über 87 % aus anderen Teilen Deutschlands kommen und etwa 2 % aus dem Ausland. Im Bereich der sanierten Altbauwohnungen kommen nur 1,5 % der Erwerber aus Leipzig, während etwa 90 % aus anderen Teilen Deutschlands stammen. Bei den wiederverkauften Neubauwohnungen (mit Baujahr nach 1990) haben 46 % der Erwerber ihren Wohnsitz in Leipzig, bei den sanierten Altbauwohnungen sind es 45 %.(11)

Auch im Jahr 2023 konnte die Stadt Leipzig ein Bevölkerungsplus verzeichnen. Der Wanderungssaldo betrug plus 3.786 Personen und lag damit jedoch deutlich unter dem Rekordjahr 2022. Somit wächst die Stadt auf nunmehr 619.879 Einwohner mit Hauptsitz in Leipzig (Stichtag 31.12.2023).(12) Die persönlichen Nettoeinkommen sind im Vergleich zu 2022 leicht auf 1.622 € mtl. gestiegen. Das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen liegt bei 2.110 € mtl.(13)

2.2 Geschäftsverlauf

Auch im Jahr 2023 konnte die LEWO AG mit ihren Tochtergesellschaften mehrere Projekte an die Eigentümer übergeben. Folgende Projekte wurden fertiggestellt:

• Gästehaus am Park - Mittelhaus im Altbau, Schwägrichenstraße 14 in Leipzig mit 65 Einheiten, (LEWO Gästehaus am Park GmbH & Co. KG)

• La Vida - Casa Mia - Neubau, Kurt-Eisner-Str. 85-89 in Leipzig mit 75 Einheiten, Besitzübergang erfolgte für 74 Wohnungen. Die Einheit 1-01 ist noch nicht übergeben. (LEWO Achte Südprojekt GmbH & Co. KG)

• Parkweg - Neubau, Parkweg 2a-2b in Leipzig mit 16 Einheiten. (LEWO AG)

Auch im Berichtsjahr 2023 konnten mehrere Projekte frühzeitig fertiggestellt werden. Das Projekt Parkweg ist über 10 Monate früher als geplant und das Projekt LA VIDA - CASA MIA über 16 Monate früher als geplant fertiggestellt worden. Zudem wurde das Mittelhaus im Projekt Gästehaus am Park 3 Monate früher als geplant fertiggestellt.

Im Jahr 2023 erfolgten für die Projekte LA VIDA - NOVA und Schlippe 7 mit zusammen 66 Wohneinheiten die Baubeginne. Zusätzlich wurde im Berichtsjahr für das Projekt Stille Post mit insgesamt 191 Einheiten der Baubeginn für die Tiefbauarbeiten angezeigt. Das Premiumprojekt PURA mit insgesamt 78 Wohneinheiten erreichte im Dezember 2023 einen Bautenstand von ca. 84%.

Insgesamt wurden im Berichtsjahr Kaufverträge/Kaufvertragsangebote für 96 Wohnungen geschlossen. Der größte Verkaufsanteil wurde durch das Projekt "Stille Post" in Chemnitz (Straße der Nationen 78) mit 54 verkauften Wohneinheiten generiert. Weiteren Vermarktungserfolg gab es in den Projekten Neue Färberei (Friedrich-Bosse-Str. 67-69 in Leipzig) mit 7 Einheiten, PURA (Emil-Fuchs-Str. 5-9 in leipzig) mit 9 Einheiten, LA VIDA - NOVA (Shakespearestr. 48/50 in Leipzig) mit 24 Einheiten und Gästehaus am Park (Schwägrichenstr. 14 in Leipzig) mit 2 Einheiten.

Im Berichtsjahr konnten projekterweiternde Ankäufe von Grundstücken in der Nieritzstraße 1 in Leipzig (LEWO Achtzehnte Südprojekt AG & Co. KG) und am Pleißendamm in Markkleeberg (LEWO Dreizehnte Südprojekt AG & Co. KG) abgeschlossen werden. Das einstige Garagengrundstück ist als Neubauprojekt angekauft worden und wird derzeit zu einem Wohnkomplex mit 91 Wohneinheiten entwickelt. Ebenfalls wurden im Jahr 2023 zwei Mehrfamilienhäuser in der Witzlebenstraße 25 und Witzlebenstraße 27 angekauft und aufgeteilt. Die insgesamt 16 Wohneinheiten sollen an Kapitalanleger verkauft werden. Somit wird auch weiterhin die Assetklasse Bestandsimmobilien bedient.

Im Jahr 2023 ist die durchschnittliche Mitarbeiteranzahl der Angestellten leicht gestiegen (49 Angestellte, Vorjahr: 48 Angestellte), wobei insgesamt der Mitarbeiterbestand inkl. Auszubildender zum Stichtag leicht zurückging. Per Dezember 2023 waren 49 Mitarbeiter in der LEWO AG angestellt (vgl. Vorjahr 55 Mitarbeiter). Die Reduktion der Mitarbeiterzahl erfolgte im Rahmen strategischer Kosteneinsparungsmaßnahmen. Um die dadurch entstandene Arbeitslast zu bewältigen, wurden interne Prozesse optimiert und Aufgaben neu strukturiert. So wurde die Arbeit effektiv auf die verbleibenden Mitarbeiter verteilt sowie Effizienz und Qualität der Leistungserbringung aufrechterhalten.

Im organisatorischen und kaufmännischen Bereich wurde die Betreuung durch externe Berater weitergeführt. Durch die Verbesserung und Erweiterung bestehender Prozessabläufe wird eine stetige Weiterentwicklung der Mitarbeiter gewährleistet.

Auch im Jahr 2023 konnte die Digitalisierung im Unternehmen weiter ausgebaut werden. Im Berichtsjahr konnte das 2022 eingeführte Unternehmensintranet optimiert werden. So erfolgten hier beispielsweise die Erstellung, Zuweisung und Aufteilung von Aufgaben. Zudem liegen allgemein Dokumente wie zum Beispiel Prozessabläufe und Protokolle im Intranet ab. Für Eigentümerübergaben und Mängelbearbeitung wurde eigens die Software Planradar eingeführt. Hierbei handelt es sich um ein auswertbares Ticketsystem um Prozesse auf der Baustelle zu protokollieren, den Abarbeitungsprozess zu optimieren sowie den Stand der Aufgaben auswertbar zu machen. Projektberichte können spezifisch und individuell konfiguriert werden und dienen der optimalen Nachvollziehbarkeit der Bauprozesse. Individuelle Wünsche, bspw. Sonderausstattung für Eigennutzer werden so nachvollziehbar dokumentiert und sind auf Vollständigkeit prüfbar.

Im Marketing- und Vertriebsbereich wurde sich bei einzelnen Projekten auf den Eigennutzermarkt fokussiert. Für die betreffenden Projekte wurden die Projektwebsites für diese Zielgruppe zugeschnitten. Zudem wurden eigens entwickelte Ausstattungslinien angeboten, welche potenziellen Eigennutzern, abweichend zur Standardausstattung, Individualisierungsmöglichkeiten bieten. Für die Koordinierung des Eigennutzermarktes wurde eine separate Vertriebsstelle geschaffen und besetzt. Die Marktpräsenz wurde zusätzlich durch regelmäßige Teilnahmen an Messeveranstaltungen erhöht. Die Kooperation mit Agenturen erfolgte weiterhin intensiv. Zudem wurde die mediale Präsenz durch Filme und Präsentationen verstärkt. Im Außenauftritt wurde der Fokus verstärkt auf Nachhaltigkeitsaspekte gelegt.

Im Berichtsjahr 2023 wurde ein umfassendes Programm zur Kostenoptimierung umgesetzt. Dabei wurden zum Beispiel Sponsoring, Finanzierungen, Personalkosten und laufende Verträge sorgfältig überprüft und effizienter gestaltet. Diese Maßnahmen führten zu erheblichen Einsparungen.

Die in 2023 realisierten Umsatzerlöse betrugen insgesamt EUR 5,3 Mio. und liegen damit unter dem Vorjahresniveau von EUR 14,2 Mio. Ursächlich dafür sind die Realisierung des Neubauprojektes Parkweg 2a-2b in Leipzig sowie umstrukturierungsbedingte Einmaleffekte im Vorjahr. Die Gesamtleistung der LEWO-Gruppe sank im Geschäftsjahr auf 57,2 Mio. EUR. Die relative Höhe der Vertriebsprovisionen am Verkaufsvolumen ist in 2023 planmäßig und entspricht den kalkulierten Größen.

Die Vorjahresprognose von Umsatzerlösen aus Projektrealisierungen von EUR 5,2 Mio. wurde erreicht.

2.3 finanzielle Lage der Gesellschaft

Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 hat die LEWO AG ein Vorsteuerergebnis in Höhe von EUR 4,4 Mio. (Vorjahr: EUR -0,2 Mio.) erwirtschaftet. Im Finanzergebnis sind Erträge aus Beteiligungen von EUR 8,2 Mio. (Vorjahr: EUR 2,8 Mio.) enthalten. Im Zuge der Unternehmens- und Gehaltsentwicklung ist der Personalaufwand auf EUR 3,4 Mio. (Vorjahr: EUR 3,1 Mio.) gestiegen.

Der Rohertrag betrug EUR 1,6 Mio. (Vorjahr: EUR 2,6 Mio.).

Vermögenslage

Die Vermögenslage ist gekennzeichnet durch eine Bilanzsumme von EUR 28,2 Mio. (Vorjahr: EUR 23,0 Mio). Auf das Eigenkapital entfallen EUR 13,3 Mio. (Vorjahr: EUR 9,4 Mio.). Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 47,2 % (Vorjahr: 40,7 %).

Die Vermögens- und Ertragslage wird von der Geschäftsführung als stabil bewertet.

Finanzlage

Die Finanzierung der Gesellschaft wird auf Objektebene sichergestellt. Für jedes Projekt steht eine eigenständige, in sich fristkongruente Objektfinanzierung bereit. Die Objektfinanzierung wird sichergestellt durch das Stehenlassen aufgelaufener Gewinne, durch die Aufnahme von Mezzaninekapital und durch die Bauträgerfinanzierung mit Kreditinstituten. Die laufenden Betriebskosten werden aus den erzielten Überschüssen der fertiggestellten Objekte finanziert. Somit wird die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit sichergestellt.

Die Steuerung der Zahlungsströme erfolgt bereits seit Jahren durch eine langfristig angelegte Liquiditätsplanung. Die Funktionalität der implementierten Liquiditätsplanung konnte während der Corona-Pandemie und den Folgen aus Inflation, Rohstoffknappheit sowie des Ukrainekrieges unter Beweis gestellt werden. Das Berichtsjahr war geprägt durch die Herausforderungen eines stark gestiegenen Zinsumfeldes, anhaltend hoher Baukosten und einer schwächeren Nachfrage im Immobilienmarkt. Trotz dieser schwierigen Rahmenbedingungen konnte die Liquiditätsplanung effektiv die finanzielle Stabilität gewährleisten.

Der Finanzmittelfonds der AG im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich von EUR 1,0 Mio. auf EUR 0,4 Mio. vermindert.

Die Finanzlage der LEWO AG wird als geordnet beurteilt.

3 Grundzüge des Finanzmanagements

Die Finanzierung der Immobilienprojekte (Grundstücksankauf sowie Baufinanzierung) erfolgt individuell zu wesentlichen Teilen über projektspezifische Bankdarlehen, die unmittelbar von den jeweiligen Projektgesellschaften bei diversen Kreditinstituten aufgenommen werden und durch Grundpfandrechte mit den zu finanzierenden Immobilien besichert werden. Darüber hinaus hinterlegt die LEWO AG zusätzlich Sicherheiten für die einzelnen Projekte.

Weiterhin erfolgt eine anteilige Finanzierung der Projekte über Eigenmittel, die von der LEWO AG direkt als Eigenkapital eingelegt oder in Form von Gesellschafterdarlehen bereitgestellt werden.

Ferner werden einzelne Projektfinanzierungen über Mezzanine-Mittel aus privater Hand, Mezzanine-Gesellschaften oder Crowdfunding realisiert.

4 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren umfassen die Projektergebnisse, den Vertriebsstand sowie die Gesamtleistung und das Vorsteuerergebnis. Die Projektergebnisse haben sich entsprechend der aktuellen Projekteinschätzung entwickelt und zeigen eine steigende Tendenz.

Zu den nicht finanziellen Leistungsindikatoren zählen die Nachhaltigkeit der Bautätigkeit. Gleichermaßen schließen die nichtfinanziellen Leistungsindikatoren die Zufriedenheit von Kunden und Stakeholdern mit ein.

5 Risikobericht

5.1 Risikomanagementsystem

Die Gesellschaft hat ein Risikomanagementsystem implementiert, das frühzeitig alle Entwicklungen in der LEWO AG erkennt. Dieses soll gravierende Verluste abwenden, die den Fortbestand der Gesellschaft oder der einzelnen Projektgesellschaften gefährden könnten. Wesentliche Elemente des Risikomanagementsystems sind auf Gruppenebene eine mittelfristige Unternehmensplanung, die eine integrierte Ertrags-, Bilanz- und Finanzplanung des Konzerns umfasst. Des Weiteren verfügen die Mutter- sowie alle weiteren zum Konzern gehörenden Gesellschaften über eine ausgereifte und langfristig angelegte Liquiditätsplanung.

Für die maßgebliche Projektsteuerung und Risikoverfolgung werden aktuell die vorhandenen Werkzeuge auf Projektebene durch ein integriertes Projektcontrolling mit Hilfe der Software BIM4you ergänzt. Hierdurch können Projektrisiken, ebenso wie Optimierungspotentiale, frühzeitig erkannt und ggf. erforderliche Gegenmaßnahmen zeitnah eingeleitet werden.

Im Controlling wird durch die jeweiligen Projektverantwortlichen die Entwicklung der einzelnen Vorhaben hinsichtlich technischer, kaufmännischer und rechtlicher Risiken überwacht und gesteuert. Dieser Prozess erstreckt sich von der Grundstücksakquisition, über die Planung und Projektentwicklung bis hin zur Umsetzung der Bauträgermaßnahme. Hierbei werden bereits in der Akquisitionsphase Projektkalkulationen erstellt, auf deren Grundlage die Geschäftsführung über einen Grundstückserwerb entscheidet.

Eine bauträgerspezifische Software dient der IT-technischen Überwachung und der Berichterstattung an die Geschäftsführung über Kosten- und Ergebnisentwicklung während der Projektentwicklung und der Umsetzung von Bauträgermaßnahmen.

Das interne Kontrollsystem gewährleistet die Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen. Aufgrund des Unternehmenswachstums wird dieses fortlaufend angepasst und ausgebaut. Folgende Bestandteile umfasst das interne Kontrollsystem:

• Terminplanung zur Sicherstellung der Erstellungs- und Veröffentlichungsfristen

• Interne Bilanzierungs- und Bewertungsanordnungen sowie Kontierungsanweisungen

• klar definierte Aufgabenteilung und Zuordnung von Verantwortlichkeiten zwischen den am Rechnungslegungs- und Konzernabschlusserstellungsprozess beteiligten Personen

• Durchführung von Kontrollprozessen unter Anwendung des 4-Augen-Prinzips

• Einbeziehung externer Sachverständiger, insbesondere für den Prozess zur Erstellung des Konzernabschlusses und die Grundstücksbewertung

• Verwendung geeigneter IT-Finanzsysteme und Anwendung von Berechtigungskonzepten zur Sicherstellung aufgabengerechter Befugnisse und unter Beachtung Funktionstrennung

• Berücksichtigung von im Risikomanagementsystem identifizierten Risiken in den Jahresabschlüssen, soweit dies nach bestehenden Bilanzierungsregeln erforderlich ist.

• Externes Baucontrolling (z. B. TÜV)

• Unterschriftenrichtlinie

Alle aufgelisteten Punkte unterliegen der kontinuierlichen Kontrolle durch den Vorstand.

5.2 Risiken und Chancen

Geopolitische Risiken und wirtschaftliche Risiken

Im Jahr 2023 haben sich die geopolitischen Spannungen weiter verschärft. Der anhaltende Krieg in der Ukraine sowie die eskalierenden Konflikte im Nahen Osten, insbesondere zwischen Israel und der Hamas, haben zu erhöhter globaler Unsicherheit geführt. Diese Entwicklungen beeinflussen indirekt auch den deutschen Immobilienmarkt durch ihre Auswirkungen auf Energiepreise, Lieferketten und allgemeine wirtschaftliche Stabilität.

Die deutsche Wirtschaft zeigte sich 2023 resilient, jedoch mit deutlichen Herausforderungen konfrontiert. Die Inflation, obwohl rückläufig, blieb auf einem erhöhten Niveau. Die Europäische Zentralbank (EZB) setzte ihre restriktive Geldpolitik fort, was zu einem weiteren Anstieg der Zinssätze führte. Diese Entwicklung hat direkte Auswirkungen auf die Finanzierungskosten und die Nachfrage im Immobiliensektor.

Nachfolgend sind mögliche weitere Risiken näher betrachtet.

Marktbezogene Risiken

Absatzrisiken

Die LEWO-Gruppe entwickelt weiterhin qualitativ hochwertige Immobilien und ist daher den Nachfrageveränderungen nach Immobilien und den Anlagestrategien von Investoren ausgesetzt. Eine negative Entwicklung seitens der Nachfrage sowie ein nicht marktkonformes Produkt- und Preiskonzept könnte dazu führen, dass die entwickelten Immobilien nicht oder nicht zu den erwarteten Preisen und/oder geplanten Zeitpunkten verkauft werden können. Die gestiegenen Zinsen, anhaltend hohe Baukosten und eine gedämpfte Nachfrage haben den Druck auf Unternehmen der Baubranche erhöht, ihre Absatzziele zu erreichen. Die Anhebung der Grunderwerbsteuer in Sachsen von 3,5 % auf 5,5 % zum 01.01.2023 hat zu einer weiteren Entschleunigung des Vertriebs geführt. Die schwierigen Marktbedingungen haben zu einer Konsolidierung in der Branche geführt. Für die LEWO-Gruppe ergeben sich daraus Chancen, ihre Marktposition zu stärken. Die Expertise der Gesellschaft im Umgang und Management von komplexen Immobilienprojekten erweist sich in diesem Umfeld als wertvoller Wettbewerbsvorteil. Trotz der herausfordernden Marktbedingungen bestehen weiterhin gute Absatzchancen für hochwertige, marktgerechte Immobilien. Dies liegt zum einen an der anhaltenden Wohnungsknappheit in vielen Regionen und zum anderen an der Tendenz von Investoren, in Zeiten hoher Inflation verstärkt in Sachwerte wie Immobilien zu investieren.

Die Vertriebssteuerung erfolgt über eigenes Personal, welches frühzeitig in die Entwicklung der Projekte eingebunden ist. Gemeinsam mit der internen Marketingabteilung wird ein individuelles Vermarktungskonzept für jedes Projekt erarbeitet. In Verbindung mit der Markenpositionierung heben sich die LEWO-Produkte vom Wettbewerb ab. Hierdurch werden auch in einem schwierigen Marktumfeld Wettbewerbsvorteile generiert. Branchenimmanenten Absatzrisiken kann entgegengewirkt werden, indem sich auf urbane Lagen und Produktdiversifikation konzentriert wird.

Die restriktive Zinspolitik der EZB hat 2023 zu einem weiteren Anstieg der Finanzierungskosten geführt. Diese Entwicklung stellt ein signifikantes Risiko für die Immobilienbranche dar. Die erhöhten Zinssätze in Kombination mit den nach wie vor hohen Baukosten erschweren es, die gestiegenen Renditeanforderungen der Investoren zu erfüllen. Eine Wertkorrektur im Immobilienmarkt hat bereits eingesetzt und könnte sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Die erhöhten Finanzierungskosten belasten insbesondere bei Anschlussfinanzierungen die Finanzkraft von Anlegern und Privatbesitzern. Dies könnte zu einer Zunahme von Notverkäufen und Zwangsversteigerungen führen, was das Risiko eines Überangebots am Markt erhöht. Die daraus resultierende Wertkorrektur betrifft potenziell Immobilien aller Bestandskategorien, wobei das Ausmaß je nach Lage und Objektqualität variieren kann. Spezialimmobilien und besonders hochwertige oder gut positionierte Objekte könnten von dieser Entwicklung weniger stark betroffen sein. Trotz dieser Herausforderungen bietet die aktuelle Marktlage auch Chancen für gut positionierte Unternehmen. Die Marktbereinigung könnte zu attraktiven Ankaufsmöglichkeiten führen und die Wettbewerbsposition finanziell solider Unternehmen stärken.

Degressive AfA als Chance und Risiko

Die Einführung der degressiven AfA im Jahr 2023 durch das Wachstumschancengesetz bietet einerseits Chancen für erhöhte Investitionen im Wohnungsneubau. Andererseits bestand während des Berichtsjahres ein Risiko durch die in Kaufverträgen enthaltene Rückabwicklungsklausel für den Fall, dass die degressive AfA nicht eingeführt worden wäre.

Verfügbarkeit von Objekten

Die LEWO AG ist vom Angebot und der Verfügbarkeit entwicklungsfähiger Grundstücke und sanierungsfähiger (Denkmal-) Immobilien abhängig. In den Ballungszentren sind die Immobilienmärkte in einer angespannten Lage. Insbesondere einfach zu entwickelnde Grundstücke sind nach wie vor nur in geringem Umfang am Markt vorzufinden. Die LEWO AG spezialisiert sich zunehmend auf Projekte, die aufgrund ihrer Komplexität vom Markt nicht erkannt werden oder nach eigener Einschätzung unterbewertet sind. Diese Strategie wird vermehrt auch auf weitere regionale Märkte, wie z.B. das Umland von Leipzig und Chemnitz, ausgedehnt. Um eine systematische Marktbearbeitung zu gewährleisten, verfügt die LEWO AG in der Grundstücksakquisition über ein Netzwerk mit entsprechender regionaler Marktkenntnis und überregionalem Kontakten.

Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen

Es besteht das Risiko, dass sich Änderungen in den gesetzlichen Rahmenbedingungen ergeben, die sich negativ auf den Immobilienmarkt und das Geschäftsmodell der LEWO AG auswirken. Hierzu zählen z. B. das Bau-, Boden-, Steuer- und Mietrecht oder der Denkmalschutz. Die aktuellen politischen und rechtlichen Veränderungen werden hinsichtlich potenzieller Auswirkungen auf den Immobilienmarkt unter Nutzung einschlägiger Fachmedien fortlaufend beobachtet, um negative Auswirkungen frühzeitig zu identifizieren und wirksame Gegenmaßnahmen einzuleiten.

Mietpreisbremse

Am 31. Mai 2022 wurde die Mietpreisbegrenzungsverordnung durch das sächsische Kabinett beschlossen. Die sogenannte Mietpreisbremse ist zum 13.07.2022 für die Städte Dresden und Leipzig in Kraft getreten und ist vorerst bis 31.12.2025 gültig. Zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses dürfen somit die vereinbarten Mieten maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese ergibt sich aus dem jeweiligen Mietspiegel der Stadt. Auf die Einführung der Mietpreisbremse wurde sich bereits 2019 im sächsischen Koalitionsvertrag verständigt. Die Regelung soll übermäßige Anstiege der Mieten bei Neuvermietungen auf angespannten Wohnungsmärkten vermeiden.

Gemäß § 556f BGB gibt es gesetzlich geregelte Ausnahmen. Für Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet werden oder nach umfassender Modernisierung das erste Mal vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine Modernisierung wird als umfassend betrachtet, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass durch diese Modernisierung eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Diese Voraussetzung dürfte dann erfüllt sein, wenn der Bauaufwand einem Drittel des Neubauaufwands entspricht. Zudem gibt es die Ausnahme, dass, wenn die Vormiete einer Wohnung bereits mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, diese Vormiete dann auch als Neuvertragsmiete angesetzt werden darf.(14)

Risiken für das Unternehmen entstehen dabei im Verkauf von Bestandsimmobilien mit Mietentwicklungspotenzial. Die Renditeerwartungen der Endanleger sind durch verzögerte Mietsteigerungsprozesse nur langfristig erzielbar, da Mieterhöhungen nur mittels Mietspiegel durchgeführt werden, dieser wird jedoch nur alle 2 Jahre erstellt und basiert zumeist auf Vergangenheitswerten. Für Neubauimmobilien ergibt sich hierdurch zunächst kein gesteigertes Risiko. Der aktuelle Mietspiegel für Leipzig wird vom Amtsgericht Leipzig als nicht rechtssicher eingestuft und nicht verwendet. Dies führt zu Unsicherheiten bei der Anwendung der Mietpreisbremse in Leipzig.

Operative Projektrisiken

Investitionsrisiken

Die angespannte Lage auf dem Immobilienmarkt führt zum Teil zu längeren Vorlaufzeiten und höheren Ankaufskosten. Projektbezogene Untersuchungen vor den Ankäufen decken Potenziale/ Chancen oder Risiken auf. Es werden umfassende technische, juristische und wirtschaftliche Prüfungen durchgeführt. Somit erhält man für angekaufte Projekte eine umfangreiche Expertise, mit der Investitionsrisiken limitiert werden.

Schlechtleistungen von Vertragspartnern

In der Bauausführung kann es durch die beauftragten Bauunternehmen zu Schlechtleistungen kommen. Risiken könnten darin bestehen, dass die LEWO AG von Dritten für Schäden der Vertragspartner einstehen muss und keine Möglichkeit hat Regressansprüche geltend zu machen. Bei Insolvenz von Vertragspartnern könnte zudem die Beauftragung weiterer Unternehmen erforderlich werden, um eine fehlende oder verspätete Fertigstellung zu vermeiden. Im Weiteren könnten Käufer wegen verspäteter oder fehlender Fertigstellung Schadensersatzforderungen oder Rücktrittsrechte geltend machen.

Ein Leistungs- und Zahlungscontrolling zu den jeweiligen Vertragspartnern stellt sicher, dass nur für die ordnungsgemäße Leistung die vertragliche Vergütung erfolgt. Durch Einzelvergabe der jeweiligen Gewerke sind Vertragspartner leichter zu ersetzen und ein Ausfall ist daher weniger schwerwiegend. Rücktrittsrechte von Käufern werden im Rahmen des gesetzlich Zulässigen ausgeschlossen.

Verzögerte Baudurchführung

Beeinträchtigungen der Arbeiten können zu zeitlichen Verzögerungen und/oder Mehrkosten führen. Vor diesem Hintergrund werden Sicherheitsreserven eingestellt und mit Kunden vertragliche Terminvereinbarungen mit Zeitpuffer getroffen. Abwicklungsverzögerungen können sich grundsätzlich auch aus der Verfügbarkeit von Baukapazitäten ergeben.

Veränderungen bei der Verfügbarkeit von Rohstoffen wegen gestörten Lieferketten haben einen entscheidenden Einfluss auf die Fertigstellungstermine von Bauvorhaben. Um dem zu begegnen, werden längere Bauzeiten eingeplant und Fertigstellungsfristen mit Puffern geplant. Zudem hat sich die Strategie der Vorrats-Lagerung von Baumaterialien als effektiv erwiesen. Die im Geschäftsjahr 2022 geplante Lagerhalle in der Südstraße 53 in Leipzig wurde im Jahr 2023 fertiggestellt und ist nun in Betrieb. Diese Maßnahme ermöglicht es dem Unternehmen, Rohstoffengpässen in einem gewissen Rahmen vorzubeugen und trägt somit zur Stabilisierung der Bauabläufe bei. Die Implementierung dieses Lagerkonzepts hat sich als wertvolle Ergänzung zur Risikominimierung in der Baulogistik erwiesen.

Technische Risiken

Es besteht das Risiko, dass die LEWO AG oder die von ihr einbezogenen Dienstleister Anforderungen an die technische Errichtung und Ausführung der im Rahmen ihrer Projekte zu entwickelnden Immobilien nicht erfüllen bzw. Fehler auftreten und dadurch höhere Kosten entstehen können. Die entsprechenden Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt und werden teilweise extern beauftragt und teilweise durch eigene Ingenieure im Haus selbst erbracht. Somit besteht eine Haftung der entsprechenden Dienstleister samt Versicherungsschutz für die externen Berater und mittels eigener Versicherung auch für selbst erbrachte Leistungen.

Umweltrisiken und Altlasten

Es besteht das Risiko, dass Altlasten und Umweltschäden auf erworbenen Grundstücken im Vorfeld zum Teil nicht erkannt bzw. nicht richtig eingeschätzt werden. Derartigen Risiken wird durch umfassende Prüfungen vor Grundstückserwerb unter Einbeziehung sachverständiger Gutachter entgegengewirkt. Des Weiteren werden finanzielle Puffer kalkulatorisch erfasst, um finanziellen Risiken entgegenzuwirken.

Öffentlich-rechtliche Genehmigungen und Beschränkungen

Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass Baugenehmigungen nicht wie beantragt, mit Verzögerung oder nur mit Auflagen erteilt werden. Die Bauantragsverfahren werden von spezialisierten Baurechtskanzleien begleitet, die das Verfahren in enger Abstimmung mit den Architekten und Behörden durchführen. Der Zugang der LEWO AG zu Architekten und Juristen mit entsprechender Expertise hat sich in der Vergangenheit für den Genehmigungsprozess als förderlich erwiesen.

Regulatorische Veränderungen

Sofern sich die rechtlichen Anforderungen verändern und dadurch Änderungen erforderlich werden, könnte dies zu Mehrkosten oder zeitlichen Verzögerungen führen. Ein Beispiel hierfür sind die gestiegenen Anforderungen an Rettungswege. Demnach muss es bei Wohnungen zwei voneinander unabhängige Rettungswege ins Freie geben. Zusätzlich haben sich im Jahr 2023 weitere regulatorische Herausforderungen ergeben. Die Bundesregierung hat verschärfte Energieeffizienzanforderungen für Neubauten und Sanierungen eingeführt, was zu höheren Baukosten führen kann. Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bringt neue Anforderungen an Heizungssysteme und erneuerbare Energien in Gebäuden mit sich. Darüber hinaus könnten verschärfte Regelungen zur Nachhaltigkeit, insbesondere neue ESG-Richtlinien (Environmental, Social, Governance), zusätzliche Berichtspflichten und Investitionen in nachhaltige Technologien erfordern. Durch das frühzeitige Einbeziehen von spezialisierten Kanzleien, Architekten und Fachplanern können Änderungen bereits vor deren Inkrafttreten erkannt und rechtzeitig wirksame Gegenmaßnahmen eingeleitet werden. Die LEWO AG beobachtet kontinuierlich diese regulatorischen Entwicklungen und passt ihre Strategien entsprechend an, um potenzielle Risiken zu minimieren und sich ergebende Chancen zu nutzen.

Einwendungen Dritter

Einwendungen von Nachbarn, Bürgerinitiativen oder Politik können zu zeitlichen Verzögerungen bzw. Einschränkungen bei der Durchführung des Projektes führen. Durch frühzeitiges Einbinden aller Akteure und zahlreiche Gespräche mit eventueller rechtlicher Unterstützung werden Einwendungen Dritter bearbeitet. Zeitliche Verzögerungen werden in den Projektplänen entsprechend berücksichtigt. Um eventuell rechtliche Besonderheiten zu klären, bestehen mit verschiedenen Rechtsanwaltskanzleien Rahmenverträge. Damit lässt sich das finanzielle Risiko der Rechtsberatung eindämmen und planbar machen.

Gewährleistungen

Eine Inanspruchnahme aus Gewährleistungsrechten oder andere Ansprüche aus dem Verkauf der Wohneinheiten könnten bei Nichtbestehen oder Nichtdurchsetzbarkeit von Regressansprüchen zu Ergebnisbelastungen führen.

Personalrisiken

Der wirtschaftliche Erfolg der Gesellschaft hängt vor allem von der Verfügbarkeit und der Qualifikation der Mitarbeiter im Unternehmen und externen Beratern ab. Zum Ausgleich von Kapazitätsengpässen sowie zur Klärung komplexer rechtlicher und technischer Problemstellungen stehen qualifizierte Berater zur Verfügung. Um die Gesundheit der Mitarbeiter zu fördern, hat die LEWO AG für alle Mitarbeiter eine zusätzliche betriebliche Krankenversicherung abgeschlossen.

Integres, ehrliches und regelkonformes Verhalten ist eine wesentliche Voraussetzung für den Erfolg der LEWO Unternehmensgruppe. Es gehört deshalb zu den Grundsätzen, dass Gesetze und Regeln, interne Verpflichtungen sowie freiwillige Verpflichtungen eingehalten werden. Ziel ist das Vertrauen der Geschäftspartner, Kunden, Käufer, Vermieter und Mieter und nicht zuletzt der Mitarbeiter durch einen fairen Umgang miteinander zu stärken. Bereits 2021 wurde eine umfangreiche Risikoanalyse für die LEWO Unternehmensgruppe durchgeführt. Im Zuge dessen wurden wesentliche Risiken für das Unternehmen identifiziert und diesen Maßnahmen gegenübergestellt, die die Risiken minimieren sollen. Im Jahr 2023 wurden die Risiken aus den zwei Vorjahren kontinuierlichen Prüfungen unterzogen. Die Ergebnisse der Analysen wurden in das Compliance Management System integriert, um die Überwachung und Verbesserung des Systems zu ermöglichen. Basis für das Compliance-Verständnis in der LEWO-Unternehmensgruppe sind die für alle Mitarbeiter verpflichtenden Schulungen zum Thema. Das Training wird regelmäßig mit neuen und erweiterten Inhalten wiederholt und in der Bildungshistorie der Beschäftigten dokumentiert. Zum 31.12.2023 waren 98 % der Mitarbeiter im Unternehmen über die genannten Belehrungen und Richtlinien geschult (Vorjahr 71 %). Im Berichtsjahr wurden die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich des Hinweisgeberschutzgesetzes (HinSchG) umgesetzt und zusätzlich eine offizielle Meldestelle für Mitarbeiter eingerichtet. Mit dieser haben die Mitarbeiter einen geschützten Raum im Unternehmen, um über Verstöße gegen unsere Richtlinien u. Ä. zu berichten. Im Berichtsjahr erfolgte keine Meldung über etwaige Vorfälle.

Finanzrisiken

Liquiditätsrisiko

Der Liquiditätsbedarf der LEWO AG und ihrer Tochtergesellschaften wird kontinuierlich auf Basis einer detaillierten Liquiditätsplanung, in welcher die geplanten Zahlungsströme aus Projektabschlüssen und Finanzierungen fortlaufend aktualisiert werden, überwacht. Auf Basis der aktuellen Planung geht die Geschäftsführung davon aus, dass die bestehenden Zahlungsmittel, nicht ausgeschöpfte Kreditzusagen sowie geplante Cashflows ausreichen werden, um den Liquiditätsbedarf des Konzerns zu decken. Für einen unplanmäßig auftretenden Finanzbedarf wird im Unternehmen zudem laufend eine ausreichend hohe Liquiditätsreserve zur Deckung des laufenden Geschäftsbetriebs vorgehalten.

Zinsrisiko

Die Branche der Bauträger wird in besonderem Maß von der Entwicklung des Zinsniveaus beeinflusst. Dieses wirkt sich zum einen auf die Finanzierungskosten aus. Zum anderen hat die Höhe der Zinsen Einfluss auf die Investitionsentscheidungen potenzieller Investoren, bei denen die Immobilie als Anlageobjekt in Konkurrenz zu anderen Anlageformen steht. Ein Zinsänderungsrisiko ergibt sich insbesondere aus der Tatsache, dass kurz- und mittelfristige Finanzierungen laufenden Zinsanpassungen bei variabler Verzinsung oder Anschlussfinanzierung unterliegen.

Inflationsrisiko

In der Branche der Bauträger werden die Verkaufsverträge an die Endkunden vor der Umsetzung des Bauvorhabens und i.d.R. mit festen Kaufpreisen vereinbart. Treten während der Projektabwicklung, insbesondere während der Bauphase, bei den zu beziehenden Leistungen unerwartete Preissteigerungen ein, z.B. für Baumaterial oder Handwerkerleistungen, drohen die Projektdeckungsbeiträge zu schmelzen. Durch frühzeitigen Abschluss von Lieferverträgen für die Einzelprojekte, das strenge Baukostencontrolling und die fundierten Bau- und Marktkenntnisse der Mitarbeiter kann LEWO kurzfristig mögliche Projektgefährdungen erkennen und Lösungen erarbeiten.

Finanzierungsrisiko

Bei der Objektfinanzierung besteht das Risiko, dass bei Erwerb nicht rechtzeitig geeignete Grundstücksfinanzierungen zur Verfügung stehen bzw. die i.d.R. befristet gewährten Kredite nicht bzw. nicht ausreichend verlängert werden.

Die Gewährung der Baufinanzierungen wird i.d.R. an die Erfüllung von Vorverkaufsquoten geknüpft. Es besteht das Risiko, dass diese Auflagen nicht bzw. nicht rechtzeitig erfüllt werden, sodass sich der Baubeginn verzögert oder aus Eigenmitteln zwischenfinanziert werden muss.

Den Risiken wird durch eine breite Finanzierungsbasis der LEWO AG entgegengewirkt. So arbeitet die LEWO AG zur Finanzierung der Projekte mit einer Vielzahl von Kreditinstituten zusammen, mit denen zum Teil langjährige Geschäftsbeziehungen bestehen. Um bankenunabhängig eine noch größere Flexibilität bei der Finanzierung der Objektankäufe sowie der laufenden Gemeinkosten zu erreichen, finanziert sich die LEWO AG auch über fest verzinsliche Darlehen privater Geldgeber. Die LEWO AG verfügt zudem über Liquiditätsreserven, um die Objektankäufe übergangsweise aus Eigenmitteln zu finanzieren.

Gesamteinschätzung der Risiken

Nach eingehender Analyse und Bewertung aller relevanten Faktoren kommt die Geschäftsführung zu dem Schluss, dass keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesellschaft erkennbar sind. Trotz der branchenweit rückläufigen Verkaufszahlen im Jahr 2023 konnte sich das Unternehmen erfolgreich im Markt behaupten und sogar seinen Marktanteil beim Hauptvertriebspartner ausbauen. Dies ist insbesondere auf die agile Anpassung an sich verändernde Marktbedingungen zurückzuführen, wodurch im Branchenvergleich ein gutes Geschäftsjahr erzielt wurde. Wohnen als Grundbedürfnis wird auch in Zeiten von Krisen bestehen. Die strategische Positionierung des Unternehmens, gepaart mit seiner Anpassungsfähigkeit, bietet eine solide Basis für langfristigen Erfolg in einem sich wandelnden Marktumfeld. Die Geschäftsführung blickt daher zuversichtlich in die Zukunft und sieht das Unternehmen gut aufgestellt, um kommende Herausforderungen zu meistern und Chancen im Markt effektiv zu nutzen.

6 Prognosebericht

6.1 Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienmärkte

Der deutsche Immobilienmarkt wird im Jahr 2024 vor einer Phase der Stabilisierung und allmählichen Erholung stehen, nachdem das Jahr 2023 von wirtschaftlichen Herausforderungen geprägt war. Die hohe Inflation und die Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) hatten die Marktbedingungen erschwert und zu einer Reduktion des Wirtschaftswachstums geführt. Für 2024 wird jedoch eine graduelle Verbesserung der wirtschaftlichen Lage ab der zweiten Jahreshälfte erwartet, was positive Impulse für den Immobiliensektor verspricht.(15)

Die makroökonomischen Rahmenbedingungen gestalten sich differenziert. Während die deutsche Wirtschaft 2024 vermutlich nur eine Stagnation verzeichnen wird, prognostiziert man für 2025 eine robustere Dynamik. Die Inflationsrate wird voraussichtlich weiter sinken und sich dem Zielwert von 2 % annähern. Nach der ersten Zinssenkung der EZB im Juni 2024 wird für dieses Jahr mit mindestens einer weiteren Reduzierung des Leitzinses gerechnet. Diese Entwicklungen schaffen ein stabileres Fundament für Immobilieninvestitionen und könnten zu einer Annäherung der Preiserwartungen zwischen Käufern und Verkäufern führen.(16)

Im Immobilienmarkt selbst zeichnet sich eine Trendwende ab. Es wird erwartet, dass die Immobilienwerte im Laufe des Jahres 2024 ihren Tiefpunkt erreichen und sich anschließend in einem gefestigterem Marktumfeld stabilisieren. Prognosen deuten auf einen Anstieg des Investitionsvolumens um circa 20 % gegenüber dem Vorjahr hin. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt insbesondere in urbanen Ballungszentren stark, was zu einer fortgesetzten Aufwärtsdynamik bei den Mietpreisen führt. Allerdings bleibt die Neubautätigkeit hinter der Nachfrage zurück, was das bestehende Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage weiter verstärkt.(17) Für 2024 wird mit rund 220.000 Baugenehmigungen und Fertigstellungen von Wohnungen gerechnet.

Im zweiten Quartal 2024 hat der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Wohnimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,6 Milliarden Euro stark abgeschlossen. Die Marktaktivität stieg mit insgesamt 80 registrierten Transaktionen um rund 85,0 % gegenüber dem Vorquartal und um rund 50,9 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Der Vergleich mit dem Fünfjahresdurchschnitt der zweiten Quartale der Vorjahre (ca. 87 Transaktionen) zeigt, dass der Markt sich bereits wieder auf einem ähnlichen Niveau befindet. Dies unterstreicht die anhaltende Fragmentierung des Marktes, die sich in einer Vielzahl kleinerer Transaktionen widerspiegelt. Neben der fortschreitenden Normalisierung und zunehmenden Marktgängigkeit von Wohninvestments in der Breite wird auch eine generelle Zunahme der Marktaktivität erwartet. Die momentanen Rahmenbedingungen sind im aktuellen Preisgefüge besser abgebildet und die Finanzierungslandschaft normalisiert sich sukzessive. Immobilienunternehmen und Projektentwickler dürften schrittweise wieder auf die Käuferseite zurückkehren.

In den verschiedenen Immobiliensegmenten zeichnen sich unterschiedliche Trends ab. Der Büroimmobilienmarkt erreicht einen Wendepunkt, wobei strukturelle Verschiebungen neue Chancen sowohl im Vermietungs- als auch im Investmentsektor eröffnen. Im Einzelhandelsbereich zeigt sich in Premiumlagen eine hohe Nachfrage, begünstigt durch gestiegene Passantenfrequenzen. Der Logistiksektor profitiert weiterhin von der Restrukturierung globaler Lieferketten, was sich in einem erhöhten Flächenumsatz niederschlägt. Im Wohnimmobiliensegment führt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnungen zu einem signifikanten Anstieg der Mieten, insbesondere in Metropolregionen und Zuzugsgebieten. Die niedrige Neubautätigkeit verstärkt diesen Druck zusätzlich.(18)

Ein zentrales Thema, das zunehmend an Relevanz gewinnt, ist die Integration von Nachhaltigkeits- und ESG-Kriterien in Immobilienentscheidungen. Marktteilnehmer werden ihre ESG-Strategien intensivieren und nach fundierten Daten zur Kosten-Nutzen-Relation von Nachhaltigkeitsinvestitionen suchen. Diese Entwicklung wird langfristig zu einer nachhaltigeren und effizienteren Nutzung des Immobilienbestands beitragen.

Insgesamt zeigt sich für den deutschen Immobilienmarkt 2024 ein vorsichtig optimistischer Ausblick. Trotz der bestehenden wirtschaftlichen Herausforderungen und der nur moderaten Erholung der Konjunktur bieten sich in verschiedenen Sektoren attraktive Investitionsmöglichkeiten. Die Stabilisierung der Marktbedingungen und die absehbaren Zinssenkungen der EZB schaffen ein planbareres Umfeld für Investitionen, was zu einer Belebung des Marktes führen dürfte.(19)

6.2 Ausblick auf die Entwicklung der Gesellschaft

Marktstellung

Im Jahr 2023 hat sich die Anzahl der am regionalen Markt agierenden Unternehmen mit vergleichbarem Tätigkeitsschwerpunkt und ähnlicher Kundenzielgruppe reduziert. Die äußeren Rahmenbedingungen wie gestiegene Zinsen, anhaltend hohe Baukosten und eine schwächere Nachfrage im Immobilienmarkt haben zur Folge, dass das Unternehmen seine strategische Ausrichtung hinterfragen und marktgerecht justieren muss.

Um unter den genannten Voraussetzungen bestehen zu können, bedarf es kontinuierlicher Anpassungen im Portfolio und Produktmanagement. Der Fokus im Jahr 2024 wird weiterhin auf der Stärkung des Eigennutzervertriebs und der Weiterentwicklung nachhaltiger Energiekonzepte liegen. Die Fähigkeit, flexibel auf sich ändernde Marktbedingungen zu reagieren wird weiterhin zur Steigerung der Wettbewerbsfähigkeit beitragen. Der Konzern beabsichtigt, seine Kompetenzen im Bereich Nachhaltigkeitszertifizierungen kontinuierlich auszubauen, um für zukünftige regulatorische Anforderungen und Kundenansprüche optimal aufgestellt zu sein. Zudem wird angestrebt, die aktuelle Marktlage zu nutzen, um durch den gezielten Ankauf günstiger Projekte und Grundstücke, möglicherweise aus Notverkäufen, das Portfolio strategisch zu erweitern und damit die Basis für zukünftiges Wachstum zu festigen.

Die Verkaufszahlen im Berichtsjahr waren nachweislich am Markt rückläufig. Im Jahr 2023 wurden Kaufverträge für Immobilien mit einem Gesamtverkaufspreis von EUR 40,6 Mio. (Vorjahr EUR 93,1 Mio.) beurkundet. Trotz des deutlichen Rückgangs ist dieses Ergebnis angesichts der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und mit Hinblick auf die Wettbewerber positiv zu bewerten.

Die Zahl der Fertigstellungen lag im Berichtsjahr planmäßig über der Anzahl in 2022 mit insgesamt 156 Einheiten. Es befanden sich 151 Wohnungen in der Fertigstellung, deren Besitzübergang für 2024 vorgesehen ist. Darunter fallen folgende Objekte:

- Schlippe 7, Leipzig (8 Einheiten)

- PURA, Emil-Fuchs-Str. 5-9, Leipzig (78 Einheiten)

- Am Klangberg, Prager Str. 251, Leipzig (65 Einheiten)

Des Weiteren konnten im Berichtsjahr für zwei Projekte Baubeginne verzeichnet werden. Die Fertigstellung der Stillen Post mit 191 Einheiten in der Straße der Nationen 78-80, Chemnitz ist für die Jahre 2025/2026 geplant. Das Neubauprojekt La Vida-Nova mit 58 Einheiten in der Shakespearestr. 48/50, Leipzig soll 2025 fertiggestellt werden.

Die LEWO AG baut weiterhin auf Marktvorteile durch nachhaltige Energiekonzepte, welche ständig weiterentwickelt werden. Das aktuelle Energiekonzept LEWO ECO 2.0 generiert für die im Verkauf befindlichen Projekte deutliche Marktvorteile. Das Ziel hierbei ist für Investoren und Mieter eine langfristig am Markt bestehende Immobilie zu entwickeln. Der anhaltende Fokus auf nachhaltige, qualitativ hochwertige Bauausführung mit modernen, ökologischen und ökonomischen Baustoffen und Technologien bestätigt das Vorhaben der LEWO AG, weiterhin in diesem Segment tätig zu bleiben.

Verkaufsseitig konnte die LEWO AG ihre Marktstellung weiter ausbauen. Im fünften Jahr in Folge platziert sich die LEWO als umsatzstarker Partner in den vorderen Rängen des Kapitalanlagevertriebs MLP AG / Vertrieb Deutschland.Immobilien GmbH und wurde im Berichtsjahr erneut mit einem Podestplatz bei den Verkaufszahlen gekürt. Die Ausweitung des Vertriebsnetzes sowie die enge Zusammenarbeit mit MLP waren die maßgebenden Punkte für dieses Ergebnis. Für das Jahr 2024 ist neben der Fortführung der Kooperation mit MLP geplant, zusätzliche vertriebliche Partnerschaften zu etablieren.

Umsatz

Die LEWO-Gruppe verfügt derzeit über ein Projektportfolio mit einem avisierten Gesamtumsatz von rund 499 Millionen Euro, einschließlich laufender Vorhaben. Diese Projektpipeline erstreckt sich bis in das Jahr 2028 und umfasst bereits erworbene Projekte in verschiedenen Entwicklungsstadien - von der Planungsphase über den Vertrieb bis hin zur aktiven Bauphase. Für das Geschäftsjahr 2024 strebt die LEWO AG einen Umsatz von 3,1 Millionen Euro an (2,6 Millionen Euro Schlippe 7; 0,5 Millionen Euro Handelsware Witzlebenstraße 25-27). Unter Berücksichtigung der fortlaufenden Fokussierung auf Neubauprojekte und auf der Grundlage der aktuellen Projekteinschätzungen und bekannten Rahmenbedingungen wird eine branchenübliche Rendite für in Folgejahren schlusszurechnende Projekte erwartet.

Die Dynamik der Kosten für Material, Nachunternehmer und Personal wird fortlaufend überwacht und in den Kalkulationen berücksichtigt. Angesichts der positiven Entwicklung der Verkaufszahlen und der aktuellen Reservierungsstände für neue Projekte mit höheren Preisansätzen, geht das Unternehmen davon aus, die notwendigen Preisanpassungen erfolgreich am Markt implementieren zu können.

Weiterhin steht die Schaffung von veräußerungsfähigen Mehrflächen in bereits angekauften Projekten im Fokus der Projektplanung. Das konnte in der Vergangenheit mittels Zielprämien entsprechend umgesetzt werden und verbessert die Kostenquote beim Ankauf. Daher ist auch diese Zielsetzung für anstehende Projekte weiterhin maßgeblich.

(1) Bruttoinlandsprodukt für Deutschland 2023, destatis.de

(2) Statistisches Bundesamt (destatis.de)

(3) Statistisches Bundesamt (destatis.de)

(4) Statistisches Bundesamt (destatis.de)

(5) Statistisches Bundesamt (destatis.de)

(6) Wohnungsmarktüberblick H2 2023, JLL Februar 2024

(7) Wohnungsmarktüberblick H2 2023, JLL Februar 2024

(8) Wohnungsmarktüberblick H2 2023, JLL Februar 2024

(9) Investmentmarkt Leipzig, 2023, BNP Paribas, 31.12.2023

(10) Grundstücksmarktbericht Stadt Leipzig, Januar 2024

(11) Grundstücksmarktbericht Stadt Leipzig, Januar 2024

(12) Aktuelle Kennzahlen, statistik.leipzig.de

(13) Aktuelle Kennzahlen, statistik.leipzig.de

(14) Mietpreisbremse, Stadt Leipzig, leipzig.de

(15) Market Outlook Deutschland, CBRE 2024

(16) Wohnungsmarktmonitor Q2 2024, JLL Juli 2024

(17) Market Outlook Deutschland, CBRE 2024

(18) Wohnungsmarktmonitor Q2 2024, JLL Juli 2024

(19) Market Outlook Deutschland, CBRE 2024

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

1. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die LEWO AG ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 2 HGB. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Leipzig und ist geschäftsansässig in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in 04107 Leipzig. Sie ist im Handelsregister des Amtsgerichts Leipzig unter HRB 36553 eingetragen. Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung werden zum 31. Dezember 2023 nach den Vorschriften der §§ 266 Abs. 2 und 3 sowie § 275 Abs. 2 HGB gegliedert. Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert. Größenabhängige Erleichterungen für mittelgroße Kapitalgesellschaften wurden in Anspruch genommen.

Der Jahresabschluss ist unter der Annahme der Unternehmensfortführung aufgestellt.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das Sachanlagevermögen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um die planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibung angesetzt.

Die Abschreibungen werden unter Beachtung der Nutzungsdauer des Vermögensgegenstandes linear vorgenommen. Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten von bis zu € 1.000 werden im Jahr des Zugangs vollständig abgeschrieben.

Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag bewertet. Der niedrigere beizulegende Wert wird angesetzt, wenn die zugrundeliegende Wertminderung voraussichtlich dauernd ist. Bei voraussichtlich vorübergehender Wertminderung wird das Wahlrecht nach § 253 Abs. 3 Satz 6 HGB nicht ausgeübt.

Die unfertigen Erzeugnisse und unfertigen Leistungen werden zu Herstellungskosten entsprechend § 255 Abs. 2 Satz 2 HGB bewertet. Fremdkapitalzinsen, die im Herstellungszeitraum auf die Finanzierung der Herstellungskosten entfallen, werden einbezogen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sowie flüssige Mittel werden zum Nominalwert unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Rückstellungen werden mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag für alle ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei werden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Umsatzerlöse werden im Zeitpunkt der Abnahme durch den Käufer und damit im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Lasten realisiert.

2. Angaben und Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Werte des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023 ist der Anlage zum Anhang zu entnehmen.

Finanzanlagen und Beteiligungen

Der Anteilsbesitz im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzansätze der vorstehenden Beteiligungen wurden vor dem Hintergrund der aufgelaufenen bilanziellen Verluste auf ihre Werthaltigkeit geprüft. Außerplanmäßige Abschreibungen waren nicht erforderlich, da die aufgelaufenen Verluste aus der Umsetzung des handelsrechtlichen Vorsichts-/Realisationsprinzips resultieren resp. es sich um planmäßige Anfangsverluste aus nichtaktivierten Vertriebskosten handelt, die jeweils mit Fertigstellung der Projekte ausgeglichen werden.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen sowohl kurzfristige Darlehen mit jeweils einer Restlaufzeit unter 1 Jahr in Höhe von T€ 4.525 als auch langfristige Darlehen mit jeweils einer Restlaufzeit von 1 bis 5 Jahren in Höhe von T€ 7.499.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

In den Forderungen und sonstige Vermögensgegenständen sind Forderungen in Höhe von T€ 6 enthalten, die eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr haben. Die restlichen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr. In den Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind Forderungen gegen Gesellschafter in Höhe von T€ 1 (Vorjahr: T€ 30) enthalten.

Rechnungsabgrenzungsposten

In den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten ist ein Damnun in Höhe von T€ 4 (Vorjahr. T€ 0) enthalten.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital wurde mit dem Nennwert angesetzt, es ist eingeteilt in 2.200.000 Stückaktien ohne Nennbetrag. Die Aktien lauten auf den Inhaber.

Im Geschäftsjahr 2019 wurde ein genehmigtes Kapital in Höhe von € 1.000.000 gebildet. Der Vorstand ist mit Zustimmung des Aufsichtsrats ermächtigt, bis zum 1. Juli 2024 durch die Ausgabe neuer auf den Inhaber lautende Stückaktien, das Kapital einmalig oder mehrmals um insgesamt € 1.000.000 zu erhöhen. In Ausübung der Ermächtigung wurde mit Beschluss des Vorstandes und des Aufsichtsrates vom 12./13. August 2019 das Kapital um € 200.000 auf € 2.200.000 (2.200.000 Inhaberaktien ohne Nennbetrag mit einem rechnerischen Wert von jeweils € 1,00) erhöht. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. August 2019 in das Handelsregister eingetragen. Damit beträgt das genehmigte Kapital zum 31. Dezember 2023 € 800.000 mit einer Laufzeit bis 1. Juli 2024. Mit der Kapitalerhöhung erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB von € 2.800.000,00.

Durch Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 6. Juli 2023 wurde eine Dividende in Höhe von T€ 100 aus dem zum 31. Dezember 2021 festgestellten Bilanzgewinn augeschüttet.

Im Bilanzgewinn von € 8.339.737,57 ist ein Gewinnvortrag in Höhe von € 4.261.255,92 enthalten.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen werden im Wesentlichen für nachlaufende Baukosten (T€ 385; Vorjahr: T€ 22), nachlaufende Vertriebskosten (T€ 10; Vorjahr: T€ 11); Abschluss- und Prüfungskosten (T€ 125; Vorjahr: T€ 75), Rückstellungen für Gewährleistungen (T€ 904; Vorjahr: T€ 348) sowie für Verpflichtungen aus dem Personalbereich (T€ 110; Vorjahr: T€ 296) gebildet.

Verbindlichkeiten: Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ist aus dem nachstehend abgedruckten Verbindlichkeitenspiegel ersichtlich:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in voller Höhe durch Grundschulden, Sicherheitsabtretungen von Forderungen und Baugeldkonten gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen in Höhe von T€ 23 (Vorjahr: T€ 7) auf den Lieferungs- und Leistungsverkehr. Die sonstigen Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von T€ 69 (Vorjahr: T€ 8) Steuern.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten u.a. Erträge aus Weiterberechnung an verbundene Unternehmen, Erträge aus verrechneten Sachbezügen, Versicherungsentschädigungen sowie verjährten Verbindlichkeiten. Periodenfremde Erträge sind in Höhe von T€ 142 (Vorjahr: T€ 45) enthalten.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen Verkaufsprovisionen, Marketing- und Projektsteuerungskosten, Mieten und Pachten, Rechts- und Beratungskosten, Abschlusskosten sowie sonstige Dienstleistungs- und Personalaufwendungen. In den Posten sind T€ 5 periodenfremden Aufwendungen (Vorjahr: T€ 0) enthalten.

Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge aus Beteiligungen resultieren in voller Höhe aus verbundenen Unternehmen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge entfallen in Höhe von T€ 62 (Vorjahr: T€ 35) auf verbundene Unternehmen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen betreffen mit T€ 39 (Vorjahr: T€ 44) verbundene Unternehmen.

3. Haftungsverhältnisse

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Emil-Fuchs-Straße wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 30.07.2021 in Höhe von € 3.000.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Elfte Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der DZ Hyp AG abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Shakespearestraße 50 wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 07.03.2023 / 08.03.2023 in Höhe von € 1.400.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Zwölfte Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der DKB abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Am Pleißendamm wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 30.05.2022 in Höhe von € 255.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Dreizehnte Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der Volksbank Mittweida abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Friedrich-Bosse-Straße 67-69 wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 06.04.2020 in Höhe von € 580.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Sechste Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der Volksbank Mittweida abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Chemnitz - Straße der Nationen 78 wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 24.04.2023 in Höhe von € 8.850.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Siebente Südprojekt GmbH & Co. KG gegenüber der Volksbank Mittweida abgegeben.

Für den Kreditvertrag zur Finanzierung des Bauprojektes Lützner Straße 171 wurde eine gesamtschuldnerische betragsmäßig beschränkte Einzelbürgschaft gemäß Bürgschaftserklärung vom 19.09.2023 / 20.09.2023 in Höhe von € 1.000.000,00 von der LEWO AG für die LEWO Siebzehnte Südprojekt AG & Co. KG gegenüber der Volksbank Mittweida abgegeben.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Bürgschaften wird derzeit auf Basis der für die Tochtergesellschaften erstellten Prognoserechnungen nicht gerechnet.

4. Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen bis zum Ende der Vertragslaufzeit aus dem Mietvertrag über die Büroräume in der Karl-Tauchnitz-Str. 21 in Leipzig betragen T€ 669 (Vorjahr: T€ 86).

Aus Kraftfahrzeugleasing resultieren sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von T€ 69 (Vorjahr: T€ 87), aus Büromaschinenleasing in Höhe von T€ 34 (Vorjahr: T€ 5) sowie aus Sponsoring in Höhe von T€ 21 (Vorjahr: T€ 0).

Die Vertragsbeziehungen sichern die Grundlage der Geschäftstätigkeit und beinhalten das Risiko der Erfüllung der Zahlungsverpflichtung.

Darüber hinaus bestehen keine Kaufpreiszahlungsverpflichtungen (Vorjahr: T€ 0).

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen sind in Höhe von T€ 204 innerhalb eines Jahres und in Höhe von T€ 589 langfristig fällig.

Arbeitnehmer

Im Jahresdurchschnitt wurden 48 (Vorjahr: 52) Arbeitnehmer beschäftigt, davon 1 (Vorjahr: 2) Auszubildender.

Mitglieder des Vorstands

Hauptberuflicher Vorstand: Stephan Praus, Markkleeberg

Mitglieder des Aufsichtsrates

Reiner Niethammer, Willich (Vorsitzender), Unternehmer

André Jaschke (stellv. Vorsitzender), Unternehmer

Michael Bussmann, München, Unternehmensberater

Bezüge der Organmitglieder

Für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr erhielt der Aufsichtsrat eine Gesamtvergütung von T€ 90 (Vorjahr: T€ 87).

Hinsichtlich der Angabe der Gesamtbezüge des Vorstands für das Geschäftsjahr 2023 wird von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht.

Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn von € 8.339.737,57 auf neue Rechnung vorzutragen.

Nachtragsbericht

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung aufgetreten, die weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung unberücksichtigt sind.

Entwicklung des Anlagevermögens (Bruttodarstellung)

Bericht des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2023

der LEWO AG über seine Tätigkeit

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,

der Aufsichtsrat erstattet über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2023 wie folgt Bericht:

1. Allgemeine Informationen

Der Aufsichtsrat der LEWO AG besteht aus drei Mitgliedern; im Geschäftsjahr 2023 gehörten dem Aufsichtsrat folgende Personen an:

- Herr Reiner Niethammer (Vorsitzender)

- Herr Karl-Heinz Maerzke (Stellv. Vorsitzender bis 06.07.2023, als Aufsichtsrat ausgeschieden)

- Herr André Jaschke (Stellv. Vorsitzender ab 07.07.2023, Übernahme Mandat von Hr. Maerzke)

- Herr Michael Bussmann

Es wurden keine Ausschüsse gebildet. Alle Themen wurden im Plenum des Aufsichtsrats beraten und entschieden.

Im Geschäftsjahr 2023 fanden insgesamt vier Aufsichtsratssitzungen, teils gemeinsam mit dem Vorstand der Gesellschaft sowie der Protokollantin, statt:

1. 20.03.2023

2. 04.05.2023

3. 26.09.2023

4. 25.10.2023

Sämtliche Aufsichtsratsmitglieder nahmen an allen Aufsichtsratssitzungen, die teilweise auch telefonisch bzw. via Videokonferenzsystem durchgeführt wurden, teil.

Die thematischen Schwerpunkte in den Sitzungen des Aufsichtsrats lassen sich wie nachfolgend geschildert zusammenfassen.

• Strategie und Unternehmensentwicklung

• Aktueller Stand der verschiedenen Projekte

• Bericht über das laufende Geschäft, Vertriebszahlen

• Grundstücksankäufe und Finanzierungen

• Sonstige oder anlassbezogene Themen:

Bspw. Jahresabschlussbesprechung und -feststellung, Baukostenentwicklungen, Materialknappheit, Zinsentwicklungen, Projektkalkulationen, Energiekonzepte, staatliche Subventionen, Compliance Richtlinie

2. Beratungsschwerpunkte

2.1. Strategie, Geschäftslage und geschäftspolitische Themen

In den Sitzungen des Aufsichtsrates wurden regelmäßig die Vermögens-, Finanz-, Vertriebs- und Ertragslage der Unternehmen der LEWO-Gruppe erörtert sowie über den aktuellen Stand der Bauvorhaben berichtet. Der Vorstand der Gesellschaft hat den Aufsichtsrat hierzu anhand geeigneter finanzwirtschaftlicher und projektbezogener Unterlagen unterrichtet.

Es wurden sämtliche Aufsichtsratssitzungen als Hybridformat mit möglicher Vor-Ort-Präsenz als auch Teilnahme via Goto-Meeting durchgeführt.

Der Vorstand hat auch im Berichtsjahr 2023 sowohl in den Aufsichtsratssitzungen als auch außerhalb der Sitzungen über Unternehmensauswirkungen in Bezug auf Baukosten- und Zinsentwicklungen informiert. Materialengpässe konnten teils über Einlagerungen abgedämpft werden. Baukostensteigerungen wurden zum Teil in den Projektkalkulationen mitberücksichtigt. In der ersten Aufsichtsratssitzung vom 20.03.2023 wurde der Aufbau eines Eigennutzervertriebs sowie die Nachrüstung des Energiekonzeptes ECO 2.0 für aktive Projekte beschlossen.

Aufgrund der veränderten wirtschaftlichen Lage wurde auch weiterhin das Thema Kosteneinsparungen und Finanzierungen fokussiert. In diesem Zusammenhang wurde in der 1. Aufsichtsratssitzung über den Sachstand des im November 2022 eingeführten Kosteneinsparungsprogramms aufgeklärt. Zudem wurden Kosteneinsparungen im Bereich der Personal- und Baukosten thematisiert. In der 2. Und 3. Aufsichtsratssitzung wurde jeweils über Neuabschlüsse zur Generierung von Mezzaninekapital und über die Umfinanzierung des Projekts Hafenwerk berichtet. Auch die Ertrags- und Liquiditätssituation im Geschäftsjahr 2023 hat sich der Aufsichtsrat vom Vorstand im Rahmen aller Aufsichtsratssitzungen immer ausführlich darstellen lassen und diese überwacht.

In der 1. Aufsichtsratssitzung wurde berichtet, dass die Assetklasse Bestandsimmobilien mit dem Ankauf eines neuen Projektes wieder in das Portfolio aufgenommen wurde. Nach der Gesetzesänderung zur degressiven Sonderabschreibung von Neubauten wurde in der 4. Aufsichtsratssitzung beschlossen, vorerst keinen Ankauf von weiteren Bestandsimmobilien zu forcieren.

Der Einzeljahresabschluss nach HGB sowie der Konzernjahresabschluss nach IFRS wurde in mehreren Aufsichtsratssitzungen thematisiert und im Rahmen der 4. Aufsichtsratssitzung vom Aufsichtsrat gebilligt.

Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand während der gesamten Berichtsperiode regelmäßig per E-Mail über Neueinstellungen informiert. Regelmäßig wurde der Aufsichtsrat über bestehende operative und rechtliche Risiken informiert. Notwendige Rückstellungen für etwaige Risiken wurden aus Sicht des Aufsichtsrats gebildet.

Der Vorstand der LEWO AG erörterte mit dem Aufsichtsrat die Marktanforderungen und Marktgegebenheiten des Immobilienmarktes in den für die LEWO-Gruppe relevanten Marktsegmenten.

2.2. Personelle Themen

Als Vorstand der Gesellschaft fungierte im Geschäftsjahr 2023 Herr Stephan Praus. Herr Praus vertritt die Gesellschaft stets einzeln und ist von den Beschränkungen des § 181 2. Fall BGB befreit.

Der Vorstand berichtete dem Aufsichtsrat über Personalauf- und abbauten, sowohl im administrativen Bereich als auch auf den Baustellen.

3. Überwachung durch den Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2023 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat den Vorstand sorgfältig und regelmäßig überwacht. Der Vorstand hat dem Aufsichtsrat über die Unternehmensplanung und strategische Gesamtplanung, die operative Geschäftsentwicklung, das Risikomanagement sowie alle wichtigen Geschäftsvorfälle der Gesellschaft regelmäßig schriftlich und mündlich auch außerhalb von Aufsichtsratssitzungen berichtet. Entscheidungen von grundlegender Bedeutung für die Gesellschaft sind mit dem Aufsichtsrat besprochen und ihm zur Zustimmung vorgelegt worden. Der Aufsichtsrat legte im Geschäftsjahr 2023 wesentliches Augenmerk auf die regelmäßige Einsichtnahme in den wirtschaftlich und rechtlich relevanten Schriftverkehr und insbesondere auf die Überwachung der Liquiditäts- und Finanzierungslage der Gesellschaft.

Der Aufsichtsrat forderte den Vorstand regelmäßig und in verschiedener Hinsicht auf, über die Führung seiner Geschäfte zu berichten. Dies umfasst insbesondere die Anweisung an den Vorstand, die getätigten Geschäfte explizit zu begründen, fundierte Prognosen über die wahrscheinliche Entwicklung laufender und geplanter Investitionen sowie Projektkalkulationen mit Abweichungsanalysen und Rentabilitätsberechnungen vorzulegen.

Der Aufsichtsrat ist seiner Pflicht der Kontrolle, Beratung und Förderung der Geschäftsführung gemäß § 9 der Satzung nachgekommen.

Der Jahresabschluss, der Konzernabschluss sowie die entsprechenden Lageberichte wurden durch die NPP Niethammer, Posewang & Partner GmbH einer Prüfung unterzogenen und jeweils mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses, des Konzernabschlusses, des Lageberichts und des Konzernlageberichts des Geschäftsjahres 2023 hat der Aufsichtsrat dem Ergebnis der Prüfung durch den Abschlussprüfer zugestimmt. Nach dem abschließenden Ergebnis der Prüfung des Aufsichtsrates sind keine Einwände zu erheben.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss 2023 und den Konzernabschluss 2023 sowie die entsprechenden Lageberichte in seiner Sitzung am 11.12.2024 einstimmig gebilligt. Damit ist der Jahresabschluss 2023 LEWO AG festgestellt.

Der Aufsichtsrat spricht allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern sowie dem Vorstand der Gesellschaft für ihren fachlichen und persönlichen Einsatz im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 Dank und Anerkennung aus.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 11.12.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk

Der vorstehende, zur Offenlegung bestimmte Jahresabschluss wurde nach § 327 HGB verkürzt. Dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht des Geschäftsjahres 2023 der LEWO AG, Leipzig, vom 30. Oktober 2024 erteilte die NPP Niethammer, Posewang & Partner GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Steuerberatungsgesellschaft, Hamburg, den folgenden, uneingeschränkten .

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die LEWO AG, Leipzig:

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der LEWO AG, Leipzig, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der LEWO AG, Leipzig, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023.

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen und Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus:

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.