Entwicklungsgesellschaft Borgstedtfelde mbH

Entwicklungsgesellschaft Borgstedtfelde mbH

Borgstedt

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht 2020

I. Geschäftsverlauf und Lage der Gesellschaft

Die Entwicklungsgesellschaft Borgstedtfelde mbH (EGB) wurde im September 2009 gegründet. Gesellschafter sind die Städte Rendsburg und Büdelsdorf, die Gemeinde Borgstedt (Gesellschaftsanteil jeweils 30 %) sowie die Gemeinde Schacht-Audorf (Gesellschaftsanteil 10 %).

Zu den Aufgaben der EGB gehört der Erwerb und die Veräußerung von Grundstücken sowie die Planung und Durchführung von Erschließungsmaßnahmen nach Maßgabe der im Flächen- und Entwicklungsplan der Gebietsentwicklungsplanung für den Lebens- und Wirtschaftsraum Rendsburg (GEP) beschriebenen Prioritätsstufen 1 bis 3 (1 = 2016 bis 2020, 2 = 2021 bis 2025, 3 = ab 2025).

Die Realisierung soll der steigenden Nachfrage nach Gewerbegebieten in verkehrsgünstiger Lage, insbesondere an der A 7 und der B 203, Rechnung tragen und sowohl bestehenden Unternehmen aus der Region Möglichkeiten der Expansion als auch Flächen für gewerbliche Neuansiedlungen bieten. Die bisherigen und laufenden Anfragen seit Bestehen der Gesellschaft bestätigen die Notwendigkeit dieses Projektes.

Vertreten wird die Gesellschaft durch die beiden Geschäftsführer Rainer Hinrichs (Stadt Büdelsdorf) und Frank Thomsen (Stadt Rendsburg).

In den Jahren 2012 bis 2014 hat die Gesellschaft sämtliche für die Realisierung des Interkommunalen Gewerbegebiets erforderlichen Grundstücke erworben. Seitdem verfolgt die Gesellschaft das Ziel, Grundstücksflächen in einer Größenordnung von insgesamt rd. 40 ha zu einem interkommunalen Gewerbegebiet zu entwickeln und anschließend zu vermarkten.

Für die Durchführung der Erschließung ist die Beauftragung eines Projektmanagements erfolgt, um die ausführenden Ingenieurbüros zu überwachen und ein erfolgreiches Kosten- und Zeitmanagement sicherzustellen. Der Auftrag wurde im September 2018 an Drees & Sommer, Hamburg, vergeben.

Aus kaufmännischer Sicht verlief das Wirtschaftsjahr 2020 besser als geplant.

Der mit der Sparkasse Mittelholstein AG vereinbarten Kreditrahmen in Höhe von 5,0 Mio. EUR wurde im Laufe des Wirtschaftsjahres 2018 vollständig ausgeschöpft. Zur Finanzierung weiterer Planungskosten wurde auf der Grundlage der Kreditermächtigung im Wirtschaftsplan 2019 nach Auswertung verschiedener Angebote ein weiterer Kreditrahmen in Höhe von 1,5 Mio. EUR mit der Sparkasse Mittelholstein AG vereinbart. Dieser Kreditrahmen wurde bis zum Ende des Wirtschaftsjahres 2020 in Höhe von 1,1 Mio. EUR für die Finanzierung von Planungs- und Grunderwerbskosten in Anspruch genommen. Die Liquidität der Gesellschaft war jederzeit gewährleistet.

Im Falle der o. g. Darlehen verlief die Zinsentwicklung sehr positiv. Im gesamten Geschäftsjahr 2020 bewegten sich die mit der Sparkasse Mittelholstein AG vereinbarten variablen Zinssätze, die an den 3-Monats-Euribor gekoppelt sind, zwischen 0,607% und 0,890% auf einem sehr niedrigen Niveau. Die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat gehen aufgrund der vorliegenden Prognosen davon aus, dass sich das Zinsniveau weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau bewegen wird und die Gesellschaft vorerst noch an dem vereinbarten variablen Zinssatz festhalten sollte. Für das Geschäftsjahr 2021 ist eine erneute Überprüfung der bisherigen Zinsstrategie vorgesehen.

Ein Schwerpunkt der Arbeit der Geschäftsführung bildeten die Verhandlungen und die Planungsgespräche mit einem Logistikunternehmen, welches konkretes Interesse an dem Erwerb einer rd. 20 ha großen Teilfläche des Gewerbegebiets hat. Zunächst mussten die planerischen Rahmenbedingungen des Projekts mit Unterstützung externer Fachbüros überprüft und abgestimmt werden. Im Ergebnis wurde dabei festgestellt, dass sich das Ansiedlungsvorhaben realisieren lässt, allerdings nur durch eine Anpassung der Erschließungs- und Bauleitplanung. Seit August 2020 verhandelt die Geschäftsführung intensiv mit dem Logistikunternehmen über vertragliche Vereinbarungen zur Kostenübernahme der mit der Ansiedlung verbundenen zusätzlichen Planungen und Baumaßnahmen (z.B. der Abriss der Reithalle) sowie über den Abschluss des Grundstückskaufvertrages.

Im Zuge der sich konkretisierenden Planungen wurde auch der Entwurf eines Erschließungsvertrages mit der Gemeinde Borgstedt erarbeitet, der derzeit noch abgestimmt und im Laufe des Jahres 2021 unterzeichnet werden soll. Die Gemeinde Borgstedt hat dabei deutlich gemacht, dass sie das Ansiedlungsvorhaben und die damit verbundene Änderung der Bauleitplanung unterstützt.

Zudem hat die Geschäftsführung weiter an der Aktualisierung des öffentlich-rechtlichen Vertrags zwischen den Gesellschaftern über die Aufteilung des Gewerbesteueraufkommens der Unternehmen im EGB-Gebiet gearbeitet. Diese Aufteilung wird kombiniert mit der Entwicklung eines Folgelastenvertrags über die Verteilung der Kosten und Risiken unter den Gesellschaftern, etwa für Straßenbauarbeiten und die Straßenunterhaltung. Ohne gesonderte vertragliche Regelungen hierzu würden die gesamten Gewerbesteuereinnahmen von Unternehmen im interkommunalen Gewerbegebiet der Gemeinde Borgstedt zufließen. Andererseits wäre die Gemeinde Borgstedt mit den gesamten finanziellen Risiken allein belastet, die aus der Lage des Gewerbegebietes im Gemeindegebiet herrühren. Sofern etwa Straßen später erneuert oder ausgebaut werden müssten, wäre dies allein von der Gemeinde Borgstedt zu finanzieren. Dieser Vertrag wurde gegenüber 2018 weiter verfeinert und von allen örtlichen Gremien der Gesellschafter beschlossen. Die Vertragsunterzeichnung soll im 2. Quartal 2021 erfolgen.

II. Leistungsstand

II.1. Planung

Die auf den rechtskräftigen B-Plan Nr. 17 basierenden Entwurfsplanungen der Verkehrsanlagen und Ingenieurbauwerke wurden zum Ende des 1. Quartals 2020 abgeschlossen. Vor dem Hintergrund der von einem großen Logistiker in Aussicht gestellten Ansiedlung im Gewerbegebiet (ca. 20 ha) wurden die weitergehenden Planungen ab dem 2. Quartal 2020 zunächst ausgesetzt.

Die über das Jahr 2020 andauernden Abstimmungen mit dem Logistiker führten zur Ausweisung einer auf die geplante Ansiedlung angepassten inneren Erschließungsstruktur im Gewerbegebiet. Mit Zusage der Ansiedlung durch den Logistiker wurden die Planungen an der neu entwickelten Erschließungsanlage im November 2020 wieder aufgenommen.

Ergänzend dazu wurde absehbar, dass durch die geänderte innere Erschließung, die Anpassung des bestehenden Bebauungsplans sowie durch die Größe der von dem Logistikunternehmen benötigten zusammenhängenden Fläche von rund 20 ha der Rückbau der vorhandenen Reitanlage erforderlich wird. Die hieraus resultierenden Planungsleistungen einschließlich der Aufstellung der dazu erforderlichen Gutachten wurden ebenfalls im November 2020 aufgenommen.

Die Planungen werden voraussichtlich bis in den Sommer 2021 anhalten.

Damit auf einer dem Bebauungsplangebiet angrenzenden Fläche der Neubau eines Regenrückhaltebeckens erfolgen kann, haben sich die Entwicklungsgesellschaft Borgstedtfelde mbH und der private Grundstückseigentümer auf den Ankauf der Fläche geeinigt. Der Grunderwerb wurde bis zum Ablauf des Wirtschaftsjahres 2020 abgeschlossen.

II.2. Ausschreibungen und Vergaben

Im 1. Quartal 2020 wurden folgende Bauleistungen vergeben:

II.3. Ausführung

Die unter Ziffer 11.2 benannten Leistungen wurden in 2020 ausgeführt. Die Abbrucharbeiten des Resthofes hielten bis in den Dezember 2020 an.

II.4. Termine

Unter Berücksichtigung der Ansiedlung des Logistikers und der hiermit verbundenen Planungsanpassungen (B-Plan, Verkehrsanlagen, Ingenieurbauwerke) verlagert sich die Fertigstellung aller Erschließungsmaßnahmen auf Mitte 2023.

II.5. Kosten

Die Ermittlung des Kostenrahmens für die Gesamtmaßnahmen, unter Berücksichtigung der Ansiedlung des Logistikers, ist erst mit Vorlage entsprechender Planungsstände der Infrastrukturmaßnahmen möglich (voraussichtlich Ende März 2021).

Der Kostenrahmen für die Gesamtmaßnahmen, basierend auf der Erschließungsstruktur des ursprünglichen B-Plan, beziffert sich unter Berücksichtigung der Kostenberechnungen der abgeschlossenen Entwurfsplanungen auf 23,68 Mio. € brutto.

III. Vermögens-/Finanz- und Ertragslage

Das Vermögen der Gesellschaft besteht zum ganz überwiegenden Teil aus den im Vorratsvermögen ausgewiesenen erworbenen Grundstücken (Kaufpreis zzgl. Erwerbsnebenkosten) sowie aktivierten Planungs- und Gutachterkosten (TEUR 6.234), Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen (TEUR 228) sowie aus liquiden Mitteln (TEUR 9). Die Finanzierung erfolgte durch das Eigenkapital (TEUR 27), Rückstellungen (TEUR 35), Kreditmitteln und weiteren Verbindlichkeiten (TEUR 6.406) sowie Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 6).

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit werden die Kaufpreise der zukünftig zu entwickelnden Grundstücke inkl. Anschaffungsnebenkosten und Planungskosten (Materialaufwand) sowie damit im direkten Bezug stehenden Finanzierungskosten (Zinsaufwand) über die Bestandsveränderung neutralisiert.

Im Jahr 2020 betrug der Jahresfehlbetrag TEUR 114, der damit im Vergleich zum Wirtschaftsplan 2020 um TEUR 85 geringer ausfiel als erwartet. Wesentliche Ausgabepositionen waren sonstige betriebliche Aufwendungen (TEUR 66), die Personalaufwendungen (TEUR 24) und die Aufwendungen für Zinsen (TEUR 72). Diesen Aufwendungen standen nur Umsatzerlöse und sonstige betriebliche Erträge in Höhe von insgesamt TEUR 3 gegenüber.

Gemäß Gesellschafterbeschluss vom 15. Dezember 2020 wird der Jahresfehlbetrag 2020 durch die Gesellschafter ausgeglichen.

IV. Ausblick (siehe auch II.4 Termine)

2019 wurde ein Förderantrag in Höhe von 300.000,00 € zur Mitfinanzierung der Planungskosten der Erschließung an die Entwicklungsagentur für den Lebens- und Wirtschaftraum Rendsburg gestellt. Mit Bescheid vom 02.02.2021 hat die Entwicklungsagentur der EGB eine Zuwendung in Höhe von 300.000 EUR gewährt. Dieser Betrag ist zwischenzeitlich auf dem Geschäftskonto der EGB eingegangen.

Der Vertrag über die Kostenerstattung mit dem Logistikunternehmen ist im März 2021 notariell beurkundet worden. Der Abschluss des Grundstückskaufvertrages ist für das 2. Quartal 2021 vorgesehen.

Die Verhandlungen mit dem Amt Hüttener Berge über den Abschluss eines Erschließungsvertrags werden in Kürze abgeschlossen, damit der Vertrag im 2. Quartal unterzeichnet werden kann.

Der auf der Grundlage der vom Ingenieurbüro Drees und Sommer erstellten Kostenschätzung verabschiedete Wirtschaftsplan 2021 sieht im Vermögensplan für die o. g. Maßnahmen Ausgaben in Höhe von TEUR 15.861 vor. Daneben sieht der Wirtschaftsplan 2021 Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Gewerbegrundstücken in Höhe von TEUR 14.821 vor. Im Investitionsprogramm sind für den Zeitraum von 2021 bis 2024 Investitionen in Höhe von rund TEUR 12.404 für die ab Sommer 2021 geplanten Baumaßnahmen eingeplant. Insgesamt wird im Wirtschaftsplan 2021 mit einem Gewinn in Höhe von TEUR 740 gerechnet.

V. Chancen und Risiken

Die größte Chance für die Entwicklung des Gebiets besteht darin, dass es sich hier neben dem Gewerbegebiet Rendsburg-Osterrönfeld um eins von nur zwei gewerblichen Leitprojekten in der Gebietsentwicklungsplanung handelt, die zwischen den 13 Kommunen des Stadt-Umland-Bereichs Rendsburg verbindlich vereinbart wurden. Demnach sollen größere Ansiedlungen, die über den örtlichen Eigenbedarf hinausgehen und die keine Auslagerung örtlicher Betriebe sind, nur in diesen beiden Gebieten stattfinden.

Der Kauf von landwirtschaftlichen Grundstücken, deren Erschließung und der anschließende Verkauf dieser Flächen als Gewerbegrundstücke ist regelmäßig mit einem Investitionsrisiko verbunden. Die Geschäftsführung wird daher alle größeren Investitionen - wie bereits in der Vergangenheit erfolgt - nur auf Grundlage des von der Gesellschafterversammlung beschlossenen Wirtschaftsplanes und ggf. in Absprache mit dem Aufsichtsrat tätigen. Eine wichtige Grundlage für die Bewertung von Chancen und Risiken der Gesellschaft stellen der Businessplan und das Risikomanagement der Gesellschaft dar.

Gleiches gilt für die Aufnahme von Krediten, welche durch Bürgschaften der Gesellschafter abgesichert werden. Das Risiko, getätigte Erschließungsaufwendungen durch den anschließenden Verkauf der Gewerbegrundstücke nicht decken zu können, ist zu begrenzen. Dies soll, soweit dies technisch möglich ist, durch eine eng am erkennbaren Bedarf orientierte, abschnittsweise Herstellung der Erschließungsanlagen erfolgen.

Risiken aus der aktuell variabel verzinslichen Finanzierung der Grundstückserwerbe und Planungskosten werden durch eine laufende Marktbeobachtung der Zinsentwicklung begegnet.

Bei einem nachhaltig ansteigenden Zinsniveau ist eine Zinssicherung geplant. Aktuell wird hierzu jedoch keine Notwendigkeit gesehen.

Bereits kurz nach Gründung der EGB im Jahr 2009 wurden erste Kaufanfragen für Gewerbegrundstücke in dem zu erschließenden Gebiet an die EGB herangetragen. Seit dem erfolgen regelmäßig Anfragen, insbesondere von Logistik- und verkehrserzeugenden Unternehmen. Wie die Verhandlungen mit dem ansiedlungswilligen Logistikunternehmen zeigen, besteht ein Bedarf an entsprechenden Flächen, welcher von der EGB durch entsprechende Anpassungen der Bauleitplanung befriedigt werden soll.

Da es im Rendsburger Raum keine vergleichbar gut verkehrsmäßig erreichbaren Gewerbegrundstücke gibt, wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage auch in Zukunft anhalten wird. Diese Annahme wird auch dadurch gestärkt, dass sich die geplante gewerbliche Entwicklung mit den Zielen und Grundsätzen des Landesentwicklungsplans 2010 (LEP) und dessen Entwurf zur Fortschreibung 2018 deckt und als Konkretisierung des LEP ein Schwerpunkt in der auch von der Landesplanung getragenen, 2019 zu aktualisierenden Gebietsentwicklungsplanung ist.

Im Übrigen ist das Gebiet auch als Premiumstandort im Gewerbeflächenentwicklungskonzept der KielRegion (GEFEK) und dessen Monitoring 2018 verankert.

Insgesamt wurden unter Berücksichtigung der zum Projektstart erstellten Projektanalyse folgende Projektrisiken identifiziert:

Bilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01. bis 31.12.2020

Entwicklungsgesellschaft Borgstedtfelde mbH - EGB

Anhang für das Geschäftsjahr 2020

Allgemeines

Die Entwicklungsgesellschaft Borgstedtfelde mbH hat ihren Sitz in Borgstedt und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Kiel (HRB 11210 KI)

Gemäß § 13 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages ist der Jahresabschluss nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufzustellen. Entsprechend fanden die Ansatz-, Ausweis- und Bewertungsvorschriften für große Kapitalgesellschaften des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches Anwendung.

Für die Gliederung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierung und Bewertung erfolgte unter der Annahme der Fortführung der Unternehmenstätigkeit.

Die immateriellen Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmä- ßige nutzungsbedingte Abschreibungen, bewertet. Abschreibungen werden nach der linearen Methode ermittelt.

Die im Vorratsvermögen ausgewiesenen, zu entwickelnden, zum Verkauf bestimmten Grundstücke, werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich erhaltener Zuwendungen angesetzt. Direkt zurechenbare Finanzierungsaufwendungen werden als Herstellungskosten aktiviert. Im Berichtsjahr wurden Finanzierungskosten in Höhe von EUR 47.812,50 aktiviert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind mit dem Nennwert angesetzt. Sie haben eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Höhe wurde nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungs- betrag bemessen.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagespiegel zu entnehmen. Die immateriellen Vermögensgegenstände betreffen die Unionsmarke, welche über die Nutzungsdauer von 10 Jahren abgeschrieben wird.

Bei den Verbindlichkeiten bestehen folgende Restlaufzeiten:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 6.100 dienen der Finanzierung der Grundstücke, TEUR 5.000 müssen bis zum 30.12.2026 und TEUR 1.100 müssen bis zum 30.08.2031 zurückgezahlt werden. Die Darlehen können mit einer Frist von drei Monate gekündigt werden. Die Tilgung der Darlehen erfolgt ab ca. 2021 aus den Erlösen der Verkäufe von Grundstücken.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Materialaufwand

Im Berichtsjahr werden hier im Wesentlichen die Anschaffungsnebenkosten für erworbene Grundstücke ausgewiesen.

Von den Fremdkapitalzinsen wurden EUR 47.812,50 als direkt zurechenbare Finanzierungskosten als Herstellungskosten bei den Vorräten aktiviert.

Sonstige Angaben

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Sonstige finanzielle Verpflichtungen bestehen in Höhe von EUR 3.000,00 gegenüber der Stadtwerke Rendsburg GmbH aufgrund der Vereinbarung zur kaufmännischen Buchführung. Der Vertrag verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht drei Monate vor Ablauf gekündigt wird.

Abschlussprüferhonorar

Die Aufwendungen für Leistungen der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft rt Revision + Treuhand GmbH & Co. KG beliefen sich im Berichtsjahr auf TEUR 7 für die Jahresabschlussprüfung und TEUR 9 für Steuerberatungsleistungen.

1. Beschäftigungszahl

Die Gesellschaft beschäftigt einen Arbeitnehmer.

2. Geschäftsführung

Geschäftsführer sind:

Herr Frank Thomsen, Dipl.-Ing., Rendsburg; Bezüge: 6.900,00 EUR zzgl. Sozialversicherungsaufwand 1.686,21 EUR

Herr Rainer Hinrichs, Bürgermeister der Stadt Büdelsdorf, Erfde; Bezüge: 6.900,00 EUR

zzgl. Sozialversicherungs-Aufwand 984,21 EUR

3. Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat besteht in 2020 aus folgenden Mitgliedern:

Ergebnisverwendung

Der Jahresfehlbetrag 2020 wird durch die Gesellschafter im Verhältnis Ihrer Geschäftsanteile ausgeglichen.

Nachtragsbericht

Nach Ablauf des Geschäftsjahres haben sich keine Vorgänge, welche für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage von wesentlicher Bedeutung wären, ereignet.

Der Jahresabschluss wurde vom Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 16.11.2021 gebilligt und von der Gesellschafterversammlung am 15.12.2021 festgestellt.