von Poll Immobilien GmbH

von Poll Immobilien GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1. Überblick über die Geschäftstätigkeit

Die von Poll Immobilien GmbH ist ein traditionsbewusstes Maklerunternehmen mit Hauptsitz in Frankfurt am Main. Das Unternehmen vermittelt Wohn- und Gewerbeimmobilien in beliebten Lagen und ist in Europa über mehr als 400 Shops präsent. Zusätzlich zu dem dichten Netzwerk in Deutschland ist von Poll Immobilien u.a. in der Schweiz, Österreich, Luxemburg, den Niederlanden, Italien, Frankreich, Griechenland, Spanien, Portugal (bis Mitte 2023) und Ungarn vertreten. FinanzPoint GmbH & Co. KG (von Poll Finance) ist Lizenzpartner der von Poll Immobilien GmbH und bietet bundesweit Finanzierungslösungen rund um die Immobilie inklusive zugehöriger Versicherungsleistungen an.

von Poll Immobilien hat ein einheitliches systematisches Konzept für die Vermittlung von Immobilien entwickelt, das unter dem Namen von Poll Immobilien, von Poll Real Estate sowie von Poll Commercial betrieben wird und markenrechtlich geschützt ist. Die von Poll Immobilien GmbH arbeitet mit selbständigen gewerbetreibenden Handelsvertretern zusammen, die für die von Poll Immobilien GmbH Geschäfte vermitteln und betreibt zudem eigene Büros in Frankfurt. Im Ausland sowie im Bereich Gewerbeimmobilien arbeitet das Unternehmen mit Lizenzpartnern zusammen. Abgerundet wird das Angebot durch die von Poll Hausverwaltung. Hierüber können Eigentümern von Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen vielfältige Leistungen rund um die Verwaltung der Immobilien nutzen. Von Poll expandiert in der Hausverwaltung bundesweit über ein Lizenzsystem.

Der überwiegende Teil des Umsatzes, der von Poll Immobilien GmbH wird durch die Vermittlung von Wohnimmobilien im Inland erzielt. Der Anteil aus Vermittlungen für Vermietungen beträgt weniger als vier Prozent.

1.2. Unternehmenssteuerung und -überwachung

Die Strategie der von Poll Immobilien GmbH zielt auf ein nachhaltiges Wachstum durch eine steigende Anzahl an Standorten im In- und Ausland, durch steigende Umsätze an bereits bestehenden Standorten sowie durch den Ausbau der Marke und des Bekanntheitsgrades. Wichtigste Steuerungsgröße neben dem Umsatz und dem Rohergebnis ist das bereinigte Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA).

Die strategische Planung legt fest, wie das Ziel eines nachhaltigen und profitablen Wachstums erreicht werden soll. Dazu wird eine Reihe von Initiativen und Projekten definiert. Das interne Steuerungssystem umfasst Regelungen und Maßnahmen zur organisatorischen Durchsetzung von Management-Entscheidungen und zur Überprüfung Ihrer Wirksamkeit. Hierzu ist ein umfangreiches Reportingsystem mit Kennzahlen und zusätzlichen qualitativen Informationen definiert. In den Planungs- und Steuerungsprozess sind die Geschäftsleitung und die Abteilungsleiter eingebunden.

1.3 Entwicklungsaktivitäten

Entwicklungsaktivitäten wurden ausschließlich zur Umsetzung der digitalen Wachstumsstrategie mit der Entwicklung digitaler Serviceleistungen und Produkte für Käufer, Verkäufer, Vertriebspartner sowie eigene Makler und Mitarbeiter betrieben. Dabei beschränken sich die Aktivitäten auf konkrete Entwicklungsprojekte, bei denen externe Aufwendungen und direkt zurechenbare Eigenleistungen aktiviert werden. Im Jahr 2023 wurden TEUR 1.959 (Vorjahr TEUR 1.545) aktiviert. Die Abschreibungen betrugen TEUR 632 (Vorjahr TEUR 384). Die Entwicklungsprojekte umfassen insbesondere jeweils ein digitales Käufer- und Verkäuferportal, diverse digitale Maklertools, z.B. zur automatisierten Vermessung und Bewertung von Objekten, sowie die Konzeption einer digitalen Kundenplattform für Premiumimmobilien zur Bereitstellung umfassender Dienstleistungen rund um den gesamten Immobilienlebenszyklus. Aus diesen Entwicklungsaktivitäten sind mittlerweile eigenständig nutzbare Vermögensgegenstände entstanden.

2 Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Entwicklung in Deutschland wurde im Jahr 2023 insbesondere durch die Spätfolgen des russischen Angriffskrieges in der Ukraine und der Coronapandemie beeinträchtigt. Das trotz der jüngsten Rückgänge immer noch hohe Preisniveau auf allen Wirtschaftsebenen dämpfte die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen infolge steigender Zinsen und einer schwächeren Binnen- und Auslandsnachfrage. Mit einem Minus von 0,3% ging das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt gegenüber dem Vorjahr leicht zurück. Im Jahr 2022 war es mit einem Plus von 1,8% noch deutlich gewachsen. Die Inflationsrate ging zwar von 6,9% im Jahresdurchschnitt 2022 auf 5,9% im Jahr 2023 zurück, allerdings blieb die Teuerung sehr hoch.

Die Weltwirtschaft im Jahr 2023 zeigte ein uneinheitliches Bild. Während in den USA und China ein moderates Wachstum zu verzeichnen war, kämpfte Europa mit einer Energiekrise und der Inflation. Die globalen Lieferketten wurden weiterhin durch den Krieg in der Ukraine und geopolitische Spannungen belastet. Die Schwellenländer litten unter hoher Verschuldung und Währungsabwertungen. Der Anstieg der globalen Zinssätze hatte eine Dämpfung von Investitionen und Konsum zur Folge. Gleichzeitig beschleunigten sich die Digitalisierung und der ökologische Wandel, was neue Marktchancen eröffnete. Insgesamt war die Unsicherheit nach wie vor hoch, und die Unternehmen mussten sich auf die Volatilität der Märkte einstellen. Das Bruttoinlandsprodukt der Weltwirtschaft stieg 2023 nach einem Anstieg von 3,5% im Vorjahr um 4,1% an.

Die US-Notenbank (Fed) und die Europäische Zentralbank (EZB) verfolgten auch im Jahr 2023 eine restriktive Geldpolitik, um die anhaltend hohe Inflation zu bekämpfen. Die Fed erhöhte die Leitzinsen mehrmals. Im Laufe des Jahres erreichten sie ein Niveau von über 5%. Ziel dieser Maßnahmen war die Dämpfung der Nachfrage und die Eindämmung der Inflation, sie hatten aber auch einen Rückgang der Investitionen und eine Abkühlung des Arbeitsmarktes zur Folge. Mit einer kontinuierlichen Anhebung der Leitzinsen folgte die EZB einem ähnlichen Kurs. Bis zum Jahresende stieg der Hauptrefinanzierungssatz auf rund 4% bzw. der Leitzinssatz auf 4,5%, was ebenfalls das Wirtschaftswachstum im Euroraum abflauen ließ. Beide Zentralbanken signalisierten jedoch, dass weitere Zinsschritte von der Entwicklung der Inflation und der Konjunktur abhängen würden.

Im Jahr 2023 lag die durchschnittliche Inflationsrate im Euroraum mit 5,4% (Vorjahr 8,4%) deutlich höher als das angestrebte Ziel von 2% der Europäischen Zentralbank (EZB).In den letzten Monaten gingen die Inflationsraten jedoch deutlich zurück und tendieren in Richtung dieser Zielmarke. So erreichte die Inflation im Juli 2023 ihren Höchststand, bevor sie zurückging. Die im Vorjahr deutlich gestiegene Energiepreise gingen zwar stetig auf ein Niveau von vor dem Ausbruch des Russland-Ukraine-Kriegs zurück, jedoch trugen Lebensmittel, Alkohol und Tabak sowie die Preise für Dienstleistungen erheblich zur hohen Inflationsrate bei. Im Jahr 2023 erlebte der Euro gegenüber dem US-Dollar eine moderate Aufwertung. Das Jahr begann mit einem Wechselkurs von etwa 1,09 USD je Euro. Im Laufe des Jahres bewegte sich der Kurs in einer relativ engen Spanne und erreichte im Juli einen Höchststand von 1,1255 USD je Euro. Der niedrigste Wert wurde im Oktober mit 1,0469 USD je Euro verzeichnet. Zum Jahresende schloss der Euro bei etwa 1,11 USD je Euro, gestützt durch eine schwächere US-Wirtschaft und Zinssatzerwartungen.

Das wirtschaftliche Umfeld der von Poll Immobilien GmbH war im ersten Halbjahr 2023 durch einen kräftigen Anstieg der Zinsen für Immobiliendarlehen und rückläufige Immobilienpreise gekennzeichnet. Bei einer spürbaren Zurückhaltung der Käufer war die Zahl der Transaktionen bis Mitte Mai im Vergleich zu den Vorjahren rückläufig. Ab Mitte des Jahres stieg die Zahl der vermittelten Objekte wieder deutlicher an. Dabei profitierte von Poll von der seit Mitte 2022 stark gestiegenen Anzahl der am Markt befindlichen Objekte, die Vermarktungszeiten blieben weiterhin hoch.

Die Vermittlung von Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern erfolgt in der Regel auf Basis einer Doppelmaklertätigkeit, bei der Käufer und Verkäufer jeweils eine gleich hohe Provision zahlen. Die Umstellung auf dieses Modell ab 2021 hat die Marktposition großer und bekannter Immobilienmakler verbessert. Nachdem der Anteil der über Makler vermittelten Wohnimmobilien nach der Neuregelung der Maklerprovision und bei hoher Nachfrage im Jahr 2021 zunächst rückläufig war, stieg dieser Anteil im Jahr 2022 aufgrund der durch die veränderten Marktbedingungen erschwerten Immobilienvermittlung wieder deutlich an. Auch 2023 bestätigte sich dieser Trend.

Mit steigenden Zinsen, höheren Bau- und Energiekosten und neuen Gebäuderichtlinien zur Energieeffizienz setzt sich der im Jahr 2022 begonnene Wandel bei Bestandsimmobilien sowie Neubauten auch im Jahr 2023 fort. Trotz rückläufiger Transaktionszahlen und auch sinkender Immobilienpreise in den meisten Regionen Deutschlands lässt die jüngste Entwicklung aber auch positive Perspektiven für die Immobilienvermittlung erkennen.

Die Preise für Wohnimmobilien haben sich im Jahr 2023 sowohl regional als auch nach Teilsegmenten und baulichen Gegebenheiten sehr unterschiedlich entwickelt. Nach den Daten des GREIX (German Real Estate Index), einem Immobilienpreisindex auf Basis der Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse des Kieler Instituts für Weltwirtschaft, sind die Preise in allen Segmenten gesunken. Eigentumswohnungen verzeichneten einen Rückgang von 9,9% gegenüber dem Vorjahr. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sanken die Kaufpreise im selben Zeitraum um 11,4%. Besonders starke Preisrückgänge (-16,9%) verzeichneten dabei Mehrfamilienhäuser ("Zinshäuser") sowie Objekte in C-Lagen und Immobilien mit energetischem Sanierungsbedarf. Die Preise von Immobilien in den besten Lagen blieben vergleichsweise stabil. Die differenzierte Preisentwicklung ist im Zusammenhang mit den deutlich gestiegenen Finanzierungskosten zu sehen. Das Preisniveau bei Neuvermietungen stieg bei sehr hoher Nachfrage um mehrere Prozent an.

Die Zinsen für zehnjährige Immobilienkredite stiegen im Jahr 2022 mit einer seit Jahrzehnten nicht mehr beobachteten Dynamik deutlich an und setzten diese Entwicklung - wenn auch mit deutlich geringerer Dynamik - im Verlauf des Jahres 2023 fort und lagen zum Jahresende zwischen 3,5% bis 4,0%. Aufgrund der deutlich gestiegenen Zinsen und gleichzeitig höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken wurden Immobilien für viele Kaufinteressenten nicht mehr finanzierbar. Seit Anfang 2024 haben sich die Zinsen für Immobilienfinanzierungen stabilisiert und liegen derzeit bei knapp 3,5% für zehnjährige Immobiliendarlehen. Gemessen an der Entwicklung der letzten zehn Jahre ist dies immer noch ein recht hoher Wert und vergleichbar mit den Jahren 2011/2012. Historisch betrachtet sind sie jedoch weit von den historischen Höchstständen entfernt.

Das Transaktionsvolumen Wohnen 2023, d.h. der Summe aller in Deutschland geschlossenen Kaufverträge für Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnbauland und Mehrfamilienhäuser sollte gemäß Schätzungen des GEWOS Instituts nach 2023 um 29,5% von 212 Mrd. EUR auf rund 149 Mrd. EUR gesunken sein. Die Zahl der Transaktionen ging um 24,9% von 600.000 auf 450.000 zurück.

2.2. Geschäftsverlauf und Lage

a) Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 verzeichnete die von Poll Immobilien GmbH bedingt durch die deutliche Verschlechterung der Rahmenbedingungen für die Immobilienvermittlung einen moderaten Rückgang des Umsatzvolumens. Der Umsatz der Gesellschaft ging dabei von 136.012 TEUR im Vorjahr auf 122.856 TEUR zurück, was einem Rückgang von knapp 10% entspricht. Mehr als 99% des Umsatzes wurden dabei im Inland erzielt.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen gingen von 102.708 TEUR im Vorjahr auf 92.778 TEUR zurück. Dies entspricht einem Rückgang von knapp 10%.

Der Rohertrag ist die Differenz zwischen Umsatz und dem Materialaufwand, welcher im Wesentlichen bezogene Maklerleistungen darstellt. 2023 verringerte sich der Rohertrag gegenüber dem Vorjahr um knapp 10% von 33.304 TEUR auf 30.078 TEUR. Die Rohertragsquote blieb stabil bei 24,5% (Vorjahr 24,5%).

Die von der Geschäftsführung gegen Ende des Jahres 2022 eingeleiteten Maßnahmen zur Kostensenkung, insbesondere Einsparungen im Personal- und Sachkostenbereich, griffen zunehmend in der Berichtsperiode. So sank aufgrund des gesunkenen Personalbestands der Personalaufwand im Berichtsjahr um rund 19,6% auf 9.371 TEUR (Vorjahr: 11.657 TEUR). Die Sachkosten sanken von 14.241 TEUR im Vorjahr um rund 16% auf 11.964 TEUR in der Berichtsperiode. Ausschlaggeben hierfür waren in der ersten Jahreshälfte des Vorjahres durchgeführte zusätzliche Maßnahmen bei Marketing und digitaler Werbung (insbesondere Anschubkosten im Digitalvertrieb), welche im Berichtsjahr nicht mehr anfielen.

Das Zinsergebnis veränderte sich in der Berichtsperiode von -6 TEUR im Vorjahr auf 5 TEUR. Der Zuwachs resultiert aus den im Berichtsjahr gestiegenen Guthabenzinsen bei Banken.

Das Ergebnis nach Steuern stieg 2023 von 8.276 TEUR im Vorjahr auf 9.771 TEUR an. Dies entspricht einer Steigerung von rund 18%. Das Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) belief sich vor Bereinigungen auf 10.779 TEUR und lag damit knapp 19% über dem Vorjahreswert (9.074 TEUR).

Gemäß Gewinnabführungsvertrag mit der von Poll Immobilien Holding GmbH wird ein Gewinn in Höhe von 9.771 TEUR vollständig abgeführt. Die Gewinnabführung im Jahr 2022 lag bei 8.276 TEUR. Dies entspricht einem Anstieg von rund 18%.

Ausschlaggebend für die Ergebnissteigerung waren trotz des gesunkenen Geschäftsvolumen die deutlichen Kosteneinsparungen.

b) Vermögens- und Finanzlage

Die Bilanzsumme wuchs im Berichtsjahr von 31.313 TEUR auf 32.307 TEUR an. Maßgeblich hierfür waren der Anstieg des Anlagevermögens aufgrund weiterer Aktivierungen selbst geschaffener immaterieller Vermögensgegenstände sowie ein deutlicher Zuwachs des Kassenbestands. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen gingen zurück, demgegenüber stiegen die Verbindlichkeiten gegen verbundene Unternehmen im Konzernverbund in der Berichtsperiode aufgrund des höheren abzuführenden Jahresgewinns.

Das Anlagevermögen erhöhte sich im Berichtsjahr von 3.951 TEUR um über 28% auf 5.062 TEUR. Ausschlaggebend hierfür waren die Aktivierung selbst geschaffener immaterieller Vermögensgegenstände. Die Investitionen mit Schwerpunkt Digital lagen mit 2.134 TEUR aufgrund der Kosteneinsparungen mit 11% unter denen des Vorjahres (2022: 2.403 TEUR).

Das Umlaufvermögen ging im Jahr 2023 von 27.169 TEUR auf 26.813 TEUR zurück. Maßgeblich für diesen Rückgang war die Reduktion von Forderungen, sowohl innerhalb des Konzernverbunds als auch im operativen Geschäft, d.h. aus Lieferungen und Leistungen. Demgegenüber stieg die Liquidität zum Jahresende auf 5.939 TEUR (2022: 2.797 TEUR). Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war in der Berichtsperiode jederzeit sichergestellt.

Das Eigenkapital belief sich im Berichtsjahr unverändert auf 10.149 TEUR (2022: 10.149 TEUR). Die Eigenkapitalquote sank aufgrund der leicht höheren Bilanzsumme von 32,4% auf 31,4%.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen lagen zum Ende des Berichtsjahres bedingt durch ein vom Umsatzvolumen her über dem Vorjahr liegendes Jahresendgeschäft mit 13.588 TEUR über denen des Vorjahres (12.526 TEUR). Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten bestehen keine. Ferner beliefen sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages auf 5.040 TEUR (im Vorjahr 4.255 TEUR), wobei hier unterjährige Ausgleichszahlungen erfolgten.

c) Investitionslage

Die Investitionen in das Anlagevermögen (ohne geringwertige Wirtschaftsgüter) verteilen sich auf die Bereiche immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen. Die Investitionen in immaterielle Vermögensgegenstände betreffen im Wesentlichen Projekte zur Digitalisierung unseres Serviceangebotes und von Prozessen. Für 2024 sind weitere Investitionen in den Bereichen Digitalisierung der Geschäftsprozesse und Dienstleistungen sowie für Marketingmaßnahmen geplant.

d) Vergleich des Geschäftsverlaufs mit den Prognosen im Vorjahr

Der unter dem Vorjahresniveau liegende Umsatz resultiert aus der deutlichen Zurückhaltung auf der Käuferseite in der ersten Hälfte des Berichtsjahres und dem damit einhergehenden Rückgang der Transaktionen aufgrund restriktiver Vergabekriterien der Banken sowie den stark gestiegenen Hypothekarzinsen, welche die Finanzierung von Immobilien deutlich verteuerten. Im zweiten Halbjahr 2023 stiegen die Zinssätze weniger stark an und stabilisierten sich zwischen 3,5% - 4% für zehnjährige Immobiliendarlehen. Auch aufgrund des gesunkenen Preisniveaus für Wohnimmobilien kam es zum Ende des Berichtsjahres wieder zu einem Anstieg von Transaktionen, so dass der Jahresausgang über den Erwartungen lag. Im Vorjahr hatten wir diese Zinsentwicklung und das Käuferverhalten prognostiziert. Wir gingen auch davon aus, dass bis zu dem Zeitpunkt, an dem sich die höheren Zinsen in den Immobilienpreisen widerspiegeln würden, einige Interessenten mit ihrer Kaufentscheidung noch warten würden. Wir hatten ebenso prognostiziert, dass es trotz der Zinserhöhung weiterhin genügend Käufer für Wohnimmobilien geben würde, was sich auch im Jahr 2023 bestätigt hat. So musste zwar insgesamt ein Umsatzrückgang von knapp 10% verzeichnet werden, die Prognose eines um 15% sinkenden Geschäftsvolumen und damit ein Rückgang des Rohertrags in gleicher Höhe sowie ein Ergebnisrückgang in ähnlicher Größe traten hingegen nicht ein, hier konnten bessere Werte erzielt werden. Der Rohertrag sank analog zum Umsatz um 10%. Das Ergebnis nach Steuern stieg demgegenüber aufgrund der eingeleiteten Kosteneinsparungen (insbesondere im Personal-, Marketing- und Eventbereich) um über 18%. Das EBITDA lag sogar mit knapp 19% höher. Im Vergleich zur Prognose lagen der Umsatz sowie der Rohertrag um gut 6% über den Erwartungen. Das EBITDA zeigte sich mit knapp 40% über der Prognose. Käufer in besseren Lagen, die aufgrund höherer Eigenkapitalausstattung weniger von den Finanzierungsrestriktionen bei Wohnimmobilien betroffen sind und sich im Jahr 2022 stark zurückhielten, waren zum Jahresende 2023 wieder flexibler bezüglich der Verkaufspreise ihrer Immobilien. Dies führte zu einem Anstieg der Transaktionen in dem Segment. Gleiches gilt für Mehrfamilienhäuser sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Entsprechend sind trotz rückläufigem Geschäftsvolumen, die Bilanzsumme sowie das Ergebnis gegenüber Vorjahr und Prognose angewachsen. Zusammenfassend hat sich die Erwartung einer deutlicheren negativen Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage aufgrund der genannten Faktoren nicht bestätigt. Vielmehr stiegen Ergebnis und Bilanzsumme an.

2.3 Finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Die zentralen Steuerungsgrößen zur Messung des Erfolgs der Strategieumsetzung sind der Umsatz, das Rohergebnis und das Ergebnis vor Steuern und Abschreibungen (EBITDA). Zudem fließen verschiedene Kennzahlen der Liquiditätssteuerung in den internen Steuerungsprozess ein.

Darüber hinaus werden nichtfinanzielle Leistungsindikatoren für die Bereiche Mitarbeiter, Kunden sowie Vertriebspartner gemessen und dienen der Qualitätssicherung, werden jedoch nicht als zentrale Steuerungsgrößen verwendet.

Mitarbeiter

Der Geschäftserfolg des Konzerns beruht im Wesentlichen auf qualifizierten und motivierten Mitarbeitern, die sich mit dem Unternehmen identifizieren. Kennzahlen wie Betriebszugehörigkeit, Fluktuation, Mitarbeiterzufriedenheit und Weiterbildungstage bilden hierbei wichtige Entwicklungen ab.

Der Konzern bietet seinen Mitarbeitern zahlreiche Entwicklungsmöglichkeiten sowie ein umfangreiches Benefit-Programm sowie betriebliche Altersvorsorge an. Ausbildung und Weiterbildung im Immobilienbereich werden auf vielfältige Art und Weise unterstützt. Neue Mitarbeiter durchlaufen ein mehrwöchiges Trainingsprogramm zum Erwerb von Fachwissen im Immobilienbereich und zur Vertiefung erfolgreicher Methoden zur Marktbearbeitung und zur Vermittlung von Immobilien.

Kunden

Die Zufriedenheit unserer Kunden ist für unseren Geschäftserfolg von sehr großer Bedeutung. Die von Poll Immobilien GmbH führt daher regelmäßige Kundenbefragungen durch und misst die Kundenzufriedenheit und die kundenseitig wahrgenommene Qualität der Dienstleistung. Eine systematische Qualitätssicherung hat eine sehr hohe Bedeutung für das mit der Marke von Poll Immobilien verbundene Qualitätsversprechen. Die mit der Qualitätssicherung betrauten Mitarbeiter sind daher direkt der Geschäftsleitung unterstellt. Die Kundenzufriedenheit bewegt sich unverändert auf hohem Niveau.

Vertriebspartner

Unsere Vertriebspartner handeln überwiegend im Namen und auf Rechnung der von Poll Immobilien GmbH. In diesen Fällen handeln Sie als Handelsvertreter im Sinne des § 84 HGB. Für das Unternehmen ist es dabei sehr wichtig, dass die Vertriebspartner eine hochwertige Dienstleistung erbringen, die auf dem vom Unternehmen entwickelten, einheitlichen Konzept zur Immobilienvermittlung basiert.

Zur Sicherung des hohen Qualitätsstandards hat das Unternehmen einen eigenen Trainings- und Weiterbildungsbereich begründet, die von Poll Immobilien Akademie. Dort vermitteln mehrere interne, aber auch externe Trainer umfangreiches Wissen und bewährte Methoden. Schwerpunkte der Schulung sind dabei die erfolgreiche Vermittlung von Immobilien, die Bewertung von Immobilien, Kommunikation sowie Management-Know-How. Digital ergänzt wird das Trainingsprogramm durch ein E-Learning-Angebot.

Die von Poll Immobilien GmbH führt regelmäßige Befragungen der Vertriebspartner durch und misst die Zufriedenheit bei der Zusammenarbeit mit der Zentrale sowie die wahrgenommene Leistungsfähigkeit einzelner Bereiche.

2.4. Gesamtaussage

Die von Poll Immobilien GmbH hat im Geschäftsjahr 2023 die hinsichtlich Umsatzentwicklung gesetzten Ziele leicht übertroffen. So ging der Umsatz zwar von 136.012 TEUR im Vorjahr um knapp 10% auf 122.856 TEUR zurück, jedoch wurde im Vorjahr ein deutlicherer Rückgang von 15% erwartet. Das Rohergebnis sank gegenüber dem Vorjahr um knapp 10% von 33.304 TEUR auf 30.078 TEUR. Das Expansionstempo des Netzwerkes wurde weiterhin durch die deutlich gestiegenen Zinsen für Immobiliendarlehen gebremst, dennoch lag die Ertragsentwicklung, wie unter Punkte 2.2. d) ausgeführt, über den Erwartungen. Das EBITDA erhöhte sich von 9.075 TEUR im Jahr 2022 auf 10.779 TEUR im Geschäftsjahr 2023. Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage hat sich verbessert.

3 Prognosebericht

Von Poll Immobilien GmbH ist in der Vermittlung von Bestandsimmobilien und hierbei insbesondere im Wohnungssektor tätig. Unsere Kunden sind sowohl Käufer als auch Verkäufer. Die Motive unserer Kunden sind vor allem die sich verändernden persönlichen Lebensumstände. Für viele Käufer ist der Hypothekenzinssatz und damit die Finanzierbarkeit des Kaufpreises eine entscheidende Voraussetzung für den Erwerb einer Immobilie.

Wir rechneten im Vorjahr bei erkennbar rückläufigen Inflationsraten und deutlich sinkenden Erzeugerpreisen mit einer geringen Wahrscheinlichkeit weiterer Zinserhöhungen für die Immobilienfinanzierung im Euroraum. Dies hat sich im Verlauf des Jahres 2023 bestätigt. So haben sich die Zinsen für Hypothekendarlehen stabilisiert (z.B. im Bereich für zehnjährige Zinsbindung und 20% Eigenkapitalanteil bei knapp über 3,5%). Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins seit September 2023 bei 4,5% belassen und viele Marktteilnehmer rechnen aufgrund der seit Monaten rückläufigen Inflationsraten mit einer ersten Zinssenkung im Juni 2024. Dies könnte sich im zweiten Halbjahr 2024 zusätzlich belebend auf die Vermittlung von Wohnimmobilien auswirken, ist aber im aktuellen Zinsniveau der Banken weitgehend eingepreist.

Die Preise entwickeln sich in Teilsegmenten wie Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Mehrfamilienhäusern oder bei Objekten mit energetischem Sanierungsbedarf weiterhin rückläufig. Hohe zu erwartende und oft nicht vorhersehbare Bau- und Sanierungskosten aufgrund einer Rechts- und Fördermittelsituation, die bereits im Vorjahr zu einer hohen Verunsicherung beigetragen hatte, erhöhten auch im Jahr 2023 den Preisdruck auf sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien im niedrigen zweistelligen Prozentbereich. Hiermit hatten wir im Vorjahr gerechnet und diese Entwicklung entsprechend in unsere Erwartungen bezüglich Umsatz- und Ergebnisentwicklung einbezogen. Darüber hinaus ist von Poll in der Vermittlung von Immobilien in den besten Lagen stark positioniert. Wie im Prognosebericht 2022 erwartet, zeigte sich dieses Segment auch im Jahr 2023 stabiler und etwas unabhängiger von Zins- und konjunkturellen Schwankungen, wenn auch auf niedrigerem Niveau als noch zu Beginn des Jahres 2022. Im ersten Quartal 2024 hat sich die Entwicklung in diesem Segment wieder deutlicher belebt, so dass wir für das Folgejahr mit moderat steigenden Umsätzen bei der Vermittlung von Immobilien in den besten Lagen rechnen.

Für 2024 erwarten wir gegenüber 2023 insgesamt eine Zunahme der Transaktionszahlen bei nur noch leicht sinkenden bzw. sich stabilisierenden Durchschnittspreisen für Wohnimmobilien. In einigen Regionen Deutschlands und Teilsegmenten, wie z.B. Objekten mit einem guten energetischen Sanierungsstand, steigen die Preise sogar wieder leicht an. Dies zeigen auch die Daten des GREIX für das erste Quartal 2024. Das Preisniveau für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser liegt auf dem Niveau des Vorquartals. Lediglich die Preise für Mehrfamilienhäuser geben weiter leicht nach. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in den Großstädten mit ihrem ungebrochenen Bevölkerungswachstum, verbunden mit steigenden Mieten und einem Nachholbedarf im Wohnungsneubau, wird den Immobilienerwerb weiterhin attraktiv machen. Sollte der Leitzins der Europäischen Zentralbank wie prognostiziert zur Jahresmitte nochmals leicht gesenkt werden, wäre dies ein weiteres Signal für Investoren und Kaufinteressenten. Derzeit befindet sich das Angebot auf dem Immobilienmarkt auf dem höchsten Stand seit fast 10 Jahren. Zudem ist die Quote der über Makler vermittelten Transaktionen in einem schwierigen Umfeld weiter gestiegen. Diese Entwicklung hatten wir bereits im Vorjahr prognostiziert und gehen auch für das Jahr 2024 von einer anhaltend hohen Maklerquote aus.

Die Bereitschaft der Eigentümer, sich von ihren Immobilien zu trennen, ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen und dort, wo aufgrund der Lage und des Energie- und Sanierungsstandards realistische Kaufpreise erzielt werden können, steigen die Transaktionszahlen zum Teil deutlich an. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist ungebrochen hoch, das Segment der besseren und besten Lagen zeigt sich vergleichsweise stabil, wenn auch auf niedrigerem Niveau als in den Vorjahren. Ein zuwanderungsbedingtes Bevölkerungswachstum, ein deutlich unter den Planungen liegender Wohnungsneubau und stark gestiegene Kosten im Wohnungsbau sollten sich langfristig positiv auf die Wertentwicklung von Bestandsimmobilien auswirken. Dem stehen erhöhte gesetzliche Anforderungen und zu erwartende hohe Kosten für energetische Sanierungen gegenüber, die sich weiterhin dämpfend auf Nachfrage und Investitionen auswirken werden. Allerdings hat sich auch die Situation für sanierungsbedürftige Mehrfamilienhäuser verbessert, da Investoren hier die Chance sehen, den Kaufpreis deutlich zu drücken. Die Eigentümer sind in diesem Segment eher bereit, den Kaufinteressenten entgegenzukommen, um nicht später selbst in eine voraussichtlich teure Sanierung investieren zu müssen. Diese Preisbereitschaft ist im Neubausegment auf Verkäuferseite aufgrund der hohen Kosten und Vorschriften oft nicht gegeben, so dass die Vermittlung von Bestandsimmobilien davon weiter profitieren dürfte.

Für die von Poll Immobilien GmbH stellt sich das wirtschaftliche Umfeld im Segment der Immobilienvermittlung Wohnen aufgrund der sich seit Mitte 2023 stabilisierten Zinsen und weiter leicht rückläufiger Preise leicht positiv dar. Ausschlaggebend für diese Einschätzung ist die nachlassende Verunsicherung der Marktteilnehmer aufgrund der Normalisierung des Marktumfeldes sowie der im Vergleich zum Vorjahr gesunkenen Energiepreise und rückläufigen Inflationsraten in den letzten 4-5 Monaten des Berichtsjahres. Die im Vorjahr häufig zu beobachtende Zurückhaltung der Kaufinteressenten angesichts sinkender Preise und hoher Zinsen hat sich merklich abgeschwächt. Auch die deutlich gestiegenen Vermittlungszeiten für Immobilien sind wieder moderat gesunken. Darüber hinaus hat die Rolle des Maklers in diesem herausfordernden Umfeld deutlich an Bedeutung gewonnen.

Die gute Wettbewerbssituation der von Poll Immobilien GmbH spiegelt sich u.a. in dem hohen Auftragsvolumen wider. Zudem sind die Käufer in den besseren Lagen aufgrund ihrer höheren Eigenkapitalausstattung weniger von den Restriktionen hinsichtlich der Finanzierbarkeit von Wohnimmobilien betroffen, zumal der Druck auf die Erschwinglichkeit von Wohnimmobilien bei Zinsen und Preisen insgesamt nachgelassen hat. Entsprechend rechnet die von Poll Immobilien GmbH in diesem Umfeld mit einem steigenden Geschäftsvolumen.

Von Januar bis März 2024 verzeichnete die Gesellschaft eine Umsatz- und Ergebnissteigerung gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres. Dies gilt auch für die Jahresplanung 2024 für diesen Zeitraum hinsichtlich der Umsatz- und Ergebnisentwicklung. Seit Anfang Februar ist, ausgehend von einem niedrigeren Niveau der vorangegangenen sechs Monaten, eine deutliche Belebung des Geschäftes spürbar und setzt sich bisher fort.

Die Gesellschaft verfügt über ausreichende liquide Mittel. Aufgrund des sich aufhellenden Marktumfelds, der sich stabilisierenden Zinsen und damit verbesserten Finanzierungsbedingungen für potenzielle Käufer sowie der nur noch vereinzelt rückläufigen Preise insbesondere für sanierungsbedürftige Objekte und weniger gute Lagen erwarten wir eine Umsatzsteigerung gegenüber dem Vorjahr in einer Größenordnung von 4% bis 6%. In dieser Größenordnung wird auch der Anstieg des Rohergebnisses erwartet. Durch die umgesetzten Kosteneinsparungen und die gezielten Investitionen in die Digitalisierung sollte das Ergebnis EBITDA im niedrigen zweistelligen Prozentbereich steigen.

4 Chancen- und Risikobericht

Das primäre Ziel der von Poll Immobilien GmbH ist es, für ihre Kunden eine qualitativ hochwertige Dienstleistung zu erbringen und dadurch nachhaltig und profitabel zu wachsen. Das Planungs- und Steuerungssystem trägt zur Zielerreichung bei, indem zunächst Marktchancen systematisch identifiziert und bewertet werden und anschließend für die als erfolgversprechend eingestuften Initiativen die finanziellen und organisatorischen Rahmenbedingungen geschaffen werden. Dabei erfolgt ein regelmäßiger Abgleich zwischen Planung und Ist-Ergebnissen bei gleichzeitiger Rückkopplung mit dem Risikomanagementsystem.

Die von Poll Immobilien GmbH ist in den letzten fünf Jahren im Bereich Wohnen Deutschland stark gewachsen. Im Inland profitiert die Gesellschaft von der zunehmenden Anzahl von Geschäftsstellen und der Tatsache, dass diese über mehrere Jahre ihr Geschäftsgebiet erschließen. Darüber hinaus führt die gezielte Steuerung der Expansion des Partnernetzwerks zu deutlichen Effizienzsteigerung, weiterem Wachstum und niedrigen Ausfallquoten. Zusätzliche Wachstumschancen bei der Vermittlung von Immobilien bestehen für die Gesellschaft im gewerblichen Bereich sowie im Ausland.

Die von Poll Immobilien GmbH weist eine gute Wettbewerbsposition auf, die auf der Kombination aus Marke, Bekanntheit im Premium-Segment, Ausbau des Netzwerkes und Ausrichtung auf die Erbringung einer qualitativ hochwertigen und professionellen Dienstleistung basiert. Die Gesellschaft baut ihre gute Marktposition in der Vermittlung von Bestandsimmobilien in Deutschland weiter aus und erweitert kontinuierlich ihr digitales Angebot für Kunden und Makler.

Auf die seit 2022 deutlich verschlechterten Rahmenbedingungen hat die Gesellschaft frühzeitig reagiert und entsprechende Maßnahmen zur Kostensenkung eingeleitet und konsequent umgesetzt. Gleichwohl investiert die Gesellschaft auf anhaltend hohem Niveau in die Digitalisierung, insbesondere in Maklertools, in die Gewinnung neuer Partner und Makler sowie in die Entwicklung digitaler Kundenplattformen für Premiumimmobilien.

Chancen ergeben sich für die Gesellschaft aus dem weiteren Ausbau des Netzwerkes, dem Einsatz von digitalen Werkzeugen für Kunden und Makler sowie dem steigenden Bekanntheitsgrad der Marke von Poll Immobilen. Das Unternehmen hat sich erfolgreich als Marken- und Qualitätsmakler mit einem umfassenden Leistungsspektrum positioniert und profitiert von dem durch die Neuregelung verstärkten Qualitätswettbewerb und der Verpflichtung zum Sachkundenachweis für Immobilienmakler. Die Gesellschaft erwartet in den kommenden Jahren eine weitere Verschiebung von Marktanteilen von kleineren lokalen Marktteilnehmern hin zu bekannten und international agierenden Maklern.

Darüber hinaus investiert von Poll Immobilien verstärkt in digitale Maßnahmen, Prozesse und Tools, die es den Handelspartnern ermöglichen sollen, ihre Marktpräsenz und den Kundenzugang im Internet auszubauen und damit den Bekanntheitsgrad weiter zu steigern. Hilfreiche Werkzeuge zur Kundenakquise und -bindung, Bereitstellung einer digitalen Kunden-Plattform für Premium-immobilien, Generierung von Leads sowie die Digitalisierung von Prozessen und Arbeitsabläufen sollen die Skalierbarkeit des gesamten Netzwerks bei von Poll weiter stärken.

War bis zum ersten Quartal 2022 die Objektknappheit der Engpass bei der Vermittlung von Wohnimmobilien, so sind heute wie auch im Vorjahr häufig Käufer mit einer soliden Finanzierung entscheidend für den Vermittlungserfolg. Hier ergeben sich durch die Automatisierung und Digitalisierung von Prozessen und eine immer engere Zusammenarbeit mit von Poll Finance Chancen. Durch die Schaffung eines digitalen Lead- und Zuführungsportals wurde damit bereits im Berichtsjahr begonnen.

Bei der von Poll Immobilien GmbH werden Risiken systematisch identifiziert und bewertet. Dabei findet eine Bestandsaufnahme aller Risiken gemeinsam mit den Fachabteilungen statt. Alle Risiken werden nach Eintrittswahrscheinlichkeit und Schadenshöhe eingestuft und in einer Risikomatrix abgebildet. Danach werden Maßnahmen zur Risikoreduktion sowie Szenarien, die das Zusammenspiel verschiedener Risiken verdeutlichen, betrachtet und geeignete Maßnahmen abgeleitet. Nachfolgend gehen wir auf die Darstellung der Risiken in absteigender Reihenfolge ein.

Nach der Verunsicherung der Marktteilnehmer durch mehrere aufeinander folgende externe Schocks wie Pandemie und Krieg, verbunden mit Sorgen um die Energieversorgung, stark gestiegenen Preisen und Befürchtungen hoher Kosten bei Neubau und energetischer Sanierung, könnten weitere, derzeit noch nicht erkennbare Krisen die Marktteilnehmer erneut verunsichern und die Geschäftsentwicklung negativ beeinflussen.

Trotz zwischenzeitlich rückläufiger Inflationsraten könnte ein erneutes Anziehen des Preisauftriebs die Notenbanken dazu veranlassen, die Leitzinsen über das bisher erwartete Maß hinaus anzuheben und damit die Kosten der Immobilienfinanzierung wieder zu verteuern. Dies würde sich negativ auf die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft auswirken.

Das Netzwerk der von Poll Immobilien ist in den letzten fünf Jahren deutlich gewachsen. Die verschlechterten Rahmenbedingungen bei der Immobilienvermittlung stellen für Partner in der Aufbauphase und mittlerweile auch für einige langjährige Partner eine Herausforderung dar. Die demografische Entwicklung sowie die Tendenz, dass sich in der aktuellen Marktsituation weniger Menschen selbständig machen wollen, eine niedrigere Wechselbereitschaft zeigen und Quereinsteiger unter den aktuellen Bedingungen es eher schwer haben, als Immobilienmakler Fuß zu fassen erschweren die Bedingungen, Partner zu halten und neue zu gewinnen. Daher unterstützt von Poll Immobilien bestehende und neue Partner zielgerichtet durch eine Reihe geeigneter und individueller Maßnahmen. Wir schätzen das Risiko für das Netzwerk als moderat ein.

Immobilien in Deutschland sind in Bezug auf den Beleihungswert und die gewählte Tilgung überwiegend solide finanziert und werden zur Eigennutzung oder als langfristige Kapitalanlage erworben. Auch wenn sich die Immobilienpreise im Jahr 2023 im Durchschnitt rückläufig entwickeln, gibt es eine Reihe fundamentaler Faktoren wie Inflationsraten, Wohnungsknappheit, hohe Beschäftigungsquoten mit steigenden Einkommen, die die Preisentwicklung langfristig stützen. Daher schätzen wir das Risiko weiterer temporärer Preisrückgänge insbesondere im Segment der Immobilien mit Sanierungsstau und der Gewerbeimmobilien in der Marktbreite als moderat ein.

von Poll Immobilien setzt besonderes Augenmerk auf das gehobene Segment von Wohnimmobilien, d.h. auf die besten Lagen, die wesentlich preisstabiler als Gewerbeimmobilien sind. Dieses Marktsegment weist innerhalb der Wohnimmobilien die geringste Preissensitivität auf. Daher schätzen wir das Risiko als gering ein.

Trotz der rückläufigen Umsatzentwicklung seit Mitte 2022 konnte von Poll Immobilien in den letzten fünf Jahren aus eigener Kraft deutlich wachsen. So haben die Intensivierung der Expansionmaßnahmen zu diesem Wachstum in nicht unerheblichem Maße beigetragen. Um die vorhandenen Wachstumschancen auch künftig realisieren zu können, ist die Gesellschaft auf weitere qualifizierte Mitarbeiter angewiesen. Die von Poll Immobilien GmbH hat mehrere Maßnahmen ergriffen, um die Bindung von Mitarbeitern zu verstärken bzw. die Neueinstellung qualifizierter Mitarbeiter zu sichern. Wir schätzen dieses Risiko als moderat ein.

Die Gesellschaft ist Teil des Poseidon Deutschland Konzerns und weist als Konzerngesellschaft aus der langfristigen Konzernfinanzierung resultierende Haftungsrisiken auf. Zur Aufrechterhaltung der Konzernfinanzierung müssen bestimmte Finanzkennzahlen - sogenannte Covenants - eingehalten werden. Auf Konzernebene werden die aktuelle und erwartete Liquiditäts- sowie Ergebnisentwicklung und die Entwicklung von Profitabilitäts- und Bilanzkennzahlen überwacht, um frühzeitig Gegenmaßnahmen einleiten zu können. Im September 2023 wurden die ursprünglich mit den Finanzierungspartnern vereinbarten Covenants durch eine Ergänzungsvereinbarung zum Darlehensvertrag vom Dezember 2021 den aktuellen Geschäftserwartungen angepasst. Zugleich wurde die Kapitalbasis der Konzerngesellschaft Poseidon Deutschland GmbH durch eine Kapitaleinlage des Hauptgesellschafters gestärkt und nachfolgend die Konzernverbindlichkeiten durch vorzeitige Tilgungen bzw. Sondertilgungen reduziert. Wir schätzen die Risiken aus der Konzernfinanzierung aktuell als gering ein.

Die Risiken aus Zahlungsausfällen sind aus unserer Sicht bislang überschaubar, da das Thema Finanzierung Teil des Beratungs- und Qualifizierungsprozesses ist. Auch für das erste Quartal 2024 erwarten wir keinen signifikanten Anstieg der Zahlungsausfälle. Die Zahlungsmoral und -geschwindigkeit der Kunden hat sich durch die Umstellung auf digitale Abrechnungsmethoden sogar leicht verbessert. Abhängigkeiten von einzelnen Kunden oder Vertriebspartnern bestehen nicht. Die Gesellschaft hat sich im erforderlichen Umfang gegen Risiken des Geschäftsbetriebes versichert. Zu nennen sind hier unter anderem Rechtsschutz-, Haftpflicht- und Organhaftpflichtversicherungen sowie eine Cyber-Risk-Versicherung. Währungsrisiken bestehen in vernachlässigbar geringem Umfang, da die Provisionen fast ausschließlich in EUR vereinnahmt werden. Daher schätzen wir das Risiko als gering ein.

Bekannte Risiken der Gesellschaft sind nach derzeitigem Erkenntnisstand durch entsprechende Versicherungen bzw. Rückstellungen abgedeckt bzw. sind als Teil des Geschäftsrisikos zu tragen. Bestandsgefährdende Risiken lassen sich in Anbetracht der getroffenen Maßnahmen derzeit nicht erkennen. Unsere Wettbewerbsposition sehen wir nach dem massiven Ausbau der digitalen Präsenz insbesondere auch im Bereich der Premiumimmobilien und dem anhaltenden Qualitätswettbewerb der Makler als gut an. Wir stufen das Risiko einer negativen Veränderung unserer Marktposition für die nächsten zwölf Monate als gering ein.

Die Chancen- und Risikosituation lässt sich wie folgt zusammenfassen. Die Chancenlage hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verbessert. Neben den Chancen, die sich aus dem Ausbau der Markenbekanntheit, dem angestrebten weiteren Netzausbau sowie dem verstärkten Qualitätswettbewerb ergeben, bestehen durch die in den letzten Jahren massiv ausgebaute digitale Präsenz langfristig noch bessere Chancen, weitere Marktanteile und Makler zu gewinnen. Die Risikosituation hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verbessert. Die bedeutendsten Risiken für die von Poll Immobilien GmbH ergeben sich aus dem demografischen Wandel hinsichtlich der Bindung und Gewinnung von Maklern und Partnern sowie aus einer möglichen Verschlechterung der Rahmenbedingungen des Immobilienmarktes durch steigende Zinsen in Verbindung mit sinkenden Immobilienpreisen oder noch nicht absehbare Verschlechterungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds.

BILANZ zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

ANHANG zum 31. Dezember 2023

von Poll Immobilien GmbH, Feldbergstrasse 35, 60323 Frankfurt am Main

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss und zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss der Firma von Poll Immobilien GmbH auf den 31. Dezember 2023 wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Bilanzrichtlinien- umsetzungsgesetzes (BilRUG) aufgestellt.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Die Gesellschaft wird unter

geführt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine große Kapitalgesellschaft.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs.2 HGB gewählt.

Bilanzierungsstichtag der Gesellschaft ist der 31. Dezember eines jeden Kalenderjahres.

Soweit Wahlrechte für Angaben in der Bilanz oder im Anhang ausgeübt werden können, wurde der Vermerk in der Bilanz gewählt.

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden orientieren sich grundsätzlich an den steuerlichen Bestimmungen, soweit sie den handelsrechtlichen Vorschriften nicht entgegenstehen.

Von steuerlichen Wahlrechten wird in Übereinstimmung mit der Handelsbilanz Gebrauch gemacht.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sowie das Sachanlagevermögen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die gewöhnlichen Nutzungsdauern liegen zwischen 3 und 33 Jahren.

Selbst geschaffene gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte werden zu Herstellungskosten (Entwicklungskosten) aktiviert, sofern zum Abschlussstichtag zumindest eine hohe Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Entstehung eines Vermögensgegenstandes besteht. Zu den Herstellungskosten zählen die einzeln zurechenbaren Kosten durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten sowie angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten und des durch den Entwicklungsprozess veranlassten Werteverzehrs von Vermögensgegenständen des Anlagevermögens.

Aus der Aktivierung der selbst erstellten immateriellen Vermögensgegenstände folgt gemäß § 268 Abs. 8 HGB eine Ausschüttungssperre. Deren Höhe bemisst sich nach der Differenz zwischen dem Bilanzwert der selbst geschaffenen immateriellen Vermögensgegenstände und den hierauf abgegrenzten passiven latenten Steuern.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten oder bei einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung, mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Abschreibungen waren im Geschäftsjahr nicht vorzunehmen.

Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen. Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens von mehr als 250 Euro bis zu einem Wert von 1.000,00 wurden als Pool zusammengefasst und auf 5 Jahre linear abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennwert angesetzt und unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch die Bildung von Pauschalwertberichtigungen in Höhe von 1% zu Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ausreichend Rechnung getragen. Darüber hinaus wurden Einzelwertberichtigungen vorgenommen.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zum Nennwert bewertet.

Rechnungsabgrenzungsposten werden zum Nennwert angesetzt und über die Leistungsdauer linear verteilt.

Die Eigenkapitalpositionen sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zu einzelnen Positionen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagevermögen

Der Gesamtbetrag der Forschungs- und Entwicklungskosten im Geschäftsjahr betrug 1.959.236,33 €. Sie entfielen vollständig auf die selbst geschaffenen und die sich in Entwicklung befindlichen immateriellen Vermögensgegenstände.

Forderungen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten sonstige Forderungen in Höhe von 3.248.464,66 € (Vorjahr 6.586.279,80 €), davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr in Höhe von 0,00 €. Die übrigen Forderungen haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr.

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen geleistete Anzahlungen an Fremdleister. Des Weiteren sind in den sonstigen Vermögensgegenständen Forderungen aus weiterbelasteten Aufwendungen an Fremdleister sowie sonstige Forderungen aus Lieferantengutschriften enthalten. Die Restlaufzeit der sonstigen Vermögensgegenstände beträgt weniger als ein Jahr.

Eigenkapital

Unter dem Eigenkapital ist das voll eingezahlte Stammkapital der Gesellschaft in Höhe von 200.000,00 € ausgewiesen.

Angaben und Erläuterungen zu den Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind nachfolgende, nicht unerhebliche Rückstellungen enthalten:

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich überwiegend aus Rückstellungen für die Aufbewahrung von Unterlagen sowie Rückstellungen für pauschale Lohnsteuer und Umsatzsteuer für Vorjahre zusammen.

Verbindlichkeiten

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten zum 31.12.2023 beträgt 18.976.386,16 €. (Vorjahr 17.101.333,42 €)

Verbindlichkeitenspiegel

In den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 5.039.708,78 € (Vorjahr: 4.254.578,33 €) sind solche aus dem Ergebnisabführungsvertrag in Höhe von 5.039.708,78 € (Vorjahr: 4.254.578,33 €) enthalten.

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse gliedern sich nach geographisch bestimmten Märkten wie folgt:

Andere aktivierte Eigenleistungen

Die anderen aktivierten Eigenleistungen betreffen vollumfänglich (890.216,00 €, Vorjahr 718.221,00 €) die selbst geschaffenen gewerblichen Schutzrechte und ähnliche Werte.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge umfassen im Wesentlichen Mieteinnahmen in Höhe von 215.162,27 € (Vorjahr 163.897,09 €), periodenfremde Erträge (520.823,44 €, Vorjahr 281.530,03 €), Erträge aus der Herabsetzung von Einzelwertberichtigungen auf Forderungen (460.148,90 €, Vorjahr -,-- €) sowie Schadensersatzerträge (155.494,52 €, Vorjahr 238.357,57 €).

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen umfassen im Wesentlichen Werbe- und Reisekosten in Höhe von 2.571.744,23 € (Vorjahr 4.974.623,34 €), Aufwendungen für Geschäftsbesorgung (1.710.000,00 €, Vorjahr 1.710.000,00 €), Raumkosten (1.551.050,59 €, Vorjahr 1.731.786,82) sowie Rechts- und Beratungskosten (737.295,03, Vorjahr 1.038.246,70).

Gewinnabführungsvertrag

Mit der von Poll Immobilien Holding GmbH, Frankfurt, als herrschendem Unternehmen ist am 30.01.2019 ein Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen worden.

Haftungsverhältnisse nach § 251 HGB

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten bestehen folgende Haftungsverhältnisse für fremde Verbindlichkeiten.

Die Gesellschaft haftet gesamtschuldnerisch für Kredite, die die Firmen Poseidon Deutschland GmbH und von Poll Immobilien Holding GmbH bei dem Konsortium aus der Hamburg Commercial Bank AG und dem durch die Allianz Global Investors GmbH gemanagtem Sondervermögen haben.

Die Verbindlichkeit der Firma Poseidon Deutschland GmbH zum Bilanzstichtag gegenüber der Hamburg Commercial Bank AG beträgt 19.361.904,76 € (Vorjahr 25.000.000,00 €) sowie gegenüber der Allianz Global Investors GmbH beträgt 31.238.095,24 € (Vorjahr 32.000.000,00 €). Die Verbindlichkeit der Firma von Poll Immobilien Holding GmbH zum Bilanzstichtag gegenüber der Hamburg Commercial Bank AG beträgt 0,00 € (Vorjahr 2.500.000,00 €).

Es wird mit keiner Inanspruchnahme gerechnet, da die begünstigten Gesellschaften ihren Verpflichtungen bisher immer vollständig nachgekommen sind.

Ausschüttungsgesperrte Beträge

Es besteht aus der Aktivierung selbst erstellter immaterieller Vermögensgegenstände eine Ausschüttungssperre in Höhe von 2.839.229,72 €; diese greift im abgelaufenen Jahr wegen ausreichend vorhandener ausschüttbarer Rücklagen (Bilanzgewinn/Gewinnvortrag) nicht.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von 7.344.494,76 € (Vorjahr 7.846.160,87 €) wesentliche Miet- und Leasingverpflichtungen, davon mit einer Restlaufzeit

Der Vorteil von Miet- und Leasingverträgen liegt in der geringeren Kapitalbindung im Vergleich zum Erwerb und im Wegfall des Verwertungsrisikos. Risiken könnten sich aus der Vertragslaufzeit ergeben, sofern die Objekte nicht mehr vollständig genutzt werden könnten, wofür es derzeit keine Anzeichen gibt.

Ergebnisverwendung und Rücklagenentwicklung

Der Jahresüberschuss zum 31.12.2023 beläuft sich auf 9.771.208,78 € (Vorjahr 8.276.078,33 €).

Aufgrund des Ergebnisabführungsvertrags wurde der Jahresüberschuss in voller Höhe an das Mutterunternehmen, die von Poll Immobilien Holding GmbH, abgeführt.

Der Gewinnvortrag beträgt somit weiterhin 9.949.162,76 € und wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Sonstige Pflichtangaben

Angaben nach § 42 Abs. 3 GmbHG

Gegenüber der Gesellschafterin bestehen zum 31.12.2023 folgende Forderungen bzw. Verpflichtungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin resultieren in voller Höhe aus dem Ergebnisabführungsvertrag.

Steuerlatenzen

Bei der Berechnung von latenten Steuern wurde ein Steuersatz von 31,925% zugrunde gelegt.

Aufgrund der bestehenden körperschaft- und gewerbesteuerlichen Organschaft zwischen der von Poll Immobilien GmbH mit der von Poll Immobilien Holding GmbH sowie deren körpschaft- und gewerbesteuerlichen Organschaft mit der Poseidon Deutschland GmbH, werden sämtliche Steuerlatenzen in der Bilanz des obersten Organträgers, der Poseidon Deutschland GmbH, ausgewiesen.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Die gesamte Zahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug im Berichtszeitraum 88 (Vj. 114). Darüber hinaus wurden durchschnittlich 18 Auszubildende (Vj. 24) beschäftigt.

Nachtragsbericht

Nach Ablauf des Geschäftsjahres 2023 sind keine Ereignisse eingetreten, die für den Jahresabschluss 2023 von wesentlicher wertaufhellender Bedeutung sind.

Einbeziehung in den Konzernabschluss per 31.12.2023

Der Jahresabschluss der von Poll Immobilien GmbH wird als Enkelgesellschaft in den Konzernabschluss der Poseidon Deutschland GmbH mit Sitz in Frankfurt am Main einbezogen, die einen Konzernabschluss für den kleinsten und den größten Kreis von Unternehmen aufstellt und welcher im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht wird.

Vergütung der Geschäftsführer

Es wird von der Schutzklausel des § 286 Abs. 4 HGB Gebrauch gemacht, da die Geschäftsleitung nur zwei natürliche Personen umfasst.

Honorar des Abschlussprüfers

Die Angabe des Gesamthonorars des Abschlussprüfers unterbleibt an dieser Stelle, da diese Angabe im Konzernabschluss erfolgt.

Angaben über die Mitglieder der Unternehmensorgane

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die von Poll Immobilien GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der von Poll Immobilien GmbH, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der von Poll Immobilien GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 14.05.2024 festgestellt.