FELIX Wohnungsgenossenschaft eG
Stammdaten
Grundlegende Informationen zum Unternehmen
Finanzübersicht
Kennzahlen extrahiert aus veröffentlichten Jahresabschlüssen
Historie
Öffentliche Bekanntmachungen aus dem Handelsregister
Management
Gesetzliche Vertreter dieser Organisation
| Name | Rolle |
|---|---|
Michael Ullmann seit 14.6.2020 | Vorstandsmitglied |
Kerstin Lüttke seit 18.10.2005 | Vorstandsmitglied |
Bilanzkonten
Bilanzkonten aus veröffentlichten Jahresabschlüssen
Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustkonten aus veröffentlichten Jahresabschlüssen
| Posten |
|---|
Konzern- und Jahresabschlüsse
Öffentlich zugängliche Berichte in Volltext
FELIX Wohnungsgenossenschaft eGBerlinJahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021LageberichtFELIX Wohnungsgenossenschaft eG gegründet am 20. November 1997Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Charlottenburg eingetragen unter: GnR 548 B I. Grundlagen des Unternehmens Zweck unserer Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung. Dazu kann sie Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften, errichten, erwerben, vermitteln und betreuen. Die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG bewirtschaftet insgesamt 670 Wohneinheiten, davon: 154 Wohneinheiten in der Allee der Kosmonauten, 154 Wohneinheiten in der Kienbergstraße, 178 Wohneinheiten in der Mehrower Allee / Oberweißbacher Straße und 184 Wohneinheiten in der Wuhletalstraße / Schwarzburger Straße. Die Grundstücksfläche unserer Wohnobjekte beträgt inkl. der Verkehrs- und Erholungsflächen insgesamt 30.499 m 2. Darüber hinaus verfügt die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG über ein Gewerbeobjekt mit zusätzlich 6.733 m 2 Grundstücksfläche (Erbpacht) und 1.615,83 m 2 Gewerbefläche und 350,25 m 2 für studentisches Wohnen. In diesem Gewerbeobjekt sind eine Gästewohnung, ein Clubraum und die Geschäftsstelle der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG integriert. Darüber hinaus werden 66 Parkplätze an dem Standort Kienbergstraße bewirtschaftet. II. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung und wohnungswirtschaftliche Rahmenbedingungen Trotz Corona-Pandemie und zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die deutsche Wirtschaft 2021 nach dem Einbruch im Vorjahr erholen. Die Wirtschaftsleistung hat jedoch noch nicht wieder das Vorkrisenniveau erreicht. Im Jahr 2021 ist das Bruttoinlandsprodukt um 2,8 Prozent gestiegen, nachdem es 2020 um 4,6 Prozent zurückgegangen war. Demgegenüber steht jedoch eine besorgniserregende Erhöhung der Verbraucherpreise. Sie haben sich in Deutschland im Jahresdurchschnitt 2021 um 3,1 Prozent gegenüber 2020 erhöht. Im Dezember 2021 stiegen die Verbraucherpreise gegenüber dem Vorjahresmonat sogar um 5,3 Prozent, eine höhere Inflationsrate gab es zuletzt vor 29 Jahren. In den ersten Monaten 2022 hat sich die Inflation weiter verfestigt. Wesentliche Faktoren dabei sind nicht mehr nur der temporäre Effekt der vorübergehenden Mehrwertsteuersenkung 2020, sondern zunehmend auch Lieferengpässe, Arbeitskräftemangel und extreme Steigerungen der Energiepreise. Entsprechend zeichnet sich auch bei den Zinsen eine verstärkte Aufwärtsbewegung ab. Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller Voraussicht nach zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen. Auch am Arbeitsmarkt setzte 2021 zunächst eine Erholung ein, nachdem 2020 der seit 14 Jahren anhaltende Anstieg der Erwerbstätigkeit mit der Corona-Krise endete. Arbeitslosigkeit und Unterbeschäftigung sind 2021 merklich gesunken, die Auswirkungen der Pandemie waren aber noch zu spüren. Die Arbeitslosenquote sank leicht gegenüber dem Vorjahr um 0,2 Prozent auf 5,7 Prozent. Das Arbeitnehmerentgelt stieg im Vergleich zum Vorjahr um 3,4 Prozent, wobei durch die hohen Verbraucherpreise die Reallohnentwicklung deutlich geschmälert wird. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2021 rund 10,8 Prozent der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, konnte um 1,0 Prozent auf eine Bruttowertschöpfung von 347 Milliarden Euro zulegen (Vorjahr -0,5 %). Mit einer durchschnittlichen Steigerungsrate von 1,3 Prozent deutschlandweit lagen die Nettokaltmieten deutlich unter der allgemeinen Inflationsentwicklung. Hinzu kommen auch in der Wohnungswirtschaft die steigenden Personalkosten und darüber hinaus sind die ständigen Anforderungen in Sachen Klimaschutz und Energiewende für Neubau- und Sanierungsvorhaben eine hohe finanzielle Belastung für die Wohnungsunternehmen, die den Spagat zwischen Wirtschaftlichkeit und bezahlbarem Wohnen zusätzlich vergrößern. Die Entwicklungen seit Beginn des Ukraine-Krieges haben zudem die Energiepreise verteuert und damit die Diskussion um zusätzliche Erfordernisse für die Energieeffizienz in Neubau und Bestand weiter befeuert. Es ist ebenfalls noch nicht absehbar, welche weiteren mietenregulatorischen Maßnahmen die Ende 2021 ins Amt gekommene Bundesregierung auf den Weg bringen wird, die auf der Einnahmenseite zu weiteren Einschränkungen führen könnten. Die Berliner Wirtschaft ist 2021 um 3,3 Prozent (Bund: +2,8 %) gestiegen. Nach dem pandemiebedingten Einbruch 2020 (-3,3 %) ist das eine klare Erholung. Die Verbraucherpreise erhöhten sich 2021 im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr in Berlin um 2,8 Prozent (2020 zu 2019: +0,5 %). Die Zahl der Erwerbstätigen erhöhte sich 2021 gegenüber dem Vorjahr in Berlin um 18.400, bzw. 0,9 Prozent auf 2.086.000 Personen. Dies ist überwiegend auf die positive Entwicklung bei den Dienstleistern (+1,0 %) zurückzuführen. Insgesamt stieg die Arbeitslosigkeit in Berlin im Jahresdurchschnitt trotzdem leicht von 9,7 auf 9,8 Prozent. Der Druck auf den Berliner Wohnungsmarkt hat aufgrund der Corona-Pandemie nur kurzzeitig nachgelassen, die Lage bleibt weiter angespannt. Nach einer Stagnation und zwischenzeitlich leichtem Rückgang 2020 hatte die Einwohnerzahl im September 2021 wieder das Niveau von Ende 2019 erreicht. Bis zum Ende des 3. Quartals war die Bevölkerung um 6.526 Personen bzw. 0,18 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum gewachsen. Auch wenn der "Berliner Mietendeckel" inzwischen gekippt wurde, dauert die Diskussion um Mietbegrenzungen nach wie vor an. Dies und die andauernde Enteignungsdebatte werden wohl in 2022 Investitionen am Wohnungsmarkt dämpfen. Es bleibt abzuwarten, inwieweit unter dem Ende 2021 neu aufgestellten Berliner Senat Ansätze für eine wieder kooperative Wohnungspolitik umgesetzt werden. Dies hängt auch von den Ergebnissen des im Januar 2022 angeschobenen "Bündnisses für Wohnungsneubau und bezahlbaren Wohnen" ab. Quelle: BBU Wirtschaftliche Lage 2021 III. Geschäftsverlauf der FELIX Wohnungsgenossenschaft eGUnsere Arbeit im Geschäftsjahr 2021 war weiter durch die Corona-Pandemie, verbunden mit der Umsetzung der SARS-CoV-2-Infektionsschutzmaßnahmenverordnung erschwert. Die Genossenschaft konnte größtenteils den reibungslosen Geschäftsbetrieb gewährleisten. Dennoch mussten wir unsere Geschäftsstelle zeitweise geschlossen halten um die Infektionsgefahr weitestgehend für die Mitarbeiter der FELIX Wohnungsgenossenschaft zu verringern. Dies vorausgeschickt lagen die Schwerpunkte unserer Arbeit im Geschäftsjahr 2021 in der - Bestandserhaltung und -Entwicklung unseres Hausbesitzes, Erhöhung der Wohnqualität, - Steuerung unterjährig geplanter Einnahmen- und Ausgabenbudgets über die vierteljährlichen Vorstandsvorlagen, - Risikobetrachtung, - kurz- und mittelfristige Finanz-, Erfolgs- und Bauplanung mit den Schwerpunkten Finanz- und Liquiditätsplanung, Mietenentwicklung, - Personalentwicklung, - Analyse, Steuerung und Überwachung der Entwicklung der Betriebskosten, - Förderung des genossenschaftlichen Lebens, Mitgliederbetreuung und - Öffentlichkeitsarbeit. Mit der Erstellung des Jahresabschlusses 2021 wurde die Domus AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft-Steuerberatungsgesellschaft beauftragt. 1. Umsatzentwicklung/ Geschäftsumfang Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (Angaben in T€)
(Ausgangsjahr 2016 wird mit 100 Prozent betrachtet. Die prozentualen Veränderungen beziehen sich immer auf das Bezugsjahr 2016.) Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG haben sich im Jahr 2021 gegenüber 2020 um 11 T€ von 4.284 T€ auf 4.295 T€ erhöht. Das Geschäftsjahr 2021 ist aus Sicht der Geschäftsleitung insgesamt günstig verlaufen und schloss mit einem Jahresüberschuss von 995,7 T€ (Vorjahr: 1.054,8 T€) ab. Nach Einstellung in die gesetzliche Rücklage verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 896.089,28 €. Zum 31. Dezember 2021 hatte die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG keinen Leerstand. In dem Zeitraum 1. Januar bis 31. Dezember 2021 stand eine Wohnung für einen Monat leer. Bei unserem Gewerbeobjekt wurde das Geschäftsjahr mit einem Leerstand von einer Gewerbeeinheit und 5 leerstehenden Zimmern in den Studentenwohnungen abgeschlossen. Die eine Gewerbeeinheit stand über das ganze Geschäftsjahr leer. Für das gesamte Jahr 2021 standen insgesamt 11 Studentenzimmer für einen Zeitraum von insgesamt 49 Monaten leer. Der gesamte Wohnungsbestand der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG war zum 31.12.2021 vermietet. Die Leerstandsquote lag für das gesamte Jahr 2021 bei 0,01 % und zum Stichtag 31.12.2021 bei 0,00 %. Mit dieser Leerstandsquote liegt die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG klar unter dem Durchschnitt des Jahres 2021 von 1,2 % des Bezirks Marzahn-Hellersdorf gesamt und nur Marzahn von 1,4 %. Die Genossenschaft ist bestrebt, den Leerstand auf diesem Niveau zu halten.
* Stichtag = 31.12. des jeweiligen Jahres ** vorläufige Angabe Per 31.12.2021 betrug die Leerstandsquote bei unserem Gewerbeobjekt (außer Studentenwohnungen) 4,76 %. Der Leerstand bei den Studentenzimmern lag zum 31.12.2021 bei 35,71 %. Die Nachfrage für die Studentenzimmer wurde im Geschäftsjahr immer noch durch die Corona-Pandemie negativ beeinflusst. Die Nachfrage an die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG nach Wohnraum aller Größen und Lagen ist derzeit höher als unser Angebot. Wir führen eine Warteliste für alle Wohnungssegmente. Mittelfristig schätzen wir ein, dass die Vollvermietung des Bestandes weiter gehalten werden kann. Übersicht Wohnungswechsel der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG, Fluktuationsrate
* vorläufige Angabe Im Berichtsjahr wurden 18 Dauernutzungsverträge durch den Mieter und sechs Dauernutzungsverträge aufgrund Tods des Mieters beendet. Die Genossenschaft kündigte einen Dauernutzungsvertrag wegen Zahlungsverzug des Mieters, die Räumung der Wohnung erfolgte ebenfalls im Jahr 2021. Für 24 der frei gewordenen Wohnungen konnte sofort die Anschlussvermietung sichergestellt werden. Die Mieterfluktuationsrate sank 2021 im Vergleich zum Vorjahr um 0,2 % auf 3,7 %. Diese niedrige Fluktuation ist ein Ausdruck der hohen Mieterzufriedenheit in Folge der umfangreichen Mitgliederbetreuung durch die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG. Die durchschnittlichen Betriebskosten der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG lagen im Jahr 2021 monatlich bei ca. 2,20 € je Quadratmeter Wohn- und Gewerbefläche. Somit liegen wir immer noch deutlich unter dem Berliner Durchschnitt von 2,86 € (lt. Jahresstatistik der Mitgliedsunternehmen des BBU). Wir gehen davon aus, dass die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG bei der Entwicklung der Betriebskosten weiterhin jeweils unter dem Durchschnitt der Berliner Genossenschaften/ Wohnungsunternehmen liegen wird. Es bleibt vorrangiges Ziel der Genossenschaft, den vorhandenen Wohnungsbestand weiter wettbewerbsfähig zu erhalten. Die Geschäfts- und Investitionstätigkeit der Genossenschaft orientiert sich an den Veränderungen des Wohnungsmarktes. Damit sind wir weiterhin in der Lage, unseren Mitgliedern Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten anzubieten. Die FELIX Wohnungsgenossenschaft eG behauptet sich erfolgreich als Wirtschaftsunternehmen auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Finanzierungsmaßnahmen Entwicklung des Zinsaufwands der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG
Entwicklung des Tilgungsaufwands der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG
Alle durch die Genossenschaft aufgenommenen Finanzierungen sind Annuitätendarlehen. Das heißt, dass die monatliche Ratenhöhe gleichbleibt, aber die eingesparten Zinsen gleichzeitig den Tilgungsbetrag erhöht. Daraus resultiert die Abnahme der Zinsaufwendungen. Das Darlehen über 3,5 Mio€ zur Baufinanzierung Mehrower Allee/ Oberweißbacher Straße läuft im Jahr 2022 aus. Die Anschlussfinanzierung in Höhe von 1,5 Mio€ ist bei der Berliner Volksbank gesichert. Darüber hinaus wurden für die Investitionstätigkeiten der Jahre 2023 und 2024 ebenfalls bei der Berliner Volksbank Finanzierungen in Höhe von insgesamt 7,0 Mio€ gesichert. 1. Instandhaltung / Modernisierung Der Gebäudebestand der Genossenschaft ist modernisiert und saniert. Unsere Häuser, die Wohnungen sowie das Wohnumfeld sind in einem guten baulichen Zustand. Der historische Weg im Hof des Wohngebietes Mehrower Allee/ Oberweißbacher Straße erhielt zur Verkehrssicherung eine Beleuchtung, desgleichen die Müllstandsfläche an der Mehrower Allee 59. Augenblicklich wird durch den Vorstand geprüft, wie die Beleuchtung der Zuwegungen an den Aufzügen Wuhletalstraße 72-76, Schwarzburger Straße 2-6 sowie Allee der Kosmonauten 133-135 und 137-139 verbessert werden kann. Wie bereits Im Jahr 2020 mussten die nach Mieterwunsch durchgeführten Individualmaßnahmen, aufgrund der gestiegenen Material-, Lohn- und Energiekosten zu unserem Bedauern gekürzt werden. Umbauwünsche von Mietern konnten nach Antragstellung und Genehmigung seitens der Genossenschaft in Eigenfinanzierung weiterhin durchgeführt werden. Wohnungsinstandsetzungen erfolgten in 3 Wohnungen nach Prüfung des Zustandes vor Wohnungsneuvermietung. Nach den Wohnungsbegehungen im Jahr 2020 erfolgte die Planung der E-Checks im gesamten Wohnungsbestand. 2021 konnten diese in 591 Wohnungen durchgeführt werden. Die sich daraus ergebenen Reparaturen erfolgten zeitnah. Die Erneuerung von Elektro-Wohnungsverteilungen war auch in 2021 ein Schwerpunkt unserer Instandsetzungsarbeiten. Gleichzeitig erfolgten die Prüfungen der Elektroanlagen in den Gebäuden selbst. In 5 Wohnungen mussten neue Bodenbeläge verlegt, Zimmertüren getauscht und größere Sanitärarbeiten durchgeführt werden. Die Erneuerung von Revisionswänden erfolgte in 12 Wohnungen. Unsere Geschäftspartner versuchten 2021 alle Aufträge gewohnt zeitnah auszuführen. Trotzdem kam es zu Wartezeiten auf Grund von deutlichen Einschränkungen und Ausfällen von Kapazitäten durch die weiterhin anhaltende CORONA-Pandemie und Materialengpässen. Alle erforderlichen Wartungsarbeiten erfolgten planmäßig. Die sich daraus ergebenden notwendigen Reparaturen wurden zeitnah ausgeführt. Kostenübersicht einzelner Maßnahmen
Für diese vor genannten Maßnahmen wurden allein schon 171.122,59 € aufgewendet. Das sind 38,83 % der gesamten Instandhaltungskosten des Jahres 2021. Der Gesamtaufwand für alle Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unserer Objekte belief sich im Geschäftsjahr 2021 auf insgesamt 440.683,99 €. Die Aufwendungen für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bestätigen, mit einem Anteil von 10,26 % (Vorjahr 9,81 %) am Umsatzerlös aus der Hausbewirtschaftung, dass weiter große Aufwendungen zur Erhaltung der Objekte und zur Verbesserung der Wohnbedingungen und des Wohnkomforts durchgeführt werden. Grundlage unserer Arbeiten sind die geltenden Vorschriften und Gesetze. Entsprechend der aktuellen Forderungen stehen Fragen der energetischen Optimierung, der baulichen-, technischen-, Nutzungs-, Verkehrs- und Mieter-Sicherheit sowie des Brandschutzes und der Hygiene unserer Häuser auf der Tagesordnung. Regelmäßige Begehungen unserer Hauswarte und des Verwalters gewährleisten deren Einhaltung. Das Ziel unserer Genossenschaft ist es, unseren Bewohnern und Bewohnerinnen auch weiterhin ein für alle Generationen angenehmes Wohnen zu sozialverträglichen Mieten zu gewährleisten. 1. Mitgliederbewegung Der Mitgliederbestand und die Geschäftsanteile der verbleibenden Mitglieder entwickelten sich im Jahr 2021 wie folgt:
Zum 31. Dezember 2021 hatte unsere Genossenschaft folgende Mitgliederstruktur:
Für unseren Wohnungsbestand von insgesamt 670 Einheiten sind seit 2015 unsere Mitgliederzahlen nahezu konstant. Daraus lässt sich auch die Vollvermietung unserer Wohnungen erkennen. Die Möglichkeit, aus der Mitgliedschaft heraus einen Vertrag zu Gunsten Dritter abzuschließen, haben aktuell 89 der verbleibenden Mitglieder in Anspruch genommen. Der Vertrag ermöglicht es, dass einem Dritten bei Ableben des Mitglieds die Geschäftsanteile ohne Erbschein ausgezahlt werden können. Es bestehen keine Forderungen gegen Mitglieder des Vorstandes und Mitglieder des Aufsichtsrates. Soziale Betreuung Die Betreuung, Unterstützung und Förderung aller Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial geprägte Atmosphäre in unseren Objekten waren dem Vorstand und dem Aufsichtsrat auch im Geschäftsjahr 2021 besonders wichtig. Aufgrund der in 2021 weiter vorherrschenden Corona-Pandemie und den daraus erlassenen Beschränkungen konnten wir die vielfältigen kulturellen Angebote, die zu einem attraktiven und bunten genossenschaftlichen Leben gehören nur zu einem kleinen Teil durchführen. Im August 2021 konnten wir mit unseren Mitgliedern und Mietern wieder über die Berliner Gewässer schippern und im September 2021 eine Tagesfahrt nach Dornswalde durchführen. Dies wurden von den Mitgliedern und Mietern nach mehr als einem Jahr wieder freudig angenommen. IV. Lage des Unternehmens Vermögens- und Finanzlage
Das Bilanzvolumen hat sich von 27.640,6 T€ um 266,3 T€ auf 27.906,9 T€ erhöht. Die Erhöhung begründet sich im Wesentlichen auf die Zunahme des Umlaufvermögens auf der Aktivseite und die Zunahme des Eigenkapitals sowie der planmäßigen Tilgungen langfristiger Verbindlichkeiten auf der Passivseite. Die Eigenkapitalquote beträgt 35,1 % (Vorjahr 31,9 %). Die Erhöhung der Eigenkapitalquote beruht hauptsächlich auf dem Rückgang langfristigen Fremdkapitals durch planmäßige Tilgungen im Geschäftsjahr. Die flüssigen Mittel betragen zum Jahresende 2.339.153,61 €. Kautionen der Gewerbemieter wurden in Höhe von 22.101,84 € und für die PKW-Stellplätze in Höhe von 3.050,00 € hinterlegt. Das langfristig gebundene Vermögen wird durch ausreichende Eigen- und Fremdmittel finanziert. Die Genossenschaft ist ihren Zahlungsverpflichtungen stets nachgekommen. Die mit den Lieferanten vereinbarten Skontobeträge wurden in Anspruch genommen. Die langfristige Planung bis 2025 weist ausreichende Zahlungsmittelbestände aus. Die Tilgung der in Anspruch genommenen Darlehen ist ebenfalls gesichert. Zusätzlich hat die Genossenschaft zwei Bausparverträge bei der Wüstenrot Bausparkasse abgeschlossen. Zum 31.12.2021 wurden bereits 442.292,17 € für zukünftige Investitionen angespart. Ertragslage
Der Jahresüberschuss verringerte sich von 1.054,8 T€ um 59,1 T€ auf 995,7 T€. Die Verringerung des Jahresüberschusses ist primär auf die gestiegene Preisentwicklung zurückzuführen. Nach Einstellung von 99.565,48 € (10 % des Jahresüberschusses) in die gesetzliche Rücklage schlagen Aufsichtsrat und Vorstand der Mitgliederversammlung vor, den Bilanzgewinn gemäß § 40 der Satzung in Höhe von 896.089,28 € in andere Ergebnisrücklagen einzustellen. V. Wesentliche Chancen und Risiken der künftigen EntwicklungDie Genossenschaft wird sich auch zukünftig im Wesentlichen auf die Bewirtschaftung des konkurrenzfähigen Bestandes beschränken. Die Vollvermietung ist nach wie vor entscheidender Erfolgsfaktor der Arbeit der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG. Die Genossenschaft prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch die die Weiterentwicklung der Genossenschaft gefördert werden kann. Für die Jahre 2023 bis 2025 wurden bereits weitere Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geplant. Insbesondere werden Maßnahmen zur Fassadensanierung der 11-Geschosser in Verbindung mit dem Austausch und dem Neubau von Loggien geplant. Die Genossenschaft hat Instrumente zur Risikofrüherkennung eingerichtet, die die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller wesentlichen Risiken sicherstellen soll. Diese Instrumente sind im Wesentlichen die Aufstellung von Quartalsberichten und von Managementinformationen sowie die regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat. Durch diese regelmäßige Berichterstattung haben alle Entscheidungsträger jederzeit über alle relevanten Entwicklungen der Genossenschaft Kenntnis. Der Schwerpunkt dieser Berichterstattung liegt insbesondere auf den Kennzahlen zur Entwicklung der Vermietung, der Liquidität, der Vermögens- und Ertragslage sowie Compliance. Besondere Risikofaktoren aus Verträgen, die das geschäftliche Maß übersteigen, bestehen nicht, so dass gegenwärtig keine Risiken zu erkennen sind, die die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage oder gar auf den Bestand der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG beeinflussen können. Zur kontinuierlichen Sicherung der regelmäßig durchzuführenden Wartungen und der Optimierung deren Kosten stehen alle Wartungsverträge auf dem Prüfstand und werden regelmäßig den aktuellen gesetzlichen Vorgaben angepasst. In 2021 wurde aufgrund der CORONA-Pandemie für die Jahresabschlüsse 2019 und 2020 anstatt der Mitgliederversammlung in Präsenz ein Umlaufverfahren durchgeführt. Die hohe Teilnahme sowie die getroffenen Beschlüsse unserer Mitglieder haben uns in unserer Arbeit bestätigt. Auch konnten wir die sehr gute Stimmung unserer Mitglieder aus den von Mitte 2020 bis Ende 2021 durchgeführten Mitglieder/ Mieterbefragungen ablesen. Anregungen unserer Mitglieder/ Mieter aus der Befragung wurden geprüft und zum Teil auch schon umgesetzt. Von 670 Befragten haben 259 Mitglieder/ Mieter sich an der Befragung beteiligt. 93,8 % der Befragten gaben an, sich in unserer Genossenschaft wohl zu fühlen. Die gesetzlichen Anforderungen, z. B. auf dem Gebiet der Verkehrssicherungspflichten, der sicherheitstechnischen Überprüfung von elektrischen Anlagen sowie die Vorschriften für Arbeitsschutz werden von der Genossenschaft beachtet. Durch diese Maßnahmen sehen wir die Chance, zukünftig weiterhin unsere Wohnungen am Markt sehr gut platzieren zu können, die Vollvermietbarkeit zu sichern und die Konkurrenzfähigkeit zu gewährleisten. Wir sehen der weiteren Entwicklung unserer Genossenschaft zuversichtlich entgegen. Eine Gefährdung der finanziellen Entwicklung unserer Genossenschaft ist aus jetziger Sicht nicht zu erkennen. Die Immobilien sind mit langfristigen Krediten (bis 2028 bzw. 2023/ 2024/ 2037 zinsgebunden) finanziert. Finanzierungsmöglichkeiten und Finanzierungskonditionen werden natürlich ständig kontrolliert und bewertet. Um jeder Art von Risiken, wie Liquiditätsengpässen und Zinsänderungen vorzubeugen, hat im Rahmen des Risikomanagements das Thema Finanzierung höchste Priorität. Aufgrund des Ukraine-Krieges und der nach Berlin flüchtenden Ukrainer hat die Genossenschaft eine Studentenwohnung mit 7 Zimmern für die Flüchtlinge bereitgestellt. Die dort untergekommenen Flüchtlinge können "Ankommen" und in Ruhe ihre Zukunft organisieren. Entwicklung der Mietforderungen in Euro
Die Übersicht der Mietforderungen ist hier kumulativ abzüglich der Abschreibung auf Mietforderungen dargestellt. Bei den bis zum Jahr 2020 abgeschriebenen Forderungen konnten 16.176,62 € in 2021 eingetrieben werden. Gesetzliche Eingriffe in das Mietrecht können eventuell die Ertragssituation der FELIX Wohnungsgenossenschaft beeinträchtigen. Im August 2021 haben wir unsere Wirtschaftsplanung überarbeiten. Aufgrund der wieder gegebenen Mieterhöhungsspielräume im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen des BGB sowie unserer eigenen Mietentwicklungsrichtlinien wurde ein Budget für gewünschte Individualmaßnahmen wieder aufgenommen. Ab 2021 sind hier auch die Guthabenzinsen enthalten. Im Jahr 2021 wurden insgesamt 352.731,29 € (Vorjahr 368.792,97 €) an Zinsen für die Objektfinanzierung aufgewendet. Die Guthabenverzinsung in 2021 betrug 4,68 €. Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war und ist jederzeit gewährleistet. Alle planmäßigen Tilgungen konnten in 2021 aus der laufenden Geschäftstätigkeit finanziert werden. Um weiterhin die Entschuldung und Bestandsentwicklung vorantreiben zu können, wird auf Dividendenzahlungen verzichtet und stattdessen der Thesaurierung von Jahresüberschüssen zur Stärkung der Eigenkapitalbasis der Vorrang eingeräumt. Grundsätzlich sind zurzeit keine Entwicklungen erkennbar, die wesentlichen negativen Einfluss auf die wirtschaftliche Entwicklung und die Entwicklung des Bestandes der Genossenschaft haben. 1. VI. Ausblick Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar durch den Ukraine-Krieg verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter übersteigen. Die Genossenschaft hat hier reagiert und die Betriebskostenvorauszahlungen zum 01.06.2022 angepasst. Darüber hinaus sind verschlechterte Finanzierungsbedingungen für die Zukunft nicht ausgeschlossen, was Einfluss auf unsere Investitionstätigkeiten haben kann. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die wirtschaftliche Entwicklung unserer Genossenschaft sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges und die darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Insgesamt werden im Geschäftsjahr 2022 und im Prognosezeitraum bis 2025 positive Jahresergebnisse erwartet. Nach unserer Finanzplanung ist von einer gesicherten Liquidität auszugehen. Prognosebericht
Grundsätzlich werden laufende Instandsetzungen und Instandhaltungen im notwendigen Umfang durchgeführt. Grundlage für die Planung der kommenden Jahre sind die durch die Wohnung- und Objektbegehungen gewonnenen Erkenntnisse. Vor weitere große Herausforderungen für die kommenden Jahre stellen uns die WBS 70/11-Geschosser in der Allee der Kosmonauten und der Kienbergstraße. Ihre Sanierung ist nun schon 20 Jahre her. An den Fassaden und Loggien sind Abnutzungserscheinungen deutlich zu erkennen. Hier werden in den Jahren 2023 bis 2025 entsprechende Maßnahmen durchgeführt, um den Werterhalt der Gebäude zu gewährleisten. Die Wirtschaftlichkeit der Genossenschaft ist höchstes Gebot. Die Kostenexplosion muss ständig beobachtet werden. Bei wesentlichen Veränderungen müssen entsprechende Maßnahmen ergriffen werden. Alle unsere Verpflichtungen, insbesondere die pünktliche Bezahlung der Reparatur- und Instandhaltungsrechnungen, können nur erfüllt werden, bei ausreichender Mittelbereitstellung und wenn die Mietzahlungen der Mieter pünktlich geleistet werden. Auch künftig wird die Finanz-, Liquiditäts- und Erfolgssituation unserer Genossenschaft von der weiteren Entwicklung des Kapitalmarktes, den erzielbaren Umsatzerlösen sowie der Investitionstätigkeit der Genossenschaft bestimmt. Das Jahr 2021 haben wir als erfolgreiches Wirtschaftsjahr beendet. Es ist den Mitarbeitern der Verwaltung unserer Genossenschaft gelungen, den Mitgliedern und Mietern attraktiven und bezahlbaren Wohnraum stabil und weitestgehend uneingeschränkt zur Verfügung zu stellen. Der Vorstand der FELIX Wohnungsgenossenschaft eG bedankt sich bei allen Mitgliedern der Genossenschaft, bei den Mitarbeitern und dem Aufsichtsrat für die gemeinsam erfolgreich geleistete Arbeit im Berichtsjahr.
Berlin, 9. Juni 2022 Vorstand BilanzAktiva
Gewinn- und Verlustrechnung
AnhangA. Allgemeine AngabenDie FELIX Wohnungsgenossenschaft eG hat ihren Sitz in Berlin und ist eingetragen im Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter der Nummer GnR 548 B. Der Jahresabschluss zum 31.12.2021 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches, des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung erstellt. Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 17. Juli 2015. B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und BewertungsmethodenDie entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände wurden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von drei bzw. vier Jahren linear abgeschrieben. Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgte zu den historischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um die kumulierten planmäßigen Abschreibungen. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:
Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis € 800,00 werden im Zugangsjahr vollständig abgeschrieben. Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bewertet. Bei dauerhafter Wertminderung erfolgen Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Die Risiken aus den Mietforderungen werden, nach Einzelwertberichtigungen, mit einer zusätzlichen Pauschalwertberichtigung in Höhe von 5% berücksichtigt. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben. Aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhalten Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen. Der Ausweis der Geschäftsguthaben erfolgt entsprechend der gültigen Satzung. Gemäß § 17 der Satzung beträgt ein Geschäftsanteil der Genossenschaft € 52,00. Rückständige Einzahlungen in Höhe von € 9.494,35 (VJ € 0,00) auf Pflichtanteile sind gemäß § 17 (4) der Satzung gestundet. Es sind rückständige Einzahlungen in Höhe von € 1.850,35 (Vorjahr: € 31,35) fällig. Die Einstellung in die gesetzliche Rücklage erfolgte satzungsgemäß in Höhe von 10 % des Jahresüberschusses. Rückstellungen werden nach den Grundsätzen vernünftiger kaufmännischer Beurteilung gebildet und mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt. Hinsichtlich Laufzeiten und Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel hingewiesen. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde gemäß § 275 Abs. 2 HGB nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und VerlustrechnungI. Bilanz1. Anlagevermögen Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel verwiesen. 2. Unfertige Leistungen In der Position sind folgende noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten:
3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von weniger als einem Jahr. In den flüssigen Mitteln sind treuhänderisch verwaltete Kautionen in Höhe von € 25.151,84 (VJ € 25.101,84) enthalten. Beträge größeren Umfangs, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen, sind nicht enthalten. 4. Rücklagenspiegel
Corona bedingt hat die Mitgliederversammlung die Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2019 und 2020 im sogenannten Umlaufverfahren am 16.08.2021 beschlossen. Das entsprechende Protokoll wurde durch den Notar Burkhard Weis beurkundet (Ur-Nr.: 900/2021). Der ausgewiesene Posten "Unverteilter Bilanzgewinn des Vorjahres" in Höhe von € 765.976,36 sowie der Bilanzgewinn des Jahres 2020 in Höhe von € 949.311,82 wurden in Summe (€ 1.715.308,18) den Anderen Ergebnisrücklagen zugeführt. 5. Entwicklung der Rückstellungen
6. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Rechte setzen sich nach Fristigkeit zum Bilanzstichtag wie folgt zusammen:
* erstrangige vollstreckbare Grundschuld ohne Brief ** vergleichende Vorjahreswerte in Klammern. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen. D. Sonstige Angaben1. Verbleibende Mitglieder und Geschäftsanteile
a. Zum Bilanzstichtag sind Geschäftsanteile über ein Gesamtguthaben in einer Höhe von € 1.372.644,00 gezeichnet. Darin enthalten sind Guthaben der zum 31.12.2021 ausgeschiedenen Mitglieder in Höhe von € 46.384,00. Die eingezahlten Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um € 13.103,00 auf € 1.316.765,65 vermindert. b. Der Haftungsrahmen hat sich um € 1.924,00 auf € 1.326.260,00 vermindert. Er beschränkt sich auf die gezeichneten Anteile verbleibender Mitglieder. Eine satzungsmäßige Nachschusspflicht besteht nicht. 2. Mitarbeiter der Genossenschaft Im Jahresdurchschnitt waren tätig:
3. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbands: Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Lentzeallee 107 in 14195 Berlin 4. Mitglieder des Vorstands Staatl. gepr. Betriebswirtin Kerstin Lüttke, Kauffrau d. Grundstücks- u. Wohnungswirtschaft, Dipl.-Ing. Michael Ullman 5. Mitglieder des Aufsichtsrats Vorsitzender: Dr. Hannelore Helbig-Zschäpe, Rentnerin Stellvertr. Vorsitzender: Dr. Uwe Reinicke, Rentner Schriftführer/in: Rainer Lindholz, Rentner Stellvertr. Schriftführer: Günter Hanke, Rentner Weitere Mitglieder: Alexandra Frank, Soziologin
Berlin, 25. Mai 2022 Vorstand Bericht des Aufsichtsratssiehe Lagebericht sonstige Berichtsbestandteile
Kerstin Lüttke Michael Ullmann Angaben zur Feststellung: Der Jahresabschluss wurde am 25.05.2022 festgestellt. |
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