KW-Development GmbH

KW-Development GmbH

Potsdam

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2022

Anhang für das Geschäftsjahr 2022

I. Allgemeine Angaben zum Unternehmen

Die KW-Development GmbH hat ihren Sitz in Berlin. Sie war im Berichtsjahr im Handelsregister des Amtsgerichts Berlin (Charlottenburg) unter HRB 147204 eingetragen. Durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 08.06.2023 ist der Sitz der Gesellschaft nach Potsdam (Amtsgericht Potsdam, HRB 38284 P) verlegt und der Gesellschaftsvertrag geändert in § 1 Abs. 2 (Sitz). Die Eintragung im Handelsregister in Potsdam erfolgte am 30.06.2023.

II. Allgemeine Angaben zu Inhalt und Gliederung des Jahresabschlusses

Die Gesellschaft erfüllt im Geschäftsjahr 2022 die Größenklassen des § 267 HGB für große Kapitalgesellschaften.

Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze entsprechen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Bilanzierung. Die Grundsätze der Einzelbewertung und der Unternehmensfortführung, das Vorsichtsprinzip und der Grundsatz der Bewertungsstetigkeit wurden beachtet.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach den §§ 266, 268 und 275, 277 HGB. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Zur Verbesserung der Klarheit der Darstellung werden Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafterkreis nahestehenden Unternehmen in der Bilanz gesondert ausgewiesen. Der Vorjahresausweis wurde entsprechend angepasst.

III. Angaben zur Bilanzierung und Bewertung

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und ergänzender Vorschriften des GmbH-Gesetzes (GmbHG) aufgestellt.

Im Einzelnen wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewendet:

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden zu Anschaffungskosten aktiviert und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer zwischen 3 und 5 Jahren um planmäßige Abschreibungen (lineare Methode) vermindert.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten ausgewiesen und soweit abnutzbar um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Abschreibungen erfolgen nach der linearen Methode unter Berücksichtigung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Für Zugänge werden die Abschreibungen zeitanteilig berechnet. Den planmäßigen Abschreibungen liegen Nutzungsdauern zwischen 3 und 15 Jahren zugrunde. Voraussichtlich dauernden Wertminderungen, die über den nutzungsbedingten Werteverzehr hinausgehen, wird durch außerplanmäßige Abschreibungen Rechnung getragen.

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens mit Anschaffungskosten bis EUR 800,00 wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten oder bei dauernder Wertminderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Die unfertigen Leistungen wurden zu Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips angesetzt. Die Herstellungskosten umfassen gemäß § 255 Abs. 2 S. 1 und 2 im Wesentlichen die von Subunternehmern in Rechnung gestellten Leistungen sowie die eigenen Personalkosten für die Bau- und Projektleitung. Kosten der allgemeinen Verwaltung und Fremdkapitalkosten werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Die geleisteten Anzahlungen sind zum Nennwert bilanziert.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert oder zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Einzelwertberichtigungen waren nicht zu bilden. Forderungen mit einer Fälligkeit von mehr als einem Jahr sind - soweit sie un- oder niedrigverzinslich sind - mit dem abgezinsten Wert angesetzt.

Der Ansatz von Guthaben bei Kreditinstituten erfolgte zum Nominalwert.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben vor dem Abschlussstichtag gebildet, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das gezeichnete Kapital ist mit dem Nennwert angesetzt.

Allen am Abschlussstichtag bestehenden Risiken, soweit sie bis zur Erstellung des Jahresabschlusses erkennbar waren, ist durch Bildung ausreichender Rückstellungen Rechnung getragen. Sie wurden mit dem Erfüllungsbetrag bewertet, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgte zum Erfüllungsbetrag.

Für die Ermittlung latenter Steuern gemäß § 274 HGB aufgrund von temporären oder quasipermanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Gesellschaft hat vom Wahlrecht gemäß § 274 HGB Gebrauch gemacht und auf die Aktivierung verzichtet.

IV. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist im Anlagespiegel (Anlage zum Anhang) dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen von EUR 9.762.977,18 bestehen in Höhe von EUR 1.757.977,18 (i.Vj.1.030.314,35) aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und in Höhe von EUR 8.005.000,00 (i.Vj.12.046,04) aus sonstigen Forderungen.

Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind wie im Vorjahr in voller Höhe Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Die Forderungen gegen nahestehende Unternehmen resultieren zu EUR 2.674.882,00 (i.Vj.1.135.091,91) aus Lieferungen und Leistungen und zu EUR 1.503.125,00 aus Darlehen.

Von den sonstigen Vermögensgegenständen haben TEUR 13 (i. Vj.TEUR 17) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt EUR 100.000,00, ist voll eingezahlt und hat sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Der Bilanzgewinn entwickelte sich wie folgt:

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen wurden gebildet im Wesentlichen für Gewährleistungsverpflichtungen (TEUR 2.359,9, Vorjahr TEUR 2.461,0), nachlaufende Kosten abgeschlossener Projekte (TEUR 9,7, Vorjahr TEUR 321,1), Abschluss- und Prüfungskosten (TEUR 139,8, Vorjahr TEUR 136,1), für Aufbewahrung von Unterlagen (TEUR 8,9, Vorjahr TEUR 8,9), für noch nicht in Anspruch genommenen Urlaub (TEUR 80,7, Vorjahr TEUR 54,1), Tantiemen (TEUR 45,0, Vorjahr TEUR 45,0) sowie für Berufsgenossenschaftsbeiträge (TEUR 25,0, Vorjahr TEUR 21,5).

Verbindlichkeiten und Angabe der Sicherungsrechte

Von den erhaltenen Anzahlungen wurden TEUR 95.652 (Vorjahr TEUR 36.783) von verbundenen Unternehmen und TEUR 25.349 (Vorjahr TEUR 35.984) von nahestehenden Unternehmen geleistet.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen in voller Höhe aus Darlehensverbindlichkeiten.

Haftungsverhältnisse

Neben den in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten sind die folgenden Haftungsverhältnisse zu vermerken: Es bestehen selbstschuldnerische Bürgschaften für Darlehen in Höhe von EUR 47,2 Mio (i.Vj.EUR 32,8 Mio), die von verbundenen Unternehmen in Höhe von EUR 43,8 Mio (i.Vj.EUR 6,5 Mio), und von nahestehenden Unternehmen in Höhe von EUR 3,4 Mio (i.Vj.EUR 26,3 Mio) bei Banken aufgenommen wurden.

Mit einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen ist aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der verbundenen und nahestehenden Unternehmen nicht zu rechnen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Im Geschäftsjahr 2022 bestanden sonstige finanzielle Verpflichtungen insbesondere aus Beauftragungen von Bauleistungen bei Nachunternehmern von TEUR 197.713, daneben aus Mietverträgen für unbewegliche Wirtschaftsgüter von TEUR 219 sowie aus Leasing- und Mietverträgen für bewegliche Wirtschaftsgüter von TEUR 183.

Umsatzerlöse

Sämtliche Umsätze des Unternehmens werden im Inland realisiert und resultieren aus Bau- und bauvorbereitenden Leistungen.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen periodenfremde Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten von TEUR 171 (im Vorjahr TEUR 1.395) sowie aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 688 (im Vorjahr TEUR 637).

V. Sonstige Angaben

Angaben zum befreienden Konzernabschluss

Das Mutterunternehmen der Gesellschaft, die KWD Holding GmbH, Berlin, stellt einen befreienden Konzernabschluss und Konzernlagebericht auf, in den die Gesellschaft und ihre Tochterunternehmen einbezogen werden. Der befreiende Konzernabschluss wird zum Unternehmensregister eingereicht.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres durchschnittlich im Unternehmen beschäftigt:

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Geschäftsführerbezüge

Auf die Angabe der Geschäftsführerbezüge wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Beteiligungen an Unternehmen

Die Gesellschaft ist an folgenden Unternehmen beteiligt:

VI. Nachtragsbericht

Durch Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 08.06.2023 ist der Sitz der Gesellschaft von Berlin (Amtsgericht Charlottenburg, HRB 147204 B) nach Potsdam (Amtsgericht Potsdam, HRB 38284 P) verlegt und der Gesellschaftsvertrag geändert in § 1 Abs. 2 (Sitz).

Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Stichtag, über die an dieser Stelle zu berichten wären, existieren nicht.

VI. Vorschlag bzw. Beschluss zur Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss 2022 beträgt EUR 14.499.083,44 (Vj.EUR 22.732.097,55). Einschließlich des zu berücksichtigenden Gewinnvortrags von EUR 31.501.395,54 (Vj.EUR 14.769.297,99) ergibt sich ein Betrag von EUR 46.000.478,98 (Vj.EUR 37.501.395,54), der zu verwenden ist. Auf neue Rechnung sollen EUR 46.000.478,98 vorgetragen werden.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2022

(erweiterte Bruttodarstellung)

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

1 Geschäfts- und Rahmenbedingungen

1.1 Darstellung des Unternehmens

Die KW-Development GmbH bereichert seit 2012 als regionaler Projektentwickler und Bauträger den Immobilienmarkt in Berlin und Potsdam sowie im Umland. "Wir prägen Stadtbilder. Mit Leidenschaft, Kompetenz und Know-how." Ob Projektentwicklung als Komplettservice, die individuelle Umsetzung von Projektideen oder Grundstücksverkäufe. Dabei sind Wohnen und Gewerbe häufig in einem Gebäude vereint. Das Unternehmen unterstützt sowohl bei der Planung und der Ausführung als auch bei der Umsetzung von Ideen und Vorstellungen von Bauprojekten. Stetig werden über Tochtergesellschaften und von Schwestergesellschaften neue Grundstücke zur Entwicklung angekauft, bebaut und vermarktet. Unter dem Motto "Wohnen ist Lebensqualität" entstanden Wohn- und Gewerbeobjekte mit urbanem Flair.

Die Finanzierung der Tochtergesellschaften erfolgt über Eigenkapital sowie neben bereits vereinnahmten Anzahlungen über Darlehen von Banken, Risikokapitalgebern sowie verbundenen Unternehmen. Die Gesellschaft erbringt Bauleistungen überwiegend an Tochtergesellschaften, Beteiligungsunternehmen und andere verbundene Unternehmen, die jeweils Grundstücke erworben und dort Baurecht haben oder entwickeln. Bei der Erbringung der Bauleistungen übernimmt die KW-Development die Projekt- und Bauleitung und setzt im Übrigen zur Leistungserbringung Nachunternehmer ein. Die Finanzierung der KW Development selbst erfolgt in erster Linie über Anzahlungen für die erbrachten Leistungen.

Ein Team von rund 50 Mitarbeitern bringt die Projekte voran. Bauleiter und Projektingenieure ziehen gemeinsam an einem Strang und realisieren so ganzheitliche Lösungen aus einer Hand - von der Akquisition bis zur Schlüsselübergabe.

Die Gesellschafterin SKAJ Holding GmbH, Berlin, hat mit Wirkung zum 1. Januar 2022 einen weiteren Anteil von 1% am Stammkapital der KW-Development GmbH erworben und ist damit nunmehr Mehrheitsgesellschafterin der KW-Development GmbH. Der Kreis der verbundenen Unternehmen hat sich daher gegenüber dem Vorjahr deutlich erweitert. Mit Eintragung im Handelsregister am 31. März 2022 wurde die SKAJ Holding GmbH in KWD Holding GmbH umfirmiert.

1.2 Darstellung des Geschäftsverlaufs

Die Umsatzerlöse setzen sich im Wesentlichen aus Bauleistungen, Projektentwicklungs- und Bauträgergeschäften zusammen. Die Umsätze aus Bauprojekten werden zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Abnahme realisiert und bis zu diesem Zeitpunkt mit den entstandenen Kosten bewertet und sind als Leistungsfortschritt unter den Bestandsveränderungen enthalten. Entsprechend den Baufortschritten kann es vor diesem Hintergrund zu geplanten und unvermeidlichen Schwankungen der Umsatzerlöse und Erträge zwischen den einzelnen Berichtsjahren kommen. Die Gewinnrealisation aus den Projekten erfolgt erst mit Fertigstellung der Bauprojekte.

Das Unternehmen erzielte 2022 Umsatzerlöse von TEUR 66.251 nach TEUR 21.845 im Jahr 2021. Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2022 wurden überwiegend aus den fertiggestellten Projekten "Eichbuschallee", "Sammlungsgebäude Filmpark Babelsberg" sowie "Heinrich-Mann-Allee Gewerbe II" erzielt. Im Vergleich zum Jahr 2021 stellt dies vor dem Hintergrund der Umsatzrealisierung aus im Geschäftsjahr abgeschlossenen Projekten ein geplantes und in erster Linie durch die handelsrechtlichen Abrechnungsregelungen bedingtes Umsatzwachstum von TEUR 44.406 dar.

Die Gesamtleistung erhöhte sich von TEUR 92.644 im Vorjahr auf TEUR 152.756 im Geschäftsjahr. Dies spiegelt die sich weiter positiv entwickelnde Auftragslage wider.

Der Bestand an unfertigen Leistungen erhöhte sich dementsprechend im Berichtsjahr um TEUR 86.504 auf TEUR 200.100 nach TEUR 113.596 im Vorjahr. Korrespondierend hierzu sind insbesondere die Aufwendungen für bezogenen Leistungen von TEUR 86.396 auf TEUR 141.662 angestiegen. Zum Ende des Berichtsjahres waren im Wesentlichen die Projekte "Beelitz Denkmalgebäude B3" (TEUR 26.366), "Eisenhutweg" (TEUR 18.914), "Gewerbe am Bogen Babelsberg" (TEUR 18.470), "Beelitz-Heilstätten Quadrant C" (TEUR 47.175), "Wohnen in der Medienstadt Babelsberg" (TEUR 22.942) im Bau.

Das Berichtsjahr schließt für die KW-Development GmbH mit einem positiven Ergebnis ab. Der Jahresüberschuss betrug TEUR 14.499 im Vergleich zu TEUR 22.732 im Jahr 2021. Der Rückgang des Ergebnisses beruht vor allem auf geringeren Gewinnausschüttungen aus verbundenen Unternehmen und Beteiligungsunternehmen in Höhe von TEUR 11.280 im Vergleich zu TEUR 18.000 im Vorjahr. Zudem liegen die sonstigen betrieblichen Erträge durch weiterberechnete Vertriebskosten im Vorjahr von TEUR 4.104 und durch um TEUR 1.173 geringere periodenfremde Erträge deutlich unter dem Vorjahr.

Wie in den Vorjahren wurden die in den verbundenen Unternehmen und Beteiligungsunternehmen erzielten Gewinne aus abgeschlossenen Projekten aus Liquiditätsgründen teilweise in den jeweiligen Gesellschaften belassen.

Aufgrund der weiter stabilen Nachfrage sind weitere volumenstarke Bauprojekte in der Umsetzung bzw. Planung. Die KW-Development GmbH hat im vergangenen Geschäftsjahr 2022 die gesetzten Ziele erreicht.

1.3 Konjunkturelle Branchenentwicklung im Baugewerbe in Deutschland

Das Bauhauptgewerbe hat 2022 laut Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V. einen Umsatz von 160,3 Mrd. Euro erzielt, das war nominal 10,7% mehr als 2021. Nominal war dies der bisher höchste gesamtdeutsche Wert. Die Lieferengpässe aufgrund des Krieges in der Ukraine führten allerdings zu stark gestiegenen Baumaterialpreisen, was sich in deutlich höheren Baupreisen niedergeschlagen hat: Sie legten 2022 um 16,7 % zu. Dies führte zu einem preisbereinigten (realen) Rückgang des Umsatzes 2022 von 5,1 %.

Nach Destatis wurden im Jahr 2022 in Deutschland 295.300 Wohnungen fertiggestellt. Damit stieg die Zahl fertiggestellter Wohnungen nach einem Rückgang im Jahr 2021 (293.000 Wohnungen) wieder leicht, nachdem die Zahl neuer Wohnungen in den Jahren 2011-2020 stetig gestiegen war. Wie das Statistische Bundesamt weiter mitteilt, war das im Jahr 2022 ein Wachstum von 0,6 % oder 1.900 fertiggestellten Wohnungen zum Vorjahr. Diese Entwicklung hat sich in der Kernregion der Gesellschaft - Berlin-Brandenburg - jedoch nicht fortgeführt. Nach dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg wurden in Berlin 16.968 Wohnungen genehmigt. Damit ist die Zahl das sechste Jahr in Folge gesunken.

Der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V. zeigt sich bei der erwarteten Entwicklung in 2023 eher verhalten. Die Bauindustrie kämpft It. Aussagen mit den Auswirkungen der Corona Pandemie und insbesondere des Ukraine-Krieges. Die Branche erwartet für das Jahr 2023 für die realen baugewerblichen Umsätze im Bauhauptgewerbe einen Rückgang von 7% (Vgl. Prognose Ende 2021 für 2022: +1,5 Prozent).

Ungeachtet dieser Eintrübungen ist der Ausblick aus Sicht der Gesellschaft insbesondere in der Kernregion Berlin-Brandenburg weiterhin positiv. Die Nachfrage nach Immobilien wird im Hinblick auf die Inflationserwartung sowie einen weiter erwarteten Zuzug in die Hauptstadtregion in den folgenden Jahren auf stabilem Niveau erwartet.

1.4 Kennzahlen

Die KW-Development GmbH nutzt zur Kontrolle und Einschätzung der Gesamtentwicklung des Unternehmens Kennzahlen. Diese beziehen sich vordergründig auf die Umsatz- und Ertragsentwicklung. Weiterhin werden unternehmensspezifische Frühindikatoren betrachtet. Diese Größen dienen der Geschäftsführung als Entscheidungshilfe. Personal- und Qualitätskennzahlen werden ebenfalls regelmäßig erhoben.

Die Entwicklung wesentlicher Kennzahlen stellt sich im Jahresvergleich wie folgt dar:

Bedeutendste Leistungsindikatoren in TEUR

2 Darstellung der Lage der Gesellschaft

2.1 Geschäftsverlauf und Unternehmensentwicklung

Der Geschäftsverlauf 2022 war grundsätzlich positiv und entsprach im Wesentlichen den Erwartungen der Gesellschaft. Das abgelaufene Geschäftsjahr war durch den planmäßigen Fortschritt wesentlicher Bauprojekte geprägt, was sich in der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage entsprechend darstellt. Daneben konnten weitere Projekte generiert bzw. planmäßig fortgeführt werden. Analog zum Vorjahr wurden zudem Beteiligungserträge vereinnahmt.

2.2 Vermögenslage

Die im Berichtsjahr eingetretenen Veränderungen in der Vermögenslage sind in der nachfolgenden Gegenüberstellung der Bilanzzahlen zum 31.12.2022 und zum 31.12.2021 ersichtlich:

Die Vermögenslage ist strukturell insgesamt durch den Baufortschritt der sich im Bau befindlichen Projekte geprägt. Die Bilanzsumme hat sich dadurch stark erhöht.

Dem Vorratsbestand an unfertigen Bauprojekten von TEUR 200.100 im Berichtsjahr und TEUR 113.596 im Jahr 2021 stehen unter den Verbindlichkeiten erfasste erhaltene Anzahlungen von TEUR 140.109 zum 31.12.2022 und TEUR 88.358 zum 31.12.2021 gegenüber. Damit sind die Bestände zu einem Großteil durch die vereinnahmten Anzahlungen gedeckt. Im Berichtsjahr wurden ergänzend kurzfristige Darlehen von TEUR 28.748 von zwei verbundenen Unternehmen genutzt.

Der Anstieg der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände beruht auf höheren Steuererstattungsansprüchen sowie gestiegenen Forderungen gegen verbundene und nahestehende Unternehmen.

Das Eigenkapital des Unternehmens wurde aufgrund des Jahresergebnisses um TEUR 14.499 positiv beeinflusst. Die Eigenkapitalquote beträgt vor allem aufgrund der gestiegenen Bilanzsumme 19,7 % nach 23,3% im Vorjahr.

Der Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen beruht auf der gestiegenen Betriebsleistung.

Im Rahmen der Liquiditätssteuerung des Konzerns wurden von zwei Tochtergesellschaften kurzfristige Darlehen aufgenommen.

2.3 Finanzlage

Die KW Development GmbH verfügte über ausreichend liquide Mittel und war aus diesem Grund zu jeder Zeit im Geschäftsjahr in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die wesentlichen Zahlungsströme sind in der Kapitalflussrechnung dargestellt:

Im Berichtsjahr erzielte das Unternehmen einen negativen Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit. Dies resultiert aus dem starken Anstieg der Vorratsbestände, der nicht vollumfänglich durch erhaltene Anzahlungen finanziert wurde.

Die Zahlungsströme aus der Investitionstätigkeit haben sich gegenüber dem Vorjahr rückläufig entwickelt. Der Rückgang beruht vor allem auf den gesunkenen Beteiligungserträgen.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit beträgt im Berichtsjahr TEUR 28.742, da zur Finanzierung der Vorräte ergänzende kurzfristige Darlehen von verbundenen Unternehmen verwendet wurden, während dieser im Vorjahr insbesondere von den erhaltenen Ausschüttungen geprägt war.

Der in der Bilanz ausgewiesene Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten bilden zusammen den Finanzmittelfonds.

2.4 Ertragslage

Die Ertragslage des Unternehmens sowie die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr sind nachfolgend für die Jahre 2022 und 2021 dargestellt:

Die Umsatzerlöse setzen sich im Wesentlichen aus Bauleistungen und Projektentwicklungsgeschäften zusammen. Die Umsätze aus Bauprojekten werden zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. Abnahme realisiert. Bis zu diesem Zeitpunkt werden Bauprojekte mit den entstandenen Kosten bewertet und sind als Leistungsfortschritt unter den Bestandsveränderungen enthalten. Entsprechend den Baufortschritten kann es vor diesem Hintergrund zu Schwankungen der Umsatzerlöse und Erträge zwischen den einzelnen Berichtsjahren kommen, welche die wirtschaftliche Entwicklung nur bedingt widerspiegeln. Die Gewinnrealisation aus den Projekten erfolgt grundsätzlich erst mit Fertigstellung der Bauprojekte.

Die Umsatzerlöse haben sich von TEUR 21.845 auf TEUR 66.251 in 2022 erhöht. Daneben gab es einen Bestandsaufbau an unfertigen Leistungen, so dass die Gesamtleistung um TEUR 54.837 von TEUR 99.019 auf TEUR 153.856 stieg. Hierzu wird auf die Darstellung des Geschäftsverlaufs (Abschnitt 1.2.) verwiesen. Die Vorjahresprognose, die von einer leicht steigenden Betriebsleistung ausging, wurde übertroffen, weil die Erwartungen für das Geschäftsjahr 2022 durch potentiell negative Konsequenzen der Corona-Pandemie beeinflusst waren.

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen im Vorjahr mit TEUR 4.104 Weiterberechnungen von Vertriebskosten an verbundene und nahestehende Unternehmen. Diese Erträge hat es im Geschäftsjahr nicht gegeben. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind weiterhin periodenfremde sonstige betriebliche Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten von TEUR 171 (im Vorjahr TEUR 1.395) sowie aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 688 enthalten (im Vorjahr TEUR 637).

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen sind entsprechend der Entwicklung der Bauleistung gestiegen.

Der Rohertrag und das Betriebsergebnis liegen unter dem Vorjahresniveau. Ursache hierfür sind einerseits die insbesondere aus weiterberechneten Vertriebskosten TEUR 4.104 und periodenfremden Erträgen TEUR 1.173 höheren sonstigen betrieblichen Erträge in 2021. Daneben wurde im Vorjahr ein besonders margenstarkes Projekt abgeschlossen. Dies entspricht der Vorjahresprognose, die mit einem leicht verringerten positiven Ergebnis vor Beteiligungserträgen, Steuern und Zinsen rechnete, vor allem aufgrund der im Vorjahr höheren periodenfremden Erträge.

Im Geschäftsjahr 2022 wurde ein Ergebnis vor Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von TEUR 15.818 erzielt, welches durch das um TEUR 6.720 niedrigere Beteiligungsergebnis unter dem Niveau des Vorjahres lag und den Erwartungen entspricht. Der Jahresüberschuss von TEUR 14.499 lag damit insbesondere durch die realisierten Beteiligungserträge in Höhe von TEUR 11.280 unter dem Vorjahreswert von TEUR 22.732.

2.5 Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Das Unternehmen engagiert sich insbesondere im Rahmen der vielschichtigen Bauprojekte durch deren Nutzungskonzepte und für das soziale Leben und die Gesellschaft. Das Bestreben der KW-Development GmbH ist es, das viele Menschen - durch jede Gesellschaftsschicht, in jedem Alter und mit jedem Lebensmodell, von der Arbeit der Gesellschaft profitieren. Die KW-Development GmbH unterstützt zudem anlassbezogen verschiedene Vereine und soziale Einrichtungen.

Vom Planungsbeginn bis zur Umsetzung spielen Überlegungen zu Umweltschutz, Energieeffizienz und Ressourcenschonung eine gewichtige Rolle. Alle Bauprojekte sind mit moderner Energietechnik realisiert. Für die Gesellschaft ist Nachhaltigkeit eine Verantwortung, die sie mit großer Selbstverständlichkeit übernimmt.

3 Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Die aktuelle Markt- und Wettbewerbssituation der KW-Development GmbH stellt sich trotz der aktuell gesamtwirtschaftlich negativen Entwicklungen immer noch positiv dar. Ein angemessener Projektvorlauf ist weiterhin gegeben. Das Unternehmen geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnraum im Privatsektor, aber auch nach Geschäftsbauten auf jeden Fall in der Kernregion Berlin-Brandenburg stabil bleibt. Um Risiken entgegenzuwirken, nutzt die Gesellschaft die Möglichkeiten der heutigen Zeit, auf verschiedene Informationsquellen zuzugreifen. Die Gesellschaft verfolgt aktuelle Marktgeschehnisse, um auf Zukunftsentwicklungen reagieren zu können. Zukünftige Chancen sieht die Gesellschaft in den flachen Hierarchien und dem damit verbundenen niedrigen Kostenniveau im Vergleich zu den Wettbewerbern.

Das Unternehmen geht Risiken nur dann ein, wenn diesen auch Chancen auf eine angemessene Wertsteigerung gegenüberstehen und sie mit anerkannten Methoden und Maßnahmen innerhalb der Organisation beherrschbar sind. Die Gesellschaft hat dazu ein individuelles Risikofrüherkennungs- bzw. Risikomanagementsystem implementiert. Es basiert darauf, dass vor der Genehmigung von Projekten Chancen und Risiken des jeweiligen Projekts detailliert bewertet werden. Ein detailliertes Berichtssystem auf Projektebene soll die frühzeitige Erkennung von Entwicklungen ermöglichen, welche die wirtschaftliche Lage des Unternehmens gefährden könnten. Das System ermöglicht es, auf negative Entwicklungen zeitnah zu reagieren.

Um als Bauträger im Wettbewerb auf dem Markt bestehen zu können, spielt die Qualität der Bauleistungen eine beachtenswerte Rolle. Seit der Gründung der KW-Development GmbH konnte der Lieferantenstamm für Bauleistungen kontinuierlich erweitert und stabilisiert werden. Aufgrund der hohen Nachfrage stiegen die Baustoff- und Ausführungspreise in den letzten Jahren stark an. Insbesondere infolge der Beeinträchtigung von Lieferketten in der Corona-Pandemie und der aktuellen Ukraine Krise gab es größere preisliche Bewegungen bei Baumaterial. Diese Preissteigerungen am Markt sind mit Sorge zu beobachten. Durch frühzeitige Preisverhandlungen und vertragliche Festsetzungen mit den Geschäftspartnern beugte die Gesellschaft diesen Risiken in der Vergangenheit vor. Sofern sich Preissteigerungen verfestigen, geht die Gesellschaft davon aus, dass diese auch an die Endkunden weitergegeben werden können.

In diesem Zusammenhang gewinnt das Thema Qualitätssicherung zunehmend an Bedeutung. Die in den letzten Jahren zu verzeichnende positive Marktentwicklung brachte für Baubetriebe erhebliche Herausforderungen hinsichtlich der erforderlichen Kapazitäten und der gewünschten Qualität mit sich. Regelmäßig hatten Baubetriebe Schwierigkeiten, eigenes Personal bzw. Subunternehmer für eine Bauumsetzung auf solidem Niveau zu finden. Neben der Projektentwicklung ist deshalb der nachhaltige Aufbau diesbezüglicher qualitativer Kapazitäten eine zentrale Aufgabe für die nächsten Jahre. Ein professionelles Beschaffungsmanagement wird zunehmend wichtiger. Der Fokus besteht dabei darauf, die besten Unternehmer zu binden und gute Verträge abzuschließen. Daneben muss weiter die Qualität verstärkt und überwacht werden. Im engen Zusammenhang mit dem Wachstum eines Unternehmens im Baugewerbe müssen die Aspekte des Fachkräftemangels, die Fluktuation und die allgemein hohe Auftragslage im Handwerkerbereich gesehen werden. Diese Faktoren können die Ertragsentwicklung und ein weiteres Wachstum des Unternehmens behindern.

Mit Kontroll- und Steuerungsinstrumenten werden Finanzierungsrisiken bei der KW-Development GmbH und bei ihren Tochtergesellschaften überwacht. Forderungsausfälle werden durch Bonitätsprüfungen der jeweiligen Kunden minimiert. Zahlungsausfallrisiken wird durch zeitnahes Abrechnen und einem intensiven Debitorenmanagement vorgebeugt. Das bestehende Geschäftsmodell in dem grundsätzlich mit Abschlags- bzw. Anzahlungen gearbeitet wird, stabilisiert die Finanzierung und minimiert entsprechende Risiken.

Als Bauträger stehen insbesondere Absatz- und Produktionsrisiken aus dem Projektgeschäft im Vordergrund unseres operativen Handelns, welche im strukturierten Projektmanagement eine angemessene Würdigung finden. Risiken können vor allem aus unvorhergesehenen Überschreitungen von geplanten Kosten und Projektlaufzeiten sowie aus möglichen Verschlechterungen der Absatzsituation mit entsprechender Beeinträchtigung der Ertragsentwicklung resultieren. Bei der Planung und Durchführung von Bauprojekten bestehen grundsätzlich Ausführungsrisiken. Veränderungen der Marktlage im Verkauf und Genehmigungsrisiken im Planungsrecht haben zudem Einfluss. Das Beherrschen dieser Risiken ist eine wesentliche Aufgabe des zentralen Projektcontrollings. Das Unternehmen begegnet diesen Risiken mit einem durchgängigen Projektcontrolling, was eine zeitnahe Reaktion ermöglicht, sowie einer intensiven Prüfung der Marktchancen und -risiken vor der Hereinnahme neuer Projekte.

Mit der Erfahrung unserer Mitarbeiter begegnen wir möglichen operativen Risiken, die aus unterschiedlichen zivil-, steuer-, wettbewerbs- und umweltrechtlichen Regeln und Gesetzen entstehen könnten. Die KW-Development GmbH setzt auf moderne Informations- und Kommunikationstechnik, um zeit- und kostensparend arbeiten zu können. Die Datensicherheit steht hier stets an erster Stelle. Im Zuge der Digitalisierung werden auch bei der KW-Development GmbH Geschäftsabläufe laufend optimiert.

Die konjunkturelle Eintrübung, ein stark steigendes Zinsniveau und eine steigende und sich verfestigende Inflation in Verbindung mit den aktuellen branchenweiten Unsicherheiten erschwert deutlich die Planung und Entwicklung neuer Projekte. Auch können verschiedene Rahmenbedingungen, wie steigende Zinsen auf den Kapitalmärkten, Arbeitslosigkeit, Mietpreisregulierung sowie Änderungen im Bau- oder Steuerrecht zukünftige Projekte komplizierter gestalten. Jedoch bestehen bei ggf. rückläufiger Marktentwicklung aber auch bei einer weiter anhaltenden Boom-Phase Risiken hinsichtlich einer Intensivierung des Wettbewerbs. Neue politische Entscheidungen oder Machtwechsel können rechtliche und steuerliche Veränderungen und somit Einfluss auf die Preise am Markt und auf Finanzierungsinstrumente nach sich ziehen. Durch die Entwicklung der Finanzmärkte in Verbindung mit der Sorge vieler Anleger vor einer anhaltenden inflationären Entwicklung gibt es überregional nach wie vor eine hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien durch Investoren und Privatkunden, im Speziellen in der bearbeiteten Hauptstadtregion. Chancen bestehen aus einer diesbezüglich anhaltenden Entwicklung. Daneben bestehen Risiken aus einer Anhebung des Zinsniveaus mit einer rückläufigen Nachfrage nach Immobilien als Folge, was aber auf der anderen Seite die Kapazitätsengpässe und den Preisdruck auf der Einkaufsseite mildern würde.

Unter Beachtung der aufgeführten Einzelrisiken lässt sich eine Gesamtrisikoeinschätzung ableiten. Derzeit hat die Gesellschaft keine Risiken zu verzeichnen, welche den Geschäftsbetrieb gefährdet oder sogar den Fortbestand des Unternehmens in Frage gestellt hätten.

Aufgrund des Bau- und Vertriebsfortschritts der laufenden Projekte sind derzeit die Produktions- und Ausführungsrisiken von hoher Bedeutung, aus denen sich ggf. Kosten- und Fristenüberschreitungen ergeben könnten. Im Übrigen haben die erläuterten Risiken unter Berücksichtigung der getroffenen Gegenmaßnahmen eine geringe Bedeutung für die Erreichung der Leistungsindikatoren im Prognosezeitraum 2023. Die übrigen dargestellten Risiken können mittelfristig weiter an Bedeutung gewinnen. Unkalkulierbare und außergewöhnliche Risiken können jedoch jederzeit Einfluss auf die Leistung und somit auf das Ergebnis der KW-Development GmbH ausüben. Zum derzeitigen Zeitpunkt sind allerdings keine Risiken absehbar, die das Unternehmen in seinem Bestand gefährden könnten.

Chancen bestehen in einer Fortsetzung des eingeschlagenen Wachstumskurses auf Grundlage einer in der Region immer noch positiven und stabilen Marktentwicklung.

4 Ausblick und Prognosen

Das Unternehmen rechnet für das Jahr 2023 mit einer Eintrübung der Bauwirtschaft infolge der stark gestiegenen Inflation und der Krise in der Ukraine. Aufgrund steigender Baumaterialpreise in Verbindung mit Lieferschwierigkeiten und einem härteren Wettbewerb ist die Stimmungslage der Baufirmen eher negativ und es wird eine Stagnation der baugewerblichen Umsätze in 2023 erwartet. Der Fokus der KW-Development GmbH wird neben der Neuakquise von Projekten auf der bestmöglichen Bearbeitung der laufenden und initiierten Projekte liegen.

Die Gesellschaft rechnet auf Grundlage der vorliegenden Aufträge und initiierten Projekte für das Geschäftsjahr 2023 mit einer im Vergleich zum Vorjahr leicht steigenden Betriebsleistung und aufgrund höherer Fertigstellungen mit einem deutlich steigenden Ergebnis vor Beteiligungserträgen, Steuern und Zinsen, wenn sich keine unvorhergesehenen Belastungen aus Produktions- und Ausführungsrisiken ergeben. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) wird hingegen etwas geringer erwartet, da derzeit keine Ausschüttungen aus Tochtergesellschaften absehbar sind.

Im Geschäftsjahr 2023 wird vor allem mit dem Abschluss bzw. der Fertigstellung der Bauprojekte "Wohnen in der Medienstadt Babelsberg", "Gewerbe am Bogen Babelsberg", "Parkhaus Filmpark Babelsberg", "Grundschule Babelsberg", "Waldresidenz Beelitz" und "Refugium Beelitz Ahornweg" gerechnet. Mit der Übergabe der Projekte und diversen Weiterberechnungen an andere Projektgesellschaften wird mit Umsatzerlösen auf Ebene der KW-Development GmbH von über 95 Mio. EUR gerechnet, welche sich durch Nachträge und Sonderleistungen noch erhöhen können.

Zudem sind bereits weitere Projekte im Bau, wobei mit einer Fertigstellung in den Jahren 2024 ff. gerechnet wird. Dazu zählen vor allem die Projekte "Beelitz-Heilstätten Quadrant C" und "Eisenhutweg". Daneben bestehen weitere Bauvorhaben, welche sich in der Projektentwicklungsphase befinden. Vor dem Hintergrund der stark gestiegenen Inflation und den Folgen der Ukraine Krise bestehen aber grundsätzlich hohe Unsicherheiten hinsichtlich der mittelfristigen Umsatz- und Ertragsplanung.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die KW-Development GmbH, Potsdam

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der KW-Development GmbH, Berlin (seit 8. Juni 2023: KW-Development GmbH, Potsdam), - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der KW-Development GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss wurde am 29.08.2023 festgestellt.