bauverein AG

bauverein AG

Darmstadt

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Allgemeine Angaben

Grundlagen

Der Jahresabschluss per 31.12.2023 wurde nach den deutschen Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) unter Berücksichtigung der besonderen Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG) sowie der Satzung erstellt. Der Abschluss ist in Tausend Euro dargestellt, sodass Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch genau ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftretten können.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) orientiert sich abweichend von § 266 und § 275 HGB an der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22.09.1970, zuletzt geändert am 14. Juni 2023 (BGBI. 2023 / Nr. 152).

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) angewandt.

Bei der Gesellschaft handelt es sich um eine große Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Angaben zu Bilanzierung und Bewertung

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Wahlrechte zur Bilanzierung wurden durch die Aktivierung von Geldbeschaffungskosten (Disagio) in Anspruch genommen. Des Weiteren wurde im Vorjahr gemäß dem Wahlrecht des Artikels 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB die in den Vorjahren gebildeten Aufwandsrückstellungen für unterlassene Instandhaltung nach § 249 Abs. 2 HGB a.F. teilweise beibehalten. Die Rückstellung wurde im Berichtsjahr vollständig aufgelöst.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die eingesetzte Standardsoftware wird mit einer Nutzungsdauer von fünf Jahren und eine Dokumentenmanagement-Software mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren jeweils nach der linearen Methode abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. In den Herstellungskosten selbst erstellter Gebäude sind neben den Einzelkosten auch eigene Architekten- und Verwaltungsleistungen aktiviert. Erhaltene Zuschüsse für Baumaßnahmen wurden in den Vorjahren von den Herstellungskosten abgesetzt. Fremdkapitalzinsen wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Bei Wohnbauten werden folgende Abschreibungen angewandt: Grundsätzlich wird bei Neubauten linear unter Berücksichtigung einer Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren abgeschrieben. Erworbene gebrauchte Wohnbauten werden entsprechend ihrer voraussichtlichen Restnutzungsdauer linear abgeschrieben.

Geschäfts- und andere Bauten werden ebenfalls linear unter Zugrundelegung einer Gesamtnutzungsdauer von 10 bis 50 Jahren abgeschrieben. Auch die sanierten Objekte wurden linear abgeschrieben.

Die unbebauten Grundstücke werden zu Anschaffungskosten angesetzt. Die Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter wurden zu Anschaffungskosten und um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert.

Technische Anlagen und Maschinen werden mit einer Gesamtnutzungsdauer von 6 bis 20 Jahren abschrieben.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird linear nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis 1.000,00 EUR werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen zeitanteilig.

Die Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten sowie die geleisteten Anzahlungen wurden mit ihren Anschaffungskosten bewertet.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert werden ausschließlich bei dauernden Wertminderungen durchgeführt.

Die Bewertung der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte ohne Bauten des Umlaufvermögens erfolgte zu Anschaffungskosten.

Die Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte mit fertigen Bauten des Umlaufvermögens sind zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bzw. zu dem niedrigeren beizulegenden Wert ausgewiesen. Es erfolgte keine Aktivierung von Zinsen für Fremdmittel während der Bauzeit.

Die unfertigen Leistungen wurden zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet und betreffen abrechungsfähige Betriebskosten.

Die anderen Vorräte wurden zu den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Die Anschaffungskosten wurden unter Anwendung des Durchschnittsverfahrens ermittelt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennwert angesetzt. Risikobehafteten Posten wurde durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen; das allgemeine Kreditrisiko wurde durch pauschale Abschläge berücksichtigt.

Die Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten wurden mit ihren Nominalwerten angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten wurden zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen für Pensionen wurden auf Basis der Richttafeln 2018 G nach Prof. Dr. Klaus Heubeck unter Anwendung eines durchschnittlichen Zinssatzes für 10 Jahre von 1,83 % (i. Vj. 1,78 %) und einem jeweiligen Gehalts- und Rententrend von 3,00 % (i. Vj. 3,00 %) ermittelt. Dabei wurde das Wahlrecht des § 253 Abs. 2 Satz 2 HGB in Anspruch genommen (pauschale Restlaufzeit von 15 Jahren).

Aus der Abzinsung der Pensionsrückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich mit der Abzinsung der Pensionsrückstellung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre (1,74 %, i.Vj. 1,44 %) ein Unterschiedsbetrag von 425,7 TEUR (i. Vj. 1.729,3 TEUR). Dieser Unterschiedsbetrag ist gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB ausschüttungsgesperrt.

Zur Berücksichtigung der den Versorgungszusagen inhärenten Dynamik aus der zukünftigen Entwicklung der Gehälter und Renten wurde zur Bewertung der Rückstellungen für Pensionen die Projected Unit Credit Method angewandt.

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind in der Höhe des Erfüllungsbetrages angesetzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendig ist. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden Jahreszins abgezinst.

Die Rückstellungen für sonstige versicherungsmathematisch bewertete Personalverpflichtungen (Rückstellung für Jubiläen, Rückstellung für die sog. Abschiedsgabe bei Ausscheiden aus dem Unternehmen und die Rückstellung für das Lebensarbeitszeitkonto) werden versicherungsmathematisch unter Berücksichtigung biometrischer Wahrscheinlichkeiten (Richttafeln Heubeck 2018 G) ermittelt. Die Verpflichtungen werden nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode) berechnet. Der Anwartschaftstrend wurde dabei, wie im Vorjahr mit jährlich 3,0 % berücksichtigt. Unverändert wird jeweils eine pauschale Restlaufzeit der Verpflichtungen von 15 Jahren angenommen. Die Rückstellung für die sog. Abschiedsgabe wird dabei mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen zehn Jahren, die Rückstellung für Jubiläen sowie die Rückstellung für das Lebensarbeitszeitkonto mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz aus den vergangenen sieben Jahren abgezinst. Der ausschüttungsgesperrte Unterschiedsbetrag gem. § 253 Abs. 6 HGB zwischen dem Ansatz der Pensionsrückstellungen auf Basis des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen zehn Jahren und dem Ansatz der Rückstellung für die sog. Abschiedsgabe auf Basis des entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Jahren beträgt 5,0 TEUR (i. Vj. 18,6 TEUR).

Verbindlichkeiten sind mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Angaben zum Anteilsbesitz

^* mittelbare Unternehmen;

^** nach Ergebnisabführung

Die Anteilsquoten bei den Kommanditgesellschaften beziehen sich jeweils auf das Kommanditkapital.

Eigene Aktien

Die bauverein AG hält 16.931 Stückaktien und somit 8,728 % ihrer eigenen Aktien. Der Anteil der Stückaktien am Grundkapital der bauverein AG beträgt 17.612,2 TEUR.

Angaben zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten (TEUR) des Anlagevermögens ist in dem nachfolgenden Anlagespiegel dargestellt.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Hier werden die noch nicht abgerechneten Betriebskosten mit 45.046,7 TEUR (i. Vj. 39.409,1 TEUR) ausgewiesen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Folgende Forderungen haben eine Restlaufzeit von über einem Jahr:

Aktiver Rechnungsabgrenzungsposten

In dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind zum 31.12.2023 Geldbeschaffungskosten (Disagien) von 497,1 TEUR (i. Vj. 529,2 TEUR) enthalten.

Eigenkapital

Gezeichnetes Kapital

Das Grundkapital der bauverein AG hat sich im Jahr 2023 nicht erhöht und beträgt 201.797,2 TEUR. Es handelt sich um Namensaktien. Aufgrund der Regelung des § 272 Abs. 1a HGB wird der Nennbetrag der eigenen Aktien offen vom gezeichneten Kapital negativ abgesetzt, wodurch ein ausgegebenes Kapital in Höhe von 184.185,0 TEUR verbleibt.

Gewinnrücklagen und Bilanzgewinn

Die Gewinnrücklagen haben sich danach wie folgt entwickelt:

In der Aufsichtsratssitzung vom 29.06.2023 wurde festgestellt, dass der Bilanzgewinn 2022 unter Berücksichtigung des Jahresüberschusses 2022 in Höhe von 10.798,8 TEUR und der Einstellungen in die Rücklage für sozialen Wohnungsbau in Höhe von 445,0 TEUR sowie in die Gewinnrücklage in Höhe von 5.543,2 TEUR abzüglich einer Entnahme aus der Rücklage für den geförderten Wohnungsbau in Höhe von 1.190,0 TEUR insgesamt 6.000,6 TEUR beträgt. Es wurde außerdem beschlossen, der Hauptversammlung zur Verwendung des Bilanzgewinns vorzuschlagen, 3.010,0 TEUR als Dividende auszuschütten und den verbleibenden Betrag von 2.990,6 TEUR in die freien Gewinnrücklagen der bauverein AG einzustellen. In der Hauptversammlung am 21.07.2023 wurde die Ausschüttung des Bilanzgewinns in Höhe von 6.000,6 TEUR beschlossen.

Im Geschäftsjahr 2023 erfolgte nach § 19 Absatz 5 der Satzung, aufgrund der Aufhebung der Zweckbindung, eine Umgliederung von einer objeketbezogenen Gewinnrücklage in die andere Gewinnrücklage in Höhe von 890,0 TEUR.

Im Rahmen der Aufstellung des Jahresabschlusses wurde ein Betrag in Höhe von 4.069,6 TEUR in die anderen Gewinnrücklagen eingestellt.

Der Vorstand und der Aufsichtsrat schlagen der Hauptversammlung vor, den danach verbleibenden Bilanzgewinn 2023 in Höhe von 4.069,6 TEUR wie folgt zu verwenden:

Aus der Bewertung von Rückstellungen unterliegen Beträge in Höhe von 430,7 TEUR ((i.Vj. 1.747,9 TEUR) der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Abs. 6 HGB.

Rückstellungen

Infolge der planmäßigen Zuführung sowie der Aufzinsung abzüglich der im Geschäftsjahr gezahlten Renten sowei einer Auflösung ist die Pensionsrückstellung um 729,9 TEUR gesunken.

In den sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen von nicht untergeordneter Bedeutung enthalten:

Die Rückstellungen für öffentlichrechtliche Verpflichtungen betreffen Rückstellungen für durchzuführende Brandschutzmaßnahmen in mehrgesschossigen Wohngebäuden sowie Kanalsanierungen.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von 37.836,4 TEUR (i. Vj. 38.309,5 TEUR) durch Bürgschaften abgesichert.

Zusammensetzung nach Restlaufzeit (in Klammern Vorjahreszahlen):

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten Verbindlichkeiten aus Vermietung in Höhe von 2.520,9 TEUR (i.Vj. 2,415,5 TEUR) sowie Verbindlichkeiten aus anderen Leiferungen und Leistungen in Höhe von 5.586,1 TEUR (i.Vj. 3.437,0 TEUR). In den Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern werden in Höhe von 50.000,0 TEUR Anleihen aus Namensschuldverschreibungen ausgewiesen.

Durch Grundpfandrechte sind gesichert:

Mitzugehörigkeit

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen in Höhe von 3.282,3 TEUR (i. Vj. 2.956,5 TEUR) und sonstige Vermögensgegenstände aus Gewinnabführung und kurzfristigem Darlehen in Höhe von 6.797,5 TEUR (i. Vj. 4.177,1 TEUR).

Ein Teilbetrag von 0,0 TEUR (i. Vj. 388,8 TEUR) der Forderungen in den sonstigen Vermögensgegenständen besteht gegenüber Aktionären.

Die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern enthalten einen Betrag in Höhe von 14.741,2 TEUR (i. Vj. 15.010,6 TEUR) gegenüber Aktionären.

Ein Teilbetrag von 261,7 TEUR (i. Vj. 260,3 TEUR) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen besteht gegenüber Aktionären.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 2.209,1 TEUR (i. Vj. 2.228,2 TEUR), aus kurzfristigen Darlehen in Höhe von 29.600,0 TEUR (i. Vj. 2.000,0 TEUR) und sonstige Verbindlichkeiten aus Verlustübernahmen bzw. Ertragszuschüsse an Tochtergesellschaften in Höhe von 34,1 TEUR (i. Vj. 38,5 TEUR).

Latente Steuern

Die bauverein AG übt ihr Aktivierungswahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB aus und verzichtet auf die Bilanzierung der latenten Steuern.

Die aktiven latenten Steueransprüche gehen auf Unterschiede zwischen Handels- und Steuerbilanz sowie den Verbrauch eines vorhandenen steuerlichen Verlustvortrages in den folgenden fünf Jahren zurück.

Gemäß dem Wahlrecht nach § 274 Abs. 1 Satz 3 HGB werden die latenten Steuern saldiert betrachtet. Daraus ergibt sich ein aktiver Überhang, der nicht in der Bilanz angesetzt wird.

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus Sachanlagen, Finanzanlagen, zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten, aktiven Rechnungsabgrenzungsposten und Rückstellungen.

Die passiven latenten Steuern resultieren aus Sachanlagen und Finanzanlagen.

Für die Berechnung der latenten Steuern wird ein Steuersatz von 30,70 % für Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer zugrunde gelegt.

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden ausschließlich im Inland erzielt.

Unter den sonstigen betrieblichen Erträgen werden folgende Erträge ausgewiesen:

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen betreffen 6.197,1 TEUR (i. Vj. 3.701,4 TEUR) vorangegangene Jahre. Hierin sind enthalten Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 4.110,8 TEUR (i. Vj. 3.408,6 TEUR), Versicherungsentschädigungen in Höhe von 8,2 TEUR (i. Vj. 10,3 TEUR), Vereinnahmung verjährter Guthaben in Höhe von 228,7 TEUR (i. Vj. 126,3 TEUR) sowie Gutschriften, Eingänge auf abgeschriebene Forderungen in Höhe von 659,4 TEUR (i. Vj. 156,4 TEUR) sowie die Rückzahlung eines Zuschusses von einer Tochtergesellschaft in Höhe von 1.190,0 TEUR. Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen enthalten mit 1.140,5 TEUR (i. Vj. 0,0 TEUR) Auflösungen einer Steuerrückstellung auf Grund steuerlicher Betriebsprüfungsrisiken.

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung lassen sich wie folgt aufgliedern:

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Aufwendungen für frühere Jahre in Höhe von 293,4 TEUR (i. Vj. 103,8 TEUR) enthalten. Hiervon entfallen auf Ertragsberichtigungen früherer Jahre Beträge in Höhe von 194,0 TEUR (i. Vj. 32,9 TEUR) und auf sonstige Aufwendungen früherer Jahre Beträge in Höhe von 99,4 TEUR (i. Vj. 70,9 TEUR).

Der Aufwand aus Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Höhe von 1.049,1 TEUR betrifft die Vorauszahlung der Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag 2023 in Höhe von 376,9 TEUR und der Nachzahlung aus den Jahren 2017 bis 2020 in Höhe von 153,6 TEUR. Für die Gewerbesteuer fielen eine Vorauszahlung in Höhe von 467,3 TEUR und eine Erstattung für die Jahre 2015 bis 2020 in Höhe von 332,6 TEUR an. Ferner fielen Aufwendungen für die Zuführung zur Steuerrückstellung für das Geschäftsjahr 2023 für die Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag in Höhe von 229,4 TEUR sowie das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von 88,0 TEUR und für Gewerbesteuer für das Geschäftsjahr 2019 in Höhe von 66,5 TEUR an.

Sonstige Angaben

Treuhandvermögen bzw. Treuhandverbindlichkeiten

Es bestehen aus Mietkautionen Treuhandvermögen bzw. Treuhandverbindlichkeiten in Höhe von 17.072,6 TEUR (i. Vj. 16.470,1 TEUR).

Angaben zu außergewöhnlichen Aufwands- und Ertragspositionen

Es bestehen Erstattungen von außergewöhnlicher Größenordnung nach § 285 Nr. 31 HGB in Höhe von 1.190,0 TEUR aus der Rückzahlung aus Ertragszuschüssen an die Tochtergesellschaft BVD Immobilien GmbH & Co. Postsiedlung KG, Darmstadt.

Im Vorjahr bestanden Aufwendungen von außergewöhnlicher Größenordnung nach § 285 Nr. 31 HGB aus der Gewährung eines Ertragszuschusses an die Tochtergesellschaft BVD Immobilien GmbH & Co.Postsiedlung KG, Darmstadt.

Haftungsverhältnisse

Im Rahmen des Anteilserwerbs der BVD Gewerbe GmbH wurde gegenüber dem Veräußerer die Freistellung aus der Inanspruchnahme für dessen Bürgschaften für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten dieses zwischenzeitlich verbundenen Unternehmens, die am 31.12.2023 mit 6.583,6 TEUR (i. Vj. 7.172,7 TEUR) valutieren, erklärt.

Darüber hinaus hat die bauverein AG für Verbindlichkeiten gegenüber diversen Kreditinstituten der BVD Immobilien GmbH & Co. Postsiedlung KG mehrere Patronatserklärungen und eine Zeckerklärung für Grundschulden über einen Betrag in Höhe von insgesamt 31.413,0 TEUR (i. Vj. 29.225,6 TEUR) abgegeben. Davon betreffen die Zweckerklärung für Grundschulden zwei Darlehen in Höhe von ehemals 3.114 TEUR, die zum Bilanzstichtag mit 2.517 TEUR valutieren.

Im Jahr 2017 hat die bauverein AG mit der Victoria Lebensversicherung ein Darlehnsvertrag mit einem Darlehnskontigent in Höhe von 85.000,0 TEUR abgeschlossen. Aus diesem Kontingent wurde ein Einzeldarlehensvertrag in Höhe von 7.370,0 EUR für die BVD Quartier GmbH & Co.KG geschlossen. Als Sicherheit hat die bauverein AG hierfür eine Patronatserklärung hinsichtlich der Verbindlichkeiten der BVD Quartier GmbH & Co. KG gegenüber ERGO Lebensversicherung AG erklärt. Das Darlehen wurde am 26.10.2021 vollständig ausgezahlt und belief sich zum 31.12.2023 auf 6.878,0 TEUR (i. Vj. 7.108,5 TEUR). Im Geschäftsjahr 2022 hatte die bauverein AG für weitere Darlehensverpflichtungen der BVD Quartier GmbH & Co.KG mehrere Patronatserklärungen gegenüber der WI Bank abgegeben, im Geschäftsjahr 2023 erfolgte eine weitere Patronatserklärung in Höhe von 12.900,0 TEUR, somit beläuft sich die Höhe der Patronatserklärungen auf insgesamt 33.033,0 TEUR (inkl. Förderbeträge), davon wurden im Geschäftsjahr 2023 Darlehensbeträge in Höhe von 30.017,0 TEUR abgerufen.

Des Weiteren besteht auch eine Patronatserklärung gegenüber der ImmoSelect GmbH, wobei sich die bauverein AG verpflichtet, die Liquiditäts- und Eigenkapitalausstattung der ImmoSelect GmbH jederzeit zu gewährleisten.

Im Rahmen des Erwerbs der Anteile des atypischen Gesellschafters sowie der Umschuldung der Bankverbindlichkeiten bei der Wohnungsgesellschaft HEGEMAG GmbH & Co. Südhessen KG hat sich die bauverein AG für die Verbindlichkeiten gegenüber einer Bank als Mitschuldner verpflichtet. Die Bankverbindlichkeiten gegenüber dieser Bank beliefen sich zum 31.12.2023 für die Wohnungsgesellschaft HEGEMAG GmbH & Co. Südhessen KG auf 19.269,6 TEUR (i. Vj. 21.544,8 TEUR).

Zudem hat sich die bauverein AG im Kaufvertrag mit Urk.-Nr. 1085/2018B des Notars Alexander Bräuning, Frankfurt am Main gegenüber einem Grundstückskäufer verpflichtet, die BVD New Living GmbH & Co. KG bis zum 31.12.2031 so finanziell auszustatten, dass die Gesellschaft jederzeit wirtschaftlich in der Lage ist, diverse Verpflichtungen zu erfüllen. Die Höhe der Patronatserklärung wird mit 1 % des Kaufpreises festgesetzt, der Kaufpreis beträgt 14.750,0 TEUR.

Aufgrund der derzeitigen wirtschaftlichen Situation dieser Gesellschaften ist mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen.

Mutterunternehmen

Die HEAG Holding AG - Beteiligungsmanagement der Wissenschaftsstadt Darmstadt (HEAG), Darmstadt, ist Mutterunternehmen i. S. von § 285 Nr. 14 HGB und stellt einen Konzernabschluss für den größten Konzernkreis auf, der im elektronischen Bundesanzeiger ver- öffentlicht wird.

Die bauverein AG ist grunsätzlich gemäß § 291 HGB von der Verpflichtung befreit, einen Konzernabschluss und einen Konzernlagebericht aufzustellen, da sie in den befreienden Konzernabschluss der HEAG Holding AG - Beteiligungsmanagement der Wissenschaftsstadt Darmstadt (HEAG) einbezogen wird. Der von der bauverein AG freiwillig aufgestellte Konzernabschluss wird nicht offengelegt.

Eine Abweichung der im Konzernabschluss der HEAG Holding AG - Beteiligungsmanagement der Wissenschaftsstadt Darmstadt (HEAG) angewandten Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden vom deutschen Recht besteht nicht.

Abschlussprüferhonorar

Von der Befreiungsklausel hinsichtlich der Angabe des Abschlussprüferhonorars wird gemäß § 285 Nr. 17 HGB i. V. m. § 314 Abs. 1 Nr. 9 HGB Gebrauch gemacht.

Nicht bilanzierte finanzielle Verpflichtungen und Geschäfte

Aus Erbbauzinsen, Leasingverträgen und noch anfallenden Kosten der Bautätigkeit bestehen 56.218,1 TEUR) insgesamt in 2024 eingegangene Verpflichtungen in Höhe von 64.127,3 TEUR (i. Vj. (i. Vj. 7.160,0 TEUR)). In den Jahren 2025 bis 2028 werden ferner Verpflichtungen in Höhe (davon gegenüber verbundenen Unternehmen 0,0 TEUR von insgesamt 778,1 TEUR (i. Vj. 21.948,1 TEUR) (davon gegenüber verbundenen Unternehmen 21.170,0 TEUR) fällig.

Aus der Bautätigkeit stehen Fremdmittel in Höhe von 65.134,0 TEUR (i. Vj. 52.951,4 TEUR) aus.

Die bauverein AG hat 2001 Immobilien-Leasingverträge im Zuge eines Sale-and-lease-back- Geschäfts zur Finanzierung des Erwerbs der Wohnungsgesellschaft HEGEMAG GmbH über einen Grundbesitz mit 6.661 Wohnungen (zum 31.12.2023: 4.192 Wohnungen) und 910 sonstigen Einheiten (zum 31.12.2023: 915 sonstige Einheiten) mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2026 abgeschlossen. Das Sale-and-lease-back-Geschäft wurde zum 31.12.2023 vorzeitig gekündigt und die Wohnungsgesellschaft HEGEMAG GmbH & Co. Südhessen KG verwaltet ab 01.01.2024 Ihren Grundbesitz wieder selbst.

Die bauverein AG ist seit dem 04.04.1944 Mitglied bei der Zusatzversorgungskasse (ZVK) der Gemeinden und Gemeindeverbände in Darmstadt. Zum 31.12.2023 waren bei der ZVK 233 Mitarbeiter versichert, wobei 137 Mitarbeiter unverfallbare Versorgungsansprüche haben. Art und Ausgestaltung der Versorgungszusagen können der Satzung vom 23.05.2002, in der Fassung der zwölften Änderungssatzung vom 14.04.2016, entnommen werden. Der Umlagesatz betrug 2023 6,20 % des zusatzversorgungspflichtigen Entgelts. Dieser ist auf den zum Stichtag 01.11.2001 maßgebenden Wert eingefroren. Das Sanierungsgeld beträgt derzeit 2,30 %. Zur zukünftigen Entwicklung des Sanierungsgeldes sind derzeit keine Aussagen verfügbar. 2023 betrug die Summe der umlagepflichtigen Gehälter 11.231,2 TEUR.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Zahl der im abgelaufenen Geschäftsjahr Beschäftigten ergibt sich wie folgt:

Darüber hinaus wurden sechs nebenberufliche Mitarbeiter und 13 Auszubildende beschäftigt.

Der Altersdurchschnitt bei den Mitarbeitern mit unbefristeten Beschäftigungsverhältnissen lag bei 47,36 Jahren. Die durchschnittliche Beschäftigungsdauer betrug 11,68 Jahre.

Nachtragsbericht

Nach dem Geschäftsjahresende sind ansonsten keine Vorgänge eingetreten, die von besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sind. Zur aktuellen Lage bezüglich des noch andauernden Krieges in der Ukraine sowie den Nahostkonflikt und den damit verbundenen starken Preisanstigen verweisen wir auf unsere Erläuterungen im Lagebericht.

Angaben zu den Organen

Die Gesamtbezüge der Vorstände für deren Tätigkeit im Geschäftsjahr beliefen sich auf insgesamt 681,4 TEUR (i. Vj. 653 TEUR), davon für Frau Wegerich 340,9 TEUR (i. Vj. 326,5 TEUR) und für Herrn Niedenthal 340,5 TEUR (i. Vj. 326,5 TEUR). Die Pensionszahlungen an ehemalige Vorstandsmitglieder und deren Hinterbliebene betrugen im Geschäftsjahr 496,5 TEUR (i. Vj. 591,6 TEUR). Hierfür sind Pensionsrückstellungen in Höhe von 8.506,4 TEUR (i. Vj. TEUR 9.296,3) gebildet.

Die Sitzungsgelder des Aufsichtsrates beliefen sich auf 94,1 TEUR (i. Vj. 96,2 TEUR). In diesem Betrag sind Rückstellungen für Aufsichtsratsvergütungen in Höhe von 82,7 TEUR (i. Vj. 83,5 TEUR) enthalten.

In früheren Jahren wurde gegenüber einem Aufsichtsratsmitglied ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit einem Nominalwert von 10,2 TEUR und einem Zinssatz von 0,00 % gewährt. Dieses Arbeitgeberdarlehen hatte zu Jahresanfang einen Wert in Höhe von 5,1 TEUR (i. Vj. 5,6 TEUR) und wurde wie im Vorjahr mit 0,5 TEUR getilgt. Der vereinbarte Zinssatz ergibt sich aus einer geschlossenen Betriebsvereinbarung.

Vorstand

Prokuristen

Aufsichtsrat

(erworbene Ansprüche 2023 inklusive Rückstellungsbetrag)

Prüfungsausschuss

Name

Personalausschuss

Name

Aktionäre

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Wirtschaftsentwicklung und Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen. Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen in Gänze. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 %, insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2023 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).

Geschäftsverlauf 2023

Konzernstruktur und Geschäftstätigkeit des bauverein-Konzerns

Die 1864 gegründete bauverein AG ist die Obergesellschaft des immobilienwirtschaftlichen Teilkonzerns der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Das Kerngeschäft des modernen Immobiliendienstleisters besteht aus der Vermietung von Wohnraum und Gewerbeeinheiten, dem Neubau von Mietwohnungen sowie der Erbringung von Dienstleistungen rund um das Wohnen.

Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist von starkem Zuzug geprägt, insgesamt herrscht im Ballungsgebiet Rhein-Main ein zunehmender Mangel an Wohnraum. Die bauverein AG als kommunales Wohnungsunternehmen wirkt als mietpreisdämpfender Anbieter auf dem angespannten Wohnungsmarkt. Sie leistet damit in Darmstadt und der Region Südhessen einen wichtigen Beitrag, breite Bevölkerungsschichten im Sinne der Daseinsfürsorge mit (bezahlbarem) Wohnraum zu versorgen sowie die Stadt Darmstadt in der Schaffung dringend benötigten Wohnraums zu unterstützen.

Ergänzende Dienstleistungen zum Kerngeschäft Vermietung von Wohn- und Gewerbeeinheiten der bauverein AG, rund ums Wohnen werden von operativ tätigen Tochtergesellschaften erbracht. So kümmert sich die BVD Gewerbe GmbH um die Vermietung von Gewerbeflächen. Die HEAG Wohnbau GmbH konzentriert sich auf den Ausbau von Wohnungseigentums- und Drittverwaltung. Die BVD New Living GmbH & Co. KG ist im Wesentlichen mit der Projektentwicklung von Konversionsflächen betraut. Seit 2014 entwickelt sie die Lincoln-Siedlung, seit Ende 2019 laufen die Abriss- und Erschließungsarbeiten für die Konversionsfläche Ludwigshöhviertel. Der öffentlich geförderte Wohnungsbau im Ludwigshöhviertel erfolgt durch die BVD WoBau GmbH & Co. KG. Für den freifinanzierten Wohnungsbau wird die BVD zuhause GmbH & Co. KG tätig werden. Die System-tec Service GmbH kümmert sich um Einbau und Wartung von Messtechnik und Rauchwarnmeldern, um Verbrauchserfassung und Abrechnung sowie um Trinkwasserhygiene. Die 2019 gegründete bauTega GmbH versorgt die Mieterschaft mit Wärme und Energie im Contractingmodell und nimmt Heizungseinbau-, Wartungs- und Reparaturarbeiten vor. Weiterhin wurde im Jahr 2023 die BVD ServiceMod GmbH gegründet, welche für den Bestand der bauverein AG Einzelmodernisierungen mit eigenem Personal durchführen wird.

Bestandsentwicklung

Das Portfolio des bauverein-Konzerns umfasste zum 31. Dezember 2023 17.170 Wohnungen (2022: 16.955). Der Bestand der AG lag bei 11.458 Wohnungen (2022: 11.462). Der Anteil geförderter Wohnungen am Bestand lag im Konzern bei 38,9 %, in der AG bei 47,2 %. In Darmstadt besitzt der bauverein-Konzern 13.250 Wohnungen, 5.142 davon sind öffentlich geförderte Wohnungen. Der bauverein AG gehören in der Wissenschaftsstadt Darmstadt 10.383 Wohnungen, darunter 4.618 Sozialwohnungen.

Wohnungsbestand und sonstige Mieteinheiten (zum 31.12.2023)

In den Sonstigen Mieteinheiten sind 20 Mansarden mit zusammen 240,9 m ² Fläche im Konzernabschluss enthalten.

Geschäftsverlauf

2023 standen bei der bauverein AG wie in den vergangenen Jahren die Großmodernisierungs- und Neubauoffensive unter Einbeziehung der Klimaaspekte sowie die Digitalisierung des Unternehmens im Vordergrund. Ziel ist es, die Bestandsqualität zu verbessern und das Unternehmensportfolio weiter auszubauen.

Unternehmensentwicklung

Die "Unternehmensentwicklung", die im Stab Vorstand angesiedelt ist, hält die Strategie der bauverein AG im Blick und trieb diese im Jahr 2023 zielgerichtet weiter voran. In den wesentlichen Handlungsfeldern wurden Strategieprojekte umgesetzt und regelmäßige unternehmensweite Austauschformate (Synchronisationsmeetings) durchgeführt, welche die strategischen Ziele des Unternehmens weiter vorantreiben und eine zielgerichtete Bearbeitung sicherstellen. Neu umgesetzt wurde in 2023 die Methodik "10 in 4", bei welcher zehn Strategieprojekte in vier Monaten ausgewählt und bearbeitet wurden. Diese legte die Grundlage für das in 2024 eingeführte Strategieframework OKR (Objective and Key Results).

Eine in 2023 durchgeführte Wesentlichkeitsanalyse legt den Grundstein für die künftigen Anforderungen an die Nachhaltigkeitsberichterstattung und Nachhaltigkeitsstrategie, indem durch eine Kombination von wissenschaftlicher Analyse und Stakeholderbefragung ermittelt wurde, welche Themen im Sinne der Nachhaltigkeit für die bauverein AG von herausgehobener Bedeutung sind. Die Unternehmensentwicklung arbeitete in 2023 zudem an der Weiterentwicklung der Unternehmenskultur der bauverein AG, indem sie grundlegende Werte und Prinzipien der bauverein AG mit den Bereichen erarbeitet hat.

Konversion/Stadtentwicklung

Die Entwicklung der Lincoln-Siedlung seitens der bauverein AG-Tochter BVD New Living GmbH & Co. KG ist weitestgehend abgeschlossen und viele der Neubauten im Quartier sind bezogen. Auch die Konversion des benachbarten "Ludwigshöhviertels", das seit dem Jahr 2019 im Bestand der Gesellschaft ist und nach dem Modell der Lincoln-Siedlung entwickelt wird, schreitet mit großen Schritten voran. Die Herstellung des Straßen- und Kanalnetzes sowie der Medientrassen wurde fortgeführt und auf zahlreichen Baufeldern starteten Hochbaumaßnahmen. Der im Dezember 2023 durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt verabschiedete Bebauungsplan S26 für das Quartier ist seit Januar 2024 rechtskräftig.

EDV/IT(-Sicherheit)

Im Nachgang zu dem Hackerangriff im Jahr 2022 und dem Bewusstsein, dass eine virtuelle Bedrohung jederzeit und überall besteht, wurden weitere Maßnahmen zur IT-Sicherheit ergriffen.

Die Phishing-Akademie wurde auch im Jahr 2023 fortgeführt, um die Belegschaft bei der bauverein AG und bei den Tochterfirmen fortlaufend zu sensibilisieren. Neue Beschäftigte erhalten bereits in den ersten Tagen Präsenzschulungen zur Sensibilisierung.

Die IT-Richtlinien für die bauverein AG wurden aktualisiert und verbindlich eingeführt.

Die bauverein AG nutzt zur Beobachtung der firmeneigenen Daten bzw. Accounts einen Service zur Beobachtung des Darknets über einen Dienstleister.

Mit der Inbetriebnahme der neuen Serverumgebung wurden weitere Sicherungsmaßnahmen veranlasst. Die neue Notstromversorgung weist bei Netzausfall mit selbst versendeten Nachrichten auf den Ausfall hin. Weiterhin wurde eine Ransomware-Software zum Schutz vor bösartigen Angriffen und Verschlüsselungen eingeführt.

Zur vorbereitenden Simulation hat die bauverein AG ein Notfallszenario-Testlauf für den Ausfall der Stromversorgung im Stadtgebiet durchgeführt.

Kerngeschäft Bestandsmanagement

Vermietung: Leerstände und Fluktuation

Im Jahr 2023 verwaltete das Bestandsmanagement 17.170 Wohnungen und verzeichnete dabei 1.217 Wohnungskündigungen (Vorjahr 1.140). Dem standen 1.397 Neuvermietungen (Vorjahr 1.124) gegenüber. Die Fluktuationsquote lag 2023 bei 7,1 % (Vorjahr 6,7 %). Die Leerstandsquote betrug 2,9 % (Vorjahr 2,8 %), wobei marktaktive Leerstände 1,8 % (Vorjahr 2,0 %) und nicht marktaktive Leerstände 1,1 % (Vorjahr 0,8 %) ausmachten.

Zu den großen Projekten im Bestandsmanagement zählte auch 2023 die Vermietung der letzten Neubauwohnungen in der Lincoln-Siedlung. Im Rhönring und Spessartring galt es weiterhin, die Mieter vor Beginn und während der Modernisierungsmaßnahme sowie nach deren Fertigstellung zu informieren und so zu betreuen, dass sie sich im neuen Zuhause wohlfühlen können. Zwei Studentenwohnheime mit 313 Zimmern wurden integriert und vollständig neuvermietet was zu insgesamt 456 Neuvermietungen im Studentenwohnsegment führte. Insgesamt betreut das Team nun 1.101 Studentenzimmer.

Finanzierung

Die Entwicklungen an den Kapitalmärkten im Jahr 2023 haben auch die bauverein AG vor große Herausforderungen gestellt. Der anhaltende Anstieg des Kapitalmarktniveaus und die daraus resultierenden, erheblichen Zinssteigerungen haben die Finanzierung von Investitionsmaßnahmen weiterhin verteuert und eine wirtschaftliche Projektfinanzierung erschwert. Wenn auch auf einem etwas höheren Zinsniveau, konnte unter stetiger Beobachtung der Kapitalmarktentwicklungen und durch die frühzeitige Neuaufnahme von Finanzierungsmitteln, das angestrebte Darlehensvolumen dennoch erfolgreich finanziert werden. Weiterhin erfolgten die kontinuierliche Strukturierung und Optimierung des bestehenden Kreditportfolios. Ziel ist es dabei, eine ausgewogene Zinsstruktur zu erreichen und das Zinsänderungsrisiko zu verteilen. Beides wurde durch die Neuaufnahme von langfristigen als auch variabel verzinsten Finanzierungsmitteln, die Minimierung des Kreditrisikos mittels einer möglichst gleichmäßigen Verteilung des Darlehensvolumens auf die Gläubiger sowie durch eine kontinuierliche Bereinigung und Optimierung der Sicherheiten im Rahmen des Immobilienportfolios erreicht.

Die Kapitalzugänge beliefen sich auf insgesamt 38.986,4 TEUR. Davon basierten 13.921,0 TEUR auf Darlehensneuaufnahmen von grundbuchlich gesicherten Kapitalmarktmitteln. Darüber hinaus erfolgte die Auszahlung von Annuitätsbeihilfen i. H. v. 65,4 TEUR sowie Auszahlungen aus einem Rahmenkreditvertrag für Investitionen und Zwischenfinanzierungen über insgesamt 25.000,0 TEUR.

Portfoliomanagement

Zur strategischen Bestandsentwicklung nutzt die bauverein AG ein Portfoliomanagement-System. Dieses erleichtert dem Unternehmen den Überblick über den gesamten Immobilienbestand und zeigt Stärken und Schwächen sowie Chancen und Risiken auf.

Die Aufgaben im Portfoliomanagement waren in diesem Jahr durch größere Projekte geprägt. Zum einen wurde in Zusammenarbeit mit dem Controlling ein Private-Investor-Test erfolgreich durchgeführt, zum anderen wurde die Implementierung der Software zur technischen Bestandsanalyse abgeschlossen. Das Tool erweitert die bereits vorhandene bauliche Zustandsanalyse unserer Liegenschaften um zusätzliche energetische Merkmale. Hierdurch wird es zukünftig möglich, weitere Informationen zur Optimierung der Klimaschutzstrategie sowie ein energetisches Monitoring bereitzustellen.

Immobilienvertrieb

Im Geschäftsjahr 2023 wurden drei Wohnungen und sieben Stellplätze der bauverein AG (im Vorjahr 14 Wohnungen, 11 Stellplätze und eine Garage) ergebniswirksam veräußert. Dabei wurde ein Rohertrag von 371,7 TEUR realisiert (im Vorjahr 2.781,0 TEUR).

Grundstücksverkehr

Im Jahr 2023 schloss die bauverein AG keine Grundstücksverträge ab.

Folgende Verträge wurden durch die HEGEMAG GmbH & Co. Südhessen KG geschlossen:

Neubau

In der Lincoln-Siedlung wurde das Projekt auf dem Baufeld N4 mit 58 Wohnungen und Flächen für eine Kindertagesstätte, einem Bürgersaal und Jugendtreff fertiggestellt.

Die "Postsiedlung" Moltkestraße 3-19 mit 58 öffentlich geförderten und 73 freifinanzierten Wohnungen inklusive Kita, Schulbetreuung und einer Tiefgarage mit 132 Stellplätzen wurde zum Bezugstermin 01.04.2023 durch die bauverein-Tochter BVD Immobilen GmbH & Co. Postsiedlung KG fertiggestellt. Das Quartier ist vollvermietet. Die Räumlichkeiten für die Kindertagesstätte und Schulkindbetreuung wurden im November 2022 in Betrieb genommen.

Das Gebäude Schwarzer Weg 22 mit 33 öffentlich geförderten Wohnungseinheiten wurde zum Ende des Jahres 2023 fertiggestellt. Das Gebäude wurde in Systembauweise und im Standard KfW 40 erstellt. Bis zum Bezugstermin am 01.03.2024 werden noch Medien im Außenbereich, Gebäudeanschlüsse und die Außenanlagen inklusive der Feuerwehrzufahrt errichtet.

Im Ludwigshöhviertel starteten 2023 die ersten Hochbauarbeiten. Im Cluster 2 entstehen 94 öffentlich geförderte Wohnungen, die inklusive der Außenanlagen bis zum 01.07.2024 fertiggestellt werden sollen. Begonnen wurde außerdem mit den Rohbauarbeiten im Cluster 4 (108 geförderte Wohnungen), Cluster 5 (98 geförderte Wohnungen) sowie im Cluster 7 (65 geförderte Wohnungen). In Cluster 4 und 7 entstehen die Gebäude in Holz-Hybridbauweise. Cluster 3 (80 frei finanzierte Wohnungen) befand sich in 2023 in der Arbeitsvorbereitung. Der Baubeginn ist für März 2024 vorgesehen.

Die Planung zur Entwicklung des Geländes auf dem Messplatz durch die Tochtergesellschaft BVD daheim GmbH & Co. KG, Darmstadt wurde auf Basis des Wettbewerbsentwurfes "Grüner Salon" fortgeführt. Die Grundrisse für die Blockränder der bauverein AG B3 und B2 wurden abgestimmt. Das Energie- und Mobilitätskonzept befindet sich mit den städtischen Partnern in Abstimmung.

Das Projekt in der Frankfurter Landstraße 133 (ehemalige Freiwillige Feuerwehr) mit insgesamt 30 Wohnungen, davon 12 öffentlich gefördert sowie einer Gewerbeeinheit gliedert sich in drei Reihenhäuser und ein Haupthaus durch die BVD Quartier GmbH & Co. KG, Darmstadt. Die Stellplätze verteilen sich auf neun Stellplätze in der Tiefgarage und drei Stellplätze im Außenraum. Das Projekt wurde Ende 2023 fertiggestellt und vermietet.

Modernisierungen

Die hohen Baupreis- und Zinsniveaus sowie die Fördermittelwelt erschwerten auch 2023 solide und wirtschaftliche Projektkalkulationen. Zudem zeigte sich im Rahmen der ersten Sitzungen zur kommunalen Wärmeplanung, dass nicht nur die Infrastruktur von (Fern-) Wärmenetzen, sondern auch die der Stromnetze derzeit nicht ausreichen, um energetische Großmodernisierungen mit Wärmeumstellungen zielführend und zukunftssicher zu planen oder aktuell umzusetzen.

Die Modernisierungsstrategie 2023 wurde somit dahingehend überarbeitet, dass der überwiegende Teil der energetischen Großmodernisierung zukünftig in zwei Schritten erfolgt. Im ersten Schritt soll die Gebäudehülle energetisch verbessert und somit der CO ₂ -Verbauch bereits um ca. 50% gesenkt werden. Im zweiten Schritt - nach ca. sechs bis sieben Jahren - erfolgt die Wärmeumstellung mit einer zukunftssicheren und dann langfristig verfügbaren Technologie.

Anfang 2023 wurden die Gebäude der Bessunger Straße 166 -188 an die Nahwärmezentrale Moltkestraße angeschlossen. Danach erfolgten der Abbruch der Heizungen und die Montage der Übergabestationen. Die Dachdeckungs- und Modernisierungsarbeiten haben im dritten Quartal 2023 begonnen. Gleichzeitig wurden die PV-Anlagen installiert. In den Kellern wurden Elektro-, Brandschutz- und Dämmarbeiten ausgeführt. In den Kaminzügen wurden Brandschutzmängel festgestellt, für welche im Januar 2024 ein Konzept zur Beseitigung erstellt wurde.

Aufgrund der hohen Komplexität der Dachaufstockung in der Bessunger Straße 131-157 und Niersteiner Str. 7-17 (1. Bauabschnitt) wurde eine Vergabe im Bauteamverfahren durchgeführt. Der Generalunternehmervertrag wird im Januar 2024 unterzeichnet. Der Baubeginn ist für Mai 2024 geplant. Die vollständige Umsetzung der Bestandsmieter des 3. Obergeschosses wurde zum Jahresende 2023 abgeschlossen.

Die gestiegenen Baukosten und -zinsen erzwangen 2023 eine Budgeterhöhung für das Projekt Großmodernisierung und Neubau in der Kranichsteiner Straße 33-37. Um das Vorhaben den- noch wirtschaftlich umzusetzen, wurden Kostenanalysen durchgeführt, die zeigten, dass der Neubau nur mit Fördermitteln realisiert werden kann. Ein entsprechender Beschluss mit Budgeterhöhung wurde gefasst. Der Baubeginn des Neubaus war im November 2023. Gleichzeitig liefen die Arbeiten, wie beispielsweise die Bad- und Strangsanierungen und Wärmeumstellung, am Bestand weiter.

Die Mängelabarbeitung in der Jägertorstraße 209 / Elisabeth-Hattemer-Straße durch die BVD New Living GmbH & Co. KG, Darmstadt dauert weiterhin an. Ziel ist es, bis zum Ende 2024 die Bearbeitung abschließen zu können.

Die Umstellung der Wärmeversorgung von Gas-Etagenheizungen auf Fernwärme ist sowohl für den Rhönring 147 sowie den Spessartring 1-3, Kranichsteiner Straße 69 erfolgt.

Die Gesamtleistungen im "Mathildenhof" sind bis auf Restarbeiten im Neubau durch die BVD Immobilien GmbH & Co. Postsiedlung KG, Darmstadt fertiggestellt. Die ersten neuen Wohnungen wurden zum Jahresende 2023 übergeben, die Übergabe der Gewerbeeinheit an die bvd Gewerbe erfolgte im Januar 2024. Die Pflanzarbeiten in den neu gestalteten Außenanlagen wurden weitestgehend abgeschlossen und werden Anfang 2024 finalisiert.

Um die denkmalgerechte Sanierung der Barkhausstr. 43-49, Eckhardtstr. 26-36 und Rhönring 45 ("Bellevue-Block" mit 90 Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten) sowie der Barkhausstr. 29-35 und Eckhardtstr. 29-31 ("Eckhardtstr. Ost" mit 54 Wohnungen) wirtschaftlich umsetzen zu können, wurde intensiv an möglichem Einsparpotential gearbeitet. Dringend notwendige Arbeiten sind unter anderem die Bad- und Strangsanierungen in den 144 Einheiten. Der Baubeginn ist für Mai 2024 eingeplant.

Instandhaltung / Technik

Im Jahr 2023 wurden in der Instandhaltung und Technik weit über 54.200 Aufträge erfasst, 133 Einzelmodernisierungen und weit über 330 Aufträge wurden als geplante Maßnahmen beauftragt und durchgeführt. 169 Teilmodernisierung-Aufträge wurden in 2023 ebenfalls beauftragt und abgearbeitet.

Facility Management

Einen wesentlichen Anteil neben dem Tagesgeschäft hatte im Jahr 2023 ein Pilotprojekt zur Optimierung der Rechnungs- und Betriebskostenabläufe der Dienstleistungs- und Wartungsverträge sowie zur Kontrollfunktion im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht.

Mit dem Einlesen der Dienstleistungs- und Wartungsverträge und der dazugehörigen Dateneingabe in die Unternehmenssoftwaredatenbank der Tochtergesellschaften (GBGE Baugesellschaft mbH, der BVD Immobilien GmbH & Co. Postsiedlung KG, der BVD Quartier GmbH & Co. KG und der HEAG Wohnbau GmbH) haben das Team Facility Management in Zusammenarbeit mit dem Team Betriebskosten in guter Zusammenarbeit unter Einhaltung des Zeitplans abgeschlossen, so dass das Projekt in die erste Testphase gehen konnte und voraussichtlich in 2024 weitergeführt werden soll.

Die Erstellung und Erneuerung mehrerer Abfallstandplätze im Bestand in Darmstadt und Bickenbach zur Verbesserung des Wohnumfeldes, die auf das Strategieziel "Imagewandel" bei der bauverein AG einzahlen, wurden erfolgreich ausgeführt.

Die Erstkontrollen der Bäume sowie Datenaufnahme in das Baumkataster wurden weitergeführt. Ebenso wurden zahlreiche daraus resultierende Maßnahmen zur Verkehrssicherung und Pflege des Baumbestandes durchgeführt.

Weiterhin konnte ein wichtiges Projekt im Rahmen der Trinkwasserhygiene im Jahr 2023 erfolgreich abgeschlossen werden. In der Liegenschaft "Am Mummelsrain 2-8" in Roßdorf wurden die Trinkwasserhauseinführung und die Kellerleitungen zur Beseitigung von Legionellen im Trinkwasser saniert.

Zudem wurden in 2023 ca. 1.500 Aufträge erteilt.

Regiebetrieb

Vom Regiebetrieb wurden im Jahr 2023 rund 14.700 Aufträge schlussgerechnet.

Instandhaltung Versicherungsfälle

In 2023 wurden insgesamt 1.112 Versicherungsfälle abgewickelt. Diese verteilen sich folgendermaßen: Feuer (10), Leitungswasser (688), Glas (231), Sturm (6), Vandalismus (129), Gebäudeschäden (48) und Elementarschäden (0).

Gesamtbetrachtung

Trotz der hausfordernden Rahmenbedingungen im förderpolitischen Umfeld und generell im Markt konnte im Berichtsjahr das geplante Ergebnis leicht überschritten werden. Das Jahresergebnis war zwischen 4,0 Mio. EUR und 8,0 Mio. EUR geplant und wurde mit 8,1 Mio. EUR leicht überschritten. Der Geschäftsverlauf ist daher insgesamt als sehr gut einzustufen.

Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage

Die bauverein AG hat das Jahr 2023 mit einem Jahresüberschuss von 8.139,3 TEUR abgeschlossen. Dies bedeutet eine Ergebnisverringerung gegenüber 2022 von 2.659,5 TEUR.

Das Jahresergebnis ist folgenden Geschäftsbereichen zuzuordnen, wobei die sonstigen betrieblichen Erträge - soweit dies möglich war - dem Rohergebnis des jeweiligen Geschäftsfelds zugerechnet wurden:

Das für 2023 prognostizierte Rohergebnis aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 62,0 bis 66,0 Mio. EUR wurde mit 61,5 Mio. EUR geringfügig unterschritten. Unter anderem lagen die aufwandswirksamen Instandhaltungskosten mit 38,2 Mio. EUR über dem prognostizierten Wert von 28,0 bis 32,0 Mio. EUR. Der Grund hierfür waren unter anderem Rückstellungszuführungen aus der Neubildung für Rückstellung zu Kanalbefahrungen und Kanalsanierungen aus Abwasserleitungen auf Grundstücken der bauverein AG in Höhe von 3,0 Mio. EUR sowie der Neubewertung der noch ausstehenden Rückstellung für Brandschutzmaßnahmen mit 1,4 Mio. EUR.

Die prognostizierten Netto-Sollmieten für 2023 in Höhe von 98,0 bis 103,0 Mio. EUR wurden mit 105,7 Mio. EUR leicht überschritten. Bei den Erlösschmälerungen wurde der prognostizierte Rahmen von 3,5 bis 5,5 Mio. EUR mit rd. 5,4 Mio. EUR knapp eingehalten.

Insgesamt ist das im Vergleich zum Vorjahr verminderte Rohergebnis aus der Hausbewirtschaftung von 3,3 Mio. EUR im Wesentlichen auf gestiegene Instandhaltungskosten zurückzuführen. Hierfür sind Rückstellungszuführungen maßgeblich. Im Einzelnen zeigen sich höhere Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von rd. 3,8 Mio. EUR aufgrund von gestiegenen Mieterlösen und abgerechneten Betriebskosten, höhere Bestandsveränderungen von rd. 4,9 Mio. EUR sowie geringeren sonstigen betrieblichen Erträgen von rd. 1,6 Mio. EUR. Demgegenüber steigen die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung in Höhe von rd. 10,8 Mio. EUR an. Neben den erwähnten Instandhaltungskosten steigen auch die umlagefähigen Betriebskosten an.

Das Rohergebnis aus der Betreuungstätigkeit und sonstigen Leistungen ist gegenüber dem Vorjahr um rd. 0,8 Mio. EUR auf rd. 2,4 Mio. EUR gefallen, bedingt durch geringere Erlöse aus der Baubetreuung in diversen Tochtergesellschaften.

Die sonstigen betriebliche Erträge ohne Zuordnung zu einem Geschäftsfeld haben sich gegenüber dem Vorjahr um 2,3 Mio. EUR erhöht. Maßgeblich hierfür sind Auflösungen der Steuer- und Pensionsrückstellung und Kostenerstattung aus früheren Jahren. Zudem wurde von der Tochtergesellschaft BVD Immobilien GmbH & Co. Postsiedlung KG, Darmstadt ein im Vorjahr von der bauverein AG gewährter Ertragszuschuss in Höhe von 1,2 Mio. zurückgezahlt, der unter den sonstigen betrieblichen Erträgen ohne Zuordnung zu einem Geschäftsfeld ausgewiesen wird.

Die Personalkosten erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um rd. 1,9 Mio. EUR, hauptsächlich bedingt durch gestiegene Löhne und Gehälter sowie Zuführungen zur Pensionsrückstellung, die um 1,1 Mio. EUR auf 1,7 Mio. stiegen. Der Anstieg der Löhne und Gehälter begründet sich neben einer höheren durchschnittlichen Mitarbeiteranzahl insbesondere durch die allgemeinen Gehaltsanpassung im Tarifvertrag für die Wohnungswirtschaft sowie Stufensteigerungen. Zudem waren höhere Rückstellungszuführungen zu den Pensionsrückstellungen zu verzeichnen.

Die Abschreibungen sind mit rd. 20,3 Mio. EUR um rd. 1,8 Mio. EUR gegenüber 2022 verringert. Dies ist im Wesentlichen auf im Vorjahr erhöhte Abschreibungen auf Bauvorbereitungskosten, bedingt durch die schwierige Marktlage und nicht Weiterverfolgung von Projekten, zurückzuführen. Im Vorjahr mussten noch 2,1 Mio. EUR außerplanmäßige abgeschrieben werden, im Berichtsjahr nur noch 0,3 Mio. EUR.

Das Finanzergebnis erhöhte sich unwesentlich gegenüber 2022 um rd. 0,1 Mio. EUR, hauptsächlich bedingt durch höhere Zins- und Beteiligungserträge. Die Zinsaufwendungen hingegen erhöhten sich auf Grund höherer Zinsen bei Darlehensaufnahmen um 1,2 Mio. EUR.

Die sonstigen Steuern fielen hauptsächlich aufgrund von Grundsteuererhöhungen (höhere Hebesätze der Gemeinden) um 0,6 Mio. EUR höher als im Vorjahr aus.

Vermögenslage

Die Vermögenslage der bauverein AG stellt sich wie folgt dar:

Das Anlagevermögen ist gegenüber dem Vorjahr um 28,3 Mio. EUR erhöht. Dabei hat sich das Sachanlagevermögen hat sich aufgrund von höheren Abschreibungen als getätigte Investitionen um rd. 3,0 Mio. EUR verringert. Das Finanzanlagevermögen ist um rd. 30,7 Mio. EUR gestiegen, was im Wesentlichen auf eine Erhöhung der Anteile bei diversen Tochtergesellschaften zur Finanzierung der dort stattfindenden Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen zurückzuführen ist.

Das Umlaufvermögen hat sich gegenüber dem Vorjahr um 4,8 Mio. EUR erhöht, sodass sich eine Änderung des Verhältnisses zwischen Anlage- und Umlaufvermögen ergab. Innerhalb des Umlaufvermögens hat sich der Finanzmittelbestand gegenüber dem Vorjahr um 2,4 Mio. EUR verringert. Darüber hinaus haben sich die Vorräte sowie die Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände im Vergleich zum Vorjahr um insgesamt 7,2 Mio. EUR erhöht. Hier sind die Vorräte um 5,8 Mio. EUR sowie die Forderungen gegen verbundene Unternehmen um 3,0 Mio. EUR gestiegen. Der Anstieg der Vorräte betrifft die noch nicht abgerechneten Betriebskosten. Der Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen betrifft insbesondere die Darlehenserhöhung gegen ein verbundenes Unternehmen auf 5,0 Mio. EUR. Die für 2023 prognostizierte Bilanzsumme von 1.000,0 bis 1.100,0 Mio. EUR wurde mit 1.014,0 Mio. EUR erreicht.

Kapitalstruktur

Die nachfolgende Darstellung zeigt in vereinfachter Form die Zusammensetzung der Kapitalstruktur:

Die bauverein AG hat im abgelaufenen Geschäftsjahr eine Gewinnausschüttung in Höhe von 6,0 Mio. EUR vorgenommen. Zum Bilanzstichtag 2023 bestanden 85,2 % aller Verbindlichkeiten der bauverein AG gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

^* Kreditlinie, aufgelaufene Zinsen, rückständiger Kapitaldienst und Belegschaftnamensschuldverschreibungen

Bei den Objektfinanzierungen handelt es sich überwiegend um auf eigenen Grundbesitz abgesicherte Darlehen von Kreditinstituten und anderen Kreditgebern, die unmittelbar im Zusammenhang mit den jeweiligen Investitionen in die besicherten Grundstücke stehen.

Finanzlage

Die Finanzlage ist geordnet und die bauverein AG konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit fristgerecht erfüllen.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit lag trotz des rückläufigen Jahresergebnisses mit 1,5 Mio. EUR über dem Vorjahr. Der Grund hierfür ist, dass insbesondere nicht zahlungswirksame Rückstellungszuführungen das Jahresergebnis belastet haben. Zudem zeigte sich gegenüber dem Vorjahr ein deutlicher Anstieg der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 2,1 Mio. EUR, während im Vorjahr ein Rückgang in Höhe von 0,2 Mio. EUR zu verzeichnen war.

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit führte zu deutlich höheren Ausgaben als im Vorjahr. Dies liegt insbesondere an den gegenüber dem Vorjahr deutlich höheren Einlagen in Tochtergesellschaften um deren Bauvorhaben durch Eigenkapital zu refinanzieren.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit zeigte sich gegenüber dem Vorjahr erhöht, das mit 43,8 Mio. EUR eine deutlich höhere Kreditaufnahme zu verzeichnen war. Zu beachten ist, dass diese mit in Summe 29,6 Mio. EUR auf zwei Darlehensaufnahmen bei Tochterunternehmen zurückzuführen ist.

Die prognostizierte zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelfonds für 2023 von 7,5 Mio. EUR wurde um rund 11,9 Mio. EUR unterschritten. Ursächlich hierfür war im Wesentlichen ein gegenüber der Planung um rd. 36,7 Mio. EUR niedrigerer Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit. Die Hauptgründe hierfür liegen an der eingeplanten, aber nicht durchgeführten Eigenkapitalerhöhung in Höhe von 15,0 Mio. EUR und nicht getätigten Kreditneuaufnahmen.

Gegenläufig zeigte sich aber der geringere Cashflow aus der Investitionstätigkeit. Die in der Planung deutlich höheren Finanzmittel wurden durch einen höheren Cashflow aus der Investitionstätigkeit in der Planung verbraucht. Hier waren per Saldo Ausgaben in Höhe von 71,4 Mio. EUR geplant. Tatsächlich lag der Cash-Flow der Investitionstätigkeit bei nur 48,1 Mio. EUR. Die Investitionen in das Sachanlagenvermögen wurden um 40,8 Mio. EUR unterschritten, was hauptsächlich an weniger durchgeführten als geplanten Großmodernisierungen liegt. Im Gegenzug liegen die Investitionen in das Finanzanlagevermögen um 14,2 Mio. EUR über dem Planwert. Hierbei wurden gegenüber der Planung mehr Eigenmittel an Tochtergesellschaften übertragen.

Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit hingegen lag mit 38,7 Mio. EUR leicht über dem Planniveau mit 37,1 Mio. EUR.

Kennzahlen

Finanzielle Leistungsindikatoren

Erfolgskennzahlen

Die Eigenkapitalrentabilität berechnet sich aus dem Verhältnis vom Jahresüberschuss nach Steuern zum bilanziellen Eigenkapital am jeweiligen Bilanzstichtag. Die Gesamtkapitalrentabilität berechnet sich aus dem Jahresüberschuss nach Steuern zzgl. des Fremdfinanzierungsaufwandes des jeweiligen Geschäftsjahres zur Stichtagsbilanzsumme.

Die für 2023 prognostizierte Eigenkapitalrentabilität von 1,5 bis 2,5 % wurde erreicht. Die prognostizierte Gesamtkapitalrentabilität für 2023 von 1,5 bis 2,5 % konnte im Durchschnitt ebenfalls eingehalten werden.

Die durchschnittliche Ist-Miete berechnet sich aus der jeweils erzielte Miete abzüglich von Erlösschmälerungen in Bezug auf die verwaltete Gesamtwohnfläche. Die durchschnittliche Ist- Miete Wohnen liegt bei 7,49 EUR je m ² und damit über dem erwarteten Wert von 7,10 bis 7,30 EUR je m ². Der prognostizierte Wert der durchschnittlichen Ist-Miete Gewerbe für 2023 von 8,50 bis 8,80 EUR je m ² wurde mit 8,91 EUR je m ² überschritten.

Die Aufwendungen für die Instandhaltung des von der bauverein AG verwalteten Bestands umfassen neben den üblichen Instandhaltungskosten auch aktivierte Modernisierungs- und Sanierungskosten, die im Rahmen von Energiemanagementmaßnahmen entstehen. Die Aufwendungen für die Instandhaltung je m ² Wohn- und Nutzfläche berechnet sich aus dem Verhältnis der Instandsetzungsaufwendungen (abzüglich der Rückstellungsauflösung für unterlassene Instandhaltung zzgl. der aktivierten Aufwendungen für Wohnungsmodernisierungen) im Verhältnis zur bewirtschafteten Wohn- und Gewerbefläche. Im Geschäftsjahr 2023 haben sich die Aufwendungen für die Instandhaltung um je m ² Wohn- und Nutzfläche für den gesamten Bestand gegen- über 2022 um 6,84 EUR je m ² von 35,37 EUR je m ² auf 42,21 EUR je m ² erhöht. Die durchschnittlichen Aufwendungen für Instandhaltung beliefen sich in den vergangenen fünf Jahren auf überdurchschnittliche 40,77 EUR je m ² Wohn- und Nutzfläche. Der Planwert für 2023 der Instandsetzungsaufwendungen lag bei 29,52 EUR je m ². Ursächlich für die Planabweichung sind auch Rückstellungsbildungen.

Bilanzkennzahlen

Die Anlagenintensität stellt das Verhältnis von Anlagevermögen zur Bilanzsumme zum jeweiligen Bilanzstichtag dar. Der Anlagendeckungsgrad stellt das Verhältnis von Eigenkapital zzgl. der Pensionsrückstellungen und zzgl. der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr zum Anlagevermögen am jeweiligen Bilanzstichtag dar. Der Wert hat sich zu Vorjahr weiter verschlechtert. Aufgrund der geringeren Darlehensaufnahmen und Investitionen in das Anlagevermögen wurde der prognostizierte Anlagendeckungsgrad von 95,0 % bis 99,0 % nicht erreicht.

Die Eigenkapitalquote stellt das Verhältnis von Eigenkapital zur Bilanzsumme am Bilanzstichtag dar. Der Verschuldungsgrad stellt das Verhältnis von Fremdkapital zu Eigenkapital zum jeweiligen Bilanzstichtag dar.

Die Eigenkapitalquote hat sich im Jahr 2023 aufgrund der gestiegenen Bilanzsumme und einem leicht erhöhten Eigenkapital auf 33,3 % verringert. Der prognostizierte Wert von 31,5 % bis 34,5 % wurde erreicht. Die Mehrjahresplanung für das Jahr 2024 und für die Folgejahre lassen allerdings aufgrund weiterer Investitionstätigkeit eine Verringerung dieser Kennzahl erwarten.

Der Verschuldungsgrad ist gegenüber 2022 aufgrund höherer Darlehensvalutierungen gegenüber verbundenen Unternehmen in 2023 um 7,9 Prozentpunkte gestiegen. Der für 2023 prognostizierte Wert von 195,0 % bis 215,0 % wurde mit 200,0 % erreicht. Die Mehrjahresplanung für das Jahr 2024 und für die Folgejahre lassen allerdings aufgrund Investitionstätigkeit und damit einhergehenden ansteigenden Refinanzierungsvolumina einen Anstieg dieser Kennzahl erwarten. Um diesen Trend entgegenzuwirken, muss die bauverein AG weiteres Eigenkapital aufbauen, z.B. durch Gewinnthesaurierungen.

Nicht-finanzielle Leistungsindikatoren

Fort-/Weiterbildung

Die kontinuierliche Weiterbildung und Qualifizierung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter hat bei der bauverein AG traditionell einen hohen Stellenwert. Dies schlägt sich in der Zahl der Weiterbildungsmaßnahmen nieder.

Im Jahr 2023 wurde ein großer Fokus auf die Personalentwicklung der Mitarbeiter gelegt. Die gesamte Veranstaltungsorganisation sowie die Erfassung der individuellen Personalentwicklungsmaßnahmen unserer Mitarbeiter erfolgt über ein Personalmanagementsystem, welches in 2022 eingeführt wurde.

In 2023 nahmen die Mitarbeiter insgesamt an 2.950 Weiterbildungsstunden teil. Pro Mitarbeiter ergibt sich hieraus ein Durchschnitt von 12,6 Stunden, d.h. 1,7 Schulungstagen in 2023.

Beginnend im ersten Quartal fand an sechs ganztägigen Terminen eine extern moderierte Veranstaltungsreihe (Begleitcoaching) zur Weiterentwicklung der Unternehmens- und Führungskultur statt. Teilnehmer waren alle Bereichs- und Abteilungsleiter der bauverein AG. Thematisch ging es dabei um die vertiefte Auseinandersetzung mit der Unternehmens- und Führungskultur der bauverein AG sowie dem zielzentrierten gemeinsamen Arbeiten. Dabei wurden gemeinsam Werte und Prinzipien für das Unternehmen erarbeitet. Im Jahr 2024 wird diese Veranstaltungsreihe in ähnlicher Form für die Teamleiter etabliert.

Neu konzipiert wurde in 2023 das Führungsnetzwerk, welches eine gemeinsame Veranstaltungsreihe innerhalb des Stadtkonzerns umfasst. Neben Impulsvorträgen zum Thema "Führung" wurde Führungskräften unterschiedlicher Unternehmen eine Plattform zum Austausch und zur Vernetzung geboten.

Die bauverein AG beteiligte sich 2023 am Cross-Mentoring-Programm der Stadtwirtschaft mit zwei Mentees und zwei Mentoren. Das Cross Mentoring dient dem regelmäßigen Austausch zwischen einer jungen Führungskraft mit einem erfahrenen Mentor. Abgerundet wird das Programm durch eine Vielzahl von Seminaren, Vorträgen und Veranstaltungen.

Gesundheitsmanagement

Die bauverein AG verfügt seit 2009 über ein aktives Gesundheitsmanagement. Dieses soll dazu beitragen, die psychische und physische Gesundheit der Mitarbeiter zu verbessern und dadurch auch positiv den Krankenstand beeinflussen.

Im Jahr 2023 wurde Hand in Hand mit den Betriebsärzten der bauverein AG und den Tochtergesellschaften zusammengearbeitet. Hierbei ging es thematisch u.a. um die Erstellung und Aktualisierung der Gefährdungsbeurteilungen der Arbeitsplätze und eine Sensibilisierung der Führungskräfte.

Bei den Gesundheitstagen erhielten die Mitarbeiter Tipps für eine gesunde Ernährung und bereiteten unter Anleitung eines Ernährungscoaches gesunde Pausensnacks zu. Neben verschiedenen Präventivscreenings konnten die Mitarbeiter zudem einen Ernährungs-Check durchführen lassen.

Das Angebot, die Rahmenvereinbarung mit verschiedenen Fitnessstudios zu nutzen, nehmen derzeit 31 Mitarbeiter an. Ein weiterer Bestandteil des Gesundheitsmanagements ist die Unterstützung sportlicher Aktivitäten. So fördert das Unternehmen schon seit längerer Zeit interne Sportgruppen sowie die Teilnahme von Mitarbeiterteams an Sportevents.

Wie auch in den Jahren zuvor bietet die bauverein AG ihren Mitarbeitern die Möglichkeit, sich von einem externen Psychologen beraten zu lassen. Abgerundet wird das Angebot im Gesundheitsmanagement durch einen wöchentlichen Obstkorb und die Bereitstellung von Mineralwasser während der Arbeit.

Ausbildung

Als kommunales, seit nunmehr 159 Jahren in Darmstadt ansässiges Unternehmen leistet die bauverein AG einen wichtigen Beitrag zur Ausbildung in der Region Südhessen. Dabei reagierte das Unternehmen schon früh auf den sich abzeichnenden Fachkräftemangel und erhöhte in den vergangenen Jahren kontinuierlich die Zahl der Auszubildenden.

Zum 31.12.2023 wurden bei der bauverein AG elf Auszubildende im Beruf Immobilienkaufmann/kauffrau ausgebildet. Darüber hinaus absolvieren derzeit zwei duale Studenten ihr betriebswirtschaftliches Studium bei der bauverein AG, welches in Kooperation mit der Dualen Hochschule in Mannheim durchgeführt wird.

Im Verlauf des Jahres schlossen drei Auszubildende und ein dualer Student ihre Ausbildung ab. Alle Auszubildenden und dualen Studenten werden nach Abschluss der Prüfungen für ein Jahr im Haus beschäftigt und sollen im Anschluss daran in ein unbefristetes Arbeitsverhältnis übernommen werden.

Fluktuation Mitarbeiter

Die Fluktuationsquote der bauverein AG fällt seit vielen Jahren vergleichsweise niedrig aus. Im Jahr 2023 lag die Fluktuationsquote der bauverein AG bei 4,72 % (i.Vj. 7,08 %).

Zielgrößen für den Frauenanteil gemäß § 289a HGB

Der Aufsichtsrat der bauverein AG hat am 10.12.2021 gemäß § 111 AktG die Zielgröße für den Frauenanteil im Aufsichtsrat auf 40 % und im Vorstand auf 50 % festgelegt. Des Weiteren sollen die entsendenden Stellen daran mitwirken, die Quote im Aufsichtsrat auf 50 % zu erhöhen. Der Aufsichtsrat hat als Frist zur Zielerreichung beider Zielgrößen den 30.06.2027 bestimmt.

Der Vorstand der bauverein AG hat am 14.03.2022 gemäß § 76 AktG die Zielgröße für den Frauenanteil in der ersten Führungsebene auf 20 % und in der zweiten Führungsebene auf 30 % festgelegt. Der Vorstand hat als Frist zur Zielerreichung beider Zielgrößen den 30.06.2027 bestimmt.

Der Frauenanteil lag im Aufsichtsrat zum 31.12.2023 bei 33 % und im Vorstand bei 50 %.

In der ersten Führungsebene wurde zum 31.12.2023 keine Frau beschäftigt. In der zweiten Führungsebene betrug die Quote 32 %.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Erwartungen Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Das Kerngeschäftsfeld Wohnungsvermietung und das Geschäftsfeld Wohnungsprivatisierung werden auch in den kommenden Jahren die wesentlichen Beiträge zur Ertragslage leisten.

Die bauverein AG schafft mit Neubauten, Ankäufen und der Aufstockung von Bestandsbauten eine Kompensation der verkauften Einheiten und strebt ein moderates Wachstum in den Folgejahren an.

Die Wirtschaftsplanung 2024 berücksichtigt die "Restrukturierung Südhessen". Die bislang durch die bauverein AG angemieteten ca. 4.000 Wohnungen der Wohnungsgesellschaft HEGEMAG werden ab dem Jahr 2024 mit allen Erträgen und Aufwendungen in eigener Firma geführt.

Die integrierte Unternehmensplanung der bauverein AG geht für 2024 von einem Jahresüberschuss von rd. 1,0 bis 3,0 Mio. EUR aus. Mit dem anvisierten Jahresüberschuss wird eine Eigenkapitalrendite zwischen 0,0 und 1,0 % und eine Gesamtkapitalrendite zwischen 1,0 und 2,0 % angestrebt.

Auf Basis der Planungsprämissen für 2024 wird ein Rohergebnis aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 54,0 bis 58,0 Mio. EUR erwartet. Dabei werden Netto-Sollmieten in Höhe zwischen 78,0 und 82,0 Mio. EUR und Erlösschmälerungen in Höhe von 3,5 bis 5,5 Mio. EUR erwartet. Es wird damit gerechnet, dass sich die durchschnittliche Ist-Miete Wohnen zwischen 7,30 und 7,50 EUR je m ² und die durchschnittliche Ist-Miete Gewerbe zwischen 8,80 und 9,00 EUR je m ² belaufen wird.

Die aufwandswirksamen Instandhaltungskosten werden voraussichtlich zwischen 20,0 und 24,0 Mio. EUR liegen.

Im Rahmen der Bilanzplanung wird zum 31.12.2024 von einer Bilanzsumme zwischen 900,0 bis 1.000,0 Mio. EUR ausgegangen. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgungen in 2024 wird sich zum 31.12.2024 voraussichtlich ein Anlagedeckungsgrad zwischen 90,0 % und 94,0 % ergeben. Die Anlagenintensität wird mit einem Wert zwischen 93,0 % und 96,0 % erwartet.

Unter Berücksichtigung des erwarteten Jahresüberschusses wird sich die Eigenkapitalquote zwischen 32,0 % und 35,0 % bewegen. Der Verschuldungsgrad wird aufgrund des geplanten Investitionsvolumens und des damit benötigten Kapitalbedarfs voraussichtlich zwischen 185,0 % und 205,0 % liegen.

Der Cashflow 2024 wird sich aufgrund der Unternehmensplanungen voraussichtlich wie folgt ergeben:

Der positive Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit wird durch die Rückzahlung von Einlagen aus Tochtergesellschaften gekennzeichnet. Eine Gewinnausschüttung an die Eigentümer der bauverein AG ist im Jahr 2024 nicht eingeplant.

Insgesamt sind für das Jahr 2024 für die bauverein AG keine essenziellen Risiken erkennbar, welche die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage negativ beeinflussen können.

Im Rahmen der integrierten Unternehmensplanung für das Jahr 2024 erwarten wir zum 31.12.2024 eine Beschäftigung von 261 Mitarbeitern (Anzahl Köpfe, ohne Mitarbeiter in Elternzeit). Darin enthalten sind zwei Vorstände, sowie nebenberuflich Tätige und Auszubildende (inklusive Duales Studium).

Risiken der zukünftigen Entwicklung

Die bauverein AG verfügt über ein Risikofrüherkennungssystem, das den Vorgaben des § 91 Abs. 2 Aktiengesetz entspricht und auf die Erfordernisse der Aufbau- und Ablauforganisation ausgerichtet ist. Es besteht ebenfalls eine interne Revision, die Schwachstellen in der Unternehmensorganisation aufdecken soll. Im Geschäftsjahr 2023 wurden Revisionen durch die Domizil Revisions AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Frankfurt, für die Bereiche Betriebskosten, sowie Rechnungswesen und in der Tochtergesellschaft der HEAG Wohnbau GmbH vorgenommen.

Vierteljährlich werden die Risiken der bauverein AG in einer Risikokomitee-Sitzung besprochen und analysiert; daraufhin erfolgt die Berichterstattung zur aktuellen Risikosituation an den Vorstand. Wesentliche Risiken - soweit vorhanden - werden gemäß Risikohandbuch ad hoc berichtet. Im Rahmen des Gesamtprozesses werden Risiken transparent gemacht, nach Möglichkeit quantifiziert und Gegenmaßnahmen eingeleitet und nachverfolgt.

Risiken bestehen im Wesentlichen im Bereich der Bewirtschaftungstätigkeit, unter anderem der Inflation, im Bereich der Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten, sowie einer generellen Änderung des Zinsniveaus.

Im Bereich der Vermietung bestehen generelle Risiken aus hohen Mieterfluktuationsquoten, Leerständen in den zur Vermietung vorgesehenen Immobilien und Mietrückständen. Aufgrund des intakten Wohnungsmarktes in Darmstadt und der durch Quartiererneuerungen und Großmodernisierungen erfolgten Standardverbesserung der Liegenschaften sind diese Risken deutlich minimiert. Durch das wohnungspolitische Konzept der Stadt Darmstadt bestehen weitere Risiken, wenn Mieterhöhungsbegrenzungen bestimmter Mietgruppen oder einzelner Objekte sowie eine Verlängerung der Belegungsbindung von Wirtschaftseinheiten ausgeweitet werden. So sieht das wohnungspolitische Konzept der Stadt Darmstadt derzeit vor, dass Mieterhöhungen in bestimmten Fällen auf 1% der bisherigen Miete reduziert werden kann. Negative Einflüsse auf die Ertragslage der bauverein AG bestehen in jedem Fall dann, wenn das Konzept ausgeweitet oder von bisher von fünf auf zehn Jahre verlängert wird. Kompensationsmöglichkeiten für die Reduzierung der Mieterhöhungen sollen durch die Inanspruchnahme von Fördermitteln insbesondere aus bestehenden Landesprogrammen des Landes Hessen für die Bindungsverlängerung genutzt werden.

Darüber hinaus stellen zukünftige potenzielle regulatorische Eingriffe in die Rahmenbedingungen der Wohnungswirtschaft ein nicht zu unterschätzendes Risiko bezüglich der Ertragskraft der bauverein AG dar. Mietmoratorien, Mietdeckelungen, Veränderungen bei der Umlagefähigkeit von Betriebskostenanteilen (z.B. Grundsteuer, CO ₂ -Abgaben) und ähnliche Maßnahmen würden je nach Ausmaß der Regulierung zu substanziellen Verringerungen der erwarteten Jahresüberschüsse der bauverein AG führen.

Gravierende Risiken aus der Nichtumlagefähigkeit einzelner Betriebskosten mit negativer Auswirkung auf die Rentabilität der bauverein AG auf Grund aktueller Rechtsprechung werden nicht gesehen.

Der andauernde Krieg in der Ukraine und der Nahostkonflikt und die damit in direktem Zusammenhang stehenden starken Preisanstiege bei fossilen Energieträgern und anderen Rohstoffen hatte sich auch bei der bauverein AG potenziell negativ bemerkbar gemacht. So stiegen die Energiekosten, für die Wärme- und Warmwasserversorgung, als auch für die Allgemeinstromversorgungen im Geschäftsjahr 2023, trotz der staatlich subventionierten Preisbremsen stark an. Mit den Betriebskostenabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 2023 werden diese zu teilweise deutlich erhöhten Betriebskostenbelastungen der Mieterschaft führen. Es besteht hier das Risiko, dass sowohl erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen als auch -nachzahlungen nicht von allen Mietern vollständig bedient werden können und es somit zu höheren Ausfällen und damit verbundenen Belastungen der Gewinn- und Verlustrechnung bei der bauverein AG kommen kann. Dieses Risiko wird aber auf Grund der geringer als gedacht ausgefallenen Kostenerhöhungen von der bauverein AG nicht mehr als hoch angesehen. Es wird nicht mit signifikanten Ausfällen gerechnet.

Im Bereich der Risiken aus Neubau-, Modernisierungs- und Instandhaltungskosten bestehen Risiken im Wesentlichen aus steigenden Baukosten, Nachträgen auf Grund von unvorhergesehenen Sachverhalten im Rahmen der Bauausführung sowie Bauzeitverlängerungen. Alle Risiken können negative Auswirkungen auf die Rentabilität der Wohnungsbestände haben und in Einzelfällen zum Unterlassen der geplanten Maßnahmen führen. Schon im laufenden Geschäftsjahr wurde von einigen geplanten Projekten Abstand genommen, da hier mit einer wirtschaftlichen Projektdurchführung nicht mehr zu rechnen ist. Nach Ansicht der bauverein AG kann die notwendige Zielmiete nach Abschluss der Investitionen in die Projekte am Markt nicht erzielt werden. In der Folge kam es im Berichtsjahr zu weiteren Abschreibungen im Bereich der Bauvorbereitungskosten, die allerdings mit 0,3 Mio. EUR erheblich unter den Vorjahresabschreibungen mit 2,1 Mio. EUR lagen. Inflationär erhöhte Baukosten führen insgesamt zu steigenden Instandhaltungskosten. Die Risiken werden insgesamt als moderat bis niedrig eingestuft, da üblicherweise Pauschalfestpreise vereinbart werden und eine enge Begleitung der beauftragten Firmen im Rahmen der Bauausführung durch den Bauverein besteht, um Bauzeitverlängerungen auszuschließen. Zudem ist zu beobachten, dass sich die inflationären Tendenzen in Deutschland zu Vorjahr deutlich abgeschwächt haben. Generell besteht immer ein Risiko für Nachträge im Rahmen der Bauausführung.

Zusätzlich werden die aus den gegenwärtig auf Bundes-, Landes- oder Kommunalebene geführten Klimaschutzdiskussionen abgeleiteten Handlungszwänge und insbesondere die Vorgaben des Koalitionsvertrages in Darmstadt zur Klimaneutralität auch die bauverein AG massiv betreffen und als Konsequenz substanzielle Investitionen in Maßnahmen zur Erreichung einer Klimaneutralität des Bestandes der bauverein AG erfordern. Je nach politisch gesetzten Rahmenbedingungen besteht das Risiko, das sich diese substanziellen Investitionen negativ auf die Ertragslage der bauverein AG auswirken.

Ein wesentliches Risiko bei der bauverein AG ist unverändert die Zukunftsfähigkeit des Bestandes, der überwiegend aus den 1950er und 1960er Jahren stammt und zu hohen Modernisierungsaufwendungen in den kommenden Jahren führen wird. Gleichzeitig führen erhöhte energetische Anforderungen und steigende Baukosten sowie die abflachende Mietentwicklung zu einer Verringerung der Wirtschaftlichkeit. Nach wie vor ist die Abarbeitung der Brandschutzauflagen von Bedeutung. Dies wird die bauverein AG daher in den kommenden Jahren weiterhin intensiv in der Umsetzung beschäftigen.

Aufwandsseitig sind auch die Pensionsverpflichtungen der bauverein AG ein weiterhin hoher Einflussfaktor. Der langsame Anstieg des Abzinsungszins entwickelt sich als positiver Effekt. Negativ stehen dem die höheren Tarifabschlüsse in der Wohnungswirtschaft gegenüber. Tariflich beschlossene Erhöhungen im Geschäftsjahr 2024 um 5,0 % und im Geschäftsjahr 2025 um 2,6 % sorgen für weiter steigende Personalkosten. Ein Verbleib der Inflation über dem gesetzten Ziel der Europäischen Zentralbank von 2,0 %, könnten weitere zukünftige Tariferhöhungen ermöglichen.

Die Entwicklung des Zinsniveaus hat erhebliche finanzielle Auswirkungen auf, die bauverein AG bei anstehenden Darlehensneuaufnahmen oder -prolongationen, die zum Kapitalmarktzins refinanziert werden müssen. Dies betrifft unter anderem die möglichen Kreditinanspruchnahmen aus dem Rahmenkreditvertrag mit der Landesbank Baden-Württemberg der kurzfristig variabel verzinst wird. Derzeit ist auf Grund der Entwicklung des Kapitalmarktzinsniveaus mit einem steigenden Zinsniveau zu rechnen. Gleichwohl ist darauf hinzuweisen, dass ein erheblicher Teil der geplanten Darlehensaufnahmen in den kommenden Jahren den mietpreisgebundenen Wohnraum betrifft. Hier werden Förderdarlehen aufgenommen, die von der Kapitalmarktzinsentwicklung abgekoppelt sind. Für 2024 stehen aber Darlehensneuabschlüsse und Kreditprolongation im freifinanzierten Wohnraum an, die zu einem höheren als dem bisherigen durchschnittlichen Zinsniveau abgeschlossen werden müssen, auch wenn das Gewicht der Darlehnsneuaufnahmen und Darlehensprolongationen den durchschnittlich zu zahlenden Zins voraussichtlich nicht wesentlich erhöhen werden. In den Jahren 2024 bis 2028 wird bei Darlehensneuaufnahmen und Darlehensprolongationen von Kapitalmarktdarlehen von steigenden Zinsen von 4,5 % in 2024 bis 5.0 % im Geschäftsjahr 2028 ausgegangen. Der durchschnittliche Fremdfinanzierungszins für Kapitalmarktdarlehen liegt bei 1,6 % im Geschäftsjahr 2023. Unter Berücksichtigung des ausstehenden Investitionsprogrammes für die Folgejahre ist das Zinsänderungsrisiko als hoch einzustufen.

Relevante Risiken im IT-Bereich bestehen in der Konformität mit der Datenschutzgrundschutzverordnung, des Datenverlustes durch Viren und Datendiebstähle und Cybercrime. Diese Risiken werden von der bauverein als nicht signifikant eingestuft, da entsprechende Vorsorge bei der bauverein AG hierfür getroffen wurde.

Gravierende oder bestandsgefährdende Risiken bestehen für die Gesellschaft weder in rechtlicher noch in wirtschaftlicher Hinsicht.

Chancen der zukünftigen Entwicklung

Aufgrund der Marktsituation in Darmstadt ist auch in den kommenden Jahren mit sehr geringem Leerstand zu rechnen. Erhebliche Investitionen in Neubau und Großmodernisierung werden dazu beitragen, den Bestand marktfähig zu halten. Ein intensiver Strategieprozess sorgt zudem für eine zukunftsorientierte Veränderung der bauverein AG. Außerdem wird eine erhöhte Kundenzufriedenheit durch Prozessoptimierung und verstärkter Orientierung an Kennzahlen erreicht.

Durch die frühzeitige Beschäftigung und Vorbereitung (u.a. Gründungsmitglied der Initiative Wohnen.2050) mit der Umsetzung der deutschen und europäischen Energie- und Klimaziele, erwartet die bauverein AG in Zukunft Wettbewerbsvorteile am südhessischen Wohnungsmarkt durch einen energieeffizienten und klimaneutralen Bestand.

Weiter kann Wachstum durch Zukauf, Neubau und Verdichtung erfolgen. Um eine langfristige Ertragsperspektive zu sichern, ist dabei die marktgerechte Auswahl von Objekten von entscheidender Bedeutung. Der Kernmarkt des bauverein-Konzerns in Darmstadt und Südhessen ist durch eine hohe Wohnungsnachfrage geprägt.

Durch den im Geschäftsjahr 2019 stattgefundenen Erwerb der Konversionsfläche Ludwigshöhviertel in Darmstadt-Eberstadt wird das Projektentwicklungsportfolio in den kommenden Jahren eine deutliche Risikoposition darstellen. Die gewonnene Erfahrung im Bereich der Konversionsfläche Lincoln bestätigt jedoch das hohe Know-how im Unternehmen und bietet die Chance auf eine erfolgreiche Entwicklung des Ludwigshöhviertels und damit einer Gewinnausschüttung an die bauverein AG durch ihre Tochtergesellschaft BVD New Living GmbH & Co KG. dar. Insbesondere das Risiko des Fördermittelverlustes bei der Entwicklung des Bauvorhabens Ludwigshöhviertel hat sich deutlich reduziert.

Abhängigkeitsbericht

Der Vorstand der bauverein AG hat zu den Beziehungen der bauverein AG zur Wissenschaftsstadt Darmstadt und zur HEAG Holding AG - Beteiligungsmanagement der Wissenschaftsstadt Darmstadt (HEAG) mit allen mittelbaren und unmittelbaren Beteiligungen einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG aufgestellt. In diesem wird am Ende folgende Erklärung abgegeben: "Wir erklären hiermit, dass bei jedem der in diesem Bericht aufgeführten Rechtsgeschäfte unsere Gesellschaft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat und nicht benachteiligt wurde. Dieser Beurteilung liegen die Umstände zugrunde, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Rechtsgeschäfte bekannt waren."

Dank

Die bauverein AG dankt allen Menschen, die einen Beitrag dazu geleistet haben, dass sich die bauverein AG ebenso wie in den zurückliegenden Geschäftsjahren auch 2023 als gesundes, nachhaltiges und wirtschaftlich erfolgreiches Unternehmen darstellt. Der Dank gilt insbesondere allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der bauverein AG sowie dem Betriebsrat und dem Mieterbeirat.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die bauverein AG, Darmstadt

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der bauverein AG - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der bauverein AG für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31.Dezember 2023 geprüft. Die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote) haben wir im Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die uns vor Datum dieses Bestätigungsvermerkes erlangte Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote).

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerungen hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat den Vorstand der bauverein AG in der durch das Gesetz vorgeschriebenen Form überwacht. Er ist vom Vorstand durch allgemeine Vierteljahresberichte, durch Sonderberichte und durch eingehende Vorträge in den Sitzungen des Aufsichtsrats unterrichtet worden. Im Geschäftsjahr 2023 haben sechs Sitzungen stattgefunden und es fand eine Beschlussfassung im schriftlichen Verfahren statt. Darüber hinaus fanden sechs Sitzungen des Prüfungsausschusses sowie drei Sitzungen des Personalausschusses statt.

Der Jahresabschluss, der Lagebericht und die Buchführung wurden durch die Baker Tilly GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Frankfurt am Main, im Rahmen der gesetzlich vorgeschriebenen Prüfung geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk nach § 322 HGB versehen. In dem Prüfungsbericht wird festgestellt, dass Vorstand und Aufsichtsrat den ihnen durch Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung übertragenen Aufgaben nachgekommen sind und dass die Geschäfte mit der erforderlichen Sorgfalt unter dem Gebot der Wirtschaftlichkeit geführt wurden.

Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand vorgelegten Jahresabschluss und den Lagebericht geprüft und in seiner Aufsichtsratssitzung am 07. Juni 2024 gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstandes für die Verwendung des Jahresüberschusses an.

Der nach § 312 AktG vom Vorstand aufgestellte Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen wurde vom Abschlussprüfer mit dem folgenden Bestätigungsvermerk versehen:

"Nach unserer pflichtmäßigen Prüfung und Beurteilung bestätigen wir, dass

Nach eigener Prüfung bestätigt der Aufsichtsrat die Richtigkeit des Vermerks. Ferner erhebt der Aufsichtsrat nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung des Abhängigkeitsberichts keine Einwendungen gegen die dort enthaltene Schlusserklärung des Vorstandes über die Angemessenheit der Gegenleistung, welche die Gesellschaft bei mit verbundenen Unternehmen getätigten Rechtsgeschäften im Berichtszeitraum erhalten hat.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand, dem Betriebsrat und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im Jahr 2023 geleistete Arbeit.

Beschluss der Hauptversammlung über die Verwendung des Bilanzgewinns

Die Hauptversammlung hat in ihrer Sitzung am 07. Juni 2024 beschlossen, den Bilanzgewinn in Höhe von 4.069.633,66 EUR wie folgt zu verwenden:

Es erfolgt keine Ausschüttung.