TURI Mobilien GmbHLiquidiert

TURI Holding GmbH

Köln

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2017 bis zum 31.12.2017

Bestätigungsvermerk

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der TURI Holding GmbH, Köln, aufgestellten Konzernabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel - und den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2017 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den gesetzlichen Vorschriften, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017

Aktiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2017

Konzern-Kapitalflussrechnung für 2017

Konzern- Eigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2017

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2017

TURI Holding GmbH, Köln

Allgemeine Angaben

Die TURI Holding GmbH, Poller Kirchweg 99,51105 Köln, ist beim Amtsgericht Köln im Handelsregister unter der Nummer HRB 66399 eingetragen.

Der vorliegende Konzernabschluss der TURI Holding GmbH wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Abschlussstichtag dieses Konzernabschlusses ist der 31. Dezember 2017; dies entspricht dem Abschlussstichtag aller einbezogenen Gesellschaften.

Die Konzernbilanz ist entsprechend dem Gliederungsschema des § 266 HGB erstellt worden. Die Gliederung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung entspricht dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 II HGB.

Die Form der Darstellung sowie die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden (mit Ausnahme der u. g. Bewertungsgrundlagen) wurden grundsätzlich unverändert zum Vorjahr beibehalten. Der Ausweis der Forderungen gegen verbundene Unternehmen bzw. gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, wurde entsprechend den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst. Auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wird nachfolgend eingegangen.

Konsolidierungskreis

Es erfolgt eine Vollkonsolidierung nach den §§ 300 bis 307 HGB folgender Gesellschaften:

Die TURI Holding GmbH als Muttergesellschaft mit 100%iger Beteiligung an

sowie 90%iger Beteiligung an

alle mit Sitz in Köln.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden den voraussichtlichen Nutzungsdauern entsprechend abgeschrieben.

Erworbene Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet. Die Abschreibung erfolgt degressiv bzw. linear und zeitanteilig. Das Immobilienanlagevermögen unterliegt einer Nutzungsdauer von 33 und 50 Jahren, soweit es auf den Gebäudeanteil entfällt. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig erfasst.

Geringwertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungs- und Herstellungskosten bis 410 € wurden in voller Höhe abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.

Bei den Finanzanlagen werden die Beteiligungen und die Wertpapiere zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederwertprinzips bewertet. Bei den Herstellungskosten werden neben den angefallenen Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten und durch die Fertigung veranlasste Abschreibungen einbezogen. Verwaltungskosten, Zinsen und Vertriebskosten werden nicht in die Herstellungskosten integriert. Sind die Herstellungskosten höher als die zu Vertragspreisen bzw. erzielbaren Marktpreisen errechnete Leistung, wird zu diesen niedrigeren Werten bewertet. Erkennbare Risiken im weiteren Verlauf bis zur Fertigstellung wird im Rahmen der Bewertung Rechnung getragen. Der Ansatz der geleisteten Anzahlungen erfolgte zum Nennbetrag, die erhaltenen Anzahlungen auf Vorräte wurden mit dem Rückzahlungsbetrag offen von dem Posten Vorräte abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert aktiviert, dabei werden die erkennbaren Einzelrisiken durch Wertberichtigung berücksichtigt.

Die flüssigen Mittel werden mit Nennwert angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen.

Bei der Bemessung der Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen wird allen erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend Rechnung getragen. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern, die aus Differenzen in den Jahresabschlüssen der konsolidierten Unternehmen resultieren, unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts. Latente Steuern aus Konsolidierungsmaßnahmen haben sich nicht ergeben.

Abweichungen von Bewertungsmethoden (§ 284 Abs. 2 Nr. 2 HGB)

Im Rahmen der Bewertung der Rückstellungen für mögliche Verpflichtungen gegenüber den Subunternehmern aus § 13b UStG (siehe hierzu auch unten) wurde abweichend zum Vorjahr der Eintritt der zivilrechtlichen Verjährung zum 31.12.2017 für Fälle angenommen, in denen bislang keine korrigierten Rechnungen von Subunternehmern der Gesellschaft bzw. entsprechende Abtretungsanzeigen der jeweiligen Finanzämter eingegangen sind und somit keine Ansprüche geltend gemacht wurden. Aufgrund einer einzelfallbezogenen Betrachtung dieser sog. "unbearbeiteten Fälle" wurde die hierfür gebildete Rückstellung in Höhe von TEUR 3.491 aufgelöst.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung wurde nach der Erwerbsmethode durchgeführt. Dabei wurde der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge sowie Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises werden eliminiert.

Angaben zum Anteilsbesitz der TURI Holding GmbH

Die Beteiligungen unter 90 % wurden wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 311 Abs. 2 HGB bzw. § 296 Abs. 2 HGB zu Anschaffungskosten bilanziert.

Erläuterung zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibung des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die "Forderungen gegen verbundene Unternehmen" sowie die "Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen" resultieren aus der Gewährung von Darlehen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital in Höhe von EUR 25.000,00 entspricht dem bei der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzposten. Der Konzernbilanzgewinn beinhaltet einen Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 105.295 (im Vorjahr: TEUR 83.075).

Rückstellungen

Diese beinhalten Steuerrückstellungen in Höhe von noch EUR 4.780.233,36 und sonstige Rückstellungen in Höhe von EUR 31.527.259,48.

Verbindlichkeitenspiegel

Verbindlichkeiten am 31.12.2017 setzen sich wie folgt zusammen:

Die Verbindlichkeiten am 31.12.2016 setzen sich wie folgt zusammen:

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Im Berichtsjahr betreffen die Umsatzerlöse im Wesentlichen den Verkauf von Grundstücken des Bauträgers und nur unwesentliche Vermietungsumsätze (TEUR 1.809).

Infolge der Rechtsprechung des BFH zum Übergang der Steuerschuldnerschaft für Bauträgerleistungen gem. § 13b UStG und den im Anschluss ergangenen Erlassen der Finanzverwaltung wurden im Geschäftsjahr 2014 Anträge auf Erstattung der an das Finanzamt abgeführten Umsatzsteuer für die Jahre 2008-2014 gestellt. Aus der Bewertung dieser Forderungen im Zusammenhang mit § 13b UStG zum Stichtag 31.12.2017 ergaben sich periodenfremde Erträge von TEUR 3.491, welche als sonstige betriebliche Erträge erfasst wurden.

Des Weiteren wurden die bei der TURI Holding GmbH bzw. der DRH AG aktivierten Forderungen aus Erstattungen von Umsatzsteuer gemäß § 13b UStG i. H. v. TEUR 2.231 bzw. TEUR 447 außerplanmäßig abgeschrieben.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 166.743. Im Einzelnen betreffen diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

Die Verträge enden frühestens nach einem Monat, teilweise sind sie unbefristet.

Haftungsverhältnisse

Die TURI Holding GmbH hat vier Bürgschaften in Höhe von insgesamt 5,34 Mio. EUR für die cube asset I GmbH & Co. KG, die cube asset IV GmbH & Co. KG, die cube asset VIII GmbH & Co. KG sowie die cube asset IX GmbH abgegeben. Mit einer Inanspruchnahme ist aktuell nicht zu rechnen, da die Darlehen vertragsgemäß bedient werden.

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Ende des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds besteht aus dem Kassenbestand und Bankguthaben abzüglich jederzeit fälliger Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Entwicklung des Finanzmittelfonds geht im Detail aus der der Kapitalflussrechnung hervor.

Sonstige Angaben

Beschäftigt sind ausschließlich Angestellte. Die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter betrug im Geschäftsjahr 151. Zusätzlich waren 3 Vorstandsmitglieder und 10 Auszubildende beschäftigt.

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers beträgt TEUR 32 und betrifft in Höhe von TEUR 29 Abschlussprüfungsleistungen und in Höhe von TEUR 3 sonstige Beratungsleistungen.

Bei der Angabe über die Organbezüge wurde von dem Wahlrecht gemäß § 314 Abs. 3 S. 2 HGB Gebrauch gemacht.

Die TURI Holding GmbH, Köln, stellt als oberstes Konzernunternehmen einen Konzernabschluss gemäß § 290 ff. HGB auf. Die Aufstellung, Prüfung, Offenlegung und Einreichung des Konzernabschlusses der TURI Holding GmbH zum elektronischen Bundesanzeiger wirkt gemäß § 264 Abs. 3 HGB befreiend für die Pflicht zur Aufstellung, Prüfung und Offenlegung des Jahresabschlusses nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften für das Mutterunternehmen. Von dieser Möglichkeit wird teilweise Gebrauch gemacht.

Für die Tochterunternehmen TURI Wohnimmobilien GmbH, TURI Gewerbeimmobilien GmbH, TURI Mobilien GmbH und TURI Mischimmobilien GmbH wurde von der Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht.

Gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 26 HGB schlägt die Geschäftsführung vor, den Jahresüberschuss des Mutterunternehmens in Höhe von EUR 10.138.498,18 auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens 2017

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2017

TURI Holding GmbH, Köln

1. Grundlagen des Konzerns

Die Geschäftssituation des Konzernkreises der TURI Holding GmbH wird im Wesentlichen durch die wirtschaftlichen Ergebnisse der DRH Deutsche Reihenhaus AG, Köln (DRH AG) bestimmt. Die DRH AG ist ein Spezialanbieter für Reihenhausanlagen. Die Geschäftsdurchführung erfolgt überwiegend als Bauträger, d.h. Kauf von Grundstücken, schlüsselfertiger Bau der Reihenhäuser, Verkauf an Endkunden. Durch die Konzentration auf drei Haustypen ist es möglich, ein sehr gutes Preis/Leistungsverhältnis anzubieten. Das Programm umfasst nach einem Facelift die Haustypen Lebensfreude mit 85 m ² Wohnfläche, Wohntraum mit 120 m ² Wohnfläche und Familienglück mit 145 m ² Wohnfläche, alle ohne Keller.

Immer mehr Deutsche leben in den eigenen vier Wänden und verwirklichen sich den Traum vom Eigenheim. Der Trend zum Eigenheim ist stärker als je zuvor. Der Energieverbrauch ist für die große Mehrheit der Käufer ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für ein Objekt. Das ist die Chance für die Produkte des Unternehmens. Der Vorstand sieht den Zielmarkt im preiswerten Eigenheimbau, welcher durch ein stark zersplittertes Angebot vieler kleiner Bauträger zwar schwierig, aber durch eine große Nachfrage nach kostengünstigen Neubauten auch attraktiv ist.

Hinsichtlich der Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten des Unternehmens wird die Produktpalette um den Geschosswohnungsbau erweitert. Das erste Projekt mit 14 Wohnungen ging zum Ende des Jahres 2016 am Standort Neuss (NRW) in den Vertrieb und der Grundstein wurde im Mai 2017 gelegt. Der Grundsatz der Standardisierung wird dabei auch weiterhin verfolgt.

Bei den übrigen in den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften handelt es sich überwiegend um Objekt- oder Vermietungsgesellschaften.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Der Konjunkturboom in Deutschland hat der Staatskasse im vergangenen Jahr einen Rekordüberschuss von fast 37 Milliarden Euro beschert. Bezogen auf die Wirtschaftsleistung lag das Plus bei 1,1 Prozent. Die starke Konjunktur bescherte dem Fiskus hohe Einnahmen aus Steuer- und Sozialbeiträgen. Auch die vor allem in Deutschland umstrittene ultralockere Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) sorgt für Entlastung. Wegen der niedrigen Zinsen kann sich der Staat günstiger verschulden. Ökonomen rechnen mit einer Fortsetzung des kräftigen Wachstums. (Quelle: www.sueddeutsche.de)

Das Bauhauptgewerbe zieht eine positive Jahresbilanz 2017 mit einem Umsatzplus von nominal 6,0 Prozent auf 114 Milliarden Euro. Der aktuelle Konjunkturaufschwung wird vor allem vom Neubau getragen. Insgesamt stockten die Betriebe ihren Personalbestand um 30.000 bzw. 4 Prozent auf 812.000 Beschäftigte im Jahresdurchschnitt auf. Die Baubetriebe mit 20 und mehr Beschäftigten meldeten für 2017 einen Zuwachs ihres Auftragseingangs von nominal 6,6 Prozent. Hauptgrund für den Bauboom ist die große Nachfrage nach Häusern und Wohnungen. Wegen der niedrigen Zinsen sind Kredite günstig, auch wenn die Hypothekenzinsen zuletzt wieder etwas anzogen. (Quelle: www.sueddeutsche.de)

Neben der weiterhin guten Entwicklung der Bauwirtschaft erwartet das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) gleichzeitig eine Trendwende. So würden die Bauinvestitionen in Sanierungen und Modernisierungen voraussichtlich stark steigen, während in den Neubau weniger als zuletzt investiert werde. Als Gründe für ein Ende des Neubaubooms werden extrem gestiegene Bodenpreise, die weitere Stagnation der Baugenehmigungen sowie eine veränderte Zinspolitik der Europäischen Zentralbank genannt (Quelle: www.diw.de).

Ertragslage

Die Ertragslage ist im Jahr 2017 im Wesentlichen durch das Ergebnis der DRH AG geprägt, diese trägt allein mit 15,6 Mio. EUR zum Konzernergebnis bei. Darüber hinaus erwirtschaftete die TURI Gewerbeimmobilien GmbH aufgrund einer Objektveräußerung 9,1 Mio. EUR. Die übrigen Gesellschaften tragen darüber hinaus nach Eliminierungen konzerninterner Veräußerungen mit rund 1,9 Mio. EUR zum Konzernergebnis bei.

Die Gesamtleistung der DRH ist um 2 % auf 156 Mio. EUR nach 159 Mio. EUR im Vorjahr gesunken. Die Umsatzerlöse sind um 38 % auf 110 Mio. EUR gesunken und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist um 34 % auf 19,2 Mio. EUR gesunken. Dies resultiert im Wesentlichen aus der rückläufigen Anzahl der Hausübergaben im Vergleich zum Vorjahr. Nach 704 übergebenen Häusern im Vorjahr wurden im laufenden Geschäftsjahr 396 Häuser übergeben. Somit ist der geplante Umsatzrückgang eingetreten, wobei der erwartete Ergebnisrückgang durch höhere Deckungsbeiträge kompensiert werden konnte. Die Gesamtleistung umfasst eine Bestandsmehrung von 45,8 Mio. EUR. Dies beruht im Wesentlichen darauf, dass die Restanten um 112 Häuser höher sind als im letzten Jahr. Außerdem konnte der Bestand an unbebauten Grundstücken um 13 Mio. EUR, der Bestand an bebauten Grundstücken mit fertigen Bauten um 23 Mio. sowie der Bestand an bebauten Grundstücken mit unfertigen Bauten um 10 Mio. erhöht werden.

Die sonstigen betrieblichen Erträge sind im Vergleich zum Vorjahr um 12,4 Mio. EUR auf 17,5 Mio. EUR angestiegen und beinhalten im Wesentlichen Gewinne aus der Veräußerung von Grundvermögen seitens zweier Objektgesellschaften von 12,5 Mio. EUR sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen für Inanspruchnahmen seitens Subunternehmern für Umsatzsteuer gem. §13b UStG in Höhe von 3,4 Mio. EUR. Des Weiteren wurden insbesondere Erträge aus Wertpapierverkäufen von 0,8 Mio. EUR realisiert.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten sich von 5,3 Mio. EUR auf 5,8 Mio. EUR und beinhalten mit TEUR 3,7 Mio. insbesondere Aufwendungen für Vertrieb und Verwaltung.

Die ausgewiesenen Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens i. H. v. EUR 2,7 Mio resultieren im Wesentlichen aus erhöhten Aufwendungen aus der Anpassung von Forderungen gegenüber der Finanzverwaltung aus Rückerstattungen von Umsatzsteuer gem. § 13 b UStG bei der Turi Holding GmbH bzw. DRH AG.

Der Konzernjahresüberschuss hat sich im Geschäftsjahr gegenüber dem Vorjahr auf 26,6 Mio. EUR erhöht. Die Personalaufwandsquote im Verhältnis zur Gesamtleistung ist von 8,4 % auf 6,9 % gesunken. Der Rückgang der Personalaufwendungen resultiert im Wesentlichen aus der einmaligen Belastung der Vorjahresaufwendungen durch die Rückstellungsbildung für die langfristige Mitarbeiterbindung. Der Personalaufwand schlägt auch bei einem Umsatzrückgang nur in geringem Maße auf das Gesamtergebnis durch.

Der Rohertrag (Umsatzerlöse zuzüglich Bestandsveränderung und Materialaufwand) ist von rd. 49 Mio. auf 36 Mio. EUR gesunken, was insbesondere auf die im Vergleich zum Vorjahr rückläufigen Hausübergaben bei der DRH zurückzuführen ist. Nach einer Bestandsreduzierung im Vorjahr von 18,5 Mio. EUR wurden die Bestände im laufenden Geschäftsjahr um 45,8 Mio. EUR erhöht, was auf den Bestandsaufbau unbebauter Grundstücke sowie Grundstücke mit unfertigen bzw. fertigen Bauten zurückzuführen ist. Der Materialaufwand ist um 9 % auf 122 Mio. EUR gestiegen, dies basiert im Wesentlichen auf Grundstückskaufpreiszahlungen in Höhe von 37 Mio. EUR.

Das Auftragsvolumen an Lieferanten belief sich im Jahr 2017 auf rund 122 Mio. EUR inklusive Grundstückserwerb. Dabei sind die Beschaffungsmarktpreise über das Jahr gesehen leicht gestiegen.

Finanzlage

Der Konzern hat zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital von 146 Mio. EUR (Vorjahr 119 Mio. EUR), was einer Eigenkapitalquote von 55,5 % (Vorjahr 56,6 %) entspricht. Von den Verbindlichkeiten haben 58,8 Mio. EUR eine Restlaufzeit von über einem Jahr und 32,1 Mio. EUR eine Restlaufzeit von über 5 Jahren, der Rest ist kurzfristig. Mit Grundschulden, einer Bürgschaft sowie einem Wertpapierdepot besichert sind 45,1 Mio. EUR.

Das in 2014 seitens der DRH aufgenommene Schuldscheindarlehen über 20 Mio. EUR wurde im März 2017 durch einen Konsortialkredit in gleicher Höhe abgelöst. Insgesamt wurden Projektfinanzierungen in Höhe von 33,5 Mio. aufgenommen. Darüber hinaus wurden seitens der DRH Betriebsmittellinien über insgesamt 23 Mio. abgeschlossen.

Der Kapitalfluss war 2017 negativ. Der Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit ist von 21,0 Mio. EUR auf -16,1 Mio. EUR gesunken. Dies resultiert vor allem aus der Zunahme der Vorräte. Der Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit betrug -24,7 Mio. EUR nach -29,3 Mio. EUR im Vorjahr. Dies ist insbesondere auf gegenüber dem Vorjahr erhöhte Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen zurückzuführen. Der Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit betrug - 25,2 Mio. EUR nach -4,9 Mio. EUR im Vorjahr, im Wesentlichen bedingt durch die Inanspruchnahmen der zur Verfügung stehenden Betriebsmittellinien und Inanspruchnahme von Finanzkrediten. Die Zahlungsfähigkeit war während des gesamten Berichtszeitraumes gesichert. Dies wird auf Basis der bestehenden Finanzierungsstruktur auch künftig gegeben sein.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen besteht im Wesentlichen aus vermieteten Wohn- und Geschäftshäusern. Die Zugänge des Geschäftsjahres 2017 betreffen eben solche Objekte.

Das Vorratsvermögen (vor offener Absetzung der erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen) ist aufgrund des o. g. Bestandsaufbaus von 88,3 Mio. EUR auf 127,2 Mio. EUR angestiegen und beinhaltet hauptsächlich zum Verkauf bestimmte bebaute und unbebaute Grundstücke. Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben sich zum Stichtag um 14,8 % auf 3,9 Mio. EUR erhöht.

Die sonstigen Vermögensgegenstände und die sonstigen Rückstellungen beruhen im Wesentlichen auf Rückerstattung der Umsatzsteuer gemäß §13b UStG aus Vorjahren sowie den damit zusammenhängenden Verbindlichkeiten aus korrigierten Lieferantenrechnungen.

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Am 01.01.2017 waren 152, zum Stichtag 31.12.2017 waren 174 Arbeitnehmer inkl. Geschäftsführung/Vorstand und Auszubildende fest angestellt. Die Unternehmensstruktur wurde im Hinblick auf das weitere Wachstum weiterentwickelt. Fortbildungsmaßnahmen wurden in den einzelnen Teams durchgeführt. Für alle Angestellten gibt es ein Bonussystem, welches an den Geschäftserfolg des Unternehmens anknüpft.

Die Zertifizierung des Unternehmens nach DIN ISO 9001:2000 ist im November 2016 bestätigt worden. Die erstmalige Zertifizierung erfolgte im Jahr 2005 durch den TÜV Süd.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche Leistungsindikatoren des Konzerns sind Umsatzerlöse und der Jahresüberschuss nach Steuern. Die Umsatzerlöse sind gegenüber 2016 um 37,6 % auf 112 Mio. EUR gesunken. Dabei konnte der Rückgang der übergebenen Häuser von 704 auf 396 Häuser zum Teil durch höhere Hauspreise kompensiert werden. Der Konzernjahresüberschuss konnte durch die Veräußerung zweier Wohn- und Geschäftsgebäude durch die in den Konzernabschluss einbezogenen Objektgesellschaften trotzdem von 24,2 Mio. EUR im Vorjahr auf 26,6 Mio. EUR gesteigert werden.

Weitere relevante Indikatoren sind die Eigenkapitalquote und das Verhältnis der Nettoverbindlichkeiten zu EBITDA. Die Eigenkapitalquote ist von 56,6 % auf 55,5 % leicht gesunken. Die Relation von Nettoverbindlichkeiten (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten abzgl. liquide Mittel) zu EBITDA (Jahresüberschuss vor Steuern vom Einkommen und Ertrag, Finanzergebnis, Abschreibungen, außergewöhnlichen Erträgen/Aufwendungen im Zusammenhang mit § 13b UStG sowie Gewinnen/Verlusten aus dem Abgang von Anlagevermögen) hat sich von -0,336 auf -1,618 verschlechtert:

^* EBITDA entspricht dem Ergebnis vor Abschreibungen, Zinsen, Steuern vom Einkommen und Ertrag, außergewöhnlichen Aufwendungen/Erträgen.

Gesamtaussage

Die Umsatzerlöse liegen um rd. 38 % unter dem Vorjahresniveau. Durch die Veräußerung von Anlagevermögen konnte das Jahresergebnis hingegen um 2,4 Mio. EUR gesteigert werden. Die Eigenkapitalquote ist leicht rückläufig und die Finanzierung ist durch einen langfristigen Festzinskredit sowie den Abschluss von Betriebsmittellinien sichergestellt. Das Geschäftsjahr 2017 lässt sich insgesamt als erfolgreich bewerten.

3. Risikobericht

Das Risikomanagement minimiert durch zahlreiche Arbeits- und Verfahrensanweisungen, Checklisten und Entscheidungsgrundsätze das Risiko einer Fehlplanung, Fehlausführung oder gar Fehlinvestition. Dies gilt im Besonderen für den risikobehafteten Prozess Vertragswesen bzw. den Unterprozess Grundstückskauf und Akquisition. Neben den Vertragsinhalten werden im Projektdatenblatt auch die kalkulierten Herstellkosten den geplanten Verkaufserlösen gegenübergestellt sowie Grundzüge der Standortanalyse aufgeführt. Weitere Berichte umfassen u.a. Liquiditätsplanung, Verkaufsstatus und Projektauswertung.

Die Geschäftsführung sieht als Risikobereiche bzw. Einzelrisiken den Bereich Projektentwicklung, also die Suche nach entsprechend der Unternehmensstrategie geeigneten Grundstücken, sowie die zeitnahe Erlangung der Baugenehmigung an. Innerhalb des Bereiches Projektentwicklung sind verschiedene unterschiedlich zu beurteilende Einzelrisiken zu sehen, wie beispielsweise Größe, Preis, Eignung für Reihenhausbebauung, zu enge räumliche Nähe gleichzeitig auszuführender Projekte und Bauauflagen. Weitere Risikofelder wie beispielsweise Einkauf oder Verkauf werden wegen der geringen Abhängigkeit von einzelnen Lieferanten bzw. Kunden als nicht bestandsgefährdend eingeschätzt.

Die im Branchenvergleich sehr gute Eigenkapitalausstattung ermöglicht eine problemlose Kreditaufnahme für zukünftige Projektfinanzierungen. Umfangreiche Projekte werden mittels kurzfristiger Kredite finanziert. Durch einen langfristigen Festzinskredit und ein Schuldscheindarlehen mit flexibler Verzinsung ist die Finanzierung sichergestellt. Ein Zinsänderungsrisiko wird aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht gesehen. Durch langfristige Festzinskredite ist die Finanzierung sichergestellt.

Durch langfristige Geschäftsbeziehungen zu den Lieferanten wird eine große Kalkulationssicherheit gewährleistet. Der Erfolg des Konzerns könnte dadurch beeinträchtigt werden, dass der Abverkauf der Einheiten nicht plangemäß realisiert werden kann.

Nach Einschätzung der Geschäftsführung existieren derzeit keine akuten bestandsgefährdenden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigenden Risiken.

4. Chancen- und Prognosebericht

Es besteht weiter Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum für alle Bevölkerungsgruppen. Durch die enge Zusammenarbeit mit Energieversorgern und dem Betrieb von Blockheizkraftwerken zur Versorgung der einzelnen Wohneinheiten setzt die Deutsche Reihenhaus AG ein ökologisch nachhaltiges und ressourcensparendes Gesamtkonzept um. Im Zusammenhang mit der günstigen Preisgestaltung wird dem Kunden ein sehr interessantes Produkt angeboten. Auch wenn eine veränderte Zinspolitik der Europäischen Zentralbank ansteht und die Zinsen wieder ansteigen, wird es auf die Deutsche Reihenhaus nur wenig Auswirkungen haben, da die Produkte im unteren Preisbereich angesiedelt sind. Durch den Aufbau bzw. die Vergrößerung der Projektentwicklung wird der Grundstückseinkauf weiter professionalisiert und ausgeweitet. Neue Zielregionen werden systematisch untersucht und aufgebaut. Trotz der extrem gestiegenen Bodenpreise ist der Vorrat an notariell gesicherten Grundstücken so groß wie nie zuvor. Für diese Grundstücke werden die entsprechenden Baugenehmigungen zeitnah beantragt, so dass fortlaufend Projekte begonnen werden können.

Die Produktpalette der 3 Reihenhaustypen wird um den Geschosswohnungsbau erweitert. Dabei wird die Firmenphilosophie mit dem Fokus auf die Standardisierung weiterhin verfolgt. Der Schwerpunkt der Entwicklungen liegt auch darin, die Kosten durch die Weiterentwicklung des Systems, der Arbeitsabläufe und der Planung zu halten und hierbei die Qualität beizubehalten oder zu verbessern.

Der Unternehmensplanung liegen Bauvorhaben mit vorliegender Baugenehmigung zu Grunde. Im Vergleich zum Vorjahr liegen mehr Baugenehmigungen und Restanten vor, so dass in 2018 von einer guten Steigerung der Umsätze und des Jahresergebnisses auszugehen ist. Der im Vergleich zum Umsatz geringere Anstieg des Jahresergebnisses liegt in geringeren Deckungsbeiträgen der Projekte aufgrund von stark gestiegenen Grundstückspreisen begründet. Für die nächsten Jahre wird aufgrund der bereits angekauften Grundstücke von gutem Umsatz und Jahresergebnis ausgegangen.

5. Zweigniederlassungen

Am Ende des Jahres 2017 war die Zentrale in Köln mit 102 (76 im Vorjahr), die Niederlassungen in Kaiserslautern mit 49 (53), in Hamburg mit 10 (9), in Nürnberg mit 9 (9) und in Berlin mit 4 (5) Angestellten besetzt.