Solid Real Invest GmbH

Solid Real Invest GmbH (vormals: Solid Wohninvest Berlin GmbH)

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2020

ML Real AG, Berlin

I. Grundlagen der Gesellschaft

Die Rechtsvorgängerin der ML Real AG wurde im Jahr 1975 gegründet. Das Grundkapital von € 25,0 Mio. wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 10.11.2020 um € 5,0 Mio. bedingtes Kapital erhöht. Dieser bedingten Kapitalerhöhung liegt die Ausgabe eines Wandeldarlehens über € 6,25 Mio. zugrunde, welches ausschließlich im bestehenden Aktionärskreis gezeichnet wurde. Es hat eine Laufzeit vom 01.12.2020 bis 30.11.2024, wird mit 2,50 % p. a. verzinst und räumt den Darlehensgebern das Optionsrecht ein, für je € 62.500 Darlehensanteil die Ausgabe von 50.000 neuen Aktien der ML Real AG zum 01.122024 zu verlangen.

Zum 01.01.2018 hatte die ML Real AG insgesamt 84,8 % der Geschäftsanteile an der Solid Real Invest GmbH (vormals Solid Wohninvest Berlin GmbH und im Folgenden "Solid" genannt) übernommen. Mit Rückwirkung zum 01.01.2019 schloss die ML Real AG am 11.04.2019 mit der Solid einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag (im folgenden "EAV"), der durch zwei Nachträge am 19.11.2019 und 10.11.2020 angepasst wurde.

Diese Mehrheitsbeteiligung an der Solid erhöhte die ML Real AG als Organträger zum 31.12.2019 auf insgesamt 93,32 %. Die vier verbliebenen, mit jeweils 1,67 % seit Gründung im Jahr 2010 beteiligten privaten Minderheitsgesellschafter der Solid erhalten von der ML Real AG eine jährliche Garantieausschüttung in Höhe von 4,50 % p. a. des nominellen Gesellschaftsanteils, also von insgesamt € 10,0 Mio. Stammkapital der Solid. Zum Schutz der ML Real AG vor einer möglichen Grunderwerbsteuerverpflichtung für übernommene Liegenschaften innerhalb der Solid haben sich die Minderheitsgesellschafter verpflichtet, ihre jeweiligen Solid-Anteile nicht vor dem 01.01.2029 an Dritte zu übertragen.

Sämtliche Immobilienaktivitäten beider Gesellschaften werden durch das Personal der ML Real AG erbracht. Grundsätzlich sind die Investitionen beider Gesellschaften langfristig orientiert und werden somit sehr langfristig finanziert und bilanziell im Anlagevermögen geführt. Auf Grundlage des soliden Cash Flow durch Mietüberschüsse sowie des Asset Managements von Objekten wird sich die ML Real AG daneben geschäftlich auch mit Developments, Joint Ventures und anderen Investmentmöglichkeiten befassen; nicht jedoch die Solid Real Invest GmbH. Dies soll sich im Rahmen der verfolgten Ergebnis- und Ausschüttungskontinuität in stabilen und verbesserten Jahresergebnissen als wesentlichem finanziellen Leistungsindikator niederschlagen.

II. Wirtschaftsbericht

Übersicht Anlagevermögen

Mit Kaufvertrag vom 11.112020 erwarb die Gesellschaft ein Wohn- und Geschäftshaus in Oranienburg zu einem Kaufpreis in Höhe von € 8,3 Mio. Der Nutzen-Lasten-Wechsel erfolgte zum 01.01.2021. Zur Finanzierung des Ankaufs dienten langfristige Darlehen der Allianz Lebensversicherung AG in Höhe von gesamt € 6,0 Mio., die Ende 2020 ausgezahlt wurden.

Die Tochtergesellschaft Solid Real Invest GmbH übernahm zum 01.08.2020 zwei Wohn- und Geschäftshäuser in Stralsund zu einem Gesamtkaufpreis von € 11,60 Mio. zuzüglich Anschaffungsnebenkosten.

Die Eckdaten eigener Objekte der ML Real AG stellen sich wie folgt dar:

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Gesellschaft weist im Vergleich zum Vorjahr eine um € 15,6 Mio. bzw. um nahezu 50 % höhere Bilanzsumme aus. Die Erhöhung ist im Wesentlichen auf die erworbene Liegenschaft in Oranienburg, die Forderungen gegen die Solid Real Invest GmbH aus deren Ergebnisabführungsverpflichtung sowie die wesentliche Erhöhung der Liquidität zurückzuführen.

Dem gegenüber stehen insbesondere die Aufnahme des Wandeldarlehens mit € 6,25 Mio. sowie von Hypothekendarlehen.

Das Finanzanlagevermögen beinhaltet weiter unverändert die 93,32 Prozent Beteiligung an der Solid in Höhe von T€ 20.733. Da für die Tochtergesellschaft Solid Real Invest GmbH die wesentliche Erhöhung der Gewinnrücklage auf nunmehr € 10,0 Mio. neben dem Stammkapital von ebenfalls € 10,0 Mio. beschlossen und umgesetzt wurde, ist der Beteiligungsansatz nunmehr im Wesentlichen schon durch das nominelle Eigenkapital der Solid von € 20,0 Mio. gedeckt.

Die Vorräte enthalten die noch mit Mietern abzurechnenden Mietneben-/Bewirtschaftungskosten in nahezu unveränderter Größe.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände resultieren im Wesentlichen aus Forderungen gegen die Solid aus dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag. Die Forderung gegen die Solid aus der Gewinnabführung für 2020 beträgt € 3,8 Mio., nachdem die Solid vorab aus ihrem Jahresüberschuss bereits € 8,5 Mio. der Gewinnrücklage zugeführt hat.

Die liquiden Mittel haben sich gegenüber dem Vorjahr sehr deutlich auf € 5,3 Mio. erhöht.

Das gegenüber dem Vorjahr um € 1,0 Mio. erhöhte Eigenkapital von € 28,1 Mio. setzt sich zusammen aus dem unveränderten Grundkapital von € 25,0 Mio., der auf € 0,2 Mio. erhöhten gesetzlichen Rücklage sowie dem Bilanzgewinn von € 2,9 Mio. Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2020 beträgt € 1,5 Mio. nach vorheriger Erhöhung der passiven latenten Steuern um € 1,8 Mio. auf insgesamt € 3,2 Mio.

Die Eigenkapitalquote hat sich gegenüber dem Vorjahr durch weitere Investitionen unter teilweiser Fremdmittelaufnahme auf 58,3 % reduziert (Vorjahr: 83,1 %). Neben den jeweils grundbuchlich gesicherten langfristigen Hypothekendarlehen sind in den ausgewiesenen Verbindlichkeiten auch € 6,25 Mio. als unbesichertes Wandeldarlehen enthalten, welches vollständig von den am Grundkapital beteiligten Aktionären gezeichnet wurde.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen solche für Vorstandstantieme, Jahresabschluss und Steuererklärungen sowie ausstehende Urlaubsansprüche.

Die Ende 2020 bestehenden Bankverbindlichkeiten in Höhe von gesamt € 9,5 Mio. beinhalten die in Vorjahren für den Ankauf des Objektes "Schulstraße 3" in Oranienburg mit T€ 900 sowie nachträglich für das Bestandsobjekt "Turnerweg" in Wismar mit T€ 2.900 bei der Allianz Lebensversicherungs-AG aufgenommenen Darlehen. Von dem Darlehen für das Objekt in Wismar waren zum Bilanzstichtag T€ 2.700 valutiert. Weiterhin wurden zur Finanzierung des in 2020 erfolgten Ankaufs eines weiteren Wohn- und Geschäftshauses in Oranienburg langfristige Fremdmittel bei der Allianz Lebensversicherungs-AG in Höhe von gesamt € 6,0 Mio. aufgenommen, die Ende 2020 ausgezahlt wurden.

Die weiteren Verbindlichkeiten in Höhe von rund € 6,7 Mio. beinhalten im Wesentlichen die von den Aktionären gezeichneten Wandeldarlehen inkl. abgegrenzter Zinsen (€ 6,26 Mio.), von Mietern erhaltene Nebenkostenvorauszahlungen (T€ 213), solche aus Lieferungen und Leistungen (T€ 159), Ausgleichszahlungen an die außenstehenden Gesellschafter der Solid für das Geschäftsjahr 2020 (T€ 30) sowie sonstige Verbindlichkeiten aus Steuern, Kautionen und Sonstiges (T€ 74).

Insgesamt wurde die Vermögenslage der Gesellschaft im Geschäftsjahr 2020 mit dem unveränderten Beteiligungsansatz für die Solid Real Invest GmbH und deren sehr erfolgreichen Tätigkeiten mit einer deutlichen Eigenkapitalstärkung sowie der Gewinnabführung aus dem Eigenergebnis weiter gestärkt. Die Vollzeichnung des ausgegebenen unbesicherten Wandeldarlehens mit einem Zinssatz von 2,5 % p. a. nahezu analog den günstigen mittleren Zinssätzen für besicherte Hypothekendarlehen verdeutlicht diese Einschätzung.

Das Jahresergebnis für 2020 resultiert vollständig aus der Ergebnisübernahme der Solid Real Invest GmbH. Umsätze aus dem laufenden Asset Management, der Geschäftsbesorgung sowie der technischen Projektbetreuung für die Solid und Erträge aus den eigenen Objekten führten nicht zu einem positiven Ergebnis vor Erträgen aus dem Gewinnabführungsvertrag. Eine wesentliche Ursache dafür ist die fehlende Abrechnungsmöglichkeit von Leistungen für Eigenobjekte im Transaktions- und laufenden Bewirtschaftungsbereich. Außerdem bemisst sich die Vorstandstantieme auch am Ergebnis der Solid, ohne deren positives Ergebnis zu belasten. Stattdessen trifft diese als Personalaufwand nur den Organträger.

Die Gewinn- und Verlustrechnung für 2020 (nebst Vorjahr) stellt sich folgendermaßen dar:

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung bestehen aus den Mieterträgen aus der Vermietung eigener Objekte (T€ 879), der Miete für die teilweise Untervermietung der angemieteten eigenen Büroräume (T€ 106) und der Änderung des Bestands der noch nicht gegenüber Mietern abgerechneten Betriebskosten (T€ 19). Daneben wurden Erträge aus Dienstleistungs- bzw. Projektverträgen (T€ 339), Provisionen für die Betreuung von Objekttransaktionen (T€ 417) sowie Vergütungen für das laufende Asset Management und die Geschäftsbesorgung/Geschäftsführung (T€ 160) und sonstige Erträge (T€ 3) erzielt.

Sonstige betriebliche Erträge betrugen in 2020 T€ 40 und entfielen überwiegend auf die Verrechnung von Sachbezügen für die Nutzung der Dienstwagen der Gesellschaft.

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung erhöhten sich auf T€ 301. Die Aufwendungen für bezogene Leistungen infolge Bauleitungs- und Bauleistungstätigkeiten betrugen T€ 499.

Der Personalaufwand erhöhte sich auf T€ 859. Hierin enthalten ist die Vorstandstantieme für 2020 in Höhe von T€ 458. Verbunden mit dem sich vergrößernden Objektbestand ist auch die Zunahme notwendiger technischer Maßnahmen an den Objekten, weshalb zum 01.07.2020 eine technische Projektleiterin eingestellt wurde. Somit sind seitdem neben dem Vorstand vier Mitarbeiterinnen für die Gesellschaft tätig.

Die Abschreibungen haben sich aufgrund der Bestandserweiterung auf T€ 202 erhöht.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten zum Großteil die Miete für die Büros sowie des Lagers der Gesellschaft (T€ 253), Rechtsanwaltskosten (T€ 54), Abschluss-, Prüfungs- und Steuerberatungskosten (T€ 65), Aufsichtsratsvergütungen (T€ 20) sowie sonstige Kosten der Gesellschaft (T€ 120).

Für die aufgenommenen langfristigen Hypothekendarlehen und Wandelschuldverschreibungen entstand ein Zinsaufwand von T€ 77.

Das von der Solid für das Geschäftsjahr 2020 gemäß Gewinnabführungsvertrag abzuführende Jahresergebnis betrug abzüglich der Rücklagenbildung in der Solid und der Ausgleichszahlungen an die außenstehenden Gesellschafter der Solid (T€ 30) T€ 3.791.

Die passiven latenten Steuern waren in 2020 um T€ 1.762 zu erhöhen. Nach Berücksichtigung des Verbrauchs der aktiven latenten Steuern um T€ 50 werden nunmehr passive latente Steuern in Höhe von T€ 3.169 in der Bilanz ausgewiesen.

Insgesamt beträgt der Jahresüberschuss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2020 nach Steuern T€ 1.495. Unter Hinzurechnung des Gewinnvortrages von T€ 1.505 und nach Einstellung von T€ 75 in die gesetzliche Rücklage wird ein Bilanzgewinn von T€ 2.925 ausgewiesen.

Die Erwartung vom Vorjahr, dass die enge Anbindung der Solid Real Invest GmbH einschließlich der diesbezüglichen Beteiligungserhöhung die Ergebniskontinuität stärken und zusätzliches Potential durch die ML Real AG ausschöpfen würde, sieht der Vorstand als bestätigt an. Auf der Basis stabiler Mieterträge konnten durch die vom Organträger gesteuerten sehr erfolgreichen Verkäufe stille Reserven realisiert werden, sodass sich das Jahresergebnis für 2020 - nach Bildung von Gewinnrücklagen sowie vor Bildung neuer Rückstellungen für latente Steuern - wie erwartet auf deutlich über € 3 Mio. erhöhte.

Die erreichte gute Finanzlage der Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr 2020 nochmals deutlich verbessert. Hypothekendarlehen wurden grundsätzlich mit moderatem Auslauf eingedeckt und sind jeweils langfristig fest gebunden, insbesondere die Tochtergesellschaft Solid Real Invest GmbH betreffend. Durch die Mieterträge wird je Immobilie auch nach objektspezifischen Kosten sowie Abschreibungen ein stabiler Überschuss erwirtschaftet, der sich analog nach Darlehenstilgungen als laufender Liquiditätsüberschuss widerspiegelt.

Die drei noch Ende 2019 beurkundeten und im Geschäftsjahr 2020 realisierten Solid-Objektverkäufe zu Kaufpreisen von 24 % oberhalb der Verkehrswerte, die Ende 2017 gutachterlich ermittelt wurden und die Grundlage der Beteiligungsansätze für Solid-Anteile sind, belegen zudem das Vorhandensein stiller Reserven in der Beteiligung.

Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft war im Jahr 2020 jederzeit gegeben. Zusammen mit der beherrschten Tochtergesellschaft Solid Real Invest GmbH hat die ML Real AG das neue Geschäftsjahr 2021 mit einer freien Liquidität von ca. € 14,0 Mio. begonnen.

Solid Real Invest GmbH - wesentliche Beteiligung

I. Grundlagen der Solid Real Invest GmbH

Die Solid wurde am 20. April 2010 gegründet. Der Firmensitz befindet sich bei ihrem Organträger, der ML Real AG in Berlin-Charlottenburg.

Grundsätzlich wurden und werden Immobilieninvestments nur unter sehr langfristigen Bestandshaltungsgesichtspunkten getätigt. Demzufolge werden Gremienentscheidungen nur anhand von Businessplänen mit zumindest 10-jährigem oder sogar 15-jährigem Planungshorizont getätigt. Infolgedessen werden für sämtliche Objekte nur Finanzierungen mit mindestens 10-jähriger Zinsbindung eingedeckt, teilweise über Versicherungen sogar bis zu 30 Jahren. Der langfristigen Bestandhaltungsstrategie folgend, werden dabei deutlich höhere Zinssätze akzeptiert, als sie demgegenüber bei kurz- und mittelfristigen Finanzierungen möglich wären.

Der vorstehenden Investitionsstrategie sowie auch ihrem vormaligen Firmennamen - Solid Wohninvest Berlin GmbH - folgend, sollten sämtliche Objektankäufe ab 2010 in Berlin sehr langfristig im Bestand bleiben und kontinuierlich fortentwickelt werden; sowohl die Optimierung des Bestands als auch demgemäß die Miethöhen betreffend (analog jeweiligen Businessplänen).

In den letzten Jahren haben sich jedoch unerwartet durch politische Interventionen die Investitions- und Bewirtschaftungsbedingungen von Wohnimmobilien in Berlin gravierend verändert. Beginnend mit der bundesweit gültigen Mietpreisbremse wurde der niedrig gehaltene Mietspiegel als Mittel der Mietdämpfung eingesetzt. Anschließend wurden in den zentralen Bezirken - inzwischen nahezu flächendeckend - Milieuschutzgebiete festgesetzt, in denen keine wohnwerterhöhenden Maßnahmen an Bestandsobjekten mehr durchgeführt werden dürfen (Balkonanbauten, Badsanierung mit doppeltem Waschtisch etc.). Letztlich wurde dem angestrebten Volksbegehren zur Enteignung größerer Wohnungsbestandshalter nicht begegnet, sondern mit dem Gesetz zum Mietendeckel Berlin wurden bestehende Mieten sogar noch unterhalb der zuvor vom Senat selbst mitgetragenen Mietspiegel festgesetzt.

Diese politische Entwicklung zum Schaden von Wohnungsbestandshaltern durch Reduktion der Mieterträge und gleichzeitig Verhinderung notwendiger Modernisierungen hat zu einer Änderung der Investitionsstrategie der Solid geführt. Danach soll der Objektstandort Berlin eher aufgegeben und stattdessen in andere Städte von Nord- und Ostdeutschland investiert werden. Dabei sollen das Investitionsvolumen per Saldo möglichst erweitert und die ursprünglich erwarteten Mieterträge gesichert bzw. gesteigert werden. Dieser für die Solid notwendige Strategiewechsel wurde rechtzeitig eingeleitet und ist inzwischen nahezu umgesetzt worden.

Die Solid beschäftigt kein eigenes Personal. Durch Outsourcing der operativen Tätigkeiten über einen Geschäftsbesorgungsvertrag sowie einen Asset-Management-Vertrag mit ihrem Organträger, der ML Real AG, werden die Bestandsobjekte durch deren Asset-ManagementTeam instandgehalten sowie von der Substanz her optimiert und deren Mieter betreut.

Die ML Real AG hält insgesamt 93,32 % der Geschäftsanteile an der Solid Real Invest GmbH - also € 9.332.000 von € 10,0 Mio. Stammkapital - und ist durch einen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag seit dem 01.01.2019 Organträger. Die restlichen Anteile werden von vier privaten und seit Gründung im Jahr 2010 beteiligten Minderheitsgesellschaftern mit jeweils 1 % gehalten.

II. Wirtschaftsbericht

Mit Nutzen-Lasten-Wechsel zum 01.08.2020 wurden zwei Wohn- und Geschäftshäuser in Stralsund zu einem Gesamtkaufpreis in Höhe von € 11 Mio. erworben. Der Kaufpreis entfiel mit € 6,75 Mio. auf die "Ossenreyer Straße 18/19 / Heilgeiststraße 16" und mit € 4,85 Mio. auf die "Papenstraße 1 / Judenstraße 2/4 / Langenstraße 66". Die Kaufpreisfinanzierung erfolgte zunächst aus Eigenmitteln der Gesellschaft. Im Nachgang wurde durch die Münchener Hypothekenbank eG ein langfristig über die Objekte abgesichertes Darlehen in Höhe von € 8,50 Mio. gewährt und ausgezahlt.

Die Nettokaltmieten haben sich wie folgt entwickelt:

Die Buchwerte der sich per 01. Januar 2021 im Eigentum der Solid befindlichen Objekte betragen unter Berücksichtigung der bisherigen Abschreibungen und der bereits durchgeführten Capex- und Modernisierungsmaßnahmen für alle Objekte insgesamt TEUR 47.437. Dieses Buchwertvermögen entspricht dem ca. 13,13-fachen der jährlichen Nettokaltmiete per 01.01.2021.

Die Fremdfinanzierungsmittel wurden bei der DZ HYP AG, bei der Deutsche Kreditbank AG Berlin (DKB), der Allianz Lebensversicherungs-AG, der Ostsächsischen Sparkasse Dresden sowie der Münchener Hypothekenbank eG aufgenommen und valutieren per 31.12.2020 insgesamt mit T€ 33.829. Dies entspricht einem Darlehensanteil von 71,3 % der Buchwerte bzw. dem 9,37-fachen der Nettokaltmiete p. a. bzw. ca. 864 €/m2 Nutzfläche.

Vermöqens-, Finanz- und Ertraqslaqe

Die Bilanzsumme der Gesellschaft hat sich zum 31.122020 aufgrund des Zugangs der beiden Objekte in Stralsund sowie durch die Realisierung stiller Reserven aus den im Berichtsjahr realisierten Verkäufen von Berliner Objekten deutlich um mehr als ein Drittel erhöht. Dem stehen die zusätzliche Dotierung der Gewinnrücklagen um € 8,5 Mio., um ca. € 6,1 Mio. erhöhte Fremdfinanzierungen sowie erhöhte Verbindlichkeiten gegenüber dem Organträger gegenüber.

Die Eigenkapitalquote hat sich trotz des Bilanzwachstums durch die auf € 10,0 Mio. erhöhten Gewinnrücklagen auf 33,3 % erhöht (Vorjahr 26,3 %).

Die Fremdmittel sind langfristig, teilweise sogar sehr langfristig über eine Versicherung zu günstigen Zinssätzen fest eingedeckt. Die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft ist stabil.

Die Bilanzstruktur zum 31. Dezember 2020 stellt sich folgendermaßen dar:

AKTIVA

Das Anlagevermögen weist für die sich per 31.12.2020 im Bestand befindlichen Objekte die Kaufpreise zuzüglich der Erwerbsnebenkosten, die aktivierten Kosten für die in den Geschäftsjahren 2011 bis 2020 durchgeführten Capex- und Modernisierungsmaßnahmen abzüglich der linearen Abschreibungen aus.

Die Vorräte enthalten noch abzurechnende Mietnebenkosten.

In den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen sind im Wesentlichen Forderungen gegen Mieter (insbesondere auch aus den zum Jahresende erfolgten Nebenkostenabrechnungen 2019) von T€ 65, geleistete Wohngeldzahlungen von T€ 643, die anteiligen Instandhaltungsrücklagen aus den Wohnungseigentümergemeinschaften in Chemnitz, Petershagen, Eberswalde und Wismar von T€ 310, Kontoguthaben, welche die bei der Hausverwaltung geführten Bankkonten widerspiegeln, von insgesamt T€ 234 sowie sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von T€ 22 zusammengefasst.

Die liquiden Mittel in Höhe von T€ 10.231 setzen sich aus dem Gesellschaftskonto sowie den einzelnen Objektkonten zusammen und stehen der Gesellschaft zur freien Verfügung.

Das Eigenkapital beträgt zum 31. Dezember 2020 nach Einstellung eines Betrages von T€ 8.527 in die Gewinnrücklagen insgesamt T€ 20.000. Dieses setzt sich zusammen aus dem Stammkapital von T€ 10.000 und den Gewinnrücklagen in Höhe von nunmehr T€ 10.000.

Die Rückstellungen enthalten unter "sonstige Rückstellungen" die ausstehenden WEG-Abrechnungen für Petershagen, Chemnitz, Eberswalde und Wismar (T€ 563), Rückstellungen für die Erstellung/Prüfung des Jahresabschlusses, Erstellung der Steuererklärungen und Buchhaltungskosten (T€ 21) sowie Archivierungskosten (T€ 12).

Die Bankverbindlichkeiten bestehen gegenüber der Allianz Lebensversicherungs-AG in Höhe von € 12,34 Mio., gegenüber der DZ HYP AG in Höhe von € 10,01 Mio., gegenüber der Münchner Hyp eG in Höhe von € 8,50 Mio., gegenüber der Deutsche Kreditbank AG in Höhe von € 1 ,26 Mio. und gegenüber der Ostsächsische Sparkasse AG in Höhe von € 1,72 Mio.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (T€ 4.374) bestehen gegenüber der ML Real AG und resultieren aus der umsatzsteuerlichen Organschaft (T€ 386), dem abzuführenden Jahresergebnis 2020 (T€ 3.821) sowie Sonstigem (T€ 167).

Die restlichen Verbindlichkeiten setzen sich zusammen aus erhaltenen Nebenkostenvorauszahlungen (T€ 990), Verbindlichkeiten aus Vermietung (T€ 70), Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (T€ 37) sowie sonstige Verbindlichkeiten (T€ 1).

Die Ertragslage der Solid war 2020 stark geprägt vom Sondereffekt der aus strategischen Gesichtspunkten heraus veräußerten drei Immobilien in Berlin. Bedingt durch die langjährige Bestandshaltung führten diese Verkäufe zur Aufdeckung stiller Reserven in erheblichem Umfang. Angesichts der in Berlin inzwischen fehlenden Mietentwicklung - oder sogar Gefahr einer Reduktion - sowie der verhinderten Instandhaltung mit zeitgemäßen Objektaufwertungen sollte eine Portfolioumschichtung zu Gunsten von Immobilien in Städten Nord- und Ostdeutschlands erfolgen. Zu diesem Zweck wurde beschlossen, die als stille Reserven realisierten Gewinne überwiegend in der Solid Real Invest GmbH zu belassen und dafür die Gewinnrücklagen um € 8,5 Mio. aufzustocken. Nur darüber hinaus erfolgte gemäß Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag eine Abführung an den Organträger ML Real AG.

Die Gewinn- und Verlustrechnung für 2020 (nebst Vorjahr) stellt sich folgendermaßen dar:

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung bestehen aus den Mieterträgen und abgerechneten Nebenkostenvorauszahlungen (T€ 4.432).

Die sonstigen betrieblichen Erträge bestehen insbesondere aus Erträgen aus Erwerb und Verkauf von Anteilen an Investmentfonds (T€ 468), der Änderung des Bestands der noch nicht gegenüber Mietern abgerechneten Nebenkosten (TG -164), aus anderen Lieferungen und Leistungen (T€ 12), Versicherungsentschädigungen (T€ 26), Ausbuchung von Verbindlichkeiten (T€ 21), Weiterbelastungen an Mieter (T€ 11), Erträgen aus der Auflösung von Wertberichtigungen und Rückstellungen (T€ 6) und sonstigen Erträgen (T€ 12).

Die Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen belaufen sich im Jahr 2020 auf T€ 865.

Der Aufwand aus der Hausbewirtschaftung setzt sich zusammen aus auf die Mieter umlagefähigen Nebenkosten (T€ 1.085), nicht aktivierten Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen (T€ 706), Hausverwaltervergütungen (T€ 210), Vermietungsprovisionen (T€ 17) und sonstigen Objektkosten (T€ 101).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen bestehen aus Asset-Management-Vergütungen (T€ 125), Geschäftsbesorgung (T€ 36), Rechts- und Beratungskosten (T€ 45), Steuerberatung/Wirtschaftsprüfung (T€ 42), sonstige Finanzierungskosten (T€ 17) und sonstige Aufwendungen (T€ 83).

Im Zusammenhang mit dem Verkauf von 3 Berliner Objekten zum 01.04.2020 entstand ein Veräußerungsgewinn (neutrales Ergebnis), nach Verkaufskosten und Abgang der Restbuchwerte, in Höhe von T€ 11.515.

Das Zinsergebnis ist aufgrund der aufgenommenen Darlehen mit T€ 653 planmäßig negativ (Vorjahr T€ 709).

Entsprechend dem Beschluss der Gesellschafterversammlung vom 10.11.2020 wurde ein Betrag in Höhe von T€ 8.527 in die Gewinnrücklagen eingestellt.

Das verbleibende Jahresergebnis nach Steuern in Höhe von T€ 3.821 wurde entsprechend dem Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag an den Organträger, die ML Real AG, abgeführt.

III. Risikobericht, Chancen- und Prognosebericht

Ende des Jahres 2019 trat in China das Corona-Virus in der Millionenstadt Wuhan auf und führte zu Infektionen mit vielen Todesfällen. Westliche Industrienationen vermuteten zunächst, dass es sich dabei um eine asiatische Epidemie handeln würde, während diese sich dann ab März 2020 zu einer weltweiten Pandemie ausbreitete und darauf folgende Lockdowns in den einzelnen Nationen die Bewegungsfreiheit der Einwohner sowie das wirtschaftliche Geschehen temporär nahezu stilllegten.

In Deutschland hatte sich laut Statistischem Bundesamt seit 2018 das Wirtschaftswachstum von 1,3 % ohnehin auf nur noch 0,6 % Wachstum im Jahr 2019 reduziert, womit es bereits unterhalb des Durchschnitts in Europa lag. Die Corona-Pandemie führte dann im Jahr 2020 zu einem Einbruch des Bruttoinlandsprodukts von -4,9 0/0. Angesichts der zurückliegenden Haushaltsdisziplin wegen der im Grundgesetz verankerten Schuldenbremse in Deutschland betrug die Staatsverschuldung bei Pandemiebeginn nur 59,8 % vom BIP und bot die Voraussetzung für ein seit dem 2. Weltkrieg beispielloses Hilfsprogramm für die Wirtschaft, Arbeitnehmer und Bürger. Die Erwartungen für das wiederaufzunehmende Wirtschaftswachstum in Deutschland liegen für die Jahre 2021 und 2022 im Mittel jeweils bei ca. 3,5 % p. a. vom BIP, womit erst im Laufe des Jahres 2022 der Stand von Ende 2019 erreicht und überschritten sein dürfte.

Als weiterer Effekt wurde Deutschland dadurch als eines der wirtschaftlich stabilsten Länder eingestuft, verbunden mit dem weltweiten Interesse, hier in Anleihen, Aktien und Immobilien zu investieren. Dieser Investmenttrend hielt auch im Corona-Jahr 2020 an und führte bei Immobilieninvestments in Deutschland zu einem weiteren Preisanstieg und zusätzlichem Druck auf die Renditen. Lediglich Handelsimmobilien sowie Objekte mit Hotel- und Gastronomienutzungen blieben konstant oder verzeichneten moderate Preisrückgänge, obschon dort deutliche Mietausfälle bzw. -stundungen hingenommen werden mussten.

Für die ML Real AG mit ihrer Tochtergesellschaft Solid Real Invest GmbH sind die gutachterlichen Objektbewertungen vom Dezember 2017 sowie anschließende Ankaufswerte der Jahre 2018 bis 2020 relevant. Des Weiteren führen deren Bilanzierungen auf HGB-Grundlage zu Abschreibungen der Gebäudewerte von ca. 2 % p. a., wodurch eine Überbewertung des Anlagevermögens im derzeitigen Marktumfeld nahezu auszuschließen ist und stattdessen eher stille Reserven weiterhin gebildet werden. Zurückliegende Verkäufe von Liegenschaften belegen diese Einschätzung zum Vorliegen stiller Reserven bisher durchgängig.

Die Akquisitionsstrategie der ML Real AG und ihrer Tochtergesellschaft Solid Real Invest GmbH richtet sich auf renditestarke Objekte in zentralen Lagen von B-Städten in Nord- und Ostdeutschland mit einem niedrigen stabilen Mietniveau. Wesentliches Ergebnis dabei ist ein im Vergleich zu den Herstellungskosten (Substanzwert) deutlich niedrigerer Ertragswert beim Erwerb, der einerseits vor konkurrierenden Neubauten in der Umgebung schützt und auch bei einer eventuellen Marktschwäche angesichts geringerer Volatilität nur unwesentliche Ertragsschmälerungen erwarten lässt. Des Weiteren soll auch die nach Nutzungsarten Wohnen, Handel, Büro/Gewerbe angemessene Verteilung des gesamten Portfolios sowie dessen Verteilung auf eine Vielzahl von Einzelobjekten vor bedeutsamen Einnahmeausfällen im Fall eines Ertragsproblems bei einer Einzelimmobilie schützen.

Trotz der sich im Herbst 2020 nochmals verschärfenden Corona-Inzidenz mit entsprechenden Lockdown-Maßnahmen mussten im Geschäftsjahr 2020 insgesamt Mietausfälle von weniger als 1 % der Soll-Mieten hingenommen werden. Insofern lagen für die ML Real AG bisher keine bedeutsamen Risiken vor, welche die Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft wesentlich negativ beeinträchtigen konnten.

Die seit Anfang 2021 nochmals drohende Verschärfung der Pandemiesituation und der weiterhin bestehende Mangel an Impfstoffen in Deutschland lassen jedoch auch für dieses Jahr 2021 wiederum wirtschaftliche und liquide Probleme von Privatpersonen und Wirtschaftsunternehmen erwarten. Des Weiteren werden ein Auslaufen staatlicher Hilfsprogramme sowie die endende Aussetzung einer Pflicht zur Insolvenzantragsstellung im zweiten Halbjahr 2021 voraussichtlich höhere Mietausfälle nach sich ziehen, als es für 2020 zu verzeichnen war.

Angesichts der vorstehend dargelegten Investitionsstrategie sowie der Portfoliostruktur und -mischung dürfte eine Ertragsschwächung weiterhin nur gering ausfallen und die Erwartung eines Jahresüberschusses auch in diesem Geschäftsjahr nicht gefährden. Außerdem sollte analog eine eventuelle Wertminderung moderat ausfallen und die vorhandenen Reserven nicht überschreiten.

Die stabilen Mieterträge der Objekte beider Gesellschaften mit vergleichsweise niedrig auslaufenden Hypotheken zu sehr langfristig gesicherten günstigen Zinskonditionen sollten auch zukünftig zu stabilen Jahresüberschüssen führen und entsprechende Ausschüttungen ermöglichen. Das besonders im Jahr 2020 erkennbare deutliche Wachstum soll fortgeführt werden, wofür die Aktionäre der ML Real AG der Gesellschaft ein Wandeldarlehen zur Verfügung gestellt haben und weshalb auch personell nochmals eine Verstärkung im Jahr 2021 erfolgen soll.

Angesichts der strikten Anforderungen an neue Immobilieninvestments hinsichtlich Rendite, Nachhaltigkeit und Objektqualität sieht der Vorstand allenfalls das Risiko, diesen angestrebten Wachstumsprozess nicht planmäßig umsetzen zu können und demzufolge auch zusätzliche Ergebnispotentiale über Leistungen der ML Real AG nicht ausschöpfen zu können. Demzufolge würde sich der für 2021 geplante Jahresüberschuss etwas reduzieren, ohne jedoch zu einem Jahresfehlbetrag zu führen.

Unter Würdigung aller relevanten Einzelrisiken ist der Fortbestand der Gesellschaften nicht gefährdet. Dem Vorstand sind derzeit - auch unter Berücksichtigung gravierender Beeinträchtigungen durch die Corona-Krise - keine sonstigen Risiken bekannt, die für die Zukunft eine Bestandsgefährdung erkennen lassen.

Die Übernahme der Solid Real Invest GmbH zu 93,32 % durch die ML Real AG mit deren fester Einbindung über den Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag haben die geschäftlichen Aktivitäten beider Gesellschaften nachhaltig gestärkt. Für die Solid Real Invest GmbH soll es bei der bisherigen grundsätzlich langfristig geplanten Bestandshaltung ihrer Objekte bleiben, während die ML Real AG selbst zusätzlich auch opportunistische Investments sowie Developments tätigen kann, die nur mit einem kurz- oder mittelfristigen Planungshorizont versehen wären.

Anhand der Objektankäufe in den letzten Jahren haben die Solid und auch die ML Real AG belegt, wirtschaftlich attraktive Immobilien akquirieren zu können, obschon der Immobilienmarkt in Großstädten und Wirtschaftszentren als eher überhitzt einzustufen ist. Diese Nischenstellung - sowohl bezogen auf die Region (zwischen Großstadt und ländlichem Gebiet) als auch der Investmentgröße nach (bevorzugt zwischen € 3,0 Mio. und € 10,0 Mio., also oberhalb des Privatinvestors und unterhalb des institutionellen Investors) - lässt auch zukünftig weiteres Wachstum der Gesellschaft erwarten.

Trotz der weiterhin andauernden Corona-Pandemie werden dank der kleinteiligen Mieterstruktur sowie des niedrigen Mietniveaus innerhalb der Bestandsobjekte wiederum stabile Mieterträge erwartet, die als Basis auch ein positives Jahresergebnis für 2021 sichern. Die strategisch motiviert durchgeführte Portfolioumschichtung mit einzelnen Objektverkäufen ist im Wesentlichen abgeschlossen, sodass zukünftig Sondererträge aus Buchwertgewinnen nur noch selektiv entstehen sollten. Insofern dürften dann auch keine weiteren latenten Steuern mehr zu bilden sein. Zusätzliche Bau- und Investmentaktivitäten der ML Real AG sollten die Chance zur Ergebniserhöhung - über die Mietüberschüsse hinaus - eröffnen, sodass unter diesen Annahmen auch für 2021 ein Jahresüberschuss einschließlich Ergebnisabführung von der Solid Real Invest GmbH von leicht über € 1,0 Mio. erwartet wird.

Zum Ende des vergangenen Geschäftsjahres 2020 wurden für die 3 neu akquirierten Objekte in Stralsund und in Oranienburg ergänzend (teilweise nachträglich) auch sehr langfristige Fremdfinanzierungen eingedeckt. Hierdurch bedingt sowie durch die Ausgabe des voll gezeichneten Wandeldarlehens konnte das Geschäftsjahr 2021 mit einer freien Liquidität (beide Gesellschaften zusammen) von ca. € 14 Mio. begonnen werden.

Das ursprünglich bereits Ende vergangenen Jahres erwartete Nachgeben des Immobilienmarktes bzw. anstehende Objektverkäufe von Eigentümern mit Liquiditätsbedarf sollte ab Mitte dieses Geschäftsjahres 2021 Möglichkeiten zur Akquisition nachhaltig interessanter Immobilien eröffnen. Somit strebt der Vorstand an, das Anlagevolumen der ML Real AG und der Solid Real vest GmbH insgesamt deutlich um ca. € 20 Mio. zu erhöhen und nachlaufend ab 2022 de Mieterlösen heraus steigern zu können.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Ergebnisverwendung

Anhang 2020

Solid Real Invest GmbH, Berlin

Vorbemerkung

Der Jahresabschluss der Solid Real Invest GmbH, Berlin, für das Geschäftsjahr 2020 wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB sowie unter Beachtung der ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes und der Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 16. Oktober 2020 aufgestellt. Die für Kapitalgesellschaften geltenden Ansatz-, Ausweis- und Bewertungsvorschriften wurden beachtet.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Die Gesellschaft ist zum 31.12.2020 erstmalig eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne von § 267 Abs. 2 HGB. Die Rechtsfolgen treten jedoch noch nicht ein, da die Größenklassen nicht an zwei aufeinanderfolgenden Stichtagen überschritten wurden.

In der außerordentlichen Hauptversammlung vom 11.04.2019 (Urkundenrolle Nr. KS 167/2019 des Notars Dr. Karl-Thomas Stopp, Berlin) wurde der Abschluss eines Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrages mit der ML Real AG mit Sitz in Berlin (Amtsgericht Charlottenburg, HRB 198739 B) als herrschende Gesellschafterin zugestimmt. Der Vertrag wurde durch Vereinbarung vom 19.11.2019 geändert (Laufzeit des Vertrages). Weitere Änderungen, unter anderem zur Laufzeit des Vertrages, wurden am 10. November 2020 beschlossen und am 25.11.2020 im Handelsregister der Solid Real Invest GmbH eingetragen.

Allgemeine Pflichtangaben

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Das Anlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten und soweit abnutzbar, vermindert um lineare Abschreibungen gemäß der planmäßigen Nutzungsdauer von 40 bzw. 50 Jahren, angesetzt. Gegebenenfalls werden bei voraussichtlich dauernder Wertminderung außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen.

Die Aufgliederung und Entwicklung der in der Bilanz zusammengefassten Anlageposten sind in der Anlage zum Jahresabschluss dargestellt.

Die Vorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie betreffen nicht abgerechnete Betriebskostenumlagen. Von den unfertigen Leistungen wurde ein Abschlag vorgenommen, um die infolge des Leerstands voraussichtlich nicht abrechenbaren Betriebskosten zu berücksichtigen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit den Anschaffungskosten (Nominalwert) bewertet. Für ausfallgefährdete Forderungen wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen bzw. Wertberichtigungen gebildet. Der Wertansatz entspricht dem voraussichtlichen Liquiditätszufluss.

Die liquiden Mittel wurden mit den Anschaffungskosten (Nominalwert) angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Ausgaben, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Die Rückstellungen wurden für alle ungewissen Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Aufgrund der kurzen Laufzeit waren keine Abzinsungen erforderlich.

Die Verbindlichkeiten wurden grundsätzlich zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten enthalten Einnahmen, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag darstellen.

Der Übersichtlichkeit wegen wurden die Angaben zu den "Davon-Vermerken" insgesamt im Anhang gemacht.

Erläuterungen zum Jahresabschluss

Sonstige Pflichtangaben

Anlagespiegel

Brutto-Anlagenspiegel zum 31.12.2020 - Handelsrecht

Solid Real Invest GmbH, Berlin

Bericht des Aufsichtsrats

nicht vorhanden, da nicht erforderlich

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 05.05.2021 festgestellt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Solid Real Invest GmbH, Berlin

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der Solid Real Invest GmbH (bis 24. November 2020: Solid Wohninvest Berlin GmbH), Berlin, - bestehend aus der Bilanz zum 31.Dezember 2020 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2020 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses geführt hat.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Jahresabschluss, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben.

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

- beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden eschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.