Value Factory Sachwerte GmbH

Value Factory Sachwerte GmbH (vormals: InveStar GmbH)

Mainz

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

ANHANG für das Geschäftsjahr 2023

Value Factory Sachwerte GmbH

(bis zum 12.03.2023: InveStar GmbH)

Mainz

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. HGB unter der Beachtung der ergänzenden Bestimmungen für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

1.1 Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die nachfolgenden, zusätzlichen Angaben sind bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Lage zu beachten:

2.1 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs-bzw. Herstellungskosten angesetzt. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt.

Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

2.2 Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

3. Angaben zur Bilanz

3.1 Angabe zu Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt 0,00 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR).

3.2 Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt 0,00 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, beträgt 0,00 EUR.

3.3 Angabe zu Restlaufzeitvermerken

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt 1.577.631,16 EUR (Vorjahr: 138.951,68 EUR).

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt 122.015,22 EUR (Vorjahr: 80.000,00 EUR).

4. Sonstige Angaben

4.1 Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten

Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 1,0.

4.2 Honorar des Abschlussprüfers

Für das abgelaufene Geschäftsjahr wurde vom Abschlussprüfer ein Gesamthonorar in Höhe von EUR 4.742,15 berechnet. Davon entfallen auf Abschluss-prüfungsleistungen EUR 4.742,15.

4.3 Namen der Geschäftsführer und deren Gesamtbezüge

Während des abgelaufenen Geschäftsjahres wurden die Geschäfte des Unternehmens - unverändert - geführt durch

Herrn Benjamin Saffran, Diplomverwaltungswirt

Der Geschäftsführer ist alleinvertretungsberechtigt und befugt, im Namen der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte vorzunehmen.

Die Schutzklausel gemäß § 286 Abs. 4 HGB wurde in Anspruch genommen.

4.4 Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine Ereignisse mit besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz-, und Ertragslage eingetreten.

4.5 Unterschrift der Geschäftsführung

Versicherung der gesetzlichen Vertreter nach § 264 HGB

Ich versichere nach bestem Wissen, dass der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 der Value Factory Sachwerte GmbH unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätze ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Value Factory Sachwerte GmbH vermittelt und im Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Value Factory Sachwerte GmbH so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung der Value Factory Sachwerte GmbH beschrieben sind.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

I. Grundlagen des Unternehmens

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

3. Lage

III. Nachtragsbericht

IV. Prognosebericht

V. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht (branchenspezifische, ertragsorientierte und finanzwirtschaftliche Risiken)

2. Chancenbericht

VI. Erklärung der Geschäftsführung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB

I. Grundlagen des Unternehmens

Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Value Factory Sachwerte GmbH hat bis zum Ablauf des 12-monatigen Billigungszeitraumes des Verkaufsprospektes vom 28.05.2018 bis 28.05.2019 Nachrangdarlehen (Vermögensanlagen) mit der Emissionsbezeichnung "Investar GmbH-No. 1 (2 Jahre)", Investar GmbH-No 1 (5 Jahre) Typ A und Investar GmbH-No 1 (5 Jahre) Typ T beim Publikum eingeworben und den Anlegern dadurch eine Beteiligung an den Ertragschancen aus der Investitionstätigkeit der Gesellschaft angeboten. Im zurückliegenden Geschäftsjahr 2023 fand der Einstieg ins sogenannte Fix & Flip-Geschäft statt. Dabei werden Immobilien zum Zwecke des Weiterverkaufs erworben und aufbereitet.

Vergütungen nach § 24 Abs. 1 VermAnlG

Im Jahr 2023 wurden Vergütungen in Höhe von 52.565,88 € an Mitarbeiter gezahlt. Geschäftspartner erhielten keine Vergütungen.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Laut dem Wirtschaftsbericht der EZB (01/2024) verzeichnete die Weltwirtschaft im Jahr 2023 trotz der anhaltenden Folgen der Pandemie weiterhin ein BIP-Wachstum im Euro-Raum. Nach einer Phase der Stagnation entwickelte sich das BIP im vierten Quartal 2023 weiterhin schwach. Umfrageindikatoren deuten auf eine Abschwächung der Wirtschaftstätigkeit in den ersten Quartalen 2023 hin, bedingt durch die zunehmenden Auswirkungen der globalen Handelsschwäche sowie die starke Transmission geldpolitischer Maßnahmen.

Das Wirtschaftswachstum im Jahr 2023 betrug 3,5 %, wobei das BIP bis zum Jahresende wieder das Vorkrisenniveau erreichte. Allerdings verlangsamte sich das Wachstum im Schlussquartal 2023 auf 0,1 % (nach 0,3 % im dritten Quartal) und dürfte auch im ersten Quartal 2024 schwach bleiben. Die Wirtschaftsleistung im Euroraum ging im dritten Quartal leicht zurück, wobei insbesondere Vorratsänderungen eine entscheidende Rolle spielten. Während die Binnennachfrage das Wachstum unterstützte, zeigte sich der Außenhandel neutral.

Die aktuellen Daten für das erste Quartal 2024 lassen eine leichte wirtschaftliche Belebung erkennen. Der Arbeitsmarkt bleibt insgesamt widerstandsfähig, wenngleich jüngste Indikatoren eine leichte Abschwächung signalisieren. Diese ist auf die anhaltende konjunkturelle Schwäche zurückzuführen. Die weiteren wirtschaftlichen Entwicklungen hängen wesentlich vom Verlauf des Russland-Ukraine-Konflikts sowie den Auswirkungen wirtschafts- und finanzpolitischer Maßnahmen ab.

Im weiteren Jahresverlauf 2024 wird eine allmähliche wirtschaftliche Erholung im Euroraum erwartet. Diese wird insbesondere durch steigende reale Einkommen gestützt, die von rückläufiger Inflation und steigenden Löhnen profitieren.

2. Geschäftsverlauf

Im Jahr 2023 wurden umfangreiche Investitionen ins Umlaufvermögen in Höhe von ca. 1,313 Mio. EUR getätigt. Dabei handelte es sich insbesondere um den Erwerb von Wohnungseigentum in Mehrparteienhäusern zur Aufbereitung und Weiterveräußerung. Die Finanzierung erfolgte überwiegend durch Darlehen privater Geldgeber sowie durch Finanzierungen von nahestehenden Personen bzw. Gesellschaften.

Bereits im Geschäftsjahr 2023 konnte eine Immobilie erfolgreich verkauft werden. Die aus den Nachrangdarlehen eingesammelten Gelder bleiben weiterhin durch Grundbuchsicherheiten abgesichert und sind mit einem erhöhten Zinssatz von 8-10 % verzinst, um regelmäßige Zinszahlungen zu gewährleisten.

Eine Verlängerung der Zulassung sowie der Prospektzulassung wurde nicht beantragt.

3. Lage

Zum 31.12.2023 beliefen sich die Verbindlichkeiten aus Nachrangdarlehen (inklusive thesaurierter Zinsansprüche) auf insgesamt 115.760,62 EUR. Die entsprechenden Zinszahlungen an die Nachrangdarlehensgläubiger wurden im Kalenderjahr 2023 vertragsgemäß geleistet.

Im Jahr 2023 wurden signifikante Investitionen ins Umlaufvermögen getätigt. Die aufgenommenen Verbindlichkeiten bleiben deutlich unter dem Verkehrswert der erworbenen Immobilien.

Das Geschäftsjahr 2023 schloss mit einem Jahresfehlbetrag, wodurch der Bilanzverlust von 47.842,83 EUR auf 92.317,68 EUR anstieg.

III. Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Ende des Geschäftsjahres sind nicht eingetreten.

IV. Prognosebericht

Der Russland-Ukraine-Konflikt beeinflusst weiterhin die wirtschaftliche Entwicklung. Hohe Inflation und steigende Preise führen zu einer zögerlichen Haltung der Anleger im Kapitalmarkt. Die weitere Dauer des Konflikts wird diese Zurückhaltung maßgeblich beeinflussen.

Die wesentlichen Risiken bestehen in einer möglichen Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage, die die Investitionsbereitschaft belasten könnte. Zudem bleiben geopolitische Unsicherheiten, insbesondere die Auswirkungen der hohen Inflation, ein bedeutender Faktor für das wirtschaftliche Umfeld.

V. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Branchenspezifische Risiken

Die wirtschaftlichen Folgen des Russland-Ukraine-Konflikts wirken sich indirekt auf die Geschäftslage aus. Das steigende Zinsniveau reduziert die Attraktivität von Investitionen in Nachrangdarlehen, wodurch das Neukundengeschäft derzeit nicht aktiv betrieben wird. Zusätzlich beeinträchtigen eine straffere Geldpolitik, geopolitische Unsicherheiten sowie der Rückgang pandemiebedingter finanzieller Unterstützungsmaßnahmen das Investitionsverhalten.

Ertragsorientierte Risiken

Das Risiko von Zahlungsausfällen wird als gering eingeschätzt, da Grundschulden bestehen, die den Verkehrswert der beliehenen Objekte deutlich unterschreiten.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Das finanzwirtschaftliche Risiko hat sich erhöht, da die Investitionen nicht mehr ausschließlich aus eingeworbenen Geldern finanziert werden. Angesichts der aktuellen Zinspolitik der EZB wird ein moderater Rückgang des Zinsniveaus erwartet. Im Immobiliensektor deutet sich dadurch eine Marktentspannung an, sodass Wiederverkäufe voraussichtlich reibungslos erfolgen können.

2. Chancenbericht

Nach einer Schnellschätzung von Eurostat lag die Inflation im Dezember 2023 bei 2,9 % und folgte damit dem seit Oktober 2022 eingeschlagenen Trend. Rückläufige Preise in den Bereichen Energie, Lebensmittel sowie Industriegüter dämpften die Gesamtinflation.

Die Finanzmärkte stabilisierten sich nach kurzfristigen Turbulenzen in den USA und der Schweiz im Frühjahr 2023 wieder. Mit der nachlassenden Unsicherheit reduzierten sich die Marktschwankungen, Aktienkurse erholten sich, und die Risikoaufschläge bei Unternehmensanleihen sanken. Die politischen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Schuldenobergrenze der USA hatten nur begrenzte Auswirkungen auf das Eurogebiet.

VI. Erklärung der Geschäftsführung nach § 289 Abs. 1 Satz 5 HGB

Als gesetzlicher Vertreter der Value Factory Sachwerte GmbH, erkläre ich, dass der Geschäftsverlauf im Lagebericht nach besten Wissen -einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage der Kapitalgesellschaft -so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird und dass die wesentlichen Chancen und Risiken beschrieben sind.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Value Factory Sachwerte GmbH, Mainz

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Value Factory Sachwerte GmbH, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Value Factory Sachwerte GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 25 VermAnlG i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 25 VermAnlG i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der internationalen Prüfungsstandards (ISA) des IAASB ergänzt um das Fachgutachten 2018 von wp.net e.V. - Verband für die mittelständische Wirtschaftsprüfung, München und dem Prüfungshinweis zum Lagebericht 2023 vorgenommen. Unsere Verantwortlichkeiten sind weiter ausgeführt im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und Lageberichts". Wir sind unabhängig von der geprüften Gesellschaft in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Anforderungen und wir haben unsere weiteren berufsethischen Verantwortlichkeiten als Voraussetzung zur Durchführung einer Abschlussprüfung erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und angemessen sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und der für die Aufstellung und Überwachung der Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Verantwortlichen

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts unter Berücksichtigung der Vorschriften des VermAnlG und in Übereinstimmung mit den handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrags für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft und für die internen Kontrollen, die die gesetzlichen Vertreter für notwendig erachten, um eine Aufstellung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Beurteilung der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit und, sofern zutreffend, zur Angabe weiterer Sachverhalte zur Beurteilung der Fortführungsannahme sowie zur Aufstellung des Jahresabschlusses unter Annahme der Fortführung des Unternehmens, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen entweder die Auflösung der Gesellschaft oder die Einstellung der Geschäfte oder es besteht dazu keine realistische Alternative.

Die mit der Überwachung der Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht betrauten Personen sind dafür verantwortlich, den gesamten Prozess der Abschlussaufstellung zu überwachen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung mit hinreichender Sicherheit ein Urteil zum Jahresabschluss und Lagebericht abzugeben, dass dieser Jahresabschluss und der Lagebericht frei ist von wesentlichen, beabsichtigten oder unbeabsichtigten, falschen Darstellungen und einen Bestätigungsvermerk zu erstellen, der unser Prüfungsurteil enthält.

Hinreichende Sicherheit bedeutet ein hohes Maß an Sicherheit, stellt aber keine Garantie dafür dar, dass eine Prüfung nach internationalen Standards (ISA) immer alle wesentlichen falschen Darstellungen aufdeckt, sofern diese vorhanden sind. Falsche Darstellungen können bewusst oder durch Fehler entstehen und werden als wesentlich eingestuft, wenn diese allein oder im Ganzen wirtschaftliche Entscheidungen der Adressaten dieses Abschlusses beeinflussen könnten, die aufgrund dieses Abschlusses getätigt wurden. Der Lagebericht ist dahingehend zu beurteilen, dass er im Einklang mit dem Jahresabschluss steht.

Als Teil unserer Prüfung in Übereinstimmung mit ISA üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Außerdem besteht unsere Prüfung darin:

Prüfung der Einhaltung der Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages

Gemäß § 25 Abs. 2 VermAnlG sind wir verpflichtet, im Rahmen unserer Jahresabschlussprüfung die Einhaltung der Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und der Treuhandverträge zu prüfen. Wir haben diese Prüfung als Systemprüfung mit Funktionstests durchgeführt. Verstöße haben wir nicht festgestellt. Wir bestätigen daher, dass die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages eingehalten wurden.

Prüfung der ordnungsgemäßen Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten

Nach § 25 Abs. 3 VermAnlG sind wir verpflichtet, die Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten zu prüfen. Wir haben diese Prüfung als Systemprüfung mit Funktionstests durchgeführt. Verstöße haben wir nicht festgestellt. Wir bestätigen daher die Ordnungsmäßigkeit der Zuweisung von Gewinnen, Verlusten, Einlagen und Entnahmen zu den einzelnen Kapitalkonten.

Den vorstehenden Prüfungsbericht erstatten wir in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften gemäß § 321 HGB und dem wp.net-Fachgutachten "Grundsätze zur Durchführung von gesetzlichen Abschlussprüfungen nach § 316 ff. HGB auf Basis der ISA.

Der Jahresabschluss wurde am 24. April 2025 festgestellt.