IPM GmbH & Co. KGLiquidiert

IPM GmbH & Co. KG

Mühlhausen i.T.

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Bilanz zum 31. Dezember 2021

IPM GmbH & Co. KG, Mühlhausen im Täle

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2021

IPM GmbH & Co. KG, Mühlhausen im Täle

Kapitalflussrechnung 2021

IPM GmbH & Co. KG, Mühlhausen im Täle

Eigenkapitalspiegel 2021

IPM GmbH & Co. KG, Mühlhausen im Täle

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die IPM GmbH & Co. KG (IPM) ist eine Vermögensverwaltungsgesellschaft, mit Sitz in Mühlhausen i.T. Der Jahresabschluss der IPM GmbH & Co KG zum 31. Dezember 2021 wird in Anwendung der Vorschriften der am Abschlussstichtag gültigen und von der Europäischen Union anerkannten International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB), London, sowie den Interpretationen des International Financing Reporting Interpretations Committee (IFRIC) erstellt.

Der Jahresabschluss wurde in Euro aufgestellt. Soweit Beträge auf Tausend Euro (TEUR) oder Millionen Euro (Mio. EUR) gerundet wurden ist dies vermerkt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt.

I. Bilanzierungsmethoden und Bewertungsmethoden

Im Geschäftsjahr 2021 wurde für Leasinggegenstände erstmals IFRS 16 angewendet. Mit der Erstanwendung erfasste die IPM Leasingverbindlichkeiten für Leasingverbindlichkeiten mit dem Barwert der verbleibenden Leasingzahlungen und das Nutzungsrecht an den Leasinggegenständen mit den fortgeführten Anschaffungskosten.

Die übrigen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden haben sich gegenüber dem Vorjahr nicht verändert.

Die Änderung der Rechnungslegungsmethode für Leasinggegenstände beeinflusste die Bilanzposten zum 01. Januar 2020 wie folgt:

Die Bilanzposten zum 31. Dezember 2020 haben sich durch die Änderung der Rechnungslegungsmethode für Leasinggegenstände wie folgt geändert:

Auf die Posten der Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020 ergaben sich durch die Änderung der Rechnungslegungsmethode für Leasinggegenstände folgende Änderungen:

Sachanlagen

Die Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige, nutzungsbedingte Abschreibungen. Die planmäßigen Abschreibungen werden linear über Nutzungsdauern von 3 bis 15 Jahren vorgenommen. Reparaturen und Instandhaltungen werden zum Zeitpunkt der Entstehung als Aufwand erfasst. Eine Aktivierung nachträglicher Anschaffungs- und Herstellungskosten erfolgt dann, wenn durch die mit der Sachanlage verbundenen Kosten künftig wirtschaftlicher Nutzen zufließen wird und die Anschaffungs- oder Herstellungskosten geschätzt werden können.

Vermögenswerte des Sachanlagevermögens werden gemäß IAS 36 auf die Notwendigkeit einer Wertminderung geprüft, sobald Anzeichen oder veränderte Umstände auf einen Wertminderungsbedarf hindeuten. Eine Wertminderung wird vorgenommen, wenn der erzielbare Betrag des betreffenden Vermögenswerts unter den Buchwert gesunken ist. Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten. Wertminderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Ein Wertminderungsaufwand wird dann wieder aufgehoben, wenn sich seit der Erfassung des letzten Wertminderungsaufwands eine Änderung in den Schätzungen ergeben hat, die bei der Bestimmung des erzielbaren Ertrags des Vermögenswerts herangezogen wurde. Der Buchwert des Vermögenswerts wird auf den neu geschätzten Betrag erhöht. Der Buchwert ist dabei auf den Wert beschränkt, der bestimmt worden wäre, wenn für den Vermögenswert in Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.

Leasingverhältnisse

Die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen werden mit dem Barwert der Leasingzahlungen während der Laufzeit der Leasingvereinbarung bewertet. Als Grenzfremdkapitalzinssatz wurden 4% zugrunde gelegt.

Finanzimmobilien (Investment Properties)

Erwirbt die IPM Immobilien, werden diese unter Berücksichtigung der beabsichtigten Nutzung entweder als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties) oder als selbst genutzte Immobilien klassifiziert.

Investment Properties sind Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder dem Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden. Zu den Investment Properties zählen unbebaute Grundstücke, Grundstücksgleiche Rechte mit Bauten und Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter. Investment Properties werden bei Zugang mit Ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Transaktionskosten wie z.B. Honorare und Gebühren für Rechtsberatung oder Grunderwerbsteuer, werden bei der erstmaligen Bewertung mit einbezogen. Zur Weitervermietung angemietete Immobilien werden mit dem Barwert der Mietzahlungen während der Laufzeit des Mietvertrags bewertet. Als Fremdkapitalzinssatz wurden 4% zugrunde gelegt.

Nach erstmaligem Ansatz werden Investment Properties zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Änderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Für die Bewertung der Investment Properties wird das Ertragswertverfahren unter Beachtung der Vorschriften der Wertermittlungsverordnung angewendet. Hierbei wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten zu den Wertverhältnissen am Bilanzstichtag ermittelt.

Investment Properties werden in Sachanlagen umgegliedert, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt, die durch den Beginn der Selbstnutzung der Immobilie belegt wird. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten für die Folgebewertung entsprechen dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Umklassifizierung.

Finanzinstrumente

Ein Finanzinstrument ist ein Vertrag, der gleichzeitig bei einem Unternehmen zur Entstehung eines finanziellen Vermögenswerts und bei einem anderen Unternehmen zu einer finanziellen Verbindlichkeit oder einem Eigenkapitalinstrument führt. Als finanzieller Vermögenswert oder finanzielle Verbindlichkeit erfasste Finanzinstrumente werden grundsätzlich getrennt ausgewiesen. Finanzinstrumente werden erfasst, sobald IPM Vertragspartner des Finanzinstruments wird. Der erstmalige Ansatz von Finanzinstrumenten erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Dem Erwerb oder der Emission direkt zurechenbare Transaktionskosten werden bei der Ermittlung des Buchwerts berücksichtigt, wenn die Finanzinstrumente nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Für die Folgebewertungen werden die Finanzinstrumente einer in IAS 39 aufgeführten Bewertungskategorie zugeordnet.

Finanzielle Vermögenswerte

Finanzielle Vermögenswerte beinhalten insbesondere Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, sonstige Forderungen und gegebene Kredite, Wertpapiere, bestimmte Finanzanlagen sowie derivative finanzielle Vermögenswerte mit positiven beizulegenden Zeitwerten. Marktübliche Käufe und Verkäufe von finanziellen Vermögenswerten werden grundsätzlich zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

> Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Vermögenswerte.

umfassen die zu Handelszwecken gehaltenen finanziellen Vermögenswerte einschließlich Derivate, soweit sie nicht als Sicherungsinstrument designiert wurden. Änderungen des beizulegenden Zeitwerts der finanziellen Vermögenswerte dieser Kategorie werden zum Zeitpunkt der Wertsteigerung bzw. Wertminderung erfolgswirksam erfasst.

> Kredite und Forderungen

sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem anderen aktiven Markt notiert sind. Kredite und Forderungen werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Dieser Bewertungskategorie werden die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, die in den sonstigen Vermögenswerten ausgewiesenen finanziellen Forderungen sowie, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente zugeordnet. Gewinne und Verluste werden im Jahresergebnis erfasst, wenn die Kredite und Forderungen ausgebucht oder wertgemindert werden. Die Zinseffekte aus der Anwendung der Effektivzinsmethode werden ebenfalls erfolgswirksam erfasst.

> Bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen

sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen einer festen Endfälligkeit, bis zu der sie gehalten werden. Diese werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

> zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

umfassen diejenigen nicht derivativen finanziellen Vermögenswerte, die nicht einer der zuvor genannten Kategorien zugeordnet wurden. Dies sind insbesondere mit dem beizulegenden Zeitwert bewertete Eigenkapitaltitel (Beteiligungen) und nicht bis zur Endfälligkeit zu haltende Schuldtitel (Wertpapiere). Nach erstmaliger Bewertung werden zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte zum beizulegenden Zeitwert bewertet, wobei die nicht realisierten Gewinne oder Verluste erfolgsneutral im Eigenkapital in der Neubewertungsrücklage erfasst werden. Sofern es objektive Hinweise auf eine Wertminderung gibt, oder wenn Änderungen des Zeitwerts eines Finanzinstruments aus Wechselkursschwankungen resultieren, werden diese erfolgswirksam erfasst. Mit dem Abgang finanzieller Vermögenswerte werden die im Eigenkapital erfassten kumulierten Gewinne und Verluste aus der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam erfasst. Lässt sich für nicht börsennotierte Eigenkapitalinstrumente der Zeitwert nicht hinreichend verlässlich bestimmen, werden die Anteile zu Anschaffungskosten (ggf. abzüglich Wertminderungen) bewertet. Erhaltene Zinsen werden grundsätzlich als Zinserträge unter Anwendung der Effektivzinsmethode erfolgswirksam berücksichtigt. Dividenden werden mit Entstehung des Rechtsanspruchs auf Zahlung erfolgswirksam erfasst.

Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht wenn die vertraglichen Rechte auf Cashflows aus den finanziellen Vermögenswerten nicht mehr bestehen oder die finanziellen Vermögenswerte mit allen wesentlichen Risiken und Chancen übertragen werden.

Wertminderung finanzieller Vermögenswerte

Zu jedem Bilanzstichtag werden die Buchwerte der finanziellen Vermögenswerte, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, daraufhin untersucht, ob objektive Hinweise (wie etwa erhebliche finanzielle Schwierigkeiten des Schuldners, erhöhte Insolvenzgefahr des Schuldners, Vertragsbruch, bedeutsame Veränderungen des technologischen Umfelds sowie des Marktumfelds des Schuldners) auf eine Wertminderung hindeuten. Für Eigenkapitalinstrumente ist ein nachhaltiges oder signifikantes Absinken des beizulegenden Zeitwerts ein objektiver Hinweis auf eine möglicherweise vorzunehmende Wertminderung. IPM nimmt fallweise eine individuelle Beurteilung des Wertminderungsbedarfs vor.

> Kredite und Forderungen sowie bis zur Endfälligkeit zu haltende Finanzinvestitionen

Die Höhe der Wertminderung bei Krediten und Forderungen ist die Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und dem Barwert der erwarteten künftigen Cash-flows (mit Ausnahme künftiger, noch nicht erlittener Kreditausfälle), abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswerts. Die Wertminderung wird ergebniswirksam erfasst. Verringert sich die Höhe der Wertberichtigung in einer der folgenden Berichtsperioden und kann diese Verringerung objektiv auf einen nach der Erfassung der Wertminderung eingetretenen Sachverhalt zurückgeführt werden, wird die früher erfasste Wertberichtigung ergebniswirksam rückgängig gemacht. Die Wertminderung führt zu einer direkten Minderung des Buchwerts aller betroffenen finanziellen Vermögenswerte, mit Ausnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, deren Buchwert durch ein Wertminderungskonto gemindert wird. Wird eine Forderung aus Lieferungen und Leistungen als uneinbringlich eingeschätzt, erfolgt der Verbrauch gegen das Wertminderungskonto. Nachträgliche Eingänge auf bereits als Wertberichtigung erfasste Beträge werden ebenfalls gegen das Wertminderungskonto gebucht. Änderungen des Buchwerts des Wertminderungskontos werden erfolgswirksam über die Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

> Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte

Ist ein zur Veräußerung verfügbarer Vermögenswert in seinem Wert gemindert wird ein bislang nur erfolgsneutral im Eigenkapital erfasster Betrag in Höhe der Differenz zwischen Anschaffungskosten (abzüglich etwaiger Tilgungen und Amortisationen) und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert (abzüglich etwaiger, bereits früher ergebniswirksam erfasster Wertberichtigungen dieses finanziellen Vermögenswerts) in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Wertaufholungen bei Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung verfügbar eingestuft sind, werden erfolgsneutral erfasst. Wertaufholungen bei Fremdkapitalinstrumenten werden ergebniswirksam erfasst, wenn sich der Anstieg des beizulegenden Zeitwerts des Instruments objektiv auf ein Ergebnis zurückführen lässt, das nach der ergebniswirksamen Erfassung der Wertminderung eingetreten ist.

Finanzielle Verbindlichkeiten

Finanzielle Verbindlichkeiten enthalten insbesondere Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten oder anderen Darlehensgebern, bedingte Kaufpreisverbindlichkeiten aus Unternehmenskäufen, bestimmte sonstige Verbindlichkeiten sowie derivative finanzielle Verbindlichkeiten mit negativen beizulegenden Zeitwerten. Finanzielle Verbindlichkeiten werden zum Zeitpunkt der erstmaligen Erfassung mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt.

> Finanzielle Verbindlichkeiten, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden

Nach der erstmaligen Erfassung werden die finanziellen Verbindlichkeiten unter Anwendung der Effektivzinsmethode zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

- Finanzielle Verbindlichkeiten, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden

Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten umfassen zu Handelszwecken gehaltene finanzielle Verbindlichkeiten. Als zu Handelszwecken gehalten werden Derivate eingestuft, es sei denn, sie wurden als Sicherungsinstrument in ein Hedge Accounting einbezogen und sind als solche effektiv. Gewinne oder Verluste aus finanziellen Verbindlichkeiten die zu Handelszwecken gehalten werden, werden erfolgswirksam erfasst.

Finanzielle Verbindlichkeiten werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Verpflichtungen beglichen, aufgehoben oder ausgelaufen sind.

Vorräte

Vorräte werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungskosten und Nettoveräußerungswert bilanziert.

Sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Fremdkapitalkosten

Abgrenzungen, Vorauszahlungen sowie finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten werden mit den fortgeführten Anschaffungskosten angesetzt. Ihre Auflösung erfolgt linear bzw. entsprechend der Leistungserbringung.

Fremdkapitalkosten werden in der Periode als Aufwand erfasst, in der sie angefallen sind, sofern sie nicht direkt dem Erwerb oder der Herstellung eines qualifizierten Vermögenswerts zugeordnet werden können und dann als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieses Vermögenswerts zu aktivieren sind.

Rückstellungen

Sonstige Rückstellungen werden in Übereinstimmung mit IAS 37 gebildet, soweit gegenüber Dritten eine gegenwärtige Verpflichtung aus einem Ereignis der Vergangenheit besteht, die künftig wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führt und deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt mit der bestmöglichen Schätzung der Ausgaben, die zur Erfüllung der gegenwärtigen Verpflichtung zum Bilanzstichtag erforderlich wäre. Soweit bei Verpflichtungen erst nach mehr als einem Jahr mit Mittelabflüssen gerechnet wird, werden die Rückstellungen mit einem Barwert der voraussichtlichen Mittelabflüsse angesetzt. Rückstellungen werden nicht mit Rückgriffsansprüchen verrechnet.

Steuern

> Laufende Ertragsteuern

Ertragsteuern für das laufende Geschäftsjahr und frühere Geschäftsjahre werden in dem Umfang, in dem sie noch nicht bezahlt sind als laufende Ertragssteuerverbindlichkeit angesetzt. Ergibt sich ein Erstattungsanspruch wird dieser als laufende Ertragssteuerforderung ausgewiesen.

> Latente Steuern

Aktive und passive latente Steuern werden grundsätzlich mittels des Temporary-Konzepts in Verbindung mit der liability method für sämtliche temporären Unterschiede zwischen steuerlichen und bilanziellen Wertansätzen gebildet. Aktive latente Steuern werden nur angesetzt, sofern ihre Nutzung in Folgejahren ausreichend wahrscheinlich ist. Aktive Steuerlatenzen werden zu jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit überprüft. Gegebenenfalls wird der Buchwert eines latenten Steueranspruchs in dem Umfang verringert, in dem es nicht mehr wahrscheinlich ist, dass ausreichend zu versteuerndes Ergebnis zur Verfügung stehen wird.

Die latenten Steuern werden auf Basis der Steuersätze ermittelt, die nach der derzeitigen Rechtslage zum Realisationszeitpunkt gelten bzw. erwartet werden. Für die Berechnung wurde für 2021 ein Gewerbesteuersatz von 13,8% (i. Vj. 13,8%) herangezogen.

Aktive und Passive latente Steuern werden nur dann saldiert, sofern ein einklagbares Recht besteht, die bilanzierten Beträge gegeneinander aufzurechnen, sie gegenüber derselben Steuerbehörde bestehen und die Realisierungsperiode übereinstimmt. In Übereinstimmung mit den Regelungen des IAS 12 werden latente Steueransprüche bzw. -verbindlichkeiten nicht abgezinst.

Aufwands- und Ertragsrealisierung

Die Umsatzerlöse beinhalten Einnahmen aus der Vermietung von Bestandsimmobilien (Investment Properties) und von zur Veräußerung gehaltenen Immobilien, die unter Abzug von Erlösschmälerungen entsprechend der zugrundeliegenden Vertragslaufzeiten realisiert werden, sofern die Vergütung vertraglich festgesetzt oder verlässlich bestimmbar und die Erfüllung der damit verbundenen Forderung wahrscheinlich ist.

Bei der IPM werden für alle bis zum Jahresende erbrachten Leistungen für Betriebskosten auch die korrespondierenden Erlöse im Jahr der Leistungserbringung erfasst.

Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung bzw. zum Zeitpunkt ihrer Verursachung erfasst.

Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand bzw. Ertrag erfasst.

Eventualschulden

Eventualschulden sind auf vergangene Ereignisse beruhende mögliche Verpflichtungen gegenüber Dritten, deren Existenz durch das Eintreten oder Nichteintreten zukünftiger unsicherer Ereignisse erst noch bestätigt wird bzw. auf vergangenen Ereignissen beruhende gegenwärtige Verpflichtungen, bei denen ein Ressourcenabfluss nicht wahrscheinlich ist oder deren Höhe nicht ausreichend verlässlich geschätzt werden kann. Eventualverbindlichkeiten werden gemäß IAS 37 grundsätzlich nicht angesetzt.

Schätzungen Annahmen, Wahlrechts- und Ermessensausübungen des Managements

Die Erstellung des Jahresabschlusses erfordert zu einem gewissen Grad Schätzungen und Annahmen, die die bilanziellen Vermögenswerte und Schulden, die Angabe von Eventualforderungen und -schulden am Bilanzstichtag und den Ausweis von Erträgen und Aufwendungen während des Berichtsjahres beinflussen. Die tatsächlichen Beträge können sich aufgrund einer von den Annahmen abweichenden Entwicklung der Rahmenbedingungen von den Schätzungswerten unterscheiden. In diesem Fall werden die Annahmen und, sofern erforderlich, die Buchwerte der betroffenen Vermögenswerte oder Schulden entsprechend prospektiv angepasst.

Annahmen und Schätzungen werden fortlaufend überprüft und basieren auf Erfahrungswerten und weiteren Faktoren, einschließlich Erwartungen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse, die unter den gegebenen Umständen vernünftig erscheinen.

Die Annahmen und Schätzungen, die ein wesentliches Risiko in Form der einer Anpassung der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden mit sich bringen können, beziehen sich im Wesentlichen auf die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts von Investment Properties und der Einschätzung eines eventuell bestehenden Wertminderungsbedarfs von Vermögenswerten.

Fremdwährung

Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden zum am Tag der Transaktion gültigen Kurs, in Euro umgerechnet. Am Abschlussstichtag werden monetäre Vermögenswerte und Schulden in Fremdwährung zum Stichtagskurs umgerechnet. Umrechnungsdifferenzen aus monetären Posten werden erfolgswirksam in der Periode, in der sie auftreten, erfasst.

B. Erläuterungen zu den einzelnen Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

(1) Umsatzerlöse

Als Umsatzerlöse werden die Erlöse aus der Immobilienbewirtschaftung ausgewiesen. Diese stellen sich wie folgt dar:

Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties

Die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien (Investment Properties) werden nach dem Modell des beizulegenden Zeitwerts bewertet. Der Buchwert der Investment Properties entspricht somit dem beizulegenden Zeitwert der entsprechenden Immobilien. Gewinne oder Verluste aus einer Änderung des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Der Ansatz der Grundstücke mit dem beizulegenden Zeitwerts zum Bilanzstichtag führt zu einem Ergebnis von EUR 5.934.021,00 (i. Vj EUR -65.979,00). Das Ergebnis verteilt sich auf folgende Grundstücke und Nutzungsrechte:

Die Entwicklung der Investmentment Properties wird auf Seite 27 dargestellt.

(2) Sonstige betriebliche Erträge

(3) Abschreibungen

Ausgewiesen werden die planmäßigen Abschreibungen auf Sachanlagen in Höhe von EUR 178.773,95. Im Vorjahr betrugen die Abschreibungen EUR 226.763,95 unter Berücksichtigung der Abschreibungen der Nutzungsrechte auf geleaste Vermögenswerte (davon EUR 176.767,95 ohne Abschreibung auf Nutzungsrechte)

(4) Sonstige betriebliche Aufwendungen

Durch die Bewertungsänderung für Leasingverhältnisse werden die Miet- und Leasingaufwendungen nicht mehr als sonstige betriebliche Aufwendungen ausgewiesen. Die Vorjahresangaben wurden entsprechend angepasst, weshalb sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Vorjahres von EUR 3.020.177,91 auf EUR 2.890.415,91 gemindert haben.

(5) Finanzergebnis

Die Zinserträge resultieren aus der Verzinsung von Krediten und Forderungen einschließlich der Bankguthaben.

Aufgrund der Bewertung der Leasingverhältnisse gem. IFRS 16 beinhalten werden erstmals Zinsen aus Leasingverhältnisse ausgewiesen. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst.

(6) Ertragsteuern

Der laufende Steueraufwand wird auf Basis des zu versteuernden Ergebnisses des Geschäftsjahres ermittelt. Für das Geschäftsjahr beträgt der Gewerbesteuersatz 13,82 %. (i.Vj. 13,82%)

Latente Steuern sind die zu erwartenden Steuerbelastungen bzw. Steuererstattungen aus Differenzen der Buchwerte von Vermögenswerten und Schulden im Jahresabschluss und den Wertansätzen bei der Berechnung des zu versteuernden Einkommens.

Passive latente Steuern werden grundsätzlich für alle steuerbaren temporären Differenzen erfasst. Aktive latente Steuern werden insoweit gebildet, als ihnen aufrechenbare passive latente Steuern gegenüberstehen bzw. eine Nutzung der betreffenden Steuerentlastungen auf Basis prognostizierter Ergebnisse der voraussehbaren Zukunft nachgewiesen werden kann.

Die im Geschäftsjahr ausgewiesenen latenten Steuern entfallen auf die temporäre Differenz aus der Neubewertung der Finanzimmobilien und der damit einhergehenden Abgrenzung von Aufwendungen für Umbaumaßnahmen in Höhe von EUR 1.009.465,83 (i.Vj. EUR 38.903,62) und auf die Bewertung von Wertpapieren EUR 2.839,49 (EUR -5.522,64).

Die erstmalige Anwendung von IFRS 16 führte zu eine Minderung der latenten Steueraufwendungen im Vorjahr von EUR 1.784,12.

C. Erläuterungen zu einzelnen Posten der Bilanz

(7) Immaterielle Vermögenswerte

Der Ausweis betrifft EDV-Software und entwickelt sich wie folgt:

(8) Sachanlagen

Die Entwicklung der einzelnen Posten der Sachanlagen stellt sich wie folgt dar:

(9) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Die Entwicklung des Zeitwerts der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien stellt sich wie folgt dar:

Der Bilanzausweis zum 31.12.2021 beinhaltet folgende Immobilien und Nutzungsrechte:

Objekt Industrie- und Businesspark, Mühlhausen

Der Verkehrswert für das Objekt Industriepark in Mühlhausen wird entsprechend dem Verkehrswertgutachten der Gutachter Schlicht & Kollegen vom 03.09.2022 mit EUR 26.300.000,00 bewertet.

Objekt Pfingstwasen1, Göppingen

Der Verkehrswert für das Objekt Pfingstwasen1 in Göppingen wird entsprechend dem Verkehrswertgutachten der Gutachter Schlicht & Kollegen vom 06.09.2022 mit EUR 23.800.000,00 bewertet.

Siemenstr. 4, Süssen

Der Verkehrswert für das Objekt Siemenstr. 4 in Süssen wird entsprechend dem Verkehrswertgutachten der Gutachter Schlicht & Kollegen vom 25.09.2022 mit EUR 5.200.000,00 bewertet.

Die beizulegenden Zeitwerte zum 31.12.2021 der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien basieren auf den Bewertungen der Gutachter Schlicht und Kollegen vom zum Bewertungsstichtag 31.12.2021. Die unabhängigen Sachverständigen sind von der IHK Region Stuttgart öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Der Verkehrswert (Marktwert) wird gem. § 194 BauGB durch den Preis bestimmt, der im Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der beizulegende Zeitwert wurde unter Anwendung des Ertragswertverfahren ermittelt. Hierbei wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungskosten ermittelt.

Nutzungsrecht Neue Str. 8, Neu Ulm

Das Nutzungsrecht der als Finanzinvestition geleasten Immobilie Neue Str. 8, Neu Ulm wird gem. IFRS 16 nach dem Anschaffungskostenmodell, d.h mit den fortgeführten Anschaffungskosten bewertet.

Unrealisierte Nettogewinne und -verluste des beizulegenden Zeitwerts, sowie die Veränderung des Nutzungsrechtes, werden im Gewinn oder Verlust der jeweiligen Periode erfasst.

Im Vorjahr wurde aus der Bewertungsumstellung gemäß IFRS 16 ein Zugang aus der erstmaligen Bewertung des Nutzungsrechts des Leasingverhältnisses Neue Str. 85, Ulm erfasst und als Nettogewinn aus der Anpassung des beizulegenden Zeitwerts ein Betrag von EUR -65.979,00 ausgewiesen.

(10) Sonstige finanzielle Vermögenswerte

Die IPM hat Darlehen an Gesellschafter und diesen nahestehende Unternehmen gewährt. Weitere Angaben zu diesen Krediten sind den Angaben zu nahestehenden Personen zu entnehmen.

Im Geschäftsjahr 2021 hat die IPM Genossenschaftsanteile von EUR 250,00 erworben.

Die Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der Wertpapiere im Geschäftsjahr 2021 führte zu einer Wertminderung von EUR 8.230,00 (i. Vj. EUR 15.989,30) und einer Wertsteigerung von 21.409,47 (i.Vj. EUR 4.822,62).

(11) Vorräte

Die Vorräte wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

(12) Forderungen aus Lieferungen und Leistungen

Weitere Angaben zu den Forderungen sind den Angaben zu nahestehenden Personen zu entnehmen.

(13) Steuerforderungen

Die Steuerforderungen betreffen Umsatzsteuererstattungsansprüche EUR 35.892,88 (Vj EUR 31.488,16) und Gewerbesteuererstattungsansprüche von EUR 0,00 (Vj. EUR 4.424,00).

(14) Sonstige Vermögenswerte

(15) Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen die Kassenbestände und Guthaben auf Bankkonten.

(16) Festkapital

Ausgewiesen wird das Kommanditkapital. Das Kommanditkapital ist vollständig einbezahlt und verteilt sich wie folgt:

Die Komplementärin der IPM, die Huber Objektverwaltungs GmbH, Mühlhausen i.T, (ab 04.01.2022 IPM Management GmbH) besitzt keinen Kapitalanteil.

(17) Kapitalrücklage

Ausgewiesen werden Zuzahlungen der Gesellschafter in die Rücklagen.

(18) Sonstige Rückstellungen

Die Rückstellungen beinhalten:

(19) Finanzverbindlichkeiten

Die Bankdarlehen beinhalten festverzinsliche Darlehen. Zum 31.12.2021 bestehen folgende Darlehen:

- Darlehen über 9,4 Mio. EUR mit einer Laufzeit bis zum 31.10.2027, das zu einem Zinssatz von 2,19 % verzinst wird.

- Darlehen über 5,6 Mio. EUR mit einer Laufzeit bis zum 31.10.2027, das zu einem Zinssatz von 1,99 % verzinst wird.

- Darlehen über 4,0 Mio. EUR mit einer Laufzeit bis zum 31.08.2022, das zu einem variablen Zinssatz von derzeit 1,375 % verzinst wird.

- Darlehen über 4.5 Mio. EUR mit einer Laufzeit bis zum 31.04.2033, das zu einem variablen Zinssatz von derzeit 2,0% verzinst wird.

- kurzfristig kündbarer Geldmarkkredit bei einem Kreditinstitut über EUR 200.000 zu einem variablen Zinssatz von derzeit 5,45%.

- Darlehen über 1,7 Mio. EUR mit einer Laufzeit bis zum 28.02.2029, das zu einem Zinssatz von 2,6 % verzinst wird.

- Darlehen über 874.999,00 EUR mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2034, das zu Zinssatz von 2,3 % verzinst wird.

- Darlehen über 752.495,00 EUR mit einer Laufzeit bis zum 30.12.2034, das zu Zinssatz von 1,5 % verzinst wird.

- Darlehen über 685.176,00 EUR mit einer Laufzeit bis zum 30.10.2034, das zu Zinssatz von 1,55 % verzinst wird.

Besichert sind die Bankdarlehen wie folgt:

- Grundpfandrechte an den im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücke

- Abtretung von Mietforderungen aus der Vermietung des Grundbesitzes.

Durch die erstmalige Anwendung von IFRS 16 wurden Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen zum 31.12.2021 mit EUR 457.118,00 ausgewiesen. Die Vorjahreswerte wurden entsprechend angepasst und Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen von EUR 564.305,00 berücksichtigt. Die Verbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen werden mit dem Barwert der verbleibenden Leasingzahlung abgezinst mit einem Grenzfremdkapitalzins von 4%.

(20) Passive latente Steuern

Die latenten Steuern beruhen auf Bewertungsunterschieden bei folgenden Bilanzpositionen:

Durch die Bewertung der Leasingverhältnisse gemäß IFRS 16 wurden die aktiven latenten Steuern im Vorjahr um EUR 8.757,59 erhöht.

(21) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

(22) Kurzfristige Steuerschulden

(23) Sonstige Schulden

D. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung

Die Kapitalflussrechnung zeigt wie sich die Zahlungsmittel der IPM im Laufe der Berichtsperiode durch Mittelzu- und Mittelabflüsse verändert haben. In Abstimmung mit IAS 7 wird zwischen Mittelveränderungen aus betrieblicher Tätigkeit, Investitions- und Finanzierungstätigkeit unterschieden.

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit wird nach der indirekten Methode aus dem Periodenergebnis ermittelt. Dabei werden nicht zahlungswirksame Geschäftsvorfälle, Veränderungen von Bilanzposten denen betriebliche Ein- oder Auszahlungen vergangener oder zukünftiger Geschäftsjahre gegenüberstehen, sowie Ertrags- und Aufwandspositionen, die dem Investitions- oder Finanzierungsbereich zuzurechnen sind, berichtigt.

Die Ein- und Auszahlungen aus der Veräußerung und dem Erwerb von Sachanlagen und Finanzimmobilien, sowie in langfristige Finanzanlagen, werden im Cashflow aus der Investitionstätigkeit ausgewiesen.

Der Posten Einzahlungen / Auszahlungen für Positionen die nicht der betrieblichen Tätigkeit oder der Finanzierungstätigkeit zuzurechnen sind, beinhaltet den Mittelabfluss aus der Darlehensgewährung an nahestehende Personen / Unternehmen.

Die zahlungsunwirksamen Aufwendungen und Erträge beinhalten Erträge aus der Bewertung der Immobilie zum beizulegenden Zeitwert zum 31.12.2021.

Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente umfassen die Kassenbestände und Guthaben auf Bankkonten.

Durch die Bewertung der Leasingverhältnisse nach IFRS 16 haben sich Änderungen in der Kapitalflussrechnungen ergeben, weshalb die Vorjahreswerte entsprechend angepasst wurden.

E. Sonstige Angaben

Eventualschulden

Zur Sicherung von Waren- und Dienstleistungskrediten der Huber Automotive AG gewährte die IPM GmbH & Co. KG der EBV Elektronik GmbH & Co KG eine selbstschuldnerische Bürgschaft bis zu einem Betrag von EUR 3.000.000,00. Ferner verpflichtete sich die IPM GmbH & Co KG in einer Patronatserklärung über EUR 3.500.000,00 die Huber Automotive AG bei Bedarf zu unterstützen, um Ihre Verbindlichkeiten und sonstigen Verpflichtungen gegenüber Dritten erfüllen zu können.

Weitere Haftungsverhältnisse für Sachverhalte für die, die IPM Garantien zugunsten verschiedener Vertragspartner gegeben hat, bestehen am Bilanzstichtag nicht.

Leasingverhältnisse

Die Leasingverhältnisse werden gem. IFRS 16 bilanziert, weshalb die Nutzungsrechte aus Leasingverhältnissen als langfristige Vermögenswerte und die sich hieraus ergebenden Verpflichtungen als Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen werden. Die nachfolgende Übersicht enthält weitere Informationen zu den Leasingverhältnissen.

Die Zahlungsverpflichtungen aus Leasingverhältnissen betragen zum Bilanzstichtag insgesamt EUR 473.048,84 (i.Vj. EUR 593.180,12).

Geschäftsvorfälle mit nahestehende Unternehmen und Personen

Zum Ende der Berichtsperiode bestanden folgende Forderungen aus Lieferungen und Leistungen an nahestehende Unternehmen und Personen

Zum Ende der Berichtsperiode bestanden folgende Darlehen an nahestehende Unternehmen und Personen

Die Darlehen wurden mit marktüblichen Zinssätzen gewährt Darlehensansprüche gegen die Huber Group Holding SE wurden in Höhe von EUR 3.932.734,53 durch die Verpfändung von 130.000 Aktien der Huber Automotive AG besichert.

Zum Ende der Berichtsperiode bestanden folgende Verbindlichkeiten an nahestehende Unternehmen und Personen

Im Laufe des Geschäftsjahres wurden folgende Geschäfte mit nahestehenden Personen getätigt:

Finanzrisikomanagement

Im Rahmen der Geschäftstätigkeit ist die IPM verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt.

Kreditrisiko

Die Gesellschaft ist einem Ausfallrisiko ausgesetzt, das aus einer möglichen Nichterfüllung einer Vertragspartei resultiert. Zur Risikominimierung werden vor und nach Schließung eines Mietvertrags bei der Creditreform Auskünfte eingeholt. Ferner werden Berichte über den Geschäftsverlauf und Jahresabschlüsse eingeholt sowie Gespräche geführt, um finanzielle Risiken bei Mietern und Darlehensnehmern zu erkennen und Gegenmaßnahmen ergreifen zu können.

Liquiditätsrisiko

Da das Vermögen in erheblichem Umfang durch Fremdkapital finanziert ist, besteht für die IPM ein Refinanzierungsrisiko. Zur Begrenzung dieses Risikos ist die IPM in ständigem Kontakt mit verschiedenen Marktteilnehmern und überwacht kontinuierlich alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen, um eine Refinanzierung sicherzustellen.

Zur Sicherstellung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wurde ein Cash Management System etabliert.

Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Mit der Eintragung in das Handelsregister ist am 04.01.2022 die IPM Mangement GmbH als neue persönlich haftende Gesellschafterin eingetreten und die Huber Objektverwaltung als persönlich haftende Gesellschafterin ausgeschieden.

Die zum 30.12.2021 ausgelaufene selbstschuldnerische Bürgschaft gegenüber der Arrow Central Europe GmbH über EUR 500.000 wurde zum. 01.01.2022 verlängert. Ferner wurde die Patronatserklärung für Verpflichtungen der Huber Automotive AG am 12.01.2022 auf EUR 5.000.000,00 erhöht.

Das weitere Ausmaß der bestehenden Energiekrise, die andauernde Corona Pandemie und der Ukraine Krieg sowie all deren Folgewirkungen auf unsere Mieter sind derzeit sehr schwer abschätzbar und erfordern eine kontinuierliche Beobachtung der Lage sowie gegebenenfalls das Ergreifen zusätzlicher Maßnahmen. Für die Versorgungssicherung am Standort Mühlhausen werden ständig Ölkapazitäten von einer Woche zurückgehalten.

In welchem Umfang sich die unterschiedlichen Krisen und deren Folgewirkungen explizit auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage niederschlagen werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer abzuschätzen. Allerdings geht die Geschäftsführung nicht davon aus, dass der Fortbestand des Unternehmens gefährdet ist.

Organe der Gesellschaft

Die Geschäftsführung obliegt der Huber Objektverwaltungs GmbH (ab 04.01.2022 der IPM Mangement GmbH) als persönlich haftende Gesellschafterin. Diese wird vertreten durch ihren Geschäftsführer Herrn Rolf Schmid. Herr Rolf Schmid ist alleinvertretungsberechtigt und von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

Bescheinigung

Wir haben auftragsgemäß den Jahresabschluss der IPM GmbH & Co.KG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2021 unter Beachtung der International Accounting Standards (IAS) des International Accounting Standards Committee (IASC) erstellt.

Grundlage für die Erstellung waren die uns vorgelegten Belege, Bücher und Bestandsnachweise, die wir auftragsgemäß nicht geprüft haben, sowie die uns erteilten Auskünfte.

Die Buchführung sowie die Aufstellung des Inventars und des Jahresabschlusses nach den International Accounting Standards (IAS) des International Accounting Standards Committee (IASC) liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.

Wir haben unseren Auftrag unter Beachtung der Verlautbarung der Bundessteuerberaterkammer zu den Grundsätzen für die Erstellung von Jahresabschlüssen durchgeführt. Dieser umfasst die Entwicklung der Bilanz, der Gewinn- und Verlustrechnung, der Kapitalfussrechnung und des Eigenkapitalspiegels, sowie des Anhangs auf Grundlage der Buchführung und des Inventars sowie der Vorgaben zu den anzuwendenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

Lagebericht

Wirtschaftliches Umfeld und Geschäftstätigkeit

Wirtschaftliches Umfeld

Im Jahr 2021 wurde ein neuer Höchststand der weltweiten Wirtschaftsleistung erreicht, obwohl die Auswirkungen der Coronavirus-Pandemie in Teilbereichen der Weltwirtschaft noch spürbar waren. Das deutsche (preisbereinigt) Bruttoinlandsprodukt wuchs um 2,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr 2020 (-3,7%). Noch im Vorjahr ging die Wirtschaftsleistung Deutschlands nach zehn Jahren Wirtschaftswachstum in Folge erstmals wieder deutlich zurück, aufgrund der Auswirkungen der Corona-Krise und der damit einhergehende Shutdown der Wirtschaft. ¹

Die Zahl der Erwerbslosen lag zu Beginn des Geschäftsjahres 2021 bei 1.76 Mio. und ist zum Ende des Geschäftsjahres auf 1.32 Mio. gefallen. ² Die Zahl der Erwerbstätigen (Inländerkonzept) in Deutschland verzeichnet einen leichten Anstieg von 44.821 Tausend im Jahr 2020 auf 44.866 Tausend in 2021. ³ Damit stieg das Verhältnis von Erwerbslosen zu Erwerbstätigen (ILO-Erwerbskonzept) 2021 im Durchschnitt auf 3.3%. ⁴

Der Nominallohnindex in Deutschland ist im Jahr 2021 um knapp 3,1 % gegenüber dem Vorjahr aufgrund einer hohen Inflation und weniger Kurzarbeit gestiegen. Im Vergleich dazu sanken die Reallöhne um 0.1% gegenüber 2020. Die Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum um gut 3,1 %. ⁵ Die Bundesregierung konnte auch 2021 ihren Kurs einer wachstumsorientierten und nachhaltigen Finanzpolitik krisenbedingt nicht fortführen. Im vergangenen Jahr lag der Finanzierungssaldo des Gesamtstaates mit -3.7% des BIP ein weiteres Jahr im negativen Bereich. ⁶ Der Bruttoschuldenstand 2021 stieg mit 69.3% ein weiteres Mal über 60% des BIP. ^7,8 Damit ist der staatliche Haushalt in Folge nicht mehr ausgeglichen. Durch den Beschäftigungsabbau ist der Wachstumsbeitrag des privaten Konsums 2021, ebenso zurückgegangen wie das BIP insgesamt. ⁹

Regionales Umfeld

¹ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021): Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, zitiert nach de.statista.com., unter: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/2112/umfrage/veraenderung-des-bruttoinlandprodukts-im-vergleich-zum-vorjahr/ (abgerufen am 17.10.2022).
² Vgl. Statistisches Bundesamt (2021): Erwerbslose und Erwerbstätige, unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Arbeitsmarkt/Erwerbslosigkeit/Tabellen/erwerbslose.html (abgerufen am 17.10.2022).
³ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021): Erwerbstätige in Deutschland Jahresdurchschnitte in 1000, unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Arbeitsmarkt/Erwerbstaetigkeit/Tabellen/inlaender-inlandskonzept.html (abgerufen am 17.10.2022).
⁴ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021): Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, zitiert nach de.statista.com., unter: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/3265/umfrage/erwertslosenquote-in-deutschland-seit-dem-jahr-1991/ (abgerufen am 17.10.2022).
⁵ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021): Verbraucherpreisindex, unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucherpreisindex/Inhalt.html (abgerufen am 17.10.2022).
⁶ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021), zitiert nach de.statista.com., unter: https://de.statista.com/statistik/daten/studie/2213/umfrage/finanzierungssaldo-des-staates-in-deutschland-in-prozent-des-bip-seit-1991/ (abgerufen am 17.10.2022).
⁷ Vgl. Statistisches Bundesamt (2020),unter: https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Volkswirtschaftliche-Gesamtrechnungen-Inlandsprodukt/Tabellen/eu-stabilitaetspakt-defizit-schulden-eu.html (abgerufen am 17.10.2022).
⁸ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021): Öffentliches Defizit 2020 in allen EU-Staaten gestiegen, unter: https://www.destatis.de/Europa/DE/Thema/Wirtschaft-Finanzen/Eurozone.Deutschlandn (abgerufen am 17.10.2022).
⁹ Vgl. Statistisches Bundesamt (2021), zitiert nach de.statista.com., unter: https://de-statista-com/statistik/daten/studie/161797/umfrage/konsumausgaben-und-bruttoinlandsprodukt-in-deutschland-im-v (abgerufen am 17.10.2022).

Im Herzen Europas gelegen, ist Stuttgart das Zentrum einer der wirtschaftsstärksten Metropolregionen und innovativsten High-Tech Standorte in Europa. Trotz deskriptiver Veränderungen in der Automobilbranche besteht nach wie vor Bedarf an Gewerbeflächen. Der industrieorientierte Standort zeichnet sich durch die einzigartige Kombination von Weltunternehmen, innovativen Mittelständlern, dynamischen Start-Ups und exzellenten Forschungseinrichtungen aus. Mercedes, Porsche, Bosch, Stihl und Kärcher sind Firmen, deren Produkte nahezu in jedem Land dieser Erde zu finden sind. Die Erfindung des Automobils war der Ausgangspunkt für ein bis heute weltweit einmaliges Automobilnetzwerk aus international renommierten Herstellern und Zulieferern. Zugleich gehört Stuttgart zu den wichtigsten Finanzplätzen in Deutschland mit einem dynamischen Markt für Dienstleister.

Gewerbeimmobilienmarkt im regionalen Umfeld

Die Nachfrage an Gewerbeflächen war in der Wirtschaftsregion Stuttgart auf hohem Niveau. Der Flächenumsatz stieg in Q3 2021 auf ca. 215.800 m ² (+112%), darin enthalten ist eine Eigennutzung von 25%. Der generelle Nachfrageüberhang bleibt trotz schwächelnder Industrie vorerst durch E-Commerce und Handel bestehen. Nutzer aus dem Bereich E-Commerce zeigen mehr Präsenz auf dem Markt und konkurrieren mit Produktionsunternehmen um das knappe Angebot, die bis dato die wichtigsten Flächenumsatztreiber waren. Der Flächenumsatz entstand hauptsächlich bei Transport & Logistik (27%), Produktion & Fertigung (36%) sowie Handelsunternehmen (24%) und Sonstiges (13%). Die Spitzenmiete lag bei 6.50 EUR und die Durchschnittsmiete bei 5.30 EUR. ¹⁰

Laut Marktbericht 2021 der Wirtschaftsförderung Region Stuttgart lagen die Durchschnittsmieten im Raum Göppingen/Filstal für modernisierte Bestandsobjekte bei 4.00 bis 6.00 EUR. Im Ausblick kann die Tendenz dieser Preise mit gleichbleibend bezeichnet werden. ¹¹

Trotz aktuell bestehender Krisen bleibt die Nachfrage für Logistikflächen in Deutschland hoch und Neubauflächen in den Kernmärkten rar. Allein im Stuttgarter Raum konnten insgesamt rund 55 % mehr Abschlüsse unterschrieben werden als im Vorjahr 2020 aufgrund des Grundstückmangels und der damit verbundenen niedrigen Neubauaktivität. Auch steigenden Preise konnten die Nachfrage nicht abschrecken. ¹²

¹⁰ Vgl. Colliers International: Logistikvermietung Q1-3 2021 Stuttgart, S1. ff.
¹¹ Vgl. Wirtschaftsförderung Region Stuttgart: Gewerbeimmobilien in der Region Stuttgart 2021, S.11.
¹² Vgl. Colliers International: Covid-19 Survey, Auswirkungen Immobilienmärkte S.2ff.

Standort

Die IPM GmbH & Co. KG hat ihren Sitz in Mühlhausen im Täle, direkt an der Bundesautobahn A8 mit gleich benannter Ausfahrt und zählt zu den bedeutendsten Strecken Süddeutschlands. Die Gemeinde befindet sich im Landkreis Göppingen im Regierungsbezirk Stuttgart.

Dort betreibt die IPM einen Industrie- u. Gewerbepark im ehemaligen Kodak-Areal. Mit dem Erwerb des Albany-Geschmay Areal in Göppingen, Pfingstwasen 1, ist im November 2016 ein weiteres Gewerbeareal hinzugekommen. Nach umfangreichen Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen in dem Zeitraum 2017-2019 wurde dieses Areal einer neuen Nutzung zugeführt.

In wirtschaftlicher Hinsicht ist der Kreis Göppingen mit dem Ballungszentrum Stuttgart verbunden. Daneben haben sich bedeutende Firmen im Kreisgebiet angesiedelt, wie z.B. WMF, Schuler und Allgaier. Der Industrie- und Businesspark Mühlhausen profitiert von der verkehrsgünstigen Lage direkt an der A8, über die man u.a. in wenigen Minuten zum Flughafen Stuttgart gelangen kann.

Das zuständige Mittelzentrum für den Standort Mühlhausen ist die ca. 21 km entfernte Stadt Geislingen an der Steige, dass Oberzentrum die 41 km entfernte Stadt Ulm. Die Landeshauptstadt Stuttgart mit dem Landesflughafen ist 52 km entfernt und über die Autobahn A8 sehr zügig zu erreichen. Auch die Bundesstraße B 466, die als Querverbindung von der Autobahn- Anschlussstelle Mühlhausen in den stark industrialisierten Raum entlang der Bundesstraße B10 (von Geislingen a. d. Steige bis Stuttgart) führt, begünstigt den Standort Mühlhausen verkehrstechnisch.

Der Standort in Göppingen liegt östlich vom Stadtzentrum der Kreisstadt Göppingen. Von hier ist die Landeshauptstadt Stuttgart 43 km, der Landesflughafen 39 km entfernt. Der Standort liegt unmittelbar an der B10. Diese wird über Zubringerstraßen in 2-3 Minuten erreicht und bietet den Zugang zum Raum Stuttgart sowie Anschluss zur A8 über die Querverbindung B 313.

Der Landkreis Göppingen bildet den südöstlichen Teil der Region Stuttgart. Diese ist einer der wirtschaftsstärksten Ballungsräume Deutschlands und nimmt weltweit eine führende Position in der Entwicklung von High-Tech-Produkten des Fahrzeug- und Maschinenbaus ein. Die Region ist außerdem ein bedeutender Banken-, Finanz- und Versicherungsplatz und das Forschungs- und Technologiezentrum des Bundeslands Baden-Württemberg.

Geschäftstätigkeit

Die 2006 gegründete IPM GmbH & Co. KG hat sich auf die Revitalisierung von Industrie- und Gewerbearealen spezialisiert. Sie ist Eigentümer und Betreiber des Industrie- und Businessparks Mühlhausen sowie des Albany-Geschmay Areals in Göppingen und gehört zur Huber Immobiliengruppe. Bis heute wurden über 60.000 m ² Gewerbeflächen einer neuen Nutzung zugeführt. Ziel der IPM ist es, dieses Konzept der Revitalisierung und Vermarktung von Mietflächen für den gewerblichen Bereich im Albany-Geschmay Areal und in Zukunft auch in Bezug auf weiteren Objekten erfolgreich auszudehnen.

Die Immobiliengesellschaften halten jeweils eine oder mehrere Immobilien, die fast ausschließlich gewerblich genutzt und von der Huber Objektverwaltungs-GmbH verwaltet werden. Die Huber Objektverwaltungs-GmbH wurde nach notarieller Beantragung zum 22.12.2021 durch die Komplementär-Gesellschaft IPM Management Gesellschaft ersetzt (Eintragung im Handelsregister erfolgte am 04. Januar 2022) und verwaltet seitdem die Objekte. Hauptgesellschafter der IPM GmbH & Co. KG ist Martin Huber mit einer Beteiligung in Höhe von 85%, Rolf Schmid hält eine Beteiligung in Höhe von 15%. Die Geschäftsführung erfolgt durch die jeweils aktive Komplementär GmbH, die Huber Objektverwaltungs-GmbH bzw. IPM Management GmbH, deren Geschäftsführer Herr Rolf Schmid ist.

Wesentliche Einflussfaktoren auf die Geschäftsfähigkeit

Die gesamtwirtschaftliche und regionale Entwicklung und die damit verbundene Konjunkturentwicklung stellen wichtige Einflussfaktoren auf die Mietpreisgestaltung, die Vermietungen der Gewerbeimmobilien sowie deren Wertentwicklung dar. Risiken, die in der Vermietung zu finden sind, werden weitgehend durch eine ständige Bonitätsüberwachung der Mieter minimiert.

Einen weiteren Einflussfaktor stellt die Entwicklung an den Kredit- und Kapitalmärkten dar.

Hier wird versucht, über möglichst langfristige Finanzierungsansätze, Risiken zu minimieren.

Vermietungssituation

Die Vermietungsquote des Areals in Mühlhausen lag zum 31.12.2021 bei über 90%.

Der Ankermieter, die Fa. Allgaier, expandiert weiter und hat im Rahmen eines am 01.05.2017 in Kraft tretenden neuen Mietvertrags, mit einer 10-jährigen Laufzeit (bis 30.04.2027) in einer ersten Stufe die Gesamtfläche auf ca. 17.500 m ² ausgedehnt, was 62% der Gesamtmietfläche entspricht.

Die Jenoptik Polymer Systems GmbH, eine Tochter der Jenoptik AG, beansprucht eine Mietfläche von 1.670 m ² , welche rund 6% der Gesamtmietfläche entspricht. Die Tochter der Jenoptik AG ist bereits seit Erwerbszeitpunkt (2006) des Objekts Mieter. Mit Umzug innerhalb des Areals in eine andere Halle wurde der Mietvertrag Ende 2018 erneut auf 5 Jahre fest, bis zum 31.12.2023 abgeschlossen, mit Option auf Verlängerung, für weitere 5 Jahre.

Die Huber Automotive AG belegt ca. 18% der Gesamtflächen. Etwa weitere 7% teilen sich auf verschiedene Unternehmen auf, die in den Bereichen Forschung/Entwicklung, SW-Systemlösungen, Elektronik tätig sind. Dadurch wird ein entsprechender Branchenmix zur Risikostreuung innerhalb des Vermietungsportfolios erzielt.

Die Vermietungsquote des Albany Areals hat sich im Laufe des Geschäftsjahres 2021 sukzessiv auf deutlich über 70% verbessert.

Das Logistikunternehmen Wiedmann und Winz verlängerte seinen Mietvertrag von 7.364 m ² bis Ende 2024. Darüber hinaus gibt es diverse kleinere Mietverhältnisse.

Am 09.11.2018 wurde ein Mietvertrag mit der Fa. Allgaier Automotive GmbH über 5.100 m ² abgeschlossen. Mietbeginn ist 01.08.2019 mit Laufzeit 7 Jahre (31.07.2026) mit Sonderkündigungsrecht zum 31.07.2024.

Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

Ertragslage:

Die Umsatzerlöse des Geschäftsjahres 2021 lagen mit 5.191 TEUR ca. 2,6% über Vorjahres-Niveau (5.059 TEUR).

Die Erträge aus Finanzinvestitionen betrugen im Geschäftsjahr 2021 5.934 TEUR (Vorjahr -65 TEUR). Die gehaltenen Immobilien wurden zum 31.12.2021 mit einem Verkehrswert von EUR 55,5 Mio. bewertet (Vorjahr 49,6 Mio.).

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich um 21 TEUR gegenüber dem Vorjahr auf 68 TEUR vermindert. Maßgeblich hierfür waren einmalige Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und einmalige Erträge aufgrund von Feststellungen der steuerlichen Außenprüfung von TEUR 27 im Vorjahr. Während sich die Abschreibungen bei 178 TEUR bewegen und gegenüber dem Vorjahr vermindert haben (226 TEUR), sind die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von 2.890 TEUR auf 2.964 TEUR leicht angestiegen. Der Anstieg resultiert überwiegend aus einer Zunahme der Betriebskosten von TEUR 297 von EUR 1.683 auf TEUR 1.980 und einem Rückgang der Instandhaltungskosten von TEUR 977 um TEUR 271 auf TEUR 706.

Insofern ist das operative Betriebsergebnis um 6.085 TEUR von 1.965 TEUR auf 8.050 TEUR gestiegen.

Das Finanzergebnis beträgt 142 TEUR und hat sich damit im Vergleich zum Vorjahr (112 TEUR) um TEUR 30 erhöht.

Die Finanzerträge stiegen im Berichtsjahr um 90 TEUR von 677 TEUR im Vorjahr auf 767 TEUR und die Finanzaufwendungen um 33 TEUR von 592 TEUR im Vorjahr auf 625 TEUR.

Insgesamt erhöhte sich das Ergebnis vor Ertragsteuern von 2.050 TEUR auf 8.192 TEUR um 6.142 TEUR.

Nach Abzug der Ertragsteuern von 1.220 TEUR (Vorjahr: 270 TEUR) ergibt sich ein Jahresüberschuss in Höhe von 6.972 TEUR (Vorjahr: 1.780 TEUR).

Vermögenslage

Im Geschäftsjahr 2021 hat sich die Bilanzsumme um 11.173 TEUR von 68.015 TEUR auf 79.188 TEUR erhöht.

Dabei sind die langfristigen Vermögenswerte von 57.910 TEUR auf 60.025 TEUR angewachsen. Ursächlich hierfür ist die Erhöhung der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien aufgrund der Anpassung der beizulegenden Zeitwerte zum 31.12.2021 von TEUR 49.635 um TEUR 5.934 auf TEUR 55.569. Gegenläufig hierzu haben sich die sonstigen langfristigen finanziellen Vermögenswerte um 3.524 TEUR von 7.555 TEUR im Vorjahr auf 4.031 TEUR durch eine Verschiebung zu den sonstigen kurzfristigen finanziellen Vermögenswerten vermindert.

Die kurzfristigen Vermögenswerte haben sich von 10.114 TEUR um TEUR 9.049 auf 19.163 TEUR erhöht. Maßgeblich resultiert der Anstieg aus einer Erhöhung der kurzfristigen finanziellen Vermögenswerte von TEUR 8.341 um TEUR 9.669 auf TEUR 18.010. Zu dieser Entwicklung haben im Wesentlichen die Übernahme von Forderungen an die Y4me Barcelona Ltd. in Höhe von TEUR 5.844, sowie die Verschiebung von den langfristigen finanziellen Vermögenswerten zu den kurzfristigen finanziellen Vermögenswerten beigetragen.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen minderten sich hingegen um 896 TEUR von 1.493 TEUR auf 597 TEUR, während die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente um 336 TEUR von 151 TEUR auf 487 TEUR anstiegen.

Auf der Passivseite erhöhte sich das Eigenkapital von 35.306 TEUR auf 42.196 TEUR um 6.890 TEUR. Die Eigenkapitalquote beträgt 53% (im Vorjahr TEUR 43%).

Die langfristigen Schulden haben sich von 29.525 TEUR im Vorjahr auf 28.714 TEUR und somit um 811 TEUR reduziert. Maßgeblich hierfür war im Wesentlichen der Rückgang der langfristigen Finanzverbindlichkeiten um TEUR 1.716, während sich die passiven latenten Steuer um 894 TEUR erhöht haben.

Die kurzfristigen Schulden sind im Geschäftsjahr 2021 um 5.093 TEUR von 3.184 TEUR auf 8.277 TEUR angestiegen.

Maßgeblich für diesen Anstieg war die Erhöhung der sonstigen Schulden um TEUR 4.631 im Zusammenhang mit der Übernahme von Forderungen an die Y4me Barcelona Ltd.

Darüber hinaus haben sich die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um 292 TEUR, die Steuerverbindlichkeiten um 138 TEUR, die sonstigen Rückstellungen um 22 TEUR, sowie die Finanzverbindlichkeiten um 10 TEUR erhöht.

Finanzlage

Der Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit liegt mit 1.727 TEUR über dem Vorjahres-Niveau (851 TEUR).

Der Anstieg beruht im Wesentlichen auf der Zunahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen mit 4.865 TEUR (Vorjahr 396 TEUR), der Zunahme der Ertragssteueraufwendungen mit 1.220 TEUR (Vorjahr 272 TEUR) und der Erhöhung der Rückstellungen in Höhe von 22 TEUR (im Vorjahr Verminderung - 885 TEUR).

Die Erhöhung des Cash-flow aus betrieblicher Tätigkeit durch den Anstieg des Jahresergebnisses von TEUR 1.780 um TEUR 5.192 auf TEUR 6.972, wurde durch den Anstieg der sonstigen zahlungsunwirksamen Erträge von TEUR 5.934 (im Vorjahr zahlungsunwirksame Aufwendungen TEUR 66 ) mehr als kompensiert.

Ferner haben sich die gezahlten Zinsen mit 562 TEUR (Vorjahr 573 TEUR) negativ auf den Cash-flow aus betrieblicher Tätigkeit ausgewirkt.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit hat sich von -990 TEUR auf -1.789 TEUR weiter reduziert. Im Geschäftsjahr 2021 beinhaltet der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten von 61 TEUR (Vorjahr 144 TEUR), sowie Auszahlungen an Unternehmenseigner und Minderheitsgesellschafter in Höhe von 82 TEUR (Vorjahr: 242 TEUR) und Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten in Höhe von 1.768 TEUR (Vorjahr: 893 TEUR).

Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit hat sich von 18 TEUR im Vorjahr auf 398 TEUR im Geschäftsjahr 2021 erhöht. Maßgeblich hierfür war die Rückführung von finanziellen Vermögenswerten.

Die langfristigen Vermögenswerte in Höhe von 60.025 TEUR (Vorjahr 57.910 TEUR) sind über das Eigenkapital und die langfristigen Verbindlichkeiten von zusammen 70.910 TEUR (Vorjahr 64.830 TEUR) zu 118% (Vorjahr 112%) finanziert.

Die kurzfristigen Schulden sind mit 8.277 TEUR (Vorjahr 3.184 TEUR) durch die kurzfristigen Vermögenswerte mit 19.163 TEUR (Vorjahr 10.104 TEUR) gedeckt.

Die liquiden Mittel betragen zum Bilanzstichtag 487 TEUR (Vorjahr: 151 TEUR).

Während des Geschäftsjahres war die Gesellschaft jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

Veränderungen nach Geschäftsjahresschluss

Das weitere Ausmaß der bestehenden Energiekrise, die andauernde Corona Pandemie und der Ukraine Krieg sowie all deren Folgewirkungen auf unsere Mieter sind derzeit sehr schwer abschätzbar und erfordern eine kontinuierliche Beobachtung der Lage sowie gegebenenfalls das Ergreifen zusätzlicher Maßnahmen. Für die Versorgungssicherung am Standort Mühlhausen werden ständig Kapazitäten von Gas und Öl von je einer Woche zurückgehalten.

In welchem Umfang sich die unterschiedlichen Krisen und deren Folgewirkungen explizit auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage niederschlagen werden, ist zum jetzigen Zeitpunkt nur schwer abzuschätzen. Allerdings geht die Geschäftsführung nicht davon aus, dass sich der Fortbestand des Unternehmens gefährdet ist.

Chancen und Risiken

Die Gesellschaft hat folgende wesentliche Kriterien im internen Kontroll- und Risikomanagement festgelegt:

Operative Risiken

Zur Sicherung der Erträge wurden langfristige Mietverträge geschlossen. Mit dem Ankermieter besteht im Industrie- und Businesspark Mühlhausen ein 10 Jahres-Mietvertrag mit einer Restlaufzeit bis 30.04.2027. Die zukünftige Nettokaltmiete daraus beträgt rund 62% der Gesamtmieterträge. Der zweitgrößte Mieter ist die Huber Automotive AG, eine Gesellschaft der Unternehmensgruppe mit rund 18% der Gesamtmieterträge. Der Vermietungsstand zum 31.12.2021 beträgt ca. 94%.

Im Albany Areal konnte die Fa. Allgaier Automotive GmbH neben dem Logistikunternehmen Wiedemann und Winz als weiterer längerfristiger Mieter gewonnen werden.

Ausfallrisiko der Mieter

Vor und nach Schließung eines Mietvertrages werden bei Creditreform Auskünfte eingeholt. Des Weiteren werden regelmäßig Berichte über den Geschäftsverlauf und Jahresabschlüsse geprüft sowie Gespräche geführt, um eventuell eintretende finanzielle Risiken bei Mietern frühzeitig zu erkennen und Gegenmaßnahmen ergreifen zu können. Ein erhöhtes Ausfallrisiko von Mietern wird aktuell nicht gesehen, dennoch bestehen durch die vorhandenen Krisen immer Risiken, die in regelmäßigen Abständen betrachtet werden.

Ausleihungen an Gesellschafter und an verbundene Unternehmen

Es bestehen Darlehen an den Gesellschafter Martin Huber in Höhe von TEUR 6.890 (Vorjahr: 6.566 TEUR), an die persönlich haftende Gesellschafterin Huber Objektverwaltungs GmbH in Höhe von 1.569 TEUR (Vorjahr: 1.486 TEUR) sowie für nahestehende Unternehmen in Höhe von 12.768 TEUR (Vorjahr: 7.156 TEUR). Sämtliche Schuldner befinden sich innerhalb der Unternehmensgruppe. Um ein Ausfallrisiko auszuschließen, werden regelmäßige interne Kontrollen anhand von Jahresabschlüssen und betriebswirtschaftlichen Auswertungen durchgeführt. Für die bestehenden Darlehen des Gesellschafters Martin Huber wird aktuell von keinem Ausfallrisiko ausgegangen, denn bei aktueller Ertragslage der IPM und Restlaufzeit der Darlehen kann bei Bedarf von einer Darlehenstilgung über Gewinnausschüttungen bei gleichzeitiger Darlehensaufrechnung zur schrittweisen Rückzahlung ausgegangen werden.

Branchenbezogene Risiken

Mit Einzug des Ankermieters hat sich der bisher stets bedachte Branchenmix bei der Mieterwahl vermehrt Richtung Automotive-Branche verschoben. Dies birgt Risiken in Bezug auf eventuell eintretende branchenbezogene Absatzkrisen. Bei der Vergabe der Flächen an den Ankermieter wurde jedoch berücksichtigt, dass es sich um ein Unternehmen handelt, welches seit über 100 Jahren als Automobilzulieferer Bestand hat und seit 01.Juli 2022 (Handelsregister-Eintragung) einen neuen Mehrheitseigner, die Westron Group (88,9%) hat. Bezüglich des Mietvertrags in Mühlhausen besteht eine Patronatserklärung der Muttergesellschaft.

Kapitalmarktrisiken

Die IPM ist in Bezug auf die Gebäudefinanzierungen langfristig bei Banken refinanziert. Die Finanzierung des Areals in Mühlhausen wurde mit einer Zinsbindung auf 10 Jahre (bis zum 31.10.2027) abgeschlossen. Das Areal in Göppingen wurde mit Darlehen zu variablen Zinssätzen finanziert. Hier könnte es aufgrund der aktuellen Inflationsrate und steigenden Zinsen zu kleineren Aufschlägen kommen.

Liquiditätsrisiken

Da das Vermögen zu einem größeren Teil durch Fremdkapital finanziert ist, unterliegt die IPM dem üblichen Refinanzierungsrisiko. Zur Begrenzung dieses Risikos ist die IPM in ständigem Kontakt mit verschiedenen Marktteilnehmern und zieht ständig alle zur Verfügung stehenden Finanzierungsoptionen in Betracht.

Versicherungsschutz

Es besteht ein umfangreicher Sachversicherungsschutz von über 100 Mio. EUR in Summe, hierin sind Gebäudebrandschäden, Wasser- und Elementarschäden abgedeckt.

Gesamteinschätzung der Risiken

Die vorgenannten Risiken werden von der Geschäftsleitung im Einzelnen sowie im Ganzen nicht als unternehmensgefährdend betrachtet.

Chancen und Risiken aufgrund der Nachfragesituation

Lieferengpässe gehören aktuell zu den größten Herausforderungen für Unternehmen. Dies führt dazu, dass viele Unternehmen kritische Bauteile (speziell elektronische Bauteile wie Halbleiter) auf Lager legen. Mittelfristig ist somit mit einem Nachfrageanstieg zu rechnen, da vermehrt Flächen im Bereich Online-Shops und Handel gesucht werden. Das Albany Geschmay Areal ist eines der wenigen Objekte mit unterschiedlichen Hallengrößen von 1.000 - über 5.000 m ². Einzelflächen in dieser Größe und die Variabilität, zusammenhängende Mietflächen mit bis zu über 20.000 m ² darstellen zu können, ist im Raum Göppingen nahezu ein Alleinstellungsmerkmal. Mit einem erhöhten Vermarktungsaufwand sollte es deshalb möglich sein, auch weiterhin Mietinteressenten zu finden.

Positionierung

Durch eine gute Marktpositionierung im Landkreis Göppingen sehen wir uns mit mehr als 70.000 m ² bestehender Büro- und Hallenflächen und als einer der größten Gewerbeflächenanbieter dieser Region nach wie vor gut positioniert.

Chancen aus ablaufenden Mietverhältnissen

Nach Ablauf bestehender Mietverträge kann versucht werden, bevorzugt Mietverhältnisse im Bereich E-Commerce einzugehen, die längerfristig ausgelegt sind, um in den kommenden Jahren durch einen größeren Branchenmix zu realisieren.

Bis 2022 ist das bisherige Umsatzniveau durch bestehende Mietverträge gesichert, darüber hinaus wird versucht, die Vermietungsquote anzuheben. Wir sehen die von der IPM GmbH & Co. KG verfolgte Strategie, sich auf Industrie- und Gewerbeimmobilien mit einer Nutzfläche von 25.000 - 50.000 m ² in B- und C-Lage zu fokussieren, bestätigt. Diese Objekte zu übernehmen, bietet das Potenzial auch bei zukünftig vielleicht höherem Zinssatz und bei niedrigeren Mieterträgen positive Erträge zu erzielen. Wir gehen deshalb von einer positiven Unternehmensentwicklung aus und prüfen gegebenenfalls auch, über das in 2019 erworbene Gewerbeobjekt in Süßen hinaus weiter zu expandieren.