Wohnungsgenossenschaft Unitas eG

Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG

Leipzig

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

1. Bilanz

2. Gewinn- und Verlustrechnung

3. Anhang

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Aktivseite

Passivseite

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG hat ihren Sitz in Leipzig und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Leipzig (Reg. Nr. 179).

Der Jahresabschluss der Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des Genossenschaftsgesetzes und die Satzungsbestimmungen der Genossenschaft sowie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung zu beachten.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Immateriellen Vermögensgegenstände, Sachanlagen und Finanzanlagen wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und soweit abnutzbar, planmäßig über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Bei Wohngebäuden für die in Vorjahren Fördergebietsabschreibungen erfolgten, wurden gemäß Art. 67 Abs. 4 EGHGB die niedrigeren Wertansätze beibehalten.

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden planmäßig linear mit 25 % bzw. 33,3 % pro Jahr abgeschrieben. Trivialsoftware wird im Zugangsjahr voll abgeschrieben und als Abgang dargestellt.

Die Sachanlagen werden, bezogen auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten in der Regel wie folgt abgeschrieben:

Bewegliche geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von € 250 bis zu € 800 (netto) werden im Zugangsjahr voll abgeschrieben und als Abgang gezeigt, solche mit einem Wert unter € 250 werden unmittelbar als Aufwand erfasst.

Die Unfertigen Leistungen und andere Vorräte sind zu Anschaffungskosten bewertet. Die Grundsätze der verlustfreien Bewertung wurden beachtet.

Die Forderungen sind zum Nennwert angesetzt. Das strenge Niederstwertprinzip fand bei der Bewertung Berücksichtigung.

Der Kassenbestand und die Guthaben bei Kreditinstituten sind zu ihren Nennwerten aktiviert.

Die Rückstellungen entsprechen den nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung zu erwartenden Ausgaben. Ihre Bewertung erfolgte in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages.

Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

C. Erläuterungen zur Bilanz sowie zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens wird im beigefügten Anlagenspiegel (siehe Anlage 1) dargestellt.

Als Zugänge in dem Posten Grundstücke mit Wohnbauten sind u.a. Kosten im Zusammenhang mit komplexen Sanierungsmaßnahmen in der Weißdornstraße 1-7 (T€ 1.894,0) sowie für die Neugestaltung diverser Außenanlagen (T€ 208,3) aktiviert worden.

Die Abgänge zu Buchwerten im Anlagevermögen resultieren im Wesentlichen aus dem Verkauf von 21 Eigentumswohnungen in der Wohnanlage Fritz-Siemon-Straße 1-47 (T€ 290,4).

Umbuchungen zu Buchwerten erfolgten im Wesentlichen:

aus dem Posten Geleistete Anzahlungen auf immaterielle Vermögensgegenstände in den Aktiven Rechnungsabgrenzungsposten:

für in Vorjahren geleistete Anzahlungen, die im Geschäftsjahr 2023 vertraglich neu vereinbart auf die Nutzungsgebühren für Software angerechnet wurden (T€ 51,1) sowie aus dem Posten Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit Wohnbauten (T€ 603,6) sowie aus den Bauvorbereitungskosten (T€ 438,3):

für die begonnene komplexe Sanierungsmaßnahme in der Louis-Fürnberg-Straße 9-17.

In dem Posten Anlagen im Bau werden die Grundstückskosten in Höhe von T€ 442,5, der umgebuchte Restbuchwert des Gebäudes in Höhe von T€ 161,1 sowie die Baukosten über T€ 1.084,5 für diese Baumaßnahme ausgewiesen.

Die Bauvorbereitungskosten beinhalten im Wesentlichen Planungskosten in Höhe von T€ 346,7 für den Umbau der Feldstraße 6 in Delitzsch sowie T€ 186,7 für die brandschutztechnische und energetische Sanierung der Hochhäuser in der Alten Salzstraße 104-110. Darüber hinaus beinhaltet die Position T€ 70,0 für die brandschutztechnische Modernisierung der Zwickauer Str. 136-142.

Die Genossenschaft besitzt eine Tochtergesellschaft, die UNITAS Service GmbH. Unternehmensgegenstand ist die Organisation, Koordination und Erbringung von Servicedienstleistungen rund um die Immobilie. Die WG UNITAS eG hält 100 % der Anteile, das Stammkapital beträgt T€ 50. Hauptgeschäftspartner ist die Wohnungsgenossenschaft. Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss von T€ 1,3 erzielt. Das Eigenkapital beträgt T€ 61,2.

Die Unfertigen Leistungen in Höhe von T€ 8.912,0 (Vorjahr T€ 8.371,1) betreffen noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

Als Geleistete Anzahlungen in Höhe von T€ 66,8 (Vorjahr T€ 92,3) werden Vorauszahlungen auf Betriebskosten für genossenschaftseigene Wohnungen in Wohneigentümergemeinschaften ausgewiesen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen beinhalten ein Darlehen an die Tochtergesellschaft UNITAS Service GmbH mit einer Restschuld in Höhe von T€ 27,4.

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten im Wesentlichen Anteile an den Erhaltungsrücklagen für Wohnungen der Genossenschaft in Eigentümergemeinschaften von T€ 43,7 (Vorjahr T€ 86,0), Forderungen aus Gutschriften gegenüber Versorgern von T€ 318,2 (Vorjahr T€ 396,7) sowie Versicherungsentschädigungen von T€ 181,2 (Vorjahr T€ 92,8). Bis auf die Instandhaltungsrücklagen sind alle ausgewiesenen Forderungen innerhalb eines Jahres fällig.

Den bestehenden Risiken bei den Forderungen wurde durch Einzelwertberichtigungen in Höhe von T€ 60,8 (Vorjahr T€ 68,5) Rechnung getragen. Uneinbringliche Forderungen wurden ausgebucht.

In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Positionen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte sind im beigefügten Verbindlichkeitsspiegel (siehe Anlage 2) dargestellt.

In dem Bilanzposten Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern werden Hypothekendarlehen von Versicherungsgesellschaften ausgewiesen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von T€ 10,1 (Vorjahr T€ 53,3) betreffen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Der Posten Sonstige Verbindlichkeiten beinhaltet im Wesentlichen Auseinandersetzungsguthaben von T€ 77,6 (Vorjahr T€ 72,4) und Verbindlichkeiten aus Überzahlung der Anteile von T€ 34,6 (Vorjahr T€ 38,4).

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 30.455,9 (Vorjahr T€ 30.342,1) enthalten T€ 8.595,0 aus der Heiz- und Betriebskostenabrechnung des Zeitraumes 01. Januar 2022 bis 31. Dezember 2022.

Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen beziffern im Wesentlichen Erlöse aus Werbung von T€ 20,5 (Vorjahr T€ 10,7) sowie aus sonstigen Lieferungen von Wärme, Strom und Wasser von T€ 25,0 (Vorjahr T€ 19,3).

Die Sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten neben den Erträgen des laufenden Geschäftsbetriebes insbesondere Buchgewinne aus dem Verkauf von Anlagevermögen von T€ 1.044,6 (Vorjahr T€ 1.237,2), Erträge aus Versicherungsentschädigungen von T€ 395,3 (Vorjahr T€ 216,8), Erstattungen von Ablösekosten durch Messdienstleister T€ 246,8 (Vorjahr T€ 0,0), Entschädigungszahlungen T€ 29,9 (Vorjahr T€ 36,7), Erträge aus Gerichts- und Anwaltskosten von T€ 35,2 (Vorjahr T€ 18,2) sowie periodenfremde Erträge von T€ 134,2 (Vorjahr T€ 106,1).

In den Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen in Höhe von T€ 41,4 (Vorjahr T€ 25,6) sind im Wesentlichen Aufwendungen für die Lieferung von Wärme, Strom und Wasser von T€ 25,0 (Vorjahr T€ 19,3) enthalten.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen mit insgesamt T€ 1.547,0 (Vorjahr T€ 1.280,4) beinhalten Ablösekosten für Messdienstleister von T€ 246,8 (Vorjahr T€ 0,0) sowie periodenfremde Aufwendungen von T€ 60,0 (Vorjahr T€ 69,6).

D. Sonstige Angaben

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, betreffen Investitionsmaßnahmen und stellen sich zum Bilanzstichtag wie folgt dar:

Beide Bauvorhaben werden mit ca. 80 % fremdfinanziert.

Es wird ein Treuhandsammelkonto für Mietkautionen geführt, das zum Bilanzstichtag einen Saldo von T€ 204,8 ausweist.

Beschäftigte:

Die Zahl der im Geschäftsjahr 2023 durchschnittlich Beschäftigten betrug:

Des Weiteren wurden durchschnittlich 5 Studenten der Berufsakademie Leipzig ausgebildet.

Mitglieder und Geschäftsguthaben:

Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um T€ 90,7 auf T€ 6.945,3 erhöht. Satzungsgemäß haften die Mitglieder nur mit ihren Geschäftsanteilen. Eine Nachschusspflicht besteht nicht.

Nachtragsbericht:

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres sind keine weiteren Vorgänge von besonderer Bedeutung für die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens eingetreten.

Ergebnisverwendung:

Gemäß § 38 Abs. 2 der Satzung wurde bei Aufstellung des Jahresabschlusses 10 % des Jahresüberschusses (T€ 173,4) der gesetzlichen Rücklage zugeführt.

Der ausgewiesene Bilanzgewinn für das Geschäftsjahr 2023 beträgt T€ 1.560,5. Aufsichtsrat und Vorstand schlagen der Vertreterversammlung vor, den Bilanzgewinn in voller Höhe in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen.

Prüfungsverband:

Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V.

Antonstr. 37

01097 Dresden

Organe

Die Mitglieder des Vorstandes sind:

Ute Schäfer

Martin Rüger

Der Aufsichtsrat setzt sich wie folgt zusammen:

Anlagen

Anlagenspiegel

Verbindlichkeitenspiegel

Anlagenspiegel per 31. Dezember 2023

^* Umbuchung in Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Verbindlichkeitenspiegel per 31. Dezember 2023

(Vorjahreszahlen in Klammern)

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Grundlagen des Unternehmens

Die Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG (nachfolgend auch UNITAS genannt) versorgt ihre Mitglieder seit dem 17. April 1957 mit Wohnraum.

Das Hauptgeschäftsfeld liegt in der Bewirtschaftung genossenschaftseigener Wohnungen. Die zielgruppen- und bedarfsorientierte Bestandsmodernisierung ist ebenso ein wesentlicher Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit. Die Aufgabe der Genossenschaft ist es, ihren Mitgliedern sicheren, zeitgemäßen und sozial verantwortbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Dabei sollen die bei der UNITAS wohnenden Mitglieder so lange wie möglich selbstbestimmt in ihren Wohnungen leben können. Per 31.12.2023 bewirtschaftet die UNITAS 5.349 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Leipzig und in Delitzsch.

Zur Ergänzung des genossenschaftlichen Wohnens engagiert sich die UNITAS auch im sozialen und kulturellen Umfeld der Wohngebiete.

Die Genossenschaft ist partiell steuerpflichtig und beim Amtsgericht Leipzig unter der Registernummer GnR 179 eingetragen.

2. Wirtschaftsbericht

2.1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene und regionale Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft war im Jahr 2023 wesentlich von den Veränderungen an den Energie- und Rohstoffmärkten infolge des andauernden Ukraine-Krieges geprägt. Die durchschnittliche Inflationsrate in Deutschland betrug 5,9 % (Vorjahr: 6,9 %). Die Preise für Energieprodukte erhöhten sich 2023 gegenüber dem Vorjahr um 5,3 %. ¹ Staatliche Eingriffe in den Energiemarkt wie Gas- und Fernwärmedeckel oder die temporäre Absenkung der Umsatzsteuer konnten die deutliche Verteuerung von Strom, Gas und Fernwärme nicht vollständig kompensieren. Die europaweit stark gestiegenen Erzeugerpreise sorgten für weitere Preissteigerungen bei Bauleistungen. ²

Im Jahr 2023 lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) in Deutschland um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. ³ Die Erholung der Wirtschaft vom Einbruch im Corona-Jahr 2020 setzte sich nicht weiter fort. Für das Jahr 2024 wird ein BIP-Wachstum in Höhe von lediglich 0,2 % im Vergleich zum Vorjahr prognostiziert. ⁴

Trotz der rückläufigen Wirtschaftsleistung ist die Beschäftigung gestiegen. Gegenüber dem Vorjahresmonat stieg die Zahl der Erwerbstätigen im Dezember 2023 um 0,4 %. Im Dezember 2023 waren nach Ergebnissen der Arbeitskräfteerhebung 1,3 Millionen Personen erwerbslos. Die Erwerbslosenquote lag damit unverändert bei 2,9 %, was annähernd einer Vollbeschäftigung entspricht.5 Die Gewinnung geeigneter Fachkräfte bleibt demnach eine Herausforderung für nahezu alle Wirtschaftsbranchen.

Die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) zur Inflationsbekämpfung führte zwischen Juli 2022 und September 2023 zu einer Anhebung der Leitzinsen um 450 Basispunkte. ⁶

¹ Statistisches Bundesamt | Destatis: Pressemitteilung Nr. 020 vom 16. Januar 2024.
² Statistisches Landesamt des Freistaates Sachsen | Medieninformation, veröffentlicht am 20.12.2023.
³ Statistisches Bundesamt | Destatis: Pressemitteilung Nr. 066 vom 23. Februar 2024.
⁴ Bundesregierung; Statistisches Bundesamt | https://de.statista.com/statistik/daten/studie/164923/umfrage/prognose-zur-entwicklung-des-bip-in-deutschland/ , veröffentlicht am 08. März 2024.
⁵ Statistisches Bundesamt | Destatis: Pressemitteilung Nr. 040 vom 31. Januar 2024.
⁶ Deutsche Bundesbank| Keynote-Rede auf dem 33. Europäischen Bankenkongress Frankfurt | https://www.bundesbank.de/de/presse/reden/haben-wir-es-schon-geschafft -- 918834, abgerufen am 25. März 2024.

Die Konditionen für eine besicherte Finanzierung mit zehnjähriger Zinsbindung sind im Geschäftsjahr ausgehend von einem Niveau um 3,5 % p.a. zwischenzeitlich auf über 4 % p.a. gestiegen, haben jedoch zum Jahresende leicht nachgegeben und auf einem Niveau von knapp 3,2 % p.a. geschlossen. ⁷ Der erhöhte Aufwand für Kapitalbeschaffung hat die Rentabilität wohnungswirtschaftlicher Investitionen erheblich verringert und zu einem Investitionsrückgang geführt. In der Folge zeigt sich aktuell eine rückläufige Kreditnachfrage seitens der Unternehmen bzw. eine restriktivere Kreditvergabe seitens der Banken. ⁸ Die EZB ließ den Leitzins im ersten Quartal des Jahres 2024 unverändert bei 4,5 %, eine Zinssenkung wird frühestens im Jahresverlauf erwartet.

Die Baukonjunktur war im abgelaufenen Kalenderjahr weiter rückläufig. In den ersten elf Monaten 2023 nahmen die Umsätze des Bauhauptgewerbes im Vergleich zum Vorjahreszeitraum real um 3,1 % ab. ⁹ Die Auftragseingänge im Wohnungsbau sanken deutlich gegen- über dem Vorjahr. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem auf die stark nachgefragten energetischen Sanierungen zurückgeführt werden kann.

Die Baupreise sind im Jahr 2023 weiter gestiegen. So stiegen die Preise für neue Wohngebäude bis November 2023 gegenüber dem Vorjahr um 4,3 %, während die Steigerung im Gesamtjahr 2022 noch 16,9 % betragen hatte. ¹⁰ Deutlich stärker als die Kosten für Neubau sind die Instandhaltungskosten gestiegen. Für diese gibt das statistische Bundesamt eine Steigerung von 10,5 % gegenüber dem Vorjahr an. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. ¹¹

Im Jahr 2023 wurde in Deutschland der Bau von 260.100 Wohnungen genehmigt. Dies waren 26,6 % oder 94.100 Wohnungen weniger als im Jahr 2022. ¹² Hauptgründe dieses Rückgangs sind die erhebliche Verteuerung der Finanzierung und der Bauleistungen. Zudem hat die Bundesregierung die Neubauförderung zurückgefahren und die Standards für den Neubau wiederholt angepasst. Während die Bundesregierung auf die Schaffung von 400.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr zielt, wurden Berechnungen des ifo Instituts zufolge im Jahr 2023 lediglich rund 245.000 Wohnungen in neuen Wohngebäuden fertiggestellt. Für 2024 wird eine Fertigstellung von rund 210.000 Wohnungen und für 2025 sogar nur noch von rund 175.000 Wohnungen in neuen Wohngebäuden prognostiziert. ¹³

Da der Fokus der Förderprogramme der Bundesregierung bislang auf einer Sanierung bestehender Wohngebäude liegt und die hohen Energiekosten verbunden mit den postulierten Zielen des Klimaschutzes einen starken Anreiz für deren Nutzung bieten, dürfte sich der Fokus der Bauinvestitionen künftig Richtung Bestandsmodernisierung verlagern.

Zum Jahresende 2023 verzeichnete die Stadt Leipzig 628.718 mit Hauptwohnsitz gemeldete Personen, was einem Zuwachs von 4.029 Menschen gegenüber dem Vorjahr entspricht. ¹⁴

Die Leipzigerinnen und Leipziger leben in insgesamt 360.092 Haushalten. Mehr als die Hälfte davon sind Singlehaushalte. In rund 14,8 % aller Haushalte leben Familien mit Kindern. Die durchschnittliche Haushaltsgröße betrug 1,75 Personen pro Haushalt. ¹⁵

Wie in ganz Deutschland gab es in Leipzig im letzten Jahr mehr Sterbefälle als Geburten, was zu einer rückläufigen natürlichen Bevölkerungsentwicklung führte (-1.996 Menschen). Der Wanderungssaldo aus Migration fiel hingegen deutlich positiv aus (+ 5.634 Menschen)

⁷ Dr. Klein Wowi Finanz AG | https://www.drklein-wowi.de/finanzierung/zinsentwicklung/, abgerufen am 15.02.2024.
⁸ Europäische Zentralbank | Wirtschaftsbericht Ausgabe 1/2024.
⁹ Statistisches Bundesamt | Destatis: Pressemitteilung Nr. 034 vom 25. Januar 2024.
¹⁰ Statistisches Bundesamt | Destatis: Pressemitteilung Nr. 012 vom 10. Januar 2024.
¹¹ GdW Information 168 | "Die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland 2023/2024", vom Januar 2024.
¹² Statistisches Bundesamt | Destatis: Pressemitteilung Nr. 074 vom 29. Februar 2024.
¹³ Ifo Institut | Pressemitteilung vom 16. Juni 2023.
¹⁴ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen: "Methoden und Ergebnisse der Bevölkerungsvorausschätzung 2023" (Seite 80), Redaktionsschluss am 30. März 2023.
¹⁵ Stadt Leipzig, Bürgerservice und Verwaltung, Mitteilung vom 11. Januar 2024.

und wurde auch durch ausländische Zuwanderung gespeist. Der Anteil von Einwohnerinnen und Einwohnern mit Migrationshintergrund (14,3 %) an der Leipziger Bevölkerung steigt kontinuierlich an und prägt vor allem die Stadtgebiete mit Großwohnsiedlungen im Westen und Osten. ¹⁶

In Leipzig stieg die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten zum Jahresende 2023 auf 291.018 Erwerbstätige. Die Arbeitslosenquote auf Basis aller zivilen Erwerbspersonen betrug 7,0 % (Vorjahr: 6,5 %). ¹⁷

Das mittlere Haushaltsnettoeinkommen der Leipzigerinnen und Leipziger lag zuletzt bei 2.220 € pro Monat (Ende 2022). Die hohe Inflation senkt das Realeinkommen auf das Niveau des Jahres 2018. ¹⁸

Zum 31.12.2023 betrug der marktaktive Leerstand bezogen auf die Bestandswohnungen der Leipziger Wohnungsgenossenschaften 3,5 %. ¹⁹

Die mittlere Wohndauer der Leipziger Miethaushalte beträgt aktuell sieben Jahre, die mittlere Wohnungsgröße liegt derzeit bei 64 m ² (Vorjahr: 61 m ² ). ²⁰

Im Jahr 2023 wohnten 84 % der Leipziger und Leipzigerinnen zur Miete. Die Angebotsmieten (netto-kalt) sind im Jahr zuvor im Mittel (Median) um 48 Cent/m ² auf 8 €/m ² gestiegen, die Bestandsmieten (netto-kalt) um 13 Cent/m ² auf 6,60 €/m ². ²¹ Im Vergleich dazu lag die Kaltmiete bewohnter Wohnungen der sechs großen Leipziger Genossenschaften im Stadtgebiet 2023 bei durchschnittlich 5,68 €/ m ². ²²

Die mittlere Warmmiete lag 2022 in Leipzig bei 9, 18 €/ m ² und damit 0,51 € höher als im Vorjahr. Damit liegt die Stadt über dem allgemeinen bundesweiten Durchschnitt von 8,70 €, aber unter dem für Großstädte typischen Wert von 9,60 €. Ursächlich für den überdurchschnittlichen Anstieg der Warmmiete waren unter anderem die stark gestiegenen Energiepreise. ²³ Es wird davon ausgegangen, dass erhebliche Preissteigerungen der Ver- und Entsorger die Betriebskosten (z. B. Energie, Wasser, Müllentsorgung) weiter erhöhen wird.

Laut kommunaler Bürgerumfrage war die Hälfte der befragten Leipziger Haushalte im vergangenen Jahr von Mieterhöhungen betroffen. Während die Stadt im gesamtdeutschen Vergleich mit sinkenden Angebotsmieten zwischen 2007 (4,86 €) und 2012 (4,76 €) herausstach, fand in den zweitausendzehner Jahren eine Trendwende statt, durch sich die Stadt nun in den gesamtdeutschen Trend einreiht. ²⁴

Der Freistaat hat Leipzig in seiner Kappungsgrenzenverordnung dem Gebiet zugeordnet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Preisen als besonders gefährdet gilt. Demnach dürfen Mieten in bestehenden Mietverhältnissen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 % angehoben werden. Zusätzlich gilt in Leipzig seit 2022 und zunächst bis zum Jahr 2025 durch Beschluss der Landesregierung eine sogenannte Mietpreisbremse, nach der die Wohnungsmiete bei Abschluss eines neuen Vertrages maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen darf. Zusätzlich gelten in Leipzig für acht Wohnquartiere soziale Erhaltungssatzungen, die den Handlungsspielraum für Vermieter weiter einschränken.

¹⁶ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | Leipzig Informationssystem LIS, abgerufen am 4. März 2024.
¹⁷ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | Leipzig Informationssystem LIS, abgerufen am 4. März 2024.
¹⁸ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | "Kommunale Bürgerumfrage 2022 (Ergebnisbericht), Seiten 44 und 46.
¹⁹ Gemeinsame genossenschaftsübergreifende Berechnung, Stand 31. Dezember 2023.
²⁰ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | "Kommunale Bürgerumfrage 2022 (Ergebnisbericht), Seiten 74-75.
²¹ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | "Kommunale Bürgerumfrage 2022 (Ergebnisbericht), Seiten 73.
²² Gemeinsame genossenschaftsübergreifende Berechnung, Stand 31. Dezember 2023.
²³ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | "Kommunale Bürgerumfrage 2022 (Ergebnisbericht), Seite 83.
²⁴ Stadt Leipzig, Amt für Statistik und Wahlen | "Kommunale Bürgerumfrage 2022 (Ergebnisbericht), Seiten 73 und 82.

2.2. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2023 verlief weitestgehend planmäßig. Schwerpunkte der Tätigkeit waren die laufende Bestandsbewirtschaftung sowie Modernisierungsmaßnahmen zur Werterhaltung und -verbesserung der Wohnungen und Häuser.

Besonders hervorzuheben ist die Fertiggestellung einer mehrjährigen Investitionsmaßnahme in der Weißdornstraße 1-7 in Leipzig-Grünau, die Vorbereitung komplexer Baumaßnahmen in der Feldstraße 6 in Delitzsch und in der Louis-Fürnberg-Straße 9-17 in Leipzig-Sellerhausen sowie der Verkauf von insgesamt 21 Eigentumswohnungen an einen Leipziger Investor.

Außerdem wurde der geplante Messdienstleisterwechsel in Verbindung mit der Umsetzung des verpflichtenden Einbaus von Rauchwarnmeldern vollzogen. Zudem konnten als Ergebnis einer Ausschreibung künftige Partner für Grünpflege und Winterdienst vertraglich gebunden werden. Schließlich hat die UNITAS Ende 2023 Verträge mit dem Softwareanbieter Aareon zur Umstellung des ERP-Systems unterzeichnet.

Mitgliederwesen

Zum 31.12.2023 verzeichnet die Genossenschaft einen Mitgliederbestand von 6.058 Personen. Im Geschäftsjahr konnten 350 Zugänge und 352 Abgänge an Mitgliedern registriert werden. Die Geschäftsanteile beliefen sich am 31.12.2023 auf 373.936 Anteile. Es war ein Zugang von 21.283 Anteilen und ein Abgang von 21.290 zu verzeichnen. Zum Bilanzstichtag betrug das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder T€ 6.945,3 das sind T€ 90,7 mehr als im Vorjahr.

Als wichtige Säule in der Mitgliederbetreuung und -bindung bietet die Genossenschaft vielfältige Dienstleistungen und Veranstaltungen rund um das Wohnen an, deren Ziel es ist, das Wohnen in der UNITAS-Gemeinschaft attraktiv zu gestalten. Die von der UNITAS ins Leben gerufene Initiative "Nachbar, ich brauch dich!" soll Genossenschaftsmitglieder anregen, sich gegenseitig zu helfen. Darüber hinaus unterstützt die UNITAS den rechtlich selbständigen "Nachbarschaftsverein - Miteinander Wohnen und Leben e.V." bei der Organisation von Freizeitaktivitäten.

Zudem steht die UNITAS im Rahmen der Mitgliederbetreuung einkommensschwachen oder kurzfristig in Not geratenen Genossenschaftsmitgliedern zur Seite. Wir bieten Hilfestellung bei der Beantragung von staatlichen und anderen Unterstützungen an.

Die Mitglieder der UNITAS bringen sich aktiv in die Entwicklung der Genossenschaft ein, um mitzugestalten und mitzuentscheiden. Über die Vertreterversammlung hinaus engagieren sich Vertreterinnen und Vertreter in freiwilligen Arbeitsgruppen und Kommissionen (z. B. AG Bau, AG Betriebskosten, Baumkommission, Satzungskommission) oder nehmen an genossenschaftlichen Unterstützungs- und Dialogformaten teil (z. B. dezentrale Vertretergespräche, Vertretertreff, Nachbarschaftsinitiativen).

Hausbewirtschaftung

Die Genossenschaft verfügt zum 31.12.2023 über insgesamt 5.349 (Vorjahr: 5.371) Wohn- und Gewerbeeinheiten inkl. 17 Einheiten WEG sowie über 396 (Vorjahr: 399) Stellplätze. Die Wohnungsbestände sind über das Stadtgebiet Leipzig sowie in Delitzsch verteilt. Circa rund ein Drittel des Wohnungsbestands ist in Grünau zu finden.

Die Vermietungssituation 2023 ist gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Insgesamt gab es im Berichtsjahr 465 Neuvermietungen (Vorjahr: 468) und 424 Dauernutzungsverträge (Vorjahr: 428) wurden beendet.

Wichtige wohnungswirtschaftliche Kennzahlen stellen sich zum Bilanzstichtag wie folgt dar:

In den letzten Jahren konnte der Leerstand kontinuierlich reduziert werden. Die Leerstandsquote im marktaktiven Wohnungsbestand der UNITAS betrug zum Ende des Berichtsjahres 2,2% in Leipzig und 0,7 % in Delitzsch. Hier wirkte sich einerseits die kontinuierliche Leerwohnungssanierung aus. Andererseits trug auch der weiterhin positive Nettozuzug bzw. die steigende Anzahl von Personenhaushalten in Leipzig zu einer steigenden Wohnraumnachfrage und damit zu einer Reduzierung des Leerstands bei.

Die durchschnittliche Sollmiete hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 0,14 €/m ² erhöht. Der Anstieg ist das Ergebnis der moderaten Erhöhung der Bestandsmieten sowie der Anpassung der Grundmiete bei Neuvermietungen.

Im Geschäftsjahr führte die UNITAS Mieterhöhungen nach Mietspiegel für 385 Bestandswohnungen durch.

Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Neubautätigkeit

Das Geschäftsjahr 2023 war durch zahlreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen geprägt. Die Realisierung der Maßnahmen erfolgte dabei auf Grundlage der von Aufsichtsrat und Vorstand beschlossenen Instandhaltungs- und Investitionsplanung.

Die Ausgaben dafür gliedern sich wie folgt:

Weißdornstr. 1 - 7

Das mehrjährige Modernisierungsvorhaben der 11-Geschosser in der Weißdornstraße 1-7 wurde im Jahr 2023 abgeschlossen. Im Ergebnis wurden die Balkonanlagen samt integrierter Flucht- und Rettungswege ersetzt, ein Wärmedämmverbundsystem an den Fassaden realisiert und die Drempel- sowie Kellerbereiche nachträglich gedämmt. Im Inneren sind die Elektro-Steigleitungen zu den Wohnungen und die Treppenhausbeleuchtung erneuert sowie eine Brandmeldeanlage, Brandschutztüren, ein Sicherheitsbeleuchtungssystem und eine neue Blitzschutzanlage installiert worden. Außerdem wurde die Heizung optimiert. Abschließend wurden die Außenanlagen wiederhergestellt bzw. teilweise neugestaltet.

Louis-Fürnberg-Straße 9 - 17, Leipzig

Aufgrund der problematischen Gebäudesubstanz und der nicht mehr zeitgemäßen Grundrisse soll das Objekt in der Louis-Fürnberg-Straße 9 - 17 eine Sanierung erfahren. Geplant sind 40 Ein- bis Fünf-Raum-Wohnungen. Die ersten Bauvorbereitungen starteten im Dezember 2023. Begonnen wurde mit der vollständigen Entkernung der Wohnungen sowie umfangreichen Tiefbauarbeiten rund um das Gebäude. Im Rahmen der Modernisierung werden Wohnungen barrierearm gestaltet, neue Balkone angebracht sowie an vier von fünf Hauseingängen außenliegende Aufzugsanlagen realisiert. Außerdem soll moderne Gebäudetechnik (Kombination von Wärmepumpen und Fernwärme) in Verbindung mit einer effektiven Wärmedämmung für Energieeffizienz sorgen. Die Vermietung der neuen Wohnungen ist etappenweise ab dem dritten Quartal 2025 vorgesehen. Eine einzelne Wohnung ist auch nach Baustart weiterhin bewohnt. Die UNITAS befindet sich in einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit den Bewohnern.

Feldstraße 6, Delitzsch

Im Objekt in der Feldstraße 6 sollen sieben Zwei- bis Vier-Raum-Wohnungen entstehen. Dazu bedarf es einer umfangreichen Sanierung im unbewohnten Zustand. Am Gebäude werden eine Entkernung sowie strukturelle Abrissmaßnahmen durchgeführt. Gleichzeitig wird die Gebäudehülle durch Rohbaumaßnahmen im Hofbereich erweitert, wodurch sechs neue Balkone, eine großflächige Terrasse, Infrarotheizungen und ein zusätzlicher Aufzugsschacht entstehen. Nach Abschluss der Dachstuhlerneuerung soll eine Photovoltaik-Anlage installiert werden, deren Ziel es ist, einen Großteil des Energiebedarfs dieses Objektes zu decken. Überschüsse werden in einem Energiespeicher gesichert. Die Bauarbeiten haben zum Jahreswechsel 2023/24 begonnen und sollen plangemäß bis April 2025 abgeschlossen sein.

Strangsanierungen

Die UNITAS hat im Jahr 2023 umfassende Strangsanierungsmaßnahmen fortgesetzt und damit in den Erhalt und die Funktionsfähigkeit der Bestände investiert. Insgesamt wurden etwa 200 Wohnungen einer solchen Instandsetzungsmaßnahme unterzogen. Im Jahr 2024 werden die Strangsanierungen in ähnlicher Größenordnung fortgesetzt.

Klimaschutz

Ende des Jahres 2023 entfielen 60,5 % UNITAS-Liegenschaften auf die Effizienzklassen A und B, 30,6 % auf die Effizienzklasse C sowie 8,9 % auf die Effizienzklasse D gemäß Gebäudeenergiegesetz.

Zum Stichtag 31.12.2023 wurden 81,2 % unserer Objekte mit Fernwärme versorgt (261.340,81 m ² Wohnfläche), 18,4 % mit Gas (59.109,42 m ² Wohnfläche) und 0,4 % über Gasetagenheizung (1.417,20 m ² Wohnfläche). Im Jahr 2023 hat die UNITAS ein Konzept für den Umbau und die Umstellung der Wärmeversorgung in bisher gasversorgten Liegenschaften entwickelt. Dieses Konzept wird in Zusammenarbeit mit den Leipziger Stadtwerken sowie einer Vielzahl von Partnern und Gremien kontinuierlich weiterentwickelt und angepasst.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat die UNITAS an mehreren Objekten energetische Sanierungsmaßnahmen zur CO ₂ -Reduzierung umgesetzt. Dabei wurden Gebäudehüllen ertüchtigt (z. B. Fassadendämmung in der Weißdornstraße 1-7) und Heizungsanlagen ausgetauscht oder optimiert (z. B. Optimierung der Warmwasserzirkulation im Carré "UNITAS Apels Garten", Reparatur an der thermischen Solaranlage im Frankenheimer Weg).

Sonstige Instandhaltung und Modernisierung

Der Leerwohnungsausbau, d. h. die Aufwendungen für die Herstellung der Wiedervermietbarkeit von Wohnungen verursachte wie in den Jahren zuvor einen erheblichen Teil der Instandhaltungskosten. Weitere Projekte waren z. B. der Treppenlift-Einbau An der Kotsche 1 sowie die Fassadensanierung und Balkoninstandsetzung in der Scheumannstraße 8.

Tochtergesellschaft

Die Aufgabe der UNITAS Service GmbH als 100-%iges Tochterunternehmen der Genossenschaft ist es, im Zusammenhang mit den knapper werdenden Ressourcen auf dem Bau- und Handwerkermarkt die Flexibilität der UNITAS hinsichtlich notwendiger Instandhaltungen eigener Immobilien zu sichern. Gegenstand des Unternehmens sind Dienstleistungen, die der Bewirtschaftung, Betreuung, Erhaltung und Nutzung von Grundstücken und Gebäuden der Genossenschaft dienen.

Personal

Neben zwei hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern standen der Genossenschaft zum Ende des Jahres 2023 für die Betreuung des Wohnungsbestandes 27 kaufmännische Mitarbeitende (davon 11 in Teilzeit), 12 Mitarbeitende in der Wohnungswirtschaft und 4 technische Mitarbeitende zur Verfügung.

Die Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG ist Praxispartner der Berufsakademie Sachsen Staatliche Studienakademie Leipzig für die Studiengänge Immobilienwirtschaft sowie Nachhaltige Ingenieurwissenschaft für Immobilien und Anlagen. Zum 31.12.2023 betreute die Genossenschaft sieben Studierende als Praxispartner sowie eine Praktikantin.

Die Genossenschaft investierte im Laufe des Berichtsjahres rund T€ 46,3 in Bildungsangebote, um die Sozial-, Methoden-, Fachkompetenz und der Mitarbeitenden gezielt weiterzuentwickeln und zu stärken.

Die UNITAS ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V. Es gilt der Mantel -und Vergütungstarifvertrag für die Angestellten der Wohnungswirtschaft.

Zum 01.01.2024 trat ein neuer Vergütungstarifvertrag in Kraft. Dieser beinhaltete unter anderem die Zahlung von Inflationsausgleichsprämien sowie eine Gehaltssteigerung ab 01.07.2024 um 5 % sowie eine weitere Steigerung ab 01.02.2025 um 2,6 %. Die UNITAS hat in den Jahren 2022 und 2023 bereits je 1.000 Euro an alle Mitarbeitenden ausgezahlt.

3. Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1. Vermögens- und Finanzlage

In der folgenden Bilanzübersicht sind die einzelnen Posten nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst.

Das Bilanzvolumen erhöhte sich im Wesentlichen gegenüber dem Vorjahr auf Grund von umfangreicher Modernisierungstätigkeit im Wohnungsbestand der Genossenschaft abzüglich planmäßiger Abschreibungen sowie gestiegener liquider Mittel.

Dafür wurden im Berichtsjahr Darlehen in Höhe von T€ 6.303,2 (im Vorjahr T€ 8.644,0) aufgenommen. Unter Berücksichtigung der planmäßigen Tilgung von T€ 5.946,2 (im Vorjahr T€ 5.760,2) sowie erfolgter Sondertilgungen von T€ 911,4 (im Vorjahr T€ 0,00) reduzierte sich das Fremdkapital um T€ 554,4.

Weitere Kennzahlen mit Vorjahresvergleich:

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist ausgeglichen. Das langfristig im Unternehmen gebundene Vermögen ist vollständig durch Eigen- und langfristiges Fremdkapital finanziert. Die kurzfristigen Schulden sind zum Stichtag vollständig durch liquides bzw. kurzfristig liquidierbares Vermögen gedeckt.

Zur Beurteilung der Finanzlage und um ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild zu vermitteln, werden ausgehend vom Jahresüberschuss unter zusätzlicher Verwendung der Aufwands- und Ertragspositionen, die Zahlungsströme aus der laufenden Geschäftstätigkeit dargestellt:

Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit liegt mit einer Differenz von T€ 913,9 über dem Niveau des Vorjahres.

Der planmäßige Kapitaldienst in Höhe von T€ 7.276,5 kann aus den regelmäßigen Zuflüssen des Vermietungsgeschäftes vertragsgemäß erbracht werden. Mit dem verbliebenen Cashflow und der Aufnahme von Darlehen konnten die Investitionen in das Anlagevermögen finanziert sowie der Finanzmittelbestand zum Jahresende erhöht werden.

Die finanzielle Lage der Genossenschaft wird von den folgenden Indikatoren beeinflusst:

Die Genossenschaft war im Berichtsjahr jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen.

3.2. Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von T€ 30.455,9 (Vorjahr: T€ 30.342,1) erzielt.

Die Erfolgsübersicht stellt sich im Jahresvergleich wie folgt dar:

Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage ist geordnet und die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft war jederzeit gewährleistet.

Die Bauausgaben in unseren Wohnungsbestand liegen auf sehr hohem Niveau. Im Geschäftsjahr 2023 haben wir für Instandhaltung und Modernisierung Kosten von 43 €/m ² aufgewendet.

Die Abnahme der Zinsaufwendungen ist durch planmäßige Tilgung und Sondertilgungen beeinflusst. Gegenläufig wirkt die Neuaufnahme von Darlehen. Insgesamt beurteilen wir die Entwicklung der UNITAS positiv. Es wurde im Berichtsjahr der Wohnungsbestand nachhaltig aufgewertet und die Ertragslage gestärkt.

4. Chancen-, Risiko- und Prognosebericht

Risikomanagement

Die UNITAS arbeitet mit einem strukturierten Risikomanagementsystem. Ziel dieses Risikomanagementsystems ist die Identifikation von Gefährdungspotenzialen und die aktive Bewältigung von unternehmens- und geschäftsfeldbezogenen Risiken, um den Fortbestand des Unternehmens zu sichern. Die Genossenschaft führt im ersten Quartal eines jeden Geschäftsjahres eine Risikoinventur durch, um Einzelrisiken zu identifizieren, die eine Einhaltung des von Aufsichtsrat und Vorstand beschlossenen Wirtschaftsplans gefährden.

Im Jahresverlauf überwacht und steuert der Vorstand mithilfe eines wohnungswirtschaftlichen Monatsreportings, einer Quartalsberichterstattung sowie einer Erwartungsrechnung zum Jahresende die Entwicklung bestandsgefährdender Unternehmensrisiken.

Die Risikoinventur im Februar 2024 zeigte als prominenteste Einzelrisiken den Verkauf der Eigentumswohnungen in der Fritz-Siemon-Straße sowie die Verringerung der förderfähigen Baukosten in der Weißdornstraße, die eine Reduzierung des Tilgungszuschusses nach sich zieht.

Interne Kontrollen sind in die Arbeitsabläufe integriert oder dem Arbeitsablauf unmittelbar vor- oder nachgelagert und folgen den Prinzipien Transparenz, Vier-Augen-Prinzip und Funktionstrennung.

Als wesentliches Steuerungssystem wird die ERP-Software Aareon Wodis Sigma genutzt. Im Jahr 2022 hat die Genossenschaft begonnen, einen umfassenden Release-Wechsel dieser ERP-Software vorzubereiten, der im Oktober 2024 vollzogen werden wird.

Für die Erstellung des Wirtschaftsplanes 2024 sowie der Mittelfristplanung über einen Zeitraum von insgesamt fünf Jahren wurde die Planungssoftware WOCON genutzt.

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Im April 2023 wurde die Covid19-Pandemie in Deutschland durch den Bundesgesundheitsminister für beendet erklärt, womit die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Einschränkungen durch den Staat drei Jahre nach dem ersten Lockdown beendet wurden.

Eine Erholung der Weltwirtschaft von den Auswirkungen der Pandemie ist durch weitere zwischenzeitlich aufgetretene Krisen erschwert. Kriege, militärische Konflikte und Terrorismus sowie handelspolitische Spannungen führen zu export- und importbezogene Wirtschaftssanktionen mit Engpässen und Verteuerungen in Lieferketten für Erdgas, (Bau-)Rohstoffe und Nahrungsmittel. Dies wirkt sich EU-weit preissteigernd und konjunkturdämpfend aus und führt zu anhaltend hohen Strömen flüchtender Menschen.

Die Risiken aus weiterhin steigenden Bau- und Baunebenkosten sowie Engpässen hinsichtlich notwendiger Baustoffe gewinnen erheblich an Bedeutung. Zusätzlich ist die gesamte Immobilienwirtschaft, weiterhin mit hohen Baulandpreisen, weitreichenden planungs- und baurechtlichen Vorschriften, fehlenden Förderanreizen sowie hohen Finanzierungskosten konfrontiert. Bei der Aufstellung der Instandhaltungsplanung und Bauplanung wurde das höhere Preisniveau berücksichtigt. Allerdings hat die Wirtschaftsplanung deutlich die Diskrepanz zwischen schneller steigenden Kosten und geringeren Möglichkeiten der Umsatzentwicklung gezeigt.

Zusätzlich führt der Fachkräftemangel in den Baubetrieben zu Verzug bei der Auftragsbearbeitung. In der Konsequenz ergeben sich Verzögerungen bei der Durchführung von Instandhaltungs-, Modernisierungs- und Baumaßnahmen, die neben dem bestehenden Kostensteigerungsrisiko auch das Risiko einer Verzögerung von geplanten Einnahmen nach sich ziehen.

Zur Finanzierung der geplanten Modernisierungen und Investitionen sind sowohl Kapitalmarktdarlehen als auch Eigenkapital vorgesehen. Es ist zu erwarten, dass die Zinsbelastung im Rahmen der künftigen Neuaufnahme von Darlehen steigt. Das für die Genossenschaft bestehende Zinsrisiko wird durch eine Ablösung und Umschuldung von Darlehen sowie Prolongationen in vertrauensvoller Zusammenarbeit mit verschiedenen Kreditinstituten und Förderbanken im Blick behalten. Als oberste Priorität gilt, die Zahlungsströme so zu gestalten, dass die UNITAS auch zukünftig in der Lage sein wird, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Die Genossenschaft verfügt weiter über Beleihungsreserven.

Im Leipziger Wohnungsmarkt besteht insgesamt noch immer ein leichter Angebotsüberhang. Allerdings zeigt sich ein spürbarer Nachfrageüberhang im sozialen Segment. Nachfrage besteht auch im Segment qualitativ hochwertiger Mietwohnungen zu günstigen Preisen und im barrierearmen Geschosswohnungsbau. Die gute Nachfrage nach Wohnungen in diesen Segmenten stellt eine Chance für die Geschäftsentwicklung der UNITAS dar. Die Genossenschaft plant vor den genannten Hintergründen, die bereits in den Vorjahren begonnene Modernisierungs- und Instandhaltungsstrategie bzgl. ihres Gebäudebestands im Rahmen des wirtschaftlich Möglichen fortzusetzen. Neubauprojekte sind bis auf Weiteres nicht vorgesehen.

Wohnungswirtschaftlich relevante Produkte und Dienstleistungen, insbesondere die Kosten für Heizung, (Warm-)Wasser, Strom, Abfallentsorgung, Hausreinigung, Grünpflege und Winterdienst haben sich erhöht und werden absehbar weiter - teils deutlich - steigen. Damit wachsen die kalten und warmen Betriebskosten ("zweite Miete") überproportional, was auf mittlere Sicht einkommensschwache Bewohner, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte überfordern könnte. Für die Genossenschaft steigt damit das Risiko von Mietrückständen und Zahlungsausfällen. Diesen Risiken begegnet die UNITAS mit einer vorausschauenden Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen und einer Fortsetzung der bereits bestehenden Mietschuldnerberatung. Hier profitiert das Unternehmen von der genossenschaftstypischen hohen Mitglieder- und Nutzerbindung, der oft eine ebenfalls hohe Identifikation und Dialogbereitschaft zugrunde liegt. Aktuell haben wir keine Hinweise, dass im Vergleich zu Vorjahren mit erhöhten Mietausfällen zu rechnen ist. Die Situation könnte sich jedoch z. B. aufgrund der Preis- bzw. Kostenentwicklung nach dem Wegfall staatlicher Energiepreisbremsen sowie der temporären Senkung der Umsatzsteuer für Gas, d. h. mit der Betriebskostenabrechnung 2024 ff. deutlich verändern.

Durch die steigenden gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich des Klimaschutzes ergeben sich erhebliche Auswirkungen auf unsere Unternehmenstätigkeit, die wir verstärkt in den Fokus nehmen. Zu benennen sind speziell die geplanten Steigerungen der CO ₂ -Kosten. Auf Basis des CO ₂ -Kostenaufteilungsgesetzes sowie durch Ausweis und Weiterberechnung fiktiver CO ₂ -Kosten durch die Versorger werden Vermieter - in Abhängigkeit von der spezifischen Emission des Gebäudes je Quadratmeter Wohnfläche - deutlich an den Kosten beteiligt. Die entsprechenden nicht auf die Bewohner umlegbaren Anteile sowie die Steigerungen der CO ₂ -Kosten in den nächsten Jahren sind in den Wirtschaftsplänen der Genossenschaft berücksichtigt.

Für die Stadt Leipzig gelten neben der vom Freistaat Sachsen realisierten Kappungsgrenzenverordnung und Mietpreisbremse auch soziale Erhaltungssatzungen in acht Stadträumen. Die politische Forderung, das Angebot kostengünstigen Wohnraums auszubauen bei gleichzeitiger Sicherstellung unternehmerischer Rentabilität, ist unter diesen Rahmenbedingungen kaum realisierbar.

Weitere Risiken im Bereich der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes ergeben sich aus steigenden Anforderungen im Zusammenhang mit gesetzlicher Regulierung, die zu erheblichen Mehraufwendungen führen können. Zu nennen sind hier u. a. die Verschärfung des Baurechts (z. B. Brandschutz) sowie neue Gesetze (z. B. Gebäudeenergiegesetz). Aber auch die Umsetzung der EEG-Novelle, die Pflicht zur unterjährigen Verbrauchsinformation (sog. UVI) und zur Ausstattung aller Wohnungen mit Rauchwarnmeldern sowie die Grundsteuerreform sind mit Kostenrisiken verbunden.

Die Genossenschaft verfügt auch weiterhin über Mietsteigerungspotenzial. Einerseits sieht sie sich gezwungen, auch in Zukunft moderate Mieterhöhungen verteilt über den gesamten Wohnungsbestand im Rahmen des gesetzlich Zulässigen durchzuführen. Andererseits muss das Unternehmen, dem genossenschaftlichen Auftrag folgend bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen und Mietkappungen zur Drosselung der Belastung seiner Bewohner vornehmen. Eine Refinanzierung der notwendigen Investitionen, d.h. eine kostendeckende Mietanhebung, ist unter diesen Bedingungen nur sehr begrenzt möglich.

Nach derzeitiger Erkenntnis gibt die aktuell vorhandene Finanzreserve ausreichend Sicherheit, um den Risiken aus der Entwicklung der Baupreise, der allgemeinen Preisentwicklung und dem Zinserhöhungsrisiko entgegenzuwirken. Eine Bestandsgefährdung ist sowohl kurzfristig als auch in der langfristigen Betrachtung nicht zu erkennen.

Prognosebericht

Die Genossenschaft ist auf die nachhaltige Bestandsbewirtschaftung und zufriedene Mitglieder ausgerichtet und nicht auf die Erwirtschaftung hoher Nutzungsentgelte und kurzfristiger Gewinne.

Wir gehen davon aus, dass sich die Stadt Leipzig sowohl im Sozialen als auch in wirtschaftlicher und kultureller Hinsicht, weiterhin positiv entwickeln wird.

Demzufolge erkennen wir keine erheblichen Beeinträchtigungen des Unternehmensfortbestandes. Unsere Wohnungsbestände werden auf dem Leipziger Wohnungsmarkt weiter gut nachgefragt.

Unter der Prämisse steigender Anforderungen in Bezug auf Klimaschutz und Energieeinsparung, sich verändernder Bevölkerungszusammensetzung, steigender Anzahl individueller Lebensentwürfe und Wohnkonzepte wird die Wohnungsgenossenschaft immer vor neuen Herausforderungen stehen. Neben der Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum gewinnen ökologische Zielstellungen größere Bedeutung und entsprechenden Einfluss auf die Geschäftstätigkeit der UNITAS. Dabei ist zwischen den Erfordernissen zur Erreichung der Klimaneutralität, deren bautechnologischer Umsetzbarkeit und der Gewährleistung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit auf Seiten der UNITAS sowie der sozialen Ausgewogenheit für die Bewohner abzuwägen.

Die UNITAS bemüht sich sehr darum, die staatlichen Klimaschutzvorgaben zu erfüllen. Im Jahr 2024 werden 80 Wohnungen von der bisherigen Gasversorgung getrennt und an das Fernwärmenetz angeschlossen. Auch die Ertüchtigung von Gebäudehüllen wird fortgesetzt (z. B. Dachdämmung in der Zingster Straße) sowie die Prüfung und Optimierung von Heizungseinstellung im gesamten Bestand. Außerdem steht die Genossenschaft in intensivem Austausch mit den Leipziger Stadtwerken sowie dem Leipziger Stadtrat bzgl. der Erstellung eines kommunalen Wärmeplans. Darüber führt sie Gespräche mit anderen Wohnungsgenossenschaften sowie der kommunalen Wohnungsgesellschaft, um quartiersweise Lösungen und potenzielle Synergien zu erarbeiten.

Bestehende Verträge mit Energieversorgern werden regelmäßig überprüft. Es besteht eine deutliche Abhängigkeit von deren Preisgestaltung bei Strom, Gas und Fernwärme. Um Preisvorteile aus einer Bündelung der Einkaufsmengen zu erzielen, haben die sechs großen Leipziger Wohnungsgenossenschaften im Jahr 2023 einen gemeinsamen Strom- und Gasliefervertrag mit den Leipziger Stadtwerken geschlossen. So ist die UNITAS bzgl. des Bezugs von Strom und Gas bis 2024/25 vertraglich gebunden.

Die Zinsbelastung wird durch die erforderlichen und geplanten Bautätigkeiten und Modernisierungsaktivitäten mittelfristig steigen. Zur Sicherung günstiger Zinskonditionen setzt die Genossenschaft auch auf Rahmenkredite. Der Akquisition von Fördermitteln kommt als ergänzende Finanzierungskomponente auch zukünftig eine hohe Bedeutung zu. Dabei werden Antragsteller durch die dynamische Programmgestaltung seitens des Bundes und des Freistaates sowie durch steigende Anforderungen an Projektplanung und -abrechnung vor enorme Herausforderungen und Planungsunsicherheit gestellt.

Bei leicht steigenden Nutzungsgebühren rechnen wir für 2024 mit Nettomieterlösen von T€ 21.985,4, planen mit einem Instandhaltungs- und Investitionsvolumen in Höhe von T€ 19.008,2 und rechnen mit einem durch Sondereinflüsse (Tilgungszuschüsse in Höhe von T€ 2.486,8) geprägten Jahresüberschuss von circa T€ 2.288,4.

Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2023

an die Vertreterversammlung der Wohnungsgenossenschaft UNITAS eG

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter, sehr geehrte Gäste, sehr geehrte Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates,

zur diesjährigen Vertreterversammlung begrüße ich Sie sehr herzlich. Ich freue mich besonders, dass auch in diesem Jahr ein Vertreter des Prüfungsverbandes im Verband der Sächsischen Wohnungsgenossenschaften e. V. sein Kommen ermöglicht hat, ich begrüße Sie, sehr geehrter Herr Mulde/ Fechner sehr herzlich.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter,

wir werden unsere heutige Vertreterversammlung nach den Ihnen zugegangen Tagesordnung durchführen, es gab keine Anträge zur Abänderung oder Ergänzung.

Wie Sie der Einladung entnommen haben, gehört zum Tagesordnungspunkt 1 auch die Beschlussfassung zum Verlesen des zusammengefassten Prüfungsergebnisses aus dem Prüfungsbericht für das Geschäftsfahr 2023, dies ist die Beschlussvorlage 01. Ich darf Sie daher wie in jedem Jahr bitten, vor Verlesen des Prüfungsberichts des Verbandes der Sächsischen Wohnungsgenossenschaften e.V. in Form des zusammengefassten Prüfungsergebnisses, versehen mit den entsprechenden Erläuterungen, dieser Verfahrensweise zuzustimmen. Sollte diese Vorgehensweise Ihre Zustimmung finden, wird dieser Prüfungsbericht in Form des zusammengefassten Prüfungsergebnisses verlesen. Sollten Sie dieser Vorgehensweise jedoch nicht folgen wollen, ist es notwendig, den vollständigen Prüfungsbericht hier vorzutragen, unsere Veranstaltung wird sich dann allerdings um 2 bis 3 Stunden verlängern.

Lassen Sie uns daher wie in den vergangenen Jahren auch in diesem Jahr so verfahren, Ihnen liegt zum Tagesordnungspunkt 1 die Beschlussvorlage 01 vor. Wer diesem Beschlussvorschlag seine Zustimmung erteilen will, den bitte ich jetzt um das Handzeichen. Ergänzen möchte ich noch, dass dieses Jahr der Prüfungsbericht in meinem Auftrag durch meinen Stellvertreter, das Mitglied des Aufsichtsrates Herrn Matthias Forner verlesen wird.

Bevor ich Ihnen die Pflichtangaben erläutere, aus denen der Bericht des Aufsichtsrates gemäß Genossenschaftsgesetz und Satzung zu bestehen hat, gestatten Sie mir einleitend wie jedes Jahr einige Vorbemerkungen. In den letzten 3 Jahren habe ich an dieser Stelle über den Sächsischen und örtlichen Wohnungsmarkt berichtet, die Berg- und Talfahrt der Immobilienpreise, der Mietpreise und der Preise im Bausektor versucht näher zu bringen und den Platz der Leipziger Genossenschaften am örtlichen Wohnungsmarkt zu erläutern. In der heutigen Vertreterversammlung möchte ich diese Tradition nicht fortsetzen, sondern Sie vielmehr auf eine kleine Zeitreise zur Entwicklung des Genossenschaftswesens insbesondere in Sachsen mitnehmen.

Die Genossenschaftsidee in Sachsen ist untrennbar mit der Person Herrmann Schulze-Delitzsch verbunden. Dieser gründete im Jahr 1849 mit 57 Schuhmachern in Delitzsch die erste erfolgreiche gewerbliche Genossenschaft, Sinn war es, dass die Handwerker den Einkauf von Rohstoffen, Werkzeugen, Maschinen und weiteren Bedarfsartikeln günstiger gestalten konnten, ebenso war vorgesehen, den Verkauf ihrer Produkte in die eigene Hand zu nehmen. Herrmann Schulze-Delitzsch sah darin eine Möglichkeit, die Situation der notleidenden Handwerker und Kleingewerbetreibenden zu verbessern. Herrmann Schulze-Delitzsch wurde als Herrmann Schulze geboren, den Doppelnamen führte er erst später als Zeichen seiner Verbundenheit zur Stadt Delitzsch.

In einer ersten Gründungswelle entstanden zwischen 1860 und 1889 deutschlandweit rund 100 Produktivgenossenschaften von Handwerkern in unterschiedlichen Bereichen, in Sachsen z.B. im Bereich der Mühlen- und Bäckereigenossenschaften, der Uhrenproduktion sowie der Produktion von Bürsten und Pinseln.

Eng verbunden mit der Entwicklung landwirtschaftlicher und handwerklicher Genossenschaften ist die Entstehung von Kreditgenossenschaften. Da vielen Landwirten und Handwerkern das Eigenkapital fehlte, um in ihre Betriebe zu investieren, regten Schulze-Delitzsch und der im Westerwald tätige Friedrich Wilhelm Raiffeisen die Gründung von Vorschussvereinen und Darlehenskassenvereinen an. Die späteren Volksbanken gehen auf Schulze-Delitzsch und die Raiffeisenbanken auf Raiffeisen zurück. Dabei beginnt die Geschichte der Volksbanken mit dem 1860 in Delitzsch etablierten Vorschussverein für Handwerker. Dieser funktionierte so, dass Mitglieder regelmäßig Beiträge einzahlten, mit denen durch das Kreditgeschäft Zinsen erwirtschaftet wurden. Auf diesen Verein geht die heutige Volksbank Delitzsch als älteste durchgängig bestehende Einrichtung ihrer Art zurück. Ein ähnlicher Verein gründete sich in Eilenburg.

Ziel der Genossenschaftsbewegung war mehr und mehr die Versorgung von einkommensschwachen Gesellschaftsschichten mit preiswerten Lebensmitteln in guter Qualität. Zunächst gründeten sich hier Vereine nach englischem Vorbild, im Jahr 1863 existierten in Deutschland über 200 Konsumvereine, fast die Hälfte davon hatten ihren Sitz in Sachsen. Der 1884 gegründete Konsumverein für Plagwitz und Umgebung in Leipzig und der 1888 gegründete Konsumverein Vorwärts e.V. für Dresden und Umgebung in Dresden wurden Anfang des 20. Jahrhunderts unter die 10 größten Konsumgenossenschaften weltweit gezählt. Die Konsumgenossenschaften verfolgten auch mehr und mehr das Ziel der Eigenproduktion von Waren, insbesondere leichtverderblicher Lebensmittel wie Back-, Milch- und Fleischwaren. Hierzu wurden oft eigene Produktionsstätten errichtet. Im Jahr 1893 bereiteten in Leipzig 47 Konsumgenossenschaften, darunter 27 sächsische die Gründung der Groß-Einkaufsgesellschaft für Deutsche Konsumvereine vor. Diese Gesellschaft hatte mit über 1 Mrd. Reichsmark-Umsatz in den 20iger Jahren den Stand des größten Deutschen Handels- und Produktionsunternehmens. Einzelhändler der Lebensmittelbranche reagierten auf die Ausweitung der Konsumgenossenschaften mit eigenen genossenschaftlichen Strukturen, beispielsweise sei hier nur die Berliner Einkaufsgenossenschaft Kolonialwarenhändler E.d.K. genannt, dessen Rechtsnachfolger heute Ihnen allen unter dem Begriff Edeka bekannt ist.

Das im Jahr 1889 verabschiedete Genossenschaftsgesetz löste eine Gründungswelle aus und erfasste nun auch den Bereich des Wohnungsbaues. Zwischen 1880 und 1910 vervierfachte sich die Bevölkerung in Leipzig auf fast 600.000 Einwohner. Die Wohnungsfrage wurde zu einem zentralen Thema von Politik und Wirtschaft. In dieser Zeit war der Leipziger Wohnungsmarkt zwar durch gute Angebote im privaten Bereich gekennzeichnet, es handelte sich hier um große Wohnungen mit gehobenen Standard, es gab jedoch kaum Wohnungen für Geringverdiener.

Erst das Genossenschaftsgesetz und ein neues Versicherungsgesetz schufen im Jahr 1889 die Rahmenbedingungen dafür, dass sich Baugenossenschaften im gemeinnützigen Wohnungsbau etablieren konnten. Mit dem Versicherungsgesetz wurde es Lebensversicherungen gestattet, einen Teil ihres Vermögens in Grundstücke anzulegen, diese stellten sie dann für den genossenschaftlichen Wohnungsbau zur Verfügung. Diese Konstruktion ermöglichte, dass sich auch der Staat und Kommunen finanziell für genossenschaftliche Bauvorhaben einsetzen konnten. Weiterhin verschafften sich Genossenschaften als Bau- und Sparvereine über die Genossenschaftsanteile Kapital durch ihre Sparer. 1910 beschleunigte sich dann auch in Sachsen der Bau von Kleinwohnungen auf gemeinnütziger Basis. Hierfür war ein wichtiger Ausgangspunkt das 1900 in Königreich Sachsen verabschiedete Allgemeine Baugesetz mit seinem Erbbaurecht. Genossenschaften erhielten nun mit Unterstützung der Kommunen gegen Zahlung eines jährlichen Erbbauzinses preiswerte Baugrundstücke. Als Beispiele sein der im Jahr 1898 in Leipzig ins Leben gerufene Bauverein zur Beschaffung preiswerter Wohnungen genannt (heutige Baugenossenschaft Leipzig), die zwischen 1905 und 1931 zumeist in Leipzig Schönefeld 174 Geschossbauten mit über 1.570 modernen Kleinwohnungen errichtete. Für die 1922 gegründete Baugenossenschaft für die Reichsfinanzbeamten in Leipzig (heutige Leipziger Wohnungsgenossenschaft VLW) plante der Architekt Fritz Riemann innerhalb von 10 Jahren 156 Häuser mit 1.265 Wohnungen. Insgesamt zeichneten die Leipziger Baugenossenschaften zwischen 1924 und 1928 über 3200 Wohnungen, also rund 35 % des neu entstandenen Wohnraumes verantwortlich.

Nach dem 2. Weltkrieg wurden ab 1950 staatlich angeordnet die bestehenden Genossenschaften in gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaften umgewandelt. Die angegliederten Spareinrichtungen wurden Ende der 1950iger Jahre geschlossen, schließlich wurde 1953 die Gründung von Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften angeordnet, die von Betrieben und Gewerkschaften getragen wurden, sie waren wichtige Bestandteile des Wohnungsbaues in der DDR.

Nach der Wende ist festzustellen, dass gegenwärtig in Deutschland von ungefähr 2.000 Wohnungsgenossenschaften ca. 2,2 Mio. Wohnungen verwaltet werden. Deutsche Spitzenreiter im Hinblick auf genossenschaftlichen Wohnbestand sind übrigens die Städte Leipzig mit ca. 16 % und Dresden mit ca. 15 % (Stand 2018).

Sehr geehrte Vertreterinnen und Vertreter,

damit beende ich meinen Ausflug in die Geschichte der Sächsischen Genossenschaften, aber nicht ohne den Hinweis, dass Sie hier in Leipzig ideale Bedingungen haben, um sich die Geschichte des Genossenschaftswesens vor Augen führen zu können. Dazu ist nur ein Besuch der Stadt Delitzsch, die sich ca. 30 min nördlich von Leipzig befindet und auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln bestens zu erreichen ist notwendig. Dort befindet sich in der Altstadt und genauer gesagt in der Kreuzgasse 10 im Schulze-Delitzsch-Haus das Deutsche Genossenschaftsmuseum, ein kleines aber feines Museum, dass einen Besuch unbedingt lohnt. Geöffnet derzeit dienstags bis freitags 14:00 Uhr bis 17:00 Uhr, bietet es eine hervorragende Möglichkeit, die Entwicklung des Genossenschaftswesens anhand von Texten, Modellen und audiovisuellen Darstellungen erleben zu können, 4,00 € Eintritt sind gut angelegtes Geld.

Der Vorstand und der Aufsichtsrat haben in diesem Museum im September 2023 ihre gemeinsame Sitzung durchgeführt und sich im Rahmen einer Führung die Entwicklung des Genossenschaftswesens näher erläutern lassen.

Wer mehr Informationen benötigt, sei auf die Internetseite genossenschaftsmuseum.de verwiesen, diese Seite bietet auch die Möglichkeit eines virtuellen Rundganges durch das Museum.

Sehr geehrte Vertreterinnen und Vertreter,

ich hoffe ich habe Ihr Interesse geweckt und würde mich freuen, wenn ich aus den Reihen der Vertreterschaft und natürlich auch aus den Reihen der Mitglieder hören würde, dass sich ein Besuch im Genossenschaftsmuseum gelohnt hat.

Gestatten Sie mir nunmehr mit den Pflichtangaben des Berichts des Aufsichtsrates an die Vertreterversammlung fortzufahren.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrte Vertreter,

der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 gemäß die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung obliegenden Aufgaben ordnungsgemäß wahrgenommen. Der Vorstand der Genossenschaft wurde in seinem Handeln überwacht und beratend begleitet. Er hat uns schriftlich und mündlich über die Geschäftslage und Geschäftsentwicklung, die aktuelle Ertragssituation, die kurz- und langfristige Planung sowie die Investitions- und Budgetplanung unterrichtet. Die Entscheidungen des Aufsichtsrates basieren auf den Berichten und Beschlussvorlagen des Vorstandes nach Prüfung durch den Aufsichtsrat.

Im Geschäftsjahr 2023 fanden eine ordentliche Vertreterversammlung im Präsenzverfahren und sieben gemeinsame Sitzungen des Aufsichtsrates und des Vorstandes statt.

Wie auch in den Vorjahren hat sich der Aufsichtsrat im Berichtsjahr 2023 neben der Berichterstattung des Vorstandes in den gemeinsamen Sitzungen ergänzend durch weitere Prüfungs- und Kontrolltätigkeiten von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt. Sie wissen, dass hierzu der Aufsichtsrat bekanntlich aller zwei Jahre über entsprechende Prüfungsthemen beschließt. Im Prüfungsjahr 2023 standen folgende Sachverhalte zur Prüfung an:

Im Ergebnis der am 22.06.2023 im Haus Leipzig durchgeführten Vertreterversammlung wurde dem Vorstand und dem Aufsichtsrat Entlastung erteilt und die ausgewiesene Ergebnisverwendung beschlossen.

Die im § 53 des Genossenschaftsgesetzes vorgesehene Pflichtprüfung unter Einbeziehung des Jahresabschlusses zum 31.12.2023 haben die Prüfer des Verbandes der Sächsischen Wohnungsgenossenschaften eV als Vorprüfung im Januar 2024 und als Hauptprüfung ab dem 27.03.2024 durchgeführt. Über das Ergebnis der vorgenommenen gesetzlichen Prüfung hat der Verbandsprüfer Herr Mulde den Aufsichtsrat und den Vorstand in seiner gemeinsamen Sitzung am 16.05.2024 informiert. Ich darf Ihnen mitteilen, dass es vom Prüfungsverband keinerlei Beanstandungen gab.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter,

Der Vorstand hat den zum 31.12.2023 erstellten Jahresabschluss sowie den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 dem Aufsichtsrat zur Prüfung vorgelegt. Der Aufsichtsrat stellt fest, dass der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage vermittelt und der Lagebericht die erforderlichen Angaben enthält, daher empfiehlt der Aufsichtsrat der Vertreterversammlung:

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter,

für die ortsspezifischen Probleme und Anfragen konnten einer guten Tradition folgend auch im Berichtsjahr 2023 die dezentralen Vertretergespräche genutzt werden, an denen auch Mitglieder des Aufsichtsrates teilgenommen haben. Sorgen und Probleme der Vertreter aus ihren Wohnumfeldern konnten direkt mit dem Vorstand und weiteren entscheidungsbefugten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern oft auf kurzem Weg diskutiert und geklärt werden. Der Aufsichtsrat spricht sich uneingeschränkt dafür aus, dass die Tradition der dezentralen Vertretergespräche unbedingt beibehalten werden soll.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter,

für unsere heutige Versammlung teile ich Ihnen mit, dass .......... Vertreterinnen und Vertreter anwesend sind, insgesamt wurden ........... Vertreterinnen und Vertreter eingeladen. Damit ist gemäß den Vorgaben der Satzung die Beschlussfähigkeit für unsere heutige Versammlung gegeben. Die Tagesordnung zur heutigen Versammlung wurde Ihnen rechtzeitig mit allen Unterlagen zugestellt, ebenso wurde fristgerecht die Tagesordnung unserer heutigen Vertreterversammlung auf unserer Homepage angekündigt. Alle Formalien für die heutige Vertreterversammlung sind erfüllt, Änderungs- und/ oder Ergänzungsanträge zur Tagesordnung wurden nicht gestellt.

Für die Beschlüsse, über die abzustimmen ist, wird die Stimmenauszählung vom Mitarbeiter der UNITAS eG Herrn ... vorgenommen.

Für die Diskussion der einzelnen Tagesordnungspunkte wird wie üblich ausreichend Zeit vorhanden sein. Trotzdem gestatten Sie mir wie bisher auch in den Vorjahren den Hinweis, nur Fragen und Meinungen zu den jeweiligen Tagesordnungspunkten zu äußern. Da die ordentliche Vertreterversammlung verschiedenen Regeln, die durch das Genossenschaftsgesetz und unsere Satzung festgeschrieben sind, unterliegt, kann und darf ich als Versammlungsleiter auch im Sinne der Genossenschaft keine Abweichung von der festgelegten Tagesordnung zulassen, ich bitte für dieses Vorgehen um Verständnis, auch wenn sicherlich manche Wortmeldung außerhalb der Tagesordnung nachvollziehbar ist.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter,

ich schlage Ihnen nunmehr vor, die Abstimmung zu den Beschlüssen gemäß den Tagesordnungspunkten 5, 6 und 7 jeweils in offener Form mittels Handzeichen durchzuführen. Mit der Protokollführung ist in diesem Jahr Frau ..., Mitarbeiterin Büroorganisation beauftragt.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter,

haben Sie zu dieser Vorgehensweise Änderungswünsche? Falls nicht, bitte ich bei Zustimmung zu dieser vorgeschlagenen Vorgehensweise jetzt um Ihr Handzeichen.

Sehr geehrte Vertreterinnen, sehr geehrter Vertreter.

ich danke Ihnen für Ihre Aufmerksamkeit und übergebe nun das Wort an den Vorstand zu seiner Berichterstattung für das Geschäftsjahr 2023.

Vielen Dank