KENSTONE GmbH

KENSTONE GmbH

Eschborn

Jahresabschluss und Lagebericht zum 31. Dezember 2018

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die KENSTONE GmbH

Vermerk über die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der KENSTONE GmbH, Eschborn - bestehend aus der Bilanz zum 31 Dezember 2018 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2018 bis zum 31. Dezember 2018 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

- entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der

- vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Beirats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Beirat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

- identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können;

- gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben;

- beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben;

- ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann;

- beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt;

- beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft;

- führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31. Dezember 2018

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2018

Anhang für das Geschäftsjahr 2018

I. Allgemeine Angaben

II. Rechtsgrundlagen

Die KENSTONE GmbH, Eschborn, (nachfolgend "KENSTONE" oder "Gesellschaft" genannt) ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 Abs. 1 und 4 HGB. Alleinige Gesellschafterin ist die Atlas Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, (nachfolgend "Atlas" genannt) mit der sowohl ein Beherrschungs- als auch ein Gewinnabführungsvertrag besteht.

Der vorliegende Jahresabschluss wurde unter Anwendung der gesetzlichen Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) aufgestellt. Von den Erleichterungen der §§276 und 288 HGB wurde teilweise Gebrauch gemacht.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt

III. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige sowie außerplanmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände und entsprechend den steuerlichen Vorschriften linear vorgenommen.

Für Vermögensgegenstände, die den Wert von EUR 800,00 nicht übersteigen, wurde von dem Wahlrecht der Sofortabschreibung Gebrauch gemacht.

Die Aufgliederung und Entwicklung der Anlagewerte ist aus dem beigefügten Anlagespiegel zu entnehmen.

Die Forderungen sowie die sonstigen Vermögensgegenstände und Bankguthaben bei Kreditinstituten sind mit dem Nennwert bzw. zu Anschaffungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bilanziert.

Unter dem aktivischen Rechnungsabgrenzungsposten werden Vorauszahlungen vor dem Abschlussstichtag, die einen Aufwand in der Zukunft darstellen, ausgewiesen.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt und vollständig eingezahlt.

Die unter Pensionsrückstellungen ausgewiesenen Pensionsverpflichtungen sowie die sonstigen Rückstellungen für Jubiläumsaufwendungen wurden mit dem auf der Basis versicherungsmathematischer Berechnungen ermittelten Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB sind Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller Übrigen entzogen sind und ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen oder vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen dienen, mit diesen Schulden zu verrechnen. Entsprechend ist mit den zugehörigen Aufwendungen und Erträgen aus der Abzinsung und aus dem zu verrechnenden Vermögen zu verfahren. Übersteigt der beizulegende Zeitwert der Vermögensgegenstände den Betrag der Schulden, wird der übersteigende Betrag unter einem gesonderten Posten aktiviert.

Die Erfolgswirkungen aus einer Änderung des Diskontierungszinssatzes bei Pensionsverpflichtungen sowie bei sonstigen Rückstellungen für Jubiläumszuwendungen und für laufende Erträge sowie Erfolgswirkungen aus Zeitwertänderungen des Deckungsvermögens, soweit diese nicht bereits gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 Halbsatz 2 HGB verrechnet worden sind, werden unter dem Posten Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge bzw. Zinsen und ähnliche Aufwendungen ausgewiesen.

Zur Ermittlung der Altersversorgungsverpflichtungen und vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen wurde die Projected Unit Credit Method angewendet. Hierfür wurde ein durchschnittlicher Zinssatz der letzten 10 Jahre verwendet. Nach Veröffentlichung durch die deutsche Bundesbank beträgt der maßgebliche Rechnungszins bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren 3,21 % (10-Jahres-Durchschnitt für Pensionsverpflichtungen) sowie 2,32 % (7-Jahresdurchschnitt für Jubiläumszuwendungen)

Die in den "Richttafeln 2018 G von K. Heubeck" enthaltenen Invalidisierungswahrscheinlichkeiten wurden mit 75 % in Ansatz gebracht.

Des Weiteren wurden Rentensteigerungen von 1,6 % sowie die erwartete Mitarbeiterentwicklung (Fluktuation) berücksichtigt (Stand 2004). Ebenfalls enthalten sind eine Gehaltsdynamik von 2,0 % und ein Karrieretrend von 0,5 %.

Die weiteren sonstigen Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt worden. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden abgezinst. Sonstige Rückstellungen, ausgenommen solche für Jubiläumszuwendungen, mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind nicht vorhanden.

Verbindlichkeiten wurden zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

IV. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

1. Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

Das Umlaufvermögen in Höhe von TEUR 3.567 (Vorjahr TEUR 2.498) betrifft im Wesentlichen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (TEUR 3.521; Vj. 2.449).

Bei den Pensionsrückstellungen beträgt nach § 253 Abs. 6 HGB der Unterschiedsbetrag per 31.12.2018 TEUR 275 (Vorjahr TEUR 248). Der Unterschiedsbetrag berechnet sich aus dem Bilanzausweis der Pensionsrückstellungen (TEUR 102) und dem Wert auf Basis des 7-Jahres-Durchschnittszinses (TEUR 377).

Eine Organschaft zwischen Organträger und Organgesellschaft wird steuerlich nur anerkannt, wenn ein bestehender Ergebnisabführungsvertrag auch vollzogen wird. Aus diesem Grund wird der Entlastungseffekt über den Ergebnisabführungsvertrag an die Muttergesellschaft Atlas abgeführt.

Für die Saldierung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen und vergleichbaren langfristig fälligen Verpflichtungen mit verrechnungsfähigen Vermögenswerten wurden folgende Werte ermittelt:

Verrechnung von Vermögensgegenständen und Schulden:

Die Aufwendungen aus dem Deckungsvermögen (TEUR 83) wurden mit den Zinszuführungen (TEUR 201) gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB saldiert. Der sich hieraus ergebende Saldo von TEUR -284 ist im Finanzergebnis unter dem Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen enthalten.

Bei den verrechnungsfähigen Vermögenswerten wurden die vom Commerz Pension Trust e.V. übermittelten Werte zum 31.12.2018 angesetzt.

Durch die Verwendung der neuen Heubeck Richttafeln ergab sich ein Einmalaufwand von TEUR 14. Dieser wurde im sonstigen betrieblichen Ergebnis erfasst.

Die sonstigen Rückstellungen von TEUR 897 (Vorjahr TEUR 795) betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für variable Vergütungsbestandteile (TEUR 590; Vorjahr TEUR 554), Rückstellungen für Jubiläen (TEUR 138; Vorjahr TEUR 135), Rückstellungen für Abschlussprüfung i.H.v. TEUR 38 (Vorjahr TEUR 10), Rückstellungen für externe Gutachter (TEUR 30; Vorjahr TEUR 27) sowie Rückstellungen für IT-Kosten (TEUR 25; Vorjahr TEUR 0).

Die Verbindlichkeiten von TEUR 3.809 (Vorjahr TEUR 3.847) betreffen im Wesentlichen die Verbindlichkeiten aus dem Ergebnisabführungsvertrag mit der Atlas (TEUR 3.405; Vorjahr TEUR 3.542).

2. Angaben und Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 18.252 (Vorjahr TEUR 16.902) entfallen mit TEUR 16.264 auf Gutachten, Portfoliobewertungen, Due Diligences, Bautenstandsberichte und Baukostencontrolling sowie Markt- und Standortanalysen für Konzernunternehmen und mit TEUR 1.988 auf konzernexterne Kunden.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen belaufen sich auf TEUR 7.231 (Vorjahr TEUR 6.620) und betreffen im Wesentlichen Aufwendungen für externe Gutachter (TEUR 7.219 - Vorjahr TEUR 6.602).

Die sonstigen betrieblichen Erträge von TEUR 315 (Vorjahr TEUR 334) setzen sich im Wesentlichen aus Erstattungen von Mitarbeiteranteilen und Sachbezügen, wie geleaste Kraftfahrzeuge und Menüschecks (TEUR 233; Vorjahr TEUR 233) sowie der Auflösung von Rückstellungen (TEUR 70; Vorjahr TEUR 94) zusammen.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen von TEUR 2.183 (Vorjahr TEUR 2.023) entfallen im Wesentlichen auf die konzerninterne Leistungsverrechnung (TEUR 573), Raummieten (TEUR 463), Reisekosten und Repräsentationsaufwendungen (TEUR 420), Kfz-Kosten (TEUR 241) sowie Schulung und Weiterbildung (TEUR 113).

Im Geschäftsjahr erfolgte eine Einstellung in andere Gewinnrücklagen in Höhe von TEUR 18 (Vorjahr: Entnahme TEUR 47). Dies resultiert aus der Zunahme der zur Abführung gesperrten Beträge von TEUR 398 im Vorjahr auf TEUR 416. Sie berechnen sich aus dem Unterschiedsbetrag des Zeitwerts des den Pensionsrückstellungen zugeordneten Deckungsvermögens zu den Anschaffungskosten

V. Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar des Abschlussprüfers für das Geschäftsjahr 2018 beträgt TEUR 38 und entfällt auf Jahresabschlussprüfungsleistungen.

VI. Außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen die folgenden nicht in der Bilanz enthaltenen Geschäfte, die für die Beurteilung der Finanzlage notwendig sind (§285 Nr. 3 HGB):

Aus Leasingverträgen, deren Zweck die Beschaffung von Personalfahrzeugen ist, bestehen die folgenden Verpflichtungen:

-bis zu einem Jahr: TEUR 73

-über ein Jahr, bis zu fünf Jahren: TEUR 60

VII. Organe der Gesellschaft

1. Geschäftsführung

Die Geschäftsführer der Gesellschaft sind Herr Martinus Kurth und Herr Dr. Michael Brandl.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 334 (Vj. TEUR 304,5).

2. Beirat

Der Beirat der Gesellschaft setzt sich zusammen aus:

Marion Eberle-Hermann (Vorsitzende), Bankangestellte,

Michael Varona (stellv. Vorsitzender), Bankangestellter,

Gustav Hubert Holtkemper, Bankangestellter,

Maike Hein (seit 18. Dezember 2018), Bankangestellte.

Die Mitglieder des Beirats erhielten wie im Vorjahr keine Bezüge.

VIII. Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr durchschnittlich 64 Mitarbeiter. Am Jahresende waren 61 Mitarbeiter beschäftigt, davon 2 Geschäftsführer, 9 Assistenten, 3 Stabsmitarbeiter und 47 Gutachter.

IX. Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2018 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

X. Konzernzugehörigkeit

Aufgrund der Beteiligungsverhältnisse gehört die KENSTONE zum Konzern der COMMERZBANK Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main, die zum 31.12.2018 einen Konzernabschluss nach den International Financial Reporting Standards erstellt, in den unsere Gesellschaft aus Wesentlichkeitsgründen nicht einbezogen wird.

Der nach international anerkannten Rechnungslegungsgrundsätzen gemäß § 315e HGB aufgestellte Konzernabschluss der COMMERZBANK Aktiengesellschaft wird im Bundesanzeiger veröffentlicht. Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2018 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

Entwicklung des Anlagevermögens 2018

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2018

I. Wirtschaftsbericht

1. Geschäftstätigkeit und Kundenumfeld

Die KENSTONE GmbH (im Folgenden "KENSTONE" oder "Gesellschaft" genannt) mit Sitz in Eschborn ist eingetragen im Handelsregister beim Amtsgericht in Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 77899.

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt EUR 26.000,00 und wird von der Alleingesellschafterin Atlas Vermögensverwaltungsgesellschaft mbH, Frankfurt am Main, (im Folgenden "Atlas" genannt) gehalten, mit der ein Organschafts- und Ergebnisübernahmevertrag besteht. Aufgrund der Beteiligungsverhältnisse gehört die KENSTONE zum Konzern der COMMERZBANK Aktiengesellschaft, Frankfurt am Main (Commerzbank AG).

Das Kerngeschäft der Gesellschaft ist die Ermittlung von Markt- und Beleihungswerten von Immobilien. Darüber hinaus werden zahlreiche Dienstleistungen angeboten, darunter Portfoliobewertungen, Due Diligences, Bautenstandsberichte und Baukostencontrolling, Markt- und Standortanalysen sowie Consulting.

Bewertungsgegenstand sind Objekte sämtlicher Immobiliensegmente. Der Kernmarkt der KENSTONE befindet sich in Deutschland, wobei eine bundesweite Flächendeckung gegeben ist. Über Kooperationen werden zudem Bewertungen in Ländern der Europäischen Union vorgenommen.

Die Gutachter der KENSTONE sind entweder durch die HypZert GmbH, Berlin zertifiziert (i.d.R. für Finanzwirtschaftliche Zwecke "F") oder/und zusätzlich zur HypZert-Qualifikation Members of the Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Alle Gutachter entsprechen den Qualitätsanforderungen der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

Darüber hinaus steuert die KENSTONE über Kooperationsverträge ein bundesweites Netzwerk von ca. 100 Vertrauenssachverständigen, die ausnahmslos die vorgenannten qualitativen Anforderungen erfüllen. Somit kann die KENSTONE im Produktionsprozess zu jeder Zeit auf Veränderungen der Auftragslage reagieren. Die Kapazitätsauslastung führte zu einer regelmäßigen Einbindung des Kooperationsnetzes. Es kam zu keiner Zeit zu einem Kapazitätsengpass.

Insgesamt wurden Immobilien mit einem Marktwertvolumen von rund EUR 44 Mrd. (Vorjahr EUR 39 Mrd.) bewertet, wobei das Kerngeschäft in der Erstellung von Marktwertgutachten und Beleihungswertgutachten lag. Neben dem vorrangigen Auftraggeber, der Commerzbank, gehören nationale sowie internationale Kreditinstitute, Versicherungen, institutionelle Investoren sowie Unternehmen des nationalen und internationalen Mittelstandes zu den Kunden.

Die Gesellschaft verfügt über folgende Standorte, die im Folgenden in der Reihenfolge nach Ihrem jeweiligen Umsatz (ohne Veranstaltungsumsätze) aufgeführt sind:

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die Wirtschaft zeigt nach einer langen Phase soliden Wachstums zuletzt eine deutlich geringere Dynamik. Im abgelaufenen Jahr ist das reale Bruttoinlandsprodukt ersten Zahlen des statistischen Bundesamtes vom 15. Januar 2019 zufolge mit einer Zuwachsrate von 1,5% angestiegen. Der private Verbrauch bleibt Treiber der Konjunktur, während außenwirtschaftliche Impulse zurückgehen. Solide Einkommenszuwächse, unterstützt von den jüngst hohen Tarifabschlüssen, dürften den privaten Verbrauch auch weiterhin unterstützen. Der Arbeitsmarkt entwickelt sich unverändert positiv, die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist auf Rekordniveau, die Arbeitslosenquote auf dem Tiefstand.

Die expansive Geldpolitik bleibt treibendes Element, das Zinsniveau dürfte den Boden erreicht haben. Risiken bestehen aufgrund politischer Unsicherheiten durch den Brexit, Handelskonflikte und damit verbunden die Infragestellung tradierter Marktmechanismen und Kräfteverhältnisse.

Die deutsche Immobilienwirtschaft wird zunächst weiter von günstigen Finanzierungsbedingungen, einer soliden Wirtschaftslage und einer hohen Nachfrage nach Wohnraum, Büro- und Logistikflächen bei geringem Angebot getragen. Die Büromärkte verzeichnen Umsätze auf hohem Niveau, zuletzt jedoch einen Rückgang in 2018 aufgrund des rückläufigen Angebots. Das Leerstandsniveau sinkt weiter und erreicht den tiefsten Stand seit Anfang des Millenniums. Die Spitzenmieten steigen weiter an. Trotz des guten Konsumklimas erlebt der Einzelhandel einen Strukturwandel bedingt durch den Onlinehandel und verändertes Konsumverhalten. Dementsprechend ist die Miet- und Preisentwicklung heterogen und stark vom Standort und Format abhängig. Der Logistikmarkt entwickelt sich im Zuge des Onlinehandels und der vom Verbraucher gewünschten hohen Lieferverfügbarkeit weiter positiv. Der Wohnungsmarkt ist gekennzeichnet durch eine hohe Nachfrage in den Wachstumsregionen, die die Nachfrage nicht decken kann. Mieten und Kaufpreise steigen weiter, insbesondere in den sogenannten A-Städten und Schwarmstädten. Die Bautätigkeit ist zwar gestiegen, eine Bedarfsdeckung jedoch noch nicht erreicht.

Der Investmentumsatz bewegt sich auf Rekordniveau, Büros und Wohnungen bleiben beliebteste Anlageobjekte. Einzelhandelsimmobilien büßen Umsatzanteile zugunsten von Logistikimmobilien ein. Die Renditen sind auf ein historisches Tief gefallen, zuletzt mit Anzeichen einer Stabilisierung. Unverändert treiben begrenzte alternative Anlagemöglichkeiten und das Tiefzinsumfeld den Immobilienmarkt. Aus steuerlicher Sicht wird im Jahr 2019 die Reform der Grundsteuer interessant sein, da sie zu Belastungsumverteilungen führen kann. Für die Immobilienbewertung gehen wir unverändert von moderatem Wachstum auf hohem Niveau aus. Der Immobilienbewertungsmarkt profitiert von der guten Lage am Immobilienmarkt und der Kreditentwicklung. Das Volumen für Bankkredite an inländische Unternehmen und Privatpersonen ist in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen, einher damit geht der Anstieg der Kredite für den Wohnungsbau an inländische Unternehmen und Privatpersonen. Damit verbunden ist ein Anstieg der notwendigen Bewertungsleistungen. Entsprechend dem sehr niedrigen allgemeinen Zinsniveau sind die Refinanzierungskosten der Investoren und Verbraucher günstig, mit einer kurzfristigen Änderung ist nicht zu rechnen.

Der Bewertungsmarkt ist recht kleinteilig strukturiert mit einer Vielzahl an lediglich lokal agierenden Akteuren. Die größeren Bewertungseinheiten agieren zumeist im Unternehmensverbund, sei es als eigene Gesellschaft oder als Unternehmensbereich. Neben den oftmals international agierenden Maklerhäusern und Beratungsgesellschaften nehmen die Bewertungstochtergesellschaften von Kreditinstituten einen großen Raum ein. Von den in Deutschland tätigen Gesellschaften gehört die KENSTONE in diesem Segment zu den großen Gesellschaften, ebenso im Vergleich zu den nicht im Bankeneigentum befindlichen Bewertungsgesellschaften.

2. Geschäftsverlauf

Umsatz- und Auftragsentwicklung

Die Umsätze sind gegenüber dem Vorjahr um TEUR 1.350 auf insgesamt TEUR 18.252 gestiegen. Dabei entfiel TEUR 854 Umsatzsteigerung auf die Commerzbank und TEUR 496 auf konzernfremde Kunden. Prozentual stieg der Umsatz mit der Commerzbank im Vergleich zum Vorjahr um 5,5% und - als Ergebnis der ausgeweiteten Akquisitionstätigkeit - mit externen Kunden um rund 33%.

Die Erhöhung der Auftragseingänge in Stückzahlen verteilt sich auf externe Kunden mit + 171 Stück auf 934 Stück und auf die Commerzbank mit + 1.148 Stück auf 12.275 Stück).

Aufwendungen

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen sind gegenüber dem Vorjahr von TEUR 6.620 um TEUR 611 auf TEUR 7.231 gestiegen. Dieses ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass aufgrund des gestiegenen Auftragsvolumens auch mehr Gutachtenleistungen vom Kooperationsgutachternetz eingekauft wurden.

Die Personalaufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr von TEUR 4.969 um TEUR 423 auf TEUR 5.392 gestiegen. Ursache hierfür war der Anstieg der Mitarbeiterzahl.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit TEUR 2.183 gegenüber dem Vorjahr (TEUR 2.023) leicht angestiegen.

Die Raumkosten stiegen von TEUR 425 auf TEUR 463 im Jahr 2018 an.

Die Investitionen in Qualifizierung und Ausbildung gingen leicht um TEUR 6 auf TEUR 113 zurück.

Die Werbe- und Reisekosten weisen einen Anstieg von TEUR 111 im Vorjahr um TEUR 299 auf TEUR 410 auf. Die Kostenerhöhung ist zum einen auf den Aufsatz diverser standortübergreifender strategischer Projekte der KENSTONE und zum anderen auf eine Zunahme der Reisen aufgrund der gestiegenen Auftragslage zurückzuführen.

Die höheren Aufwendungen für Rechtsberatung über TEUR 25 (Vorjahr: TEUR 15) resultieren aus der zukünftigen Beteiligung an der in Frankreich zu gründenden Firma "EVA - European Valuers Alliance SAS", die mit TEUR 18 den Großteil der Aufwendungen einnimmt.

Die Aufwendungen für Zeitarbeit und Leasingkräfte sind um TEUR 70 auf TEUR 6 (Vorjahr: TEUR 76) gesunken. Die Senkung der Aufwendungen zur Zeitarbeit und Leasingkräfte ist bedingt durch die Übernahme der entsprechenden Mitarbeiter ins Unternehmen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen sind gegenüber dem Vorjahr (TEUR 117) um TEUR 183 auf TEUR 300 angewachsen. Grund hierfür sind die steigenden Aufwände für Pensionsverpflichtungen. Das aktuell niedrige Zinsumfeld hat sich hier deutlich niedergeschlagen.

Personal

Der durchschnittliche Personalbestand der KENSTONE lag bei 64 Personen (Vorjahr 57).

Der Anstieg ist vor allem auf Mitarbeiteraufbau im Rahmen der Umsetzung der Wachstumsstrategie zurückzuführen.

Organisation

Die Geschäftsführung besteht aus zwei Geschäftsführern, Herrn Martinus Kurth, und Herrn Dr. Michael Brandl. Gemäß dem Geschäftsverteilungsplan sind die Aufgaben entsprechend aufgeteilt.

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung beliefen sich im Geschäftsjahr auf TEUR 334 (Vorjahr TEUR 304,5).

Ertragslage

Die Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2018 der KENSTONE zeigt geordnete Verhältnisse. Die KENSTONE erwirtschaftete ein Ergebnis nach Steuern von TEUR 3.427 (Vorjahr: TEUR 3.499) bei einem Umsatz von TEUR 18.252 (Vorjahr: TEUR 16.902). Auf Grund des mit der Atlas bestehenden Gewinnabführungsvertrages wird das verbleibende Ergebnis in Höhe von TEUR 3.405 nach Steuern und sonstigen Steuern sowie Einstellung von TEUR 18 in die Gewinnrücklage an die Gesellschafterin abgeführt, so dass sich ein Jahresüberschuss von EUR 0 ergibt.

Die Ergebnisentwicklung entspricht den Erwartungen.

Vermögens-, Finanz und Liquiditätslage

Die Bilanz des Unternehmens zum 31.12.2018 zeigt geordnete Verhältnisse. Die Bilanzsumme beträgt TEUR 5.250 und ist damit gegenüber dem Vorjahr (TEUR 5.066) um TEUR 184 gestiegen.

Die KENSTONE GmbH verfügt zum Bilanzstichtag über liquide Mittel in Höhe von TEUR 1.596 gegenüber TEUR 2.447 im Vorjahr. Die KENSTONE verfügte zu jeder Zeit über liquide Mittel in ausreichendem Maße.

Die Verbindlichkeiten haben sich im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 39 auf TEUR 3.809 reduziert.

Die Reduzierung resultiert im Wesentlichen aus gesunkenen Verbindlichkeiten gemäß dem Gewinnabführungsvertrag.

Die Rückstellungen sind gegenüber dem Vorjahr von TEUR 795 um TEUR 204 auf TEUR 999 gestiegen. In erster Linie ist dies auf einen Anstieg der Pensionsrückstellungen auf TEUR 102 (Vj. Aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung von TEUR 56) sowie auf einen Anstieg der sonstigen Rückstellungen um TEUR 102 auf TEUR 897 zurückzuführen.

Beirat

Die Zusammensetzung des Beirats ist wie folgt:

- Marion Eberle-Herrmann (Vorsitzende des Beirates)

- Michael Varona (stellvertretender Vorsitzender des Beirates)

- Gustav Holtkemper

- Maike Hein (seit 18.12.2018)

Der Beirat traf sich insgesamt zu 4 Sitzungen und wurde darüber hinaus durch die Geschäftsführung regelmäßig in mündlicher und schriftlicher Form über den Geschäftsverlauf sowie wesentliche geschäftspolitische Fragestellungen informiert.

II. Quantifizierung von Chancen und Risiken sowie finanzielle und nichtfinanzielle Leistungsindikatoren, Nachhaltigkeit

Grundsätzlich wird eine Gewinnmarge von mindestens 20% auf die bestehende Kostenbasis angestrebt. Dieser Ergebnisanspruch bildet die Planungsgrundlage für die Kalkulation der Leistungsverrechnung gegenüber den Kunden. Zur Steuerung von Gewinnrisiken findet regelmäßig ein Abgleich zu den tatsächlich erzielten Gewinnmargen in der Geschäftsführung und im Beirat statt mit dem Ziel, rechtzeitig gegensteuern zu können.

Das mit dem gesteigerten Umsatz- und damit auch Kostenvolumen verbundene Risiko und die erhöhte Komplexität der Liquiditätssteuerung steht ebenfalls im Fokus der regelmäßigen Analyse durch die Geschäftsführung. Eine detaillierte Liquiditätsplanung für alle Geschäftskonten gewährleistet eine jederzeitige Zahlungsfähigkeit der KENSTONE.

Ausgehend von der derzeitigen Marktlage kann eine Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen und -konditionen zu einem Rückgang der Kreditvergabe führen, was sich dämpfend auf den Bedarf an Immobilienbewertungen auswirken könnte. Demgegenüber kann - je nach dem welches Model der Grundsteuerreform verabschiedet wird - aus den damit verbundenen Belastungsverwerfungen ein höherer Bewertungsbedarf entstehen. Im Bereich der Markt- und Beleihungswertermittlungen für Pfandbriefrefinanzierungen ist in 2018 sowohl das Volumen der Neuemissionen als auch der Umlauf der Hypothekenpfandbriefe gestiegen.

Der Erfolg der KENSTONE hängt maßgeblich von der Qualifikation und Motivation der gesamten Belegschaft ab. Die Gutachter von KENSTONE sind nahezu alle zertifiziert durch die HypZert (i.d.R. "F"). Darüber hinaus sind in den interdisziplinären Teams Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors und Member of Appraisal Institute tätig. Durch laufende Weiterbildung ist stets ein sehr hohes Qualifikationsniveau gesichert. Jedes Gutachten wird von mindestens einem zertifizierten Gutachter erstellt bzw. qualitätsgeprüft (4-Augen-Prinzip).

KENSTONE Real Estate Valuers wurde auf der EXPO REAL 2018 erneut von der HypZert mit dem Gütesiegel "Approved by HypZert" ausgezeichnet. Die Fluktuation wird an allen Standorten regelmäßig überprüft und bei Bedarf entgegengesteuert.

Die KENSTONE unterstützt das Konzernziel der CO ₂-Neutralität und liefert Daten für den Umweltbericht des Konzerns. KENSTONE ist zertifiziert gem. ISO 14001:2004 für die Anwendung ihres Umwelt-Managementsystems sowie gem. ISO 50001:2001 für die Anwendung ihres Energiemanagementsystems.

III. Prognosebericht

Für das kommende Geschäftsjahr gehen wir von einem moderaten Wachstum beim Umsatz mit konzernfremden Kunden und einem stabil hohem Niveau des Umsatzes mit der Commerzbank aus.

KENSTONE hält zusammen mit der französischen Crédit Foncier Expertise SAS jeweils zur Hälfte die im Markenverzeichnis der EU eingetragene Wort-/Bildmarke "EVA". Beide Unternehmen wollen 2019 zum Zweck der weiteren Zusammenarbeit und Vermarktung dieser Marke die Firma "EVA European Valuers Alliance SAS" mit Sitz in Paris, Frankreich gründen. Ziel ist die Schaffung eines Verbundes von europäischen Wertermittlungsgesellschaften auf dem europäischen Markt unter werblicher Nutzung der Marke EVA.

Im 2. Halbjahr 2019 wird KENSTONE in Münster einen neuen Standort eröffnen.