Instone Real Estate Development GmbH

Instone Real Estate Development GmbH

Essen

Jahresabschluss 2019

JAHRESABSCHLUSS 31. DEZEMBER 2019

A. JAHRESABSCHLUSS

A.1 BILANZ

Aktiva

A.2 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

A.3 ANHANG

Allgemeine Grundlagen

Die Instone Real Estate Development GmbH, Essen, hat bis zum Vorjahr als Mutterunternehmen einen Konzernabschluss aufgestellt und diesen beim Bundesanzeiger des Amtsgerichts Essen unter Handelsregisternummer HRB 28401 hinterlegt. Für das abgelaufene Geschäftsjahr stellt sie lediglich einen Jahresabschluss auf. Diesen hinterlegt sie ebenfalls beim Bundesanzeiger des Amtsgerichts Essen unter Handelsregisternummer HRB 28401.

Der Abschluss wird in den Konzernabschluss der Gesellschafterin Instone Real Estate Group AG, Essen, einbezogen (kleinster und größter Konsolidierungskreis). Dieser ist im Bundesanzeiger des Amtsgerichts Essen unter der Handelsregisternummer HRB 29362 hinterlegt.

Der Jahresabschluss ist nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt, die Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Gesamtkostenverfahren in Staffelform.

Der Konzernabschluss ist in Euro aufgestellt. Alle Beträge werden in Tausend Euro (Tsd. Euro) angegeben, soweit nichts anderes vermerkt ist. Dabei kann es aufgrund kaufmännischer Rundung aus der Addition in den Summen zu unwesentlichen Rundungsdifferenzen kommen.

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Immaterielle Vermögenswerte sind zu Anschaffungskosten erfasst. Hierbei handelt es sich ausschließlich um Software für kommerzielle und technische Anwendungen. Immaterielle Vermögenswerte werden grundsätzlich linear über einen Zeitraum von ein bis fünf Jahren abgeschrieben.

Sachanlagen werden zu Anschaffungskosten beziehungsweise aktivierungspflichtigen Herstellungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen bewertet. Die Herstellungskosten umfassen Fertigungseinzelkosten sowie angemessene Teile der Gemeinkosten.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen werden linear und entsprechend den betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern vorgenommen. Die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern für andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung betragen zwei bis vierzehn Jahre.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis 250,00 Euro wurden im Jahr der Anschaffung oder Herstellung als Aufwand verbucht. Selbstständig nutzbare Anlagegüter, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zwar 250,00 Euro, nicht aber 1.000,00 Euro übersteigen, sind in einem Sammelposten zusammengefasst und werden linear über fünf Jahre abgeschrieben. Wegen Geringfügigkeit ist erworbene Anwendersoftware (Trivialprogramme) unter der Betriebs- und Geschäftsausstattung ausgewiesen.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten - abzüglich außerplanmäßiger Abschreibungen und zuzüglich Zuschreibungen - bewertet. Bei nur vorübergehender Wertminderung werden keine außerplanmäßigen Abschreibungen auf Finanzanlagen vorgenommen. Unverzinsliche und niedrig verzinsliche Ausleihungen werden mit dem Barwert angesetzt; im Übrigen erfolgt der Ansatz der Ausleihungen zum Nominalwert.

Unfertige Erzeugnisse werden mit Herstellungskosten beziehungsweise mit ihrem niedrigeren beizulegenden Werten bewertet. Die Herstellungskosten der unfertigen Erzeugnisse umfassen Material- und Fertigungseinzelkosten sowie angemessene Teile der Gemeinkosten.

Fremdkapitalzinsen, die auf die Bauzeit entfallen, werden nach § 255 Absatz 3 HGB zur Berechnung der Herstellungskosten herangezogen.

Drohende Verluste werden berücksichtigt, und zwar entweder durch Abschläge von den Herstellungskosten oder - soweit die Verluste die jeweiligen aktivierten Herstellungskosten übersteigen - durch Rückstellungen. Bei ihrer Ermittlung wird die voraussichtliche Entwicklung der Aufträge bis Projektende zugrunde gelegt. Als zukünftige Erlöse werden grundsätzlich nur vom Kunden schriftlich bestätigte Auftragswerte angesetzt - und als zukünftige Kosten die geschätzten Vollkosten bis Projektende.

Die von Kunden erhaltenen Anzahlungen werden projektbezogen bis zur Höhe der Herstellungskosten von den Vorräten abgesetzt. Darüber hinausgehende Anzahlungen sind auf der Passivseite ausgewiesen.

Bei der Bewertung der grundsätzlich zum Nennwert angesetzten Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen ist den erkennbaren Risiken angemessen Rechnung getragen. Darüber hinaus wird eine pauschale Abwertung vorgenommen, um das allgemeine Kreditrisiko abzudecken.

Flüssige Mittel sind mit dem Nennwert bewertet.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet Ausgaben vor dem Abschlussstichtag; diese stellen Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Stichtag dar.

Die Gesellschaftsanteile der Gesellschafter sind zum Nennwert angesetzt.

Pensionsrückstellungen, Jubiläumsrückstellungen und Rückstellungen für Altersteilzeit werden versicherungs-mathematisch ermittelt.

Pensionen und ähnliche Verpflichtungen betreffen die betriebliche Altersversorgung bei der Instone Real Estate Development GmbH, die sich zusammensetzt aus:

Sie werden nach dem international anerkannten Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) bewertet; dieses berücksichtigt auch zukünftig erwartete Gehalts- und Rentensteigerungen. Als Berechnungsgrundlage der Pensionsrückstellungen dienten die Richttafeln 2018 G von Professor Dr. Klaus Heubeck. Es handelt sich hierbei um eine Generationentafel, die sogenannte Übergangswahrscheinlichkeiten in der betrieblichen Altersversorgung wie Sterblichkeit, Erwerbsminderung oder Verheiratungshäufigkeit nach Alter, Geschlecht und Geburtsjahr gestaffelt wiedergibt. Bei der Festlegung des Rechnungszinssatzes wurde von dem Wahlrecht nach § 253 Absatz 2 Satz 2 HGB Gebrauch gemacht. Dabei dürfen Rückstellungen für Altersversorgungen oder vergleichbare langfristig fällige Verpflichtungen pauschal abgezinst werden, und zwar mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt. Der Durchschnitt wird aus dem Marktzins der vergangenen zehn Geschäftsjahre gebildet.

Zur Finanzierung von Pensionszahlungen hat sich die Instone Real Estate Development GmbH an einem Contractual Trust Arrangement (CTA) beteiligt. Die übertragenen Vermögensgegenstände verwaltet treuhänderisch der Helaba Pension Trust e. V., Frankfurt am Main; sie dienen ausschließlich der Finanzierung dieser Pensionsverpflichtungen. Übertragene Barmittel werden am Kapitalmarkt gemäß der im Treuhandvertrag vereinbarten Anlagegrundsätze investiert. Die Vermögensgegenstände des Pensionsfonds erfüllen genauso wie an die Belegschaft verpfändete Rückdeckungsversicherungen die Anforderungen des § 246 Absatz 2 Satz 2 HGB. Demnach ist der beizulegende Zeitwert der Vermögensgegenstände mit dem Erfüllungsbetrag der Pensionsverpflichtungen zu verrechnen; die Erträge aus diesen Vermögensgegenständen sind wiederum mit den Zinsaufwendungen der Pensionsverpflichtungen zu verrechnen. Diese Verrechnung erfolgt getrennt nach Art der Pensionszusage. Je nachdem, ob eine Über- oder Unterdeckung vorliegt, kann es zu einem aktivischen oder passivischen Ausweis in der Bilanz kommen.

Die Verpflichtungen aus Pensionszusagen und ähnlichen Verpflichtungen sind teilweise durch Vermögensgegenstände abgedeckt, die ausschließlich der Erfüllung der Pensionsverpflichtungen und ähnlicher Verpflichtungen dienen und dem Zugriff übriger Gläubiger entzogen sind (Deckungsvermögen). Hierzu zählen hauptsächlich Wertpapiere des Anlagevermögens.

Die Bewertung dieser Wertpapiere erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Dieser wird nach Art des Deckungsvermögens aus Mitteilungen über Anteilspreise der verwaltenden Kapitalanlagegesellschaften zum Bilanzstichtag abgeleitet.

Nach § 246 Absatz 2 Satz 2 HGB ist der beizulegende Zeitwert des Deckungsvermögens mit den abgedeckten Pensionsverpflichtungen zu verrechnen. Übersteigt der beizulegende Zeitwert der Vermögensgegenstände die Pensionsverpflichtungen, so wird der Überschuss als "aktiver Unterschiedsbetrag aus der Vermögensverrechnung" ausgewiesen. Ebenso werden die Erträge aus dem Deckungsvermögen mit den Zinsaufwendungen aus der Aufzinsung der Pensionsverpflichtungen und den Aufwendungen beziehungsweise Erträgen aus der Änderung des Abzinsungssatzes saldiert im Zinsergebnis ausgewiesen.

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung gebildet - gegebenenfalls unter Zugrundelegung juristischer Einschätzungen. Bei der Ermittlung des Erfüllungsbetrags berücksichtigt sind künftig erwartete Preis- und Kostensteigerungen. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr werden jeweils abgezinst, und zwar mit dem von der Bundesbank ermittelten, bekannt gemachten, laufzeitkongruenten und durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre.

Die pauschale Gewährleistungsrückstellung wurde auf den Gewährleistungszeitraum von fünf Jahren gebildet. Um den Rückstellungsbedarf zu berechnen, wurden die tatsächlich angefallenen Kosten aus Gewährleistungsfällen der letzten fünf Vorjahre herangezogen; diese sind zum Stichtag neu ermittelt worden.

Verbindlichkeiten sind grundsätzlich mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Aufwendungen für Abfindungen an das ausgeschiedene Personal sowie die sonstigen Steuern sind in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen.

A.3.a ERLÄUTERUNG DER BILANZ

Anlagevermögen

Die Aufgliederung der in der Bilanz zusammengefassten Anlagepositionen und ihre Entwicklung sind im Abschnitt A.3.c dargestellt.

Die Zugänge an verbundenen Unternehmen werden in der folgenden Übersicht erläutert.

Die Abschreibung bei den verbundenen Unternehmen in Höhe von 1.670 Tsd. Euro betrifft die Instone Real Estate Projekt MarinaBricks GmbH, Erlangen. Grund für die Abwertung ist die bereits erfolgte Realisierung des Projektergebnisses in der Gesellschaft, das der Instone Real Estate Development GmbH nicht mehr zufließen wird.

Die Zugänge der Ausleihungen an verbundene Unternehmen werden in der nachfolgenden Übersicht erläutert.

Die Ausleihung von 11.910 Tsd. Euro an die Gesellschafterin Instone Real Estate Group AG, Essen, wurde in voller Höhe getilgt.

Eine Ausleihung in Höhe von 1.006 Tsd. Euro an die Beteiligung Parkresidenz Leipzig GmbH, Leipzig, welche eine Mehrheitsbeteiligung der Instone Real Estate Leipzig GmbH ist, wurde im abgelaufenen Geschäftsjahr ebenfalls in voller Höhe getilgt.

Die Zugänge an Beteiligungen entfallen mit 450 Tsd. Euro auf die Übernahme von zusätzlichen 4 % von dann insgesamt 49 % der GRK Beteiligung GmbH, Leipzig, und mit 700 Tsd. Euro Kaufpreiszahlungen auf weitere Anteilskäufe der Sportplatz RKP GmbH, Hannover, an der weiterhin 0,016 % Splitteranteile gehalten werden.

Die Abschreibung bei den Beteiligungen in Höhe von 450 Tsd. Euro betrifft den Zugang der Anteile an der GRK Beteiligung GmbH, Leipzig.

Hinsichtlich der übrigen im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen verweisen wir auf den Abschnitt A.3.d.

Vorräte

In den unfertigen Erzeugnissen sind Verfügungsbeschränkungen für fremdfinanzierte Immobilien aus Projektentwicklungen in Höhe von 413.633 Tsd. Euro enthalten (Vorjahr: 353.156 Tsd. Euro). In den unfertigen Erzeugnissen wurden Fremdkapitalzinsen des abgelaufenen Geschäftsjahres in Höhe von 7.011 Tsd. Euro aktiviert (Vorjahr: 4.621 Tsd. Euro). Sämtliche erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen, die mit den unfertigen Erzeugnissen saldiert sind, haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1.277 Tsd. Euro (Vorjahr: 827 Tsd. Euro) beinhalten Forderungen gegen Bauherren und Dritte.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 6.182 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.388 Tsd. Euro) entfallen im Wesentlichen auf Forderungen aus Darlehensgewährungen in Höhe von 4.444 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.385 Tsd. Euro).

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von 2.252 Tsd. Euro (Vorjahr: 3.743 Tsd. Euro) enthalten Forderungen aus Ertragsteuerforderungen gegen die Finanzverwaltung, andere Forderungen außerhalb des Lieferungs- und Leistungsverkehrs sowie andere Vermögensgegenstände.

Wie im Vorjahr lagen keine Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr vor.

Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten

Bei den flüssigen Mitteln handelt es sich um Euro-Guthaben bei Kreditinstituten. Von den flüssigen Mitteln unterliegen 7.716 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.994 Tsd. Euro) einer Verfügungsbeschränkung. Diese resultiert aus der Abtretung von Erwerberzahlungen zur Darlehensbesicherung von Bauträgerprojekten und Projektentwicklungen.

Rechnungsabgrenzungsposten

Für im Geschäftsjahr bezahlte Baukostenzuschüsse und Mieterausbauten, deren Aufwand anteilig den Folgejahren zuzuordnen ist, wurden aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von 28 Tsd. Euro gebildet (Vorjahr: 55 Tsd. Euro).

Für im Geschäftsjahr bezahlte Darlehensgebühren, deren Aufwand anteilig den Folgejahren zuzuordnen ist, wurden aktive Rechnungsabgrenzungen in Höhe von 2.272 Tsd. Euro gebildet (Vorjahr: 2.744 Tsd. Euro).

Eigenkapital

Die Kapitalanteile der Gesellschaft in Höhe von 70.100 Tsd. Euro (Vorjahr: 70.100 Tsd. Euro) sind durch die Gesellschafterin Instone Real Estate Group AG, Essen, eingebracht. Die Kapitalrücklage weist einen Stand von 46.104 Tsd. Euro aus (Vorjahr: 46.104 Tsd. Euro).

Rückstellungen

Pensionsrückstellungen

Der Rentenbaustein für die Basisversorgung hängt einerseits vom Einkommen und vom Lebensalter des Beschäftigten (Verrentungsfaktor) ab, andererseits von einem allgemeinen Versorgungsbeitrag, der alle drei Jahre geprüft wird. Der Rentenbaustein für die Aufbauversorgung ist abhängig davon, wie sich das Ergebnis nach Steuern gemäß IFRS entwickelt. Hieraus können bis 20 % der Basisversorgung zusätzlich erzielt werden. Die bis zum 31. Dezember 1999 geltende Versorgungsregelung sah tarifabhängige Leistungsgruppenbeträge vor. Diese wurden in Form von sogenannten Initialbausteinen in das neue Versorgungssystem integriert. Die Leistung umfasst eine Altersrente, eine Invalidenrente sowie eine Hinterbliebenenrente.

Der Erfüllungsbetrag aus Pensionsverpflichtungen beträgt zum Stichtag 8.109 Tsd. Euro (Vorjahr: 7.148 Tsd. Euro). Die Verrechnungen des laufenden Geschäftsjahres betreffen mit 7.378 Tsd. Euro die Vermögenswerte im CTA (Vorjahr: 5.892 Tsd. Euro) und mit 731 Tsd. Euro (Vorjahr: 502 Tsd. Euro) das DC-Vermögen (Deferred Compensation). Die Verrechnungen beinhalten einen Mehrbetrag von 365 Tsd. Euro aus dem beizulegenden Zeitwert der zur Rückdeckung angeschafften Wertpapiere (Vorjahr: Mehrbetrag 257 Tsd. Euro).

Die Anschaffungskosten der Wertpapiere betragen 7.875 Tsd. Euro (Vorjahr: 6.842 Tsd. Euro).

Der Aufwand aus Pensionsverpflichtungen betrifft die Aufzinsung der Pensionsrückstellung in Höhe von 852 Tsd. Euro (Vorjahr: 906 Tsd. Euro).

Die Inanspruchnahme betrug 38 Tsd. Euro (Vorjahr: 35 Tsd. Euro).

Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen betreffen Rückstellungen für Gewerbe- und Körperschaftssteuern inklusive des Solidaritätszuschlags der Vorjahre.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen sind unter anderem gebildet worden für Gewährleistungsverpflichtungen, Verpflichtungen für noch auszuführende Arbeiten, Kosten der Auftragsabwicklung und nachträgliche Kosten abgerechneter Aufträge, drohende Verluste aus schwebenden Geschäften, Schadenersatzleistungen, Kosten der Altersteilzeit, Gratifikationen für Mitarbeiter, ausstehenden Urlaub von Mitarbeitern, Jubiläumsverpflichtungen, Kosten für Organisationsentwicklungen, Beiträge für Berufsgenossenschaften, Jahresabschlusskosten und andere ungewisse Verbindlichkeiten (siehe Tabelle zur Aufgliederung der sonstigen Rückstellungen).

Aufgliederung der sonstigen Rückstellungen

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind branchenüblich durch Abtretung von Kaufpreisforderungen besichert. Darüber hinaus bestehen Grundpfandrechte in Höhe von 467.249 Tsd. Euro (Vorjahr: 615.748 Tsd. Euro).

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bestehen mit Restlaufzeiten von bis zu einem Jahr in Höhe von 47.095 Tsd. Euro (Vorjahr: 46.607 Tsd. Euro) und mit Restlaufzeiten von über einem Jahr in Höhe von 925 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.897 Tsd. Euro) - und davon wiederum mit Restlaufzeiten von mehr als fünf Jahren in Höhe von 814 Tsd. Euro (Vorjahr: 733 Tsd. Euro).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen beinhalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen, Finanzverbindlichkeiten und Darlehensverbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen mit 261 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) Verbindlichkeiten gegenüber der Muttergesellschaft Instone Real Estate Group AG, Essen.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen an Tochtergesellschaften betragen 0 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.362 Tsd. Euro).

Die Finanzverbindlichkeiten betreffen mit 15.203 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) Tochtergesellschaften und mit 21.723 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) die Muttergesellschaft Instone Real Estate Group AG, Essen, wobei hiervon 21.214 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) die Ergebnisabführung 2019 gemäß dem am 09.11.2019 geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrag betreffen.

Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 189.997 Tsd. Euro (Vorjahr: 16.520 Tsd. Euro) betreffen mit 21.997 Tsd. Euro (Vorjahr: 16.520 Tsd. Euro) Tochtergesellschaften und mit 168.000 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) die Muttergesellschaft.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen Darlehensverbindlichkeiten in Höhe von 639 Tsd. Euro (Vorjahr: 328 Tsd. Euro).

Die sonstigen Verbindlichkeiten enthalten Verbindlichkeiten außerhalb des Lieferungs- und Leistungsverkehrs sowie weitere Verpflichtungen.

Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Instone Real Estate Development GmbH hat für die Tochtergesellschaft Durst-Bau GmbH, Wien, Österreich, den Kreditrahmen in Höhe von 92 Tsd. Euro (Vorjahr: 451 Tsd. Euro) abgesichert. Der Kreditrahmen wurde von der Tochtergesellschaft zum Bilanzstichtag in Höhe von 92 Tsd. Euro (Vorjahr: 451 Tsd. Euro) in Anspruch genommen. Ein Rückgriff der Bank auf die Gesellschaft ist nicht zu erwarten, da die Tochtergesellschaft zum Bilanzstichtag über eine ausreichende Liquidität zur Rückzahlung verfügte.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus Immobilien-Mietverträgen in Höhe von 6.298 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.935 Tsd. Euro), davon 1.660 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.820 Tsd. Euro) mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Mietverpflichtungen mit Restlaufzeiten von mehr als fünf Jahren bestehen in Höhe von 1.326 Tsd. Euro (Vorjahr: 893 Tsd. Euro).

Weitere sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus dem Kraftfahrzeugleasing in Höhe von 1.772 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.036 Tsd. Euro), davon 678 Tsd. Euro (Vorjahr: 470 Tsd. Euro) mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Kraftfahrzeugleasingverpflichtungen mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren bestehen nicht.

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus dem Bestellobligo bewegen sich im geschäftsüblichen Rahmen.

Die Instone Real Estate Development GmbH hat Verträge zur Errichtung von Gebäuden abgeschlossen. Hierbei handelt es sich um mehrjährige Verpflichtungen aus Bauleistungen, die branchenüblich durch erhaltene Anzahlungen der Käufer und Darlehensmitteln aus abgeschlossenen Projektfinanzierungen abgesichert sind.

A.3.b ERLÄUTERUNG DER GEWINN UND VERLUSTRECHNUNG

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse entfallen mit 289.157 Tsd. Euro (Vorjahr: 155.912 Tsd. Euro) auf Erlöse aus eigenen Projekten. Erlöse aus Vermietung und Verpachtung betragen 5.897 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.898 Tsd. Euro). Die weiteren Umsatzerlöse betreffen sonstige Leistungen..

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 517 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.475 Tsd. Euro). Des Weiteren werden wesentliche Erträge ausgewiesen aus: Versicherungsschäden, der Erstattung von Verwaltungs- und Betriebsführungskosten, Zuschreibungen von Finanzanlagen und Weiterbelastungen von Kosten an Dritte.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten hauptsächlich Abfindungen, Mieten, Pachten und Leasinggebühren, IT-Kosten, Versicherungsprämien, Gerichts-, Anwalts- und Notarkosten, Prozesskosten, Vertriebs- und Reisekosten, Verluste aus dem Abgang von Finanzanlagen, Aufwendungen für Organisationsentwicklungen, Sachkosten der Verwaltung, Zuführungen zu Personalrückstellungen und zur Pauschalwertberichtigung auf Forderungen sowie weitere, nicht an anderer Stelle auszuweisende Sozialleistungen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind konzerninterne Verrechnungen für die Geschäftsführung in Höhe von 936 Tsd. Euro enthalten (Vorjahr: 936 Tsd. Euro).

Des Weiteren sind in den sonstigen betrieblichen Aufwendungen Kostensteuern in Höhe von 3.370 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.338 Tsd. Euro) enthalten.

Erträge aus Ergebnisabführungsverträgen

Das Ergebnis aus Ergebnisabführungsverträgen in Höhe von 16 Tsd. Euro (Vorjahr: 23 Tsd. Euro) betrifft die formart Immobilien GmbH, Essen.

Erträge aus Beteiligungen

Das Beteiligungsergebnis beinhaltet Ergebnisübernahmen für das Geschäftsjahr 2018 der Tochterunternehmen formart Luxembourg S.à r.l., Luxemburg, mit 1.231 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.153 Tsd. Euro), der Projektentwicklungsgesellschaft Holbeinviertel mbH & Co. KG, Frankfurt am Main, in Höhe von 179 Tsd. Euro (Vorjahr: 462 Tsd. Euro), der Projektgesellschaft Wohnpark Gießener Straße GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main, in Höhe von 123 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) und der Projektgesellschaft west.side gmbH, Köln, in Höhe von 6.691 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro).

Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Die Erträge aus Ausleihungen betragen 629 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.890 Tsd. Euro), betreffen Tochter- und Mutterunternehmen und teilen sich wie nachfolgend dargestellt auf.

Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens In Tsd. Euro

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Die sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträge betreffen mit 130 Tsd. Euro (Vorjahr: 87 Tsd. Euro) im Wesentlichen Zinserträge aus Gewährung kurzfristiger Darlehen an Tochtergesellschaften gemäß nachfolgender Aufstellung.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Abschreibungen auf Finanzanlagen

Die Abschreibung auf Finanzanlagen in Höhe von 2.120 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.511 Tsd. Euro) betreffen mit 450 Tsd. Euro (Vorjahr: 4.511 Tsd. Euro) die außerplanmäßige Abschreibung des im Geschäftsjahr erworbenen Anteils der GRK Beteiligung GmbH, Leipzig, und mit 1.670 Tsd. Euro (Vorjahr: 0 Tsd. Euro) die Abwertung der Instone Real Estate Projekt MarinaBricks GmbH, Erlangen, aufgrund der geminderten Werthaltigkeit der Beteiligungen.

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Die Aufwendungen betreffen hauptsächlich die Finanzierungskosten für Projektentwicklungen in Höhe von 8.205 Tsd. Euro (Vorjahr: 5.550 Tsd. Euro) und die Kosten der Unternehmensfinanzierung in Höhe von 1.564 Tsd. Euro (Vorjahr: 2.200 Tsd. Euro). Die weiteren Aufwendungen umfassen die Aufzinsung von Rückstellungen und Zinsen für Darlehensgewährungen von verbundenen Unternehmen..

Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Der Ertrag von 397 Tsd. Euro (Vorjahr: Aufwand 6.307 Tsd. Euro) entfällt mit einem Aufwand von 155 Tsd. Euro (Vorjahr: 152 Tsd. Euro) auf Steuernachzahlungen aus Vorjahren und einem Ertrag von 551 Tsd. Euro auf die Auflösung der Körperschaftsteuerrückstellung inklusive des Solidaritätszuschlages aus Vorjahren (Vorjahr: Zuführung 2.855 Tsd. Euro für das Geschäftsjahr 2018).

Vergütung der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr sind Gesamtbezüge für die Geschäftsführung in Höhe von 1.787 Tsd. Euro (Vorjahr: 1.858 Tsd. Euro) entstanden.

A.3.c ANLAGENSPIEGEL

A.3.d ANTEILSLISTE

¹⁾ Ergebnisabführungsvertrag
²⁾ Jahresabschluss 31. Dezember 2018
³⁾ Jahresabschluss 30. Juni 2019

A.3.e GREMIEN

Geschäftsführung

Kruno Crepulja

Hochheim am Main, CEO

Dr. Foruhar Madjlessi

Bad Homburg, CFO

Stefan Dahlmanns

Korschenbroich, COO Bereich NRW (seit 01.01.2020)

Andreas Gräf

Oberhausen, COO Bereich Süd und Sachsen

Carsten Sellschopf

Berlin, COO Bereich Nord und Ost

Ralf Werner

Frankfurt am Main, COO Bereich Rhein-Main (seit 01.01.2020)

Zum 31. Dezember 2019 ausgeschiedene Mitglieder der Geschäftsführung:

Harald Meerße

Gerlingen, COO

Zum 09. März 2020 ausgeschiedene Mitglieder der Geschäftsführung:

Torsten Kracht

Leipzig, COO

A.3.f SONSTIGE ANGABEN

Arbeitnehmer

Im Jahr 2019 arbeiteten bei der Gesellschaft durchschnittlich 291 Personen (Vorjahr: 249 Personen). Die durchschnittliche Zahl der Beschäftigten teilt sich wie folgt nach Standorten auf:

¹⁾ Zugehörigkeit von 25 Mitarbeitern seit August 2019

Honorar des Abschlussprüfers

Die Gesellschaft macht von der Erleichterung nach § 285 Nummer 17 HGB Gebrauch.

Nachtragsbericht

Berichtspflichtige Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag am 31.12.2019 liegen nicht vor.

Ergebnisverwendung

Das Ergebnis von 21.213.788,34 Euro wurde aufgrund des am 11.09.2019 geschlossenen Beherrschungs- und Gewinnabführungsvertrags an die Muttergesellschaft Instone Real Estate Group AG, Essen in voller Höhe abgeführt.

B. BESTÄTIGUNGSVERMERK DES ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Instone Real Estate Development GmbH, Essen

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der Instone Real Estate Development GmbH, Essen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2019 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2019 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2019.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses geführt hat.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss zu dienen.

Hinweis auf einen sonstigen Sachverhalt

Unter Inanspruchnahme der Erleichterungsvorschrift des § 264 Abs. 3 HGB wurde kein Lagebericht aufgestellt. Im Zeitpunkt der Beendigung unserer Abschlussprüfung konnte nicht abschließend beurteilt werden, ob die Befreiungsvorschrift des § 264 Abs. 3 HGB zu Recht in Anspruch genommen worden ist, weil die Voraussetzungen nach § 264 Abs. 3 Satz 1 Nrn. 3, 4 und 5 Buchst. c) bis e) HGB ihrer Art nach erst zu einem späteren Zeitpunkt erfüllt werden können. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss ist diesbezüglich nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

C. VERSICHERUNG DER GESETZLICHEN VERTRETER

Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Jahresabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage des Konzerns vermittelt. Wir versichern außerdem, dass der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses sowie die Lage der Gesellschaft so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird.

D. IMPRESSUM

Instone Real Estate Development GmbH

Registereintragung: Amtsgericht Essen, HRB 28401

Geschäftsführer der Instone Real Estate Development GmbH:

Kruno Crepulja, Dr. Foruhar Madjlessi, Stefan Dahlmanns, Andreas Gräf, Carsten Sellschopf, Ralf Werner

Instone Real Estate Development GmbH

Grugaplatz 2 - 4, 45131 Essen

Postfach 101453, 45014 Essen

Telefon: +49 201 45355-0

Fax: +49 201 45355-933

E-Mail: info@instone.de

Internet: www.instone.de