Catella Real Estate AG

Catella Real Estate AG

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

A. Geschäfts- und Rahmenbedingungen

Die deutsche sowie die gesamte europäische Volkswirtschaft befanden sich im Jahr 2023 wie bereits im Vorjahr in einem turbulenten Umfeld. Der anhaltende Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, hohe Inflationsraten und die restriktive Zinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) trugen weiterhin zu Unsicherheit bei und spiegelten sich in Deutschlands Wirtschaftswachstum wider. Laut den ersten Daten des Statistischen Bundesamtes (Destatis) lag das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) Deutschlands im Jahr 2023 um 0,3 % unter dem Niveau von 2022. ¹ Trotzdem ist Deutschland ein robuster Wirtschaftsstandort. Gegen Ende des Jahres 2023 erwarteten deutsche Institute, dass das reale Wirtschaftswachstum der Bundesrepublik in den Jahren 2024 und 2025 wieder positiv sein wird. So prognostizierte die Deutsche Bundesbank im Dezember 2023, dass das Wachstum des realen unbereinigten BIP im Jahr 2024 bei 0,3 % und im Jahr 2025 bei 1,1 % liegen wird. ² Auch das ifo Institut veröffentlichte im Dezember eine Prognose, die für die Jahre 2024 und 2025 positive Wachstumsraten für das reale BIP Deutschlands (2024: 0,9 % / 2025: 1,3 %) nennt. ³
Der deutsche Arbeitsmarkt zeigte sich im Jahr 2023 trotz der volkswirtschaftlichen Turbulenzen als weitgehend stabil. Die angespannten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen führten zu keinem erheblichen Anstieg der Arbeitslosenquote, die im Dezember 2023 laut dem Statistischen Bundesamt (Destatis) bei 5,7% lag. ⁴ Der robuste Arbeitsmarkt hat einen positiven Einfluss auf die Entwicklung der Arbeitseinkommen der privaten Haushalte.

Die laufende Inflationsentwicklung im Euroraum und die Reaktion der Europäischen Zentralbank darauf sind weitere zentrale Faktoren für die Entwicklung der deutschen Wirtschaft im Jahr 2023.Nach den Daten von Eurostat lag die jährliche Veränderungsrate des Harmonisierten Verbraucherpreisindex (HVPI) des Vorjahres in der Eurozone bei 8,4% und bei 8,7% in Deutschland. ⁵ Die EZB reagierte darauf mit einer deutlichen Wende in der Zinspolitik. Der Zinssatz für Hauptrefinanzierungsgeschäfte wurde zwischen Juli 2022 und September 2023 von 0 % auf 4,5% angehoben. ⁶ Im Laufe des Jahres 2023 kam es innerhalb der Eurozone zu einem Rückgang der Inflationsraten. So lag nach Angaben des Statistischen Amtes der Europäischen Union (Eurostat) die jährliche Veränderungsrate des HVPI im November 2023 im Euroraum bei 2,4 % und in Deutschland bei 2,3%, im Vergleich zu 10,1% bzw. 11,3% der Vorjahresperiode. ⁷ Ähnliche Entwicklungen waren auch in anderen europäischen Währungsräumen zu beobachten. Auch die Zentralbank des Vereinigten Königreichs (Bank of England) und die schwedische Notenbank (Sveriges Riksbank) reagierten mit Zinserhöhungen auf hohe Inflationsraten ^{8 9}, was zu rückläufigen Inflationsraten in 2023 geführt hat. ^{10 11}
Zahlreiche europäische Ökonomien zeigen widerstandsfähige wirtschaftliche Strukturen, die eine Rückkehr der realen Wirtschaftsleistung auf einen positiven Wachstumspfad im Jahr 2024 ermöglichen. So prognostizierte die OECD ein positives Wirtschaftswachstum für die Jahre 2024 und 2025 neben Deutschland auch für weitere europäische Länder wie Frankreich, Polen, Schweden, Spanien und das Vereinigte Königreich. ¹²
Die gesamtwirtschaftlichen Entwicklungen beeinflussten auch den Immobilienmarkt. Der gestiegene Zinssatz in der Eurozone führte zu einem deutlichen Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr. Das aggregierte Transaktionsvolumen 2023 für Büro-, Industrie-, Einzelhandels- und Wohnimmobilien lag laut Daten von Real Capital Analytics (MSCI) etwa 53,5 % unter dem Vorjahresniveau. Ein ähnlicher Rückgang war auf dem nationalen Markt zu verzeichnen (-52,9 %). ¹³
Im Gegensatz dazu waren viele europäische Mietmärkte im Jahr 2023 weiterhin stabil. Die Mieten auf den Wohnimmobilienmärkten deutscher Ballungszentren oder auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt stiegen an. So zeigen die Daten des regionalen Immobilienwirtschaftlichen Informationssystems (RIWIS) den Anstieg der durchschnittlichen Wiedervermietungs- und Erstbezugsmieten auf den Wohnimmobilienmärkten ¹⁴ bzw. der Spitzenmieten für Logistik- und Lagerflächen für die A-, B-, C- und D-Städte. ¹⁵ Für Logistikflächen setzte sich dieser Trend auch in anderen europäischen Ländern wie Frankreich, Italien, den Niederlanden, Spanien und dem Vereinigten Königreich fort. ¹⁶
Die hohe Nachfrage nach Büroflächen in den zentralen Lagen europäischer Metropolen führte zu kontinuierlich steigenden Spitzenmieten vieler Bürozentren, trotz der Zunahme von Remote-Arbeitskonzepten. In Büroimmobilienmärkten der deutschen Top-7-Städte ¹⁷ (mit Ausnahme von Frankfurt am Main ¹⁸) sowie der europäischen Metropolen wie Kopenhagen, Helsinki, Paris Central, Amsterdam, Madrid, Stockholm und London Central stiegen laut den Daten der Datenbank "Performance Monitoring for Actions" (PMA) die Bürospitzenmieten im dritten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorjahresquartal an. ¹⁹
Hervorgerufen durch Onlinehandel, die Corona-Pandemie und wirtschaftliche Unsicherheiten zeichnen viele europäische Einzelhandelsimmobilienmärkte, z. B. für Großstädte wie Paris, Berlin, München, Stockholm und London, im Gegensatz zu anderen Nutzungsarten wie Büro, Wohnen oder Logistik, rückläufige Mieten zwischen 2015 und 2022 auf ²⁰. Obwohl die Mietentwicklung im Jahr 2023 erste Anzeichen einer Stabilisierung der Nachfrage insbesondere für Segmente wie den Lebensmittel- oder den hochpreisigen Einzelhandel, in dem persönliche Beratung eine Rolle spielt, zeigt. ²¹
Die Fondsstrategien der von der Catella Real Estate AG verwalteten Sondervermögen umfassen eine breite Diversifizierung der Immobilieninvestitionen und erstrecken sich auf diverse Nutzungsarten sowie aktuell auf fünfzehn europäische Länder.

Im Geschäftsjahr wurden Nettomittelabflüsse aus den verwalteten Publikums-Sondervermögen von gesamt 76,8 Mio. EUR verzeichnet, was einem Anteil von ca. 1,9% der Gesamt-Nettofondsvermögen ²² dieser Fonds entspricht.

Einen Überblick über die Entwicklung der Mittelzu- bzw. -abflüsse der Publikums-AIFs im Jahr 2023 gibt folgende Aufstellung:

Der Großteil der Mittelabflüsse bei den Spezial-AIFs entfiel auf die Sondervermögen Immo-Spezial Wirtschaftsregion Süddeutschland sowie Sarasin Sustainable Properties - European Cities, wobei bei diesen Produkten die geplante Laufzeit bzw. die empfohlene Haltedauer von 10 Jahren bereits überschritten wurde. Entsprechend der vorliegenden Rückgabewünschen wurde im Laufe des Kalenderjahres ca. 4,8% der Nettofondsvermögen ²³ (bzw. 40,2 Mio. EUR) an die Anleger ausgezahlt.

Die größten Mittelzuflüsse der Berichtsperiode konnte das vor drei Jahren aufgelegte und noch nicht ausinvestierte Spezial-Sondervermögen Catella Logistik Deutschland Plus verzeichnen. Außerdem wurden die vorhandene Kapitalzusagen der Sondervermögen KCD-Catella Immobilien mit sozialer Verantwortung, sowie Catella Multitenant Stiftungsfonds abgerufen. Diese wurden für geplante Immobilieninvestitionen in den Zielländern verwendet. Die Mittelzuflüsse dieser Fonds betragen 43,4 Mio. EUR bzw. 13,3% derer Nettofondsvermögen ²⁴ .
Zum Jahresende 2023 verwaltet die Gesellschaft ein Nettofondsvermögen von 6.378 Mio. EUR (Vorjahr 6.831 Mio. EUR).

Das verwaltete Immobilienvermögen konnte zum Ende der Berichtsperiode von 7.238 Mio. EUR (Stand 31.12.2022) auf 7.387 Mio. EUR leicht gesteigert werden.

Das derzeitige Investitionsumfeld ist von einem angespannten Zinsumfeld und einem weiterhin zurückhaltenden Transaktionsmarkt geprägt. Das Gesamttransaktionsvolumen der Catella Real Estate AG belief sich im Jahr 2023 auf über 609 Mio. EUR.
Die im Jahr 2023 realisierte Ankäufe der Immobilien wirkten den verzeichneten Veränderungen der Verkehrswerte des Bestandsportfolios sowie den im Rahmen des Liquiditätsmanagements durchgeführten Verkäufen entgegen.

Für die Publikums-Sondervermögen Catella MAX, KCD-Catella Nachhaltigkeit IMMOBILIEN Deutschland und Catella Modernes Wohnen wurden keine Akquisitionen getätigt. Das Portfolio Management konzentrierte sich auf die laufende Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien sowie auf die Fortführung der in den Vorjahren vertraglich abgeschlossenen Projektentwicklungen.

Das Portfolio des Publikums-Sondervermögen Catella Wohnen Europa wurde im Laufe des Jahres 2023 mit Neuinvestitionen von ca. 257 Mio. EUR in den Zielländern Deutschland und Österreich weiter ausgebaut Das Sondervermögen Catella European Residential konnte den Ankauf eines finnischen Wohnportfolios aus fünf modernen Wohnanlagen, die in den größten Stadtregionen Finnlands liegen, zum Ende des Jahres 2023 finalisieren. Damit ist das Publikums-Sondervermögen aktuell in acht europäischen Ländern investiert.

Auch das junge Portfolio des Spezial-Sondervermögens Catella Logistik Deutschland Plus wird kontinuierlich aufgebaut. Die vorhandene Kapitalzusagen werden sukzessive zu Investitionszwecken abgerufen. Der Immobilienbestand des Sondervermögens konnte im Jahr 2023 um 45 Mio. EUR erhöht werden.

Neben den während des Jahres vollzogenen Akquisitionen der Immobilien, wurden auch Veräußerungen aus den Bestandportfolios infolge des aktiven Portfolio- sowie Liquiditätsmanagements auf Basis der Hold-Sell-Analysen durchgeführt. So wurde für das Publikums-Sondervermögen Catella Wohnen Europa ein Objekt in Spanien mit einem Gesamtvolumen von 22,7 Mio. EUR ²⁵ veräußert. Für die von der Gesellschaft verwalteten Spezial-Sondervermögen wurden vier weitere Immobilien im Wert von gesamt ca. 89 Mio. EUR in Deutschland, Norwegen, Finnland und Schweden veräußert. ²⁶
Zwei von der Catella Real Estate AG verwalteten Spezial-AIFs, Immo-Spezial - Wirtschaftsregion Süddeutschland und Panta Rhei Dutch Residential, haben die geplante Laufzeit der Portfolioverwaltung erreicht. In Abstimmung mit den Anlegern konnte die Laufzeitbegrenzung beim Immo - Spezial Wirtschaftsregion Süddeutschland aufgehoben werden. Der Fokus des Fondsmanagements wird in den nächsten Jahren auf der weiteren Optimierung des Bestandsportfolios sowie auf der Anpassung der Fondsstrategie an die Marktgegebenheiten und dauerhafte Portfolioverwaltung liegen.

Das angespannte Marktumfeld wirkte sich maßgeblich auf die Entwicklung der Immobilienbewertungen aus. Insbesondere zeigte sich ein negativer Effekt auf die Verkehrswerte durch die Erhöhung der Liegenschaftszinssätze seitens der Verkehrswertgutachter, um die gestiegenen Renditeerwartungen auf Grundlage der Mietfaktoren widerspiegeln zu können. Diese Effekte in Kombination mit den getätigten Transaktionen wirkten sich im Wesentlichen auf die Entwicklung des Immobilienbestandes der Catella Real Estate AG aus (+1,5% im Vergleich zu Vorjahr).

Aufgrund der Vereinbarung mit den Fondsanlegern bzgl. der planmäßigen Liquidation des Spezial-AIFs Focus HealthCare und der bereits in den Vorjahren erfolgten Verkäufe aller Liegenschaften wurde die vorhandene Liquidität im Rahmen der Ausschüttungen und Anteilrücknahmen sukzessive an die Anleger ausgekehrt und das Vehikel zum 30.09.2023 aufgelöst.

Mit Ablauf der entsprechenden Kündigungsfrist für die Verwaltungsmandate für das Publikums-Sondervermögen Focus Nordic Cities und für den Spezial-AIF Focus Global Forests ging das treuhänderisch für die Anleger gehaltene Eigentum der beiden Sondervermögen gemäß § 100 Abs. 1 KAGB kraft Gesetzes auf die Verwahrstelle CACEIS Bank S.A., Germany Branch, ("CACEIS") über.

Um die Aufgabe, die in den Sondervermögen verbliebenen Vermögensgegenstände unter Wahrung der Interessen der Anleger zu veräußern, effizient lösen zu können, hat CACEIS die Catella Real Estate AG im Wege der Auslagerung mit der entsprechenden operativen Durchführung beauftragt. Beide der in Liquidation befindlichen Sondervermögen haben keinen Immobilienbestand mehr. Das Management konzentriert sich darauf, im Rahmen des Liquidationsprozesses regelmäßige Ausschüttungen bzw. Rückzahlungen an die Anleger vorzunehmen.

¹ Statistisches Bundesamt (Destatis) (2024), https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html#:~:text=WIESBADEN%20%E2%80%93%20Das%20preisbereinigte%20Bruttoinlandsprodukt%20(BIP,der%20Wirtschaftsleistung%200%2C1%20%25.
² Deutsche Bundesbank (2023), Sinkende Inflation, aber noch keine Entwarnung - Perspektiven der deutschen Wirtschaft bis 2026, Monatsbericht Dezember 2023, 15.
³ ifo Institut (2023), https://www.ifo.de/pressemitteilung/2023-12-14/ifo-institut-kuerzt-prognose-fuers-wachstum-2024-auf-09-prozent.
⁴ Statistisches Bundesamt (Destatis) (2024), https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Konjunkturindikatoren/_inhalt.html#236072.
⁵ Eurostat (2024), https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_aind__custom_9352419/default/table?lang=de.
⁶ Deutsche Bundesbank (2024), https://www.bundesbank.de/de/statistiken/geld-und-kapitalmaerkte/zinssaetze-und-renditen/ezb-zinssaetze-607806.
⁷ Eurostat (2024), https://ec.europa.eu/eurostat/databrowser/view/prc_hicp_manr__custom_9352997/default/table?lang=de.
⁸ Bank of England (2024), https://www.bankofengland.co.uk/monetary-policy/the-interest-rate-bank-rate. Sveriges Riksbank (2024), https://www.riksbank.se/en-gb/statistics/interest-rates-and-exchange-rates/policy-rate-deposit-and-lending-rate/.
⁹ Sveriges Riksbank (2024), https://www.riksbank.se/en-gb/statistics/interest-rates-and-exchange-rates/policy-rate-deposit-and-lending-rate/.
¹⁰ Office for National Statistics (2024), https://www.ons.gov.uk/economy/inflationandpriceindices/timeseries/l55o/mm23.
¹¹ Statistics Sweden (2024), https://www.scb.se/en/finding-statistics/statistics-by-subject-area/prices-and-consumption/consumer-price-index/consumer-price-index-cpi/pong/statistical-news/consumer-price-index-cpi-december-2023/#:~:text=The%20inflation%20rate%20according%20to%20CPI%20was%204.4%20percent%20in%20December%202023,-Statistical%20news%20from&text=The%20inflation%20rate%20according%20to%20the%20CPI%20was%204.4%20percent,percent%20from%20November%20to%20December.
¹² OECD (2023), https://www.oecd.org/economic-outlook/november-2023/.
¹³ Real Capital Analytics (MSCI) (2024), Keine öffentlich zugängliche Datenbank (Hinweis zu den Transaktionsdaten von MSCI: Die Transaktionsdaten werden von MSCI kontinuierlich aktualisiert. Nachträgliche Änderungen der Transaktionsdaten sind somit möglich. Daten für das vierte Quartal des Jahres 2023 sind von MSCI als vorläufige Werte gekennzeichnet. Datum des Datenabrufes: 15.01.2024).
¹⁴ RIWIS (2024), Keine öffentlich zugängliche Datenbank (RIWIS Definition A-, B-, C- und D-Städte: https://www.riwis.de/online_test/info.php3?cityid=&info_topic=allg).
¹⁵ RIWIS (2024), Keine öffentlich zugängliche Datenbank (RIWIS Definition A-, B-, C- und D-Städte: https://www.riwis.de/online_test/info.php3?cityid=&info_topic=allg).
¹⁶ Property Market Analysis (2023), Keine öffentlich zugängliche Datenbank.
¹⁷ Definition RIWIS Top-7 Märkte: Berlin, Düsseldorf, Frankfurt (Main), Hamburg, Köln, München, Stuttgart.
¹⁸ RIWIS (2024), Keine öffentlich zugängliche Datenbank.
¹⁹ Property Market Analysis (2023), Keine öffentlich zugängliche Datenbank.
²⁰ Property Market Analysis (2023), Keine öffentlich zugängliche Datenbank.
²¹ Property Market Analysis (2023), Keine öffentlich zugängliche Datenbank.
²² Nettofondsvermögen aller von CREAG verwalteten Publikums-Sondervermögen. Stand 31. Dezember 2023.
²³ Summe der Nettofondsvermögen der betroffenen Fonds zum 31. Dezember 2023.
²⁴ Nettofondsvermögen aller von CREAG verwalteten Spezial-Sondervermögen. Stand 31. Dezember 2023.
²⁵ Gem. dem gutachterlichen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräußerung.
²⁶ Gem. dem gutachterlichen Verkehrswert zum Zeitpunkt der Veräußerung.

B. Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage

I. Ertragslage

Die Provisionserträge der Gesellschaft sind im Jahr 2023 um 28 % auf 70,5 Mio. EUR gesunken (Vorjahr 97,4 Mio. EUR), andererseits ging auch der Anteil der an die Vertriebseinheiten und Berater weitergeleiteten Provisionen deutlich zurück - von 62,6 Mio. EUR im Vorjahr auf 41,9 Mio. EUR, was einen Rückgang von 33% darstellt.

Folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der Provisionserträge gegenüber dem Vorjahr auf:

Die Provisionsaufwendungen entwickelten sich wie folgt:

Laufende Bestandsgebühren, bemessen auf die Immobilienbestände bzw. Nettofondsvolumen blieben im Geschäftsjahr weiterhin stabil, und sind in der Gesamtsumme um 3% gestiegen. Die sinkende Immobilienbewertungen wurden teilweise durch Ausbau der Portfolien mit offenen Kapitalzusagen bzw. Investitionen der vorhandenen Liquidität kompensiert.

Die weiterhin positive Wertentwicklung der Sondervermögen Catella European Residential und Panta Rhei Dutch Residential ermöglichte der Gesellschaft, bei diesen Sondervermögen jeweils die angefallene Performance-Gebühr im Jahr 2023 zu entnehmen, wobei die Gesamtvergütung deutlich niedriger als im Vorjahr ausgefallen ist (7,3 Mio. EUR im Vergleich zu 20,3 Mio. EUR im Jahr 2022). Ebenso fiel das allgemeine Transaktionsvolumen des Jahres niedriger aus. Daraus ergibt sich ein Provisionsüberschuss des Jahres 2023 von 28,6 Mio. EUR (Vorjahr 34,8 Mio. EUR).

Die Sondervermögen, für die Portfoliomanagementberatungsleistungen bezogen wurden (insbesondere für Catella European Residential, Catella Modernes Wohnen, Catella Wohnen Europa und Catella Parken Europa), generierten sowohl laufende Vergütungen als auch Ankaufs- und Verkaufsgebühren in erheblichem Maße. Ein beträchtlicher Teil der Provisionen in Zusammenhang mit den Beratungsmandaten sind an die beauftragten Dienstleister weiterzuleiten.

Der Kostenblock für die anderen Verwaltungsaufwendungen beträgt 8,7 Mio. EUR (Vorjahr 7,3 Mio. EUR). Der Personalaufwand reduzierte sich im Jahr 2023 auf 12,5 Mio. EUR (Vorjahr 13,3 Mio. EUR), was hauptsächlich auf geringer ausgefallende erfolgsabhängige Vergütungsbestandteile zurückzuführen ist
Das neben dem Provisionsüberschuss vom Vorstand zur Unternehmenssteuerung herangezogene Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit beträgt für das Jahr 2023 7,8 Mio. EUR
(Vorjahr 14,0 Mio. EUR).

Der Gewinn des Geschäftsjahres nach Steuern beläuft sich auf 5,2 Mio. EUR (Vorjahr 9,4 Mio. EUR). Die Geschäftslage wird vom Vorstand weiterhin als positiv eingeschätzt.

II. Vermögenslage

Das Vermögen der Catella Real Estate AG von 28,7 Mio. EUR (Vorjahr 41,3 Mio. EUR) besteht im Wesentlichen aus Forderungen an Kreditinstitute - 18,0 Mio. EUR (Vorjahr 24,0 Mio. EUR). Diese betreffen ausschließlich Anlagen in kurz- und mittelfristigen Termingeldern sowie Kontokorrentkonten.

Der deutlich erhöhter Gesamtrestbuchwert der Sachanlagen der Gesellschaft von 1.059 TEUR (nach 323 TEUR zum Vorjahresultimo) ist auf die im Laufe des Jahres durchgeführte Maßnahmen zu Büroumbau und Modernisierung zurückzuführen.

Zum 31. Dezember 2023 wurden 143 TEUR (Vorjahr 264 TEUR) als immaterielle Vermögensgegenstände ausgewiesen. Die Wertveränderung ist im Wesentlichen auf die reguläre Abschreibung der vorhandenen Vermögenswerte zurückzuführen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen die Forderungen gegen die Sondervermögen aus noch nicht vereinnahmten Verwaltungsgebühren (5,6 Mio. EUR), Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, Umsatzsteuerforderungen gegen die von der Gesellschaft verwalteten Sondervermögen und vorausbezahlte Gewerbe- und Körperschaftssteuer der Gesellschaft. Die Gesellschaft verwaltete zum Stichtag am 31.12.2023 insgesamt 18 Investmentvermögen mit einem Gesamtfondsvermögen von 6.378 Mio. EUR.
Die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft im Jahr 2023 war jederzeit gesichert. Am Bilanzstichtag verfügt Catella Real Estate AG über liquide Mittel in Höhe von 18,0 Mio. EUR (Vorjahr 24,0 Mio. EUR). Die liquiden Mittel umfassen somit 62,6% der gesamten Aktiva. Die wirtschaftliche Gesamtsituation des Unternehmens ist zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes geordnet.

III. Finanzlage

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich im Wesentlichen zusammen aus bezogenen Leistungen in Höhe von 2,5 Mio. EUR (davon 2,2 Mio. EUR Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen), Umsatzsteuerverbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt sowie anderen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Mit einer Liquiditätsreserve zum 31. Dezember 2023 in Höhe von 18,0 Mio. EUR verfügt die Gesellschaft über ausreichende Mittel, um auch für eventuell erforderliche Investments in der Zukunft gerüstet zu sein, ohne Darlehen (auch innerhalb des Konzerns) in Anspruch nehmen zu müssen. Die Liquidität ist überwiegend kurzfristig als Sichteinlage angelegt, um hohe Flexibilität zu gewährleisten. Angesichts des gegenwärtigen Zinsniveaus werden verschiedene Möglichkeiten der längerfristigen Bindung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben laufend untersucht, um eine etwaige Verbesserung des Zinsertrages zu erlangen.

Die Bilanzsumme der Gesellschaft beläuft sich bei einem bilanziellen Eigenkapital von 13,6 Mio. EUR zum 31. Dezember 2023 auf 28,7 Mio. EUR. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 47,3 % (Vorjahr 43,1 %).

Das gezeichnete Kapital und die Kapitalrücklage veränderten sich im Vergleich zum Vorjahr nicht. Vom Vorjahresgewinn wurden 9,39 Mio. EUR an die Aktionäre ausgeschüttet; der Restbetrag von 0,8 TEUR wurde den anderen Gewinnrücklagen zugeführt.

IV. Nicht unmittelbar finanzielle Komponenten

Die Gesellschaft misst ihre Reputation (insbesondere Kundenzufriedenheit und Compliance in Bezug auf die Anforderungen des Regulators) anhand der Kundenbeschwerden bzw. Prüfungsbeanstandungen. Im Berichtszeitraum wurden vereinzelte Anlegerbeschwerden von der Abteilung Client Relations registriert. Die Prüfungen der Internen Revision und des Wirtschaftsprüfers ergaben keine wesentlichen Prüfungsfeststellungen.

C. Risikobericht

I. Risikomanagementsystem

Die Gesellschaft verfügt über eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation, welche insbesondere die Einrichtung und Unterhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems und angemessene Kontrollverfahren umfasst. Ausgehend von dem Geschäftsfeld sowie den Unternehmenszielen und Planungen hat die Gesellschaft im Rahmen ihrer Risikopolitik ihre Geschäfts- und Risikostrategie festgelegt. Hieraus abgeleitet hat die Gesellschaft angemessene interne Risikosteuerungs- und Controlling-Prozesse eingerichtet, die eine Identifizierung, Bewertung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation der wesentlichen Risiken gewährleisten.

Für die Identifikation, Analyse, Bewertung und Steuerung der Einzelrisiken in den Betrachtungsbereichen sind die Risk Owner als Risikoverantwortliche zuständig. Der Risk Manager überprüft in seiner übergeordneten Funktion im Rahmen des Monitorings regelmäßig das Risiko-Exposure sowie insbesondere die eingeleiteten Gegenmaßnahmen auf ihre Wirksamkeit und Effizienz im Sinne einer Reduktion des Gefährdungspotenzials. Das Monitoring und die Risikofrüherkennung erfolgen anhand eines Limitsystems. Der Risk Manager als Risikomanagement-Beauftragter im Unternehmen übernimmt neben der Überwachung des Limitsystems und dem Risikoreporting an Vorstand und Aufsichtsrat auch die Koordination der Risikomanagement-Aktivitäten, indem er u. a. als zentraler Ansprechpartner für die Risk Owner fungiert. Der Risk Manager verantwortet zudem die prozessintegrierte Überwachung der Angemessenheit der strukturellen und inhaltlichen Ausgestaltung des implementierten Risikomanagementprozesses einschließlich der genutzten Anwendungen und Tools im Hinblick auf aktuelle Anforderungen. Prozessunabhängig wird die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems regelmäßig durch die Interne Revision überwacht.

Das Risikomanagement/-controlling ist organisatorisch vom Portfoliomanagement unabhängig und direkt dem für Back- und Middle-Office verantwortlichen Vorstand unterstellt. Die erforderliche Unabhängigkeit von Portfoliomanagement und Risikocontrolling vollzieht sich bis auf Ebene des Vorstands.

Gemäß den aufsichtsrechtlichen Anforderungen ermittelt die Gesellschaft regelmäßig ihre Risikotragfähigkeit. Hierzu bestimmt die Gesellschaft zum einen das Gesamtrisikopotenzial, zum anderen das Risikodeckungspotenzial. Die Gesellschaft definiert das Risikodeckungspotenzial auf Basis des haftenden Eigenkapitals abzüglich gebundener Eigenmittel, einschließlich des operativen Ergebnisses des laufenden Jahres. Das Gesamtrisikopotenzial ermittelt sich aus der Summe aller Risiken, die sich aus der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft ergeben. Im Berichtsjahr war die Risikotragfähigkeit der Gesellschaft jederzeit gegeben. Zum 31. Dezember 2023 betrug das ermittelte Gesamtrisikopotential 51% des Risikodeckungspotentials der Gesellschaft. Die aufsichtsrechtlichen Eigenmittelanforderungen waren jederzeit eingehalten.

Die Gesellschaft hat im Jahr 2023 das bestehende Risikomanagementsystem turnusmäßig überprüft und entsprechend angepasst. Da sich die maßgeblichen Anforderungen und Rahmenbedingungen in einem dynamischen Geschäftsfeld laufend verändern, ist der Status Quo permanent zu hinterfragen und es sind entsprechende Anpassungen vorzunehmen. Dabei wird geprüft, ob die strukturelle und inhaltliche Ausgestaltung des implementierten Risikomanagementsystems einschließlich der genutzten Anwendungen und Tools und der Dokumentations- und Berichtserfordernisse noch den aktuellen Anforderungen gerecht wird. Der Risikomanagementprozess der Gesellschaft hat im Berichtsjahr 2023 keine wesentlichen Änderungen erfahren.

II. Für unsere Gesellschaft relevante Risikokategorien im Einzelnen

Aufgrund des aktuellen Marktumfeldes ergibt sich im Verhältnis zum Vorjahr eine höhere Risikoeinschätzung, die insbesondere auf potentiell erhöhte Risiken für Anteilscheinrückgaben bei Immobilienfonds zurückzuführen ist. Für die Gesellschaft relevante Risikokategorien sind im Folgenden dargestellt.

1. Adressenausfallrisiken

Das Adressenausfallrisiko auf Ebene der Gesellschaft besteht darin, dass Geschäftspartner ihre vertraglich geschuldeten Leistungen mangels Leistungsfähigkeit oder Leistungswilligkeit nicht vertragsgerecht erbringen. Die für die Gesellschaft wesentlichen "Adressen" hierbei sind Kreditinstitute. Freie Mittel werden in Form von Fest- oder Tagesgeldanlagen bei namhaften Kreditinstituten angelegt. Das Adressenausfallrisiko sowie Risikokonzentrationen in Bezug auf Adressenausfallrisiken werden überwacht und zum Stichtag als moderat eingestuft. Weiter resultieren Adressausfallrisiken aus der Wechselwirkung mit den verwalteten Fonds als Schuldner der laufenden Verwaltungsgebühren.

2. Marktpreisrisiken

Das Marktpreisrisiko auf Ebene der Gesellschaft umfasst alle Risiken, die für das Unternehmen durch ungünstige Veränderungen von marktbeeinflussenden Faktoren entstehen, welche sich negativ auf Gewinn-/Verlust- und Bilanzwerte der Gesellschaft auswirken. Hierunter fallen insbesondere Zinsänderungsrisiken, Kursänderungsrisiken und Währungsrisiken. Da auf Gesellschaftsebene kein wesentliches Fremdwährungs-Exposure vorhanden ist sowie mit Ausnahme der im Anhang dargestellten Anlagen in Fonds keine Wertpapieranlagen getätigt werden und keine Fremdfinanzierung besteht, ist das Marktpreisrisiko als unwesentlich einzustufen.

3. Liquiditätsrisiken

Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass die Gesellschaft ihren laufenden Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. Zur Überwachung des Risikos dient der Cash-Flow-Plan, der monatlich erstellt und überwacht wird. Die Gesellschaft hat über entsprechende Prozesse sichergestellt, dass eine Liquiditätsplanung und -überwachung ordnungsgemäß erfolgen kann.

Das Liquiditätsrisiko auf Ebene der Gesellschaft wird maßgeblich bestimmt durch den Liquiditätszufluss aus dem Gebührenaufkommen der verwalteten Sondervermögen, das wesentlich von Transaktionsvolumina und Fondsvolumina bzw. verwalteten Immobilienvermögen abhängt.

4. Operationelle Risiken

Im Management der operationellen Risiken nimmt die Gesellschaft für wesentliche Risikoarten ein quartalsweises Assessment vor. Für Risiken, die nicht als wesentlich eingestuft sind, beträgt der Untersuchungszeitraum bis zu 12 Monate. Hierbei werden sowohl unmittelbare Risiken auf Ebene der Gesellschaft als auch mittelbare Risiken aus der Ebene der Sondervermögen einbezogen.

Folgende Risikoarten stuft die Gesellschaft als Kernrisiken im Bereich der operationellen Risiken ein:

Reputationsrisiko Haftungsrisiko Geschäftsrisiko Produktrisiko Rechtsrisiko Prozess-/Schnittstellenrisiko Personalrisiko Cyber-Risiko
Die Gesellschaft sieht sich im Falle der Nichterfüllung der Anlegererwartungen und insbesondere im Falle einer notwendigen Aussetzung der Anteilscheinrücknahme erhöhten Reputationsrisiken ausgesetzt. Mittels aktivem Fonds- und Liquiditätsmanagement soll diesen begegnet werden.

Erwartete Schadensfälle aus anhängigen Rechtsstreitigkeiten werden bei der Ermittlung des Risikopotenzials zur vierteljährlichen Prüfung der Risikotragfähigkeit einbezogen. Mit dem Wachstum der Fonds, für die Beratungsleistungen in Bezug auf das Asset- und Portfoliomanagement von der Gesellschaft bezogen werden, geht ein erhöhtes Haftungsrisiko einher. Diesem wird mit überwachenden Maßnahmen zur engen Begleitung der Beratungsunternehmen begegnet. Weiter entstehen generell mögliche Haftungsrisiken für die Gesellschaft im Falle von eintretenden Schadensfällen für die Sondervermögen. Diesen beugt die Gesellschaft wirksam durch ein funktionierendes internes Kontrollsystem mit definierten Prüf- und Kontrollroutinen sowie einer sorgfältigen Auswahl beteiligter Dienstleister vor.

Geschäftsrisiken im Sinne einer Abweichung des operativen Ergebnisses von den Planzahlen resultieren insbesondere aus sich verändernden Marktgegebenheiten. Um diesem Risiko zu begegnen, verfolgt die Gesellschaft einen konservativen Ansatz im Rahmen der Finanzplanung und nimmt gegebenenfalls auch unterjährig Anpassungen der Budgetzahlen vor, um auf unvorhergesehene Ereignisse und Marktbedingungen zu reagieren und falls erforderlich, rechtzeitig Maßnahmen einleiten zu können.

Maßgeblich beeinflusst wird das Geschäftsrisiko neben der Resonanz von neuen Produkten auf dem Markt auch von der Zufriedenheit bestehender Anlegergruppen sowie den regulatorischen Entwicklungen und Erwartungen innerhalb bestimmter Anlegergruppen. Um dem Risiko potenziell konzentrierter Anteilscheinrückgaben zu begegnen, strebt die Gesellschaft eine breitere Diversifizierung der Anlegerschaft an.

Ein wesentliches operationelles Risiko auf Ebene der Gesellschaft besteht angesichts der Produktpalette bei möglicherweise nachlassender Attraktivität der Fondsprodukte, weshalb die Gesellschaft kontinuierlich neue Produktmöglichkeiten analysiert. Die Gesellschaft ist im Sinne ihrer Geschäfts- und Risikostrategie bestrebt, ihren Unternehmenserfolg über Produktdiversifizierung zu sichern. Ein weiterer Risikoindikator ist eine nachlassende Attraktivität der Anlageklasse Immobilien im Generellen, die sowohl markt- als auch regulatorisch veranlasst sein kann.

Rechtsrisiken bestehen insbesondere hinsichtlich neuer aufsichtsrechtlicher Anforderungen. Dabei können nicht nur unmittelbar auf Ebene der Gesellschaft geltende regulatorische Änderungen eine Herausforderung darstellen, sondern insbesondere auch Änderungen bei den aufsichtsrechtlichen Anforderungen an Banken und Versicherungen, die einen Großteil des Investorenkreises ausmachen. Rechtsrisiken versucht die Gesellschaft durch eine frühzeitige Analyse der Auswirkungen auf die Geschäftstätigkeit sowie des sich ergebenden Anpassungs- bzw. Umsetzungsbedarfs zu begegnen.

Infolge der zunehmenden Anzahl und Komplexität der Prozesse und der an den Prozessen beteiligten Personen und Einheiten ist auch das Schnittstellenrisiko im Fokus, welchem mit bereichsübergreifenden Prozessbeschreibungen und Arbeitsanweisungen entgegengewirkt werden soll. Eine weitere Maßnahme ist die Weiterentwicklung der unternehmensweiten IT-Datenlandschaft, welche insbesondere auch vor dem Hintergrund erhöhter regulatorischer Anforderungen vorangetrieben wird.

Der Limitierung künftigen Wachstums infolge begrenzter interner Kapazitäten (Personalrisiko) versucht die Gesellschaft durch ein adäquates Personalwachstum, verbunden mit einem flexiblen Back-up durch externe Dienstleister, weiter zu begegnen.

Die Gesellschaft sieht sich weiter einer zunehmenden Bedrohung durch Angriffe auf IT-Systeme von Unternehmen oder auf Finanzmarktinfrastrukturen ausgesetzt. Ein mögliches Schadenspotential geht dabei nicht nur von Cyber-Attacken auf das eigene Unternehmen, sondern auch von Cyber-Attacken auf Dienstleister aus. Eine effektive Maßnahme der Gesellschaft, um die Cyber-Resilienz zu stärken, stellt die regelmäßige Schulung und Sensibilisierung der Mitarbeiter dar.

6. Nachhaltigkeitsrisiken

Nachhaltigkeitsrisiken stellen keine separate Risikoart dar, sondern können auf alle genannten Risikoarten einwirken und als Faktor zur Wesentlichkeit dieser Risikoarten beitragen. Auf Gesellschaftsebene können sich Nachhaltigkeitsrisiken insbesondere negativ auf die Reputation des Unternehmens auswirken. Die Gesellschaft hat sich das Ziel gesetzt, einen positiven Beitrag für eine nachhaltige Zukunft zu leisten. Hierfür wird ein ganzheitlicher Ansatz verfolgt, der neben der Integration von Nachhaltigkeitsaspekten in die Unternehmenskultur auch die Berücksichtigung ökologischer und/oder sozialer Kriterien bei ausgewählten Fonds umfasst.

III. Gesamteinschätzung

Nach wie vor erachten wir auch unter Berücksichtigung der mittelbaren Risiken aus den Sondervermögen, welche sich nachteilig auf die Ertragslage der Gesellschaft auswirken können, die Gesamtrisikosituation des Unternehmens für ausgewogen und eine Gefährdung der Risikotragfähigkeit für nicht gegeben.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung betreibt die Gesellschaft aufgrund der angespannten Marktlage (Ukrainekrise, Nahostkonflikt, anhaltende Inflation, Zinsentwicklung, etc.) ein intensiviertes Risikomonitoring, um bei Bedarf ad hoc risikomitigierende Maßnahmen frühzeitig einleiten zu können. Ein besonderes Augenmerk liegt hierbei auf der Entwicklung von Anteilscheinrückgaben und der Sicherstellung einer ausreichenden Liquidität in den betreffenden Fonds. Weiter erfolgt ein enges Monitoring der laufenden Projektentwicklungen und Mieterbonitäten, um drohende Ausfälle möglichst frühzeitig zu erkennen und gegensteuern zu können. Ferner könnten steigende Liegenschaftszinsen sowie Mietausfälle/-reduzierungen und mittelfristige Leerstände zu weiteren Bewertungsabschlägen bei einzelnen Immobilien führen, welche sich ggf. negativ auf die Verwaltungsvergütung und damit das Ergebnis der Gesellschaft auswirken könnten.

D. Prognosebericht inkl. Chancenbericht

Hinsichtlich der Erwartungen der Gesellschaft bezüglich des gesamtwirtschaftlichen Umfeldes verweisen wir auf die eingangs unter A. gemachten Ausführungen.

Die Gesellschaft weist für 2023 bei einem Gewinn nach Steuern von 5,2 Mio. EUR (Vorjahr 9,4 Mio. EUR) ein bilanzielles Eigenkapital von 13,6 Mio. EUR aus. Das EBIT des Geschäftsjahres 2023 liegt mit 7,4 Mio. EUR innerhalb der im Vorjahr im Prognosebericht angegebenen Spanne von 6,0 und 8,0 Mio. EUR. Die Provisionserträge des Jahres 2023 entsprechen in Summe der prognostizierten Entwicklung.

Das verwaltete Immobilienvermögen blieb im Jahresverlauf weitgehend stabil mit rund 7,3 Mrd. EUR (Vorjahr 7,2 Mrd. EUR). Einerseits reduzierte sich der Immobilienbestand aufgrund der getätigten Verkäufe sowie der negativen Wertentwicklung, andererseits wurde dieser Rückgang durch die Akquisitionen kompensiert.

Hinsichtlich der ausinvestierten Sondervermögen konzentriert sich das Portfoliomanagement in den Folgejahren auf Marktüberwachung, Vermietungsstand der Investments, regelmäßige Objektprüfung des Bestandes in Abstimmung mit Anlegern bezüglich der Verkaufsoptionen und Stabilisierung der Erträge im Fonds, Optimierung und Sicherstellung der Ausschüttung.

Für die nicht ausinvestierten Spezial-AIFs rechnet die Geschäftsleitung mit mäßigen Wachstumschancen.

Im Jahr 2024 plant das Management der Catella Real Estate AG die Auflage zweier weiterer Spezial-AIFs.

Für das Jahr 2024 rechnet die Gesellschaft mit einem Provisionsüberschuss zwischen 24,0 Mio. EUR und 27,0 Mio. EUR und einem hierzu korrespondierenden Ergebnis der normalen Geschäftstätigkeit zwischen 2,5 Mio. EUR und 4,5 Mio. EUR. Dabei basiert unsere Prognose insbesondere auf einer angenommenen fortlaufend positiven Entwicklung des Provisionsüberschusses. Es wird erwartet, dass der Anstieg der Verwaltungsaufwendungen entsprechend der Ausweitung der Geschäftstätigkeit erfolgt.

E. Nachtragsbericht

Zu Vorgängen von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, verweisen wir auf die Erläuterungen im Anhang.

F. Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Es bestanden mit zehn Gesellschaften Geschäftsbeziehungen.

Wir erklären, dass die Catella Real Estate AG bei den im Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen aufgeführten Rechtsgeschäften nach den Umständen, die uns zum Zeitpunkt, in dem sie vorgenommen wurden, bekannt waren, eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Rechtsgeschäfte mit Dritten auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden oder von verbundenen Unternehmen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht getätigt und Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden Unternehmens oder der mit ihm verbundenen Unternehmen, die sich zum Vorteil oder Nachteil der Gesellschaft auswirken, wurden weder getroffen noch unterlassen.

BILANZ Catella Real Estate AG München zum 31. Dezember 2023

AKTIVA

PASSIVA

Für Anteilinhaber verwaltetes Sondervermögen:
Summe der 18 Sondervermögen: EUR 6.377.894.631,82 (im Vj. 19 Sondervermögen: EUR 6.831.343.050,99)

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01.01.2023 bis 31.12.2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

1 Allgemeine Angaben

Die Catella Real Estate AG ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des § 17 Abs. 1 des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB).

Die Gesellschaft wird als Tochter der Catella Property Fund Management AB, Stockholm, Schweden (Beteiligung 84,4%) und als Tochter der Catella AB, Stockholm, Schweden (Beteiligung 10,1%) in den Konzernabschluss der Catella AB, Stockholm, Schweden, einbezogen, welche den Konzernabschluss für den größten und den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt. Der Konzernabschluss ist unter www.catella.com/en/investor-relations/reports-and-presentations oder unter www.bolagsverket.se erhältlich. Die verbleibenden 5,5% der Anteile an der Gesellschaft werden von der Fastighetsaktiebolaget Bremia AB, Kalmar, Schweden gehalten.

2 Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der gesetzlichen Vorschriften des Handelsgesetzbuches und der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute sowie des Aktiengesetzes erstellt.

Die Barreserven, Forderungen an Kreditinstitute sowie sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennbetrag bewertet.

Die Aktien und anderen nicht festverzinsliche Wertpapiere sind zu Anschaffungskosten unter Berücksichtigung des gemilderten Niederstwertprinzips bilanziert.

Immaterielle Anlagewerte und Sachanlagevermögen sind zu Anschaffungskosten bewertet und um planmäßige Abschreibungen vermindert. Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände, zwischen 3 und 13 Jahren, linear vorgenommen. Geringwertige Vermögensgegenstände mit Anschaffungskosten bis EUR 800 wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten abgebildeten Ausgaben sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Die sonstigen Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Die Rückstellungen wurden für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen. Es wurden alle bis zur Bilanzaufstellung erkennbaren Risiken in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags berücksichtigt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden entsprechend abgezinst.

Forderungen und Verbindlichkeiten in Fremdwährung wurden mit dem Devisen-Kassamittelkurs zum Buchungszeitpunkt in Euro umgerechnet. Sich in der Folge zum Zahlungszeitpunkt ergebende Währungsgewinne bzw. Währungsverluste aus Kursdifferenzen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen.

3 Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Forderungen an Kreditinstitute

Die Forderungen an Kreditinstitute betreffen ausschließlich Anlagen in kurzfristigen Termingeldern sowie Kontokorrentkonten.

3.2 Aktien und andere nicht festverzinsliche Wertpapiere

Die Gesellschaft hält Anteile an eigenen Investmentfonds. Die Anteile sind mit den Anschaffungskosten in der Bilanz ausgewiesen. Sie entfallen mit TEUR 100 auf den Spezial-AIF Catella Scandia Chances, an dem die Gesellschaft 10.000 Anteile hält. Der Marktwert der Anteile am Catella Scandia Chances beträgt zum 31.12.2023 EUR 134.800 (im Vorjahr: EUR 132.100). Der Fonds schüttete im Jahr 2023 EUR 0,53 pro Anteil aus (Vorjahr: EUR 0,51 pro Anteil). Im Geschäftsjahr erhielt die Gesellschaft eine Ausschüttung von EUR 5.300 (Vorjahr: EUR 5.100).

Ferner hält die Gesellschaft 100 Anteile am Spezial-AIF Catella Multitenant Stiftungsfonds. Der Marktwert dieser zu Anschaffungskosten von EUR 1.000 angesetzten Anteile beträgt zum 31.12.2023 EUR 1.281 (Vorjahr: EUR 1.309). Im Geschäftsjahr erhielt die Gesellschaft eine Ausschüttung, analog dem Vorjahr, in Höhe von EUR 55. Dies entspricht einer Ausschüttung von EUR 0,55 pro Anteil.

Am Spezial-AIF Panta Rhei Dutch Residential werden 100 Anteile zu Anschaffungskosten von EUR 1.000 gehalten. Der Marktwert dieser Anteile beträgt zum 31.12.2023 EUR 1.319 (Vorjahr: EUR 1.300). Im Geschäftsjahr erhielt die Gesellschaft eine Ausschüttung in Höhe von EUR 31 (Vorjahr: EUR 53). Dies entspricht einer Ausschüttung von EUR 0,31 pro Anteil (Vorjahr: EUR 0,53 pro Anteil).

Weiter wurden im Berichtsjahr 100 Anteile am Publikums-AIF Catella Wohnen Europa zu Anschaffungskosten von EUR 1.000 gehalten. Der Wert der Anteile beträgt zum 31.12.2023 EUR 1.057 (Vorjahr: EUR 1.107). Im Geschäftsjahr erhielt die Gesellschaft eine Ausschüttung in Höhe von EUR 18 (Vorjahr: EUR 14). Dies entspricht einer Ausschüttung von EUR 0,18 pro Anteil (Vorjahr: EUR 0,14 pro Anteil).

Ferner hält die Gesellschaft noch 100 Anteile am Spezial-AIF Catella Logistik Deutschland Plus mit Anschaffungskosten in Höhe von EUR 1.000,00. Der Marktwert der Anteile beträgt zum 31.12.2023 EUR 1.028 (Vorjahr: EUR 1.036). Im Geschäftsjahr erhielt die Gesellschaft eine Ausschüttung in Höhe von EUR 42 (Vorjahr: EUR 40). Dies entspricht einer Ausschüttung von EUR 0,42 pro Anteil (Vorjahr: EUR 0,40 pro Anteil).

Die bilanzierten Anteile sind nicht börsennotiert.

Eine Rückgabe der Anteile an diesen Spezial-AIF bzw. Publikums-AIF ist unter Einhaltung der in den jeweiligen Besonderen Anlagebedingungen niedergelegten Rückgabefristen möglich.

3.3 Treuhandvermögen

Die Gesellschaft hat den offenen Spezial-AIF Focus Health Care als Sondermögen verwaltet, welcher im Geschäftsjahr außerhalb des gesetzlichen Liquidationsverfahrens aufgelöst wurde. Bis zur abschließenden Klärung aller potentiellen Ansprüche, die vom Sondervermögen zu tragen sind, wurde mit den Anlegern vereinbart, dass die Gesellschaft vor Rücknahme der Anteile einen Einbehalt in Höhe von EUR 750.000 bildet. Die Liquidität wird ab dem Auflösungszeitpunkt auf einem speziellen Konto bei der CACEIS Bank gesondert von eigenem Vermögen treuhänderisch verwaltet. Der Einbehalt wurde vereinbarungsgemäß um die dafür erhaltenen Zinsen erhöht und um Gebühren geschmälert. Der Saldo beläuft sich zum Bilanzstichtag auf EUR 775.096.

3.4 Immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen

Die Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände und Sachanlagen ist dem beigefügten Anlagenspiegel zu entnehmen.

Die immateriellen Anlagewerte betreffen in Höhe von TEUR 143 (Vorjahr: TEUR 264) entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten (Software). Die Sachanlagen bestehen insgesamt aus Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Die Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände zwischen 3 und 13 Jahren linear vorgenommen.

Die Sachanlagen bestehen insgesamt aus Betriebs- und Geschäftsausstattung.

Anlagenspiegel 01.01.2023 - 31.12.2023

3.5 Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten im Wesentlichen die Forderungen gegen die Sondervermögen aus noch nicht vereinnahmten Verwaltungsgebühren sowie aus Weiterverrechnungen in Höhe von TEUR 5.630 (Vorjahr: TEUR 15.687), Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 129 (Vorjahr: TEUR 37), sonstige Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von TEUR 16 (Vorjahr: TEUR 17), Umsatzsteuerforderungen gegen die Sondervermögen in Höhe von TEUR 2.007 (Vorjahr: TEUR 518) sowie Forderungen aus Körperschaftsteuer- und Gewerbesteuerüberzahlungen in Höhe von TEUR 441 (Vorjahr: EUR 0).

Es lauten keine sonstigen Vermögensgegenstände am Bilanzstichtag auf fremde Währungen.

3.6 Sonstige Verbindlichkeiten

Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich im Wesentlichen zusammen aus bezogenen Leistungen in Höhe von TEUR 2.501 (davon TEUR 2.200 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen), Umsatzsteuerverbindlichkeiten gegenüber dem Finanzamt in Höhe von TEUR 1.328 sowie Lohn- und Kirchensteuerverbindlichkeiten in Höhe von TEUR 196.

Es lauten keine sonstigen Verbindlichkeiten am Bilanzstichtag auf fremde Währungen.

3.7 Steuerrückstellungen

Die Steuerrückstellungen beinhalten die noch nicht veranlagten Ertragsteuern. Im Einzelnen entfällt ein Betrag in Höhe von TEUR 860 auf die Gewerbesteuer und TEUR 784 auf die Körperschaftsteuer und den Solidaritätszuschlag des Vorjahres. Für das Berichtsjahr waren keine Steuerrückstellungen zu bilden.

3.8 Andere Rückstellungen

Die anderen Rückstellungen beinhalten Rückstellungen für Provisionsaufwendungen in Höhe von TEUR 5.102, für Personalkosten (inkl. Fixboni) in Höhe von TEUR 3.103, für ausstehende Rechnungen in Höhe von TEUR 226 und für sonstige Verwaltungsaufwendungen in Höhe von TEUR 187. Rückstellungen in Höhe von TEUR 5 haben eine Restlaufzeit von über einem Jahr.

3.9 Eigenkapital

Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt TEUR 2.500 und ist voll einbezahlt. Das Grundkapital ist eingeteilt in 2.500.000 auf den Namen lautende Stückaktien ohne Nennbetrag. Stimmrechtsunterschiede existieren nicht.

In der Kapitalrücklage sind die Zuzahlungen der Gesellschafter nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB ausgewiesen. Diese beträgt zum 31.12.2023 unverändert zum Vorjahr TEUR 3.200.

In die gesetzliche Rücklage gemäß § 150 Abs. 2 AktG erfolgte im Geschäftsjahr keine Einstellung, da diese mit TEUR 250 den zehnten Teil des Grundkapitals erreicht hat.

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 (TEUR 9.395) wurde in Höhe von TEUR 9.394 quotal an die Gesellschafter ausgeschüttet. Der übersteigende Betrag in Höhe von TEUR 1 wurde den anderen Gewinnrücklagen zugeführt.

4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

4.1 Provisionserträge

Wesentlicher Posten innerhalb der Provisionserträge ist die Vergütung für die Verwaltung der Sondervermögen in Höhe von TEUR 70.521 (Vorjahr: TEUR 97.379). Diese setzt sich zusammen aus den monatlichen Verwaltungsgebühren in Höhe von TEUR 54.761 und Transaktions- bzw. Performancegebühren für An- und Verkäufe in Höhe von TEUR 15.760 (Vorjahr: entsprechend TEUR 53.298 bzw. TEUR 44.082).

4.2 Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beinhalten im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 221 (Vorjahr: TEUR 93), Erträge aus Kostenweiterbelastungen an verbundene Unternehmen in Höhe von TEUR 128 (Vorjahr: TEUR 62) sowie verrechnete Sachbezüge in Höhe von TEUR 67 (Vorjahr: TEUR 60).

4.3 Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen ausschließlich das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit.

5 Sonstige Angaben

5.1 Sonstige finanzielle Verpflichtungen

5.2 Mitarbeiter

Im Geschäftsjahr wurden neben den 2 Vorständen durchschnittlich 95 Arbeitnehmer beschäftigt, davon 8 Prokuristen und 87 Angestellte (Vj. durchschnittlich 94 Arbeitnehmer, davon 9 Prokuristen und 85 Angestellte).

5.3 Organbezüge

Den Vorständen wurden im Geschäftsjahr Bezüge in Höhe von TEUR 1.401 gewährt. Die Bezüge der Aufsichtsratsmitglieder für das Geschäftsjahr betrugen TEUR 40.

5.4 Mitglieder des Vorstands

Folgende Personen sind hauptberuflich bei der Gesellschaft als Vorstand tätig:

Weder die Mitglieder des Vorstands noch andere Mitarbeiter der Gesellschaft nehmen Mandate in gesetzlich zu bildenden Aufsichtsgremien von großen Kapitalgesellschaften wahr.

5.5 Mitglieder des Aufsichtsrats

5.6 Honorar des Abschlussprüfers

Das vom Abschlussprüfer berechnete Gesamthonorar beträgt TEUR 198 inklusive der gesetzlichen Umsatzsteuer. Davon entfällt ein Betrag von TEUR 59 auf Abschlussprüfungsleistungen für das Vorjahr, TEUR 118 wurden als Rückstellung für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahrs gebildet und TEUR 21 wurden vom Abschlussprüfer für sonstige Leistungen berechnet.

5.7 Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Abschluss des Geschäftsjahres

Nach dem Abschluss des Geschäftsjahres traten keine Vorgänge von besonderer Bedeutung auf, über die zu berichten wäre.

5.8 Gewinnverwendungsvorschlag

Der Vorstand der Catella Real Estate AG schlägt vor, vom Jahresüberschuss in Höhe von EUR 5.214.279,94 einen Betrag in Höhe von EUR 5.200.000,00 an die Aktionäre auszuschütten und die verbleibenden EUR 14.279,94 den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Catella Real Estate AG, München
Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Catella Real Estate AG, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Catella Real Estate AG für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung des Vorstands und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Der Vorstand ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist der Vorstand dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der Vorstand verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der Vorstand verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Auszug aus der Niederschrift zur 16. ordentlichen Hauptversammlung der Catella Real Estate AG vom 14.05.2024 in München

Der Versammlungsleiter gab den Beschlussvorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat bekannt, den in der Bilanz zum 31. Dezember 2023 ausgewiesenen Bilanzgewinn von 5.214.279,94 Euro wie folgt zu verwenden:

a) Ausschüttung einer Dividende an die Aktionäre zum 23.05.2024 in Höhe von insgesamt 5.200.000,00 Euro, damit 2,08 Euro je Namensaktie.
b) Der Gewinnvortrag für das nächste Geschäftsjahr beträgt 14.279,94 Euro.
c) Der Betrag in Höhe von 14.279,94 Euro wird in den sonstigen Gewinnvortrag eingestellt.

Der Versammlungsleiter schlug vor, entsprechend zu beschließen. Es wurden daraufhin weder Nein-Stimmen noch Enthaltungen abgegeben. Der Versammlungsleiter stellte fest, dass der Beschluss einstimmig gefasst wurde und verkündete ihn.

Bericht des Aufsichtsrates gemäß § 171 Abs. 2 Aktiengesetz

Im Jahr 2023 haben wir in vier Aufsichtsratssitzungen die geschäftlichen Aktivitäten der Catella Real Estate AG ("Gesellschaft") und deren Konformität mit den Regelungen zur Corporate Governance erörtert. Alle an den Vorstand der Gesellschaft gerichteten Fragen wurden zeitnah und in befriedigender Weise beantwortet.

Wir, der Aufsichtsrat der Gesellschaft, bekamen in der heutigen Aufsichtsratssitzung den jeweils aufgestellten und geprüften Jahresabschluss, Lagebericht und Abhängigkeitsbericht zusammen mit dem Vorstandsvorschlag, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 i.H.v. 5.214.279,94 Euro im Betrag von 5.200.000,00 Euro auszuschütten, und den Restbetrag von 14.279,94 Euro in den sonstigen Gewinnvortrag für das nächste Geschäftsjahr einzustellen, präsentiert.

In der heutigen Aufsichtsratssitzung erläuterte KPMG AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, mit Sitz in Berlin ("KPMG"), der Abschlussprüfer der Gesellschaft, die wesentlichen Feststellungen ihrer Prüfungstätigkeit und die entsprechenden Darlegungen in ihrem Wirtschaftsprüfungsbericht in zufriedenstellender Weise. Wir teilen die Einschätzung, die KPMG in ihrem Report niedergelegt hat.
Entsprechend erklären wir hiermit, dass gegen den vorgelegten Prüfungsbericht des Jahresabschlusses 2023 keine Einwendungen bestehen. Wir haben in der heutigen Aufsichtsratssitzung den aufgestellten Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 gebilligt. Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2023 ist somit festgestellt.

Wir schlagen der Hauptversammlung vor, von dem Bilanzgewinn in Höhe von 5.214.279,94 Euro an die Aktionäre eine Ausschüttung in Höhe von 5.200.000,00 Euro zu beschließen und den verbleibenden Betrag in Höhe von 14.279,94 Euro in den sonstigen Gewinnvortrag für das nächste Geschäftsjahr einzustellen.

Feststellung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde am 14. Mai 2024 festgestellt.