IVG Development GmbHLiquidiert

IVG Development GmbH

Bonn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2015 bis zum 31.12.2015

Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015

Allgemeine Hinweise

Die Gesellschafterin der IVG Development GmbH hat mit notarieller Urkunde der Notarin Dr. Thekla Schleifenbaum (U-Nr. 1053/2014S) vom 4. Dezember 2014 die Änderung des Geschäftsjahres der Gesellschaft beschlossen und den Gesellschaftsvertag in § 4 Abs. 2 rückwirkend geändert. Das Geschäftsjahr entspricht nach der Änderung dem Kalenderjahr. Der Zeitraum vom 16. September bis 31. Dezember 2014 gilt nach dieser Beurkundung als Rumpfgeschäftsjahr. Die Vergleichbarkeit der Zahlen zu den Berichtswerten (1. Januar bis 31. Dezember 2015) ist nur eingeschränkt möglich, da der Vorjahreszeitraum (16. September bis 31. Dezember 2014) nur drei ½ Monate umfasst.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des GmbH-Gesetzes (GmbHG) und den Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung (GoB) aufgestellt.

Die IVG Development ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 und 4 HGB. Von den Erleichterungen nach § 274a HGB bzw. § 288 Abs. 1 HGB wird teilweise Gebrauch gemacht, als bestimmte Anhangangaben unterbleiben.

Die Gliederung der Bilanz erfolgte im Rahmen der Vorschriften in § 266 Abs. 2 und Abs. 3 HGB. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren (gemäß § 275 Abs. 2 HGB) gegliedert.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden, unverändert gegenüber dem Vorjahr, folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten und, soweit abnutzbar, vermindert um planmäßige Abschreibungen angesetzt.

Die beweglichen Anlagegüter werden seit 2010 grundsätzlich planmäßig über ihre zu erwartende Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Vom Fortführungswahlrecht der bisherigen Wertansätze wurde im Rahmen der BilMoG-Umstellung in 2010 Gebrauch gemacht, dies beinhaltet die Beibehaltung von degressiven Abschreibungsmethoden für Wirtschaftsgüter, die vor dem 1. Januar 2010 erworben wurden. Die Effekte hierauf, belaufen sich auf weniger als 15 Tsd. Euro im Berichtsjahr.

Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten und die Wertminderungen von Dauer sind, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen. Bei Immobilien wird von einer dauerhaften Wertminderung ausgegangen, sofern die Restbuchwerte abzüglich der planmäßigen Abschreibungen der nächsten 5 Jahre über den beizulegenden Zeitwerten am Bilanzstichtag liegen.

Für geringwertige Wirtschaftsgüter wird handelsrechtlich seit dem 1. Januar 2008 die steuerrechtliche Regelung des § 6 Abs. 2 und Abs. 2a EStG angewendet. Anschaffungs- oder Herstellungskosten von abnutzbaren beweglichen Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens, die einer selbständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung, Herstellung oder Einlage in voller Höhe als Betriebsausgaben erfasst, wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, für das einzelne Wirtschaftsgut 150 Euro nicht übersteigen. Für geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um einen darin enthaltenen Vorsteuerbetrag, mehr als 150 Euro und bis zu 1.000 Euro betragen, wird ein jährlicher Sammelposten im Sinne des § 6 Abs. 2a EStG gebildet. Der jährliche Sammelposten wird über fünf Jahre abgeschrieben. Scheidet ein Wirtschaftsgut vorzeitig aus dem Betriebsvermögen aus, wird der Sammelposten nicht vermindert.

Die geleisteten Anzahlungen werden zu Nominalwerten angesetzt.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten bzw. zu den niedrigeren beizulegenden Werten bilanziert, wenn die Wertminderung voraussichtlich von Dauer ist.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Einzelwertberichtigungen vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden auf der Grundlage versicherungsmathematischer Berechnungsverfahren nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected Unit Credit Method) unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G von Prof. Dr. Heubeck bewertet. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank im Monat Oktober 2013 für den Vormonat veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Dieser Zinssatz beträgt 3,89 % (31.12.2014: 4,53 %). Bei der Ermittlung der Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurden jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen von 2,25 % (31.12.2014: 2,25 %) und Rentensteigerungen von jährlich 1,75 % (31.12.2014: 1,75 %) bzw. 1,0 % (31.12.2014: 1,0 %) für Zusagen mit Anpassungsgarantie gem. § 16 Abs. 3 Ziff. 1 BetrAVG zugrunde gelegt, sowie eine Fluktuation bis zur Höhe von 3,0 % p.a. (31.12.2014: 3,0 %) unterstellt.

Die Bewertung der Altersteilzeitverpflichtungen ist mit dem versicherungsmathematischen Barwert (Abzinsungsfaktor 2,34 %, 31.12.2014: 3,07 %) vorgenommen worden. Die Rückstellungen für Altersteilzeitverpflichtungen wurden pauschal mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst, der sich bei einer angenommenen Restlaufzeit von vier Jahren ergibt (§ 253 Abs. 2 Satz 2 HGB). Die Berechnungen gehen von einer Einkommensdynamik von 2,25% (31.12.2014: 2,25%) und einer BBG-Dynamik von 2,25% (31.12.2014: 2,25 %) aus. Der Erfüllungsrückstand für Lohn/Gehalt wurde mit dem Lohn-/Gehaltsanspruch ab Beginn der Freistellungsphase in Ansatz gebracht.

Die sonstigen Rückstellungen werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt und berücksichtigen im Rahmen einer vernünftigen kaufmännischen Beurteilung in notwendigem Umfang alle erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verpflichtungen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst.

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren jeweiligen Erfüllungsbeträgen passiviert.

Latente Steuern werden für zeitliche Unterschiede zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten errechnet. Der Steuersatz beträgt 31,0%. Latente Steuern sind aufgrund der Inanspruchnahme des Bilanzierungswahlrechts gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB (Überhang der aktiven über die passiven latenten Steuern) nicht enthalten.

Aufgrund der Unwesentlichkeit werden für die umlagefähigen und nicht schlussabgerechneten Mietnebenkosten keine unfertigen Leistungen und erhaltene Anzahlungen bzw. Bestandsveränderungen ausgewiesen. Aus einer Änderung der Bilanzierungsmethode ergäbe sich ein negativer Ergebniseffekt von insgesamt rund € 0,1 Mio.

1. Angabe § 285 Nr. 11 HGB

Die Anteilsübersicht der Gesellschaft zum 31. Dezember 2015 stellt sich wie folgt dar:

¹⁾ Angaben nach § 285 Nr. 11a HGB: IVG Development GmbH ist persönlich haftende Gesellschafterin
²⁾ Angaben zum 31.12.2014
³⁾ Angaben zum 31.12.2013

2. Angabe § 277 Abs. 3 HGB

3. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten im Wesentlichen periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (1.356 Tsd. Euro) sowie Zuschreibungen aus Finanzanlagen (269 Tsd. Euro) und auf Sachanlagen (327 Tsd. Euro).

4. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen beinhalten im Wesentlichen Verluste aus dem Verkauf eines Teilgrundstückes in Schenefeld (2.219 Tsd. Euro), Wertberichtigungen auf Forderungen (549 Tsd. Euro), fremde Personal und Dienstleistungsaufwendungen (234 Tsd. Euro), Verluste aus dem Abgang von Finanzanlagen (209 Tsd. Euro), Prüfungs- und Rechtsberatungskosten (197 Tsd. Euro), Instandhaltungsaufwendungen (143 Tsd. Euro).

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 2.773 Tsd. Euro enthalten, die sich im Wesentlichen aus Verlusten aus dem Verkauf eines Teilgrundstückes in Schenefeld (2.219 Tsd. Euro) sowie Wertberichtigungen auf Forderungen (549 Tsd. Euro) zusammen setzen.

5. Pensionsrückstellungen

Den Pensionsrückstellungen lag ein versicherungsmathematisches Gutachten nach den Richttafeln für die Pensionsversicherung von Prof. Dr. Klaus Heubeck (Zinssatz 3,89 %) zugrunde. Die Pensionsrückstellung wurde unter Berücksichtigung der Richttafeln 2005 G errechnet.

6. Haftungsverhältnisse im Sinne § 251 HGB

Im Rahmen des am 4. September 2014 unterzeichneten neuen Darlehen (Auszahlung 25. September 2014 und 30. September 2014) der IVG Immobilien AG und diverser Tochterunternehmen über 805,0 Mio. Euro haftet die IVG Development GmbH über ihren Anteil in Höhe von 21.897 Tsd. Euro hinaus auch für die restlichen Kreditbeträge, die von der Mutter- und den Schwestergesellschaften in Anspruch genommen worden sind. Die den Haftungsverhältnissen zugrunde liegenden Verpflichtungen können von den betreffenden Gesellschaften nach unseren Erkenntnissen in allen Fällen erfüllt werden, mit einer Inanspruchnahme ist nicht zu rechnen. Die Zeitwerte der Besicherungsobjekte übersteigen vertragsgemäß den zu besichernden Darlehensbetrag.

Mit Verkauf der Objekte zum 30. März 2016 und der zeitgleichen Übertragung der Darlehensverbindlichkeit auf die OFFICEFIRST Immobilien AG, Bonn, sind die Haftungsverhältnisse ab dem 1. April 2016 in der IVG Development erloschen.

7. Angabe § 285 Nr. 1b HGB

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind grundpfandrechtlich besichert.

Mitglieder der Geschäftsführung und Gesamtbezüge der Geschäftsführung

Die Geschäftsführer haben von der Gesellschaft im Berichtszeitraum keine Bezüge erhalten.

Mutterunternehmen

Die IVG Development GmbH befindet sich zu 100 % im Eigentum der IVG Immobilien AG, Mozartstr. 4-10, 53115 Bonn.

Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichtes Bonn unter HRB 7670 eingetragen und wird als verbundenes Unternehmen in den von der IVG Immobilien AG zu erstellenden Konzernabschluss für den größten Konsolidierungskreis einbezogen. Der Konzernabschluss der IVG Immobilien AG wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Die IVG Immobilien AG befand sich zum 31.12.2015 zu 79,96% im Eigentum der Concrete Holding I GmbH, Frankfurt am Main, Steinweg 3-5, 60313 Frankfurt am Main (HRB 98834 Amtsgericht Frankfurt am Main) und zu 19,89% im Eigentum der Concrete Holding II GmbH, Frankfurt am Main, Steinweg 3-5, 60313 Frankfurt am Main (HRB 98835 Amtsgericht Frankfurt am Main) sowie zu 0,15% im Besitz verschiedener weiterer Aktionäre.

Das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den kleinsten Kreis von Unternehmen aufstellt, ist die Concrete Holding I GmbH. Die Veröffentlichung dieses Konzernabschlusses ist bislang nicht erfolgt.

Die Concrete Holding I GmbH wird zu 100,00% von der Concrete Investment I S.C.A., 52-54 avenue du X Septembre, L-2550 Luxembourg gehalten. Sie ist das Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Die Veröffentlichung dieses Konzernabschlusses ist bislang nicht erfolgt.

Die IVG Immobilien AG erstellt einen Konzernabschluss. Dieser wird im Bundesanzeiger veröffentlicht.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 wurde am 07.11.2016 festgestellt.

Bilanz zum 31. Dezember 2015

Aktiva