TLA GmbH

GBI Holding GmbH (vormals: GBI Holding AG)

Erlangen

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Konzernlagebericht zum 31.12.2021

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die GBl-Unternehmensgruppe (kurz: GBI) ist auf dem Gebiet der Immobilienentwicklung tätig, wobei das Augenmerk auf ganzheitlicher Entwicklung liegt. Dies beinhaltet die Grundstücks- und Projektakquise, die Suche nach geeigneten Betreibern, die Baurechtsschaffung, die Finanzierung, die Eigenschaft als Generalübernehmer sowie eine umfassende Vertriebstätigkeit.

Die GBI hat bis heute rund 81 Hotel-, Quartier- und Wohnungsbau-Objekte entwickelt und fertiggestellt. Die Eigenmarke SMARTments wurde in den letzten Jahren deutlich gestärkt. Hier wurden insgesamt 21 Projekte gebaut. Die Entwicklung der Produktfamilie SMARTments mit den Marken SMARTments student, SMARTments business, SMARTments living und SMARTments eco (neu) wurde mit dem Immobilienmanager Award 2019 prämiert und ist eine echte Erfolgsgeschichte.

2021 konnte die GBI ihre Wohnungsbausparte weiter ausbauen bzw. sich innerhalb der Wohnungsbausparte weiter diversifizieren. Insbesondere in Süddeutschland und in der Metropolregion Nürnberg konnte eine Vielzahl an neuen Projekten akquiriert und angekauft werden. Aber auch außerhalb Bayerns und Baden-Württembergs konnten weitere Märkte (insbesondere im Bereich des geförderten Wohnens, z.B. durch neue Projekte in Hessen) erschlossen werden. Die Positionierung bzw. die Wahrnehmung im Markt hat sich dadurch deutlich verstärkt. Mit dem Schwerpunkt auf dem geförderten Wohnungsbau konnte GBI weiter überzeugen und erhielt im Jahr 2021 erneut den Immobilienmanager-Award für die Positionierung des geförderten Wohnungsbaus als neue Investmentkategorie. Auch die strategische Entscheidung, in der Bearbeitung maßgeblich auf externe Partner (insb. Architekten, Fachingenieure und Bauhandwerker) zu setzen, wurde weiter vertieft, indem neue Büros und Firmen akquiriert und erprobt wurden.

1.2. Bericht über Zweigniederlassungen

Die Gruppe unterhält Zweigniederlassungen in Berlin, Frankfurt am Main, Hamburg, Kassel und Wien, wodurch die bundesweite Tätigkeit, insbesondere im Bereich der Projektakquise und Projektsteuerung erfolgreich gestärkt wird.

1.3 Forschung und Entwicklung

Die GBI arbeitet eng mit der Moses Mendelssohn Institut GmbH (MMI) zusammen, die als eigenständige Forschungseinrichtung agiert. Im Untersuchungsfokus der MMI stehen die Auswirkungen des gesellschaftlichen Wandels auf unterschiedliche Immobilienmärkte. Aktuell werden im Auftrag der GBI neben den Recherchen zum Hotelmarkt auch Themen wie gefördertes Wohnen, Wohnen im Alter oder studentisches Wohnen untersucht. Für die GBI werden exklusiv Markt- und Standortanalysen erstellt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die konjunkturelle Entwicklung stand auch im Jahr 2021 stark unter dem Einfluss des Corona-Infektionsgeschehens und den damit einhergehenden Schutzmaßnahmen. Trotz zunehmender Liefer- und Materialengpässe konnte sich die Wirtschaftsleistung nach dem Einbruch in 2020 in fast allen Bereichen leicht erholen, wenngleich das Vorkrisenniveau noch nicht erreicht wurde. Im Jahr 2021 wuchs das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt um 2,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Im Vergleich zum Jahr 2019 war das Bruttoinlandsprodukt noch um 2,0 % niedriger. Das Verarbeitende Gewerbe sowie die Unternehmensdienstleister konnten in 2021 merkliche Zuwächse verzeichnen. Im Handel, Verkehr und Gastgewerbe war das Wirtschaftswachstum aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen etwas verhaltener. Lediglich im Baugewerbe, in dem die Corona-Pandemie im Jahr 2020 keine sichtbaren Spuren hinterlassen hatte, ist die Wirtschaftsleistung 2021 gegenüber 2020 leicht um 0,4 Prozent zurückgegangen.

Die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland sind im 4. Quartal 2021 gegenüber dem Vorjahresquartal um durchschnittlich 12,2 % gestiegen. Dies ist erneut der stärkste Preisanstieg bei den Wohnimmobilientransaktionen seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Der bereits in den letzten Quartalen zu beobachtendeTrend sich ausdifferenzierender Preisentwicklungen bei Wohn- und Gewerbeimmobilien verstärkte sich weiterhin. Der monatelange Lockdown während der Pandemie hat die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien negativ beeinflusst. Demgegenüber führt die nach wie vor hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien zu einer anhaltenden Preisdynamik in diesem Sektor. Die beunruhigenden Entwicklungen, die von dem russischen Angriffskrieg ausgelöst wurden, machen sich bereits mit hohen Rohstoffpreisen und Höchstständen der Inflationsrate bemerkbar. Eine volle Auswirkung auf den deutschen Immobilienmarkt wird voraussichtlich erst in der zweiten Jahreshälfte 2022 sichtbar sein.

Die preisbereinigten Konsumausgaben der privaten Haushalte waren in Deutschland im Jahr 2021 um 0,2 % niedriger als 2020 und blieben somit im zweiten Corona-Jahr 5 % unter dem Vorkrisenniveau des Jahres 2019. Der Rückgang im Jahr 2021 ist unter anderem auf den Lockdown im 1. Quartal 2021 sowie auf weitere Corona-Einschränkungen zum Jahresende zurückzuführen. Die privaten Haushalte konsumierten in diesen Phasen nicht wie gewohnt, die Konsumausgaben brachen ein. Mit den Lockerungen gaben die Konsumentinnen und Konsumenten wieder mehr Geld aus.

Die Konsumausgaben des Staates waren auch im Jahr 2021 eine Wachstumsstütze der deutschen Wirtschaft. Sie sind trotz des bereits hohen Vorjahresniveaus im zweiten Jahr der Corona-Pandemie preisbereinigt um weitere 3,4 Prozent gestiegen. Der Außenhandel hat sich 2021 von den starken Rückgängen im Vorjahr erholt. Deutschland hat 2021 preisbereinigt im Vorjahresvergleich 9,4 % mehr Waren und Dienstleistungen ins Ausland exportiert. Die Importe stiegen gleichzeitig um preisbereinigt 8,6 %. Damit lag der Außenhandel Deutschlands 2021 nur noch leicht unter dem Niveau des Jahres 2019.

Die Folgen des Ende Februar 2022 begonnenen Angriffskriegs gegen die Ukraine lasten auf der Weltwirtschaft. Die Verteuerung zahlreicher Rohstoffe wird sich erhöhend auf die Produktionskosten auswirken und die Kaufkraft der privaten Haushalte schmälern. Die vollen Auswirkungen des Konflikts auf die Weltwirtschaftsleistung werden sich erst in der zweiten Jahreshälfte 2022 zeigen.

Quellen: www.destatis.de, www.bundesbak.de, www.vdp.de, www.ecb.europa.eu

2.2 Hotelinvestmentmarkt Deutschland

Nachdem im Jahr 2020 das Hotelinvestitionsvolumen auf 2,0 Mrd. EUR einbrach, stieg es im Folgejahr 2021 um ca. 28 % auf 2,6 Mrd. EUR. Dabei kam es im 4. Quartal 2021 zu einer Investitionssumme von über 1 Mrd. EUR, was gleichzeitig das stärkste Quartal seit Beginn der Pandemie war. Der Anteil internationaler Käufer sank im Vergleich zum Vorjahr. Betrug er im Jahr 2020 noch 41 %, so fiel er im Folgejahr auf 35 %. Gleichzeitig stieg der Anteil an internationalen Verkäufern, von 18 % (2020) auf 26 % (2021).

Der größte Anteil am Transaktionsvolumen wurde durch den Verkauf von 4-Sterne-Hotels generiert. Jedoch sank der Anteil im Vergleich zum Vorjahr um 7 Prozentpunkte und macht mit 1,2 Mrd. EUR 48 % des Gesamtvolumens aus. Der zweithöchste Anteil wurde durch 3-Sterne-Hotels generiert, die gleichzeitig den Löwenanteil an allen klassifizierten Hotels ausmachen. Diese verloren im Vergleich zu 2020 7 Prozentpunkte und kamen insgesamt auf ca. 669 Mio. EUR.

Im Jahr 2020 ist das Transaktionsvolumen der 5-Sterne-Hotels noch massiv von 7 % auf 1 % eingebrochen. 2021 stieg der Anteil an Transaktionen von 5-Sterne-Hotels auf 16 % an und kam somit auf knapp 412 Mio. EUR. Während der Anteil im 2-Sterne-Segment bei 2 % blieb, rutsche der Anteil der 1-Sterne-Hotels auf unter 1 %. Die Boardinghouse-Transaktionen haben sich im Vergleich zu 2020 um einen Prozentpunkt verschlechtert und sanken im Jahr 2021 auf 7 % des Gesamtvolumens.

Nachdem im Jahr 2020 die Spitzenposition an die Immobilien AGs und sonstigen Investoren gingen und somit die offenen Immobilien- und Spezialfonds als aktive Käufer abgelöst haben, setzten sich im Jahr 2021 die sonstigen Investoren deutlich mit knapp 800 Mio. EUR (ca. 31 %) ab. Auf Platz zwei der Käufergruppen folgten die Immobilien AGs mit in etwa 500 Mio. EUR (ca. 19 %). Private Investoren/Family Offices kamen mit ca. 450 Mio. EUR auf einen Gesamtanteil von ca. 17 %.

Auf Seiten der Verkäufer stellen die Projektentwickler und Bauträger die größte Verkäufergruppe dar. Im Vergleich zum Vorjahr konnten diese das Verkaufsvolumen an Verkäufen weiter ausbauen. Während die Transaktionssumme im Jahr 2020 700 Mio. EUR (ca. 40 %) betrug, stieg der Wert im Folgejahr auf knapp 900 Mio. EUR (ca. 35 %).

Der Hotelimmobilienmarkt wird sich im Jahr 2022 erholen, aber weiterhin hinter dem gesamten gewerblichen Immobilienmarkt zurückbleiben. Ein relevantes Thema sind die Umnutzungen von bestehenden Hotelimmobilien. Hier bieten sich weiterhin Chancen. Des Weiteren ist die Sicherheit hinsichtlich der Bepreisung zurückgekehrt. Die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern nähern sich weiter an, was wiederum zu mehr Transaktionen führt.

Das stärkere Schlussquartal 2021 ist ein positives Zeichen für die Erholung des Hotelimmobilienmarktes, dennoch befindet sich der Markt 2022 unter dem Vorkrisenniveau. Erwartet wird ab 2023 eine Rückkehr des Marktes auf Vorkrisenniveau.

Quelle: Colliers International - Marktbericht Hotel Investment Deutschland 2021/2022

2.3 Hotelmarkt

Laut Statistischem Bundesamt wurden im Jahr 2021 310,3 Mio. Gästeübernachtungen von in- und ausländischen Gästen erfasst. Dies bedeutet einen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr um 2,7 %, jedoch deutlich weniger Gästezahlen als 2019 (-37,4 %) und in den vorherigen Jahren.

Die Anzahl an inländischen Übernachtungszahlen stieg im Jahr 2021 gegenüber dem Vorjahr um 3,3 % auf 279,3 Mio. Gleichzeitig sank die Zahl an ausländischen Übernachtungszahlen um 3,1 % auf 31,0 Mio. Damit lag der Anteil ausländischer Gäste an den Gesamtübernachtungen bei 10,0 % und ist im Vergleich zu 2020 um 0,6 Prozentpunkte geringer (2019: 18,1 %).

Vor allem war ein starker Rückgang der Übernachtungszahlen in der Hotellerie zu verzeichnen. Insbesondere haben hier die Hotels, Gasthöfe und Pensionen unter den pandemiebedingten Einschränkungen gelitten. Im Jahr 2021 verzeichnete die Hotellerie 168,2 Mio. Übernachtungen (-45,2 % im Vergleich zu 2019). Gegenüber dem Jahr 2020 (164,3 Mio.) gab es dennoch eine leichte Verbesserung.

Infolge der Corona-Pandemie weisen die Performance-Kennzahlen ebenfalls eine negative Entwicklung auf. Deutschlandweit erreichte die Hotellerie im Jahr 2021 eine durchschnittliche Zimmerauslastung (OCC, Occupancy) von 34,6 %. Dies bedeutet gegenüber dem Vorjahr einen leichten Anstieg von 2,6 Prozentpunkten, liegt jedoch 31,1 Prozentpunkte unter dem Vorkrisenniveau 2019 (55,7 %).

Der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR, Average Daily Rate) erreichte im Jahr 2021 ca. 89 EUR und lag damit -1,3 % hinter dem Vorjahr (vgl. 2019: 103,1 EUR). Der durchschnittliche Ertrag je Zimmer (RevPAR, Revenue per available room) stieg leicht von 28,8 EUR (2020) auf 30,8 EUR (2021).

In Q2/2021 begann aufgrund der flächendeckenden Einführung des Corona-Impfstoffes in Deutschland die Erholung des Tourismusgewerbes. In Kombination mit den Frühlings- und Sommermonaten war dies ein essentieller Faktor für die Öffnung und langsam eintretende Erholung der Hotel- und Tourismusbranche. Der Saisonverlauf, mit einem Anstieg der Übernachtungszahlen in Q2 und Q3/2021, ist dadurch gekennzeichnet, dass während dieser Zeit wenig pandemiebedingte Einschränkungen vorhanden waren. Dagegen wurden innerhalb der Wintermonate kaum Übernachtungszahlen von privatreisenden ermittelt.

Nachdem im letzten Jahr die Wiederaufnahme des internationalen Luftverkehrs die Nachfrage internationaler Gäste zugenommen hat, kann im Jahr 2022 davon ausgegangen werden, dass sich der Geschäftstourismus ebenfalls leicht erholen wird. Der Geschäftstourismus profitiert derzeit von wieder stattfindenden Messen. Nichtsdestotrotz haben Städte mit einem hohen internationalen Gästeaufkommen bzw. eine Abhängigkeit vom Messegeschäft einen Nachteil gegenüber Destinationen mit hohem inländischen Gästeanteil. Daher wird ein Erreichen des Vorkrisenniveaus erst im Laufe des Jahres 2023 oder nach 2023 erwartet. Der hohe Anteil an inländischer Nachfrage stellt somit einen Vorteil für die deutsche Hotelbranche dar.

Quelle: STR Global - Monthly Reports German Hotel Review December 2021

2.4 Wohnungsbaumarkt

Das Marktumfeld hat sich im Jahr 2021, trotz anhaltender Pandemie, weiter positiv entwickelt. Ein weiterer Anstieg an Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahr konnte verzeichnet werden. Durch die weiterhin sehr hohe Auslastung im Baugewerbe lässt sich jedoch auch feststellen, dass nicht mehr alle genehmigten Vorhaben in der prognostizierten Zeit beginnen bzw. fertiggestellt werden können. Eine Entspannung bei den Grundstückspreisen ist nicht erkennbar. Der politische Umgang mit den Kfw-Zuschüssen stellt die Branche vor neue Herausforderungen. Auch die gestiegenen Zinsen sind im Markt spürbar. Insbesondere im Bereich des Wohnungsneubaus gehen wir von einer weiterhin positiven Entwicklung aus. Die vorgenannten Themen werden jedoch insgesamt den Markt beeinflussen und zu berücksichtigen und zu bewerten sein.

2.5 Geschäftsverlauf

Wir haben das Geschäftsjahr 2021 entgegen der ursprünglichen Planung mit einem negativen Konzernergebnis von - 16,4 Mio. € abgeschlossen. Dies ist der Verschiebung der Fertigstellung eines Großprojektes in Düsseldorf geschuldet.

Die GBI konnte dennoch ihr Kerngeschäft und die Entwicklung und Fokussierung als Spezialentwickler im Bereich des gewerblichen Immobilienbaus sowie des Wohnungsbaus auf hohem Niveau behaupten. Dabei übernahmen die GBI AG und die GBI Wohnungsbau GmbH & Co. KG die klassischen Aufgaben eines Generalübernehmers, die sich über die Entwicklung, Planung, Steuerung und Herstellung bis zum Vertrieb erstrecken.

Im Bereich Wohnungsbau konnte neben dem verstärkten Wirken im geförderten und auch freifinanzierten Wohnen das Geschäftsfeld "Seniorenwohnen" weiter ausgebaut werden. Die Marke SMARTments senior living wurde planerisch, konzeptionell und wirtschaftlich ausgearbeitet und ist zu einer eigenen Produktlinie gereift. Erste Projekte in diesem Bereich befinden sich in der Planung und sollen zeitnah umgesetzt werden. Hierdurch zeichnet sich die GBl erneut als Ideenentwickler aus. Auch der Bereich des Seniorenwohnens steht unter der Maßgabe, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Eine Kombination mit dem klassischen geförderten Wohnungsbau ist grundsätzlich möglich. Durch das Seniorenwohnen schafft GBl ein weiteres, sehr zukunftsträchtiges und investmentgefragtes Produkt. Insbesondere zum Jahresende hin konnte eine größere Anzahl an Grundstücken in und um Nürnberg erworben werden. Dies war für die Marktwahrnehmung in der Metropolregion, in welcher eine große Dichte an Entwicklern vorhanden ist, von großer Wichtigkeit. Die laufenden Projekte konnten in der gewünschten Qualität, zu den vereinbarten Terminen und in dem geplanten Budget abgeschlossen und an die Investoren übergeben werden. Trotz Corona und den damit zusammenhängenden Schwierigkeiten mussten keine großen Verzögerungen/Verschiebungen in Kauf genommen werden. Dies kam auch bei den Investoren - die durchaus auch negative Erfahrungen bei anderen Projekten mit anderen Entwicklern gemacht haben - sehr gut an.

Das erste Halbjahr 2021 stand bei dem Betreiber der SMARTMENTS-Häuser weiter im Zeichen der Corona-Pandemie und kennzeichnete sich vorrangig durch den in 2020 begonnenen, rund sechs-monatigen Lockdown und anschließende touristische Übernachtungsverbote. Entsprechend den bereits in 2020 getroffenen Erwartungen hat sich die Zimmerauslastung im Vergleich zum Vorjahr nur von 48 % auf 66 % erhöht, wodurch eine profitable Betriebsführung nicht möglich war. Zudem sind durch einen harten Preiskampf in der Branche die erzielten Durchschnittspreise im Vergleich zum Vorjahr deutlich gesunken. Um die Marke SMARTments business als attraktives Investmentprodukt der GBI nicht zu gefährden, wurden auch in 2021 keine Pachten reduziert oder gestundet. Ebenso erfolgten keinerlei Schließungen der Häuser. Dadurch konnten die pandemiebedingten Auswirkungen allerdings nur zum Teil ausgeglichen werden. Für 2022 erwarten die Betreiber-Gesellschaften insgesamt ein ausgeglichenes Ergebnis.

Unsere auf dem Markt bekannten SMARTments-Produkte konnten wir mit zwei SMARTments living Objekten (Wiesbaden und Berlin) und einem Hybrid-Produkt in Wien platzieren. Die SMARTments-students-Projekte in Hamburg und Nürnberg verlaufen planmäßig und werden 2022 bzw. 2023 fertiggestellt.

2.6 Lage

Die Gesamtleistung und das Ergebnis der GBI-Gruppe sind entscheidend geprägt von den Projektrealisierungen in den jeweiligen Geschäftsjahren. Ein wesentliches Bauprojekt des Jahres 2021 war das Großprojekt Düsseldorf, Harkortstraße mit vier Bauteilen (drei Hotels mit verbindender Tiefgarage sowie eine Gastronomieeinrichtung). Der bei diesem Projekt für Ende 2021 geplante Übergang von Nutzen und Lasten auf den Käufer fand aufgrund von Bauverzögerungen erst Anfang 2022 statt, so dass ein Teil des für 2021 geplanten Ergebnisses (rund 23 Mio. €) nach 2022 verschoben wurde.

2.6.1 Ertragslage

Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat der GBI Konzern Umsatzerlöse in Höhe von 181,3 Mio. EUR (Vj. 239,2 Mio. EUR) erzielt. Sie stammen im Wesentlichen aus im Geschäftsjahr fertiggestellten und übergebenen Projekten. Daneben wurden Verkaufserlöse aus diversen Bestandswohnungen, Mieterlöse, Erlöse aus verschiedenen Dienstleistungen und aus der Verwaltung von Objekten erzielt. Für Dienstleistungen in Verbindung mit der Mandatierung eines Hotelfonds wurden in 2021 Umsatzerlöse in Höhe von 0,7 Mio. EUR (Vj. 0,9 Mio EUR) generiert. Unter Zusammenfassung der Größen Umsatzerlöse, Bestandsveränderung, aktivierte Eigenleistungen und Materialaufwand im Sinne eines Roh- bzw. Objektertrags (auch Leistung genannt) wurden 31,8 Mio. EUR (Vj. 42,5 Mio. EUR) erwirtschaftet, was einem Rückgang von 25,2 % entspricht. Ferner sind sonstige betriebliche Erträge von 13,7 Mio. EUR (Vj. 13,4 Mio. EUR) erzielt worden, von denen 4,5 Mio EUR aus dem Verkauf von Beteiligungen resultieren (davon entfallen 4,2 Mio. EUR auf den Verkauf von Beteiligungen an Objektgesellschaften).

Der Rückgang von 25,2 % im Rohertrag ist der Verschiebung der Realisierung des Großprojektes Düsseldorf geschuldet. Der gleichzeitige Anstieg der Abschreibungen sowie der sonstigen betrieblichen Aufwendungen führten trotz gegenläufiger Entwicklung der Personalkosten zu einem negativen Betriebsergebnis von 5,9 Mio EUR.

Unter Berücksichtigung des negativen Finanzergebnisses von 10,1 Mio. EUR (Vj. -8,9 Mio. EUR), das sich aus den Beteiligungs- (0,9 Mio. EUR) sowie Zinserträgen (1,2 Mio. EUR), den Abschreibungen auf Finanzanlagen (-0,3 Mio. EUR) und Zinsaufwendungen (-11,9 Mio. EUR) zusammensetzt, sowie den niedrigeren Ertragsteuern von 1,0 Mio. EUR resultiert ein Konzernergebnis (vor nicht beherrschenden Anteilen) in Höhe von -15,0 Mio. EUR (Vj. +1,0 Mio. EUR).

2.6.2 Finanzlage

Das Finanzmanagement der GBI wurde im ersten Halbjahr 2022 neu ausgerichtet. Die Liquiditätsplanung beginnt demnach auf Projektebene und wird über den Generalübernehmer bis zur Holding-Ebene weitergeführt. Sie basiert auf einer rollierenden 52-Wochen-Planung. In enger Zusammenarbeit mit dem Projektmanagement werden die Baukosten monatlich geprüft. Ein Soll-Ist-Vergleich über alle Planungsebenen ermöglicht Planungssicherheit und eine kurzfristige Einleitung von gegensteuernden Maßnahmen. Diese Überwachung und Steuerung des Cash-Flow-Managements ermöglicht eine mittelfristige Analyse der Finanzlage. Basierend darauf bewerten wir die Finanzlage der GBI als stabil.

Das Finanzmanagement ist darauf ausgerichtet, Verbindlichkeiten stets innerhalb der Zahlungsfrist zu begleichen. Objektfinanzierungen werden frühzeitig geplant und umgesetzt. Die GBI bedient sich zum Zwecke der Objektfinanzierung mehrerer Finanzierungsmöglichkeiten. Unter anderem sind dies Bankfinanzierungen, Mezzanine Kapital und leistungsorientierte Zahlungen von Kaufpreisen durch Investoren (Forward Funding). Die Finanzierungsart wird frühzeitig auf das einzelne Projekt abgestimmt. Mit diesen Finanzmöglichkeiten kann die GBI flexibel Finanzierungen von Projekten steuern und dabei die Unabhängigkeit von einzelnen Finanzierungsgebern bewahren.

Die liquiden Mittel betragen zum Bilanzstichtag 35,6 Mio. EUR (Vj. 24,5 Mio. EUR).

Die Eigenkapitalquote hat sich von 13,0 % in 2020 auf 7,8 % verringert. Dies ist bei einer verminderten Bilanzsumme im Wesentlichen dem negativen Konzernergebnis 2021 geschuldet. Das Fremdkapital hat sich aufgrund gestiegener Rückstellungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen um 11,8 Mio. EUR erhöht.

Neue Projektentwicklungen wurden in 2021 zunehmend im Rahmen von Forward Funding Modellen veräußert. Hierdurch wird der Einsatz von Eigen- und Drittmitteln für die Aufbauphase eines Objekts weitgehend reduziert.

Die Kennzahlen für die Liquiditätslage haben sich unterschiedlich entwickelt. Die flüssigen Mittel haben sich von 24,5 Mio. EUR im Vorjahr auf 35,6 Mio. EUR erhöht. Die Liquidität ersten Grades (flüssige Mittel in Relation zu kurzfristigem Fremdkapital) erhöhte sich von 15,7 % im Vorjahr auf 18,4 %. Die Liquidität zweiten Grades (Summe aus flüssigen Mitteln und kurzfristigen Forderungen in Relation zu kurzfristigem Fremdkapital) hat sich aufgrund reduzierter Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie erhöhter Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen stichtagsbedingt von 85,3 % im Vorjahr auf 50,9 % vermindert.

2.6.3 Vermögenslage

Der Konzern weist zum 31.12.2021 eine Bilanzsumme von 326,5 Mio. EUR aus, die gegenüber dem Vorjahr um 5,7 Mio. EUR niedriger ist. Auf das Anlagevermögen entfallen 38,5 Mio. EUR und auf das Umlaufvermögen 288,0 Mio. EUR. In 2020 beliefen sich die Werte auf 43,3 Mio. EUR bzw. 288,9 Mio. EUR. Die Vorräte von 189,5 Mio. EUR (Vj. 156,0 Mio. EUR) enthalten 319,3 Mio. EUR (Vj. 179,3 Mio. EUR) in Ausführung befindliche Aufträge, 0,1 Mio. EUR fertige Erzeugnisse (Vj. 0,2 Mio. EUR), 110,7 Mio. EUR (Vj. 137,1 Mio. EUR) geleistete Anzahlungen sowie - aktivisch abgesetzt - 240,6 Mio. EUR (Vj. 160,6 Mio. EUR) erhaltene Anzahlungen.

Die Forderungen gegen verbundene und beteiligte Unternehmen reduzierten sich um 0,4 Mio. EUR auf insgesamt 1,4 Mio. EUR. Die liquiden Mittel liegen um 11,1 Mio. EUR höher als im Vorjahr. Die übrigen Aktiva erhöhten sich im Vorjahresvergleich um 3,6 Mio. EUR.

Auf der Passivseite hat sich das Eigenkapital infolge eines negativen Jahresergebnisses um 17,5 Mio. EUR auf 25,6 Mio. EUR verringert. Dies hatte eine Verminderung der Eigenkapitalquote von 13,0 % im Vorjahr auf 7,8 % im Berichtsjahr zur Folge.

Das Fremdkapital beläuft sich auf 300,9 Mio. EUR und hat sich gegenüber dem Vorjahr um 11,8 Mio. EUR erhöht. Es entfällt im Wesentlichen auf Bankverbindlichkeiten mit 150,5 Mio. EUR (Vj. 143,5 Mio. EUR) sowie auf sonstige Verbindlichkeiten mit 150,4 Mio. EUR (Vj. 145,5 Mio. EUR). Letztere enthalten Mezzanine-Darlehen in Höhe von 69,2 Mio. EUR (Vj. 84,5 Mio. EUR), die zur Finanzierung von mehreren Einzelprojekten aufgenommen wurden. Die Fremdkapitalquote beträgt insgesamt 92,2 % zu 87,0 % im Vorjahr.

Zusammenfassend kann festgestellt werden, dass die einzelnen Bilanzpositionen erkennbar gekennzeichnet sind von der verspäteten Realisierung des Großprojektes Düsseldorf.

2.7 Finanzielle Leistungsindikatoren

Die finanziellen Leistungsindikatoren sind wesentliche Bestandteile für die Geschäftsentscheidungen und das Risikomanagement im Unternehmen.

Zwei wichtige Instrumente zur Steuerung des Konzerns sind die Eigenkapitalquote und das Working Capital.

Die Eigenkapitalquote hat sich bei einer um 1,7% leicht reduzierten Bilanzsumme von 13,0% im Vorjahr auf 7,8 % vermindert. Dies ist dem negativen Jahresergebnis 2021 geschuldet. Durch die Verschiebung der Realisierung des Großprojektes Düsseldorf wird sich ein Ergebnisanteil von ca. 23 Mio. EUR erst in 2022 positiv auf das Konzernergebnis und infolgedessen auf die Eigenkapitalquote auswirken.

Das Working Capital ist eine wichtige Kennzahl zur Beurteilung der Liquidität sowie der Kapitaleffizienz des Unternehmens und wird als Differenz zwischen dem Umlaufvermögen und den kurzfristigen Verbindlichkeiten definiert. Dieser Wert hat sich von 133,1 Mio. EUR in 2020 auf 94,5 Mio. EUR vermindert. Der niedrigere Wert zeigt an, dass in 2021 weniger Kapital im Unternehmen gebunden war und somit die Liquidität erhöht werden konnte.

Darüber hinaus kennzeichnen zwei weitere Kennzahlen den Verlauf des Geschäftsjahres: die Materialaufwandsquote sowie die Personalaufwandsquote. Beide Kennzahlen setzen den entsprechenden Aufwand ins Verhältnis zur Gesamtleistung.

Die Entwicklung der Materialaufwandsquote ist gekennzeichnet durch eine im Verhältnis zur Betriebsleistung höhere Zunahme der Aufwendungen für bezogenen Leistungen. Von 78,4% im Vorjahr ist sie in 2021 auf 86,2% angestiegen.

Im ersten Jahr der vollen Auswirkung der personellen Umstrukturierung hat sich die Personalaufwandsquote um 1,6 Prozentpunkte auf 5,0% reduziert. Diese verminderte Fixkostenbelastung führt zu einer besseren finanziellen Flexibilität im Unternehmen.

3. Prognosebericht

Aufgrund der Verschiebung des Großprojektes Düsseldorf sowie der planmäßigen Realisierung weiterer 7 Projekte, rechnen wir in 2022 mit einem gegenüber dem Vorjahr um ca. 90% bis 100% höheren Umsatz. In den Folgejahren wird sich die durchschnittliche Umsatzhöhe auf diesem Niveau einpendeln.

Im Bereich der Projektentwicklung des Wohnbaus (immer stärker auch im Bereich der Kombination mit gewerblichen Bausteinen) sehen wir weiteres Steigerungspotential in Bezug auf die Projektzahl und die Projektvolumina. Schwerpunktmäßig operiert die GBI dabei im Bereich des geförderten Wohnens und des Seniorenwohnens. Auch durch die breitere Aufstellung im Bereich des Seniorenwohnens (auch gefördertes Seniorenwohnen) kann ein sicheres Wachstum angenommen werden. Unabhängig der aktuellen Situation auf dem Markt und im Marktumfeld gehen wir von einem weiteren Wachstum aus. Dies begründen wir primär durch die Fokussierung auf die vorgenannten Assets, welche auch im Jahr 2022 eine ungebremste Nachfrage erfahren werden. Dies sehen wir in Verbindung mit dem Ausbau unserer Investmentsparte GBI Capital und dem hohen Interesse der institutionellen Anleger nach Wohnprojekten. Durch die Agilität der Wohnbausparte, das breite Netzwerk zu Architekten, Fachplaner und Handwerksfirmen sehen wir uns gut gerüstet für die aktuellen Herausforderungen im Marktumfeld 2022. Neue Projekte werden im Zuge der Prüfung mit notwendigen Puffern (Baukosten und Bauzeiten) versehen. Starke Partner sind in den anstehenden Zeiten von großer Wichtigkeit. Hierauf kann GBI zählen.

SMARTments business hat das Jahr 2021 für Investitionen in Digitalisierung und Prozessoptimierung genutzt, außerdem wurden zwei Verträge für neue Häuser geschlossen und ein weiteres ist kurz vor dem Closing. Unter diesen Voraussetzungen trifft die Geschäftsführung wieder einen positiven Ausblick für die Folgejahre. Man geht davon aus, die Durchschnittspreise bei sinkenden Kosten zu erhöhen und mit SMARTments business sehr profitabel wirtschaften zu können.

Aufgrund von Erfahrungen aus der Pandemie hat die GBI weitere Produktanpassungen vorgenommen: Mit SMARTments eco wurde eine noch effizientere, voll digitalisierte und kostengünstigere Linie entwickelt, die erstmalig in Frankfurt am Main in den Markt eingeführt werden wird. Zudem wurde das Projekt SMARTments senior living initiiert, welches für Senioren entwickelt und aufgrund weiterer Standardisierungen im Bau (modulare Bauweise) noch kostengünstiger werden soll. Dies zeigt die Innovationsführerschaft in diesem Bereich und folgt unserem Claim: GBl - die Ideenentwickler.

Nachdem die GBI bereits seit Anfang 2019 für eine große Versorgungskammer als beauftragter Investment- und Asset Manager eines aufgelegten Hotelfonds tätig ist, wurde in 2021 ein weiterer Vertrag mit der Hanse Merkur Grundvermögen für einen ESG-Wohn-Fonds geschlossen. Die GBI Capital ist bei diesem Mandat als Investment Manager und Berater für das Fördermittelmanagement beauftragt worden. Das Zielvolumen für den Fonds beträgt EUR 500 Mio. und soll gezielt in geförderten und studentischen Wohnungsbau investieren. Davon wurden bereits rund EUR 130 Mio. durch das Seedportfolio der GBl investiert. Für die Zukunft sind ein weiterer Senior-Living Fonds und ein Generationswohnfonds geplant. Die GBI Capital befindet sicher für den Senior-Living Fonds bereits in konkreten Gesprächen mit zwei ernsthaften Interessenten.

Das Konzept für den Senior-Living Fonds umfasst barrierefreie und leistbare Mietwohnungen im Geschosswohnungsneubau, welcher auf die besonderen Wohnbedürfnisse älterer Menschen ausgerichtet ist. Es wird Senioren ermöglicht auch bei zunehmenden Unterstützungs- und Pflegebedarfen sowie medizinischer Versorgung möglichst lange ein selbstständiges und selbstbestimmtes Leben zu führen. Das Konzept SMARTments senior living ist dem Marktsegment "Betreutes Wohnen / Service Wohnen" zu zuordnen. Dieses hat sich in Deutschland neben der stationären Pflege zu der bedeutendsten Sonderwohnform für das leistbare Wohnen im Alter entwickelt.

Der eigene Generationenwohnfonds wird bei institutionellen Anlegern Tickets einwerben und breit in die unterschiedlichsten Wohnformen in Deutschland und Österreich investieren. Bereits mehrere Versorgungswerke haben Interesse an einem Investment gezeigt. Zielvolumen sind 250 Mio. EUR.

Ziel ist es, das Geschäft für Fonds- und Asset Management als umfassender Dienstleister auszubauen, um in den Folgejahren einen stabilen Dienstleistungsertrag und eine belastbare Vertriebspipeline zu schaffen. Dabei können wir sowohl auf unsere Expertise als Entwickler und Produktlieferant als auch auf unser Know-How im Bereich Fonds- und Asset Management setzen. Durch unsere Spezialisierung auf bestimmte Teilmärkte wie bspw. Hotel oder geförderten Wohnungsbau haben wir echtes Spezialistenwissen und können den Investoren einen echten Mehrwert bieten. Allein durch das laufende Fonds-/Asset Managementgeschäft erwarten wir für 2022 zusätzliche Einnahmen von ca. 2,5 Mio. EUR.

Zudem wird die GBI Capital 2022 zusätzliche Einnahmen aus externen Provisionen generieren. Diese setzen sich zusammen aus Provisionen für den Verkauf von GBI Projekten, welche mit einer Außenprovision (Exclusive Offer Fee) angeboten werden und aus Provisionen für die Vermittlung von Fremdprojekten außerhalb der GBI Konzerngruppe. Für das Jahr 2022 strebt die GBI Capital GmbH einen Umsatz von EUR 6 Mio. und ein Gewinn von EUR 4 Mio. an.

Insgesamt erwarten wir für das Jahr 2022 in Anbetracht der verschobenen Veräußerung des Großprojekts Düsseldorf - trotz Auswirkungen der Pandemie - ein positives Konzernjahresergebnis, das deutlich über dem des Jahres 2020 liegt.

Für 2022 gehen wir aufgrund der geplanten Fertigstellungen von 7 Immobilienprojekten und der Erlöse aus der Fondsverwaltung von Konzern-Umsätzen in Höhe von rund 390 Mio. EUR aus.

Angesichts des bestehenden Auftragsbestands und der in Bau befindlichen Objekte, die ausnahmslos durchfinanziert sind, werden wir auch zukünftig eine gesicherte Umsatz- und Ertragslage haben.

Wir beurteilen die mittelfristige Entwicklung des Konzerns positiv.

4. Chancen- und Risikobericht

4.1. Risikobericht

Nachfolgend werden die wesentlichen Risiken nach Rangfolge ihrer Bedeutung erläutert.

Investitionsrisiken können durch verschiedene Faktoren entstehen, zum Beispiel durch unzureichendes Research, Nichtbeachtung von Ausschreibungsanforderungen, Altlasten erworbener Grundstücke, unerwartete Überschreitungen von geplanten Kosten, Nicht-Einhaltung von Fertigstellungs- und Übergabeterminen, fehlende oder unzureichende Maßnahmen aus öffentlichen Auflagen, Bau- und Mieterbeschreibungen, sowie Bauschäden und -mängel.

Verlängerte Bauzeiten können insbesondere dazu führen, dass Projekte nicht planmäßig fertiggestellt und dadurch geringere Erträge erzielt werden und damit direkt zu Umsatz- und Ergebnisrisiken führen.

Rechtliche und steuerliche Risiken können aufgrund von komplexen Vertragsgestaltungen, Bauabläufen, Unternehmensstrukturen sowie handels- und steuerrechtlichen Gesetzgebungen entstehen.

Um die vorgenannten Risiken zu minimieren, setzt das Finanz- und Liquiditätsmanagement der GBI weiterhin auf qualitätssichernde Maßnahmen zur nachhaltigen Optimierung von Prozessen sowie auf die Verbesserung der Anpassungsfähigkeit aufgrund vielfach wechselnder Rahmenbedingungen. Die neu implementierte Software zur automatischen Erfassung und Verarbeitung der Eingangsrechnungen wirkt hierbei unterstützend.

Die Einführung einer Projektmanagement-Software wird zudem zu einer schnelleren sowie transparenteren Verarbeitung der Vorgänge, zu einer frühzeitigen Erkennung von Kostenentwicklungen und einer rechtzeitigen Gegensteuerung beitragen. Die Entwicklungen werden somit laufend beobachtet und tragen so neben der Reaktionsmöglichkeit zur effektiven Risikominimierung bei.

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt hat sich insbesondere durch den Russland-Ukraine-Konflikt und die steigenden Zinsen stark verändert. Dies hat gestiegene Baukosten, Materialengpässe und eine Neubewertung von Kaufpreisen zur Folge. Die allgemeinen Investitionsrisiken (insbesondere die unerwartete Überschreitung von geplanten Kosten, die unerwartete Verschiebung von Fertigstellungszeitpunkten durch verspätete Baufertigstellungen aufgrund von Materialbeschaffungsengpässen und unerwartetem Nachgeben von Kaufpreisen/ Marktwertigkeiten) sind damit im Vergleich zum Vorjahr gestiegen.

Aufbauend auf die bisherigen Maßnahmen zur Risikominimierung ist daher eine noch detaillierte Analyse der laufenden Projekte und Neuprojekte notwendig. Bei laufenden Projekten reagiert GBI, gestützt durch die bereits implementierten Kostenkontrollprogramme, durch eine tägliche Analyse der Vergabeergebnisse, durch Planungsoptimierung und dem Wechsel auf die Einzellosvergabe um Vergaben (ohne negative Auswirkungen auf den Bauablauf) später zu beginnen. Ein enger Austausch zwischen Projektmanagement, den Baustellen und dem Kosten- und Liquiditätscontrolling findet statt. Durch den (teilweisen) Wechsel des Vergabemodells hin zur Einzellosvergabe sollen massive Risikopuffer in den Angeboten durch die Handwerksbetriebe vermieden/ gemindert werden. Bei Neuprojekten hat GBI bereits den Puffer für Unvorhergesehenes und den Baukostenindex erhöht. Insgesamt kalkuliert GBI, im Vergleich zu vielen anderen Marktteilnehmern, generell eher konservativ, insbesondere was Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau und Verkaufspreise angeht.

Erschwerte Zugänge zu Finanzierungen können zu Liquiditäts- und Ausfallrisiken führen. Daher wird täglich das Risiko von Liquiditätsengpässen überwacht und mittels eines kontinuierlich verbesserten Liquiditätsmanagements gegengesteuert. Mit einem guten Netzwerk von Banken und Mezzanine-Kapitalgeber wird zudem diesem Risiko entgegengewirkt.

Zinsrisiken entstehen durch längerfristig gebundene Forderungen bzw. Verbindlichkeiten mit insbesondere variablen Zinssätzen. Diese werden kontinuierlich über den Ansatz eines integrierten Working-Capital-Managements überwacht und gesteuert.

Im Bereich des Einsatzes von Fremdmitteln und im Ansatz der Zinsen für das Bauträgergeschäft werden laufende Projekte - insbesondere zur Sicherung der Liquiditätslage - mittels Bridge-Finanzierungen unterstützt. Dies schafft gruppenweit neue und zusätzliche Liquiditätspuffer für auftretende, relativ unwahrscheinliche aber trotzdem mögliche, zusätzliche Risiken und Mehrkosten.

Beim Management der Finanzpositionen verfolgt das Unternehmen eine konservative Risikopolitik. Der erhebliche Bedarf an Bürgschaften für Vertragserfüllung, Gewährleistung und sonstige Geschäftsvorfälle wird über die Zusagen von Avalkreditlinien von mehreren Kautionsversicherern abgedeckt. Entsprechend freie Linien sind vorhanden. Darüber hinaus informieren wir uns vor Eingehung einer neuen Geschäftsbeziehung stets über die Bonität der künftigen Geschäftspartner.

Der Vorstand der GBI Holding AG geht davon aus, dass aufgrund der installierten Überwachungssysteme die vorgenannten wesentlichen Risiken einschätzbar und kontrollierbar sind. Negative Folgen werden als beherrschbar eingeschätzt.

4.2 Chancenbericht

Dem anhaltend starken Wettbewerb am Markt werden wir weiterhin durch Erfahrung, Innovation, Zuverlässigkeit und ein hohes Maß an Qualität begegnen.

Die GBI hat die Geschäftsfelder kontinuierlich mit den vorhandenen Kompetenzen verstetigt, sich in neue Assetklassen weiterentwickelt (studentisches Wohnen, business Wohnen, micro living, senior living) und Bewährtes weiter ausgebaut.

Bewusst haben wir uns den Namen "Die Ideenentwickler" gegeben. Bereits mit unserem ersten Motel One in 2007 und dem in Folge durch uns bestückten ersten Budget-Hotelfonds, der Entwicklung unserer SMARTments student Linie, dem Bau der ersten Longstay/Apartments Hotels in Deutschland haben wir unsere Innovationsfähigkeit unter Beweis gestellt. Wir haben die besetzten Nischen konsequent ausgebaut, neue identifiziert und dabei immer wieder zukunftsweisende Trends aufgespürt.

Die Entwicklung der Marke SMARTments zu einer eigenständigen Produktfamilie mit SMARTments student, SMARTments business, SMARTments eco und SMARTments living und nunmehr SMARTments senior living wird intensiviert.

Eine Clusterbildung in Großstädten sowie eine Ausweitung auf die D-A-CH-Region wird angestrebt.

Durch die weiterhin zunehmende Diversifikation sowohl auf der Seite der nationalen und internationalen Kunden, aber auch durch die gezielte Ausweitung des Geschäftsmodells in angrenzende Märkte, ist eine stabile Entwicklung des Konzerns sichergestellt.

Das Arbeitsmodell der GBI basiert dabei auf der Hauptsäule der umfassenden Projektentwicklung und wird ergänzt durch das Geschäftsfeld Betrieb/Management der Immobilie.

Die Geschäftsfelder sind entsprechend geweitet und die Unternehmensgruppe hat sich über ihre Rolle als Spezial-Entwickler "Rund um das Bett" deutlich in dem Bereich des Wohnens am Markt etabliert. Hieraus ergeben sich die folgenden Ausrichtungen und Chancen:

4.3 Gesamtaussage

Die GBl blickt optimistisch in die Zukunft. Mit vielen neuen Projekten in Deutschland und Entwicklungen in Österreich können wir ein attraktives Portfolio präsentieren. Der Wohnungsbau wird weiter sehr gezielt ausgebaut, ebenso das Fonds- und Dienstleistungsgeschäft. Damit schaffen wir auch beste Voraussetzungen für Quartiersentwicklungen, bei denen wir alle unsere Nutzungsbausteine hervorragend einsetzen können.

Bei allen Vorhaben können wir uns auf unsere in den vergangenen 20 Jahren gewonnene Expertise und unsere breite Anerkennung im Branchenmarkt verlassen.

5. Risikoberichterstattung über die eingesetzten Finanzinstrumente

Die Gesellschaft verfügt über einen solventen und umfassenden Stamm von Investoren, der sich vor allem auch durch wiederkehrendes Investitionsverhalten auszeichnet. Sie finanziert sich über die Kredite und objektbezogene Kreditlinien der Banken sowie über unterschiedliche Mezzanine-Kapitalgeber. Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung des Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art. Dazu werden die vorhandenen Planungsmechanismen, Controllinginstrumente und das Berichtswesen weiter verbessert. Ein umfassendes Informationsmanagement zur Geschäfts- und Umfeldentwicklung stellt sicher, dass mögliche Risiken frühzeitig erkannt und rechtzeitig geeignete Maßnahmen zur Gegensteuerung eingeleitet werden können.

KONZERNBILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2021

GBI Holding AG, Erlangen

Aktiva

Passiva

KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2021

GBI HOLDING AG, ERLANGEN

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2021

GBI Holding AG

Erlangen

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die Firma GBI Holding AG mit Sitz in Erlangen ist im Handelsregister des Amtsgerichts Fürth unter HRB 17166 eingetragen.

Die Berichtsgesellschaft erfüllte erstmals im Jahr 2018 die Größenkriterien für die Aufstellung eines Konzernabschlusses. Sie stellte für das Jahr 2018 als oberstes Mutterunternehmen freiwillig einen Konzernabschluss und Konzernlagebericht auf.

Der Konzernabschluss wurde nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB aufgestellt. Bilanzierungs- und Bewertungswahlrechte werden im Konzernabschluss grundsätzlich in der gleichen Weise ausgeübt wie im Jahresabschluss der GBI Holding AG. Zudem wurden die rechtsformbezogenen Vorschriften des Aktiengesetzes sowie die Regelungen der Satzung beachtet.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

Im Konzernanhang sind die nach den gesetzlichen Vorschriften anzubringenden Vermerke aufgeführt, soweit sie in Ausübung des Wahlrechts nicht bereits in der Konzernbilanz oder in der Konzerngewinn- und Verlustrechnung gemacht wurden.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss ist in Euro (EUR) aufgestellt.

B. KONSOLIDIERUNGSKREIS

In den Konzernabschluss der GBI Holding AG zum 31.12.2021 sind neben dem Mutterunternehmen grundsätzlich alle Tochtergesellschaften, sofern nicht § 296 HGB zur Anwendung kommt, einbezogen, auf die ein beherrschender Einfluss ausgeübt werden kann.

Im Berichtsjahr wurden 80 (Vj. 85) Tochterunternehmen im Zuge der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss mit einbezogen (insgesamt drei Zugänge und acht Abgänge). Der Konsolidierungskreis enthält auch eine Gesellschaft in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der Chancen- und Risiken mehrheitlich bei der Muttergesellschaft liegen und deshalb als Zweckgesellschaft behandelt wird. Eine Anzahl von sieben (Vj. ebenfalls sieben) Unternehmen wurden anteilsmäßig nach § 310 HGB in den Konzernabschluss mit einbezogen (insgesamt ein Abgang).

Von den Zugängen im Berichtsjahr wurde ein Tochterunternehmen gegründet. Weitere zwei Unternehmen wurden aufgrund des Erwerbs von Anteilen und der damit einhergehenden Beherrschung als Tochterunternehmen vollkonsolidiert. Sieben Tochterunternehmen wurden verschmolzen (Verschmelzung zur Aufnahme) und ein Tochterunternehmen ist durch Anteilsverkauf aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden.

Fünf verbundene Unternehmen wurden nicht einbezogen, da sie zur Veräußerung vorgesehen sind, und einzeln als auch zusammen von untergeordneter Bedeutung sind.

Sämtliche in die Konsolidierung einbezogenen Unternehmen sind in Punkt H.6. aufgeführt.

C. KONSOLIDIERUNGSMETHODEN

Für die bereits zum Zeitpunkt der erstmaligen Aufstellung des Konzernabschlusses (2014) vorhandenen Gesellschaften erfolgt die Erstkonsolidierung zu diesem Stichtag. Die Kapitalkonsolidierung wird nach der Neubewertungsmethode durchgeführt. Hierbei werden die Anteile mit dem Eigenkapital verrechnet, das sich ergibt, wenn die in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten mit dem beizulegenden Zeitwert angesetzt werden. Ein sich ergebender Unterschiedsbetrag zwischen Kaufpreis bzw. Anschaffungspreis und neu bewertetem Eigenkapital wird als Geschäfts- oder Firmenwert oder passiver Unterschiedsbetrag ausgewiesen.

Die noch verbliebenen Geschäfts- oder Firmenwerte aus 2014 von TEUR 64 wurden sofort außerplanmäßig abgeschrieben, da es sich um Unterschiedsbeträge aus bereits abgeschlossenen Projekten handelte und keine weiteren Gewinne in der Zukunft zu erwarten waren. Der passive Unterschiedsbetrag von TEUR 2.749 wurde entgegen § 301 Abs. 3 HGB nicht in einem gesonderten Posten als Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung nach dem Eigenkapital ausgewiesen, sondern dem Gewinnvortrag zugeschlagen, da es sich um thesaurierte Gewinne vor der ersten Aufstellung des Konzernabschlusses handelte und damit Eigenkapitalcharakter aufweisen.

Für ab 2015 bis 2020 hinzugekommene Gesellschaften erfolgte die Kapitalkonsolidierung zu dem Zeitpunkt, zu dem die Unternehmen Tochterunternehmen geworden sind. Die sich hieraus ergebenden aktiven Unterschiedsbeträge von TEUR 16.222 wurden als Geschäfts- oder Firmenwerte aktiviert und über die voraussichtliche Nutzungsdauer zwischen 2 und 15 Jahren abgeschrieben. Sich ergebende passive Unterschiedsbeträge von TEUR 70 wurden wegen des Eigenkapitalcharakters mit dem Gewinnvortrag verrechnet (technischer Unterschiedsbetrag).

Die Erstkonsolidierungen 2021 führten zur Aufdeckung von stillen Reserven in Höhe von TEUR 3.342 und zu aktiven Unterschiedsbeträgen in Höhe von TEUR 36. Die aktiven Unterschiedsbeträge werden als Geschäfts- oder Firmenwerte ausgewiesen und über eine Nutzungsdauer bis zu vier Jahren abgeschrieben.

Aus der Endkonsolidierung von Tochterunternehmen sind voll abgeschriebene Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von TEUR 14 abgegangen.

Innenumsätze, Aufwendungen und Erträge sowie Forderungen und Verbindlichkeiten zwischen den einbezogenen Gesellschaften werden aufgerechnet; die das Geschäftsjahr betreffenden Differenzen aus der Schuldenkonsolidierung werden erfolgswirksam behandelt.

Angefallene Zwischenergebnisse wurden eliminiert.

Latente Steuern wurden entsprechend § 306 HGB berücksichtigt.

D. WÄHRUNGSUMRECHNUNG

Mangels ausländischer Tochterunternehmen, die nicht in Euro bilanzieren, und fehlender Sachverhalte in ausländischer Währung war keine Währungsumrechnung notwendig.

E. AUSWEIS, BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN

Bilanzierung und Bewertung erfolgen unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches für große Kapitalgesellschaften. Die auf den vorhergehenden Konzernabschluss der GBI Holding AG angewendeten Ansatz- und Bewertungsmethoden werden stetig angewendet.

Seit 2019 sind in den Herstellungskosten im Vorratsvermögen auch Zinsen für Fremdkapital, das zur Finanzierung des Erwerbs von Grund und Boden aufgenommen wurde, aktiviert (Inanspruchnahme einer Bewertungshilfe). Hierbei besteht ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang von Grundstück und dem darauf zu errichtenden Gebäude, so dass es sich um einen einheitlichen Vermögensgegenstand des Umlaufvermögens handelt.

1. Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige Abschreibungen vermindert. Im Jahr des Zugangs erfolgt der Abschreibungsansatz zeitanteilig nach der pro-rata-temporis-Regel.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegenstände und des Sachanlagevermögens wurden nach der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände und entsprechend den handelsrechtlichen Vorschriften, linear vorgenommen.

Abnutzbare bewegliche Anlagegüter im Einzelbetrag bis zu EUR 800,00 wurden gemäß § 6 Abs. 2 EStG im Zugangsjahr in voller Höhe abgeschrieben.

Geschäfts- oder Firmenwerte, die aus der Erstkonsolidierungen stammen, werden mit den Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bewertet. Die planmäßigen Abschreibungen werden entweder sofort oder über die voraussichtliche Nutzungsdauer von zwei bis 15 Jahren abgeschrieben. Hiervon werden Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von TEUR 7.607 über eine Nutzungsdauer von 15 Jahren abgeschrieben, da es sich um erworbene Unternehmen handelt, denen zentrale Funktionen im Rahmen der Projektsteuerung und -planung aller Projekte oder in der Verwaltung von SMARTments business Häusern zukommen und ihr über viele Jahre erworbenes Know-how entsprechend einsetzen können. Die übrigen Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von TEUR 8.637 werden entsprechend der Laufzeit der Projekte bis zu deren Realisierung verteilt (zwei bis fünf Jahre).

Die Zugänge zum Konsolidierungskreis wurden im Konzernanlagespiegel unter entsprechender Spalte mit den historischen Anschaffungs- oder Herstellkosten und kumulierten Abschreibungen erfasst.

2. Finanzanlagen

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgte zu Anschaffungskosten oder zu einem niedrigeren Wert, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

3. Vorräte

Die teilfertigen Leistungen wurden entsprechend ihrem Fertigungsgrad mit den Herstellungskosten angesetzt. Die Herstellungskosten enthalten die Einzelkosten sowie die notwendigen Gemeinkosten. Zinsen für Fremdkapital (Bauzeitzinsen und Zinsen für den Erwerb der Grundstücke) wurden in die Herstellungskosten einbezogen. Entsprechend der vorsichtigen Bewertung wurden für die allgemeinen Bewertungs- und Ausfallrisiken ein Bewertungsabschlag auf die Gemeinkosten in Höhe von 10% sowie je nach Entwicklungsgrad der einzelnen Projekte und deren Realisierung ein weiterer Bewertungsabschlag zwischen 10% und 100% vorgenommen. Das strenge Niederstwertprinzip wurde dabei beachtet. In den unfertigen Leistungen sind Fremdkapitalzinsen 2021 in Höhe von TEUR 8.092 (Vj. TEUR 4.770) aktiviert.

Die Bewertung der geleisteten Anzahlungen sowie der erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen erfolgte zu Nennwerten.

4. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt bzw. unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken, soweit unverzinslich und mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr, mit dem Barwert der jährlich erwarteten Zahlungen bewertet worden. Erkennbare und latente Risiken werden mit Einzelwertberichtigungen erfasst.

5. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten

Die flüssigen Mittel sind zum Nennwert bewertet.

6. Rechnungsabgrenzungsposten

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben im Berichtsjahr ausgewiesen, soweit sie Aufwand der Folgejahre darstellen. Der Ansatz erfolgt zum Nennwert.

7. Abgrenzung latenter Steuern

Gemäß § 274 HGB haben Bewertungsunterschiede zwischen Handels- und Steuerbilanz zu bilanzierungsfähigen latenten Steuern geführt.

Die latenten Steuern ergeben sich aus temporären Bewertungsunterschieden zwischen Handels- und Steuerbilanz. Die Ermittlung der latenten Steuern erfolgt mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen. Sie werden nicht abgezinst. Der Ausweis aktiver und passiver latenter Steuern erfolgt unsaldiert.

Die Ermittlung der latenten Steuern auf Konzernebene erfolgt auf Basis des kombinierten Ertragsteuersatzes von aktuell 31,00 %. Der kombinierte Ertragsteuersatz umfasst die Körperschaftsteuer, die Gewerbesteuer und den Solidaritätszuschlag.

8. Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt.

9. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen angesetzt.

F. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERNBILANZ

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel in der Anlage V dargestellt, der Bestandteil dieses Anhangs ist.

Die aus bis 31. Dezember 2020 erfolgten Erstkonsolidierungen resultierenden Geschäfts- oder Firmenwerte betragen TEUR 16.222. Im Geschäftsjahr wurden zusätzliche Geschäfts- oder Firmenwerte in Höhe von TEUR 37 (Vj. TEUR 2.424) bilanziert, durch Abgänge aus dem Konsolidierungskreis verminderten sie sich um TEUR 14 (Vj. TEUR 98). Die Geschäfts- oder Firmenwerte wurden im Berichtsjahr insgesamt mit TEUR 2.607 (Vj. TEUR 1.952) abgeschrieben, der Buchwert zum Stichtag beträgt TEUR 7.269 (Vj. TEUR 9.839).

2. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind innerhalb eines Jahres fällig. Von den Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen und den sonstigen Vermögensgegenständen haben TEUR 1.256 (Vj. TEUR 0) bzw. TEUR 841 (Vj. TEUR 431) eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

In den "Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht" sind Forderungen aus Lieferung und Leistungen in Höhe von TEUR 31 (Vj. TEUR 31) und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 1.340 (Vj. TEUR 1.779) enthalten.

In den sonstigen Vermögensgegenständen sind antizipative Forderungen in Höhe von insgesamt TEUR 1.880 (Vj. TEUR 293) enthalten und betreffen im Folgejahr abziehbare Vorsteuer.

3. Rechnungsabgrenzungsposten

Der Posten enthält im Wesentlichen vorausgezahlte Nutzungs- und Leistungsentgelte. Ferner ist ein Disagio von TEUR 433 (Vj. TEUR 952) enthalten.

4. Aktive latente Steuern

Die aktiven latenten Steuern wurden auf die im Rahmen der Zwischengewinneliminierung entfallenden Steuern gebildet.

5. Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital beträgt zum Bilanzstichtag 27,8 Mio. EUR. Es ist in 27.800.000 auf den Namen lautende Stückaktien zum Nennwert von je 1,00 EUR eingeteilt.

Genehmigtes Kapital

Der Vorstand ist ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats das Grundkapital der Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren einmal oder mehrmals, insgesamt jedoch um einen Betrag von höchstens 2.500.000,00 EUR, durch Ausgabe von bis zu 2.500.000 nennwertlosen Stamm- oder Vorzugsaktien mit oder ohne Stimmrecht mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 EUR je Aktie gegen Bar- oder Sacheinlage zu erhöhen, wobei das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann.

Das genehmigte Kapital vom 18.06.2018 beträgt nach teilweiser Ausschöpfung (siehe nachstehend) noch 1.750.000,00 EUR.

Der Vorstand hat in seiner Sitzung am 11. November 2019 beschlossen, das genehmigte Kapital teilweise auszunutzen und das Grundkapital durch Ausgabe von neuen nennwertlosen Vorzugsaktien von je 1,00 EUR je Aktie um 300.000,00 EUR gegen Bareinlage auf insgesamt 27,8 Mio. EUR zu erhöhen.

Der Vorstand hat in seiner Sitzung am 20. Dezember 2021 beschlossen, das genehmigte Kapital teilweise auszunutzen und das Grundkapital durch Ausgabe von neuen nennwertlosen Vorzugsaktien von je 1,00 EUR je Aktie um 450.000,00 EUR gegen Bareinlage auf insgesamt 28,25 Mio. EUR zu erhöhen. Nachdem die Eintragung der Kapitalerhöhung in das Handelsregister erst am 26.01.2022 erfolgte, wurden die bis 31.12.2021 getätigten Zahlungen in Höhe von 400.000,00 EUR nicht innerhalb des Eigenkapitals, sondern in einem gesonderten Posten "zur Durchführung der beschlossenen Kapitalerhöhung geleistete Einlagen" ausgewiesen.

6. Kapitalrücklage

Das Aufgeld von EUR 7.500.000,00 EUR und EUR 300.000,00 aus den Kapitalerhöhungen in 2019 wurde in die Kapitalrücklage eingestellt (§ 272 Abs. 2 Nr. 1 HGB). Der übrige Betrag in Höhe von EUR 9.410.846,17 stellt eine Rücklage nach § 272 Abs. 2 Nr. 4 HGB dar.

7. Gewinnrücklagen

Hierunter ist die gesetzliche Rücklage von 6.627,00 EUR ausgewiesen.

8. Konzernbilanzverlust

Der Konzernbilanzverlust setzt sich wie folgt zusammen:

Vorschlag Ergebnisverwendung für den Jahresabschluss

der GBI Holding AG

Der Vorstand der GBI Holding AG schlägt dem Aufsichtsrat vor, den Bilanzverlust des Jahresabschlusses in Höhe von EUR 1.702.907,82, bestehend aus dem Gewinnvortrag von EUR 1.700.000,00 und dem Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 3.402.907,82, auf neue Rechnung vorzutragen.

9. Sonstige Rückstellungen

In den sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen Rückstellungen für ausstehende Baukosten und Nacharbeiten in Höhe von TEUR 22.051 (Vj. TEUR 22.748) enthalten.

10. Verbindlichkeitenspiegel

11. Passive latente Steuern

Die latenten Steuern resultieren in Höhe von TEUR 8.147 aus der Neubewertung von in Ausführung befindlichen Aufträgen im Rahmen der Erstkonsolidierung von Tochterunternehmen, in Höhe von TEUR 576 aus der Aktivierung von Fremdkapitalzinsen 2019 im Konzern bei der Finanzierung des Erwerbs von Grund und Boden sowie in Höhe von TEUR 1.509 aus höheren Vorratsbeständen aufgrund der zeitlichen Verschiebung der Realisierung von Objekten und Dienstleistungen im Konzern. Hieraus haben sich die passiven latenten Steuern um TEUR 2.325 auf insgesamt TEUR 10.232 (Vj. TEUR 7.907) erhöht.

G. ERLÄUTERUNGEN ZUR KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

1. Sonstige betriebliche Erträge

In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von TEUR 427 (Vj. TEUR 428) enthalten.

Ferner sind hierunter Veräußerungsgewinne vor allem aus dem Verkauf von Beteiligungen in Höhe von TEUR 4.526 (Vj. TEUR 5.310) sowie Erträge aus Entkonsolidierungen in Höhe von TEUR 77 (Vj. TEUR 3.364) ausgewiesen. Zusätzlich sind Investitionszuschüsse in Höhe von TEUR 3.443 (Vj. TEUR 1.731) für Baukosten oder sonstige Anschaffungen enthalten. Zudem sind Versicherungsentschädigungen und Schadenersatzleistungen in Höhe von TEUR 1.779 gebucht, denen aber entsprechende Aufwendungen entgegenstehen.

2. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Der Posten enthält periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 351 (Vj. TEUR 69). Zudem sind Kosten der Warenabgabe insbesondere Verkaufsprovisionen in Höhe von TEUR 3.507 (Vj. TEUR 204), Aufwendungen für Mietgarantieleistungen in Höhe von TEUR 2.317, Einstellung in die Wertberichtigungen zu Forderungen samt Forderungsabschreibungen von TEUR 2.476 (Vj. 289), Schadensersatzleistungen von TEUR 2.271 sowie nicht abziehbare Vorteuer von TEUR 955 (Vj. TEUR 288) enthalten.

3. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag

In den Ertragsteuern sind im Wesentlichen die auf das Jahr 2021 entfallenden Ertragsteueraufwendungen enthalten. Für Vorjahre sind Steueraufwendungen von TEUR 16 (Vj. TEUR 550) und für latente Steuern sind Erträge in Höhe TEUR 4.677 (Vj. TEUR 1.633) enthalten.

H. SONSTIGE ANGABEN

1. Mutterunternehmen

Die GBI Holding AG mit Sitz in Erlangen, als oberstes Mutterunternehmen erstellt einen Konzernabschluss, der zugleich den größten und auch den kleinsten Kreis von Unternehmen umfasst. Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

2. Gesamthonorar der Abschlussprüfer

Das als Aufwand erfasste Gesamthonorar für die Abschlussprüfer beträgt TEUR 119. Davon entfallen auf andere Abschlussprüfer als den Konzernabschlussprüfer TEUR 87.

3. Ausschüttungsgesperrte Beträge

Zum Abschlussstichtag und auch im Vorjahr bestehen aus den Einzelabschlüssen keine ausschüttungsgesperrten Beträge. Im Konzernabschluss sind aktive latente Steuern in Höhe von TEUR 6.025 (Vj. TEUR 525) bilanziert.

4. Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

Vermerkpflichtige Haftungsverhältnisse im Sinne des § 251 HGB bestanden am Bilanzstichtag in folgender Höhe:

Zu 4.1

Zu 4.2.1 Sonstige Haftungsverhältnisse für fremde Verbindlichkeiten bei GbR-Beteiligungen und als Komplementärin:

zu Fußnote

¹⁾ Haftung für Verbindlichkeiten von Mitgliedern des Vorstands und Aufsichtsrats

Zu 4.2.2. Gewährleistungen für fremde Verbindlichkeiten

Die Berichtsfirma steht für vierzehn Gesellschaften im Wege eines selbständigen Schuldversprechens dafür ein, dass diese aus der Verpachtung von neun Studentenwohnheimen und von fünf SMARTments Business Häusern, gemäß den Pachtverträgen eine garantierte Jahrespacht erzielen. Die Garantieverträge haben eine Laufzeit von 20 bzw. 25 Jahren. Die höchstmögliche Inanspruchnahme aus diesen Garantieverträgen beträgt zum 31.12.2021 EUR 202.000.694,32.

Obligo aus Bürgschaften

Das Obligo aus Bürgschaften und aus Haftungsverhältnissen aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten kommt dann und insoweit zum Tragen soweit ein auszugleichender Gewährleistungsfall eintritt.

Im Berichtsjahr kam es zu einer Inanspruchnahme aus Gewährleistungsverträgen für fremde Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 2.317. Hinsichtlich der Kostenüberschreitungsgarantien liegen keine Hinweise für eine Überschreitung des jeweiligen Budgets vor.

Das Risiko im Falle der Inanspruchnahme wird als relativ gering eingeschätzt.

Patronatserklärungen

Es bessteht eine Patronatserklärung der GBI AG Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilienentwicklungen gegenüber der Loyd Fonds als Verpächterin (Hotel am Fleesensee),dass die Pächterin finanziell stets so ausgestattet wird, dass ihre Bonität erhalten bleibt und dass all ihre Verbindlichkeiten in Höhe der Differenz zwischen der vereinbarten Ergebnisgarantie und der geschuldeten Jahrespacht erfüllt werden.

Haftungsverhältnisse aus der Bestellung von Sicherheiten für fremde Verbindlichkeiten

Die GBI AG hat als Sicherheit für die Gewährung eines Rahmenkredits in Höhe von TEUR 2.500 Guthaben eines Festgeldkontos in Höhe von TEUR 980 an die Hypovereinsbank (HVB) verpfändet.

Der Anspruch auf das Guthaben an einem Festgeldkonto in Höhe von TEUR 82 wurde an die HVB zur Hinterlegung eines Bürgschaftsrahmens in Höhe von TEUR 1.000 abgetreten.

Der Anspruch auf das Guthaben an einem Festgeldkonto in Höhe von TEUR 37,5 wurde an die Deutsche Hypothekenbank zur Hinterlegung einer Bürgschaft in Höhe von TEUR 37,5 abgetreten bzw. gewährt.

Ferner wurde ein Bankguthaben in Höhe von TEUR 301 als Sicherheit für künftige Zinszahlungen hinterlegt sowie ein weiteres Guthaben von TEUR 88 für die Gewährung eines Avalrahmens in Höhe von TEUR 2.840 verpfändet.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen gemäß § 285 Nr. 3a HGB

Es bestehen weitere sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Miet-, Pacht- und Leasingverträgen:

Von den Verpflichtungen entfallen insgesamt TEUR 68.950 auf von den Eigentümern gepachteten Smartments-Business-Häusern, die von der GBl-Gruppe betrieben und verwaltet werden. Die GBI-Gruppe erzielt ihrerseits Einnahmen aus der einzelnen Zimmer- und Appartementvermietung in diesen Häusern.

5. Anzahl der Beschäftigten

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 180 (Vj. 219) Arbeitnehmer (Angestellte, Aushilfen, Teilzeitbeschäftigte ohne Gesellschaftsorgane und Auszubildende) beschäftigt. Darin sind anteilmäßig 5 (Vj. 12) Arbeitnehmer von nur quotenmäßig einbezogenen Unternehmen enthalten.

Konsolidierungskreis und Anteilsbesitz

Nachfolgende Gesellschaften wurden in den Konzernabschluss einbezogen, da dem Mutterunternehmen die Mehrheit der Stimmrechte an diesen zusteht mit Ausnahme der Grundstücksgesellschaft Nürnberg-Sündersbühl GbR. Bei letzterer handelt es sich um eine Zweckgesellschaft bei der die Mehrheit der Chancen und Risiken in der Konzerngruppe liegen

Die mit 1) gekennzeichneten Gesellschaften nehmen die Befreiung des § 264 bzw. § 264 b HGB zur Erstellung, Prüfung und Offenlegung in Anspruch.

Nachstehende Gesellschaften sind nach § 310 HGB anteilsmäßig in den Konzernabschluss einbezogen worden, da diese Unternehmen mit nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen gemeinsam geführt werden:

Unternehmen, soweit es sich um Beteiligungen im Sinne des § 271 Abs. 1 HGB handelt (mit mindestens 20 % des Nennkapital):

Sie wurden auch nicht als assoziierte Unternehmen behandelt, da sie gem. § 311 Abs. 2 HGB einzeln als auch gemeinsam von untergeordneter Bedeutung sind oder zur Veräußerung (letztere versehen mit der Fußnote 1) bestimmt sind:

^* Keine Angaben verfügbar

6. Gesellschaftsorgane

Als Vorstand sind bzw. waren bestellt.

Herr Reiner Nittka, Berlin

Sprecher des Vorstands, Geschäftsführer

Herr Simon Hübner, Heroldsberg (ab 02.02.2021)

Mitglied des Vorstands, Rechtsanwalt

Herr Clemens Jung, Kassel

Mitglied des Vorstands, Projektentwickler

Herr Bernd Reitenspieß, Cadolzburg (bis 04.02.2022)

Mitglied des Vorstands, Dipl.-Bankbetriebswirt

Frau Dagmar Specht, München

Mitglied des Vorstands, Rechtsanwältin

Frau Andrea Zerner, Bischberg (ab 01.12.2021)

Mitglied des Vorstands, Dipl.-Wirtschaftsingenieurin

Der Aufsichtsrat setzt bzw. setzte sich wie folgt zusammen:

Herr Markus Beugel, Erlangen

Vorsitzender, Rechtsanwalt

Herr Klaus-Dieter Metz, Wenzenbach

Stellvertretender Vorsitzender, Dipl.-Betriebswirt

Herr Dr. Günther Zembsch, Erlangen

Stellvertretender Vorsitzender, Richter a. D.

Herr Danny Bode, Weisendorf

Stiftungsmanager (ab 17.08.2021)

Herr Jens Trebes, Bamberg

Controller (ab 17.08.2021)

7. Gesamtbezüge der aktiven Organmitglieder

Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder beliefen sich im abgelaufenen Geschäftsjahr auf TEUR 1.411 (Vj. TEUR 1.284). Es wurden im Berichtsjahr Gesamtbezüge in Höhe von TEUR 139 (Vj. TEUR 135) an die Aufsichtsratsmitglieder vergütet.

8. Vorgänge von besonderer Bedeutung

Aufgrund der zeitlichen Verschiebung der Übergabe des Großprojektes Düsseldorf auf Anfang des Jahres 2022 an den Investor konnte der Deckungsbeitrag nicht wie geplant im Berichtsjahr realisiert werden. Entsprechend wird der erwirtschaftete Gewinn hieraus das Ergebnis in 2022 positiv beeinflussen.

Das erste Halbjahr 2022 war wie auch schon 2021 auch in unserer Branche geprägt von pandemiebedingten Marktverwerfungen. Eine direkte Auswirkung konnten wir unmittelbar in den von uns bewirtschafteten "SMARTments business" Häusern in Deutschland und Österreich feststellen. Der Betrieb der Häuser wurde zwar trotz Pandemie aufrecht erhalten, wir verzeichneten allerdings im Vergleich zu 2018 (vor der Corona-Pandemie) niedrigere Auslastungszahlen. Ferner kam es bei den im Bau befindlichen Projekten aufgrund von fehlendem Personal bei Subunternehmern zu Bauzeitverzögerungen. Diese Effekte werden in 2022 das Ergebnis belasten.

UNTERSCHRIFT GEMÄß § 245 HGB

Konzern-Brutto-Anlagenspiegel zum 31.12.2021

GBI Holding AG

Erlangen

^* in Abweichung zum Ausweis im Einzelabschluss, werden die erhaltenen Investitionszuschüsse in Höhe von EUR 1.975.846,45 nicht als Sonderposten auf der Passiva, sondern als Kürzung der Anschaffungs- und Herstellungskosten ausgewiesen (Nettomethode)
^** die Zuschreibungen stellen die Auflösung des Sonderpostens 2021 entsprechend des Abschreibungsverlaufs der geförderten Anlagegüter dar

Kapitalflussrechnung

der GBI Holding AG, Erlangen

^* Die Ein- und Auszahlungen aus dem Abgang bzw. der Investition von Gegenständen des Sachanlagevermögens wurde mit Ausnahme der technischen Anlagen und Maschinen und der anderen Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung entgegen DRS 21 nicht der Investitionstätigkeit, sondern der laufenden Geschäftstätigkeit zugeordnet, da der Ausweis der Verkaufsobjekte lediglich nach internen Gesichtspunkten (asset deal oder share deal) entweder im Anlagevermögen oder im Umlaufvermögen erfolgt. Ein wirtschaftlicher oder operativer Unterschied liegt nicht vor.

Konzerneigenkapitalspiegel

der GBI Holding AG, Erlangen

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN KONZERNABSCHLUSSPRÜFERS

An die GBI Holding AG, Erlangen:

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der GBl Holding AG und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31.12.2021, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der GBl Holding AG für das Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grund-ätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungswesenprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des zusammengefassten Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrates zum Geschäftsjahr 2021

Der Aufsichtsrat hat in der Zeit vom 1.1. bis 31.12.2021 das laufende Geschäft der GBI Gruppe und des Vorstands der GBI Holding AG intensiv begleitet. Aus den Vorstandssitzungen heraus wurde der Aufsichtsrat regelmäßig über den Geschäftsverlauf unterrichtet.

In der Hauptversammlung am 19. Juli 2021 wurde beschlossen, die Zahl der Aufsichtsräte von drei auf fünf zu erhöhen. Die Herren Danny Bode und Jens Trebes wurden zu weiteren Aufsichtsratsmitgliedern bestellt.

Der Stammaktionär der GBI Holding AG möchte, dass die Kapitalbasis der Gesellschaft nachhaltig gestärkt wird. Der Aufsichtsrat befürwortet und unterstützt diesen Wunsch. Gemeinsam mit dem Vorstand wurde die Rothschild Deutschland GmbH als Merger ausgewählt und beauftragt, geeignete Investoren zu identifizieren und einen Prozess aufzusetzen.

Der Aufsichtsrat hat in drei Sitzungen und mit Beschlüssen im Umlaufverfahren seine satzungsgemäßen Aufgaben erfüllt. Darüber hinaus haben Einzelgespräche mit den Vorständen über deren Ziele stattgefunden.

Jahresabschlussprüfung

Die Rödl & Partner Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat den Jahresabschluss zum 31.12.2021 der GBI Holding AG sowie den Lagebericht unter Einbeziehung der Buchführung geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Die Abschlussunterlagen und der Bericht von Rödl & Partner Wirtschaftsprüfer wurde dem Aufsichtsrat rechtzeitig zur Einsicht ausgehändigt und in der Aufsichtsratssitzung am 5. Juli 2022 erläutert.

Nach eingehender Prüfung der vorgelegten Unterlagen und eingehender Diskussion wird der Jahresabschluss gebilligt. Der Jahresabschluss 2021 ist damit festgestellt.

Gemäß dem festgestellten Jahresabschluss zum 31.12.2021 wird folgende Verwendung des Jahresergebnisses vorgeschlagen: