Cenda Invest AGLiquidiert

Cenda Invest AG

Berlin

Jahresabschluss zum 31. Dezember 2010

Inhaltsverzeichnis

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010

A. GESCHÄFT UND UMFELD

A.1. RAHMENBEDINGUNGEN UND MARKT

Die deutsche Wirtschaft ist im Jahr 2010 mit einer realen Steigerung des Bruttoinlandsproduktes um +3,6% kräftig gewachsen. Dieses höchste Wirtschaftswachstum seit der Wiedervereinigung konnte dennoch nicht das Jahr 2009 mit der stärksten Rezession der Nachkriegszeit und einem Einbruch des Inlandsproduktes um real -4,7% kompensieren.

Die Investitionen im Wohnungsneubau sind erstmalig seit 3 Jahren wieder gestiegen um +4,4%. Mit 192.000 genehmigten Wohneinheiten ist ein Anstieg um 8% gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Im Bereich der gewerblichen Bauinvestitionen stagniert die Entwicklung, obwohl Teilbereiche dank milliardenschwerer Konjunkturpakete zulegen konnten.

Für das Jahr 2011 wird eine weitere Steigerung des realen Bruttoinlandsproduktes um mehr als 2%° erwartet. Die fundamental günstige Ausgangslage Deutschlands innerhalb der Europäischen Union mit niedrigen Zinsen, einem robusten Wirtschaftswachstum sowie ansteigender Erwerbstätigkeit bietet ein attraktives Umfeld für Immobilieninvestoren.

A.2. LAGE DER BAU- UND IMMOBILIENWIRTSCHAFT

Aufgrund der wieder erstarkten wirtschaftlichen Basis im Jahr 2010 hat sich die Bau- und Immobilienwirtschaft positiv entwickelt. Das Volumen von gewerblichen Immobilientransaktionen in Deutschland ist im Jahr 2010 um ca. 85% auf rund € 19,4 Mrd. gestiegen. Das Transaktionsvolumen am deutschen Wohnungsmarkt betrug rund € 5,0 Mrd.

Der Mietflächenumsatz an den größten deutschen Bürostandorten hat deutlich auf 3,1 Mio. m ² Bürofläche zugelegt. Er ist im Vergleich zum Jahr 2009 um knapp 15% gestiegen. Für die 5 Hauptstandorte, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München, ist ein Umsatzplus von ca. 25% gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen. Spitzenmieten blieben stabil bzw. erhöhten sich wieder leicht.

In Berlin erhöhte sich der Büroflächenumsatz aus Vermietung um ca. 24% auf 512.000 m ². Hiermit verbunden waren leichte Steigerungen der Spitzenmiete auf 21,00 € 1m ² sowie der Durchschnittsmiete auf 12,00 €/m ² und eine leichte Reduktion der Leerstandsquote auf ca. 8%.

Am Berliner Wohnungsmarkt machten sich die geringe Neubautätigkeit und der deutliche Leerstandsabbau bemerkbar. Erstmals zeigt der sich noch in Ausarbeitung befindliche Mietspiegel 2011 für die Jahre 2009 und 2010 jeweils Steigerungen oberhalb der lnfationsrate auf ein gewichtetes Mittel der Nettokaltmiete von voraussichtlich über € 5,00 je m ² monatlich.

A.3. GESCHÄFTSTÄTIGKEIT UND STRUKTUR DER CENDA INVEST AG

Die Cenda Invest AG ist seit ihrer Gründung im Jahr 1975 am Berliner Markt präsent und heute als Immobiliengesellschaft für Development und Asset Management mit insgesamt 16 Mitarbeitern (inklusive Vorstände) tätig. Im Developmentbereich konzentriert sich die Tätigkeit auf die Hauptstadtregion Berlin und umfasst gewerbliche sowie wohnwirtschaftliche (Bestands-) Entwicklungen. Sämtliche Aktivitäten im Asset Management werden für Bestände sowohl in Berlin als auch in anderen deutschen Städten erbracht.

Die Akquisitionstätigkeit der Cenda Invest AG erfolgt für bzw. mit Finanzinvestoren als Partner und richtet sich auf Projekte, Objekte, Portfolios und Gesellschaften jeglichen Volumens. Der Finanzinvestor übernimmt dabei überwiegend die Eigenkapitalfinanzierung und überträgt der Cenda Invest AG im gewünschten Umfang die Beschaffung von Fremdfinanzierungsmitteln sowie die Durchführung bzw. Begleitung des Erwerbsvorgangs. Alle sonstigen operativen Tätigkeiten für die gesamte Investitionslaufzeit werden durch Dienstleistungs- und Vermittlungsaufträge - insbesondere die Optimierung während der Halteperiode durch das Asset Management und die Projektentwicklung bis hin zur Vermarktung als Endinvestment - von der Cenda Invest AG erbracht.

Für gewerbliche Immobilieninvestments mit Wertschöpfungspotenzial steht der Mitaktionär Rockpoint Group, L.L.C., Wilmington, USA, als Joint-Venture-Partner zur Verfügung. Mit diesem werden Investments ab € 15 Mio. in Projektgesellschaften unter dessen wesentlicher Finanzierung von 90% bis 95% des erforderlichen Eigenkapitals getätigt. Nach der Joint-Venture-Vereinbarung wird die Cenda Invest AG Investitionsgelegenheiten identifizieren und dabei solche mit gewerblicher Nutzung und einem mehrheitlichen Volumenanteil in Berlin dem Joint Venture bevorzugt und vorab exklusiv anbieten. Angesichts der wirtschaftlich schwierigen Lage bedürfen insbesondere gewerbliche Immobilieninvestments oder -entwicklungen einer Konzentration auf das Einzelprojekt, sodass neue Engagements erst nach erfolgreichem Abschluss bestehender eingegangen werden sollen.

Es konnte eine Investmentgesellschaft aus dem Aktionärskrels der Cenda Invest AG, die ML Real Invest GmbH & Co KG, als weiterer Partner und Auftraggeber akquiriert werden, deren Investitionsziel Wohn- und Büroobjekte von € 1 Mio. bis ca. € 10 Mio. sind. Ebenfalls wurde eine weitere in 2010 neu gegründete Privatinvestorengesellschaft akquiriert, die Solid Wohninvest Berlin GmbH, die zu 60% aus dem Aktionärskreis der Cenda Invest AG besteht und in Berliner Wohnimmobilien mit solider Rendite investiert.

Organisatorisch sind die Tätigkeitsbereiche Development sowie Akquisition und Vertrieb direkt bei dem Vorstand angegliedert. Sie sind operativ eng mit dem Asset Management verzahnt, das von einem Prokuristen sowie einem Handlungsbevollmächtigten geleitet wird. Das Finanz- und Rechnungswesen für das Unternehmen und für die einzelnen Projektgesellschaften sowie auch das Ressort Recht fallen in die Zuständigkeit des Finanzvorstandes.

Großvolumigere Investitionsmöglichkeiten bei Wohnungsbeständen über € 15 Mio. werden regelmäßig einem norwegischen Finanzinvestor angeboten, für welchen die Cenda Invest AG bereits langjährig als Asset Manager und ab 2011 für ca. 13.000 Einheiten tätig ist. Insgesamt ist die Cenda Invest AG Asset Manager von knapp 15.000 Einheiten.

Somit werden mit vier wesentlichen Finanzinvestoren und Geschäftspartnern die beiden Segmente Wohn- und Büroinvestments jeglichen Volumens abgedeckt.

A.4. TOCHTERUNTERNEHMEN UND BETEILIGUNGEN DER CENDA INVEST AG

Zusammen mit der US-amerikanischen Rockpoint Group, Wilmington, USA, wurde im August 2007 die gemeinsame Joint-Venture-Gesellschaft RC Holding S.á.r.l., Munsbach, Luxembourg, gegründet, an der die Cenda Invest AG 10% der Anteile hält. Diese Gesellschaft gründet je Akquisitionsobjekt wiederum eine Tochtergesellschaft, die Gewerbeimmobilien in Deutschland mit dem Investitionsschwerpunkt Berlin im Rahmen des Joint Ventures erwirbt:

Die im Jahr 2007 gegründete Solid Invest Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Berlin (Solid KG, mit der Cenda Invest AG als alleinigem Kommanditisten), hat im November 2007 das Gewerbegrundstück Grünauer Straße 201 - 209 in Berlin-Köpenick im Rahmen einer Zwangsversteigerung akquiriert. Im Juli 2008 wurden zusätzlich die beiden voll vermieteten Gewerbegrundstücke Boschweg 7111 und Neuköllnische Allee 156, 158 in Berlin-Neukölln erworben.

Im Dezember 2008 wurde die Cenda Invest Wohnen GmbH & Co. KG, Berlin (Wohnen KG, mit der Cenda Invest AG als alleinigem Kommanditisten), gegründet, die noch im selben Monat die bisher zum Anlagevermögen der Cenda Invest AG gehörenden Eigentumswohnungen in Eberswalde, Saarstraße, übernommen hat.

Die Cenda ERH-Projekt GmbH, Berlin (ERH GmbH), ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Cenda Invest AG. Zwischen den Gesellschaften besteht seit dem 01. Januar 2009 ein Ergebnisabführungsvertrag. Die ERH GmbH erbringt sämtliche Development- und Bautätigkeiten für das Ernst-Reuter-Haus (ERH). Die Vergütung erfolgt auf der Basis der Fremdkosten zuzüglich 8% für Regieleistungen.

Im Dezember 2010 wurde als 100%ige Tochter der Cenda Invest AG die Cenda Management GmbH gegründet. Die Cenda Management GmbH ist eine Property-Management-Steuerungsgesellschaft und wird als solche bundesweit Hausverwaltungen jeweils vor Ort beauftragen, wobei sich deren Leistungspaket auf die Hausverwaltertätigkeit am Objekt beschränkt. Über die Cenda Management GmbH selbst werden das gesamte Vertragswesen und die kaufmännische Verwaltung sowie die Vermietungssteuerung abgewickelt. Das derzeitige Stammkapital beträgt TE 100. Für das Jahr 2011 sind über den norwegischen Investor, der sich zu 50% an der Cenda Management GmbH beteiligen möchte, als Auftraggeber im Property Management bereits 4.000 Einheiten unter Vertrag, jeweils weitere ca. 2.500 Einheiten sind zusätzlich für die Jahre 2012 und 2013 gesichert.

Somit hält die Cenda Invest AG zum Jahresende 2010 im Wesentlichen folgende Tochterunternehmen bzw. Beteiligungen mit Immobilienvermögen:

A.5. GESCHÄFTSVERLAUF

A.5.1. DEVELOPMENT UND INVESTMENT

Im Juni 2008 erwarb die RockpointiCerida-Joint-Venture-Gesellschaft RC II S.á.r.l. das bedeutende, unter Denkmalschutz stehende Ernst-Reuter-Haus mit Büro- und Verbandsnutzung an der Straße des 17. Juni in Berlin-Charlottenburg. Das Investment in diese Immobilie erfolgte mit der Erwartung, dass erhebliche Investitionen zur Neupositionierung und Modernisierung des historischen Gebäudes getätigt werden.

Planmäßig wurde im März 2009 die Baugenehmigung für die umfangreichen Maßnahmen dieses Bestandsdevelopments, einschließlich auch des Neuausbaus von Mietflächen, erteilt. Im zweiten Halbjahr 2009 wurden die umfangreichen Modernisierungs- und Flächenerweiterungsarbeiten, einschließlich auch der Außenanlagen begonnen und im Frühjahr 2010 abgeschlossen. Nach einer insgesamt 15 Monate währenden Akquisition wurde am 29. Dezember 2010 ein langfristiger Mietvertrag mit einer Laufzeit bis zum Ende des Jahres 2027 mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) geschlossen. Danach wird in zwei Phasen das gesamte ErnstReuter-Haus belegt und noch ein Ergänzungsgebäude mit ca. 6.750 m ² auf dem Teilgrundstück Englische Straße 5 errichtet.

Für die Immobilie Rohrdamm 22 in Berlin-Spandau ging die Baugenehmigung für Umbau-und Erweiterungsmaßnahmen am 09. Juli 2008 ein und ist bis zum 08. Juli 2011 befristet. Umbauten sollen erst erfolgen, wenn Mieter für das Objekt akquiriert wurden. Derzeit konzentrieren sich Mieterakquisitionen mit den marktrelevanten Maklern in Berlin auf potenzielle Großnutzer, welche mehr als die Hälfte der verfügbaren Fläche belegen und damit die gleichzeitige Umsetzung aller Umbaumaßnahmen gewährleisten können. Durch eine Galvanisierungsanlage der Siemens AG in der Nähe des Objektes kann die Nutzung für Dritte als Büroimmobilie zukünftig eingeschränkt sein.

A.5.2 ASSET MANAGEMENT UND SERVICES

Das Asset-Management-Team der Cenda Invest AG konnte auch im Geschäftsjahr 2010 die Geschäftspartner von seiner Leistungsfähigkeit überzeugen und es wurden ca. 12.400 Wohneinheiten im Asset Management gesteuert und wertmäßig weiterentwickelt. Die Zusammenarbeit mit einem kleineren norwegischen Investor ist Ende 2010 beendet worden, da dessen Fondsmanager aus Kostengründen nunmehr auch das Asset Management dieses Portfolios abdecken muss. Das Auftragsvolumen für den anderen norwegischen Investor konnte jedoch weiter ausgebaut werden, So werden für diesen Großinvestor ab 2011 bereits

ca. 13.000 Wohneinheiten von insgesamt 15.000 Betreuungseinheiten der Cenda Invest AG im Asset Management gesteuert und wertmäßig weiterentwickelt. Hiervon befinden sich seit Beginn 2011 knapp 4.000 Einheiten im Property Management der neu gegründeten Cenda Management GmbH.

Betreut werden ab Anfang 2011 Objekte der folgenden Kategorien:

A.5.3 AKQUISITION UND VERTRIEB

Der wirtschaftliche Aufschwung In Berlin sowie die weiterhin positiven Erwartungen erhöhen besonders auch in Berlin die Büroflächen- und auch Wohnungsnachfragen. So konnten für eine private Wohninvestmentgesellschaft Berliner Wohnhäuser mit einem Investitionsvolumen von knapp E 15 Mio. erworben werden. Auch auf der Vertriebsseite konnte der strategische Verkauf eines Berliner Wohnensembles im Volumen von € 7,7 Mio, erfolgreich umgesetzt werden.

Das Geschäftsjahr 2010 wurde erfolgreich abgeschlossen durch den Mietvertragsabschluss mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (B1mA) für das gesamte Ernst-Reuter-Haus sowie einen ergänzenden Neubau mit insgesamt 29.500 m2 Mietfläche zur langfristigen Nutzung durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR).

A.5.4. BEURTEILUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS 2010

Das Geschäftsjahr 2010 wurde erfolgreich abgeschlossen durch den Mietvertragsabschluss mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für das gesamte Ernst-Reuter-Haus sowie einen ergänzenden Neubau mit insgesamt 29.500 m ² Mietfläche zur langfristigen Nutzung durch das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). In diesem Zusammenhang sind Provisionserträge für die Cenda Invest AG angefallen.

Die Konzentration der Cenda Invest AG auf die Geschäftsfelder Development und Asset Management als Dienstleister und Beteiligungspartner hat sich wiederum als tragfähig und erfolgreich erwiesen. Diese geschäftliche Ausrichtung ermöglichte auch in diesem Jahr erneut die Generierung von laufenden Asset-Management-Honoraren sowie weiteren Dienstleistungs- und Vermittlungshonoraren, womit eine nachhaltige Sicherung der Liquidität gewährleistet werden konnte.

Der Vorstand ist mit dem leicht positiven Ergebnis für 2010 im bisherigen Marktumfeld durchaus zufrieden. Neben den erfolgreichen Vertragsabschlüssen in den Unternehmensbereichen Asset Management und Development, mit denen für die kommenden zwei Jahre das Fundament für eine wirtschaftlich erfolgreiche Entwicklung gelegt wurde, hat die Cenda Invest AG alle strukturellen und personellen Voraussetzungen geschaffen, um geschäftliche Möglichkeiten eines weiter anziehenden Immobilien- und Investmentmarktes nutzen zu können.

B. VERMÖGENS-, FINANZ- UND ERTRAGSLAGE

Die Bilanzsumme der Gesellschaft erhöhte sich unwesentlich auf T€ 7.553 im Vergleich zum Vorjahr (T€ 7.246), verbunden mit einer leichten Senkung der Eigenkapitalquote auf 84% (Vorjahr 87%). Damit ist die Vermögens- und Finanzlage zum Vorjahr stabil.

Die Bilanzstruktur zum 31. Dezember 2010 stellt sich folgendermaßen dar:

Die Erhöhung des Sachanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus dem Erwerb eines weiteren Firmenfahrzeugs.

Die erneute Erhöhung des Finanzanlagevermögens resultiert überwiegend aus weiteren Darlehen inklusive Verzinsung an Gesellschaften des Joint Ventures mit der Rockpoint Group, die zum Bilanzstichtag mit T€ 2.538 (i VJ T€ 2.253) valutieren. Die Darlehen an Gesellschaften des Joint Ventures mit der Rockpoint Group dienen der Finanzierung der Objekte ErnstReuter-Haus (T€ 1.787) und Rohrdamm (T€ 751).

Das Darlehen an die Solid KG valutiert unverändert mit T€ 1.424 einschließlich Zinsen zum Stichtag.

Die Forderungen beinhalten im Wesentlichen Darlehensforderungen von T€ 480, reduziert zum Vorjahr um T€ 60 eingegangene Zahlung sowie T€ 275 Erhöhung der Einzelwertberichtigung, an die 50%ige Tochtergesellschaft Grundstücksgesellschaft Hoffbauer-Specker mbH, Potsdam, sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegen Dritte und Beteiligungen von T€ 928.

Die liquiden Mittel reduzierten sich auf T€ 906, wobei sich die verpfändeten Bankguthaben auf T€ 494 (T€ 244) erhöhten.

Das Eigenkapital erhöhte sich durch das in 2010 erzielte Jahresergebnis um T€ 96 auf T€ 6.376.

Die sonstigen Rückstellungen erhöhten sich auf T€ 519 im Vergleich zum Vorjahr (T€156), vor allem aufgrund eines in voller Höhe berücksichtigten veränderten Prozessrisikos von T€ 265 und einer noch nicht gestellten Rechnung für im Jahr 2010 erbrachte Vermittlungsleistungen von T€ 65.

Die Gewinn- und Verlustrechnung für das Jahr 2010 wird für Informationszwecke nach betriebswirtschaftlichen Aspekten dargestellt, weil wir der Auffassung sind, dass die Leistungen der 100%igen Tochtergesellschaft ERH GmbH wirtschaftlich denen der Cenda Invest AG hinzugerechnet werden sollten:

Zwischen der Cenda Invest AG und der Cenda ERH GmbH werden keine gegenseitigen Leistungen erbracht. Im nachrichtlichen Beteiligungsergebnis wird das Ergebnis der ERH GmbH gekürzt.

Das Geschäftsjahr 2010 schließt mit einem Jahresüberschuss von T€ 96.

Die Umsatzerlöse stiegen erneut im Wesentlichen aufgrund der Umsatzsteigerung im Bereich Asset Management einschließlich Vermietungsprovisionen auf T€ 4.795 (T€ 3.067) an. Unter Berücksichtigung von Development-Umsätzen über die ERH GmbH betragen die zusammengefassten Umsatzerlöse T€ 6.483 (T€ 7.217). Die sonstigen betrieblichen Erträge sind nahezu unverändert geblieben.

Das Betriebsergebnis ist im Wesentlichen negativ auf Grund von Einmaleffekten wie die Zuführungen zu den sonstigen Rückstellungen und der erhöhten Einzelwertberichtigung auf Forderungen.

Durch zusätzliche Unterbeauftragungen von Hausverwaltungsleistungen im AssetManagement-Bereich erhöhte sich der Materialaufwand. Der gestiegene Personalaufwand ist auf die auch in diesem Jahr vorgenommene Verstärkung des Bereichs Asset Management auf Sachbearbeiterebene zurückzuführen.

Developmentleistungen für das Joint-Venture-Objekt Ernst-Reuter-Haus werden ausschließlich von der 100%igen Tochtergesellschaft Cenda ERH GmbH, mit der ein Gewinnabführungsvertrag seit dem 01. Januar 2009 besteht, im Rahmen eines Kostenerstattungsvertrages zuzüglich eines Regiezuschlags ausgeführt. Das hieraus resultierende Beteiligungsergebnis beträgt T€ 138 (T€ 327).

C. NACHTRAGSBERICHT

Angesichts der sehr zeitnahen Abschlusserstellung und Fertigung dieses Lageberichts gibt es für das soeben begonnene Geschäftsjahr 2011 noch nichts Berichtenswertes,

D. RISIKOBERICHT

Die Cenda Invest AG hat ein Risikofrüherkennungssystem erarbeitet und Prozesse installiert, um Risiken rechtzeitig zu erkennen und ihnen mit geeigneten Maßnahmen entgegenwirken zu können. Insbesondere werden laufend die Kostenentwicklung und die Liquiditätssituation der Gesellschaft sowie das Controlling vertraglicher Festlegungen und prozessualer Entwicklungen verfolgt und gesteuert.

Betriebsrisiken können vor allem im Geschäftsfeld Development im Rahmen der jeweiligen Projektplanung und -realisierung entstehen. Im Berichtsjahr 2010 sind hier keine Probleme oder Auseinandersetzungen aufgetreten. Für die Bestandsentwicklungen Rohrdamm 22, Ernst-Reuter-Haus und für das Neubaudevelopment Englische Straße sind Projektentwicklungs-Dienstleistungsverträge geschlossen worden, nach denen die Vergütung der Gesellschaft über eine vereinbarte Marge auf entstehende Fremdleistungskosten erfolgt. Ein eigenes Kostenrisiko, wie z. B. bei einem pauschal vereinbarten Generalunter- bzw. Generalübernehmervertrag, entsteht der Cenda Invest AG demzufolge nicht.

Bei den Prozessrisiken gibt es folgende Entwicklungen:

Bewertungsrisiken können sich aus den Beteiligungen an den Joint-Venture-Projekten Rohrdamm 22 (ca. 10.000 m ² Bürofläche mit 100% Leerstand) und Ernst-Reuter-Haus (ca. 22.700 m ² Bürofläche vollvermietet) sowie dem erworbenen unbebauten Grundstück Englische Straße ergeben. Derzeit wird eine Baugenehmigung für das Grundstück Englische Strasse erwirkt. Es besteht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters BImA, wenn der Neubau dauerhaft nicht errichtet wird. Der Vorstand geht derzeit davon aus, dass die Baugenehmigung erteilt werden wird, da die Neubauplanung konform zu dem rechtskräftigen Bebauungsplan ist und zusätzlich mit der Genehmigungsbehörde abgestimmt wurde.

Des Weiteren werden Verhandlungen mit Banken über die Finanzierung der Umbaumaßnahmen im Ernst-Reuter-Haus und den Neubau Englische Strasse geführt. Die Projektgesellschaften weisen zurzeit einen nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag aus.

In Anbetracht des mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben abgeschlossenen Mietvertrages sowohl für das gesamte Ernst-Reuter-Haus als auch für den Ergänzungsneubau Englische Straße, jeweils bis zum Ende des Jahres 2027, werden die ausgereichten Darlehen als werthaltig angesehen.

Durch zukünftig eingeschränkte Nutzungen der Immobilie Rohrdamm werden gegenwärtig alternative Vermarktungskonzepte entwickelt. Wir gehen derzeit davon aus, dass das an die Objektgesellschaft ausgegebene Darlehen werthaltig ist.

Die Ende 2008 gegründete Cenda Invest Wohnen GmbH & Co. KG hat die seinerzeit im Anlagevermögen der Cenda Invest AG befindlichen 31 vermieteten Eigentumswohnungen in Eberswalde zum Buchwert erworben und die zugehörige Bankfinanzierung übernommen. Die Mieterträge decken alle Ausgaben einschließlich des Kapitaldienstes in Folge des neu abgeschlossenen Kreditvertrages, der eine variable Verzinsung nebst Zinssicherung zum Inhalt hat. Die Cenda Invest AG haftet in Höhe des Kreditbetrages gegenüber dem Kreditinstitut. Der Vorstand sieht hieraus keine Risiken für die Gesellschaft. Die Finanzierung ist bis zum 30. Juni 2014 gesichert.

Die Solid KG hatte im Jahr 2007 eine vermietete Gewerbeimmobilie mit einer Gesamtfläche von ca. 2.500 m ² in Berlin-Köpenick im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Im Sommer 2008 wurden zwei kleinere, vollvermietete Gewerbeimmobilien in Berlin-Neukölln hinzugekauft. Aufgrund der günstigen Anschaffungskosten und der stabilen guten Vermietungssituation erwirtschaften alle drei Gewerbeimmobilien sämtliche Ausgaben inklusive der Zinsen und einer 2%igen Tilgung. Das an die Tochtergesellschaft ausgereichte Darlehen inkl. Verzinsung von T€ 1.424 wird daher von dem Vorstand als werthaltig beurteilt. Eine Verzinsung oder Rückführung dieses Darlehens ist aber kurzfristig nicht möglich, da sich die Cenda Invest AG gegenüber der finanzierenden Bank verpflichtet hat, keine Zins- und Tilgungszahlungen von der Solid KG zu verlangen, bevor das Bankdarlehen nicht vollständig zurückgezahlt ist. Das Darlehen läuft am 30. Juni 2011 aus. Derzeit erfolgen Verhandlungen mit der Bank über eine Anschlussfinanzierung, parallel werden Verhandlungen über den Verkauf der Immobilien mit Endnutzern geführt.

Die bilanzierte Forderung gegenüber der Grundstücksgesellschaft Hoffbauer-Specker mbH, Potsdam beträgt T€ 480. Die Gesellschaft verfügt über kein operatives Geschäft mehr. Die Werthaltigkeit wird vor allem durch den geplanten Verkauf der sich im Bestand befindlichen Miteigentumsanteile an der erschlossenen Gemeinschaftsfläche von dem Bauvorhaben Fährwiese auf Hermannswerder begründet.

Steuerliche Risiken für die Cenda Invest AG bestehen durch abgeschlossene Betriebsprüfungen für den Veranlagungszeitraum 2002 bis 2004 nicht mehr. Für spätere Prüfungsjahre ab 2005 werden keine Belastungen entstehen, da für diese Zeit ausreichende Verlustvorträge existieren. Lediglich gegen Nachforderungen aus den Jahren vor 2002 in Höhe von T€ 57 bestehen noch nicht abgeholfene Einsprüche. Nach Ansicht des Vorstandes ergeben sich hieraus keine Risiken für die Gesellschaft.

Eventualverbindlichkeiten von T€ 620 für Gewerbesteuern des ehemaligen Organträgers vor 1998 werden weiterhin im Anhang angeführt. Durch ein im Jahr 2008 ergangenes Urteil des Bundesfinanzhofs in einem Musterfall, welches vollumfänglich zu Gunsten des klagenden Organträgers erging, ist die Eintrittswahrscheinlichkeit dieses Risikos nunmehr nahezu ausgeschlossen.

Mit der ERH GmbH, Berlin, besteht ein Ergebnisabführungsvertrag. Aufgrund der Vergütung der Dienstleistungen, welche für die RC II S.á.r.l. erbracht werden und auf Selbstkostenerstattungsbasis zuzüglich einer Regieleistung basieren, sieht der Vorstand hieraus kein Risiko für die Gesellschaft.

Im Asset Management Bereich erfolgt damit eine zunehmende Konzentration auf einen norwegischen Investor und ein hiermit einhergehendes Risiko der Abhängigkeit von einem Großauftraggeber.

Wesentliche Liquiditätsrisiken bestehen für die Cenda Invest AG nach unserer Einschätzung derzeit nicht. Die Liquidität ist bereits jetzt bis Ende des Jahres 2011 allein durch derzeit bestehende Verträge sowohl für den Bereich Asset Management als auch für den Bereich Development (Regieerlöse) weitgehend gesichert. Darüber hinaus wird erwartet, dass zumindest bei einer Projektgesellschaft in 2011 die geplanten Vermarktungsmaßnahmen erfolgen und die Cenda Invest AG daraus Provisionserlöse bzw. Beteiligungsergebnisse erzielen wird.

Unter Würdigung aller relevanten Einzelrisiken ist der Fortbestand der Cenda Invest AG nicht gefährdet. Dem Vorstand sind derzeit keine Risiken bekannt, die für die Zukunft eine Bestandsgefährdung erkennen lassen.

E. PROGNOSEBERICHT

Im Berichtsjahr 2010 bildeten die vorhandenen Dienstleistungsverträge im Asset Management und Development nebst sonstigen Serviceleistungen planmäßig die Grundlage, um sämtliche Kosten zu decken und für erkennbare Risiken geeignete Rückstellungen zu bilden. Dabei konnte wiederum ein größerer Teil fixer Kosten der Gesellschaft bereits durch laufende Honorareinnahmen gedeckt werden. Durch die wiederum verstärkten Aktivitäten im Asset Management mit erweiterten Verträgen und dem Aufbau einer Steuerungsgesellschaft für Hausverwaltungsleistungen von räumlich diversifizierten Portfolien, wofür ebenfalls bereits sofort auskömmliche Aufträge vorliegen, besteht die Erwartung, ab dem Jahr 2011 über den Unternehmensbereich Asset Management mit Property Management und Serviceleistungen nahezu eine volle Deckung fixer Kosten zu erreichen.

Durch die Vermietung des Joint-Venture-Projektes Ernst-Reuter-Haus nebst Ergänzungsgebäude ist der Unternehmensbereich Development der Cenda Invest AG für die beiden Jahre 2011 und 2012 mit der Betreuung von Umbau und Entwicklungsleistungen ausgelastet und trägt mit eigenen Deckungsbeiträgen zum Ergebnis bei. Zudem lässt die bereits erkennbare Nachfrage von Endinvestoren an diesem Investment mit einem langfristig bonitätsmäßig einwandfreien Bundesmieter die Erwartung entstehen, dass eine angestrebte Veräußerung der beiden Immobilien vor Fertigstellung bis zum Sommer 2011 erfolgen kann. Dadurch erwartet der Vorstand bereits im zweiten Halbjahr 2011 eine weitgehende Rückführung des eingesetzten Eigenkapitals durch Finanzierung der Projektgesellschaften durch Banken. Für 2012 wird daraus mit Nutzen-Lastenwechsel eine zusätzliche Gewinnrealisierung erwartet.

Die mietergerechten Ausbauleistungen im Bestandsdevelopment Ernst-Reuter-Haus werden über die Tochtergesellschaft Cenda ERH-Projekt GmbH erbracht. Der Auftrag für die Realisierung des ergänzenden Neubaus wurde der Cenda Invest AG direkt erteilt. Die Umsätze werden in den Jahren 2011 und 2012 dadurch signifikant ansteigen.

Der Vorstand geht davon aus, dass das Geschäftsjahr 2011 mit einem deutlich über dem Niveau von 2010 liegenden, positiven Ergebnis abschließen und die Liquidität ab Mitte des Jahres 2011 erheblich gestärkt werden wird. Zusätzlich lässt auch die Reichweite geschlossener Verträge in allen Unternehmensbereichen für das Folgejahr 2012 wiederum ein positives Ergebnis der Gesellschaft erwarten, das ebenso signifikant über dem Ergebnis von 2010 liegen wird.

Bilanz zum 31. Dezember 2010

AKTIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vorn
1. Januar bis 31. Dezember 2010

Anhang für das Geschäftsjahr 2010

Allgemeine Angaben

1. Vorbemerkung

Der Jahresabschluss der Cenda Invest AG für das Geschäftsjahr 2010 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes aufgestellt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gegliedert.

Das Handelsgesetzbuch in der Fassung des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMog) vom 25. Mai 2009 wird erstmals ab dem 01. Januar 2010 angewendet. Auf eine Anpassung der Vorjahreszahlen wurde im Einklang Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB verzichtet.

Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Gesellschaft nimmt die Befreiungsvorschriften des § 288 (1) HGB für kleine Kapitalgesellschaften grundsätzlich in Anspruch.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bewertet.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen gemäß der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, angesetzt. Erforderlichenfalls werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die Finanzanlagen werden mit den Anschaffungskosten, erforderlichenfalls vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen, bewertet.

Die Vorräte werden mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich angemessener Gemeinkosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Forderungen, mit deren Erfüllung nicht gerechnet werden kann, wurden im erforderlichen Umfang wertberichtigt. Das übrige Umlaufvermögen und die Verbindlichkeiten werden zu Nominalwerten bilanziert. Forderungen ohne Zinsanteil mit einer Laufzeit von über einem Jahr werden mit ihrem Barwert ausgewiesen.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag und Rückstellungen in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

3. Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist in der Anlage 1 zum Anhang dargestellt.

4. Finanzanlagen

Die verbundenen und Beteiligungsunternehmen sind in der Aufstellung des Anteilsbesitzes (Anlage 2 zum Anhang) aufgeführt.

Es bestanden geringe Beteiligungen an nachfolgenden Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit Sitz in Berlin, bei denen die Cenda Invest AG unbeschränkt haftende Gesellschafterin ist:

Eine Haftung der Cenda Invest AG für diese GbRs gegenüber den finanzierenden Kreditinstituten ist vertraglich quotal auf den geringen Beteiligungsanteil beschränkt. Die Beteiligungen wurden bereits im Geschäftsjahr 2008 veräußert. Die Zustimmung seitens der jeweiligen Fondsgeschäftsführung steht weiterhin noch aus.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betreffen mit T€ 1.424 die 100%ige Tochtergesellschaft Solid Invest Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Berlin (Solid KG). Die Solid KG hat zur Finanzierung ihres Immobilienvermögens ein Bankdarlehen aufgenommen, das zum 31. Dezember 2010 mit T€ 3.308 valutiert. Die Cenda Invest AG hat sich gegenüber der finanzierenden Bank verpflichtet, keine Zins- und Tilgungszahlungen von der Solid KG zu verlangen, bevor das Bankdarlehen nicht vollständig zurückgezahlt ist. Mit Vertrag vom 01. Juli 2009 ist das Darlehen der Cenda Invest AG zinsfrei gestellt worden, bis dahin angefallene Zinsen von T€ 74 sind bis zur Rückzahlung des Darlehens gestundet. Wenn die Mieteinnahmen der Solid KG unter die Schwelle von 137% des Kapitaldienstes (Zins und Tilgung) der Solid KG absinken sollten, ist eine Einzahlung von Eigenkapital in die Solid KG zu leisten. Die Solid KG wird voraussichtlich auch zukünftig ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, so dass kein Risiko für die Cenda AG aus einer möglichen Inanspruchnahme aus dem Rangrücktritt bzw. der Einzahlungsverpflichtung besteht.

Ausleihungen von T€ 221 betreffen die 100%ige Tochtergesellschaft Cenda Invest Wohnen GmbH & Co. KG, Berlin (Wohnen KG), die in Vorjahren 31 Eigentumswohnungen in Eberswalde, Saarstraße, sowie das dazugehörige Darlehen zu Buchwerten von der Cenda Invest AG übernommen hat.

Die Cenda Invest AG bürgt gegenüber der finanzierenden Bank für die Darlehensverbindlichkeiten der Tochter-gesellschaft (T€ 1.400). Die Wohnen KG wird voraussichtlich auch zukünftig ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen, so dass kein Risiko für die Cenda Invest AG aus dem Bürgschaftsverhältnis gegenüber der Bank besteht.

Die Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen Darlehen an Unternehmen, die auf Grundlage einer Joint-VentureVereinbarung zwischen der Cenda Invest AG und der Rockpoint Group, L.L.C., Wilmington, USA, tätig sind. Im Rahmen der Joint-Venture-Vereinbarung hat sich die Cenda Invest A.G verpflichtet, sich an der Finanzierung der JointVenture-Gesellschaften anteilig (10%) zu beteiligen und erforderlichenfalls zu den Darlehen Rangrücktritte zu erklären.

Nach der gegenwärtigen Planung wird für das Jahr 2011 ein Finanzierungsbeitrag der Cenda Invest AG von T€ 400 erwartet. Zu den Forderungen in Höhe von T€ 65 von den am 31. Dezember 2010 insgesamt ausgewiesenen Darlehensforderungen wurde ein Rangrücktritt erklärt. Das Risiko der Inanspruchnahme für die ausgegebene Rangrücktrittserklärung wird als äußerst gering eingeschätzt, da mit einem positivem Joint Venture-Ergebnis gerechnet wird.

5. Forderungen

Sämtliche Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

In den Forderungen gegen verbundene Unternehmen und Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sind Forderungen aus Lieferungen und Leistungen gegen Unternehmen mit einem Beteiligungsverhältnis von T€ 748 (I. Vj. T€ 102) und sonstigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von T€ 165 (i. Vj. T€ 199) enthalten. Darüber hinaus entfallen die Forderungen vor allem auf Darlehen.

6. Guthaben bei Kreditinstituten

Es bestehen Avale bzw. Gewährleistungsbürgschaften aus Rechtsstreitigkeiten in Höhe von T€ 856, wobei Bankguthaben in Höhe T€ 494 als Sicherheit für Bürgschaften verpfändet sind. Das Risiko der Inanspruchnahme für die ausgegebenen Bürgschaften wird als äußerst gering eingeschätzt, da die Gesellschaft von einem positiven Ausgang der Rechtsstreitigkeiten ausgeht.

7. Eigenkapital

Die Gesellschaft hat ein Grundkapital in Höhe von T€ 6.270 eingeteilt in 6.270.000 auf den Namen lautenden Stückaktien.

Mit Beschluss der Hauptversammlung vom 11. März 2010 wurde der Jahresüberschuss von 2009 in Höhe von T€ 226 auf neue Rechnung vorgetragen.

Die Gesellschaft weist einen Jahresüberschuss für das laufende Jahr von T€ 95 aus. Hiervon wurden T€ 4 in die gesetzliche Rücklage eingestellt.

8. Sonstige Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen enthalten im Wesentlichen Beträge für Prozesskosten (T€ 368), Prüfungskosten (T€ 40) und ausstehenden Urlaub (T€ 24).

9. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (T€ 202)

beinhalten ausschließlich einen Kredit für die unter den Vorräten ausgewiesenen vermieteten Wohnungen, der vollständig mit Grundpfandrechten besichert ist.

Sämtliche Verbindlichkeiten sind innerhalb eines Jahres fällig.

10. Haftungsverhältnisse

Die Gesellschaft haftet gemäß § 73 AO für Steuern des Organträgers aufgrund der bis 1998 bestandenen gewerbesteuerlichen Organschaft. Der ehemalige Organträger R & S Holding GmbH & Co. KG hält Steuerfestsetzungen in diversen Fällen für rechtswidrig. Für die Cenda Invest AG wurde ursprünglich ein Nachhaftungsumfang von bis zu T€ 620 ermittelt, der zum Tragen käme, falls der ehemalige Organträger als Primärschuldner zur Erfüllung nicht in der Lage sein sollte. Dies hält der Vorstand aus folgenden Gründen für unwahrscheinlich.

Ein Verfahren wurde als Musterprozess bis zum Bundesfinanzhof geführt und im Sinne der R & S Holding GmbH & Co. KG im Jahr 2008 vollumfänglich gewonnen. Die sich aus dem Urteil ergebenden Konsequenzen wurden auf Ebene der betroffenen Projektgesellschaften durch geänderte Steuerbescheide gezogen. Teilweise müssen diese neuen steuerlichen Beteiligungsergebnisse für die Vorjahre auf Ebene der Cenda Invest AG von dem zuständigen Finanzamt noch ausgewertet werden.

Für die weiteren Haftungsverhältnisse verweisen wir auf die Ausführungen zu den entsprechenden Bilanzposten,

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

11. Umsatzerlöse

12. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge setzen sich im Wesentlichen aus Erlösen aus Weiterbelastungen im Rahmen der Assetmanagementdienstleistungen (T€ 53), Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen (T€ 39), Sachbezüge aus der Kfz-Gestellung (T€ 25) und periodenfremden Erträgen (T€ 24) zusammen.

13. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich im Wesentlichen aus Aufwendungen für die Zuführung von Rückstellungen von Prozesskosten (T€ 310) sowie der Einzelwertberichtigung der Forderungen (T€ 324) und periodenfremden Aufwendungen (T€ 35) zusammen.

Sonstige Pflichtangaben

14. Mitarbeiterzahl

Im Geschäftsjahr 2010 wurden neben dem Vorstand durchschnittlich 15 Mitarbeiter beschäftigt, davon 10 im Bereich Asset Management und Projektentwicklung sowie 5 im kaufmännischen Bereich AM Jahresende waren es 14 Mitarbeiter.

15. Ergebnisabführungsvertrag

Mit der 100%igen Tochtergesellschaft Cenda ERH, Projekt GmbH Berlin, besteht ein dem 01. Januar 2009 ein Ergebnisabführungsvertrag.

16. Treuhandvermögen, Treuhandverbindlichkeiten

Die Gesellschaft ist Grundbuchtreuhändlern für sieben Berliner Grundstücksgesellschaften. Das Treuhandvermögen und die Treuhandverbindlichkeiten betragen jeweils T€ 44.305 (i.Vj. 52.751).

Im Jahr 2008 wurden mit acht Grundbuch-Treugebern Vereinbarungen geschlossen, denen die Cerida Invest AG als Treuhänderin auscheiden wird, wovon bisher eine Vereinbarung im Grundbuch umgesetzt worden ist und zwei weitere Objekte zwischenzeitlich verkauft worden sind. Die verbleibende Grundbuchtreuhand wurde gekündigt. Die Umsetzung der Vereinbarung bzw. der Kündigung in den jeweiligen Grundbüchern wird derzeit betrieben. In Anbetracht dessen erfolgt die Angabe im Anhang und nicht unter der Bilanz.

17. Mitglieder und Bezüge des Vorstandes

Die Gesamtbezüge des Vorstands betrugen T€ 397.

18. Mitglieder und Bezüge des Aufsichtsrates

Die Gesamtbezüge der Mitglieder des Aufsichtsrates betrugen T€ 35.

Entwicklung des Anlagevermögens zum 31. Dezember 2010
(Anlagenspiegel)

Aufstellung des Anteilsbesitzes zum 31. Dezember 2010

¹⁾ Mit der Gesellschaft besteht ein Gewinnabführungsvertrag

²⁾ Nach Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2010

³⁾ Vor Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2010

⁴⁾ Auf Basis des Jahresabschlusses per 31.12.2009

Bestätigungsvermerk

Den uneingeschränkten Bestätigungsvermerk haben wir wie folgt erteilt: "Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers An die Cenda Invest AG, Berlin. Wir haben den Jahresabschluss -bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang- unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Cenda Invest AG, Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften liegen in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfling gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmüßiger Buchführung ein den tatsachlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar."