Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft

Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft

Gundelfingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

I. Grundlagen des Unternehmens

1. Geschäftsmodell des Unternehmens

Die Stuckert Wohnbau AG ist ein regionaler Wohnungsbauträger, der überwiegend Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau errichtet. Der Geschäftsbereich liegt in Südbaden. Bauprojekte wurden bislang hauptsächlich im räumlichen Bereich zwischen Rheinfelden im Süden und Achern im Norden realisiert. Der Schwerpunkt der Aktivitäten lag in den vergangenen Jahren in den Städten und Gemeinden im Umland von Freiburg sowie in Freiburg im Breisgau, hat sich aber - aufgrund der nur knappen Grundstücksangebote im angestammten Gebiet - zunehmend in Richtung südlicher Oberrhein und nördlich in die Region Ortenaukreis verschoben.

Das Geschäftsmodell der Stuckert Wohnbau AG setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen: Die Stuckert Wohnbau AG entwirft ihre Gebäude und Wohnanlagen selbst (außer Reihenhaus-Projekte), vermarktet die Bauprojekte zumeist mit dem eigenen Vertrieb, zur Qualitätssicherung wird eine eigene Bauleitung eingesetzt, auf Kundenwünsche wird flexibel reagiert und mit dem Ausstattungsatelier ein Beratungsservice für Käufer angeboten (außer bei Avantum-Projekten mit fest vorgegebenen Ausstattungslinien).

Bekannt ist die Stuckert Wohnbau AG auch für ihre themenbezogene Architektur (z.B. Wohnen am Wasser, Mediterranes Wohnen, klassische Architektur). Mit den Produkten der Stuckert Wohnbau AG wird ein hoher Qualitäts-, Dienstleistungs- und Ausstattungsstandard in Verbindung gebracht. Seit 2016 werden unter dem geschützten Markennamen Avantum auch preisgünstige Eigentumswohnungen auf den Markt gebracht.

Ergänzend zu den genannten Immobilienangeboten werden auch Reihenhausprojekte im Initiatorenmodell angeboten, bei denen die Stuckert Wohnbau AG ausschließlich als Projektentwickler und Grundstücksverkäufer mit Bauverpflichtung für einen Dritten auftritt.

2. Produktentwicklung

Fast alle Immobilienprodukte des Unternehmens werden selbst entwickelt. Die kontinuierliche Produktentwicklung ist eine wesentliche Grundlage der Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens; sie wird durch mehrere Faktoren gewährleistet: Der eigene Vertrieb agiert als "Ohr am Markt"; Kundenwünsche und Nachfragesegmente werden frühzeitig erkannt und fließen in die Produkt- und Projektentwicklung ein. Die eigene Planungsabteilung garantiert eine zeitnahe Umsetzung marktgerechter Projektideen, die umfassende Reaktion auf Kundenpräferenzen und sich wandelnde technische Anforderungen sowie die notwendige und praxisgerechte Umsetzung von Innovationen. Die eigene, erfahrene Bauleitung sichert die bauliche Qualität und die termingerechte Umsetzung der Bauvorhaben.

Als Antwort auf die aktuellen Markterfordernisse - vor allem im Hinblick auf die stark angestiegenen Wohnungskaufpreise und die Notwendigkeit auch schlechtere Grundstückslagen erfolgreich zu vermarkten - wurde das bautechnisch standardisierte Immobilienprodukt Avantum entwickelt. Es unterscheidet sich deutlich von früheren Stuckert-Wohnbau-Produkten. Die Avantum-Wohnanlagen können, obwohl sie architektonisch sehenswert sind, preiswert erstellt und die Wohnungen relativ preisgünstig am Markt angeboten werden.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes kam die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt lag im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 0,3% niedriger als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %.

Im Baugewerbe machten sich nach Angaben des Statistischen Bundesamtes neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten.

Die aktuellen Daten aus dem Baugewerbe bestätigen, dass der Bauboom in Deutschland ein Ende gefunden hat. Bereits im Jahr 2022 war ein Rückgang bei den Baugenehmigungen zu verzeichnen, der sich im Jahr 2023 beschleunigt und Anfang 2024 weiter fortgesetzt hat. Wie das Statistische Bundesamt mitteilt, wurde im Jahr 2023 in Deutschland der Bau von 260.100 Wohnungen genehmigt; das waren 26,6% oder 94.100 weniger als im Jahr 2022. Niedriger war die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt im Jahr 2012 (241.100 Wohnungen). Die Zahl der Baugenehmigungen ist ein wichtiger Frühindikator für die zukünftige Bauaktivität, da Baugenehmigungen geplante Bauvorhaben darstellen. Zum Rückgang der Bauvorhaben im Jahr 2023 dürften unter anderem gestiegen Kosten für Baumaterialien und verschlechterte Finanzierungsbedingungen beigetragen haben.

Auch in Baden-Württemberg ist in 2023 die Zahl der Baugenehmigungen weiter eingebrochen. Nach vorläufigen Angaben des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg für das Jahr 2023 wurden 35.519 Wohnungen in neuen und bestehenden Wohn- und Nichtwohngebäuden genehmigt. Die Zahlen liegen mit -29,1 Prozent unter denen des Vorjahres (50.118). Besonders signifikant ist der Rückgang bei Einfamilien- (-41%) und Zweifamilienhäusern (-54%).

Gemäß Angaben des Statistischen Bundesamtes, haben in den letzten Monaten - neben anderen Faktoren - hohe Baukosten zu einem Rückgang von Bauvorhaben geführt. Nahezu alle Baumaterialien im Jahresdurchschnitt 2023 waren fast durchgängig teurer als 2021, dem Jahr vor der Energiekrise.

Die Region Südbaden - der räumliche Geschäftsbereich der Stuckert Wohnbau AG - gehört in Deutschland zu den Zuzugs- und Wachstumsgebieten. Vorliegende überregionale und regionale Wohnungsbedarfsprognosen erwarten auch mittel- bis langfristig eine hohe Nachfrage. Nach Prognosezahlen des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung) steigt die Bevölkerungszahl in Baden-Württemberg bis zum Jahr 2040 um 3,7%, im Bereich südlicher Oberrhein um 5% und in Freiburg sogar um mehr als 10%. Ein Ende der Wohnungsnachfrage bzw. Wohnungsknappheit ist nicht absehbar, und es ist davon auszugehen, dass sich die angespannte Lage der Wohnungsmärkte in Südbaden in den nächsten Jahren weiter verschärfen und die Kaufpreise für Immobilien weiter ansteigen werden.

Vor diesem Hintergrund sind in Freiburg i. Br. die Entwicklung von größeren Wohnbauflächen und die Aktivierung von Innenentwicklungspotentialen wieder das zentrale stadtentwicklungspolitische Thema geworden. Freiburg ist eine wachsende Stadt, und sie wird auch in den kommenden Jahren weiter wachsen. Eine Folge ist der stetig zunehmende Druck auf den Wohnungsmarkt und auf die Notwendigkeit zur Entwicklung von Wohnbauflächen.

Eine von der Stadt Freiburg in Auftrag gegebene Wohnungsmarktanalyse und Wohnungsbedarfsprognose kommt zu dem Ergebnis, dass bis zum Jahr 2040 - je nach Annahmen zur Bevölkerungsentwicklung - ein Neubaubedarf in Höhe von 14.350 bis 21.030 Wohnungen besteht, mit einem durchschnittlichen jährlichen Bedarf (bei stärkerer Bevölkerungsentwicklung) von rd. 1.220 Wohnungen pro Jahr bis 2030 bzw. in Höhe von rd. 1.050 Wohnungen pro Jahr bis 2040. Von diesem Ziel ist die Stadt weit entfernt. Es ist erkennbar, dass die Anzahl der in Bearbeitung befindlichen Bebauungspläne für Wohnbauflächen - auch unter Berücksichtigung der neuen Bauflächen in Tiengen (Hinter den Gärten), Quartier Kleineschholz und Freiburg-Lehen (Zinklern) - und auch die Anzahl der in den kommenden Jahren entwickelbaren Bauflächen zu gering sind, um die Nachfrage auszugleichen.

Auch die von der Stadt Freiburg eingeleitete Entwicklung des neuen Freiburger Stadtteils Dietenbach für den Bau von rd. 6.900 Wohneinheiten (ca. 16.000 neue Bewohner), lässt in der Realisierung weiter auf sich warten. Es sind von der Stadtverwaltung eine Vielzahl an fachlich komplexen Aufgaben zu bewältigen. Ab 2025 soll die Erschließung des Geländes erfolgen und frühestens Ende 2027 die ersten Gebäude bezogen werden. Im Jahr 2040 sollen die letzten Gebäude des neuen Stadtteils fertig sein. Zur Entlastung des Freiburger Wohnungsmarktes wird dieser neue Stadtteil somit frühestens ab dem Jahr 2028 beitragen können.

Festzustellen ist, dass der Grundstücksmarkt in unserem gesamten Geschäftsgebiet sehr eng geworden ist. Die Nachfrage nach Bauplätzen ist weit größer als das Angebot. Für einen klassischen Bauträger - wie die Stuckert Wohnbau AG - ist auch problematisch, dass öffentliche Baugrundstücke, wenn sie denn überhaupt auf den Markt kommen, nur zu einem geringen Teil freien Wohnungsbauunternehmen angeboten werden oder die (Konzept-)Vergaben auf andere Zielgruppen wie Baugruppengemeinschaften oder Baugenossenschaften zugeschnitten sind. Beispiel hierfür ist die von der Stadt Freiburg vorgesehene Grundstücksvergabe ("nicht an gewinnorientierte Investoren") für innerstädtische Bauflächen im Stadtteil Stühlinger-West.

Ein fast identischer Trend immer weiter reichender sozialer, baulicher und sonstiger Forderungen bei der Grundstücksvergabe zeichnet sich auch in anderen südbadischen Städten von Achern bis Schopfheim ab. Meistens wird von den am Grundstück interessierten Bauträgern auch ein - unterschiedlich hoher - Sozialwohnungsanteil mit Mietpreisbindungen bzw. geförderte Mietwohnungen oder auch ein soziales/ökologisches Konzept verlangt.

Aufgrund der wenigen Bauflächen für Mehrfamilienhäuser in Freiburg und der Region ist zu erwarten, dass sich die Preise von Neubauwohnungen weiterhin nach oben entwickeln werden. Angesichts absehbar weiter steigender Baukosten, kostensteigernder energetischer und sozialer Forderungen an den Wohnungsneubau (auch auf lokaler Ebene) ist davon auszugehen, dass die Immobilienpreise nicht nur in Freiburg auf hohem Niveau weiter anziehen werden.

Ein hohes Preisniveau bestätigt der soeben veröffentlichte Immobilienmarktbericht 2023 der Stadt Freiburg: Der Preis von Neubauwohnungen lag 2023 demnach bei durchschnittlich Euro 7.172,-- pro qm Wohnfläche (Vorjahr Euro 7.665,--). Aus unserer Sicht besonders hervorzuheben ist aber, dass in Freiburg im Jahr 2023 nur noch 34 Neubauwohnungen verkauft wurden (Vorjahr 113) und lediglich 18 Verkaufsfälle ausgewertet wurden. Wir stellen zudem fest, dass derzeit in Freiburg kaum noch Neubauwohnungen unter Euro 8.500,-- pro qm angeboten werden.

Nach aktuellen Prognosen des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI), das im Rahmen der Studie "Postbank Wohnatlas 2024" die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bis 2035 berechnet hat, wird für Freiburg im Breisgau von einer positiven realen Preisentwicklung von mehr als einem Prozent pro Jahr ausgegangen.

2. Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr wurden von der Stuckert Wohnbau AG 40 Einheiten vollständig fertiggestellt und davon auch alle Einheiten (100%) übergeben. Es handelt es sich ausschließlich um Einheiten des Projekts:

BV 351 Waldkirch, Siensbacher Str., BA I 40 ETW fertigg. - alle ETW übergeben.

Ebenfalls bilanzwirksam wurden in 2023 - aus den Projektpartnerschaften der Stuckert Wohnbau AG mit der Gewo GmbH, Teningen - die GbR-Projekte BV 365 Achern mit 33 Einheiten und BV 372 Achern mit 2 Einheiten (Reihenhäuser im Initiatorenmodell); die genannten Einheiten dieser Projekte sind verkauft und wurden an die Käufer übergeben.

Insgesamt zeigte sich im Geschäftsjahr eine sehr verhaltene Marktnachfrage.

Das betriebswirtschaftliche Hauptziel, im Jahr 2023 ein gutes Jahresergebnis zu erzielen, wurde nicht erreicht. Dies liegt vor allem an der aktuell gegebenen Marktlage und unseren Abwertungen bei den Bauvorhaben Kenzingen BV 267 (rd. TEuro 493) sowie bei BV 283 Müllheim Auggener Weg 6a (rd. TEuro 601).

3. Lage

Der Geschäftsverlauf im Berichtsjahr war insgesamt nicht zufriedenstellend. Die Lage des Unternehmens stellt sich dennoch weiterhin als solide dar.

a) Ertragslage

Die Umsatzerlöse im Berichtsjahr erreichten TEuro 22.857; im Vergleich zum Vorjahr (TEuro 17.409) liegen sie somit um rund ein Drittel höher (Plus von TEuro 5.448). Die Gesamtleistung hat sich jedoch von TEuro 19.630 im Vorjahr auf TEuro 14.050 im Berichtsjahr reduziert (-28,4%).

Die wesentlichen Ergebnisquellen im Geschosswohnungsbau liegen 2023 in der Stadt Waldkirch (Papiergässle/Siensbacher Str.) und Achern (Avantum-Projekt sowie Reihenhäuser im Initiatorenmodell).

Die Kosten für Bauleistungen, Planungsleistungen und im Grundstückseinkauf sind im Berichtsjahr erheblich niedriger als im Vorjahr. Die Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen mit TEuro 8.722 liegen um TEuro 5.866 niedriger als im Vorjahr; sie haben mit 62,1% auch einen deutlich niedrigeren Anteil an der Gesamtleistung als im Vorjahr (74,3% und TEuro 14.588).

Die Personalkosten liegen in der Gesamtsumme merklich unterhalb des Vorjahresergebnisses; sie sind v.a. aufgrund niedriger ertragsabhängiger Vertriebsgehälter sowie niedrigerer Tantiemenzahlungen insgesamt um TEuro 521 gesunken; dies entspricht einem Minus in Höhe von 17,3%. Gemessen an der Gesamtleistung hat sich der Personalaufwand von 15,3% in 2022 auf 17,7% in 2023 erhöht.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit TEuro 2.217 um rd. ein Drittel höher als der Vorjahreswert in Höhe von TEuro 1.676 (Differenz in Höhe von TEuro 541); dies ist hauptsächlich auf höhere Werbekosten sowie höhere Gewährleistungs- und Kulanzaufwendungen zurückzuführen.

Das Finanz-/Beteiligungsergebnis weist im aktuellen Geschäftsjahr einen Negativwert in Höhe von TEuro -490 auf; im Vorjahr lag das Finanz- / Beteiligungsergebnis bei einem positiven Wert in Höhe von TEuro 246.

Die Zinsaufwendungen im Berichtsjahr in Höhe von insgesamt TEuro 1.316 liegen um rd. TEuro 774 höher als im Vorjahr, in dem sie bei einem Wert von TEuro 542 lagen. Der Hauptgrund hierfür liegt im deutlichen Anstieg der Bauzeitzinsen für unfertige Bauvorhaben.

Der Jahresüberschuss erreicht TEuro 104 (Vorjahr TEuro 743).

b) Finanzlage

Die Finanzlage zum Bilanzstichtag war im Berichtsjahr durch eine leichte Abnahme der kurzfristigen Finanzierungsmittel geprägt; diese haben sich von TEuro 33.159 in 2022 auf TEuro 30.716 in 2023 vermindert. Die größte Position bei den kurzfristigen Finanzierungsmitteln stellen die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten zur Finanzierung von Bauvorhaben dar, mit einem Wert in Höhe von TEuro 22.157, gefolgt von Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern in Höhe von TEuro 5.300. Beide Positionen zusammen machen 54,7% der aktuellen Bilanzsumme aus (Vorjahr 50,2%). Grundsätzlich spiegelt sich im Bauträgergeschäft in den kurzfristigen Verbindlichkeiten die Finanzierung von Projekten mit entsprechender Aufnahme kurzfristiger Bauträgerkredite wider. Die Zu-/Abnahme der kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern korrespondiert in der Regel direkt mit der Zu-/Abnahme des kurzfristig gebundenen Vermögens (v.a. bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken).

Die lang- und mittelfristigen Finanzierungsmittel verminderten sich insgesamt von TEuro 19.775 in 2022 auf TEuro 19.483 in 2023. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das Eigenkapital um TEuro 266 auf TEuro 19.465 reduziert (Vorjahr TEuro 19.731). Die Eigenkapitalquote liegt nun bei 38,8% der Bilanzsumme (TEuro 50.199) und damit höher als im Vorjahr mit 37,3% der Bilanzsumme (TEuro 52.934).

Die kurzfristigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betragen nur 0,9% der Bilanzsumme (Vorjahr 1,7%). Sämtliche Verbindlichkeiten wurden stets innerhalb der Zahlungsziele beglichen. Zum Stichtag bestanden Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, in Höhe von TEuro 855.

Die Rückstellungen verminderten sich im Vergleich zum Vorjahr von insgesamt TEuro 4.571 auf TEuro 1.519; die Hauptpositionen der Rückstellungen liegen bei den Rückstellungen für noch ausstehende Rechnungen (TEuro 1.021) und Gewährleistungsrückstellungen (TEuro 222).

Die Finanz- und Liquiditätslage des Unternehmens ist als gut und stabil zu bezeichnen. Durch unser Finanzmanagement werden Verbindlichkeiten innerhalb der Zahlungsfristen gezahlt und hierbei die Skontierungsmöglichkeiten genutzt. Forderungen werden zeitnah innerhalb der Zahlungsziele vereinnahmt.

Die Gesellschaft wird auch zukünftig in der Lage sein, ihren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen.

c) Vermögenslage

Das Umlaufvermögen - mit der Hauptposition "Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte" - macht in der Vermögensstruktur den Hauptanteil aus. Dies entspricht dem Hauptziel eines Bauträgerunternehmens, produzierte Einheiten schnell und zeitnah umzuschlagen. Anlagevermögen in Form von nicht verkauften Wohnungen wird weiterhin nicht aufgebaut. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich beim Umlaufvermögen in diesem Geschäftsjahr die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und andere Vorräte vermindert, von TEuro 55.973 im Vorjahr auf TEuro 47.162; dies entspricht einer Verminderung von TEuro 8.811 bzw. 15,7%. Der Anteil der zum Verkauf bestimmten Grundstücke unter Berücksichtigung der hierfür bereits erhaltenen Anzahlungen in diesem Jahr liegt mit 57,6% des Gesamtvermögens deutlich höher als das Vorjahresergebnis mit 42,7%.

Mehr als halbiert sind der Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten in Höhe von TEuro 1.673 (Vorjahr TEuro 3.600), da freie Mittel verstärkt für zum Verkauf bestimmte Grundstücke verwendet wurden. Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, liegen bei TEuro 13.479 (Vorjahr TEuro 18.605).

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Für unsere interne Projekt- und Unternehmenssteuerung ziehen wir neben Umsatzerlöse und Ergebnis die Leistungsindikatoren Projektertrag gemäß Bauträgerkalkulation/Projektabrechnung, Planungsrechnung, Eigenkapitalrendite, Gesamtkapitalrendite, Umsatzrendite und den Grad der Eigenfinanzierung heran.

Von zentraler Bedeutung sind die projektbezogenen Bauträgerkalkulationen, in denen alle projektbezogenen Verkaufserträge den projektbezogenen Kosten und Aufwendungen gegengerechnet werden. Grundsätzliches Ziel ist die Erwirtschaftung eines Ertrages von mindestens 10 Prozent der Gesamtaufwendungen (nach Verwaltungskosten).

Die quartalsweise erstellte Planungsrechnung gibt unter dem Jahr einen Ausblick auf das mögliche Jahresergebnis. Sie führt die bilanzwirksamen Ergebnisse aus den Projektkalkulationen mit den Gesamtkosten und übrigen Aufwendungen des Unternehmens zusammen.

Die Kennzahlen zur Rendite berechnen sich aus dem Jahresergebnis im Verhältnis zum a) Eigenkapital b) zum Gesamtkapital und c) zum Umsatz. Der Grad der Eigenfinanzierung berechnet sich aus dem Verhältnis des Eigenkapitals zum Gesamtkapital. Das Gesamtkapital ist hier definiert als Summe aus Eigenkapital, langfristigen Verbindlichkeiten, Rückstellungen sowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Der Umsatz ist definiert als Umsatzerlöse zzgl. Bestandsveränderungen.

Die Eigenkapitalrendite hat sich im Vergleich zum Vorjahr erheblich reduziert und zwar von 3,77% auf 0,53%. Die Gesamtkapitalrendite liegt im Berichtsjahr bei 0,21% (Vorjahreswert 1,46%). Die Umsatzrendite erreicht einen Wert von 0,74% (Vorjahr 3,79%). Leicht erhöht hat sich der Grad der Eigenfinanzierung und zwar von 38,80% im Vorjahr auf nun 40,18%.

5. Gesamtaussage

Nicht zufriedenstellend war der Geschäftsverlauf. Das Gesamtjahresergebnis (TEuro 104) ist deutlich schlechter ausgefallen als im Vorjahresbericht angenommen (rd. TEuro 500). Im Geschäftsjahr der Stuckert Wohnbau AG konnten die 40 Einheiten des Bauvorhabens Waldkirch-Siensbacherstraße BA I fertiggestellt und übergeben werden.

Jedoch wurde das Bauvorhaben Kenzingen BV 267 mit rd. TEuro 493 für Planungsaufwendungen etc. abgewertet, weil die bisherige Planung unter heutigen Gesichtspunkten so nicht mehr realisiert werden kann; es entsteht dort stattdessen entweder Geschosswohnungsbau in kleinen Teilabschnitten oder 25 Reihenhäuser in 5 Teilbauschnitten. In Müllheim Auggener Weg 6a wurde auf Grund der Gemeindeforderung Wohnfläche auf das Grundstück Auggener Weg 8 verlagert. Dies hat zur Folge, dass die Einheit Auggener Weg 6a durch das reduzierte Verkaufsvolumen abgewertet werden musste.

Bei den GbR-Projekten/Achern wurden 35 Einheiten im Jahre 2023 fertiggestellt und übergeben. Jedoch wurde das BV 367 mit rd. TEuro 696 für Planungsaufwendungen etc. abgewertet, weil die Planung unter heutigen Gesichtspunkten so nicht mehr umgesetzt werden kann. Aufgrund dieser Abwertung lagen die Erträge aus Beteiligungen somit nahe null.

Dennoch kann unsere wirtschaftliche Lage insgesamt als solide bewertet werden.

III. Prognosebericht

Im Jahr 2024 werden ausschließlich die bereits vollständig verkauften 34 Einheiten des Bauvorhaben Waldkirch-Siensbacher Straße BA II (Häuser 7-10) übergeben. Unter dieser Voraussetzung werden die Umsatzerlöse rd. TEuro 19.090 betragen und der Jahresüberschuss (ohne Erträge aus Beteiligungen) bei einem Negativwert in Höhe von rd. TEuro -764.000 liegen, unter Berücksichtigung der bereits seit Januar 2024 praktizierten Kurzarbeit sowie zu erwartender höherer Zinsaufwendungen (voraussichtlicher Anstieg von TEuro 1.330 auf TEuro 1.930).

GbR-Projekte der Stuckert Wohnbau AG mit der Gewo GmbH mit Fertigstellung und Übergabe in 2024 sind das Bauvorhaben BV 365 Achern-BA V mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von rund TEuro 992 (2 Einheiten), das Bauvorhaben BV 366 Achern-BA VI mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von rund TEuro 18.630 (42 Einheiten) und das Reihenhaus-Projekt BV 372 Achern-BA XII (Reihenhäuser im Initiatorenmodell) mit einem Verkaufsvolumen in Höhe von rund TEuro 5.617 (11 Einheiten). Von den insgesamt 55 Einheiten der drei GbR-Projekte BV 365, BV 366 und BV 372 waren bis zum 31.03.2024 bereits 12 Einheiten (22%) verkauft.

Durch weitere Verkäufe bei diesen Projekt-GbRs in Achern kann sich das Jahresergebnis noch positiv verändern.

Für die Bilanzjahre 2025 bis 2029 sind bislang von der Stuckert Wohnbau AG Grundstücke für die Errichtung von insgesamt ca. 230 Wohneinheiten (ohne GbRs/GmbHs) erworben; hinzu kommen noch GbR- bzw. GmbH-Grundstücke für die Errichtung von rd. 450 Wohneinheiten.

Die Stuckert Wohnbau AG wird weiterhin ihre Aktivitäten auf den Raum Südbaden und südlicher Oberrhein konzentrieren, da hier die für ein erfolgreiches Geschäft notwendigen Marktkenntnisse vorhanden sind und auch langfristig von einer hohen Wohnungsnachfrage ausgegangen werden kann. Die Firmenstruktur der Stuckert Wohnbau AG bleibt grundsätzlich in der gegebenen Form bestehen. Durch die in den vergangenen Jahren erfolgreich agierende Firmenrepräsentanz der Stuckert Wohnbau AG in Lörrach ist gewährleistet, dass eine gute Vermarktungsstruktur im südlichsten Bereich Südbadens für die neuen Projekte in Grenzach gegeben ist.

IV. Chancen- und Risikobericht

1. Risikobericht

Branchenspezifische Risiken:

Alle Bauprojekte des Unternehmens werden von einem stetigen Einzel-Controlling begleitet, so dass Abweichungen bei Kosten und Ertrag sofort erkannt und gegengesteuert werden kann. Weiterhin werden von uns die erheblichen Baukostensteigerungen beobachtet, da wir unsere Produkte zu Festpreisen anbieten. Wichtig ist hier, bereits frühzeitig eine vertraglich vereinbarte Kosten- und Ertragssicherheit sowohl für uns als auch für die beauftragten Bauunternehmen bzw. Handwerker zu erreichen.

Die nur knappen Grundstücksangebote in Freiburg, dem Umland und in ganz Südbaden stellen weiterhin einen stark hemmenden Faktor dar. In der Grundstücksakquisition hat sich die grundsätzliche Situation seit Jahren nicht verändert: Der Wettbewerbsdruck auf die wenigen auf den Markt kommenden Grundstücke ist weiterhin stark und die Regelungsdichte im Baurecht hoch. Der Grundstückseinkauf verlangt heute die Akzeptanz höherer Risiken v.a. in Bezug auf die Rechtssicherheit der Bebaubarkeit und die mögliche bauliche Ausnutzung der Grundstücke sowie bei städtischen Grundstücksvergaben die Übernahme sozialer/technischer Auflagen (z.B. geforderte Mietwohnungsanteile; Mietsubventionen; besondere Energiestandards) bis hin zur Verpflichtung, Grundstücke im Erbbaurecht zu übernehmen. Zudem ist mittlerweile mit den meisten größeren Baugrundstücken eine erheblich längere Projektzeit durch die geforderte Vorlage von außergewöhnlichen, überzeugenden Planungs- und Entwurfskonzepten (v.a. Konzeptvergaben), die notwendige Schaffung von Baurechten, Änderungen oder auch Entwicklungen von Bebauungsplänen etc. verbunden, mit entsprechenden finanziellen Vorleistungen für uns als Investor und Entwickler.

So weit wie möglich werden von uns Gewährleistungsrisiken reduziert. Mit den am Bau beteiligten Handwerksbetrieben wird in den Werkverträgen eine über die VOB hinausgehende Gewährleistungsfrist vereinbart, die in der Regel fünf Jahre beträgt; diese Gewährleistungen werden durch Bankbürgschaften der Handwerker über 5% der Auftragssumme abgesichert. Die während der fünfjährigen Gewährleistungsfrist gegenüber dem Kunden auftretenden Baumängel können in den meisten Fällen direkt an den zuständigen Handwerker zur Behebung weitergereicht werden; ergänzend ist ein eventueller Handwerkerausfall in der Gewährleistungszeit versicherungstechnisch abgesichert.

Vermindert ist das Ausfallrisiko aus der Zusammenarbeit mit Handwerksunternehmen. Bei der Erstellung der Bauvorhaben arbeiten wir fast ausschließlich mit regionalen Handwerksbetrieben in einer bereits langjährigen Partnerschaft zusammen. Alle Gewerke jedes Projekts werden in der Regel einzeln ausgeschrieben.

Ertragsorientierte Risiken:

Weiterhin ist von großer Bedeutung das Risiko, das sich - ergänzend zu den bereits erheblich gestiegenen Bau- und Energiekosten - aus weiteren Preissteigerungen ergeben kann. Überhitzte Grundstückspreise, neue, schärfere technische Auflagen (Wärme-/Schall-/Brandschutz, Barrierefreiheit etc.), Kapazitätsengpässe im Bauhandwerk oder auch lange Planungs- und Genehmigungsverfahren verteuern Neubauten und Modernisierungen in erheblichem Maße.

Der Markt für hochpreisige Angebote ist jedoch sehr begrenzt. Ein sehr hoher Bedarf zeigt sich hingegen bei preisgünstigen Immobilien. Wichtig ist daher, auch Immobilienprojekte im mittleren und möglichst auch im unteren Preissegment anzubieten. Durch die Entwicklung unseres Avantum-Konzeptes können wir preisgünstige Wohnungen erstellen, die jedoch v.a. aufgrund der hohen Baukosten deutlich teurer als in der Vergangenheit geworden sind. Das Avantum-Konzept schließt dennoch eine Angebotslücke und kann ertragsorientierten Risiken aus anderen Angebotssegmenten aktiv entgegenwirken.

Finanzwirtschaftliche Risiken:

Aus den erheblich gestiegenen Zinsen haben sich große Finanzierungrisiken entwickelt. Ein hoher Anteil der Preissteigerungen am Immobilienmarkt wurde bislang durch ein niedriges Zinsniveau aufgefangen. Die deutlich gestiegenen Zinsen - kombiniert mit den massiven Baupreissteigerungen - zeigen erhebliche negative Auswirkungen auf den gesamten Immobilienmarkt. Zudem haben sich die Förderkonditionen der KfW für energieeffiziente Neubauten deutlich verschlechtert. Für viele Kaufinteressenten ist der Kauf einer Immobilie mittlerweile unerschwinglich geworden, und die Nachfrage hat sich dramatisch reduziert. Wann mit einem deutlichen Zinsrückgang zu rechnen ist, ist aktuell ungewiss.

Das Bauträgergeschäft ist kapitalintensiv. Ein wesentlicher Aspekt bei der Kreditvergabe der Banken an Bauträger ist der projektbezogene Eigenkapitalanteil. Zudem erweist sich eine gute Eigenkapitalausstattung im Grundstückseinkauf als großer Vorteil, da auf Grundstücksangebote unmittelbar und zeitnah reagiert werden kann. Hieraus ergeben sich die Notwendigkeit einer ausreichenden Eigenkapitalausstattung bzw. das Risiko einer zu geringen Eigenkapitalausstattung. Ziel der Stuckert Wohnbau AG war und ist daher, das Eigenkapital stetig zu erhöhen.

Aktuell ist die Liquiditätslage des Unternehmens gut; es sind keine Liquiditätsengpässe zu erwarten.

Besondere Risiken

Seit Februar 2022 steht die wirtschaftliche Entwicklung ganz im Zeichen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine. Konsumenten und Investoren stehen weiterhin vor großen Unsicherheiten. Wie es weitergehen wird, hängt maßgeblich von der Dauer, der Intensität und dem Ergebnis des Krieges ab.

Aus dieser wirtschaftspolitischen Lage als solcher ergeben sich für die Stuckert Wohnbau AG verschiedene Risiken, v.a. in den Bereichen Umsatzausfall, Bautätigkeit/Bauverzögerungen und allgemeiner Geschäftsbetrieb des Unternehmens. Möglich ist auch, dass aufgrund der enormen Kosten- und Zinssteigerungen und der Folgen aus der unsicheren wirtschaftspolitischen Lage von uns Projekte in Folgejahre verschoben werden müssen, mit negativen Konsequenzen für Umsatz und Ertrag der Stuckert Wohnbau AG.

Festzustellen ist für das Berichtsjahr, dass die Käufernachfrage weiterhin sehr gering war. In 2023 lag der Verkaufsumsatz des Unternehmens bei TEuro 4.910 (davon nur TEuro 531 Stuckert Wohnbau). In 2024 liegt dieser für die Monate bis einschließlich Mai bereits bei TEuro 10.090 (davon Stuckert Wohnbau TEuro 8.400). Erkennbar ist somit eine positive Umsatzentwicklung.

Uns ist jedoch bewusst, dass die insgesamt gesehen noch geringe Nachfrage auf dem Niveau von 2022 (aber deutlich besser als 2023) bei den gegebenen wirtschaftspolitischen Rahmendaten noch andauern kann.

Risiken können sich auch aus verspäteten Baufertigstellungen bzw. -verzögerungen ergeben, die aus Engpässen bei Lieferketten oder dem Ausfall von Handwerksfirmen resultieren. Aktuell ist die Stuckert Wohnbau AG von keinen dramatischen Bauverzögerungen betroffen; käme es zu solchen Verzögerungen, ist in den Kaufverträgen mit den Einzelkunden geregelt, dass aus Gründen höherer Gewalt keine Schadensersatzforderungen geltend gemacht werden können.

2. Chancenbericht

Unser sehr erfahrenes Team arbeitet schon seit vielen Jahren effektiv und kreativ zusammen. Mit den beiden Vorständen Claudio und Marc Stuckert sind die Unternehmensnachfolge und die personellen Grundlagen gegeben, die für eine erfolgreiche Unternehmensentwicklung und einen mittel- bis langfristigen Unternehmenserfolg notwendig sind.

Die grundsätzliche Firmenstruktur mit der eigenen Entwurfs- und Werkplanung, der Bauleitung und dem Eigenvertrieb, ergänzt um die Stuckert Wohnbau Repräsentanz in Lörrach sowie das Ausstattungsatelier, bleibt bestehen. Daraus resultieren wesentliche Wettbewerbsvorteile: gute Architektur mit funktionalen Grundrissen, qualitativ hochwertige Bauqualität, Flexibilität bei der Umsetzung von Kundenwünschen, Ausstattungsberatung (Service Ausstattungsatelier v.a. bei höherwertigen Projekten) und die Entwicklung neuer Produktlinien (z.B. Wohnen am Wasser und Avantum).

Mit dem am Markt etablierten Immobilienprodukt Avantum sind gute Vermarktungschancen verbunden: Durch die im Vergleich mit anderen Immobilienangeboten günstigen Verkaufspreise ermöglicht dieses Konzept auch dem normalen Mittelstand die Anschaffung einer Wohnimmobilie. Zudem sind diese Wohnungen aufgrund ihrer Verkaufs- und der erzielbaren Mietpreise auch für Kapitalanleger interessant. Für unsere Grundstücksakquisition ergibt sich der Vorteil, dass auch Grundstücke in schlechteren Wohnlagen, die von uns früher nicht gekauft und vermarktet wurden, nun mit einem passenden Produkt bebaut werden können und sich das Avantum-Konzept auch für den häufig von Städten und Gemeinden geforderten sozialen Wohnungsbau anbietet. Die Avantum-Projekte - wie auch die Initiatoren-Projekte - sind in der Vermarktung und Abwicklung deutlich von den typischen Stuckert Wohnbau-Projekten abgesetzt.

Die Grundstücksangebote in Freiburg und im Umland von Freiburg sind äußerst knapp. Bessere Chancen in der Akquisition von Grundstücken bieten sich im weiteren südbadischen und badischen Raum. In Freiburg selbst konzentrieren wir uns auf hochwertige Neubaugrundstücke in sehr guten Lagen bzw. Neubauten im gehobenen Bereich.

3. Gesamtaussage

Risiken der künftigen Entwicklung sehen wir - neben den Folgen des Ukraine-Kriegs - vor allem im Bereich des knappen Grundstücksmarktes, der Entwicklung der Zins-, Bau- und Energiekosten und der zunehmenden Forderungen von Kommunen und Gemeinden an spezielle energetische Bauausführungen sowie zur Übernahme von sozialen Auflagen.

Auf diese nicht einfachen Rahmenbedingungen reagieren wir mit unternehmerischer Vorsicht. Projekte werden intensiv auf Baukosteneinsparungen und Vermarktungschancen geprüft, bevor sie in den Verkauf gebracht werden; als Ergebnis dieser Prüfungen wird deren Umsetzung eventuell auch in Folgejahre verschoben.

Die Lage des Unternehmens stellt sich weiterhin als solide dar. Die gegenwärtige Geschäftssituation ist jedoch insgesamt nicht zufriedenstellend. Als Antwort darauf wurde in der Stuckert Wohnbau im Januar 2024 - längstens bis Ende 2024 - Kurzarbeit eingeführt und Personal reduziert. Zudem werden für einzelne Projekte marktfähigere Konzepte erarbeitet (z.B. Kenzingen-Wiesenstraße / preisgünstige Reihenhäuser oder auch geförderter Wohnungsbau für Globalanleger), da die ursprünglichen Planungen den geänderten Marktverhältnissen nicht mehr gerecht werden.

Grundsätzlich sehen wir uns für die Bewältigung der künftigen Aufgaben und Risiken gut vorbereitet. Die Stuckert Wohnbau AG verfügt über finanzielle Stabilität, ein gutes, flexibel auf die Marktgegebenheiten reagierendes Unternehmenskonzept, das Erfolgsprodukt Avantum, bereits für die nächsten Jahre akquirierte Grundstücke und ein erfahrenes Mitarbeiterteam. Auch kann in diesem Zusammenhang auf die geregelte Unternehmensnachfolge verwiesen werden.

Wir gehen davon aus, dass das Unternehmen die gegenwärtige wirtschaftliche Situation gut überstehen wird. Wir erwarten, dass sich in 2024 die Nachfrage weiter positiv entwickeln wird. So konnte von uns in Quartal I / 2024 (und auch aktuell) eine Marktbelebung mit spürbarer Nachfrageerhöhung festgestellt werden.

Das Institut der deutschen Wirtschaft aus Köln sieht fünf Punkte dafür, dass 2024 wieder ein besseres Immobilienjahr wird: Gewöhnung der Haushalte an die neue Zinssituation, Anstieg der Reallöhne, Mietsteigerungen, fallende Zinsen und einsetzende Fördermaßnahmen (degressive Sonderabschreibung; neue KfW-Fördermittel).

V. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Im Wesentlichen zählen Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten sowie Forderungen zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten.

Im kurzfristigen Bereich finanziert die Gesellschaft die einzelnen Bauprojekte über Bankkredite diversifiziert auf sechs regionale Kreditinstitute. Es bestehen langjährige Geschäftsbeziehungen mit einer offenen Informationspolitik; mit unseren Quartalsberichten wird unseren Banken eine verlässliche Informationsquelle zur Verfügung gestellt, auf deren Grundlage eine vertrauensvolle Zusammenarbeit gegeben ist.

Im Geschäftsjahr wurde ein Derivat (Zinsswap) zur Absicherung von Zinsrisiken eines variabel verzinslichen Darlehens verwendet (MicroHedge). Mittels des Zinsswaps wurde die Verzinsung des Darlehens in ein festverzinsliches Darlehen umgewandelt. Das in dieser Form gesicherte Kreditvolumen beträgt Euro 12,5 Mio. von -zum Stichtag- insgesamt Euro 14 Mio. Das Darlehen hat eine Laufzeit bis zum 30.05.2024. Seitens des ausreichenden Kreditinstituts liegt die Zusage einer Anschlussfinanzierung mit ebenfalls variablem Zins und einer Laufzeit bis zum 31.12.2027 vor. Die Laufzeit des Zinsswaps übersteigt die Laufzeit des Darlehens sowie dessen Anschlussfinanzierung um drei Monate. Soweit Betragsidentität, übereinstimmende Laufzeit und Zinssätze bestehen, gleichen sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus dem jeweiligen Grundgeschäft und dem Sicherungsgeschäft aus. Die Regelungen zur Bildung einer Bewertungseinheit zur kompensatorischen Bewertung der Sicherungsbeziehung nach § 254 HGB werden insoweit angewendet. Soweit die Laufzeit des Zinsswaps die Laufzeit des Darlehens sowie dessen gesicherte Anschlussfinanzierung übersteigt, liegen diese Voraussetzungen nicht vor.

Der sich zum Bilanzstichtag ergebende negative Marktwert der Zinsabsicherung in Höhe von Euro 442.866,31 wurde in Höhe von Euro 414.973,85 aufgrund des Vorliegens der Bewertungseinheit nicht passiviert, da sich insoweit kein Zinsrisiko ergibt (Einfrierungsmethode).

Verbindlichkeiten werden auch zukünftig innerhalb der vereinbarten Zahlungsfristen gezahlt. Zur Absicherung von Liquiditätsrisiken und zur Aufrechterhaltung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird ein fortlaufender Liquiditätsplan erstellt, der permanent an aktuelle Änderungen angepasst wird und als Basis für die Geldmitteldisposition dient. Das Forderungsausfallrisiko ist gering; vor Abschluss eines Verkaufsvertrages wird die Bonität des Kunden geprüft bzw. durch kaufvertragliche Regelungen das Risiko so weit wie möglich minimiert.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

A. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft ist im Handelsregister beim Amtsgericht Freiburg, Nr. HRB 5425 unter der Firma Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft eingetragen. Der Sitz der Gesellschaft ist in Gundelfingen.

Der Jahresabschluss der Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG) aufgestellt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 2 HGB.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) gegliedert.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung folgt im Hinblick auf die überwiegende Tätigkeit als Bauträger den allgemeinen Gliederungsvorschriften des HGB, ergänzt nach den Vorschriften der Formblattverordnung für Wohnungsunternehmen, soweit die dort vorgeschriebenen Posten einen Betrag ausweisen.

B. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss der Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft wurde nach den Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften AktG aufgestellt.

Bei den Bilanzposten wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Anlagevermögen

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterliegen, um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert. Die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern wurden mit 3 Jahren angesetzt.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten und, sofern deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen bewertet. Die betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauern wurden mit 3 bis 13 Jahren angesetzt.

Bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von 800,00 Euro werden analog den steuerlichen Vorschriften im Zugangsjahr voll abgeschrieben. Der Abgang dieser Vermögensgegenstände wird im Zugangsjahr unterstellt.

Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, sofern die beizulegenden Werte am Abschlussstichtag die Anschaffungs- oder Herstellungskosten unterschreiten.

Umlaufvermögen

Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe sind zu den Anschaffungskosten bewertet.

Grundsätzlich wurden die zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit den Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 HGB bewertet. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten, die Materialgemeinkosten, die Fertigungsgemeinkosten und der Wertverzehr des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist, einbezogen.

Soweit erforderlich wurde zum Bilanzstichtag der niedrigere beizulegende Wert angesetzt.

Die erhaltenen Anzahlungen sind von den Vorräten aktivisch offen abgesetzt (§ 268 Abs. 5 HGB).

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden zum Nennbetrag angesetzt.

Zur Abdeckung des allgemeinen Kreditrisikos bei den Forderungen aus Lieferungen wurde eine Pauschalwertberichtigung gebildet.

Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten werden jeweils zum Nennwert angesetzt.

Passivposten

Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen werden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages bewertet. Bei einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Preis- und Kostensteigerungen in Höhe der allgemeinen Inflationsrate berücksichtigt und eine Abzinsung auf den Bilanzstichtag vorgenommen.

Als Abzinsungssätze werden die den Restlaufzeiten der Rückstellungen entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssätze der vergangenen sieben Geschäftsjahre verwendet, wie sie von der Deutschen Bundesbank gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung monatlich festgestellt und bekannt gemacht werden.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Stetigkeit

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert beibehalten worden.

Ergänzende Angaben

Vom Wahlrecht des § 255 Abs. 3 HGB wurde bei der Bewertung der Bauvorhaben kein Gebrauch gemacht und somit die Bauzeitzinsen nicht in Ansatz gebracht.

Die bilanzielle Abbildung von Bewertungseinheiten i.S.d. § 254 HGB erfolgte mittels der Einfrierungsmethode. Zur Bildung der Bewertungseinheiten verweisen wir auf die Angaben im Lagebericht.

C. Angaben zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens im Jahr 2023 ist aus dem nachfolgenden Anlagenspiegel zu entnehmen.

Die Gesellschaft hält folgende Beteiligungen i.S.d. § 271 Abs. 1 HGB:

^*) Angaben liegen nicht vor; geschätzter Wert

^**) Vorjahreswerte

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Der Bilanzansatz des Postens Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, beinhaltet einen Betrag in Höhe von Euro 13.478.505,20 (Vorjahr: Euro 18.605.497,07), bei dem es sich zugleich um sonstige Vermögensgegenstände handelt.

Aktive Rechnungsabgrenzung

In den Rechnungsabgrenzungsposten ist ein Disagiobetrag in Höhe von Euro 204.863,00 (Vorjahr: Euro 23.081,00) enthalten.

Eigenkapital

Das Grundkapital von Euro 1.539.072,00 ist eingeteilt in:

Verbindlichkeiten

Die nachfolgende Darstellung zeigt Restlaufzeiten und Sicherungsrechte der in der Bilanz aufgeführten Verbindlichkeiten.

^*) Bei den Angaben in Klammern handelt es sich um Vorjahresbeträge.

^**) Grundschulden, Verpfändung Kontoguthaben, Abtretung Kaufpreisforderungen, Sicherungsübereignungen diverser Anlagegüter.

^***) Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind ggf. durch Eigentumsvorbehalte gesichert.

^****) Verbindlichkeiten in Höhe von 14 Mio waren im VJ durch eine Bankbürgschaft gesichert.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern haben sich wie folgt entwickelt:

Haftungsverhältnisse

Zum Bilanzstichtag bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

Die Inanspruchnahmewahrscheinlichkeit der ausgewiesenen Haftungsverhältnisse schätzen wir aufgrund der gegenwärtigen Bonität und des bisherigen Zahlungsverhaltens der Begünstigten als gering ein. Erkennbare Anhaltspunkte, die eine andere Beurteilung erforderlich machen würden, liegen uns nicht vor.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen diverse Leasingverträge, die in der Bilanz der Gesellschaft nicht abgebildet werden. Die Leasingverträge bewirken eine zeitadäquate Aufwandsverteilung entsprechender Anschaffungs- und Finanzierungskosten der geleasten Vermögensgegenstände. Die aus den Vertragsverhältnissen resultierenden Zahlungsverpflichtungen sind aus der folgenden Aufstellung ersichtlich.

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen folgende sonstige finanzielle Verpflichtungen:

D. Sonstige Angaben

Zum Vorstand bestellt waren im Geschäftsjahr 2023:

Herr Claudio Stuckert, Dipl. Wirtsch.-Ing. Bau (FH) (Technischer Vorstand)

Herr Marc Stuckert, Immobilienkaufmann (Kaufmännischer Vorstand)

Zu den Mitgliedern des Aufsichtsrats gehörten im Geschäftsjahr 2023:

Herr Martin Behrens, Rechtsanwalt

Herr Dieter Lang, alleiniger Geschäftsführer der Lang Baubedarf GmbH (Stellvertreter)

Herr Hans-Peter Stratz, ehemals technischer Leiter der Stuckert Wohnbau AG.

Die Vergütung an den Aufsichtsrat der Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft betrug im Geschäftsjahr TEuro 44.

Im Geschäftsjahr 2023 wurden folgende wesentliche Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen eingegangen:

Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss zuzüglich dem Gewinnvortrag auf neue Rechnung vorzutragen.

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen und den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens fortlaufend beraten und dessen Tätigkeiten überwacht sowie sich von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt.

Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig auf der Grundlage schriftlicher und mündlicher Berichte über die Unternehmensplanung, den Gang der Geschäfte sowie über die aktuelle Lage des Unternehmens unterrichtet.

Im Berichtszeitraum fanden insgesamt vier Sitzungen des Aufsichtsrates statt. Beschlüsse durch den Aufsichtsrat wurden in Sitzungen sowie im Umlaufverfahren gefasst. Genehmigungen von Beschlussvorlagen des Vorstandes erfolgten nach Prüfung der von ihm vorgelegten Unterlagen sowie intensiver Erörterung mit dem Vorstand. Ausschüsse des Aufsichtsrates bestanden im Berichtszeitraum nicht. Außerhalb der Aufsichtsratssitzungen fanden zwischen den Aufsichtsratsmitgliedern und dem Vorstand weitere informelle Gespräche statt, in denen über geschäftliche Maßnahmen diskutiert wurde.

Im Jahr 2023 lag in Folge des Russland-Ukraine-Krieges, der Inflation, der sich geänderten Zinsentwicklung und der sich aufgrund dessen dramatisch geänderten wirtschaftlichen Verhältnisse der wesentliche Schwerpunkt der Erörterungen in den Aufsichtsratssitzungen die Anpassung der Vermarktungsstrategie an die aktuellen Gegebenheiten sowie die zeitliche Anpassung und Neustrukturierung des Umfangs der Baufertigstellung, auch vor dem Hintergrund erneut gestiegener Baukosten und nunmehr steigender Energiekosten zur Sicherung der wirtschaftlichen und finanziellen Lage der Gesellschaft und eine laufende Liquiditätskontrolle sowie, soweit irgend möglich, eine unter Berücksichtigung dessen laufend fortgeschriebene Planung.

Der Aufsichtsrat setzte sich des Weiteren in seinen Sitzungen mit den noch in Durchführung befindlichen und den, aufgrund der geschilderten wirtschaftlichen Gesamtlage neu geplanten Bauvorhaben und deren Eignung zur Stärkung, vor dem geschilderten Hintergrund, aber auch Sicherung der Ertragskraft der Gesellschaft auseinander.

Grundsätzliche Fragen der Geschäftsführung wurden eingehend erörtert und einzelne Geschäftsvorfälle, die aufgrund gesetzlicher oder satzungsgemäßer Bestimmungen der Zustimmung des Aufsichtsrates unterlagen, wurden geprüft und beraten.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 einschließlich der Buchführung sowie der Lagebericht für die Gesellschaft wurden von dem zum Abschlussprüfer bestellten Wirtschaftsprüfer, Herrn Diplom-Kaufmann Reinhard Kischel-Leibrecht, MORISON Riedlinger AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freiburg, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss und der Lagebericht wurden zusammen mit dem Prüfungsbericht des Abschlussprüfers allen Mitgliedern des Aufsichtsrates zugeleitet. Der Aufsichtsrat hat sich intensiv mit den Unterlagen auseinandergesetzt und sie in seiner Sitzung am 17. Juni 2024 in Gegenwart des Vorstandes und von Herrn Wirtschaftsprüfer Herrn Dipl.-Kaufmann Reinhard Kischel-Leibrecht, MORISON Riedlinger AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Freiburg, als Prüfer, der an allen Prüfungshandlungen teilgenommen hat, ausführlich behandelt sowie sich über das Ergebnis der Abschlussprüfung informieren lassen. Der Aufsichtsrat hat dieses Ergebnis des Abschlussprüfers zustimmend zur Kenntnis genommen.

Im Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat keinen Anlass, Einwendungen gegen den geprüften Jahresabschluss und den Lagebericht zu erheben. Der Aufsichtsrat hat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss und Lagebericht am 17. Juni 2024 gebilligt; der Jahresabschluss ist damit nach § 172 AktG festgestellt.

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Unternehmens für ihr tatkräftiges Engagement und ihre im Geschäftsjahr 2023 hervorragend geleistete Arbeit. Er wünscht ihnen für die weitere Unternehmensentwicklung im neuen Geschäftsjahr viel Erfolg.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 17.06.2024 festgestellt.

Die Hauptversammlung vom 17.06.2024 hat beschlossen den Jahresüberschuss 2023 von Euro 104.299,23 auf neue Rechnung vorzutragen.

Bestätigungsvermerk

Bei dem vorstehenden Jahresabschluss handelt es sich um die nach § 327 HGB für Offenlegungszwecke verkürzte Fassung. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht wurde folgender Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft, Gundelfingen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft, Gundelfingen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Stuckert Wohnbau Aktiengesellschaft für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamerMängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.