Wohnbaugesellschaft Zittau mbH

Wohnbaugesellschaft Zittau mbH

Zittau

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

A k t i v a

P a s s i v a

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

1 Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 der Wohnbaugesellschaft Zittau mbH, Zittau (im Folgenden auch "WBGZ" oder "Gesellschaft" genannt), wurde entsprechend den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), dem Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) und den Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages nach den Grundsätzen für große Kapitalgesellschaften aufgestellt.

Die WBGZ wird im Handelsregister B des Amtsgerichts Dresden unter HRB 3450 geführt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Sitz der Gesellschaft ist Zittau.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurde die Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen vom 22. September 1970 in der zuletzt geänderten Fassung vom 5. Juli 2021 beachtet und darüber hinaus einzelne Posten innerhalb der "Flüssigen Mittel" sowie der Posten "Verbindlichkeiten aus Vermietung" ergänzt (§ 265 Abs. 5 HGB) bzw. entsprechend deren Inhalt im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit des Jahresabschlusses angepasst (§ 265 Abs. 6 HGB).

Soweit Angaben wahlweise in der Bilanz bzw. in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang vorgenommen werden können, erfolgen diese Angaben überwiegend im Anhang.

Um die Liquiditätssituation zutreffender darzustellen, wurde entschieden, die Mietkautionen beginnend mit dem Geschäftsjahr 2023 unterhalb der Bilanz auszuweisen. Diese Entscheidung erfolgt auch unter dem Gesichtspunkt, dass das Treuhandvermögen kontinuierlich ansteigt. Der Ausweis der Kautionen in 2022 bleibt unverändert. Demzufolge sind die Vorjahreszahlen im Bereich der Bilanzpositionen "Guthaben bei Kreditinstituten auf Kautionskonten" sowie "Verbindlichkeiten aus Vermietung" nur eingeschränkt vergleichbar. Bei analoger Anwendung zum Vorjahr ergäben sich für das Geschäftsjahr 2023 um TEUR 804 höhere "Guthaben bei Kreditinstituten auf Kautionskonten" und um TEUR 804 höhere "Verbindlichkeiten aus Vermietung".

Bisher wurden im Voraus erhaltene Mieten als passive Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen. Da es sich bei den vorauserhaltenen Mieten jedoch um Vorauszahlungen freiwilliger Art (noch nicht eingetretene Fälligkeit) handelt, welche im Wege der Verrechnung an die Mieter zurückgezahlt werden, werden diese beginnend mit dem Geschäftsjahr 2023 unter den "Verbindlichkeiten aus Vermietung" ausgewiesen. Der Ausweis im Vorjahr bleibt unverändert. Demzufolge sind die Vorjahreszahlen im Bereich "Verbindlichkeiten aus Vermietung" sowie "Rechnungsabgrenzungsposten" (Passiva) nur eingeschränkt vergleichbar. Bei analoger Anwendung im Vorjahr ergäben sich für das Geschäftsjahr 2023 um TEUR 72 geringere "Verbindlichkeiten aus Vermietung" und um TEUR 72 höhere "Rechnungsabgrenzungsposten" (Passiva).

2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die im Vorjahr angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden bis auf die beschriebenen Ausweisänderungen grundsätzlich beibehalten.

Die immateriellen Vermögengegenstände und die Gegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten, vermindert um Abschreibungen, bewertet. In die Herstellungskosten werden die Einzelkosten sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens einbezogen. Planmäßige Abschreibungen werden linear wie folgt vorgenommen:

Durch Modernisierungen und Komplexsanierungen verlängert sich grundsätzlich die technische und wirtschaftliche Restnutzungsdauer der Bauten. Entsprechend wird nach Abschluss einer Modernisierung die voraussichtliche Restnutzungsdauer neu eingeschätzt und den Abschreibungen zugrunde gelegt.

Erhaltene Zuschüsse werden von den Anschaffungs- und Herstellungskosten der betreffenden Sachanlagen aktivisch abgesetzt.

Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen auf die am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Werte gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB vorgenommen. Sofern in den Folgejahren die Gründe für die Wertminderung entfallen, erfolgen Zuschreibungen gemäß Wertaufholungsgebot nach § 253 Abs. 5 HGB.

Verschiedene Grundstücke, deren Bewirtschaftung unrentabel ist, sollen voraussichtlich zukünftig veräußert werden. Da gegenwärtig keine objektbezogenen Verkaufsabsichten bestehen, werden diese Grundstücke ebenfalls im Anlagevermögen ausgewiesen.

Geringwertige Anlagegüter mit Anschaffungskosten bis netto EUR 250,00 werden im Zugangsjahr voll als Aufwand erfasst. Für bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens bis netto EUR 800,00 erfolgen die planmäßigen Abschreibungen über ein Jahr und ab netto EUR 800,00 unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer.

Die unfertigen Leistungen betreffen ausschließlich nicht abgerechnete Betriebskosten. Diesen Leistungen stehen von Mietern erhaltene pauschalierte Vorauszahlungen gegenüber, die unter den erhaltenen Anzahlungen ausgewiesen werden. Die Bewertung der unfertigen Leistungen erfolgt zu Anschaffungskosten. Zur Berücksichtigung des vorhandenen Leerstands wurden Bewertungsabschläge vorgenommen.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge in Form von Einzelwertberichtigungen vorgenommen; voraussichtlich uneinbringliche Forderungen werden ausgebucht.

Die flüssigen Mittel werden zum Nennwert bewertet.

Unter dem aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag bewertet.

Die Rückstellungen sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt, um alle am Bilanzstichtag erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten abzudecken. Sie haben eine Laufzeit von unter einem Jahr und werden daher nicht abgezinst.

Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

Unter dem passiven Rechnungsabgrenzungsposten wurden bis zum Geschäftsjahr 2022 Einnahmen ausgewiesen, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellten.

Latente Steuern werden auf Unterschiede in den Bilanzansätzen der Handelsbilanz und der Steuerbilanz ermittelt, sofern sich diese in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen. Bei der Ermittlung der aktiven latenten Steuern werden auch steuerliche Verlustvorträge berücksichtigt. Aktive und passive latente Steuern werden saldiert ausgewiesen. Von dem Ansatzwahlrecht eines aktiven latenten Steuerüberhangs aufgrund sich ergebender Steuerentlastungen nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird kein Gebrauch gemacht.

3 Angaben und Erläuterungen zur Bilanz

3.1 Aktiva

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Im Geschäftsjahr 2023 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf Grundstücke mit Wohnbauten in Höhe von TEUR 120 (i. Vj. auf Grundstücke mit Wohnbauten, Grundstücke ohne Bauten und auf Bauvorbereitungskosten in Höhe von TEUR 85) vorgenommen.

Unfertige Leistungen

Die unfertigen Leistungen in Höhe von brutto TEUR 2.511 (i. Vj. TEUR 2.534) betreffen Heiz- und Betriebskosten des Zeitraumes vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023, die voraussichtlich im Geschäftsjahr 2024 gegenüber Mietern abgerechnet werden. Sie enthalten auch Bestandteile, die aufgrund von Leerstand (TEUR 270, i. Vj. TEUR 300) und durch die Anwendung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (TEUR 15, i. Vj. TEUR 0) nicht umgelegt werden können. Dem wird durch Wertberichtigungen in Höhe von insgesamt TEUR 285 (i. Vj. TEUR 300) Rechnung getragen; zum Stichtag ergibt sich damit ein Nettobestand an unfertigen Leistungen in Höhe von TEUR 2.226 (i. Vj. TEUR 2.234).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Ein Teilbetrag in Höhe von TEUR 53 (i. Vj. TEUR 45) der ausgewiesenen sonstigen Vermögensgegenstände hat eine Restlaufzeit von über einem Jahr. Alle anderen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Forderungen aus Vermietung

Zum Bilanzstichtag bestehen Forderungen aus Vermietung in Höhe von brutto TEUR 68 (i. Vj. TEUR 55). Zur Abdeckung des Ausfallrisikos für diese Forderungen werden Einzelwertberichtigungen in Höhe von TEUR 1 (i. Vj. TEUR 1) vorgenommen; zum Stichtag ergibt sich damit ein Nettobestand an Forderungen aus Vermietung in Höhe von TEUR 67 (i. Vj. TEUR 54).

Forderungen aus Grundstücksverkäufen

Zum Bilanzstichtag bestehen Forderungen aus Grundstücksverkäufen in Höhe von brutto TEUR 105 (i. Vj. TEUR 54). Die bereits im Geschäftsjahr 2007 zu 100 % durchgeführte Einzelwertberichtigung in Höhe von brutto TEUR 54 wurde aufgrund der Liquidation des Schuldners als uneinbringlich eingeschätzt und vollständig ausgebucht.

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen von insgesamt TEUR 4 (i. Vj. TEUR 1) beinhalten Forderungen gegen die Stadtwerke Zittau mbH aus laufenden Lieferungen und Leistungen von TEUR 4 (i. Vj. TEUR 1).

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von insgesamt TEUR 118 (i. Vj. TEUR 86) betreffen im Wesentlichen Forderungen aus Instandhaltungsrücklagen für eigene Eigentumswohnungen TEUR 53 (i. Vj. TEUR 45) sowie andere Forderungen, vorrangig den Mietern in Rechnung gestellte Instandhaltungsleistungen sowie angemeldete Versicherungsfälle in Höhe von TEUR 51 (i. Vj. TEUR 40).

Flüssige Mittel

Im Vorjahr werden unter den flüssigen Mitteln in Höhe von TEUR 766 Bankguthaben aus Sicherheitsleistungen (Kautionen) von Mietern, die treuhänderisch gehalten und nicht frei verfügbar sind (Treuhandvermögen) ausgewiesen. Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2023 erfolgt der Ausweis des Treuhandvermögens (TEUR 804) unterhalb der Bilanz.

Rechnungsabgrenzungsposten

Der Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 16 (i. Vj. TEUR 2) beinhaltet im Wesentlichen eine Leasingsonderzahlung in Höhe von TEUR 16 (i. Vj. TEUR 1).

3.2 Passiva
Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital beträgt unverändert TEUR 102. Die Anteile an der Gesellschaft werden zu 6 % von der Stadt Zittau und zu 94 % von der Städtische Beteiligungs-GmbH Zittau, Zittau, gehalten.

Gewinnrücklagen

In der Gesellschafterversammlung vom 25. April 2023 ist beschlossen worden, den zum 31. Dezember 2022 ausgewiesenen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 222.986,97 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten im Wesentlichen Rückstellungen für Instandhaltung in Höhe von TEUR 73 (i. Vj. TEUR 5), Rückstellungen für Kosten der Hausbewirtschaftung (Betriebskosten) in Höhe von TEUR 150 (i. Vj. TEUR 80), Rückstellungen für Personalaufwendungen in Höhe von TEUR 68 (i. Vj. TEUR 66), Rückstellungen für externe Jahresabschluss- und Prüfungskosten von TEUR 24 (i. Vj. TEUR 19) sowie Rückstellungen für Archivierungskosten in Höhe von TEUR 35 (i. Vj. TEUR 35).

Verbindlichkeiten

Sämtliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 19.078 sind durch eingetragene Grundschulden besichert. Ferner wurden Vereinbarungen über die Abtretung von Miet- und Pachtforderungen zur Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten geschlossen.

Die erhaltenen Anzahlungen betreffen Vorauszahlungen für noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023 in Höhe von TEUR 2.544 (i. Vj. TEUR 2.214).

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung betreffen in Höhe von TEUR 72 im Voraus erhaltene Mieten, die im Wege der Verrechnung an die Mieter zurückgezahlt werden. Im Vorjahr erfolgte der Ausweis als passiver Rechnungsabgrenzungsposten (TEUR 68). Zudem beinhalten die Verbindlichkeiten aus Vermietung im Vorjahr Mietkautionen (Treuhandverbindlichkeiten) in Höhe von TEUR 766, die beginnend mit dem Geschäftsjahr 2023 als Treuhandverbindlichkeiten (TEUR 804) unterhalb der Bilanz ausgewiesen werden.

In den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind Sicherheits- und Garantieeinbehalte in Höhe von TEUR 25 (i. Vj. TEUR 20) enthalten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von insgesamt TEUR 58 (i. Vj. TEUR 126) beinhalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 59 (i. Vj. TEUR 123), die analog zum Vorjahr im Wesentlichen gegenüber der Stadtwerke Zittau mbH bestehen, sowie saldiert ausgewiesene Umsatzsteuer-Verbindlichkeiten gegenüber dem Gesellschafter von TEUR -1 (i. Vj. TEUR 3).

Latente Steuern

Aus unterschiedlichen Wertansätzen in Handels- und Steuerbilanz in der Position "Grundstücke mit Wohnbauten" zum 31. Dezember 2023, die sich im Zeitablauf ausgleichen, ergeben sich zum einen passive latente Steuern aus der Rückgängigmachung von Sonderabschreibungen nach § 4 Fördergebietsgesetz sowie zum anderen aktive latente Steuern aus außerplanmäßigen handelsrechtlichen Abschreibungen auf Bauten sowie Grund und Boden. Insgesamt ergibt sich in diesem Posten ein Überhang an aktiven latenten Steuern.

Des Weiteren bestehen aktive latente Steuern aus der möglichen Inanspruchnahme von steuerlichen Verlustvorträgen, welche innerhalb der nächsten fünf Jahre (unter Berücksichtigung der Mindestbesteuerung) in Anspruch genommen werden können.

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgte mit einem Steuersatz von 30,53 %, dabei entfallen 15,0 % auf die Körperschaftsteuer, 0,83 % auf den Solidaritätszuschlag und 14,7 % auf die Gewerbesteuer.

Unter Nutzung des Wahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB wird auf den Ausweis aktiver latenter Steuern in der Handelsbilanz zum 31. Dezember 2023 verzichtet.

3.3 Sonstige finanzielle Angaben

Die Leasingverpflichtungen für betriebliche Einrichtungen und Kraftfahrzeuge setzen sich zum 31. Dezember 2023 wie folgt zusammen:

Zum Bilanzstichtag besteht ein Investitionsobligo von TEUR 104 (i. Vj. TEUR 0), welches die Bauvorhaben Hainstraße 3 sowie Verlängerte Eisenbahnstraße 77-87 betrifft.

4 Sonstige Angaben

4.1 Angaben zu Organmitgliedern

Geschäftsführung

Alleinige Geschäftsführerin war im Geschäftsjahr 2023 Frau Diplom-Ingenieur oec. Uta-Sylke Standke.

Die Geschäftsführerin erhielt im Geschäftsjahr 2023 keine laufenden Bezüge von der Gesellschaft.

Aufsichtsrat

Die Gesellschaft hat gemäß § 52 GmbHG i. V. m. § 7 des Gesellschaftsvertrags einen Aufsichtsrat, der aus fünf Mitgliedern besteht. Mitglieder des Aufsichtsrats waren im Geschäftsjahr 2023:

Die Aufwendungen für den Aufsichtsrat betrugen im Geschäftsjahr 2023 insgesamt TEUR 2 (i. Vj. TEUR 3).

4.2 Angaben zu Leistungen des Abschlussprüfers

Das Abschlussprüferhonorar beträgt TEUR 21 und entfällt vollständig auf Abschlussprüfungsleistungen. Darüber hinaus sind Aufwendungen für die Steuerberatung durch den Abschlussprüfer in Höhe von TEUR 9 entstanden.

4.3 Angaben zu Arbeitnehmern

Die durchschnittliche Anzahl der Arbeitnehmer nach Geschäftsbereichen hat sich wie folgt entwickelt:

4.4 Konzern- und Beteiligungsverhältnisse

Die Städtische Beteiligungs-GmbH Zittau, Zittau, hält als Mutterunternehmen 94 % der Anteile an der WBGZ. Die restlichen Anteile hält die Stadt Zittau. Die WBGZ wird in den Konzernabschluss der Städtische Beteiligungs-GmbH Zittau, Zittau (Mutterunternehmen, das den Konzernabschluss für den kleinsten und größten Kreis von Unternehmen aufstellt), einbezogen. Der Konzernabschluss der Städtischen Beteiligungs-GmbH Zittau wird im Unternehmensregister (www.unternehmensregister.de) elektronisch bekannt gemacht.

4.5 Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den im Geschäftsjahr 2023 ausgewiesenen Jahresüberschuss in Höhe von EUR 680.239,18 in die anderen Gewinnrücklagen einzustellen.

4.6 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Vorgänge nach dem Abschlussstichtag, die für die Gesellschaft eine besondere Bedeutung i. S. d. § 285 Nr. 33 HGB haben, sind nicht eingetreten.