Baugenossenschaft Arlinger eG

Baugenossenschaft Arlinger eG

Pforzheim

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Inhalt

A. Lagebericht

1 Allgemeines

1.1 Rahmenbedingungen

1.2 Geschäftsentwicklung

1.2.1 Hausbewirtschaftung

1.2.1.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes

1.2.2 Instandhaltung / Modernisierung

1.2.3 Neubautätigkeit 2023

1.2.3.1 Bauprogramm 2024/25 ff

1.2.4 Grundstückserwerb

1.2.5 WEG-Verwaltung und Verwaltung für Dritte

1.2.6 Personal

1.2.7 Vertreterversammlung

1.3 Lage der Genossenschaft

1.3.1 Vermögenslage

1.3.2 Finanzlage

1.3.3 Ertragslage

1.3.4 Mitglieder / Geschäftsanteile

1.4 Finanzielle Leistungsindikatoren

1.5 Prognosebericht

1.6 Chancen- und Risikenbericht

1.6.1 Risikomanagement

1.6.2 Chancen und Risiken der einzelnen Geschäftsfelder

1.6.2.1 Hausbewirtschaftung

1.6.2.2 Bauträgergeschäft und Baubetreuungen

1.6.2.3 Gesamtbeurteilung Chancen und Risiken

2 Sonstige Angaben

B. Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang

Bilanz zum 31.12.2023

Gewinn- und Verlustrechnung

3 Anhang

3.1 Allgemeine Angaben

3.2 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

3.3 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

3.4 Sonstige Angaben

3.4.1 Mitgliederbewegung

3.4.2 Prüfungsverband / Vorstand / Aufsichtsrat

3.4.3 Haftungsverhältnisse

3.4.4 Angabe der durchschnittlichen Arbeitnehmer/innen

3.5 Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates

3.6 Weitere Angaben

3.7 Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes

3.8 Entwicklung des Anlagevermögens

3.9 Fristigkeiten der Verbindlichkeiten

3.10 Bericht des Aufsichtsrates

Geschäftsverlauf und Lage

A Lagebericht

1 Allgemeines

Die Baugenossenschaft Arlinger eG, am 03.04.1914 in Pforzheim gegründet, wird am 31.12.2023 von 6.011 Genossenschaftsmitgliedern mit 21.866 Genossenschaftsanteilen im Wert von rund € 6,55 Mio. getragen.

Hauptgeschäftsfeld der Baugenossenschaft ist die Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes mit

Die Wohnungen verteilen sich auf

Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2023 in 43 Eigentümergemeinschaften, 946 Wohnungen, 847 Garagen, 158 KFZ-Stellplätze im Freien und 35 gewerblich genutzte Einheiten. Außerdem 59 Wohnungen in Mietobjekten für Dritte.

Die Jahresabrechnungen wurden genehmigt und der Verwaltung für die Verwaltertätigkeit die Entlastung erteilt. Das verwaltete Vermögen beträgt am Jahresende € 2.489.333,09.

Zum Jahresende 2023 wurde die Fremdverwaltung aufgegeben und nahezu vollständig von der Baugenossenschaft Huchenfeld eG übernommen.

Die Geschäftsentwicklung 2023 stellte sich wie folgt dar:

1.1 Rahmenbedingungen

Die weltpolitischen Spannungen (Angriffskrieg Russlands gegen die Ukraine, Terrorangriff der Hamas auf Israel, Spannungen in Ostasien mit China, Taiwan und Nord-Korea) wirken sich weiterhin hemmend auf die wirtschaftliche Entwicklung aus.

Die weltpolitische Lage hatte auch Einfluss auf die Finanzsituation der öffentlichen Haushalte. Der Öffentliche Gesamthaushalt (Bund, Länder, Gemeinden und Gemeindeverbände sowie Sozialversicherung einschließlich aller Extrahaushalte) war beim nicht-öffentlichen Bereich am Ende des 3. Quartals 2023 mit 2.454 Milliarden € verschuldet. Nach Angabe des Statistischen Bundesamtes stieg die öffentliche Verschuldung gegenüber dem Jahresende 2022 um 3,6 % oder 85,8 Milliarden €.

Die Inflationsrate sank gegenüber dem Vorjahr nach vorläufigen Zahlen des Statistischen Bundesamtes auf 5,9 % (Vorjahr 6,9 %). Für 2024 wird eine Inflationsrate von 2 bis 3 % erwartet. Wegen steigender steuerlicher Belastungen bei den Energiekosten (Wegfall des geminderten Umsatzsteuersatzes auf bestimmte Energiebezüge, Anstieg des CO ₂ -Preises) ist 2024 mit einem Anstieg der Mietnebenkosten zu rechnen.

Der Preisanstieg für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Baden-Württemberg hat sich nach Angaben des Statistischen Landesamtes im 4. Quartal 2023 (Berichtsmonat November) verlangsamt. Der Anstieg betrug in diesem Quartal nur noch 4,0 % gegenüber dem Vorjahresquartal. Im 4. Quartal 2022 war noch ein Anstieg um 14,5 % gegenüber dem 4. Quartal 2021 zu verzeichnen gewesen. Die Kosten für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) stiegen unvermindert weiter an, hier erhöhten sich die Preise gegenüber dem Vorjahr um 8,0 %.

In Folge der starken inflationären Entwicklung hatte die EZB am 21.7.2022 erstmals nach elf Jahren die Leitzinsen im Euroraum von null auf 0,5 % angehoben. Bis zum 14.9.2023 erfolgten dann zehn Zinserhöhungen in Folge. Nach der Leitzinserhöhung am 14.9.2023 auf 4,5 % sind keine Leitzinserhöhungen mehr erfolgt. Die Finanzmärkte erwarten für 2024 Senkungen des Leitzinses. Die Bauzinsen haben die erwartete Entwicklung bereits vorweggenommen. Nach einem 12-Jahreshoch im Oktober 2023 sind die Bauzinsen bis zum Jahresende 2023 um einen halben Prozentpunkt zurückgegangen und betragen nun rund 3,5 % bei einer 10-jährigen Zinsfestschreibung.

Hohe Baupreise und Zinskosten führten im 1. Halbjahr 2023 in Baden-Württemberg zu einem Rückgang der Baugenehmigungen für Wohngebäude gegenüber dem 1. Halbjahr 2022 um 24 %.

Aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Situation ist 2023 die Wirtschaftsleistung in Deutschland um 0,3 % gesunken. Für 2024 rechnet das Landeswirtschaftsministerium für Baden-Württemberg mit einer Schrumpfung um 0,6 %. Damit würde Baden-Württemberg schlechter als der Bundesdurchschnitt abschneiden, wo mit einer Schrumpfung um 0,4 % gerechnet wird.

Trotz der konjunkturellen Dämpfung zeigt sich der Arbeitsmarkt robust. 2023 waren 1,3 Mio. Menschen erwerbslos (minus 0,7 % im Vergleich zu 2022). Die Zahl der Erwerbstätigen in Gesamt-Deutschland hat 2023 mit rd. 45,9 Mio. Beschäftigten (Vorjahr rd. 45,6 Mio.) den höchsten Stand seit der Wiedervereinigung erreicht.

Das statistische Landesamt rechnet mit einem weiteren Bevölkerungswachstum in Baden-Württemberg.

So soll die Bevölkerung von 11,1 Mio. im Jahr 2020 bis 2030 auf 11,26 Mio. und bis 2040 auf 11,42 Mio. ansteigen.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-Württemberg im Jahr 2017 fast 5,3 Mio. Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg könnte die Zahl der Haushalte bis 2045 um annähernd 300.000 auf knapp 5,6 Mio. ansteigen, erst danach wird ein leichter Rückgang erwartet. Die Haushaltszahl im Jahr 2050 könnte damit immer noch um fast 290.000 höher liegen als 2017.

Wohnungsmarkt in Pforzheim:

Die Statistikstelle der Stadt Pforzheim hat - entgegen der langjährigen Praxis - zum 31.12.2023 keine Zahlen zur Bevölkerungsentwicklung vorgelegt. Es ist davon auszugehen, dass die Bevölkerung der Stadt Pforzheim, insbesondere durch einen positiven Wanderungssaldo, weiterhin zugenommen hat.

Die Nachfrage nach Wohnraum, vor allem im unteren Preissegment und für Bevölkerungsgruppen die sich nicht oder nicht ausreichend selbst am Markt versorgen können, ist unverändert hoch ist. Ebenfalls ungebrochen stark ist die Nachfrage im mittleren und gehobenen Segment (Wohnungen mit guter Ausstattung in guten Lagen).

Der von der Stadt Pforzheim zum 1. April 2023 veröffentlichte aktualisierte, qualifizierte Mietspiegel (Stand Oktober 2022) behält auch über das Berichtsjahr hinaus seine Gültigkeit. Die durchschnittliche Miete über alle Baualtersklassen liegt bei 7,87 €/m ². Das sind im Vergleich zum Mietspiegel aus dem Jahr 2021 57 Cent pro m ² mehr. Allerdings sind die Preisangaben je nach Baualter, Wohnlage und Ausstattung sehr unterschiedlich (7,28 Euro/m ² bis 10,14 Euro/m ² ).

1.2 Geschäftsentwicklung

Neben unserem Hauptaufgabengebiet - der Bewirtschaftung, Modernisierung und stetigen Verbesserung des Bestandes unserer eigenen Wohnungen - standen Abwicklung und Vorbereitung unseres Bauprogramms, das mit Blick auf unsere strategische Ausrichtung und der unverändert hohen Nachfrage nach Wohnraum möglich ist, im Blickpunkt. Allerdings ist der Beginn neuer Bauvorhaben wegen unverändert hoher Baukosten und den sehr deutlich gestiegenen Bauzinsen bei fast allen projektierten Vorhaben derzeit nicht möglich. Die Projekte werden planerisch zwar bis zur Baureife vorangetrieben, befinden sich aber dann auf unbestimmte Zeit im Wartestand.

Nach 35 im Vorjahr errichteten Wohnungen wurden im Geschäftsjahr 2023 keine Neubauprojekte fertiggestellt. Das bereits 2021 begonnene Projekt CARL mit insgesamt 73 Wohnungen, 73 Tiefgaragen-Stellplätzen, einer Kita und einer gewerblichen Einheit befand sich am 31.12.2023 im Bauüberhang. Gleiches gilt für 4 Wohnungen im Projekt Weidenweg 9.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erhöhten sich um rund T€ 1.108 auf nunmehr T€ 25.550. Die Umsatzerlöse insgesamt erhöhten sich um T€ 894 auf T€ 25.898.

Der Jahresüberschuss verminderte sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.741 auf nunmehr T€ 1.169. Gründe hierfür sind in erster Linie: Abschreibung eines Gesellschafterdarlehens, geringere Verkäufe von Wohnungen aus dem Anlagevermögen und Erhöhung der Rückstellungen für die Altersversorgung.

Geschäftsentwicklung

Für die umfangreich durchgeführten Neubau- und Modernisierungsinvestitionen, sowie für die Ankäufe von Bestandsimmobilien, wurden aus verschiedenen KfW-Darlehensprogrammen und bei anderen Banken und Bausparkassen Darlehen neu valutiert.

Die langfristigen Verbindlichkeiten erhöhten sich unter Berücksichtigungen von Tilgungen und Darlehensauszahlungen um T€ 9.423

Der Zinsaufwand erhöhte sich um T€ 224 auf T€ 1.613.

Die Erträge aus Beteiligungen, sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen erhöhten sich um T€ 182 auf T€ 285.

Der gesamte Verwaltungsaufwand erhöhte sich um T€ 604,8 auf rund T€ 5.246.

1.2.1 Hausbewirtschaftung

Diese erfolgte wieder weitgehend ohne Probleme. Die Zahl von Mieterwechseln ist - mit einer gewissen Schwankungsbreite - schon länger relativ niedrig. Die Nachfrage nach Wohnraum ist unverändert hoch. Von Wohnungsnot kann jedoch u.E. in der Breite immer noch nicht gesprochen werden, auch wenn es in nicht ganz geringer Zahl Fälle gibt, in denen es für besondere Bedarfe kein Angebot gibt, beispielsweise bei großen Flüchtlingsfamilien.

Die Zahl der grundlegenden Modernisierungen von Wohnungen beim Mieterwechsel ist im langjährigen Vergleich immer noch niedrig. Durch unsere sehr langjährige und intensive Modernisierungstätigkeit ist eine gewisse und erfreuliche "Sättigung" bei den Modernisierungen festzustellen.

Mit den Mieterwechseln stehen z.T. grundlegende Veränderungen des Miteinanders in den Häusern und Quartieren an, die einer besonders behutsamen Hand bei der stetig anspruchsvoller werdenden Mieterauswahl bedürfen.

Die Sollmieten sind 2023 trotz des Abgangs durch den Verkauf von Wohnungen aus dem Anlagevermögen um rund T€ 892 auf nunmehr rund T€ 19.889 (vor Erlösschmälerungen) gestiegen. Die Erhöhung ergibt sich ganz maßgeblich durch die erstmals ganzjährig wirksamen Nutzungsgebühren aus den planmäßigen Mieterhöhungen im Bestand und aus den Neubauprojekten Landhausstraße 17-19 und Kirnbachweg 42-46 in Niefern-Öschelbronn sowie aus den Wiedervermietungen im Bestand und den Erhöhungen nach Modernisierung.

Im Berichtsjahr haben wir 234 Mieterwechsel bearbeitet (290 im Vorjahr). Bei den Mieterwechseln sind 29 Fälle enthalten, in denen Umzüge innerhalb unseres Bestandes stattfanden. Die Fluktuationsrate beträgt somit 7,57 %. In der langjährigen Betrachtung stellt dies wieder einen niedrigeren Wert dar. In 56 Wohnungen wurden im Zusammenhang mit Mieterwechseln neue Bäder eingebaut. In den meisten dieser Fälle geht damit auch die Erneuerung der Elektrik, der Türen und Türrahmen und der Fußböden und weitere Arbeiten einher. Auch diese Zahl ist ein im langjährigen Vergleich sehr niedriger Wert.

Alle Maßnahmen haben das Ziel, die Wohnungen an moderne Wohnkomfort-Standards und an die Ansprüche der Interessenten anzupassen, dadurch eine langfristige Vermietbarkeit zu gewährleisten und somit unsere Wettbewerbsfähigkeit zu sichern.

Die Erlösschmälerungen verringerten sich im Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um T€ 26 auf nunmehr rund T€ 368. Diese resultieren ganz überwiegend aus modernisierungsbedingten Leerständen von Wohnungen bei Mieterwechseln und Leerständen aufgrund der Sanierungen in der Hauptstr. 152-156 und der geplanten Sanierung in der Helmutstr. 3.

Leerstand: Am 31.12.2023 waren 58 Wohnungen noch nicht vermietet (Vorjahr: 51), 22 Wohnungen (Vorjahr: 25) standen wegen laufender Modernisierungsarbeiten leer. Die Leerstandsquote am 31.12.2023 beträgt 1,63 %. "Echter" Leerstand besteht praktisch nicht.

Die notwendigen Abschreibungen auf uneinbringliche Mietforderungen ehemaliger Mieter betragen rund T€ 6 und liegen damit bei lediglich 0,02 % der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung.

Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung verringerte sich im Geschäftsjahr um T€ 225,8 auf T€ 4.660,0.

1.2.1.1 Entwicklung des Wohnungsbestandes

(einschl. Anteil BGB-Gesellschaft Salierstraße u. einschl. Arlinger Service Wohnen GmbH)

Instandhaltung / Modernisierung

1.2.2 Instandhaltung / Modernisierung

Für Instandhaltungsmaßnahmen, Groß- und Einzelmodernisierungen und für Wohnwert-Verbesserungen hat die Baugenossenschaft Arlinger im Geschäftsjahr rund T€ 10.997 aufgewendet.

Das Mietwohnungsgebäude Steubenstraße 61 + 62 (Baujahr 1961) mit insgesamt 14 Wohnungen bildete den Schwerpunkt der Modernisierungstätigkeit 2023:

Bei diesem Objekt wurden Modernisierungsarbeiten mit dem Schwerpunkt auf der energetischen Sanierung vorgenommen. Im Einzelnen wurde ausgeführt: Fassadensanierung mit Wärmedämmverbundsystem, Dachsanierung einschließlich neuer Dämmung, Anbau von Vorstellbalkonen, Erneuerung der Hauseingangstüren, Erneuerung der Briefkastenanlage und Einbau einer digitalen Klingelanlage, Überarbeitung der Außenanlagen.

Der Höhe nach erwähnenswert ist eine in den Objekten Hauptstraße 152-156 in Niefern-Öschelbronn durchgeführte Strangsanierung der Wasserver- und Entsorgung. Im Zuge der Maßnahme wurden einige Wohnungen, die bereits leerstanden, komplett saniert.

1.2.3 Neubautätigkeit 2023

Zum Jahreswechsel befand sich das Projekt "CARL" an der Carl-Hölzle-Straße 3-7 in Pforzheim im Bauüberhang. Es entstehen ein 14-geschossiges Wohnhochhaus als Holz-Hybrid-Bau und zwei weitere Gebäude in konventioneller Bauweise mit insgesamt 73 Wohnungen, 1 Kindertagesstätte und 1 gewerblichen Einheit. Wir rechnen mit der Fertigstellung Mitte September 2024.

Am Weidenweg 9 in Pforzheim haben wir im Wege der Erbpacht ein Grundstück der evangelischen Kirche erworben. Es ist mit einem nicht mehr benötigten Pfarrhaus bebaut, das wir modernisieren, aufstocken und anbauen. Es werden 4 Wohnungen entstehen. Mit den Bauarbeiten wurde - wegen der Überschaubarkeit des Projektes - trotz grenzwertiger Wirtschaftlichkeit noch im Dezember 2023 begonnen. Fertigstellung voraussichtlich im Frühjahr 2025.

1.2.3.1 Bauprogramm 2024 /2025 ff

Durch die im Vergleich hohen Zinsen für Baudarlehen sind bei beinahe unverändert hohen Baukosten wegen nicht darstellbarer Wirtschaftlichkeit derzeit keine weiteren Baubeginne möglich.

Wir planen jedoch weiter, um zu gegebener Zeit mit baureifen Projekten bereit zu stehen.

Dies gilt für alle nachfolgend aufgeführten Bauvorhaben.

Auf einem Grundstück der katholischen Kirche an der Brend-, Merkur- und Ruhsteinstraße im Stadtteil Arlinger sollen nach dem Abbruch der Altsubstanz 3 Gebäude mit 13 Wohnungen, einer 4-gruppigen Kindertagesstätte, einer Einheit für Tagespflege und eine Tiefgarage entstehen. Das Grundstück soll uns in Erbpacht übertragen werden. Derzeit laufen die Arbeiten für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan und parallel die Arbeiten am Baugesuch.

Auf dem schon vor Jahren erworbenen, an das Grundstück unserer Geschäftsstelle angrenzendes Nachbargrundstück Hohlohstraße 8 soll ein Neubau in Holzbauweise mit 5 Wohnungen und einer Tiefgarage entstehen. Das Baugesuch wurde zwischenzeitlich eingereicht.

Auf dem Grundstück Schönbergstraße 1 im Stadtteil Arlinger sollen 2 Holz-Hybrid-Gebäude mit voraussichtlich 10 Wohnungen und Tiefgarage entstehen. Der Grundstücksteil wurde miterworben, als vor einigen Jahren die Gebäude Arlinger Straße 3 und 5 gekauft wurden. Für die beiden Bestandsgebäude werden in der neuen Tiefgarage ebenfalls KFZ-Stellplätze entstehen. Der Bebauungsplan ist inzwischen rechtskräftig. Die Einreichung des Baugesuches ist vorläufig zurückgestellt.

Witzenmann-Areal: die denkmalgerechte Sanierung der Villa mit 2 Einheiten wurde zum Jahresende 2017 abgeschlossen und den Mietern übergeben. Für den ergänzenden Bau von 3 Stadtvillen an der Nuitsstraße 26-34 mit voraussichtlich 12 Wohnungen und Tiefgarage konnte das Baugesuch inzwischen eingereicht werden.

Auf einem Erbpachtgrundstück der Stadt Pforzheim am Tannenweg befindet sich die bislang 3-gruppige Kindertagestätte St. Elisabeth der katholischen Kirche. Es ist ein Neubau für 5 Gruppen geplant. Während auf dem Grundstück die alte und abgängige Kita noch im Betrieb sein wird, entstehen "am anderen Ende" des Grundstücks 2/3 eines Ersatz-Neubaus in Holzbauweise. Dann kommt der Umzug, der Abbruch und dann der Neubau des restlichen Drittels. Vorteil: kein Container-Provisorium.

1.2.4 Grundstückserwerb

Zum 01.02.2023 haben wir von einem privaten Eigentümer das leerstehende und zur Sanierung vorgesehene 1-Familien-Haus Brendstraße 23 in unserem Stadtteil Arlinger erworben. Bereits im Vorjahr konnten wir das angrenzende 2-Familien-Haus Brendstraße 25 kaufen. Beide Gebäude werden derzeit generalsaniert. Zum 01.11.2023 konnten wir das Mehrfamilienhaus Sonnenbergstraße 51 in Pforzheim mit 3 Wohnungen von einer Erbengemeinschaft erwerben. Derzeit werden die Wohnungen und die Gebäudehülle modernisiert und die Heizungsanlage erneuert.

Verwaltung und Personal

1.2.5 WEG-Verwaltung und Verwaltung für Dritte

Durch gemeinsamen Beschluss von Vorstand und Aufsichtsrat wurde zum Endes des Jahres 2023 die WEG-Verwaltung und die Verwaltung für Dritte aufgegeben. Es war gelungen, nahezu alle Eigentümergemeinschaften und die Wohnungen in Objekten von Dritten mit Wirkung zum 01.01.2024 an die Baugenossenschaft Huchenfeld zu übergeben. Bis zum 31.12.2023 verwaltete unsere Baugenossenschaft in 43 Eigentümergemeinschaften 946 Wohnungen, 847 Garagen, 158 KFZ-Stellplätze im Freien und 35 gewerblich genutzte Einheiten. Außerdem 59 Wohnungen in Mietobjekten für Dritte. Die Jahresabrechnungen wurden genehmigt und der Verwaltung für die Verwaltertätigkeit die Entlastung erteilt. Das verwaltete Vermögen beträgt am Jahresende € 2.489.333,09.

1.2.6 Personal

Der Vorstand bestand am 31.12.2023 aus zwei hauptamtlichen Mitgliedern. Zwei Mitarbeiter haben Prokura.

Insgesamt wurden 25 Mitarbeiter/innen im kaufmännischen Bereich und 10 Mitarbeiter/innen in den Abteilungen Planung und Bau und Instandhaltung beschäftigt. Im Regiebetrieb wurden 6 Mitarbeiter beschäftigt.

Weiterhin bestanden am Ende des Jahres 2 kaufmännische Ausbildungsverhältnisse.

Von den o. g. Angestellten sind 13 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter teilzeitbeschäftigt.

Bereits 2009 wurde damit begonnen, unsere Wohn- Quartiere mit einem Gebietshausmeister-Dienst zu versehen. Dabei werden von einem externen Dienstleister vor allem Kontroll- und Präsenzaufgaben im Wohngebiet wahrgenommen. Der Gebietshausmeister ist dabei weniger Handwerker, sondern viel mehr Ansprechpartner, Vermittler und Seismograph um frühzeitig unerwünschte Entwicklungen zu erspüren. Der Gebietshausmeister-Dienst wird mit derzeit 3 Personen erbracht.

Das Geschäftsjahr ist für die Baugenossenschaft Arlinger eG erfolgreich verlaufen. Einen ganz wesentlichen Anteil an diesem Erfolg haben unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die gute und engagierte Arbeit. Insbesondere dankt der Vorstand für die Bereitschaft, pandemiebedingt erschwerte Arbeitsbedingungen mitzutragen.

1.2.7 Vertreterversammlung

Die Vertreterversammlung hat am 24. Juni 2023 die nach der Satzung vorgesehenen Beschlüsse gefasst und dem Gewinn-Verteilungsvorschlag von Vorstand und Aufsichtsrat zugestimmt.

Danach wurden aus dem Bilanzgewinn 2022 in Höhe von € 368.174,90 als Dividende € 330.690,86 ausgeschüttet, was einer Verzinsung von unverändert 5,0 % entspricht. In andere Ergebnisrücklagen wurde der Rest von € 37.484,04 eingestellt.

Der Jahresabschluss wurde festgestellt und Vorstand und Aufsichtsrat einstimmig entlastet.

Gemäß § 22 der Satzung endete 2023 turnusgemäß die Amtszeit folgender Aufsichtsratsmitglieder:

Die o.g. Mitglieder des Aufsichtsrates wurden ohne Gegenstimmen wiedergewählt.

Lage der Genossenschaft

1.3 Lage der Genossenschaft

1.3.1 Vermögenslage

Die Bilanzsumme hat sich um € 13.172.464,45 erhöht.

Die Vermögensstruktur ergibt sich im Einzelnen gemäß folgender Aufstellung:

Erläuterungen zur Vermögensstruktur

Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die Baugenossenschaft Arlinger hat im Geschäftsjahr wiederum hohe Investitionen getätigt.

Unter anderem für die bereits fertiggestellten Projekte Goebenstraße 6/6a und die Landhausstraße 17-19 wurden nachträgliche Herstellungskosten aktiviert.

Wie in den Vorjahren wurden auch im Geschäftsjahr erhebliche Mittel in die weitere Verbesserung der Bausubstanz und Wohnqualität durch Balkon- und Aufzugsanbauten, energetische Sanierungen und umfassende Modernisierung einzelner Wohnungen und Objekte investiert. Insbesondere für die Strangsanierung im Objekt Hauptstraße 152-156 in Niefern-Öschelbronn im Zuge derer auch einzelne Wohnungsumbauten erfolgten, wurden Modernisierungskosten aktiviert.

Im Wohngebiet Haidach, in der Bülowstraße in Dillweißenstein und in der Schulstraße in Niefern-Öschelbronn wurden insgesamt 9 Eigentumswohnungen aus dem Bestand veräußert.

Die Anlagen im Bau beliefen sich zum Jahresende auf T€ 31.889, diese umfassen das Projekt CARL.

Insgesamt erhöhte sich das Sachanlagevermögen um T€ 15.933.

Finanzanlagen

Der Ausweis "Anteile an verbundenen Unternehmen" betrifft die Kapitaleinlage an der Arlinger Service Wohnen GmbH.

Weitere Veränderungen ergaben sich durch den Kauf von 25 weiteren GmbH-Anteilen an der Pforzheimer Bau und Grund GmbH.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Geringere Betriebs- und Heizkosten, insbesondere gesunkene Heiz- und Wasserkosten, führten zu einer Verminderung der unfertigen Leistungen um T€ 232.

Übriges Umlaufvermögen

Zur Finanzierung eines laufenden Bauvorhabens wurde an die Arlinger Service Wohnen GmbH ein Darlehen auf der Basis eines Kontokorrentkredits vergeben. Dieses hat sich im Geschäftsjahr um rund T€ 398 erhöht. Ursache hierfür ist die Erweiterung des Geschäftszweckes um den Bereich der sog. "Selbstabrechnung" für Heizung, Warm- und Kaltwasser als Dienstleistung für die Genossenschaft. Der Geschäftsbereich befindet sich im Aufbau.

Flüssige Mittel

Zum Bilanzstichtag werden T€ 6.429 an Guthaben bei Kreditinstituten und T€ 820 an Bausparguthaben ausgewiesen.

Eigenkapital

Ein rückläufiger Bestand an Genossenschaftsanteilen führte zu einem Abbau bei den Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder in Höhe von rund T€ 70. Zuweisungen aus dem Jahresüberschuss 2022 brachten eine Erhöhung der Rücklagen und eine Stärkung des Eigenkapitals.

Fremdkapital

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern

Zur Finanzierung des laufenden Bauvorhabens und für Modernisierungsmaßnahmen wurden Kredite aus verschiedenen KFW-Darlehensprogrammen abgerufen. Für den Grundstückserwerb wurden Immobiliendarlehen von der L-Bank und der Bausparkasse Wüstenrot aufgenommen.

Erhaltene Anzahlungen

Die Vorauszahlungen der Mieter auf die abzurechnenden Betriebskosten erhöhten sich um rund T€ 1.038.

Übrige Verbindlichkeiten

Der Bilanzausweis besteht aus Verbindlichkeiten für Auseinandersetzungsguthaben, Wohnungsbauprämien und Dividendenguthaben und sonstigen Verbindlichkeiten.

1.3.2 Finanzlage

Die finanzielle Entwicklung der Baugenossenschaft Arlinger eG wird anhand folgender Kapitalflussrechnung dargestellt:

Die Baugenossenschaft Arlinger eG verfügt über ausreichend freie Beleihungsspielräume.

Die Zahlungsfähigkeit war im Geschäftsjahr jederzeit gegeben.

1.3.3 Ertragslage

Die Ertragslage wurde unter Verzicht auf Verrechnung des Verwaltungsaufwands auf die einzelnen Betriebsfunktionen dargestellt. Die Ergebnisse stellen sich demnach als Deckungsbeiträge aus den einzelnen Betriebsfunktionen, denen der gesamte Verwaltungsaufwand gegenübergestellt wird, wie folgt dar:

Auf Grund höherer Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung verminderte sich der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirtschaftung um T€ 225,8.

Der Deckungsbeitrag aus der Bau-, Verkaufs- und Betreuungstätigkeit ist - durch höhere Aufwendungen aus der Betreuungstätigkeit - um T€ 50,7 auf T€ 273,5 zurückgegangen.

Aufgrund der Abschreibung des Gesellschafterdarlehens reduzierte sich der Deckungsbeitrag aus dem Kapitaldienst trotz gestiegener Zinsen aus Bankguthaben um auf T€ -369,9.

Der Verwaltungsaufwand erhöhte sich um T€ 604,8 auf T€ 5.245,7. Ursächlich dafür waren u.a gestiegene Personal-, EDV und Raumkosten.

Der Deckungsbeitrag aus der übrigen Rechnung ergibt sich im Wesentlichen aus den Verkaufserlösen aus dem Verkauf von Wohnungen aus dem Anlagevermögen.

Nach Abzug des Verwaltungsaufwandes ergibt die Summe der Deckungsbeiträge aus allen ordentlichen Betriebsfunktionen damit eine Unterdeckung in Höhe von T€ -682,2. Ursächlich für die Unterdeckung ist der gestiegene Verwaltungsaufwand sowie der negative Deckungsbeitrag aus dem Kapitaldienst, der im Geschäftsjahr 2023 einen Sonderfall darstellt.

Die Hausbewirtschaftung erfolgte weitestgehend ohne Probleme. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht erhöht. Die erforderlichen Abschreibungen auf uneinbringliche Forderungen ehemaliger Mieter betragen nur 0,02 % der Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung.

1.3.4 Mitglieder / Geschäftsanteile

Die Anzahl der Mitglieder hat sich gegenüber dem Vorjahr um 33 Mitglieder auf 6.011 Mitglieder verringert. Die Zahl der Geschäftsanteile der verbleibenden und haftenden Mitglieder ist um 228 Anteile auf 21.866 Anteile zurückgegangen. Die Geschäftsguthaben aller verbleibenden Mitglieder haben sich um € 70.040,57 auf € 6.552.696,23 vermindert. Für die Mitglieder besteht keine Nachschusspflicht.

1.4 Finanzielle Leistungsindikatoren

Folgende finanzielle Leistungsindikatoren können für unser Unternehmen ermittelt werden:

Für das Jahr 2024 erwarten wir zum Berichtszeitpunkt folgende Leistungsindikatoren:

Prognosebericht

Vorbemerkung

Im Vorjahr hatten wir den Krieg Russlands gegen die Ukraine und Covid von expliziten Risiken auf allgemeine Risiken zurückgestuft. Mit dem Überfall der Hamas auf Israel und der sich anschließenden Intervention Israels im Gaza-Streifen ist eine weitere, große Krise hinzugekommen. Die Folgen sind noch nicht absehbar, können jedoch weitreichend auf die politische und wirtschaftliche Situation auch in Europa und Deutschland sein.

1.5 Prognosebericht

Gegenüber dem von Vorstand und Aufsichtsrat im Dezember 2022 für 2023 verabschiedeten Wirtschaftsplan ergaben sich vor allem durch niedrigere Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (insbesondere durch deutlich niedrigere Heizkostenvorauszahlungen), höhere Personalkosten (u.a. durch höhere Rückstellungen für Altersversorgung), durch höhere Abschreibungen und höhere sonstige betriebliche Aufwendungen tatsächlich ein um rund T€ 3.500 geringeres Ergebnis.

Wir gehen davon aus, dass die starke Nachfrage nach Wohnraum in Pforzheim und der Region insbesondere im Segment niedriger Mieten und von Bevölkerungsschichten, die sich nicht oder nicht ausreichend am Markt versorgen können, anhält.

Der über viele Jahre als weitgehend ausgeglichen zu bezeichnende Markt ist inzwischen vollständig zum Vermietermarkt geworden. Von wirklicher Wohnungsnot kann u.E. jedoch noch immer nicht gesprochen werden.

77 Wohnungen befinden sich am Jahreswechsel im Bau. Sie werden einen bedeutenden Beitrag zur Verringerung der Mangelsituation leisten. Die Rahmenbedingungen für den Beginn weiterer Maßnahmen sind derzeit jedoch nicht gegeben.

Neubaumaßnahmen und Zukäufe der Baugenossenschaft bewegten sich in den vergangenen Jahren mit dem Wohnraumangebot vor allem im Marktsegment eines höherwertigen Miet-Angebots hinsichtlich Lage und Ausstattung. In diesem Segment besteht nach unseren Erfahrungen ebenfalls nach wie vor eine gute Nachfrage. Hier sehen wir auch für inzwischen erhebliche Teile des bestehenden Portfolios gute Möglichkeiten. Alle Maßnahmen im Bestand sind daran ausgerichtet.

Die Mieten in der Stadt und der Region entwickeln sich entlang der Nachfrage und der allgemeinen Preisentwicklung weiter spürbar nach oben. Bei Erst- und Anschlussvermietungen werden "für Pforzheimer Verhältnisse" inzwischen beachtliche Größenordnungen erreicht. Unsere Unternehmensmiete hat am Ende des Jahres 2023 den Wert von € 7,16 je m ² Wohnfläche erreicht. Gemessen an dem sich aus dem Mietspiegel ergebenden Mittelwert für alle Wohnungen in Pforzheim mit € 7,87 je m ² Wohnfläche (Stand Oktober 2022) befinden wir uns noch unter dem Stadt- Durchschnitt. So ergeben sich nach den geltenden Kriterien wieder für größer gewordene Teile unserer Bestände Mieterhöhungs-Spielräume, von denen wir jedoch - wie stets - und nicht zuletzt unter Berücksichtigung der zu erwartenden Aufwendungen für (Heiz-) Energie unserer Mieter nur maßvoll Gebrauch machen. Bei Anschlussvermietungen von modernisierten und gut ausgestatteten Wohnungen können allerdings (fast) lageunabhängig Preise von inzwischen über € 8,00 pro m ² Wohnfläche und darüber erzielt werden - Tendenz steigend. In sehr guten Lagen, beispielsweise im Stadtteil Arlinger oder im Rodgebiet sind Werte zwischen € 10,00 und neuerdings € 13,00 bis € 15,00 je m ² erreichbar.

In den Mietanpassungsmaßnahmen der Jahre 2007, 2010, 2013, 2016, 2019 und 2022 konnten die in den davorliegenden Jahren unterlassenen Erhöhungen nachgeholt werden. Für die Folgejahre sehen wir eine stetige Entwicklung. Geringere Miet-Erlöse durch den Abgang von Wohnungen aus dem Anlagevermögen können durch eine Entwicklung der Mieten insgesamt ausgeglichen werden.

Instandhaltungsaufwand

Die Anforderungen von Mietinteressenten an gut ausgestattete und insbesondere hinsichtlich des Bades aktueller Wohnungen sind hoch und ein entscheidender Faktor im Wettbewerb mit anderen Anbietern am Wohnungsmarkt. Inzwischen spielen auch der energetische Standard, Barrierefreiheit, Balkone und das Wohnumfeld eines Gebäudes eine wichtige Rolle. Durch die frühzeitig begonnene und über Jahrzehnte bis heute aufrechterhaltene Konstanz bei den hohen Investitionen in die Bestände ist die Baugenossenschaft Arlinger hier sehr gut aufgestellt. So etwas wie ein Instandhaltungsstau ist nicht ansatzweise erkennbar.

Dennoch sehen wir die weitere und stetige Verbesserung der Wohnungsausstattungen, der energetischen Ertüchtigung der Gebäudehüllen als strategisch wichtigste Aufgabe, der wir weiterhin Mittel in gewohnt hohem Umfange zur Verfügung stellen werden. Der Trend von hohen Aufwendungen im Bereich von Wohnungs- und Einfamilienhaus-Modernisierungen hat sich, als Ergebnis der langjährigen Intensität, verlangsamt.

Ein weiterer Aspekt bei den künftigen Aufwendungen in die Bestände ist die Erfordernis der Klima-Neutralität. Wir untersuchen derzeit IT-gestützte Methoden einer systematischen Kategorisierung unserer Bestände und einer Quantifizierung der erforderlichen Maßnahmen, die sich natürlich über Jahre erstrecken und ganz erhebliche Mittel beanspruchen werden. Die Ergebnisse unserer Untersuchungen werden wir in eine lang angelegte Klima-Strategie der Genossenschaft überführen. Erste Erkenntnisse über das weitere Vorgehen liegen vor, wir erwarten für unseren individuellen "Klimapfad" die Ergebnisse zum Ende des 2024.

Finanzierungskosten

Soweit Darlehen aufgenommen werden, dienen diese der Finanzierung der Neubaumaßnahmen für den eigenen Bestand sowie für Großmodernisierungen und Ankäufe. Entsprechende Mieterträge stehen den Aufwendungen gegenüber. Aufwendungen für Bauträgermaßnahmen (auf diese wird bis auf weiteres jedoch verzichtet) und für die Instandhaltung können nach wie vor aus Eigenmitteln bestritten werden.

Die Aufwendungen für Zinsen sind - trotz der erheblichen Neu-Valutierung von Darlehen und durch hohe, planmäßige Tilgungen im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr nur maßvoll angestiegen. Dem standen erstmals wieder Zinserträge aus Geldanlagen gegenüber.

Im Frühjahr 2022 stellte sich vor dem Hintergrund verschiedener geopolitischer Krisen - und einer seit 40 Jahren nicht mehr gesehenen Entwicklung der Inflation - eine Entwicklung am Geldmarkt ein, die unmittelbaren Einfluss auf den Geschäftsverlauf der Genossenschaft hat: In den letzten Jahren waren signifikante Preissteigerungen bei Baumaterialien und auch am Grundstücksmarkt durch historisch niedrige Kapitalkosten wenigstens annähernd kompensiert worden. Bei weiterhin hohen Baukosten und anhaltend (vergleichsweise) hohen Zinsen fallen Projekte aus der Wirtschaftlichkeit.

Projektierte Bauvorhaben können in der beschriebenen Situation vorerst nicht beginnen werden. Eine Änderung dieser Situation in absehbarer Zeit ist zum Berichtszeitpunkt nicht erkennbar.

Zusammenfassung

Der bisherige Verlauf des Geschäftsjahres 2024 entspricht den Vorgaben des Wirtschaftsplanes, der Ende des letzten Jahres aufgestellt und von Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen wurde. Wir werden im Rahmen dieses Wirtschaftsplanes an der Modernisierung im Bestand und an den erworbenen Objekten arbeiten. Die in Aussicht stehenden Neubaumaßnahmen werden wir planerisch weiter vorantreiben, ohne dass die Baubeginne wegen anhaltend hoher Baukosten und gestiegener Kapitalkosten derzeit erkennbar sind.

Im von Vorstand und Aufsichtsrat im Dezember 2023 verabschiedetem Wirtschaftsplan haben wir für das Geschäftsjahr 2024 wieder relativ geringe Erträge aus dem Verkauf von Wohnungen aus dem Anlagevermögen sowie erste Mieterträge aus dem Projekt CARL eingeplant. Wir rechnen mit einem Jahresüberschuss von rund 1,5 Mio. €

1.6 Chancen- und Risikenbericht

1.6.1 Risikomanagement

Das Risikomanagement der Baugenossenschaft Arlinger eG ist durch die überschaubare Betriebsgröße des Unternehmens geprägt, die es sicherstellt, dass alle bestehenden Risiken der Geschäftsführung kommuniziert werden. Wesentliche Elemente des Risikomanagements sind die vom Unternehmen eingesetzten Controllinginstrumente, hier vor allem der Wirtschaftsplan und das interne Kontrollsystem. Vervollständigt wird das Risikomanagement durch eine jährliche "Risikoinventur" wobei anhand von Checklisten bestehende Risiken identifiziert und Strategien zu deren Vermeidung bzw. Absicherung entwickelt werden.

Chancen- und Risikenbericht

1.6.2 Chancen- und Risiken der einzelnen Geschäftsfelder

Bei den einzelnen Geschäftsfeldern ergeben sich folgende Chancen und Risiken.

1.6.2.1 Hausbewirtschaftung

Wir gehen davon aus, dass die hohe Nachfrage nach Wohnungen, vorwiegend im unteren Preissegment, anhält.

Nach der Einschätzung des Vorstandes ist die eingeschlagene Geschäftspolitik, trotz der zuvor beschriebenen Risiken, fortzuführen. Sollten wir aus o.g. Gründen in naher und mittlerer Zukunft keine Neubauten mehr realisieren können, konzentrieren wir uns ohne Schaden auf die weitere Verbesserung unserer Bestände.

Das Risikopotential beschränkt sich für uns auf das eigentliche Vermietungsgeschäft, also Mietausfälle oder Leerstände im Bestand, vermehrt aber auch durch die Baupreis-Entwicklung und den Fachkräftemangel. Die Strategie, unsere Wohnungsbestände weiter zu verbessern und - soweit möglich - durch qualitativ hochwertigen Neubau und Zukauf eine verbesserte Durchmischung zu erreichen, vermindert vor allem die Ausfall-Risiken. Auf dem Weg zum "durchmodernisierten" Wohnungsbestand ist unsere Genossenschaft im Vergleich zu den Mitbewerbern und noch mehr im Vergleich zu privaten Vermietern sehr gut aufgestellt.

Bei der Vermietung freiwerdender Wohnungen gibt es nach wie vor keine Probleme, Mieter für unsere Wohnungen zu finden. Im "Wettbewerb um gute Mieter" sehen wir jedoch nach wie vor ein in der Breite verändertes Mieterklientel, das in zunehmendem Maße nicht mehr willens oder in der Lage ist, eine Wohnung ordnungsgemäß zu bewirtschaften oder sich in intakte Hausgemeinschaften zu integrieren. Diese Entwicklung wird sich unserer Einschätzung eher noch verschärfen, was sich in zusätzlichen finanziellen und personellen Aufwendungen, beispielsweise im Bereich der Sozialarbeit, aber auch in der inzwischen erfolgten Einführung sog. Gebietshausmeister, ausdrückt.

Unsere Zahlungsfähigkeit wird vor allem durch umfangreiche Erträge aus der Hausbewirtschaftung gewährleistet. Bei einer durchschnittlich 7,16 € betragenden Kaltmiete pro m ² Wohnfläche (Unternehmensmiete) und steigender Nachfrage ergeben sich auf Sicht weitere Erhöhungspotentiale. Erlösschmälerungen und Mietausfälle sind im Verhältnis zur Gesamtmiete weiterhin unbedeutend.

Das Zinsänderungsrisiko ist durch die Neuaufnahme von Darlehen naturgemäß gestiegen. Dennoch ist ein signifikantes Risiko hierdurch nicht erkennbar. Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen und hohe planmäBige Tilgungen sind diese Risiken minimiert. Dazu tragen auch die dauerhaft hohen Tilgungen bei. Im Rahmen unseres Risikomanagements haben wir für die nächsten 2 Jahre keine nennenswerten Auswirkungen von Zinsänderungen auf unsere Jahresergebnisse festgestellt.

Mit Sorge sehen wir die unverändert hohen Baupreise. Kompensiert wurden diese in der Vergangenheit in erster Linie durch niedrige Zinsen. Durch den Anstieg der Zinsen sind neue Projekte aus der Wirtschaftlichkeit gefallen. Inzwischen ist real, dass sich die aus den Baupreisen und der Finanzierung ergebenden Mieten am Pforzheimer Markt nicht mehr erzielt werden können.

Bei Gewerbeimmobilien besteht das Risiko darin, dass bei Kündigung eines Mietverhältnisses nicht sofort ein Anschlussmieter gefunden werden kann bzw. eine Anschlussvermietung nur zu einem niedrigeren Mietpreis möglich ist. Unser Unternehmen vermietet Gewerbeeinheiten bzw. gewerblich genutzte Einheiten in einer Zahl, die nur in geringem Umfang zu den gesamten Sollmieten beitragen.

1.6.2.2 Bauträgergeschäft und Baubetreuungen

Im Bauträgergeschäft sind die Verschlechterung der Vermarktungssituation sowie die Überschreitung der geplanten Kosten und Termine die wesentlichen Risiken. Wir sehen schon seit längerer Zeit von Bauträgermaßnahmen ab, zumal vor dem Hintergrund der zuvor geschilderten Situation der Markt für neues Wohneigentum weitgehend eingebrochen ist. Sollten Bauträgerprojekte bei einer Besserung der Bedingungen wieder aufgelegt werden, werden es nur Projekte sein in besonderer Lage oder Projekte die für spezielle Bedarfe konzipiert wurden, die am Markt erfolgreich sind. Generell gilt, dass Bauträgermaßnahmen nur dann begonnen werden, wenn ein erheblicher Teil der Einheiten veräußert worden ist. Immer noch gilt, die Bauprojekte sehr sorgfältig auszuwählen. Dennoch kann nicht vollständig ausgeschlossen werden, dass der Markt einzelne Wohnungen oder Einfamilienhäuser nicht annimmt. In der Regel ist es dann möglich, diese Einheiten in den Bestand zu übernehmen und zu vermieten. Durch die Auflage von Bauträgerprojekten in überschaubarer Größe bleibt das Risiko für unsere Baugenossenschaft kalkulierbar.

1.6.2.3 Gesamtbeurteilung Chancen und Risiken

Unser Unternehmen kann auf ein breites Fundament gewachsener Geschäftsbeziehungen zu den finanzierenden Banken, Bauhandwerkern und zu den Behörden auf kommunaler und regionaler Ebene setzen. Die Baugenossenschaft Arlinger eG ist bei Mietern, Mietinteressenten und Käufern von Wohneigentum als zuverlässiger und seriöser Partner bekannt.

Insgesamt liegen bei der Baugenossenschaft Arlinger eG keine den Bestand gefährdenden sowie die Entwicklung beeinträchtigenden Risiken zum Bilanzstichtag vor.

Gleichwohl stehen mit Blick auf unverändert hohe Bau- und Kapitalkosten insoweit Veränderungen an, als Baubeginne derzeit nicht erkennbar sind.

2 Sonstige Angaben

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

B. Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang

Bilanz zum 31. Dezember 2023 /

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang

3 Anhang

Anhang zum Jahresabschluss der Baugenossenschaft Arlinger eG mit Sitz in Pforzheim, eingetragen beim Genossenschaftsregister Mannheim unter der Nummer 500001

3.1 Allgemeine Angaben

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Unser Unternehmen ist eine mittelgroße Genossenschaft i.S. d. § 267 HGB. Von den größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 HGB wurde Gebrauch gemacht.

3.2 Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Anlagevermögen

Sachanlagen sind zu Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich planmäßiger und außerplanmäßiger Abschreibungen sowie unter Fortführung nur steuerlich zulässiger Abschreibungen gem. § 254 HGB in der bis zum 28.5.2009 geltenden Fassung bewertet. Von dem Wahlrecht zur Beibehaltung der niedrigeren steuerrechtlichen Wertansätze gem. Art. 67 Abs. 4 S. 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht.

Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Es wurden auch eigene Architektenleistungen aktiviert.

Die angefallenen Kosten für die Modernisierung von Gebäuden werden aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden Verbesserung führen. In diesen Fällen erfolgt die Abschreibung über die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Abschreibungen

Folgende lineare Abschreibungssätze wurden verrechnet:

Umlaufvermögen

Das Umlaufvermögen wurde zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Zum niedrigeren beizulegenden Wert wurden angesetzt:

Forderungen aus Vermietung: Pauschal- und Einzelwertberichtigung.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Die aktivierten Geldbeschaffungskosten wurden über die jeweilige Laufzeit der Zinsbindung abgeschrieben.

Rückstellungen

Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungs-Sätzen abgezinst.

Die Rückstellung für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen wurde gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Rentenanpassungen errechnet. Die Ermittlung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafel 2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre von 1,82 % (Stand Monatsende 12.2023, Restlaufzeit 15 Jahre). Die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % angesetzt.

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10-Jahresdurchschnittssatz und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinsatz beträgt € 3.661,00 (i.V. € 8.379,00). Für den Unterschiedsbetrag besteht eine Ausschüttungssperre.

Eine Rückdeckungsversicherung zur Absicherung von Pensionsverpflichtungen wurde an den Berechtigten verpfändet. Das Deckungsvermögen wurde gem. § 246 Abs. 2 S. 2 HGB mit den Altersversorgungsverpflichtungen saldiert. Der Verrechnungsbetrag von T€ 148,1 entspricht den Anschaffungskosten und dem am Bilanzstichtag beizulegenden Zeitwert. Der Erfüllungsbetrag der rückgedekkten Pensionsrückstellung beträgt zum Bilanzstichtag T€ 151,7. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. Dr. Klaus Heubeck (Richttafel 2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssatz von 1,82 % (Stand Monatsende 12.2023, Restlaufzeit 15 Jahre). Die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % angesetzt.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet.

3.3 Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Der Anlagenspiegel ist in der Anlage beigefügt.

Beteiligung an Unternehmen

An nachstehenden Unternehmen besteht eine Beteiligung mit mindestens 20 %:

In der Position "Unfertige Leistungen" sind € 5.509.079,04 (Vorjahr: € 5.741.275,55) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

Unter den "Sonstigen Vermögensgegenständen" sind Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr von € 501.988,77 (i.V. € 548.133,91) enthalten.

Die in den Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Beträge betreffen:

Angaben über die Fristigkeit und Besicherung von Darlehen ergeben sich aus dem in der Anlage beigefügten Verbindlichkeitenspiegel.

In den "Sonstigen Rückstellungen" sind folgende Positionen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten:

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Aus der Aufzinsung von Rückstellungen ergaben sich folgende

Es ergaben sich folgende Erträge, bzw. Aufwendungen von außerordentlicher Größenordnung:

Sonstige betriebliche Erträge

Erträge aus Anlagenverkäufen - Grundstücke - € 1.565.033,38 (Vorjahr € 2.127.173,06)

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Abschreibung Gesellschafterdarlehen gegenüber Service Wohnen Paul Gerhardt GmbH i.L € 544.445,82.

3.4 Sonstige Angaben

3.4.1 Mitgliederbewegung

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Geschäftsjahr um € 70.040,57 reduziert. Für die Mitglieder besteht keine Nachschusspflicht.

3.4.2 Prüfungsverband / Vorstand / Aufsichtsrat

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Herdweg 52, 70174 Stuttgart

3.4.3 Haftungsverhältnisse

Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:

Mit der Arlinger Service Wohnen GmbH wurde ein Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrag abgeschlossen, der am 08.01.2014 ins Handelsregister eingetragen wurde. Danach hat unsere Genossenschaft den bei der Arlinger Service Wohnen GmbH entstehenden Fehlbetrag zu übernehmen. Diese ist verpflichtet, einen Jahresüberschuss nach Verrechnung mit einem evtl. vorhandenen Verlustvortrag an unsere Genossenschaft abzuführen. Im Geschäftsjahr wurde von der Genossenschaft ein Fehlbetrag von € 98.225,66 übernommen.

Aus laufenden Bauvorhaben und am Jahresende abgeschlossenen Kaufverträgen bestehen nicht in der Bilanz ausgewiesene finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind, in Höhe von ca. 22,4 Mio. € (i.V. 23,9 Mio. €).

Aus Erbbaurechten bestehen finanzielle Verpflichtungen von jährlich T€ 39,7 bis zum Auslauf der Erbbaurechte.

Gegenüber der Service Wohnen Paul Gerhardt GmbH i.L. wurde eine Patronatserklärung abgegeben. Darin hat sich unsere Genossenschaft verpflichtet, diese GmbH stets mit Vermögen auszustatten, so dass diese ihren gegenwärtigen und zukünftigen Verpflichtungen nachkommen kann. Soweit eine Inanspruchnahme der Genossenschaft ersichtlich ist, wurde bilanzielle Vorsorge getroffen.

3.4.4 Angabe der durchschnittlichen Arbeitnehmer/innen nach Gruppen

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer/innen betrug:

Außerdem wurden 2 Auszubildende beschäftigt.

3.5 Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates:

Mitglieder des Vorstandes:

Carsten von Zepelin (Vorsitzender)

Dipl. Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, Fachwirt in der Wohnungs- und Grundstückswirtschaft.

Kristina Torres e Torres

Master of Science

Mitglieder des Aufsichtsrates:

Karl Röckinger (Vorsitzender)

Landrat a.D.

Jürgen Kurz (stv. Vorsitzender)

Bürgermeister a.D.

Ulrike Scholz (Schriftführerin)

Steuerberaterin

Rüdiger Drollinger

Dipl. Betriebswirt (FH)

Prof. Dr. Martin Erhardt

Steuerberater

Katrin Regelmann

Dipl. Betriebswirtin (FH)

Hans-Jochen von Tresckow

Bankdirektor i.R.

Eberhard Vaas

Dipl. Ing. (FH)

Marion Wolfarth

Bankbetriebswirtin i.R.

3.6 Weitere Angaben

Es ergaben sich nach Schluss des Geschäftsjahres keine Vorgänge von besonderer Bedeutung.

3.7 Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes

Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn von € 352.471,14 wie folgt zu verwenden:

3.8 Entwicklung des Anlagevermögens

3.9 Fristigkeiten der Verbindlichkeiten

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

^* Grundpfandrecht

Vorjahreszahlen in Klammern

3.10 Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat im Berichtsjahr die ihm nach Gesetz, Satzung und Geschäftsordnung zugeteilten Aufgaben wahrgenommen. Der Aufsichtsrat hat in regelmäßig abgehaltenen Sitzungen zusammen mit dem Vorstand über alle wichtigen Angelegenheiten beraten und sich vom Vorstand über die Entwicklung der Baugenossenschaft informieren lassen.

Den Jahresabschluss, den Geschäftsbericht und den Vorschlag für die Verwendung des Bilanzgewinnes hat der Aufsichtsrat geprüft und für richtig befunden.

Die Prüfungen des genossenschaftlichen Prüfungsverbandes (vbw), die den Jahresabschluss 2022 betrafen, führten zu keinen wesentlichen Beanstandungen. Dies trifft auch für die Prüfung gemäß § 16 MaBV zu.

Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand erfolgte vertrauensvoll und konstruktiv. Für die erfolgreiche Arbeit sprechen wir dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern unseren Dank und unsere Anerkennung aus.

Gemäß § 22 der Satzung endet in diesem Jahr turnusgemäß die Amtszeit folgender Aufsichtsratsmitglieder:

Die genannten Mitglieder des Aufsichtsrates stehen für eine Wiederwahl zur Verfügung. Die Wiederwahl ist zulässig.

Der Jahresabschluss wurde am 26.06.2024 festgestellt.