Stadtbau Sindelfingen GmbHLiquidiert

Stadtbau Sindelfingen GmbH

Sindelfingen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2010 bis zum 31.12.2010

Lagebericht 2010

Das Stammkapital der Stadtbau Sindelfingen GmbH wird zum 31.12.2010 unverändert von der Wohnstätten Sindelfingen GmbH gehalten.

Mit der Gesellschafterin Wohnstätten Sindelfingen GmbH besteht seit dem 01.01.2001 ein Ergebnisabführungsvertrag.

Die unternehmerischen Aktivitäten der »Stadtbau« waren im Jahre 2010 im Wesentlichen auf die Geschäftsfelder

ausgerichtet.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Erstaunlich schnell hat die deutsche Wirtschaft im Jahr 2010 den 2009 erfolgten schärfsten Konjunktureinbruch (- 4,7 Prozent) seit Bestehen der Bundesrepublik hinter sich gelassen. Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010 mit einem Wirtschaftswachstum von 3,6 Prozent, für 2011 mit 2,0 Prozent und für 2012 mit 1,5 Prozent. Nach aktuellem Berechnungsstand stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2010 in Baden-Württemberg sogar um 4,75 Prozent. Getragen wird der Aufschwung bislang hauptsächlich vom Export. Mittlerweile zeichnet sich ab, dass der konjunkturelle Funke auch auf die Binnennachfrage überspringt.

Begünstigt wurden die deutschen Exporte auch durch die Euro-Krise, ausgelöst durch die ungelöste Schuldenproblematik einzelner Mitgliedsstaaten und der damit einhergehenden Schwäche des Euros zu anderen Währungen wie dem Dollar oder dem Schweizer Franken.

Der befürchtete Einbruch auf dem Arbeitsmarkt wegen der Rezession des Jahres 2009 blieb aus. Nach jetzigem Kenntnisstand nahm die Anzahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahr 2010 um 0,5 Prozent zu, was einer Zunahme von rund 30.000 Erwerbstätigen entspricht. Auch 2011 wird der Beschäftigungsaufbau voraussichtlich anhalten und die Zahl der Erwerbstätigen um 0,75 Prozent steigen. Die Arbeitslosigkeit geht in Baden-Württemberg saison- und kalenderbereinigt seit Dezember 2009 von Monat zu Monat zurück, und zwar ungefähr seit Jahresbeginn 2010 mit einem Tempo nicht unähnlich dem der letzten Hochkonjunkturphase. Die Zahl der Arbeitslosen lag in Baden-Württemberg zwischen Januar und November 2010 im Mittel bei 276.000 Personen, und damit um rund 10.000 unter dem Vorjahreswert. Die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg belief sich im November 2010 auf 4,3 Prozent (Bund: 7,0 Prozent).

Die Deutsche Bundesbank rechnet für 2010 mit einem Anstieg der Verbraucherpreise von schätzungsweise 1,1 Prozent und erwartet 2011 eine Beschleunigung auf bis zu 1,7 Prozent. Nach einer aktuellen Auswertung aller amtlichen Mietpreisübersichten in Deutschland durch das Hamburger Institut F+B haben auch die Mieten in Deutschland eine steigende Tendenz. Je nach Region sind die Unterschiede allerdings erheblich: In Ostdeutschland, im Norden und in Nordrhein-Westfalen sind die Mietsteigerungen mit 0,2 bis 0,4 Prozent leicht unterdurchschnittlich, während die Mietpreissteigerungen in Baden-Württemberg und Bayern dagegen mit 1,8 Prozent dreimal höher als im Bundesdurchschnitt ausfallen. Einen überproportionalen Anteil an den Preissteigerungen hatten auch die Energiepreise. Nach Angaben der Arbeitsgemeinschaft Energiebilanzen ist der Energieverbrauch in Deutschland im Jahr 2010 um 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr angestiegen; damit liegt der Energieverbrauch in Deutschland bei 14.012 Petajoule. Trotz des Anstiegs liegt der Wert - abgesehen vom Verbrauch im Jahr 2009 - damit auf dem niedrigsten Niveau seit 1990.

Bundesanleihen mit einer Laufzeit von 10 Jahren erbrachten Ende August 2010 nur noch eine Verzinsung von 2,1 Prozent; dies war der bisher absolute Rekordtiefststand. Im Oktober und November 2010 war dann ein deutlicher Aufwärtstrend bei den Kapitalmarktzinsen zu verzeichnen. Dies wurde maßgeblich von der wachsenden Konjunkturzuversicht beeinflusst. Die steigenden Zinsen am Kapitalmarkt wirkten sich auf die Höhe der Hypothekenzinsen aus, so dass die Bundesbank für die Bauzinsen Ende August ebenfalls einen Rekordtiefststand ermittelte. Der durchschnittliche Effektivzins für eine Baufinanzierung mit einer Zinsfestschreibung zwischen 5 und 10 Jahren lag im September damit bei nur noch 3,65 Prozent. Seither haben sich die Zinsen erhöht und Experten erwarten einen weiteren kontinuierlichen Anstieg der Zinsen für Baufinanzierungen. Es wird erwartet, dass die EZB die Leitzinsen im Hinblick auf die starke Konjunkturdynamik gegen Ende 2011 erhöhen wird. Dies wird auch die Zinsen am Kapitalmarkt und für die Baufinanzierungen beeinflussen. Innerhalb der Eurozone wird jedoch vorerst mit nur geringen Steigerungen der Zinsen gerechnet. Daher dürften die Bauzinsen sich auch weiterhin noch auf relativ geringem Niveau bewegen. Erneute Rekordtiefststände werden jedoch nicht mehr erwartet.

Nach Einschätzung des Bundesverbandes der Volks- und Raiffeisenbanken werden 2010 die Unternehmensinsolvenzen um 5 Prozent auf insgesamt 34.400 Fälle steigen und damit unter der Rekordmarke des Jahres 2003 mit 39.300 Fällen liegen. Die Zahl der Privatinsolvenzen wird 2011 nach einer Prognose der Wirtschaftsauskunftei Creditreform um bis zu 6 Prozent auf 120.000 steigen. Auch die Zahl überschuldeter Privatleute, die derzeit bei rund 6,5 Mio. liegt, soll um 290.000 oder 4,7 Prozent zunehmen.

Wesentlich für die Nachfrage nach Miet- oder Erwerbsobjekten ist die Bevölkerungsentwicklung. Nach einer im Jahr 2008 veröffentlichten Prognose der Bertelsmann-Stiftung wird die Bevölkerung in Baden-Württemberg bis 2025 auf 10,9 Mio. Menschen anwachsen, das wären 200.000 mehr als heute. Die Bevölkerungsentwicklung ist aber unterschiedlich verteilt im Land. Für den Landkreis Böblingen wird weiterhin ein leichtes Bevölkerungswachstum bis 2020 prognostiziert.

Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber vor allem die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg, ausgehend von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr), voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit und die nach wie vor höhere Lebenserwartung der Frauen ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zwei-Personen-Haushalten zu rechnen. Die Angaben für Baden-Württemberg geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ist mit deutlichen regionalen Unterschieden zu rechnen.

Nach dieser Wohnungsbedarfsprognose dürfte bis 2025 in Baden-Württemberg der Bau von mindestens 480.000 Wohnungen erforderlich sein. Bis 2010 müssten danach jährlich 28.000 Wohnungen errichtet werden; in den Jahren 2011 bis 2025 wäre der Bau von jährlich nur noch 22.000 Einheiten erforderlich.

Nach dreijähriger Talsohle im Wohnungsneubau mit nur rund 180.000 Baugenehmigungen pro Jahr in Deutschland von 2007 bis 2009 gehen die Landesbausparkassen für 2010 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 8 Prozent auf 192.000 genehmigte Wohneinheiten aus. Für 2011 prognostizieren sie weiteres Wachstum um 12 Prozent auf 215.000 Genehmigungen. In den Monaten Januar bis September 2010 wurde in Baden-Württemberg der Bau von annähernd 18.700 Wohnungen genehmigt. Dabei lag der Anteil der Baugenehmigungen, die für private Haushalte erteilt wurden, bei gut 57 Prozent, der Anteil der Unternehmen bewegte sich etwa bei 42 Prozent.

Geschäftsentwicklung der Stadtbau Sindelfingen GmbH

Das Unternehmen ist ein Tochterunternehmen der Wohnstätten Sindelfingen GmbH.

Mietwohnungsverwaltung

Am Bilanzstichtag befinden sich 528 Wohnungen, vier gewerbliche Einheiten sowie zwei weitere Immobilien im Eigentum der Gesellschaft. Der Mietwohnungsbestand hat sich im Geschäftsjahr per saldo um fünf Einheiten erhöht.

Verkauft wurde das Objekt Planiestraße 19 mit fünf Wohnungen; erworben wurden die Gebäude Kurze Gasse 4, 9 und 11 mit 9 Wohnungen; außerdem wurde eine Wohnung aus dem Umlaufvermögen ins Anlagevermögen übernommen.

Die gesamte Wohnfläche beträgt zum Bilanzstichtag 34.674 m ². Der Umsatz aus diesem Geschäftsfeld betrug 2.926 T€. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete des gesamten Wohnungsbestandes liegt bei 5,50 €/m ²/Wohnfläche zum 31.12.2010 (i. Vj.: 5,50 €/m ²). Die Spannbreite der Netto-Kaltmieten liegt zwischen 3,90 €/m ² und 7,95 €/m ² (i. Vj.: 3,90 - 7,95 €/m ²). Unsere Wohnungen waren im Berichtsjahr im Wesentlichen ständig vermietet.

Der Bestand unserer gewerblichen Immobilien hat sich zum 31. Dezember 2010 um eine Einheit erhöht. Die durchschnittliche Netto-Kaltmiete liegt bei 7,98 €/m ².

Instandhaltung

Die nachhaltige Vermietung von marktgerechten und guten Wohnungen ist ein Kerngeschäft der »Stadtbau«. Um dieses Ziel zu erreichen, ist eine ständige Unterhaltung, Erneuerung und Verbesserung des Wohnungsbestandes unerlässlich.

Wir stellen uns dieser wichtigen Aufgabe jedes Jahr und haben im Berichtsjahr einschließlich der Inanspruchnahme von Rückstellungen insgesamt 1.373 T€ (i. Vj.: 760 T€) für die Instandhaltung unseres Bestandes aufgewendet. Dies entspricht einem Aufwand von 39 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.

Besonderer Schwerpunkt unserer Unterhaltungsmaßnahmen war im Berichtsjahr die Sanierung der beiden Hochhäuser in der Pfarrwiesenallee.

Mit einem geplanten Kostenaufwand von rund 928 T€ werden wir unser umfangreiches Instandhaltungs- und Modernisierungsprogramm auch in 2011 weiter fortführen. Ein Schwerpunkt wird dabei die Sanierung des 2. Bauabschnitts des Hochhauses Arthur-Gruber-Straße 74 sein.

Neubautätigkeit

Von der Stadt Sindelfingen haben wir zum Ende des Jahres drei Gebäude in der Altstadt erworben.

Nach bisherigen Erkenntnissen ist bei einem dieser Gebäude eine Sanierung aus wirtschaftlichen Gründen nicht mehr sinnvoll. Wir beabsichtigen, dieses Objekt zugunsten eines Neubaus mit ca. vier Wohnungen abzubrechen.

Baubetreuung

Im Geschäftsfeld "Dienstleistungen" übernimmt die »Stadtbau« von anderen Bauherren die Projektierung, Baudurchführung und das Marketing verschiedenster Baumaßnahmen.

Nach dem erfolgreichen Abschluss der Baumaßnahmen für ein Pflegeheim in Sindelfingen-Maichingen hat uns der Evangelische Diakonieverein e. V. mit dem Bau eines weiteren Pflegeheimes mit 47 Bettenplätzen in Sindelfingen-Darmsheim beauftragt.

Mit der Baumaßnahme wurde im Februar 2010 begonnen. Die Fertigstellung ist auf den September 2011 geplant.

Wirtschaftliche Lage

Die wirtschaftliche Lage der »Stadtbau« war im Berichtsjahr solide und stabil.

Ertragslage

Die Ertragslage des Unternehmens ist durch Erträge aus der Hausbewirtschaftung und dem Bauträgergeschäft geprägt. Insgesamt ist die Ertragslage als nachhaltig zufriedenstellend zu bezeichnen.

Die durchschnittliche Wohnraummiete beträgt bei den freien Mieten 5,80 €/m ². Bei den preisgebundenen Wohnungen liegt sie im Durchschnitt bei 4,65 €/m ². Somit liegt die Miethöhe bei der »Stadtbau« noch deutlich unter den Werten des aktuellen Mietspiegels der Städte Böblingen/Sindelfingen.

Der Verzicht der »Stadtbau« zur Anpassung ihrer preisfreien Mieten an die Durchschnittswerte des Mietspiegels beläuft sich auf ca. 1,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche. Der sich daraus ergebende mögliche Mehrertrag von rund 380.000 Euro pro Jahr dokumentiert in eindrucksvoller Weise die Aufgabenstellung der »Stadtbau«, breite Bevölkerungsschichten mit preiswertem Wohnraum zu versorgen.

Im Geschäftsjahr 2010 wurde ein Gesamtumsatz von 3.128 T€ aus folgenden Bereichen erzielt:

Des Weiteren wurden Erträge von 531 T€ aus der Auflösung von Rückstellungen und 140 T€ aus Grundstücksverkäufen des Anlagevermögens erzielt.

Zum Jahresergebnis haben in 2010 maßgeblich die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung und dem Verkauf von Grundstücken beigetragen.

Die Gesellschaft schließt das Geschäftsjahr mit einem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 594.850,71 € (i. Vj.: 305.119,24 €) ab.

Aus dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit erhält unsere Gesellschafterin, die Wohnstätten Sindelfingen GmbH, aufgrund eines Ergebnisabführungsvertrages 594.482,21 T€ (i. Vj.: 309.878,06 T€).

Vermögenslage und Finanzlage

Die Vermögens- und Finanzverhältnisse zum Jahresabschluss lassen sich wie folgt darstellen:

Die Bilanzsumme hat sich im Berichtsjahr per saldo um 1.491 T€ verringert.

Auf der Vermögensseite verringerte sich das Anlagevermögen um 439 T€ - insbesondere durch planmäßige Abschreibungen von 583 T€, dem Verkauf des Objekts Planiestraße 19 von 382 T€ sowie zweier Erbbaugrundstücke mit 114 T€.

Dieser Verringerung steht eine Zunahme des Anlagevermögens durch den Erwerb der Gebäude Kurze Gasse 4, 9 und 11 mit 416 T€, einer Umbuchung aus dem Umlaufvermögen mit 222 T€ und Zugängen bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung in Höhe 2 T€ gegenüber.

Das Umlaufvermögen hat sich per saldo um 1.043 T€ verringert. Ursache dafür ist im Wesentlichen eine Verringerung der Position "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten" um 388 T€ durch die Übernahme einer ETW aus dem Umlaufvermögen ins Anlagevermögen sowie der Übergabe einer ETW an den Erwerber und der flüssigen Mittel von 684 T€.

Auf der Kapitalseite haben sich die Verbindlichkeiten per saldo um 511 T€ verringert - insbesondere durch 539 T€ planmäßige und 373 T€ außerplanmäßige Tilgungen gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern. Demgegenüber steht eine Erhöhung der Verbindlich-keiten gegenüber verbundenen Unternehmen mit 290 T€ aufgrund eines Gewinnabführungs-vertrages.

Das Eigenkapital der Gesellschaft hat sich nicht verändert. Die Eigenkapitalquote hat sich durch die Reduzierung der Verbindlichkeiten von 28,84 Prozent auf 30,59 Prozent erhöht.

Die Finanzierung des Anlagevermögens erfolgt durch Eigenkapital und langfristiges Fremdkapital.

Den Zahlungsverpflichtungen konnte stets uneingeschränkt nachgekommen werden. Die Durchführung aller begonnen Maßnahmen ist gesichert.

Kennzahlen zur Vermögensstruktur, Finanzlage und Ertragslage

Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung

Nach Einschätzung der Geschäftsführung wird sich das Umfeld der geschäftlichen Betätigung des Unternehmens im Jahr 2011 nicht wesentlich verändern. Die vorhandene Kapitalausstattung erlaubt, die im mittelfristigen Finanzplan mit Stand vom Oktober 2010 vorgesehenen Maßnahmen zu bewältigen.

Obwohl die Bevölkerung in Deutschland im Gesamten in den nächsten Jahren schrumpfen wird, ist prognostiziert, dass die Zahl der Haushalte weiter ansteigen wird. Für den Landkreis Böblingen wird weiterhin ein leichtes Bevölkerungswachstum bis 2020 prognostiziert.

Trotz der positiven Nachfrageaussichten bestehen Risiken darin, dass der Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnungsbedürfnissen der unterschiedlichen Personen- und Haushaltsgruppen nicht mehr entsprechen könnte und deshalb nachhaltig nicht oder nur schwer zu vermieten wäre. Ebenfalls negative Auswirkungen könnten sich durch Veränderungen bei den Mietern durch z. B. Arbeitslosigkeit, Unsicherheiten am Arbeitsplatz sowie familiäre Veränderungen ergeben.

Die Folge hiervon wären lange Leerstandszeiten, sinkende Mieten und Mietausfälle.

Unser Unternehmen hat deshalb in den vergangenen Jahren erhebliche finanzielle Mittel in die Instandhaltung und Modernisierung seiner Wohnungsbestände investiert; ebenso in Energie einsparende Maßnahmen. In 2011 werden wir ebenfalls wieder umfangreiche Instandhaltungsmaßnahmen durchführen. Für alle unsere Wohngebäude wurden auf der Basis der tatsächlichen Verbrauchswerte Energieausweise erstellt. Der durchschnittliche Verbrauch an Primärenergie aller unserer Gebäude liegt bei 10,5 bis 11,5 Liter und entspricht damit fast den Anforderungen an einen Neubau aus dem Jahr 2005.

Unsere breite Mischung von verschiedenen Wohnungsgrößen und -typen ist auf die Bedürfnisse unterschiedlicher Personen- und Haushaltsgruppen ausgelegt. Mit Blick auf eine ausgewogene, sozialverträgliche Belegung der Wohnquartiere sind wir auch bereit, bei einem Mieterwechsel temporär einzelne Wohnungsleerstände bewusst in Kauf zu nehmen.

Bei Gewerbeimmobilien besteht das Risiko darin, dass bei Kündigung eines Mietverhältnisses nicht sofort ein Anschlussmieter gefunden werden kann oder eine Anschlussvermietung nur zu einem niedrigeren Mietpreis möglich ist.

Dieses Risiko besteht bei unserem Unternehmen nur in einem geringen Maße. Der Anteil der Mieterträge aus gewerblichen Einheiten beträgt gegenüber den gesamten Mieterträgen nur 1,5 Prozent.

Mit Blick auf die derzeitig bekannten Informationen zur aktuellen Finanz- und Wirtschaftslage kann für die Zukunft jedoch ein latentes Mietausfallrisiko nicht ausgeschlossen werden. Eine Aussage, wie hoch dieses Mietausfallrisiko einzuschätzen ist, kann nur schwer getroffen werden. Der Mietbereich wird auch in Zukunft ein Schwerpunkt in unserem Risikomanagement sein, um rechtzeitig Ausfallrisiken vorbeugen zu können.

In den vergangenen Jahren haben sich die steuerlichen Rahmenbedingungen für den Erwerb von Immobilien durch Eigennutzer wie auch von Kapitalanlegern durch den Wegfall der Eigenheimzulage und der degressiven Afa deutlich verschlechtert. Die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Sorgen um einen sicheren Arbeitsplatz haben die Situation im Wesentlichen nicht verbessert. Dennoch hat sich die Nachfrage nach neuen und auch gebrauchten Immobilien mit Blick auf die Stabilität des Euros in den letzten Monaten belebt.

Unser Unternehmen wird aber auch weiterhin nur dort neue Bauträgermaßnahmen beginnen, wo die Rahmenbedingungen stimmen.

In Sindelfingen-Maichingen konnte eine größere Bauträgermaßnahme mit dem Verkauf von 23 von 24 Wohneinheiten erfolgreich abgeschlossen werden.

Neue Bauträgermaßnahmen sind in 2011 derzeit nicht geplant.

Wir beurteilen die Entwicklung des Unternehmens für 2011 und 2012 positiv.

Die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens wird durch dauerhafte Erlöse aus allen Geschäftsbereichen zu jeder Zeit gegeben sein. Die von unserem Unternehmen benötigten Finanzmittel können durch den Cashflow oder durch die Aufnahme von Kreditmitteln aufgebracht werden.

Ausreichende, nicht in Anspruch genommene Kreditlinien seitens der Kreditinstitute sind vorhanden.

Risiken bestehen generell durch die Zinsentwicklung. Im Rahmen unseres Risikomanagements haben wir das Zinsänderungsrisiko unserer Darlehen mit langfristigen Zinsbindungsfristen breit gestreut und wird deshalb keine nennenswerte Auswirkung in den nächsten zwei Jahren auf unsere Jahresergebnisse haben.

Das Unternehmen nutzt keine Derivate oder ähnliche Geschäfte zur Zinssicherung.

Zur Absicherung gegen das Liquiditätsrisiko und zur Aufrechterhaltung der jederzeitigen Zahlungsfähigkeit wird ein fortlaufender Liquiditätsplan erstellt, der permanent an aktuelle Änderungen angepasst wird und als Basis für die Geldmitteldisposition dient.

Risiken, die den Bestand des Unternehmens gefährden oder seine Entwicklung wesentlich beeinträchtigen könnten, sind derzeit nicht erkennbar.

Die branchenüblichen Risiken, welche untrennbar mit unternehmerischem Handeln verbunden sind, werden durch ein der Größe des Unternehmens angemessenes Instrumentarium zur Risikoerkennung und -abschätzung begrenzt.

Wir haben angemessene und sachgerechte Versicherungen abgeschlossen.

Die Gesellschaft kann die ihr zugedachten Aufgaben auch weiterhin in vollem Umfang erfüllen. Die Geschäftsführung geht auch in Zukunft von dem Fortbestand der Gesellschaft sowie einer positiven Gesamtentwicklung aus.

Der bisherige Verlauf des Geschäftsjahres 2011 lässt erwarten, dass die Ziele des Wirtschaftsplans für 2011 und 2012 eingehalten werden können.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet.

1. Bilanz zum 31. Dezember 2010

AKTIVSEITE

2. Gewinn- und Verlustrechnung vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010

3. Anhang des Jahresabschlusses 2010

A) Allgemeine Angaben

Vorliegender Jahresabschluß wurde erstmals nach den Regelungen des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) erstellt.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung entspricht der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 22. September 1970 zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.Mai 2009.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses wurden die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften angewendet.

Zwischen den Gesellschaften Wohnstätten Sindelfingen GmbH und Stadtbau Sindelfingen GmbH wurde am 25.07.2001 ein Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen. Auf Grund dieses Vertrages ist die Stadtbau Sindelfingen GmbH verpflichtet, ihren Gewinn an die Wohnstätten Sindelfingen GmbH abzuführen.

Der Bestand der eigenen Mieteinheiten hat sich durch den Erwerb Kurze Gasse 4, 9, und 11 in Sindelfingen um 9 Wohneinheiten erhöht. Der Mietzins steht dem Unternehmen ab dem 31. Dezember 2010 zu. Die Vergleichbarkeit der Vorjahresbeträge ist insoweit eingeschränkt.

Die Mietkautionen dieser Mieteinheiten sind auf Sparkonten angelegt und werden in der Position "Flüssige Mittel" ausgewiesen, korrespondierend hierzu wird der Herausgabeanspruch in den Verbindlichkeiten aus Vermietung dargestellt.

B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt.

Abgeschrieben werden bei den Mietwohngebäuden die Gebäudekosten linear mit 1,25 Prozent bzw. 2 Prozent und die Doppelparkergaragen linear mit 3 Prozent.

Anschaffungskosten bei Erbbaugrundstücken werden über die Laufzeit des Erbbaurechts abgeschrieben. Der Zugang von 1 Wohnung und 4 Tiefgaragenstellplätzen wird mit linear 2 Prozent abgeschrieben.

Bei den Geschäfts- und anderen Bauten werden die Gebäudekosten linear mit 4 Prozent, die Arztpraxis in Maichingen mit linear 3 Prozent und die Außenanlage mit 10 Prozent abgeschrieben.

Bauten auf fremden Grundstücken werden linear mit 4 Prozent auf die Dauer des Pachtmietverhältnisses abgeschrieben.

Die Abschreibung bei der Betriebs- und Geschäftsausstattung liegen bei linear 10 - 50 Prozent.

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) mit Anschaffungskosten von 150 € bis 1.000 € werden in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten gebucht. Dieser wird im Wirtschaftsjahr der Bildung und in den folgenden vier Wirtschaftsjahren zu jeweils 20 Prozent abgeschrieben.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert angesetzt.

Dem strengen Niederstwertprinzip wurde durch Abschreibung Rechnung getragen.

Die Geldbeschaffungskosten werden auf die Dauer der Zinsfestschreibung abgeschrieben.

Die nach HGB a.F. vor dem BilMoG gebildeten Rückstellungen für Bauinstandhaltung sind nach den Wertverhältnissen zum 31.12.2009 gebildet. Die Rückstellungen gemäß § 249 Abs. 1 S. 3 und Abs. 2 HGB wurden zum Umstellungszeitpunkt 01.01.2010 gem. Art. 67 Abs. 3 S. 1 EGHGB beibehalten.

Die Bildung der Sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages.

C) Erläuterung zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Entwicklung des Anlagevermögens im Einzelnen wird im Anlagenspiegel dargestellt.

In dem Posten "Unfertige Leistungen" sind 541.348,75 € (Vorjahr 547.836,91 €) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten.

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 6.232,64 € (Vj. 9.817,73 €) bestehen gegenüber Gesellschafter und betreffen sonstige Vermögensgegenstände.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 733.704,50 €(Vj. 443.450,31 €) beinhalten sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter.

Die Verbindlichkeiten aus Vermietung beinhalten 346.000,86 € (Vj. 315.046,31€) Mietkautionen, die durch selbstschuldnerische Bankbürgschaft gegenüber den einzelnen Mietern abgesichert sind.

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel.

Die Verwendung der Rückstellung für Bauinstandhaltung (531 T€; Vj.513 T€) ist in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Erträgen und in den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung dargestellt. Darüber hinausgehende periodenfremde Beträge sind in den sonstigen betrieblichen Erträgen aus Verkäufen des Anlagevermögens (140 T€; Vj. 245 T€) enthalten.

D) Sonstige Angaben

Das im Geschäftsjahr als Aufwand erfasste Honorar für die Abschlussprüfungsleistungen beträgt 13.567,41 € (Vj.14.036,16 €) und für andere Bestätigungsleistungen 1.100,00 € (Vj. 0,00 €).

Geschäfte mit nahe stehenden Personen

Gesellschafter

Gesellschafterin ist zum 31.12.2010 die Wohnstätten Sindelfingen GmbH, Sindelfingen zu 100 Prozent.

Geschäftsführer

Ergebnis des Geschäftsjahres 2010

Zwischen den Gesellschaftern Wohnstätten Sindelfingen GmbH und Stadtbau Sindelfingen GmbH wurde am 25.07.2001 ein Gewinnabführungsvertrag abgeschlossen.

Auf Grund dieses Vertrages ist die Stadtbau Sindelfingen GmbH verpflichtet, ihren Gewinn an die Wohnstätten Sindelfingen GmbH abzuführen.

3. Entwicklung des Anlagevermögens

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Grundpfandrechte oder ähnliche Rechte stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeiten 2010

GPR=Grundpfandrecht

I. Bestätigungsvermerk

Wir haben den Jahresabschluss - bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang - unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der Stadtbau Sindelfingen GmbH für das Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft.

Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages liegen in der Verantwortung des gesetzlichen Vertreters der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden.

Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.

Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des gesetzlichen Vertreters sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.