Competo Capital Invest GmbH

Competo Capital Invest GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

der Competo Capital Invest GmbH, München,
für das Geschäftsjahr 2023

1. Geschäftsmodell
Die Competo Capital Invest GmbH ("CCI") ist eine externe KVG und verwaltet als solche inländische geschlossene Alternative Investmentfonds (AIF), bei denen es sich ausschließlich um Spezial-AIF handelt. Die KVG verwaltet Spezial-AIF, die derzeit in die Assetklassen Immobilien (Deutschland) bzw. Private Real Estate Debt in Form von Mezzanine Darlehen, gemäß der Genehmigung durch die Bundesanstalt für Finanzaufsicht, investieren. Das Leistungsspektrum der KVG umfasst den kompletten Produktzyklus von der Ideenfindung angefangen, bis zu Konzeption, Design, Portfolio- und Risikomanagement bis hin zum Reporting, Datenmanagement und weiteren Dienstleistungen. Aktuell hält die Muttergesellschaft, die Competo Capital Partners GmbH, 100 % der Anteile an der KVG.
2. Wirtschaftsbericht
Die Gesellschaft verwaltet derzeit zwei geschlossene Spezial-AIF:

·  Competo Mezzanine Fonds I GmbH & Co. geschlossene Investment KG

·  Competo Mezzanine Fonds II GmbH & Co. geschlossene Investment KG

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen
Im Jahr 2023 ist das Bruttoinlandsprodukt um 0,3 % gesunken. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort.

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9 % gegenüber 2022 erhöht. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilt, fiel die Inflationsrate für 2023 damit geringer aus als im Jahr zuvor. Sie hatte im Jahr 2022 noch bei +6,9 % gelegen. Sie ist mit knapp 6 Prozent aber weiterhin auf einem hohen Stand.

Der Arbeitsmarkt zeigte sich trotz der ins Stocken geratenen Konjunktur als robust bis resilient.

Die Entwicklung des privaten Verbrauchs wird weiterhin durch eine hohe Inflationsrate als auch die Ängste einer anhaltenden Rezession belastet.

Hinsichtlich der Immobilienwirtschaft ist folgendes festzuhalten.
Die Assetklasse Wohnimmobilien kommt nach wie vor vergleichsweise gut durch die Krise. Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist ungebrochen hoch und übersteigt in den meisten Ballungsräumen das gegebene Angebot. Gegen den anhaltenden Trend der steigenden Mieten hilft nur der Neubau von Wohnungen, gerade in den Metropolen und den Universitätsstädten.

Der Büromarkt hinkt dem Konjunkturzyklus in der Regel ein bis zwei Jahre hinterher. Während moderne, ESG-konforme Büroflächen an attraktiven Standorten mit modernen Arbeitsplatzkonzepten grundsätzlich immer noch nachgefragt werden und die Nachfrage hier auf ein begrenztes Angebot trifft, sind ältere Flächen, insbesondere an peripheren Standorten der Verlierer der aktuellen Entwicklung der Büroflächennachfrage.

Schwierig ist und bleibt die Lage bei den Handelsimmobilien (mit Ausnahme der klassischen Nahversorgung), da hier die Kaufzurückhaltung der Konsumenten in Verbindung mit steigenden Mieten die Liquidität der Händler über den Maßen belastet.

Der Hotelimmobilienmarkt konnte sich indes erholen, da das Reisegeschehen und die Zimmerauslastung im Jahr 2023 im Vergleich zu 2022 nochmals deutlich zugenommen haben und nahezu wieder vor Corona-Pandemie-Niveau erreicht haben.

Logistikimmobilien sind nach wie vor die Krisengewinner. Nicht nur mehr E-Commerce, sondern auch die Nachfrage nach Lagerkapazitäten der Industrie befeuern diese Asset-Klasse.

Die bisher eher ein Nischendasein fristende Assetklasse der sog. Health-Care-Immobilien (u.a. Seniorenwohnanlagen, Pflegeheime, Ärzte- und Gesundheitszentren) stieß 2023 nach wie vor auf Investoreninteresse und wird auf Grund des demografischen Wandels eine gefragte Assetklasse, insbesondere bei der Nutzernachfrage bleiben.

Der anhaltend hohe Leitzins und die damit einhergehende Reduzierung des Renditespreads zwischen risikofreien Anlagen und Anlagen in Immobilien hat den Immobilientransaktionsmarkt 2023 weitestgehend zum Erliegen gebracht. Es wird damit gerechnet, dass institutionelle Investoren nicht wieder vor Ende Q2-24 bzw. einer Senkung der Leitzinsen aktiv als Käufer auftreten werden. Des Weiteren wird das Thema ESG den Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2024 weiter beschäftigen mit der Tendenz, dass nicht ESG-konforme Immobilien bzw. Immobilien, die nicht einem entsprechenden Refurbishment unterzogen werden, weder auf der Nutzer- noch auf der Käuferseite auf Nachfrage stoßen werden. Banken werden weiterhin bei Immobilienfinanzierungen sowohl im Bestand als auch für Refurbishments wie auch Projektentwicklungen eine restriktive Kreditvergabepolitik praktizieren.

II. Marktentwicklung
Die Verwerfungen auf den Immobilienmärkten mit gestiegenen Zinsen, eingebrochenen Transaktionsmärkten, gestiegenen Baukosten als auch langwierigen Entscheidungsprozessen bei Finanzierern, Mietern und Investoren zeigen auch auf dem Markt für immobilienbezogene Mezzanine- bzw. Nachrang-Darlehen erste Auswirkungen. Laut dem aktuellen 9. FAP-Mezzanine-Report sind erstmals seit Erhebung weniger Anbieter am Markt tätig. Das durch diese vergebene Darlehensvolumen bewegt sich nach wie vor in einer Größenordnung von rd. EUR 10 Mrd., wobei auf Grund des intransparenten Marktes diese Zahlen ausschließlich auf Schätzungen basieren. In Summe, so der FAP-Mezzanine-Report 2023, werden die Volumina der Neuengagements wieder kleiner mit einem deutlichen Schwerpunkt in der Finanzierung von Bestandsimmobilien und so gut wie keinen Projektentwicklungsfinanzierungen mehr. Die Nachfrage nach Mezzanine-Darlehen ist weiterhin ungebrochen hoch, was insbesondere auch auf die Finanzierungszurückhaltung der Banken zurückzuführen ist.

Die Zurückhaltung der Banken in der gewerblichen Immobilienfinanzierung wird auf Grund der anhaltenden Krise auf dem Immobilientransaktionsmarkt weiter zunehmen. Dies wird die Nachfrage nach Mezzanine-Darlehen durch Immobilienprojektentwickler in den nächsten Jahren weiter verstärken. Hierbei wird allerdings ganz klar zwischen Mezzanine-Darlehen für solide durchkalkulierte Projekte mit angemessenem Sicherheitenpaket und reduzierten Risiken hinsichtlich Baurecht, Baukosten und Vermarktung und damit einem Zinssatz zwischen 8% und 10% bis 12% p.a. - wie diese auch durch die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG), die Competo Capital Invest GmbH (nachfolgend als KVG oder CCI bezeichnet) verwaltete Competo Mezzanine Fonds I GmbH & Co. geschlossene Investment-KG (CMF I) und Competo Mezzanine Fonds II GmbH & Co. geschlossene Investment-KG (CMF II) vergeben werden - als auch hochverzinslichen Mezzanine-Darlehen für Projekte mit größerem Risikopotential als auch den krisenbedingt weniger attraktiven Assetklassen, wie u.a. Hotels, Gastronomie und non-food Einzelhandel, zu unterscheiden sein. Weitere Mezzanine-Anbieter werden auch dazu übergeben whole-loans als Ersatz für Bankfinanzierungen mit erstrangiger Besicherung anzubieten.

Die Anzahl der Anbieter ist im Jahr 2023 erstmals zurückgegangen. Der Trend weg von nicht institutionalisierten Anbietern, wie u.a. Family Offices, hin zu Darlehens- / Kreditfonds im regulierten Rahmen eines AIF geht unverändert weiter. Erste Anbieter bzw. Investment-Manager für Mezzanine-Darlehen und whole-loans sind insolvent oder müssen die Investment-Management-Mandate an andere Anbieter abgeben.

Immobilien-Mezzanine-Anbieter, insbesondere in Form eines AIF, bieten professionellen als auch semi-professionellen Investoren die Möglichkeit zu attraktiven Renditen im Bereich zwischen 4% p.a. und bis zu 12% p.a. - so zeigen dies auch die wenigen vorhandenen Marktreports im Bereich der Mezzanine-Darlehen für Immobilienfinanzierungen - indirekt in Immobilien bzw. deren Finanzierung bei beherrschbarem Risiko zu investieren.

Die anhaltend hohen Leitzinsen in Verbindung mit dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld haben im Jahr 2023 zu einer allgemeinen Zurückhaltung sowohl bei direkten als auch indirekten Immobilienanlagen auf Seiten der institutionellen als auch semi-institutionellen Investoren geführt. Die Marktteilnehmer gehen davon aus, dass Ende Q2-24 die Nachfrage durch diese Investoren nach Immobilien- und Fondsanlagen wieder zunehmen wird.

III. Marktbeurteilung
Für die Anbieter von Mezzanine-Darlehen zur Immobilienfinanzierung ergibt sich nach wie vor aus den oben beschriebenen Marktgegebenheiten die Möglichkeit das Investitionskapital der Investoren in einem von hoher Nachfrage nach Mezzanine-Darlehen bei gleichzeitig auf Grund des Vergabevolumens an sich und den spezifischen Darlehensvergabebedingungen der einzelnen Anbieter begrenzten Angebotes an Nachrang-Darlehen zu investieren.

Mit Blick auf die aktuelle Lage auf dem Immobilientransaktionsmarkt in Verbindung mit bereits ausgefallenen Projektfinanzierungen als auch Insolvenzen von Projektentwicklern haben die Anbieter von Nachrang-Darlehen ihre Vergabekriterien ebenso wie Darlehensbedingung, und hier insbesondere die Sicherheiten, risikoadäquat angepasst. Es ist insofern zu erwarten, dass geringere LTCs bei deutlich verstärkter Sicherheitenposition durch die Anbieter von Mezzanine-Finanzierungen als auch whole-loans angeboten werden.

Ebenso kann davon ausgegangen werden, dass das Portfolio- und Risikomanagement einzelner Darlehensportfolios am Markt ausgeschrieben wird. Hiermit ergibt sich für KVGn, wie die CCI, ein weiteres Betätigungsfeld im Investment- / Assetmanagement bereits vergebener, ggf. ausfallgefährdeter Darlehen.

Die CCI war im Jahr 2023 mit der Verwaltung des

·  CMF I (geschlossen zum 31.12.2021)
·  CMF II (seit 13.07.2022)

betraut.

Der CMF I wurde zum 31.12.2021 mit Investorenzusagen in Höhe von TEUR 115.700 geschlossen.

Aus den zugesagten Mitteln wurden in 2023 TEUR 16.600 (Vorjahr: TEUR 10.455) als Mezzanine-Darlehen an ein Immobilienprojekt ausgeliehen und für zwei weitere Projekte Darlehenszusagen in der Größenordnung von weiteren TEUR 9.000 erteilt.

Auf Grundlage der durch die Gesellschaft in Bearbeitung und Prüfung befindlichen Finanzierungspipeline kann davon ausgegangen werden, dass die verbleibenden rd. MEUR 14 an Zusagen bis spätestens zum Ende Q2 2024 ausgeliehen werden können.

Mit Blick auf die Laufzeiten der vergebenen Darlehen können im Jahr 2024 voraussichtlich Wiederanlagen von TEUR 14.800 getätigt werden.

Der CMF II verfügt per 31.12.2023 über Investorenzusagen von TEUR 27.500. Die Zeichnungsfrist des CMF II wurde von bisher 31.12.2023 auf den 31.12.2024 verlängert. Es wird davon ausgegangen, dass bis zur Schließung Investorengelder in einer Größenordnung von TEUR 10 bis TEUR 30 akquiriert werden können. Das Zielvolumen des CMF II von TEUR 200.000 wird nicht erreicht werden können.

Der CMF II vergibt Darlehen zusammen mit dem CMF I solange dies die Liquiditätslage beider Fonds ermöglicht. Sofern die Maximalgrenze des Einzeldarlehensbetrages dies zulässt, erfolgen die Vergaben jeweils 50/50 andernfalls im möglichen Verhältnis mit Blick auf die Maximalgrenze.

Aus den zugesagten Mitteln wurden in 2023 TEUR 3.450 als Mezzanine-Darlehen an ein Immobilienprojekt ausgeliehen und für weitere zwei Projekte Darlehenszusagen in der Größenordnung von weiteren TEUR 9.000 erteilt.

Auf Grundlage der durch die Gesellschaft in Bearbeitung und Prüfung befindlichen Finanzierungspipeline kann davon ausgegangen werden, dass vor weiteren Zusagen die verbleibenden rd. TEUR 13.800 an Zusagen bis spätestens zum Ende Q2 2024 ausgeliehen werden können.

Mit Blick auf die Laufzeiten der vergebenen Darlehen sind Wiederanlegen erst im Jahr 2025 zu erwarten.

Die Gesellschaft hat sich im Geschäftsjahr 2023 auf die Fortführung des weiteren Geschäfts des CMF I und II als auch die Akquise von Investoren für den CMF II konzentriert.

Die Risikosteuerung als auch die Sonder- / Intensivbetreuung von drei Darlehensengagements im CMF I waren wesentliche Meilensteine im Geschäftsjahr 2023.

Die weiteren Verwerfungen am Immobilientransaktionsmarkt als auch die gesamtwirtschaftliche Lage hatte nicht unerhebliche Auswirkungen auf den Geschäftsbetrieb der CCI:

·  in den laufenden Finanzierungen des CMF I waren Laufzeitanpassungen und teilweise ein engeres Monitoring des Projektes mit dem Darlehensnehmer (Sonder- / Intensivbetreuung) umzusetzen;

·  die Vergabe neuer Darlehen war mit einem deutlich längeren Due Diligence Prozess verbunden, da neben der Wirtschaftlichkeit der Projekte mit Blick auf Baukosten- und Finanzierungskostensteigerungen insbesondere die Bonität und Krisen Resilienz der Projektpartner intensiver geprüft werden musste;

·  die Verwerfungen an den Kapitalmärkten in Kombination mit dem zum Erliegen gekommenen Transaktionsmarkt für Immobilien führt zu einer deutlichen Zurückhaltung bei Neu-Investitionen durch semi-professionelle und professionelle Investoren in Spezial-AIFs wodurch der CMF II bisher auch nicht das gewünschte Zeichnungsniveau erreicht werden konnte.

3. Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft
I. Ertragslage
Die Gewinn- und Verlustrechnung schließt im Geschäftsjahr 2023 mit einem Ergebnis von TEUR +441 (Vorjahr TEUR +50) ab.

Die Umsatzerlöse belaufen sich auf TEUR 1.464 (Vorjahr TEUR 908), was sich in einer Umsatzrentabilität (auf EBT-Basis) von 43,08% (Vorjahr: 74,80%) manifestiert.

Die Aufwendungen des Geschäftsjahres betragen TEUR 843 (Vorjahr TEUR 815). Hiervon entfallen TEUR 530 (Vorjahr: TEUR 506) auf den mit der Muttergesellschaft, CCP bestehenden Dienstleistungs- und Gestellungsvertrag, TEUR 23 (Vorjahr: TEUR 22) auf Prüfungs- und Veröffentlichungskosten, TEUR 35 (Vorjahr: TEUR 33) auf Versicherungen, TEUR 70 (Vorjahr: TEUR 119) auf Rechts- und Beratungskosten und TEUR 174 (Vorjahr: TEUR 81) auf sonstige Aufwendungen.

Die Wesentlichen, für das realisierte Ergebnis des Geschäftsjahres relevanten Einflüsse waren im internen Planungsprozess für das Jahr 2023 im Wesentlichen bekannt. Das Ergebnis des Geschäftsjahres deckt sich daher weitestgehend mit den Planungswerten als auch den Erwartungen der Geschäftsleitung.

Die Ertragslage ist als positiv zu beurteilen.

II. Finanzlage
Der Zahlungsmittelbestand reduzierte sich durch eine Ausschüttung an die Gesellschafter auf TEUR 549 (Vorjahr TEUR 1.108).

Auszug aus der Kapitalflussrechnung (in TEUR):

Die Zahlungsfähigkeit war im gesamten Berichtsjahr gegeben und wird nach derzeitigem Kenntnisstand auch zukünftig gegeben sein.

III. Vermögenslage
Die Bilanzsumme beträgt zum Stichtag 31.12.2023 TEUR 940 (Vorjahr TEUR 1.287). Das Eigenkapital der CCI beläuft sich auf TEUR 676 (Vorjahr TEUR 835), was einer Eigenkapitalquote von 71,9% (Vorjahr 64,9%) entspricht.

Auf der Aktivseite bestehen Barmittel und Barmitteläquivalente in Höhe von TEUR 549 (Vorjahr TEUR 1.108). Daneben bestehen aktive Rechnungsabgrenzungsposten in Höhe von TEUR 35 (Vorjahr TEUR 34).

Auf der Passivseite bestehen Rückstellungen in Höhe von TEUR 24 (Vorjahr TEUR 378) sowie sonstige Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 34 (Vorjahr TEUR 37).

Als registrierte Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 2 Abs. 4 KAGB ist es gesetzlich nicht vorgeschrieben, ein Mindestkapital i.S.d. § 25 KAGB zu unterhalten. Gleichwohl überwacht die Geschäftsleitung die Kapitalausstattung entsprechend unter Anwendung von betriebswirtschaftlichen Grundsätzen.

IV. Finanzielle und nicht-finanzielle Leistungsindikatoren
Im Berichtsjahr erfolgt die Steuerung der KVG nach vorhandener bzw. benötigter Liquidität. Wesentlicher finanzieller Leistungsindikator ist dabei der Cashflow. Eine Steuerung über nicht-finanzielle Leistungsindikatoren ist nicht vorgesehen.

4. Chancen und Risikobericht sowie Prognosebericht
I. Chancen
Mit Blick auf die beschriebenen Marktgegebenheiten besteht die Chance das Investitionskapital in einem Markt mit steigender Nachfrage nach Mezzanine-Darlehen zur Immobilien-Projektfinanzierung bei gleichzeitig limitiertem Gesamt-Angebot zügig und bei einer risikoadäquaten Verzinsung zu investieren. Die in mehreren Marktberichten sich widerspiegelnde, sich verschärfende Zurückhaltung von Banken in der Kreditvergabe bzw. in der Kredithöhe in Verbindung mit ansteigenden Eigenkapitalerfordernissen für Immobilien-Projektfinanzierungen eröffnet dabei die Chance mit Projektentwicklern als Mezzanine-Darlehensnehmern zusammenzuarbeiten, die bisher auf Grund ihrer Bonität und Kapitalstärke keine Notwendigkeit zur Einbindung von Mezzanine-Darlehen in ihre Finanzierungsstruktur hatten.

II. Risiken
Das Risikomanagement System der KVG (Software RICA auf Datenbasis der Software Synapplix; Synapplix bildet Gesellschafts- und Portfoliomanagement mit Prognose- und Ist-Zahlen ab) wird seit Gründung der Gesellschaft im Jahr 2020 kontinuierlich weiterentwickelt und auf die jeweils, für die CCI relevanten regulatorischen Anforderungen (KAGB, Level II Verordnung, KAMaRisk, KAIT, etc.) angepasst.

Das Risikomanagement System der KVG ist im Risikomanagement Handbuch dokumentiert; insbesondere sind im Risiko Management Handbuch die dem Risikomanagement zugrundeliegenden Vorkehrungen, Prozesse, Verfahren und Methoden festgelegt.

Die Aufbau- und Ablauforganisation des Unternehmens ist zur Risikobegrenzung angemessen.

Das Risikomanagement Handbuch dient der Darstellung der organisatorischen Regelungen und Maßnahmen des Risikomanagement Systems und als Arbeitsgrundlage für die Mitarbeiter. Das Risikomanagement System dient dem Zweck, mögliche Risiken zu identifizieren, zu erfassen und zu bewerten. Mittels der einschlägigen Techniken des Risikomanagements wird die Entwicklung der möglichen Risiken fortlaufend gemessen und gesteuert.

Das Gesellschaftsvermögen ist im Wesentlichen Adressenausfallrisiken, Liquiditätsrisiken, Marktpreisrisiken und operationellen Risiken in Form von Dienstleister-, Informations- und Managementrisiken direkt ausgesetzt. Mittelbar müssen auch die Risiken der durch die KVG verwalteten Fonds berücksichtigt werden.

Die genannten Einzelrisiken werden mindestens vierteljährlich bewertet bzw. einem vierteljährlichen Stresstest unterzogen.

Adressenausfallrisiken
Adressenausfallrisiko ist das Verlustrisiko für ein Investmentvermögen, das aus der Tatsache resultiert, dass die Gegenpartei eines Geschäfts bei der Abwicklung von Leistungsansprüchen ihren Verpflichtungen möglicherweise nicht nachkommen kann bzw. nicht nachkommt.
Für die CCI kommt als potenzielles Adressausfallrisiko der Ausfall von Vertragspartnern in Betracht.

Folgende Risikosituationen sind diesbezüglich u.a. vorstellbar:

·  Ausfall der Bank, bei der die Konten der Gesellschaft geführt werden
·  Ausfall der Hauptkunden, aktuell der CMF I und CMF II

Im vergangenen Geschäftsjahr haben sich auf Seiten der KVG keine der hier aufgezeigten Risiken ereignet und es zeichnen sich nach eigenem Kenntnisstand für das kommende Geschäftsjahr keine ab.

Liquiditätsrisiko
Liquiditätsrisiko ist das Zahlungsunfähigkeitsrisiko, welches daraus resultiert, dass die Kapitalverwaltungsgesellschaft ihren gegenwärtigen und zukünftigen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr vollständig oder nicht fristgerecht nachkommen kann. Davon abzugrenzen ist das Marktliquiditätsrisiko als der Gefahr, bedingt durch außergewöhnliche Begebenheiten Vermögenswerte nur mit Abschlägen am Markt liquidieren zu können. Das so definierte Marktliquiditätsrisiko wird fast durchgehend dem Marktrisiko- und nicht dem Liquiditätsrisikomanagement zugeordnet.

Zur Überwachung der Liquidität der CCI wird laufend ein Management der Bankguthaben, Forderungen, Verbindlichkeiten und deren Fristigkeit, sowohl im kurz- als auch im mittel- bis langfristigen Bereich auf Ebene der KVG durchgeführt und kontinuierlich die Eigenmittelausstattung überwacht. Im Berichtszeitraum wurden die Eigenmittelausstattungsgrenzen zu jedem Zeitpunkt eingehalten.

Darüber hinaus wird eine detaillierte Ertrags- und Liquiditätsplanung auf Jahressicht, sowie längerfristige Planungen für weitere Jahre erstellt, aus denen wesentliche Risiken der Ertrags- und Liquiditätslage der Gesellschaft frühzeitig erkannt werden können.

Dem Liquiditätsrisiko trägt die CCI durch eine Liquiditätssteuerung im Rahmen des Portfolio-Managementsystems Synapplix (Anbieter Synapplix GmbH, München) Rechnung. Des Weiteren wurde ein Liquiditäts-Minimum von EUR 170.000 für das Geschäftsjahr 2023 festgelegt. Dieses Limit wurde im Jahr 2023 eingehalten und entspricht 25% der jährlichen Fixkosten.

Operationelle Risiken
Operationelles Risiko ist das Verlustrisiko für ein Investmentvermögen, das aus unzureichenden internen Prozessen sowie aus menschlichem oder Systemversagen bei der Kapitalverwaltungsgesellschaft oder aus externen Ereignissen resultiert; darin eingeschlossen sind Rechts- und Reputationsrisiken sowie Risiken, die aus den für ein Investmentvermögen betriebenen Handels-, Abrechnungs- und Bewertungsverfahren resultieren. Rechtsrisiken beinhalten das Risiko von Schäden durch (vor-)gerichtliche Auseinandersetzungen, (insbesondere Klagen, und durch die Nichtdurchsetzbarkeit von Verträgen sowie die mangelnde rechtliche Fähigkeit zur Einhaltung eigener Verpflichtungen. Sie entstehen i.d.R. als Folge von eingetretenen Risiken aus anderen Risikoarten. Unter Reputationsrisiken wird die Gefahr der Rufschädigung gegenüber Kunden, Vertriebspartnern, Aufsichtsbehörden, Dienstleistern und sonstigen Geschäftspartnern mit nachteiligem Einfluss auf die zukünftige Geschäftstätigkeit verstanden. Sie entstehen prinzipiell dann, wenn Erwartungen der vorgenannten Stakeholder nicht erfüllt werden.

Bei der CCI beziehen sich operationelle Risiken auf ein potenzielles Dienstleisterrisiko, Informationsrisiko bzw. Managementrisiko.

Das Dienstleisterrisiko beschreibt eine Fehl- oder Schlechtleistung durch Dritte. Insbesondere bei den hier erfolgten Auslagerungen von Teilprozessen (z.B. Datenschutzbeauftragter, Geldwäschebeauftragter, IT-Sicherheitsbeauftragter) gewinnt dieses Risiko an Relevanz.

Im Jahr 2023 gab es diesbezüglich keine anmerkungsbedürftigen Vorgänge, da mit entsprechend professionell aufgestellten Partnern gearbeitet wurde.

Das Risiko der KVG aufgrund von fehlenden, unvollständigen bzw. falschen Informationen Fehlentscheidungen zu treffen, sog. Informationsrisiko, ist im Betrachtungszeitraum nicht evident geworden.

Gleiches gilt in Bezug auf das Managementrisiko der CCI. Im Jahr 2023 gab es keinen Ausfall der Entscheidungsträger. Bei der KVG gibt es zudem mehrere Entscheidungsträger mit entsprechenden Vertretungsregelungen.

Das Risiko für Fehlentscheidungen muss hingegen differenziert betrachtet werden, da die Analyse dieser oft erst im Rückblick möglich ist und die Zeiträume im größeren Zusammenhang zu sehen sind.

III. Prognosebericht
Aus volkswirtschaftlicher Perspektive stehen alle Anbieter von realwertorientierten Kapitalanlagen im Wettbewerb mit den Entwicklungen an den internationalen Kapitalmärkten. Der weitere Unternehmenserfolg wird von der Akzeptanz des Marktes hinzukommender Fondsprodukte und der Investorenbedürfnisse abhängen.

Die anhaltend hohen Leitzinsen in Verbindung mit dem gesamtwirtschaftlichen Umfeld hat im Jahr 2023 zu einer allgemeinen Zurückhaltung sowohl bei direkten als auch indirekten Immobilienanlagen auf Seiten der institutionellen als auch semi-institutionellen Investoren geführt. Die Marktteilnehmer gehen davon aus, dass Ende Q2-24 die Nachfrage durch diese Investoren nach Immobilien- und Fondsanlagen wieder zunehmen wird, sofern bis dahin die EZB die Leitzinsen gesenkt hat.

Die KVG hat ein geeignetes Risikomanagementsystem - RICA (Anbieter Synapplix GmbH, München) - implementiert, mit dem auch die Risiken des CMF I und des CMF II gesteuert werden.

Für das Geschäftsjahr 2023 bestand ein positiver Ausblick auf die Geschäftsentwicklung. In der Rückschau haben sich die Geschäfte im Jahr 2023 wie erwartet entwickelt.

Für 2024 wird mit einer Ausweitung der Geschäftsaktivitäten der CCI gerechnet. Die Geschäftsführung rechnet für 2024 mit einem Ergebnis auf Niveau des Jahres 2023.

Zum 03.01.2024 wurde mit Frau Ulrike Sabel weitere Geschäftsführerin mit Tätigkeitsschwerpunkt "Marktfolge / Risikomanagement" bestellt.

Bilanz

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis 31. Dezember 2023

I.    Allgemeine Angaben

Die Competo Capital Invest GmbH hat ihren Sitz in München und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht München (HR-Nr.: HRB 255586).

Die Competo Capital Invest GmbH, München, ist eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne von § 17 Abs. 2 Nr. 1 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB). Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung von inländischen Alternativen Investmentfonds (AIF), bei denen es sich ausschließlich um Spezial-AIF handelt, auf Grundlage einer Registrierung nach § 44 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 und 2 lit. b) KAGB.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer Kleinstkapitalgesellschaft gemäß § 267a HGB aus. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgte gem. § 45 KAGB nach den Vorschriften des Ersten Unterabschnitts des Zweiten Abschnitts des Dritten Buches des Handelsgesetzbuches.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB angewandt.

II.   Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Das Anlagevermögen ist zu Anschaffungskosten abzüglich der planmäßigen linearen Abschreibung angesetzt.

Das Finanzanlagevermögen ist mit den Anschaffungskosten bewertet. Abschreibungen erfolgten nicht.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände, die liquiden Mittel und die Rechnungsabgrenzungsposten sind zum Nennwert bewertet.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Eine Abzinsung erfolgte nicht.

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. Es bestehen keine Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren.

III.   Sonstige Angaben   

A) Erläuterungen zur Bilanz 

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 34.198,69 Euro (Vorjahr: 36.857,90 Euro) enthalten.

B)  Organe  

Geschäftsführer waren im Berichtsjahr:

· Herr Thomas Pscherer, Bankkaufmann
· Herr Ralf Simon, Bankkaufmann

Die Geschäftsführer vertreten die Gesellschaft alleine; mit der Befugnis, im Namen der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

·  Herr Benedikt Huber, Kaufmann
·  Frau Ulrike Sabel, Bankkauffrau (ab 1. Januar 2024)

Der Geschäftsführer vertritt die Gesellschaft gemeinsam mit einem weiteren Geschäftsführer, mit der Befugnis, im Namen der Gesellschaft mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten Rechtsgeschäfte abzuschließen.

Die Geschäftsführer sind von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.

C) Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Berichtsjahr keine Arbeitnehmer.

D)  Nachtragsbericht

Es lagen keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag vor.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:
Der Jahresabschluss wurde am 12.11.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Competo Capital Invest GmbH, München:

Prüfungsurteile
Wir haben den Jahresabschluss der Competo Capital Invest GmbH, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Competo Capital Invest GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

·  entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

·  vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 45a Abs. 1 KAGB i.V.m. § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit § 45a KAGB i. V. m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 45a KAGB i.V.m. § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

·  identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

·  gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieses Systems der Gesellschaft abzugeben.

·  beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

·  ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

·  beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

·  beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage der Gesellschaft.

·  führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.