Saller Bau-GmbH

Saller Bau-GmbH

Weimar

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht

Anlage 5 - Seite 000300011

1. Grundlagen des Unternehmens

1) Rahmenbedingungen

Die Gesellschaft hat ein gutes Jahr 2023 abgeschlossen. Die Umsatzerlöse erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um 4,2%, auch als Folge der werterhöhenden Maßnahmen des Vorjahres und der erfolgten Umbauten (insbesondere Arnstadt). Erhöhte Energiepreise sind überwiegend verbrauchsabhängig und werden von den Mietern getragen.

Da für 94,1 % aller Bankdarlehen der Saller Bau GmbH Fixzinssätze vereinbart sind, wurden die höheren Zinsen, besonders ab II. Quartal 2023 kaum aufwandswirksam. Ab 2024 ff wird wieder mit einer Zinssenkung der variablen Zinsen (Euribor) gerechnet.

Gestiegene Baukosten konnten z.T. durch Baukostenzuschüsse von Mietern oder leicht gestiegene m ² Mieten kompensiert werden.

2) Branchenbetrachtung

Die Saller Gruppe investiert ausschließlich in basic retail, das sich als absolut krisenresilient erwiesen hat. Die Asset Klasse Fachmarktzentren ist stark von Investoren nachgefragt und muss zwingend von innerstädtischen Shopping Centern unterschieden werden.

Vgl. Immobilienzeitung 6.10.23 2023-10-06 Begriff Handelsimmob.markt ist nicht mehr angemessen.pdf

Gemäß einer Mitteilung in der Immobilienzeitung vom 17.7.24 war das II. Quartal 2024 in der Vermietung so gut wie seit 5 Jahren nicht mehr. Diese Feststellung wird auch durch nachstehende Grafik der GfK (Gesellschaft für Konsumforschung) unterstrichen, wonach insbesondere Drogeriemärkte und Discounter erhebliche Umsatzsteigerungen aufweisen.

Die Assetklasse ist aufgrund ihrer preisbewussten Discount Ausrichtung bei gleichzeitigem convienence Einkauf weiterhin sehr erfolgreich.

Positive Beispiele für erfolgreiche non food discounter sind bspw. Tedi, die Ihre Expansion im Osten weiter voran treiben wollen mit dem Ziel weitere 1000 Filialen in Deutschland zu eröffnen (Lebensmittel-Zeitung vom 5.7.24 Tedi treibt Expansion im Osten voran). Auch Woolworth möchte in 2024 bis zu 150 neue Standorte in Deutschland eröffnen und in den kommenden 5 Jahren die Anzahl der Geschäfte und seinen Umsatz noch einmal verdreifachen (Handelsblatt vom 12.2.24 "Woolworth will Umsatz verdreifachen)

Auch im food Bereich kann bspw der Discounter Netto im Inflationssjahr 2023 ein stabiles Ergebnis verzeichnen (Lebensmittel Zeitung vom 3.5.24 "Netto liefert stabiles Ergebnis ab)

Mit all diesen Mietern arbeitet die Saller Gruppe international erfolgreich zusammen.

3) Struktur der Gesellschaft

Geschäftszweck der Gesellschaft ist der Erwerb von Immobilien, die Errichtung von Gebäuden, deren Verwaltung, Vermietung und Verpachtung sowie das Halten von Beteiligungen.

Die laufende Geschäftsführung im Saller Konzern, zu dem die Gesellschaft gehört, wird

In allen Gesellschaften durch die eingetragenen Geschäftsführer Josef und Angelika Saller In Polen, Deutschland durch eine Reihe von Bevollmächtigten In Deutschland, Polen, Tschechien und Slowakei durch beauftragte Gruppenleiter durchgeführt.

Generell ist der Geschäftszweck aller Gesellschaften des Saller Konzerns die langfristige Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Einzelhandelsimmobilien und in untergeordnetem Umfang auch von Wohnungen und Büros in Deutschland, Polen, Tschechien und der Slowakei. Ziel ist es, einer der Marktführer in dem Segment Fachmarktzentren zu sein.

Ziel der Geschäftstätigkeit ist der Ausbau der Werthaltigkeit der im Bestand befindlichen Immobilienprojekte und stetige Verbesserung. Wesentliche Neu-Developments sollen nicht erfolgen. Durch ein intensives Benchmarking der Ertrags- und Aufwandsdaten wird das steuerliche Ergebnis gesteuert. Der Hauptschwerpunkt liegt weiterhin auf der Optimierung und aktiven Pflege der langfristigen Mietverträge, deren Verlängerung und Konditionenoptimierung, inkl. der Umsatzanalyse unserer Mietpartner, um frühzeitig Warnsignale oder Neuvermietungsbedarf erkennen zu können. Sämtliche Maßnahmen werden dabei aus der langfristigen Sicht eines Bestandshalters getroffen, nicht unter einer kurzfristigen Exit Strategie. Der Erfolg oder Nicht-Erfolg wird konzernweit durch verschiedene Benchmark Kennziffern überprüft. Zum Beispiel: Leerstandsfläche je Vermieter, Neuabschlüsse je Vermieter, Analyse der gemeldeten Umsätze unserer Mieter, Ertrag je m ² Mietfläche, Personalaufwand/m ² Mietfläche.

Je Land (Deutschland, Polen, Tschechien, Slowakei) gibt es jeweils eine Gesellschaft, die mit dem Facility Management sowie der Miet- und Eigentumsverwaltung für die Saller Immobilien beauftragt ist.

In Deutschland: ARCOS Facility Management GmbH & Co KG

4) Forschung und Entwicklung

Der Saller Konzern betreibt keine Forschung und Entwicklung.

5) Konzernaufgaben

Leistungen, die in der Firmenzentrale für alle Gesellschaften erbracht werden wie zum Beispiel Finanzierung und Koordination, werden durch die Josef Saller Services e.K. an die Landesgesellschaften weiterberechnet.

In diesem Zusammenhang sind seit 01.01.2020 weitestgehend alle Mitarbeiter der jeweiligen Immobiliengesellschaften in der Saller Dienstleistungs GmbH zentralisiert angestellt, mit Ausnahme der Mitarbeiter für internationale Belange, die in der Josef Saller Services e.K. angestellt sind.

6) Standorte

Die Mietfläche aller Objekte der Gesellschaft betrug per 31.12.23: insgesamt 126.340 m ² mit einer Stichtagsmiete von 13,72 Mio €.

Bei den Immobilien der Gesellschaft handelt es sich um innerstädtische Shopping- /Fachmarktcenter (Weimar Atrium, Rudolstadt Galeria), Fachmarktzentren (Arnstadt Ilmkreiscenter, Weimar Damaschkestr., Auerbach Göltzschtalstraße, Lengenfeld, Mühlhausen, Neuhaus, Neustadt I, Nordhausen, Zschopau, Zwickau) und Wohngebäude (Gotha Moßlerstr.2, Weimar Brennerstr.)

Mehrere Grundstücke in Gotha (Garten-/Moßlerstr.) werden seit 2018 an die Firma Sigma Grundstücksverwaltungsgesellschaft mbH, ein Unternehmen der SallerGruppe, für das Fachmarktzentrum I erbbauverpachtet.

Aufgrund der langfristigen Marktstellung der Immobilien und der Saller Gruppe in Deutschland sind Immobilien und Standorte äußerst nachgefragt durch Mietpartner sowie Kunden, zumal an den jeweiligen Objekten regelmäßig freiwillige werterhöhende Maßnahmen und Objekterweiterungen vorgenommen werden.

Im Bilanzjahr 2023 betrifft dies

1. Arnstadt Ilmkreiscenter (Umbau + Erweiterung Herkules)

2. Berlin (Sanierung Fassade)

3. Weimar Damaschkestr. (Erwerb Zusatzgrundstück f. Erweiterung)

Dies trägt nicht nur zur Erhöhung des Marktwertes, sondern auch zur Verbesserung des Branchenmixes und der Lukrativität für den Einzelhandelskunden bei. Die finanzierenden Banken bestätigen diese stetige Werthaltigkeit der Immobilien regelmäßig durch ihre externen Marktwertgutachter.

2. Ausgliederungen

In 2017 wurde durch Rödl & Partner in Kooperation mit unserem deutschen Steuerberater das Konzept einer teilweisen Objektausgliederung aus der privaten Vermietung/Verpachtung von Herrn Josef Saller in deutsche Kapitalgesellschaften entwickelt und umgesetzt.

Bei der Berichtsgesellschaft betrifft dies die Objekte Weimar Friedensstr. 1 (Atrium) und Arnstadt, Stadtilmer Str. (Ilmkreiscenter), die durch Einlage aus der Josef Saller Services e.K. zum 01.10.2017 (Atrium) und zum 01.01.2018 eingelegt wurden.

3. Beteiligungen

Es besteht per 31.12.23 die 99,53%ige Beteiligung der Berichtsgesellschaft an der Passat Grundstücksgesellschaft mbH.

Außerdem hat die Gesellschaft durch Abspaltungs- und Übernahmevertrag vom 26.8.2022 eine 43,51%ige Beteiligung an der City- und Centermanagement GmbH i.H. von 3.720.904,86 EUR erworben. Diese Beteiligung entstand durch Abspaltung eines Immobilienobjektes von der Passat Grundstücksgesellschaft an die City- und Centermanagement GmbH, wodurch die Gesellschafter der Passat Grundstücksgesellschaft neue Geschäftsanteile an der City- und Centermanagement GmbH erhalten haben.

4. Wirtschaftsbericht

1. Vermögenslage

Die Bilanzsumme 2023 beträgt 140.947.657,94 € , die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 51.104.933,85 €. Die Umsatzerlöse der Berichtsgesellschaft betrugen 15.606.163,36 €. Damit liegt ein Verschuldungsfaktor des 3,27-fachen der Umsatzerlöse zu den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten vor.

Vorjahresvergleich 2022 zu 2023:

a) Bilanzsumme: Reduzierung von 144.833.086,81 € auf 140.947.657,94 €, im Wesentlichen durch reguläre Abschreibung des Anlagevermögens sowie dem einmaligen Teil-Abgang des Anlagevermögens wegen Abriss in Arnstadt.

b) Verbindlichkeiten Kreditinstitute: Reduzierung von 57.085.892,93 € auf 51.104.933,85 €, durch Tilgung bestehender Kredite. Die hohe Tilgungsrate ist ein Wunsch der Gesellschaft und keine Forderung der Banken.

c) Umsatzerlöse: Erhöhung von 14.973.664,27 € auf 15.606.163,36 € durch Mietsteigerungen nach Umbau/Erweiterung von Mietflächen.

2. Finanzlage

Die Gesellschaft präsentiert sich mit einer Eigenkapitalquote von 54,9 % (Vorjahr 50,9 %) als bonitätsstarker und verlässlicher Geschäftspartner für Mieter, Banken, Kommunen und Dienstleister.

Die konsequente Struktur und Strategie der Gesellschaft als langfristiger Immobilienbestandshalter und Vermögensverwalter zeichnet sich insbesondere im Bilanzbild ab. Rund 88,7 % (Vorjahr 89,3%) der Bilanzsumme sind Sachanlagen.

Es bestanden Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von 51.104 Mio. € (Vorjahr 57.085 Mio.€). Die finanzierenden Banken der Gesellschaft sind die Norddeutsche Landesbank, Bayerische Landesbank, Volksbank Mittweida, DKB, DZ Hyp, Sparkasse Regen-Viechtach, Volksbank Schaumburg, LBBW, Ostsächsische SPK.

Die größte Einzelobjektverbindlichkeit besteht für das Weimar Atrium, Friedensstr. 1 mit 15.346 Mio. € per 31.12.23

Die Gesellschaft verfügt weiterhin über eine gute Liquiditätsausstattung mit einem Guthabenbestand von 2.480 Mio € (Vorjahr 1.594 Mio €).

3. Ertragslage

Die Saller Bau-GmbH konnte im Berichtsjahr 2023 Umsatzerlöse von 15.606 Mio. € (Vorjahr 14.973 Mio.€) erzielen.

Der per 31.12.23 ermittelte Gewinn beträgt 2.717.995,37 € (Vorjahr 5.852.980,92 €). Die Ergebnisverringerung ist hauptsächlich auf den einmaligen Beteiligungsertrag an der City- und Centermanagement GmbH in 2022 entstanden (3.720.904,86 €).

4. Gesamtaussage

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr aus unserer Sicht sehr zufriedenstellend. Dies liegt nach Auffassung der Geschäftsleitung zum einen an unserem krisen-resilienten Mieterangebot (im Wesentlichen Lebensmittel und Dinge des täglichen Bedarfes), sowie den werthaltigen Standorten. Es wurden lediglich Forderungen in Höhe von € 39.119,69 zu 100 % wertberichtigt, was rd. 0,25 % der Umsatzerlöse bedeutet. Die Gesellschaft hat zu keiner Zeit staatliche Hilfen oder Aussetzungen von Zins- und Tilgungszahlungen beantragt.

5. Prognosebericht

Die Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Einzelhandelsimmobilien zeichnet sich in erster Linie durch eine sehr langfristig orientierte Geschäftspolitik aus.

Die Gebäude werden mit langfristigen Mietverträgen (in der Regel 5,10 oder 15 Jahre) an professionelle Betreiber vermietet. Im Gegenzug werden die Kreditverträge für die Finanzierung der Immobilien ebenfalls langfristig abgeschlossen. Ziel des Konzerns ist es, die Immobilien durch eine sehr hohe Tilgung schnell zu entschulden, um für eventuelle Risiken weniger anfällig zu sein. Per 31.12.23 betrug die durchschnittliche Tilgungsquote im Konzern 8,25 % p.a. Entschuldete Immobilien haben folgende Vorteile: a) es sind weniger Schuldzinsen zu zahlen, die Darlehen sind weniger anfälliger bei Zinsanstieg, b) bei Änderungen am Retailmarkt gibt es eine geringere Anfälligkeit, c) sollten sich die Marktwerte, die durch die Banken ermittelt werden reduzieren, gibt es höheren Spielraum beim Loan to Value Test (Verhältnis Restdarlehen zu Marktwert), d) ein schuldenfreies Objekt kann wieder neu beliehen werden.

Die Aktiva-Seite der Vermietungsgesellschaften besteht daher zu über 89 % aus Sachanlagen in Immobilien, Grundstücken und baulichen Anlagen. Dies soll auch in den folgenden Jahren unverändert fortgeführt werden.

Weitere Developments an neuen Standorten sollen nicht erfolgen, jedoch weiterhin Erweiterungen und Umbaumaßnahmen an den bestehenden Standorten. Der Schwerpunkt der Tätigkeit wird auf a) Erhöhung der Durchschnittsmiete , b) Verlängerung der durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge und c) Reduzierung der Leerstandsquote d) energetische Sanierung der Objekte gelegt.

Status per 31.12.23 der Gesellschaft

Darüber hinaus gibt es weiteren sogen. strategischen Leerstand von 4234 m ² , hier hauptsächlich im Objekt Witten. Strategischer Leerstand bedeutet, diese Flächen sind nicht sofort - sondern erst nach umfangreicher Neupositionierung wieder vermietbar.

Die positive Ertragssituation der Berichtsgesellschaft wird sich fortsetzen, da in den bestehenden Objekten ein weiterer Austausch von Mietern mit besseren Mietkonditionen realisiert bzw. geplant ist. Umbauten für neue Mietverträge sind insbesondere geplant in Gotha Gartenstr. (Neubau FMZ II).

Trotz gestiegener Zinsen wird von einem stabilen, ansteigenden Ertrag 2024 ausgegangen, die Liquidität der Gesellschaft kann diese Kosten tragen und diese werden zum Teil durch vertraglich vereinbarte Mietindexierungen getragen.

Die Umsatzerlöse werden hauptsächlich aus langfristigen gewerblichen Mietverträgen generiert und nicht aus einmaligen Verkäufen. Demgegenüber stehen die branchenüblichen Aufwendungen für die Betreibung der Immobilien wie Aufwendungen wie bspw. Reparaturen, Immobilienverwaltung, Steuerberatung, Abschreibung, Steuern.

Durch die höherwertige Vermietung der bestehenden Mietflächen sowie die ständige Werterhaltung und Neuinvestition sinkt langfristig gesehen das Verhältnis cost/income und die Instandhaltungsaufwendungen reduzieren sich.

6. Chancen- und Risikobericht

Die Vermietung und Verpachtung von gewerblichen Einzelhandelsimmobilien zeichnet sich in erster Linie durch eine sehr langfristig orientierte Geschäftspolitik aus. Chancen und Risiken haben daher ebenfalls eine langfristigen Einfluss auf die Lage der Gesellschaft.

Das interne Kontroll- und Ablaufsystem der Gesellschaft wird regelmäßig überprüft und in Übereinstimmung mit den Gesamtgrundsätzen der Saller Gruppe fortgeschrieben bzw. angepasst. Aus unserer Sicht ergeben sich für die Gesellschaft in folgenden Punkten Chancen aber auch Risiken für die Zukunft.

1. Finanzierungsrisiko

Die Gesellschaft hatte per 31.12.23 von ihren Gesamtverbindlichkeiten gegen Banken in Höhe von 50.891 Mio € den Hauptanteil von 98,86 % mit Zinsfestschreibung vereinbart. Die betragsmäßig größte Einzelfinanzierung für das Weimar Atrium mit 15.346 Mio € hat den Zinssatz bis 15.09.2026 festgeschrieben.

Zusätzliche Zinssicherungsmaßnahmen werden, soweit erforderlich auf Gruppenebene als Pauschalhedging vereinbart und an die Saller Gesellschaft mit Darlehen auf variabler Zinsbasis weiterberechnet.

2. Mieterrisiko

Ein wesentliches Mietausfallrisiko besteht nicht, da die Gesellschaft durchgehend langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken internationalen Geschäftspartnern vereinbart. Einem potentiellem Ausfallrisiko wird zudem durch ein aktives Forderungsmanagement inkl. Mahnwesen begegnet.

3. Risiken aus der Datenverarbeitung, -übermittlung

Zur Durchsetzung einer einheitlichen IT Betreuung und Sicherheit wurde die IT Struktur der Gesellschaft, im Wesentlichen die Serverumgebung, in der Firmenzentrale der Saller Gruppe zentralisiert. Die erhöht die Sicherheitsstandards und reduziert die Anfälligkeit bspw. gegen Viren/Hackerangriffe. Ein durchgehendes Backup aller Daten ist gewährleistet. Gemäß den Firmengrundsätzen der Saller Gruppe liegen alle Daten in digitalisierter Form vor.

Die Saller Bau-GmbH hat ihre Buchführung ab 01.01.2019 durch eine neue EDV Software ersetzt, Microsoft Dynamics 365. Diese wird auch in den weiteren Tätigkeitsländern der Saller Gruppe Tschechien/Slowakei/Polen bereits verwendet, um eine einheitliche Konzernlösung zu verwenden. Gemeinsam mit der Einführung von Microsoft Dynamics 365 erfolgte auch der Start der Docuware Software zur digitalen Rechnungserfassung und -bearbeitung.

4. Online Handel

Nach wie vor gilt das Prinzip, dass sich der große Versandaufwand mit entsprechenden Kosten und umständlichen Abholmechanismen nur bei großvolumigen und entsprechend teureren Gütern lohnt. Für Drogeriewaren, Basic-Textilien steht der Preis im Vordergrund und für Lebensmittel steht neben dem Preis auch der Frischeaspekt im Vordergrund.

Diese werden nach wie vor in stationären Läden eingekauft. Unsere Gesellschaft ist fast ausschließlich in diesem discountartigen Handelssegment tätig, sodass hier kaum Einbußen zu befürchten sind.

Insbesondere in den Fachmarktzentren werden zukünftig weitere Maßnahmen der Kombination von digitalem und stationären Einzelhandel erforderlich sein/werden.

5. Erweiterungen und Umbaumaßnahmen an den bestehenden Standorten

Als Immobilienbestandshalter streben wir ein nachhaltiges, aber kontinuierliches Wachstum unseres Immobilienportfolios an. Ziel der Geschäftstätigkeit ist der Ausbau der Werthaltigkeit der im Bestand befindlichen Immobilienprojekte, deren Erweiterung und stetige Verbesserung. Der Schwerpunkt der Tätigkeit wird auf a) Erhöhung der Durchschnittsmiete, b) Verlängerung der durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge und c) Reduzierung der Leerstandsquote gelegt.

7. Gesamtaussage

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr 2023 aus unserer Sicht plangemäß und sehr zufriedenstellend. Die Geschäftsleitung erwartet keine wesentliche Änderung im Folgejahr.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

I. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss der Saller Bau-GmbH wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuchs aufgestellt.

Ergänzend zu diesen Vorschriften waren die Regelungen des GmbH-Gesetzes zu beachten.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB gewählt.

1. Angaben zur Identifikation der Gesellschaft laut Registergericht

II. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Erworbene immaterielle Anlagewerte wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und, sofern sie der Abnutzung unterlagen, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen. Dabei werden folgende Nutzungsdauern zugrunde gelegt:

Bewegliche Gegenstände des Anlagevermögens bis zu einem Wert von € 800,-- wurden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

- Anteile an verbundenen Unternehmen zu Anschaffungskosten.

Die Vorräte werden mit den Anschaffungskosten der umlegbaren und noch nicht abgerechneten Nebenkosten angesetzt.

Forderungen und Wertpapiere wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Die Bankguthaben sind zum Nominalwert angesetzt.

Die Rechnungsabgrenzungsposten werden zum Nominalwert der Ausgaben/Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, die Aufwand/Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das Geschäftsjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt. Die Bewertung erfolgte in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passive latente Steuern werden gemäß § 274 HGB auf temporäre Differenzen zwischen handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Wertansätzen ermittelt. Die identifizierten Differenzen werden mit einem Steuersatz von 15,83 ?% (Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag) bewertet. Die passiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus Buchwertdifferenzen aufgrund der Inanspruchnahme steuerlicher Sonderabschreibungen bei Immobilien und der Übertragung stiller Reserven bei der Veräußerung von Immobilien.

2. Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden im Wesentlichen übernommen werden.

Ein grundlegender Wechsel von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden gegenüber dem Vorjahr fand nicht statt.

III. Angaben zur Bilanz

1. Anlagespiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Die Sofortabschreibung geringwertiger Wirtschaftsgüter wird als Zugang, Abschreibung und Abgang ausgewiesen.

2. Angaben zu Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr

Der Betrag der Forderungen mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt 0,00 € (Vorjahr: 0,00 €).

3. Kapitalrücklage

Die Kapitalrücklage resultiert aus zusätzlichen Bareinlagen der Gesellschafter von € 3.244.899,19, aus den die Stammkapitalerhöhung übersteigenden Vermögenswerten aus der Ausgliederung der Objekte Weimar-Atrium, Friedensstr. 1, und Arnstadt-IKC, Stadtilmer Str., von der J. Saller Services e.K. in Höhe von € 48.070.381,95 sowie aus dem Verzicht auf Rückzahlung eines von der J. Saller Services e.K. der Gesellschaft gewährten Darlehens in Höhe von € 950.000,00.

4. Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden nicht unerheblichen Rückstellungsarten enthalten:

5. Verbindlichkeitenspiegel und Sicherungsrechte

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr beträgt € 17.596.677,40 (Vorjahr: € 19.261.169,77).

Der Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit größer einem Jahr beträgt € 44.759.995,00 (Vorjahr: € 50.886.075,77).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 13.097.256,40 (Vorjahr: € 16.453.559,86).

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten gegen Kreditinstitute ist durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte in Höhe von € 51.104.933,85 gesichert.

Die nachfolgenden Sicherungsarten und Sicherungsformen sind mit den Verbindlichkeiten verbunden:

• Ggf. Pfandrechte an unbeweglichen Sachen

• Sicherungsabtretung der Mietforderungen

• Bürgschaft/Patronatserklärung Josef Saller

• Ggf. Verpfändung der Mietkonten

• Verpfändung Gebäudeversicherung

• Ggf. Subordinierung der Forderungen gegenüber der Firmengruppe Josef Saller

6. Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Der Betrag der Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern beläuft sich auf € 125.938,12 (Vorjahr: € 1.032.680,47).

7. Passive latente Steuer

Die in der Bilanz ausgewiesenen passiven latenten Steuern entwickelten sich im Berichtszeitraum wie folgt:

8. Haftungsverhältnisse aus nicht bilanzierten sonstigen finanziellen Verpflichtungen

Neben den in der Bilanz ausgewiesenen Verbindlichkeiten bestehen in Höhe von € 362.428,59 (Vorjahr: € 514.210,11) sonstige finanzielle Verpflichtungen.

Die Haftungsverhältnisse bestehen ausschließlich gegenüber Firmen der Saller-Unternehmensgruppe in Form von Bürgschaftsgewährungen mit einer geringen Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme, da davon ausgegangen wird, dass die verbundenen Unternehmen ihren Verpflichtungen selbst nachkommen können.

IV. Sonstige Angaben

1. Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigten Arbeitnehmer betrug 0.

2. Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

3. Vergütungen der Geschäftsführer

Auf die Angabe der Geschäftsführungsvergütung wird gem. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

4. Angaben über den Anteilsbesitz an anderen Unternehmen von mind. 20 Prozent der Anteile

Gemäß § 285 Nr. 11 HGB wird über nachstehende Unternehmen berichtet:

5. Vorgänge von besonderer Bedeutung

Nach Ablauf des Geschäftsjahres sind keine weiteren Ereignisse eingetreten, die von wesentlicher Bedeutung sind und zu einer veränderten Beurteilung des Unternehmens führen könnten.

Zu den Auswirkungen der Corona-Krise wird auf die Lageberichterstattung verwiesen.

6. Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der Jahresüberschuss in Höhe von € 2.717.995,37 wird zusammen mit dem Gewinnvortrag zum 1. Januar 2023 in Höhe von € 14.152.807,00 als Gewinn in Höhe von € 16.870.802,37 auf neue Rechnung vorgetragen.

7. Unterschrift der Geschäftsführung

Aufnahme Unterschiedsbetrag (Damnum/Disagio) in aktive Rechnungsabgrenzungsposten

1.1.2023 - 31.12.2023

Der Betrag des nach § 250 Abs. 3 HGB in den Rechnungsabgrenzungsposten auf der Aktivseite aufgenommenen Unterschiedsbetrags beträgt 7.093,00 EUR.

1.1.2022 - 31.12.2022

Der Betrag des nach § 250 Abs. 3 HGB in den Rechnungsabgrenzungsposten auf der Aktivseite aufgenommenen Unterschiedsbetrags beträgt 9.333,00 EUR.

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 09.10.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Saller Bau-GmbH, Weimar

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Saller Bau-GmbH, Weimar - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft.

Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Saller Bau-GmbH, Weimar für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht der Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt.

Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und der Geschäftsführung als Aufsichtsorgan für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Die Geschäftsführung als Aufsichtsorgan ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.