Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH

Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH

Hamburg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH, Hamburg

Inhaltsverzeichnis

I. Grundlagen der Gesellschaft

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

2. Geschäftsverlauf

III. Lage

1. Ertragslage

2. Vermögenslage- und Kapitalstruktur

3. Finanzlage

4. Gesamtaussage

IV. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

1. Prognosebericht

1.1. Rahmenbedingungen

1.2. Development

1.3. Renting und Property Management

1.4. Gesamtaussage

2. Chancen- und Risikobericht

2.1. Risikomanagementsystem

2.1. Strategische Chancen und Risiken

2.2. Operative Chancen und Risiken

3. Gesamteinschätzung

I. Grundlagen der Gesellschaft

Die Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH (nachfolgend "DLG") ist eingebunden in die CONDO Unternehmensgruppe, deren Muttergesellschaft die CONDO GROUP GmbH, Hamburg, ist. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeiten der DLG liegt im Geschäftssegment "Development" von Real Estate.

Im Bereich "Development" konzentriert sich die Tätigkeit primär auf den Erwerb, die sorgfältige Auswahl und die Aufwertung von Immobilien, die einer Sanierung bedürfen. Diese Tätigkeiten erstrecken sich nicht allein auf den Ankauf und die darauffolgende Renovierung, sondern schließen ebenso den finalen Verkauf sowie die potenzielle Vermietung der Immobilien ein, sofern die Käufer der Immobilien die Gesellschaft bzw. ihre verbundenen Unternehmen mit der Bestandsverwaltung des Sondereigentums ("SEV") beauftragen.

Derzeit ist das Unternehmen mit Immobilienbesitz an sieben Standorten auf dem deutschen Markt präsent.

II. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Transaktions- und Finanzmarkt

Die Rahmenbedingungen auf dem Transaktion- und Finanzmarkt haben sich im vergangenen Jahr fundamental geändert.

Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine, Lieferkettenengpässe und Nachholeffekte nach der Corona-Krise führten zu einem starken Anstieg der Inflation. Um diesem entgegenzuwirken, hat die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen seit 2022 mehrmals vergleichsweise deutlich von 0% auf zwischenzeitlich 4,5% (12/2023) angehoben. Infolgedessen sind die Finanzierungskosten für Immobilieninvestitionen erheblich gestiegen. So verteuerten sich die von Banken neu begebenen Hypothekendarlehen an Privathaushalte (Zinsbindung über 10 Jahre) im Durchschnitt von Januar 2022 (1,3%) bis Dezember 2023 (3,9%).

Im Jahr 2023 verzeichnete der Markt für Wohnimmobilien einen signifikanten Rückgang des Transaktionsvolumens. Verglichen mit dem Jahr 2021, in dem das Transaktionsvolumen bei 50 Milliarden Euro lag, fiel dieses um circa 83% auf 8,2 Milliarden Euro. Diese Entwicklung führte in gleichem Maße zu einem Rückgang des Finanzierungsvolumens.

Kaufpreisentwicklung (EUR/qm)

Quelle: Sprengnetter

Baumarkt

Die erhöhten Finanzierungskosten auf der einen und erheblich gestiegene Baukosten auf der anderen Seite sorgten sowohl bei institutionellen als auch bei privaten Investoren für eine deutliche Abschwächung der Nachfrage und einen signifikanten Rückgang der Aufträge am Baumarkt. Die gesunkene Nachfrage zeigt sich nicht zuletzt in der Anzahl der genehmigten Wohneinheiten. Für das Gesamtjahr 2022 lagen die Baugenehmigungen sehr wahrscheinlich in der Nähe des Durchschnitts der letzten Jahre (rund 336.000). Spätestens seit September 2022 ist Monat für Monat ein stetiger Rückgang der Baugenehmigungen zu verzeichnen. Bis Oktober 2023 wurden rund 218.000 Baugenehmigungen erteilt.

Vermietungsmarkt

Weiter rückläufige Baufertigstellungen und zusätzliche Nachfrage haben zu einem anhaltenden Anstieg der Mietpreise auf dem Vermietungsmarkt geführt. Im Gegensatz zu den leicht rückläufigen Immobilienpreisen stiegen die Mieten weiterhin.

Mietpreisentwicklung

(EUR pro qm)

Quelle: Sprengnetter

2. Geschäftsverlauf

Der Fokus der Geschäftsaktivitäten der DLG lag im Jahr 2023 auf der Steigerung des Verkaufsvolumens und dem Abverkauf des im Jahr 2022 erworbenen und renovierten Immobilienbestandes.

Dies spiegelt sich insbesondere in den Ankaufs- und Verkaufsvolumina wider:

Purchasing & Selling Volume

Durch die Steigerung des Sales Volume von 61 Einheiten in 2022 auf 285 Einheiten in 2023 und das rückläufige Purchasing Volume von 427 Einheiten in 2022 auf 117 Einheiten in 2023 ist der Wohnungsbestand im Jahr 2023 von 392 auf 224 zurückgegangen.

III. Lage

1. Ertragslage

Im Geschäftsjahr 2023 konnte das Unternehmen eine signifikante Steigerung des Umsatzes aus dem Verkauf von Wohnimmobilien, dem wesentlichen finanziellen Leistungsindikator der Gesellschaft, verzeichnen, der von 17,2 Mio.€ im Vorjahr auf 79,6 Mio.€ anwuchs. Diese Umsatzsteigerung ging mit einem proportionalen Anstieg der Herstellungskosten einher. Im Jahr 2022 lag der Schwerpunkt auf dem Ankauf von Wohnungen, mit insgesamt 427 getätigten Ankäufen. Im darauffolgenden Jahr 2023 gelang es dem Unternehmen, einen erheblichen Teil der Wohnungen nach entsprechenden Renovierungsmaßnahmen wieder zu veräußern, wobei 285 Verkäufe realisiert wurden. Trotz dieser positiven Entwicklungen im Verkaufsbereich musste das Unternehmen jedoch aufgrund der angespannten Marktsituation sowie unter Berücksichtigung ebenfalls deutlich von 1,9 Mio.€ auf 9,8 Mio.€ (+rd. 80%) gegenüber dem Vorjahr gestiegener Vertriebskosten einen deutlichen Rückgang der Deckungsbeitragsmarge (Contribution Margin) hinnehmen. Diese fiel von 13 Prozent im Jahr 2022 auf 6 Prozent im Jahr 2023, was die zunehmenden Herausforderungen im Marktumfeld und die steigenden Kosten widerspiegelt.

Die in der Gewinn- und Verlustrechnung unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesenen Intercompany Fees beinhalten im Wesentlichen Property Managementhonorare der realisiertem Wohnungsverkäufe an die Muttergesellschaft. Als Folge der gestiegen Verkaufszahlen sind auch diese im Vergleich zum Vorjahr von 1,5 Mio.€ um 2,2 Mio.€ auf 3,7 Mio.€ stark gestiegen.

Das Betriebsergebnis blieb nach diesen Entwicklungen in Höhe von T€ 500 nahezu auf Vorjahresniveau.

Das Nettoergebnis verschlechterte sich von -2,0 Mio.€ im Vorjahr auf -7,2 Mio.€ im laufenden Geschäftsjahr. Dieser Rückgang ist insbesondere auf die signifikant erhöhten Finanzierungskosten zurückzuführen.

2. Vermögenslage- und Kapitalstruktur

Der rückläufige Wohnungsbestand im Jahr 2023 von 392 Einheiten im Vorjahr auf 224 Einheiten am Abschlussstichtag der Berichtsperiode bildet sich insbesondere in der Verminderung des Vorratsvermögens von 83,7 Mio.€ in 2023 auf 64,5 Mio.€ im laufenden Geschäftsjahr ab.

Im selben Zuge haben sich die Long Term Liabilities von 91,9 Mio.€ in 2022 auf 73,4 Mio.€ in 2023 reduziert.

Der Verlust 2023 in Höhe von -7,2 Mio.€ hat zu einer Verringerung des Eigenkapitals der Gesellschaft von -2,4 Mio.€ auf -9,6 Mio.€ geführt.

3. Finanzlage

Die Finanzlage der Gesellschaft wird durch einen sehr deutlichen Anstieg und in der Berichtsperiode positiven Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von rd. 24,4 Mio.€ gekennzeichnet, der maßgeblich aus den gestiegenen Kaufpreiseingängen im laufenden Geschäftsjahr resultiert.

Infolge korrespondierender Darlehenstilgungen nebst Zinszahlungen aus der Rückführung der Senior- und Mezzanine Darlehen ergab sich ein entsprechend negativer Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit.

Die Liquidität der Gesellschaft verringerte sich im Geschäftsverlauf 2023 von 8,7 Mio.€ auf 6,0 Mio.€.

4. Gesamtaussage

Das Geschäftsjahr 2023 war geprägt durch die hohe Anzahl der Verkäufe von Wohnungen und die damit einhergehende Verringerung des Vorratsbestands an Immobilien.

IV. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

1. Prognosebericht

1.1. Rahmenbedingungen

Die zukünftigen Rahmenbedingungen in den für die CONDO-relevanten Märkten wurden im Wirtschaftsbericht dargestellt.

1.2. Development

Die Beobachtung der Finanzmärkte und der Entwicklung der Zinsen in den letzten Wochen des Jahres 2023 lässt vermuten, dass ein kritischer Punkt erreicht worden sein könnte. Dieser Optimismus hinsichtlich der Zinsen gründet sich auf der Annahme der Marktteilnehmer, dass das Ende der Zinserhöhungsphase der Zentralbanken erreicht wurde und dass im Verlauf des Jahres 2024 sogar Zinssenkungen bevorstehen könnten.

Die deutliche Verringerung der Anleiherenditen wird voraussichtlich dazu beitragen, die Auswirkungen auf die Immobilienpreise und deren Renditen im kommenden Jahr zu mildern. Es ist jedoch wichtig zu berücksichtigen, dass Immobilien tendenziell eine Assetklasse sind, die Marktbewegungen zeitverzögert folgt, und die vollen Effekte vorangegangener Zinserhöhungen möglicherweise noch nicht vollständig in den Bewertungen und Preisen von Immobilien reflektiert sind. Daher erwarten wir für das Jahr 2024 im Großen und Ganzen eine Stabilisierung der Renditen ohne signifikante Auf- oder Abwärtsbewegungen.

1.3. Renting und Property Management

Während kurzfristig hohe Inflation und zunehmende Energiekosten das Wachstum der Mietpreise dämpfen könnten, zeichnet sich ab, dass steigende Lohnforderungen die Erschwinglichkeit von Wohnraum stabil halten könnten, vorausgesetzt, die Mieten steigen nicht schneller als die Löhne. In den kommenden Jahren ist eine verstärkte Differenzierung in der Entwicklung der Mietpreise je nach Standort und Marktsegment zu erwarten. Angebotsengpässe in begehrten Großstädten werden wahrscheinlich zu anhaltenden Mietpreissteigerungen führen, während bereits in Mittelstädten deutliche Mietpreiszuwächse zu beobachten waren.

Der Mietwohnungsmarkt sieht sich mit einem anhaltenden Trend weg vom Eigentum hin zur Miete konfrontiert, verstärkt durch Bevölkerungswachstum in begehrten Städten und einem Zuzug durch Kriegsflüchtlinge sowie dem Trend zu kleineren Haushalten. Diese Entwicklungen treiben die Nachfrage und verschärfen den Mangel an verfügbarem Wohnraum, was kurzfristig keine Verbesserung der Angebotsseite erwarten lässt.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für den Neubau von Mietwohnungen haben sich zudem verschärft. Steigende Bau- und Grundstückskosten erfordern höhere Mieten, um Projekte rentabel zu gestalten. In den letzten Jahren war der Neubau in A-Städten bei einer Miete von rund 21,70 €/m ² ökonomisch tragbar, doch lag die tatsächliche Angebotsmiete darunter. Dies verdeutlicht die Herausforderung, unter aktuellen Bedingungen rentabel zu bauen.

Angesichts dieser Faktoren dürfte der Nachfrageüberhang auf dem Mietmarkt mittelfristig bestehen bleiben. Die Mietpreise werden wahrscheinlich weiter steigen, allerdings mit einer stärkeren Ausdifferenzierung nach Regionen und Segmenten. Die Situation unterstreicht die Notwendigkeit, Lösungen zu finden, die sowohl die Angebotsseite adressieren als auch eine nachhaltige Mietpreisentwicklung unterstützen.

1.4. Gesamtaussage

Unter Berücksichtigung der zu erwartenden Rahmenbedingungen in den wesentlichen Teilmärkten und der zukünftigen Geschäftsentwicklung rechnet die Geschäftsführung für das Jahr 2024 mit deutlich gestiegenen Umsatzerlösen sowie einem verbesserten Ergebnis im Vergleich zu 2023.

2. Chancen- und Risikobericht

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2023 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 7.205 erzielt. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag beträgt zum 31. Dezember 2023 TEUR 9.569. Die Gesellschaft ist danach am Bilanzstichtag bilanziell überschuldet. Mit Darlehensgebern wurden zur Vermeidung einer insolvenzrechtlichen Überschuldung nach § 19 InsO Rangrücktritte auf Forderungen gegen die Gesellschaft i.S.d. § 39 Abs. 2 InsO vereinbart. Außerdem dürfen Rückzahlungen der Darlehen nebst Zinsen insoweit nicht erfolgen, als die Gesellschaft zum Zeitpunkt der Zahlung zahlungsunfähig oder insolvenzrechtlich überschuldet ist oder soweit Zahlungen dazu führen würden.

Basierend auf einer Ertrags- und Finanzplanung bis Ende 2026 geht die Geschäftsführung außerdem davon aus, dass der wesentliche Verkauf des Immobilienbestands per 31.12.2023 innerhalb des ersten Halbjahres 2024 erfolgt. Weiterhin wird erwartet, dass sich die Geschäftstätigkeiten und damit die Verkaufszahlen von Immobilien und folglich die Umsätze im folgenden Geschäftsjahr 2024 weiter deutlich ausweiten und ein profitables Wachstum mit positivem Liquiditätszufluss erzielt wird. Die Geschäftsführung prognostiziert zudem, dass der Break-even-Point auf EBIT-Basis im kommenden Geschäftsjahr überschritten wird.

Aufgrund dieser Einschätzungen sowie der Existenz bestehender und zukünftiger Bank- und Mezzaninedarlehen betrachtet die Geschäftsführung die Finanzierung und die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft im Prognosezeitraum als gesichert. Sofern die tatsächlichen Entwicklungen jedoch wesentlich von den Planungen (negativ) abweichen sollten, wäre die Gesellschaft möglicherweise auf zusätzliche Finanzmittel angewiesen. Falls diese nicht zur Verfügung gestellt wurde, wäre die Gesellschaft möglicherweise in ihrem Bestand gefährdet. Die Fortführung der Gesellschaft wird als überwiegend wahrscheinlich angesehen.

2.1. Risikomanagementsystem

Die CONDO Group verfügt über ein zentrales Risikomanagement. Mit dem Ziel der Identifikation und Bewertung aller für die Gesellschaften der CONDO Group wesentlichen Risiken wird in regelmäßigen Abständen über die wesentlichen Einzelrisiken und den Gesamtrisikoumfang an die Geschäftsleitung berichtet. Neben dem systematischen Management von Risiken werden im jährlichen Planungsprozess der CONDO Group ebenso Chancen identifiziert und bewertet, die langfristig den Unternehmenserfolg sichern.

Unterschieden wird in strategische und operative Chancen und Risiken. Erstere wirken sich langfristig auf das Geschäftsmodell und/oder die Kernkompetenzen der CONDO Group aus und werden einer qualitativen Bewertung unterzogen. Letztere wirken sich kurz bis mittelfristig aus und werden quantitativ bewertet.

2.1. Strategische Chancen und Risiken

Die CONDO Group und ihre Tochtergesellschaft, die Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH, bewegen sich in einem sehr herausfordernden Marktumfeld. Insgesamt ist die CONDO Group mit hoher Kernkompetenz in ihren Geschäftsfeldern weiterhin gut aufgestellt. Das herausfordernde Marktumfeld bietet zudem auch die Chance, durch Innovationskraft und Kapitalstärke die Marktstellung im Wettbewerb gegenüber anderen Unternehmen zu festigen.

2.2. Operative Chancen und Risiken

Development

Die primären Ertragsquellen im Immobilienentwicklungsgeschäft ergeben sich aus den Aktivitäten des Erwerbs, der Aufwertung und des Verkaufs von Wohnimmobilien. In diesem Kontext konzentriert sich die Risikoanalyse zunächst auf die Identifikation und Evaluierung adäquater Objekte innerhalb des Condo Core Systems (CCS).

Um das Risiko von Baukostensteigerungen während der Sanierungsphase zu minimieren, werden Budgets strikt kontrolliert und unterliegen abhängig von ihrer Höhe einem gestaffelten Genehmigungsprozess.

Bei der Umsetzung eines Projekts erfolgt die Bewertung der potenziellen Chancen und Risiken hinsichtlich des erwarteten Deckungsbeitrags durch ein kontinuierliches Projekt- und Kostencontrolling, wodurch Abweichungen frühzeitig identifiziert werden.

Property Management

Die wesentlichen Risiken im Geschäftsfeld Property Management sind vielfältig und umfassen unter anderem Mietausfallrisiken, Wertminderung der verwalteten Immobilien, rechtliche und regulatorische Änderungen sowie Risiken aus dem Betrieb und der Instandhaltung der Objekte. Zur Bewältigung dieser Risiken werden risikomindernde Maßnahmen, wie die Anpassung von Mietverträgen und die Optimierung von Betriebskosten, durchgeführt. Darüber hinaus wird ein proaktives Stakeholder-Management betrieben, um die Erwartungen und Bedürfnisse von Mietern, Eigentümern und anderen Beteiligten zu erfüllen und damit die Zufriedenheit und Bindung zu stärken.

Sonstige Chancen und Risiken

Im Bereich der sonstigen Risiken subsumieren wir sämtliche operativen Risiken, die potenziell die Personal- und Verwaltungsaufwendungen, Informationstechnologie (IT), Prozessstrukturen sowie steuerliche und juristische Rahmenbedingungen und die hieraus erwachsenden Kosten beeinflussen könnten. Die effektive Minimierung dieser Risikofaktoren bietet nicht nur Schutz, sondern eröffnet zugleich Opportunitäten für Effizienzsteigerungen und Kosteneinsparungen, beispielsweise durch die Optimierung von Geschäftsprozessen.

Zu den wesentlichen Risikokomponenten in dieser Kategorie zählen Haftungsrisiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Bürgschaften, erhebliche Ausfallzeiten kritischer IT-Systeme sowie ein Anstieg der Cyberkriminalität. Zur Abschwächung dieser Risiken setzen wir auf umfassende Risikominderungsstrategien, die eine adäquate Risikoprävention und -kontrolle gewährleisten.

Dies umfasst die Implementierung strenger Sicherheitsprotokolle und -standards zur Gewährleistung der IT-Sicherheit, die regelmäßige Überprüfung und Anpassung der vertraglichen Risikoabsicherungen sowie die fortlaufende Schulung unserer Mitarbeiter im Umgang mit datenschutzrechtlichen Bestimmungen und zur Sensibilisierung für Cyberbedrohungen.

3. Gesamteinschätzung

Die Gesamteinschätzung der Marktentwicklung für den deutschen Immobilienmarkt offenbart ein differenziertes Bild, geprägt von unterschiedlichen Segmententwicklungen und einer sich wandelnden makroökonomischen Landschaft. Trotz der Herausforderungen durch externe Faktoren, wie die anhaltende Unsicherheit aufgrund globaler politischer und wirtschaftlicher Spannungen sowie einer unsicheren Inflations- und Zinsentwicklung, zeigt der deutsche Immobilienmarkt eine bemerkenswerte Resilienz.

Im Wohnimmobiliensegment zeichnet sich eine fortgesetzte Nachfrage ab, getrieben durch einen anhaltenden Urbanisierungstrend und demografische Entwicklungen. Die Mietpreisentwicklung bleibt in vielen Ballungsräumen und Großstädten stabil mit einer Tendenz zu moderaten Steigerungen, was die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot widerspiegelt.

Eine besondere Rolle nimmt der Bereich der nachhaltigen Immobilien ein. Investoren und Entwickler legen zunehmend Wert auf ökologische Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, angetrieben durch gesellschaftliche Erwartungen und regulatorische Anforderungen. Dies spiegelt sich in einem wachsenden Markt für Green Buildings und der Notwendigkeit umfassender Sanierungen bestehender Immobilienbestände wider.

Darüber hinaus können sich im Zuge des Weiteren Geschäftsverlaufs in 2024 weitere Auswirkungen auf die Prognose 2024 ergeben, die von weiteren behördlichen Auflagen und Gesetzesvorhaben abhängig sind.

INHALT

Bilanz zum 31.12.2023

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31.12.2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Bilanz zum 31. Dezember 2023

(Amtsgericht Hamburg, HRB 165870)

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung zum 31. Dezember 2023

(Amtsgericht Hamburg, HRB 165870)

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

I. Allgemeine Angaben

Die Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH hat ihren Sitz in Hamburg und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Hamburg HRB 165870.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2023 wurde wie im Vorjahr nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie- Umsetzungsgesetz (BilRUG) aufgestellt.

Die gesetzlichen Gliederungsschemata der §§ 266 bzw. 275 HGB wurden angewandt; bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren (§ 275 Abs. 2 HGB) beibehalten.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind - sofern nicht in der Bilanz oder der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten - im Anhang aufgeführt.

Die Gesellschaft ist eine mittelgroße Kapitalgesellschaft gemäß § 267 (2) HGB.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den für Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB in der Fassung des Bilanzrichtlinie- Umsetzungsgesetz (BilRUG) aufgestellt.

Nach § 265 Abs. 6 HGB wurde die Bezeichnung von Bestand und Veräußerung der Immobilien in Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung zur Verbesserung der Aussagefähigkeit des Jahresabschlusses angepasst.

II. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bewertung des Immobilienbestands erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungs-kosten. Vom Wahlrecht gemäß § 255 (3) HGB wird Gebrauch gemacht. Das Niederstwertprinzip bei der Bewertung wurde beachtet.

Forderungen gegen verbundene Unternehmen, sonstige Vermögensgegenstände und flüssige Mittel sind mit dem Nennwert abzüglich erforderlicher Einzelwertberichtigungen aufgrund erkennbarer Einzelrisiken bilanziert.

Unter den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag ausgewiesen, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle bis zur Bilanzerstellung bekannt gewordenen Risiken und ungewissen Verpflichtungen, die das abgelaufene Geschäftsjahr betreffen. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst.

Die Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. Erläuterungen zur Bilanz

Umlaufvermögen

In den Vorräten werden in Renovierung befindliche und zur Veräußerung stehende Immobilien ausgewiesen

Forderungsspiegel

Forderungen gegen verbundene Unternehmen

Hierunter fallen die Forderungen aus der laufenden Verrechnung gegenüber Schwestergesellschaften in Höhe von TEUR 34 (i.V. O TEUR).

Sonstige Vermögensgegenstände

Hierin sind TEUR 136 verauslagte Hausgelder aus der Sondereigentumsverwaltung sowie enthalten.

Sonstige Rückstellungen

Die Rückstellungen enthalten zu erwartende Renovierungskosten, Hausgelder, Vertriebskosten sowie Zinsen. Des weiteren sind Beträge für die Steuererklärungen 2022 und 2023 sowie sie Wirtschaftsprüfung zurückgestellt.

Verbindlichkeitenspiegel

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Bankdarlehen sind durch Mietabtretungen der finanzierten Objekte sowie durch Verpfändung bestehender Bankguthaben sowie der Geschäftsanteile der Gesellschaft gesichert.

Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin in Höhe von TEUR 4.777 (Vorjahr: TEUR 1.192) resultieren aus der Erbringung von Dienstleistungen. Die weiteren Verbindlichkeiten betreffen in Höhe von TEUR 3 (Vorjahr: TEUR) zwei Schwestergesellschaften aus laufender Verrechnung.

Sonstige Verbindlichkeiten

Ausweis eines Mezzanine Darlehens über TEUR 13.843 sowie eines Nachrangdarlehen über TEUR 7.300, nebst der zum 31.12.2023 geschuldeten Zinsen.

Haftungsverhältnisse

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB bestanden am Bilanzstichtag nicht.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Die Gesellschaft hat durch Kaufverträge Grundvermögen erworben, deren Eigentumsübergange im folgenden Geschäftsjahr erfolgen. Aus den Kaufverträgen ergeben sich finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 773.

IV. Sonstige Angaben

Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehört an: Tanja Jelec-Mix

Mitarbeiterzahl

Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt.

Fortführung der Unternehmenstätigkeit / Überschuldung

Die Gesellschaft hat im Geschäftsjahr 2023 einen Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 7.205.032,94 erzielt. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag beträgt zum 31. Dezember 2023 EUR 9.388.691,38. Mit den Darlehensgebern wurden Rangrücktritte auf Forderungen gegen die Gesellschaft i.S.d. § 39 Abs. 2 InsO in Höhe von T€ 23.244 vereinbart.

Basierend auf einer Ertrags- und Finanzplanung bis Ende 2026 geht die Geschäftsführung davon aus, dass der vollständige Verkauf des Immobilienbestands per 31.12.2023 innerhalb des ersten Halbjahres 2024 erfolgt. Weiterhin wird erwartet, dass sich die Geschäftstätigkeiten im folgenden Geschäftsjahr ausweiten und ein profitables Wachstum mit positivem Liquiditätszufluss erzielt wird. Die Geschäftsführung prognostiziert zudem, dass der Breakeven-Point auf EBIT-Basis im kommenden Geschäftsjahr überschritten wird.

Aufgrund dieser Einschätzungen sowie der Existenz bestehender und zukünftiger Bank- und Mezzaninedarlehen betrachtet die Geschäftsführung die Finanzierung und die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft im Prognosezeitraum als gesichert. Die Fortführung der Gesellschaft wird als überwiegend wahrscheinlich angesehen.

Geschäftsführung

Der Geschäftsführung gehören an

Mitarbeiterzahl

Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine Arbeitnehmer beschäftigt.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH, Hamburg, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Deutsche Liegenschaftsgesellschaft mbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 S 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Aufgrund der in Vorjahren erwirtschafteten aufgelaufenen Verluste von insgesamt T€ 2.389 sowie dem Jahresfehlbetrag des Berichtsjahres von T€ 7.205 weist die Gesellschaft einen Nicht durch Eigenkapital gedeckten Fehlbetrag in Höhe von T€ 9.569 aus und ist damit am Abschlussstichtag bilanziell überschuldet.

Zur Vermeidung einer insolvenzrechtlichen Überschuldung (§ 19 InsO) wurden mit Darlehensgebern Rangrücktritte gemäß § 39 Abs. 2 InsO vereinbart.

Die Geschäftsführung rechnet ausweislich einer Unternehmensplanung, bestehend aus einer Ertrags- und Finanzplanung bis Ende 2026, im Geschäftsjahr 2024 mit dem Verkauf eines wesentlichen Anteils des Immobilienbestands der Gesellschaft und der Erzielung gegenüber dem abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 deutlich erhöhter Umsatzerlöse sowie eines positiven Ergebnisses vor Zinsen und Ertragsteuern (EBIT) in Höhe von € 5,4 Mio. Darin enthalten sind erhebliche Aufwendungen aus Provisionen und sonstigen Leistungen an ein verbundenes Unternehmen, die erst bei Erreichen bestimmter, im Geschäftsjahr 2024 voraussichtlich nicht zu erreichender Kriterien zur Auszahlung gelangen. Nach einem für 2024 geplanten negativen Zinsergebnis von rund € -7,1 Mio. soll das erwartete Vorsteuerergebnis (EBT) rund € -1,8 Mio. betragen und somit das negative Eigenkapital zunächst weiter erhöhen. Gemäß Planungsrechnung soll das EBT ab dem Geschäftsjahr 2025 voraussichtlich positiv sein.

Auf der Grundlage dieser Annahmen sowie durch bestehende wie auch zukünftige Bank- und Mezzaninedarlehen sieht die Geschäftsführung die Finanzierung und damit die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft im Prognosezeitraum als gesichert und die Fortführung der Gesellschaft als überwiegend wahrscheinlich an.

Sollten die Annahmen und Planungen der Gesellschaft deutlich verfehlt werden, wäre der Fortbestand der Gesellschaft möglicherweise gefährdet. Wir haben die Geschäftsführung auf § 15a InsO sowie auf die Auswirkungen der höchstrichterlichen Rechtsprechung zum Eigenkapitalersatz hingewiesen.

Wie im Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 durch die Geschäftsführung dargelegt, weist dies auf das Bestehen einer wesentlichen Unsicherheit hin, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann und ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 S. 3 HGB darstellt. Unser Prüfungsurteil ist bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.