Bochumer Wohnstätten Genossenschaft e.G.

Bochumer Wohnstätten Genossenschaft e.G.

Bochum

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Vorwort

Liebe Mitglieder, sehr geehrte Geschäftspartner,

es ist uns eine Freude, Ihnen den Geschäftsbericht für das Jahr 2023 vorzustellen, der auf gewohnt kompakte Weise die finanzielle Lage, Vermögenswerte und Erträge unserer Wohnungsgenossenschaft darlegt.

Im vergangenen Geschäftsjahr sahen wir uns mit zahlreichen Herausforderungen konfrontiert, da sich die Rahmenbedingungen in der Wohnungswirtschaft deutlich verschlechtert haben. Insbesondere hohe Baupreise, steigende Finanzierungskosten und eine Energiekrise mit stark ansteigenden Energiekosten hatten erhebliche Auswirkungen.

Die zusätzlichen Preissteigerungen setzten eine Aufwärtsspirale in Gang, die auch die Dynamik bei Lohn-Preis-Verhandlungen beeinflusste. Die restriktive und zunehmend unzuverlässige öffentliche Förderpraxis im Bereich der energetischen Sanierung und des Neubaus von bezahlbarem Wohnraum hat diese Situation weiter verschärft.

Lieferengpässe sowie ein Fachkräftemangel führten zu Verzögerungen bei Modernisierungs- und Neubaumaßnahmen während des gesamten Jahres 2023. Nur durch erhebliche Anstrengungen konnten diese Verzögerungen größtenteils ausgeglichen werden. An dieser Stelle möchten wir unseren herzlichen Dank an unsere engagierten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter aussprechen, die im Geschäftsjahr 2023 einen enormen Einsatz geleistet haben.

Ebenso gilt unser großer Dank den Mitgliedern des Aufsichtsrats für ihre wertvolle Unterstützung in diesem anspruchsvollen Jahr.

Wir hoffen sehr, dass Ihnen der vorliegende Bericht interessante Einblicke in unsere Wohnungsgenossenschaft bietet und neue Erkenntnisse vermittelt. Trotz aller Widrigkeiten sind wir stolz darauf, dass es uns gelungen ist, auch unter schwierigen Bedingungen weiterhin bezahlbaren Wohnraum anzubieten und unserer sozialen Verantwortung gerecht zu werden.

Die kommenden Jahre bringen weitere Herausforderungen mit sich - doch gemeinsam mit unserem starken Team von Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie dem Rückhalt unserer Mitglieder sind wir optimistisch gestimmt. Wir setzen alles daran, um auch zukünftig eine hohe Qualität bei Modernisierungsmaßnahmen sicherstellen zu können sowie neuen bezahlbaren Wohnraum schaffen zu können.

Inhalt

Auf einen Blick

Kennzahlen im Vergleich

Das Unternehmen

Lagebericht

Gegenstand des Unternehmens

Geschäftsverlauf

Darstellung der Lage

Ertragslage

Vermögenslage

Finanzlage

Finanzielle Leistungsindikatoren

Risiko- und Chancenbericht

Risiken der künftigen Entwicklung

Chancen der künftigen Entwicklung

Prognosebericht

Bericht des Aufsichtsrates

Jahresabschluss

Handelsbilanz zum 31. Dezember 2023

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Organe

Auf einen Blick

Kennzahlen im Vergleich

Vergleichszeitraum 2013 - 2023

Bilanzsumme

118.644 T€ +34%

Eigenkapital langfristig

54.449 T€ +42,5%

Jahresüberschuss

1.644 T€ Ø 1.877 T€

Eigenkapitalrentabilität

3,1% Ø 4,1%

Zinsaufwendungen

882 T€ -48,3%

Sachanlagevermögen

111.223 T€ +33,8%

Umsatzerlöse

17.352 T€ +24,7%

Die Bochumer Wohnstätten auf einen Blick

Lagebericht

Gegenstand des Unternehmens _ Geschäftsverlauf

Darstellung der Lage _ Risiko- und Chancenbericht

1. GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS

Gegenstand der Bochumer Wohnstätten Genossenschaft eG ist die Errichtung und Bewirtschaftung sowie der Erwerb und die Betreuung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen. Kerntätigkeitsfeld ist die Errichtung und Vermietung von Wohnungen und Häusern in Bochum.

2. GESCHÄFTSVERLAUF

Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Wichtige Bereiche des Verarbeitenden Gewerbes haben an Wettbewerbsfähigkeit eingebüßt, insbesondere die Automobilindustrie im Zuge des Umstiegs von Verbrennern auf Elektromotoren und die Chemiebranche aufgrund der höheren Energiepreise in Europa. So verharrte die Produktion in der chemischen Industrie auf dem niedrigen Niveau, auf das sie Ende des Jahres 2022 im Zuge der Energiekrise gedrosselt wurde. Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Seit dem Verfassungsgerichtsurteil vom 15. November muss sich die Wirtschaft für das Jahr 2024 auf neue Belastungen einstellen. Denn dem Bund ist es nun verwehrt, einen Teil seiner geplanten Ausgaben den Sondervermögen des Klima- und Transformationsfonds und des Wirtschaftsstabilisierungsfonds Energie zuzurechnen und auf diese Weise die auf den Bundeshaushalt bezogene Schuldenbremse in den kommenden Jahren einzuhalten. Die Kürzungen der öffentlichen Subventionen und die Verunsicherung dürften die privaten Investitionen unmittelbar und in den kommenden Quartalen deutlich schmälern.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauert an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Der Wegfall öffentlicher Gelder und die Unsicherheit infolge des Verfassungsgerichtsurteils werden das Wachstum 2024 spürbar schmälern. Zudem kommt der private Verbrauch nur schwer in die Gänge. Mit dem Anstieg der realen Lohneinkommen legten auch die realen verfügbaren Einkommen der privaten Haushalte zuletzt kräftig zu. Die Reallohnzuwächse konnten die Kaufkraftverluste der vergangenen Jahre jedoch bei Weitem noch nicht ausgleichen.

Trotz der bremsenden Faktoren erwartet die Mehrheit der Institute im laufenden Jahr 2024 eine Stabilisierung der Wirtschaftslage. Die Vorausschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute zur Wachstumsrate des Bruttoinlandsproduktes bewegen sich in einer Spannweite von -0,5 % bis +1,3 %. Die deutsche Wirtschaft dürfte im Jahresmittel um 0,4 % wachsen. Nach einem schwierigen Winterhalbjahr sollte die deutsche Wirtschaft in der zweiten Jahreshälfte wieder mehr Schwung aufnehmen.

(Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Januar 2024)

Branchenspezifische Rahmenbedingungen in Deutschland

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen.

Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2003 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz.

Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2 %. Insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2003 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61,0 % der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich.

Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung. Der Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte dürften dann bis Mitte 2025 allmählig auf etwa die Hälfte des heutigen Niveaus sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern.

Aktuell ist die Gemengelage für den Wohnungsbau äußerst schwierig: Ein historischer Preisanstieg bei den Bauleistungen trifft auf deutlich gestiegene Bauzinsen und eine durch die Haushaltslage bedingte Unklarheit bezüglich der gültigen Förderkonditionen. Diese schwierigen Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau schlugen sich 2023 sowohl bei Genehmigungen von Ein- und Zweifamilienhäusern als auch im Geschosswohnungsbau nieder. Dabei ging die Zahl der neu genehmigten Ein- und Zweifamilienhäusern (-41 %) noch deutlich stärker zurück als die genehmigten Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (-25 %).

Wie eine Umfrage unter den im GdW organisierten Unternehmen zum Jahresende 2023 zeigt, ist die Lage für den Neubau dramatisch und spitzt sich weiter zu: Mehr als 22 %, der von den Unternehmen für das Jahr 2024 geplanten neuen Wohnungen, können unter den derzeitigen Rahmenbedingungen nicht gebaut werden. Im Jahr 2025 sind sogar 38 % der Neubaupläne nicht realisierbar. Hochgerechnet auf alle Unternehmen im GdW bedeutet dies gut 18.000 Wohnungen, die entgegen der ursprünglichen Planung (60.000 WE) nach derzeitiger Sachlage in den Jahren 2024/2025 nicht mehr realisierbar sein werden. Über zwei Drittel der GdW-Wohnungsunternehmen werden in den kommenden beiden Jahren nach gegenwärtiger Lage gar keine Wohnungen mehr errichten können (2024: 68 %; 2025: 69 % der Unternehmen).

Eine ebenso angespannte Lage ergab die Umfrage auch bei den eigentlich geplanten Modernisierungsvorhaben: 2024 werden die GdW-Wohnungsunternehmen rund 13 %, 2025 rund 18 % weniger Wohnungen modernisieren können. Von den ursprünglich vorgesehenen rund 184.000 Wohneinheiten werden 28.000 nicht klima- und altersgerecht angepasst werden können. Von den verbleibenden etwa 156.000 Wohnungen wird wiederum bei einem Fünftel (22 %) der Umfang der ursprünglich geplanten Maßnahmentiefe deutlich reduziert. Dies betrifft insgesamt 35.000 Wohneinheiten.

Die Entwicklung der Wohnungsfertigstellungen entfernt sich damit immer deutlicher vom Ziel der Bundesregierung, rund 400.000 Wohnungen pro Jahr neu zu errichten. Vor dem Hintergrund steigender Wohnungsbedarfe, einer wachsenden Einwohnerzahl und um die Wohnungsbau- und Klimaziele nicht komplett abschreiben zu müssen, sollte die Bundesregierung schnell weitere Maßnahmen für ein Sofortprogramm für bezahlbaren und sozialen Wohnungsbau ergreifen. Die jüngst in der Bereinigungssitzung zum Bundeshaushalt 2024 beschlossene Bereitstellung von einer Milliarde Euro für ein neues Förderprogramm für den Neubau energieeffizienter, bezahlbarer Wohnungen mit Wohnflächenbegrenzung ist ein erster Schritt in die richtige Richtung.

(Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Januar 2024)

Branchenspezifische Entwicklung in Bochum

Im Geschäftsjahr 2023 erlebte der Wohnungsmarkt in Bochum eine dynamische Entwicklung, die durch verschiedene Faktoren geprägt wurde.

Nachfrage und Angebotslage:

Im Geschäftsjahr 2023 prägten nicht nur die steigende Nachfrage und der Mangel an verfügbarem Bauland den Wohnungsmarkt in Bochum, sondern auch die erheblichen Herausforderungen im Neubausektor. Die hohen Baukosten erwiesen sich als ein bedeutender Faktor, der die Entwicklungen auf dem Markt maßgeblich beeinflusste. Die anhaltende Verteuerung von Baumaterialien, Arbeitskosten und energetischen Standards führte zu erheblichen Kostensteigerungen im Bauprozess. Dies wiederum wirkte sich negativ auf die Rentabilität von Neubauprojekten aus und stellte eine erhebliche Hürde für Wohnungsunternehmen dar. Insbesondere kleinere Bauherren und Genossenschaften sahen sich mit finanziellen Belastungen konfrontiert, die sich auf die Realisierung von bezahlbarem Wohnraum auswirkten.

Gleichzeitig verschärfte die ungünstige Zinsentwicklung die finanzielle Lage im Neubausektor. Höhere Zinsen für Baufinanzierungen erhöhten die Gesamtkosten von Bauprojekten und führten zu einer Verringerung der Rentabilität. Diese finanziellen Herausforderungen wirkten als Hemmnis für die Entwicklung neuer Wohnprojekte, insbesondere im preisgünstigen Segment.

Die Kombination aus steigenden Baukosten, ungünstiger Zinsentwicklung und unzuverlässige öffentliche Förderpraxis wirkte sich daher direkt auf den Neubausektor in Bochum aus, indem sie potenzielle Investoren und Bauherren vor zusätzliche finanzielle Belastungen stellte. Dies wiederum trug dazu bei, dass der Bedarf an preiswertem Neubauwohnraum nicht im gewünschten Maße gedeckt werden konnte.

Mietpreisentwicklung:

Die Mietpreisentwicklung in Bochum war im Berichtsjahr von einer gewissen Stabilität geprägt. Eine sorgfältige Balance zwischen Angebot und Nachfrage sowie die Umsetzung von bezahlbarem Wohnraum trugen dazu bei, übermäßige Preisschwankungen zu verhindern. Dennoch sind weiterhin Anstrengungen erforderlich, um sicherzustellen, dass die Mieten im Einklang mit der Einkommensentwicklung der Bevölkerung stehen.

Nachhaltigkeit und Modernisierung:

Ein zunehmendes Augenmerk wurde auf nachhaltige Bauprojekte und energetische Modernisierungsmaßnahmen gelegt. Die Bochumer Wohnstätten Genossenschaft hat sich aktiv daran beteiligt, umweltfreundliche Initiativen zu fördern und gleichzeitig die Energieeffizienz des Wohnungsbestands zu verbessern. Dies trägt nicht nur zum Umweltschutz bei, sondern steigert auch die Attraktivität des Wohnungsangebots.

Digitalisierung und Servicequalität:

In Anbetracht der sich wandelnden Technologielandschaft wurden verstärkt digitale Lösungen für die Verwaltung und Kommunikation eingesetzt. Dies trug dazu bei, die Servicequalität für unsere Mieterinnen und Mieter zu steigern und effizientere Prozesse in der Bewirtschaftung der Wohnanlagen zu gewährleisten.

Insgesamt bleibt der Wohnungsmarkt in Bochum dynamisch und bietet Chancen sowie Herausforderungen für alle Beteiligten. Um langfristig eine ausgewogene Entwicklung sicherzustellen, ist es entscheidend, dass alle Akteure - von Wohnungsbauunternehmen über die öffentliche Verwaltung bis hin zu Planern - gemeinsam daran arbeiten, das Angebot an Wohnraum zu erweitern und gleichzeitig die Lebensqualität in Bochum zu erhalten und zu verbessern.

Bestandsbewirtschaftung

Die Entwicklung des Wohnungsbestandes und der anderen bewirtschafteten Einheiten in 2023 zeigt die nachfolgende Tabelle:

Der bewirtschaftete Bestand hat sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt entwickelt:

Von den 2.631 Wohnungen waren am 31.12.2023 noch 140 Wohnungen in der Sozialbindung. In den folgenden Jahren wird sich der Bestand an diesen Wohnungen weiter vermindern.

Neubau

BEGINENHOF 1

Erweiterung Beginenhof / Neubau eines Wohngebäudes mit 6 Wohnungen

Beim Kauf des Grundstücks für den Beginenhof im Jahr 2011 wurde der Bochumer Wohnstätten ein Vorkaufsrecht für das aufstehende Kirchengebäude eingeräumt. Ursprünglich war geplant, das Gebäude weiterhin als geweihte Kirche zu nutzen, weshalb es im Besitz der Kirchengemeinde verblieb.

Im Jahr 2022 entschied sich die Kirchengemeinde jedoch dazu, das Kirchengebäude zu verkaufen. Die Verhandlungen und der abschließende Kaufvertrag hatten den Abriss des Gebäudes als Bedingung. Nachdem das Gebäude entweiht wurde und eine Abbruchgenehmigung erteilt wurde, erfolgten im März 2023 die Abrissarbeiten.

Die derzeitige Planung sieht vor, dass ein Neubau im Stil der vorhandenen Gebäude am Beginenhof errichtet wird. Weiterhin beabsichtigen wir, dieses Bauprojekt mit modernster Technologie auszustatten, um höchsten Wohnkomfort zu bieten.

TIPPELSBERGER STRAßE 20

Neubau eines Wohngebäudes mit 12 Wohnungen

Im Dezember 2023 erfolgte in Bochum-Riemke der Baubeginn von zwölf Wohnungen und zwölf Stellplätzen auf dem ehemaligen Gelände der Gaststätte Markscheide. Unser Bauprojekt zeichnet sich durch zahlreiche umweltfreundliche Merkmale aus, die einen nachhaltigen und energieeffizienten Betrieb sicherstellen sollen.

Die Fassade des neuen Wohngebäudes wird teilweise aus Klinkersteinen bestehen, was dem Gebäude einen zeitlosen und eleganten Charakter verleihen wird. Die Beheizung der Wohnungen erfolgt mittels einer effizienten Wärmepumpe. Darüber hinaus wird das Dach des Gebäudes mit Photovoltaik-Paneelen ausgestattet sein, um einen Teil des Energiebedarfs abzudecken. Der überschüssige Strom wird in einem Batteriespeicher zwischengespeichert und bei Bedarf genutzt, was eine nahezu autarke Energieversorgung ermöglicht.

Die Wohnungen werden über Laubengänge erschlossen, die einen barrierefreien Zugang sowie eine Verbindung zwischen den Wohnungen und dem Außenbereich bieten. Zudem haben die Bewohner Zugang zu einer begehbaren Dachterrasse, die zusätzlichen Wohnkomfort und Erholungsmöglichkeiten bietet. Die Gesamtkosten werden sich auf rd. 4.400 T€ belaufen. Im Berichtsjahr sind Kosten in Höhe von 387 T€ für diese Neubaumaßnahme angefallen.

NIXENSTRAßE 1,2,4,4a

MÄRCHENSIEDLUNG RIEMKE

Neubau von zwei Wohngebäuden mit 36 Wohnungen 1.BA

Aufgrund der mangelnden Zukunftsfähigkeit der bestehenden Gebäude in der Nixenstraße 1, 2, 4 und 4a werden wir diese durch Neubauten ersetzen. Die neuen Gebäude, bestehend aus insgesamt 36 Wohnungen, werden mehr Wohnfläche bieten und unseren zukünftigen Bewohnern moderne und komfortable Wohnungen bieten. Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf der Nachhaltigkeit des Projekts. Die "Märchensiedlung" strebt weitgehend CO ₂ -Neutralität an und wird somit einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Die verwendeten Materialien sind umweltfreundlich und ressourcenschonend. Aufgrund der widrigen Rahmenbedingungen haben wir beschlossen, den Start des Bauprojekts zu verschieben. Dieser Schritt wird gewährleisten, dass wir über ausreichende finanzielle Mittel verfügen, um das Projekt erfolgreich umsetzen zu können. Im vergangenen Geschäftsjahr wurde bereits mit dem Abriss der Gebäude in der Nixenstraße 1 und 2 begonnen, um den Fortschritt des Projekts zu fördern.

Neubau von einem Gebäude mit 25 Wohnungen 2.BA.

Im zweiten Bauabschnitt werden wir uns mit den Immobilien in der Tippelsberger Straße 63, 65 und der Feenstraße 2 befassen. Gemäß der aktuellen Planung ist auch hier der Ersatz der bestehenden Gebäude durch Neubauten vorgesehen. Es sind insgesamt 25 Wohnungen geplant, die verschiedene Größen aufweisen.

Neubau

TIPPELSPFAD

Neubau eines Wohngebäudes mit 5 Wohnungen

Im Geschäftsjahr 2023 haben wir in Altenbochum erfolgreich ein Wohngebäude errichtet, das sowohl für junge Familien als auch für ältere Menschen äußerst attraktiv gestaltet wurde. Dieses Bauprojekt umfasst zwei Reihenhäuser und drei Wohnungen, die mit modernster Technologie ausgestattet sind und höchsten Wohnkomfort bieten. Besonders hervorzuheben ist die nachhaltige Beheizung mittels einer Wärmepumpe sowie die Nutzung einer Photovoltaik-Anlage zur Stromversorgung in Verbindung mit einem Batteriespeicher. Durch diese innovative Ausstattung leisten wir nicht nur einen bedeutenden Beitrag zum Umweltschutz, sondern ermöglichen den zukünftigen Bewohnern auch langfristige Kostenersparnisse. Die Wohnungen selbst präsentieren sich zeitgemäß und modern gestaltet, mit unterschiedlichen Größen von 51 bis 157 Quadratmetern, um den vielfältigen Bedürfnissen gerecht zu werden. Die Fertigstellung dieser Neubaumaßnahme erfolgte zum Ende des ersten Quartals 2024, wobei die Gesamtkosten sich auf 2.200 T€ belaufen. Für diese Neubaumaßnahme sind bisher Kosten in Höhe von 1.672 T€ angefallen.

Modernisierung

FELDSIEPER STRASSE 21-27

Unsere umfassende Modernisierungsinitiative, die im Jahr 2022 in der Feldsieper Str. 21-27 gestartet wurde, hat zum Ziel, die Energieeffizienz der in den 50er-Jahren errichteten Genossenschaftshäuser zu steigern und die Umweltbelastung zu minimieren. Diese Initiative beinhaltet verschiedene Maßnahmen, darunter die Integration von Wärmepumpen in Verbindung mit Photovoltaikanlagen und Batteriespeichern zur Beheizung des Gebäudes. Dank dieser fortschrittlichen Technologien wird das Gebäude künftig nachhaltig mit Energie versorgt, was zu einer Verringerung des Stromverbrauchs und der Kosten führt. Die Nutzung von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen trägt auch dazu bei, den CO ₂ -Ausstoß zu minimieren.

Ein weiterer bedeutender Aspekt dieser Modernisierungsmaßnahme ist die Verbesserung der Wärmedämmung des Gebäudes. Durch die Erneuerung der Wärmedämmung wird die Energieeffizienz gesteigert und der Energiebedarf reduziert, was nicht nur zu einer Senkung der Energiekosten, sondern auch zu einer Reduzierung des CO ₂ -Ausstoßes führt. Darüber hinaus haben wir im Rahmen dieser Initiative auch das Dach, die Fenster und den Fassadenanstrich erneuert. Insgesamt stellt diese energetische Großmodernisierungsmaßnahme einen bedeutenden Schritt in Richtung Nachhaltigkeit und Umweltschutz dar. Im Berichtsjahr sind Kosten für diese Maßnahmen in Höhe von 1.809 T€ angefallen.

Ankauf

Innerhalb unserer unternehmerischen Aktivitäten konnten wir erfolgreich den Erwerb von vier Immobilien abschließen. Dabei handelt es sich um die Gebäude in der Dorstener Straße 114 und 116 sowie in der Hildegardstraße 3 und 5. Insgesamt umfasst diese Investition 30 Wohnungen, die von einer Erbengemeinschaft erworben wurden. Der Ankaufsprozess erstreckte sich über einen Zeitraum von mehr als sechs Jahren, in denen intensive Verhandlungen mit den jeweiligen Erben geführt wurden.

Durch diesen bedeutenden Ankauf schließt unsere Genossenschaft eine entscheidende Lücke in ihrem Immobilienportfolio, indem wir nun das gesamte Quartier von der Dorstener Straße bis zur Wanner Straße, einschließlich der Feldsieper Straße und Hildegardstraße, besitzen.

Die erworbenen Häuser befinden sich in einem insgesamt guten Zustand, obwohl momentan nicht alle Wohnungen vermietet sind. Wir setzen gegenwärtig Modernisierungsmaßnahmen um, um diese Einheiten zeitnah zu renovieren und baldmöglichst wieder auf dem Markt anbieten zu können.

Verkäufe von Immobilien haben im Geschäftsjahr 2023 nicht stattgefunden.

Instandhaltungen und Reparaturen

Die Bochumer Wohnstätten Genossenschaft hat eine zentrale und kontinuierliche Verantwortung für die Instandhaltung und Weiterentwicklung ihres Immobilienportfolios. Ihr Hauptziel ist es, die Wohnungen in einem zeitgemäßen Zustand zu halten, der eine angemessene Vermietung ermöglicht.

Dies ist entscheidend, um konstant niedrige Leerstands- und Fluktuationsraten zu gewährleisten. Neben den alltäglichen Reparaturen werden auch umfangreichere Maßnahmen durchgeführt, wie die Modernisierung von Gebäuden durch die Dämmung der obersten und untersten Geschossdecken, den Einbau von Zentralheizungen und Kunststofffenstern, die Installation neuer Haustüranlagen, die Renovierung von Treppenhäusern, die Einrichtung von Unterflurmüllsammelstellen und die Neugestaltung von Außenanlagen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2023 haben wir eine umfassende Modernisierung von insgesamt 51 Wohnungen im Zuge der Neuvermietung durchgeführt. Dabei wurden verschiedene Maßnahmen umgesetzt, darunter die Installation neuer Elektroleitungen, die Einrichtung neuer Bäder und Türen sowie umfangreiche Maurerarbeiten.

Einige dieser Maßnahmen beinhalteten auch teilweise Änderungen an den Grundrissen. Die Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten wurden größtenteils durch unseren eigenen Regiebetrieb der Genossenschaft durchgeführt. Besonders hervorzuheben sind die umfangreichen Serviceleistungen, die im täglichen Betrieb für die Bewohnerinnen und Bewohner der Bochumer Wohnstätten vor Ort erbracht wurden. Dies stellt ein wichtiges Qualitätsmerkmal unserer Genossenschaft dar. Bei Schadensmeldungen und Notfällen konnten in vielen Fällen schnelle, unkomplizierte und kundenorientierte Lösungen angeboten werden.

Im gesamten Jahr 2023 investierte die Bochumer Wohnstätten Genossenschaft etwa 3,7 Millionen € in die Modernisierung und Instandhaltung ihres Bestandes. Die reinen Instandhaltungskosten pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfläche betrugen im Jahr 2023 19,13 €, verglichen mit 18,60 € im Jahr 2022 und 19,92 € im Jahr 2021.

Vermietung

Im Geschäftsjahr 2023 gab es 226 Mieterwechsel, im Vergleich zu 211 im Vorjahr. Die Fluktuationsquote belief sich auf etwa 8,5 % des Wohnungsbestandes. Seit über einem Jahrzehnt liegt die Fluktuationsrate konstant unter 10%, und es gibt derzeit keine Anzeichen für eine Änderung dieser Tendenz, wie auch die ersten Monate des Jahres 2024 zeigen. Hauptursachen für Mietvertragskündigungen waren familiäre und berufliche Gründe, der Wechsel in Pflegeeinrichtungen oder der Tod des Mieters.

Die Leerstandsquote betrug zum 31. Dezember 2023 insgesamt etwa 2,6 % im Vergleich zu 2,5% im Vorjahr. Ein beträchtlicher Teil der Leerstände resultiert aus Modernisierungen und geplanten Rückbauten aufgrund von ersatzweisen Neubauten, die den veränderten Bedürfnissen der Nachfrage gerecht werden. Geplante Neubauprojekte, wie zum Beispiel in der Nixenstraße 1, 2, 4, 4a, sollen moderne, klimafreundliche und barrierearme Wohnungen schaffen, die sowohl komfortabel als auch bedarfsgerecht sind. Zudem ist geplant, etwa 20% bis 30% öffentlich geförderter Wohnraum zu schaffen, um auch jungen Familien, Senioren und einkommensschwachen Bevölkerungsgruppen den Zugang zu diesen Wohnungen zu ermöglichen.

Die durchschnittliche monatliche Netto-Kaltmiete je Quadratmeter Wohnfläche betrug 5,50 € im Vergleich zu 5,45 € im Vorjahr. Diese Erhöhung resultiert aus moderaten Mieterhöhungen sowie angepassten Wiedervermietungsmieten nach durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen und Modernisierungen.

Insgesamt sind folgende Ergebnisbelastungen im Vergleich zum Vorjahr entstanden:

Die ausgewiesenen Erlösschmälerungen beruhen insbesondere auf kurzzeitigen Leerständen bei Neuvermietung, auf Leerständen und befristeten Mietverzichten, die durch Um- und Ausbaumaßnahmen sowie durch diverse Modernisierungen und geplante Rückbauten aufgrund bestandsersetzenden Neubaus bedingt sind.

3. DARSTELLUNG DER LAGE

3.1 Ertragslage

Zur Darstellung der Ertragslage ist in der nachfolgenden Übersicht eine nach betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten gegliederte Ergebnisrechnung aus der Gewinn- und Verlustrechnung abgeleitet und den Vorjahreszahlen gegenübergestellt:

Im Geschäftsjahr 2023 wurde ein positives Betriebsergebnis von T€ 1.932 erwirtschaftet. Der um T€ 245 gestiegenen Betriebsleistung stehen die um T€ 372 gestiegenen Aufwendungen für die Betriebsleistung gegenüber. Insgesamt hat sich das Betriebsergebnis um T€ 127 verringert.

Zu dem positiven Betriebsergebnis haben folgende Leistungsbereiche beigetragen:

Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung hat sich im Vergleich zum Vorjahr um T€ 122 auf T€ 1.895 verringert. Der Ergebnisrückgang resultiert im Wesentlichen aus um T€ 174 gestiegenen Sollmieten, um T€ 7 geringeren Erträgen aus Umlagen (einschließlich Bestandsveränderung), um T€ 120 gesunkenen Erlösschmälerung denen insbesondere um T€ 196 gestiegen Instandhaltungsaufwendungen sowie um T€ 277 gestiegene Verwaltungskosten gegenüberstehen.

Das Beteiligungs- und Finanzergebnis setzt sich wie folgt zusammen:

Das neutrale Ergebnis setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

3.2 Vermögenslage

In der nachfolgenden Bilanzübersicht sind die einzelnen Posten nach wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

Die Bilanzsumme hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 814 erhöht.

Die immateriellen Vermögensgegenstände (EDV-Software) und Sachanlagen (vorwiegend bebaute Grundstück, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, Technische Anlagen und Maschinen) erhöhten sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 2.604. Den Investitionen von T€ 6.339 stehen planmäßige Abschreibungen von T€ 2.900 und Abgänge von T€ 835 gegenüber.

Unter den unfertigen Leistungen/Andere Vorräte werden im Wesentlichen mit Mietern noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten ausgewiesen. Ihnen stehen erhaltene Anzahlungen von T€ 5.255 gegenüber.

Das übrige kurzfristige Umlaufvermögen einschließlich Rechnungsabgrenzungsposten verringert sich insbesondere durch den Rückgang der Bausparguthaben um T€ 1.469 sowie der flüssigen Mittel um T€ 436.

Das langfristige Eigenkapital (Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder, Ergebnisrücklagen) hat sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.426 auf T€ 54.449 erhöht. Die Eigenkapitalquote hat bedingt durch den überwiegend in Ergebnisrücklagen eingestellten Jahresüberschuss auf 45,9 % gegenüber 45,0 % im Vorjahr zugenommen.

Das kurzfristige Eigenkapital umfasst die Geschäftsguthaben ausscheidender Mitglieder und gekündigte Geschäftsanteile sowie den zur Ausschüttung vorgesehenen Bilanzgewinn. Es belegt 0,4 % des Gesamtkapitals.

Die langfristigen Rückstellungen betreffen in voller Höhe Pensionsrückstellungen.

Die Darlehen haben sich gegenüber dem Vorjahr um T€ 1.508 verringert. Dem Zufluss durch Darlehensvalutierungen von T€ 2.778 stehen planmäßige Tilgungen von T€ 2.919 und Rückzahlungen von Darlehen von T€ 1.367 gegenüber.

Bezogen auf die Bilanzsumme betragen die langfristigen Verbindlichkeiten insgesamt 46,9 % (Vorjahr: 48,1 %).

Die übrigen Rückstellungen und Verbindlichkeiten haben sich um T€ 299 erhöht, der Anstieg betrifft insbesondere kurzfristige Finanzierungsmittel.

Die Vermögenslage der Genossenschaft ist geordnet.

3.3 Finanzlage

Die Liquiditätslage erlaubte auch im Geschäftsjahr 2023 jederzeit die Erfüllung der finanziellen Verpflichtungen.

Die langfristige Fremdfinanzierung für das Anlagevermögen besteht aus Annuitätsdarlehen mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und einer gleichmäßigen Verteilung der Zinsbindungsfristen über die Zeit sind die Zinsänderungsrisiken in begrenztem Maße vorhanden. Im Rahmen unseres Risikomanagements überwachen wir die Zinsentwicklung aufmerksam.

Die nachfolgende Aufgliederung zeigt die Vermögenswerte sowie die Finanzierungsmittel nach Fristigkeiten zum 31. Dezember 2023:

Am 31. Dezember 2023 waren die langfristigen Vermögenwerte zu 98,9 % durch langfristige Finanzierungsmittel gedeckt. Die Vermögens- und Kapitalverhältnisse befinden sich Ende 2023 aufgrund stichtagsbedingter Vorfinanzierungen aus der Neubau- und Modernisierungstätigkeit nicht im Ausgleich. Unter Berücksichtigung der sich anschließenden Liquiditätsweiterrechnung für 2024 ergibt sich wieder eine fristenkongruente Finanzierung. Die Zahlungsfähigkeit war im Jahr 2023 gegeben.

3.4 Finanzielle Leistungsindikatoren

In den nachfolgenden Übersichten der Bilanz sind die einzelnen Posten nach ihren wirtschaftlichen und finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

4. RISIKO- UND CHANCENBERICHT

4.1 Risiken der künftigen Entwicklung

Risikomanagementsystem und Compliance

Aufgrund des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) hat der Vorstand ein Risikomanagementsystem implementiert. Dieses System zielt darauf ab, die kontinuierliche Zahlungsfähigkeit sicherzustellen und das Eigenkapital zu stärken. Hierzu werden in verschiedenen Überwachungsbereichen Risikoindikatoren identifiziert und bewertet, die potenziell zu einer Beeinträchtigung der Vollvermietung oder zu Mietminderungen führen könnten. Eine fortlaufende und langfristige Überprüfung der Investitionen in Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen gewährleistet, dass diese langfristigen Investitionen wirtschaftlich sinnvoll sind und gemäß der ursprünglichen Planung verlaufen. Das interne Kontrollsystem der Genossenschaft umfasst auch Regelungen zur Compliance. Neben den geltenden gesetzlichen Bestimmungen sind unternehmensinterne Richtlinien und Anweisungen integraler Bestandteil dieser Compliance-Regelung.

Risikoanalyse

Es sind keine besonderen, den Bestand gefährdenden Risiken zu betonen. Die bedeutendsten Risikofaktoren ergeben sich aus der weiteren Entwicklung der kriegerischen Auseinandersetzung in der Ukraine. Die politische Unsicherheit und die instabile Wirtschaftslage dort haben zu einem Anstieg der Rohstoffpreise und Baukosten geführt, insbesondere bei Baumaterialien. Dies führte zu Kostensteigerungen in unseren Bauprojekten. Langfristig müssen wir uns auf anhaltend höhere Baukosten einstellen, verstärkt durch den Mangel an Handwerkern, der zu Verzögerungen bei Bauvorhaben führen kann. Es besteht auch das Risiko, dass geplante Mieteinnahmen aufgrund verzögerter Baufertigstellung nicht realisiert werden können. Die politische Unsicherheit bleibt eine Herausforderung für die Fördermittelbereitstellung für energetische Modernisierungs- und Neubauprogramme.

Die Zinsentwicklung ist ein entscheidender Faktor für die Immobilienwirtschaft. Nach einem raschen Anstieg 2023 gibt es derzeit eine moderate Zinssteigerung. Ein weiterer Anstieg könnte Immobilieninvestitionen unattraktiver machen und zu einer weiteren Investitionsdrosselung führen. Die ständig wechselnde Förderstrategie der Bundesregierung führt ebenfalls zu Unsicherheiten für zukünftige Investitionen und Neubauprojekte. Zukünftige Darlehensaufnahmen könnten aufgrund eines erhöhten Zinsniveaus Risiken bergen. Um dieses Zinsrisiko zu minimieren, hat die Bochumer Wohnstätten eG langfristige und vollständig tilgbare Annuitätendarlehen aufgenommen.

Für 2024 schätzen wir das Risiko für negative Entwicklungen bei Leerständen und Fluktuationen als sehr gering ein. Wir gehen davon aus, dass der nachfragegetriebene Bochumer Wohnungsmarkt stabil bleibt. Unsere moderate Mietpreispolitik und erhebliche Investitionen in den Wohnungsbestand werden positiv auf unsere Wettbewerbsfähigkeit wirken und unsere Marktattraktivität stärken. Die Genossenschaft ist aufgrund regelmäßiger Mieteinnahmen nicht wesentlichen Risiken aus Zahlungsstromschwankungen und Liquiditätsrisiken ausgesetzt. Die Mieterträge sind durch Nutzungs- und Mietverträge abgesichert. Das aktuelle Mietniveau bietet kurz- und mittelfristige Möglichkeiten für Mieterhöhungen. Unverändert hoch bleiben die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung bei Mieterwechseln.

4.2 Chancen der künftigen Entwicklung

Die Bochumer Wohnstätten passen ihren Wohnungsbestand seit vielen Jahren kontinuierlich und in großem Umfang an die sich verändernden Marktgegebenheiten an. Dies geschieht durch Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen, um den Bedarf entsprechend der Nachfrage zu decken und gleichzeitig wirtschaftliche und nachhaltige Verbesserungen zu erzielen.

Angesichts der klimaschutzpolitischen Anforderungen der Bundesrepublik streben die Bochumer Wohnstätten über die herkömmliche energetische Modernisierung hinausgehendes Denken an. Dies wird als Gelegenheit betrachtet, in Zusammenarbeit mit Partnern innovative Ansätze zur Reduzierung des klimaschädlichen CO, auszutauschen.

Zukünftige Investitionen im Bestand werden die Entwicklung der Bochumer Wohnstätten in Richtung Klimaneutralität maßgeblich beeinflussen. Hierbei ist es entscheidend, die Anforderungen und Wünsche der Mitglieder zu berücksichtigen, um den veränderten Marktgegebenheiten gerecht zu werden. Dazu gehören insbesondere der barrierearme bzw. barrierefreie Umbau von Wohnungen und die Erweiterung von Serviceleistungen.

Der Grundsatz der Bochumer Wohnstätten, "preisgünstigen Wohnraum für unsere Mitglieder zur Verfügung zu stellen", ist nur ein Aspekt, ein weiterer wichtiger Anspruch ist die Quartiersentwicklung. Investitionen in zusammenhängende Quartiere werden nicht nur als Wertsteigerung des Bestandes betrachtet, sondern auch als Chance, da sie oft einen positiven Einfluss auf die Entwicklung einer ganzen Siedlung haben.

Der demographische Wandel, insbesondere die zunehmende Alterung der Gesellschaft, stellt auch die Bochumer Wohnstätten vor Herausforderungen. Eine steigende Nachfrage nach seniorengerechten Wohnungen, besonders Singlewohnungen, wird erwartet. Um diesem Trend entgegenzutreten, werden bereits heute bei Einzelmodernisierungen schwellenarme Duschen mit gefliestem Boden in Erdgeschosswohnungen eingebaut. Auch bei der Gestaltung der Außenanlagen wird darauf geachtet, Schwellen zu vermeiden oder bestehende zu beseitigen.

5. PROGNOSEBERICHT

Der Wohnungsmarkt in Bochum ist weiterhin von verschiedenen Faktoren beeinflusst, darunter die Zuwanderung der letzten Jahre, die zu einem anhaltend hohen Bedarf an Wohnraum führt. Wohnungsunternehmen stehen vor der Herausforderung, diesen Bedarf zu decken und gleichzeitig den Anforderungen an Klimaneutralität, der Umstellung auf umweltfreundlichere Heizsysteme sowie der Steigerung der Neubautätigkeiten gerecht zu werden. Dies geschieht jedoch ohne ein ausgereiftes Förderungskonzept und unter dem Druck, weiterhin erschwingliche Mieten anzubieten.

Die Bochumer Wohnstätten hat in den vergangenen Jahrzehnten beträchtlich in ihren Bestand investiert, was der Umsetzung ihrer Klima- Neutralität bis 2045 zugutekommt. Die geplanten Modernisierungen entsprechen diesen Vorgaben und tragen dazu bei, den CO ₂ -Ausstoß zu reduzieren und die Wohnungen den aktuellen Bedürfnissen anzupassen. Neben ökologischen Aspekten werden auch der demografische Wandel und die Bedürfnisse der Mitglieder berücksichtigt, um die Wohnungen attraktiv zu halten.

Die Bochumer Wohnstätten wird auch weiterhin an infrastrukturellen Verbesserungen in den Quartieren arbeiten und Serviceleistungen ausweiten sowie innovative Lösungen im Gebäudebereich einführen. Die Investitionsstrategien werden in Zusammenarbeit mit Partnern entwickelt, um die Position der Bochumer Wohnstätten auf dem Markt zu stärken. Der digitale Ausbau der Prozesse unterstützt dabei, Arbeitsabläufe zu optimieren und die Leistungen für Mitglieder zu verbessern.

Trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Herausforderungen wird für die Bochumer Wohnstätten eine positive Geschäftsentwicklung erwartet. Der Wirtschaftsplan für das Jahr 2024 sieht bei vorsichtigen betriebswirtschaftlichen Ansätzen einen Jahresüberschuss von ca. 1.800 T€ vor. Es wird erwartet, dass die Erlösschmälerungen sinken werden. Die geplanten Investitionen für Modernisierungen im Jahr 2024 belaufen sich auf 5.824 T€, während die Instandhaltungsaufwendungen mit 3.300 T€ auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorjahr bleiben.

Bericht des Aufsichtsrates

Im Geschäftsjahr 2023 hat der Aufsichtsrat seine gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen ordnungsgemäß erfüllt. Dies beinhaltete die Förderung, Beratung und Überwachung des Vorstands. Durch regelmäßige gemeinsame Sitzungen von Aufsichtsrat und Vorstand fand ein umfassender Informationsaustausch zu allen relevanten Angelegenheiten der Genossenschaft statt. Entscheidungen im Verantwortungsbereich des Aufsichtsrats wurden in Absprache mit dem Vorstand getroffen. Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand über wichtige Einzelvorgänge und bedeutende Geschäftsvorfälle informiert. Satzungsmäßig erforderliche Beschlüsse wurden in der Regel einstimmig gefasst, und die Zusammenarbeit zwischen den Organen war eng und vertrauensvoll.

Um seinen Pflichten nachzukommen, hat der Aufsichtsrat aus seiner Mitte den Prüfungsausschuss und den Bau- und Wohnungsausschuss eingerichtet. Der Prüfungsausschuss hat sich detailliert mit dem Geschäftsbetrieb, der Aussagefähigkeit der Buchhaltung und dem Inventar zum Jahresabschluss befasst. Der Bau- und Wohnungsausschuss unterstützte und beriet den Vorstand in seiner Geschäftsführung, insbesondere in Bezug auf die Überwachung der Modernisierungskosten und der Neubautätigkeit. Die Sitzungen erfolgten in enger Abstimmung mit dem Vorstand, wobei bei Bedarf die entsprechenden Abteilungsleiter der Genossenschaft hinzugezogen wurden.

Der vom Vorstand erstellte Jahresabschluss 2022 einschließlich Anhang und Lagebericht wurde vom Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V. geprüft. Nach der Schlussbesprechung und dem Prüfungsbericht wurde die ordnungsgemäße Führung der Genossenschaft bestätigt. Die Organe der Genossenschaft haben ihre gesetzlichen und satzungsmäßigen Verpflichtungen erfüllt.

Die ordentliche Vertreterversammlung fand am 20. Juni 2023 statt. Die notwendigen Tagesordnungspunkte im Zusammenhang mit dem Jahresabschluss 2022, dem Lagebericht 2022 und dem Prüfungsbericht 2021 wurden ordnungsgemäß abgewickelt. Die Gewinnverteilung wurde gemäß Vorschlag einstimmig beschlossen, der Aufsichtsrat und der Vorstand wurden einstimmig entlastet.

Der vom Vorstand erstellte Jahresabschluss und der Vorschlag zur Verwendung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2023 wurden am 09. April 2024 gemeinsam von Vorstand und Aufsichtsrat geprüft und gebilligt. Der Aufsichtsrat schließt sich dem Vorschlag des Vorstands zur Gewinnverwendung an und billigt den Jahresabschluss. Abschließend dankte der Aufsichtsrat dem Vorstand, den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Bochumer Wohnstätten Genossenschaft eG für ihre erfolgreiche Arbeit im Geschäftsjahr 2023 sowie den Mitgliedern für das entgegengebrachte Vertrauen.

Handelsbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.01. 31.12.2023

ANHANG

A. Allgemeine Angaben

Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen "Bochumer Wohnstätten Genossenschaft eG". Sie hat ihren Sitz in Bochum und ist im Genossenschaftsregister unter der Nr. 215 beim Amtsgericht Bochum eingetragen.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Der Jahresabschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagespiegel und Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt. Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände

Die immateriellen Vermögensgegenstände (entgeltlich erworbene Lizenzen) sind zu den Anschaffungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet. Ausgehend vom Zeitpunkt und der Art des Zuganges wird eine Nutzungsdauer von fünf Jahren zugrunde gelegt.

Sachanlagenvermögen

Das Sachanlagevermögen wird zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet und - soweit abnutzbar - durch planmäßige Abschreibungen nach der linearen Methode vermindert.

Die Abschreibungsmethoden für Wohnbauten blieben gegenüber dem Vorjahr grundsätzlich unverändert; die Gesamtnutzungszeiträume betragen bei

Für die Häuser in der Feldsieper Straße 32-38, bei denen 2016 Einzelmodernisierungen vorgenommen wurden, wurde aufgrund der parallel erfolgten umfassenden Modernisierung die Restnutzungsdauer um 25 auf 42 Jahre und 2018 auf 49 Jahre verlängert.

Bei Häusern mit noch vorhandenem Restbuchwert vor Einzelmodernisierung wird die Abschreibung seit 2018 einheitlich und bei Zugängen im vorhandenen Bestand grundsätzlich auf das ganze Jahr vorgenommen.

Für Fertigstellungen von Neubau- und umfassenden Modernisierungsmaßnahmen werden seit 2017 grundsätzlich die Kosten der Außenanlagen gesondert erfasst und auf 15 Jahre abgeschrieben. Die Kosten der Außenanlagen des 2018 bezogenen Neubaus Waldring 119 a, 119 b wurden nicht separat, sondern zusammen mit den Gebäudekosten erfasst.

Für die im Geschäftsjahr 2023 erworbenen Häuser Dorstener Straße 114 (BJ 1956), Nr. 116 (BJ 1948), Hildegardstraße 3 (BJ 1911) und Haus-Nr. 5 (BJ 1954) wurde eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren festgesetzt.

Geschäfts- und anderen Bauten werden über 33 Jahre abgeschrieben. Seit 2018 werden die Geschäfts- und anderen Bauten, mit einer Nutzungsdauer von 30 Jahren abgeschrieben.

Bei der Aktivierung von Einzelmaßnahmen (in den Wohnungen) wird zunächst überprüft, ob drei Hauptgewerke (Heizungs-, Sanitär- und Elektroarbeiten) in dem Umfang durchgeführt wurden, die eine Verlängerung der Nutzbarkeit und eine Wertsteigerung des Vermögensgegenstandes darstellt. Hilfsweise, falls nur zwei Hauptgewerke ausgeführt wurden, wird die Erhöhung der Nettokaltmieten um mindestens 5% als Indiz für eine Wertsteigerung angesehen. Anschließend wird überprüft, ob für dieses Objekt ein Modernisierungsplan (10-Jahresplan) aufgestellt ist, der eine umfassende Modernisierung aller Wohnungen eines Objektes oder auch des ganzen Quartiers in den nächsten 10 Jahren vorsieht.

Sind beide grundsätzlichen Kriterien erfüllt, wird die Restnutzungsdauer des Objektes betrachtet. Für die Aktivierung einer erstmaligen Modernisierung innerhalb des Gebäudes ist eine Restnutzungsdauer von mindestens 20 Jahren nötig, damit in den folgenden Jahren für die weiteren durchzuführenden Einzelmodernisierungen eine erneute Anpassung der Nutzungsdauer entfällt. So werden die Kosten der nachfolgenden Einzelmaßnahmen in dem jeweiligen Gebäude auf die verbleibende Restnutzungsdauer verteilt, so dass nach 10 Jahren für die zuletzt angefallenen und aktivierten Kosten von Einzelmaßnahmen eines Gebäudes mindestens noch 10 Jahre Restnutzungsdauer für die Abschreibung der Herstellungskosten verbleibt.

Die technischen Anlagen werden linear wie folgt abgeschrieben:

Die lineare Abschreibung der beweglichen Wirtschaftsgüter beträgt grundsätzlich 20 % der Anschaffungskosten. Geringwertige Anlagegüter im Wert bis 250,00 € werden voll abgeschrieben. Bewegliche abnutzbare, selbstständig nutzbare Anlagegüter mit Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 250,01 € bis 1.000,00 € werden in einem Pool zusammengefasst und mit 20 % abgeschrieben.

Umlaufvermögen

Unfertige Leistungen

Unter dieser Position werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Heiz- und Betriebskosten ausgewiesen. Abschläge für Leerstände sind berücksichtigt worden.

Forderungen aus Vermietung und sonstige Vermögensgegenstände Die Forderungen und die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nennwert bilanziert. Eventuellen Ausfallrisiken wurde im Jahresabschluss durch Abschreibung Rechnung getragen.

Pauschale Wertberichtigungen wurden nicht vorgenommen, da weitere Ausfallrisiken nicht existieren.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die flüssigen Mittel und Bausparguthaben sind mit dem Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen

Pensionsrückstellungen

Für Verpflichtungen der betrieblichen Altersvorsorge sind, soweit vertragliche Zusagen bestehen, Rückstellungen gebildet worden. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt nach dem international anerkannten Anwartschaftsbarwertverfahren. Bei der Bewertung werden gemäß einem versicherungsmathematischen Gutachten künftige Lohn- und Gehaltssteigerungen sowie Rentenanpassungen berücksichtigt. Der Kapitalisierungszins beträgt 1,82 % (Vorjahr 1,87 %). In die Berechnung sind eine Rentensteigerungsquote von 2 % und ein steigender Gehaltstrend von gleichfalls 2 % unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" von Dr. Klaus Heubeck eingeflossen.

Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Absatz 6 HGB zwischen dem Ansatz der Altersversorgungsrückstellungen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangen zehn Jahre und dem Ansatz mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz von sieben Jahren beträgt 108.993,00 €.

Sonstige Rückstellungen

Die Sonstigen Rückstellungen sind nach vernünftigen kaufmännischen Beurteilungen in Höhe des voraussichtlichen Erfüllungsbetrages gebildet worden.

Verbindlichkeiten

Der Ansatz der Verbindlichkeiten erfolgt zu Rückzahlungs- bzw. Erfüllungsbeträgen.

C. Angaben zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

1. Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich aus dem als Anlage beigefügten Anlagespiegel.

Die Genossenschaft hält zwei Geschäftsanteile von zusammen nominal 77.771,38 € (=0,31 %) am Stammkapital der VBW Bauen und Wohnen GmbH in Bochum.

2. Die Position "Unfertige Leistungen" umfasst noch nicht abgerechnete Betriebskosten von 3.945.881,25 € (Vorjahr: 3.941.992,04 €), noch nicht abgerechnete Heizkosten von 899.548,54 € (Vorjahr: 907.107,11 €) sowie Wertberichtigungen von 151.661,95 € (Vorjahr: 165.839,19 €).

3. In den "Forderungen aus Vermietung" in Höhe von 39.372,49 € (Vorjahr 20.469,85 €) und in der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" mit 97.549,47 € (Vorjahr 40.027,30 €) sind keine Beträge mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr enthalten.

4. In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen.

5. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag entstehen. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte sind in Anlage 2 dargestellt.

6.

II. Gewinn und Verlustrechnung

1. Die Umsatzerlöse werden entsprechend der Neudefinition des § 277 Abs. 1 HGB in der Fassung des BilRUG erfasst.

2. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind Erträge aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens in Höhe von 2.941,18 € enthalten.

3. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung setzen sich wie folgt zusammen:

4. Die Position "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" beinhaltet mit 119.507,00 € Aufwendungen aus der Aufzinsung von Rückstellungen.

5. In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung - soweit nicht vorstehend erläutert sind keine wesentlichen periodenfremden Erträge und Aufwendungen enthalten. In den einzelnen Erträgen und Aufwendungen sind keine von außergewöhnlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung enthalten.

Sonstige Angaben

1. Es bestehen keine aus der Bilanz nicht ersichtlichen Haftungsverhältnisse.

2. Es besteht eine Verpflichtung aus einem abgeschlossenen Grundstücks- und Inventarkaufvertrag mit einem Gesamtverpflichtungsbetrag von 989 T€.

3. Die Genossenschaft besitzt keine Kapitalanteile von mindestens 20 % an anderen Unternehmen.

4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer/innen betrug:

Außerdem wurde zum 31. Dezember 2023 eine Auszubildende beschäftigt.

5. Mitgliederbewegung im Jahr 2022

6. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich im Laufe des Geschäftsjahres um 39.461,33 € (Vorjahr Erhöhung um: 47.743,04 €) verringert.

7. Zuständiger Prüfungsverband ist der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e. V., Goltsteinstraße 29, 40211 Düsseldorf.

Organe

Vertreterversammlung

Wahlbezirk 1

Postleitzahlengebiete: 44787, 44789, 44791, Schweiz (CH), 01000-39999, 60000-99999

Wahlbezirk 2

Postleitzahlengebiete: 44805, 44807, 44894, 43000-46999

Wahlbezirk 3

Postleitzahlengebiete: 44793, 44809, 44866, 44867, 446 ... Herne, 47000-49999

Wahlbezirk 4

Postleitzahlengebiete: 44795, 44797, 44799, 44801, 44803, 44869, 44879, 44892, 40000-42999, 50000-59999

¹ Bei der Vertreterwahl 2020 aus organisatorischen Gründen einem anderen Wahlbezirk zugeordnet

Vorstand

Aufsichtsrat

Anlagespiegel - Entwicklung des Anlagevermögens

Verbindlichkeitenspiegel

^*) GPR = Grundpfandrecht

IMPRESSUM

Bochumer Wohnstätten

Zuhause in Bochum.

GESCHÄFTSBERICHT 2023

Herausgeber:

Bochumer Wohnstätten

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Saladin-Schmitt-Str. 5

44789 Bochum

Telefon: 0234/93740-0

Telefax: 0234/93740-99

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Bochum, April 2024

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