Bonava Wohnbau GmbH

Bonava Wohnbau GmbH

Fürstenwalde/Spree

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

1. Unternehmensprofil

Die Bonava Wohnbau GmbH ist eine Tochtergesellschaft der Bonava Holding GmbH, Fürstenwalde/Spree (90 %) und der Bonava AB, Stockholm (10 %). Das Unternehmen ist als Bauträger im Immobilienbereich tätig. Die für das Bauträgergeschäft notwendigen Ressourcen werden vornehmlich von der Konzernschwester, der Bonava Deutschland GmbH, bereitgestellt.

Die Bonava Wohnbau GmbH gehört zum Konzern der Bonava AB mit Sitz in Stockholm, welche an der NASDAQ in Stockholm gelistet ist. Wesentliche verbundene Unternehmen der Bonava Wohnbau GmbH in Deutschland sind die Bonava Deutschland GmbH und die Bonava Holding GmbH. Weiterhin bestehen Beteiligungen an Projektgesellschaften.

2. Geschäftsentwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr

2.1. Konjunkturelle Entwicklung im Baugewerbe

Laut Mitteilung des Hauptverbandes der Bauindustrie vom 26. Januar 2024 ist die Zahl der Baugenehmigungen in Deutschland im Jahr 2023 weiter gesunken. Nach einem Genehmigungsrückgang im Wohnungsneubau von nahezu 8 % im Jahr 2022, hat sich dieser im Jahr 2023 nochmal beschleunigt. Von Januar bis November 2023 gab es einen Rückgang von 41 % bei Ein- und Zweifamilienhäusern und bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern immerhin noch 24 %. Insgesamt ergab das eine Abnahme von 28% im Wohnungsneubau. Auch die Jahresumsätze im Bauhauptgewerbe sind real um etwa 5,5 % gesunken. Für 2024 wird mit einem weiteren Rückgang um rund 3,5 % gerechnet. In der Sparte Wohnungsneubau sieht es noch schlechter aus. Hier wird mit einem Rückgang der realen Umsätze für 2023 in Höhe von 12 % gegenüber dem Vorjahr gerechnet, für 2024 wird eine Abnahme in gleicher Höhe erwartet. Die realen Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe von Januar bis November 2023 lagen um 4,7 % niedriger als im Vorjahr. Der Auftragsbestand lag Ende September 2023 mit 75,5 Mrd. € auf einem hohen Niveau, real war dies gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme um 2 %. Laut der Mitteilung hat sich die Stimmung im Bauhauptgewerbe im Januar 2024 gegenüber den Vormonaten jedoch wieder verschlechtert. Die aktuelle Geschäftslage und die Geschäftserwartungen wurden negativer eingestuft. Bei den Preisen für Baumaterialien zeigte sich im Jahresverlauf 2023 jedoch eine Entspannung. Bis November gingen die Preise für Stahl, Bauholz und Glas zum Teil deutlich zurück. Hiervon ausgenommen sind energieintensive Materialien wie Zement und Bitumen. Hier ging der Preisanstieg weiter. Für 2024 wird mit insgesamt rückläufigen Materialpreisen gerechnet.

2.2. Geschäftsverlauf

Das Berichtsjahr war geprägt von gestiegenen Finanzierungskosten und einer Verunsicherung der Verbraucher. Diese Parameter belasteten die Geschäftsentwicklung und führten zu einem reduzierten Umsatz und Betriebsergebnis. Dieser Rückgang entsprach unseren Prognosen.

Die Anzahl der verkauften Wohneinheiten an Privatkunden war mit insgesamt 672 (Vorjahr 687) Einheiten nahezu konstant, während der Verkauf an Investoren einen Rückgang auf 176 (Vorjahr 228) Wohneinheiten verzeichnete. Übergeben wurden an Privatkunden 1.004 (Vorjahr 1.012) Wohneinheiten und an Investoren 385 (Vorjahr 694) Einheiten.

Die Umsatzerlöse im Berichtsjahr lagen mit € 574,3 Mio. um 12 % unter dem Vorjahreswert von € 651,5 Mio. 78 % der Erlöse (Vorjahr 72 %) entfielen auf das Bauträgergeschäft mit Privatkunden. Während im Vorjahr noch ein Jahresüberschuss vor Gewinnabführung von € 39,3 Mio. erwirtschaftet wurde, schließt das Berichtsjahr mit einem Verlust von € 11,3 Mio., der von der Muttergesellschaft übernommen wird. Das Ergebnis des Berichtsjahres war mit Sondereffekten aus der Abschreibung von Grundstücken auf den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von € 30 Mio. belastet. Bereinigt um diesen Effekt, verringerte sich die Marge von 7,4 % im Vorjahr auf 6,7 %.

Bei leicht erhöhter Darlehensaufnahme verdoppelte sich der Zinsaufwand infolge Zinsanstiegs von € 12,5 Mio. im Vorjahr auf € 26,2 Mio.

Die Gesellschaft beschäftigt keine Mitarbeiter.

3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

3.1. Vermögenslage

Aus der folgenden Gegenüberstellung der Bilanzzahlen jeweils zum 31. Dezember sind die im Berichtsjahr eingetretenen Veränderungen ersichtlich:

Im Finanzanlagevermögen weist das Unternehmen Beteiligungen an sechs Projektgesellschaften mit Sitz in Fürstenwalde/Spree aus.

Der Bestand an zur Entwicklung bestimmten Grundstücken hat sich durch Anpassung der Buchwerte an den niedrigeren beizulegenden Wert reduziert. Vor Abschreibungen lag er mit € 368.678 Mio. auf Vorjahresniveau. Die Wachstumsstrategie der vergangenen Jahre, die mit einem Aufbau des Grundstücksbestands verbunden war, wurde nicht fortgesetzt.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen betreffen offene Schlussraten wegen noch zu erbringender Restleistungen an übergebenen Objekten.

Auf der Passivseite kommt es aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages mit der Bonava Holding GmbH zu keiner Veränderung im Eigenkapital.

Rückstellungen wurden für am Bilanzstichtag erhaltene, noch nicht berechnete Bauleistungen gebildet, sie sind als Folge einer geringeren Zahl in Produktion befindlicher Einheiten zum Jahresende gesunken.

Die Anzahl der Baustarts lag 2023 unter der Anzahl der übergebenen Einheiten, als Folge reduzierten sich die erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (ohne Konzernfinanzierung) bestehen im Wesentlichen gegenüber der Bonava Deutschland GmbH aus der Abrechnung fertiggestellter Wohneinheiten.

Die im Vorjahr in den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesenen Verbindlichkeiten für den Erwerb von im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen Geschäftsanteilen wurden getilgt.

Aus laufenden und abgeschlossenen Bauträgerprojekten bestehen im geschäftsüblichen Umfang Gewährleitungsverpflichtungen, denen in gleicher Höhe Rückgriffsforderungen gegen die Bonava Deutschland GmbH gegenüberstehen. Daher ist mit einer Inanspruchnahme der Gesellschaft nicht zu rechnen.

3.2 Finanzlage

Die Veränderungen in den Zahlungsströmen im Vergleich zum Vorjahr stellen sich wie folgt dar:

Die Verbesserung des Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit resultiert aus einer Verringerung der in Produktion befindlichen Einheiten und einer stichtagsbedingten Erhöhung der Verbindlichkeiten aus mit der Schwestergesellschaft Bonava Deutschland GmbH abgerechneten fertiggestellten Wohneinheiten. Dagegen belastete eine Reduzierung der erhaltenen Anzahlungen als Folge einer rückläufigen Anzahl von Einheiten in Produktion den Cashflow.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wurde insbesondere zur Tilgung von Verbindlichkeiten aus dem Erwerb von Beteiligungen verwendet.

Die Zahlungsfähigkeit des Unternehmens war stets gesichert.

3.2. Ertragslage

Die Entwicklung der Ertragslage ist aus der nachfolgenden Gegenüberstellung ersichtlich:

Infolge der seit Mitte 2022 spürbar gedämpften Nachfrage nach Kaufimmobilien sank der Umsatz um 12 %. Die Marge war zusätzlich belastet durch Wertberichtigungen im Grundstücksbestand. Ohne Berücksichtigung dieses Sondereffekts sank die Marge auf 6,7 % nach 7,4 % im Vorjahr.

Die gestiegenen Vertriebskosten spiegeln verstärkte Vertriebsanstrengungen wider, um der Kaufzurückhaltung am Immobilienmarkt zu begegnen.

Das Unternehmen setzte seine im Vorjahr begonnenen Maßnahmen zur Sicherung der Ertragskraft durch Straffung administrativer Prozesse fort. Die allgemeinen Verwaltungskosten konnten dadurch weiter gesenkt werden.

In den übrigen Betriebserträgen und -aufwendungen sind Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von € 1,5 Mio. enthalten.

Das Finanzergebnis wurde belastet durch ein gegenüber dem Vorjahr deutlich höheres Zinsniveau bei leicht gestiegenem Darlehensbestand.

Wegen Ergebnisabführung an die Bonava Holding GmbH fallen keine Ertragsteuern an.

4. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

4.1 Net Promoter Score

Wir streben bis 2026 einen Net Promoter Score von mehr als 50 an. Der NPS ist eine Kennzahl, die Auskunft über die Kundenzufriedenheit gibt und auf der Grundlage von Befragungen unserer Kunden über ihre Bereitschaft, Bonava Freunden oder Kollegen weiterzuempfehlen, ermittelt wird. Er bewegt sich in einem Intervall von -100 bis +100. Im Jahr 2023 belief sich der NPS auf 28 (Vorjahr29). Bei 53 % der Übergaben im Berichtsjahr wurde ein NPS von mindestens 50 erreicht, im Vorjahr waren es 26 %.

4.2 Klimaschutz

Die Bedingungen für Unternehmen, Gemeinden und Märkte ändern sich schneller denn je, sowohl global als auch lokal. Für die Akteure im Wohnungsbau ergeben sich daraus hohe Anforderungen an Nachhaltigkeit, Schnelligkeit und Flexibilität. Indem wir diese Veränderungen verstehen und auf sie eingehen, kann Bonava die richtige Wahl treffen und Wohnungen und Nachbarschaften anbieten, in denen sich die Menschen wohlfühlen.

Unsere Nachhaltigkeitsagenda gibt uns eine langfristige Richtung vor und legt die Nachhaltigkeitsthemen fest, die wir vorrangig behandeln müssen, um unsere Strategie erfolgreich umzusetzen, unsere Ziele zu erreichen und einen Beitrag zur globalen nachhaltigen Entwicklung zu leisten. Bonava identifiziert seine Nachhaltigkeitsagenda anhand einer gründlichen Wesentlichkeitsanalyse, die jährlich überarbeitet wird. Die Wesentlichkeitsanalyse basiert auf Erhebungen von Faktoren des Geschäftsumfelds und erwarteten regulatorischen Trends weltweit, in der EU und vor Ort. Sie identifiziert langfristige Chancen und Risiken für Bonava bei seinen Bemühungen, eine nachhaltige Entwicklung in der Gesellschaft insgesamt zu fördern, und zeigt auf, wie wir im Einklang mit unserer Strategie am besten dazu beitragen können. Unser Ziel ist es, einen Beitrag dazu zu leisten, die Erderwärmung auf maximal 1,5°C zu beschränken (Paris Agreement). Der Konzern hat sehr detaillierte Klimaziele formuliert, um die Umwelteinflüsse durch unsere Geschäftstätigkeit bis 2030 um 50 % zu reduzieren. ¹ Diesen folgen auch die deutschen Bonava Gesellschaften

5. Risiken und Chancen

5.1. Risikomanagement

Der verantwortungsvolle Umgang mit den Unsicherheiten unserer unternehmerischen Tätigkeit ist Gegenstand des Risikomanagements im Bonava-Konzern. Dabei gehen wir Risiken nur dann ein, wenn diesen Chancen auf eine angemessene Wertsteigerung gegenüberstehen und sie mit anerkannten Methoden und Maßnahmen innerhalb unserer Organisation beherrschbar sind.

Auch auf Fälle nicht vorhersehbarer Risiken sind wir im Unternehmen vorbereitet durch das Aufsetzen von Krisenteams und das Festlegen der Prozesse im Krisenfall. Die Vorbereitung und Durchführung von Mietwohnungsbauprojekten für Investoren sowie von vorrangig eigengenutzten Wohnungsbauprojekten für Privatkunden erfolgt auf der Grundlage der im Unternehmen und Bonava-Konzern bestehenden Regelungen des Managementsystems, die insbesondere die frühzeitige Erkennung und Handhabung von Risiken sicherstellen. Der gesamte Prozess von der Prüfung des Standortes über die marktgerechte Produktentwicklung bis hin zum Grundstücksankauf und der Projektdurchführung ist vereinheitlicht und folgt den Zielen der Risikominimierung. Zu den Risiken zählen z. B. zusätzliche Kosten aus Erschließungsmaßnahmen. Für die Projektvorbereitung und -durchführung sind im Konzern und im Unternehmen Genehmigungserfordernisse geregelt.

Der Geschäftsleitung werden regelmäßig, insbesondere im Rahmen des monatlichen Berichtswesens und der periodisch durchgeführten Prognosen, Abweichungen in laufenden Projekten bekanntgegeben, um zeitnah angemessene Maßnahmen einleiten zu können.

Zum Bilanzstichtag lagen bei der Bonava Wohnbau GmbH keine bestandsgefährdenden Risiken vor.

5.2. Markt

Nachdem die Corona-Pandemie 2020 und 2021 die wirtschaftliche Entwicklung bestimmt hatte und im Jahr 2022 der Ukrainekrieg Materialknappheit, Lieferengpässe und steigende Energiepreise zur Folge hatte, war 2023 hauptsächlich von den Zinssteigerungen der Notenbanken bestimmt. Die Maßnahmen zur Eindämmung der 2022 spürbar gewordenen Inflation erhöhten die Finanzierungskosten für die Wirtschaft und insbesondere für die Immobilienwirtschaft immens.

Im Zuge der Zinssteigerungen reduzierte sich die Teuerungsrate 2023 deutlich. Nachdem die Inflationsrate im Oktober 2022 mit 10,4 % den Höchstwert seit Gründung der Bunderepublik erreicht hatte ² , schwächte sie sich im Jahresverlauf 2023 ab und belief sich im Januar 2024 auf 2,9 % ³. Im Jahresdurchschnitt lag die Inflation für 2023 bei 5,9 %, was gegenüber dem Durchschnitt von 6,9 % für 2022 einen deutlichen Rückgang bedeutet ⁴. 2022 hatte die EZB erstmal seit 2011 in drei Schritten die Zinsen auf 2,0 % angehoben, um die Teuerung zu begrenzen. Bis September 2023 erhöhte die EZB die Zinsen weiter auf zuletzt 4,5 % ⁵.

Nachdem die deutsche Wirtschaft in den ersten drei Quartalen 2023 nahezu stagnierte, nahm die Wirtschaftsleistung im vierten Quartal 2023 ab. (gegenüber Q3 -0,3 %, gegenüber dem Vorjahresquartal -0,4 %) ⁶. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamts (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. ⁷. Verglichen mit 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, liegt das BIP um 0,7 % höher. Die ungünstigen Finanzierungsbedingungen sowie eine geringe Nachfrage aus In- und Ausland bremsten die Wirtschaftsleistung.

Nach dem Tiefpunkt des Konsumklimas im Oktober 2022 (-42,8 Punkte), verbesserte es sich 2023: auf -37,6 Punkte im Januar und auf -24,4 Punkte im Juni. Bis zum Jahresende 2023 fiel das Konsumklima wieder leicht auf -27,6 Punkte im Index ⁸. Grund für die sich bessernde Konsumstimmung waren vornehmlich bereits erfolgte oder zukünftige Anpassungen von Löhnen, Gehältern und Renten. Zusätzlich gaben die Befragten an, durch einen sicheren Arbeitsplatz oder eine höhere Sparrate infolge verminderter Ausgaben verhalten optimistisch zu sein. Weiterhin beunruhigend und zum Sparen veranlassend würden die hohen Lebenshaltungs- sowie Energiekosten sein, die einen grundsätzlich eher zurückhaltende Anschaffungsdrang bewirkten. Dies drückte sich in einem preisbereinigten Rückgang der privaten Konsumausgaben von 0,5 % im Jahresdurchschnitt aus. Der Arbeitsmarkt zeigte sich 2023 robuster: Insgesamt 45,9 Mio. Personen, ein Prozent mehr als im Vorjahr, waren im Inland 2023 erwerbstätig. ⁹ Das waren so viele wie noch nie seit der deutschen Wiedervereinigung im Jahr 1990. In der Folge ging der Konjunkturpessimismus unter den Verbrauchern bis Jahresende 2023 weiter zurück, der Indikator stieg auf -0,4 Punkte - 1,9 Punkte mehr als im Vormonat und knapp zehn Punkte mehr gegenüber dem Vorjahreszeitraum. ¹⁰ Wesentliche Stütze des Konsumklimas war zum Jahresende hin auch die Einkommenserwartung, die im Dezember 9,8 Punkte gegenüber dem Vormonat zulegte und auf -6,9 Punkte stieg.

Die Stimmung in der deutschen Wirtschaft verbesserte sich 2023 teilweise gegenüber dem Vorjahr. Nachdem Mitte 2022 der niedrigste Wert seit Mai 2020 beobachtet werden konnte, stieg das Geschäftsklima bis zum zweiten Quartal deutlich, sank bis zur Jahresmitte wieder und stagnierte schließlich weitestgehend. Das verhaltene Geschäftsklima zog sich durch alle Wirtschaftsbereiche, lediglich der Dienstleistungssektor blickte zum Jahresende auf ein leicht verbessertes Geschäftsklima ¹¹. Unternehmen bewerteten ihre aktuelle Lage angesichts rückläufiger Nachfrage schlecht und blickten skeptischer auf das kommende Halbjahr angesichts eines nach wie vor unsicheren konjunkturellen Verlaufs. Energieintensive Branchen zeigen sich wegen hoher Energiekosten und weiter rückläufigen Auftragsbeständen besorgt. In der Industrie und der Bauwirtschaft sind die hohen Auftragsbestände, die sich zu Corona- Zeiten angestaut hatten, unter anderem durch Stornierungen im Wohnungsbau stark zurückgegangen. Stark belastet von den gestiegenen Finanzierungskosten gerieten einige Projektentwickler von Wohnimmobilien im Jahresverlauf 2023 in finanzielle Schieflage und mussten Notverkäufe tätigen; entsprechende Schlagzeilen dominierten die Stimmung in der Immobilienbranche.

Insbesondere im Bereich Wohnimmobilien gab es unerwartete Kostensprünge und zunehmende Stornierungen sowie Kaufzurückhaltung infolge der Unsicherheit über die Zinsentwicklung. Die wirtschaftliche und geopolitische Situation sorgte auf den Immobilienmärkten für Verunsicherung. Bei vielen Immobilienmarktteilnehmern setzte sich die abwartende Haltung des vorangegangenen Jahres weiter fort, Projekte wurden aufgeschoben und das Transaktionsgeschehen ging stark zurück - weil Käufer- und Verkäuferseite sich preislich nach wie vor anzunähern versuchen. 2023 wurden bundesweit 5,23 Mrd. Euro in größere Wohnungsbestände (ab 30 Wohneinheiten) investiert. Damit wurde das Vorjahresergebnis um 60 % und der langjährige Durchschnitt um 72 % unterschritten und das geringste Investmentvolumen seit 2010 verzeichnet. ¹²

Nach der geldpolitischen Kehrtwende der EZB und dem Ende der Niedrigzinsphase im Jahr 2022 stagnierte das hohe Niveau der Langfristzinsen im Jahresverlauf von 2023 weitestgehend, stieg ab Sommer bis November leicht auf einen Durchschnittswert von 4,23 % bei zehnjähriger Sollzinsbindung und fiel zum Jahresende wieder unter 3,5 % ¹³.

Nachdem das Immobilienklima 2022 unter das Corona-Plateau fiel, erholte es sich bis zum Jahresende 2023 leicht. Gegenüber dem Vorjahreswert von Dezember 2022 stieg das Immobilienklima moderat um 1,6 %. ¹⁴ Grund dafür waren die rückläufigen Kapitalmarktzinsen, die verhaltenen Optimismus bezüglich der Finanzierungssituation auslösten. Die Immobilienexperten erwarten zudem mögliche Lockerungen der Geldpolitik ab Mitte 2024, die die Finanzierungssituation zusätzlich verbessern würden.

Trotz des schwiegen Marktumfelds können sich Immobilien weiterhin als eine attraktive Assetklasse für Selbstnutzer, Privatanleger und institutionelle Investoren behaupten. Dabei trifft die hohe Nachfrage nach Wohnungen von Mietern und Investoren auf ein nur noch geringes Neuangebot, folglich steigen die Mieten weiter und die Rendite insbesondere für Core-Objekte stabilisiert sich. ¹⁵

Insbesondere gut gelegene und qualitativ hochwertige Objekte mit überzeugenden ESG-Profilen sind gefragt. Deshalb zeichnet es sich ab, dass sich die Preise von modernen ESG-konformen Objekten stabilisieren werden. ¹⁶

Wohnimmobilien gelten in Deutschland als ein wichtiger Eckpfeiler der privaten Altersvorsorge. Allerdings liegt die Eigentumsquote in Deutschland bei etwa 42,0 % ¹⁷ , während es im europäischen Durchschnitt etwa 70 % ¹⁸ sind. Der sich daraus ergebende Bedarf an Mietwohnraum in Deutschland eröffnet ein enormes Potenzial. Die Nachfrage übersteigt das Angebot weiterhin deutlich.

Die Kaufpreise für Wohnungen, Häuser und Bauland waren seit mehr als zehn Jahren gestiegen und hatten bislang nicht gekannte Höhen erreicht. Mit dem höheren Zinsniveau sind Kaufpreise zum Teil allerdings nicht mehr auf dem Niveau durchsetzbar. So haben die Preise für Wohnimmobilien nach dem Höchststand im zweiten Quartal 2022 im Jahr 2023 deutlich nachgegeben, um 10,2 % im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahr. ¹⁹ Das war der stärkste Rückgang der Wohnimmobilienpreise gegenüber einem Vorjahresquartal seit Beginn der Zeitreihe des Statistischen Bundesamts (Destatis) im Jahr 2000.

Das Ziel der Bundesregierung, 400.000 Wohnungen, darunter 100.000 Sozialwohnungen, jährlich zu bauen, wird nachhaltig verfehlt. Wurden 2021 293.000 und 2022 295.000 neue Wohnungen gebaut, sank diese Zahl 2023 auf ca. 270.000 Einheiten. Für 2024 rechnet das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung nur noch mit 265.000 Fertigstellungen ²⁰. Somit verschärft sich der Wohnraummangel in Deutschland weiter.

5.3. Operatives Geschäft

Als Unternehmen im Bauträgerbereich stehen insbesondere Absatz- und Produktionsrisiken im Vordergrund des operativen Geschäfts von Bonava.

Das Schwesterunternehmen Bonava Deutschland GmbH stellt als Immobiliengesellschaft mit eigenen Produktionskapazitäten die deutschen Aktivitäten der Bonava-Gruppe unter einheitliche Regeln. Es stellt umfassende Leistungen für den Erwerb von Grundstücken sowie deren Entwicklung und Vermarktung zur Verfügung. Die Bonava Wohnbau GmbH nutzt diese Ressourcen für das eigene Bauträgergeschäft.

Die von Bonava geschaffene technische Plattformmethode erlaubt es uns, Produktionsrisiken zu begegnen und Skaleneffekte zu realisieren. Sie basiert auf eigenen Planungen sowie ständig wiederkehrenden und schrittweise verbesserten Haustypen und Arbeitsabläufen. Für die Struktur und Ausstattung der Wohnungen berücksichtigen wir unsere erworbenen Markterfahrungen als auch die Anforderungen der Investoren. Aktuell sehen wir unterschiedlichste veränderte Anforderungen an Standorte und Ausstattungen unserer Produkte, die z. B. noch aus der COVID 19-Pandemie resultieren, wie geänderte Anforderungen an Raumkonzepte im Zusammenhang mit mobilen Arbeiten. Weitere Veränderungen oder Effekte aus dem Ukraine Krieg. Ein Haupteffekt aus dieser Krise sind die gestiegenen Zinsen für eine Baufinanzierung. Diesen begegnen wir z.B. durch Reduzierung des Standards für einen niedrigen Einstiegspreis und damit verbunden eine bessere Finanzierungsmöglichkeit unserer Kunden.

Der weiterhin hohe Bedarf an Wohnraum wird aktuell durch die Verunsicherung am Zinsmarkt und die Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Ukraine-Krise beeinflusst. Im Bereich des Beschaffungsmarktes stabilisierten sich die Kosten im Laufe des Jahres 2023. Durch die Verringerung von Baustarts in der gesamten Immobilienindustrie zeichnet sich aktuell ein steigender Wettbewerb zwischen den Nachunternehmern ab. Dieser bewirkt in einigen Bereichen bereits erste Preissenkungen. Durch unser etabliertes Nachunternehmernetzwerk und langfristige stabile Geschäftsbeziehungen mit unseren Lieferanten, langfristigen Lieferverträgen und Exklusivitätsvereinbarungen sichern wir unsere vertraglich vereinbarten Fertigstellungstermine sowie ein hohes Maß an Sicherheit für Planung und den Kapitalfluss.

Die Entwicklung der Baugenehmigungen hat auch 2023 gezeigt, dass die durchschnittliche Bearbeitungszeit in den Behörden bis zur Erteilung einer Baugenehmigung nach wie vor wesentlich länger als es vor der Corona-Krise ist, so dass hier weiterhin ein Unsicherheitsfaktor besteht.

Eine Anpassung an Änderungen gesetzlicher Rahmenbedingungen zur Energieeinsparung und Förderung des Umweltschutzes vollzieht Bonava schrittweise entsprechend den gesetzlich fixierten Terminen. So wird der Effizienzhausstandard 55 des Gebäudeenergiegesetzes bereits in allen fertiggestellten Einheiten erreicht. Bis 2025 soll das KfW-Effizienzhaus 40 den gesetzlichen Energiestandard für Neubauten in Deutschland darstellen. Dennoch bestehen Risiken, dass fortwährend erhöhte Anforderungen an die Energieeffizienz zu weiteren Kostensteigerungen führen, die in der heutigen Marktsituation nicht in vollem Umfang an die Käufer weitergegeben werden können.

5.4. Finanzierung

Die Gesellschaft refinanziert ihre laufenden Projekte durch Abschlagszahlungen der Kunden, im Privatkundenbereich entsprechend dem Baufortschritt gemäß MaBV. Weiterer Liquiditätsbedarf, insbesondere für Investitionen wird über den Konzernverbund gedeckt und ist durch den Kapitalmarktzugang der schwedischen Konzernmutter gesichert. Die Bonava AB hat eine Patronatserklärung für die Gesellschaft abgegeben. Im Dezember 2023 hat die Bonava AB angekündigt durch ein neue langfristige Unternehmensfinanzierung ihre bestehende finanzielle- und Liquiditätsposition weiter zu stärken. Diese besteht aus der Verlängerung einer Anleihe im Volumen von ca. € 100 Mio. bis März 2027. Weiterhin einer bestehenden Kreditvereinbarung in Höhe von ca. € 400 Mio. die ebenfalls bis März 2027 verlängert wurde, sowie einer Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien von mindestens ca. € 91 Mio.

Die Verzinsung der Konzerndarlehen, die eine Laufzeit bis zu einem Jahr haben, lag Anfang des Jahres 2023 bei 6,0 % und haben sich im Jahresverlauf bei 6,5 % stabilisiert. Sie richtet sich nach dem EURIBOR zuzüglich Marge.

Der bei Versicherern und Banken bestehende Avalrahmen deckt den Bürgschaftsbedarf auch für das zukünftig geplante Geschäftsvolumen ab.

5.5. Rechtliche Risiken

Mit Hilfe eigener Juristen in der Bonava-Gruppe und externer Fachanwälte begegnen wir möglichen Risiken, die aus zivil-, steuer-, wettbewerbs- und umweltrechtlichen Regeln und Gesetzen entstehen können. Risiken können im Wesentlichen aus Grundstücksankaufsverträge, Erschließungsverträgen oder Gewährleistungssachverhalten entstehen.

Vertragsrisiken im Privatkundengeschäft begegnen wir insbesondere durch die Verwendung von juristisch geprüften und einheitlich verwendeten Musterverträgen. Geschäfte mit Investoren werden unter Leitung der Geschäftsführung durch eigene und externe Juristen vorbereitet und durch diese bis zum Vertragsabschluss begleitet.

Vertragsrisiken im Privatkundengeschäft begegnen wir insbesondere durch die Verwendung von juristisch geprüften und einheitlich verwendeten Musterverträgen. Geschäfte mit Investoren werden unter Leitung der Geschäftsführung durch eigene und externe Juristen vorbereitet und durch diese bis zum Vertragsabschluss begleitet.

5.6. Beschaffungsmarkt

Die Gesellschaft bedient sich bei der Realisierung ihrer Projekte der Kapazitäten der Bonava Deutschland GmbH.

Die Bonava Deutschland GmbH kann deutschlandweit auf einen stabilen Materiallieferanten- und Subunternehmerpool zugreifen. Zudem wird Risiken vorgebeugt, indem die Bonava Deutschland GmbH überwiegend mit langjährigen Partnern zusammenarbeitet. Durch Rahmenvereinbarungen werden Kapazitäten, Qualitäten und Preise für die Bauhauptstoffe und Nachunternehmerleistungen sichergestellt. Wir verfügen über ein breit aufgestelltes, fachlich hochqualifiziertes und personell sehr gut ausgestattetes Team im Einkauf, das Preisentwicklungen, Angebot und Nachfrage bei den Materialien ständig beobachtet und die Beziehungen zu unseren Nachunternehmern und Lieferanten pflegt. Durch die verringerten Baustarts in der gesamten Immobilienindustrie sehen wir aktuell eine leichte Entspannung der Beschaffungspreise.

5.7. Gesamteinschätzung der Risikofaktoren

Deutschland befindet sich im Jahr 2023 in einem Umfeld politischer Spannungen und wirtschaftlicher Unsicherheit. Diese Verunsicherung wird sich auch auf das Jahr 2024 auswirken. Wir sehen weiterhin grundsätzlich einen hohen Bedarf an Wohnraum. Durch das gestiegene Zinsniveau und den damit verbundenen Einfluss auf die Nachfrage, rechnen wir mit wachstumsbremsenden Faktoren. Mit unserem rollierenden Planungsinstrument können wir auf kurzfristige Veränderungen im Markt schnellstmöglich reagieren und die erforderlichen Schritte einleiten.

Wir sehen aktuell das größte Risiko aus dem stark gestiegenen Zinsniveau. Dies wirkt sich zum einen stärker auf unsere verzinsten Verbindlichkeiten und zum anderen auf die stärkere Belastung unserer Kunden bei einer Baufinanzierung aus.

Unserer Zinsbelastung begegnen wir mit einem sehr sensiblen Umgang mit unserem Kapital und einer rückläufigen Verschuldung. Dies bedeutet z. B. Baustarts werden nur mit einer höheren Vorverkaufsquote als vor dem Beginn der Krise durchgeführt. Eine stetige Kostenkontrolle der Baukosten und der administrativen Kosten gehört zu unserem Tagesgeschäft.

Auf der Kundenseite haben und werden wir unsere Produkte anpassen, um diese für den Kunden finanzierbar zu machen. Dies kann z. B. durch Anpassung des Standards, kleine Grundrisse oder über den Ausbaugrad erreicht werden. Diese Maßnahmen werden für jedes Projekt individuell entschieden.

Durch die Anpassung des Standards können wir nicht nur die Preise für die Kunden auf ein zu finanzierendes Niveau bringen, wir können auch unsere Herstellkosten senken und sichern dadurch die Margen unserer Projekte. Auch Kunden mit Anforderungen über den Standard hinaus können wir durch Sonderwünsche ihren Traum vom Eigenheim erfüllen. Dies führt den aber auch zu einem höheren Verkaufspreis der jeweiligen Einheit.

Die Stabilität der Materiallieferungen stellt laut unserer Einschätzung zur Zeit kein großes Risiko für die nahe Zukunft dar. Um auf mögliche Risiken auch in Zukunft vorbereitet zu sein, optimieren wir unseren zentralen Einkauf, der einen engen Austausch mit Nachunternehmern, Dienstleistern und Lieferanten sicherstellt.

6. Prognosebericht

6.1. Erwartete wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Das Ifo-Institut geht in der Dezember 2023 Prognose von einer Gesamtinflationsrate 2,2 % für 2024 aus. Dies ist im Vergleich zum Vorjahr (5,9 %) ein Rückgang. Für 2025 wird ein weiterer Rückgang auf 1,8 % erwartet.

Da die Inflation weiter auf dem Rückzug ist, geht Bonava davon aus das auch der Zinshöhepunkt überschritten ist. Im Jahr 2024 erwartet Bonava seitens der EZB eine Leitzinssenkung, wenn sich die Inflation bei dem langfristig angestrebten Ziel von 2 % p. a. eingependelt hat. Für die Bauzinsen rechnet Bonava mit einer Stabilisierung in den Jahren 2024 und 2025 auf einem Niveau von 3 bis 4 %.

In seiner Konjunkturprognose vom 14. Dezember 2023 geht das ifo-Institut für Wirtschaftsforschung von einem leichten Rückgang des Bruttoinlandsprodukts im laufenden Jahr (-0,3%) und einem Wachstum um 0,9 % im Jahr 2024 aus.

Die Baupreise entspannten sich, da die Energiepreise bereits wieder gesunken sind und sich die gestörten Lieferketten reparieren. Trotzdem ist die Stimmung in der Bauindustrie schlecht. Die Kapazitätsauslastung am Bau sinkt, neue Aufträge werden selten und der Bauleistungsmarkt hat sich in Richtung eines Käufermarktes gedreht, mit der Folge sinkender Preise. Die Politik müsse und könne mehr für den Wohnungsbau tun, jedoch wurde die Neubauförderung mit 1,1 Milliarden Euro zu gering angesetzt

Der hohe Auftragsüberhang, entstanden durch die Trägheit in den letzten Jahren, hat den Wohnungsneubau 2023 noch gestützt. Beginnend mit den Jahren ab 2024 wird sich eine neue Neubaulücke auftun.

Die kostensteigernden Herausforderungen im Wohnbau zeigen sich in weiter rückläufigen Genehmigungs- und Neubauzahlen. Aufgrund von Stornierungen im Wohnungsbau infolge steigender Zinsen und hoher Baupreise, wodurch sich Projekte nicht mehr wirtschaftlich darstellen lassen, ist zu erwarten, dass nicht alle Genehmigungen zu Fertigstellungen führen.

Bis Ende 2023 wird es rund 600.000 zusätzliche Haushalte in Deutschland geben, die eine Wohnung nachfragen.

Zu beobachten sind folgende Wohntrends:

Da die Bundesregierung Ihr 2021 ausgerufenes Ziel 400.000 jährlich auf den Markt zu bringen in den letzten beiden Jahren deutlich verfehlt hat, versucht Sie durch z.Bsp. folgende Maßnahmen gegenzusteuern:

Am 1. März 2023 hat die KfW ihr neues Förderprogramm "Klimafreundlicher Neubau" gestartet. Die Förderung zielt auf Neubauvorhaben ab, die den KfW-Effizienzhaus-Standard 40 erfüllen, auf erneuerbare Energien zur Wärmeerzeugung setzen und eine geringe CO ₂ -Emission aufweisen. Zentrale Bedingungen sind die Einhaltung von Grenzwerten in Bezug auf die Treibhausgasemissionen während des gesamten Lebenszyklus des Gebäudes, die Erreichung des KfW-Effizienzhaus-Standards 40 und die Nutzung von erneuerbaren Energien zur Wärmeerzeugung.

Es gilt eine lineare Abschreibung von 3% ab dem 1. Januar 2023. Gleichzeitig gibt es eine Sonder-Abschreibung für Wohngebäude, die den Gebäudestandard Effizienzhaus 40 einhalten.

Zum Jahreswechsel 2023/2024 wurde noch eine Zinsverbilligung im Volumen von je 1 Mrd. € für 2024 und 2025 aufgelegt.

Gleichzeitig verändert sich beständig der Markt. Zu den großen Themen der Branche gehört die weitere Digitalisierung, z. B. BIM (Building Information Modelling oder auch "der digitale Zwilling"), das bei Bonava schon seit langem verwendet wird, Integrated Workplace Management Systeme (IWMS) oder Systeme zur virtuellen Besichtigung geplanter Projekte. Mit Blick auf Zeit- und Kosteneffizienz und Wettbewerbsfähigkeit ist eines unserer wichtigsten Ziele, die digitalen Möglichkeiten voll auszuschöpfen. Mit unserem Servicebereich Digital Transformation/VDC sind wir in dieser Hinsicht sehr gut aufgestellt.

Zu den weiteren Herausforderungen der Branche gehört das Thema Nachhaltigkeit, u. a. mit dem großen Teilbereich Klimaschutz. BIM-Lösungen ermöglichen zum Beispiel auch die Wiederverwendung von Rohstoffen aus rückgebauten Gebäuden, da über viele Jahre eine Verortung verwendeter Materialien erfolgen kann. So können Gebäude Rohstofflieferanten im geschlossenen Gebäudelebenszyklus werden.

6.2. Voraussichtliche Entwicklung der Bonava Wohnbau GmbH

Vor dem Hintergrund einer weiterhin hohen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Ballungsgebieten, blicken wir verhalten optimistisch in die Zukunft. Deutschland gehört zu den stärksten Wirtschaftsnationen Europas und der Welt.

Verringerte Baustarts im Jahr 2023 lassen eine geringere Zahl von Übergaben 2024 erwarten, wobei wir von einem leichten Rückgang des Umsatzes ausgehen und ein leicht positives Betriebsergebniss erwarten.

Die Baukosten und administrativen Kosten werden von uns stetig monitort und die Organisation und Prozesse der aktuellen Marktsituation angepasst.

Die Bauwirtschaft und wir als Bonava müssen uns weiterhin und noch verstärkter den veränderten Rahmenbedingungen stellen Digitalisierung, zunehmender Umstieg auf Elektroantrieb bei Fahrzeugen, Anforderungen für die Umsetzung der Klimaschutzziele und als Dauerthema die weitere Automatisierung sind nur einige der Herausforderungen, die die Branche beschäftigen. Bonava ist in seinem Markt so breit aufgestellt, dass wir die sich verändernden Marktbedingungen ständig beobachten, wahrnehmen, analysieren und uns proaktiv darauf einstellen können. Nicht zuletzt, deshalb haben wir uns in der Vergangenheit erfolgreich am Markt positioniert und nutzen unser vielfältiges Know-how auch weiterhin, um zukunftsfähig zu bleiben. Dabei profitieren wir auch umfangreich vom Wissensaustausch mit den anderen Bonava-Ländereinheiten und weiteren Vorteilen der Konzernzugehörigkeit.

Auch in der Finanzierung nutzen wir die Vorteile des Konzernverbundes und werden auch in der Zukunft durch die Bonava AB mit liquiden Mitteln ausgestattet.

6.3. Vorbehalt bei Zukunftsaussagen

Der vorliegende Lagebericht enthält in die Zukunft gerichtete Aussagen. Alle Einschätzungen stützen sich auf Annahmen, die auf der Basis derzeit vorliegender Informationen getroffen wurden. Sie können mit bekannten und unbekannten Risiken, aber auch mit Chancen verbunden sein. Die Vielzahl der Faktoren, welche das Geschäft der Bonava Wohnbau GmbH beeinflussen, kann dazu führen, dass künftige Ereignisse von derzeitigen Erwartungen abweichen.

Für in die Zukunft gerichtete Angaben kann das Unternehmen daher keine Gewähr übernehmen. Eine Verpflichtung, Zukunftsaussagen an die tatsächlichen Ereignisse anzupassen oder zu aktualisieren, besteht nicht.

¹ Vgl. Konzernabschluss der Bonava AB 2022, S. 111
² Inflationsrate im Oktober 2022 bei +10,4 % - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
³ Inflationsrate im Januar 2024 voraussichtlich +2,9 % - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁴ Inflationsrate im Jahr 2023 bei +5,9 % - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁵ Geldpolitische Beschlüsse (europa.eu)
⁶ Bruttoinlandsprodukt im 4. Quartal 2023 um 0,3 % niedriger als im Vorquartal - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁷ Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2023 um 0,3 % gesunken - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
⁸ Konsumklima: Licht am Ende des Tunnels? (gfk.com)
⁹ KORREKTUR: Erwerbstätigkeit erreicht im Jahr 2023 neuen Höchststand - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
¹⁰ Konsumklima: Licht am Ende des Tunnels? (gfk.com)
¹¹ ifo Geschäftsklimaindex gefallen (Dezember 2023) | Fakten | ifo Institut
¹² Wohnimmobilien-Investmentmarkt Deutschland Q4 2023 | BNP Paribas Real Estate
¹³ Zinsen aktuell: Die Zinsentwicklung bei Immobiliendarlehen (interhyp.de)
¹⁴ Deutsche Hypo-Immobilienklima (deutsche-hypo-immobilienklima.de)
¹⁵ cbre.de/insights/books/germany-real-estate-market-outlook-2024/wirtschaft
¹⁶ cbre.de/insights/books/germany-real-estate-market-outlook-2024/wirtschaft
¹⁷ Eigentumsquote - Statistisches Bundesamt (destatis.de)
¹⁸ Immobilien: Fast kein europäisches Land hat so viele Mieter wie Deutschland (handelsblatt.com)
¹⁹ Preise für Wohnimmobilien im 3. Quartal 2023: -10,2 % zum Vorjahresquartal - Statistisches Bundesamt (bewacherregister.de)
²⁰ https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/startseite/kurzmeldungen/2023-gutachten-bauvolumen-fertigstellungen.html

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Allgemeine Erläuterungen

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Regelungen des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.

Die Bonava Wohnbau GmbH ist eine große Kapitalgesellschaft i. S. d. § 267 HGB.

Die Gesellschaft ist unter der Firma Bonava Wohnbau GmbH mit Sitz in Fürstenwalde/Spree im Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt/Oder unter HRB 15662 FF eingetragen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Umsatzkostenverfahren aufgestellt. Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte unter Beachtung des Grundsatzes der Unternehmensfortführung.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren unverändert die nachfolgend beschriebenen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Aktiva

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten bei dauernder Wertminderung angesetzt.

Die Bewertung unfertiger und fertiger Bauleistungen und der zur Entwicklung bestimmten Grundstücke erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Dazu gehören alle aktivierbaren Kosten, die einem Projekt direkt zugeordnet werden können, sowie angemessene Teile der zuordenbaren Gemeinkosten. Der Zuschlagssatz für Kosten der allgemeinen Verwaltung beträgt bei Übergaben 1,8 % der direkten Kosten. Bei der Bewertung wird das strenge Niederstwertprinzip beachtet.

Geleistete Anzahlungen werden zum Nennbetrag angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert, vermindert um angemessene Einzel- und Pauschalwertberichtigungen angesetzt.

Die flüssigen Mittel werden zu Nennwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen.

Passiva

Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie werden in Höhe der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bei Anwendung vorsichtiger Grundsätze ermittelten Erfüllungsbeträge gebildet.

Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen werden zum Nennwert bilanziert und, soweit ihnen angearbeitete Leistungen gegenüberstehen, aktiv von den Vorräten abgesetzt.

Die Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten werden angesetzt für erhaltene Zahlungen, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Latente Steuern

Die Bonava Wohnbau GmbH ist in den ertragsteuerlichen Organkreis der Bonava Holding GmbH einbezogen. Latente Steuern auf temporäre oder quasi-permanente Differenzen zwischen den handelsrechtlichen und den steuerlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen sowie Schulden werden auf Ebene des Organträgers ermittelt und bei Passivüberhang - nach Saldierung - auch dort bilanziert.

Erläuterungen zur Bilanz

Aktiva

Anlagevermögen

Die Entwicklung der Posten des Anlagevermögens ist im Anlagenspiegel dargestellt. Es werden folgende Anteile an verbundenen Unternehmen gehalten (alle Beteiligungen haben ihren Sitz in Fürstenwalde/ Spree):

¹ Es besteht ein Ergebnisübernahmevertrag mit der Bonava Wohnbau GmbH

Umlaufvermögen

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr und setzen sich wie folgt zusammen:

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden geleistete Mietkautionen bilanziert, die in Höhe von T€ 169 eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr haben (Vorjahr T€ 202). Die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Passiva

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt T€ 1.000 und ist voll eingezahlt.

Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden gebildet für:

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Mit Ausnahme der erhaltenen Anzahlungen in Höhe von T€ 208.663 (Vorjahr T€ 278.502), die branchenüblich u.a. im Rahmen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) über Bürgschaften abgesichert sind, sind sämtliche weiteren Verbindlichkeiten unbesichert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten beinhalten in Höhe von T€ 8 (Vorjahr T€ 19.944) ausstehende Kaufpreiszahlungen aus dem Erwerb von Beteiligungen.

Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen haben T€ 10 (Vorjahr T€ 5) eine Restlaufzeit von über einem Jahr bis zu fünf Jahren und T€ 38 (Vorjahr T€ 19) eine Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren. Sämtliche übrigen Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse wurden im Inland erzielt und betreffen die folgenden Tätigkeitsbereiche:

Die Herstellungskosten der zur Erzielung der Umsatzerlöse erbrachten Leistungen enthalten Aufwendungen in Höhe von T€ 30.196 (Vorjahr T€ 0) aus der Abschreibung von Grundstücken auf den niedrigeren beizulegenden Wert.

Der Materialaufwand stellt sich nach § 275 Abs. 2 Nr. 5 HGB wie folgt dar:

Die sonstigen betrieblichen Erträge teilen sich wie folgt auf:

Von den periodenfremden Erträgen entfallen T€ 114 auf Rückzahlungen aus Versorgerabrechnungen und Wohngeld (Vorjahr T€ 27).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen haben sich wie folgt entwickelt:

Haftungsverhältnisse

Aus laufenden und abgeschlossenen Bauträgerprojekten bestehen im geschäftsüblichen Umfang Gewährleitungsverpflichtungen, denen in gleicher Höhe Rückgriffsforderungen gegen die Bonava Deutschland GmbH gegenüberstehen. Daher ist mit einer Inanspruchnahme der Gesellschaft nicht zu rechnen.

Honorar des Abschlussprüfers

Das von dem Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar beträgt T€ 12, hiervon entfallen T€ 9 auf die Prüfung des Abschlusses und T€ 3 auf andere Bestätigungsleistungen.

Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Es wurden keine Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen zu nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt.

Nachtragsbericht

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2023 eingetreten sind und eine andere Darstellung der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage des Unternehmens erfordert hätten, sind nicht eingetreten.

Ergänzende Angaben

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2023 wie schon im Vorjahr keine Arbeitnehmer.

Mitglieder der Geschäftsführung:

Die Geschäftsführerin Sabine Helterhoff ist zugleich als Geschäftsführerin der Muttergesellschaft Bonava Holding GmbH tätig.

An die Mitglieder der Geschäftsführung wurden keine Bezüge gezahlt.

Gesellschafter der Bonava Wohnbau GmbH sind die Bonava Holding GmbH, Fürstenwalde/Spree (90 %), und die Bonava AB, Stockholm, Schweden (10 %).

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Bonava AB, Stockholm, einbezogen. Die Bonava AB stellt als höchste Konzernspitze den Konzernabschluss für den größten und kleinsten Konzernkreis nach den Rechnungslegungsvorschriften IFRS (International Financial Reporting Standards), wie sie in der EU anzuwenden sind, auf. Der Konzernabschluss ist am Sitz der Bonava AB in Stockholm, Schweden, erhältlich und wird von der Bonava AB als börsennotiertes Unternehmen im Internet veröffentlicht. Die Bonava Wohnbau GmbH nimmt die Befreiungsvorschrift nach § 291 Abs. 1 HGB in Anspruch.

Zwischen der Bonava Holding GmbH und der Bonava Wohnbau GmbH besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.

Gewinnverwendung

Der Verlust des Geschäftsjahres 2023 wird von der Bonava Holding GmbH übernommen.

Anlagenspiegel 31.12.2023

Währung EUR

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Bonava Wohnbau GmbH, Fürstenwalde/Spree

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Bonava Wohnbau GmbH, Fürstenwalde/Spree , - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Bonava Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzliche Vertreterin für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzliche Vertreterin ist verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses ist die gesetzlichen Vertreterin dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist die gesetzliche Vertreterin verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 wurde am 27.03.2024 festgestellt.