PROJECT Investment AG

PROJECT Investment AG

Bamberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die PROJECT Investment AG, Bamberg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der PROJECT Investment AG, Bamberg, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2022 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der PROJECT Investment AG, Bamberg, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit

Wir verweisen auf die Angaben im Abschnitt F. des Anhangs sowie den Abschnitten 2.4, 3.a) und 3.c) des Lageberichts, in denen die gesetzlichen Vertreter beschreiben, dass mit den Anträgen auf Regelinsolvenz der Unternehmen der PROJECT Immobilien Gruppe sowie der PROJECT Investment Gruppe ab August 2023 das Geschäftsmodell und die Reputation der PROJECT Investment AG nachhaltig beeinträchtigt worden sind, so dass Neugeschäft nicht zu erzielen sei. Die Liquiditätslage der Gesellschaft ist insbesondere von der Vertriebsgeschwindigkeit der von den verwalteten Investmentvermögen mittelbar gehaltenen und zur Veräußerung vorgesehenen Grundstücke abhängig. Ein ausbleibender zeitlich angemessener Vertriebserfolg könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden. Wie im Abschnitt F. des Anhangs sowie den Abschnitten 2.4, 3.a) und 3.c) des Lageberichts dargelegt, deuten diese Ereignisse und Gegebenheiten auf das Bestehen einer wesentlichen Unsicherheit hin, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann und die ein bestandsgefährdendes Risiko im Sinne des § 322 Abs. 2 Satz 3 HGB darstellt. Unsere Prüfungsurteile sind bezüglich dieses Sachverhalts nicht modifiziert.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats

der PROJECT Investment AG

Der Aufsichtsrat hat während des Berichtsjahres 2022 seine nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Im Berichtszeitraum haben insgesamt vier ordentliche und keine außerordentlichen Aufsichtsratssitzungen stattgefunden.

Er hat sich von der Vorstandschaft während des Geschäftsjahres regelmäßig über die Geschäftsentwicklung, die Risiken und die finanzielle Situation des Unternehmens sowie über die Lage der Gesellschaft schriftlich und mündlich unterrichten lassen und die Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überwacht. In seinen vier Sitzungen informierte sich der Aufsichtsrat eingehend über die geschäftlichen Aktivitäten des Unternehmens und fasste die notwendigen Beschlüsse.

Weitere notwendige Beschlüsse wurden im Umlaufverfahren getroffen.

Im Mittelpunkt der Berichterstattung des Vorstandes und der Beratungen im Aufsichtsrat standen, neben den üblichen wirtschaftlichen Daten, die Zulassungsverfahren hinsichtlich neuer PROJECT AIF durch die BaFin, die Umsatzentwicklungen der im Vertrieb befindlichen Fonds und ausgewählte Geschäftsprozesse.

Der Aufsichtsrat konnte sich durch seine Prüfungen von der ordnungsgemäßen Geschäftsführung überzeugen.

Jahresabschluss

Der Jahresabschlussprüfer,SKN GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Curslacker Neuer Deich 66, 21029 Hamburg, wurde durch die Hauptversammlung zum Jahresabschlussprüfer bestellt. Die SKN GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft hat durch einen Vertreter in der Bilanzaufsichtsratssitzung über den Verlauf der Prüfung berichtet. Er hat den Jahresabschluss, den Lagebericht zum 31. Dezember 2022 und den Abhängigkeitsbericht für das Geschäftsjahr 2022 geprüft und jeweils mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

Der Jahresabschluss, der Lagebericht und der Abhängigkeitsbericht lagen dem Aufsichtsrat vor und sind von ihm geprüft worden. Nach dem abschließenden Ergebnis seiner Prüfung sind Einwendungen nicht zu erheben.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2022 ist damit gebilligt und festgestellt.

Dem Vorschlag des Vorstandes über die Verwendung des Bilanzergebnisses hat sich der Aufsichtsrat angeschlossen.

Besetzung von Aufsichtsrat und Vorstand

Im Geschäftsjahr 2022 ist Herr Stefan Herb (Fonds- und Portfoliomanagement) zum 31. März 2022 ausgeschieden. Zum 01. September 2022 ist Herr Dr. Alexander Hanisch zum Vorstand (Fonds- und Portfoliomanagement) bestellt worden. Die Herren Matthias Hofmann (Risikomanagement und Compliance) und Ralf Cont (Finanzmanagement)gehörten ganzjährig dem Vorstand an.

Der Aufsichtsrat bestand im Jahr 2022 bis zum 30. Juni 2022 aus folgenden Mitgliedern

Ab dem 01. Juli 2022 setzt sich der Aufsichtsrat aus folgenden Personen zusammen:

Zum 30. April 2024 werden die Aufsichtsräte ihr Mandat niederlegen.

Zum 01. Mai 2024 sollen durch die Hauptversammlung am 29. April 2024 die Herren Sascha Borowski (Rechtsanwalt), Dr. Matthias Balkenhol (Rechtsanwalt) und Dr. Matthias Schneider (Rechtsanwalt) in den Aufsichtsrat gewählt werden.

Dem Vorstand und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der PROJECT Investment AG gilt der Dank des Aufsichtsrates für die im Jahr 2022 geleistete Arbeit.

Gliederung

I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2022

II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

III Anhang zum 31. Dezember 2022

IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

I Jahresbilanz zum 31. Dezember 2022

Aktiva

Passiva

Für Anteilsinhaber verwaltete Investmentvermögen

II Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis 31.12.2022

III Anhang zum 31. Dezember 2022

A. ALLGEMEINE ANGABEN

Die PROJECT Investment AG hat ihren Sitz in Bamberg, Kirschäckerstraße 25 und ist im Handelsregister des Amtsgerichtes in Bamberg unter der Nummer HRB 7614 eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde auf Grundlage der Gliederungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsvorschriften des Handelsgesetzbuches in Verbindung mit der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) aufgestellt. Daneben wurden bei der Aufstellung des Jahresabschlusses die Regelungen des Aktiengesetzbuches beachtet (AktG).

Die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt in Staffelform.

Die PROJECT Investment AG ist eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft nach § 17 Absatz 2 KAGB. Gemäß § 38 KAGB erfolgt die Erstellung des Jahresabschlusses in Verbindung mit den §§ 340 a ff. HGB nach den Grundsätzen einer großen Kapitalgesellschaft.

I. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Der Jahresabschluss wurde nach den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Vorschriften der §§ 340a ff. HGB und der RechKredV aufgestellt. Es ergeben sich hieraus keine abweichenden Bewertungsansätze.

Bei der Bewertung wurde von der Fortführung des Unternehmens ausgegangen. Die Vermögensgegenstände und Schulden wurden einzeln bewertet. Es ist vorsichtig bewertet worden, namentlich sind alle vorhersehbaren Risiken und Verluste, die bis zum Abschlussstichtag entstanden sind, berücksichtigt worden, selbst wenn diese erst zwischen dem Abschlussstichtag und der Aufstellung des Jahresabschlusses bekannt geworden sind. Gewinne sind nur berücksichtigt worden, wenn sie bis zum Abschlussstichtag realisiert wurden.

Die Gesellschaft hat im Rahmen ihrer Tätigkeit Anspruch auf Vergütungen für erbrachte Leistungen, deren Höhe teilweise vom realisierten Verkaufsvolumen der Projektentwicklungen abhängt, in die die von der Gesellschaft verwalteten AIFs investieren. Korrespondierend hierzu stehen die Aufwendungen für einen Teil der bezogenen Dienstleistungen ebenfalls in Abhängigkeit zum realisierten Verkaufsvolumen. Da die endgültige Höhe der Vergütung erst nach Abschluss der jeweiligen Projektentwicklung feststeht, wurden die Vergütungsansprüche auf Basis der zum Bilanzstichtag prognostizierten Verkaufsvolumina ermittelt. Hieraus resultierende Erhöhungen der Vergütungsansprüche bzw. Minderungen der in Rechnung gestellten Aufwendungen wurden als sonstige Vermögensgegenstände erfasst, während Minderungen der Vergütungsansprüche bzw. Erhöhungen der Aufwendungen durch die Bildung von Rückstellungen berücksichtigt worden sind.

Aufwendungen und Erträge des Geschäftsjahres sind unabhängig vom Zeitpunkt der Zahlung berücksichtigt worden.

Die im Abschnitt F. dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag haben in den Bewertungsansätzen zum 31.12.2022 noch keine Berücksichtigung gefunden.

Insbesondere die vom realisierten Verkaufsvolumen abhängigen Vergütungsansprüche basieren auf den zum Bilanzstichtag prognostizierten Verkaufsvolumina. Diese werden sich voraussichtlich aufgrund der unter Abschnitt F. dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag deutlich reduzieren.

Einzelne Positionen wurden wie folgt bewertet:

1. Forderungen an Kreditinstitute

Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nominalwert angesetzt.

2. Forderungen an Kunden

Die Forderungen wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt.

3. Immaterielle Anlagewerte und Sachanlagen

Die Vermögensgegenstände der immateriellen Anlagewerte und des Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungs oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet.

Grundlage der planmäßigen Abschreibung war die voraussichtliche Nutzungsdauer des jeweiligen Vermögensgegenstandes.

Die Abschreibungen wurden linear vorgenommen.

4. Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit dem Nennbetrag angesetzt; bei vom realisierten Verkaufsvolumen abhängigen Vergütungsansprüchen erfolgte der Ansatz unter Berücksichtigung der zum Bilanzstichtag prognostizierten Verkaufsvolumina.

5. Rechnungsabgrenzungsposten

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurde für Zwecke der periodengerechten Aufwandszuordnung in Höhe der Ausgaben gebildet, die Aufwendungen für folgende Geschäftsjahre darstellen.

6. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen.

7. Rückstellungen

Rückstellungen wurden zum nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag ermittelt. Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen. Die Schätzung der notwendigen Erfüllungsbeträge erfolgte auf Basis von Steuerberechnungen, vorliegenden Vereinbarungen, Erfahrungen vergangener Geschäftsjahre sowie anderer unternehmensinterner Unterlagen.

Bei Verpflichtungen mit einer Restlaufzeit von weniger als einem Jahr erfolgte keine Abzinsung. Bei einer bereits im Jahr 2019 gebildeten Rückstellung für die Rückerstattung von Vergütungen erfolgte eine Abzinsung der Verpflichtung mit einem Zinssatz von 0,52 Prozent bei einer geschätzten Restlaufzeit von zwei Jahren (prognostiziertes Ende der Fondslaufzeit). Die Erfolgsauswirkungen aus der Änderung des Abzinsungssatzes wurden hierbei unter den sonstigen Erträgen ausgewiesen.

Für eine weitere im abgelaufenen Geschäftsjahr neu gebildete Rückstellung für die Rückerstattung von Gebühren erfolgte eine Abzinsung der Verpflichtung mit einem Zinssatz von 0,54 Prozent bei einer geschätzten Restlaufzeit von 2 V3 Jahren (prognostiziertes Ende der Fondslaufzeit).

B. ERLÄUTERUNGEN ZU EINZELNEN POSTEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Die Forderungen an Kunden bestehen vollständig gegenüber verbundenen Unternehmen. Alle Forderungen an Kunden haben eine Laufzeit von unter drei Monaten.

Die Entwicklung und Gliederung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist aus dem Anlagenspiegel ersichtlich.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen sind Anpassungen der Vergütungsansprüche für Fondsverwaltung und Geschäftsbesorgung (gegenüber Kunden) in Höhe von 443.541,45 EUR sowie Erstattungsansprüche aus Aufwendungen für Provisionen und Nutzungsrechte in Höhe von insgesamt 84.920,44 EUR ausgewiesen, die jeweils aus der Änderung der Verkaufsvolumina der Projektentwicklungen resultieren. Die Laufzeit ist jeweils vom noch nicht feststehenden Zeitpunkt des jeweiligen Abschlusses der Projektentwicklung abhängig. Die Verkaufsprospekte und weitere Informationsunterlagen zu den aufgelegten Alternativen Investmentfonds werden seit dem Geschäftsjahr 2020 mit einem Festwert in Höhe von 15.000,00 EUR angesetzt. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen betrifft ein Darlehen in Höhe von 2.500.000,00 EUR , welches an die PROJECT Beteiligungen AG mit Darlehensvertrag vom 19.10.2021 ausgereicht und mit Vereinbarung vom 28.11.2022 bis zum 31.12.2023 prolongiert wurde.

Insgesamt gliedert sich der Posten wie folgt auf:

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kunden bestehen vollständig gegenüber verbundenen Unternehmen, haben eine Laufzeit von weniger als drei Monaten und betreffen in voller Höhe Überzahlungen von Geschäftsbesorgungsvergütungen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten haben eine Laufzeit von weniger als drei Monaten und betreffen:

Von den sonstigen Verbindlichkeiten betreffen 53.409,22 EUR verbundene Unternehmen, davon bestehen 0,00 EUR gegenüber Gesellschaftern.

Die anderen Rückstellungen gliedern sich wie folgt:

Das Grundkapital in Höhe von 1.000.000,00 EUR ist in voller Höhe eingezahlt und stimmt mit der Eintragung im Handelsregister überein. Das Grundkapital ist in 1.000.000 Namensaktien zu je 1,00 EUR aufgeteilt.

Die Provisionserträge gliedern sich wie folgt:

Die kollektive Vermögensverwaltung betrifft mit 428.838,88 EUR Konzeptionsgebühren und mit 7.117.118,26 EUR Verwaltungsgebühren.

Die sonstigen betrieblichen Erträge betreffen:

Die anderen Verwaltungsaufwendungen beinhalten:

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind nicht abzugsfähige Vorsteuern in Höhe von 491.351,14 EUR enthalten.

Die sonstigen finanziellen Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen sowie aus sonstigen Dauerschuldverhältnissen betragen 423 TEUR , davon 346 TEUR gegenüber verbundenen Unternehmen.

C. EVENTUALVERBINDLICHKEITEN

Es bestehen Gewährleistungsverpflichtungen (gegenüber Kunden) aus der Rückerstattung von Vergütungen aufgrund der Malus-Regelung in einem Fondsverwaltungsvertrag in Höhe von insgesamt 800.000,00 EUR (brutto). Aufgrund von vertraglichen Rückgriffsrechten gegenüber verbundenen Unternehmen und Dritten ist in Höhe von 76,63 Prozent (613.000,00 EUR) von einer Nichtinanspruchnahme auszugehen, während für den Restbetrag eine Rückstellung berücksichtigt wurde.

Daneben bestehen weitere Gewährleistungsverpflichtungen (gegenüber Kunden) aus der Rückerstattung von Vergütungen aufgrund der Malus-Regelung eines weiteren Fondsverwaltungsvertrages in Höhe von insgesamt 300.000,00 EUR (brutto). Aufgrund der derzeitigen Renditeprognose des betreffenden Fonds sowie aufgrund von vertraglichen Rückgriffsrechten gegenüber verbundenen Unternehmen und Dritten in Höhe von 78,05 Prozent ist in Höhe von 288.498,00 EUR von einer Nichtinanspruchnahme auszugehen, während für den Restbetrag eine Rückstellung berücksichtigt wurde.

Zudem bestehen mittelbare Gewährleistungsverpflichtungen im Zusammenhang mit zugesagten Gesamtrückflüssen aus einem verwalteten Investmentvermögen an dessen Investoren. Die Zusage wurde von einem verbundenen Unternehmen (Gesellschafter) erteilt und mit der PROJECT Investment AG im Innenverhältnis eine anteilige Freistellung vereinbart. Das Gesamtvolumen dieser anteiligen Freistellung beträgt 3.358.825,21 EUR. Auf Basis des Planungsstandes zum Bilanzstichtag ist mit einer anteiligen Inanspruchnahme in Höhe von 84.000,00 EUR auszugehen, für die eine Rückstellung gebildet wurde. Der Restbetrag 3.274.825,21 EUR ist auf Basis des derzeitigen Planungsstandes durch Rückführungen aus der Investmentgesellschaft gedeckt und eine Inanspruchnahme nicht wahrscheinlich.

Die im Abschnitt F. dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag haben bei der Bewertung der vertraglichen Rückgriffsrechte noch keine Berücksichtigung gefunden. Durch die dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag wird sich die Werthaltigkeit dieser Rückgriffsrechte deutlich reduzieren und die Wahrscheinlichkeit der Inanspruchnahme steigen.

D. ANGABEN ÜBER MITGLIEDER DER UNTERNEHMENSORGANE

(1) Vorstand

(2) Aufsichtsrat

E. SONSTIGE PFLICHTANGABEN

Während des Geschäftsjahres 2022 betrug die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter 37. Davon waren 21 männlich und 16 weiblich. Von den Mitarbeitern waren durchschnittlich 32 Mitarbeiter Vollzeit und 5 Mitarbeiter Teilzeit beschäftigt.

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2022 eine Gesamtvergütung von 33.000,00 EUR erhalten.

Gemäß §286 IV HGB wird die Angabe der Gesamtbezüge des Vorstandes unterlassen.

Am 23.04.2015 hat die PROJECT Investment AG im Bundesanzeiger folgende Mitteilung nach §20 I, III, IV AktG veröffentlicht:

Für das Geschäftsjahr 2022 sind Ertragsteuern in Höhe von 91.966,00 EUR zuzüglich 2.263,14 EUR Solidaritätszuschlag zu entrichten.

Der Abschlussprüfer hat für das Geschäftsjahr 2022 folgendes Gesamthonorar berechnet:

F. EREIGNISSE NACH DEM ABSCHLUSSSTICHTAG

Im Laufe des August 2023 haben die PROJECT Vermittlungs GmbH (zuständig für den Vertrieb der Kommanditanteile im Publikums- und semiprofessionellen Bereich) und die PROJECT Real Estate Institutional GmbH (zuständig für den Vertrieb im institutionellen Bereich) Antrag auf Regelinsolvenz gestellt. Das Verfahren der PROJECT Vermittlungs GmbH wurde eröffnet, das der PROJECT Real Estate Institutional mangels Masse abgelehnt.

Zuvor hatten bereits die Gesellschaften der PROJECT Immobilien Gruppe in Nürnberg, die als Dienstleister der mittelbar gehaltenen Immobiliengesellschaften fungieren, Antrag auf Regelinsolvenz gestellt. Alle Verfahren wurden zum 01. November 2023 eröffnet. Für die Gesellschaft sind insbesondere die Anträge der PROJECT Immobilien Management GmbH (PMG), zuständig für das Projektmanagement und -steuerung, der PROJECT Immobilien Projektentwicklungs GmbH (PEG), zuständig für die Projektakquisition und der PROJECT Immobilien Wohnen und Gewerbe GmbH (PWG), zuständig für den Vertrieb der Projekte relevant. Im September 2023 hat auch die PROJECT Immobilien Wien GmbH, der zuständige Dienstleister für Wien, Insolvenzantrag gestellt.

Diese Insolvenzen wirken sich auch auf die Objektgesellschaften, an denen die von der PROJECT Investment AG verwalteten Investmentgesellschaften beteiligt sind aus, und damit auch mittelbar auf die Investmentgesellschaften. Während bei Objekten vor Baubeginn mit deutlichen Preisabschlägen bei einer Veräußerung der unbebauten Grundstücke gerechnet werden muss, ist bei Objekten im Bau unklar, ob und zu welchen Konditionen die Bauvorhaben fortgeführt werden können. Die Auswirkungen werden sich insbesondere in fehlenden Rückflüssen aus den geplanten Verkäufen der Projektentwicklungen zeigen. Infolgedessen mussten zwischenzeitlich auch eine Vielzahl der Objektgesellschaften Insolvenzantrag stellen, da beispielsweise Rechnungen aus den beauftragten Bautätigkeiten oder sonstige aus dem laufenden Geschäft bestehende Verbindlichkeiten nicht mehr bedient werden konnten. Bis zum heutigen Tage hat noch keine der verwalteten Investmentgesellschaften bzw. keine der dazugehörigen Beteiligungsgesellschaften Antrag auf Regelinsolvenz gestellt.

Gleichwohl wird die Entwicklung der PROJECT Investment AG von den Ereignissen beeinträchtigt.

Zunächst wurde mit den Insolvenzanträgen der aktive Vertrieb der verwalteten Investmentvermögen gestoppt, so dass von diesem Zeitpunkt an, keine Initialgebühren mehr erzielt werden konnten. Zudem werden sich die Nettoinventarwerte der verwalteten Investmentvermögen sowie die realisierbaren Verkaufsvolumina deutlich reduzieren, und in Folge auch die Vergütungsansprüche der PROJECT Investment AG.

Darüber hinaus hat die PROJECT Investment AG mit den ersten dargestellten Insolvenzanträgen einen wesentlichen Anteil, der ihr vertraglich zustehenden Gebühren zur Stützung der verwalteten Investmentvermögen gestundet. Dadurch werden aktuell die Liquiditätsreserven der PROJECT Investment AG teilweise bis auf die vorzuhaltenden Eigenmittel reduziert. Um die ausstehenden Forderungen begleichen zu können und eine Stabilisierung der PROJECT Investment AG zu erreichen, ist eine liquiditätsmäßige Stabilisierung der Investmentgesellschaften notwendig.

Im institutionellen Bereich transferieren die Investoren größtenteils die Vermögensgegenstände der verwalteten Investmentvermögen in ihr eigenes Vermögen, so dass die ursprünglich geplanten Gebühren in diesem Bereich nicht mehr erreicht werden können.

Da die Insolvenzen der PROJECT Immobilien Gruppe direkt mit der PROJECT Investment Gruppe in Verbindung gesetzt werden, ist die Marke »PROJECT« am Markt diskreditiert. Dadurch ist es für die PROJECT Investment Gruppe und damit auch für die PROJECT Investment AG aktuell nicht möglich mit diesem Namen neue Produkte am Markt zu platzieren. Damit ist kein Neugeschäft möglich. Aktuell ist einzig die Betreuung und Abwicklung der vorhandenen Investmentgesellschaften planbar.

Die dargestellten Ereignisse nach dem Bilanzstichtag führen insgesamt zu einer unsicheren Prognose des zukünftigen Geschäftsverlaufs. Da kein Neugeschäft zu erwarten ist, hängt die Lage der Gesellschaft insbesondere davon ab, ob die gestundeten Gebühren der verwalteten Investmentvermögen beglichen werden können. Dies hängt insbesondere von der Vertriebsgeschwindigkeit der zur Veräußerung vorgesehenen Grundstücken ab, die mittelbar von den verwalteten Investmentvermögen gehalten werden.

Ein ausbleibender zeitlich angemessener Ausgleich der offenen Forderungen könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden.

Im Rahmen der Aufbereitung von Forderungen und Verbindlichkeiten auf Objektgesellschaftsebene sind Abweichungen zu den vertraglichen Regelungen der Abrechnungsmodalität aufgefallen. Nach dem durch interne Ermittlungen - unter Leitung des Insolvenzverwalters - der Sachverhalt nicht vollständig aufgeklärt wurde und die PROJECT Investment AG keine Einsichtsrechte in die Bücher der insolventen PROJECT Immobilien Management GmbH hat, hat die PROJECT Investment AG am 13. Dezember 2023 Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft Nürnberg-Fürth wegen des Verdachts auf Untreue gestellt. Bis zum Berichtszeitpunkt ist noch keine Stellungnahme der Staatsanwaltschaft erfolgt.

G. ERGEBNISVERWENDUNG

Der Vorstand schlägt in Übereinstimmung mit der Satzung der Hauptversammlung vor, den Bilanzgewinn in Höhe von 5.364.766,16 EUR auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Jahresabschluss wurde unter Berücksichtigung der vom Vorstand vorgeschlagenen Ergebnisverwendung aufgestellt.

ANLAGENGITTER VOM 1. JANUAR BIS 31. DEZEMBER 2022

alle Werte in EUR

IV Lagebericht für das Geschäftsjahr 2022

1. GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENSGESCHÄFTS- UND RAHMENBEDINGUNGEN

Die PROJECT Investment AG ist eine externe Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne der §§ 17 Absatz 1,2; 18 KAGB. Gemäß ihrem satzungsmäßigen Geschäftszweck ist sie im Bereich der kollektiven Verwaltung und Konzeption von geschlossenen alternativen Investmentfonds (AI F), vornehmlich in der Rechtsform der deutschen GmbH & Co. KG sowie von offenen inländischen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen tätig. Die kollektive Vermögensverwaltung umfasst die Portfolioverwaltung, das Risikomanagement, administrative Tätigkeiten sowie sonstige Tätigkeiten im Zusammenhang mit den Vermögensgegenständen der AIF.

Die Geschäftsstrategie und das Geschäftsmodell der PROJECT Investment AG basieren ausweislich des Geschäftsplans auf der Generierung von laufenden Einnahmen in Form von Vergütungen für die Verwaltung von AIF zugunsten der Anleger, Gebühren aus der Konzeption von AIF und der damit verbundenen Übernahme der Prospektverantwortung sowie Gebühren aus Dienstleistungen und Nebendienstleistungen gemäß § 20 Absatz 3 KAGB. Den Einnahmen aus der Verwaltung von AIF stehen aufgrund der Dienstleistungstätigkeit der PROJECT Investment AG in erster Linie Personalausgaben und Drittkosten infolge der Auslagerung von bestimmten Verwaltungsaufgaben und Tätigkeiten gegenüber. Darüber hinaus entstehen sonstige Kosten im Zusammenhang mit der Aufrechterhaltung der Geschäftsorganisation der KVG.

Das Kapitalanlagegesetzbuchsetzt die Vorgaben der EU-Richtlinie 2011 / 61/EU vom 8. Juni 2011 über die Verwalter alternativer Investmentfonds bzw. Manager of Alternative Investment Funds (»AIFM-Richtlinie« oder kurz: »AIFM-R«) in nationales Recht um. Damit ist eine Regulierung des sogenannten grauen Kapitalmarktes erfolgt. Dies bedeutet, dass die bis dahin relativ ungeregelten geschlossenen Fonds der Aufsicht der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) unterstellt wurden und die Fondsinitiatoren mit Inkrafttreten des Gesetzes, spätestens zum 21.07.2014, nur noch bei der BaFin zugelassene Alternative Investment Fonds Manager (AIFM) AIF initiieren und verwalten dürfen. Der Genehmigungsprozess und auch die damit verbundene laufende Verwaltungstätigkeit erfordern erhebliche Anstrengungen der Unternehmen, insbesondere in der Darlegung der Leistungsfähigkeit als auch der Dokumentation der erforderlichen Geschäftsprozesse. Darüber hinaus schreibt das KAGB die Zusammenarbeit mit einer Verwahrstelle vor. Diese hat die Vermögensgegenstände des AIF soweit physisch möglich zu verwahren, bzw. wenn dies nicht möglich ist Verfügungen über die Vermögensgegenstände zu kontrollieren.

Die PROJECT Investment AG hat mit Antrag vom 04. Juli 2014 die Zulassung als Kapitalverwaltungsgesellschaft beantragt. Die Erlaubnis als AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft wurde mit Bescheid vom 05. Dezember 2014 erteilt. Mit Zustellungsurkunde vom 18. Oktober 2016 wurde die Erlaubnis um die Möglichkeit erweitert an inländische Spezial-AIF gem. §§ 285 ff. KAGB Gelddarlehen im Sinne des §285 Abs. 2 KAGB und des §285 Abs. 3 KAGB auszureichen. Darüber hinaus wurde mit Zustellungsurkunde vom 05. Oktober 2018 die Zulassung um die Möglichkeit erweitert, offene inländische Spezial-AIF gemäß §§278 ff. KAGB - unter Ausschluss von Hedgefonds gemäß § 283 KAGB - aufzulegen. Die Erlaubnis im Bereich der Verwaltung von geschlossenen inländischen AIF bezieht sich im Wesentlichen auf Immobilien als Investitionsgegenstand.

Als Verwahrstelle wurde mit der CACEIS Bank Deutschland GmbH, ab dem 01. Januar 2017 durch Verschmelzungen unter CACEIS Bank S. A., Germany Branch firmierend, Europas größte Depotbank für eine Zusammenarbeit gewonnen.

Alle Geschäftsprozesse sind in einem Organisationshandbuch mit dazugehörigen Richtlinien und Prozessbeschreibungen dargelegt, welches einer laufenden Aktualisierung unterliegt.

Die PROJECT Investment AG hat sich als zuverlässiger und kompetenter AIFM nach dem KAGB bewiesen und sich als einer der ersten AIFM im Bereich der geschlossenen Immobilienvermögen am Markt positioniert. Im Geschäftsjahr 2022 wurden für einen Publikums-AIF, dem PROJECT Metropolen 22 geschlossene Investment GmbH & Co. KG die Anlagebedingungen genehmigt und auch der Vertrieb gestattet.

Im Bereich der offenen Spezial-AIF hat sich die PROJECT Investment AG bislang auf die Kombination von Projektentwicklung und der anschließenden Überführung der so entwickelten Projekte in die Bestandshaltung fokussiert. Damit hat die PROJECT ihre Kernkompetenz der Projektentwicklung mit der langfristigen Rendite und Ausschüttungsprognose der Immobilienbestandshaltung verbunden.

Neben diesen AIF erfolgte im Geschäftsjahr 2022 die kollektive Vermögensverwaltung für folgende geschlossene alternative Investmentvermögen:

1. Publikums-AIF

2. Spezial-AIF

3. Offene Spezial-AIF

Die AlFs investieren in bebaute und unbebaute Grundstücke, die zu wohnwirtschaftlichen, gewerblichen, gemischtgenutzten und/oder zu Zwecken der Immobilienprojektentwicklung nutzbar sind. Im Geschäftsjahr 2022 befanden sich die Immobilienprojektentwicklungen in Deutschland und in Österreich.

2. WIRTSCHAFTSBERICHT

Durch die unerwarteten Anträge auf Regelinsolvenz der Unternehmen der PROJECT Immobilien Gruppe und der PROJECT Investment Gruppe ab August 2023 sind die bis zum Stichtag angestellten Überlegungen im Wesentlichen überholt. Auch die Aussagen zu den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und zum Geschäftsverlauf im Geschäftsjahr 2022 sind vor dem Hintergrund der Ereignisse nach dem Abschlussstichtag für die PROJECT Investment AG teilweise überholt bzw. entwertet worden.

Hierzu wird ausdrücklich auf die Anhangsangaben in Abschnitt III. F. (Ereignisse nach dem Abschlussstichtag) verwiesen. Darüber hinaus wird für die Auswirkungen dieser Ereignisse auf Abschnitt 3 a) Prognosebericht des Lageberichts verwiesen.

2.1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

In 2022 hat sich die Wachstumsrate des realen Bruttoinlandsprodukts zwar wieder auf das Vor-Corona-Niveau des Jahres 2019 gesteigert, doch ist der russische Angriffskrieg gegen die Ukraine der bestimmende Aspekt der wirtschaftlichen Entwicklung geworden. Dies ist insbesondere an den kriegsbedingt hohen Energie- und Rohstoffpreisen für die Industrie und auch für die Bürger spürbar. Der Arbeitsmarkt ist weiterhin stabil. Die Zahl der Erwerbstätigen stieg in 2022 um 589.000 bzw. um 1,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Auch wenn zum Ende des vergangenen Geschäftsjahres eine Eintrübung zu erkennen war und nach Ablauf der Vorbereitungskurse der Geflüchteten in 2023 mit einem negativen Effekt auf den Arbeitsmarkt zu rechnen ist, zeigt sich der deutsche Arbeitsmarkt robust.

Jedoch hat der Krieg erhebliche Auswirkungen auf die Inflationsentwicklung. Die Inflationsrate hat im Jahresdurchschnitt in 2022 mit 7,9 Prozent (Verbraucherindex) den höchsten Stand seit Beginn der Datenerfassung (1950) erreicht. Verantwortlich hierfür waren Nachholeffekte bei gestörten Produktions- und Lieferketten sowie Sondereffekte wie die Mehrwertsteuersenkung im Jahr 2020. Der Inflationsdruck wurde insbesondere durch kriegsbedingt explodierende Importpreise für Energie insbesondere Erdgas noch weiter erhöht. Die Erzeugerpreise ohne Energiekomponente sind bereits aufgrund einer deutlichen Entspannung der Lieferkettenprobleme seit Juni 2022 wieder rückläufig, sodass die Inflation 2023 mit etwa 5,9 Prozent im Durchschnitt zwar deutlich über dem Zielwert der EZB geblieben ist, jedoch keine zweistelligen Raten - wie im Oktober 2022 mit 10,4 Prozent - mehr zu erwarten sind.

Mit der Inflation und der damit verbundenen Zinspolitik der Zentralbanken haben sich die Finanzierungsbedingungen deutlich verschlechtert. Nach der in der ersten Jahreshälfte beginnenden steigenden Inflation hat die EZB in der zweiten Jahreshälfte mit dem zusätzlichen Anstieg der Energiepreise den Hauptrefinanzierungssatz bis Dezember 2022 in vier Schritten auf 2,5 Prozent bzw. bis September 2023 auf 4,5 Prozent angehoben.

Nach Ansicht vieler Experten wären weitere Zinserhöhungen nötig, um die Inflation zu bremsen. Diese könnten dann aber zur Entstehung einer Rezension beitragen. Darüber hinaus wäre die Wirkung weiterer Zinserhöhungen bei einer angebotsgetriebenen Inflation nicht unumstritten.

In diesem restriktiven Finanzierungsumfeld hat sich die Kreditvergabe im Wohnungsbau im vierten Quartal 2022 deutlich reduziert. Den privaten Haushalten fällt es immer schwerer, kreditfinanzierte Immobilienkäufe zu realisieren, da die Zinssätze und die Lebenshaltungskosten gestiegen und die verfügbaren Einkommen gesunken sind.

In der Bauwirtschaft führten Materialengpässe und hohe Preissteigerungen bei Baustoffen, neben der Kapazitätsaustastung und dem Personalmangel, zu unerwarteten Kostensprüngen und zunehmenden Stornierungen im Wohnungsbau. Der bereits im Jahr 2021 schwächere Wohnungsneubau wird zudem durch deutlich gestiegene Finanzierungskosten für kreditfinanzierte Projekte und eine unsichere Einkommensentwicklung weiter ausgebremst.

Im Wirtschaftsjahr 2022 sind die Fertigungszahlen für Wohnungen wieder unter die erst in 2020 überschrittene Schwelle von 300.000 gesunken. Der Bauindustrie-Verband spricht von 275.000 fertiggestellten Wohnungen, der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW gar nur von 242.000 Wohnungen. Das Statistische Bundesamt gibt die Anzahl der fertiggestellten Wohnungen in Neubauten mit 258.800 an. Damit konnte man sich nicht weiter den benötigten und auch von der Bundesregierung angestrebten 400.000 Neubauwohnungen annähern. Für das Jahr 2023 rechneten beide Verbände mit einem weiteren Rückgang der Fertigungszahlen. Verschlechterte Finanzierungsbedingungen, unzureichende Förderkonditionen und politische Unsicherheiten verändern das Umfeld für Käufer von Wohnungen sowie für Investoren negativ. Durch die daraus resultierende Kaufzurückhaltung rechnet sich der Wohnungsbau laut des Bauindustrie-Verbandes nicht mehr. Demnach gingen die Verbände davon aus, dass für das Geschäftsjahr 2023 rund ein Drittel der Bauvorhaben storniert wurden. Damit kann man davon ausgehen, dass die Lücke zwischen Bedarf und Angebot von Wohnungen noch größer werden wird. Laut Studien liegt das Wohnungsdefizit zum Jahresende 2022 bei rund 700.000 Wohnungen.

Lieferengpässe, Materialknappheit, gestiegene Energiepreise haben auch den Bausektor beeinflusst. Nahezu alle Baumaterialien waren im Jahresdurchschnitt 2022 noch einmal deutlich teurer als im Vorjahr, als es bereits hohe Preissteigerungen gegeben hatte. Preistreibend wirkten sich auf den Baustellen vor allem die gestiegenen Energiepreise aus. So verteuerten sich besonders die Baustoffe, die energieintensiv hergestellt werden, wie Stahl, Stahlerzeugnisse oder Glas, zumindest um mehr als 30 Prozent.

Trotzdem sind die Preise für Wohnimmobilien im letzten Quartal 2022 zurückgegangen. Über das gesamte Geschäftsjahr 2022 entwickelten sich die Preise nominal in den Metropolen im Vergleich zum Vorjahr mit einem Anstieg, aber Ende 2022 mit einem Rückgang auf Quartalssicht. Nachdem die Immobilienpreise mehr als zehn Jahre gestiegen sind, erlebt der Markt erstmals wieder einen Abschwung. Diese Preisentwicklung ist geprägt von einer Phase des Abwartens und der Spekulation auf sinkende Preise. Aber verglichen mit dem Preisanstieg der letzten fünf Jahre ist die Preiskorrektur als moderat einzuordnen. Aus unserer Sicht ist ein nachhaltiger Preisrückgang langfristig nicht zu erwarten, da die Neubauziele der Bundesregierung auch in naher Zukunft nicht erreicht werden und mittelfristig mit einer Verknappung des Angebots zu rechnen ist. In den Metropolen sind bereits erste Anzeichen zu erkennen, dass die Nachfrage der Kaufinteressenten wieder zunehmen wird. Es wird erwartet, dass nach der zunächst anhaltenden Preisfindungsphase, das Transaktionsvolumen 2023 wieder leicht angestiegen sein könnte. Der durchschnittliche Anteil der Kapitalanleger an den Transaktionen hat sich im vierten Quartal 2022 im Vergleich zum vierten Quartal 2021 verringert. Für Kapitalanleger, die mit Finanzierungen arbeiten, sind derzeit die monatlichen Raten im Vergleich zu den erwartenden Mieteinnahmen zu hoch. Auch wenn die Mieten im Gegensatz zu den Immobilienpreisen im Bundesschnitt gestiegen sind, überlagern die Finanzierungskosten aktuell die Mietpreissteigerungsraten. Gleichwohl erwarten Experten wieder eine Zunahme der Aktivitäten am Wohnungsmarkt, sobald der Markt sein Gleichgewicht zwischen den Kaufpreiserwartungen der Verkaufenden und der Käufer gefunden hat.

Im Gewerbebereich ist für uns derzeit Lediglich die Entwicklung der Büro- und Hotelimmobilien relevant. Der Büroimmobilienumsatz ist in 2022 um rund 20% zurückgegangen. Auch in 2023 wurden hohe Neubauflächenzugänge erwartet, so dass auch in diesem Bereich in 2023 und wohl auch noch im Geschäftsjahr 2024 mit Preiskorrekturen zu rechnen ist.

In der Hotellerie haben sich die Übernachtungszahlen zwar nach dem Corona-Krisenjahr 2021 wieder erhöht, sind aber trotzdem unter dem Niveau von 2019 geblieben. Im Geschäftsjahr 2022 fanden kaum Hotelverkäufe statt. Die Perspektiven für den Hotelimmobilienmarkt sind unklar. Da sich die touristische Nachfrage in Deutschland weiter erholt hat, war 2023 mit einer leichten Stimmungsaufhellung zu rechnen.

Im Platzierungsjahr 2022 hat sich das Zeichnungsvolumen im Publikumsbereich gegenüber dem Rekordjahr (der KAGB Zeit) 2021 um ca. 24 Prozent verringert. Der Anteil der geschlossenen KAGB-Vehikel ist im Vergleich zum Vorjahr nur leicht auf ca. 67 Prozent gestiegen. Dies ist vor allem deswegen bemerkenswert, da für prospektpflichtige Produkte nach dem Vermögensanlagengesetz im zweiten Halbjahr die Zulassungsvoraussetzungen durch das Anlegerschutzstärkungsgesetz erheblich verschärft wurden und dadurch die Neuemissionen in diesem Bereich stark zurückgegangen sind. Die wesentlichen Gründe für das geringere Zeichnungsvolumen im Gesamten sind die unübersichtlichen politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, insbesondere der Ukrainekrieg und die sehr hohe Inflation. Hier ist eine deutliche Zurückhaltung der Anleger zu erkennen. Innerhalb der geschlossenen Sachwertanlagen haben Immobilien weiterhin den größten Marktanteil (ca. 79 Prozent); auch wenn deutsche Immobilieninvestments im vergangenen Geschäftsjahr wieder hinter internationale Immobilienfonds zurückgefallen sind.

Beim institutionellen Geschäft bleibt das Zeichnungsvolumen mit ca. 1,1 Mrd. EUR deutlich unter dem Vorjahr. Bei den institutionellen Investoren hat sich die Verunsicherung durch die Inflation, steigende Zinssätze und erhebliche Kostensteigerungen im Immobilienbereich deutlicher in den Platzierungszahlen niedergeschlagen. Es ist davon auszugehen, dass diese Investoren die Entwicklungen am Markt abwarten und sich auch weiterhin - bis wieder verlässlichere und planbarere Risikoeinschätzungen möglich sind - mit Zeichnungen zurückhalten werden.

In diesem gesamtwirtschaftlichen Umfeld mit Inflation, Zinserhöhungen mit der Folge der Kaufzurückhaltung und gleichzeitig stark gestiegenen Baukosten war das Projektentwicklungskonzept der PROJECT Gruppe bereits vor den Anträgen auf Regelinsolvenz der Unternehmen der PROJECT Immobilien Gruppe sowie der PROJECT Investment Gruppe ab August 2023 einem enormen Druck ausgesetzt. Auch wenn im vergangenen Geschäftsjahr keine neuen institutionellen Anleger angebunden werden konnten, ist im Publikumsbereich ein Anstieg der Zeichner um mehr als 1.200 (bzw. ca. + 5,6 Prozent) gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen.

2.2. Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2022 war für die PROJECT Investment Gruppe sehr von den vorherrschenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geprägt.

Die v. a. durch den Ukrainekrieg ausgelösten unklaren wirtschaftlichen Aussichten erschweren den Anlegern eine längerfristige Kapitalbindung, die für die Immobilien-AIF der PROJECT Investment Gruppe notwendig sind. In dieser Lage werden solche Anlageentscheidungen hinterfragt und im Zweifel aufgeschoben. Denn niemand kann seriös vorhersagen, wie lange der Krieg in der Ukraine und damit die Auswirkungen auf die Finanz- und Immobilienmärkte andauern wird.

Hinzu kam, dass mit Beginn des Krieges die Baukosten nochmals einen spürbaren Anstieg erfahren haben. Dies resultierte vor allem aus den gestiegenen Energiepreisen, welche auch die Inflation bis Oktober 2022 in Rekordhöhen getrieben hat. Damit einhergehend erfolgten die (Bau-)Zinserhöhungen bis auf rund 4 Prozent. Eine Folge dieser wirtschaftlichen Veränderungen war die extreme Kaufzurückhaltung der Wohnungskäufer. Teilweise kam die Nachfrage hier vollständig zum Erliegen. Die erhöhten Bauzinsen erschweren vielen Menschen den Erwerb des Eigenheims. Im Gesamtjahr 2022 konnten nur 27 Prozent der im Vorjahr verkauften Anzahl von Wohneinheiten erreicht werden. Gleichzeitig wurden auch alternative Anlagen wieder attraktiver.

Im Publikumsbereich konnte mit ca. 46 Millionen Euro (abgerechnete Zeichnungssumme) eine um ca. 24 Prozent verringerte Platzierungszahl im Vergleich zum Vorjahr erreicht werden.

Mit dem PROJECT Metropolen 21 geschlossene Investment GmbH & Co. KG hatte die PROJECT Investment AG durchgehend einen AIF in der Anlageform durch Teilzahlung am Markt. Wie schon in der Vergangenheit hat PROJECT auch im vergangenen schwierigen Umfeld im Geschäftsjahr einen nahtlosen Übergang bei der Anlagemöglichkeit durch Einmalzahlung geschaffen. Die Platzierung des PROJECT Metropolen 20 geschlossene Investment GmbH & Co. KG konnte zur Mitte des Jahres mit einem Volumen von ca. 97 Millionen beendet werden. Der PROJECT Metropolen 22 geschlossene Investment GmbH & Co. KG sorgte ab der zweiten Jahreshälfte 2022 für einen nahtlosen Übergang der Anlagemöglichkeit in diesem Bereich. Bis zum Stichtag beträgt das einbezahlte Zeichnungsvolumen ca. 7,7 Millionen.

Beim PROJECT REALE WERTE Fonds 12 geschlossene Investment GmbH & Co. KG fanden gemäß Konzept und Gesellschaftsvertrag des AIF die ersten ordentlichen Kündigungen zum 31.12.2022 statt. Auf Grundlage des geprüften Jahresabschlusses des AIF werden die Anleger je nach gewählter Option mit Gesamtrückflüssen über die Laufzeit von ca. 90 Prozent bis 97 Prozent des ursprünglich eingezahlten Kommanditkapitals inkl. Agio aus der Fondsgesellschaft ausscheiden.

Auch im vergangenen Geschäftsjahr wurde kein Produkt speziell für semiprofessionelle Anleger aufgelegt. Es ist weiterhin kein neues Produkt speziell für semiprofessionelle Anleger geplant.

Im vergangenen Geschäftsjahr sind im Publikums- und semiprofessionellen Bereich Grundstücksankäufe in Höhe von ca. 52 Millionen erfolgt. Davon betreffen ca. 18,1 Millionen reine Grundstücksentwicklung, ca. 19,5 Millionen Wohnprojektentwicklungen und ca. 14,4 Millionen Gewerbeprojektentwicklungen.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten aufgrund der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, die für den Vertrieb der Wohneinheiten und der Globalverkäufe geplanten Umsätze nicht realisiert werden. Hinzu kam, dass im letzten Quartal des Geschäftsjahres der Verkauf eines Gewerbeobjektes rückabgewickelt und die bereits vereinnahmten Kaufpreisraten durch die Objektgesellschaft zurückerstattet werden mussten. Dadurch konnten die AIFs in diesem Bereich die von uns gesetzten Liquiditätsreserven zum Stichtag nicht in voller Höhe (teilweise nur ca. ein Viertel der definierten Liquiditätsreserve) vorhalten.

Für die institutionelle Produktreihe der Vier Metropolen wurde auch im abgelaufenen Geschäftsjahr nach den drei Vorgängern kein weiterer AIF aufgelegt. Damit haben auch in diesem Geschäftsjahr in diesem Bereich auch keine neuen Investitionsmittel zur Verfügung gestanden. Die Abrechnung der Vergütungen für die beiden AIFs PROJECT Vier Metropolen GmbH & Co. geschlossene-Investment KG und PROJECT Vier Metropolen II GmbH & Co. geschlossene-Investment KG wurden bereits in den Vorjahren eingestellt.

Die PROJECT Vier Metropolen GmbH & Co. geschlossene Investment-KG konnte bis 2023 auch für die verbliebenen Investoren - einzig PROJECT Gesellschaften - nicht abgeschlossen werden. Der Verkauf des letzten Grundstückes konnte aufgrund eines Verfahrensfehlers der zuständigen Behörde in 2022 nicht finalisiert werden.

Da im PROJECT Vier Metropolen II GmbH & Co. geschlossene-Investment KG im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht wie geplant Objekte abgeschlossen wurden, sind hier im Geschäftsjahr keine entsprechenden Vergütungen vereinnahmt worden.

Für den PROJECT Vier Metropolen III GmbH & Co. geschlossene Investment KG wurden die Abrechnungen der Verwaltungsvergütungen zwar erstellt, aber zur Stützung der Performance des AIF erfolgt die Begleichung der Rechnungen erst mit Abschluss des AIF.

Im Bereich der offenen Spezial-AIF wurde beim PROJECT WohnInvest MS Fonds der Kauf eines Objektes rückabgewickelt. Angesichts der ungewissen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich der Investor im abgelaufenen Geschäftsjahr gegen ein Nachfolgeobjekt entschieden. Das erste Objekt konnte erfolgreich in die Vermietungsphase überführt werden.

Für den PROJECT Wohnen Deutschland konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr kein weiterer Investor gewonnen werden. Da sich auch die Finanzierungsbedingungen aufgrund der Zinserhöhungen nicht positiv entwickelt haben, werden derzeit auch alternative Entwicklungsmöglichkeiten für das bereits angekaufte Objekt mit den Investoren abgestimmt. In diesem ursprünglich vielversprechenden Bereich des »develop and hold« konnte aufgrund der kriegs- und krisenbedingten Zurückhaltung der institutionellen Investoren trotz zunächst aussichtsreicher Gespräche im vergangenen Geschäftsjahr kein weiterer AIF platziert werden. Die Transaktions- und Verwaltungsgebühren in diesem Bereich sind dementsprechend nicht wie geplant angestiegen.

Insgesamt verlief das Geschäftsjahr für die PROJECT Investment AG nicht zufriedenstellend. Weder das neueingeworbene Kapital noch die Transaktionsgebühren haben sich entsprechend der Planung entwickelt, so dass die Provisionserlöse nicht im prognostiziertem Umfang gestiegen sind. Insbesondere die aufgrund der veränderten Marktlage vorgenommene negative Bewertung (v. a. der durch die AIF mittelbar gehaltenen Objekte) der verwalteten AIF hat die laufenden Verwaltungsvergütungen, die als Bemessungsgrundlage den Net-Asset-Value der AIF haben zurückgehen lassen. Auch der Rückgang der prognostizierten Verkaufsvolumina (teilweise Bemessungsgrundlage der Geschäftsbesorgung- und Verwaltungsvergütungen) hat die Entwicklung der Provisionserlöse negativ beeinflusst.

Kostenseitig hat sich die PROJECT Investment AG wie in den vergangenen Geschäftsjahren auch im Rahmen der Planung positiv entwickelt.

Insgesamt hat sich das Jahresergebnis im Gegensatz zur Prognose nicht gesteigert, sondern deutlich verschlechtert.

Die PROJECT Investment AG hat sich im Jahresdurchschnitt im Vergleich zum Vorjahr quantitativ personell erweitert.

2.3. Lage des Unternehmens

a) Ertragslage

Die Ertragslage des Unternehmens stellt sich wie folgt dar:

Die Provisionserträge lassen sich wie folgt aufteilen:

Die Provisionserträge sind im vergangenen Geschäftsjahr um ca. 15,60 Prozent bzw. 1.465 TEUR zurückgegangen.

Dies ist im Wesentlichen auf die geringe Anzahl von neu angekauften Projekten und Anpassungen der Abgrenzungen der Provisionserlöse in allen Bereichen zurückzuführen. Insgesamt sind die einmaligen Gebühren um 1.670 TEUR bzw. 73,48 Prozent zurückgegangen.

Der Bereich der Publikums- und semiprofessionelle Anleger stellt in diesem Geschäftsjahr wieder den Bereich mit dem größten Anteil (81,38 Prozent) an den Provisionserlösen dar. Auch hier ist der Rückgang um -1.653 TEUR im Wesentlichen auf die einmaligen Gebühren zurückzuführen. Dies betrifft auch potenzielle Rückzahlungen von Transaktionsgebühren, die sich aufgrund der verschlechterten Ertragsaussichten der Objekte der AIF ergeben könnten und für die bereits Rückstellungen gebildet wurden. Neben den fehlenden Transaktionen hat sich auch der Rückgang des neueingeworbenen Kapitals mit einem Rückgang der Initialgebühren in Höhe von -218 TEUR niedergeschlagen. Bei den laufenden Gebühren musste trotz eines weiteren AIF in der ganzjährigen Verwaltung im Geschäftsjahr ein Rückgang von 4,83 Prozent auf 5.895 TEUR verzeichnet werden. Dies ist - trotz eines zusätzlichen AIF in der aktiven Verwaltung - im Wesentlichen auf den Rückgang der Net-Asset-Value der AIF (mittelbar durch die Bewertung der Objekte) in Höhe von 18,18 Prozent zurückzuführen.

Im Bereich der institutionellen AIF in der Projektentwicklung haben sich die Erlöse im Vergleich zum Vorjahr nominell erhöht. Dies liegt jedoch daran, dass im Vorjahr Anpassungen bzw. Auflösungen der bis dahin getätigten Abgrenzungen erfolgt sind. Tatsächlich wurden nur noch für das dritte Produkt in der Vier Metropolen Reihe die laufenden Gebühren abgerechnet, zur Unterstützung der Performance aber nicht abgerufen. Mit 86 TEUR haben diese Produkte lediglich einen Anteil von ca. 1,00 Prozent an den Provisionserlösen.

Im offenen Spezial-AIF, dem sogenannten »develop to hold« Segment, sind in diesem Geschäftsjahr keine Ankäufe erfolgt. Ein Kauf eines im Vorjahr erworbenen Objektes musste im Geschäftsjahr rückabgewickelt werden, so dass die bereits erzielten Ankaufsvergütungen für dieses Objekt an den AIF erstattet wurden. Durch Anpassungen der Gesamtinvestitionskosten der anderen Objekte mussten hier darüber hinaus Anpassungen der Ankaufsvergütungen vorgenommen werden. Aufgrund des - über das ganze Geschäftsjahr betrachtet - gestiegenen Verwaltungsvolumen, sind die laufenden Verwaltungsgebühren um 476 TEUR gestiegen.

Der Rückgang der sonstigen Erträge betrifft im Wesentlichen mit -411 TEUR Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen. Diese betrafen im Vorjahr im Wesentlichen Gebühren und Gebührenerstattungen im Zusammenhang mit dem Bereich der geschlossenen Spezial-AIF.

Im Zusammenhang mit den Spezial-AIF haben sich die Provisionsaufwendungen ergeben. Der Rückgang hier ist im Wesentlichen auf die fehlenden Transaktionen im Bereich der offenen Spezial-AIF zurückzuführen.

Die Personalkosten sind um 101 TEUR bzw. 3,43 Prozent gestiegen. Neben dem Anstieg der Personalanzahl hat sich auch bei der PROJECT Investment AG das makroökonomische Umfeld ausgewirkt (u.a. Ausgleich der Inflation). Da bei gleichbleibendem Aufwand die Provisionserlöse gesunken sind, hat sich die Relation zum Nettoertrag von 33,44 Prozent auf 39,58 Prozent erhöht.

In den anderen Verwaltungsaufwendungen, die um ca. 9,04 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu rückgegangen sind, sind im Wesentlichen Kosten für Nutzungsrechte in Höhe von 1.958.281,64 EUR und Übernahmegebühren in Höhe von 705.944,40 EUR für die AIF, die bereits vor der Zulassung der PROJECT Investment AG als Kapitalverwaltungsgesellschaft für den Publikumsvertrieb zugelassen waren, enthalten.

Der Rückgang der Nutzungsrechte (ca. 11,10 Prozent) ist im Wesentlichen auf die Veränderungen der Umsätze im geschlossenen Spezial-AIF zurückzuführen. Daneben sind Kosten für Werbung und Öffentlichkeitsarbeit in Höhe von 285.942,80 EUR (Anstieg um ca. 4,94 Prozent) sowie Rechtskosten in Höhe von 655,00 EUR und Beratungskosten in Höhe von 64.408,16 EUR (insg. Rückgang um ca. 76,54 Prozent) enthalten, welche sich im Wesentlichen auf die Neuinitiierungen der AIF in 2022 und den folgenden Jahren sowie die Betreuung bzw. Auflösung der leider nicht ertragswirksamen Struktur in Luxemburg des PROJECT Vier Metropolen III GmbH & Co. geschlossene Investment-KG beziehen. Der relative Anteil der anderen Verwaltungsaufwendungen ist im Verhältnis zum Nettoertrag weiter leicht um 2,02 Prozent gestiegen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind nicht abziehbare Vorsteuern in Höhe von 491.351,14 EUR (Rückgang zum Vorjahr um 60 TEUR bzw. 10,95 Prozent) enthalten, die durch die Neufassung des § 4 Nr. 8h UStG verursacht sind. Mit dieser Neuregelung, anzuwenden ab dem 01.01.2018, sind bestimmte nach dem KAGB regulierte Investmentvermögen von der Umsatzsteuer befreit. Dies führt dazu, dass die Vorsteuerbeträge auf Aufwendungen, welche im Zusammenhang mit den entsprechenden Investmentvermögen anfallen, nicht mehr geltend gemacht werden können und damit die Aufwendungen insoweit erhöhen. Ohne diese gesetzliche Veränderung, die durch die PROJECT Investment AG nicht durch eine Erhöhung der Nettovergütungen an die entsprechenden Investmentvermögen weitergegeben wurde, wäre das Geschäftsergebnis entsprechend höher.

Für das vergangene Geschäftsjahr werden Steuern vom Einkommen und Ertrag in Höhe von insgesamt 91.966,00 EUR zuzüglich Solidaritätszuschlag in Höhe von 2.263,14 EUR erwartet.

Vor allem durch die geringere Kapitalakquise im Publikumsbereich, durch Abwertungen gesunkene Nettoinventarwerte nebst gesunkener prognostizierter Verkaufsvolumina sowie keiner neuen Akquise im Bereich der offenen Spezial-AIF und der damit verbundenen geringeren Initial- und Transaktionsgebühren konnte die Vorjahresprognose eines deutlich verbesserten Jahresergebnisses im Jahr 2022 nicht erreicht werden.

Aufgrund der im Anhang (Abschnitt F.) dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag ist perspektivisch in den nächsten Geschäftsjahren mit deutlich negativen Ergebnissen zu rechnen.

b) Finanzlage und Liquidität

Die Veränderungen in den Finanzströmen gegenüber dem Vorjahr ergeben sich aus der Kapitalflussrechnung:

Der Zahlungsmittelbestand ist zum Ende des Geschäftsjahres trotz des positiven Jahresergebnisses um 765.103,01 EUR gesunken. Dies beruht im Wesentlichen darauf, dass die PROJECT Investment AG Gebühren, die ihr zustehen zur Stützung der Performance der AIF teilweise erst zu einem späteren Zeitpunkt liquiditätsmäßig realisiert.

Dies spiegelt sich auch im Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit mit - 751.869,40 EUR wider.

Das an die PROJECT Beteiligungen AG ausgereichte Darlehen in Höhe von 2.500.000,00 EUR wurde per Nachtrag zum Darlehensvertrag bis zum 31.12.2023 verlängert. Dadurch konnten im Geschäftsjahr keine Ausschüttungen an die Gesellschafter erfolgen und damit haben keine Bewegungen im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit stattgefunden.

Die PROJECT Investment AG ist verpflichtet alternativ Eigenmittel nach § 25 Absatz KAGB (abhängig vom Wert der verwalteten Investmentvermögen) oder nach § 25 Absatz 4 KAGB (kostenabhängige Kapitalanforderung) vorzuhalten. Für die PROJECT Investment AG ist § 25 Absatz 4 KAGB anzuwenden.

Nach § 25 Absatz 4 des Kapitalanlagegesetzbuches ist die PROJECT Investment AG verpflichtet jederzeit Eigenmittel in Höhe von mindestens einem Viertel ihrer fixen Gemeinkosten des Vorjahres vorzuhalten. Für das Geschäftsjahr 2022 beliefen sich die für die PROJECT Investment AG maßgeblichen Kosten auf 8.481.518,93 EUR (ohne einer zulässigen Kürzung variabler Gemeinkosten), so dass die PROJECT Investment AG hieraus mindestens 2.120.379,73 EUR in liquiden Mitteln vorhalten musste. Die PROJECT Investment AG übererfüllt diese Anforderungen mit einem ständig verfügbaren Zahlungsmittelfonds zum Stichtag in Höhe von 3.053.730,74 EUR , wovon die entsprechenden liquiden Mittel auf einem separaten Bankkonto vorgehalten werden.

Die vorzuhaltenden Eigenmittel unterliegen einer laufenden Kontrolle und sind lückenlos nachgewiesen. Zur Überwachung der vorzuhaltenden Eigenmittel wurde ein laufendes Monitoring eingerichtet.

Für das Geschäftsjahr 2023 betragen die für die PROJECT Investment AG maßgeblichen Kosten gemäß §25 Absatz 4 KAGB 7.786.451,55 EUR , so dass hieraus mindestens 1.946.612,89 EUR vorzuhalten sind.

Obwohl auch im Berichtsjahr die ausstehenden Forderungen der PROJECT Investment AG, die erst zu einem späteren Zeitpunkt geltend gemacht werden, weiter gestiegen sind, hält die PROJECT Investment AG insgesamt ca. 31,95 Prozent der Bilanzsumme in liquiden Mitteln vor. Daneben wird die zum Stichtag 31.12.2022 finanziell stabile Lage der PROJECT Investment AG durch eine wieder leicht angestiegene, sehr hohe Eigenkapitalquote von ca. 83 Prozent dokumentiert.

Da aufgrund der im Anhang (Abschnitt F.) dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag in den folgenden Geschäftsjahren nicht mehr Einnahmen in vergleichbarer Höhe stattfinden werden und zudem offene Forderungen gegenüber den verwalteten Investmentvermögen voraussichtlich nicht zu 100 Prozent beglichen werden können, wird sich der Zahlungsmittelbestand perspektivisch ebenso wie die Eigenkapitalquote deutlich verringern (siehe Prognosebericht in Abschnitt 3. a)).

c) Vermögenslage

In der nachfolgenden Übersicht sind die einzelnen Posten der Bilanz nach finanziellen Gesichtspunkten zusammengefasst:

Der Anstieg der Bilanzsumme ist etwas niedriger als das positive Jahresergebnis. Dies ist insbesondere mit dem saldierten Rückgang der entsprechenden Aktivposten (Liquidität, Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände) bzw. Passivposten (Rückstellungen und Verbindlichkeiten) zu erklären.

Den Investitionen ins Anlagevermögen in Höhe von 13.233,61 EUR stehen Abschreibungen in Höhe von 37.110,61 EUR gegenüber, so dass sich ein Buchwert des Anlagevermögens von 71.523,00 EUR ergibt. Die Investitionen beziehen sich im Wesentlichen auf die Erneuerung der Hardware der Mitarbeiter sowie auf die Modernisierung des Bürostandortes.

Die Forderungen an Kreditinstitute betreffen ständig verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten.

Die übrigen Aktiva enthalten im Wesentlichen kurzfristig fällige Kundenforderungen, abgegrenzte Forderungen aus der Verwaltungsvergütung und den Transaktionsgebühren, Darlehensforderungen, Forderungen auf überzahlte Aufwendungen für Provisionen und Nutzungsrechte sowie Steuererstattungsansprüche. Der Anstieg beruht im Wesentlichen auf eine Erhöhung der Steuererstattungsansprüchen in Höhe von 379.306,62 EUR , eine Erhöhung der Kundenforderungen um 252.431,67 EUR sowie dem Anstieg der zum Stichtag abgegrenzten noch nicht abgerechneten Verwaltungs-/Geschäftsbesorgungsvergütungen in Höhe von 246.584,30 EUR.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kunden betreffen zu viel abgerechnete Verwaltungs- bzw. Geschäftsbesorgungsgebühren.

Der Rückgang der sonstigen Verbindlichkeiten ist im Wesentlichen stichtagsbezogen. Die Position enthält im Wesentlichen laufende Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie Steuerverbindlichkeiten des Monats Dezember.

Die Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Bereiche des Personals (v. a. Urlaubsrückstellung und Boni), des Jahresabschlusses (sowohl externe als auch interne Kosten) und der Anpassungen der Vergütungsansprüche für Fondsverwaltung und Geschäftsbesorgung in Abhängigkeit vom Projektverkaufsvolumen.

Die Steuerrückstellung betrifft die Jahre 2020 und 2021.

Die im Anhang (Abschnitt F.) dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag haben in den Bewertungsansätzen zum 31.12.2022 noch keine Berücksichtigung gefunden. Hierzu wird ausdrücklich auf den Anhang (Abschnitt F.) Ereignisse nach dem Abschlussstichtag verwiesen.

2.4. Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren

Im Bereich der Aufwendungen und Erträge haben sich die Provisionserträge als erste Messgröße um 1.464.528,93 EUR bzw. 15,60 Prozent auf 7.926.217,26 EUR verringert. Dieser Rückgang beruht im Wesentlichen auf dem Rückgang der einmaligen Gebühren über alle Bereiche in Höhe von 1.670.487,37 EUR . Dies betrifft sowohl fehlende Transaktionen als auch die Initialgebühren im Publikumsbereich, die durch ein zurückgehendes eingeworbenes Kapital, geringer ausgefallen sind (-217.938,06 EUR). Darüber hinaus sind weitere Abgrenzungen für potenzielle Erstattungen von Transaktionsgebühren gebildet worden. Diese sind durch die im Vergleich zu den Vorjahren verschlechterte Bewertung der durch die AIF (Nettoinventarwerte und Verkaufsvolumina) mittelbar gehaltenen Immobilien zu berücksichtigen.

Daneben fehlen Erträge aus dem Bereich der geschlossenen Spezial-AIF, die im Geschäftsjahr nur für ein Produkt abgerechnet wurden, wenngleich der Arbeitsaufwand für alle drei Produkte ungebrochen hoch ist. Im Bereich der Publikums-AIF, der weiterhin als das Kerngeschäft der PROJECT Investment AG betrachtet werden kann, musste ein Rückgang von 15,29 Prozent bzw. 1.106.566,97 EUR verzeichnet werden. Die Net-Asset-Value der einzelnen AIF haben sich im Geschäftsjahr nicht im erwarteten Umfang erhöht, sondern deutlich reduziert, so dass hier trotz eines weiteren AIF die laufenden Verwaltungsgebühren nicht erhöht, sondern reduziert wurden.

Gleichzeitig sind die Erlöse im offenen Spezial-AIF um - 1 73.262,32 EUR bzw. 14,65 Prozent zurückgegangen. Neben den bereits erwähnten fehlenden Transaktionsgebühren (-649.534,52 EUR bzw. 94,69 Prozent), haben sich aufgrund des verwalteten Investitionsvolumens die laufenden Gebühren um 476.272,20 EUR bzw. 95,84 Prozent erhöht.

Die Personalquote ist bei gestiegenem Personalaufwand in Höhe von 100.688,29 EUR bzw. 3,43 Prozent von 31,25 Prozent auf 38,30 Prozent gemessen an den Provisionserträgen gestiegen. Dies ist mit der gestiegenen AIF-Anzahl und der Umsetzung des neuen Geschäftskonzeptes des offenen Spezial-AIF zu erklären.

Das Eigenkapital ist durch das positive Ergebnis und unterbliebenen Ausschüttungen mit 7.964.766,16 EUR (Vorjahr: 7.800.065,02 EUR) und einer Quote von 83,34 Prozent (Vorjahr: 82,47 Prozent) zum Stichtag 31.12.2022 gefestigt.

Aufgrund der im Anhang (Abschnitt F.) beschriebenen Ereignisse nach dem Abschlussstichtag werden für die kommenden Geschäftsjahre deutlich negative Jahresergebnisse erwartet.

Mitarbeiter

Für die Entwicklung und die Zukunftsfähigkeit der PROJECT Investment AG sowie für ihre Stellung im Wettbewerb sind die Mitarbeiter der entscheidende Erfolgsfaktor. Das Leistungsvermögen und die Einsatzfähigkeit der Mitarbeiter werden entsprechend ihrer Aufgaben und Potenziale im Rahmen einer strukturierten Personalentwicklung gefördert. Als Dienstleistungsunternehmen stehen der Dienstleistungsgedanke und die Verantwortung gegenüber dem Vermögen des Anlegers im Vordergrund. Diese Einstellung wird von den Mitarbeitern der PROJECT Investment AG konsequent umgesetzt. Ein hohes Maß an Engagement und Leistungswillen wird ebenfalls gefordert.

Kundenzufriedenheit

Die PROJECT Investment AG ist als Kapitalverwaltungsgesellschaft gemäß §28 Absatz 2 KAGB verpflichtet, geeignete Verfahren und Vorkehrungen zu implementieren und zu treffen, die gewährleisten, dass ein ordnungsgemäßer Umgang mit Anlegerbeschwerden erfolgt und dass die Anleger der von ihr verwalteten alternativen Investmentvermögen ihre Rechte uneingeschränkt wahrnehmen können.

Aus dem Beschwerdemanagement-Bericht für das Jahr 2022 ist ersichtlich, dass sich die Anzahl der Beschwerden gemessen am verwalteten Beteiligungskapital auf 0,00 Prozent bzw. gemessen an der Anzahl der Beteiligten auf 0,01 Prozent bezieht. Mit den unerwarteten Anträgen auf Regelinsolvenz der Gesellschaften der PROJECT Immobilien Gruppe und der PROJECT Investment Gruppe ab August 2023 ist aber gleichzeitig das Geschäftsmodell der PROJECT Investment AG nachhaltig beeinträchtigt worden.

Reputation

Die Produkte der PROJECT Investment Gruppe nahmen eine besondere Stellung am Markt ein. Dies belegen zum einen die Auszeichnungen, die die PROJECT Investment Gruppe bereits in den Vorjahren erhalten hat. Auch im Jahr 2022 wurden die Leistungen der PROJECT Investment Gruppe honoriert. Die PROJECT Investment Gruppe erhielt zum wiederholten Male den Exxecnews Reporting Award 2022 für die Berichterstattung im Rahmen des Lageberichtes mit der Beurteilung »sehr gut«. Darüber hinaus wurde die PROJECT Investment AG bei yourfirm als Top-Arbeitgeber 2022 und bei kununu als Top Company 2022 ausgezeichnet.

Diese Auszeichnung und auch die vielen Auszeichnungen der Vorjahre bestätigen die Position, die die PROJECT Investment AG am Markt innehatte.

Mit den unerwarteten Anträgen auf Regelinsolvenz der Gesellschaften der PROJECT Immobilien Gruppe und der PROJECT Investment Gruppe ab August 2023 ist aber gleichzeitig das Geschäftsmodell und die Reputation der PROJECT Investment AG nachhaltig beeinträchtigt worden.

2.5. Gesamtaussage

Die PROJECT Investment AG hat das Jahresergebnis des Vorjahres im Geschäftsjahr nicht wiederholen bzw. nicht steigern können. Der Rückgang ist vor allem auf die fehlenden einmaligen Umsätze aus den Transaktionen sowie den Auswirkungen der verschlechterten Bewertung bei den AIF (Nettoinventarwerte und Verkaufsvolumina) zurückzuführen. Trotz eines weiteren AIFs in der ganzjährigen Verwaltung nehmen die laufenden Provisionserlöse in den Publikums-AIF bei gesunkenen Net-Asset-Values leicht ab. Auch die Platzierung der aufgelegten Produkte im Publikums-Bereich erfolgte deutlich unter Plan.

Die Geschäftsleitung hatte darüber hinaus mit höheren bzw. überhaupt mit Eigenkapitalplatzierungen im offenen Spezial-AIF und damit verbundenen Ankäufen gerechnet. Jedoch konnten aufgrund des wirtschaftlichen Umfeldes (u.a. Baukostensteigerungen, Inflation, Kaufzurückhaltung) in Folge des Ukrainekrieges die gesteckten Ziele nicht umgesetzt werden. Ohne diese Auswirkungen wären die prognostizierten Eigenkapitalplatzierung in allen Bereichen und damit auch die angestrebten Objektankäufe möglich gewesen.

Darüber hinaus haben die Anträge auf Regelinsolvenz der Gesellschaften der PROJECT Gruppe die Aussichten für das Geschäftsmodell der PROJECT Investment AG deutlich beeinträchtigt. Zu den Aussichten wird ausdrücklich auf den Prognosebericht in Abschnitt 3. a) verwiesen.

3. RISIKO- UND PROGNOSEBERICHT

a) Prognosebericht

Der Prognosezeitraum bezieht sich auf die Geschäftsjahre 2023 und 2024.

Für das Geschäftsjahr 2023 stand für die PROJECT Investment AG in einem grundlegend geänderten Marktumfeld zunächst die Stabilisierung und Konsolidierung ihrer Geschäftsfelder und eine gleichzeitige Prüfung der Erweiterung der Geschäftsfelder im Vordergrund.

In dem Kerngeschäftsfeld der PROJECT Investment AG, den geschlossenen Publikums-AIF wollte das Unternehmen wieder Marktpotentiale zurückgewinnen.

Im Semi-professionellen Bereich war bereits vor den Insolvenzen im vorhandenen Marktumfeld nicht die Auflegung eines neuen Produktes geplant.

Im Laufe des ersten Halbjahres 2023 ist der Publikumsvertrieb stark zurückgegangen.

Im Publikumsbereich wurde zur Mitte des Geschäftsjahres 2023 für die PROJECT Metropolen 21 geschlossene Investment GmbH & Co. KG die Platzierungsphase mit einem Volumen von ungefähr 9,9 Millionen Euro abgeschlossen.

Im Einmalzahler-Segment sollte die PROJECT Metropolen 22 geschlossene Investment GmbH & Co. KG ganzjährig zur Zeichnung zur Verfügung stehen. Die Platzierungszahlen entwickelten sich hier nicht wie geplant, so dass hier bis zum Vertriebsstopp in Folge der Insolvenzen im August 2023 mit ca. 17,0 Millionen Euro ein deutlich kleineres Zeichnungsvolumen als bei den Vorgänger-AIFs erzielt wurde. Dementsprechend wurden im Geschäftsjahr 2023 reduzierte Initial- und auch laufende Verwaltungsgebühren erzielt.

Die im Publikums- und semiprofessionellen Bereich zum Ende des Geschäftsjahres 2022 unterschrittenen Liquiditätsreserven sollten bis zum Ende des Geschäftsjahre 2023 wieder vollumfänglich aufgefüllt werden.

Aber durch die ab August 2023 gestellten Anträge auf Regelinsolvenz hat sich die Geschäftstätigkeit der PROJECT Investment AG dramatisch anders entwickelt als ursprünglich geplant. Im September 2023 wurden die Einzüge der Raten in den Teil-zahler-AIF bis auf weiteres gestoppt. Gleichzeitig wurden bereits im August 2023 direkt nach den Anträgen die gewinnunabhängigen Entnahmen in den Einmalzah- ler-AIF zur Sicherung der Liquidität der AIF eingestellt. Die PROJECT Investment AG hat seit den Insolvenzen zur Unterstützung der Liquiditätssituation der AIF ihr zustehende Verwaltungsvergütung überwiegend gestundet. Insgesamt ist die Marke »PROJECT« und damit verbundene Produkte am Markt »verbrannt«. Neugeschäft ist in diesem Bereich nicht zu erzielen. Damit werden im Publikums- und semiprofessionellen Bereich keine Transaktions- und Initialgebühren mehr erwirtschaftet werden können. Die Tätigkeit der PROJECT Investment AG in den verwalteten Investmentvermögen reduziert sich im Wesentlichen auf eine geplante Verwertung der vorhandenen Vermögenswerte.

Der geschlossene institutionelle Bereich sollte im Prognosezeitraum im Wesentlichen abgeschlossen werden.

Die PROJECT Vier Metropolen GmbH & Co. geschlossene Investment-KG sollte zunächst im Geschäftsjahr 2023 voraussichtlich auch für die verbliebenen Investoren - einzig PROJECT Gesellschaften - abgeschlossen und die Gelder an die Anleger ausbezahlt werden. Dies ist im Wesentlichen auch geschehen. Die Liquidation des AIF soll im Geschäftsjahr 2024 beendet werden.

Für die PROJECT Vier Metropolen II GmbH & Co. geschlossene Investment-KG sollten die Objekte weiter vorangetrieben werden, so dass der Abschluss der entsprechenden Objekte erfolgreich zu Ende gebracht werden soll. Aber mit den Insolvenzen der PROJECT Immobilien Gruppe kamen die Arbeiten auf Objektebene zum Stillstand und führten letztendlich im Dezember 2023 zu Anträgen auf Regelinsolvenz für alle Objektgesellschaften, die der AIF mittelbar hält. Ein in Zusammenarbeit mit den Investoren ausgearbeitetes Fortführungskonzept hat gezeigt, dass die Objekte nicht mehr wirtschaftlich sinnvoll aus der Insolvenz zu nehmen sind, so dass die Objekte durch den Insolvenzverwalter beendet bzw. verwertet werden. Der vorläufige Insolvenzverwalter hat zu einem möglichen Ergebnis und einem möglichen Zeitablauf bisher nicht Stellung genommen.

Beim PROJECT Vier Metropolen III GmbH & Co. geschlossene Investment-KG sind die Objekte nicht direkt von einer Insolvenz betroffen. Gleichwohl haben die Investoren beschlossen die Projekte und auch den AIF unter ihre eigene Verwaltung zu nehmen. Die vertraglichen Regelungen und die notwendigen Absprachen mit der BaFin wurden hierzu bereits angestoßen. Die PROJECT Investment AG geht davon aus, dass der Vorgang im Laufe des zweiten Quartals 2024 abgeschlossen sein wird.

Die Auflage eines Nachfolgeproduktes in dieser AIF-Reihe ist durch die Diskreditierung der Marke »PROJECT« aktuell nicht mehr möglich.

Der Bereich des offenen Spezial-AIF mit dem Konzept »Develop and hold« sollte zunächst eine tragende Rolle im zukünftigen Geschäftsmodell der PROJECT Investment Gruppe darstellen.

Aber nachdem im vergangenen Geschäftsjahr ein Objekt des offenen Spezial-AIF PROJECT Wohn Invest MS Fonds, der im Konzept eines Einzelmandats mit einer Kapitalzusage von 100 Millionen Euro konzipiert ist, rückabgewickelt wurde, plante der Investor zunächst aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen kein Ersatzobjekt aufzunehmen. Damit können in diesem AIF keine weiteren Transaktionsgebühren erzielt werden. Gleichzeitig hat im Geschäftsjahr 2023 bei einem zweiten Objekt die Vermietungs- und Bewirtschaftungsphase begonnen. Doch auch hier haben die Investoren im Zusammenhang mit den Insolvenzen der PROJECT Immobilien Gruppe beschlossen die Objekte aus dem AIF in ihre eigene Verwaltung zu überführen. Im ersten Quartal 2024 wurde ein Objekt per Asset-Deal und drei Objekte per Share-Deal gegen Rückgabe von Anteilen an den Investor überführt. Das letzte verbliebene Grundstück soll im Laufe des Geschäftsjahres 2024 folgen. Anschließend soll der AIF durch Rückgabe der restlichen Anteile beendet werden.

Nachdem es im vergangenen Geschäftsjahr und bis zu den Insolvenzen im August 2023 nicht gelungen ist, das Kapital des PROJECT Wohnen Deutschland mit weiteren Investoren zu erhöhen, haben die bisherigen Investoren beschlossen für das bereits vorhandene Projekt noch die Baugenehmigung zu erwirken, das Grundstück am Markt zu platzieren und im Anschluss die Anteile zurückzugeben.

Damit hat sich durch die Diskreditierung der Marke »PROJECT« das Geschäftsmodell als nicht mehr am Markt umsetzbar gezeigt. Das bedeutet, dass sich die Tätigkeiten der PROJECT Investment AG auf die Verwaltung der noch vorhandenen Investmentgesellschaften beschränkt. Diese Verwaltungstätigkeiten - und damit auch die Erlöse - werden darüber hinaus stetig abnehmen, da zum einen gerade im institutionellen Bereich die Investoren die Vermögensgegenstände selbst übernehmen wollen. Zum anderen werden im Publikums- und semiprofessionellen Bereich durch Abverkäufe der Grundstücke die Vermögensgegenstände und Net-Asset-Values reduziert. Gleichzeitig ist der Einfluss bei der Vielzahl von insolventen Objektgesellschaften durch die Tätigkeit des Insolvenzverwalters beschränkt.

Die Fortführung der PROJECT Investment AG ist in hohen Maßen abhängig von der Realisierung von Geldeingängen, insbesondere der Geltendmachung der offenen gestundeten Gebühren gegenüber den Investment- und Beteiligungsgesellschaften. Gleichzeitig müssen Kosteneinsparungen vorgenommen werden, ohne dabei den Geschäftsablauf sowie die gesetzlich vorgeschriebenen Handlungsfelder zu gefährden. Ein ausbleibender zeitlich angemessener Ausgleich der offenen Forderungen könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden.

Aktuell betreibt die PROJECT Investment AG im geschlossenen AIF Bereich noch für 18 investierte Investmentvermögen und im offenen Bereich für zwei Investmentvermögen die Vermögensverwaltung. Inwieweit hierbei alle vertraglich zustehenden Verwaltungsvergütungen realisiert werden können, hängt von den Veräußerungen der Vermögensgegenstände der Investmentgesellschaften ab. Initialgebühren wird es durch den gestoppten - und auch nicht mehr vorhandenen - Vertrieb nicht mehr geben. Die Transaktionsgebühren beziehen sich überwiegend auf die Verkaufserlöse der Projekte, die durch die Insolvenzen deutlich zurückgehen werden und damit auch nur noch geringe Transaktionsgebühren bedeuten.

Im Bereich der Kosten wird die PROJECT Investment AG aufgrund der sinkenden Erlöse deutliche Reduzierungen vornehmen. Die Verwaltungskosten müssen konsequent abgesenkt werden, insbesondere die Inanspruchnahme PROJECT interner Leistungen wird neu strukturiert werden. Im Personalbereich wird die Anzahl der Mitarbeiter reduziert werden. Größtenteils ist dies bereits durch Eigenkündigungen von Mitarbeitern bereits durchgeführt worden, so dass zum Zeitpunkt der Erstellung des Berichts die zukünftigen Personalkosten bereits den zukünftigen Gegebenheiten angepasst sind.

Insgesamt erwartet die Geschäftsleitung deutlich sinkende Provisionserlöse, unter anderem auch aufgrund der deutlich sinkenden Net-Asset-Values der Investmentgesellschaften, die Bemessungsgrundlage einer Vielzahl von laufenden Verwaltungsgebühren sind. Gleichzeitig wird sich v. a. auf abgegrenzte Gebühren, die sich auf die Verkaufsvolumina der Projekte beziehen, ein hoher Abschreibungsbedarf ergeben. Damit wird für das Geschäftsjahr 2023 ein sehr hohes negatives Jahresergebnis erwartet.

Durch die in 2023 vorgenommen Korrekturen und die Reduzierungen der Kosten, erwartet die PROJECT Investment AG im Geschäftsjahr 2024 nur noch ein leicht negatives Ergebnis.

Bezüglich der im Dezember 2023 gestellten Strafanzeige wegen Untreue wird auf den Anhang Abschnitt F. Ereignisse nach dem Abschlussstichtag verwiesen.

b) Chancenbericht

Durch die im Anhang im Abschnitt F. dargestellten Ereignisse nach dem Abschlussstichtag und die im Prognosebericht in Abschnitt 3. a) dargestellten Auswirkungen dieser Ereignisse, reduzieren sich die Chancen der PROJECT Investment AG aktuell auf die Abwicklung der verwalteten Investmentgesellschaften, insbesondere durch die Verwertung, sprich den Verkauf der Grundstücke.

Gleichzeitig prüft die PROJECT Investment AG strategische neue Ansätze, die unter anderem auch mit neuen Investoren bzw. potenziellen neuen Eigentümern der PROJECT Investment AG zusammenhängen können.

c) Risikobericht

Allgemeine Grundlagen

Gemäß §28 KAGB müssen alle Kapitalverwaltungsgesellschaften über eine ordnungsgemäße Geschäftsorganisation verfügen. Hierzu gehören auch die Einrichtung und Aufrechterhaltung eines funktionsfähigen Risikomanagementsystems. Die wachsende Komplexität der Märkte und Anlageprodukte sowie eine fortschreitende Dynamisierung führen im Fondssektor zu neuen Herausforderungen, die naturgemäß Implikationen auf das Anlagerisiko haben und dementsprechend durch geeignete Verfahren und Mechanismen des Risikomanagements aufgegriffen werden müssen. Angesichts dieser sich verändernden Rahmenbedingungen ist die gesetzliche Verankerung von Risikosteuerungsmechanismen und Verhaltensrichtlinien zu sehen, welche für Manager Alternativer Investmentfonds Geltung haben.

Risikomanagement umfasst die Gesamtheit aller organisatorischen Regelungen und Maßnahmen zur Risikoerkennung und zum Umgang mit Risiken, die zu einer Reduktion der Abweichungen von gesetzten Zielen führen und damit für Planungssicherheit sorgen, um eine nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts zu ermöglichen. Risikomanagement ist dabei nicht als abschließende Organisationseinheit zu verstehen, sondern ist von allen Verantwortungsbereichen zu betreiben. Die dauerhafte Risikocontrolling-Funktion ist dabei so einzurichten, dass sie von den operativen Bereichen hierarchisch und funktional unabhängig ist (Funktionstrennung).

Die Geschäfts- und Risikostrategie stellen die Rahmenbedingungen für die Ausgestaltung der Geschäftsorganisation sowie des Risikomanagements dar.

Das eingerichtete Risikomanagementsystem soll gewährleisten, dass die sich aus der Geschäfts- bzw. Anlagestrategie ergebenden Risiken anhand systematisierter Risikomanagementprozesse stets erfasst, gemessen, gesteuert, überwacht und kommuniziert werden können. Durch die strukturierte Aufbauorganisation mit fachlich qualifiziertem Personal und adäquater IT-technischer Unterstützung soll eine qualitativ hochwertige Durchführung der Prozesse erreicht werden.

Die Ausgestaltung des Risikomanagements ist in einem Risikomanagementhandbuch detailliert beschrieben.

Um einen verantwortungsvollen Umgang mit Risiken gewährleisten zu können, besteht der Risikomanagementprozess der PROJECT Investment AG nicht als statisches Gebilde, sondern formt einen dynamischen Prozess, der sich kontinuierlich weiterentwickelt.

Risikomanagementsystem

Die Geschäftsführung der PROJECT Investment AG hat, der gesetzlichen Intention und der betriebswirtschaftlichen Notwendigkeit folgend, ein Konzept eingeführt, das für die PROJECT Investment AG selbst und für alle von ihr verwalteten Investmentvermögen relevante Daten und Frühwarnsignale nach einheitlichen Maßstäben sammelt, aufbereitet und bewertet, um dadurch die Auswirkungen unterschiedlicher Risiko-/Chancensituationen auf den Unternehmenserfolg erkennbar zu machen.

Aufgrund der zentralen Bedeutung des Risikomanagements für die PROJECT Investment AG hat die Umsetzung und Einhaltung eines angemessenen Risikomanagementsystems hohe Priorität. Das Risikomanagement ist Bestandteil der betrieblichen Steuerungs- und Überwachungsprozesse. Ziel des Risikomanagements ist nicht allein die Erfüllung gesetzlicher Anforderungen, sondern die gezielte Steuerung von Chancen und Risiken hin zu einem optimierten Unternehmenswert.

Vor diesem Hintergrund ergeben sich folgende zentrale Zielsetzungen für das Risikomanagementsystem:

Ziel des Risikomanagements ist ausdrücklich nicht die Vermeidung aller potenziellen Risiken, sondern ein kontrollierter Umgang mit Risiken, die ein bewusstes Eingehen von Risiken aufgrund einer möglichst umfassenden Kenntnis der Risiken und Risikozusammenhänge zulassen.

Die Geschäftsstrategien der PROJECT Investment AG sowie der von ihr verwalteten Investmentvermögen wurden auf Grundlage einer Analyse der geschäftspolitischen Ausgangssituation sowie auf Basis der Ursachen- und Wirkungszusammenhänge der internen Erfolgspotentiale (Kernkompetenzen, Wettbewerbsvorteile und interne Stärken), der Umweltpotentiale (externe Faktoren), der Risikotragfähigkeit, der Mitarbeiterkapazitäten und der technisch-organisatorischen Ausstattung entwickelt und unterliegen der jährlichen Überprüfung durch die Geschäftsleitung hinsichtlich Änderungen des internen und externen Unternehmensumfelds. Die darin definierten Ziele und Erfolgsfaktoren sollen den langfristigen Erfolg und damit den Bestand des Unternehmens sicherstellen.

Die Erfassung der Assetrisiken, Ausfallrisiken, Liquiditätsrisiken, Marktrisiken, operationellen Risiken und den sonstigen Risiken erfolgt im Risikomanagement unter Verwendung quantitativer und qualitativer Methoden. Dabei wird den operationellen Risiken ein besonderer Stellenwert eingeräumt.

Die Risikostrategie wird durch risikostrategische Ziele konkretisiert. Darin werden die Risikobereitschaft (Limits) und die vorzuhaltende Mindestreserve sowie die Parameter für die durchzuführenden Stresstests definiert.

Die Risikostrategie sowie die risikostrategischen Ziele und deren Konsistenz zur Geschäftsstrategie unterliegen einer regelmäßigen, mindestens jedoch jährlichen Überprüfung.

Das Risikomanagementsystem der PROJECT Investment AG umfasst die Gesamtheit aller aufbau- und ablauforganisatorischen Maßnahmen, die zur systematischen und frühzeitigen Identifikation, Messung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation von Risiken erforderlich sind. Im Wesentlichen sind dies der Risikomanagementprozess inkl. des Limitsystems sowie personelle und IT-technische Ressourcen. Ergänzt werden diese Maßnahmen durch eine laufende Überprüfung des Systems durch den Risikomanager sowie durch die Interne Revision. Durch eine adäquate Dokumentation wird die Nachvollziehbarkeit gewährleistet.

Um sämtliche Aufgaben des Risikomanagements zielorientiert und effizient durchführen zu können, setzt die KVG zur Unterstützung das auf MS Excel sowie dem Add-In »Palisade @RISK« basierende System »PRisMa« (PROJECT Risikomanagement) ein. PRisMa ermöglicht mittels stochastischer Simulationsrechnung die Berücksichtigung der Wechselwirkungen zwischen den unterschiedlichen Risikoarten sowie die Erfassung von Konzentration und Interaktion wesentlicher Risiken gemäß Tz. 4.3.7 und 4.8.2 KAMaRisk. Ein entscheidender Vorteil der stochastischen Simulationsrechnung im Vergleich zur statischen Analyse ist, dass die Auswirkungen von Planabweichungen und ungeplanten Extremfällen sichtbar werden, wodurch die möglichen Folgen analysiert werden können. Es ergibt sich eine höhere Transparenz über die Unsicherheit in den Annahmen und ihre Ergebniswirkungen (Sensitivitäten), was eine Konzentration auf kritische bzw. potenziell bestandsbedrohende Parameter und Risiken ermöglicht.

Die PROJECT Investment AG definiert folgende Prozesse innerhalb des Risikomanagements als wesentlich:

Darüber hinaus unterstützt ein proaktives Risikomanagement in den Geschäftsprozessen der Bereiche Portfoliomanagement, Liquiditätsmanagement, Compliancemanagement, Personalmanagement und IT-Sicherheit die PROJECT Investment AG in der Einhaltung der definierten Risikostrategie.

Darstellung der wesentlichen Risiken

Für die Darstellung unserer Risiken finden auf Grundlage der Geschäftstätigkeit folgende Kategorien Anwendung:

Assetrisiken

Beim Assetrisiko handelt es sich u.a. um Baukosten- und Bauzeitrisiken im Rahmen der Immobilien-Projektentwicklung sowie um Vermarktungs- und Verkaufsrisiken, d. h. um eine potenziell negative Entwicklung der geplanten/prognostizierten Erlöse bei den Immobilieninvestments. Über die Einnahmen / Gebühren aus den AIF tragen auch die Assetrisiken indirekt zum Gesamtrisiko der PROJECT Investment AG bei.

Marktrisiko

Das Marktrisiko bezeichnet die nachteiligen Veränderungen von Marktpreisen oder preisbeeinflussenden Parametern sowie des Marktumfelds, welche sich negativ auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage auswirken können. Die Risikolage der PROJECT Investment Gruppe wird wesentlich durch das Marktumfeld geprägt. Das Hauptrisiko sahen wir zunächst in der Übergangsphase mit noch hohen Baukosten aber gleichzeitig einer gedämpften Nachfrage. Steigende Baufinanzierungszinsen hatten im Jahr 2022 zu einem deutlichen Rückgang der Verkaufszahlen im ETW-Bereich geführt. Zum anderen entstand vor allem durch die gestiegenen Energiekosten und die damit einhergehende Inflation ein überproportionaler Anstieg der Baukosten. Hierzu trugen auch teilweise erschwerte Bedingungen bei der Materialbeschaffung bei, was insgesamt eine Herausforderung für die Einhaltung der Renditeerwartungen darstellt.

Darüber hinaus sind alternative Anlagen wie Festgeld oder Anleihen in ihrer Attraktivität für den Anleger deutlich gestiegen. Diese Alternativen erschwerten es bereits vor Eintritt der Ereignisse nach dem Abschlussstichtag dem geschlossenen Fonds mit seinem langfristigen Anlagehorizont neue Anleger zu überzeugen.

Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiko beschreibt das Risiko einer Zahlungsunfähigkeit, d.h. Zahlungsverpflichtungen können nicht mehr uneingeschränkt oder nicht mehr termingerecht erfüllt werden. Das Liquiditätsrisiko wird durch die Unsicherheit von Zahlungsströmen in Höhe und Zeitpunkt aufgrund unvorhergesehener Ereignisse beeinflusst. Grundsätzlich können alle anderen Risiken Einfluss auf das Liquiditätsrisiko haben. Durch die gesetzlichen Vorgaben zu den vorzuhaltenden Mindestreserven für Kapitalverwaltungsgesellschaften ist das Liquiditätsrisiko für die PROJECT Investment AG eher nachrangig. Aber durch die im Anhang in Abschnitt F. beschriebenen Ereignisse nach dem Abschlussstichtag, können vertraglich vereinbarte Verwaltungsgebühren nicht liquiditätsmäßig beglichen werden, so dass nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Mindestreserven reduziert werden müssen. Die Liquiditätslage der Gesellschaft ist damit auch von der Vertriebsgeschwindigkeit der zur Veräußerung vorgesehenen Projekte abhängig, die mittelbar von den verwalteten Investmentgesellschaften gehalten werden. Ein ausbleibender zeitlich angemessener Ausgleich der offenen Forderungen könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden.

Ausfallrisiko

Unter Ausfallrisiko wird das Risiko verstanden, dass ein Vertragspartner aufgrund seiner Geschäftsentwicklung bzw. seines teilweisen oder vollständigen Ausfalls (z. B. durch Insolvenz oder einer Bonitätsverschlechterung) temporär oder dauerhaft nicht in der Lage sein wird, seine Verpflichtungen zu erfüllen, sodass die Wertentwicklung des AIF beeinträchtigt wird und der Anteilswert sinken kann, sowie finanzielle Verluste oder Opportunitätskosten für den AIF entstehen können. Der wesentliche Vertragspartner für die PROJECT Investment Gruppe ist die PROJECT Immobilien Gruppe. In einem sich in 2023 erheblich verschlechterten wirtschaftlichen Umfeld für Projektentwickler haben die Gesellschaften der PROJECT Immobiliengruppe im August 2023 unerwartet Anträge auf Regelinsolvenz gestellt.

Operationelles Risiko

Das operationelle Risiko ist definiert als Gefahr von Verlusten, die infolge der Unangemessenheit bzw. des Versagens von Menschen und Systemen, internen Verfahren und Systemen oder aufgrund von Verstößen gegen Gesetze und interne Richtlinien und externe Risiken entstehen können. Dabei schließt das operationelle Risiko die Risiken, die sich aus strategischen Entscheidungen ergeben, sowie Reputationsrisiken aus.

Die Eingrenzung der operationellen Risiken erfolgt durch Einhaltung der vorgegebenen Organisationsstrukturen und aller wesentlichen Geschäftsprozesse (Organisationshandbuch). Zur Sicherung und Überprüfung dieser Vorgehensweise erfolgt eine laufende Kontrolle durch die Interne Revision sowie eine jährliche Prüfung der Prozesse im Rahmen der Jahressabschlussprüfung durch den Wirtschaftsprüfer (Stichproben). Die PROJECT Investment AG hat durch diese Strukturierung wesentliche Kontrollvorgaben erteilt und sieht die operationellen Risiken als gering und beherrschbar an.

Ukraine-Konflikt

Mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine ist in Europa und vielleicht auch weltweit eine unsichere und instabile politische Lage entstanden. Knapp ein Jahr nach Kriegsbeginn kann immer noch niemand abschätzen, wie der Konflikt sich weiterentwickeln wird und inwieweit auch Deutschland mittelbar oder schlimmstenfalls auch unmittelbar über die NATO in den Konflikt involviert werden wird. Klar ist, dass dieser Konflikt Auswirkungen auf die Weltwirtschaftslage insbesondere die Energiepreise und -versorgung, Materialpreise aber auch die Nachfrage nach Immobilien hatte und auch weiterhin haben wird. Seriös sind aber auch diese Auswirkungen auf unsere Wirtschaft bzw. auch auf unsere AIF nicht quantifizierbar.

Insolvenzen der Investmentgesellschaften

Mit den Insolvenzen der PROJECT Immobilien Gruppe (siehe Anhang Abschnitt F.) ergeben sich aufgrund fehlender Rückflüsse aus den Objektgesellschaften Insolvenzgefahren für die Investmentgesellschaften. Insolvente Investmentgesellschaften führen zu nicht realisierbaren Provisionserlösen für die PROJECT Investment AG.

Klagen von Investoren und Anlegern

Aufgrund der im Anhang Abschnitt F. beschriebenen Ereignisse nach dem Abschlussstichtag, werden die ursprünglich prognostizierten Rendite bei den Investmentgeselschaften nicht erreicht werden. Dadurch ist mit Ktagen der Anleger zu rechnen, die zum einen personelle Kapazitäten der PROJECT Investment AG binden und zum anderen hohe Verfahrenskosten sowie Schadensersatzforderungen auslösen können.

Die mittels stochastischer Simulationsrechnungen (10.000 Szenarien) errechneten kritischen Alternativplanungen des Geschäftsjahres haben gezeigt, dass deren arithmetische Mittel für das Jahr 2023 bei einem negativen Jahresergebnis in Höhe von -400.000,00 EUR liegt.

Die Durchführung der Simulationsläufe beruht auf dem Kenntnisstand zum 31.12.2022, die im Laufe der Jahresabschlussprüfung vorgenommene Abwertung der mittelbar durch die AIF gehaltenen Objekte wurden ebenso wenig berücksichtigt, wie die im Anhang in Abschnitt F. beschriebenen Ereignisse nach dem Abschlussstichtag.

Zusammenfassend ergaben sich aus den zum Bilanzstichtag vorliegenden Erkenntnissen und erläuterten Gegebenheiten keine bestandsgefährdenden Beeinträchtigungen der Risikotragfähigkeit der Gesellschaft.

Die aufgrund der Ereignisse nach dem Bilanzstichtag vorliegenden Erkenntnisse werden in den Risikoanalysen des Geschäftsjahres 2023 und 2024 gewürdigt. Entsprechend der Ausführungen zum Liquiditätsrisiko ist die Liquiditätslage der Gesellschaft auch von der Vertriebsgeschwindigkeit der zur Veräußerung vorgesehenen Projekte abhängig, die mittelbar von den verwalteten Investmentgesellschaften gehalten werden. Ein ausbleibender zeitlich angemessener Ausgleich der offenen Forderungen könnte eine Liquiditätskrise herbeiführen und den Bestand der Gesellschaft gefährden.

4. ABHÄNGIGKEITSBERICHT DES VORSTANDES

Aufgrund der Beteiligung der PROJECT Beteiligungen AG in Höhe von 96 Prozent ist die PROJECT Investment AG ein abhängiges Unternehmen im Sinne des § 17 AktG. Ein Beherrschungs- oder Gewinnabführungsvertrag besteht nicht. Der Vorstand der PROJECT Investment AG erstellt daher gemäß § 312 AktG einen Abhängigkeitsbericht über die Beziehungen zu verbundenen Unternehmen.

Am Ende des Berichts hat der Vorstand die folgende Erklärung abgegeben:

»Der Vorstand erklärt, dass nach den Umständen, die uns jeweils zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, die PROJECT Investment AG bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat. Im Berichtsjahr wurden Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse der PROJECT Beteiligungen AG und mit ihr verbundenen Unternehmen nicht getroffen oder unterlassen.«