GPEP GmbH

GPEP GmbH

Frankfurt am Main

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GPEP GmbH, Frankfurt am Main

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der GPEP GmbH, Frankfurt am Main, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der GPEP GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn

AKTIVA

PASSIVA

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn

1. Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Limburg a. d. Lahn und ist in das Handelsregister des Amtsgerichts Frankfurt am Main unter der Nummer HRB 100388 eingetragen.

Der Jahresabschluss der GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn, für das Geschäftsjahr 2023 wurde nach den handelsrechtlichen Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften sowie den einschlägigen Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Die größenabhängigen Erleichterungen nach § 288 Abs. 2 HGB wurden in Anspruch genommen.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

2. Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen wurden zu Anschaffungskosten angesetzt und um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände erfolgt linear über eine Nutzungsdauer zwischen 3 und 8 Jahren.

Die Abschreibungen auf Sachanlagen erfolgt über eine Nutzungsdauer zwischen 3 und 15 Jahren.

Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens sind zum Nennwert angesetzt.

Die Rückstellungen berücksichtigen die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen, die bis zum Abschlussstichtag entstanden und bis zum Tag der Bilanzaufstellung erkennbar waren. Sie wurden in Höhe des nach kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt.

Verbindlichkeiten wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

3. Angaben zur Bilanz

3.1 Anlagenspiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Die Geschäftsjahresabschreibung je Posten der Bilanz ist aus dem Anlagenspiegel zu entnehmen.

Zu den Abschreibungen im Zusammenhang mit den Zugängen und Abgängen sowie Umbuchungen im Laufe des Geschäftsjahres sind folgende Angaben zu machen:

ANLAGENSPIEGEL zum 31. Dezember 2023

GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn

3.2 Angaben zu Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen

Alle Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Laufzeit von bis zu einem Jahr.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind um rund TEUR 200 niedriger als im Vorjahr. Sie beinhalten im wesentlichen Forderungen aus Leistungen für die Monate November und Dezember 2023, die zu Beginn des Jahres 2024 ausgeglichen wurden.

Die sonstigen Vermögensgegenstände beinhalten abweichend vom Vorjahr im Wesentlichen Steuerforderungen (TEUR 223 Gewerbesteuer, TEUR 273 Körperschaftsteuer und TEUR 76 Umsatzsteuer).

3.3 Angaben zum Eigenkapital (§ 268 Abs. 1 Satz 2, 3 HGB)

3.4 Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen (§ 285 Nr. 12 HGB)

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden Rückstellungsarten enthalten.

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

GPEP GmbH, Limburg a. d. Lahn

3.5 Haftungsverhältnisse und nicht bilanzierte sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Mietverträgen für unbewegliche Vermögensgegenstände mit Laufzeiten zwischen 1 und 14 Jahren bestehen Verpflichtungen von rund TEUR 3.228.

Daneben bestehen aus Mietleasingverträgen für Mobiliar und Technik mit Restlaufzeit von 54 Monaten Verpflichtungen von rund TEUR 1.123.

Die Gesellschaft hat darüber hinaus Verpflichtungen aus Leasingverträgen für PKW und Businessbikes sowie Wartungs-, Lizenz- und Konzessionsvereinbarungen mit Laufzeiten zwischen 1 und 3 Jahren von rund TEUR 736.

4. Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Innerhalb der Umsatzerlöse sind die Investmentumsätze durch den Verkauf der Investmentsparte weggefallen. Hieraus resultiert ein Umstazrückgang von TEUR 3.745.

In 2023 sind demgegenüber erstmalig Erlöse aus Servicekostenabrechnungen gegenüber der GPEP Investment GmbH, Limburg (GPEP IV) von TEUR 850 für die Jahre 2022 und 2023 enthalten. Die GPEP IV nutzt die Infrastruktur der GPEP GmbH zur Generierung ihrer eigenen Umsätze.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Erträge entspricht im Wesentlichen mit TEUR 857 dem Verkaufserlös für die Investmentsparte des Vorjahres.

Die Löhne und Gehälter sind auf Grund von Gehaltsanpassungen sowie Neueinstellungen in 2023 um rund TEUR 807 gestiegen, bei entsprechender Erhöhung der Sozialaufwendungen.

Der Rückgang der sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultiert im Wesentlichen aus dem Einmaleffekt der Rückvergütung von Investmentumsätzen von TEUR 2.369 im Vorjahr.

5. Sonstige Angaben

5.1 Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

5.2 Vergütungen der Geschäftsführer

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführer beliefen sich in 2023 auf TEUR 766.

5.3 Durchschnittliche Beschäftigungszahl

Die durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer beträgt 84.

5.4 Abschlussprüferhonorar

Das Honorar des Abschlussprüfers für Abschlussprüfungsleistungen für das Geschäftsjahr beträgt EUR 24.412,50.

5.5 Vorschlag bzw. Beschluss zur Ergebnisverwendung

Der Bilanzgewinn von rund EUR 2,3 Mio. wird nach dem Vorschlag der Geschäftsführung auf neue Rechnung vorgetragen.

5.6 Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Bilanzstichtag

Der Geschäftsführer Marcel Fuhr ist am 25. April 2025 verstorben und der Geschäftsführer Ralf Mauz hat seine Geschäftsführungstätigkeit am 10. Juni 2025 niedergelegt.

Finanzielle Auswirkungen hieraus sind derzeit nicht abzuschätzen.

5.7 Unterschrift der Geschäftsführung

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

I. Die Grundlagen der Gesellschaft

a. Geschäftstätigkeit

Die Global Property Executive Partners GmbH (GPEP GmbH; nachfolgend GPEP) wurde am 16. September 2014 in Frankfurt am Main gegründet. Der heutige Verwaltungssitz befindet sich in Limburg an der Lahn.

Die GPEP ist ein unabhängiges, inhabergeführtes Immobilien-Investment-Unternehmen mit derzeitiger Spezialisierung auf nationale Fachmärkte mit Lebensmittelmärkten als Ankermieter. Die Kunden sind deutsche und internationale institutionelle und semiinstitutionelle Investoren. Strategie und Umsetzung bei den getätigten Immobilieninvestitionen werden eng mit den Investoren abgestimmt und sichern eine langfristige Wertsteigerung der betreuten Immobilien.

Das Team der GPEP bietet die komplette Wertschöpfungskette bei Immobilieninvestments aus einem Haus an für seine Investoren. Dazu gehören Akquisitions- und Transaktionsmanagement, Finanzierung, Research, Fondsmanagement, Asset Management, Property Management, Risikomanagement und Verkauf.

b. Unternehmensziele und -Strategie

Die GPEP hat das Ziel, den Unternehmenswert durch eine effiziente Immobilienbewirtschaftung, und eine fortlaufende Verbesserung der Erlös- und Kostenstruktur zu steigern. Der verwaltete Immobilienbestand der GPEP befindet sich ausschließlich im deutschen Bundesgebiet und befindet sich im Eigentum von institutionellen Investoren bzw. Kapitalverwaltungsgesellschaften.

Die Suche nach Immobilien und deren Standorten, orientiert sich an Städten und Ballungszentren mit guter wirtschaftlicher Infrastruktur und einer erwartungsgemäß guten Kaufkraft. Bei den Mietern handelt es sich im Wesentlichen um Einzel- und Fachhandelsunternehmen, mit welchen größtenteils langfristige Mietvertragslaufzeiten vereinbart sind, die zu schwankungsfreien Mieteinnahmen führen.

C. Steuerungssystem

Das Steuerungssystem der Gesellschaft basiert auf einer Wirtschaftsplanung, die jeweils für ein Kalenderjahr aufgestellt wird. Dabei befindet sich der Schwerpunkt der finanziellen Leistungsindikatoren auf den Größen Umsatz, Kosten und Jahresergebnis vor Steuern. Die Werte der Planung werden regelmäßig unterjährig einer Abweichungsanalyse unterzogen, die bei Bedarf Gegenmaßnahmen möglich macht. Die Fortschreibung bzw. Prognose des Jahresergebnisses bildet dabei die wesentlichen Umsatz- und Kostenveränderungen innerhalb des jeweiligen Geschäftsjahres ab. Die Erkenntnisse über die Entwicklung dieser finanziellen Leistungsindikatoren fließen in eine rollierende Planung für zukünftige Jahre ein.

Die GPEP konzentriert sich in seiner operativen Tätigkeit auf die wesentlichen Steuerungsgrößen Umsatzerlöse und Gewinn nach Steuern.

Die Umsatzerlöse sind finanzieller Leistungsindikator zur Beurteilung des Unternehmenswachstums. Die erzielten Mieteinnahmen der verwalteten Immobilienobjekte sind die Basis für langfristig planbare Erträge bzw. Umsätze aus Asset- und Property Management Gebühren, da auf deren Grundlage die Gebühren bestimmt werden. Insgesamt ist so eine ausreichende Liquidität für operative und strategische Maßnahmen gesichert.

Beim Ergebnis nach Steuern handelt es sich um die wichtigste Steuerungskennziffer zur Beurteilung der Ertragslage des Unternehmens.

II. Wirtschaftsbericht

a. Marktumfeld der Gesellschaft

Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) war im Jahr 2023 nach Berechnungen des Statistischen Bundesamtes (Destatis) um 0,3 % niedriger als im Vorjahr. Kalenderbereinigt betrug der Rückgang der Wirtschaftsleistung 0,1 %. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 im nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken.

Die trotz der jüngsten Rückgänge nach wie vor hohen Preise auf allen Wirtschaftsstufen dämpften die Konjunktur. Hinzu kamen ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland. Damit setzte sich die Erholung der deutschen Wirtschaft vom tiefen Einbruch im Corona-Jahr 2020 nicht weiter fort. Im Vergleich zu 2019, dem Jahr vor Beginn der Corona-Pandemie, war das BIP 2023 um 0,7 % höher.

Der private Konsum nahm im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr ab und entfernte sich damit wieder vom Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (- 1,5 %). Dies dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Von Rückgängen waren vor allem die Bereiche betroffen, in denen die Preise im Jahresverlauf entweder auf dem hohen Niveau des Vorjahres verharrten oder sogar noch weiter anstiegen. Besonders stark sanken die preisbereinigten Ausgaben für langlebige Güter wie Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte (-6,2 %). Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen wie Impfungen und Ausgleichszahlungen für freie Bettenkapazitäten in Krankenhäusern. Durch solche Maßnahmen hatte der Staatskonsum in den Jahren ab 2020 die Wirtschaftsleistung gestützt.

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1%. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben, dürfte. In Ausrüstungen - das sind vor allem Investitionen in Maschinen, Geräte und Fahrzeuge - wurde dagegen preisbereinigt deutlich mehr investiert als im Jahr 2022 (+3,0 %). Dazu trug vor allem der Anstieg der gewerblichen Pkw-Neuzulassungen bei, der durch den bis August 2023 geltenden Umweltbonus für Elektroautos im Firmenwagenbereich verstärkt wurde.

(Quelle: Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2023 um 0,3% gesunken - Statistisches Bundesamt Pressemitteilung Nr. 019 vom 15.01.2024 (destatis.de))

Der Einzelhandel setzte im Jahr 2023 in Deutschland insgesamt 649,9 Mrd. Euro um. Während dies zwar einem moderaten nominalen Plus von 3,0% entspricht, steht jedoch ein reales Minus von 4,0% dahinter. Die hohe Inflation beeinflusst die Preisentwicklung und ist für das nominale Umsatzplus verantwortlich. Im Jahr 2023 hat der stationäre Einzelhandel 19,2 Mrd. Euro mehr umgesetzt als ein Jahr zuvor. Ein Jahresumsatz von 565,4 Mrd. Euro bedeutet ein nominales Plus von 3,5%, jedoch inflationsbereinigt ein reales Minus von 4,0%. Der Umsatz im Onlinehandel ging erneut zurück, nachdem bereits im Vorjahr ein nominaler Verlust gemeldet worden war.

Im stationären Einzelhandel entfallen mit 34,0% mehr als ein Drittel des Umsatzes auf die zehn Top-Vertriebslinien: Edeka Supermärkte (41,2 Mrd. Euro), Rewe Supermärkte (26,5 Mrd. Euro), Lidl (26,1 Mrd. Euro), Kaufland und Aldi Süd (beide 18,3 Mrd. Euro), Netto Marken-Discount (15,8 Mrd. Euro), Aldi Nord (13,5 Mrd. Euro), Penny (8,7 Mrd. Euro), dm (8,6 Mrd. Euro) und Rossmann (8,5 Mrd. Euro).6 Damit gehören acht der umsatzstärksten Vertriebslinien dem Lebensmitteleinzelhandel an, während in den Top 10 nur noch zwei Drogerien vertreten sind.

(Quelle: Internet: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2024, Seite 141-143/ ZIA Immobilienwirtschaft)

Seit Juli 2022 erhöhte sich das Zinsniveau des Leitzinssatzes der EZB stetig und erreichte mit dem Wert September 2023 sein Hoch bei 4,5%. Seitdem ist die Zinsentwicklung rückläufig und liegt im Okt. 2024 bei 3,25%.

(Quelle: EZB-Leitzins, Hauptrefinanzierungssatz (euribor-rates.eu))

b. Geschäftsverlauf

Die GPEP blickt trotz der gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen rund um die Inflations- und Zinsentwicklung auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2023 zurück, in dem ein Jahresüberschuss erwirtschaftet wurde. Die Auswirkungen des russischen Angriffskriegs in der Ukraine haben sich im abgelaufenen Jahr weiter abgeschwächt.

Die GPEP hat im Berichtsjahr 2023 ihre selbstgesteckten Ziele hinsichtlich der Umsätze aus der Immobilienverwaltung erreicht. So stiegen die Umsätze aus der Verwaltungstätigkeit. Die Umsatzerlöse aus den Asset- und Property Management Gebühren liegen mit 8.649 TEUR über der Prognose von 8.361 TEUR (+3%) und auch über dem Vorjahr mit 8.129 TEUR (+6%). Die Steigerung resultiert aus Index-Mietverträgen der Sondervermögen, die um 11% höhere Mieteinnahmen aus den verwalteten Immobilienobjekte generieren und in der Folge dann die Management Gebühren der GPEP.

Attraktive Standorte in Bad Nauheim, Schwabach und Ginsheim-Gustavsburg und ein Portfolio mit 13 Immobilien konnten erfolgreich in die Verwaltung aufgenommen werden. Im Zuge der Portfoliobereinigung sind 11 Objekte verkauft worden und dadurch nicht mehr in der Verwaltung durch die GPEP GmbH.

Die gesamten Umsätze lagen bei 9,5 Mio.€ und liegen damit unter dem Vorjahr mit 12,3 Mio.€. Die Reduzierung von 2,8 Mio.€ ist im Wesentlichen auf die nun vollständig umgesetzte Übertragung des An- und Verkaufsgeschäfts an die GPEP Investment GmbH zurückzuführen.

In der angesetzten Umsatzprognose für Verwaltungstätigkeiten für das Geschäftsjahr 2023 von 8,4 Mio.€ war diese Veränderung in der Geschäftsstruktur bereits berücksichtigt. So wurden aus der Verwaltungstätigkeit 8,6 Mio.€ (+3%) erzielt. Hinzu kommt eine Kostenumlage i.H.v. 0,85 Mio.€, die nun für Organisationsleistungen und Mitarbeitertätigkeiten und an die GPEP Investment GmbH weiterbelastet werden kann.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen konnten durch ein bewusstes Kostenmanagement auf Niveau des Vorjahres gehalten werden. Der einmalige Effekt einer Weiterbelastung von 2,4 Mio. EUR bei der Beratungsleistungen für den Ankauf von Immobilienportfolios von der GPEP Investment GmbH erbracht wurden, bleibt bei dieser Betrachtung unberücksichtigt.

Das in der Prognose angestrebte Ergebnis vor Steuern von 1,1 Mio.€ wurde um 0,3 Mio.€ (-29%) nicht erreicht.

Wesentliche Entwicklungen im Berichtszeitraum

Ein paar wenige Eckdaten bzw. Kennzahlen der verwalteten Immobilien spiegeln den verhaltenen Geschäftsverlauf der GPEP GmbH wider.

Vor dem Hintergrund von 13 Immobilienankäufen und 11 Verkäufen, hat sich die Anzahl der Standorte nur leicht um 2 erhöht und der Gesamtwert in EUR der verwalteten Immobilien blieb nahezu gleich. Der Immobilienbestand in € der verwalteten Immobilien stagniert im Jahr 2023 mit einem Wert von 1,9 Mrd.€. Die geringe Veränderung der vermietbaren Fläche ist hier ebenfalls zu nennen.

In der Folge haben sich auch Jahresmiete und WALT nur leicht verändert.

Der Leerstand konnte insgesamt um 4.071 qm verringert werden. Der Anteil von An- und Verkäufen beträgt dabei 1.360qm und durch aktives Vermietungsmanagement konnte 2.711 qm Leerstand reduziert werden.

Insgesamt ist die Fluktuation bei Mietflächen im Segment des Einzelhandels sehr gering.

III. Darstellung der bilanziellen Lage

a. Vermögenslage

Im Geschäftsjahr verringerte sich die Bilanzsumme von 7,5 Mio. EUR auf 5,4 Mio. EUR.

Das Anlagevermögen erhöhte sich von 1,4 Mio. EUR auf 1,6 Mio. EUR und enthält die Investitionen zu den Mietereinbauten in das neu bezogene Verwaltungsgebäude in der Ste.-Foy-Straße in Limburg und Investitionen in die IT. Es wurde eine neue Mietvertragsverwaltungs- und Buchhaltungssoftware angeschafft und in diesem Zuge noch Erweiterungen in der Hardware- Infrastruktur vorgenommen.

Das Umlaufvermögen besteht im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten (Bankkonten) und Forderungen aus der Verwaltungstätigkeit der betreuten Immobilien (Asset- und Property Management). Das Umlaufvermögen reduzierte sich von 6,2 Mio. EUR auf 3,9 Mio. EUR., wobei die Verringerung der Guthaben auf den Bankkonten um 2,7 Mio. EUR, den größten Anteil haben.

Die Rückstellungen ergeben sich zum größten Teil aus den Unternehmenssteuern (Körperschaft- und Gewerbesteuer) und verringern sich durch Zahlung dieser Steuern für das betreffende Geschäftsjahr 2022, von 3,1 Mio. EUR auf 1,6 Mio. EUR.

Die Verbindlichkeiten erhöhten sich von 0,7 Mio. EUR auf 1,5 Mio. EUR.

Dabei reduzierten sich die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von 0,6 Mio. EUR auf 0,2 Mio. EUR. Die Sonstigen Verbindlichkeiten bestehend aus Steuern, stiegen durch den aus den Steuerrückstellungen umgebuchten Steuerbescheid Körperschaftsteuer/Soli für das Jahr 2021 von 0,1 Mio. EUR auf 1,3 Mio. EUR

b. Finanzlage

Das Eigenkapital reflektiert neben den Stammeinlagen der GmbH Gesellschafter und auch den Bilanzgewinn und reduzierte sich aufgrund von vorgenommenen Gewinnausschüttungen von 3,7 Mio. EUR auf 2,3 Mio. EUR.

Die Eigenkapitalquote gemessen an der Bilanzsumme beträgt 43,1 % (Vorjahr 49,6 %).

Die Nettofinanzierung (Liquide Mittel abzüglich Verbindlichkeiten) welche im Wesentlichen aus Guthaben bei Kreditinstituten besteht, verringerte sich von 3,8 Mio. EUR auf 0,3 Mio. EUR.

Die GPEP ist in der Lage durch den generierten Cashflow alle Verpflichtungen und notwendigen Investitionen für das operativen Geschäft ohne Inanspruchnahme von Krediten oder Gesellschafterdarlehen zu bedienen.

c. Ertragslage

Die Umsatzerlöse verringerten sich gegenüber dem Vorjahr von 12,3 Mio. Euro auf 9,5 Mio. Euro.

Im vorigen Jahr wurde die Transaktionstätigkeit an die GPEP Investment GmbH verkauft, dadurch entfielen im Berichtsjahr 2023 vs. 2022 Provisionen von 3,8 Mio.€. Dem gegenüber erhöhten sich die Gebühren aus der Verwaltung der betreuten Immobilien von 8,6 Mio. EUR auf 9,5 Mio. EUR.

Die Sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 1,0 Mio. EUR auf 0,1 Mio. EUR. Im Vorjahr war hier der Ertrag durch den Verkauf des Transaktionsgeschäfts in Höhe von 0,9 Mio. EUR enthalten.

Der Personalaufwand erhöhte sich von 5,1 Mio. EUR auf 6,0 Mio. EUR. Dabei stieg die durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter von 78 auf 81.

Die Abschreibungen erhöhten sich durch Mietereinbauten des Standortwechsels und die Investition in eine Mietverwaltungssoftware von 0,2 Mio. EUR auf 0,3 Mio. EUR.

Die Sonstigen betrieblichen Aufwendungen reduzieren sich um 2,4 Mio. EUR, von 5,0 Mio. EUR auf 2,6 Mio. EUR. Wesentlichen Anteil daran hat eine Weiterbelastung im Vorjahr 2022 von 2,4 Mio. EUR bei der Beratungsleistungen für den Ankauf von Immobilienportfolios von der GPEP Investment GmbH erbracht wurden und vertragliche zugesicherte Vergütungen an diese Gesellschaft übergegangen waren.

Für das Jahr 2023 ergibt sich eine Steuerbelastung aus Körperschaft- und Gewerbesteuer von 0,2 Mio. EUR.

d. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage des Unternehmens

Aus Sicht der Geschäftsleitung der GPEP kann das Geschäftsjahr 2023 mit einen Jahresergebnis vor Steuern von 0,8 Mio. EUR als erfolgreich angesehen werden.

Durch die andauernden wirtschaftlichen Folgen des russischen Angriffskrieges und der damit verbundenen Inflations- und Konjunkturentwicklung, konnten die in der Prognose für das Jahr 2023 gesteckten Ziele für die Umsatzerlöse erreicht werden.

Der strategisch geplante Ausbau des Personalbestands des Unternehmens, hat das Ziel einer qualitativen und quantitativen Stärkung der Geschäftstätigkeit in der Immobilienverwaltung. Mit Blick auf das Jahresergebnis führten höhere Personalkosten dazu, dass das geplante Jahresergebnis vor Steuern von 1,1 Mio. Euro leicht verfehlt wurde.

Die Liquiditätslage der Gesellschaft kann als geordnet bezeichnet werden. So konnten den Zahlungsverpflichtungen im Zuge der operativen Geschäftsbeziehungen stets innerhalb der Fälligkeiten nachgekommen werden.

IV. Chancen- und Risikobericht

Die GPEP GmbH vereinbart in der Regel Mietverträge, in deren Rahmen sich die Miethöhe einem Lebenshaltungskostenindex anpasst. Somit kompensiert die Zunahme der Mieterlöse größtenteils die steigenden Kosten durch die allgemeine Teuerung (Inflationsschutz) und sichert langfristig die hohe Rentabilität der Immobilien.

Die Restlaufzeiten der Mietverträge mit einer WALT von durchschnittlich 4 Jahren bieten Planungssicherheit. Außerdem wird mit dem Portfolio von Handelsimmobilien, Fachmärkten und Fachmarktzentren eine stabile Rendite, die über der des Rentenmarktes liegt, angestrebt.

Hier auch erwähnt sei, dass im Jahr 2021 das Akquisitions- und Transaktionsmanagement an die GPEP Investment GmbH verkauft wurde. Damit kann sich die GPEP vollständig auf die Verwaltungstätigkeit der betreuten Immobilien fokussieren und entsprechend seine Organisationsstruktur danach ausrichten.

Daraus resultieren auch Veränderungen in den Arbeitsprozessen um, somit wurde konsequenterweise Anfang Jahr 2024, eine bei Immobilienverwaltern etablierte moderne Immobilienverwaltungs- und Buchhaltungssoftware mit integriertem Dokumenten Management System eingeführt.

Voll digitalisierte Rechnungsverarbeitung mit rechtssicherer Archivierung, neue Möglichkeiten von automatisierten Buchungsabläufen im Rechnungswesen sind Beispiele für die positiven Aspekte dieser Systemeinführung.

Den digitalen Ausbau der Unternehmensprozesse wird die GPEP in den kommenden Jahren weiter vorantreiben und sich damit weiter Wettbewerbsvorteile sichern.

Es wurde ein Risiko-Management-System RMS eingeführt und in einer Richtlinie schriftlich fixiert. Die Überwachung des RMS erfolgt systematisch mittels prozessabhängiger Überwachungsmaßnahmen, d.h. mit in die normalen betrieblichen Abläufe integrierten Maßnahmen, wie auch mittels prozessunabhängiger Überwachungsmaßnahmen in Form einer Risikomatrix.

Die GPEP sah sich in den Geschäftsjahren 2023 und 2024 diversen Geschäftsrisiken ausgesetzt. Trotz der eingetretenen unsicheren Wirtschaftslage ergaben sich für die Geschäftsleitung der GPEP kalkulierbare Bedingungen. Der Lebensmitteleinzelhandelssektor, scheint sich hier als sicherer Hafen für das Immobiliengeschäft der Gesellschaft, herauszukristallisieren.

Zukünftig wird entscheidend sein, wie die Folgen des Ukraine-Kriegs die Entwicklung am Zinsmarkt beeinflussen und welche Auswirkungen sich auf die deutsche Wirtschaft und den deutschen Gewerbeimmobilienmarkt daraus ergeben werden. Sollte sich die Lage wider Erwarten deutlich schlechter entwickeln, so müssten getroffene Aussagen in den Geschäftsprognosen der GPEP für zukünftige Jahre entsprechend angepasst werden.

V. Prognose

Vor dem Hintergrund eines stagnierenden Bruttoinlandsprodukts bzw. Wirtschaftswachstums für das Jahr 2024, bleibt abzuwarten wie sich der Immobilienmarkt weiterhin für 2025 und die folgenden Jahre entwickelt. Dies wird maßgeblich von der weiteren Entwicklung des Zinsniveaus abhängen. Sollte der Zinsgipfel im Jahr 2024 tatsächlich erreicht worden sein, so können sich positive Impulse an den Immobilienmärkten für die Jahre über 2025 hinaus, ergeben.

Aus den Erfahrungen der vergangenen Jahre mit Pandemie und Angriffskrieg in der Ukraine wird für das verwaltete Immobilienportfolio deshalb auch für 2025 mit einer stabilen Vermietungssituation und einer weiter anhaltenden Attraktivität des Immobiliensegments "Einzelhandel" gerechnet. Beweis dafür ist, dass mit vielen Shoppingcentern bzw. Einzelhandelskunden kontinuierlich Mietvertragsverlängerungen und nachhaltige Verträge abgeschlossen werden konnten. Die Nahversorger bleiben aufgrund ihrer Systemrelevanz krisensicher und Stadtteillagen mit entsprechendem Einzugsgebiet auch in Zukunft stabil.

Bei der weiterhin zu erwarteten stabilen Vermietungssituation und durch die genannten Investitionen in die Organisation der GPEP GmbH, geht die Geschäftsführung für das Jahr 2024 und auch die kommenden Geschäftsjahre, von Umsatzerlösen knapp unter 10 Mio. Euro und einem Jahresergebnis nach Steuern im positiven Bereich von bis zu 1 Mio. Euro aus.