meravis Service GmbH

Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH

Hannover

Jahres- und Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2021 bis zum 31.12.2021

Lagebericht

Gemäß § 315 Abs. 5 HGB i.V.m § 298 Abs. 2 HGB sind der Lagebericht und der Konzernlagebericht zusammengefasst worden und gemäß § 325 HGB unter dem Konzernabschluss gemeinsam offengelegt.

Zusammengefasster Konzernlagebericht und Lagebericht der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH zum 31.12.2021

Grundlagen des Konzerns und der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH

Tätigkeitsfelder der meravis Immobiliengruppe

Die meravis Immobiliengruppe ist ein diversifizierter und klar strukturierter Immobilienkonzern mit Schwerpunkt im Wohnimmobilienmanagement. Daneben werden in der meravis Immobiliengruppe auch Bau- und Erschließungsträgergeschäfte, seit dem Geschäftsjahr 2017 auch über Beteiligungen an Projektgesellschaften, betrieben und Immobiliendienstleistungen für Dritte erbracht. Die wohnungs- und immobilienwirtschaftlichen Aktivitäten der Gruppe sind auf die Ballungsräume Hannover, Hamburg und Düsseldorf konzentriert - regionale Teilmärkte, die sich im Rahmen der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und des demografischen Wandels weiterhin positiv entwickeln werden.

Gesellschaftsverhältnisse

Die Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH (meravis GmbH) gehört zu 100 Prozent dem Sozialverband Deutschland e.V. (SoVD), ehemals Reichsbund der Kriegs- und Zivilbeschädigten, Sozialrentner und Hinterbliebenen e.V. Der im Jahr 1917 gegründete Verein hat bundesweit rd. 600.000 Mitglieder. Er vertritt die Interessen von Rentnern, Patienten und gesetzlich Krankenversicherten sowie der pflegebedürftigen Menschen und Menschen mit Behinderung. Im Jahr 1949 gründete der heutige SoVD die Reichsbund Wohnungsbau- und Siedlungsgesellschaft mbH, die seit dem Jahr 2008 unter meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH firmiert. Der Sitz der Gesellschaft ist in Hannover.

Beteiligungen

Die meravis GmbH hält direkt oder indirekt jeweils 100% der Anteile an der

Die meravis Immobilienmanagement übernimmt Verwaltungsleistungen für den Immobilienbestand der meravis Immobiliengruppe sowie für externe Partner. . Die meravis KG ist wie die Muttergesellschaft ein Unternehmen mit dem Schwerpunkt in der Bewirtschaftung von Wohnimmobilien an den Hauptstandorten Hamburg und Düsseldorf. Die meravis Gewerbeimmobilien ist eine grundbesitzhaltende Gesellschaft (Assetgesellschaft), in der reine Gewerbeimmobilien, im Wesentlichen Bürogebäude und Pflegeheime, bewirtschaftet werden. Die meravis Bauservice erbringt u.a. Instandhaltungs- und Modernisierungsleistungen im Wesentlichen für alle Unternehmen der meravis Immobiliengruppe. Die meravis Service erbringt Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Verwaltung und Vermietung anfallenden Betriebskosten und Nebenleistungen. Gegenstand der meravis Bauträger ist die Durchführung von Grundstücks- und Immobiliengeschäften. Dazu gehören im Wesentlichen die Vorbereitung und Durchführung von Erschließungsmaßnahmen sowie Wohn- und Gewerbebauprojekten, der An- und Verkauf von Grundstücken sowie die Baubetreuung. Im Zusammenhang mit drei größeren Bauprojekten in Hannover hat sich die meravis Bauträger GmbH an insgesamt 8 Grundstücks-, Erschließungs- und Projektgesellschaften sowie einer ARGE beteiligt. Die meravis Urban Q GmbH ist für die Entwicklung des Großprojekts Goseriede 16 in Hannover in 2021 gekauft worden. Gegenstand der Spiri.Bo GmbH ist die Entwicklung und der Betrieb von digitalen Plattformen und Portalen für die Immobilienwirtschaft.

Reichsbund Stiftung

Die Reichsbund Stiftung ist eine rechtsfähige Stiftung bürgerlichen Rechts mit Sitz in Hannover und wurde am 29. November 2006 durch die meravis GmbH gegründet. Zweck der Stiftung ist die Unterstützung bedürftiger Personen in Einzelfällen sowie die Förderung von Maßnahmen für junge und ältere Menschen, für kranke Menschen und solche mit Behinderung und die Förderung von Maßnahmen zur Erhaltung der Gesundheit.

Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das Wirtschaftsjahr 2021 stand wie das vorhergegangene Jahr 2020 unter deutlichem Einfluss der Pandemie. Dennoch befindet sich Deutschland nach bisher vorliegenden Zahlen auf dem Pfad der langsamen Erholung. 2020 war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 4,6 % eingebrochen. 2021 lag das preis-/kalenderbereinigte Plus bei 2,8 %. Dazu beigetragen haben massive Unterstützungsprogramme des Staates. Während die Wirtschaftsleistung im Sommer trotz zunehmender Liefer-/Materialengpässe wieder zulegte, stoppte die Erholung durch die vierte Corona-Welle zum Jahresende.

Auf der Entstehungsseite des BIP hatte die Pandemie 2020 deutliche Spuren hinterlassen. 2021 ist die Wirtschaftsleistung aber in nahezu allen Bereichen wieder gestiegen. Im Verarbeitenden Gewerbe lag das Plus bei 4,4 %. Unternehmensdienstleistungen legten um 5,4 % zu, Handel, Verkehr und Gastgewerbe ausgehend von einem sehr niedrigen Niveau um 3 %. Der Dienstleistungsbereich insgesamt trägt rund 70 % zur wirtschaftlichen Gesamtleistung bei. Dagegen sank die Wirtschaftsleistung des Baugewerbes gegenüber 2020 leicht um 0,4%. Allerdings hatte dieser Sektor bisher kaum unter der Pandemie gelitten. Dessen Anteil an der wirtschaftlichen Gesamtleistung liegt bei 6 %. Vor allem der Wohnungsbau erweist sich hier weiter als wesentliche Stütze.

Nach den bisherigen Zahlen hatte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 2021 an der gesamtdeutschen Bruttowertschöpfung einen Anteil von 10,8% (zuvor 11,1%). Zum Vergleich: Auf Finanz- und Versicherungsdienstleistungen entfallen 3,8 %, das Baugewerbe 5,9 % und auf Informations-/Kommunikationsdienstleistungen 5 %. In den jeweiligen Preisen wuchs die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft nach den bisher verfügbaren Daten um 4% (davor 2,2%). In jeweiligen Preisen erzielte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 2021 eine Bruttowertschöpfung von 347.9 Mrd. Euro (nach 334,4 im Vorjahr). 2021 waren 478.000 Menschen in diesem Sektor beschäftigt (davor 477.000).

Das Bauvolumen hat in den jeweiligen Preisen 2021 gegenüber dem Vorjahr noch einmal deutlich zugelegt (von 443,78 auf 488,74 Mrd. Euro bzw. + 10 %). In den Wohnungsneubau bzw. die Modernisierung des Bestandes flossen 2021 laut DIW rund 284,38 Mrd. Euro (+11,4 % gegenüber Vorjahr - real 2,2 %). 87,8 Mrd. bzw. 196,6 Mrd. Euro entfielen 2021 auf den Wohnungsneubau bzw. Bauleistungen im Bestand (davor 79,5 bzw. 175,9). Der öffentliche Bau legte um 3,5 %, der Wirtschaftsbau um 10,9 % zu (64,40 bzw. 139,95 Mrd. Euro).

Der Wohnungsmarkt im Geschäftsgebiet der meravis Immobiliengruppe ist günstig. Das Bevölkerungswachstum in der Stadt Hannover und den angrenzenden Kommunen ist Treiber auf dem Wohnimmobilienmarkt. In den letzten Jahren ist die Bevölkerung der Stadt Hannover stetig angestiegen. Auch in 2021 war in der Region Hannover insgesamt ein Anstieg der Einwohnerzahl zu verzeichnen.

Während die Zahl der Einwohnerinnen und Einwohner in den Städten und Gemeinden des Umlands um 519 zurückgegangen ist, wird dies durch den Bevölkerungszuwachs in der Landeshauptstadt Hannover mehr als ausgeglichen, so die Statistikerinnen und Statistiker der Region Hannover. Unterm Strich steht damit ein geringfügiger Bevölkerungszuwachs in der Region Hannover und mit 1,18 Millionen damit die höchste festgestellte Zahl an Einwohnerinnen und Einwohnern. Die aktuellen Bevölkerungsprognosen von Stadt, Region und Land gehen insgesamt davon aus, dass die Bevölkerungszahl bis mindestens 2030 weiter ansteigen wird. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist auch im Jahr 2021 weiter hoch und übersteigt in einzelnen Teilmärkten das aktuelle Angebot. Die Corona-Krise führte im Geschäftsjahr nicht zu einer Dämpfung der Nachfrage und einem Rückgang der Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt. Die Mieten sind auch 2021 weiter leicht angestiegen, wobei der Spielraum für Preissteigerungen für freifinanzierte Wohnungen nahezu ausgeschöpft ist. Auch die Prognosen für unseren zweiten Kernstandort Hamburg gehen von einem Bevölkerungswachstum zwischen 53.000 und 144.000 Personen in den kommenden Jahren aus, mit dem ein entsprechender Mietwohnungsbedarf einhergeht. Das Statistikamt Nord geht davon aus, dass die Einwohnerzahl im Jahr 2035 2 Millionen übersteigt. Hamburg ist schon jetzt nach Berlin Deutschlands zweitgrößte und Europas zwölftgrößte Stadt. Die Nachfrage nach Wohnraum in und um Hamburg ist weiterhin groß. Nach wie vor erfreut sich ebenso Düsseldorf einer hohen Anziehungskraft. Die in den vergangenen Jahren stetigen Zuzüge nach Düsseldorf werden auch für künftige Jahre wieder erwartet, sodass von einem steten Bevölkerungswachstum auszugehen ist.

Seit dem 24. Februar 2022 führt Russland Krieg gegen die Ukraine. Auch in Deutschland wird dies aller Voraussicht nach, zunehmend zu Folgen und deutlichen Einschnitten im Wirtschaftsleben und in der Gesellschaft führen. Von einer Verschlechterung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher auszugehen. Die konkreten Auswirkungen auf die Gesamtwirtschaft, aber auch auf die Immobilienbranche können noch nicht verlässlich abgeschätzt werden. Es ist jedoch mit Beeinträchtigungen der Wirtschaftsstruktur, verschlechterten Finanzierungsbedingungen sowie geringeren Investitionen und Kaufzurückhaltung zu rechnen. Zudem kommt es in Folge des Ukraine-Kriegs zu verstärkten Fluchtbewegungen auch nach Deutschland und demzufolge unter anderem zur Notwendigkeit, diese Menschen mit dem Lebensnotwendigsten, u. a. mit angemessenem Wohnraum, zu versorgen.

Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr 2021 der meravis Immobiliengruppe wurde geprägt durch das Management des eigenen Immobilienbestandes sowie der Durchführung des Bauträger- und Erschließungsgeschäftes.

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, fassen die folgenden Tabellen zusammen:

Sowohl in der meravis Immobiliengruppe als auch bei der meravis GmbH ergeben sich deutliche Abweichungen zum geplanten Jahresergebnis. Die Mieteinnahmen auf Konzernebene wurden unkonsolidiert geplant. Auch die den Mieteinnahmen gegenüberstehenden Aufwendungen wurden unkonsolidiert geplant, sodass sich insgesamt keine Ergebnisauswirkung aus der unkonsolidierten Planung ergibt. Die unkonsolidierten Mieteinnahmen im Jahr 2021 betragen T€ 69.788. Aufgrund der im Geschäftsjahr vorherrschenden Coronalage wurden Mieterhöhungen nicht wie geplant durchgeführt. Dem gegenüber stehen weitere Abweichungen zum geplanten Ergebnis bei der meravis GmbH vor allem durch nicht geplante außerordentliche Erträge, wie die Auflösung von Pensionsrückstellungen (T€ 865) und sonstigen Rückstellungen (T€ 1.381), die Auflösung einer Wertberichtigung einer Darlehensforderung gegen eine Tochtergesellschaft (T€ 700) und Steuererstattungen für die Vorjahre insbesondere für die Korrektur der Zinsschrankenregelung (T€ 3.893). Das Konzernergebnis weicht insbesondere aufgrund von Zwischenergebniseliminierungen vom Jahresergebnis der meravis GmbH ab.

Im Bereich des Bauträgers wurden die Aktivitäten an den Standorten Hannover und Hamburg fortgesetzt. Am Geschäftsjahresende 2021 befanden sich insgesamt 663 Einheiten (Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Gewerbeeinheiten), davon betreffen im Rahmen der Baubetreuung 466 Einheiten für die meravis GmbH, 84 Einheiten für die meravis KG und eine Gewerbeeinheit mit 169 Zimmern für die meravis Gewerbeimmobilien, im Bau bzw. in der Planung. So wurden im Geschäftsjahr die Bauvorhaben Buchholzer Grün (54 WE) und Sundernstr. (insgesamt 25 ETW, davon 24 im Geschäftsjahr übergeben) durch die meravis Bauträger fertiggestellt und übergeben. Das Objekt Buchholzer Grün wurde von der meravis KG in den Bestand genommen. Weiterhin wurden im Berichtsjahr insgesamt 75 Kaufverträge mit einem Umsatzvolumen von T€ 31.949 für Ende 2021 noch nicht übergebene Einheiten des Bauträgers abgeschlossen. Im Rahmen der Beteiligung an zwei größeren Wohnungsbauprojekten ist die meravis Bauträger GmbH zusammen mit konzernfremden Partnern an drei Projektgesellschaften beteiligt.

Im Bereich Bestandsmanagement werden zum Bilanzstichtag insgesamt folgende Einheiten verwaltet:

Veränderungen im Bestand haben sich vor allem bei der meravis KG durch die Fertigstellung des Objekts Buchholzer Grün (54 Wohneinheiten) sowie bei der meravis GmbH durch den Ankauf des Objekts Ahrensburg, Hamburger Str. (6 Wohneinheiten) ergeben. Weitere Zugänge ergaben sich durch den Ausbau von Dachgeschossen. Außerdem erhöhten sich die Gewerbeeinheiten durch Ankauf von Gewerbeimmobilien (davon Ankauf einer Gewerbeeinheit durch die meravis GmbH), Umwandlung von vorher anders genutzten Einheiten in Gewerbeeinheiten und die Aufteilung von Gewerbeeinheiten.

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf T€ 92.196 (davon meravis GmbH T€ 44.242) erhöht. Dabei haben sich vor allem Mietsteigerungen, Vollauswirkungen des Vorjahres sowie neu in den Bestand genommene Wohneinheiten ausgewirkt. Die Sicherstellung der nachhaltigen Vermietbarkeit des Immobilienbestandes steht auch in Zukunft weiterhin im Mittelpunkt der Hausbewirtschaftung. Im Rahmen des Portfoliomanagements wird der Wohnungsbestand laufend instandgesetzt und modernisiert. Im Geschäftsjahr 2021 wurden rd. T€ 21.289 (Vj. T€ 21.846), davon meravis GmbH T€ 11.525 (Vj. T€ 10.532) aufgewendet. Für das Jahr 2022 beträgt das Budget für Instandhaltung (ohne eigene Leistungen der meravis Bauservice) T€ 20.329,5, davon für die meravis GmbH T€ 10.659,9. Das Budget für Modernisierung beträgt für das Jahr 2022 im Konzern T€ 7.254, davon entfallen T€ 5.434 auf die meravis GmbH. Die Bewirtschaftung des Wohnungsbestands blickt wiederholt auf ein erfolgreiches Jahr zurück. Der Leerstand betrug Ende 2021 im Konzern 1,6% (Vj. 1,4%) und bei der GmbH 1,5% (Vj. 1,6%). Der um modernisierungsbedingten Leerstand bereinige Leerstand belief sich im Konzern auf 0,9 % und bei der GmbH auf 0,7 %. Die Fluktuationsquote erhöhte sich leicht mit 8,7% (Vj. 8,0%) im Konzern und 7,7% (Vj. 7,5%) bei der GmbH.

Die meravis Immobilienmanagement GmbH betreibt die Verwaltung konzerneigener und konzernfremder Immobilien. Im Bereich Immobilienmanagement wurden verwaltet:

Der Bereich Bauträger hat im Berichtsjahr ein (Vj. vier, GmbH kein, Vj. kein) Projekt mit insgesamt 24 Einheiten und einem Umsatz von T€ 10.919 (Vj. T€ 108.690, GmbH T€ 0, Vj. T€ 518) übergeben. Bedingt durch die langfristige Fertigung sind die Ergebnisse im Bauträger volatil. Auch im Geschäftsjahr 2022 wird für den Bauträger ein positiver Ergebnisbeitrag erwartet.

Die Zahl der Mitarbeiter am Jahresende hat sich im Vergleich zum Vorjahr von 216 auf 218 (meravis GmbH von 45 auf 50 Mitarbeiter) verändert. Auszubildende wurden erfolgreich ausgebildet und grundsätzlich mit Anschlussarbeitsverträgen weiter beschäftigt. Darüber hinaus wurde in die Fort- und Weiterbildung der Belegschaft investiert, insbesondere in Fach- und die Persönlichkeit bildenden Seminaren.

Die Ergebnisrechnung der meravis Immobiliengruppe im Geschäftsjahr 2021 verzeichnet einige Sondereinflüsse. Das Ergebnis der Muttergesellschaft wird vor allem durch Ergebnisabführungen in Höhe von T€ 9.657 (Vj. 21.793) und außerordentliche Erträge (Auflösung von Rückstellungen und Steuererstattungen) geprägt. Die Ergebnisabführungen resultieren vor allem aus den Ergebnissen der meravis KG und der meravis Bauträger. Der im Geschäftsjahr erwirtschaftete Jahresüberschuss der Muttergesellschaft in Höhe von T€ 11.279 (meravis-Konzern T€ 10.059), entspricht bereinigt um die erheblichen Sondereinflüsse im Wesentlichen den Erwartungen und Planungen. In der meravis Immobiliengruppe wurden Umsatzerlöse aus Bauträgerprojekten in Höhe von T€ 10.919 (Vj T€ 108.690) verzeichnet. Darüber hinaus wirkten sich in der meravis Immobiliengruppe die gestiegenen Personal- und Verwaltungskosten aus. Das Ergebnis der meravis beläuft sich ungefähr auf Vorjahresniveau. Das Konzernergebnis weicht insbesondere aufgrund von eliminierten Zwischenergebnissen vom Ergebnis der meravis GmbH ab.

Insgesamt beurteilt die Geschäftsführung die Entwicklung der meravis Immobiliengruppe positiv, da der Wohnungsbestand erweitert, Instandhaltung und Modernisierung planmäßig fortgeführt, Bauträgerprojekte durchgeführt und weitergeführt sowie die Ertragslage gestärkt wurden. Auf die bevorstehenden Herausforderungen in den nächsten Jahren aufgrund der sich erheblich verändernden Rahmenbedingungen wird im Rahmen der Prognose- und Risikoberichterstattung an späterer Stelle eingegangen.

Ertragslage

Die Ertragslage des Konzernes stellt sich wie folgt dar:

In der Spartenrechnung wurde im Bereich Bestandsmanagement im Konzern im Geschäftsjahr wie im Vorjahr zwischen Wohnimmobilien und Gewerbeimmobilien differenziert.

Das Ergebnis des Bestandsmanagements Wohnimmobilien beträgt im Konzern T€ 6.282 (Vj. T€ 5.374) und resultiert im Wesentlichen aus dem Ergebnis der meravis GmbH und der meravis KG. Der Anstieg im Vergleich zum Vorjahr beruht insbesondere auf höheren Mieteinnahmen durch Ankauf und Neubau sowie Mietsteigerungen nach Mietenspiegel und aus geringeren Instandhaltungsaufwendungen. Gegenläufig wirkten sich vor allem höhere Personalaufwendungen sowie sächliche Verwaltungskosten aus. Weiterhin ist das Konzernergebnis des Bestandsmanagements konsolidierungsbedingt im Wesentlichen positiv beeinflusst durch die Saldierung der zusätzlichen Abschreibung für Abnutzung aus dem neubewerteten Anlagevermögen der meravis KG von T€ 1.354. (Vj. T€ 1.303) sowie der Auflösung des Passivischen Unterschiedsbetrages in Höhe von T€ 1.750 (Vj. T€ 1.750). Das Ergebnis des Bestandsmanagements Wohnimmobilien hat sich bei der meravis GmbH im Vergleich zum Vorjahr insbesondere durch höhere anteilige Personal- und Sachkosten und gestiegenen Instandhaltungsaufwand verringert. Dem gegenüber stehen höhere Mieteinnahmen als im Vorjahr.

Das Spartenergebnis aus dem Bereich Bestandsmanagement Gewerbeimmobilien wurde durch die meravis Gewerbeimmobilien und zwei Gewerbeobjekte der meravis Bauträger erzielt. Ergebnismindernd wirkten sich im Vergleich zum Vorjahr bei gestiegenen Mieten vor allem höhere Instandhaltungsaufwendungen, Abschreibungen sowie Zinsaufwendungen aus. Es ergibt sich ein Spartenergebnis von T€ -25 (Vj. T€ 168).

Im Bereich des kaufmännischen Immobilienmanagements sind die Umsatzerlöse von der meravis Immobilienmanagement GmbH erwirtschaftet worden. Nach der Konsolidierung der konzerninternen Verwaltungsbetreuung (T€ 13.483; Vj. T€ 11.806) sind im Konzern Umsatzerlöse von T€ 371 zu verzeichnen. Demgegenüber stehen insbesondere Personalaufwendungen (T€ 297) und sächliche Verwaltungskosten (T€ 94). Nach Abzug der Umlage für allgemeine Verwaltungskosten weist das Spartenergebnis einen Fehlbetrag von - T€ 74 (Vj.: - T€ 3) aus und hat sich damit um T€ 71 verringert.

Das Ergebnis im Bereich Bauträger resultiert im Wesentlichen aus der meravis Bauträger GmbH. Das Rohergebnis beträgt T€ 1.674 (Vj. T€ 18.900,5). Umsatzerlöse aus Bauträgergeschäften wurden im Berichtsjahr nach der Übergabe von einem Projekt der meravis Bauträger GmbH in Höhe von T€ 10.919 (im Vorjahr T€ 108.670) erzielt. Nach Umlage aller Verwaltungskosten und unter Berücksichtigung von Konsolidierungseffekten (T€ - 1.473) ergibt sich ein negatives Spartenergebnis von T€ - 1.885. Bedingt durch die langfristige Fertigung sind die Ergebnisse im Bauträger volatil. Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen wurden dem neutralen Ergebnis zugeordnet. Der Bereich Bauträger leistet zudem Baubetreuung für Objekte der meravis GmbH, meravis KG und meravis Gewerbeimmobilien im Anlagevermögen sowie für die meravis GmbH im Umlaufvermögen und für konzernfremde Dritte. Im Berichtsjahr wurden 2 Projekte mit insgesamt 25 Eigentumswohnungen und 54 Mietwohnungen abgeschlossen und übergeben (davon 1 Eigentumswohnung in 2022).

Die Ertragslage bei der meravis GmbH im Bereich Beteiligungen resultiert im Wesentlichen aus der Ergebnisabführung der meravis Beteiligungsgesellschaft mbH, welche die Ergebnisse der meravis KG enthält, sowie aus den Ergebnisabführungen der meravis Bauträger GmbH und der meravis Gewerbeimmobilien GmbH. Darüber hinaus ergaben sich Erträge aus der Geschäftsbesorgung für Tochtergesellschaften in Höhe von T€ 6.106 (Vj. T€ 5.719) sowie Zinserträge aus Kontokorrent und Darlehen im Wesentlichen an die meravis Bauträger GmbH (T€ 1.070). Den Erträgen stehen Personal- und Sachaufwendungen für die Geschäftsbesorgung sowie Zinsaufwendungen gegenüber. In Summe ergibt sich ein Jahresergebnis in Höhe von T€ 6.511 (Vj. T€ 18.701). Das im Vergleich zum Vorjahr niedrigere Ergebnis ist vor allem auf geringere Erträge aus Ergebnisabführungen zurückzuführen. Insbesondere die Ergebnisabführung der meravis Bauträger GmbH ist aufgrund von nur einem externen Verkauf im Geschäftsjahr deutlich niedriger ausgefallen als im Vorjahr.

Das Finanzergebnis beträgt im Konzern T€ 5 (Vj. T€ 9) und in der meravis GmbH T€ 5 (Vj. T€ 9).

Das Neutrale Ergebnis beträgt T€ 6.796 (Vj. T€ - 1.144, GmbH T€ 3.867, Vj. T€ - 6.209). Es ist im Geschäftsjahr im Wesentlichen geprägt durch die Auflösung von Pensionsrückstellungen (T€ 1.167) und sonstigen Rückstellungen (T€ 4.158) sowie durch Steuererstattungen (T€ 3.893). Dem gegenüber stehen insbesondere außerordentliche Aufwendungen (T€ 2.194) im Zusammenhang mit der Wertberichtigung von Forderungen und Personalrückstellungen.

Die Sparte Ertragssteuern beinhaltet auf Konzernebene aktive Latente Steuern (T€ 1.113) und beläuft sich auf T€ - 740 (davon GmbH T€ - 4.902).

Finanzlage

Im Rahmen der Finanz- und Liquiditätsplanung ist die Zahlungsfähigkeit der meravis Immobiliengruppe jederzeit sichergestellt. Darlehen mit auslaufender Zinsfestschreibung wurden mit günstigen Zinssätzen prolongiert, wobei Darlehen mit geringer Restschuld zurückgezahlt wurden.

Die künftige Tilgung von Krediten ist durch die laufenden Mieteinnahmen gedeckt. Die planmäßige und außerplanmäßige Tilgung von Darlehensverbindlichkeiten führt innerhalb des Immobilienvermögens zur Bildung stiller Reserven.

Bei den zur Finanzierung des Anlagevermögens aufgenommenen Fremdmitteln handelt es sich um überwiegend langfristige Annuitätendarlehen mit Laufzeiten von bis zu 30 Jahren sowie um öffentliche Darlehen.

Darüber hinaus hat die meravis GmbH Anfang 2018 Schuldscheindarlehen in Höhe von T€ 80.000 mit Laufzeiten bis zu zehn Jahren emittiert. In diesem Zusammenhang hat sich die meravis GmbH vertraglich verpflichtet und wird auch ihre Tochtergesellschaften veranlassen folgende Covenants einzuhalten:

Die Darlehensgeberin kann die Zinsen erhöhen sowie im zweiten Schritt die unverzügliche Rückzahlung verlangen, sofern die Financial Covenants bei der meravis GmbH nicht eingehalten werden.

Im Rahmen des Zinsmanagements und der Reduktion des Zinsänderungsrisikos existieren darüber hinaus Derivate zur Sicherung des günstigen Zinsniveaus. Die Geld- und Kapitalmärkte werden im Rahmen des Risikomanagements laufend beobachtet, um Zinssteigerungsrisiken wirksam entgegenzutreten.

Im Rahmen der Projektfinanzierung des Bereichs Bauträger existieren zum 31.12.2021 drei befristete Kreditlinien auf Namen der meravis GmbH lautend in Höhe von T€ 45.000 (Vorjahr: 45.000), welche zum Stichtag nicht beansprucht wurden. Darüber hinaus hat die meravis Bauträger GmbH eine unbefristete Kreditlinie in Höhe von T€ 5.000, die zum Stichtag nicht beansprucht wurde. Des Weiteren hat die meravis GmbH konzernintern mehrere Kreditlinien und Darlehen zur Projektfinanzierung der meravis Bauträger zur Verfügung gestellt, die zum Bilanzstichtag in Höhe von insgesamt T€ 34.078 in Anspruch genommen wurden.

Die Kapitalflussrechnung der meravis GmbH stellt sich unter Anwendung des DRS 21 wie folgt dar:

Die Zunahme des Finanzmittelbestands ist aus der Kapitalflussrechnung ersichtlich. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt im Geschäftsjahr T€ 22.452,5. Dabei wirkten sich im Wesentlichen die Veränderungen der sonstigen Passiva (T€ 17.241) sowie Ertragssteuererstattungen aus.

Der Cashflow aus Investitionstätigkeit weist einen Auszahlungsüberschuss in Höhe von T€ - 42.276 aus. Dieser resultiert vor allem aus Ausgaben für Investitionen in das Sachanlagevermögen (T€ - 46.118) sowie aus Darlehensgewährungen an verbundene Unternehmen (T€ - 36.198). Demgegenüber stehen insbesondere Einzahlungen aus Darlehensrückzahlungen verbundener Unternehmen (T€ 33.380) und Zinsen (T€ 1.127) sowie erhaltene Ergebnisabführungen (T€ 5.533,0). Wie im Vorjahr wurden die an verbundene Unternehmen im Berichtsjahr ausgekehrten Kontokorrentdarlehen teilweise der Investitions- statt der Finanzierungstätigkeit zugeordnet.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit erhöhte sich zum Vorjahr um T€ 35.75 insbesondere durch Darlehensvalutierungen (T€ 39.261,8), die Einzahlung eines Gesellschafterdarlehens (T€ 10.000) und erhaltene Kontokorrentdarlehen verbundener Unternehmen (T€ 3.500). Demgegenüber stehen planmäßige Tilgungen (T€ - 6.060), Darlehensrückzahlungen (T€ - 13.159), Zinszahlungen (-T€ - 6.060) und Ausschüttungen (T€ - 1.500).

Die Kapitalflussrechnung des meravis-Konzerns, dargestellt in Anlage 3, weist im Vergleich zur Kapitalflussrechnung der GmbH vor allem durch die Schuldenkonsolidierung entfallende Posten gegenüber verbundenen Unternehmen veränderte Werte auf. Darüber hinaus sind die planmäßigen Tilgungen vor allem durch die Einbeziehung der meravis KG in der Konzernkapitalflussrechnung um T€ 6.899,8 höher. Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit weist als größere Posten die Veränderung sonstiger Aktiva (T€ 3.615) und Passiva (T€ 6.226) aus. Diese resultieren im Wesentlichen aus der Zunahme der Unfertigen Leistungen und Sonstigen Vermögensgegenstände aufgrund von Forderungen aus Baukosten- und Tilgungszuschüssen, aus höheren Erhaltenen Anzahlungen im Zusammenhang mit der Bauträgertätigkeit und einem Anstieg der kurzfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (Zins- und Tilgungsabgrenzungen). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit zeigt einen Ausgabenüberschuss in Höhe von T€ 70.122. Hier haben sich insbesondere die Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen (T€ 113.856), welche im Wesentlichen aus dem Zugang von Grundstücken mit Wohn- und Geschäftsbauten sowie Anlagen im Bau resultieren, ausgewirkt. Dem gegenüber stehen vor allem Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens im Zusammenhang mit der Rückzahlung von gewährten Darlehen an Projektgesellschaften (T€ 45.060). Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit zeigt einen Einzahlungsüberschuss von T€ 35.507. Dazu haben vor allem Darlehensvalutierungen in Höhe von T€ 65.742 und die Inanspruchnahme eines Gesellschafterdarlehens (T€ 10.000) beigetragen. Gegenläufig wirkten sich planmäßige Tilgungen (T€ 13.660) und Darlehensrückzahlungen (T€ 13.159), Zinszahlungen (T€ 12.614) sowie die Ausschüttung (T€ 1.500) aus.

Vermögenslage

Die gruppenweise Zusammenfassung der Aktiva und Passiva ergibt folgendes Bild der Vermögenslage:

Die wertmäßigen Veränderungen im Sachanlagevermögen ergeben sich wie folgt:

Die Finanzanlagen haben sich im Vergleich zum Vorjahr im meravis-Konzern im Wesentlichen durch die Rückzahlung von gewährten Ausleihungen (T€ 44.960) an Beteiligungen an assoziierten Unternehmen durch die meravis Bauträger GmbH sowie die Veränderung des Beteiligungsansatzes von Beteiligungen der meravis Bauträger GmbH im Rahmen der Equity-Methode verringert. Bei der meravis GmbH erhöhten sich die Finanzanlagen um T€ 35.099 im Zusammenhang mit Zugängen in Höhe von T€ 36.198, welchen außerplanmäßige Abschreibungen von T€ 1.100 gegenüberstehen.

Im Umlaufvermögen war im Konzern eine Erhöhung um T€ 10.575 zu verzeichnen. Insbesondere der Anstieg der Flüssigen Mittel (T€ 4.378), der Forderungen gegen assoziierte Unternehmen (T€ 3.138) und der Unfertigen Leistungen (T€ 1.612) wirkte sich erhöhend aus. Bei der GmbH ergibt sich die Verminderung des Umlaufvermögens insbesondere aus dem Rückgang der Forderungen gegen verbundene Unternehmen (T€ - 26.476). Gegenläufig wirkten sich höhere Flüssige Mittel (T€ 5.693) sowie der Zugang bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten (T€ 6.262) aus.

Die mit T€ 3.616 im Konzern ausgewiesenen Grundstücke ohne Bauten sowie die Bauvorbereitungskosten in Höhe von T€ 3.471 als auch die Grundstücke mit unfertigen Bauten von T€ 12.476 innerhalb des Umlaufvermögens sind für das Bauprogramm 2022 vorgesehen. Die Unfertigen Leistungen betreffen vor allem noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten.

Die Rückstellungen erhöhten sich im Konzern um T€ 6.935 insbesondere aufgrund von Zuführungen bei den Sonstigen Rückstellungen im Zusammenhang mit erbrachten Bauleistungen. Bei der GmbH ergeben sich die Veränderungen vorwiegend aus dem gleichen Grund.

Die Veränderung der Fremdmittel bei der meravis GmbH ist vor allem auf die Darlehensvalutierung in Höhe von T€ 39.262, die Aufnahme eines Gesellschafterdarlehens (T€ 10.000) und einer Zunahme der Erhaltenen Anzahlungen (T€ 9.646) vor allem durch Kaufpreisraten von Erwerbern zurückzuführen. Demgegenüber stehen insbesondere planmäßige und außerplanmäßige Tilgungen sowie Darlehensrückzahlungen (T€ 19.919) und Veränderungen bei der Abgrenzung von Zins- und Tilgungsleistungen (T€ 2.748). Weiterhin haben sich die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen um T€ 7.363 erhöht.

Die Zunahme der Fremdmittel im Konzern von T€ 607.923 auf T€ 660.939 resultiert im Wesentlichen aus der Valutierung von Fremdmitteln von T€ 65.742 und der Aufnahme eines Gesellschafterdarlehens von T€ 10.000, denen insbesondere planmäßige (T€ 13.660) sowie außerplanmäßigen Tilgungen und Rückzahlungen (T€ 13.159) gegenüberstehen.

Das Reinvermögen der meravis GmbH erhöhte sich durch den Jahresüberschuss des Berichtjahres um T€ 11.279 und verminderte sich durch die Ausschüttung an den SoVD um T€ 1.500. Die Eigenkapitalquote der meravis GmbH verminderte sich im Geschäftsjahr 2021 um 2,3 %-Punkte auf 33,6%. Im meravis-Konzern wurde im Berichtsjahr ein Jahresüberschuss von T€ 10.359 erzielt. Darüber hinaus verringerte sich im Konzern das Reinvermögen zusätzlich durch den Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung um T€ 1.750. Die Konzerneigenkapitalquote betrug inkl. des Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung 25,1 %.

Der Konzernjahresüberschuss ergibt sich aus den Einzelabschlüssen wie folgt:

Die Spalte Konsolidierung beinhaltet bei der meravis GmbH Aufrechnungsdifferenzen, die im Rahmen der Wertberichtigung der Beteiligungsansätze und Forderungen entstanden sind, sowie bei der meravis Gewerbeimmobilien GmbH die erhöhte Abschreibung infolge der Bewertung von Gewerbeimmobilien im Konzern. Bei der meravis Bauträger GmbH haben sich die Zwischenergebniseliminierung von technischen Baubetreuungs- und Vertriebsleistungen (T€ -2.981) und Projektmargen im Zusammenhang mit Zugängen im Anlagevermögen (T€ 43), die at equity Einbeziehung (T€ 982) sowie die Abgrenzung latenter Steuern (T€ 1.113) ausgewirkt. Die Fortschreibung des Unterschiedsbetrages betrifft in Höhe von T€ 1.354 die Abschreibung auf die im Rahmen des Erwerbs der meravis KG aufgedeckten stillen Reserven und Lasten im Anlagevermögen sowie in Höhe von T€ 1.750 die Auflösung des passivischen Unterschiedsbetrages aus der Aufdeckung stiller Reserven und Lasten.

Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Prognosebericht

Die meravis Immobiliengruppe wird sich weiterhin im Rahmen des stetigen Verbesserungsprozesses in den nächsten Jahren mit einem aktiven Portfoliomanagement, der Fortführung energetischer Modernisierungen, dem Nutzen sich ergebener Chancen im Bauträgergeschäft sowie der Verbesserung der Geschäftsprozesse und der damit einhergehenden organisatorischen Konsolidierung beschäftigen. Zudem wird die Strukturierung der Unternehmen der meravis weiterhin im Fokus stehen. Des Weiteren wird die meravis die Nutzung möglicher Chancen bei der Immobilienbewirtschaftung prüfen. Darüber hinaus ist weiterhin die Identifizierung neuer immobilienwirtschaftlicher Geschäftsfelder im Fokus.

Gemäß der Portfoliostrategie möchte die meravis auch in der Zukunft zur nachhaltigen Ertragssteigerung weitere Wohnungsbestände an ihren Kernstandorten erwerben und als unrentabel identifizierte Wohnanlagen verkaufen. Weiteres Wachstum will die meravis im Rahmen der Portfolioerneuerung durch den Bau von Mietwohnungen u.a. auch durch Nachverdichtung und Erweiterung in den nächsten Jahren generieren. Durch bedarfsgerechte Neubaumaßnahmen soll der Wohnungsbestand nicht nur quantitativ ergänzt, sondern auch im Hinblick auf Lage- und Produktdiversifikation qualitativaufgewertet werden, insbesondere auch hinsichtlich energetischer Anforderungen und der Erreichung der CO ₂-Neutralitiät in Übereistimmung mit der Nachhaltigkeitsstrategie. Im Jahr 2021 befanden sich insgesamt über 732 Wohn- und Geschäftseinheiten im Bau bzw. in der Planung.

Neben der Bereitstellung von modernisiertem und bezahlbarem Wohnraum ist es eine wichtige Zukunftsaufgabe, das Zusammenleben aller Mietergruppen zu fördern, um die Lebensqualität der Bewohner zu erhöhen. Der demografische Wandel erhöht den Anteil der langjährigen Mieter über 60 Jahre bei damit einhergehendem real sinkendem Rentenniveau. Durch die Reduzierung von Barrieren in den Wohnanlagen, geeigneten Neubauten und die Leistungen des Sozialmanagements will die meravis den Bedürfnissen dieser Zielgruppe gerecht werden. Die Gesellschaft wird darüber hinaus immer heterogener, dies spiegelt sich auch in der Mieterstruktur wider. Durch die Schulung der Mitarbeiter in interkultureller Kompetenz, durch den Einsatz von Nachbarschaftsmanagern und die Organisation von Freizeitangeboten werden die Integration und stabile Nachbarschaften in den Quartieren gefördert. Der Erfolg dieser Maßnahmen bestätigte sich im Geschäftsjahr in den niedrigen Leerstandskosten und der geringen Fluktuation.

Durch die Neuausrichtung der meravis Immobilienmanagement GmbH wurde das gesamte wohnungswirtschaftliche Know-how hinsichtlich kaufmännischer und technischer Bewirtschaftung gebündelt, um den genannten Anforderungen für den konzerneigenen, aber auch fremden Grundbesitz begegnen zu können. Diese Neuausrichtung wird regelmäßig evaluiert und ggf. den Marktanforderungen angepasst. Neben der Bewirtschaftung des Grundbesitzes der meravis Immobiliengruppe wird weiterhin im Rahmen der meravis-Strategie Miethausverwaltung für Dritte als Geschäftsfeld abgebildet. Insgesamt werden für das meravis Wohnungsunternehmen der Kunde sowie die wertsteigernde Bewirtschaftung der Immobilien der meravis Immobiliengruppe im Fokus stehen. Die Immobiliengruppe stellt sich der Frage: Was erwarten diese Kunden in fünf Jahren von uns? Hierbei geht es im Wesentlichen um die Analyse künftiger digitaler, kundenfreundlicher und serviceorientierter Immobilienbewirtschaftung.

Im Rahmen der Bauträgertätigkeit wird die wesentliche Herausforderung die Akquise von Grundstücken sein, die im Anschluss mit Eigentumsobjekten und Mietwohnungen für den eigenen Konzernbestand projektiert werden sollen. Dabei nutzt der Bauträger bei größeren Projekten verstärkt die Zusammenarbeit mit bekannten Partnern in Projektentwicklungs- und Verwaltungsgesellschaften.

Um sich für die Zukunft aufzustellen, wird die Strategie zur digitalen Agenda der meravis weiterentwickelt. Intern werden dazu alle Prozesse hinterfragt und an die derzeitigen, aber auch zukünftigen Anforderungen angepasst. Damit einhergehend werden neue Handlungs- und Geschäftsfelder identifiziert und entwickelt, um eine vollumfängliche Immobilienbewirtschaftung und weitere Serviceangebote rund um das Wohnen anbieten zu können.

Der kontinuierliche Verbesserungsprozess wird durch ein internes Qualitätsmanagement unterstützt, das die Kernprozesse der meravis im Hinblick auf Optimierungspotenziale untersucht und entsprechende Arbeitspakete für deren Umsetzung erarbeitet. Die gute Zusammenarbeit mit dem Gesellschafter ergibt ein wirtschaftliches Fundament, das der meravis eine positive Zukunft sichert.

Für letzteres wurde im Geschäftsjahr 2018 das Start-up Spiri.Bo gegründet. Gesellschafter ist zu 100% die meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH. Die Spiri.Bo GmbH hat die Plattform Wohnen (SPIRI.BO) entwickelt und entwickelt diese stetig weiter. SPIRI.BO ist die Plattform, auf der sowohl Mieter, perspektivisch auch Eigentümer und Serviceanbieter zusammenfinden, um bestmöglichen Service rund um das Wohnen nutzen zu können. Es werden Services orchestriert, die die Bereiche Medien, Energie und Wohnservices wie Pflege/Active Assisted Living, Sicherheit, Mobility, Reinigungsdienstleistungen, Umzug oder Quartier & Community umfassen, um nur einige wenige zu nennen. Seit 2020 ist SPIRI.BO erfolgreich für die meravis Immobilienmanagement GmbH im Einsatz und hat im Geschäftsjahr 2021 die ersten Mandanten, Wohnungsunternehmen die ihren Mietern die Services von SPIRI.BO ermöglichen, an die Plattform angeschlossen. Für das Jahr 2022 wird aufgrund von Anlaufkosten mit einem Jahresfehlbetrag von T€ - 714 gerechnet. Es ist geplant, wenn notwendig, weitere Zuführungen zur Kapitalrücklage vorzunehmen. Aufgrund der erhöhten Abschreibungen und Personalkosten in den ersten Jahren wird spätestens ab dem Jahr 2024 mit positiven Jahresergebnissen gerechnet.

Zusammenfassend geht die meravis Immobiliengruppe von einer weiterhin positiven Entwicklung der Unternehmen, einschließlich der meravis GmbH aus. Im Geschäftsjahr 2022 plant die meravis GmbH bei Mieterlösen von T€ 32.772, Instandhaltungsaufwendungen von T€ 12.182 und Zinsen von T€ 6.373 mit einem Jahresüberschuss von rd. 5 Mio. €. Ergebnismindernd wirken sich bei der meravis GmbH laut Wirtschaftsplan insbesondere niedrigere Erträge aus Gewinnabführung und der Wegfall von außerordentlichen Effekten des Jahres 2021 aus. Das Konzernergebnis ist insbesondere aufgrund von Zwischenergebniseliminierungen und der Endkonsolidierung eines assoziierten Unternehmens niedriger als das GmbH Ergebnis und beläuft sich voraussichtlich auf 1,5 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2023 wird vor dem Hintergrund wieder leicht steigender Erträge aus Gewinnabführungen mit einem etwas höheren Ergebnis bei der meravis GmbH gerechnet. Das Konzernergebnis wird voraussichtlich insbesondere aufgrund von Zwischenergebniseliminierungen niedriger als das Ergebnis der meravis GmbH ausfallen. Im Wesentlichen liegen mögliche Schwankungen in den volatilen Ergebnisbeiträgen des Bauträgers sowie weiteren unberücksichtigten Erträgen aus Portfoliotransaktionen.

Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die beobachteten Kennzahlen sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Lageberichts noch nicht verlässlich möglich. Diese hängen von dem Ausmaß und der Dauer des Krieges und die darauffolgenden wirtschaftlichen und sozialen Folgen ab. Es ist allerdings mit einer negativen Abweichung bei einzelnen Kennzahlen zu rechnen. Die meravis begegnet der unsicheren Marktentwicklung u.a. indem geplante Bauvorhaben sowie Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen unter Risikogesichtspunkten genaustens abgewogen werden. Weiterhin wird die vorherrschende Situation stetig neu bewertet, um ggf. frühzeitig Maßnahmen treffen zu können, die die erfolgreiche Fortführung des Unternehmens gewährleisten. In den derzeitigen Szenariorechnungen sind keine Existenzgefährdenden Risiken zu erkennen.

Neben den aufgeführten Leistungsindikatoren hat der Ukraine-Krieg aufgrund der Fluchtbewegungen voraussichtlich Auswirkungen auf Umsatzziele, da sich die Gesellschaft an der Aufnahme und Unterbringung von Kriegsflüchtlingen beteiligt. Sofern die Sollmieten für diese Wohneinheiten nicht durch die öffentliche Hand getragen bzw. Mietausfälle nicht erstattet werden, kann sich dies negativ auf die Ertragslage auswirken.

Die Klimaschutzgesetzgebung und die damit einhergehenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Wohnungswirtschaft stellen ganz erhebliche Herausforderungen auch für unser Unternehmen auf dem Weg zur Klimaneutralität dar. Es wurde bereits mit einer Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO ₂-Emissionen begonnen. Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Etwaigen Kosten- und Vermietungsrisiken gilt es dabei zu begegnen.

Chancen- und Risikobericht

Die meravis prüft kontinuierlich sich bietende Chancen, durch welche die Weiterentwicklung des Konzerns gesichert werden kann. Um solche Chancen nutzen zu können, müssen gegebenenfalls auch Risiken eingegangen werden. Alle wesentlichen Aspekte zu kennen, abzuschätzen und zu kontrollieren, ist dabei von hoher Bedeutung. Nur so kann mit Risiken professionell umgegangen werden. Dazu ist in der meravis ein Risikomanagementsystem implementiert, das die Identifizierung, Messung, Steuerung und Überwachung aller den Konzern betreffenden wesentlichen Risiken sicherstellt. Zentraler Bestandteil dieses Systems ist ein detailliertes Berichtswesen, das kontinuierlich überwacht und weiterentwickelt wird. Es stellt anhand relevanter operativer, aber auch strategischer Kennzahlen einen Bezug zu identifizierten Risiken her.

Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Sollte dieser Trend anhalten oder sich gar verstärken, könnte die Bruttowarmmiete die Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonen- und Alleinerziehendenhaushalte in großen Wohnungen, übersteigen. Hieraus können Erlösausfälle resultieren. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die meravis Gruppe daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Zudem könnte der Ukraine-Krieg zu Versorgungsengpässen und zusätzlich steigenden Energiekosten und mithin Betriebskosten der Mieter führen. Darüber hinaus ist mit verschlechterten Finanzierungsbedingungen zu rechnen. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken. Davon umfasst sind auch kurzfristige Maßnahmen zur Optimierung der Betriebsführung der Heizungsanlagen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen und damit insbesondere zum Verzug von geplanten Instandhaltungsmaßnahmenkommen.

In der meravis können weiterhin vor allem folgende Risiken auftreten:

Strategische Risiken

können sich ergeben, wenn Marktentwicklungen und Trends nicht erkannt werden. Zu nennen sind hier die Herausforderungen aus dem demografischen Wandel, der Corona Pandemie, der grundsätzlichen Bevölkerungs- und insbesondere der Haushaltsentwicklung, den energetischen sowie politischen Anforderungen an die Immobilienwirtschaft als auch die Digitalisierung.

Rechtliche Risiken

können unter Umständen aus der Nichtbeachtung rechtlicher Vorschriften, der Nichtumsetzung neuer oder geänderter Gesetze, aus dem Fehlen von umfassenden Regelungen in abgeschlossenen Verträgen oder dem mangelnden Management der Versicherungen entstehen. Diesen Risiken entgegnet die meravis durch Teilnahme an Fachseminaren, Mitgliedschaft in Verbänden und Zusammenarbeit mit erfahrenen Fachanwälten. Wir sind u.a. Mitglied in dem Verband der Wohnungswirtschaft sowie dem Arbeitgeberverband der Immobilienwirtschaft. Weitere Risiken liegen in der bevorstehenden Grundsteuerreform und den steigenden gesetzlichen Anforderungen an die Erreichung der Klimaziele

Objektrisiken

können auf Ebene des einzelnen Objekts, des Portfolios und der Lage der Objekte entstehen. Auf Ebene des einzelnen Objekts handelt es sich insbesondere um Instandhaltungsversäumnisse, Bauschäden, unzureichenden Brandschutz oder das Abwohnen durch die Mieter. Diesem Risiko entgegnet die meravis mit einer mittel- und langfristigen Modernisierungs- und Instandhaltungsplanung sowie dessen Controlling auf Basis eines monatlichen Berichtswesens über wohnungswirtschaftliche Kennzahlen. Außerdem wird das Immobilienportfolio in einem Portfoliomanagementsystem mindestens einmal jährlich bewertet.

Investitionsrisiken

können für die meravis entstehen, wenn bei Bauprojekten geplante Kosten und Termine überschritten werden. Dies kann zusätzlichen Aufwand für das Unternehmen bedingen. Ebenso können verspätete Inbetriebnahmen, Mietausfälle oder unzureichende Mängelverfolgungen zu einem erhöhten Aufwand führen. Außerdem können im Rahmen der Beteiligungen die genannten Risiken ebenfalls auftreten. Zur Minimierung dieser Risiken bedient sich die meravis externer und interner Fachkräfte sowie eines fortlaufenden Projektcontrollings.

Der Zahlungsausfall von Mieten ist ein typisches Risiko von Wohnungsunternehmen. Die Risikosteuerung findet hier bereits bei der Auswahl der Mieter sowie deren Betreuung statt. Ebenso erfolgt ein aktives Forderungsmanagement. In der Rechnungslegung wird mit Pauschalwertberichtigungen gearbeitet. Im Zuge der aktuellen Preissteigerungen, insbesondere durch Energiekostensteigerungen, könnte es zu erhöhten Mietstundungen kommen. Eine eventuelle Fortsetzung der Corona-Pandemie in der zweiten Jahreshälfte 2022 könnte diese Entwicklungen noch verstärken.

Der Erfolg des Bauträgers hängt im Wesentlichen von dem Vertrieb und dem Kosten- sowie Termincontrolling der entwickelten Projekte ab. Den Projekten geht eine umfangreiche Markt- und Standortanalyse voraus. Sollten Verkaufseinheiten nicht verkauft werden, so können sie im Rahmen der Portfolioerweiterung der meravis Wohnungsunternehmen in das Anlagevermögen des meravis Konzerns übernommen, langfristig finanziert und vermietet werden.

Zinssteigerungs- und Prolongationsrisiken:

Die meravis Immobiliengruppe hat zur Finanzierung des Anlagevermögens hohe Verbindlichkeiten bei Kreditinstituten, Versicherungen und öffentlichen Förderinstituten. Hieraus ergeben sich Zinssteigerungs- und Prolongationsrisiken. Diesen Risiken begegnet die meravis im Wesentlichen mit langfristigen Zinssicherungen für die langfristigen Vermögensgegenstände. In regelmäßigen Zinsgesprächen mit den Bankpartnern der meravis Immobiliengruppe werden Zinsentwicklungsprognosen detailliert erörtert. Zur weiteren Steuerung dieser Risiken nutzt die meravis Immobiliengruppe im Rahmen der Zinssicherung verschiedene Arten von Finanzderivaten, z.B. Zinsswaps, Caps und Collars. Der meravis werden von den Banken sehr gute branchenübliche Ratingnoten gegeben. Die Einhaltung der Covenants werden im Rahmen des Risikomanagements überwacht.

Liquiditätsrisiken:

Die meravis Immobiliengruppe überwacht täglich die Liquidität, plant den Monat auf Tagesbasis, das Folgequartal auf Monatsbasis und die zwei Folgejahre auf Quartalsbasis. Der positive Cashflow des Kerngeschäfts und die bestehenden Beleihungsreserven begrenzen im Prognosezeitraum 2022 und 2023 das Liquiditätsrisiko.

IT-Risiken:

Die meravis Immobiliengruppe setzt konzernübergreifend das ERP-System SAP ein und lässt es in einem externen Rechenzentrum betreiben. Grundsätzlich besteht das Risiko eines Totalausfalls dieser Anwendung, der zu erheblichen Störungen der Geschäftsabläufe führen könnte. Die meravis hat aus diesem Grund mit ihrem IT-Dienstleister funktionsfähige Betriebs-, Wartungs- und Administrationsprozesse sowie wirksame Überwachungsmechanismen vertraglich vereinbart. Sie wirken einem Ausfall und einem damit einhergehenden Datenverlust entgegen. Ferner wird die Einhaltung der IT-Sicherheitsrichtlinie kontinuierlich überwacht.

Dem Personalrisiko wird durch eine auf Dauer in Qualität und Quantität angemessene Personalausstattung begegnet. Die meravis widmet dabei der Qualifikation der Mitarbeiter ein besonderes Augenmerk. Die Überprüfung des Qualifikationsstandes erfolgt mittels eines Systems von Anforderungsprofilen und Mitarbeiterbeurteilungen. Personalentwicklungsmaßnahmen werden so zielgerichtet angestoßen. Hinzu kommt durch natürliche Fluktuation, insbesondere auch durch die demographische Entwicklung, das Risiko der Rekrutierung geeigneter Fachkräfte.

Das interne Kontroll- und Risikomanagementsystem stellt sicher, dass unternehmerische Sachverhalte bilanziell richtig erfasst, aufbereitet, gewürdigt und so in die externe Rechnungslegung übernommen werden. Alle in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften werden einheitlich und im Einklang mit den rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben sowie internen Geschäftsanweisungen einbezogen.

Unzureichende Planung und Steuerung sowie mangelndes Controlling der Beteiligungserlöse könnten Mindererlöse zur Folge haben. Die grundlegende Veränderung steuerlicher Rahmenbedingungen, z.B. Zinsschranke oder erweiterte Gewerbesteuerkürzung, kann zu Finanzrisiken der meravis Immobiliengruppe führen.

Die Interne Revision wird durch externe Dienstleister durchgeführt. Die Themen der Innenrevision wird durch den Aufsichtsrat bestimmt. Mögliche Gestaltungsempfehlungen durch die Innenrevision werden umgesetzt.

Aufgrund der komplexen Beteiligungsstruktur sind erhöhte Transparenz und Steuerungsaufwand nötig, um negative Auswirkungen auf den Geschäftsverlauf des Konzerns zu vermeiden. Die meravis GmbH hat gegenüber der meravis Immobilienmanagement aufgrund ihrer vergangenen defizitären Lage eine zeitlich unbefristete Patronatserklärung abgegeben, in der sie finanzielle Unterstützung zusichert. Durch die strategische und organisatorische Neuausrichtung seit 2018 erzielt die Gesellschaft seit dem Geschäftsjahr 2021 positive Jahresergebnisse.

Im Rahmen des Bauträgergeschäftes wird die wesentliche Herausforderung die Akquisition von Grundstücken sein, die im Anschluss mit Eigentumsobjekten, mit Mietwohnungen für den eigenen Konzernbestand aber auch für institutionelle Anleger projektiert werden. Die Chancen der derzeitigen Marktbedingungen durch das günstige Zinsniveau sowie der damit einhergehenden Investitionsbereitschaft von Anlegern jeglicher Art werden in diesem Geschäftsfeld genutzt. Außerdem werden seit dem Geschäftsjahr 2017 die Chancen aus gemeinschaftlichen Projektentwicklungen mit bekannten Marktteilnehmern genutzt.

Um sich für die Zukunft der Immobilienwirtschaft aufzustellen, wird die Strategie zur digitalen Agenda der meravis weiterentwickelt. Hierbei geht es im ersten Schritt um die Analyse von künftiger digitaler, kundenfreundlicher und serviceorientierter Immobilienbewirtschaftung. Damit einhergehend werden neue Handlungs- und Geschäftsfelder identifiziert, um die sich daraus ergebenden Chancen einer erweiterten Immobilienbewirtschaftung sowie durch das Bereitstellen weiterer Serviceangebote zu nutzen.

Bestandsgefährdende Risiken oder Risiken der Muttergesellschaft und des Konzerns mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind nicht bekannt.

Forschungs- und Entwicklungsbericht

Auch im Geschäftsjahr 2021 wurde die Entwicklung der Plattform SPIRI.BO durch die Spiri.Bo GmbH weiter vorangetrieben. Insgesamt sind Personal- und Sachkosten in Höhe von T€ 920 angefallen. Eine Aktivierung der Kosten hat nicht stattgefunden. Im Geschäftsjahr wurden in Vorjahren aktivierte Entwicklungskosten planmäßig in Höhe von T€ 207 abgeschrieben.

Bilanz

Aktiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Kapitalflussrechnung nach DRS 21

Anhang

Zusammengefasster Konzernanhang und Anhang der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH zum 31.12.2021

A. Grundlagen zur Aufstellung des Konzern- / Einzelabschlusses

Die Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH mit Sitz in Hannover ist unter der Nummer HRB 5747 in das Handelsregister B des Amtsgerichts Hannover eingetragen.

Der Konzernabschluss sowie der Jahresabschluss zum 31.12.2021 wurden nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) sowie den ergänzenden Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Dabei wurden die Bestimmungen des Gesellschaftsvertrages sowie der Konzernrichtlinie beachtet. Bei der Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung fand das für die Wohnungsunternehmen entwickelte Formblatt in der aktuellen Fassung Verwendung. Gemäß § 298 Abs. 3 HGB wurden der Konzernanhang und der Anhang des Jahresabschlusses des Mutterunternehmens zusammengefasst.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B. Konsolidierungskreis

Der Konzernabschluss umfasst die meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH mit allen Tochterunternehmen:

Im Dezember 2021 wurde die Vorratsgesellschaft meravis Urban Q GmbH als 100%-ige Tochter der meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH gekauft und erstkonsolidiert.

Wesentliche Beteiligungen der Bauträger GmbH an assozierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen (aufgeführt in Anlage 1 zum Anhang) werden nach der Equity-Methode bilanziert. Entsprechend dem Wahlrecht nach § 311 Abs. 2 HGB ist die ARGE meravis/Delta, Hannover, aufgrund nur durchlaufender Weiterbelastungen nicht bilanziert worden.

C. Erläuterung zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss der meravis GmbH einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt und entsprechen der Konzernrichtlinie. Für die assozierten Unternehmen wurde auf eine Anpassung gemäß § 312 Abs. 5 S. 2 verzichtet.

Realisations- und Imparitätsprinzip wurden beachtet; Vermögensgegenstände werden, mit Ausnahme der mit der Pensionsrückstellung verrechneten Vermögenswerte, höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet.

Soweit Bilanzierungswahlrechte bestanden, wurde in folgenden Fällen eine Bilanzierung vorgenommen:

Geldbeschaffungskosten, die entsprechend der Zinsfestschreibungsfristen abgeschrieben wurden (§ 250 Abs. 3 HGB), Rückstellungen für Pensionsverpflichtungen, die rechtlich vor dem 01.01.1987 begründet wurden (Art. 28 Abs. 1 EGHGB), Rückstellung für Bauinstandhaltung. Die Rückstellungen wurden basierend auf vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in einem pauschalen Bewertungsverfahren ermittelt. In Anwendung des in Art. 67 Abs. 3 EGHGB eingeräumten Wahlrechts wurden Rückstellungen nach § 249 Abs. 2 HGB in der bis zum 28. Mai 2008 geltenden Fassung beibehalten (Bauinstandhaltungsrückstellungen).

Bei den selbst geschaffenen immateriellen Vermögegensgegenständen wurde vom Aktivierungswahlrecht nach § 248 Abs. 2 S. 1 HGB Gebrauch gemacht und eigene Entwicklungskosten seit dem Geschäftsjahr 2018 in die Herstellungskosten einbezogen. Kosten für die allgemeine Verwaltung wurden anteilig berücksichtigt. Fremdkapitalzinsen wurden nicht aktiviert. Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände und das gesamte Sachanlagevermögen wurden zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet. Eigene Verwaltungskosten und Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit wurden ab 1991 nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Die planmäßigen Abschreibungen bei den vom 01.01.1991 bis 31.12.1998 abgerechneten Miethäusern sowie den ab 01.01.1993 abgerechneten Gewerbebauten (mit Baugenehmigung bis 31.12.1993) wurden nach Maßgabe der degressiven Staffelung aus § 7 Abs. 5 EStG vorgenommen.

Im Übrigen wurde die lineare Abschreibungsmethode mit den folgenden Sätzen für die einzelnen Posten angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände mit 16,66% - 33,33%

Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten

Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Bauten mit 2,00% bis 12,50%

Modernisierungsmaßnahmen wurden innerhalb der Vermögensgegenstände aktiviert, sofern der Gebrauchswert des Gebäudes durch eine wesentliche Verbesserung gesteigert wird.

Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung

Besondere Betriebseinrichtungen und Einrichtungsgegenstände mit 7,00% - 20,00%

Sonstige Betriebs- und Geschäftsausstattung mit 5,00% - 33,33%

Auf Zu- und Abgänge des Geschäftsjahres wurden die Abschreibungen zeitanteilig berechnet.

Geringwertige Wirtschaftsgüter werden im Jahr der Anschaffung voll abgeschrieben. Selbständig nutzbare Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zwar € 150 (ab 2018 € 250), aber nicht € 1.000 übersteigen, werden in einen Sammelposten aufgenommen, der ab dem Jahr der Anschaffung oder Herstellung (zuletzt 2017) gleichmäßig mit jeweils 1/5 abgeschrieben wird.

Bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung gemäß IDW Stellungnahme zur Rechnungslegung IDW RS IFA 2, unter Berücksichtigung von strukturellem Leerstand bei zur Vermietung vorgesehenen Wohngebäuden, erfolgen außerplanmäßige Abschreibungen nach § 253 Abs. 3 HGB auf den beizulegenden Wert.

Finanzanlagen bei der meravis GmbH wurden zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Im Geschäftsjahr wurde vom Wahlrecht gemäß § 253 Abs. 3 Satz 6 HGB Gebrauch gemacht.

Unter den anderen Finanzanlagen wurden Genossenschaftsanteile in Höhe der jeweiligen Geschäftsguthaben ausgewiesen.

Die Zugänge bei Beteiligungen an assoziierten Unternehmen enthalten Einlagen und anteilige Jahresüberschüsse. Abgänge enthalten anteilige Jahresfehlbeträge, Verkäufe und anteilige Zwischenergebniseliminierungen, die mit dem Equity-Wertansatz verrechnet wurden.

Die Bewertung der Grundstücke ohne Bauten, der Bauvorbereitungskosten, der Grundstücke mit unfertigen und fertigen Bauten, der unfertigen Leistungen sowie der anderen Vorräte erfolgte zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert.

In die Herstellungskosten sind neben den Einzelkosten auch anteilige Fertigungsgemein- und eigene Verwaltungskosten einbezogen. Zinsen für Fremdkapital während der Bauzeit wurden nicht in die Herstellungskosten einbezogen.

Die in den unfertigen Leistungen enthaltenen eigenen und fremden abrechenbaren Leistungen sind nach Maßgabe der Betriebsabrechnung bzw. zu den angefallenen Kosten bewertet worden.

Heiz- und Reparaturmaterial wurde zu den Anschaffungskosten unter Anwendung des Fifo-Verfahrens bewertet.

Bei den Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurde allen erkennbaren Risiken durch Wertberichtigungen Rechnung getragen. Niedrig verzinsliche Forderungen wurden mit dem Barwert angesetzt, bei dessen Ermittlung ein Zinssatz von 4% zur Abzinsung verwendet wurde.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten enthält Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit dieser Aufwand in einem späteren Geschäftsjahr darstellt. Darin enthalten sind u.a. Einmalentgelte für Erbbaurechte, Disagios, vorausbezahlte Wartungskosten sowie ein Ausstattungszuschuss im Rahmen eines Mietvertrages.

Unter den Pensionsrückstellungen werden für laufende Pensionen und unverfallbare Anwartschaften Ausgeschiedener die Barwerte, für andere die Teilwerte ermittelt und ausgewiesen. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach der "Projected-Unit-Credit-Methode" ermittelt. Die Höhe der Rückstellungen wurde in Gutachten auf der Grundlage der "Richttafeln 2018 G" von Prof. Dr. Klaus Heubeck berechnet.

Dabei wurde zur Ermittlung des Erfüllungsbetrages bei Anwartschaften eine Lohn- und Gehaltssteigerung von 2,5% p.a. und bei Leistungsempfängern Anpassungen von 1,5-2,0 % p.a. angesetzt, sowie der von der deutschen Bundesbank veröffentlichte Marktzins der vergangenen 10 Jahre für eine Laufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,87 % (Vorjahr: 2,30 %) vom Dezember 2021 zugrunde gelegt. Der Effekt aus der jährlichen Anpassung des Rechenzinses wird in Ausübung des Wahlrechts unter den Zinsaufwendungen ausgewiesen.

Bei der Abzinsung der Pensionsrückstellungen mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen 10 Jahre ergibt sich im Vergleich zur Bewertung mit einem durchschnittlichen Marktzinssatz von 7 Jahren (1,35 %, Vorjahr: 1,61 %) ein positiver Unterschiedsbetrag in Höhe von T€ 1.071 im Konzern und in Höhe von T€ 185 bei der meravis GmbH. Gemäß § 253 Abs. 6 Satz 2 HGB ist der Unterschiedsbetrag der meravis GmbH (T€ 185) sowie der Unterschiedsbetrag bei der meravis Immobilienmanagement GmbH (T€ 223) für die Ausschüttung gesperrt.

Von den Verpflichtungen der meravis GmbH aus erteilten Pensionszusagen i.H.v. T€ 2.411 (Konzern: T€ 17.969) wurden durch einen Sparkassenbrief mit einem Nennwert i.H.v T€ 171 gesichert, der ausschließlich der Erfüllung der Pensionsverpflichtungen dient und dem Zugriff übriger Gläubiger entzogen sind. Sie wurden gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB mit den zugrundeliegenden Verpflichtungen verrechnet.

Die ausgewiesenen Rückstellungen für Bauinstandhaltung werden mit dem Wertansatz vom 31.12.2009 fortgeführt, soweit sie nicht bestimmungsgemäß verbraucht sind.

Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Ihre Bewertung erfolgt nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des künftigen Erfüllungsbetrages (d. h. einschließlich zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen). Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit dem der Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre gemäß Vorgabe der deutschen Bundesbank abgezinst. Dies gilt auch für Rückstellungen aufgrund von Altersteilzeitvereinbarungen.

Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden, soweit gebildet, verrechnet. Bei einem Aktivüberhang unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Wahlrechts gem. § 274 HGB die Aktivierung latenter Steuern. Daneben werden für den meravis Konzern auch Differenzen, die auf Konsolidierungsmaßnahmen gemäß den §§ 300 bis 307 HGB beruhen, berücksichtigt, nicht jedoch Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts bzw. eines negativen Unterschiedsbetrags aus der Kapitalkonsolidierung.

Der passivische Rechnungsabgrenzungsposten enthält bereits in Rechnung gestellte Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, soweit dieser Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellt. Die Einnahmen resultieren aus im Voraus erhaltenen Mieten sowie aus Zuschüssen aus Contracting-Verträgen. Sie werden passiviert bis die entsprechende Leistung erbracht ist.

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommen folgende Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen werden durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Es werden gemäß Einfrierungsmethode die sich ausgleichenden Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko des Grundgeschäftes als auch des Sicherungsgeschäftes nicht bilanziert.

D. Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung für Unternehmen, die aufgrund eines (Zu-)Erwerbs erstmals konsolidiert wurden, wurde nach der Erwerbsmethode zum Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist, vorgenommen.

Dabei wird der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet. Das Eigenkapital wird mit dem Betrag angesetzt, der dem zum Konsolidierungszeitpunkt beizulegenden Zeitwert der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten entspricht. Ein nach der Verrechnung verbleibender Unterschiedsbetrag wird, wenn er auf der Aktivseite entsteht, als Geschäfts- oder Firmenwert und, wenn er auf der Passivseite entsteht, unter dem Posten "Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung" nach dem Eigenkapital ausgewiesen.

Der für die Bestimmung des Zeitwerts der in den Konzernabschluss aufzunehmenden Vermögensgegenstände, Schulden, Rechnungsabgrenzungsposten und Sonderposten und der für die Kapitalkonsolidierung maßgebliche Zeitpunkt ist grundsätzlich der, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.

Bis 2009 vor Umstellung gem. BilMoG wurden bei der Kapitalkonsolidierung zum Konsolidierungszeitpunkt die Beteiligungsbuchwerte für die einbezogenen Tochterunternehmen und das auf diese Anteile entfallende Eigenkapital dieser Unternehmen ebenfalls nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 Nr. 2 HGB (in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung) gegeneinander aufgerechnet.

Als Konsolidierungszeitpunkt für die Erstkonsolidierung der Tochterunternehmen in 2009 wurde gemäß § 301 Abs. 2 HGB (in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung) der Gründungszeitpunkt bzw. Erwerbszeitpunkt oder der Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung gewählt.

Die sich aus der Erstkonsolidierung in 2009 ergebenden aktivischen Unterschiedsbeträge sind zum einen, soweit stille Reserven und stille Lasten vorhanden sind, den betreffenden Aktivposten zugeordnet worden und zum anderen in Anwendung des Wahlrechtes nach § 309 Abs. 1 Satz 3 HGB (in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung) offen mit anderen Rücklagen verrechnet worden. Der verbleibende passivische Unterschiedsbetrag wird im Eigenkapital unter Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung ausgewiesen.

Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert, soweit sie nicht von untergeordneter Bedeutung sind.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Umsätze, Aufwendungen und Erträge sowie wesentliche Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises wurden eliminiert.

Konzerninterne Ergebnisse aus Lieferungen und Leistungen wurden eliminiert. Diese entstanden im Wesentlichen aus weiterberechneten Erträgen und Aufwendungen, Beteiligungserträgen und Erträgen aus Ergebnisabführungsverträgen.

Konzerninterne Ergebnisse aus Lieferungen und Leistungen mit assozierten Unternehmen wurden, wenn diese wesentlich sind, eliminert.

E. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung

I. Bilanz

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens stellt sich im Konzern und der meravis GmbH wie folgt dar:

Die Erstkonsolidierung der meravis Urban Q erfolgte zum Erwerbszeitpunkt, dem 8. Dezember 2021. Die Kapitalkonsolidierung der neu erworbenen Anteile an der meravis Urban Q führte zu einem als Geschäfts- oder Firmenwert aktivierten Unterschiedsbetrag in Höhe von T€ 3. Im Berichtsjahr wurde der aktivierte Geschäfts- und Firmenwert in Höhe von T€ 3 vollständig abgeschrieben.

Ein nach der Verrechnung verbleibender aktivischer Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung bei der meravis Hotelbetriebs GmbH wurde in 2009 mit den Gewinnrücklagen offen verrechnet. Wir verweisen auf unsere Ausführung zu den Gewinnrücklagen.

Die Zugänge bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Wohnbauten betreffen im meravis Konzern vor allem Anschaffungskosten aus Zukäufen und Fertigstellungen von Neubaumaßnahmen (T€ 11.626, davon meravis GmbH T€ 2.761) sowie Herstellungskosten aus Modernisierungen (T€ 3.292). Davon entfielen auf die meravis GmbH Modernisierungskosten i. H. v. T€ 2.682.

Bei den Anlagen im Bau beinhalten die Zugänge mit T€ 58.600 insbesondere den Neubau von Wohnungen (davon meravis GmbH T€ 38.856). T€ 11.873 entfallen auf den Umbau von Gewerbeimmobilien.

Die Veränderung der Finanzanlagen betreffen im Konzern im Wesentlichen die Rückzahlungen bzw. Verrechnungen von langfristigen Darlehen (bei der GmbH Zugang eines langfristigen Darlehens).

Angaben zum Anteilsbesitz der meravis GmbH

Die Angaben des Anteilsbesitzes werden in Anlage 1 des Anhangs dargestellt. Im Berichtsjahr wurden die Anteile an den Projektgesellschaften Baum meravis Waterkant Immobilien GmbH und Wasserstadt Limmer Projekt 2 GmbH veräußert.

Die " Unfertigen Leistungen" setzen sich wie folgt zusammen:

Unter Forderungen und sonstigen Vermögensgegenständen wurden Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr ausgewiesen:

Die Sonstigen Vermögensgegenstände enthalten keine Posten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

Das Verfahren zur Ermittlung der latenten Steuern gemäß § 274 HGB berücksichtigt die bilanzorientierte Betrachtungsweise. Im Konzern sind im Geschäftsjahr folgende temporäre Differenzen vorhanden, die zu aktiven bzw. passiven latenten Steuern bei folgenden Posten führen:

Über den Saldierungsbereich der Bilanzdifferenzen hinausgehende aktive Steuerlatenzen sowie aktive Steuerlatenzen auf verrechenbare Verlustvorträge werden in Ausübung des Wahlrechts des § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt. Erfolgswirksame Konsolidierungsmaßnahmen ergaben aktive latente Steuern gemäß § 306 HGB in Höhe von T€ 2.350 (Vorjahr T€ 1.237). Der Unternehmenssteuersatz beträgt 32,63%.

Das gezeichnete Eigenkapital von T€ 3.600 und die Gesellschaftsvertragliche Rücklage von T€ 1.800 entsprechen den bei der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzposten. Darüber hinaus enthält das Eigenkapital des meravis Konzerns Beträge aus der Verrechnung sonstiger Konsolidierungsmaßnahmen.

Die Gewinnrücklagen haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:

Der zum Erstkonsolidierungszeitpunkt erfolgsneutral mit den Gewinnrücklagen verrechnete Geschäfts- oder Firmenwert i.H.v. T€ 4.745 der meravis Hotelbetriebs GmbH wird zum Endkonsolidierungszeitpunkt 31.12.2013 erfolgsneutral in den Gewinnrücklagen beibehalten.

Zu weiteren Erläuterungen zum Eigenkapital des Konzerns verweisen wir auf unsere Ausführungen im Konzerneigenkapitalspiegel.

Aus der Verrechnung des zum Zeitwert bewerteten Eigenkapitals der meravis KG und der auf die Beteiligungs GmbH angewachsenen Mertus KG mit den Anteilen des Mutterunternehmens im Rahmen der Neubewertungsmethode in 2009 resultierte ein passivischer Unterschiedsbetrag von T€ 63.436. Insgesamt wurden zum Zeitpunkt des Erwerbs stille Reserven und stille Lasten in Höhe von T€ 112.971 aufgedeckt, die auf Wohn- und Geschäftsgebäude (T€ 39.165) und den entsprechenden Grund und Boden (T€ 73.806) der meravis KG entfielen. Die Ermittlung der Zeitwerte erfolgte anhand einer externen Immobilienbewertung zum Zeitpunkt des Erwerbs (9. April 2009). Der Unterschiedsbetrag aus der Kapitalkonsolidierung i.H.v. T€ 41.103 per 31.12.2021 wurde in 2021 gem. DRS

23 über eine durchschnittlich gewichtete Nutzungsdauer von 45 Jahren für den Anteil der Grundstücksbuchwerte und für den Anteil der Gebäudebuchwerte mit der tatsächlichen Restnutzungsdauer i.H.v. insgesamt T€ 1.750 ergebniswirksam aufgelöst, da er einem realisierten Gewinn entspricht. Die kumulierten ergebniswirksamen Auflösungen zum 01.01.2021 betragen T€ 18.919. Die Abschreibung aus der Aufdeckung dieser stillen Reserven und stillen Lasten ergibt für das Berichtsjahr T€ 1.354.

Steuerrückstellungen wurden gebildet für:

Die im Geschäftsjahr 2009 gebildete Rückstellung für Bauinstandhaltung wurde in 2021 in Höhe von T€ 25,9 und wird in den Folgejahren bestimmungsgemäß verbraucht.

Die Sonstigen Rückstellungen enthalten folgende wesentliche Rückstellungen:

Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten nach der Restlaufzeit sowie der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, ergeben sich wie folgt:

^* GPR: durch Grundpfandrechte gesichert

^* Bü: durch Bürgschaften gesichert

^* GPR: durch Grundpfandrechte gesichert

^* Bü: durch Bürgschaften gesichert

Bei den gegebenen Sicherheiten handelt es sich um Grundpfandrechte und Bürgschaften für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern.

Die Veränderungen bei den Verbindlichkeiten betreffen vor allem Valutierungen (meravis Konzern: T€ 65.742; meravis GmbH: T€ 39.262), planmäßige (meravis Konzern: T€ 13.660; meravis GmbH: T€ 6.760) sowie außerplanmäßige Tilgungen (meravis Konzern: T€ 13.159; meravis GmbH: T€ 13.159). Weitere Veränderungen ergeben sich im kurzfristigen Bereich im Zusammenhang mit der Abgrenzung von Zins- und Tilgungsleistungen.

Verbindlichkeiten, die erst nach dem Bilanzstichtag rechtlich entstehen, bestehen - wie im Vorjahr - nicht.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende Erträge von außerordentlicher Größenordnung oder außergewöhnlicher Bedeutung enthalten:

Unter dem Posten Sonstige betriebliche Erträge sind - soweit nicht vorstehend erläutert - folgende periodenfremde Erträge enthalten:

Beim Posten Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind Zuführungen zu den "Sonstigen Rückstellungen" für unterlassene Instandhaltung und ausstehende Rechnungen für Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe von insgesamt T€ 4.445 (davon meravis GmbH: T€ 2.057) enthalten.

Die unter den Personalaufwendungen enthaltenen Aufwendungen für Altersversorgung wurden, soweit sie die Zuführungen zu Pensionsrückstellungen betreffen, wie im Vorjahr um den unter den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen auszuweisenden Zinsanteil gekürzt.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind Zuführungen zu Personalrückstellungen in Höhe von T€ 1.850 enthalten.

Bei den sonstigenbetrieblichen Aufwendungen sind folgende wesentliche periodenfremde enthalten:

Das Ergebnis aus assoziierten Unternehmen ist maßgeblich geprägt durch den anteiligen Gewinn aus dem Jahresüberschuss 2021 T€ 1.268 (Zugang) abzüglich der anteiligen Zwischenergebniseliminierung aus einer Upstream-Lieferung (bebautes Grundstück) T€ -718 der Projektgesellschaft Goseriede sowie Verlusten in Höhe von T€ 311 resultierend aus diversen Unternehmen (Abgang).

Die Summe der in der Konzernbilanz nicht erfassten negativen Equity-Werte aus der Nebenrechnung beträgt T€ 319.

Der Posten Abschreibungen auf Finanzanlagen weist im Einzelabschluss der meravis GmbH eine außerplanmäßige Abschreibung auf die Beteiligung an der Spiri.Bo GmbH in Höhe von 1.100 T€ aus.

Unter den Zinsen und ähnliche Aufwendungen wurde der Zinsaufwand aus der Aufzinsung von Rückstellungen in Höhe von T€ 1.242 (davon T€ 211 meravis GmbH) erfasst.

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag im Konzern enthalten den Gewerbe- und Körperschaftsteueraufwand der meravis GmbH in Höhe von T€ 1.853 für den Veranlagungszeitraum 2021 sowie Steuererstattungen in Höhe von T€ 4.023,1 und Nachzahlungen in Höhe von T€ 130,1 für frühere Jahre.

F. Erläuterungen zum Konzerneigenkapitalspiegel

Aus der Veränderung des Konsolidierungskreises (Erstkonsolidierung der meravis Urban Q) ergeben sich nur unwesentliche Effekte, sodass auf eine gesonderte Zeile im Konzerneigenkapitalspiegel verzichtet wurde.

Das erwirtschaftete Konzerneigenkapital zum 31.12.2021 setzt sich aus dem Konzernjahresüberschuss abzgl. der Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage zusammen. Zum Abschlussstichtag 31.12.2021 steht nach Einstellung in die Bauerneuerungsrücklage von T€ 9.700 ein Bilanzgewinn der Muttergesellschaft i.H.v. T€ 1.579 (Vorjahr: T€ 1.502) für Ausschüttungen zur Verfügung. Die Geschäftsführung der Muttergesellschaft empfiehlt dem Gesellschafter, aus dem Bilanzgewinn einen Betrag von T€ 1.500 an den Gesellschafter auszuschütten und den verbleibenden Rest von T€ 79 den anderen Gewinnrücklagen zuzuführen.

Gesetzliche Ausschüttungssperren bestehen in Höhe von T€ 408 aufgrund der oben erläuterten Änderung des durchschnittlichen Marktzinssatzes bei der Abzinsung der Pensionsrückstellungen. Weiterhin wurde zum 31.12.2021 selbst geschaffene Software in Höhe von T€ 657 bilanziert.

Die gesellschaftsvertragliche Rücklage in Höhe von T€ 1.800 darf gemäß § 22 Nr. 2 des Gesellschaftsvertrages ausschließlich zur Verlustdeckung verwendet werden.

Die Bauerneuerungsrücklage dient gemäß § 22 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages der Deckung künftiger Instandhaltungsaufwendungen.

Der Unterschiedsbetrag aus Kapitalkonsolidierung aus der Aufdeckung stiller Reserven resultiert aus den beizulegenden Zeitwerten der erworbenen Immobilien der meravis KG und wird planmäßig über die gewichtete durchschnittliche Nutzungsdauer bzw. Restnutzungsdauer gemäß DRS 23 vereinnahmt. Im Geschäftsjahr wurden T€ 1.750 erfolgswirksam aufgelöst.

G. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Der Finanzmittelbestand des Konzerns setzt sich aus dem Bilanzposten Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten (T€ 29.120) abzüglich eines verpfändeten Bankguthabens (T€ 700) zusammen.

H. Ergänzende Angaben

Die meravis Immobiliengruppe verwendet im Rahmen des Kreditmanagements derivative Finanzinstrumente. Sie dienen primär der Absicherung gegen Zinssteigerungsrisiken. Gleichzeitig wird der Zinsaufwand in Niedrigzinsphasen optimiert. Zwischen dem Darlehens- und dem Zinssicherungsgeschäft besteht grundsätzlich im Konzern- und Einzelabschluss eine Bewertungseinheit. Risiken können sich im Falle vorzeitiger Vertragsbeendigung aufgrund von Marktwertschwankungen ergeben.

Die Prämien sind über die Laufzeit der Darlehensverträge annualisiert und werden pro Jahr auf den jeweiligen Darlehensbetrag berechnet.

Die Bewertungseinheiten setzen sich wie folgt zusammen:

^* Die Zinssicherungsgeschäfte aus der Sicht der Gesellschaft

Der Marktwert zum Bewertungsstichtag basiert auf den finanzmathematischen Grundlagen des "Black & Scholes-Modells" (Nord LB, der "Mark-to-Market-Methode" (Helaba) bzw. auf eigenen proprietäten Bewertungsmodellen (HVB)

Die gegenläufigen Wertänderungen von Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich grundsätzlich im vollen Umfang in Höhe der aufgeführten Beträge und in den Sicherungszeiträumen (=Darlehenszeiträume) aus, da die Darlehen (Grundgeschäft) unverzüglich nach Entstehung in betraglich gleicher Höhe in derselben Währung und Laufzeit durch Zinssicherungsgeschäfte abgesichert werden (Mikrohedge bzw. Portfoliohedge). Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die "Critical-Term-Match-Methode" verwendet.

Sonstige nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, stellen sich wie folgt dar:

Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Darüber hinaus haftet die meravis GmbH aus einer Patronatserklärung für die meravis Immobilienmanagement GmbH.

Die Gefahr der Inanspruchnahme aus oben dargestellten Haftungsverhältnissen sehen wir auf Grundlage der Wirtschaftsplanung der Unternehmen der meravis Gruppe als gering an.

Am 31.12.2021 bestanden Mietkautionen gemäß § 550b BGB im meravis Konzern i.H.v. T€ 12.721 und bei der meravis GmbH i.H.v. T€ 6.178, die auf einem offenen Treuhandkonto geführt werden. Sie werden nicht in der Bilanz ausgewiesen.

Im Geschäftsjahr 2021 wurden neben den Geschäftsführern durchschnittlich 214 Arbeitnehmer (davon meravis GmbH 46 Arbeitnehmer) ohne Auszubildende beschäftigt. Sie gliedern sich wie folgt:

Auf die Angabe der Bezüge der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 314 Abs. 3 HGB i.V.m. § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Nicht zu marktüblichen Bedingungen zustande gekommene Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen haben nicht stattgefunden.

Die Mitglieder des Aufsichtsrates der meravis GmbH erhielten insgesamt T€ 189 an Aufwandsentschädigungen.

Pensionsverpflichtungen für frühere Mitglieder des Geschäftsführungsorgans und ihre Hinterbliebenen sind in der Pensionsrückstellung mit T€ 4.452 (davon meravis GmbH: T€ 931 abzüglich eines Deckungsvermögens i.H.v. T€ 171) enthalten.

Die Gesamtbezüge früherer Mitglieder des Geschäftsführungsorgans betrugen im Geschäftsjahr T€ 445 (davon meravis GmbH: T€ 166).

Der Konzernabschlussprüfer ist der vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V. Das Gesamthonorar ohne Umsatzsteuer des Abschlussprüfers setzt sich gemäß §314 Abs. 1 Nr. 9 HGB wie folgt zusammen:

I. Konzernverhältnisse / Beziehungen zu verbundenen Unternehmen und

Beteiligungsunternehmen der meravis GmbH

Die meravis GmbH ist Alleingesellschafterin der meravis Beteiligungs GmbH, Hannover, mit einem Stammkapital i. H. v. € 25.000,00 sowie Kapitalrücklagen von € 77.425.850,00. Des Weiteren ist die meravis GmbH zu 100% indirekt über die meravis Beteiligungs GmbH an der meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH & Co. KG, Hamburg, beteiligt.

Darüber hinaus ist die meravis GmbH Alleingesellschafterin der meravis Geschäftsführungs GmbH (Stammkapital € 25.000,00) und der meravis Immobilienmanagement GmbH (Stammkapital € 100.000,00) und hält 100% der Anteile an meravis Gewerbeimmobilien GmbH (Stammkapital € 25.000,00), der meravis Bauservice GmbH (Stammkapital € 25.000,00), der meravis Service GmbH (Stammkapital € 25.000,00), der meravis Bauträger GmbH (Stammkapital € 25.000,00), der Spiri.Bo GmbH (Stammkapital € 25.000,00) und der meravis Urban Q GmbH (Stammkapital € 25.000,00).

Zum Konsolidierungskreis des Konzerns sowie Anteilsbesitz und den Jahresabschlüssen und Eigenkapitalien der Tochter-, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen zum 31.12.2021 verweisen wir auf die Anlage 1 des Anhangs.

Der Konzernjahresabschluss, dessen Konzernanhang mit dem Anhang des Jahresabschlusses der meravis GmbH zusammengefasst wurde und der Konzernlagebericht 2021, der mit dem Lagebericht der meravis GmbH zusammengefasst wurde, werden mit dem Jahresabschluss des Mutterunternehmens im elektronischen Bundesanzeiger gemeinsam offengelegt. Nachfolgende vollkonsolidierte inländische Tochtergesellschaften haben die gemäß § 264 Abs. 3 oder §264 b HGB erforderlichen Bedingungen erfüllt und sind deshalb von der Offenlegung ihrer Jahresabschlussunterlagen und Erstellung eines Anhangs bzw. Lageberichtes befreit:

J. Angaben zu Gesellschaftsorganen

Dem Aufsichtsrat der Gesellschaft gehörten im Geschäftsjahr 2021 die folgenden Mitglieder an:

Reinhard Meyer

(Vorsitzender) - seit 07.07.2008 -

Finanzbeamter / Dipl.-Fin.-Wirt (FH)

Ernst-Bernhard Jaensch

(stellvertretender Vorsitzender) - seit 07.07.2008 -

Studiendirektor i.R. / Dipl.-Ing. (FH)

Hans-Otto Umlandt

(Schriftführer) - seit 22.06.2020

Rechtsanwalt

Bruno Hartwig

- seit 07.07.2008 -

Verwaltungsbeamter

Klaus Wicher

- seit 04.06.2012 -

Dipl.-Betriebswirt, Dipl.-Handelslehrer i.R.

Joachim Wittrien

- seit 15.08.2016 -

Kaufmann

Franz Schrewe

- seit 15.08.2016 -

Bürgermeister a.D.

Alfred Bornhalm

- seit 26.11.2020 -

Amtsleiter

Jutta König

- seit 22.06.2020 -

Selbstständige Kauffrau

Elfriede Rosin

- seit 22.06.2020 -

Verwaltungsangestellte

Bernhard Sackarendt

- seit 22.06.2020 -

Dipl. Volkswirt

Zum Geschäftsführer waren bestellt:

Dipl.-Ök. Matthias Herter, Hannover, (Vorsitzender)

seit dem 01.12.2004

Dipl.-Ök. Alexander Dröge, Ronnenberg

seit dem 01.01.2020

Dipl.-Bw. (FH), Dipl.-Ing. (FH) Ralf Traupe, Hemmingen

vom 01.01.2011 bis zum 14.04.2021

Prüfungsgesellschaft ist der

vdw Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e.V., Hannover.

K. Nachtragsbericht

Der Krieg Russlands gegen die Ukraine führt mit seinem Ausbruch am 24.02.2022 neben unermesslichem Leid der Bevölkerung vor Ort derzeit auch zu wachsenden gesellschaftlichen Herausforderungen und wirtschaftlichen Einschränkungen mit entsprechenden Folgen für Deutschland. Diese Folgen können sich auch schon kurzfristig negativ auf die Vermögens- Finanz- und Ertragslage der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, z. B. in Gestalt von Mietausfällen, nachteiligen Änderungen auf den Kapitalmärkten (Kreditversorgung durch Banken), gestiegenen Einkaufspreisen für Energieträger, der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) oder aus Cyberangriffen niederschlagen. Darüber hinaus sind ggf. Einschränkungen und Anpassungen der eigenen Geschäftsprozesse und -aktivitäten und damit verbunden operative Risiken zu erwarten. Ebenso werden die Fluchtbewegungen Auswirkungen auch in Deutschland zeigen. Quantitative Angaben zum Einfluss des Ukraine-Kriegs auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses und Konzernabschlusses noch nicht verlässlich möglich. Wir verweisen in diesem Zusammenhang ergänzend auf unsere Ausführungen im Lagebericht im Kapitel "Prognosebericht und Risikobericht".

L. Gewinnverwendung der meravis GmbH

Die Geschäftsführung empfiehlt dem Gesellschafter, aus dem Bilanzgewinn der meravis GmbH von € 1.579.173,74 einen Betrag von € 1.500.000,00 an den Gesellschafter auszuschütten und den verbleibenden Rest von € 79.173,74 in die "anderen Gewinnrücklagen" einzustellen.

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat der meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH hat im Geschäftsjahr 2021 die ihm nach Gesetz und Gesellschaftervertrag obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Geschäftstätigkeit der meravis Immobiliengruppe intensiv begleitet sowie bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig unterstützt und die Geschäftstätigkeit überwacht.

Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt.

In regelmäßigen und zeitnahen Abständen wurde der Aufsichtsrat von der Geschäftsführung umfassend über die Absichten der Geschäftspolitik und der Unternehmensplanung informiert. Intensiv wurde über die Lage und Entwicklung der Immobiliengruppe sowie über bedeutende Geschäftsvorfälle schriftlich und mündlich unterrichtet. Zwischen den Sitzungsterminen hat die Geschäftsführung in Form von Einzelgesprächen den Aufsichtsratsvorsitzenden immer wieder über aktuelle Unternehmensentwicklungen informiert.

Insgesamt haben im Geschäftsjahr 2021 sieben Aufsichtsratssitzungen stattgefunden. Davon gab es im Berichtsjahr eine gemeinsame Sitzung mit den Gesellschaftervertretern und dem Gremium des Aufsichtsrates sowie drei Gesellschafterversammlungen mit dem Aufsichtsratsvorsitzenden.

Die wesentlichen Schwerpunkte der Arbeit des Aufsichtsrates im Jahr 2021 waren die intensive Begleitung des Neubauprogramms, welches durch die Bauträger GmbH verfolgt wurde. Über die verschiedensten Projektentwicklungen der Bauträger GmbH wurde umfassend informiert und Beschlüsse zum Ankauf von Grundstücken in Hannover und Hamburg gefasst. Der Aufsichtsrat wurde fortlaufend über den Stand zur Spaltung zweier Projektgesellschaften informiert. Im Kern ging es um die Spaltung und Trennung der meravis Immobiliengruppe von der BAUM Unternehmensgruppe in den Projektpartnerschaften "Goseriede 16" sowie "Waterkant Kiel". Man hat sich aus dem Projekt Kiel zurückgezogen und wurde im Gegenzug alleiniger Projekteigentümer im Projekt "Goseriede 16". In diesem Zuge fand die Neugründung einer weiteren Beteiligungsgesellschaft, der meravis Urban Q GmbH, statt. Ebenso wurde regelmä-ßig über den aktuellen Stand der weiteren Beteiligungsgesellschaften sowie über die Projektgesellschaften informiert, an denen der Bauträger beteiligt ist.

Ferner wurde fortgesetzt und ausführlich über den aktuellen Stand des Verfahrens um die Personalie Ralf Traupe berichtet. In diesem Zuge wurde über die Neuausrichtung der Technik regelmäßig informiert. Ein Portfolioscreening des Bauträgers wurde beauftragt. Über die wesentlichen Ergebnisse aus diesem Screening wurde dem Aufsichtsrat umfänglich berichtet.

Eine neue Geschäftsordnung für die Geschäftsführer wurde vor dem Hintergrund des Ausscheidens von Ralf Traupe erlassen.

Ebenso wurde über das Ausscheiden der Leitung des Immobilienmanagements und dem neuen strategischen Führungskreis der meravis Immobiliengruppe berichtet.

Weiterhin wurde der Aufsichtsrat regelmäßig über die innerbetriebliche Organisation der Corona-Thematik informiert. Die Geschäftsführung hat über die getroffenen Maßnahmen, Corona "Lockdown light", für die Mitarbeiter berichtet und laufend zum aktuellen Stand referiert.

Ferner wurde dem Gremium fortlaufend über die Abwicklung/Auflösung der WEG-Services Bericht erstattet.

Eine konstante Berichterstattung zur Entwicklung der Spiri.Bo GmbH hat stattgefunden.

Darüber hinaus hat sich der Aufsichtsrat kontinuierlich über das laufende Geschäftsjahr informiert. Insbesondere wurden im laufenden Geschäftsjahr die Wirtschaftspläne der einzelnen Gesellschaften beraten und der Wirtschaftsplan der meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH 2022 in der Sitzung im Dezember 2021 beschlossen. Ferner wurden das Bau- und Arbeitsprogramm sowie sämtliche Investitionsprogramme aller Gesellschaften verabschiedet.

Die Geschäftsführung hat dem Aufsichtsrat den Jahresabschluss, den Lagebericht sowie den Prüfungsbericht des vdw (Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen e. V.) vorgelegt. Der Aufsichtsrat hat darüber hinaus von dem Ergebnis der Prüfung Kenntnis genommen.

Der Jahresüberschuss beträgt 11.279.173,74 €. Davon wurden 9.700.000,00 € in die Bauerneuerungsrücklage eingestellt, sodass ein Bilanzgewinn von 1.579.173,74 € verbleibt.

Die Geschäftsführung empfiehlt dem Gesellschafter, aus dem Bilanzgewinn der meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH von 1.579.173,74 € einen Betrag von 1.500.000,00 € an den Gesellschafter auszuschütten und den verbleibenden Rest von 79.173,74 € in die "anderen Gewinnrücklagen" einzustellen.

Der Aufsichtsrat empfiehlt dem Gesellschafter, dem Vorschlag der Geschäftsführung zu folgen.

Der Aufsichtsrat dankt den Geschäftsführern, dem Betriebsrat sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Gesellschaft für die äußerst erfolgreiche Arbeit im Jahr 2021.

sonstige Berichtsbestandteile

Konzernbilanz zum 31.12.2021

Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH

AKTIVA

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung vom 01.01 bis zum 31.12.2021

Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH

Der Konzernjahresabschluss zum 31.12.2020 wurde am 04.07.2022 gebilligt.

Berichtsprüfung

Grundlage für das Prüfungsurteil

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, Hannover

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, Hannover, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2021 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 sowie dem Anhang, der mit dem Konzernanhang zusammengefasst wurde, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht, der mit dem Konzernlagebericht zusammengefasst wurde, der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, Hannover, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2021 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Konzern

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, Hannover

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, Hannover, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31.12.2021, der Konzern-Gewinn und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 sowie dem Konzernanhang, der mit dem Anhang des Jahresabschlusses der Gesellschaft zusammengefasst wurde, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht, der mit dem Lagebericht der Gesellschaft zusammengefasst wurde, der Meravis Wohnungsbau- und Immobilien GmbH, Hannover, für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Konzernabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31.12.2021 sowie seiner Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 01.01. bis zum 31.12.2021 und

• vermittelt der beigefügte Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Konzernlagebericht in Einklang mit dem Konzernabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt.

Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern der nicht tatsächlichen oder rechtlichen Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns zur Aufstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher - beabsichtigter oder unbeabsichtigter - falscher Darstellungen im Konzernabschluss und Konzernlagebericht, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist bei Verstößen höher als bei Unrichtigkeiten, da Verstöße betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Konzernabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Konzernlageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss und im Konzernlagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass der Konzern seine Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt.

• holen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise für die Rechnungslegungsinformationen der Unternehmen oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns ein, um Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die alleinige Verantwortung für unsere Prüfungsurteile.

• beurteilen wir den Einklang des Konzernlageberichts mit dem Konzernabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Konzerns.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Konzernlagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Die Feststellung bzw. Billigung des Jahresabschlusses erfolgte am 4.7.2022.