HN2 GmbHLiquidiert

GuN Holding GmbH & Co. KG

Hamburg

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2020 bis zum 31.12.2020

Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020

Aktiva

Passiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020

Konzernanhang zum 31. Dezember 2020

Konzernanlagenspiegel

^*) Die sonstigen Änderungen betreffen konsolidierungsbedingte Veränderungen.

Konzernkapitalflussrechnung zum 31. Dezember 2020

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2020

Konzerneigenkapitalspiegel zum 31. Dezember 2019

Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2020

A. Allgemeine Erläuterungen

Die GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg (im Folgenden auch "Gesellschaft" bzw. "GuN Holding" und in Zusammenhang mit ihren Tochterunternehmen und Anteilen an assoziierten Unternehmen sowie quotal einbezogenen Unternehmen "GuK-Gruppe" genannt) ist eine in Deutschland ansässige Personenhandelsgesellschaft, mit Sitz in der Versmannstraße 2 in 20457 Hamburg. Die Gesellschaft ist im Handelsregister des Amtsgerichts Hamburg unter der Nr. HRA 113729 eingetragen. Die GuN Holding ist die Muttergesellschaft des Konzerns.

Der Gegenstand der GuK-Gruppe umfasst die Entwicklung von Immobilien verschiedener Assetklassen, die umfassende Erbringung immobilienspezifischer Dienstleistungen für Dritte und das Halten und Verwalten eigener Immobilienobjektgesellschaften.

B. Grundlagen des Konzernabschlusses

Der Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 wurde unter Beachtung der Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) aufgestellt. Die Bilanz ist gemäß § 266 HGB und die Gewinn- und Verlustrechnung gemäß § 275 Abs. 2 HGB (Gesamtkostenverfahren) gegliedert. Der Konzernabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going Concern) aufgestellt.

Angaben, die wahlweise in der Bilanz oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt. Darüber hinaus werden zwecks Erhöhung der Klarheit und Übersichtlichkeit des Konzernabschlusses alle Davon-Vermerke der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung in den Anhang übernommen.

Der nach diesen Grundsätzen aufgestellte Konzernabschluss ist aus dem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 der Muttergesellschaft und den Jahresabschlüssen zum 31. Dezember 2020 der einbezogenen Tochtergesellschaften sowie der assoziierten Unternehmen entwickelt worden. Der Konsolidierung haben wir die von den einbezogenen Gesellschaften nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellten Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2020 zugrunde gelegt. Abschlussstichtag des Konzernabschlusses sowie sämtlicher konsolidierter Unternehmen ist der 31. Dezember 2020.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr. Der Konzernabschluss wurde in Euro (EUR) aufgestellt. Soweit nicht gesondert vermerkt, werden alle Beträge in EUR angegeben.

Abweichend zum Vorjahr werden sämtliche erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen auf der Aktivseite von dem Posten Vorräte offen abgesetzt. Der Vorjahresausweis in Höhe von TEUR 95 wurde angepasst.

C. Angaben zum Konsolidierungskreis und zu den Konsolidierungsgrundsätzen

I. Konsolidierungskreis/ Veränderungen im Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss sind neben der GuN Holding GmbH & Co. KG in- und ausländische Tochterunternehmen einbezogen, die - direkt oder indirekt - von der GuN Holding GmbH & Co. KG beherrscht werden.

Einschließlich der GuN Holding GmbH & Co. KG gehören insgesamt 82 (Vorjahr: 78) inländische und 13 (Vorjahr: 5) ausländische Unternehmen zum Kreis der vollkonsolidierten Konzernunternehmen. Darüber hinaus werden 11 (Vorjahr: 14) inländische und 6 (Vorjahr: 5) ausländische Unternehmen nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Zudem wird, wie im Vorjahr, ein Unternehmen quotal konsolidiert. Eine Übersicht über den Anteilsbesitz ergibt sich aus der folgenden Darstellung:

1. Vollkonsolidierung

¹⁾ Inanspruchnahme § 264 b HGB betreffend Befreiung von der Aufstellung, Prüfung sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes zum 31.12.2020
²⁾ Inanspruchnahme § 264 Abs. 3 HGB betreffend Befreiung von der Aufstellung, Prüfung sowie der Offenlegung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes zum 31.12.2020

Auf die Einbeziehung von 10 (Vorjahr: 11) Tochterunternehmen wurde gemäß § 296 Abs. 2 HGB verzichtet, da sie zusammen für die Verpflichtung, ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu vermitteln, von untergeordneter Bedeutung sind.

Folgende Gesellschaften wurden im Geschäftsjahr 2020 gegründet und dementsprechend erstmalig als vollkonsolidierte Unternehmen in den Konzernabschluss einbezogen:

Aus der Erstkonsolidierung der vorgenannten Gesellschaften im Geschäftsjahr 2020 ergaben sich keine wesentlichen Veränderungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Insbesondere ergaben sich keine Geschäfts- oder Firmenwerte oder passivische Unterschiedsbeträge. Die Vergleichbarkeit zum Vorjahr ist trotz der Veränderungen im Konsolidierungskreis gegeben.

Durch Hinzuerwerb weiterer Kapitalanteile an der CAVENTES Kapitalverwaltung GmbH & Co. KG, Hamburg, sind diese Gesellschaft sowie deren Tochtergesellschaft CAVENTES Verwaltungsgesellschaft mbH, Hamburg, erstmalig als vollkonsolidierte Tochterunternehmen in den Konzernabschluss der GuN Holding einzubeziehen. Im Geschäftsjahr 2019 wurde die CAVENTES Kapitalverwaltung GmbH & Co. KG als assoziiertes Unternehmen ausgewiesen. Durch die Übergangskonsolidierung entstand ein Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von TEUR 553. Zum 31. Dezember 2020 wurde dieser Geschäfts- oder Firmenwert in voller Höhe außerplanmäßig abgeschrieben.

Ebenfalls im Geschäftsjahr 2020 gegründet bzw. erworben aber nicht einbezogen wurden die GARBE Industrial Real Estate Netherlands B.V., Niederlande (Amsterdam), die GARBE Institutional Capital CEE s.r.o., Tschechien (Prag) sowie die Erste Biopower Investment AG, Hamburg.

Im Geschäftsjahr 2020 wurden folgende Tochterunternehmen auf andere Tochterunternehmen des Konzerns verschmolzen, bzw. sind auf diese angewachsen:

Auswirkungen auf den Konzern ergeben sich hieraus nicht.

Des Weiteren wurden im Geschäftsjahr 2020 folgende Gesellschaften im Rahmen der Veräußerung von Projektentwicklungen entkonsolidiert, da keine direkte oder indirekte Beherrschung zum Stichtag durch die GuN Holding mehr vorlag:

Insgesamt sind im laufenden Geschäftsjahr Erträge aus der Entkonsolidierung der oben aufgeführten Tochterunternehmen in Höhe von TEUR 136.439 in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung als Umsatzerlöse im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit aus der Veräußerung von Projektentwicklungen ausgewiesen. Darüber hinaus haben sich keine wesentlichen Veränderungen der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns ergeben, so dass die Vergleichbarkeit zum Vorjahr trotz der Veränderungen im Konsolidierungskreis gegeben ist.

Ebenfalls veräußert wurden Anteile an folgenden Gesellschaften, die im Vorjahr nach der Equity-Methode einbezogen wurden:

II. Konsolidierungsgrundsätze

In den Konzernabschluss der GuK-Gruppe sind die oben aufgeführten Tochterunternehmen einbezogen und vollkonsolidiert. Tochterunternehmen sind Unternehmen, die von der GuN Holding mittel- oder unmittelbar beherrscht werden. Beherrschung liegt in der Regel dann vor, wenn die GuN Holding mittel- oder unmittelbar die Mehrheit der Anteile hält. Die Unternehmen werden beginnend von dem Zeitpunkt an in den Konzernabschluss einbezogen, ab dem die GuN Holding die Möglichkeit zur Beherrschung erlangt, bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Verlust der Beherrschung eintritt.

Die Erstkonsolidierung von neu gegründeten bzw. erworbenen Gesellschaften sowie die Entkonsolidierung von Tochterunternehmen findet grundsätzlich im Rahmen der operativen Geschäftstätigkeit der GuN Holding statt. Für die einzelnen Immobilienprojekte werden jeweils eigenständige Gesellschaften gegründet und je nach Art der Transaktion als Share-Deal oder Asset-Deal veräußert. Dabei erfolgt die Bilanzierung unabhängig von der Art der Transaktion als operativer Geschäftsvorfall.

Im Rahmen von Erstkonsolidierungen erfolgt die erstmalige Einbeziehung von Tochtergesellschaften grundsätzlich unmittelbar nach der Gründung bzw. Erwerb. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt gemäß § 301 Abs. 1 HGB nach der Neubewertungsmethode durch Verrechnung des Buchwertes der Beteiligung mit dem neubewerteten Eigenkapital. Die Neubewertung der Vermögensgegenstände, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten zu Zeitwerten erfolgt zu dem Zeitpunkt, zu dem das Unternehmen Tochterunternehmen geworden ist.

Aus der Erstkonsolidierung der CZ1 Logimac s.r.o., Tschechien (Prag), ergab sich im Geschäftsjahr 2020 ein aktivischer Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 3.444. Dieser Unterschiedsbetrag wurde als stille Reserve des Immobilienprojektes und entsprechend als Anschaffungskosten des Grundstücks aktiviert.

Bei der Erstkonsolidierung der METROPLAN Eastern Europe GmbH ergab sich im Geschäftsjahr 2019 ein aktivischer Unterschiedsbetrag der einen Geschäfts- oder Firmenwert in Höhe von TEUR 3.933 darstellte. Zum 31. Dezember 2020 wurde der fortgeführte Buchwert in Höhe von TEUR 2.818 vollständig außerplanmäßig abgeschrieben.

Entkonsolidierungen erfolgen regelmäßig zum Zeitpunkt, in dem die Beherrschung des Tochterunternehmens nicht mehr gegeben ist. Da es sich bei den Tochterunternehmen grundsätzlich um Objektgesellschaften mit einer zum Verkauf bestimmten Immobilie bzw. einem zum Verkauf bestimmten Immobilienprojekt handelt, wird der Abgang von Vermögensgegenständen (ggf. auch Geschäfts- oder Firmenwerte) und Schulden unsaldiert in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung dargestellt. Der Ausweis im Konzernabschluss erfolgt so, als ob das Objekt verkauft und ein Teil der Gegenleistung in der Übernahme der Objektfinanzierung bestanden hätte. Entsprechend werden aus der Entkonsolidierung von Tochterunternehmen Umsatzerlöse sowie Materialaufwendungen bzw. Bestandsveränderungen ausgewiesen.

Der Erwerb von Anteilen an assoziierten Unternehmen erfolgt grundsätzlich zum anteiligen beizulegenden Zeitwert der erworbenen Vermögenswerte und der übernommenen Schulden (Partial-Goodwill-Methode). Die in der Folge anstehenden Eigenkapitalveränderungen werden gemäß § 312 Abs. 4 HGB behandelt.

Die Einbeziehung von Anteilen an Unternehmen, die das Mutterunternehmen gemeinsam mit einem oder mehreren nicht in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen führt, erfolgte gemäß §310 HGB entsprechend dem Anteil des Mutterunternehmens am Kapital dieser Unternehmen. Unterschiedsbeträge sind im Geschäftsjahr 2020 hieraus nicht entstanden.

Salden und Transaktionen mit vollkonsolidierten Tochterunternehmen sowie daraus entstandene Erträge und Aufwendungen werden im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses gemäß der §§ 303 bzw. 305 HGB in voller Höhe eliminiert. Für anteilig einbezogenen Unternehmen erfolgte eine anteilige Verrechnung.

Verbuchte Beteiligungserträge sowie Aufwendungen und Erträge aus Gewinnabführungsverträgen werden ebenfalls vollständig eliminiert.

Zwischenergebnisse gemäß § 304 HGB werden eliminiert.

Die Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital werden offen innerhalb des Postens "Eigenkapital" als "Nicht beherrschende Anteile" ausgewiesen.

Die Posten der Bilanz und die entsprechenden im Anhang enthaltenen Beträge in fremder Währung werden mit dem Devisenkassamittelkurs am Bilanzstichtag in die Konzernwährung Euro transformiert. Das gezeichnete Kapital, die Rücklagen und Ergebnisvorträge in fremder Währung werden mit dem historischen Kurs im Zeitpunkt ihres Zugangs umgerechnet. Aufwendungen und Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung werden mit dem Durchschnittskurs des Geschäftsjahres 2020 umgerechnet. Differenzen aus der Umrechnung von Fremdwährungsabschlüssen vollkonsolidierter Tochterunternehmen und aus der Umrechnung der Jahresergebnisse zum Stichtagskurs werden erfolgsneutral mit dem Eigenkapital verrechnet.

Die Anwendung der Konsolidierungsgrundsätze erfolgte stetig zum Vorjahr.

D. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind für die Muttergesellschaft sowie sämtliche Tochterunternehmen einheitlich angewendet worden. Für die Aufstellung des Konzernabschlusses sind die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und wurden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen nach der linearen Methode vermindert.

Die im Zuge der Erstkonsolidierung von Tochterunternehmen aufgedeckten Geschäfts- oder Firmenwerte werden über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben. Bei unterjährigem Erwerb erfolgt eine zeitanteilige Abschreibung. Die im Geschäftsjahr vorgenommen außerplanmäßigen Abschreibungen wurde auf Grundlage der Ergebnisprognose der entsprechenden Tochterunternehmen vorgenommen. Die Corona-Pandemie hatte bei beiden Tochterunternehmen einen negativen Einfluss auf die kurz- bis mittelfristige Ergebnisprognose innerhalb der Restnutzungsdauer der aufgedeckten Geschäfts- oder Firmenwerte.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer, um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen gemindert. Dabei erfolgt die Abschreibung ausschließlich linear. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgten zeitanteilig. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 800 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer beträgt für immaterielle Vermögensgegenstände im Wesentlichen zwischen 1 und 3 Jahren und für Sachanlagen im Wesentlichen zwischen 1 und 15 Jahren. Außerplanmäßige Abschreibungen werden bei voraussichtlich dauerhafter Wertminderung vorgenommen.

Die Bewertung der Finanzanlagen erfolgt mit den Anschaffungskosten, ggf. mit den niedrigeren beizulegenden Werten, sofern eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt. Zur Bewertung von Anteilen an assoziierten Unternehmen wird auf die Erläuterungen zu den Konsolidierungsgrundsätzen verwiesen.

Die Bewertung der Vorräte, bestehend aus unfertigen Erzeugnissen und unfertigen Leistungen, erfolgt mit den Herstellungskosten gemäß § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB auf der Basis einer Vollkostenrechnung. In den Herstellungskosten sind alle Einzelkosten sowie angemessene Teile der Material- und Fertigungsgemeinkosten enthalten. Von dem Wahlrecht gem. § 255 Abs. 2 Satz 3 HGB wurde kein Gebrauch gemacht. Zinsen für Fremdkapital gem. § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB werden in die Herstellungskosten einbezogen. Die Bewertung der fertigen Erzeugnisse erfolgte mit den Anschaffungskosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 1 HGB sowie mit den dazugehörigen Anschaffungsnebenkosten gem. § 255 Abs. 1 Satz 2 HGB. Das Niederstwertprinzip wurde beachtet. Die geleisteten Anzahlungen werden zum Nominalwert angesetzt.

Die Projektgesellschaften bilanzieren die Grundstücke teilweise im Anlagevermögen. Im Rahmen des Konzernabschlusses werden diese bisher im Anlagevermögen bilanzierten Grundstücke in das Umlaufvermögen umgegliedert, da aus Konzernsicht grundsätzlich eine Veräußerungsabsicht besteht.

Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen in Bezug auf Vorräte werden gemäß § 268 Abs. 5 Satz 2 HGB offen von den Vorräten abgesetzt.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nominalwert bzw. zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Bei voraussichtlichen Wertminderungen werden entsprechende Einzelwertberichtigungen gebildet.

Die Guthaben bei Kreditinstituten werden zu Nominalwerten angesetzt.

Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Aktivseite Ausgaben vor dem Abschlussstichtag angesetzt, sofern sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert.

Die Steuerrückstellungen betreffen im Wesentlichen die für das Geschäftsjahr noch zu zahlenden Gewerbe- und Körperschaftsteuern sowie den Solidaritätszuschlag.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten. Sie werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe der wahrscheinlichen Inanspruchnahme mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

Verbindlichkeiten werden zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten werden auf der Passivseite Einnahmen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, sofern sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Als passive latente Steuern ist gemäß § 274 Abs. 1 S. 1 HGB eine Steuerbelastung zu bilanzieren, wenn zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen Differenzen bestehen, die sich in späteren Geschäftsjahren voraussichtlich abbauen.

E. Erläuterungen zur Konzernbilanz

1. Anlagevermögen

Bezüglich des Konzernanlagevermögens verweisen wir auf den Konzernanlagenspiegel.

2. Finanzanlagen

In den Finanzanlagen sind Beteiligungen im Sinne von § 313 Abs. 2 Nr. 4 HGB i. V. m. § 285 Nr. 11 HGB enthalten:

^*) Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 liegt noch nicht vor.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen gegen assoziierte Unternehmen sowie die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen ausschließlich sonstige Forderungen.

Die sonstigen Vermögensgegenstände betreffen Erstattungsansprüche gegen das Finanzamt i. H. v. TEUR 237 (Vorjahr: TEUR 387), die rechtlich erst nach dem Abschlussstichtag entstehen.

4. Sonstige Rückstellungen

Die Rückstellungen für Personalaufwendungen zum 31. Dezember 2020 beinhalten im Wesentlichen Tantiemen i. H. v. TEUR 1.542 (Vorjahr: TEUR 2.100).

5. Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern betreffen vollumfänglich sonstige Verbindlichkeiten.

Die Verbindlichkeiten gegenüber assoziierten Unternehmen betreffen wie im Vorjahr vollumfänglich sonstige Verbindlichkeiten.

Von den sonstigen Verbindlichkeiten entfallen auf Verbindlichkeiten aus Steuern TEUR 2.940 (Vorjahr: TEUR 3.841) und Verbindlichkeiten im Rahmen der sozialen Sicherheit TEUR 37 (Vorjahr: TEUR 36).

Die Besicherung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erfolgt in voller Höhe durch Forderungsabtretungen, Abtretung von Außenständen, Abtretung von Mietzinsforderungen und Zweckerklärungen von Grundschulden.

6. Latente Steuern

Aktive und passive latente Steuern resultieren aus einer Gesamtbetrachtung der Differenzen zwischen Handelsbilanz- und Steuerbilanzwerten der einbezogenen Abschlüsse zum Bilanzstichtag, den Konsolidierungsmaßnahmen sowie den berücksichtigungsfähigen steuerlichen Verlustvorträgen. Sofern sich auf Jahresabschlussebene ein aktiver Überhang ergeben hat, wurde dieser nach einheitlicher Ausübung des Wahlrechts nach § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB nicht angesetzt. Für die auf Konzernebene ermittelten latenten Steuern werden die entsprechenden lokalen Ertragssteuersätze zur Berechnung herangezogen. Für deutsche Tochterunternehmen in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG wurden die latenten Steuern mit einem Steuersatz von durchschnittlich rund 14 % und in der Rechtsform einer GmbH von durchschnittlich rund 30 % berechnet. Die Ermittlung der latenten Steuern der Konzernmutter basiert auf einem Durchschnittssteuersatz i. H. v. von rund 27 %.

Die im Geschäftsjahr 2020 ausgewiesenen passiven latenten Steuern in Höhe von TEUR 1.068 (Vorjahr: TEUR 260) resultieren aus der Differenz zwischen den Wertansätzen von Vermögensgegenständen im Konzernabschluss, die im Rahmen der Erstkonsolidierung neu bewertet wurden, und den steuerlichen Wertansätzen dieser Vermögensgegenstände.

F. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

2. Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten periodenfremde Erträge in Höhe von TEUR 914 (Vorjahr: TEUR 3.176) sowie Währungsumrechnungseffekte in Höhe von TEUR 1 (Vorjahr: TEUR 2).

3. Personalaufwand

Der Personalaufwand beträgt im Berichtsjahr TEUR 24.974 (Vorjahr: TEUR 19.262), davon entfallen TEUR 102 (Vorjahr: TEUR 175) auf Aufwendungen für die Altersversorgung.

4. Abschreibungen

Im Berichtsjahr wurde gemäß § 253 Abs. 3 HGB eine außerplanmäßige Abschreibung auf den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von TEUR 3.371 auf Geschäfts- und Firmenwerte vorgenommen.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von TEUR 104 (Vorjahr: TEUR 665) und Aufwand aus Kursdifferenzen von TEUR 40 (Vorjahr: TEUR 4).

G. Erläuterungen zur Konzernkapitalflussrechnung

Innerhalb der Konzernkapitalflussrechnung werden die Veränderungen des Finanzmittelfonds der GuN Holding innerhalb eines Geschäftsjahres durch Mittelzuflüsse und Mittelabflüsse dargestellt. Hierbei wird zwischen Zahlungsströmen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit sowie aus Finanzierungstätigkeit unterschieden. Zahlungsströme im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien bzw. Immobilienprojekten werden im Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ausgewiesen. Der Finanzmittelfonds umfasst ausschließlich frei verfügbare Zahlungsmittel.

Zum 31. Dezember 2020 werden im Finanzmittelfonds TEUR 45 (Vorjahr: TEUR 45) aus der Einbeziehung von quotal konsolidierten Unternehmen ausgewiesen.

H. Sonstige Angaben

1. Haftungsverhältnisse

In Zusammenhang mit dem Joint Venture TAUTON - Beteiligungsgesellschaft mbH & Co. Objekt Gustav- Heinemann-Ufer KG, Köln, besteht eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe von TEUR 480 (Vorjahr: TEUR 2.308).

2. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Aus Bau-, Planungs-, Miet-, Pacht- und Leasingverträgen bestehen zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen i. H. v. TEUR 94.142 (Vorjahr: TEUR 103.007).

Zum Abschlussstichtag bestanden Haftungsverhältnisse aus Bürgschaften in Höhe von TEUR 26.352 zugunsten assoziierter Unternehmen. Aufgrund der planmäßigen Erfüllung sämtlicher der den Gewährleistungen zugrundeliegenden Verträge wird das Risiko einer Inanspruchnahme als gering eingeschätzt.

Gegenüber einem künftigen Mieter bestand zur Sicherstellung der Finanzierung für den Bau einer Logistikimmobilie zum 31. Dezember 2020 eine harte, unbegrenzte Patronatserklärung in einer erwarteten Höhe von EUR 133,7 Mio. Bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses für das Geschäftsjahr 2020 wurde die nach den aktuellen Planungen erforderliche Finanzierung vollständig sichergestellt, so dass zum Aufstellungszeitpunkt kein finanzielles Risiko mehr bzw. keine Inanspruchnahme aus der Patronatserklärung gesehen wird.

3. Honorar des Abschlussprüfers

Das Honorar des Abschlussprüfers des Konzernabschlusses beläuft sich für das Geschäftsjahr 2020 auf TEUR 224 (Vorjahr: TEUR 78). Das Honorar betrifft in Höhe von TEUR 106 (Vorjahr: TEUR 78) Abschlussprüfungsleistungen, in Höhe von TEUR 21 (Vorjahr: TEUR 0) andere Bestätigungsleistungen sowie in Höhe von TEUR 97 (Vorjahr: TEUR 0) sonstige Leistungen.

4. Organe der Gesellschaft

Die Geschäftsführung der GuN Holding GmbH & Co. KG mit Sitz in Hamburg erfolgte bzw. erfolgt durch die GuN Verwaltungs GmbH, die durch ihre Geschäftsführer

vertreten wird.

5. Mitarbeiterzahl

An Mitarbeitern waren im Jahresdurchschnitt beschäftigt:

6. Nachtragsbericht

Zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernanhangs sind keine wesentlichen Ereignisse bekannt, die nach dem Bilanzstichtag eingetreten sind und wesentliche Auswirkungen auf die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns haben.

Hinweis: Der Konzernabschluss der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg wurde in der Gesellschafterversammlung vom 21.02.2022 gebilligt.

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2020

A. Grundlagen des Konzerns

1. Geschäftstätigkeit und Struktur des Konzerns

Die GuN Holding GmbH & Co. KG (nachfolgend: GuN Holding), mit Hauptsitz in Hamburg, ist Muttergesellschaft des GuN Holding Konzerns (nachfolgend: GuK-Gruppe).

Die Geschäftsfelder der GuK-Gruppe unterteilen sich im Wesentlichen in die drei Bereiche:

Durch Tochtergesellschaften oder Zwischenholdings mit Objektgesellschaften werden diese Geschäftsfelder betrieben. Hierbei liegt der immobilienspezifische Fokus auf den Assetklassen Unternehmensimmobilien (insb. Logistik, Light Industrial und Datacenter), Wohnimmobilien (Geschosswohnungsbau sowohl Eigentumswohnungen als auch Mietwohngrundstücke) und Gewerbeimmobilien. Geographischer Schwerpunkt des Geschäfts ist unverändert Deutschland, wobei das europäische Ausland, im Geschäftsjahr 2020 insbesondere die Niederlande und die angrenzenden osteuropäischen Länder, weiter in den Fokus gerückt ist.

Der Konzern umfasst zum 31. Dezember 2020 die GuN Holding als Muttergesellschaft und 81 (Vorjahr: 77) inländische sowie 13 (Vorjahr: 5) ausländische Tochtergesellschaften. Neben dem Halten ist auch das aktive Führen der Beteiligungen Gegenstand des Mutterunternehmens GuN Holding.

Die in den Konzernabschluss einbezogenen Tochtergesellschaften teilen sich in "Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaften" sowie "Objektgesellschaften" auf. Die Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaften fungieren als Zwischenholdings bzw. reine Verwaltungsgesellschaften. Die Mehrzahl der deutschen und ausländischen Objektgesellschaften entwickelt und hält Gewerbe- und Wohnimmobilen sowie Logistikimmobilien, die an Dritte veräußert oder vermietet werden. Nachfolgend werden die Geschäftsbereiche der wesentlichen Gesellschaften bzw. Zwischenholdings erläutert:

GARBE Industrial Real Estate GmbH

Die GARBE Industrial Real Estate GmbH mit Hauptsitz in Hamburg ist einer der führenden Anbieter und Manager von Logistik- und Unternehmensimmobilien in Deutschland. Seit mehr als 30 Jahren zählt das Unternehmen zu den bedeutenden unabhängigen Kooperationspartnern für Transport- und Logistikdienstleister, Handel und produzierendes Gewerbe. Die GARBE Industrial Real Estate GmbH entwickelt, kauft bzw. verkauft, vermietet, verwaltet und finanziert hochwertige, nachvermietbare Gewerbeimmobilien an attraktiven europäischen Standorten. Mit rund 4,5 Mio. m ² Mietfläche in vier Ländern betreut die GARBE Industrial Real Estate GmbH Ende des Jahres 2020 Immobilien- und Fondsvermögen im Wert von rund 5,4 Mrd. EUR.

Garbe Immobilien-Projekte GmbH

Die Garbe Immobilien-Projekte GmbH entwickelt, plant und baut in ausgewählten Regionen in Deutschland anspruchsvolle Immobilien. Der Verkauf ihrer Immobilien erfolgt an private und institutionelle Endinvestoren. Als Projektentwickler mit Hauptsitz in Hamburg und einem Regionalbüro in Köln ist die Garbe Immobilien-Projekte GmbH vorrangig in den Ballungszentren Hamburg, Berlin, Frankfurt a.M. und Köln-Düsseldorf-Bonn aktiv. Ihr Fokus liegt auf den Assetklassen Wohnen, Büro und Gewerbe sowohl als Neubau als auch Bauen im Bestand. Ein besonderer Kompetenzschwerpunkt ist die Quartiersentwicklung mit unterschiedlichen Nutzungen und durchdachter Raumplanung.

FONTENAY Management GmbH

Die FONTENAY Management GmbH betreut von ihren beiden Standorten in Hamburg (Hauptsitz) und Köln aus Gewerbe- und Wohnimmobilien in ganz Deutschland. Der Schwerpunkt liegt dabei auf dem Property Management ^+plus , sprich das ganzheitliche und lebenszyklusorientierte Management von Immobilien. Durch das Verwalten, Vermieten und die Unterstützung in der Vermarktung werden die Interessen der Eigentümer bestmöglich vertreten. Aus der Übernahme in das Property Management innerhalb der GuK-Gruppe hat die Gesellschaft besonders fundierte Erfahrungen im Bereich von Neubauten. Zu den Kunden der Gesellschaft zählen institutionelle Anleger, Versorgungswerke oder Fondsgesellschaften genauso wie Wohnungseigentümergemeinschaften.

GARBE Institutional Capital GmbH

Die Garbe Institutional Capital GmbH ist eine Immobilien-Managementgesellschaft, die die gesamte Dienstleistungspalette im Immobilienbereich insbesondere der Fonds-, Vermögens- und Immobilienverwaltung anbietet. Sie initiiert, strukturiert, Co-investiert und verwaltet Immobilieninvestitionen im Auftrag ihrer institutionellen Kunden. Die Gesellschaft verfügt über überdurchschnittliches Know-How in den Bereichen Transaktionen und Management von Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland, den Niederlanden und ausgewählten anderen Märkten in Europa. Dabei konzentriert sich die Gesellschaft als Investment Manager auf Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie ausgewählte Retail-Produkte. Durch erfahrene Teams in Deutschland und den Niederlanden fokussiert sie ihre Investmenttätigkeit insbesondere auf die beiden genannten Länder, aber auch weitere europäische Länder rücken sukzessive in den Fokus.

2. Ziele und Strategien

Die GuK-Gruppe zählt bereits heute zu den etablierten Projektentwicklungsgesellschaften und Managern für Logistik- und Unternehmensimmobilien sowie Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland. Ziel der GuK-Gruppe ist es, ihre Position im Markt nachhaltig zu stärken.

Mittelfristig will die GuK-Gruppe ihr Geschäft auf die von ihr identifizierten Kernregionen in Deutschland und Europa fokussieren sowie ausweiten. Mit der Gründung von regionalen Dienstleistungsgesellschaften in den Niederlanden, Frankreich, Italien sowie in Tschechien, Polen und der Slowakei in den vergangenen Jahren bzw. im Geschäftsjahr 2021 wurden bereits entsprechende Strukturen aufgebaut, um die Dienstleistungen hochwertig und unmittelbar vor Ort anbieten zu können.

Weiter ausgebaut werden sollen insbesondere die Bereiche Projektentwicklung sowie Investment. Die Basis für diesen Ausbau bildet das fundierte Fachwissen der GuK-Gruppe im Bereich der Immobilienwirtschaft und die entstehenden Synergien aus der Zusammenarbeit aller Garbe-Gesellschaften.

Neben der ökonomischen Verantwortung, die sich am Leitbild des "Ehrbaren Kaufmanns", der einen langfristigen, wirtschaftlichen Erfolg mit seiner gesellschaftlichen Verantwortung verknüpft, rückt die ökologische Verantwortung zunehmend in den Fokus der GuK-Gruppe und soll mittelfristig ein wichtiger Aspekt bei der Entwicklung und dem Managen in den verschiedenen Immobiliensegmenten werden.

B. Wirtschaftsbericht

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Kein europäisches Land ist im Jahr 2020 von der Corona-Pandemie und ihren Auswirkungen verschont geblieben. Wenngleich die wirtschaftlichen Auswirkungen sehr unterschiedlich waren, so verzeichneten doch alle Länder einen Rückgang der Wirtschaftsleistung.

Vergleichsweise robust waren die wirtschaftlichen Entwicklungen in den Ländern, in denen der GuK-Konzern im Geschäftsjahr 2020 aktiv war. ¹

Die nachstehenden Erläuterungen zu den gesamtwirtschaftlichen und branchenbezogenen Rahmenbedingungen beziehen sich auf Deutschland, da dies der wesentliche Kernmarkt der GuK-Gruppe im Geschäftsjahr 2020 war und sich die wesentlichen Geschäftsaktivitäten auf diesen Markt fokussierten. Als Kernsegmente werden im Nachfolgenden Logistikimmobilien, Wohnimmobilien sowie Gewerbeimmobilien betrachtet.

1.1 Wirtschaftliche Rahmenbedingen

Wirtschaftlicher Einbruch durch die Corona-Pandemie in Deutschland nicht so stark ausgeprägt wie durch die Finanzkrise

Erstmals seit zehn Jahren führte die Corona-Pandemie in Deutschland zu einem deutlichen Rückgang der Wirtschaftsleistung. Während in der Wirtschafts- und Finanzkrise im Jahr 2009 das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Vergleich zum Vorjahr um 5,7 % sank, wurde im Jahr 2020 ein Rückgang von 4,9% registriert. Verantwortlich für den abgefederten Rückgang im Berichtsjahr waren expansive geld- und fiskalpolitische Maßnahmen sowohl auf Bundes- als auch auf europäischer Ebene. ²

Abbildung 1: Bruttoinlandsprodukt, preisbereinigt, Veränderung ggü. dem Vorjahr in %, Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie

Allerdings war die wirtschaftliche Entwicklung im Jahr 2020 zweigeteilt. Während der Dienstleistungsbereich massive Einschränkungen, wie die teilweise Schließung des Einzelhandels, hinnehmen musste, zeigte sich der industrielle Sektor recht robust. Vereinzelt konnten in den industriellen Teilsegmenten sogar Rekordergebnisse erzielt werden, die aufgrund von Liefer- und Rohstoffengpässen obendrein noch ausgebremst wurden.

¹ Quelle: EU & Euro-Zone - Bruttoinlandsprodukt (BIP) bis 2020 | Statista
² Quelle: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie - Schlaglichter der Wirtschaftspolitik 03.2021, Statistisches Bundesamt (Destatis) 2021

Arbeitsmarkt: Kurzarbeitergeld stützt den Arbeitsmarkt - Beschäftigung auf einem historisch hohen Niveau

Trotz Corona-Krise befindet sich die Anzahl der Beschäftigten in Deutschland auf einem hohen Niveau. Wesentlich dazu beigetragen hat das von der Bundesregierung eingeführte Kurzarbeitergeld. Zwar haben während der ersten Lockdown-Maßnahmen ab März 2020 die Arbeitslosigkeit und die Unterbeschäftigung zugenommen, dennoch erholte sich der Arbeitsmarkt nach der Lockerung der Maßnahmen im August 2020 leicht.

Abbildung 2: Arbeitsmarkt in Deutschland, Arbeitslosenquote in %, Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Insgesamt erhöhte sich die Arbeitslosenzahl im Jahresdurchschnitt 2020 in Deutschland im Vergleich zu 2019 um 429.000 auf rund 2.695.500 Personen (Arbeitslosenquote 2019: 5,5 %, +1 Prozentpunkte auf 6,5 % 2020). Im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt zeigt sich aber die gute Gesamtsituation auf dem deutschen Arbeitsmarkt. Im Dezember 2020 lag die Arbeitslosenquote von 5,9 % bereits wieder unter dem langjährigen Durchschnitt von 6,3 %. ³

³ Quelle: Bundesagentur für Arbeit; Statistisches Bundesamt (Destatis) 2021

Abbildung 3: Arbeitsmarkt in Deutschland, Arbeitslosenquote in %, Quelle: Bundesagentur für Arbeit

Die wirtschaftliche Lage erholt sich ab April deutlich

Die unternehmerische Stimmung anhand des European Sentiment Indicator (ESI) zeigt sich über das Jahr 2020 hinweg sehr volatil. Nach dem Ende des ersten Lockdowns im April 2020 zeichnet sich ein deutlicher Aufwärtstrend bis zum Jahresende ab.

Abbildung 4: European Sentiment Indicator (ESI), Quelle: Europäische Kommission

Die wirtschaftliche Stimmung im Dezember 2020 hat noch nicht ganz das Vorkrisenniveau erreicht, ist aber mit einer Differenz von 6,5 Punkten nicht mehr weit entfernt. In der langjährigen Betrachtung zeigt der Indikator, analog zum BIP, dass die wirtschaftliche Eintrübung während der Corona-Pandemie 2020 weniger stark ausgeprägt war als zur Finanzkrise 2009. Hinzu kommt das im Corona-Pandemie-Jahr 2020 die Dauer der wirtschaftlichen Anspannung deutlich kürzer war als zur Finanzkrise 2008-2009.

Abbildung 5:European Sentiment Indicator (ESI), Quelle: Europäische Kommission

1.2 Logistikimmobilienmarkt

Logistikimmobilienmärkte trotzen der Corona-Pandemie und verzeichnen auch 2020 eine unverändert hohe Flächennachfrage

Auf dem deutschen Logistikimmobilienmarkt wurden 2020 ca. 6,6 Mio. qm Fläche durch Eigennutzungen und Vermietungsaktivitäten umgesetzt, was einem Wachstum von ca. 5 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum 2019 (6,3 Mio. qm) entspricht. Aufgrund des weiterhin limitierenden Faktors, der verfügbaren Fläche bzw. des Nettoneuzugangs, wurde der Rekordumsatz aus 2018 (7,2 Mio. qm) um rund 9 % verfehlt. Nichtsdestotrotz kann trotz der Pandemie das Jahr 2020 als ein überdurchschnittlich starkes Nachfragejahr bezeichnet werden, da im Vergleich zum 10-Jahresdurchschnitt nahezu 1 Mio. qm mehr Logistikfläche umgesetzt wurden. Durch die strukturell prägnante Verschiebung im Dienstleistungsbereich war der Onlinehandel ein wesentlicher Nachfragetreiber während der Pandemie.

Abbildung 6: Logistikflächenumsatz Deutschland in Mio. qm, Quelle: Cushman & Wakefield

Neubauvolumen auf Rekordniveau

Obwohl das Neubauvolumen in den letzten Jahren stetig gewachsen und trotz Pandemie 2020 auf Rekordniveau ist (rund 1,2 Mio. qm über dem 10-Jahresdurchschnitt), kann die Nachfrage nach Logistikflächen derzeit nicht befriedigt werden. Erschwerend für die Flächenbereitstellung kommen die steigenden regulatorischen Anforderungen hinzu, z. B. durch die von der Bundesregierung aufgelegte Begrenzung des Flächenverbrauchs. Des Weiteren limitieren steigende Baukosten und Engpässe bei Baumaterialien die Bautätigkeit. Folglich kommt es aktuell zu einem Nachfrageüberhang. Speziell in den Top-Regionen, wo neue Flächen für Logistik besonders rar sind, ist dieser Überhang deutlich spürbar. Neue Logistik-Entwicklungen müssen ausweichen und finden größtenteils in den Sekundärmärkten statt. ⁴

⁴ Quelle: bulwiengesa, Cushman & Wakefield, ZIA (Zentraler Immobilienausschuss e.V.)

Abbildung 7: Fertigstellung von Logistikfläche in Mio. qm, Quelle: bulwiengesa, Cushman & Wakefield, ZIA

Mietpreisentwicklung: Nachfrage treibt die Mietpreise in die Höhe

Nach deutlichen Mietpreissteigerungen für Logistikflächen in den letzten Jahren herrschte im Jahr 2020 zunächst Skepsis, ob Mietpreissteigerungen angesichts der Pandemie möglich sind. Zum Jahresende zeigte sich, dass die anhaltend hohe Nachfrage bei limitiertem Nettoneuzugang an Flächen weitere Mietpreissteigerungen bewirkten.

Die Spitzenmiete in den Top-Regionen liegt Ende 2020 im Schnitt bei 6,6 EUR/qm/Monat und damit rund 30 Cent (+4,5 %) höher als 2019 (6,3 EUR/qm/Monat).

Die höchste Spitzenmiete innerhalb der Top-Regionen wird Ende 2020 weiterhin in München registriert (7,5 EUR/qm/Monat). Berlin und Frankfurt folgen mit jeweils 6,6 EUR/qm/Monat. In Hamburg liegt das Niveau bei 6,4 EUR/qm/Monat und in Düsseldorf bei 6,0 EUR/qm/Monat.

Abbildung 8: Logistik-Spitzenmieten in EUR/qm/Monat, Quelle: GARBE Research

Die hohe Flächennachfrage, kombiniert mit einem geringen Angebot, lässt den Druck auf die Mieten steigen. Auch außerhalb der Top-Regionen sind die Mieten in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. In den von GARBE betrachteten 28 Logistikregionen in Deutschland verdeutlicht die 5-Jahres CAGR ⁵ von 1,8 % diese Entwicklung. In den nächsten Jahren ist aufgrund der hohen Nachfrage nach Logistikflächen weiterhin mit steigenden Mieten zu rechnen.

1.3 Wohnimmobilienmarkt

Wohnimmobilien: Miet- und Kaufpreise entwickeln sich trotz Pandemie positiv

Trotz andauernder Corona-Pandemie haben die Angebotsmietpreise auf den Wohnungsmärkten (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Stuttgart, Leipzig) weiter zugelegt. Im zweiten Halbjahr sind sie gegenüber dem Vorjahr im Mittel um +3,5 % gestiegen. Damit lag das Plus auf vergleichbarem Niveau wie im Vorjahreszeitraum, fiel aber gegenüber dem Fünfjahresschnitt (+4,9 %) etwas niedriger aus.

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen konnten sich im zweiten Halbjahr 2020 hingegen ein weiteres Mal deutlich verteuern. Mit +9,3 % liegen sie leicht unterhalb des Vorjahresanstiegs (+10,2 %), aber über dem Fünfjahresschnitt (+8,6 %).

Das Umland der Kernstädte wird immer attraktiver

Neben den Kernstädten wird speziell das Umland von Ballungsräumen immer attraktiver. Intensiviert durch die Corona-Pandemie und die vermehrte Inanspruchnahme von Home-Office rücken die Qualitäten des Umlandes in den Vordergrund. Folglich ist der Kaufpreisanstieg im Umland der acht Topwohnungsmärkte im Durchschnitt um ca. +50 % deutlich stärker ausgeprägt als in den Kernstädten. Abgesehen von den beobachtbaren Aufholprozessen an den peripheren Metropollagen bleiben die Preisentwicklungen für Eigentumswohnungen in den Städten selbst auf einem sehr hohen Niveau. ⁶

⁵ Hinweis: CAGR = Compound Annual Growth Rate (durchschnittliche jährliche Wachstumsrate)

2020 ist mit einer steigenden Zahl an Fertigstellungen zu rechnen

Im Jahr 2020 ist mit einer Fertigstellung von rund 300 Tsd. neue Wohnungen zu rechnen. Der Bedarf kann damit auch 2020 weiter nicht gedeckt werden. ⁷

1.4 Gewerbeimmobilienmarkt in Deutschland

Büroflächennachfrage um ein Drittel gesunken

Homeoffice, Expansionsstopp oder die zurückgestellte Entscheidung hinsichtlich einer möglichen Standortverlagerung führten zu einem Nachfragerückgang während der Corona-Pandemie und beeinflussten die Nachfragen nach Büroflächen in Deutschland stark.

Der Büroflächenumsatz in Deutschland im Jahr 2020 lag bei 4,6 Mio. qm und mit 28,3 % deutlich unter dem Vorjahreswert. Besonders stark vom Rückgang betroffen, waren die A-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart). Spürbar, aber nicht so dramatisch, waren die Rückgänge an den übrigen Standorten.

Anstieg der Mieten erstmal gestoppt

Als Folge der Pandemie wurde der seit einem Jahrzehnt anhaltende Trend der stetigen Mietzuwächse in Deutschland ausgebremst. Jedoch federte der historische Mangel an Leerstandsflächen die Entwicklung der Mieten ab, so dass von einer Stagnation gesprochen wird. Zwar blieb vielerorts die Nominalmiete unverändert, jedoch haben die Incentives an Bedeutung gewonnen.

Hohes Neubauvolumen führt zu Anstieg des Büroflächenleerstands

Anders als die Nachfrage- und Mietentwicklung verzeichnete der Büroflächenneuzugang in Deutschland einen Anstieg von 22,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Hier wirkten aber vor allem die Impulse aus der Zeit vor der Pandemie. Im Zusammenspiel mit der rückläufigen Nachfrage führte die Fertigstellungsrate zu einem Anstieg des Leerstands.

⁶ Quelle: JLL - Wohnungsmarktüberblick Deutschland 2020
⁷ Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen

Umsatzzuwächse im Einzelhandel durch Lebensmittelhandel und Onlinehandel

Trotz der Corona-Pandemie und den damit verbundenen Schutzmaßnahmen verzeichnete der Einzelhandel insgesamt mit 577,4 Mrd. EUR ein Umsatzplus von 31,2 Mrd. EUR bzw. 5,7 % im Vergleich zum Vorjahr. Getragen wurde das Wachstum von der Entwicklung des Onlinehandels sowie den hohen Zuwachsraten im Bereich der Vollsortimenter und des Lebensmitteleinzelhandels. Währenddessen musste der stationäre Einzelhandel im Bereich der Mode sowie der Waren- und Kaufhäuser aufgrund der Schließungen massive Umsatzeinbußen hinnehmen. ⁸

Differenzierte Flächennachfrage nach Einzelhandelsflächen

Diese Entwicklungen sowie strukturellen Veränderungen des Kundenverhaltens spiegeln sich auch in der Entwicklung der Flächennachfrage wider. Insgesamt ist der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 25,0 % zurückgegangen. Während im Bereich der Lebensmittelanbieter auch während der Pandemie eine starke Flächennachfrage erzielt wurde, sind im Non-Food-Einzelhandel Verlagerungen bzw. Expansionen zugunsten des Ausbaus des digitalen Angebotes zurückgestellt worden. Auch unter dem Einfluss der derzeitigen Pandemie gaben die Spitzenmieten in Deutschland im Durchschnitt im Jahresverlauf um rund 2,1 % nach. ⁹

1.5 Investmentmarkt

Starker gewerblicher Immobilieninvestmentmarkt trotz Krisenmodus

Trotz der Corona-Pandemie und des Brexits hat sich der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Deutschland 2020 erstaunlich robust in der Krise gezeigt. Der pandemiebedingte Rückgang im Transaktionsgeschehen hat insbesondere das zweite und dritte Quartal betroffen. Ende 2020 ist die Marktaktivität wieder deutlich gestiegen. Im Jahr 2020 wurden Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von rund 59,6 Mrd. EUR gehandelt. Der 10-Jahresdurchschnitt von ca. 48,2 Mrd. EUR wurde um rund ein Viertel übertroffen. Damit wurde das drittbeste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre erzielt. Allein im vierten Quartal wurden Immobilien im Wert von 18,8 Mrd. EUR gehandelt bzw. rund 32% des Jahresergebnisses. Die Aktivität internationaler Käufer ging 2020 im Vergleich zu 2019 etwas zurück. In Summe entfiel auf das ausländische Kapital ca. 41 % des Transaktionsvolumens (2019: 43 %). Die internationale Beteiligung an Portfoliotransaktionen war wie in den Vorjahren mit 60 % höher als bei Einzeltransaktionen. Internationale Käufer bevorzugen weiterhin großvolumige Transaktionen (Portfolios) anstelle von kleinteiligen und administrativ aufwendigen Einzeltransaktionen.

⁸ Quelle: Kurzfassung_2021.indd (zia-deutschland.de)
⁹ Quelle: Einzelhandelsmarktueberblick-Deutschland-JLL.pdf

Niedrigzinsumfeld: Immobilienanlagen seitens der Investoren weiterhin sehr gefragt

Das Niedrigzinsumfeld befeuert durch die expansive Geldpolitik der EZB sowie der geringe bis negative Zins bei Staatsanleihen hat das Anlagespektrum institutioneller Investoren in den letzten Jahren zunehmend auf Immobilienanlagen ausgerichtet. In den nächsten Jahren ist ein Ende der Niedrigzinspolitik aufgrund der globalen konjunkturellen Auswirkungen der Corona-Pandemie und der milliardenschweren Hilfspakete nicht zu erwarten. Es ist daher weiterhin mit einem regen Transaktionsgeschehen zu rechnen. ¹⁰

Logistikimmobilien haben sich als krisenresistente Assetklasse bewährt

Der Investmentmarkt für Logistikimmobilien zeigt sich im Vergleich zu anderen Assetklassen besonders krisenresistent und kann als Profiteur gesehen werden. Im Jahr 2020 wurde trotz der Pandemie am Investmentmarkt für Logistikimmobilien ein sehr gutes Ergebnis erzielt. Mit einem Transaktionsvolumen von 7,9 Mrd. EUR wurde 2020 das bereits sehr gute Resultat aus 2019 (7,5 Mrd. EUR) um 5,5 % übertroffen. Der 10-Jahresdurchschnitt wurde mit 56 % deutlich übertroffen.

Renditekompression bei Logistikimmobilien hält 2020 weiter an

Die sehr hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien seitens der Investoren in Verbindung mit fehlenden alternativen Opportunitäten hat dazu geführt, dass sich die Renditekompression auch 2020 unverändert fortgesetzt hat. In allen Regionen liegt die Nettoanfangsrendite Ende 2020 bei 3,6 % und damit 20 bp unter dem Vorjahreswert. Die Dynamik der Kompression verringert sich angesichts des niedrigen Niveaus zunehmend. Inzwischen hat sich das Renditeniveau in den Top-Regionen Deutschlands so weit angenähert, dass es nahezu keine Renditeunterschiede mehr gibt.

¹⁰ Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen

Abbildung 9: Nettoanfangsrenditen für Logistikimmobilien in %, Top-Regionen, Quelle: GARBE Research

Krisensichere Wohnimmobilien erfahren hohe Nachfrage

Nicht nur das fünfte Jahr in Folge konnte ein Zuwachs am Wohninvestmentmarkt registriert werden, sondern auch mit einem Transaktionsvolumen von ca. 21,7 Mrd. EUR (rund 164.500 Einheiten) ein Plus von 9% gegenüber dem Vorjahr und 16% gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt. Das erhöhte Interesse an Wohninvestments im Speziellen kommt nicht überraschend: niedrige Mietausfallsquoten, stabile Erträge und langfristige Wachstumspotentiale. Bereits in vorgegangenen Krisenzeiten punktete der Wohninvestmentmarkt mit defensivem Risikoprofil. Darüber hinaus führten die unmittelbaren strukturellen Veränderungen im Zuge der Pandemie auf dem Arbeitsmarkt, etwa durch vermehrte Nutzung von Homeoffice, zu einem veränderten Bewusstsein für das Konsumgut Wohnen. Zusammen mit der hohen Resilienz der Assetklasse ist dies ein weiterer Grund für die Verlagerung und Zunahme der Nachfrage am institutionellen Wohninvestmentmarkt.

Nicht nur das Interesse von gewerblichen Investoren, sondern auch das Interesse an Wohnimmobilien von privaten Investoren hatte im Zuge der Pandemie noch einmal deutlich zugenommen. Das starke Interesse sowohl der gewerblichen als auch der privaten Investoren an diesem Anlageprodukt führt dazu, dass die Renditen im Jahr 2020 weiter gesunken sind. ¹¹

Büroimmobilien weiterhin gefragte Asset-Klasse, aber mit deutlichen Umsatzeinbußen

Mit einem Transaktionsvolumen von 25,1 Mrd. EUR waren die Büroimmobilien auch im Jahr 2020 die gefragteste Asset-Klasse. Zwar bleibt das Volumen 37,0 % unter dem Niveau des Vorjahres, der 10- Jahresdurchschnitt konnte trotz des Rückganges um 12,6 % übertroffen werden.

¹¹ Quelle: JLL - Wohnungsmarktüberblick Deutschland 2020

Aufgrund des bereits hohen Preisniveaus vor der Pandemie deutete sich im Vorjahr eine Abnahme der Dynamik bei der Renditekompression insbesondere in den A-Städten an. So kommt es in den A-Städten bei durchschnittlich 2,8 % zu einer Bodenbildung. Leichte Renditesteigerungen gibt es unter den B-Standorten. Diese begründet sich durch Ausweichreaktionen der Investoren, die in den A-Städten keine für sie geeignete Investments mehr finden. ¹²

Skepsis gegenüber Einzelhandelsimmobilien

Vergleichsweise stabil zeigte sich das Transaktionsvolumen für Einzelhandelsimmobilien. Mit einem Volumen von 12,3 Mrd. EUR konnte ein Umsatzplus von 21 % im Vergleich zum Vorjahr erzielt werden. Gefragt waren vor allem großvolumige Portfolioverkäufe. Jedoch fand eine Verschiebung der Umsätze zugunsten von Lebensmittelmärken und lebensmittelgeankerten Fachmarkt- und Nahversorgungszentren statt. Skeptischer wurden von den Investoren hingegen innerstädtische Geschäftshäuser und Shopping-Center betrachtet.

Heterogene Renditeentwicklung bei den Einzelhandelsimmobilien

Die heterogene Nachfrage spiegelt sich auch bei der Entwicklung der Renditen wider. Während bei den stark nachgefragten Supermärkten die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte auf 4,8 % zurückging, war sie bei SB-Warenhäusern nur leicht rückläufig und sank von 4,75 % auf 4,7 %. Einen deutlichen Anstieg der Rendite von 1 Prozentpunkt verzeichneten Shopping-Center. Die wachsende Unsicherheit hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung spiegelte sich auch bei den Geschäftshäusern in einer steigenden Rendite wider. Vergleichsweise stabil entwickelten sich die Renditen bei den Fachmarktzentren und Fachmärkten sowie bei Bau- und Gartenmärkten. ¹³

¹² Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen
¹³ Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen

2. Geschäftsverlauf

Im Geschäftsjahr 2020 konnte die GuK-Gruppe den Konzernjahresüberschuss im dritten Jahr in Folge signifikant steigern. Die Steigerung um 85.528 TEUR auf 121.785 TEUR vor Fremdanteilen wurde dabei maßgeblich von der Realisierung diverser Projektentwicklungen im Bereich der Logistikimmobilien beeinflusst. Zusammen mit den zum Stichtag vorhandenen liquiden Mitteln von 53.937 TEUR schließt sie das Geschäftsjahr 2020 sehr erfolgreich ab.

Zum Ende des Berichtsjahres verwaltete die GuK-Gruppe Immobilien im Wert von rd. 6,9 Mrd. EUR für vorwiegend institutionelle Anleger sowie im Bau befindliche Immobilienprojekte von rd. 1,5 Mrd. EUR (geplante Gesamtinvestitionskosten) vorwiegend als Eigenbuchentwicklungen. Der Verkehrswert der für das Eigenbuch gehaltenen (Co-) Investments in Immobilien(-gesellschaften) betrug schätzungsweise 25 Mio. EUR (ohne die direkte Tochtergesellschaft der GuN Holding "GuNHA -Investoren KG).

C. Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage

1. Ertrags- und Vermögenslage

Die Entwicklung der Ertragslage ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

Die Umsatzerlöse, größtenteils Erlöse aus der Veräußerung von Projektentwicklungen sowie der Objektverwaltung, sind im Geschäftsjahr 2020 deutlich um 109 Mio. EUR auf 325 Mio. EUR gestiegen. Ursächlich dafür sind im Wesentlichen die höheren Erlöse aus der Veräußerung von Projektentwicklung, insbesondere im Bereich der Logistikimmobilien.

Aufgrund von größeren und über mehrere Perioden laufende Projektentwicklungen können diese Schwankungen entstehen. Aber auch die gestiegene Anzahl an realisierten Projektentwicklungen im Geschäftsjahr 2020 trägt zu dieser Steigerung bei.

Die Position "sonstige betriebliche Erträge" ist im Vergleich zum Vorjahr um 2,0 Mio. EUR auf 3,0 Mio. EUR gesunken.

Einhergehend mit der Erhöhung der Umsatzerlöse sowie der Wachstumsstrategie der GuK-Gruppe ist der Betriebsaufwand ebenfalls gestiegen. Neben Steigerungen der Personalaufwendungen um 5.712 TEUR auf 24.974 TEUR sowie der sonstigen betrieblichen Aufwendungen des Konzerns um 16.614 TEUR auf 36.128 TEUR haben sich die Aufwendungen für bezogene Leistungen von Fremdarbeiten deutlich um 79.890 TEUR auf 223.705 TEUR erhöht.

Die Abschreibungen wurden durch den Sondereffekt der außerplanmäßigen Abschreibung von Geschäfts- oder Firmenwerten zweier Tochterunternehmen beeinflusst und erhöhten sich deshalb von 983 TEUR im Vorjahr auf 5.022 TEUR im aktuellen Geschäftsjahr.

Vergleichsweise stabil waren die Zinsaufwendungen mit einer Steigerung von 10.973 TEUR auf 11.633 TEUR im Vergleich zum Vorjahr.

Die Realisierung einer Joint-Venture Projektentwicklung in Frankreich und weiterer Erträge aus assoziierten Unternehmen in Höhe von insgesamt 39,3 Mio. EUR sowie Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens in Höhe von 10,2 Mio. EUR führen im Jahr 2020 im Wesentlichen zu einem Beteiligungsergebnis von 50,6 Mio. EUR.

Nach Steuern verbleibt ein Konzernjahresüberschuss (vor auf nicht beherrschende Anteile entfallende Gewinne bzw. Verluste) in Höhe von 121.785 TEUR.

Die Entwicklung der Vermögenslage ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

Im dritten Jahr in Folge konnte die Bilanzsumme des Konzerns signifikant um 144,5 Mio. EUR auf 473,0 Mio. EUR gesteigert werden. Wie bereits im Vorjahr tragen zu dieser positiven Entwicklung wesentlich die höheren im Bau befindlichen Wohn- und Büroimmobilien sowie eine höhere Anzahl an zum Verkauf bestimmte Gewerbe- und Logistikimmobilien bei.

Das Anlagevermögen besteht mit 71,8 Mio. EUR im Wesentlichen aus Finanzanlagen, die wiederum vornehmlich auf Beteiligungen an assoziierten Unternehmen basieren.

In den Vorräten, die mit 245,0 Mio. EUR maßgeblich das Umlaufvermögen beeinflussen und im Vergleich zum Vorjahr um 31 % gestiegen sind, spiegeln sich die Projektentwicklungsaktivitäten der GuK-Gruppe wider.

Zum Jahresende 2020 betrug das Guthaben bei Kreditinstituten der GuK-Gruppe 53,9 Mio. EUR.

Die Finanzierung der Projekte erfolgt vornehmlich durch die Aufnahme von Bankdarlehen und Eigenmitteln. Aufgrund der gestiegenen Anzahl der Projektentwicklungen insbesondere im Bereich der Logistikimmobilien, aber auch durch größere Projektvolumina im Bereich der Wohnimmobilien sind die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten im Geschäftsjahr 2020 um 36,2 Mio. EUR auf 172,4 Mio. EUR gestiegen.

Am Ende des Jahres 2020 beträgt die Eigenkapitalquote 35,2 % (Vorjahr 25,0 %).

2. Finanzlage

Im Vergleich zum Geschäftsjahresbeginn konnte sich der Finanzmittelfonds zum Geschäftsjahresende um 9,7 Mio. EUR auf 53,9 Mio. EUR erhöhen. Maßgeblich beeinflusst wurde diese Veränderung durch das erwirtschaftete Konzernergebnis in Höhe von 121.785 TEUR. Gegenläufig wirkten sich die Mittelabflüsse aus laufender Geschäftstätigkeit bedingt durch das höhere Geschäftsvolumen aus. Insgesamt entstand ein positiver Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit von 17,0 Mio. EUR. Zudem führten die Investitionen in das Finanzanlagevermögen zu einem positiven Cash Flow aus der Investitionstätigkeit von 18,6 Mio. EUR.

Die Investitionen wurden einerseits durch Mittelzuflüsse aus der Finanzierungstätigkeit, insbesondere der Aufnahme von Bankdarlehen in Höhe von 184,3 Mio. EUR, sowie mit Eigenmitteln finanziert. Andererseits wurden im gleichen Zeitraum, im Zuge der Veräußerung von realisierten Projektentwicklungen, Bankdarlehen in Höhe von 171,7 Mio. EUR sowie Eigenmitteln in Höhe von 27,4 Mio. EUR zurückgeführt, was insgesamt zu einem negativen Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit von 26,0 Mio. EUR führte.

Die Gesellschaft war jederzeit in der Lage ihre Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen bzw. ihre Verbindlichkeiten zu bedienen.

3. Gesamtaussage zur wirtschaftlichen Lage

Die Geschäftsleitung beurteilt die Fortführungssituation des Konzerns als positiv. Es werden und wurden weiterhin Investitionen getätigt.

4. Finanzielle Leistungsindikatoren

Bei den finanziellen Leistungsindikatoren liegt unser Fokus auf:

Die notariell beurkundeten An- und Verkäufe sowie die Anzahl der verwalteten Objekte bzw. Höhe der vermietbaren Fläche bilden die Grundlage für die Dienstleistungsvergütungen und beeinflussen damit unmittelbar die zukünftigen Betriebsergebnisse. Die Anzahl der verwalteten Objekte bzw. Höhe der vermietbaren Fläche bieten hierbei eine hohe Planungssicherheit.

Ferner wird das operative Geschäft der Projektentwicklung und Bauvorhaben auf Einzelprojektebene anhand der Kennzahlen Kostenrendite, Baufortschritt und Verkaufsstand gesteuert. Die Geschäftsführung wird regelmäßig auf Basis von Soll/Ist-Vergleichen über das Projektcontrolling informiert und ist dadurch jederzeit in der Lage, bei Abweichungen Maßnahmen zur Gegensteuerung zu treffen und durch Abweichungsanalysen Ursachen zu prüfen.

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren haben sich deutlich positiver entwickelt, als im Lagebericht 2019 prognostiziert. Ursprünglich wurde ein Konzernjahresüberschuss im hohen zweistelligen Millionen-EUR-Bereich erwartet. Tatsächlich konnte ein Konzernjahresüberschuss (nach Fremdanteilen) von 109,8 Mio. EUR realisiert werden.

5. Nicht-Finanzielle Leistungsindikatoren

Zur erfolgreichen und nachhaltigen Steuerung unseres Unternehmens richten wir unser Augenmerk auf die Erwartungen aller Interessengruppen.

Das umfassende Portfolio der GuK-Gruppe rund um Wohn-, Logistik- und Unternehmens- sowie Gewerbeimmobilien, die langjährigen Kundenbeziehungen zu Mietern und Investoren sowie unser logistisches und immobilienwirtschaftliches Expertenwissen bilden neben der finanziellen Leistungsfähigkeit das Grundgerüst unserer Erfolgsformel. Das Werteverständnis der GuK-Gruppe ist geprägt von einem offenen und vertrauensvollen Handeln.

D. Prognosebericht

Die nachfolgenden Aussagen zum zukünftigen Geschäftsverlauf und zu den dafür als maßgebend beurteilten Einflussfaktoren Markt, Branche und Unternehmen basieren auf externen, qualitativen Prognosen und den Einschätzungen der Geschäftsführung. Grundsätzlich bergen Prognosen das Risiko, dass die Entwicklungen weder in ihrer Tendenz noch ihrem Ausmaß tatsächlich eintreten. Die wesentlichen Risiken sind im Risiko- und Chancenbericht erläutert.

Die nachstehenden Erläuterungen beziehen sich auf Deutschland, da dies der wesentliche Kernmarkt der Gesellschaft ist und sich die wesentlichen Geschäftsaktivitäten auf diesen Markt fokussieren. Andere relevante europäische Märkte werden nicht betrachtet.

1. Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Die Wirtschaft kommt in Schwung - Nachholeffekte beeinflussen die Konjunktur

Für die nächsten Perioden 2021 und 2022 wird prognostiziert, dass sich das Wirtschaftswachstum sowie die Inflation in Deutschland merklich verändern. Ab dem zweiten Quartal 2021 wird mit einer deutlichen Verbesserung der Wirtschaft gerechnet. Für das Jahr 2021 wird ein Wachstum der Wirtschaft von 3,7 % erwartet. Für 2022 wird mit einer weiteren Erholung der Wirtschaft kalkuliert und ein Wirtschaftswachstum von 3,2 % prognostiziert. Betrachtet man die zusammengefasste Wirtschaftsleistung der Jahre 2020 bis 2022, belaufen sich die Kosten der Coronakrise nach dieser Prognose auf ca. 405 Mrd. EUR. ¹⁴

¹⁴ Quelle: ifo Konjunkturprognose vom 24.03.2021

Abbildung 10: Bruttoinlandsprodukt, preisbereinigt, Veränderung ggü. dem Vorjahr in %, P=Prognose Quellen: Bundesministerium für Wirtschaft und Energie, ifo Konjunkturprognose vom 24.03.2021

Nach einem moderaten Anstieg des Verbraucherpreisindex (VPI) 2020 um 0,5 % wird für 2021 mit einer Inflationsrate von 2,6 % gerechnet. Für das Jahr 2022 wird von dem IfW Kiel mit einer Rate von 1,7% gerechnet. Eine Ungewissheit entsteht durch die hohe außerordentliche Ersparnis der privaten Haushalte während der Corona-Pandemie. Werden diese Ersparnisse für den Konsum verausgabt, könnte ein erhöhter Inflationsschub auslöst werden. ¹⁵

2. Logistikimmobilien

Perspektive: Logistikimmobilien sind weiterhin eine sehr nachgefragte Assetklasse

Für 2021 wird auf Basis, der im Bau befindlichen und konkret geplanten Projekte, ein Flächenneuzugang von über 5,0 Mio. qm erwartet. Jedoch können Verschiebungen durch Abweichung des Projektplans oder zuvor unbekannte Neubauprojekte auftreten. Des Weiteren wurden vermehrt spekulative Projektentwicklungen beobachtet. In den nächsten Jahren wird weiter mit einer regen Bautätigkeit gerechnet, denn vor allem die Corona-Pandemie zeigt: Logistik ist essenziell für die Volkswirtschaft und ist für die Versorgung der Bevölkerung sowie der Unternehmen elementar. Re-/Near-Shoring sowie die erhöhte Lagerkapazität vor Ort ist durch die Corona-Pandemie in den Vordergrund gerückt.

E-Commerce ist als Treiber so stark wie noch nie

Der E-Commerce erlebt durch die Pandemie einen nie dagewesen Aufstieg. Das wird den ohnehin hohen Bedarf an Logistikflächen weiter steigern. Es gibt derzeit keine Anzeichen, dass die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage bedeutsam abgebaut wird. Durch eine hohe Bautätigkeit kann die Angebotslücke zwar nicht geschlossen werden, sie vergrößert sich jedoch auch nicht massiv. Weiterhin ist von steigenden Mieten auszugehen. Ein Mangel an Flächen herrscht jedoch nicht nur bei den metropolnahen Lagen, sondern auch bei den großflächigen Distributionsimmobilien und Fulfillment Centern. Dies betrifft insbesondere die etablierten Logistikregionen. Die Flächenkonkurrenz mit Wohngebieten, die am Rande von Großstädten entstehen, wird eine entscheidende Rolle im Spannungsfeld der Logistik mit den anderen Nutzungsarten spielen. Abschließend ist zu sagen, dass die Perspektiven für die Logistikimmobilienbranche trotz der aktuellen pandemischen Situation sehr positiv sind. ¹⁶

¹⁵ Quelle: Kieler Konjunkturberichte Deutschland, Nr. 74, Q4/2020

3. Wohnimmobilien

Eine wachsende Bevölkerung und eine Veränderung zu mehr Ein-Personen-Haushalten einerseits sowie nicht genügend Wohnraum andererseits, wirken auch 2021 auf den deutschen Wohnungsmarkt. Wir prognostizieren eine zunehmende Zweiteilung des Wohnimmobilienmarktes in die angesagten, aufgrund Grundstücksmangel sich stark verteuernden Innenstadtviertel und die innerstädtische Peripherie, dem Speckgürtel, mit eher durch Herstellkosten definierten Wohnungspreisen.

Homeoffice ermöglicht unseren Kunden, seltener zum Arbeitsplatz zu pendeln und dafür weitere Wege in Kauf zu nehmen. Als Konsequenz benötigen sie allerdings abgetrennte Arbeitszimmer und hervorragende Mobilfunk- und Internetverbindungen.

Um zukünftig auch in Stadtrandlagen erfolgreich sein zu können, entwickeln wir unter dem Arbeitstitel GSG (Garbe Standard Gebäude) kostengünstigen, mehrgeschossigen Wohnungsbau. Besondere Berücksichtigung finden hierbei Nachhaltigkeitsaspekte und insbesondere der Baustoff Holz, mit dem die GuK-Gruppe bei Projekten in Berlin und Hamburg bereits profunde Erfahrungen sammeln konnte. Wir bauen hierfür eigene Planungskompetenzen auf mit dem Ziel, für die GSG-Projekte selbst Bauanträge stellen zu können. Institutionelle Anleger, die dabei sind den ESG-Aspekt (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) ihres Portfolios hervorzuheben, haben bereits mehrfach ihr großes Interesse bekundet.

4. Gewerbeimmobilien

Wandel der Ansprüche an Büroflächen

Wir prognostizieren, dass sich das Büro nach Corona aufgrund von Homeoffice stark verändern wird. Das Büro wird in Zukunft als Ort des Austausches und zur Identifikation der Mitarbeiter mit dem Unternehmen und seinen Unternehmenswerten gebraucht. Somit wird weniger die Fläche für Büros und mehr die Fläche für Besprechungen und informellen Austausch benötigt. Neben sehr guter Erreichbarkeit werden Nachhaltigkeitsaspekte zur Mitarbeiterbindung zunehmend wichtiger. Routinetätigkeiten werden zunehmen digitalisiert.

¹⁶ Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen

Als Projektentwickler kann die GuK-Gruppe losgelöst von Immobilienbestand auf diese Nachfrage reagieren. Der Fokus der Gruppe wird bezogen auf Projektentwicklungen weiterhin auf den etablierten Bürolagen in Hamburg und Frankfurt liegen.

Fokus auf lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien

Trotz der großen Volatilität des Konsumklimas in den vergangenen Monaten, ist davon ausgehen, dass sich die Nahversorgung zukünftig relativ stabil entwickeln wird. Die GuK-Gruppe geht davon aus, dass Fachmarkt-, Stadtteil- und Quartierslagen mit Nahversogern als Ankermieter und einem entsprechenden Einzugsgebiet sehr krisensicher sind. Aufgrund der hohen Nachfrage von Investoren nach lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien wird der Wettbewerb um die wenigen, attraktiven Portfolien weiter zunehmen und zu einem Rückgang der Renditen in diesem Segment führen. ¹⁷

5. Künftige Entwicklung der Geschäftstätigkeit

Angesichts der prognostizierten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung sowie der Branchenentwicklung, sind wir verhalten optimistisch, dass sich der Wachstumskurs der GuK- Gruppe weiter fortsetzt. Die GuK-Gruppe plant deshalb kurz- und mittelfristig den Erwerb weiterer Grundstücke zur Errichtung von Gewerbe- und Logistikimmobilien sowie die weitere Erschließung von Baufeldern bzw. Bauquartieren zur Entwicklung weiterer hochwertiger Wohn- und Gewerbeimmobilien in Toplagen. Um zukünftig weiterhin stabile Dienstleistungsumsätze zu generieren, liegt ein zusätzlicher Schwerpunkt auf der Konzeption von Investitionsvehikeln, wodurch die "Assets under Management" kontinuierlich gesteigert werden sollen. Ziel bleibt es sowohl in der Projektentwicklung als auch im Dienstleistungssegment überproportional zum Markt zu wachsen. Die bereits begonnene Erschließung der benachbarten europäischen Märkte bietet dabei zusätzliche Chancen.

6. Entwicklung der Finanz- und Ertragslage 2021

Auch für das Geschäftsjahr 2021 planen wir Investitionen in neue Immobilienprojekte. Zur Finanzierung dieser Investitionen ist die Aufnahme neuer Bankdarlehen beabsichtigt, die vom Umfang der im Geschäftsjahr 2021 realisierbaren Investitionen abhängen.

Neben steigenden regelmäßigen Einnahmen aus dem Dienstleistungsbereich rechnen wir für das Geschäftsjahr 2021 auch mit der Fertigstellung und dem Verkauf von Immobilienprojekten in allen Assetklassen.

Das Wachstum der GuK-Gruppe erfordert den Ausbau des Personals und führt damit einhergehend zu einer Erhöhung der Personal- und Mietaufwendungen. Ferner sind vermehrt Marketingaktivitäten geplant, um die Präsenz der GuK-Gruppe als Manager und Entwickler von Gewerbe- und Wohnimmobilien sowie Logistikimmobilien zu stärken.

¹⁷ Quelle: Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2021 des Rates der Immobilienweisen

Zusätzlich zu dem weiteren Vorantreiben der Digitalisierung, welches mit Veränderungsprozessen im Konzern einhergeht, wurden die Verfahren und Prozesse zur systematischen Analyse des Konzerns weiter ausgebaut. Ziel ist die Gewinnung von Erkenntnissen aus den im Konzern vorhandenen Daten zur Unterstützung von Managemententscheidungen mittels analytischer Konzepte sowie mehr oder weniger spezialisierter Software und IT-Systemen. Das Business Intelligence dient insbesondere der Optimierung von Geschäftsabläufen sowie der Risikoreduzierung und Wertschöpfung.

Unter den o.g. Annahmen geht die Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2021 von einer stabilen und für Projektentwickler typischen Entwicklung der Umsatzerlöse mit einem positiven Konzernjahresüberschuss im zweistelligen Millionen-EUR-Bereich aus. Die Reduktion im Vergleich zum Geschäftsjahr 2020 ist ausschließlich auf die Zeitpunkte der Fertigstellung bzw. des Verkaufs der Projektentwicklungen zurückzuführen. Die damit verbundenen Schwankungen im Ergebnis sind für Projektentwickler typisch. Der mittelfristige Wachstumstrend ist ungebrochen.

7. Gesamteinschätzung

Gegenwärtig sind keine Anzeichen für einen kurzfristigen oder mittelfristigen Nachfragerückgang in den Assetklassen der GuK-Gruppe zu erkennen. Mit unseren Marktkenntnissen kann die GuK-Gruppe überproportional an der positiven Entwicklung des Wohn-, Gewerbe- und Logistikimmobilienmarktes partizipieren.

Das prognostizierte Bevölkerungswachstum in den deutschen Ballungszentren bis zum Jahre 2025 sowie die stetig steigende Anzahl an Haushalten und der wachsende Markt des Onlinehandels sind wichtige Indikatoren dafür, dass der Absatz mittelfristig gesichert ist und die prognostizierten mittel- und langfristigen Wachstumsziele erreicht werden können.

Zusammenfassend sieht die Geschäftsführung gesicherte Chancen, mit den im Bau befindlichen und mit den zum Teil bereits weit fortgeschrittenen Projektentwicklungen sowie der anhaltenden positiven Nachfrage das angestrebte Wachstum des Konzerns in den kommenden Jahren erfolgreich umzusetzen und die Finanz- und Ertragslage mit deutlich positiven Ergebnissen weiter verbessern zu können. Die Liquiditätslage ist auf Grundlage durchgehend gesichert.

Ungeachtet dieser Gesamteinschätzung können Risiken, die bisher als solche noch nicht erkannt oder als unwesentlich eingestuft wurden, ebenfalls negative Auswirkungen haben.

E. Chancen- und Risikobericht

Im Folgenden werden alle für den Konzern identifizierten wesentlichen Risiken und Chancen, die aus heutiger Sicht die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage und/oder die Reputation der GuK-Gruppe beeinflussen könnten, dargestellt. Gegenwärtig wurden von der Geschäftsführung keine Risiken identifiziert, die einzeln oder zusammengenommen den Fortbestand des Konzerns gefährden könnten. Das Risikomanagement der GuK-Gruppe wird laufend optimiert, um wirksam und zeitnah auf Veränderungen im Markt reagieren zu können.

1. Risikomanagement

Die GUK-Gruppe betreibt ein aktives Risikomanagement. Sie überprüft Risiken im Rahmen von internen Prozessen wie ausführliche Planungen, Marktanalysen, einem Berichtswesen sowie verschiedenen Checklisten. Unternehmensgefährdende Risiken können somit vorzeitig identifiziert und Gegenmaßnahmen unmittelbar eingeleitet werden. Kontinuierlich wird die Wirksamkeit der Systeme überprüft und wenn nötig aktualisiert. Neu auftretende bzw. sich verändernde Risiken sollten auf diese Weise schnell erkannt und in der laufenden Arbeit berücksichtigt werden.

2. Einzelrisiken

2.1 Allgemeine Marktrisiken

Die Entwicklung des Immobilienmarktes ist von vielfältigen sich fortlaufend ändernden und gegenseitig beeinflussenden Faktoren abhängig, auf welche die GuK-Gruppe keinen Einfluss hat. Hierzu gehören etwa das Marktniveau von Immobilien- und Grundstückspreisen, das Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Objekten in bestimmten Lagen und Preisklassen, die Entwicklung des lokalen Arbeitsmarktes, die gesamtwirtschaftliche konjunkturelle Entwicklung sowie daraus resultierende zyklische Schwankungen des Immobilienmarktes. Die GuK-Gruppe kann konjunkturelle Risiken lediglich antizipieren und hierauf steuernd einwirken. Treten hohe Diskrepanzen zwischen den erwarteten Werten und der tatsächlich konjunkturell bedingten Nachfrage auf, könnte dies zu damit verbundenen Risiken führen.

Die frühzeitige Erfassung sowie die konsequente Handhabung etwaiger Risiken sollen die Wirtschaftlichkeit, die Leistungsfähigkeit und den Fortbestand der GuK-Gruppe sichern. Um Risiken bei der Akquisition von Neuprojekten zu minimieren, analysiert die Geschäftsführung alle Vorhaben und bewertet ihre Chancen und Risiken. Dabei kann auf das über Jahre erworbenen Immobilien-Know-How der Geschäftsleitung sowie auf das Fachwissen der gesamten GuK-Gruppe zurückgegriffen werden.

Ein weiteres Risiko stellen auf der Angebotsseite Projektentwicklungen dar, durch die mögliche Konkurrenzflächen entstehen. Die Gesellschaften investieren aber überwiegend in etablierten Lagen und identifizieren zum Beispiel durch den Einsatz von Checklisten derartige Risiken schon vor dem Grundstücks- bzw. Unternehmensankauf.

2.2 Finanzwirtschaftliche Risiken

Das Immobiliengeschäft ist direkt und indirekt vom Finanzmarkt abhängig. Die Rendite der Investitionen wird maßgeblich durch das vorherrschende Zinsniveau beeinflusst. Indirekt wirkt sich das Zinsniveau auch über den Transaktionsmarkt auf das Immobiliengeschäft aus, da bei steigenden Zinsen die Opportunitätskosten von Immobilieninvestitionen durch eine zunehmend höhere Rendite anderer Anlagekategorien zunehmen sowie die steigenden Finanzierungskosten den Zukauf von Immobilien erschweren. Hiervon sind insbesondere diejenigen Objekte betroffen, die sich nicht durch besonders attraktive Eigenschaften auszeichnen. Daher prüfen die Objektgesellschaften in der Ankaufphase detailliert das Potenzial einzelner Immobilien und gehen beim Erwerb neuer Objekte selektiv vor.

Ähnlich wie das Zinsniveau hat auch eine mögliche, durch wirtschaftliche Krisen hervorgerufene Kreditverknappung ihre Auswirkung auf den Transaktionsmarkt und somit auf die Ankaufs- und eventuelle Verkaufstätigkeiten der Gesellschaft. Die GuK-Gruppe ist daher um die Pflege und Vertiefung der Beziehungen zu Kreditinstituten bemüht, um auf derartige Entwicklungen bestmöglich vorbereitet zu sein. Durch die Zusammenarbeit mit Finanzinvestoren und die damit gestärkte Kapitalbasis ist der Konzern den Schwankungen auf den internationalen Finanzmärkten weniger stark ausgesetzt.

2.3 Leistungswirtschaftliche Risiken

Die für die einzelnen Objekte bestehenden Miet- oder Kaufverträge sind eine wesentliche Grundlage für die Ertragskraft der GuK-Gruppe. Damit zählen sie mit dem Zahlungsausfallrisiko zum risikorelevanten Bereich des Unternehmens. Um die Risiken zu minimieren, stehen wir in regelmäßigem Kontakt zu den Mietern bzw. Erwerbern der Objekte und sind über deren wirtschaftliche Situation informiert. Bei Neuvermietungen werden stets Bonitätsabfragen gestellt. Wir sind daran interessiert, bestehende Mietverträge rechtzeitig und möglichst langfristig zu verlängern. Zu den Vermietungsrisiken zählen insbesondere der Leerstand und die Mieterinsolvenz.

2.4 Bonitäts- und Liquiditätsrisiken

Ein Kreditrisiko besteht grundsätzlich in der Zinsentwicklung sowie in der Nicht-Prolongation von Darlehen. Dies betrifft unmittelbar die langfristige Finanzierung der Immobilien durch Bankdarlehen oder Gesellschafterdarlehen.

Weitere Ausfallrisiken können sich aus den gehaltenen Forderungen ergeben. Es bestehen derzeit jedoch keine konkreten Ausfallrisiken für einzelne Schuldner, die über die allgemeinen Ausfallrisiken hinausgehen. Die Bonität der Mieter und Erwerber wird regelmäßig und im Bedarfsfall überprüft.

2.5 Informationstechnische Risiken

Der Großteil der Geschäftsprozesse wird mit Hilfe leistungsfähiger und moderner IT-Lösungen zentral in der GuK-Gruppe abgewickelt. Hierbei setzt die GuK-Gruppe überwiegend gängige und bekannte Standardsoftware ein, um die Prozesse mit großer Zuverlässigkeit abzubilden.

Die Verfügbarkeit der Daten und der Schutz vor unerlaubtem Zugriff wird durch den Einsatz von moderner Hard- und Softwaretechnologie gewährleistet. Sämtliche relevanten Daten werden regelmäßig gesichert. Für unerwartete IT-Systemausfälle existieren Notfallpläne und -szenarien. Sollte es dennoch zu einem solchen Ausfall kommen, könnte dies zu vorübergehenden Leistungseinschränkungen und Kostensteigerungen durch notwendige Ersatzmaßnahmen führen.

Risiken im Betrieb der IT-Infrastruktur sehen wir durch die Aktualität der eingesetzten Komponenten und die qualifizierte Betreuung durch weitere externe Dienstleister nicht. Gewährleistet wird dieses durch regelmäßige Absprachen von uns mit dem IT-Dienstleister sowie automatischen Updates der IT-Systeme.

Risiken durch Angriffe von außen ist jedes Unternehmen, das sich im Internet bewegt, ausgesetzt. Zum Schutz vor solchen Attacken werden bei der GuK-Gruppe eine professionelle Firewall und Virenschutzlösungen inklusive restriktiver Spamfilter eingesetzt. Auch die laufende Aktualisierung insbesondere des Betriebssystems trägt zur Erhöhung der Sicherheit bei.

2.6 Sonstige Risiken

Die Ausbreitung des Coronavirus hat in der Bundesrepublik Deutschland zu erheblichen Einschränkungen in allen Bereichen des Privat- und Wirtschaftslebens geführt.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 soll spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2021 wieder außer Kraft treten. Das Gesetz wurde beschlossen um die Folgen der Pandemie auch für die betroffene Wirtschaft abzufedern. Alle Regelungen gelten grundsätzlich für einen begrenzten Zeitraum und sollen bis zum Ende der derzeitigen Ausnahmesituation die Rückkehr zur bisherigen Rechtslage sichern.

Als Folge der Corona-Pandemie und den daraus resultierenden gesetzlichen Regelungen wurden bereits frühzeitig für den im Management der GuK-Gruppe befindlichen Bestand unter anderem folgende Monitoring-Maßnahmen aufgenommen:

Die Inanspruchnahme diverser Mieter von den Regelungen zum Schutz von Wohnraum- und Gewerbemietern hat zu Mietausfällen für die Objektgesellschaften und deren Objekteigentümer in Form von Mietstundungen geführt. Zum aktuellen Zeitpunkt ist insoweit eine Entspannung spürbar, da die ausgesetzten bzw. gestundeten Mietbeträge teilweise wieder aufgeholt werden. Eine verlässliche Einschätzung über mögliche Insolvenzen der Mieter, die aus der Corona-Pandemie resultieren, ist insbesondere durch die zwischenzeitlich teils ausgesetzte Insolvenzantragspflicht nicht möglich. Aktuell sind keine bestandsgefährdeten Insolvenzen bekannt.

Die GuK-Gruppe als Projektentwickler und insbesondere als Manager von Bestandsobjekten erzielt und vereinnahmt weiterhin die vertraglich vereinbarten Dienstleitungsvergütungen. Gegenwärtig liegen weder bauliche Einschränkungen noch Sachverhalte betreffend das laufende Management vor, die den Bestand und die wirtschaftliche Entwicklung gefährden.

3. Chancen

In den vergangenen Jahren konnte die GuK-Gruppe ihre Geschäftstätigkeit sowohl durch gesteigerte Projektentwicklungsaktivitäten, den Ausbau des Dienstleistungsangebots als auch durch Unternehmensbeteiligungen steigern. Eine entscheidende Rolle bei der Expansionsstrategie des Unternehmens spielt hierbei die Nähe zu den gewählten Produkten und Standorten. Dadurch können sich dem Konzern Gelegenheiten und Synergien bieten, um die Geschäftsfelder zukünftig weiter auszubauen und neue Geschäftsfelder zu erschließen.

Bei einer deutlichen Verbesserung der konjunkturellen Lage in den Assetklassen Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien sowie Logistik- und Unternehmensimmobilien und einer damit einhergehenden weiter steigenden Nachfrage kann sich die Chance bieten, Steigerungen bei Verkaufspreisen von Immobilien zu nutzen.

Die aktuellen Entwicklungen im Bereich des Logistikimmobilienmarktes, welche maßgeblich und nachhaltig Einfluss auf das Konzernergebnis haben, aber auch das vorhandene interne Fachwissen bieten weitere Chancen, von denen die GuK-Gruppe partizipieren kann. Der steigende Wettbewerb um das knappe Flächenangebot spiegelt sich in der Mietentwicklung wider. Während in Berlin und Umgebung derzeit verstärkt spekulativ gebaut wird, ist das Angebot an sowohl Neubau- als auch Bestandsflächen im Raum München und Stuttgart marginal. Es wird davonausgegangen, dass dieser Trend weiter anhalten wird. Projektentwickler beschäftigen derzeit zwei Themen: erstens die Grundstücksknappheit und die daraus folgenden massiv gestiegenen Grundstückspreise und zweitens der Boom der Bauwirtschaft.

Die Flächenknappheit führt nicht nur dazu, dass die Mieten steigen, sondern dass sich Projektentwickler verstärkt mit alternativen Immobilientypen für die urbane Logistik beschäftigen. Insbesondere für den E-Commerce und die Last-Mile-Logistik sind Umwidmungen von frei gewordenen Retail-Flächen interessant. Gerade der Warenhausmarkt könnte aufgrund der Gebäudestruktur mittelfristig Gelegenheiten bieten. In der urbanen Logistik können gute Perspektiven für stadtnahe Business-Parks bestehen, die die Nachfrage nach kleinteiligen Flächen auch für die Last-Mile-Logistik bedienen, aber keine reinen Logistikansiedlungen sind.

Die weitere Verknappung der Ressourcen führt zu steigenden Preisen. Bei gleichbleibend niedrigem Zinsniveau bieten sich der GuK-Gruppe als Anbieter und Manager von Logistik- und Unternehmensimmobilien auch weiterhin gute Chancen sich in Deutschland und auf paneuropäischen Märkten zu etablieren.

4. Gesamtaussage

Die Einschätzung der Gesamtrisikosituation ist das Ergebnis der konsolidierten Betrachtung aller wesentlichen Risikofelder bzw. Einzelrisiken. Die Gesamtrisikosituation hat sich 2020 gegenüber dem Vorjahr verbessert. Aus Sicht der GuK-Gruppe sind gegenwärtig auf der Basis der getroffenen Annahmen keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, und zwar weder aus der Vergangenheit noch aus aktuell absehbaren Entwicklungen. Die Unternehmen der GuK-Gruppe sind gegenwärtig und zukünftig fähig, im Markt ertragsreich zu wachsen und die sich bietenden Chancen und Herausforderungen zu nutzen, ohne dabei unvertretbar hohe Risiken eingehen zu müssen.

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Konzerneigenkapitalspiegel und der Konzernkapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis zum 31. Dezember 2020 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der GuN Holding GmbH & Co. KG, Hamburg, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2020 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 S. 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.