emag GmbH

emag GmbH

Mainz

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Zur Offenlegung bestimmter Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

der emag GmbH, Mainz

Inhalt

1. Gesellschaftsstruktur und Beteiligungen

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

2.2 Geschäftsverlauf

2.2.1 Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren

2.2.2 Investitionsmaßnahmen

2.2.3 Finanzierungsmaßnahmen bzw. -vorhaben

2.2.4 Personal- und Sozialbereich

3. Darstellung der Lage

3.1 Ertragslage

3.2 Vermögens- und Finanzlage

4. Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

4.1 Risiken

4.2 Chancen

5. Sonstige Angaben, insbesondere über die voraussichtliche Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren im Geschäftsjahr 2024

1. Gesellschaftsstruktur und Beteiligungen

Die emag GmbH befasst sich insbesondere mit dem Erwerb, der Bebauung und der Veräußerung von Grundbesitz in der Rhein-Main-Region. Sie ist ein gemeinsames Tochterunternehmen der Epple Holding GmbH (51 %) und der Mainzer Aufbaugesellschaft mbH (49 %).

An den Gesellschaften Projekt WTR Verwaltungsgesellschaft mbH und an der Projektgesellschaft WTR GmbH & Co. KG ist die emag GmbH zu jeweils 50 % unmittelbar beteiligt.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

Im Jahr 2023 war die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland nach wie vor krisengeprägt. Das Bruttoinlandsprodukt sank gegenüber dem Vorjahr um 0,3 %. Die Verbraucherpreise haben sich im Jahresdurchschnitt um 5,9 % gegenüber 2022 (im Vorjahr + 6,9 %) erhöht. Trotz rückläufiger Inflationsrate dämpfte das weiterhin hohe Preisniveau auf allen Wirtschaftsstufen die Konjunktur. Die ungünstigen Finanzierungsbedingungen durch Zinsanstiege sorgten obendrein für geringe Nachfrage aus dem In- und Ausland. Die Entlastungsmaßnahmen der Regierung konnten die Minderung der Kaufkraft in der deutschen Bevölkerung nur in geringem Maße abmildern.

Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Von Januar bis November sank die Zahl der Baugenehmigungen für Wohngebäude drastisch gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 25,9 % bzw. um 83.200 auf 238.500 genehmigte Wohnungen.

Aufgrund der fehlenden Kaufkraft und der nachfrageseitigen Zurückhaltung der Bevölkerung bei größeren Investitionen erlebten die Verkaufspreise für Wohnimmobilien sowohl in den ländlichen als auch in den städtischen Regionen im Berichtsjahr einen historischen Rückgang.

2.2 Geschäftsverlauf

Die Immobilienwirtschaft in Deutschland ist wie viele andere Branchen derzeit von massiven Unsicherheiten beeinflusst. So begleiteten die emag GmbH 2023 neben den Herausforderungen des weiter andauernden Ukraine-Krieges vor allem deren Folgen in Form von hohen Wohnungsbaukosten, die Energiepreisentwicklung und hohe Zinskosten. Die drastische Verschlechterung der Fördermittelpolitik für die Immobilienwirtschaft des Bundes gepaart mit einer die Branche überfordernden Gesetzgebung u. a. für den Gebäudeenergiebereich stellt die Immobilienwirtschaft vor weitere umfassende Aufgaben.

Bei der Bearbeitung der laufenden Projekte zeigte sie sich dennoch stabil. So konnte die letzte Einheit des Vorhabens am Mainzer Hartenbergpark verkauft und an den Kunden übergeben werden. Auch in der Tochtergesellschaft WTR konnte das Bauvorhaben Rodelberg vollständig übergeben werden.

Auf der Vertriebsseite stellten sich die erwarteten Verkaufserfolge weitestgehend ein. Von den geplanten € 1,0 Mio. Verkaufsumsatz wurden € 1,1 Mio. realisiert.

Die bevorstehenden Projekte wurden in Anbetracht der Markt- und Kostenentwicklungen neu kalkuliert. Dabei wurden auch Renditeerwartungen und Zeitplanung entsprechend angepasst. Wesentliche Änderungen in den Kalkulationen gab es insbesondere bei den zugrunde gelegten Abverkaufsgeschwindigkeiten, den Fremdkapitalkosten und der Bemessung von Risikopositionen.

Die emag hat sich auf eine noch weiter verschärfende Marktsituation eingestellt und Maßnahmen bei der Projektrealisierung ergriffen, die die Resilienz des Unternehmens weiter erhöhen sollen.

In Anbetracht dieser Maßnahmen und der allgemeinen Entwicklungen ergaben sich im Jahr 2023 keine wesentlichen Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Im Vergleich zur ursprünglichen Planung wurde ein wurde ein um rd. € 0,2 Mio. besseres EBT erzielt.

2.2.1 Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren

Die emag GmbH hat im Geschäftsjahr 2023 Umsatzerlöse in Höhe von € 3,5 Mio. erzielt. Dazu hat die Übergabe der letzten drei Einheiten des Projekts Wohnen am Hartenbergpark (Mainz) mit einem Erlös von insgesamt € 2,5 Mio. beigetragen. Weitere Umsatzerlöse in Höhe von insgesamt rund € 0,4 Mio. resultierten aus der Weiterbelastung von entstandenen Kosten sowie aus der Zwischenvermietung von Bestandsgebäuden in Wiesbaden vor Realisierung des neuen Projekts von rund € 0.6 Mio.

Die isolierte Vertriebsleistung (beurkundetes Verkaufsvolumen) der eigenen Projekte beschränkte sich im Berichtsjahr auf die letzten Resteinheiten des Vorhabens am Hartenbergpark (Mainz). Dabei ergab sich ein Verkaufsvolumen von € 1,1 Mio. Weitere Projekte befanden sich noch in der Entwicklungsphase. Diese werden voraussichtlich erst ab 2024/2025 an den Markt gebracht.

- vgl. auch Tz. 3.1 -

2.2.2 Investitionsmaßnahmen

Akquisition von Bauvorhaben

Die emag GmbH konnte im Jahr 2023 ein weiteres Grundstück in Wiesbaden ankaufen. Das ca. 6.817 m ² große Gelände befindet sich im Entwicklungsgebiet "Zweibörn". Nach Beendigung der Gesamtentwicklung durch die Städtische Entwicklungsgesellschaft wird mit einer Neubebauung mit Mehrfamilienhäusern im Gesamtvolumen von rund € 50,6 Mio. geplant.

2.2.3 Finanzierungsmaßnahmen bzw. - vorhaben

Die Projekte der emag GmbH werden bei Ankauf grundsätzlich durch Bankdarlehen von regionalen Banken finanziert. Der erforderliche Eigenkapitaleinsatz wird durch das Unternehmen selbst und/oder projektbezogene Gesellschafterdarlehen bewerkstelligt. Die Realisierungsphase wird ebenfalls durch Bankdarlehen in Verbindung mit dem laufenden Projektcashflow finanziert.

Die zu Beginn des Jahres vorhandenen Bankverbindlichkeiten haben sich im Jahresverlauf um € 5,8 Mio. erhöht. Der Anstieg resultierte im Wesentlichen aus der Neuaufnahme eines Darlehens zur Finanzierung des Grundstücksankaufs im Wiesbadener Dankwardweg(€5,3 Mio.) Daneben wurden im Rahmen der Projektfinanzierung Wiesbaden-Freudenbergstraße weitere Mittel in Höhe von € 0,5 Mio. in Anspruch genommen. Zum Jahresende belaufen sich die Bankverbindlichkeiten somit auf € 23,3 Mio. (Vorjahr: € 17,5 Mio.).

Im Berichtsjahr gab es keine projektbezogenen Gesellschafterdarlehen.

2.2.4 Personal- und Sozialbereich

Die emag GmbH nimmt für den Geschäftsbetrieb Verwaltungsleistungen ihrer Muttergesellschaften in Anspruch und beschäftigt daher keine eigenen Mitarbeiter.

3. Darstellung der Lage

3.1 Ertragslage

Das EBT ist die wesentliche Steuerungsgröße des Unternehmens. Die detaillierte Herleitung und Entwicklung des EBT geht aus der folgenden Übersicht hervor:

Die einzelnen Komponenten haben sich dabei wie folgt entwickelt:

Die Umsatzerlöse der emag GmbH ergaben sich im Jahr 2023 vor allem durch die Realisierung der Resteinheiten des Bauvorhabens am Hartenbergpark in Mainz (€ 2,47 Mio.). Weitere Umsatzerlöse resultierten aus Kostenweiterbelastungen und Vermietungserlösen (insgesamt € 1,05 Mio.).

Der Bestand an zum Verkauf bestimmten Grundstücken erhöhte sich um € 6,3 Mio. (im Vorjahr: Bestandsminderung von € 32,1 Mio.), sodass insgesamt eine Gesamtleistung von rund € 9,8 Mio. erwirtschaftet wurde (Vorjahr: € 38,7 Mio.). Nach Abzug des um € 12,7 Mio. gesunkenen Materialaufwands lag der Rohertrag mit € 1,2 Mio. deutlich unter dem Vorjahresniveau (€ 17,4 Mio.).

Die sonstigen betrieblichen Erträge stiegen um € 48 Tsd. gegenüber dem Vorjahr, in dem insbesondere die Auflösung von Rückstellungen und Versicherungsentschädigungen zu einem erhöhten Betrag geführt hatte.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind im Berichtsjahr um € 0,7 Mio. auf € 0,4 Mio. gesunken. Dies lässt sich auf die niedrigeren Verkaufsprovisionen, Werbe- und Marketingkosten zurückführen, da der wesentliche Abverkauf des Projekts Mainz-Hartenbergpark bereits in den Vorjahren stattfand und dort entsprechende Kosten verursachte. Außerdem verringerten sich die Aufwendungen für Mängelbearbeitung infolge der bereits im Vorjahr gebildeten Rückstellung.

Der negative Zinssaldo erhöhte sich auf € 1,1 Mio.

Insgesamt entstand ein Jahresüberschuss von € 0,4 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss € 12,5 Mio.).

3.2 Vermögens- und Finanzlage

Die Gesellschaft weist im Berichtsjahr mit rund € 4,0 Mio. eine 13,16 % höhere Bilanzsumme als im Vorjahr aus.

Aufgrund der Bauaktivitäten und des Grundstücksankaufs in Wiesbaden (Dankwardweg) ergab sich eine Erhöhung der Vorräte um € 7,2 Mio. Dies führte zusammen mit dem Anstieg der sonstigen Vermögensgegenstände um € 1,1 sowie der liquiden Mittel um€ 0,5 Mio. bei gleichzeitiger Reduzierung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen um € 0,7 Mio. und Forderungen gegen verbundene Unternehmen um € 4,1 Mio. per Saldo zu einer Erhöhung des Umlaufvermögens um € 3,99 Mio.

Das buchmäßige Eigenkapital betrug unter Berücksichtigung des Jahresüberschusses insgesamt € 4,1 Mio. Dies entspricht einer Reduzierung gegenüber dem Vorjahr um € 2,1 Mio. Die Eigenkapitalquote ist dadurch deutlich um 8,4 Prozentpunkte auf 11,9 % gefallen.

Das Fremdkapital hat sich gegenüber 2022 um € 6,1 Mio. erhöht. Dies resultierte insbesondere aus der der Aufnahme neuer Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (€ +5,8 Mio.), dem Anstieg bei den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen (€ +0,9 Mio.), der Erhöhung der Steuerrückstellungen (€ +0,2 Mio.) sowie dem Rückgang der sonstigen Rückstellungen (€ -0,9 Mio.).

4. Hinweise auf Risiken und Chancen der künftigen Entwicklung

Die emag GmbH ist in die konzerninternen Risikomanagementstrukturen des EPPLE-Konzerns und des MAG-Konzerns eingebunden. Dies sichert die systematische Erfassung, Bewertung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation von Chancen und Risiken. Soweit die Risiken und Chancen zu quantifizieren sind, sind sie mit den Planungs- und Controllingsystemen verknüpft. Dadurch können sich bietende Chancen, die den Fortbestand des Unternehmens sichern und die Weiterentwicklung fördern sowie damit verbundene Risiken kontinuierlich erkannt und bewertet werden. Zu den zentralen Elementen des Risikomanagementsystems zählen das engmaschige Projektcontrolling, regelmäßige Projekt- und Strategiebesprechungen, interne Genehmigungsprozesse und das Vieraugenprinzip.

4.1 Risiken

Marktrisiken

Die emag GmbH ist vom Wohnimmobilienmarkt in der Tätigkeitsregion Rhein-Main abhängig. Diese ist wiederum durch makroökonomische und allgemeine Faktoren wie die wirtschaftliche, demografische und politische Entwicklung beeinflusst. Der Krieg in der Ukraine sorgt in Europa für massive politische und wirtschaftliche Unsicherheiten und Beeinträchtigungen. Die Folgen, die wir in unserem Geschäft spüren, äußern sich vor allem durch die verringerte Nachfrage nach selbstgenutzten Wohnimmobilien, die nicht nur aus der allgemeinen Unsicherheit, sondern vor allem aus der verminderten Kaufkraft in Folge der hohen Inflation und der erschwerten Finanzierbarkeit resultieren. Für die emag GmbH stellt dies ein Risiko hinsichtlich der Vertriebsfähigkeit und Vertriebsgeschwindigkeit der Produkte dar. Die Vertriebsplanung erfolgt vor dem Hintergrund der aktuellen makroökonomischen Lage nach intensiver Prüfung der jeweiligen Gegebenheiten auf den regionalen Teilmärkten. Gewonnene Erkenntnisse und Anpassungen können durch die bauabschnittsweise Realisierung in die Umsetzung der jeweils nachfolgenden Bauabschnitte einfließen. Die Produktentwicklung erfolgt im Rahmen der EKS-Strategie (Engpasskonzentrierte Strategie), bei der ein großes Augenmerk auf die Zielgruppen und deren drängendste Bedürfnisse gelegt wird. Um die Finanzierbarkeit für potenzielle Kunden zu ermöglichen, werden Erbbaurechtsmodelle, wo sinnvoll, umgesetzt.

Da die emag GmbH unmittelbar von Marktveränderungen betroffen wäre, werden die Risiken als relevant, jedoch aufgrund der durchgeführten Maßnahmen und der Diversifikation der zielgruppenspezifischen Produktmischung auch als tragbar eingeschätzt.

Beschaffung von Grundstücken und Projektauswahl

Wegen der unsicheren und für viele regionale Bauträger auch finanziell schwer zu bewältigenden aktuellen Lage agieren derzeit viele Wettbewerber zurückhaltender hinsichtlich der Neuakquisition von Projekten. Der Markt ist daher nicht mehr so konkurrenzstark wie dies noch in den letzten Jahren der Fall war (vgl. 4.2 - Chancenbericht).

Bei der Akquisition von neuen Grundstücken werden die jeweiligen Rahmenbedingungen und Projektbeteiligten mithilfe von Markt-, Standort- und Bonitätsanalysen sehr genau beleuchtet und das Entwicklungspotenzial in einer Wirtschaftlichkeitsanalyse zusammengefasst. Bis zur finalen Projektentscheidung müssen Genehmigungsprozesse auf Ebene der Geschäftsführung, der Gesellschafter und der jeweiligen Beiräte/Aufsichtsräte erfolgreich durchlaufen werden.

Durch die gute Vernetzung innerhalb der Region Mainz und enge Beziehungen der Muttergesellschaft MAG zur Stadt Mainz können außerdem regelmäßig Akquisitionen gesichert werden, die teilweise mit dem Partnerunternehmen Molitor unter der gemeinsamen Projektgesellschaft WTR GmbH & Co. KG entwickelt und realisiert werden.

Aufgrund der etablierten Prozesse bei Neuakquisitionen und des günstigeren Wettbewerbsumfelds sehen wir für das Jahr 2024 nur ein geringes Beschaffungs- und Projektauswahlrisiko.

Objektrisiken

Risiken können sich im gesamten Entwicklungszyklus insbesondere aus zeitlichen und Kostenfaktoren ergeben, welche die Schaffung einer planbaren und wirtschaftlich umsetzbaren Kalkulationsgrundlage und die Sicherstellung der Bauqualität zur Herausforderung machen. Die vorherrschenden wirtschaftlichen und politischen Unsicherheiten und die herausfordernde Finanzierungssituation führen auch in den Planungen und Prognosen im Jahr 2023 zu Unsicherheiten, insbesondere bei der Verkaufsplanung. Obwohl die Baupreise im Jahresverlauf keinen so starken Anstieg wie im Vorjahr und zeitweise in einigen Bereichen sogar einen Rückgang verzeichneten, könnten weitere Schwierigkeiten bei der Verfügbarkeit von Baumaterialien und in Form von Preisanstiegen auftreten. Verzögerungen in den geplanten Bauabläufen sind daher denkbar, was Verschiebungen bei den Fertigstellungen und somit bei der Umsatzrealisierung zur Folge haben könnte. Die Einteilung der Projekte in Bauabschnitte, der Einsatz eines erfahrenen Projektmanagementteams und die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Handwerkern und Generalunternehmern sollen der emag GmbH helfen, mit veränderten Situationen wirtschaftlich bestmöglich umzugehen.

Langwierige und aufwändige Genehmigungsverfahren bei Bauanträgen, der Erarbeitung von städtebaulichen Verträgen und zur Festsetzung von Bebauungsplänen nehmen bei vielen Projekten eine beträchtliche Zeit im Entwicklungsprozess ein. Durch die politische Brisanz beim Thema Wohnen wirken die Kommunen gestaltend auf Bebauungsplanverfahren ein. Daneben unterliegen die Immobilienprojekte der emag GmbH vielen weiteren gesetzlichen Bestimmungen und rechtlich geprägten Rahmenbedingungen, deren Änderungen Anpassungs- und Handlungsbedarf erforderlich machen können. Die Verfahren und regulatorische Anpassungsrisiken werden daher von der emag GmbH bereits im Akquiseprozess beleuchtet, mit entsprechendem Zeithorizont geplant und in engem Austausch mit den zuständigen Behörden und Ämtern unter deren aktiver Einbeziehung in den Planungsprozess gesteuert.

Alle individuellen Projektrisiken werden kontinuierlich erfasst, ausgewertet und in Berichten dokumentiert. Im monatlichen Projektreporting werden der Geschäftsführung diese Berichte mit den Prognosen der Projektleiter durch die Projektteams vorgestellt. Auf dieser Basis werden die Projektrisiken regelmäßig besprochen und Maßnahmen zur Risikominimierung festgelegt. Bei der Akquisition von neuen Vorhaben und der Projektabwicklung gibt es im Unternehmen etablierte Entscheidungsbefugnisse und Genehmigungsprozesse auf Ebene der Projektleiter, Geschäftsführung, Gesellschafter und deren Aufsichtsrat/Beirat.

Insgesamt stufen wir die Objektrisiken weiterhin als relevant, aber tragbar für die emag GmbH ein.

Finanzwirtschaftliche Risiken

Durch die gestiegenen Fremdkapitalzinsen sind nicht nur bestehende variable Darlehen teurer geworden, auch beim Abschluss neuer Finanzierungen sind die Konditionen ungünstiger als sie noch vor gut anderthalb Jahren in der Nullzinsphase waren. Die Zinsen könnten im Jahr 2024 weiter erhöht werden, was zu weiteren Finanzierungsmehrkosten bei der emag GmbH führen würde. Die Insolvenzen von Betrieben der Immobilienbranche haben im Jahr 2023 stark zugenommen und damit einhergehend auch die Zurückhaltung der Banken beim Abschluss von Projekt- und Unternehmensfinanzierungen. Die solide Unternehmensstruktur, die Stabilität der Gesellschafter und die aussichtsreiche Projektpipeline ermöglichen auch in der anhaltenden Krise eine gute Zusammenarbeit mit bestehenden Bankpartnern. So sind die ausgewogene und nachhaltige Finanzierungsstruktur sowie der jederzeit umfassende Zugang zu Eigen- und Fremdkapital weiterhin zentrale Aspekte für die Geschäftsentwicklung der emag GmbH und die Widerstandsfähigkeit gegen mögliche finanzwirtschaftliche Risiken. Die Finanzierungskosten auf Projekt- und Unternehmensebene werden durch den Finanzbereich laufend analysiert, angepasst und regelmäßig reportet. Neben und in Verbindung mit den Fremdfinanzierungen ermöglicht es der zu Beginn der Corona-Pandemie aufgebaute und stetig ausgebaute Liquiditätspuffer beim Unternehmen selbst und bei den Muttergesellschaften, das für die Vorhaben notwendige Kapital bereitzustellen und die jederzeitige Zahlungsfähigkeit sicherzustellen. Durch diesen Puffer, das umfangreiche Liquiditätsmanagement und die differenzierte Finanzierungsstruktur der Gesellschaft mit einem ausgewogenen Fälligkeitsprofil ist das Risiko eines Liquiditätsengpasses gering. Zudem könnte ein unerwarteter Liquiditätsbedarf auch kurzfristig bedient werden.

Vermarktungsrisiken

Der Wohnimmobilienmarkt unterliegt veränderlichen Trends, Nachfragen und Präferenzen der Kunden. Während der langjährigen Immobilienprojektentwicklung können sich diese Parameter verändern. Die emag GmbH sieht sich in der Lage, solche Entwicklungen rechtzeitig zu identifizieren und daraufhin die Entwicklungsprojekte rechtzeitig anzupassen, sodass sie die Bedürfnisse der Zielgruppen widerspiegeln. Dazu tragen im Wesentlichen die Nähe der Verkäufer zum Markt, den Kunden und unserer Produktenwicklung, aber auch die regelmäßige Durchführung von Kundenbefragungen und die langjährige Zusammenarbeit mit Marktforschungsinstituten bei. Die gestiegenen Finanzierungszinsen, Reallohnverluste sowie allgemeine Unsicherheiten, die durch den Ukraine-Krieg und die Energiekrise hervorgerufen werden, dämpfen die Immobiliennachfrage privater Käufergruppen. Auch bei den institutionellen Investoren führt die Zinswende und das schwierige Makroumfeld zu einer ausgeprägten Kaufzurückhaltung. Weitere Zinserhöhungen und längerfristig steigende Finanzierungskosten könnten die Nachfrage weiter reduzieren und den Abverkauf der Projekte verlangsamen oder gar zum Erliegen bringen. Andererseits herrscht in Deutschland nach wie vor Wohnungsnot und gerade in den Ballungszentren ist der Nachfrageüberhang präsent. Das Risiko besteht deshalb weniger darin, die Wohnungen im Allgemeinen nicht vermarkten zu können, sondern vielmehr darin, die zur wirtschaftlichen Realisierung erforderlichen Preise am Markt nicht realisieren zu können. Wegen der dynamischen Marktsituation und den gegebenen Unsicherheiten nutzt das Unternehmen Vorvermarktungsquoten als Instrument, um die Projekte vor Baubeginn anzubieten, die Kundenresonanz zu analysieren und eventuelle Anpassungen im Konzept, bei nachfolgenden Bauabschnitten und/oder folgenden Projekten umsetzen zu können. Sollten Umsatzerwartungen in der Vorvermarktungsphase nicht erreichbar sein, werden die Projekte einer Nachjustierung und einer erneuten Überprüfung unterzogen. Dabei behält sich die emag GmbH auch die Möglichkeit vor, Wohnungen, die nicht im Rahmen der Preiserwartung abgesetzt werden können, (vorübergehend) in das eigene Portfolio aufzunehmen und als Mietobjekte anzubieten.

Die genannten Vermarktungsrisiken schätzen wir für das Jahr 2024 als relevant ein. Ein bestandsgefährdendes Risiko ist daraus nicht ableitbar.

Systemische Risiken

Die meisten potenziellen Risiken, denen die emag GmbH ausgesetzt ist, sind nur bedingt vorhersehbar und selten proaktiv beeinflussbar. Sie resultieren insbesondere aus den Bereichen Politik, Steuern, Recht und Gesellschaft. Ausgiebige Marktbeobachtungen, die stetige Verfolgung von relevanten Gesetzesänderungen und geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie aktive Mitgliedschaften in Verbänden ermöglichen ein frühzeitiges Bewusstsein für potenzielle Risiken. Die stabile Gesellschafterstruktur und die klare strategische Ausrichtung des Unternehmens ermöglichen es, auf wechselnde Rahmenbedingungen schnell und effektiv zu reagieren.

Trotz der schwierigen makroökonomischen Lage sind für das Jahr 2024 keine bestandsgefährdenden Risiken erkennbar, denen das Unternehmen nicht in angemessener Weise entgegenwirken kann. Das Geschäftsmodell und die diversifizierten Projekt- und Finanzierungsstrukturen sichern dabei die Resilienz und Stabilität des Geschäftsbetriebes. Die Entwicklungen müssen dennoch weiterhin engmaschig verfolgt werden, um den daraus möglicherweise entstehenden wirtschaftlichen Projekteffekten durch adäquate Maßnahmen Rechnung zu tragen.

4.2 Chancen

Neben den genannten Risiken ergeben sich nach unserer Einschätzung aus den derzeit vorherrschenden Marktbedingungen und Entwicklungsprognosen auch Chancen für die emag GmbH. Dazu zählen unter anderem die Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Verbindung mit den steigenden Einwohnerzahlen in den Ballungszentren und zunehmend in deren Umland, die Attraktivierung von Quartiersentwicklungen, die gesellschaftlich geforderte und politisch geförderte Nachhaltigkeit in der Gebäudeeffizienz sowie der gesellschaftliche und politische Druck zur Realisierung von gefördertem Wohnungsbau.

Die verfügbaren Liquiditätsreserven sowie die gute Reputation des Unternehmens bieten die finanzielle Flexibilität und das Vertrauen, um die Chancen aus Grundstücksakquisitionen nutzen zu können. Als lokal agierender Wohnprojektentwickler wird das Unternehmen aufgrund seiner Kompetenzen in Stadtquartiersentwicklung, komplexer Baurechtschaffung, Erbbaurechtsmodellen sowie der sehr guten Vernetzung in den Zielregionen von Kommunen, institutionellen und privaten Entscheidungsträgern als kompetenter Partner wahrgenommen. Interdisziplinäre Arbeitsgruppen der beiden Muttergesellschaften zu den Themen Nachhaltigkeit, bezahlbares Wohnen und Prozessoptimierungen entwickeln stetig neue Ideen, Impulse und Maßnahmen, die in den Projekten und dem Gesamtunternehmen umgesetzt werden. Die Zielsetzung des Unternehmens wird nicht nur durch das Leitbild, sondern auch durch den regelmäßigen Austausch mit seinen Stakeholdern und einen über die gesetzlichen Erfordernisse hinausgehenden Nachhaltigkeitsbericht untermauert.

Wir sehen weiterhin die Chancen, dass sich im veränderten Zins- und Finanzierungsumfeld attraktive Akquisitionsgelegenheiten für Entwicklungsgrundstücke von Marktbegleitern mit einer schwächeren finanziellen Ausstattung ergeben.

Bei bereits akquirierten und noch zu akquirierenden Grundstücken sehen wir durch die langjährige Erfahrung Chancen in der erweiterten Ausnutzung der Grundstücke durch sehr gut betreute Prozesse der Baurechtschaffung.

Der konzerneigene Vertrieb und die Fokussierung auf die EKS-Strategie haben sich in den Krisenzeiten besonders bewährt. Durch die Nähe zu den Kunden, den Besonderheiten der regionalen Teilmärkte und den potenziellen Zielgruppen werden Erkenntnisse und Erfahrungen direkt in die Projektentwicklung eingebracht, um auch in der derzeit schwierigen Situation marktfähige Produkte anbieten und absetzen zu können.

5. Sonstige Angaben, insbesondere über die voraussichtliche Entwicklung der bedeutsamsten finanziellen Leistungsindikatoren im Geschäftsjahr 2024

Wesentliche Änderungen der Geschäftstätigkeit und des Geschäftsverlaufs sind nicht vorgesehen. Die nachfolgenden Erläuterungen beziehen sich auf die Unternehmensplanung für 2024, bei der die möglichen Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung berücksichtigt wurden. Es handelt sich hierbei um eine Prognoserechnung, die derzeit insbesondere unter Unsicherheiten im Hinblick auf die Wirtschafts- und Zinsentwicklung erstellt wurde.

Umsatzerlöse

Bei der emag GmbH werden sich im Jahr 2024 alle geplanten Bauvorhaben noch in der Entwicklung befinden. Umsatzerlöse werden daher lediglich aus der Zwischenvermietung der Bestandsgebäude in der Wiesbadener Welfenstraße voraussichtlich in Höhe von € 221 Tsd. entstehen.

Vertriebsleistung

Vertriebsstarts werden aufgrund der Entwicklungsstadien der Bauprojekte im Jahr 2024 nicht erfolgen. Auch der Abverkauf des Projekts am Hartenbergpark (Mainz) wurde im Vorjahr abgeschlossen, sodass mit keinen weiteren Verkaufsumsätzen zu rechnen ist.

EBT

Da bei der emag GmbH im Jahr 2024 die Projektentwicklung im Vordergrund stehen wird und außer den Mieteinnahmen keine Umsatzerlöse erwirtschaftet werden, rechnen wir unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Gemeinkosten, Zinsen, unvorhersehbare Projektkosten und aller bislang geplanten Vorgänge mit einem negativen EBT in Höhe von rund € 0,5 Mio. Die in Entwicklung befindlichen Projekte in Wiesbaden werden voraussichtlich erst ab 2027 im Zuge der Fertigstellungen zu deutlich positiven Ergebnissen (EBT) bei der emag GmbH führen.

Bilanz auf den 31. Dezember 2023

der emag GmbH, Mainz

AKTIVA:

PASSIVA:

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

der emag GmbH, Mainz

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

der emag GmbH, Mainz

I. ALLGEMEINES

Der Jahresabschluss der emag GmbH, Mainz, (Amtsgericht Mainz, HRB 43822) zum 31. Dezember 2023 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den ergänzenden Vorschriften des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung aufgestellt.

Auf die Rechnungslegung der Gesellschaft finden die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften im Sinne des § 267 HGB sowie die Verordnung über Formblätter für die Gliederung von Wohnungsunternehmen Anwendung.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

II. BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

Die als Finanzanlagen ausgewiesenen Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bzw. bei nachhaltiger Wertminderung mit den niedrigeren beizulegenden Zeitwerten bewertet.

Die Vorräte sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder dem niedrigeren beizulegenden Stichtagswert angesetzt. Bei der Ermittlung der Herstellungskosten wurden die Material- und Fertigungskosten einbezogen. Daneben wurden Kosten des externen Projektmanagements sowie auch Fremdkapitalzinsen für die Projektfinanzierung aktiviert.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind mit dem Nennbetrag oder mit dem niedrigeren beizulegenden Wert am Bilanzstichtag angesetzt. Erkennbare Einzelrisiken werden durch Einzelwertberichtigungen berücksichtigt.

Guthaben bei Kreditinstituten sind zum Nennwert am Bilanzstichtag angesetzt.

Sonstige Rückstellungen werden für ungewisse Verbindlichkeiten mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag gem. § 253 Abs. 1 HGB gebildet. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen. Sonstige Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten laufzeitadäquaten durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschäftsjahre abgezinst (§ 253 Abs. 2 HGB).

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

III. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ

Die Forderungen sowie die sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Fälligkeit von bis zu einem Jahr.

Im Bilanzgewinn ist ein Gewinnvortrag aus dem Vorjahr in Höhe von EUR 3.629.856,10 enthalten.

Von den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten ist ein Teilbetrag von T-EUR 20.270 durch Grundschulden besichert.

Es bestehen folgende Haftungsverhältnisse:

Die emag GmbH hat folgende harte Patronatserklärung abgegeben:

Das Risiko einer Inanspruchnahme aus den Haftungsverhältnissen wurde auf Basis der zum Zeitpunkt der Bilanzaufstellung bestehenden Erkenntnisse über die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der WTR GmbH & Co. KG als gering eingestuft.

IV. ERLÄUTERUNGEN ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

Der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023 wurde das Gliederungsschema gem. § 275 HGB zugrunde gelegt.

V. ERGÄNZENDE ANGABEN

1. Mitglieder der Geschäftsführung

Im Geschäftsjahr 2023 waren

als Geschäftsführer bestellt.

2. Name und Sitz des Mutterunternehmens

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Epple Holding GmbH, Heidelberg, die den Konzernabschluss für den größten Kreis von Unternehmen aufstellt, einbezogen.

Der Konzernabschluss wird im elektronischen Bundesanzeiger veröffentlicht.

3. Anteilsbesitz

Bei den Finanzanlagen handelt es sich um Beteiligungen an folgenden Unternehmen:

Projektgesellschaft WTR GmbH & Co. KG, Mainz

Projekt WTR Verwaltungsgesellschaft mbH, Mainz

4. Anzahl der Mitarbeiter

Die Gesellschaft hat im Jahr 2023 keine eigenen Mitarbeiter beschäftigt.

5. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Ereignisse nach Ende des Geschäftsjahres, die eine besondere Bedeutung für die Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage der emag GmbH haben könnten, sind nicht eingetreten.

6. Vorschlag zur Ergebnisverwendung/Beschluss zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Ergebnisverwendung vor:

Der per 31. Dezember 2023 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von EUR 4.056.553,21 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

Bescheinigung

Den vollständigen Jahresabschluss auf den 31. Dezember 2023 und den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 der emag GmbH, haben wir geprüft.

Für die Offenlegung nimmt die Gesellschaft die gemäß § 327 HGB eingeräumten größenabhängigen Erleichterungen in Anspruch.

Diesem einzureichenden Jahresabschluss auf den 31. Dezember 2023 und Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023 erteilen wir folgende Bescheinigung:

In dem nachstehenden, zur Offenlegung bestimmten verkürzten Jahresabschluss wurden die größenabhängigen Erleichterungen nach § 327 HGB zutreffend in Anspruch genommen. Zu dem vollständigen Jahresabschluss und dem Lagebericht haben wir am 15. März 2024 den folgenden Bestätigungsvermerk erteilt:

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die emag GmbH, Mainz

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der emag GmbH, Mainz, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der emag GmbH, Mainz, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben.

Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtliche und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist , und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hinweis

Gewinnverwendungszweck

Die Gesellschaftsversammlung der emag GmbH hat den Vorschlag der Geschäftsführung über die Ergebnisverwendung am 28. März 2024 wie folgt beschlossen:

Der sich unter Berücksichtigung des Bilanzgewinns per 31.12.2022 in Höhe von EUR 6.129.856,10 zuzüglich Jahresüberschuss 2023 in Höhe von EUR 426.697,11 abzüglich Gewinnausschüttungen in Höhe von EUR 2.500.000,00 ergebene Bilanzgewinn per 31.12.2023 in Höhe von von EUR 4.056.553,21 wird auf neue Rechnung vorgetragen.

Feststellung des Jahresabschlusses

Die Gesellschafterversammlung der EPPLE GmbH hat am 28. März 2024 den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 festgestellt.