Rheinsberger Wohnungsgesellschaft m.b.H.

Rheinsberger Wohnungsgesellschaft m.b.H.

Rheinsberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Aktiva

Passiva

Anhang des Jahresabschlusses 2023

A) Allgemeine Angaben

Die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH hat ihren Sitz in Rheinsberg und ist eingetragen in das Handelsregister beim Amtsgericht Neuruppin (HRB 226). Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 HGB.

Die Gesellschaft hat nach ihrem Gesellschaftsvertrag einen Jahresabschluss in entsprechender Anwendung der für mittelgroße Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften über die Bewertung, sowie Gliederung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung zu erstellen.

Die Erstellung des Jahresabschlusses 2023 erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Bestimmungen des GmbHG sowie dem Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der aktuellen Fassung.

Der Abschluss umfasst die Bilanz, die Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagespiegel, Rücklagenspiegel, Verbindlichkeitenspiegel). Die Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Seit dem 01.01.2014 ist das Produkt "Z-Haus" der Firma Zülow-Software und Computer GmbH mit Sitz in Templin als Immobilienwirtschaftliche Softwarelösung im Einsatz.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, insgesamt im Anhang aufgeführt.

B) Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden/Erläuterungen zur Bilanz und GuV

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Zur Entwicklung der immateriellen Vermögensgegenstände sowie der Sach- und Finanzanlagen wird auf den Anlagespiegel verwiesen. Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten aktiviert und planmäßig linear über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das Anlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer. Gebäude werden mit 2% abgeschrieben und Außenanlagen mit 10%. Für die Betriebs- und Geschäftsausstattung wurde die Nutzungsdauer mit 10 Jahren festgelegt.

Geringfügige Wirtschaftsgüter werden sofort abgeschrieben.

Umlaufvermögen

In der Position "Unfertige Leistungen" sind noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten. Forderungen sind mit ihrem Nominalbetrag angesetzt. Erkennbaren Risiken wird durch Einzelwertberichtigung Rechnung getragen. Als uneinbringlich eingeschätzte Forderungen werden abgeschrieben. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr bestanden zum 31.12.2023 nicht.

In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen. Die liquiden Mittel sind zum Nennwert angesetzt worden.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen werden Ausgaben vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Rücklagen

Die Entwicklung der Rücklagen zeigt der folgende Rücklagenspiegel:

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre, welcher von der Deutschen Bundesbank veröffentlicht wird, abgezinst. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen bewertet. Zur Fälligkeit der Verbindlichkeiten, einschließlich deren Sicherheiten, wird auf den nachfolgenden Verbindlichkeitenspiegel verwiesen. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und gegenüber anderen Kreditgebern sind in Höhe von 28.484,9 TEUR durch Grundpfandrechte besichert.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Ausgewiesen werden Einnahmen vor dem Bilanzstichtag, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen.

Gewinn- und Verlustrechnung

Im Jahr 2023 erwirtschaftete die Gesellschaft einen Jahresüberschuss von 590.484,05 EUR.

Neben den Umsatzerlösen aus der Hausbewirtschaftung in Höhe von 5.079.532,77 EUR verzeichnet die Gesellschaft auch Umsatzerlöse aus Betreuungsleistungen in Höhe von 74.702,73 EUR.

Die Bestandsveränderungen enthalten im Wesentlichen Verringerungen aus dem Saldo der abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2022 und den nicht abgerechneten Betriebskosten des Jahres 2023 in Höhe von 209.144,99 EUR.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind folgende signifikante Aufwendungen enthalten:

C) Sonstige Angaben

finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Leasing-/Mietkaufverpflichtungen in Höhe von 99.418,64 EUR auf insgesamt 5 Jahre nach dem Bilanzstichtag.

Zum 31.12.2023 werden Treuhandkonten für Dritte (WEG-Verwaltung und Hausverwaltung) mit einem Gesamtguthaben von insgesamt 806.456,41 Euro getrennt vom Vermögen der Gesellschaft verwaltet.

Finanzinstrumente

Derivative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt.

Arbeitnehmer

Neben der Geschäftsführung waren im Wirtschaftsjahr 2023 durchschnittlich 8 Mitarbeiter getrennt nach Gruppen beschäftigt:

Bezüge

Auf die Angaben der Gesamtbezüge der Geschäftsführung wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 Handelsgesetzbuch verzichtet. Die Vergütung des Aufsichtsrates im Berichtsjahr betrug 2.695,00 EUR. Im Geschäftsjahr wurden Organmitgliedern keine Vorschüsse und Kredite gewährt. Es besteht jedoch noch eine Forderung gegenüber einem Aufsichtsratsmitglied i.H.v. 8.196,13 EUR aus dem Vorjahr.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 590.848,05 EUR ab. Gemäß § 22 Abs. 1 des Gesellschaftsvertrages wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 59.084,81 EUR in die gesellschaftsvertragliche Rücklage eingestellt. Die Geschäftsführung schlägt dem Aufsichtsrat und der Gesellschafterversammlung vor, den verbleibenden Bilanzgewinn in Höhe von 531.763,24 EUR auf neue Rechnung vorzutragen.

Organe Geschäftsführung:

Geschäftsführung mit alleiniger Vertretungsberechtigung

Herr Andreas Mayer (Dipl.Ing.) vom 01.03.2023 bis 15.10.2023

Frau Désirée von Poncet-Tummescheit (Betriebswirtin) ab 16.10.2023

Mitglieder des Aufsichtsrates der Gesellschaft im Jahr 2023:

Gemäß 97 Abs. 2 Satz 1iVm Abs. 1Satz 1 BbgKVerf wird ein Aufsichtsratsmandat ab 03.08.2015 durch den Hauptverwaltungsbeamten bzw. durch die Betrauung eines Beschäftigten, wahrgenommen.

Mitgliedschaften der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH

Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen (BBU) e.V.

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) e.V.

BBA - Akademie der Immobilienwirtschaft e.V. (BBA)

Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft (AGV) e. V.

Verwaltungs-Berufsgenossenschaft (VBG)

vhw-Bundesverband für Wohnen und Stadtentwicklung e.V. (VHW)

Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH als Gesellschafter

Die REWOGE ist mit einem Geschäftsanteil an der Gesellschaft für Versicherungsvermittlung und Vermögensbildung (GW) mbH beteiligt.

Anlagensplegel zum 31.12.2023

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2023

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind in Höhe von Tsd.€ 28.484,9 grundpfandrechtlich gesichert.

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1. Geschäftsmodell

Die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft (REWOGE) mbH ist ein kommunales Unternehmen der Wohnungswirtschaft. Eigentümer ist die Stadt Rheinsberg zu 100%. Das Kerngeschäft der REWOGE ist die Vermietung und Verwaltung des eigenen Wohnungsbestandes. Der Gesamtbestand von 1.804 eigenen Einheiten hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verändert. Die REWOGE betreibt mittlerweile insgesamt 27 Rollstuhlgaragen.

Bestandsentwicklung der REWOGE

Des Weiteren werden von der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH insgesamt 676 Wohn- und Geschäftseinheiten, sowie weitere Liegenschaften für Dritte verwaltet, so dass die REWOGE im Wirtschaftsjahr 2023 insgesamt 2.480 Vermietungs- und Pachteinheiten bewirtschaftet. Die größte Veränderung der Bestandsbewirtschaftung für Dritte im Vergleich zum Geschäftsjahr 2022 stellt die Rückführung von 97 Verwaltungseinheiten an die Stadt Rheinsberg dar. Dabei wurde die technische Verwaltung der relevanten Einheiten im gegenseitigen Einvernehmen ab dem 01.04.2023 wieder von der Stadt Rheinsberg vorgenommen.

Mit der Übernahme der kaufmännischen und technischen Verwaltung des Objektes in der Walther-Rathenau-Str. 2 kam neben 2 Wohneinheiten auch eine Gewerbeeinheit (Praxis für Physiotherapie) dazu. Seit dem 01.09.2023 wurde die Fremdverwaltung um diese drei Verwaltungseinheiten der Reinhardt Grundstücks GbR aufgestockt.

Entwicklung der Bestandsbewirtschaftung für Dritte

1.2. Ziele und Strategien

Die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Verwaltungsformen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbraurechte vergeben. Um den gegenwärtigen Entwicklungen hinsichtlich der demographischen Strukturen sowie dem vorhandenen Leerstand in ländlichen Gebieten Rechnung zu tragen, passen wir unseren Bestand sukzessive den gestiegenen Anforderungen energetischer und technischer Belange an und versuchen das Geschäftsfeld der Fremdverwaltung auszuweiten. Die REWOGE nutzt damit ihre Expertise und den vorgehaltenen Verwaltungsapparat bestmöglich aus.

1.3. Organisation

Der Hauptsitz der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH ist in der Schlossstraße 33 in 16831 Rheinsberg. Die Räumlichkeiten befinden sich im Eigentum der Gesellschaft.

2. Wirtschaftsbericht

Die Erholung der deutschen Wirtschaft nach den Corona-Jahren setze sich 2023 nicht weiter fort. Das deutsche Bruttoinlandsprodukt sank 2023 ersten Berechnungen zufolge gegenüber dem Vorjahr um 0,3 Prozent. Verantwortlich dafür waren vor allem die geopolitischen Krisen in der Ukraine und im Nahen Osten, Energiekrise und Inflation, ungünstige Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen sowie eine geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland.

Die Inflation in Deutschland ist im Laufe des Jahres 2023 zurückgegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Im Jahresmittel 2023 lag die Steigerung der Verbraucherpreise dagegen bei 5,9 Prozent. Damit war die Preissteigerung deutlich niedriger als beim Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %).

Nachdem 2022 die lange Phase niedriger Zinsen geendet hatte, lag der Leitzins im Euroraum nach zehn Zinserhöhungsschritten Ende 2023 bei 4,5 Prozent. Mit der Zinsentwicklung verteuerte sich auch die Finanzierung von Bauprojekten deutlich. Die Arbeitnehmerentgelte (Nominallöhne) konnten im dritten Quartal 2023 mit 6,3 Prozent stärker zulegen als im Vorjahr. Aufgrund der anhaltend hohen Inflation war der Reallohnanstieg im dritten Quartal aber nur sehr gering.

Angesichts hoher Bau- und Finanzierungskosten dürften insbesondere die Neubau- und Modernisierungsinvestitionen 2024 um rund 4,0 Prozent sinken. Sollen sich die Rahmenbedingungen bei Förderung und Finanzierung verbessern, könnten sich mit Blick auf die Förderkulissen sowie die steigenden Klimaschutzanforderungen zumindest die Modernisierungsinvestitionen 2025 wieder etwas erholen.

Brandenburgs Wirtschaft wuchs 2023 - entgegen dem Bundestrend - im ersten Halbjahr 2023 um sechs Prozent und damit so stark wie in keinem anderen Bundesland. Wachstumsmotor für Brandenburgs Wirtschaftsleistung war dabei vor allem das Verarbeitende Gewerbe (Autoproduktion und Kfz-Zulieferbetriebe).

Die Verbraucherpreise erhöhten sich 2023 im Jahresdurchschnitt gegenüber dem Vorjahr um 6,5 Prozent. Damit blieb die Teuerung zwar auf hohem Niveau, schwächte sich aber im Vergleich zum Vorjahr etwas ab.

Auch im Land Brandenburg führt die Zuwanderung weiter zu einem leichten Bevölkerungswachstum. Bis zum Ende des zweiten Quartals 2023 stieg die Bevölkerungszahl um 2.980 Personen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, wobei sich der Zugewinn vor allem aus Zuwanderung aus dem Ausland sowie aus Berlin speiste.

Dabei stehen wachsenden auch weiterhin schrumpfende Regionen gegenüber, in denen sich auch das Durchschnittsalter im Zuge demografischer Prozesse (deutlich) nach oben bewegt. Wanderungsgewinne kommen auch weiterhin vor allem dem Berliner Umland zugute, was dort auch eine entsprechende Zunahme der Wohnraumnachfrage zur Folge hat. Hingegen wird in Städten mit schrumpfender Bevölkerung der Abriss überzähliger Wohnungen fortgesetzt werden müssen.

Gleichzeitig stiegen die Baupreise 2023 auch im Land Brandenburg mit einem Plus von 9,1 Prozent stark an, wenn auch nicht mehr so stark wie im Vorjahr. Vor diesem Hintergrund sind auch in Brandenburg - wie auf Bundesebene - die wohnungswirtschaftlichen Investitionen weiter gedämpft worden. Auch für 2024 wird hier keine Belebung erwartet

3. Geschäftsverlauf des Unternehmens

3.1. Umsatzentwicklung und Geschäftsumfang

3.2. Vermietungssituation

Am 31. Dezember 2023 standen 103 von 1037 Wohnungen und Geschäftseinheiten leer, somit eine Leerstandquote von 9,93 %, der Vorjahreswert lag hier bei 11,09%. Von den 103 Wohnungen im Leerstand sind 38 Wohnungen im Jahr 2023 strategischer Leerstand, stehen also der Vermietung aus unterschiedlichen Gründen nicht zur Verfügung (8 VE WB 70 Blöcke-Ausweichwohnungen Fahrstuhlanbau Ringstr., 8 VE Charlottenau-Leerzug, 8 VE Schloßstr. 9- Leerzug bis auf eine Gewerbeeinheit, 4 VE-geplante Strangsanierung und Grundrissänderung, 3 VE EFH Zechow- Ertüchtigung, 2 VE Berliner Str. 8-nicht vermietbar, 1 VE Köpernitz-nicht vermietbar, 3 VE Schützenhaus- nicht vermietbar).

Die Fluktuationsquote 2023 beträgt 8,87 % mit insgesamt 92 Kündigungen. Von den 92 Wohnungskündigungen sind insgesamt 16 Mieter innerhalb der Gesellschaft umgezogen. Des Weiteren sind in den 92 Kündigungen insgesamt 8 verhaltensbedingte Kündigungen durch die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH (weitestgehend aufgrund Mietschulden) enthalten. Im Wirtschaftsjahr 2023 wurden 106 Neuverträge geschlossen.

Bereinigt man die Wohnungskündigungen mit erneuter Wohnungsversorgung im Bestand der Gesellschaft, sowie durch die Wohnungskündigungen aufgrund des Mietverhaltens, so ergibt sich eine bereinigte Fluktuationsquote von 6,56 %. Bei näherer Betrachtung stellt man fest, dass bei einer Bereinigung der Mieterabgänge durch die Eigenkündigungen der Gesellschaft im Jahr 2023 den Mieterabgängen ein positiver Saldo von 22 Neuverträgen gegenübersteht.

Leerstandentwicklung der Gesellschaft

Die Leerstandentwicklung der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH hat sich dank intensiver Bemühungen in der Vermietung sowie durch gestiegene Aufwendungen im Bereich der Sanierungen positiv entwickelt. Der Wohnungsbestand der REWOGE ist überwiegend als saniert zu bewerten.

Besonderes Augenmerk der Leerstandentwicklung legen wir auf den Bereich der 5-Geschosser WBS 70 im Quartier Ascheberger Straße / Mariefred- und Toftlundstraße. Bereits im Jahr 2017 wurden gemäß Maßnahmenpaket des integrierten Stadtentwicklungskonzeptes die Fenster ausgetauscht und die Treppenhäuser saniert, um die Wohnqualität des Quartiers zu steigern.

Um dem erhöhten Leerstand der WBS 70 Bauten entgegenzuwirken, wurden im Jahr 2023 insgesamt 17 Wohnungen komplett saniert und zusätzlich acht Wohnungen komplettsaniert und möbliert, um anschließend als Umsetzwohnungen für die Mieter der Ringstr. 9-12 während des Fahrstuhleinbaus zur Verfügung zu stehen.

9 von insgesamt 17 Wohnungen konnten zum Jahreswechsel 2023/2024 der Vermietung zugeführt werden. Weitere 8 Wohnungen waren zwar vor Jahreswechsel nicht bezugsfähig, jedoch waren bereits 6 dieser Wohnungen unmittelbar vor der Vermietung (verbindliches Angebot oder Vermietung). Somit entwickelt sich der Leerstand dieses Quartiers von 26% durch die Umsetzwohnungen auf 22% und durch die Vermietung der Sanierungswohnungen zukünftig auf schließlich 14%. Verglichen mit dem Leerstand der REWOGE insgesamt ist das immer noch zu hoch, trotzdem ist hier eine positive Tendenz deutlich erkennbar.

Im Jahr 2023 sind deutlich weniger Menschen aus der Ukraine nach Deutschland gezogen als im Jahr 2022, das von einer großen Fluchtbewegung nach Beginn des russischen Angriffskrieges geprägt war. Dementsprechend haben sich auch die Vermietungen an Geflüchtete bei der ReWoGe reduziert.

3.3. Umsatzentwicklung

Die erfolgreiche Entwicklung der vergangenen Jahre konnte die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH auch im Wirtschaftsjahr 2023, fortsetzen, die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung lagen jedoch 118,4 TEUR unter dem Vorjahresniveau. Aus den für die Gesellschaft zur Verfügung stehenden Wohn- und Gewerbeeinheiten nebst Stellplätzen wurden nachfolgende Umsatzerlöse erzielt.

Entwicklung der Umsatzerlöse der Gesellschaft

Die Steigerung der Umsatzerlöse aus den Sollmieten Wohnungen um 64,4 TEUR, haben ihren Hauptgrund in der Anpassung entsprechender Sollmieten der Gesellschaft bei Neuvermietung sowie vollzogenen Modernisierungsumlagen für abgeschlossene Maßnahmen im Bestand.

Mit einem Jahresumsatz von 74,7 TEUR im Jahr 2023 aus dem Bereich Betreuungstätigkeit, trägt dieser Geschäftsbereich der Gesellschaft weiterhin zur positiven Umsatzentwicklung bei, ist allerdings leicht um 2,7 TEUR im Vergleich zum Vorjahr gesunken. Ein Grund hierfür ist die Rückgabe der technischen Verwaltung von Objekten an die Stadt Rheinsberg. Die Erlöse aus der WEG-Betreuung blieben dabei nahezu unverändert.

Die durchschnittlich erzielte Nettokaltmiete betrug im Jahr 2023 insgesamt 5,36 EUR/m ² Wohn-/Nutzfläche und hat sicher somit nur geringfügig gegenüber dem Vorjahr verändert. Großflächige Mieterhöhungen wurden im Jahr 2023 nicht vorgenommen sind aber im Jahr 2024 bei Mietverhältnissen unter EUR 4,50/m ² im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten geplant. Die Entwicklung der Sollmieten kann der nachfolgenden Darstellung entnommen werden.

Entwicklung der Durchschnittsmiete

3.4. Forderungen der Gesellschaft

Zum Jahresende 2023 verzeichnete die Gesellschaft einen Forderungsbestand aus Mieten in Höhe von 204,9 TEUR in ihrer Bilanz und hat sich gegenüber dem Vorjahr um 3,44% erhöht.

Die Gesamtforderungen sind gegenüber dem Vorjahr um 95,3 TEUR gesunken. Dies liegt vor allem an den zum Stichtag in 2022 noch ausstehenden Guthaben bei Energieversorgungsunternehmen, die bei Stichtagsbetrachtung im Vorjahr noch als Forderungen aus der Bewirtschaftung zu Buche schlugen.

Entwicklung des Forderungsbestandes der Gesellschaft

3.5. Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung

Vorrangiges Ziel der Investitionstätigkeiten der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH in die Instandhaltung und Modernisierungsprojekte ist neben dem Erhalt des Bestandes, die Anpassung des Bestandes an die gestiegenen Anforderungen energetischer und technischer Belange um die Gesellschaft zukunftsfähig zu gestalten.

Die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH richtet ihre Investitionstätigkeit am Wirtschaftsplan, den wirtschaftlichen, technischen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen des regionalen Wohnungsmarktes aus. Der Investitionsplan als Teil des Wirtschaftsplanes betrachtet die Entwicklung der Gesellschaft in den nächsten 5 Jahren. Er wird jährlich angepasst und zielgerichtet optimiert.

Die Gesamtaufwendungen im Bereich der Modernisierung und Instandhaltung (inkl. der verrechneten Kosten für Instandhaltung) liegen für das Jahr 2023 bei TEUR 1.432,9, das entspricht 23,47 €/m ².

Der größte Anteil der Modernisierungskosten mit TEUR 512,6 entfällt auf die Komplettsanierung von Wohnungen. Im Jahr 2023 wurden 23 Wohnungen aus dem eigenen Bestand durch Komplettsanierung aufgewertet, um dem Wohnungsleerstand der REWOGE bewusst entgegenzuwirken. Die restlichen Aufwendungen verteilen sich insbesondere auf die Gewerke Elektroinstallation, Maler- und Lackierarbeiten, Badezimmerumbau, Fußbodenarbeiten und Kücheninstallation.

Eine weitere größere Maßnahme, Fertigstellung im September 2023, ist die Erneuerung der Dachhaut des mit Schindeln gedeckten Daches der Schwedenhaussiedlung in der Toftlundstraße 9. Die vorhandene Dachhaut der Schindeldächer hat Ihre Lebensdauer bereits erreicht und an einem Haus ließen sich Undichtigkeiten nicht mehr mittels Flicken abstellen. Im Zuge der Neueindeckung wurde auch die Wärmedämmung der Dachflächen und Gauben mit ertüchtigt. Die gesamten Dacharbeiten belief sich auf EUR 142.899,90 und sollen zusätzlich einen weiteren Beitrag zur Wärmedämmung dieses Gebäudes leisten.

Die Arbeiten für den Wohnkomplex Markt/Schlossstraße/Kirchstraße wurden im Laufe des Jahres 2023 mit der Errichtung eines Fahrradunterstandes inkl. eines zentralen Müllstandplatzes und einer neuen Videogegensprechanlage abgeschlossen. Insgesamt wurden EUR 568.562,32, ohne Gegensprechanlage, investiert. Ein Teil der Investition in Höhe von EUR 365.406,31 wurde im Jahr 2024 an die Mieter umgelegt und per Modernisierungsankündigung zum 01.03.2024 wirksam.

Für die Errichtung von Aufzugsanlagen an den Gebäuden Ringstraße 5-8 und 9-12 wurde im Jahr 2021, nach öffentlicher Ausschreibung des Projektes eine Baufirma aus Neustrelitz beauftragt und infolge dessen ein KfW-Darlehen für das Förderprogramm 159 (Altersgerechter Umbau) aufgenommen. Durch die nicht fristgerechte Erstellung der Ausführungsplanungen musste der Baubeginn auf den 13.05.2024 verschoben werden. Zwischenzeitlich sind die betroffenen Mieter in die Ausweichwohnungen umquartiert und es wurde mit den Bauarbeiten begonnen. Mit einer fristgerechten Fertigstellung des ersten Gebäudes in der Ringstraße 9 - 12 ist nicht zu rechnen.

3.6. Finanzierungsmaßnahmen

Für das Modernisierungsprojekt "barrierefreie Nachrüstung von Aufzügen", für welches im Jahr 2021 die Bauplanung in die finale Phase gegangenen ist, wurde gemäß Aufsichtsratsbeschluss vom 17.11.2021 ein Darlehen aus dem KfW Förderprogramm Altersgerechter Umbau 159 in Höhe von 1.500 TEUR aufgenommen, dessen Auszahlung am 31.10.2022 erfolgte. Die Umsetzung der Festlegungen des Wirtschaftsplanes der Gesellschaft, erfolgte im Jahre 2023 wiederholt ausschließlich aus dem eigenen Cashflow des Geschäftsbetriebes.

Überziehungskredite und Derivate bestehen nicht.

4. Personal und Organisation

Der Anspruch der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft, neben der Marktführerschaft für Wohnungen im Regionalbereich der Stadt Rheinsberg den zunehmenden Bedürfnissen und Wünschen an Serviceleistungen der Mieter gerecht zu werden, verlangt einen hohen Arbeitseinsatz. Die Qualität der Arbeit des gesamten Unternehmens wird durch die Arbeit eines jeden Einzelnen bestimmt.

Die Gesellschaft beschäftigte am Bilanzstichtag 8 Mitarbeiter. Wobei die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH sich zukünftig auch mit demographischen Folgen auseinandersetzen muss. Drei Mitarbeiter werden in den nächsten drei Jahren verrentet. Es wird nicht leicht sein, die Positionen durch qualifiziertes Personal zu besetzen.

Zu Beginn des Geschäftsjahres 2023 erfolgte eine geschäftsführerlose Vertretung der Gesellschaft für die laufende Geschäftstätigkeit durch den Gesellschafter. Mit Aufsichtsratsbeschluss vom 28.02.2023 wurde die Interimsgeschäftsführung durch Herrn Mayer zum 01.03.2023 durch den Aufsichtsrat und die Gesellschafterin zunächst bis zum 31.08.2023 vorgenommen und am 09.08.2023 bis zum 31.10.2023 verlängert, um die rechtliche Vertretung der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH sicherzustellen.

Erst mit der Bestellung der neuen Geschäftsführerin zum 16.10.2024 wurde die Position wieder langfristig besetzt und die gesetzliche organschaftliche Vertretung der Gesellschaft strategisch gesichert.

5. Lage des Unternehmens

5.1. Ertragslage

Die Ertragslage der Gesellschaft stellt sich für das vergangene Wirtschaftsjahr 2023 wie folgt dar:

Ertragslage des Unternehmens zum 31.12.2023 und Vorjahr

Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens entwickelte sich im Rahmen der Wirtschaftsplanung des Unternehmens. Das positive Jahresergebnis in Höhe von 590,9 TEUR resultiert aus gesunkenen Umsatzerlösen der Hausbewirtschaftung um TEUR -118,4, der positiven Veränderung der Bestandsveränderungen um + 414,0 TEUR, einer Steigerung der Erlöse um 41,1 TEUR aus den aktivierten Eigenleistungen infolge des Bauvorhaben Marktkomplex und einer Steigerung der sonstigen betrieblichen Erträge um 28,0 TEUR, wohingegen die Erlöse aus der Betreuungstätigkeit abermals leicht sanken.

Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr um 232,9 TEUR gestiegen, wohingegen die sonstigen betrieblichen Aufwendungen um 24,2 TEUR gesunken sind.

Insgesamt entwickelte sich die Ertragslage im Kerngeschäft positiver als in der Wirtschafts- und Erfolgsplanung der Gesellschaft geplant bzw. prognostiziert.

5.2. Finanzlage

Zum Bilanzstichtag 31.12.2023 verfügte die Gesellschaft über eigene liquide Mittel in Höhe von 2.593,6 TEUR (ohne Kautionskonto). Die liquiden Mittel der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft waren für die Tilgungen von langfristigen Verbindlichkeiten in Höhe von 868,1 TEUR im Wirtschaftsjahr ausreichend vorhanden.

Die Veränderung des Finanzmittelbestandes um EUR 453,7 TEUR sind das Ergebnis vorsichtiger Liquiditätsplanung vor dem Hintergrund der zu investierenden Eigenmittel für die Erneuerung der Aufzüge und der damit verbundenen Unsicherheit über die steigenden Baukosten und dem laufenden Geschäftsbetrieb. Die Gesellschaft ist im vergangenen Wirtschaftsjahr ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit uneingeschränkt nachgekommen. Die Kreditverbindlichkeiten der Gesellschaft entwickeln sich gemäß der Planung des abgeschlossenen Sanierungskonzeptes und weisen nachfolgenden Verlauf auf:

Verlauf der Kreditverbindlichkeiten der Gesellschaft

Der Verschuldungsgrad der Gesellschaft ist immer noch als außerordentlich hoch zu bezeichnen mit einer marginalen Abwärtsbewegung und nimmt damit weiterhin eine Schlüsselfunktion mit Blick auf eine weitere positive Entwicklung der Gesellschaft ein. Für die Untersetzung dieser Feststellung kann der durchschnittliche Verschuldungsgrad mit 263,95 EUR/m ² Wohnfläche im Jahr 2022 (mittelgroße Wohnungsunternehmen Land Brandenburg mit 1.000 - 2.500 Einheiten) herangezogen werden.

5.3. Vermögenslage

Um das reale Betriebsvermögen der Gesellschaft darzustellen, wurden die Bilanzpositionen "Unfertige Leistungen und erhaltene Anzahlungen" (Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten) sowie das Mieten-Kautionskonto mit den entsprechenden Verbindlichkeiten verrechnet. Die Bilanzsumme ist leicht 383,7 TEUR gegenüber dem Vorjahr gesunken.

Die Verringerung des Sachanlagevermögens der Gesellschaft um -737,2 TEUR resultiert im Wesentlichen aus dem Saldo aus den planmäßigen Abschreibungen der Wohnungsbestände im Bestand der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH sowie einer Sonderabschreibung per 31.12.2023 für das Gebäude in Charlottenau, sowie den Zu- und Abgängen im laufenden Geschäftsbetrieb.

Die langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber den Darlehensgebern konnten im Wesentlichen mit planmäßigen Tilgungen um 868,1 TEUR verringert werden.

Die kurz- und mittelfristigen Verbindlichkeiten haben sich um TEUR 123,8 verringert. Die Veränderung des Eigenkapitals ist auf den positiven Jahresgewinn 2023 zurückzuführen.

Die Vermögenslage der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft stellt sich zum Bilanzstichtag in zusammengefasster Form wie folgt dar:

Vermögenslage der Gesellschaft zum 31.12.2023 und Vorjahr

6. Finanzielle und Nichtfinanzielle Leistungsindikatoren

Finanzielle Leistungsindikatoren werden durch die Gesellschaft regelmäßig unter Zuhilfenahme des Controllings durch die Geschäftsführung überwacht und durch Branchen- und Jahresvergleiche beurteilt.

Die Gesellschaft setzt sich permanent mit den Herausforderungen der demografischen Bevölkerungsentwicklung auseinander. Verschiedene Serviceangebote des Unternehmens wurden dementsprechend ausgerichtet. Immer häufiger wird der Angebotsservice für die altersgerechten Umbaumaßnahmen, wie z. b. Badezimmerumbauten in den Wohnungen älterer Bewohner genutzt. Bei diesem Programm übernimmt die REWOGE die Antragsstellung, sowie Abrechnung der Umbaumaßnahmen gegenüber den Sozialträgern.

Ebenso stellt die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH ihren Mietern nach Bedarf Rollstuhlgaragen mit Elektroanschluss zur Verfügung, die von den Mietern angemietet werden können.

Kurz nach Bekanntgabe der Erhöhung der Heizkostenvorauszahlung zum 01.03.2024 wurde eine Sprechstunde für die Mieter zur Unterstützung bei Beantragung von Wohngeld eingerichtet.

7. Prognose-, Chancen- und Risikobericht

Grundlagen des internen Kontrollsystems und des Frühwarnsystems sind die unterjährigen, monatlichen Berichterstattungen, Controlling-Instrumente und die flache Hierarchie des Unternehmens. Probleme und Veränderungen können so schnell erkannt und negative Einflüsse im Ansatz erfasst und abgewendet werden.

Die organisatorischen Maßnahmen sind darauf ausgerichtet, eine langfristige Unternehmensstabilität zu gewährleisten und basieren auf Funktionstrennung, dem Vier-Augen-Prinzip und Transparenz. Dabei ist das Berichtswesen in die Unternehmensabläufe integriert, d.h. es erfolgt zum großen Teil arbeitsbegleitend. Schriftliche Dienstanweisungen regeln die Arbeitsabläufe und sind im Managementhandbuch zusammengefasst. Interne und externe Vollmachten sind klar geregelt.

Das funktionierende Risikomanagement bedeutet jedoch nicht, dass alle Risiken vermeidbar sind. Regelmäßig werden Geschäftsabläufe und besondere Entwicklungen analysiert. Das Risikomanagement ist so angelegt, dass bestandsgefährdende Risiken möglichst früh erkannt, bedeutsame Planabweichungen aufgedeckt und an die Geschäftsführung weitergeleitet werden, so dass entsprechende Maßnahmen ergriffen werden können.

Wesentliche Elemente des Risikomanagements sind:

Mit Blick und Beachtung der Unternehmensplanung geht die Gesellschaft von einer stabilen Entwicklung der Finanz- und Ertragslage gemäß der Erfolgs- und Wirtschaftsplanung aus. Es wird für die nächsten zwei folgenden Geschäftsjahre positive Jahresergebnisse in einer Bandbreite von 850 TEUR bis 915 TEUR prognostiziert.

Der demografische Wandel, hier konkret die Einwohnerentwicklung der Stadt sowie der steigende Altersdurchschnitt der Bewohner, liegt im Fokus der Risikobetrachtung durch die Geschäftsführung. Eine Risikominimierung sieht die Geschäftsführung der REWOGE insbesondere in ihrer angepassten Objektplanung durch die Errichtung von barrierearmen bzw. -freien Aufzugsanlagen für zwei Wohnobjekte. Die Investitionsplanung der Gesellschaft wird der Prognose entsprechend abgestellt. Unter Beobachtung der Leerstandentwicklung wird in den kommenden Jahren erneut ggfs. ein Rückbau nicht benötigter Wohneinheiten in Betracht zu ziehen sein.

Die aktuelle Situation der REWOGE ist zum derzeitigen Zeitpunkt auch nach dem Geschäftsjahr 2023 als stabil zu bewerten.

Unter den angenommenen kaufmännisch vorsichtigen Planungsprämissen aus dem beschlossenen Unternehmenskonzept, wird stets eine ausreichende Liquidität der REWOGE erhalten bleiben. Unter den genannten Planungsprämissen sowie den prognostizierten Bewohnerdaten der Stadt Rheinsberg, wurde auch die prognostisch steigende Leerstandsentwicklung in das Planungsinstrument aufgenommen. Dennoch bleibt das Eigenkapital der REWOGE gemäß der Unternehmensplanung durchgehend positiv. Die Eigenkapitalquote wird sich gemäß den Planungsannahmen auf ca. 32,4 Prozent in 2029 erhöhen. Damit wird die REWOGE noch immer hinter dem Branchenschnitt zurückbleiben, allerdings wird der Abstand geringer. Umsicht und Vorsicht zeichnet die Geschäftspolitik der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft mbH in der derzeitigen Situation aus.

Bereits seit Oktober 2021 erleben wir eine Zeit drastisch steigender Energiepreise. Diese Entwicklung hat sich durch den Angriff Russlands auf die Ukraine und den nunmehr schon mehr als ein Jahr dauernden Krieg nochmals deutlich verschärft. Aufgrund der damit verbundenen Preisanpassungen der Stadtwerke Rheinsberg GmbH haben wir per 01.03.2024 die Heizkostenvorauszahlungen unserer Mieter um ca. 92% anheben müssen, um das Risiko hoher Erlösausfälle nach der Betriebskostenabrechnung im Folgejahr möglichst gering zu halten.

Die REWOGE ist hier allerdings durch den hohen Grad an fernwärmeversorgten Liegenschaften (98 % des Bestandes) und dem in Rheinsberg durch die Stadtwerke praktizierten Weg der CO ₂ - armen Energieerzeugung (90 % Einsatz von Holzhackschnitzeln, Primärenergiefaktor 0,12 nach GEG 2020) nicht ganz so stark betroffen, wie etwa erdgasbasierte Fernwärme. Nichts desto trotz bestehen Risiken in der künftigen Gesetzgebung zu Wärmedämmung und Anforderungen an die Sanierung von Gebäuden in der Zukunft. Hier könnten erhebliche Investitionsmittel gebunden werden.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Rheinsberger Wohnungsgesellschaft m.b.H., Rheinsberg

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft m.b.H. - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Rheinsberger Wohnungsgesellschaft m.b.H. für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.