bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG

bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG

Berlin

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.10.2022 bis zum 30.09.2023

Lagebericht 2022/23

1. Grundlagen des Unternehmens

1.1 Geschäftsmodell

Die bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG wurde am 16. Mai 1886 in Berlin gegründet und sie ist damit die älteste aktive Wohnungsgenossenschaft von Berlin. Der Sitz der Genossenschaft ist seit Mai 2023 im Stadtbezirk Tempelhof/Schöneberg. Die Geschäftstätigkeit unserer Genossenschaft ist auf die Bewirtschaftung des eigenen Wohnungsbestandes und den Neubau von Wohnungen für den eigenen Bestand zur langfristigen Vermietung an unsere Mitglieder ausgerichtet.

Am 30.09.2023 bewirtschaftete die Genossenschaft 7.063 Wohnungen, 75 Gewerbeeinheiten sowie 1.516 Pkw-Stellplätze (davon 609 Garagen) im Großraum Berlin, mit Schwerpunkt in Berlin.

1.2 Strategie und Ziele

Die Genossenschaft orientiert ihr Handeln sowie ihre wirtschaftlichen Entscheidungen an der Erfüllung des Genossenschaftsgesetzes, der Satzung und des Leitbildes. Dabei stehen die Erhaltung und die zeitgemäße Weiterentwicklung des eigenen Bestandes im Vordergrund.

Auch für die kommenden Wirtschaftsjahre werden die Schwerpunkte der Geschäftstätigkeit auf Investitionen in die Bestandsimmobilien liegen. Hier stehen insbesondere Maßnahmen zur Energieoptimierung und zur Schaffung von zeitgemäßen Ausstattungsstandards bei Leerwohnungssanierungen im Fokus.

Der Ankauf von geeigneten Wohnimmobilien als auch von Grundstücksflächen für Neubaumaßnahmen - auch im Berliner Umland - wird regelmäßig geprüft, um zusätzlichen bezahlbaren und zukunftsfähigen Wohnraum für die aktuellen und künftigen Mitglieder zu schaffen. Diese Investitionsmöglichkeiten hängen unter anderem von der Ertragslage und den erforderlichen Eigenkapitalmitteln ab.

Zusätzlich werden eigene Flächenpotenziale zur Nutzung für Ergänzungs- und Dachausbauten in den bestehenden Wohnanlagen regelmäßig auf Machbarkeit geprüft.

2. Wirtschaftsbericht

2.1 Rahmenbedingungen

Der Wohnungsmarkt in der Metropolregion Berlin wächst seit vielen Jahren. Er weist eine deutlich höhere Nachfrage als Angebote aus. Die Einwohnerzahl von Berlin und dem Berliner Umland wird nach den Vorausberechnungen in den kommenden Jahren weiter ansteigen. Gleichzeitig steigt die Zahl der Haushalte kontinuierlich an, unter anderem auch wegen eines weiterhin steigenden Anteils von Einpersonenhaushalten.

Die preisbereinigten Bauinvestitionen sind aufgrund der aktuellen multiplen Krisen, vor allem aber durch massiv gestiegene Baupreise, u. a. durch stark gestiegene Zinsen als auch aufgrund der seit 2022 stark eingeschränkten Bundesförderung für effiziente Gebäude, gesunken. Insbesondere für Wohnungen wird bundesweit im Ausblick auf die nächsten beiden Jahre mit deutlich sinkenden Fertigstellungszahlen gerechnet.

Die Klimaziele wurden auf europäischer und bundesdeutscher Ebene nochmals deutlich verschärft. Die CO ₂ -Emissionen sollen gegenüber den bisherigen Zielen stärker und schneller reduziert werden. Mit der neuen Gesetzgebung, beispielsweise durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) werden die Anforderungen an die Weiterentwicklung des Gebäudebestandes deutlich erhöht, was mit großen Investitionen und Herausforderungen für die Branche verbunden ist.

2.2 Geschäftsverlauf

Die Anzahl der Wohnungen ist in 2022/23 von 7.018 Wohnungen um 45 Wohnungen auf insgesamt 7.063 Wohnungen angestiegen. Die Gästewohnung in der General-Woyna- Straße ist in eine Wohnung umgewidmet worden, da die Verlängerung des Nutzungsrechtes als Gästewohnung durch den Bezirk nicht genehmigt wurde.

Aufgrund der steigenden Nachfrage nach größeren Wohnungen wurden im Heinickeweg zwei Wohnungen zu einer zusammengelegt.

Zusätzlich konnten 45 Neubauwohnungen des ersten Bauabschnittes des Neubauprojektes apfel-mitte übernommen werden, von denen 44 Wohnungen im Geschäftsjahr vermietet wurden. Eine weitere Wohnung wird als Musterwohnung bis zur Fertigstellung aller Bauabschnitte genutzt.

Bis zum Ende des Geschäftsjahres waren weitere 59 Wohnungen und 5 Gewerbeeinheiten im Neubauprojekt apfel-mitte im Bau. Die Fertigstellung von 42 Wohnungen und 4 Gewerbeeinheiten ist bis April 2024 geplant.

Mit der Ergänzungsbebauung von 16 modernen Wohnungen innerhalb unserer Wohnanlage in Nord-Charlottenburg wurde planmäßig begonnen. Die Fertigstellung der Wohnungen ist zu Ende 2024 in Planung.

Im Geschäftsjahr 2022/23 sind die Verkaufsbemühungen der zum Verkauf bestimmten Reihenhäuser in Blankenfelde (Berliner Umland) weiter verstärkt worden. Im Ergebnis konnte ein Reihenhaus verkauft werden. Zum Ende des Geschäftsjahres befinden sich somit noch drei Reihenhäuser im Umlaufvermögen.

Die wesentlichen Erfolgsgrößen, die für die Unternehmensentwicklung von Bedeutung sind, zeigt die folgende Tabelle:

Die Sollmieten sind leicht gestiegen, im Wesentlichen durch den Bezug des ersten Bauabschnittes unseres Neubaus apfel-mitte und durch Neuvermietungen. In der bis zum 30.09.2023 gültigen bbg-Mietenstrategie waren keine Mieterhöhungen im Geschäftsjahr vorgesehen. In den Wohnungsbeständen im öffentlich geförderten Wohnungsbau waren ebenso keine Anpassungen der Mieten aufgrund von Fördermittelabbauten bzw. durch das Aufleben von Ansatzverzichten geplant. Bei der Anpassung der Sollmieten im Rahmen der Neuvermietung wurden die gesetzlichen Regelungen der Mietpreisbremse, die bbg-Mietenstrategie und die Investitionen in eine zeitgemäße Ausstattung berücksichtigt.

Die Aufwendungen für die ungeplante Instandhaltung sind zum Vorjahr weitestgehend unverändert. Die Personalaufwendungen sind planmäßig, durch die Besetzung von geplanten Stellen angestiegen. Die Zinsaufwendungen sind erwartungsgemäß im Vergleich zum Vorjahr (4,2 Mio. Euro) leicht rückläufig. Insgesamt erzielen wir einen Jahresüberschuss von 5,9 Mio. Euro, der hauptsächlich durch verzögerte Baumaßnahmen aufgrund der Marktentwicklung (Fachkräftemangel und Baukapazitäten) oberhalb unserer Planung liegt.

In den Wirtschaftseinheiten 045 und 048 sind durch die vorzeitige und vollständige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen per 31.12.2022 planmäßig die Mietpreis- und Belegungsbindungen entfallen. Dies betrifft 99 Wohnungen mit insgesamt 7.589 m ² Wohnfläche. Hier gelten fortan die Regelungen des freifinanzierten Wohnungsbaus.

Die Nachfrage nach unseren vorhandenen und geplanten neuen Wohnungen ist unverändert hoch. Die Fluktuationsrate ist weiterhin niedrig und lag bei 4,53 % (Vorjahr: 5,14 %). Am häufigsten wurden Mietverhältnisse beendet, weil Mitglieder verstorben oder in ein Heim umgezogen (24,06 %) sind. An zweiter Stelle, mit 21,56 %, stehen Umzüge innerhalb des Wohnungsbestandes unserer Genossenschaft aufgrund veränderter Lebenssituationen. Ohne interne Umzüge liegt die Fluktuationsrate nur noch bei 3,55 %.

Die durchschnittliche Sollmiete lag im öffentlich geförderten Wohnungsbestand unverändert zum Vorjahr bei 7,15 Euro/m ² Wohnfläche. Im freifinanzierten Wohnungsbestand hingegen hat sich die Sollmiete von 6,99 Euro/m ² Wohnfläche auf 7,10 Euro/m ² Wohnfläche erhöht.

Nennenswerte Leerstände waren nicht zu verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahr mit 0,48 % lag die Leerstandsquote zum Stichtag 30.09.2023 bei 0,45 %.

Für die Strangsanierung in der Wirtschaftseinheit 010 (Mudrastraße) war die Nutzung von Umsetzwohnungen zur temporären Unterbringung der betroffenen Mitglieder/Mieter erforderlich. Dies, als auch die sukzessive Vermietung der neu errichteten Wohnungen im ersten Bauabschnitt von apfel-mitte, haben zu einem Anstieg der Erlösschmälerungen um rd. 15 % geführt.

Die Ausgaben für Investitionen in den Gebäudebestand und in die Außenanlagen betrugen im Geschäftsjahr 2022/23 insgesamt ca. 32,8 Mio. Euro (Instandhaltung, Modernisierung, Neubau). Diese teilen sich wie folgt auf:

2.3 Ertragslage

Der im Geschäftsjahr 2022/2023 erzielte Jahresüberschuss setzt sich im Vergleich zum Vorjahr wie folgt zusammen:

Der Jahresüberschuss ergibt sich wie in den Vorjahren aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes. Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung hat sich insgesamt erhöht, vor allem wegen gestiegener Mieterträge nach Neubaubezügen und durch Neuvermietungen. Im sonstigen Geschäftsbetrieb sind im Wesentlichen Aufwendungen von Mitgliederveranstaltungen, Aufzinsung von Pensionsrückstellungen, Aufwendungen für die Errichtung des neuen Firmenstandortes und kleinere Positionen des Geschäftsbetriebs enthalten. Bei der Bautätigkeit resultiert der Anstieg der Baukosten im Vorhaben Nord-Charlottenburg durch unerwartet hohe Kosten der Wasserhaltung.

Die Umsatzerlöse erhöhten sich um insgesamt 1.068,7 TEuro. Hier ist die Veränderung der Erlösschmälerung in Höhe von plus 163,6 TEuro enthalten, die im Wesentlichen auf die Fortsetzung der Nutzung von Umsetzwohnungen und die sukzessive Vermietung der 45 fertiggestellten Wohnungen in Michendorf zurückzuführen ist.

Die Fördermittel (Degressionszuschüsse / sozialer Wohnungsbau) der IBB sind zum 31.12.2022 vollständig entfallen (275,7 TEuro), was auf den Wegfall der Mietpreis- und Belegungsbindungen mehrerer Wirtschaftseinheiten zurückzuführen ist.

Der Instandhaltungsaufwand ist insgesamt um rd. 160,5 TEuro gestiegen. Die Kosten der ungeplanten Instandhaltung erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um rd. 154,2 TEuro, die Aufwendungen für die geplante Instandhaltung um rd. 226,1 TEuro und für Substanzverbesserung um rd. 372,2 TEuro. Im Gegensatz dazu wurden für die zeitgemäße Ausstattung und für die Leerwohnungssanierung rd. 119,8 TEuro und für Großprojekte (nicht aktivierungsfähig) rd. 472,3 TEuro weniger ausgegeben.

Der Zinsaufwand hat sich um rd. 59,4 TEuro auf rd. 4.113,3 TEuro erneut reduziert. Hier wirken sich weiterhin die Maßnahmen zur Zinsoptimierung sowie die zusätzlichen Darlehenstilgungen aus. Der durchschnittliche Zinssatz beträgt 1,96 % (Vorjahr: 2,07 %).

Der planmäßige Kapitaldienst beanspruchte 24,18 % der Sollmieten.

Die Abschreibungen auf das Anlagevermögen sind insgesamt um rd. 593,3 TEuro angestiegen. Dafür sind im Wesentlichen die Aktivierung der Baukosten für die Wirtschaftseinheit 010 (Mudrastr.), die Wirtschaftseinheit 300 (Michendorf) und die Fertigstellung der neuen Büroräume und die daraus resultierende Abschreibungserhöhung von rd. 626,4 TEuro maßgeblich.

Insgesamt wurde wieder ein positives Geschäftsergebnis erzielt. Nach Verrechnung mit dem positiven Zins- und Beteiligungsergebnis in Höhe von 209,9 TEuro und dem negativen Steuerergebnis von 155,5 TEuro verbleibt ein Jahresüberschuss von 5.888,7 TEuro (Vorjahr: 7.429,8 TEuro).

Ursächlich für den geringeren Jahresüberschuss ist insbesondere die Erhöhung des sonstigen betrieblichen Aufwandes von rd. 1.237,3 TEuro.

Im letzten Geschäftsjahr konnte aus dem verbliebenen Umlaufvermögen ein weiteres - vermietetes - Reihenmittelhaus in Blankenfelde für 275,0 TEuro verkauft werden. Der verbleibende Verkaufswert liegt bei ca. 750,0 TEuro.

2.4 Finanzlage

Die flüssigen Mittel (ohne Kautionen) und Bausparguthaben entwickelten sich wie folgt:

Die Erhöhung der flüssigen Mittel resultiert insbesondere aus der bis zum Bilanzstichtag noch nicht aufgewendeten Mittel für Investitionen, insbesondere für die Neubauvorhaben Michendorf und Heinickeweg.

Die Zahlungsfähigkeit der bbg war jederzeit gegeben. Aus der Finanzplanung für das Geschäftsjahr 2023/24 ergibt sich ebenfalls eine ausreichende Liquidität. Die langfristigen Planungsdaten des Wirtschafts- und Finanzplans zeigen in den nächsten Jahren ausreichende Liquiditätsspielräume.

Weitere Prolongationen/Umfinanzierungen wurden aufgrund des deutlichen Zinsanstieges im Geschäftsjahr nicht vereinbart. Bezüglich der künftig auslaufenden Vereinbarungen wird aktuell der Kapitalmarkt beobachtet.

2.5 Vermögenslage

Das Bilanzvolumen ist um 12.198,0 TEuro auf 344.806,2 TEuro gestiegen.

Der Anteil des langfristigen Vermögens am Gesamtvermögen (Bilanzvolumen) beträgt 94,6 %, der Anteil des langfristigen Kapitals beträgt 97,5 %. Die der bbg langfristig zur Verfügung stehenden Mittel (rd. 336.095,4 TEuro) finanzieren neben dem langfristigen Vermögen noch mit rd. 10.061,7 TEuro das mittel- und kurzfristige Vermögen.

In dieser Darstellung wurden die erhaltenen Anzahlungen (14.468,1 TEuro) mit den unfertigen Leistungen (13.370,5 TEuro) und die Bankguthaben aus Kautionen (93,5 TEuro) mit den entsprechenden Verbindlichkeiten verrechnet.

Die Vermögenslage ist geordnet, die Vermögens- und Kapitalstruktur sehr solide.

2.6 Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Genossenschaft bedeutsamen Leistungsindikatoren stellen wir im Vergleich zum Vorjahr dar:

Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (vereinfacht):

Der Cashflow reichte aus, um die Fremdkapitalzinsen und planmäßigen Tilgungen zu finanzieren.

Neben den planmäßigen Tilgungen in Höhe von 5.728,2 TEuro konnten wiederum zusätzliche Tilgungen in Höhe von 1.627,7 TEuro vorgenommen werden.

3. Nachhaltigkeitsbericht

Eines unserer wichtigen Ziele ist, einen klimaneutralen Gebäudebestand bis 2045 zu realisieren. Die Themen Nachhaltigkeit und alternative Energiequellen sind seit Jahren ein integraler Bestandteil der Unternehmensplanung.

3.1 Umwelt

Der CO ₂ -Verbrauch wurde durch verschiedene Maßnahmen, wie z. B. Dämmung, Fensteraustausch, Einbau moderner Heizsysteme und einer aktiven Mitwirkung der Mitglieder erheblich reduziert. Seit über 15 Jahren werden im Gebäudebestand Solarthermieanlagen zur Energieeinsparung genutzt. Im I. Quartal 2024 ist die Inbetriebnahme der ersten Mieterstrom-Photovoltaik-Anlage in der Wirtschaftseinheit 010 (Mudrastr.) geplant.

Zum 01.01.2024 wurde ein neuer Stromliefervertrag für zwei Jahre geschlossen. Mit Abschluss dieses Vertrages setzen wir die konsequente Nutzung von klimaneutralem Ökostrom fort.

Im Jahr 2021 erfolgte die Unterzeichnung einer Rahmenvereinbarung über die klimaneutrale Energieversorgung des mit Fernwärme versorgten Gebäudebestandes. In diesem Zusammenhang werden bereits heute alle CO ₂ -Emissionen, die mit aktuellen Wärmeerzeugungsverfahren noch nicht vermieden werden, über hochwertige "Gold-Standard"-Zertifikate vollständig kompensiert. Die Genossenschaft beabsichtigt auch in Zukunft, weitere Wohngebäude mittels umweltfreundlicher Fernwärme zu versorgen.

Ein weiterer Schwerpunkt bildet der Ausbau innovativer Fernüberwachungseinrichtungen für Heizung und Warmwasser zur Optimierung der Energieverbräuche in den mit Gas versorgten zentralbeheizten Liegenschaften. Per 30.09.2023 konnten weitere 14 Gas-Heizzentralen "aufgeschaltet" werden.

Den Mitgliedern/Mietern werden teilweise abschließbare Fahrradstellplätze oder -boxen zur Verfügung gestellt.

In den Wohnanlagen finden Bienenvölker, Mauersegler und eine Vielfalt von Insekten eine Heimat. Gemeinsam mit aktiven Partnern in den Bereichen werden vor Ort Bienenvölker betreut, Nistkästen an Wohngebäuden montiert und naturnahe Wiesen angelegt. Bei all diesen Maßnahmen ist die Einbindung der Mitglieder und Mieter unabdingbar.

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, dass der gesamte Immobilienbestand bis spätestens 2045 auf eine klimaneutrale Energieversorgung umzustellen ist. Das erfordert neben erheblichen finanziellen Ressourcen insbesondere neue technische Konzepte sowie eine Akzeptanz bei den Mitgliedern und Mietern der Genossenschaft.

Um den aktuellen und zukünftigen Anforderungen gerecht zu werden und gleichzeitig die laufende technische Bestandsbewirtschaftung weiter zu sichern, ist zum 01.05.2023 die Abteilung "Energiewende/Projekte" gegründet worden. Die Verantwortung für die Themen Energie und Klima, Innovation, umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsvorhaben sowie Neubauten und Ergänzungsbebauungen ist in dieser Abteilung gebündelt.

Nachfolgende Maßnahmen befinden sich in der Umsetzung.

Nachfolgende Maßnahmen befinden sich mittel-/langfristig in der Planung.

3.2 Soziales

Die Aufgabe, unsere Mitglieder mit passendem Wohnraum zu versorgen, nimmt die Genossenschaft sehr ernst. Bei Neubau- und Ergänzungsbebauungsprojekten (aktuell: apfel-mitte in Michendorf und Heinickeweg in Charlottenburg) steht die Bereitstellung von bedarfsgerechten vorrangig größeren Wohnungen für Familien im Vordergrund.

Für die Genossenschaft ist es ein wichtiger Aspekt, die soziale Arbeit kontinuierlich fortzusetzen, vorrangig Mitglieder bei ihren ehrenamtlichen Aktivitäten zu unterstützen als auch Räume für Möglichkeiten bereitzustellen. Daraus entwickelt sich ein vielfältiges soziales und regional angepasstes Angebot. Dieses Angebot wird sowohl vom Margareta- Spettmann-Verein e. V. als auch durch die Genossenschaft unterstützt. Die Genossenschaft stellt beispielsweise Räumlichkeiten, wie Gemeinschaftsräume und eine Turn- /Freizeithalle zur Verfügung. Mitglieder haben zudem die Möglichkeit, für Familie und Freunde Gästewohnungen im Wohnungsbestand anzumieten.

Hinzu kommt ein umfangreiches Angebot an Veranstaltungen, Kursen, Seminaren und Ausflügen, das durch das Sozialmanagement der Genossenschaft und/oder durch die Mitglieder selbst organisiert wird.

Die Genossenschaft setzt beim sozialen Engagement auf Kooperationen mit Partnern vor Ort.

Im Geschäftsjahr 2022/23 sind durch die Genossenschaft rd. 31,3 TEuro für Spenden aufgewendet worden.

Für die Vertreter der Genossenschaft finden im Vorfeld der Vertreterversammlung sogenannte Vertretergespräche statt, auf denen Fragen und Anregungen der Vertreter ausführlich besprochen und aufgegriffen werden.

Die Mitarbeitenden der Genossenschaft werden nach dem Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft vergütet. Zudem werden Sozialleistungen wie z. B. eine betriebliche Altersvorsorge, eine betriebliche Krankenversicherung sowie eine Gruppenunfallversicherung zur Verfügung gestellt. Ergänzt wird dies durch ein betriebliches Eingliederungsmanagement, einen Zuschuss für eine Arbeitsplatzbrille, kostenfreie betriebsärztliche Beratung, Impfangebote sowie Weiterbildungs-/Schulungsmöglichkeiten. Für die bessere Vereinbarkeit von Beruf und Privatleben besteht für die Verwaltungsmitarbeitenden unter anderem die Möglichkeit des mobilen Arbeitens.

Mit ihren Ideen, ihrem Know-how und ihren vielfältigen Talenten tragen die Mitarbeitenden maßgeblich zum Erfolg der Genossenschaft bei. Daher fördern wir ein Arbeitsumfeld, in dem alle Mitarbeitenden ihr volles Potenzial entfalten können und die gleichen Chancen haben - unabhängig von ihrem Alter, Geschlecht und anderer Vielfaltsdimensionen.

Mit dem Umzug Mitte Mai 2023 in den neuen Firmensitz am Tempelhofer Hafen kommen alle Mitarbeitenden der Verwaltung unter einem Dach zusammen. Dies soll auch die Mitarbeiterbindung durch eine verbesserte Kommunikation und Identifikation mit der Genossenschaft fördern. Die Mitarbeitenden verrichten nunmehr ihre Arbeit in zeitgemäßen Büroräumen auf großzügigen Flächen mit moderner Technik. Verschiedene Aufenthaltsbereiche und Besprechungsräume bieten die Möglichkeit zu alternativen Arbeitsformen und eine Gemeinschaftsküche fördert das Miteinander. Die zentrale Lage des neuen Standortes mit U-Bahn-Nähe ermöglicht den Mitarbeitenden die Nutzung des öffentlichen Nahverkehrs für den Arbeitsweg.

Die Genossenschaft sieht ihre Verantwortung nicht nur in der kontinuierlichen Weiterentwicklung ihrer Mitarbeitenden, sondern auch in der Ausbildung junger Menschen. Jährlich kommen bis zu zwei Auszubildende neu in die Genossenschaft, um zum/zur Kaufmann/-frau der Immobilienwirtschaft ausgebildet zu werden. Die Genossenschaft arbeitet eng mit der BBA - Akademie der Immobilienwirtschaft e. V. sowie anderen Berliner Genossenschaften in Kooperationen zusammen.

3.3 Unternehmensführung

Der Vorstand steht in regelmäßigem Kontakt mit den Mitgliedern/Mietern, den Mitarbeitenden, den Geschäftspartnern, den Dienstleistern und den Lieferanten.

Mit Unterstützung eines externen Compliance-Beraters wurde bereits in 2019 ein Compliance-Management-Systems (CMS) für die bbg entwickelt. Zum 01.12.2023 sind die Richtlinien des Hinweisgeberschutzgesetztes entsprechend umgesetzt worden. Beide Maßnahmen dienen der Verhinderung oder Aufdeckung von Korruption und Bestechung. Für compliancerelevante Rückfragen aus dem Mitglieder-, Mieter-, Mitarbeiter- aber auch Dienstleister- oder Lieferantenkreis stehen sowohl ein interner Compliance- Koordinator als auch zwei externe Ombudspersonen zur Verfügung. Weitere Informationen zu dem bbg-CMS sind unter 5.1.2 Compliance aufgeführt.

Halbjährlich werden gemeinsam mit den Führungskräften der Genossenschaft bestehende und neue Risiken besprochen und entsprechend bewertet (vgl. 5.1.1 Risikomanagement).

Mit Unterstützung eines externen Datenschutzbeauftragten gehören präventive Maßnahmen zum Standard. Gegebenenfalls dennoch auftretende Datenschutzvorgänge werden kurzfristig und professionell bearbeitet.

Der Versicherungsschutz des Wohnungsbestandes sowie der Mitarbeiter wird in regelmäßigen Jahresgesprächen mit unserem kompetenten Partner überprüft und ist bestmöglich abgesichert. Für Vorstand, Prokuristen und Aufsichtsrat ist eine D&O-Versicherung abgeschlossen.

Vorstand und Aufsichtsrat haben sich selbst jeweils eine Geschäftsordnung auferlegt, in der die jeweiligen Rechte und Pflichten geregelt sind.

Der Vorstand der Genossenschaft hat alle erforderlichen Regelungen für einen ungestörten Geschäftsbetrieb vorgenommen. Diese, wie z. B. Organisations- und Arbeitsanweisungen, Betriebsvereinbarungen, Prozessbeschreibungen etc., sind in einem digitalen Management Handbuch der Genossenschaft verankert.

Anlassbezogen erfolgen interne Revisionen, die die korrekte Umsetzung der innerhalb des Management Handbuches getroffenen Regelungen oder der per Gesetz deklarierten Vorgaben überprüfen.

4. Personalwesen

Bei der bbg waren zum Bilanzstichtag 30.09.2023 insgesamt 126 Mitarbeiter inkl. Vorstand und fünf Auszubildende beschäftigt, davon 29 Teilzeitbeschäftigte.

Im Geschäftsjahr waren teils neue Stellen zu besetzen bzw. nachzubesetzen. Der Fachkräftemangel war in den Besetzungsverfahren deutlich zu spüren. Die Genossenschaft setzt auf eine kontinuierliche Fort-/Weiterbildung ihrer Mitarbeitenden. Dies wird sie in den Folgejahren bedarfsgerecht weiter ausbauen. Für die Fort-/Weiterbildung wurden im Geschäftsjahr insgesamt 58,8 TEuro investiert.

Die Verwaltungsmitarbeitenden und Hauswarte der Genossenschaft werden nach dem Tarifvertrag der Wohnungswirtschaft vergütet.

5. Risiko- und Chancenbericht

5.1 Risikomanagement und Compliance

5.1.1 Risikomanagement

Das Risikomanagement der bbg ist so angelegt, dass Risiken, bei denen es sich nicht unbedingt um Bestandsgefährdungen handelt, erkannt und die Ursachen für die Abweichungen der Planziele sowie mögliche Gegenmaßnahmen aufgedeckt werden. Regelmäßig wird das Risikomanagement aktualisiert und hinsichtlich seiner Aussagekraft und der Risikofelder überprüft.

Ein Informationsrahmenplan, der bei Bedarf überarbeitet und entsprechend angepasst wird, bildet die Grundlage der Berichterstattung an den Aufsichtsrat.

Der Satzung entsprechend orientiert sich die Risikopolitik an der strategischen Unternehmensausrichtung sowie am Unternehmensziel, den Unternehmenswert für die Mitglieder nachhaltig zu erhalten bzw. zu erhöhen.

Die wichtigsten Bestandteile des Risikomanagements sind:

Die Inhalte der internen Berichterstattung werden sukzessive an die aktuellen Erfordernisse angepasst.

Die fortlaufende technische Langfristplanung wird durch eine Datenbank und ein ERP-System mit Auswertungsfunktionen unterstützt. Daraus werden der jährliche Bauinvestitionsplan und die Mehrjahresplanung generiert.

Das bislang per Access-Datenbank dokumentierte und ausgewertete bbg-Risikomanagement wurde im Geschäftsjahr 2022/23 auf ein neues Tool (MS-Excel) umgestellt und an die Unternehmensbedürfnisse angepasst. Dies bietet feinere unternehmensgerechte Abstufungen und verschiedene Kontrollfunktionen.

5.1.2 Compliance

Im bbg-Management Handbuch sowie in den bestehenden Arbeitsanweisungen und Richtlinien befinden sich festgelegte - und regelmäßig an aktuelle Vorgaben und Bedürfnisse angepasste - organisatorische Arbeitsabläufe für alle Mitarbeitende. Wesentlicher Bestandteil des Management Handbuchs sind die bestehenden Regelungen und Verhaltensgrundsätze, die für Mitarbeiter und Führungskräfte bindend sind und zu einem Compliance-Management-System (CMS) zusammengeführt wurden.

Für die Mitarbeiter, Mieter/Mitglieder sowie Dienstleister der bbg ist ein Compliance-Hinweisgebersystem eingerichtet, das aus zwei bestellten Ombudspersonen sowie einem internen Compliance-Koordinator besteht. Im Geschäftsjahr 2022/23 sind dort keine Hinweise auf einen Rechts- oder Regelverstoß eingegangen.

Das deutsche Hinweisgeberschutzgesetz trat am 02.07.2023 in Kraft und setzt die EU-Richtlinie 2019/1937 (Hinweisgeberrichtlinie) in nationales Recht um. Als Unternehmen mit mehr als 50 und weniger als 250 Beschäftigte gilt für die bbg eine Übergangsfrist zur Umsetzung der Regelungen bis zum 17.12.2023.

Für den Vorstand sowie den Aufsichtsrat bestehen - unabhängig voneinander - selbstauferlegte Compliance-Regelungen.

Im Geschäftsjahr 2022/23 bestanden keine Geschäftsbeziehungen mit Mitgliedern des Aufsichtsrates und des Vorstandes sowie deren nahen Angehörigen, die über die satzungsgemäßen Vorgaben hinausgingen.

5.2 Chancen und Risiken

5.2.1 Chancen

Berlin und sein Umland bieten unverändert gute Bedingungen für wirtschaftliches Wachstum und attraktives Wohnen.

Nachfolgende wirtschaftliche Faktoren beeinflussen die Geschäftsentwicklung der Genossenschaft weiterhin positiv:

Wir sehen daher gute Chancen, in unseren Liegenschaften attraktiven Wohnraum bedarfsgerecht zu ergänzen, weitere Wohnungsbauten zu entwickeln und mit unserem Wohnungsbestand die Vollvermietung fortzusetzen. Nach der aktuellen bbg-Mietenstrategie bleiben die Sollmieten im Bestand im kommenden Geschäftsjahr unverändert. Diese Strategie gilt es aufgrund der benannten Herausforderungen bis 2045 (CO ₂ -Neutralität) zu überprüfen. Die Mietentwicklung soll sich an den realen Verhältnissen einer jeden Wohnung orientieren und bei Bedarf eine marktgerechte Preisbildung ermöglichen. Aktuell und auch künftig ist davon auszugehen, dass die Sollmieten weiterhin für die Mitglieder/Mieter der Genossenschaft gegenüber den im Großraum Berlin stark angestiegenen Mieten von Vorteil sind. Diese Entwicklung ist so lange möglich, wie es die Aufwands- und Kostendeckungen einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie die ausreichende Bildung von Rücklagen unter Berücksichtigung der Gesamtrentabilität der Genossenschaft erlauben. Für die Hausbewirtschaftung ist weiterhin eine positive Entwicklung zu erwarten.

5.2.2 Risiken

Die Risikostrategie ist auf eine Vermeidung bzw. Reduzierung von bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken ausgerichtet, die einerseits den Unternehmenserfolg kurz- oder langfristig gefährden können und andererseits für die Genossenschaft in ihrer eigentlichen Wirkung nicht einschätzbar sind. Sie beinhalten daher Regelungen, die dauerhaft die Solvenz der Genossenschaft sichern sollen.

Die Risikostrategie beinhaltet:

Aus der Geschäftstätigkeit der Genossenschaft ergeben sich die für die Immobilienwirtschaft typischen Risiken. Dazu zählen:

Erhebliche Risiken, die den vorgenannten Chancen entgegenstehen, sind nicht zu erkennen. Es sind keine bestandsgefährdenden oder entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken erkennbar, die zu einer ungünstigen Entwicklung der Genossenschaft mit negativer Beeinflussung auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage führen könnten.

Im Nachfolgenden werden lediglich die Risiken erläutert, die nach Abwägung aller Kriterien innerhalb des Ampelsystems nach Durchführung von Gegenmaßnahmen als "gelb" oder "rot" eingestuft wurden.

5.2.2.1 Markt- Standort- und Umweltrisiken

Neben der andauernden Beobachtung und Analyse der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und der Auswirkungen auf die Miethöhen liegt die besondere Konzentration auf der Energieverfügbarkeit, den Energiekosten sowie der Energiewende. Eine direkte Einflussnahme durch die bbg auf Änderungen von Verordnungen und Gesetzen, den Zugang zu Energie bzw. der Einfluss auf Energiekosten ist nur bedingt möglich.

Die bbg beobachtet den Markt, prüft die Möglichkeiten der nachhaltigen Nutzung von erneuerbaren Energien, z. B. Photovoltaikanlagen, Solarthermieanlagen, die Umrüstung von Gasetagenheizungen auf Zentralheizungen, die Prüfung der Errichtung von Nahwärmenetzen (Pilotprojekt) sowie die Bereitstellung von E-Lade-Infrastruktur.

5.2.2.2 Bestandsbewirtschaftungsrisiken

Die Bestandsbewirtschaftungsrisiken werden aktuell als gering (grün) eingestuft.

5.2.2.3 technische Risiken

Durch den kompletten Ausbau von schadstoffhaltigen Baustoffen in Leerwohnungen, bei Wohnungssanierungen oder optional auf Mieterwunsch, reduziert die Genossenschaft das Risiko von Schadensersatz- oder Mietminderungsansprüchen. Bei komplexen Baumaßnahmen dient ein Altlasten-Schadstoffgutachten als Standardmaßnahme im Rahmen der Vorplanung. Eine Software für ein Schadstoffkataster befindet sich aktuell in der Prüfung.

Die Baupreise für Wohngebäude in Deutschland steigen weiterhin an. Eine Entspannung des Marktes ist vorerst nicht in Sicht. Hinzu kommt, dass die globalen Lieferketten durch weltweite Krisen nachhaltig gestört sind. Die sich daraus ergebenen Kostensteigerungen und Engpässe wirken sich sowohl auf die technische Bestandsbewirtschaftung als auch auf mögliche weitere Neubauprojekte negativ aus. Für die Genossenschaft bestehen kaum Möglichkeiten, dieser Problematik entgegenzuwirken. Zu nennen sind hier lediglich bestehende Einheitspreisverträge, der Vorratskauf, die Überarbeitung und Anpassung des Bauinvestitionsplanes und somit die Neubewertung von Maßnahmen und deren Zeitablauf.

5.2.2.4 Unternehmens- und Organisationsrisiken

Die IT-Sicherheit stellt ein erhöhtes Risiko dar. Schlimmstenfalls kann dieses Risiko zu einem Stillstand des gesamten IT-Systems und damit den Unternehmensabläufen führen. Dem wirkt die Genossenschaft durch Maßnahmen entgegen, wie z. B. regelmäßige Datensicherungen, Auslagerung einzelner Dienste in die Cloud, Umstellung von Wodis Sigma auf den Rechenzentrumsbetrieb, entsprechende regelmäßige Softwareupdates und ein entsprechendes Notfallmanagement. Zusätzlich wird die IT-Sicherheit durch geeignete initiierte Angriffe von außen (Stresstest) überprüft. Hierzu werden externe Spezialisten eingebunden.

Die Alterspyramide der Genossenschaft zeigt auf, dass in den nächsten Jahren planmäßige Neubesetzungen durch Renteneintritte (vor allem bei den Hauswarten) erforderlich werden. Der Fachkräftemangel schreitet voran. Die Genossenschaft geht vorausschauend und konzeptionell an die Nachfolgebesetzung (z. B. durch gezielte Aus- und Weiterbildungen, Traineeprogramme und Automatisierungen von Aufgaben) heran.

5.2.2.5 finanzielle Risiken

Finanzielle Risiken werden aktuell innerhalb des "grünen Bereiches" eingestuft.

5.2.2.6 rechtliche Risiken

Die Genossenschaft bewertet im Bereich der rechtlichen Risiken das Datenschutzrisiko als hoch und prioritär ("rot"). Darauf liegt das volle Augenmerk des Vorstandes.

Zu den bereits eingeleiteten Gegenmaßnahmen zählen beispielsweise der Einsatz eines externen Datenschutzbeauftragten, mit dem die internen Prozesse und die Organisation zur Einhaltung der Anforderungen der Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) regelmäßig erweitert und ausgebaut werden, der Einsatz eines internen Datenschutzkoordinators sowie die Umstellung der Datenspeicherung auf eine Rechenzentrumslösung. Regelmäßig finden Datenschutz-Schulungen für alle Mitarbeitenden der bbg statt.

6. Risikoberichterstattung in Bezug auf die Verwendung von Finanzinstrumenten

Alle langfristigen Darlehen, die die bbg bei Geschäftsbanken und Versicherungen aufgenommen hat, sind dinglich gesichert. Hypothekenbankdarlehen sind darüber hinaus mit langfristigen Zinsbindungen vereinbart.

Bei Neuabschlüssen und Umfinanzierungen werden Sicherheiten nach Möglichkeit gebündelt. Im Ergebnis steht weiterhin eine große Anzahl freier Grundbücher für zukünftigen Finanzierungsbedarf zur Verfügung.

In Darlehensverträgen wird grundsätzlich vereinbart, dass Forderungen gegenüber der bbg nur mit Zustimmung abgetreten werden können.

Derivative Finanzinstrumente werden nur in Form von risikoarmen Forwarddarlehen eingesetzt.

Das bestehende Forderungsmanagement arbeitet effektiv und trägt durch frühzeitige persönliche Ansprache und individuelle Hilfestellung für die Schuldner, über einen externen Beauftragten oder durch eigene Mitarbeiter, zur Minimierung von Forderungsausfällen bei.

7. Prognosebericht

Die Ertragslage der Genossenschaft für 2023/24 wird gegenüber 2022/23 leicht sinken. Wir erwarten durch die Fertigstellung des zweiten Bauabschnittes im Neubauvorhaben Michendorf und durch eine kontinuierliche Neuvermietung im Bestand erhöhte Mieterlöse aus der Hausbewirtschaftung, etwa gleichbleibende Instandhaltungsaufwendungen, steigende Abschreibungen und kontinuierliche Sachaufwendungen insbesondere für die Fortsetzung der Digitalisierungs- und Transformationsprojekte, steigende Personalaufwendungen und leicht steigende Einnahmen aus Finanzanlagen. Daraus ergibt sich ein erwarteter Jahresüberschuss in Höhe von 3,4 Mio. Euro. Er setzt sich gemäß Wirtschaftsplan aus nachfolgenden wesentlichen Kennzahlen zusammen:

Für das Geschäftsjahr 2023/24 wird gemäß Wirtschafts- und Finanzplan mit einem positiven Jahresergebnis in Höhe von rd. 3,4 Mio. Euro gerechnet. Auch für die Folgejahre weist die Planung positive Jahresergebnisse aus.

Die Erträge sollen auch künftig überwiegend für Maßnahmen im Bestand und für weitere Neubauten aufgewendet werden. Die Bautätigkeit wird sich in 2023/24 insbesondere auf weitere Klimaschutz-Investitionen im Bestand konzentrieren. Für die Finanzierung der Bautätigkeit werden in den Folgejahren weiterhin Prolongationen notwendig werden. Die Genossenschaft verfolgt dennoch das Ziel, langfristig Kredite zurückzuzahlen, um die Eigenkapitalquote weiter zu verbessern.

Um mittel- und langfristig dieses Ziel zu erreichen, wird eine neue Mietenstrategie aufgesetzt und beginnend im Geschäftsjahr 2024/25 umgesetzt werden. Das Eigenkapital wird somit gestärkt werden können. Die Liquidität der Genossenschaft wird weiterhin stabil und ausreichend vorhanden sein. Die bbg wird ihren finanziellen Verpflichtungen somit in den Folgejahren jederzeit nachkommen können.

Für das Geschäftsjahr 2023/24 sind neben der Fortsetzung der Neubaumaßnahmen im Wesentlichen vorbereitende Aktivitäten für Baumaßnahmen zur Reduzierung der CO ₂ -Emmissionen vorgesehen, insbesondere im Bereich der Heizungsoptimierung und für den Einsatz erneuerbarer Energien. Die Genossenschaft ist Gründungsmitglied der StadtWatt eG. Die StadtWatt eG wird als Dienstleister und Know-how-Träger für ihre Mitglieder aufgebaut werden, u.a. für den kontinuierlichen Aus- und Aufbau von Mieterstromprojekten.

8. Gesamtaussage

Die Genossenschaft hat, wie in den vergangenen Jahren, trotz anhaltend hoher Investitionen in die Wohnanlagen und herausfordernden Rahmenbedingungen wieder ein positives Jahresergebnis erzielt.

Auch künftig wird die Genossenschaft ihren Wohnungsbestand aktiv bewirtschaften, ihn zeitgemäß weiterentwickeln und somit in der Lage sein, Mitglieder mit zeitgemäßem Wohnraum zu versorgen.

Gegenwärtig sieht der Vorstand, auch unter Berücksichtigung der aufgeführten Risiken, keine Bestandsgefährdung für die Genossenschaft.

Die Bilanz sowie die Gewinn- und Verlustrechnung zum 30.09.2023 zeigen keine substanzgefährdenden Risiken für die bbg und deren wirtschaftliche Kraft.

Bilanz zum 30.09.2023

AKTIVA

PASSIVA

vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 01.10.2022 bis 30.09.2023

Anhang des Jahresabschlusses zum 30.09.2023

A - Allgemeine Angaben

Die bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG mit Sitz im Lorenzweg 5, 12099 Berlin ist eingetragen beim Handelsregister Amtsgericht Charlottenburg unter der Register-Nr. GnR 87 B.

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022/23 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB), des Genossenschaftsgesetzes und der Satzung der bbg aufgestellt.

Die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte entsprechend der Verordnung über die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

B - Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Die ausschließlich entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände werden über eine Laufzeit von 3 Jahren abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen wird zu Anschaffungs- und Herstellungskosten angesetzt, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer.

Den planmäßigen Abschreibungen sowohl der Alt- als auch der Neubauten liegt grundsätzlich eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde. Das Restitutionsvermögen sowie neuerworbene Wohnanlagen werden mit 2 % abgeschrieben. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten werden grundsätzlich mit 2 % abgeschrieben. Außenanlagen werden über 10 bzw. 15 Jahre abgeschrieben.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird unter Berücksichtigung derzeit gültiger AfA-Tabellen planmäßig über einen Zeitraum von 3 - 40 Jahren abgeschrieben. Sammelposten wurden nicht gebildet. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten bis 800 Euro netto werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben.

Das Finanzanlagevermögen wird zu Anschaffungskosten bilanziert. Es besteht eine Mitgliedschaft bei der Berliner Volksbank eG, Berlin, mit 500 Geschäftsanteilen (26,0 TEuro) sowie eine Mitgliedschaft bei der GLS- Gemeinschaftsbank eG in Höhe von 400 Anteilen (40,0 TEuro).

Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit fertigen Bauten werden nach dem Niederstwertprinzip bilanziert.

Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Das strenge Niederstwertprinzip wurde beachtet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert ausgewiesen. Bei den Forderungen aus Vermietung wurde die bestehende Pauschalwertberichtigung um 18,7 TEuro auf 42,0 TEuro erhöht.

In den Rückstellungen wurden alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten berücksichtigt. Sie sind mit dem, nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung, notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt.

Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den ihrer Restlaufzeit entsprechenden Zinssätzen der deutschen Bundesbank abgezinst.

Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C - Erläuterungen zur Bilanz

1. Aktiva

Zur Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel verwiesen. In den Zugängen des Postens "Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten" sind aktivierte Eigenleistungen aus eigenen Personalkosten in Höhe von 67,5 TEuro enthalten.

Im Posten "Unfertige Leistungen" sind ausschließlich noch nicht abgerechnete Betriebskosten in Höhe von 13.370,5 TEuro (Vorjahr: 12.954,6 TEuro) enthalten.

Der Posten "Sonstige Vermögensgegenstände" enthält im Wesentlichen Ansprüche an die Versicherungsunternehmen aus aktuell laufenden Schadensregulierungen von 135,0 TEuro und eine hinterlegte Kaution von 87,3 TEuro.

Forderungen mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr bestehen in Höhe von 4.908,20 Euro im Posten "Forderungen aus Vermietung".

2. Passiva

Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte gemäß einem versicherungsmathematischen Gutachten. Der Erfüllungsbetrag entspricht dem Barwert der künftigen Pensionsleistung. Künftige Rentenanpassungen sind mit 2 % p.a. berücksichtigt. Es werden die Sterbetafeln nach Prof. Dr. Heubeck (Richttafeln 2018 G) zugrunde gelegt. Die Abzinsung erfolgte mit dem durch die Deutsche Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinssatz der letzten 10 Jahre bei einer angenommenen Restlaufzeit von 15 Jahren (30. September 2023: 1,81 %).

Der Unterschiedsbetrag gem. § 253 Abs. 6 HGB zum 30.09.2023 beträgt 41.702 Euro.

Die sonstigen Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Weihnachtsgeld und Urlaubsansprüche in Höhe von 344,7 TEuro sowie ausstehende Rechnungen der Wärmemessdienstleister und Gerätemieten in Höhe 310,4 TEuro. Weiterhin werden Rückstellungen für Prüfungskosten in Höhe von 78,0 TEuro und für Kosten der Archivierung in Höhe von 63,9 TEuro ausgewiesen.

Zur Fristigkeit der Verbindlichkeiten einschließlich deren Sicherheiten wird auf den Verbindlichkeitenspiegel verwiesen.

Die Position "Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten" beinhaltet unter anderem die passivierten Aufwendungsdarlehen und Darlehensanteile aus der Aufwendungshilfe in Höhe von 674.997,90 Euro.

Es bestehen für Darlehen in Höhe von 44.477.020,77 Euro bereits Forwardvereinbarungen bis längstens 2035.

3. Latente Steuern

Differenzen zwischen den Ansätzen in Handelsbilanz und Steuerbilanz bestehen bei den in der folgenden Tabelle aufgeführten Bilanzposten. In der Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven latenten Steuern führen können.

Insgesamt hat sich ein aktiver Saldo ergeben. Ein Ansatz von aktiven latenten Steuern erfolgt nicht, da das bestehende Aktivierungswahlrecht ausgeübt wird.

Bestehende steuerliche Verlustvorträge können nach den Planungsrechnungen in den nächsten 5 Jahren zur Steuerminderung genutzt werden, auf einen Ausweis von aktiven latenten Steuern wird ebenfalls durch Ausübung des Aktivierungswahlrechts verzichtet.

D - Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten unter anderem Erträge aus Versicherungsleistungen von 152,5 TEuro, aus der Auflösung von Rückstellungen 15,8 TEuro und Zuschüsse für energetische Maßnahmen von 24,7 TEuro.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen enthalten Abschreibungen auf Forderungen in Höhe von 62,1 TEuro. Sie enthalten außerdem Aufwendungen im Zusammenhang mit der Umlegung der Verwaltungsräume in Höhe von 781,8 TEuro.

Erträge und Aufwendungen aus der Abzinsung von Rückstellungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung jeweils gesondert (als davon-Vermerk) unter den Posten "Zinsen und ähnliche Aufwendungen" und "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" ausgewiesen.

Im Übrigen sind wesentliche periodenfremde bzw. außergewöhnliche Erträge und Aufwendungen in den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung nicht enthalten.

E - Sonstige Angaben

Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer betrug:

Mitgliederentwicklung

(verbleibende Mitglieder)

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder betragen 19.615.251,98 Euro und haben sich im Geschäftsjahr um 55.473,50 Euro erhöht (Vorjahr: -13.687,38 Euro).

Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr um 70.000,00 Euro (Vorjahr: 41.600,00 Euro) erhöht. Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf 4.864.400,00 Euro (Vorjahr: 4.794.400,00 Euro).

Für die im Geschäftsjahr 2020/2021 erworbene, schlüsselfertig zu errichtende Wohnanlage in Michendorf (Gesamtkosten rd. 48,5 Mio. Euro) wurden bis zum Bilanzstichtag rd. 35,4 Mio. Euro nach Baufortschritt in Rechnung gestellt und bezahlt. Ergänzend dazu wurde ein Kaufvertrag für ein weiteres Gebäude mit einem Kaufpreis von rd. 7,5 Mio. Euro abgeschlossen.

Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:

BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V., Lentzeallee 107, 14195 Berlin (Dahlem).

Aufsichtsrat

Vorstand

Vorschlag zur Gewinnverwendung

Der Jahresüberschuss von 5.888.705,41 Euro und der Gewinnvortrag von 1.538.992,98 Euro betragen insgesamt 7.427.698,39 Euro.

Gemäß § 40 Abs. 4 der Satzung wurde eine Einstellung in die gesetzliche Rücklage in Höhe von 600.000 Euro und in die anderen Ergebnisrücklagen in Höhe von 2.344.352,71 Euro vorgenommen.

Der Bilanzgewinn beträgt somit 4.483.345,68 Euro.

Der Vorstand schlägt der Vertreterversammlung vor, aus dem Bilanzgewinn eine Dividende auf die am 1. Oktober 2022 dividendenberechtigten Geschäftsguthaben auszuzahlen. Gem. § 41 Abs. 2 Satz 3 sollen für Pflichtanteile 4 % und für weitere Anteile 2 % ausgeschüttet werden. Daraus ergibt sich insgesamt eine Dividende von 675.853,67 Euro.

Darüber hinaus wird vorgeschlagen, weitere 2.000.000,00 Euro in die anderen Ergebnisrücklagen einzustellen und den verbleibenden Betrag von 1.807.492,01 Euro auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Jahresabschluss wurde am 20.03.2024 festgestellt.

Anlagenspiegel per 30.09.2023

Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

Vorjahreszahlen in Klammern

^*) GPR = Grundpfandrecht

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG, Berlin

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG, Berlin - bestehend aus der Bilanz zum 30. September 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG, Berlin für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Genossenschaft zum 30. September 2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2022 bis zum 30. September 2023 und vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Genossenschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Genossenschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Genossenschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Genossenschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichtes

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 53 Abs. 2 GenG in Verbindung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrates GJ 2022/2023

Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2022/2023 seine nach Genossenschaftsgesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen und den Vorstand bei der Führung der Geschäfte unterstützt, überwacht und beratend begleitet.

Der Aufsichtsrat wurde durch mündliche und schriftliche Berichte über die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung sowie über die weitere Planung durch den Vorstand regelmäßig und umfassend informiert.

Die Berichterstattung erfolgte in fünf gemeinsamen Sitzungen und in drei Ausschusssitzungen.

Folgende Schwerpunktthemen wurden hierbei in den Sitzungen behandelt:

Der Aufsichtsrat kam hierbei zu der Überzeugung, dass die Geschäftsführung den Vorgaben des Gesetzes und der Satzung entsprach und die Aufgaben mit der gebotenen Umsicht und Sorgfalt ausgeführt wurden.

Zusätzlich trat der Aufsichtsrat zu zwei weiteren Sitzungen zusammen; einmal zur Bestellung des neuen kaufmännischen Vorstandsmitgliedes Kerstin Kirsch und zur konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrates nach der Vertreterversammlung.

Auf der Vertreterversammlung am 29.03.2023 endete turnusgemäß die Amtszeit von Heidrun Dickel, Phillip Schmidt und Manfred Siering. Alle drei wurden für eine weitere Amtszeit wiedergewählt.

Der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V. (BBU) hat als zuständiger Prüfungsverband das Geschäftsjahr 2022/2023 geprüft und erneut einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk erteilt.

Der Prüfungsbericht vom 18.01.2024 wurde allen Aufsichtsratsmitgliedern zur Kenntnis gegeben und nach abschließender Beratung mit dem Wirtschaftsprüfer und den Vorständen zustimmend zur Kenntnis genommen.

Der Aufsichtsrat schlägt der Vertreterversammlung vor,

Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitenden für die im Geschäftsjahr 2022/2023 im "Umzugsmodus" geleistete erfolgreiche und engagierte Arbeit. Die bbg hat dank ihrer langfristigen Ausrichtung und guten Teamaufstellung wiederum ein wirtschaftlich erfolgreiches Jahr realisiert.

Ein besonderer Dank geht an Jörg Wollenberg für seinen langjährigen Einsatz als kaufmännischer Vorstand für die bbg. Sein Wirken und Mitwirken im Vorstand haben maßgeblich dazu beigetragen, dass es sich bei uns gut wohnt. Wir wünschen ihm alles erdenklich Gute und einen ebenso erfolgreichen und kurzweiligen neuen Lebensabschnitt.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitgliedern, die sich ehrenamtlich für unsere Genossenschaft engagiert und das Miteinander mitgestaltet haben.