DEMOS Wohnbau GmbH

DEMOS Wohnbau GmbH

München

Geänderter Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.03.2023 bis zum 29.02.2024

Inhaltsübersicht

Geänderter Lagebericht und geänderter Jahresabschluss

Geänderter Lagebericht

Geänderte Bilanz

Geänderte Gewinn- und Verlustrechnung

Geänderter Anhang

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

Allgemeine Auftragsbedingungen für Wirtschaftsprüferinnen, Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften

Geänderter Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023/2024

1. Änderung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Der ursprünglich am 19. September 2024 aufgestellte und am 2. Oktober 2024 festgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht sind am heutigen Tage geändert worden. Nach Beurteilung der Geschäftsführung waren neue Erkenntnisse zur Marktentwicklung und Verwertbarkeit bestimmter Grundstücke zu berücksichtigen. In dem Zusammenhang wurden aufgrund der rückläufigen bzw. stagnierenden wirtschaftlichen Entwicklung der Branche und des Unternehmens Anpassungen mit einem verstärkten Fokus auf die verfügbare Liquidität unter Verfolgung steuerlicher Entlastungsziele vorgenommen. Im Ergebnis hat die Geschäftsführung gewichtige wirtschaftliche Gründe für eine Änderung gesehen. Die Änderungen betreffen die Vornahme von Abschreibungen (GuV, 7b) auf die Grundstücke ohne Bauten (Bilanz Aktiva B.I.1.) in Höhe von Mio. EUR 11,5 und auf Geleistete Anzahlungen (Bilanz Aktiva B.I.5.) in Höhe von Mio. EUR 3,2 sowie die Verminderung der Bestandsveränderung (GuV, 2.) und von angesetzten Herstellungskosten bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken (Bilanz Aktiva B.I.) in Höhe von Mio. EUR 6,9. Die Verminderung in Höhe von Mio. EUR 6,9 bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken verteilt sich wie folgt auf die Bilanzunterposten:

Aus den oben dargestellten Bewertungsänderungen resultierten Minderungen der Steuerrückstellungen (Bilanz Passiva B.1) und der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (GuV, 11.) in Höhe von Mio. EUR 6,8. Dadurch verminderte sich der Jahresüberschuss von Mio. EUR 49,1 auf Mio. EUR 34,3 und das Eigenkapital von Mio. EUR 133,2 auf Mio. EUR 118,4.

Die Bewertungsänderungen stellen sich wie folgt dar:

Zudem wurden Änderungen des Anhangs und des Abschnitts Ertragslage im Lagebericht vorgenommen, soweit Anhang und Lagebericht durch die Änderungen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung betroffen waren. Des Weiteren wurden Änderungen der Mitglieder der Geschäftsführung im Anhang sowie im Abschnitt Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung und im Prognosebericht des Lageberichts vorgenommen, um Veränderungen, die seit der Aufstellung des ursprünglichen Jahresabschlusses und Lageberichts für das Geschäftsjahr 2023/2024 bis zur Aufstellung des geänderten Jahresabschlusses und des geänderten Lageberichts eingetreten sind, abzubilden.

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen in Deutschland

Nach den Berechnungen des Statistischen Bundesamtes ist das reale Bruttoinlandsprodukt im Kalenderjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um kalenderbereinigt 0,1% gesunken¹.

Die abgeschwächte Konjunktur war weiterhin auf das krisengeprägte Umfeld zurückzuführen, wobei hier insbesondere der Krieg in der Ukraine und die in 2023 noch sehr hohen Inflationszahlen zu nennen sind. Ferner wirkte sich das Zinsniveau und die geringere Nachfrage aus dem In- und Ausland negativ auf die wirtschaftliche Entwicklung aus. Die wirtschaftliche Erholung nach der Pandemie setzte sich somit nicht weiter fort. Das BIP lag in 2023 um ca. 0,7% über dem BIP in 2019, dem letzten Jahr vor der Pandemie.

Die Bruttowertschöpfung verlief in den einzelnen Bereichen sehr unterschiedlich. Aufgrund der viel niedrigeren Produktion im Bereich der Energieversorgung ging die Wirtschaftsleistung des produzierenden Gewerbes (ohne Baugewerbe) um 2% gegenüber dem Vorjahr zurück. Das verarbeitende Gewerbe, welches ca. 85% des Produzierenden Gewerbes ausmacht, verzeichnete ein Minus von 0,4%. Positive Impulse kamen vom Fahrzeugbau, während die energieintensiven Wirtschaftszweige ihre Produktion weiter verringerten. Im Baugewerbe machten sich neben den hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel vor allem die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Vor allem durch den Tiefbau und das Ausbaugewerbe konnte dieser Wirtschaftszweig ein kleines Plus von 0,2% erzielen. Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre Aktivitäten auch in 2023 weiter ausweiten, auch wenn der Anstieg insgesamt schwächer war. Den größten Zuwachs erzielte der Bereich Information und Kommunikation mit 2,6%, gefolgt vom Bereich Öffentlicher Dienstleister, Erziehung, Gesundheit mit 1,0% und den Unternehmensdienstleistern mit 0,3%. Der Bereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe erlitt dagegen eine Einbuße von 1,0%.

Der private Konsum nahm in 2023 vor allem durch die hohen Verbraucherpreise um 0,8% gegenüber dem Vorjahr ab und lag damit um 1,5% unter dem Vorkrisenniveau. Besonders stark waren die Rückgänge bei langlebigen Gütern mit 6,2%. Auch der Staat reduzierte seine Konsumausgaben um preisbereinigt 1,7% bedingt vor allem durch den Wegfall von staatlich finanzierten Corona-Maßnahmen.

Die Bauinvestitionen sanken preisbereinigt um 2,1%. Hier wirkten sich neben den hohen Baukosten vor allem die spürbar gestiegenen Finanzierungskosten aus, die vor allem den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was wiederum auf die stark angestiegenen energetischen Sanierungen zurückzuführen war.

¹ Statistisches Bundesamt - Pressemitteilung Nr. 19 vom 15. Januar 2024.

Der Außenhandel nahm gegenüber dem Vorjahr leicht ab. Hier sanken die Importe um 3% und die Exporte um 1,8% jeweils preisbereinigt. Per saldo ergab sich ein positiver Außenbeitrag, der das BIP stützte.

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahr 2023 von durchschnittlich 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Dies waren 0,7% bzw. 333.000 Personen mehr als im Vorjahr. Der Anstieg ist sowohl auf die Zuwanderung ausländischer Arbeitnehmer wie auch auf die steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung zurückzuführen. Beide Effekte überwogen die dämpfende Wirkung des demographischen Wandels.

Das Finanzierungsdefizit der staatlichen Haushalte belief sich auf ca. 82,7 Mrd. EURO und lag damit um 14 Mrd. EURO unter dem des Vorjahres. Der Rückgang des staatlichen Defizits ging vor allem auf den Bund zurück. Bei diesem entfielen vor allem die hohen Ausgaben für die Bekämpfung der Corona Pandemie. Ferner verringerte er die Transferzahlungen an die Länder und an die Sozialversicherungen. Die anhaltende finanzielle Belastung durch die große Zahl an Geflüchteten machte sich vor allem bei den gestiegenen Ausgaben der Gemeinden bemerkbar, die ebenso wie Bund und Länder das Jahr mit einem Defizit abschlossen. Der Finanzierungssaldo des Staates lag bei minus 2% des BIP und unterschritt die Grenzen des bis Ende 2023 ausgesetzten europäischen Stabilitäts- und Wachstumspaktes deutlich.

Gemäß dem ifo Institut² wird die deutsche Wirtschaftsleitung im Jahr 2024 um 0,4% und im kommenden Jahr um 1,5% steigen. Die Inflation sinkt von 5,9% in 2023 auf voraussichtlich 2,2% im aktuellem Jahr und auf 1,7% in 2025. Die Kaufkraft der privaten Haushalte dürfte an Stärke weiter zulegen und die Nachfrage nach Gütern und Dienstleistungen sich allmählich erholen, insbesondere durch die weiterhin kräftige Lohndynamik. Die Unterauslastung der Unternehmen begrenzt jedoch die Preiserhöhungsmöglichkeiten zulasten der Gewinne. Ferner dürften die erwarteten weiteren Zinssenkungen der EZB die Konjunktur unterstützen. Dies wird begleitet durch eine allmähliche Normalisierung der Sparquote zugunsten der Konsumfreude und durch die steigende globale Nachfrage. Der deutsche Arbeitsmarkt ist weiterhin in robuster Verfassung, auch wenn es per saldo zu keinem weiteren Beschäftigungszuwachs in 2024 bisher kam. Die Finanzpolitik wird in 2024 und in 2025 restriktiv ausgelegt sein. Das Finanzierungsdefizit wird in 2024 bei -1,7% und in 2025 bei -1,2% des BIP liegen. Der Leistungsbilanzsaldo wird sich in 2024 auf 312,4 Mrd. EURO bzw. 7,3% des BIP und in 2025 auf voraussichtlich 305,7 Mrd. EURO bzw. 7,0% des BIP belaufen.

² Ifo Konjunkturprognose Sommer 2024 vom 20. Juni 2024.

Münchner Immobilienmarkt

Die wirtschaftliche Stagnation in Deutschland ging auch am Standort München nicht vorüber³ Dennoch behauptete sich München durch seinen breit gefächerten und zukunftsfähigen Branchenmix als stabiler und innovativer Wirtschaftsstandort. München sticht insbesondere durch sieben DAX-Unternehmen, die hier ihren Sitz haben, durch eine breite Basis namhafter Mittelständler sowie eine höchst aktive Gründerszene hervor. Ferner konzentrieren viele der in München ansässigen High-Tech-Unternehmen ihre Forschungs- und Entwicklungstätigkeiten an diesem Standort. München sticht insbesondere durch die Aktivitäten in der Informations- und Kommunikationstechnologie, Automotive, Biotechnologie und Medizintechnologie hervor.

Trotz allem blickte auch die Immobilienbranche in München weniger positiv in die Zukunft als in den Vorjahren. Die Gründe hierfür liegen in dem gestiegenen Zinsniveau, den steigenden Energiekosten und der in den letzten Jahren hohen Inflation. Nichtsdestotrotz ist München eine hochattraktive Stadt, die mit einem Bevölkerungswachstum von rd. 200.000 Einwohner bis zum Jahr 2040 rechnen kann. Damit wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin hoch bleiben und dies bei knappem Bauland. Die Folgen werden nach unserer Einschätzung höhere Preise für Eigentumswohnungen und weiter steigende Mieten sein.

Nach dem Immobilienmakler Homeday⁴ betrugen die Verkaufspreise für Eigentumswohnungen in München im Jahr 2020 noch durchschnittlich 7.950 EUR/qm und erhöhten sich auf 10.200 EUR/qm im Kalenderjahr 2022.Im Kalenderjahr 2023 gab es einen leichten Rückgang um knapp 3% auf 9.950 EUR/qm. Bei den Häusern gab es in den letzten 3 Jahren eine ähnliche Entwicklung. Für die weitere Entwicklung geht der Immobilienmakler von steigenden Preisen aus. So rechnet er damit, dass die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 auf EUR 12.000 bis EUR 14.000 pro qm Wohnfläche steigen könnten. Auch für die weitere Zukunft ist mit einem sehr hohen Preisniveau bedingt durch die Attraktivität der Stadt und dem knappen Wohnungsmarkt zu rechnen. Diese Annahme wird unterstützt durch die Tatsache, dass die Leerstandsquote bei Wohnungen bereits heute in München lediglich bei 0,1% liegt⁵. Die zunehmende Knappheit auf dem Wohnungsmarkt führt zu einem kontinuierlichen Anstieg der Mieten. So stiegen die Mieten zwischen 2020 und 2024 von durchschnittlich 21,69 EUR/qm auf 23,40 EUR/qm⁶. Damit wird der Erwerb von Wohnungseigentum sowohl für Selbstbezieher wie auch für Investoren unter Renditegesichtspunkten weiterhin interessant bleiben.

³ Colliers International Deutschland GmbH, „Immobilien-Marktbericht München“, Stand Februar 2024.
⁴ https://www.homeday.de//de/immobilienpreise/muenchen/ Abruf vom 10.7.2024 Uhr 11.54.
⁵ https://de.statista.com/statistik/daten/studie/261657/umfrage/leerstandsquote-von-wohnungen-in-muenchen/ Abruf 5.9.2024 Uhr 18.25.
⁶ https://www.engelvoelkers.com/de-de/mietspiegel/bayern/muenchen/ Abruf 5.9.24 Uhr 18.24.

Geschäftstätigkeit

Die Gesellschaft ist als Bauträger im Großraum München tätig. Das Kerngeschäft besteht in der Beschaffung von Grundstücken, deren Bebauung mit Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Doppelhäusern sowie deren Verkauf. Daneben sind auch vereinzelt gewerbliche Einheiten, soweit erforderlich, in die Geschäftstätigkeit mit einzubeziehen.

3. Ertragslage

Unsere wesentliche Steuerungsgröße sind neben den Verkaufs- und Übergabezahlen insbesondere die Umsatzerlöse und die Rohergebnisse aus den Bauvorhaben sowie das Jahresergebnis. Die DEMOS Wohnbau GmbH schloss das Geschäftsjahr 2023/2024 mit einem Jahresüberschuss von Mio. EUR 34,3 ab und lag damit erheblich unter der Prognose von Mio. EUR 47,0. Ursächlich für die Abweichung waren Abschreibungen auf Projektgrundstücke in Höhe von Mio. EUR -14,7, eine geänderte Bewertungsmethode, sowie geringfügig Berichtigungen beim Ansatz von Herstellungskosten der zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit Mio. EUR -6,9 und aus den Bewertungsänderungen resultierende Steuerminderungen in Höhe von Mio. EUR 6,8. (Vgl. hierzu Punkt 1 dieses Lageberichts „Änderung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“).

Das Jahresergebnis stellt sich mit diesen Änderungen wie folgt dar

Das Rohergebnis Baubereich ist insbesondere geprägt von der Übergabe von 298 Wohneinheiten aus Bauträgermaßnahmen sowie den oben angeführten Bewertungsmaßnahmen. Die Umsatzerlöse aus Bauträgertätigkeit belaufen sich auf Mio. EUR 194,4.

⁷ Darin enthalten Mio. EUR 8,6 den Objekten direkt zurechenbarer Zinsaufwand.

4. Finanzlage

Bei einem Gesamtbestand an liquiden Mitteln von Mio. EUR 17,1 beliefen sich die freien Mittel zum Bilanzstichtag auf Mio. EUR 8,9.

Für alle Grundstücke mit unfertigen Bauten liegen zum Bilanzstichtag Projektfinanzierungszusagen von Kreditinstituten für die jeweils zugrunde liegenden Bauträgerprojekte vor. Die Grundstücke ohne Bauten und die Bauvorbereitungskosten sind im wesentlichen Umfang durch Bankkredite finanziert.

5. Prognosebericht

Geschäftsjahr 2024/2025

Bei Umsatzerlösen von Mio. EUR 120,8 (119 Übergaben), Verwaltungskosten/Sonstige Kosten/Sonstige Erträge von Mio. EUR -7,5, einem Finanzergebnis von Mio. EUR 1,8 und Ertragsteuern von Mio. EUR -7,0 erzielte die Gesellschaft einen Jahresüberschuss von Mio. EUR 16,3. Es wurden 102 Einheiten verkauft. Die frei verfügbare Liquidität betrug zum Bilanzstichtag Mio. EUR 3,8.

Geschäftsjahr 2025/2026 - Prognosen

Die Geschäftsführung prognostiziert für das Geschäftsjahr 2025/2026 einen Jahresüberschuss von Mio. EUR 9,1. Die Planung sieht dabei den Verkauf von 119 und die Übergabe von 113 Wohnungen vor. Aus den hieraus resultierenden geplanten Umsatzerlösen von Mio. EUR 93,2, erwartet die Gesellschaft unter Berücksichtigung der Herstellungs-, Vertriebs- und Finanzierungskosten ein Rohergebnis von rd. Mio. EUR 20,6. Die frei verfügbare Liquidität wird sich plangemäß Ende Februar 2026 auf Mio. EUR 31 im Konzern belaufen.

6. Risikobericht, Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung

Risikomanagement

Die Gesellschaft verfügt über ein engmaschiges und ausgereiftes Risikomanagement, das sich zum einen aus der fortlaufenden Kontrolle der Bauvorhaben zusammensetzt. Damit sollen Abweichungen zu den am Anfang des Geschäftsjahres prognostizierten Ergebnissen und Liquiditätszu- und -abflüssen möglichst frühzeitig erkannt werden, um Maßnahmen zur Gegensteuerung einleiten zu können. Zum anderen werden im Rahmen einer bauvorhabenübergreifenden, mehrjährigen Liquiditäts- und Ergebnisplanung die wesentlichen Preisänderungs-, Ausfall- und Liquiditätsrisiken sowie Risiken aus Zahlungsstromschwankungen erfasst. Mit dem Risikomanagement werden die wesentlichen Risiken und Chancen der Geschäftstätigkeit offengelegt, bewertet und damit steuerbar gemacht.

Ausfall-, Liquiditäts-, Zinsänderungsrisiko, Risiko aus Zahlungsstromschwankungen

Das objektbezogene Risikomanagement umfasst eine monatliche Kontrolle der Verkaufszahlen, der Übergabezahlen sowie der Herstellkosten und der Verkaufspreise für jedes einzelne Objekt. Die ursprünglich kalkulierten Objektkosten, bestehend aus Grundstückskosten, Bau- und Baunebenkosten, Vertriebskosten und objektbezogenen Finanzierungskosten, werden den monatlich überarbeiteten Kalkulationen der einzelnen Kostenbestandteile gegenübergestellt, um Abweichungen möglichst zeitnah festzustellen. Ferner werden die ursprünglich kalkulierten Verkaufspreise mit den bereits erzielten und den noch erwarteten Verkaufspreisen verglichen und die voraussichtliche Abweichung beziffert. Aus den monatlich neu berechneten Verkaufserlösen und Herstellkosten wird der voraussichtliche Deckungsbeitrag des Objekts festgestellt und dem kalkulierten Deckungsbeitrag gegen- übergestellt. Die kalkulierten Herstellkosten werden ferner mit dem im Bauträgerkreditvertrag vereinbarten Kreditrahmen verglichen, um festzustellen, ob ein Eigenmitteleinsatz erforderlich ist. Ferner wird aus der monatlichen Kalkulation der noch erwartete Liquiditätszufluss aus dem Objekt ermittelt.

Die aus den einzelnen Objekten resultierenden Deckungsbeiträge werden in der Ergebnisrechnung für das Unternehmen kumuliert und hinsichtlich ihres zeitlichen Anfalls auf die einzelnen Geschäftsjahre verteilt. Den Deckungsbeiträgen werden die Personal- und Sachkosten sowie die nicht objektbezogenen Finanzierungskosten gegenübergestellt, um nach der Berechnung der Steuerlast das voraussichtliche Jahresergebnis zu ermitteln. Die Ermittlung dieses voraussichtlichen Jahresergebnisses erfolgt vierteljährlich. Bei wesentlichen Veränderungen in den Deckungsbeiträgen der einzelnen Objekte oder bei über Plan hinausgehenden Erwerben neuer Grundstücke wird die Berechnung des Jahresergebnisses auch nach den sich geänderten Gegebenheiten zeitnah überarbeitet.

Aus der Berechnung des Jahresergebnisses der jeweiligen Gesellschaft wird in einer Überleitungsrechnung die voraussichtliche Liquiditätsentwicklung berechnet. Diese erfolgt im selben Turnus wie die Ergebnisberechnung. Abschließend wird die Liquiditäts- und Ergebnisplanung je Gesellschaft auf Gesellschaftsebene zusammengeführt.

Die Gesellschaft weist zum 29. Februar 2024 variabel verzinsliche Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von Mio. EUR 134 aus. Die Verzinsung richtet sich nach dem 1- bzw. 3-Monats-Euribor. Die verzinslichen Bankverbindlichkeiten betreffen Objektfinanzierungsmittel für Grundstücke des Umlaufvermögens. Vertragsgemäß sind diese Kredite grundsätzlich durch Käuferzahlungen aus Wohnungsverkäufen zu tilgen. Die Kredite sind gleichwohl formal kurzfristig.

Beschaffungsrisiken/Absatzrisiken/Preisänderungsrisiken

Die positive Entwicklung der Gesellschaft ist vor allem abhängig von einer weiteren ausreichenden Kreditversorgung durch die Banken sowie einer fortlaufenden Grundstücksbeschaffung. Ferner existieren Verkaufsrisiken infolge der seit Frühjahr 2022 bestehenden Nachfrage- und Preisschwäche auf dem Wohnimmobilienmarkt, einhergehend mit deutlich gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten. Eine weitere ungünstige Entwicklung dieser Faktoren kann den Verwertungserfolg des Grundstücksbestands und auch die weitere Geschäftstätigkeit beeinträchtigen.

Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung

Die Geschäftsführung erwartet für die Region München weiterhin eine eher stabile Marktlage mit wieder steigenden Verkaufspreisen. Mit Preisrückgängen auf breiter Ebene bei Wohnimmobilien wird nicht mehr gerechnet, gleichwohl könnte aber mit restriktiveren Projektfinanzierungskonditionen zu rechnen sein.

Im Hinblick auf die Prognosesicherheit für das abgelaufene Geschäftsjahr 2024/2025 und die hohe Prognosesicherheit für das laufende Geschäftsjahr, dem hinreichend hohen Grundstücksbestand der Gesellschaft, der positiven Zusammenarbeit mit den entsprechenden Banken und der guten Finanzlage sind über die dargestellten Risiken hinaus keine weiteren Risiken erkennbar, die über das für einen Bauträger übliche Maß hinausgehen.

geänderte Bilanz zum 29. Februar 2024

Aktiva

Passiva

geänderte Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. März 2023 bis zum 29. Februar 2024

Amtsgericht München HRB 151055

Geänderter Anhang für das Geschäftsjahr vom 1. März 2023 bis zum 29. Februar 2024

A Allgemeine Angaben

Der Jahresabschluss der DEMOS Wohnbau GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. März 2023 bis zum 29. Februar 2024 wurde auf der Grundlage des Handelsgesetzbuches sowie nach einschlägigen Vorschriften des GmbHG und gemäß der ergänzenden Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 14. Juni 2023 aufgestellt.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Gesellschaft weist zum Abschlussstichtag die Größenmerkmale einer großen Kapitalgesellschaft gem. § 267 Abs. 3 HGB auf.

Zur klaren und übersichtlichen Darstellung wurden in der Bilanz die Positionen „Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern“, „Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen“ und „Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen“ eingefügt.

Die Forderung gegen die GbR Helios wird im laufenden Gj (TEUR 4.656) und im Vj. (TEUR 4.944) als Forderung gegen verbundene Unternehmen und nicht mehr als Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen ausgewiesen, da die Voraussetzungen des § 271 Abs. 2 HGB erfüllt sind.

B Änderung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Der ursprünglich am 19. September 2024 aufgestellte und am 2. Oktober 2024 festgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht sind am heutigen Tage geändert worden. Nach Beurteilung der Geschäftsführung waren neue Erkenntnisse zur Marktentwicklung und Verwertbarkeit bestimmter Grundstücke zu berücksichtigen. In dem Zusammenhang wurden aufgrund der rückläufigen bzw. stagnierenden wirtschaftlichen Entwicklung der Branche und des Unternehmens Anpassungen mit einem verstärkten Fokus auf die verfügbare Liquidität unter Verfolgung steuerlicher Entlastungsziele vorgenommen. Im Ergebnis hat die Geschäftsführung gewichtige wirtschaftliche Gründe für eine Änderung gesehen. Die Änderungen betreffen die Vornahme von Abschreibungen (GuV, 7b) auf die Grundstücke ohne Bauten (Bilanz Aktiva B.I.1.) in Höhe von Mio. EUR 11,5 und auf Geleistete Anzahlungen (Bilanz Aktiva B.I.5.) in Höhe von Mio. EUR 3,2 sowie die Verminderung der Bestandsveränderung (GuV, 2.) und von angesetzten Herstellungskosten bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken (Bilanz Aktiva B.I.) in Höhe von Mio. EUR 6,9. Die Verminderung in Höhe von Mio. EUR 6,9 bei den zum Verkauf bestimmten Grundstücken verteilt sich wie folgt auf die Bilanzunterposten:

Aus den oben dargestellten Bewertungsänderungen resultierten Minderungen der Steuerrückstellungen (Bilanz Passiva B.1) und der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag (GuV, 11.) in Höhe von Mio. EUR 6,8. Dadurch verminderte sich der Jahresüberschuss von Mio. EUR 49,1 auf Mio. EUR 34,3 und das Eigenkapital von Mio. EUR 133,2 auf Mio. EUR 118,4.

Die Bewertungsänderungen stellen sich wie folgt dar:

Zudem wurden Änderungen des Anhangs und des Abschnitts Ertragslage im Lagebericht vorgenommen, soweit Anhang und Lagebericht durch die Änderungen der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung betroffen waren. Des Weiteren wurden Änderungen der Mitglieder der Geschäftsführung im Anhang sowie im Abschnitt Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung und im Prognosebericht des Lageberichts vorgenommen, um Veränderungen, die seit der Aufstellung des ursprünglichen Jahresabschlusses und Lageberichts für das Geschäftsjahr 2023/2024 bis zur Aufstellung des geänderten Jahresabschlusses und des geänderten Lageberichts eingetreten sind, abzubilden.

C Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

I Bilanz

Anlagevermögen

Die immateriellen Vermögensgegenstände und die Sachanlagen sind zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibung angesetzt.

Bei den Grundstücken mit Geschäftsbauten erfolgt die planmäßige Abschreibung unter Zugrundelegung einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. Enthaltene Mietereinbauten werden über ihre voraussichtliche Nutzungsdauer von 25 Jahren planmäßig abgeschrieben.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird grundsätzlich zwischen drei und zehn Jahren abgeschrieben. Für geringwertige Wirtschaftsgüter wird ein Sammelposten gebildet und über fünf Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist nachfolgend dargestellt.

Entwicklung des Anlagevermögens

Umlaufvermögen

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke sind mit den Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt; die Herstellungskosten umfassen die Einzelkosten, einen angemessenen Anteil der Herstellungsgemeinkosten sowie die direkt zurechenbaren Fremdkapitalzinsen. Die Finanzierungskosten des Berichtsjahres wurden vollständig entsprechend dem auf den Zeitraum der Herstellung entfallenden Umfang angesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert abzüglich notwendiger Wertberichtigungen angesetzt. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben formal in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 17.180) eine Restlaufzeit über ein Jahr hinaus. Hinsichtlich der in den Sonstigen Vermögensgegenständen enthaltenen Darlehensforderungen gegen ein nahestehendes Unternehmen in Höhe von TEUR 26.899 wird sich die tatsächliche Restlaufzeit plangemäß bis ins Geschäftsjahr 2025/2026 erstrecken. Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben, wie im Vorjahr, weitgehend eine Restlaufzeit über ein Jahr hinaus. Die übrigen Forderungen haben, wie im Vorjahr, eine Restlaufzeit unter einem Jahr.

Die flüssigen Mittel entsprechen dem Nominalwert. Über (objekt-) gebundene Bankguthaben von TEUR 8.251 (Vorjahr: TEUR 33.101) kann die Gesellschaft nicht frei verfügen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt zum 29. Februar 2024 EUR 25.000. Die Kapitalrücklagen resultieren aus einem Umwandlungsvorgang in 2004 und einer Gesellschaftereinlage in 2014.

Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen in Höhe von insgesamt TEUR 18.875 betreffen mit TEUR 12.656 die Körperschaftsteuer, mit TEUR 707 den Solidaritätszuschlag und mit TEUR 5.512 die Gewerbesteuer.

Die sonstigen Rückstellungen sind in Höhe der voraussichtlichen Verpflichtungen dotiert. Sie betreffen im Wesentlichen mit TEUR 11.192 noch anfallende Bau- und Erschließungskosten, mit TEUR 925 Einzel- und Prozessrisiken und mit TEUR 2.461 pauschale Gewährleistungsrisiken.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die in den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten enthaltenen Objektkredite zur Finanzierung von Grundstücken des Umlaufvermögens sind in der Regel vertragsgemäß grundsätzlich entsprechend den Einzahlungen aus Verkäufen zu tilgen. Die Geschäftsführung der Gesellschaft hat daher für den Gesamtbetrag der Kredite in Höhe von Mio. EUR 136,1 eine Laufzeit von 1 bis 5 Jahren unterstellt. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass die Kredite z.T. unbefristet bzw. befristet und formal kurzfristig sind.

II. Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken werden mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten realisiert und betreffen im Wesentlichen den Verkauf von bebauten und unbebauten Grundstücken in der Region München.

Die Verminderung des Bestandes an Bauvorbereitungskosten sowie Grundstücken mit unfertigen und fertigen Bauten beinhaltet TEUR -6.948 aufgrund der Änderung der Bewertungsmethode sowie geringfügig Berichtigungen beim Ansatz von Herstellungs- bzw. Verwaltungskosten.

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 3.230 (Vorjahr: TEUR 6.628) enthalten mit TEUR 2.311 periodenfremde Auflösungen von Rückstellungen, mit TEUR 845 Ergebnisübernahmen von BGB-Gesellschaften, mit TEUR 50 Versicherungserstattungen und mit TEUR 24 übrige Erträge.

Die Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke betreffen im Wesentlichen Baufortschritts- und Vertriebskosten, zudem mit TEUR 7.173 die Zuführung zur Rückstellung für noch anfallende Baukosten und mit TEUR 312 periodenfremde Aufwendungen für im Vorjahr realisierte Bauvorhaben.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 3.261 enthalten Verwaltungskosten in Höhe von TEUR 2.326, Forderungsabschreibungen aus der Hingabe von Darlehen an nahestehende Unternehmen und an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht in Höhe von TEUR 181, Zuführungen zu pauschalen Rückstellungen für Gewährleistungsverpflichtungen in Höhe von TEUR 525, allgemeine Unternehmenswerbung mit TEUR 200 sowie übrige Aufwendungen in Höhe von TEUR 29.

Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die üblichen Abschreibungen überschreiten, in Höhe von TEUR 14.706 betreffen Wertberichtigungen auf den beizulegenden Wert von Grundstücken ohne Bauten und Geleisteten Anzahlungen.

D Sonstige Angaben

I Haftungsverhältnisse/Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Haftungsverhältnisse gemäß § 251 HGB

Die DEMOS Wohnbau GmbH hat für die Finanzierung eines im Bau befindlichen Grundstückes eines nahestehenden Unternehmens gegenüber dem finanzierenden Kreditinstitut eine Höchstbetragsbürgschaft in Höhe von Mio. EUR 9,0 sowie eine Kostenüberschreitungsgarantie in Höhe von Mio. EUR 9,5 abgegeben.

Auf der Grundlage der mittelfristigen Unternehmensplanung der DEMOS-Gruppe ist nicht mit einer Haftungsinanspruchnahme zu rechnen.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Verpflichtungen aus Miet- und Leasingverträgen bestehen in unwesentlichem Umfang.

II Aufstellung Anteilsbesitz

Nachtragsbericht

Es gibt keine berichtspflichtigen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag.

IV Geschäftsführung

Die Geschäftsführer erhielten im Geschäftsjahr endend zum 29. Februar 2024 Bezüge von insgesamt TEUR 4.699 (Vorjahr: TEUR 3.679).

V Personal

Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr durchschnittlich 37 Arbeitnehmer. Die gesetzlichen Vertreter werden im Abschnitt IV namentlich genannt.

¹ Stichtag 31. Dezember 2023.
² Stichtag 31. Dezember 2022.

VI Abschlussprüferhonorar

Auf die Angabe des Gesamthonorars des bestellten Abschlussprüfers nach § 285 Nr. 17 HGB wurde verzichtet, da die Angabe im Konzernabschluss der Demos Wohnbau Beteiligungsgesellschaft mbH aufgenommen wird.

VII Konzern

Die Gesellschaft wird in den Konzernabschluss der Demos Wohnbau Beteiligungsgesellschaft mbH, Seeshaupt, einbezogen, die den Konzernabschluss für den kleinsten und zugleich größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Die Offenlegungdes Konzernabschlusses erfolgt beim Betreiber des Unternehmensregisters.

VIII Ergebnisverwendungsvorschlag

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Gewinnvortrag in Höhe von TEUR 67.900 zusammen mit dem Jahresüberschuss von TEUR 34.266, insgesamt also TEUR 102.166, auf neue Rechnung vorzutragen.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die DEMOS Wohnbau GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DEMOS Wohnbau GmbH, München, - bestehend aus der Bilanz zum 29. Februar 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. März 2023 bis zum 29. Februar 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DEMOS Wohnbau GmbH, München, für das Geschäftsjahr vom 1. März 2023 bis zum 29. Februar 2024 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Hinweis zur Nachtragsprüfung

Diesen Bestätigungsvermerk erteilen wir zu dem geänderten Jahresabschluss und geänderten Lagebericht aufgrund unserer pflichtgemäßen, am 19. September 2024 abgeschlossenen Prüfung und unserer am 6. November 2025 abgeschlossenen Nachtragsprüfung, die sich auf die Änderungen der zum Verkauf bestimmten Grundstücke, der Steuerrückstellungen, der Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens soweit diese die in der Gesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten, der Verminderung des Bestandes an Bauvorbereitungskosten sowie Grundstücken mit unfertigen und fertigen Bauten, der Steuern vom Einkommen und vom Ertrag und des Jahresüberschusses, der zugehörigen Angaben im Anhang und im Lagebericht, zu den Mitgliedern der Geschäftsführung im Anhang sowie im Abschnitt Risiken und Chancen der zukünftigen Entwicklung und im Prognosebericht des Lageberichts bezog. Auf die Darstellung der Änderungen durch die gesetzlichen Vertreter im geänderten Anhang, Abschnitt „B Änderung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ und im geänderten Lagebericht, Abschnitt „1. Änderung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ wird verwiesen.

Gesellschafterbeschluss

Die DEMOS Wohnbau Beteiligungsgesellschaft mbH als Gesellschafterin der DEMOS Wohnbau GmbH, München, beschließt unter Verzicht auf Einhaltung sämtlicher Frist- und Formvorschriften, wie folgt: