Madison Property AG

Madison Property AG

(vormals: ISARAGIL Aktiengesellschaft)

Berlin

(vormals: Eschborn)

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.05.2010 bis zum 30.04.2011

KONZERNLAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2010/2011

Allgemeiner Überblick über den Konzern

Die Madison Property AG und ihre Tochtergesellschaften (im Folgenden "der Konzern" oder "Madison") sind einer der führenden Immobilienentwickler in der Provinz Shandong, Volksrepublik China ("VRC"). Der Konzern wurde von der Qingdao Urban and Rural Construction Commission zum "2010 Qingdao Outstanding Real Estate Developer" sowie vom Qingdao New Web zum "Top 10 Real Estate Brand of Qingdao recognised by Qingdao Citizen" ernannt. Die Geschäftstätigkeit des Konzerns besteht im Wesentlichen in der Entwicklung qualitativ hochwertiger Wohn-, Industrie- und Gewerbeimmobilien.

Die geschäftlichen Aktivitäten des Konzerns konzentrieren sich in erster Linie auf die Provinz Shandong und die Stadt Chongqing in Zentralchina. Die operativ tätigen Konzerngesellschaften haben ihren Sitz in der Volksrepublik China und werden über eine in Hong Kong ansässige Zwischenholding, die Madison Property Group Limited ("Madison HK"), gehalten. Die Madison HK ist die Alleingesellschafterin der Qingdao Madison Group Limited ("Qingdao Madison"), die die Anteile sämtlicher anderen chinesischen Konzerngesellschaften hält.

Am 6. Dezember 2010 wurden die Aktien der Madison Property AG im Entry Standard der Deutschen Börse in Frankfurt notiert. Am gleichen Tag schloss Madison eine Kapitalerhöhung mit der Platzierung von 189.500 neuen Aktien mit einem Emissionsvolumen von rund EUR 5 Millionen ab.

Entwicklung von Branche und Gesamtwirtschaft

Gesamtwirtschaftliche Entwicklung

Während des Geschäftsjahres 2010/2011 entwickelte sich die Volkswirtschaft in der Volksrepublik China trotz äußerst komplexer nationaler und internationaler Rahmenbedingungen, schwerer Naturkatastrophen und verschiedener anderer Herausforderungen grundsätzlich gut. Die Regierung der Volksrepublik China ist der Finanzmarktkrise durch Beschleunigung der wirtschaftlichen Transformation sowie Stärkung und Verbesserung der Makrokontrolle und der Rolle der Marktmechanismen effektiv entgegengetreten. Das Bruttosozialprodukt belief sich im Kalenderjahr 2010 auf RMB 39.798,3 Mrd., was gegenüber 2009 einem Anstieg von 10,3% entspricht. Das Wachstum des Bruttosozialprodukts fiel damit um 1,1 Prozentpunkte höher aus als in 2009. Das durchschnittlich verfügbare Einkommen der städtischen Bevölkerung betrug RMB 19.109 und ist damit im Vergleich zum Vorjahr um 11,3% angestiegen.

Im ersten Quartal 2011 führte die Regierung der Volksrepublik China angesichts der komplexen und volatilen internationalen Situation sowie der aufkommenden Probleme der heimischen Wirtschaft ihre proaktive Finanzpolitik und sinnvolle Geldpolitik sowie den Kurs der Stärkung und Verbesserung der Makrokontrolle fort. Die nationale Volkswirtschaft konnte ihr stetiges und hohes Wirtschaftswachstum fortsetzen. Das Bruttosozialprodukt betrug im ersten Quartal 2011 RMB 9.631,1 Mrd., was einem Anstieg von 9,7% entspricht. Das durchschnittlich verfügbare Einkommen der städtischen Bevölkerung betrug RMB 5.963 und ist damit im Vergleich zum Vorjahresquartal um 12,3% angestiegen.

Entwicklung der Immobilienbranche

Um den Anstieg der Immobilienpreise abzumildern, hat die Regierung der Volksrepublik China eine Reihe von Immobilienregulierungsmaßnahmen zur Drosselung der Nachfrage, Erhöhung des Angebots und Stärkung der staatlichen Aufsicht umgesetzt. Dies hatte erhebliche Konsequenzen für alle Marktteilnehmer, einschließlich Lokalregierungen, Immobilienentwicklern, Kreditinstituten und Hauskäufern. Dennoch beträgt die Gesamtfläche der verkauften Immobilien im Kalenderjahr 2010 1,04 Mrd. Quadratmeter, was einer Erhöhung um 10,1% entspricht und eine starke Nachfrage bedeutet.

Im ersten Quartal 2011 entwickelte sich der Immobilienmarkt gut. Die verkaufte Gesamtfläche erreichte 176 Mio. Quadratmeter und ist damit im Vergleich zum Vorjahresquartal um 14,9% angestiegen.

Entwicklung des Konzerns

Das Geschäftsjahr 2010/2011 ist durch eine besonders intensive staatliche Regulierung geprägt, die erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Branchenentwicklung hatte. Als erfahrener Immobilienentwickler hat sich Madison dieser Situation angepasst, indem eine Geschäftsstrategie des vernünftigen Haushaltens und schnellen Projektumschlags eingeschlagen wurde. Bei der Produktentwicklung hat der Konzern das Grundprinzip des Geschäfts - die Kundenorientierung - verstärkt beachtet. Korrespondierend zu den Änderungen in der Nachfrage unserer verschiedenen Kundengruppen wurden die Kosteneffizienz unseres Produktdesigns sowie die Professionalität unserer Dienstleistungen weiter gesteigert. Dies macht deutlich, dass sich der Konzern mit seinem Geschäftsmodell auf die Entwicklungsrichtung des Marktes und der regulatorischen Maßnahmen einstellt.

Infolge der staatlichen Regulierung hat sich die Anzahl der spekulativen Investoren reduziert und der Markt wird von Käufern für private Wohnungszwecke dominiert. Diese Käuferschicht ist im Vergleich zu anderen Käufergruppen stärker auf Produktqualität und Preis fokussiert. Gerade in Bezug auf diese beiden Kriterien verfügen unsere Produkte über Wettbewerbsvorteile, die von privaten Wohnungskäufern wahrgenommen werden. Der Konzern konnte daher im Geschäftsjahr 2010/2011 Umsatzerlöse in Höhe von RMB 675,6 Mio. erzielen und damit das geplante Umsatzziel (RMB 623,3 Mio.) um RMB 52,3 Mio. übertreffen. Mit Projekten wie Green Bay, Ocean Century Garden und State Garden zählt der Konzern zu den Umsatzspitzenreitern im regionalen Markt.

Der Konzern richtet seine strategischen Maßnahmen sowohl auf die Art der angebotenen Produkte als auch auf die relevanten Absatzregionen aus, um auf diese Weise eine nachhaltige und stetige Umsatzentwicklung sowie eine Risikodiversifikation durch unterschiedliche Produkte, Absatzgebiete und Entwicklungszyklen zu erreichen. Auf Basis der bisherigen Erfahrungen mit der Konzentration auf Wohnungsbauten beginnen wir nun eine neue Phase der gleichzeitigen Vermarktung verschiedener Produkte und Projekte. Die gleichzeitige Entwicklung verschiedener Produkte kann für den Konzern zu einer Glättung der Umsatzerlöse führen und dadurch zu einer nachhaltigen und stabilen Umsatzentwicklung beitragen.

Ziel des Konzerns ist die Entwicklung von Produkten und Dienstleistungen, die den Kundenbedürfnissen gerecht werden und unser bestes Know-how verkörpern, um dadurch höchste Immobilienstandards zu erreichen, die Entwicklungsphase durch die Anwendung standardisierter Produkt- und Servicemodule zu beschleunigen und zu optimieren sowie die Werte von Gewerbe- und Tourismusimmobilien durch Ressourcenmanagement und Atmosphärenbildung zu steigern.

Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Die Geschäftstätigkeit des Konzerns wird vorwiegend in der Volksrepublik China ausgeübt und die funktionale Währung der dort tätigen Konzerngesellschaften ist der Renminbi (RMB). Der durchschnittliche Wechselkurs des RMB gegenüber dem Euro (EUR) belief sich im Geschäftsjahr 2010/2011 auf 9,3364 (2009/2010: 9,0609) und der Stichtagskurs zum Geschäftsjahresende betrug 9,6348 (2010: 9,0380).

Im Geschäftsjahr 2010/2011 beliefen sich die Umsatzerlöse des Konzerns auf TEUR 72.363 gegenüber TEUR 63.498 im Vorjahr, was einem Umsatzanstieg von 14,0% entspricht. Der Konzernjahresüberschuss konnte von TEUR 9.228 um 16,0 % auf TEUR 10.706 gesteigert werden. Das Verhältnis von Jahresüberschuss zu Umsatzerlösen beträgt damit 14,8% im Vergleich zu 14,5% im Vorjahr. Die Konzerneigenkapitalquote beläuft sich zum Geschäftsjahresende auf 30,8% gegenüber 36,0% im Vorjahr. Der Bestand an Zahlungsmitteln ist von TEUR 5.624 im Vorjahr auf TEUR 21.418 angestiegen, davon sind TEUR 4.196 beschränkt verfügbar.

Ertragslage

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse wurden im Wesentlichen aus dem Verkauf von zur Veräußerung bestimmten Immobilien ohne Umsatzsteuer erzielt. Madison realisiert Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien, sobald die wesentlichen mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen auf den Käufer übergegangen sind.

Gemäß der in den chinesischen Immobilienentwicklungswirtschaft gängigen Praxis kann Madison bereits während der Entwicklungsphase der Immobilienprojekte Verträge mit Käufern abschließen, sobald die in der Volksrepublik China geltenden gesetzlichen Vorschriften für den Vorvertrieb erfüllt sind. Im Allgemeinen liegt zwischen dem Vorvertrieb und der endgültigen Übertragung der Immobilien auf den Käufer ein Zeitraum von mehreren Monaten bis zu einem Jahr. Madison realisiert aus dem Vorvertrieb bis zur endgültigen Fertigstellung und Übertragung der betreffenden Immobilie keine Umsatzerlöse, auch wenn Teile des Kaufpreises üblicherweise in verschiedenen Tranchen vor Übertragung der Immobilie gezahlt werden. Vor der endgültigen Übertragung einer vorverkauften Immobilie nach Fertigstellung werden alle Kundenzahlungen als erhaltene Anzahlungen erfasst und in der Konzernbilanz als kurzfristige Verbindlichkeiten ausgewiesen; in der Konzernkapitalflussrechnung werden diese Zahlungsmittelzuflüsse als erhaltene Kundenanzahlungen ausgewiesen.

Madison erwirtschaftete im Geschäftsjahr 2010/2011 Umsatzerlöse in Höhe von TEUR 72.363 (2009/2010: TEUR 63.498), was einer Umsatzsteigerung von 14,0% entspricht. Die im Geschäftsjahr 2010/2011 verkaufte Bruttogeschossfläche (BGF) ist von 109.763 m ² im Vorjahr um 34.581 m2 oder 31,5% auf 144.344 m2 angestiegen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden drei neue Immobilienprojekte von den Konzerngesellschaften Qingdao Jundong Properties Co., Limited ("Jundong"), Zibo Madison Real Estate Co., Limited ("Zibo Madison") und Qingdao Xiang Gen Quan Hai Co., Limited ("Xiang Gen") fertiggestellt. Die mit diesen drei Projekten erzielten Umsatzerlöse trugen mit 49,2%, 27,6% und 8,6% zu den Konzernumsatzerlösen bei. Das im laufenden Geschäftsjahr erzielte Umsatzwachstum beruht auf dem Anstieg der verkauften Bruttogeschossfläche. Mit Green Bay, einem Großprojekt für erschwingliches Wohnen, wurden allein 49,2% der Konzernumsatzerlöse des Geschäftsjahres 2010/2011 erwirtschaftet. Madison plant für die Zukunft steigende Investitionen in die Entwicklung weiterer Großprojekte.

Herstellungskosten der veräußerten Immobilien

Die Herstellungskosten der veräußerten Immobilien umfassen vor allem Bau- und Entwicklungskosten sowie Landerwerbskosten. Andere Herstellungskosten betreffen Steuern, aktivierte Finanzierungsaufwendungen und Managementkosten.

Bruttogewinn

Die Bruttogewinnmarge (Bruttogewinn im Verhältnis zu den Umsatzerlösen) betrug im Geschäftsjahr 2010/2011 27,5% gegenüber 28,1% im Geschäftsjahr 2009/2010. Der leichte Rückgang der Bruttogewinnmarge beruht vor allem auf der Tatsache, dass die Verkaufspreise zum Zeitpunkt des Vorvertriebs festgelegt werden und daher nicht den späteren Anstieg der Herstellungskosten berücksichtigen können. Aufgrund der während des Geschäftsjahres schnell gestiegenen Herstellungskosten (vor allem der Kosten für Baumaterialien und Lohnkosten) sind die Bruttogewinnmargen daher zurückgegangen. Da die Landerwerbskosten über die letzten Jahre hinweg anstiegen, erwartet das Management für die Folgejahre ein Verharren der Bruttogewinnmarge bei ca. 25%.

Vertriebsaufwendungen

Die Vertriebsaufwendungen umfassen Werbungs- und Vermarktungskosten für den Verkauf und die Vermietung von Immobilien (einschließlich der Kosten von Flugblättern und Werbungen in Zeitungen, auf Außenwerbeflächen, im Radio sowie im Fernsehen), die Kosten der Vertriebs- und Marketingmitarbeiter sowie sonstige vertriebsbezogene Aufwendungen wie die Kosten von Feierlichkeiten aus Anlass der Eröffnung neuer Gebäude oder die Vorvertriebspromotionskosten.

Im abgelaufenen Geschäftsjahr lagen die Vertriebsaufwendungen um TEUR 762 oder 71,9% über dem Vorjahr, korrespondierend zu der Veränderung der erhaltenen Anzahlungen. Dies ist vor allem auf verstärkte Vermarktungsaktivitäten während der Vorverkaufsphase neuer Projekte wie Green Bay (Vorverkauf seit Mai 2010), Fragrance Town Mountain (Vorverkauf seit Dezember 2010) sowie Villa with Springs und Liangjiang Industrial Park (Vorverkauf jeweils seit März 2011) zurückzuführen. Demgegenüber wurden im Geschäftsjahr 2009/2010 nur zwei Projekte vorverkauft. Die oben genannten Projekte werden im Geschäftsjahr 2011/2012 fertiggestellt und an die Kunden übergeben, so dass dann auch entsprechende Umsatzerlöse realisiert werden.

Die Vertriebs- und Marketingaufwendungen von Madison hängen von den Neuentwicklungen eines Geschäftsjahres sowie der anzusprechenden Kundenzielgruppe ab. Für die Folgejahre werden weiterhin steigende Marketing- und Vertriebskosten erwartet, da der Konzern in naher Zukunft mehrere Projekte an besserverdienende Kunden in Städten vermarkten will und auf die Regulierungsmaßnahmen der chinesischen Regierung reagieren muss.

Verwaltungsaufwendungen

Verwaltungsaufwendungen umfassen vor allem die Kosten des Verwaltungspersonals, Rechts- und Beratungshonorare sowie allgemeine Bürokosten. Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind die Verwaltungsaufwendungen im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 1.295 oder 49,2% angestiegen. Dieser Anstieg resultiert vor allem aus dem Aufbau der Mitarbeiteranzahl im Zuge der Expansion des Konzerns sowie einer Änderung der Gehaltsstruktur, um den Konzern für eine weitere Expansion vorzubereiten.

Aufgrund der Expansion des Konzerns wird auch für die Zukunft ein schrittweiser Anstieg der Verwaltungsaufwendungen erwartet.

Veränderung des beizulegenden Zeitwerts als Finanzinvestition gehaltener Immobilien

Im Geschäftsjahr 2010/2011 stieg der beizulegende Zeitwert der von Madison als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien um TEUR 1.946, nachdem er sich im Vorjahr um TEUR 2.051 erhöht hatte. Dies ist vor allem auf ein einzelnes Gewerbeobjekt zurückzuführen, dessen beizulegender Zeitwert im Zuge der erstmaligen Erfassung als Finanzinvestition den Buchwert um EUR 2,8 Mio. überstieg.

Ertragsteueraufwand

Der während des Geschäftsjahres 2010/2011 erfasste Ertragsteueraufwand umfasst Körperschaftsteuer der Volksrepublik China in Höhe von TEUR 3.876 (2009/2010: TEUR 3.186) sowie Landwertzuwachssteuer ("LWZS") in Höhe von TEUR 952 (2009/2010: TEUR 3.078). Der Rückgang des Ertragsteueraufwands beruht vor allem auf niedrigeren Rückstellungen für Landwertzuwachssteuer, was wiederum auf eine Anpassung der Rückstellungsbeträge aufgrund aktueller Schätzungen zurückzuführen ist.

Vermögenslage

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien handelt es sich um Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden. Zum 30. April 2011 betreffen sie vor allem Gewerbeflächen zur Erzielung von Mieteinnahmen. Aufgrund einer Umgliederung eines industriellen Grundstücks zwecks Immobilienentwicklung in die Vorräte (EUR 14,1 Mio.) sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien gegenüber dem Vorjahr um EUR 11,4 Mio. auf EUR 11,2 Mio. gesunken.

Vorräte

Zum 30. April 2011 umfassen die in Entwicklung befindlichen Immobilien vor allem die Projekte Fragrance Town Mountain, Liangjiang Industrial Park und Green Bay, die zusammen 87% des ausgewiesenen Saldos ausmachen. Zum 30. April 2010 waren die Projekte Fragrance Town Mountain und Green Bay mit einem Anteil von insgesamt 84% enthalten.

Bei den fertiggestellten, zur Veräußerung bestimmten Immobilien handelt es sich vor allem um Gewerbeflächen und Parkplätze.

Der Anstieg der Vorräte um insgesamt EUR 14,8 Mio gegenüber dem Vorjahr ist im Wesentlichen auf die oben genannte Umgliederung aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zurückzuführen.

Forderungen

Der Saldo der an nahestehende Unternehmen geleisteten Vorauszahlungen stieg im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 22.551. Dies ist vor allem auf Vorauszahlungen für Baumaterial in Höhe von rd. EUR 24 Mio. zurückzuführen; der Großteil dieses Saldos wurde im August 2011 ausgeglichen.

Der Saldo der an Dritte geleisteten Vorauszahlungen stieg in 2010/2011 um TEUR 4.732, was hauptsächlich auf ein Darlehen in Höhe von TEUR 4.574 zurückzuführen ist, das der Konzern dem städtischen Komitee eines Projektstandorts gewährt hat.

Die Vorauszahlungen und sonstigen Vermögenswerte zum 30. April 2011 betreffen vor allem Landerwerbskautionen in Höhe von rd. EUR 9,4 Mio. sowie Vorauszahlungen für Unternehmenserwerbe in Höhe von rd. EUR 7,3 Mio. im Geschäftsjahr, worauf die Zunahme dieser Position im Wesentlichen zurückzuführen ist. Bei dem Unternehmenserwerb handelt es sich um eine Akquisition einer Gesellschaft mit einem bestehenden Grundstück. Madison plant, das Grundstück ab dem vierten Quartal des Geschäftsjahres 2012/2013 zu Gewerbe- und Tourismusimmobilien zu entwickeln.

Übrige Vermögenswerte

Die übrigen Vermögenswerte umfassen vor allem Sachanlagen, latente Steuern sowie beschränkt verfügbare Bankguthaben. Bei den Zugängen zu den Sachanlagen handelt es sich im Wesentlichen um Immobilien in Höhe von TEUR 2.467, die von den Vorräten in die selbstgenutzten Immobilien umgegliedert wurden. Der Saldo der beschränkt verfügbaren Bankguthaben stieg im Vergleich zum Vorjahr um TEUR 3.530 aufgrund von Bankguthaben, die zugunsten von Bankdarlehen der Konzerngesellschaft Jundong mit rund EUR 3,7 Mio. verpfändet wurden.

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente haben sich im Wesentlichen aufgrund eines höheren Volumens an erhaltenen Anzahlungen um TEUR 15.794 von TEUR 5.624 auf TEUR 21.418 erhöht.

Eigenkapital

Der Anstieg des Eigenkapitals resultiert vor allem aus dem erwirtschafteten Jahresüberschuss sowie dem im Rahmen des Börsengangs für die neuen Aktien erhaltenen Aufgeld.

Nicht beherrschende Anteile

Die nicht beherrschenden Anteile betreffen die von Konzernfremden gehaltenen Anteile an Konzerngesellschaften: Die GaoKeYuan Property Management Co., ("GaoKeYuan") ist zu 40 % an Junxin, Luan Yong ist zu 3% an Guanghua und die Qingdao Xiang Gen Wen Quan Company Limited ("Wen Quan") ist zu 49% an Xiang Gen beteiligt.

Darlehen

Im Geschäftsjahr 2010/2011 sind die Darlehensverbindlichkeiten um TEUR 17.792 angestiegen. Dies ist vor allem auf die Finanzierung der Projekte Fragrance Town Mountain, Green Bay und Villa with Springs mit TEUR 11.417, TEUR 6.227 bzw. TEUR 4.152 zurückzuführen. Die übrigen Veränderungen der Bankdarlehen resultieren aus Tilgungszahlungen.

Erhaltene Anzahlungen

Die erhaltenen Anzahlungen betreffen erhaltene Vorauszahlungen aus dem Vorvertrieb, der nach Erhalt der relevanten behördlichen Genehmigungen stattfand. Sie sind aufgrund von erhöhten Vorvertriebsaktivitäten gegenüber dem Vorjahresende um TEUR 23.994 gestiegen.

Der zum 30. April 2011 ausgewiesene Saldo betraf vor allem die Projekte Fragrance Town Mountain, Green Bay, Villa with Springs sowie Liangjiang Industrial Park. Diese Projekte werden voraussichtlich im Geschäftsjahr 2011/2012 fertiggestellt und an Kunden übergeben, was dann zu einer entsprechenden Umsatzrealisierung führen wird. Der zum 30. April 2010 ausgewiesene Saldo betraf vor allem die Projekte Yangguang Coast und State Garden Phase 2, die im Geschäftsjahr 2010/2011 an Kunden übergeben und damit als Umsatzerlöse erfasst wurden.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Baufirmen und Materiallieferanten. Der im Vergleich zum Vorjahr eingetretene Anstieg um TEUR 14.235 beruht mit TEUR 12.770 vor allem auf Bauaktivitäten bei den Projekten Green Bay, Ocean Century Garden Phase 4 und Villa with Springs.

Passive latente Steuern

Die passiven latenten Steuern resultieren im Wesentlichen aus zeitlichen Bewertungsunterschieden aufgrund der Umbewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Ertragsteuerverbindlichkeiten

Die Landwertzuwachssteuer wurde zunächst entsprechend den steuerlichen Regelungen als fester Prozentsatz auf die Umsatzerlöse und Erlöse aus Vorverkäufen ermittelt und vorausgezahlt. Nach Abschluss der Projektverkäufe müssen die Projektinformationen gegenüber den Steuerbehörden zum Zwecke der endgültigen Festlegung der Landwertzuwachssteuer erklärt werden. Bisher wurde die Landwertzuwachssteuer für noch keines der Projekte von Madison endgültig festgelegt. Die Verbindlichkeiten aus Landwertzuwachssteuer wurden von Madison korrespondierend zu den verkauften Projekten passiviert und haben sich daher über die vergangenen Geschäftsjahre hinweg aufgebaut. Die finalen Zahlungen hängen von der Festlegung durch die Steuerbehörden ab.

Finanzlage

Im Geschäftsjahr verfügte der Konzern über ausreichende Liquidität, um die Entwicklung und den Bau von Immobilienprojekten zu finanzieren. Der Konzern verließ sich dabei in wesentlichem Umfang auf Zahlungseingänge aus Vorverkäufen von Immobilieneinheiten (Verkäufen vor Fertigstellung des Immobilienprojekts) sowie aus projektbezogenen Bankdarlehen.

Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit

Im Allgemeinen bezahlt Madison ihre Lieferanten in Raten entsprechend der vertraglichen Vereinbarungen, während sie die Zahlungseingänge aus dem Vorvertrieb in voller Höhe erhält, so dass aus diesem Zahlungsmittelüberschuss die weitere Bauaktivität finanziert werden kann. Zum 30. April 2010 bzw. 30. April 2011 existierten zwei bzw. ein Entwicklungsprojekt(e), für die bzw. für das noch kein Vorvertrieb und keine entsprechenden Zahlungseingänge erfolgten. Die Zahlungsmittelabflüsse aus der betrieblichen Tätigkeit reduzierten sich daher von TEUR 8.031 in 2009/2010 auf TEUR 6.460 in 2010/2011.

Cashflow aus der Investitionstätigkeit

Die Investitionstätigkeit von Madison erstreckte sich in den vergangenen Geschäftsjahren vor allem auf die Investition in Sachanlagen sowie in kurzfristige Finanzinstrumente.

Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit setzte sich aus Zahlungsmittelzuflüssen aus Bankdarlehen in Höhe von TEUR 24.420, aus der Tilgung von Bankdarlehen in Höhe von TEUR 4.659 sowie Erlösen aus der Ausgabe von Aktien der Madison Property AG in Höhe von TEUR 3.635 zusammen. Wir sind der Auffassung, dass der Konzern aufgrund seiner langfristigen Geschäftsbeziehungen zu seinen Hausbanken gegenüber Mitbewerbern bei der Aufbringung von Projektfinanzierungen im Vorteil ist.

Mitarbeiter

Die durchschnittliche Mitarbeiteranzahl betrug während des Geschäftsjahres 2010/2011 164 (Vorjahr: 132). Ihr Anstieg resultiert vor allem aus der Anzahl der entwickelten Projekte (2010/2011: 5; 2009/2010: 3).

Darstellung der Risiken

Geschäftsrisiken

(1) Das Geschäft der Madison-Gruppe hängt von der Leistungsfähigkeit des Immobilienmarktes in China und hier insbesondere in der Provinz Shandong sowie der Stadt Chongqing ab. Das Nachfragewachstum nach verschiedenen Immobilien in der Volksrepublik China geht oft mit einer unausgeglichenen Angebots-/Nachfragesituation einher, was zu signifikanten Schwankungen der Immobilienpreise führen kann. Der chinesische Immobilienmarkt wird außerdem von zahlreichen Faktoren beeinflusst, darunter Veränderungen der politischen, wirtschaftlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen sowie dem Mangel an entwickelten und aktiven Zweitmärkten für Immobilien für Gewerbe- und Wohnzwecke. Da sich die Immobilienprojekte des Konzerns in und um die Städte Quingdao und Chongqing befinden, hängt die Geschäftsentwicklung wesentlich von den Bedingungen des regionalen Immobilienmarktes ab.

(2) Die Geschäftstätigkeit von Madison unterliegt umfangreichen staatlichen Regulierungsmaßnahmen. Der Konzern muss die gleichen Gesetze und Regulierungsmaßnahmen wie andere Immobilienentwickler in der Volksrepublik China beachten. Außerdem muss der Konzern die Einhaltung der Richtlinien und Verfahrensweisen zur Umsetzung dieser Gesetze und Regulierungsmaßnahmen sicherstellen. Die chinesische Regierung kann den Immobilienmarkt direkt oder indirekt durch verschiedene Maßnahmen wie die Immobilienfinanzierung, die Besteuerung, Auslandsinvestitionen, Immobilienentwicklung oder Wechselkurse beeinflussen. Zum Beispiel kann die Regierung der Volksrepublik China die für die Immobilienentwicklung verfügbare Landfläche begrenzen oder reduzieren, die Zinssätze der Geschäftsbanken erhöhen, die Kreditvergabemöglichkeiten an Immobilienentwickler und -käufer begrenzen, zusätzliche Steuern und Abgaben auf Immobilienverkäufe erheben oder sogar die ausländischen Investitionen in die chinesische Immobilienbranche limitieren. Einige der von der chinesischen Regierung durchgesetzten Branchenrichtlinien wurden erstmalig erlassen und man kann davon ausgehen, dass sie zukünftig präzisiert und verfeinert werden. Ähnlich können politische, wirtschaftliche oder soziale Faktoren zu wesentlichen Änderungen bestehender Richtlinien führen.

(3) Die künftige Ertragskraft des Konzerns hängt wesentlich von der Möglichkeit ab, geeignete Standorte für künftige Projektentwicklungen zu einem vertretbaren Preis zu identifizieren und zu erwerben. Die Preise für Grundstücke in größeren chinesischen Städten haben sich in den vergangenen Jahren erhöht und das Angebot an brauchbaren Standorten ist in diesen Städten begrenzt. Der Konzern könnte daher künftig einem intensiven Wettbewerb mit anderen Immobilienentwicklern um bestimmte Standorte ausgesetzt sein, so dass keine Gewähr dafür besteht, dass der Konzern diese Standorte zu einem vertretbaren Preis oder gar überhaupt erwerben und die höheren Preise an seine Mieter oder Käufer weitergeben kann.

Darüber hinaus könnten die staatlichen Regulierungsmaßnahmen in Bezug auf das Grundstücksangebot zu einem Anstieg der Landbeschaffungskosten des Konzerns führen und außerdem die Möglichkeiten des Erwerbs von Landnutzungsrechten für künftige Entwicklungsprojekte reduzieren. In den vergangenen Jahren haben die chinesischen Zentral- und Lokalregierungen verschiedene Maßnahmen zur Regulierung der Rahmenbedingungen für den Erwerb und die Entwicklung von Grundstücken umgesetzt. Die Zentralregierung kontrolliert außerdem das Grundstücksangebot durch Aufteilung, Landnutzung und andere Mechanismen. Für den Erwerb und die Entwicklung von Grundstücken gelten zur Zeit spezifische Regelungen. Weitere Änderungen der staatlichen Regulierung könnten für den Konzern zu einem Anstieg der Landerwerbskosten führen und damit die Möglichkeiten des Erwerbs von Grundstücken zu vertretbaren Preisen begrenzen.

Risiken aus Finanzinstrumenten

(1) Kreditrisiko

Das Kredit- bzw. Ausfallrisiko stellt das Risiko finanzieller Verluste des Konzerns durch die Nichterfüllung der Vertragsbedingungen von Finanzinstrumenten durch den Vertragspartner dar; es besteht vor allem bei den Kundenforderungen und übrigen Forderungen des Konzerns.

Darüber hinaus ist der Konzern Kreditrisiken aufgrund der Ausreichung von Finanzgarantien ausgesetzt. Kommt es hier zu einem Zahlungsausfall, muss der Konzern für die Tilgung der Bankdarlehen einschließlich aufgelaufener Zinsen und Strafzahlungen aufkommen. Der Konzern übt daher eine strikte Kontrolle und Überwachung über Finanzgarantien aus, um das aus ihnen erwachsende Kreditrisiko zu minimieren.

Aufgrund historischer Ausfallquoten ist der Konzern der Auffassung, dass keine wesentlichen Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie auf sonstige Forderungen, die seit bis zu 180 Tagen oder sogar seit mehr als einem Jahr fällig sind, notwendig sind.

(2) Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass der Konzern Schwierigkeiten bei der Begleichung seiner finanziellen Verbindlichkeiten durch die Lieferung von Zahlungsmitteln oder sonstigen finanziellen Vermögenswerten hat.

In der Vergangenheit verließ sich der Konzern in wesentlichem Umfang auf Zahlungseingänge aus Vorverkäufen von Immobilieneinheiten (Verkäufen vor Fertigstellung des Immobilienprojekts), um die Entwicklung und den Bau von Immobilienprojekten zu finanzieren. Da das Vorhandensein ausreichender Zahlungseingänge aus künftigen Vorverkäufen von Immobilienprojekten zur Deckung des Finanzbedarfs des Konzerns unsicher ist, erfordert die Geschäftsplanung des Konzerns die Aufbringung weiterer Finanzmittel zur Finanzierung der Entwicklung und der Konstruktion seiner Immobilienprojekte. Sollte der Konzern nicht in der Lage sein, zusätzliche Eigenkapital- oder Fremdkapitalmittel aufzubringen, könnten Kürzungen der Expansionspläne und der Geschäftsaktivitäten des Konzerns notwendig werden.

Die Vorgehensweise des Konzerns zur Steuerung dieses Liquiditätsrisikos besteht darin, sofern möglich stets ausreichende Liquidität vorzuhalten, um alle unter normalen oder auch verschärften Bedingungen fälligen Verpflichtungen ohne unangemessene Einbußen oder Schäden für die Reputation des Konzerns begleichen zu können. Der Konzern überwacht den aktuellen und erwarteten Liquiditätsbedarf sowie die Einhaltung bestehender Kreditnebenbedingungen laufend, um sicherzustellen, dass stets ausreichende Barreserven und Kreditlinien bei bedeutenden Finanzinstitutionen zur Finanzierung der kurz- und längerfristigen Liquiditätsanforderungen bestehen.

(3) Marktrisiko

Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen der Marktpreise wie Fremdwährungen, Zinssätze, Immobilienpreise, Mietpreise sowie Rohstoffpreise die Ertragslage des Konzerns oder den Wert der von ihm gehaltenen Finanzinstrumente beeinflussen. Das Ziel des Marktrisikomanagements ist die Begrenzung der Marktrisikoposition auf vertretbare Parameter unter gleichzeitiger Optimierung der Rendite.

Das wesentliche Zinsrisiko des Konzerns resultiert aus den aufgenommenen Bankdarlehen. Variabel verzinsliche Darlehen setzen den Konzern Zinszahlungsrisiken aus. Festverzinsliche Darlehen setzen den Konzern Risiken aus der zinssatzbedingten Veränderung des beizulegenden Zeitwerts aus. Der Konzern hat die Zahlungsströme oder die zinssatzbedingten Zeitwertänderungen nicht abgesichert.

Der Konzern ist Risiken bezüglich der Immobilienpreise und Marktmieten ausgesetzt. Während der vergangenen Jahre verzeichnete der Konzern Fluktuationen dieser Preise und die künftige Entwicklung lässt sich nicht mit Sicherheit voraussagen.

Der Konzern ist außerdem Fluktuationen bei den Preisen für Stahl und Beton ausgesetzt, die durch die regionalen Angebot-Nachfrage-Bedingungen für diese im Immobilienbau wichtigsten Rohstoffe geprägt werden. Fluktuationen der Preise für Stahl und Beton könnten nachteilige Auswirkungen auf den finanziellen Erfolg des Konzerns haben. In der Vergangenheit hat der Konzern keine Rohstoffderivate zur Absicherung potenzieller Rohstoffpreisveränderungen eingesetzt.

Die Höhe und der Anteil der Landerwerbskosten an den Umsatzerlösen sind in den vergangenen Jahren aufgrund des intensiven Marktwettbewerbs stetig angestiegen. Dies wird nach Einschätzung des Managements auch künftig der Fall sein, da die Grundstückspolitik der lokalen Stadtverwaltungen zu einer Erhöhung der Landerwerbskosten für alle Grunderwerbstransaktionen führt.

Der Konzern beobachtet diese Marktpreise genau. Sofern notwendig, erfolgt eine Anpassung der operativen Planung einschließlich Vertrieb und Marketing, Immobilienbau, Verkauf etc.

Risikomanagementsystem

Der Konzern hat eine Reihe von Maßnahmen zur Identifikation und Überwachung von Risiken umgesetzt. Beispielweise führt der Konzern Studien und Analysen vor dem Beginn neuer Projekte durch, die Betriebskosten unterliegen einer fortlaufenden Überwachung und es werden Rechts- und Steuerexperten als Berater engagiert. Darüber hinaus ist das oberste Management in das Tagesgeschäft involviert, so dass auf etwaige Risiken sofort reagiert werden kann.

Über die dargestellten Risiken hinaus sehen wir aus heutiger Sicht sowohl für heute als auch für die Zukunft keine bestandsgefährdenden Risiken bei Madison.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres ergaben sich keine Ereignisse mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage des Konzerns.

Chancen und voraussichtliche Entwicklung

Die folgende Darstellung der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns und der zugrunde liegenden Annahmen über die Markt- und Branchenentwicklung beruht auf der vom Konzern auf Basis der verfügbaren Informationen als realistisch eingeschätzten Beurteilung. Sie beinhalten dennoch einen gewissen Grad an Unsicherheit und ein unvermeidbares Risiko, dass die Prognose nicht eintreten wird, entweder grundsätzlich oder in dem vorhergesagten Umfang.

Laut Angaben des chinesischen Staatsrats wird die Volkswirtschaft in 2011 um 8% wachsen und das verfügbare Einkommen der städtischen Bevölkerung wird voraussichtlich noch stärker steigen. Nach den Ergebnissen einer in 2010 durchgeführten Volkszählung stieg die städtische Bevölkerung seit dem Jahr 2000 um 207 Mio. oder 13,5 %. Der Staatsrat der Volksrepublik China geht davon aus, dass die Bevölkerung in den nächsten zehn Jahren um ungefähr 5% wachsen wird, was zu einer starken Nachfrage nach Immobilien in städtischen Regionen führen wird. Außerdem gehen wir davon aus, dass sich der Börsengang an der Frankfurter Wertpapierbörse positiv auf die Umsetzung künftiger Immobilienprojekte auswirken wird. Dennoch erwarten wir angesichts der aktuell umfangreichen Regulierungsmaßnahmen der chinesischen Regierung für die Immobilienbranche in den nächsten Jahren kein wesentliches Wachstum.

Um die Chancen unserer Geschäftstätigkeit auszuloten, um den negativen Auswirkungen der Regulierungsmaßnahmen der Regierung zu begegnen, werden wir uns auf die weitere Verbesserung unseres Produktdesigns und unserer Dienstleistungen auf der Basis von Kundenrückmeldungen konzentrieren. Auf der anderen Seite werden wir die Entwicklungsphase von Projekten durch die Einführung von standardisierten Designs und eine Verbesserung des Errichtungsprozesses beschleunigen. In der Zwischenzeit haben wir bereits begonnen, unser Projektportfolio um Industrie-, Gewerbe- und Tourismusimmobilien zu diversifizieren.

Die zurzeit in der Entwicklung befindlichen Projekte umfassen drei Wohnprojekte in der Stadt Qingdao - Green Bay Western Zone mit einer BGF von rund 54.000 m , Fragrance Town Mountain mit einer BGF von rund 31.000 m und Villa with Springs Phase 2 mit einer BGF von rund 15.000 m -, ein Wohnprojekt in der Stadt Taian - State Garden Phase 3 mit einer BGF von rund 22.000 m - und ein Industrieprojekt in der Stadt Chongqing - Liangjiang Industrial Park mit einer BGF von rund 57.000 m . Zum 30. April 2011 wurde bei sämtlichen genannten Projekten mit der Errichtung begonnen. Das Projekt Green Bay Western Zone wird voraussichtlich im Oktober 2011 vollendet und verkauft, was zu einer entsprechenden Umsatzrealisierung führen wird. Das Projekt Fragrance Town Mountain wird voraussichtlich im April 2012 beendet und verkauft werden, so dass dann die Umsatzrealisierung beginnen wird. Das Projekts Villa with Springs Phase 2 wird voraussichtlich im Oktober 2011 beendet, so dass sich der Verkauf mit entsprechender Umsatzrealisierung anschließen kann. Das Projekt State Garden Phase 3 wird voraussichtlich im Dezember 2011 vollendet. Das Projekt Liangjiang Industrial Park wird voraussichtlich im Dezember 2011 mit anschließender Umsatzrealisierung beendet.

Nach der aktuellen Planung erwarten wir für das kommende Geschäftsjahr einen Umsatzanstieg von 30-50 % im Vergleich zum Geschäftsjahr 2010/2011 und für das darauf folgende Geschäftsjahr eine konstante Umsatzentwicklung sowie jeweils Jahresergebnisse auf dem Nieveau des Geschäftsjahres 2010/2011. Dies beruht vor allem auf einem voraussichtlichen Anstieg der Herstellungskosten einschließlich Landerwerbskosten, Personalaufwand und Kosten des Baumaterials sowie einem Anstieg der Finanzaufwendungen aufgrund eines höheren Darlehensvolumens. Die wesentlichen, dieser Planung zugrunde liegenden Annahmen sind:

Der Konzern verfügt über angemessene Landreserven für die erwartete Immobilienentwicklung in den kommenden Geschäftsjahren. Daher gehen wir fest davon aus, dass Madison ihre Wettbewerbsposition im regionalen Immobilienmarkt stärken kann.

Konzernabschluss zum 30. April 2011

Madison Property AG

Konzern-Gesamtergebnisrechnung für die Zeit vom 1. Mai 2010 bis 30. April 2011

Der Konzernanhang (Anlage 5) ist ein integraler Bestandteil dieses Konzernabschlusses.

Konzernbilanz zum 30. April 2011

Aktiva

Der Konzernanhang (Anlage 5) ist ein integraler Bestandteil dieses Konzernabschlusses

Passiva

Am 31. Oktober 2011 durch den Vorstand genehmigt und zur Veröffentlichung freigegeben.

a) Herr Qingtong Tian

b) Herr Zaisheng Wei

c) Herr Yi (Alex) Yuan

Der Konzernanhang (Anlage 5) ist ein integraler Bestandteil dieses Konzernabschlusses.

Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung für die Zeit vom 1. Mai 2010 bis 30. April 2011

Für weitere Informationen siehe Anhangsangabe 22. Der Konzernanhang (Anlage 5) ist ein integraler Bestandteil dieses Konzernabschlusses

Konzern-Kapitalflussrechnung für die Zeit vom 1. Mai 2010 bis 30. April 2011

Der Konzernanhang (Anlage 5) ist ein integraler Bestandteil dieses Konzernabschlusses

Konzernanhang für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2010 bis 30. April 2011

1 Darstellung des Konzerns

Die Madison Property AG (im Folgenden "Gesellschaft") mit Sitz in Berlin wurde am 30. April 2008 gegründet und am 8. Mai 2008 im Handelsregister des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 173558 eingetragen. Am 20. August 2008 erwarb die Falcon Grow Investments Limited (im Folgenden "Falcon", gegründet auf den Cayman Islands am 28. November 2007), eine von Herrn Tian Qingtong, Qingdao, Volksrepublik China, beherrschte Gesellschaft (beherrschende Partei), sämtliche Anteile der Gesellschaft. Am 14. Januar 2010 übertrug Falcon sämtliche Anteile an der Madison Property Group Limited, Hongkong, Volksrepublik China, auf die Gesellschaft im Wege einer Sacheinlage. Seitdem ist die Madison Property AG die Muttergesellschaft der Madison Property Group Limited.

Die Gesellschaft und ihre Tochtergesellschaften (im Folgenden "Konzern") sind vor allem in den Bereichen Immobilienentwicklung, Wohnungsbau und Immobilienverkauf tätig. Die Immobilienprojekte des Konzerns konzentrieren sich auf die Provinz Shandong und die Stadt Chongqing und ihrer Umgebung in der Volksrepublik China.

Zum 30. April 2011 setzt sich der Konzern aus den folgenden Tochtergesellschaften zusammen:

Die Qingdao Junyang Properties Co., Ltd. wurde am 2. September 2010 durch Qingdao Madison gegründet und ist in den Bereichen Immobilienentwicklung, Wohnungsbau und Immobilienverkauf tätig.

Xiang Gen wurde am 19. Dezember 2007 gegründet. In der Zeit vom 19. Dezember 2007 bis 9. Oktober 2011 war Qingdao Madison an Xiang Gen zu 49 % beteiligt. Am 9. Oktober 2010 schloss Qingdao Madison mit der Xianggen Wenquan Property Co., Ltd ("Xianggen Wenquan"), einem weiteren Gesellschafter von Xiang Gen, einen Vertrag über den Erwerb des von Xianggen Wenquan gehaltenen 2 %igen Anteils an Xiang Gen ab. Nach Abschluss dieser Transaktion war Qingdao Madison mit 51 % an Xiang Gen beteiligt, so dass Xiang Gen seit diesem Zeitpunkt im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen wird.

2 Grundlagen der Aufstellung des Konzernabschlusses

Am 14. Januar 2010 wurde die Madison Property AG auf Grund einer Sacheinlage die Muttergesellschaft der Madison Property Gruppe. Obwohl diese Transaktion Eigenschaften eines umgekehrten Erwerbs (sog. "Reverse Acquisition") hat, ist die in IFRS 3 vorgeschriebene Bilanzierungsweise nicht anwendbar, da die Madison Property AG vor dem Erwerb eine Mantelgesellschaft ohne eigene Geschäftstätigkeit war. Andere IFRS enthalten ebenfalls keine Hinweise auf die bilanzielle Behandlung einer solchen Transaktion. Die Gesellschaft hat sich daher gemäß IAS 8.10 ff. dazu entschieden, diese Transaktion entsprechend der Bilanzierung bei Verschmelzungen (sog. "Predecessor Accounting") abzubilden: Die Vermögenswerte und Schulden der erworbenen Tochtergesellschaften wurden in den Konzernabschluss der Madison Property AG mit den Buchwerten aus dem bisherigen Konzernabschluss der Madison Property Group Ltd. ohne jegliche Anpassungen an beizulegende Zeitwerte übernommen. Das gezeichnete Kapital der erworbenen Gesellschaften wurde in den Bilanzgewinn umgegliedert, um das im Konzernabschluss ausgewiesene Eigenkapital an die Kapitalstruktur der Madison Property AG anzugleichen. Die Jahresergebnisse der erworbenen Gesellschaften wurden in den Konzernabschluss so einbezogen, als ob die Madison Property AG und die erworbenen Gesellschaften seit dem 1. Mai 2008 verbunden gewesen wären. Nach Auffassung der Geschäftsführung gibt der Konzernabschluss dadurch die Ergebnisse und die Geschäftstätigkeit des Konzerns angemessen wieder.

(a) Übereinstimmungserklärung

Der Konzernabschluss wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) und den vom International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) herausgegebenen Interpretationen, wie sie in der EU anzuwenden sind, aufgestellt.

Der Vorstand hat den Konzernabschluss am 31. Oktober 2011 zur Veröffentlichung freigegeben.

(b) Bewertungsgrundlagen

Der Konzernabschluss wurde mit Ausnahme der Neubewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und bestimmten Finanzinstrumenten, wie nachfolgend beschrieben, auf Grundlage der historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten aufgestellt.

(c) Funktionale Währung und Darstellungswährung

Die Abschlüsse der einbezogenen Geschäftsbetriebe werden unter Verwendung der jeweiligen Währung, in der die Gesellschaft ihre Geschäfte vorwiegend führt, aufgestellt (funktionale Währung). Die funktionale Währung sämtlicher chinesischer Gesellschaften, mit Ausnahme der in Hongkong ansässigen Gesellschaft, ist der RMB; für die in Hongkong ansässige Gesellschaft ist die funktionale Währung der USD. Der Konzernabschluss wird in Euro, der funktionalen Währung des Mutterunternehmens, aufgestellt (Darstellungswährung). Die Vermögenswerte und Schulden der ausländischen Gesellschaften werden zum Stichtagskurs von RMB bzw. USD in Euro umgerechnet. Die Umrechnung von Erträgen und Aufwendungen erfolgt zum Jahresdurchschnittskurs. Die hieraus resultierenden Umrechnungsdifferenzen werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis separat erfasst. Die Umrechnung aus der funktionalen Währung in die Darstellungswährung kann zu Effekten in der Konzernbilanz, der Konzerngesamtergebnisrechnung sowie der Konzernkapitalflussrechnung führen, die unter Umständen die wirtschaftliche Entwicklung des Konzerns, wie sie sich auf Basis der funktionalen Währung ergeben würde, nicht angemessen widerspiegeln.

Die in Euro dargestellten Finanzinformationen wurden auf den nächsten Tausender- oder Millionen-Betrag gerundet.

(d) Schätzungen und Ermessen

Die Erstellung eines Konzernabschlusses in Übereinstimmung mit den IFRS erfordert vom Management Ermessen, Schätzungen und Annahmen, die Auswirkungen auf die Anwendung von Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie auf ausgewiesene Buchwerte von Vermögenswerten, Schulden, Erträgen und Aufwendungen haben. Die tatsächlichen Werte können von diesen Schätzungen abweichen.

Die Schätzungen und die ihnen zugrunde liegenden Annahmen unterliegen einer regelmäßigen Überprüfung. Schätzungsänderungen werden in den Anpassungsperioden und den betroffenen Folgeperioden berücksichtigt.

Die bedeutendsten Schätzungsunsicherheiten und Ermessensausübungen im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden mit den wesentlichsten Auswirkungen auf die im Konzernabschluss ausgewiesenen Buchwerte sind in Anhangsangabe 30 dargestellt.

3 Wesentliche Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die im Folgenden dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden in allen dargestellten Berichtsperioden konzerneinheitlich angewandt.

(a) Grundlagen der Konsolidierung

(I) Vollkonsolidierte Gesellschaften

Vollkonsolidierte Gesellschaften sind solche Unternehmen, die vom Konzern beherrscht werden. Eine solche Beherrschung liegt vor, wenn der Konzern die Möglichkeit hat, die Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens zu bestimmen, um aus dessen Tätigkeit Nutzen zu ziehen. Die Existenz und Auswirkung von potenziellen Stimmrechten, die gegenwärtig ausgeübt werden können, werden bei der Beurteilung berücksichtigt. Der Abschluss eines Tochterunternehmens wird vom Erwerbszeitpunkt an bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung durch das Mutterunternehmen endet, in den Konzernabschluss einbezogen. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der Tochtergesellschaften werden an diejenigen des Konzerns angeglichen.

(II) Unternehmenszusammenschlüsse und Geschäfts- oder Firmenwert

Der Erwerb von Geschäftsbetrieben wird nach der Erwerbsmethode zum Erwerbsstichtag, dem Tag der Erlangung der Beherrschung durch den Konzern, bilanziert. Eine solche Beherrschung liegt vor, wenn der Konzern die Möglichkeit hat, die Finanz- und Geschäftspolitik eines Unternehmens zu bestimmen, um aus dessen Tätigkeit Nutzen zu ziehen. Die Existenz und Auswirkung von potenziellen Stimmrechten, die gegenwärtig ausgeübt werden können, werden bei der Beurteilung berücksichtigt.

Der aus einem Unternehmenszusammenschluss entstehende Geschäfts- oder Firmenwert wird als immaterieller Vermögenswert ausgewiesen.

Der Konzern ermittelt den Geschäfts- oder Firmenwert am Erwerbsstichtag aus:

Liegt diese Gegenleistung unter dem beizulegenden Zeitwert des Reinvermögens des erworbenen Tochterunternehmens, wird der Unterschiedsbetrag nach Umbewertung in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst.

Die Gegenleistung beinhaltet keine Beträge im Zusammenhang mit der Beendigung von bereits existierenden Geschäftsbeziehungen. Diese werden grundsätzlich erfolgswirksam erfasst.

Mit dem Unternehmenszusammenschluss verbundene Kosten, die nicht im Zusammenhang mit der Emission von Eigen- oder Fremdkapitalinstrumenten stehen, werden grundsätzlich erfolgswirksam erfasst.

Eine vereinbarte bedingte Gegenleistung wird zum Erwerbszeitpunkt zum beizulegenden Zeitwert erfasst. Eine bedingte Gegenleistung, die als Eigenkapital eingestuft ist, wird nicht neu bewertet und ihre spätere Abgeltung wird im Eigenkapital bilanziert. Ansonsten werden nachträgliche Änderungen des beizulegenden Zeitwerts bedingter Gegenleistungen erfolgswirksam erfasst.

Nach dem erstmaligen Ansatz wird der Geschäfts- oder Firmenwert zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Wertminderungsaufwendungen bewertet. Bei Anteilen an assoziierten Unternehmen, die at equity bewertet werden, umfasst der Beteiligungsbuchwert auch den Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts, und jegliche Wertminderungsaufwendungen werden dem Beteiligungsbuchwert insgesamt zugeordnet.

(III) Erwerb von Unternehmen unter gemeinschaftlicher Beherrschung

Unternehmenszusammenschlüsse durch die Übertragung von Anteilen an Unternehmen, die, wie der Konzern, von derselben Partei beherrscht werden, werden bilanziert, als ob der Zusammenschluss zu Beginn der frühesten dargestellten Berichtsperiode erfolgt wäre, sofern die gemeinschaftliche Beherrschung nicht erst später eintrat. Sämtliche Vermögenswerte und Schulden werden mit den im Konzernabschluss des beherrschenden Gesellschafters ausgewiesenen Buchwerten angesetzt. Die Eigenkapitalanteile werden zu den entsprechenden Konzerneigenkapitalposten hinzuaddiert. Im Zusammenhang mit dem Unternehmenszusammenschluss geleistete Zahlungen werden unmittelbar im Eigenkapital erfasst.

(IV) Assoziierte Unternehmen

Assoziierte Unternehmen sind Unternehmen, bei denen der Konzern über einen maßgeblichen Einfluss auf die finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungsprozesse verfügt, sie jedoch nicht beherrscht. Ein maßgeblicher Einfluss wird angenommen, wenn der Konzern zwischen 20 % und 50 % der Stimmrechte eines anderen Unternehmens innehat. Die Anteile des Konzerns an einem assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Bei dieser Methode werden die Anteile im Konzernabschluss zu Anschaffungskosten zuzüglich des auf den Konzern entfallenden Teils der während des Bestehens eines maßgeblichen Einflusses erwirtschafteten Ergebnisse und Eigenkapitalveränderungen des assoziierten Unternehmens, gegebenenfalls nach Anpassungen an die konzerneinheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, bewertet. Übersteigen die auf den Konzern entfallenden Verluste den Beteiligungsbuchwert (einschließlich jeglicher übrigen langfristigen Investitionen in das assoziierte Unternehmen), wird der Beteiligungsbuchwert auf null reduziert und weitere Verluste werden nicht erfasst, es sei denn, der Konzern ist dazu verpflichtet, Zahlungen an Stelle des assoziierten Unternehmens zu leisten.

(V) Im Rahmen der Konsolidierung eliminierte Transaktionen

Konzerninterne Salden und Transaktionen sowie unrealisierte Erträge und Aufwendungen aus konzerninternen Transaktionen werden im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses eliminiert. Unrealisierte Erträge aus Transaktionen mit nach der Equity-Methode einbezogenen Beteiligungsunternehmen werden anteilsmäßig gegen den Beteiligungsbuchwert verrechnet. Unrealisierte Verluste werden ebenso wie unrealisierte Gewinne eliminiert, sofern sie nicht auf Wertminderungen hinweisen, die im Konzernabschluss berücksichtigt werden müssen.

(b) Fremdwährungen

(I) Fremdwährungsumrechnung

Fremdwährungstransaktionen werden von den Konzernunternehmen zunächst zu dem am Tag des Geschäftsvorfalls jeweils gültigen Kassakurs in die funktionale Währung umgerechnet. Monetäre Vermögenswerte und Schulden in einer Fremdwährung werden zu jedem Stichtag unter Verwendung des Stichtagskassakurses in die funktionale Währung umgerechnet. Der aus monetären Posten entstehende Fremdwährungsgewinn oder -verlust entspricht dem Unterschiedsbetrag zwischen den fortgeführten Anschaffungskosten zu Beginn des Berichtszeitraums, angepasst um den Effektivzins und im Berichtszeitraum geleistete Zahlungen, und den zum Stichtagskassakurs umgerechneten fortgeführten Anschaffungskosten zum Ende des Berichtszeitraums. Nicht-monetäre Posten, die mit ihrem beizulegenden Zeitwert in einer Fremdwährung bewertet werden, werden mit dem Kurs umgerechnet, der zum Zeitpunkt der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts gültig ist. Umrechnungsdifferenzen werden erfolgswirksam erfasst.

(II) Ausländische Geschäftsbetriebe

Vermögenswerte und Schulden der Geschäftsbetriebe in der Volksrepublik China werden einschließlich etwaiger Anpassungen beizulegender Zeitwerte im Zuge von Unternehmenszusammenschlüssen in der funktionalen Währung RMB geführt und in die Darstellungswährung Euro zum Stichtagskassakurs umgerechnet. Erträge und Aufwendungen werden zum Jahresdurchschnittskurs in Euro umgerechnet. Die funktionale Währung der in Hongkong ansässigen Madison Property Group Limited ist der USD. Ihre Vermögenswerte und Schulden werden zunächst zum Stichtagskassakurs und ihre Erträge und Aufwendungen zum Jahresdurchschnittskurs in RMB umgerechnet. In einem zweiten Schritt erfolgt die Umrechnung in Euro.

Umrechnungsdifferenzen werden im sonstigen Ergebnis innerhalb des Eigenkapitals erfasst.

Es kamen die folgenden Umrechnungskurse in Euro zur Anwendung:

(c) Finanzinstrumente

Nicht-derivative Finanzinstrumente umfassen sonstige Finanzanlagen, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen, beschränkt verfügbare Bankguthaben, Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, Darlehen, erhaltene Anzahlungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten.

Nicht-derivative Finanzinstrumente sind in die Kategorien zur Veräußerung verfügbar sowie Ausleihungen und Forderungen eingeteilt. Sämtliche finanziellen Verbindlichkeiten gehören zur Kategorie sonstige finanzielle Verbindlichkeiten.

Nicht-derivative Finanzinstrumente werden zunächst zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden sie nach der im Folgenden beschriebenen Methode bewertet.

Finanzielle Vermögenswerte werden zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

Die Bilanzierung von Finanzerträgen und -aufwendungen wird in Anhangsangabe 3(m) dargestellt.

Sonstige Finanzanlagen - zur Veräußerung verfügbar

Die vom Konzern gehaltenen Finanzanlagen in Eigenkapitalinstrumenten sind als zur Veräußerung verfügbar eingestuft. Die vom Konzern gehaltenen Anteile an assoziierten Unternehmen sind in die Kategorie zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte eingestuft. Nach der erstmaligen Bewertung werden sie zum beizulegenden Zeitwert bewertet und Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts, die nicht auf Wertminderungen beruhen (siehe Anhangsangabe 3(i)), werden als sonstiges Ergebnis in der Rücklage der für zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte innerhalb des Eigenkapitals erfasst. Werden Anteile ausgebucht, wird der im sonstigen Ergebnis erfasste kumulierte Gewinn oder Verlust erfolgswirksam in der Konzerngewinn- und -verlustrechnung erfasst.

Zur Veräußerung verfügbare Finanzanlagen, für die keine auf einem aktiven Markt notierten Preise existieren und deren beizulegender Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann, werden in der Bilanz zu ihren Anschaffungskosten abzüglich etwaiger Wertminderungen erfasst (siehe Anhangsangabe 3(i)).

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen werden zunächst zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich Wertberichtigungen für zweifelhafte Forderungen bewertet.

Beschränkt verfügbare Bankguthaben sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

Beschränkt verfügbare Bankguthaben sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente beinhalten flüssige Mittel und kurzfristig abrufbare Bankeinlagen mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Überziehungskredite, die kurzfristig rückzahlbar sind und die einen integralen Bestandteil des Cash-Managements des Konzerns darstellen, sind für Zwecke der Konzernkapitalflussrechnung Bestandteil der Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente. Beschränkt verfügbare Bankguthaben sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, die ungefähr dem beizulegenden Zeitwert entsprechen, bewertet.

Darlehen

Darlehen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten auf Basis der Effektivzinsmethode bewertet.

Erhaltene Anzahlungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten

Erhaltene Anzahlungen, Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten werden zunächst zum beizulegenden Zeitwert angesetzt und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, sofern der Abzinsungseffekt nicht so unwesentlich ist, dass sie zu Anschaffungskosten angesetzt werden.

(d) Eigenkapital

Stammaktien werden als Eigenkapital ausgewiesen. Mit der Ausgabe von Stammaktien unmittelbar verbundene Kosten werden nach Abzug von Ertragsteuereffekten als Abzug vom Eigenkapital erfasst.

(e) Sachanlagen

(I) Bilanzierung und Bewertung

Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich kumulierter planmäßiger Abschreibungen und/oder kumulierter Wertminderungsaufwendungen angesetzt.

Die Anschaffungskosten umfassen sämtliche, dem Erwerb einer Sachanlage direkt zurechenbare Auszahlungen. Die Herstellungskosten selbst hergestellter Sachanlagen beinhalten Material- und Personaleinzelkosten, sonstige direkt zurechenbare Kosten, die anfallen, um den Vermögenswert in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, die erwarteten Kosten für den Abbruch und das Entsorgen des Gegenstands sowie die Kosten für die Instandsetzung des Standorts, an dem er sich befindet.

Wenn einzelne wesentliche Komponenten von Sachanlagen unterschiedliche Nutzungsdauern aufweisen, werden sie separat voneinander angesetzt und planmäßig abgeschrieben.

Gewinne und Verluste aus dem Verkauf von Sachanlagegegenständen werden als Differenz zwischen dem Nettoveräußerungserlös und dem Buchwert des Vermögenswerts ermittelt und in der Periode erfolgswirksam erfasst, in der der Vermögenswert ausgebucht wird.

(II) Umgliederung in den Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Wenn sich die Nutzung einer Immobilie von selbstgenutzt in als Finanzinvestition gehalten ändert, wird die Immobilie zum beizulegenden Zeitwert umbewertet und in den Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umgegliedert. Aus der Umbewertung resultierende Gewinne werden erfolgswirksam erfasst, sofern sie zuvor erfasste Wertminderungen rückgängig machen. Darüber hinausgehende Gewinne werden im sonstigen Ergebnis erfasst und in der Neubewertungsrücklage innerhalb des Eigenkapitals ausgewiesen. Aus der Umbewertung resultierende Verluste werden im sonstigen Ergebnis erfasst und in der Neubewertungsrücklage innerhalb des Eigenkapitals erfasst, sofern für die spezifische Immobilie zuvor Beträge in der Neubewertungsrücklage erfasst wurden; alle darüber hinausgehenden Beträge werden sofort erfolgswirksam erfasst.

(III) Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Die Kosten der Ersatzteile für Sachanlagen werden mit ihren Anschaffungs- oder Herstellungskosten zum bisherigen Buchwert hinzu aktiviert, wenn der künftige wirtschaftliche Nutzen für den Konzern wahrscheinlich ist und die Kosten verlässlich ermittelt werden können.

Der Buchwert ausgetauschter Teile wird ausgebucht. Die Kosten für den laufenden Betrieb und die laufende Wartung von Sachanlagen werden sofort erfolgswirksam erfasst.

(IV) Abschreibung

Die Abschreibung erfolgt so, dass die Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich ihrer Restwerte über deren Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Die Abschreibung wird linear über die erwartete Nutzungsdauer jedes Anlagegegenstands erfolgswirksam erfasst, da dieser Nutzungsverlauf am ehesten dem erwarteten Nutzungsverlauf eines Anlagegegenstands entspricht.

Die in der laufenden Periode und den Vergleichsperioden zur Anwendung kommenden Nutzungsdauern stellen sich wie folgt dar:

Die Abschreibungsmethoden, Nutzungsdauern und Restwerte werden an jedem Abschlussstichtag überprüft und wenn erforderlich angepasst.

(f) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien handelt es sich um Immobilien, die zur Erzielung von Mieteinnahmen und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung, aber nicht zum Zwecke des Verkaufs im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit, für die Verwendung in der Produktion oder Beschaffung oder für Verwaltungszwecke gehalten werden.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen Grundstücke und Gebäude, die für Operating-Leasingverhältnisse genutzt werden. Im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen (über Landnutzungsrechte) gehaltene Grundstücke werden unter den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien ausgewiesen, sofern die übrigen Definitionskriterien erfüllt sind.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden bei der erstmaligen Erfassung zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten einschließlich Nebenkosten bewertet.

In der Folge werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Der beizulegende Zeitwert basiert auf den Preisen aktiver Märkte, die bei Bedarf um Unterschiede bezüglich der Art, der Lage oder des Zustands der spezifischen Immobilie angepasst werden. Sofern diese Informationen nicht verfügbar sind, setzt der Konzern alternative Bewertungsmethoden wie kürzlich erzielte Preise auf weniger aktiven Märkten oder Discounted Cashflow-Projektionen ein. Diese Bewertungen werden an jedem Bilanzstichtag durch unabhängige Gutachter durchgeführt. Immobilien, die für eine fortgesetzte Nutzung als Finanzinvestition umgebaut werden oder für die der Markt weniger aktiv geworden ist, werden weiterhin zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

Der beizulegende Zeitwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien spiegelt unter anderem die Mietererlöse aus bestehenden Leasingverhältnissen sowie Annahmen über künftige Leasingverhältnisse auf Basis der aktuellen Marktbedingungen wider. Nähere Erläuterungen über die Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts sind in Anhangsangabe 14 enthalten.

Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien werden erfolgswirksam erfasst.

Bei einer Übertragung aus dem Bestand der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in das Sachanlagevermögen oder die Vorräte auf Grund einer Nutzungsänderung entsprechen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten für Zwecke der Folgebewertung dem beizulegenden Zeitwert zum Zeitpunkt der Nutzungsänderung.

(g) Geleaste Vermögenswerte

Im Rahmen von Operating-Leasingverhältnissen geleaste Vermögenswerte werden mit Ausnahme von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien nicht in der Konzernbilanz erfasst. Leasingzahlungen für Operating-Leasingverhältnisse werden linear über die Laufzeit des Leasingverhältnisses als Aufwand erfasst.

(h) Vorräte

Im Bau befindliche Immobilien sowie fertiggestellte, zur Veräußerung bestimmte Immobilien werden mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert bewertet. Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten und der Nettoveräußerungswert werden wie folgt ermittelt:

(i) Wertminderung

(I) Finanzielle Vermögenswerte

Bei finanziellen Vermögenswerten, die nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden, wird an jedem Stichtag ermittelt, ob objektive Hinweise bestehen, dass eine Wertminderung vorliegt. Ein finanzieller Vermögenswert gilt als wertgemindert, wenn infolge eines Ereignisses, das nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswerts eintrat, objektive Hinweise auf eine Wertminderung vorliegen und dieser Schadensfall eine Auswirkung auf die erwarteten künftigen Cashflows des finanziellen Vermögenswerts hat, die sich verlässlich schätzen lässt.

Objektive Hinweise auf eine Wertminderung können bei Ausfall oder Verzug von Schuldnern, bei Neuverhandlung der Bedingungen von Forderungen des Konzerns zu unüblichen Konditionen, bei Anzeichen einer Insolvenz des Schuldners oder bei Zusammenbruch eines aktiven Markts für ein Wertpapier vorliegen.

Bei Forderungen werden Hinweise auf eine Wertminderung sowohl individuell als auch kollektiv untersucht. Alle bedeutsamen Forderungen werden zunächst individuell auf Wertminderungen beurteilt. Stellt der Konzern fest, dass kein objektiver Hinweis auf eine Wertminderung besteht, werden die bedeutsamen Forderungen in einer Gruppe zusammengefasst und gemeinsam auf den Eintritt von Wertminderungen, die noch nicht identifiziert wurden, untersucht. Alle unwesentlichen Forderungen werden zu Gruppen mit ähnlichem Risikoprofil zusammengefasst und gemeinsam auf das Vorliegen einer Wertminderung untersucht.

Bei der Beurteilung der Wertminderung einer Gruppe von Forderungen stützt sich der Konzern auf historische Entwicklungen der Ausfallwahrscheinlichkeit, des Zeitpunkts von Zahlungseingängen sowie der Höhe von Forderungsverlusten, angepasst um die Einschätzung des Managements, ob die aktuellen Wirtschafts- und Kreditbedingungen auf höhere oder niedrigere Forderungsverluste gegenüber historischen Trends hindeuten.

Die Höhe des Wertminderungsverlusts eines zu fortgeführten Anschaffungskosten bewerteten finanziellen Vermögenswerts ergibt sich als Differenz zwischen dem Buchwert des Vermögenswerts und dem Barwert der erwarteten künftigen Cashflows, abgezinst mit dem ursprünglichen Effektivzinssatz des finanziellen Vermögenswerts. Wertminderungsverluste werden erfolgswirksam unter Verwendung eines Wertberichtigungskontos erfasst. Auf den geminderten Buchwert werden weiterhin Zinserträge durch Aufzinsung erfasst. Reduziert sich die Wertminderung auf Grund eines nachfolgenden Ereignisses, wird der Rückgang der Wertminderung erfolgswirksam erfasst.

Für die Geschäftsjahre zum 30. April 2010 und 2011 wurden keine Wertminderungen bei den finanziellen Vermögenswerten identifiziert.

(II) Nicht-finanzielle Vermögenswerte

Die Buchwerte der nicht-finanziellen Vermögenswerte des Konzerns mit Ausnahme der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, der in der Entwicklung befindlichen Immobilien, der fertiggestellten Immobilien sowie der aktiven latenten Steuern werden am Abschlussstichtag darauf untersucht, ob Anhaltspunkte für eine Wertminderung vorliegen. Liegen solche Anhaltspunkte vor, nimmt der Konzern eine Schätzung des erzielbaren Betrags des jeweiligen Vermögenswerts vor.

Für Zwecke der Überprüfung der Wertminderung werden Vermögenswerte, für die der erzielbare Betrag nicht geschätzt werden kann, auf Ebene der kleinsten zahlungsmittelgenerierenden Einheit, die von anderen Vermögenswerten oder Vermögensgruppen weitgehend unabhängige Cashflows erzielt, beurteilt (die "zahlungsmittelgenerierende Einheit"). Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus Nutzungswert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten. Bei der Ermittlung des Nutzungswerts werden die geschätzten künftigen Zahlungsströme mit einem Vorsteuerzinssatz abgezinst, der die momentane Markteinschätzung über den Zeitwert des Geldes und die dem Vermögenswert inhärenten Risiken berücksichtigt.

Die auf Konzernebene eingesetzten Vermögenswerte generieren keine eigenständigen Zahlungsströme. Bestehen Anzeichen für eine Wertminderung eines Konzernvermögenswerts, wird der erzielbare Betrag für die zahlungsmittelgenerierende Einheit ermittelt, zu welcher der Konzernvermögenswert gehört.

Eine Wertminderung liegt vor, wenn der Buchwert eines Vermögenswerts oder einer zahlungsmittelgenerierenden Einheit den geschätzten erzielbaren Betrag übersteigt. Wertminderungsaufwendungen werden erfolgswirksam erfasst.

Bei allen Vermögenswerten außer dem Geschäfts- oder Firmenwert werden die in früheren Perioden erfassten Wertminderungen zu jedem Bilanzstichtag auf Anhaltspunkte, ob der Verlust gesunken ist oder nicht mehr besteht, untersucht. Bei einer Änderung der Annahmen zur Ermittlung des erzielbaren Betrags erfolgt eine Wertaufholung. Die Erhöhung des Buchwerts ist dabei auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand, sondern nur planmäßige Abschreibungen erfasst worden wären.

Für die Geschäftsjahre zum 30. April 2010 und 2011 wurden keine Wertminderungen bei den nicht-finanziellen Vermögenswerten identifiziert.

(j) Leistungen an Arbeitnehmer

(I) Beitragsorientierte Pläne

Ein beitragsorientierter Plan ist ein Versorgungsplan, bei dem der Arbeitgeber einen festgelegten Beitrag in eine separate Einheit einzahlt und keine rechtlichen oder faktischen Verpflichtungen zu weiteren Zahlungen bestehen. Verpflichtungen zur Zahlung von Beiträgen in beitragsorientierte Pläne werden als Personalaufwand in den Perioden, in denen die Mitarbeiter ihre Arbeitsleistung erbringen, erfasst.

(II) Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer

Kurzfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer werden mit ihrem nicht abgezinsten Betrag angesetzt, sobald die betreffende Gegenleistung durch den Arbeitnehmer erbracht wird.

Die erwarteten Kosten eines Bonus- oder Erfolgsbeteiligungsplans werden dann zurückgestellt, wenn der Konzern auf Grund von Ereignissen der Vergangenheit gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Verpflichtung hat, solche Leistungen zu gewähren und die Höhe der Verpflichtung verlässlich geschätzt werden kann.

(k) Gewährleistungen

Rückstellungen für Aufwendungen im Zusammenhang mit Gewährleistungen werden im Zeitpunkt des Verkaufs der betreffenden Produkte oder der Erbringung der jeweiligen Dienstleistungen gebildet. Die Höhe der Rückstellungen zum Bilanzstichtag beruht auf der besten Schätzung der für die Begleichung der gegenwärtigen Verpflichtungen notwendigen Mittel.

(l) Umsatzerlöse

(I) Veräußerte Immobilien

Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, sobald insbesondere auf Grund eines unterschriebenen Verkaufsvertrags hinreichend sicher ist, dass die mit dem Eigentum an der verkauften Immobilie verbundenen Chancen und Risiken auf den Käufer übergegangen sind. Der Konzern erachtet den Übergang der wesentlichen Chancen und Risiken als gegeben an, wenn die Immobilie fertiggestellt, der Verkaufsvertrag unterschrieben und die Immobilie an den Käufer übergeben wurde. Das Immobilienrechtezertifikat wird in der Regel erst später übergeben. Von den Umsatzerlösen aus dem Verkauf von Immobilien wurden Verkehrssteuern und Erlösschmälerungen abgezogen. Kundenvorauszahlungen für veräußerte Immobilien werden bis zum Zeitpunkt der Umsatzrealisierung als erhaltene Anzahlungen ausgewiesen.

(II) Mieterlöse

Mieterlöse aus Immobilien, die als Finanzinvestition gehalten werden, werden gleichmäßig über die Mietlaufzeit in der Konzerngewinn- und -verlustrechnung erfasst. Mietvergünstigungen werden als integraler Bestandteil der Mieterlöse über die Vertragslaufzeit verteilt. Mieterlöse aus untervermieteten Immobilien werden als sonstige Erträge erfasst.

(m) Finanzerträge und -aufwendungen

Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen, sofern sie nicht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Erwerb, dem Bau oder der Herstellung eines qualifizierenden Vermögenswerts, für den ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um ihn in seinen beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen, stehen.

Die Aktivierung von Fremdkapitalkosten als Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines qualifizierenden Vermögenswerts beginnt, sobald Ausgaben für einen Vermögenswert getätigt werden, Fremdkapitalkosten anfallen und Aktivitäten unternommen werden, um den Vermögenswert in seinen beabsichtigten gebrauchs- und verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. Die Aktivierung von Fremdkapitalkosten wird unterbrochen oder beendet, sobald die Aktivitäten, um den Vermögenswert in seinen beabsichtigten gebrauchs- und verkaufsfähigen Zustand zu versetzen, unterbrochen oder beendet werden.

(n) Ertragsteuern

Der Ertragsteueraufwand stellt die Summe des laufenden Steueraufwands und der latenten Steuern dar. Der Ertragsteueraufwand wird erfolgswirksam erfasst, sofern er nicht im Zusammenhang mit einem Unternehmenszusammenschluss steht oder sich nicht auf einen direkt im Eigenkapital oder sonstigen Ergebnis gebuchten Posten bezieht.

Der laufende Steueraufwand entspricht den erwarteten Steuerzahlungen auf das zu versteuernde Einkommen des Berichtsjahres auf Basis der geltenden bzw. in Kürze geltenden Steuersätze sowie der Anpassung von Steuerverpflichtungen für frühere Geschäftsjahre.

Latente Steuern werden für temporäre Unterschiede zwischen den im Konzernabschluss ausgewiesenen Buchwerten der Vermögenswerte und Schulden und den entsprechenden steuerlichen Wertansätzen gebildet. Die Bilanzierung latenter Steuern unterbleibt bei dem erstmaligen Ansatz eines Vermögenswerts oder einer Schuld aus einem Geschäftsvorfall, der kein Unternehmenszusammenschluss ist und der zum Zeitpunkt des Geschäftsvorfalls weder das handelsrechtliche noch das zu versteuernde Ergebnis beeinflusst, sowie bei temporären Differenzen, die in Zusammenhang mit Beteiligungen und Tochtergesellschaften und Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen stehen, wenn es wahrscheinlich ist, dass sich die temporären Unterschiede in absehbarer Zeit nicht umkehren. Latente Steuern werden außerdem nicht auf temporäre Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz eines Geschäfts- oder Firmenwerts erfasst. Latente Steuern werden auf Basis der erwarteten Steuersätze ermittelt, die im Zeitpunkt der Erfüllung der Schuld oder der Realisierung des Vermögenswerts auf Basis der geltenden oder in Kürze geltenden Steuergesetze voraussichtlich Gültigkeit erlangen werden. Latente Steueransprüche und latente Steuerschulden werden miteinander verrechnet, wenn der Konzern einen einklagbaren Anspruch zur Aufrechnung der laufenden Steuererstattungsansprüche gegen laufende Steuerschulden hat und diese sich auf Ertragsteuern des gleichen Steuersubjekts beziehen, die von der gleichen Steuerbehörde erhoben werden, oder sich zwar auf unterschiedliche Steuersubjekte beziehen, die Begleichung der Steuerschulden und Steuererstattungsansprüche jedoch saldiert oder zum gleichen Zeitpunkt erfolgen wird.

Latente Steueransprüche werden für noch nicht genutzte steuerliche Verlustvorträge, nicht genutzte Steuergutschriften und abzugsfähige temporäre Unterschiede in dem Maße erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, gegen das sie verwendet werden können. Latente Steueransprüche werden an jedem Bilanzstichtag auf ihre Werthaltigkeit untersucht und in dem Maße reduziert, in dem die Realisierung des Steuervorteils nicht mehr wahrscheinlich ist.

(o) Finanzgarantien und Eventualverbindlichkeiten

(I) Ausgereichte Finanzgarantien

Eine finanzielle Garantie ist ein Vertrag, bei dem der Garantiegeber zur Leistung bestimmter Zahlungen verpflichtet ist, die den Garantienehmer für einen Verlust entschädigen, der entsteht, weil ein bestimmter Schuldner gemäß den Bedingungen des Schuldinstruments nicht fristgemäß nachkommt.

Vom Konzern ausgereichte Finanzgarantien werden bei erstmaliger Erfassung als Verbindlichkeit zum beizulegenden Zeitwert (bei dem es sich um den Transaktionspreis handelt, sofern der beizulegende Zeitwert nicht anderweitig verlässlich ermittelt werden kann) angesetzt und innerhalb der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Bei Erhalt einer Vergütung für die Ausreichung der Finanzgarantie erfolgt deren Erfassung gemäß den Bilanzierungsmethoden des Konzerns für solche Vermögenswerte. Fällt keine Vergütung an, wird die Verbindlichkeit aus der ausgereichten Finanzgarantie sofort aufwandswirksam erfasst.

Die bei der erstmaligen Erfassung angesetzte Verbindlichkeit wird über die Laufzeit der Finanzgarantie erfolgswirksam aufgelöst und als Ertrag aus ausgereichten Finanzgarantien ausgewiesen.

(II) Sonstige Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten

Rückstellungen werden dann für sonstige Verpflichtungen mit unsicherer Fälligkeit oder Höhe angesetzt, wenn der Konzern eine gegenwärtige (gesetzliche oder faktische) Verpflichtung auf Grund eines vergangenen Ereignisses hat, der Abfluss von Ressourcen mit wirtschaftlichem Nutzen zur Erfüllung der Verpflichtung wahrscheinlich ist und eine verlässliche Schätzung der Höhe der Verpflichtung möglich ist. Ist der aus einer Diskontierung resultierende Zinseffekt wesentlich, werden Rückstellungen mit dem Barwert des für die Erfüllung der Verpflichtung voraussichtlich notwendigen Betrags angesetzt.

Ist der Abfluss von Ressourcen nicht wahrscheinlich oder kann der Erfüllungsbetrag nicht verlässlich geschätzt werden, wird die Verpflichtung im Konzernanhang als Eventualverbindlichkeit angegeben, sofern die Eintrittswahrscheinlichkeit nicht gering ist. Mögliche Verpflichtungen, deren Existenz nur vom Eintritt oder Nicht-Eintritt künftiger Ereignisse abhängt, werden ebenfalls als Eventualverbindlichkeit angegeben, sofern die Wahrscheinlichkeit eines künftigen Ressourcenabflusses nicht gering ist.

(p) Geschäftssegmente

Bei einem Geschäftssegment handelt es sich um einen Unternehmensbereich, der Geschäftstätigkeiten ausübt, aus dem Erträge und Aufwendungen resultieren bzw. resultieren können (einschließlich der Erträge und Aufwendungen aus Aktivitäten mit anderen Konzernbereichen) und für den eigenständige finanzwirtschaftliche Informationen zur Verfügung stehen. Die Betriebsergebnisse der Geschäftssegmente werden vom Vorstandsvorsitzenden des Konzerns regelmäßig für Zwecke der Entscheidungsfindung bezüglich der Verteilung von Ressourcen auf die Segmente und zur Beurteilung der Ertragskraft der Segmente herangezogen.

Die Segmentergebnisse, die dem Vorstandsvorsitzenden berichtet werden, umfassen dem Segment direkt zurechenbare Posten sowie solche, die auf vertretbare Weise allokiert werden können.

Die Segmentinvestitionen entsprechen den im Geschäftsjahr getätigten Auszahlungen für den Erwerb von Sachanlagen sowie immateriellen Vermögenswerten ohne Geschäfts- oder Firmenwerte.

Da die nicht allokierten Posten unwesentlich sind, werden sie dem Hauptsegment Immobilienentwicklung zugeordnet.

(q) Neue, noch nicht angewandte Standards und Interpretationen

Einige neue Standards, Interpretationen und Änderungen bestehender Standards sind von der EU noch nicht für das zum 30. April 2011 endende Geschäftsjahr angenommen und wurden bei der Aufstellung dieses Jahresabschlusses nicht angewandt:

Der Konzern ermittelt gerade die Auswirkungen der erstmaligen Anwendung dieser Änderungen, neuen Standards sowie neuen Interpretationen und ist zurzeit der Auffassung, dass sich mit Ausnahme von IFRS 9 Finanzinstrumente keine wesentlichen Auswirkungen auf die Ertrags- oder Vermögenslage des Konzerns ergeben werden. IFRS 9 Finanzinstrumente ist verpflichtend im Konzernabschluss für das Geschäftsjahr 2013/2014 anzuwenden und wird den Ausweis sowie die Bewertung von finanziellen Vermögenswerten ändern; das Ausmaß der Auswirkungen wurde noch nicht ermittelt.

(r) Mögliche Auswirkungen von der EU angenommener, jedoch für das zum 30. April 2011 endende Geschäftsjahr noch nicht verpflichtend anzuwendender Standards

Der Konzern ermittelt gerade die Auswirkungen der erstmaligen Anwendung dieser Änderungen und neuen Standards und ist zurzeit der Auffassung, dass sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Ertrags- oder Vermögenslage des Konzerns ergeben werden.

4 Umsatzerlöse und Geschäftssegmente

Der Konzern erzielt seine Umsatzerlöse im Wesentlichen mit dem Verkauf von Immobilien sowie der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.

Der Konzern hat, wie im Folgenden beschrieben, zwei berichtspflichtige Geschäftssegmente, bei denen es sich um die strategischen Geschäftseinheiten des Konzerns handelt. Die strategischen Geschäftseinheiten bieten unterschiedliche Produkte und Dienstleistungen an und werden getrennt gesteuert, da sie unterschiedliche Marketingstrategien erfordern. Für jede strategische Geschäftseinheit überprüft der Vorstandsvorsitzende die interne Berichterstattung mindestens quartalsweise. Die folgende Zusammenfassung stellt die Geschäftstätigkeit der berichtspflichtigen Geschäftssegmente des Konzerns dar:

Die Ergebnisse der berichtspflichtigen Geschäftssegmente werden im Folgenden dargestellt. Die Ertragskraft wird anhand des Segmentergebnisses vor Steuern beurteilt, da diese Kennzahl nach Auffassung des Managements die Ertragskraft der Segmente im Vergleich zu anderen Unternehmen der jeweiligen Branche am ehesten widerspiegelt.

Sämtliche Umsatzerlöse der Gruppe wurden durch die chinesischen Konzerngesellschaften in China realisiert. Alle langfristigen Vermögenswerte der Gruppe befinden sich in China.

5 Nicht beherrschende Anteile

Bei den nicht beherrschenden Anteilen handelt es sich um den Anteil am Ergebnis und Reinvermögen der Qingdao Junxin, der vom Minderheitsgesellschafter GaoKeYuan Property Management Co. (GaoKeYuan) mit einer Beteiligungsquote von 40 % gehalten wird, den Anteil am Ergebnis und Reinvermögen der Guanghua, der vom Minderheitsgesellschafter Luan Yong mit einer Beteiligungsquote von 3 % gehalten wird, sowie den Anteil am Eigenkapital und Ergebnis der Phase II des Projekts (ungefähr 12.400 qm), der der Qingdao Xiang Gen Wen Quan Co., Limited ("Wen Quan") anstelle ihrer 49 %igen Beteiligungsquote zugerechnet wird.

Die Tochtergesellschaft Qingdao Junxin entwickelt und vermarktet das Projekt Plage Mansion in Qingdao, das aus zwei Türmen auf einem von Qingdao Junxin über Landnutzungsrechte gehaltenen Grundstück besteht. Gemäß eines Kooperationsrahmenvertrages und ergänzenden Vereinbarungen zwischen Qingdao Madison und GaoKeYuan sollen die Erlöse aus dem Verkauf von Turm A des Projekts Plage Mansion sowie alle damit zusammenhängenden Risiken Qingdao Madison zustehen, während alle mit Tower B des Projekts Plage Mansion zusammenhängenden Erlöse und Risiken GaoKeYuan zugerechnet werden.

Die Ermittlung der nicht beherrschenden Anteile an Qingdao Junxin beruht daher anstelle der 40 %igen Beteiligungsquote auf dem Ergebnis und dem Reinvermögen von Turm B des Projekts Plage Mansion, die GaoKeYuan zustehen. Für das zum 30. April 2011 endende Geschäftsjahr hat GaoKeYuan Grunderwerbsteueraufwendungen in Höhe von EUR 0,00 (2009/2010: EUR 0,4 Mio) für Turm A übernommen.

Mit dem Projekt Plage Mansion wurden im Geschäftsjahr 2010/2011 Umsatzerlöse in Höhe von EUR 4,3 Mio (2009/2010: EUR 8 Mio) realisiert, wovon EUR 4,0 Mio (2009/2010: EUR 7 Mio) auf GaoKeYuan entfallen.

Die folgenden GaoKeYuan zurechenbaren Vermögenswerte und Schulden sind im Konzernabschluss zum 30. April 2011 enthalten:

Die Tochtergesellschaft Xianggen ist zur Zeit mit der Entwicklung und dem Vertrieb des Projekts Olive Tree in Qingdao beschäftigt. Bei diesem Projekt sollen Doppelhaushälften auf einem von Xianggen über Landnutzungsrechte gehaltenen Grundstück entstehen. Auf Basis des zwischen Qingdao Madison und Wen Quan bestehenden Kooperationsvertrags werden die mit der Phase I dieses Projekts verbundenen Chancen und Risiken von Qingdao Madison getragen, während diejenigen der Phase II von Wen Quan getragen werden.

Die Bewertung der nicht beherrschenden Anteile bei Xiang Gen erfolgt daher auf Basis der Ertragslage und Reinvermögenssituation der Phase II des Projekts Olive Tree, die Wen Quan zugerechnet werden, anstelle der 49 %igen Beteiligungsquote.

Die mit dem Projekt Olive Tree im Geschäftsjahr 2010/2011 realisierten Umsatzerlöse betragen EUR 6,2 Mio (2009/2010: EUR 0,00); sie werden vollständig Qingdao Madison zugerechnet.

In den Konzernabschluss zum 30. April 2011 werden die folgenden Wen Quan zurechenbaren Vermögenswerte und Schulden einbezogen:

6 Personalaufwendungen

Die durchschnittliche Mitarbeiteranzahl des Konzerns nach Funktionsbereichen betrug im Geschäftsjahr:

7 Sonstige betriebliche Aufwendungen

8 Finanzerträge und -aufwendungen

Im Geschäftsjahr 2010/2011 wurden Zinsaufwendungen zu einem Satz von 6,84 % p. a. (2009/2010: 7,00 % p. a.) aktiviert.

9 Ertragsteueraufwand

Die Rückstellungen für Ertragsteuern betreffen die in der Volksrepublik China (VRC) erhobene Körperschaftsteuer sowie die Landwertzuwachssteuer (Land Appreciation Tax).

Rückstellungen für in Deutschland oder Hongkong erhobene Ertragsteuern waren nicht notwendig, da sowohl die Madison Property AG als auch die Madison Property Group Ltd. keine zu versteuernden Ergebnisse erzielen. Die geltenden Ertragsteuern betragen in Deutschland 30,2 % (i. Vj. 25,6 %) und in Hongkong 16,5 % (i. Vj. 16,5 %).

Die Rückstellung für die Körperschaftsteuer der in der Volksrepublik China ansässigen Konzerngesellschaften ermittelt sich seit dem Kalenderjahr 2008 auf Basis eines Steuersatzes von 25 % unter Berücksichtigung der relevanten Ertragsteuergesetze und -richtlinien der Volksrepublik China.

Gemäß dem Gesetz über die Landwertzuwachssteuer der Volksrepublik China wird die Landwertzuwachssteuer auf die vom Konzern entwickelten Immobilien in der Volksrepublik China erhoben. Die Landwertzuwachssteuer wird auf die Wertsteigerung mit ansteigenden Steuersätzen von 30 % bis 60 % erhoben.

Überleitung zwischen dem tatsächlichen Ertragsteueraufwand und den erwarteten Ertragsteuern auf Basis des Vorsteuerergebnisses und des geltenden Ertragsteuersatzes der Madison Property AG:

10 Sonstiges Ergebnis

Für diese Komponente des sonstigen Ergebnisses fallen keine Steuereffekte an.

11 Ergebnis je Aktie

Die Ermittlung des Ergebnisses je Aktie zum 30. April 2011 basierte auf einem den Aktionären des Mutterunternehmens zurechenbaren Gewinn von TEUR 9.760 (i. Vj. TEUR 9.069) und einer gewichteten Anzahl an Stammaktien von 3.578.000 (i. Vj. 3.360.000), die wie folgt ermittelt wurde:

12 Honorare des Abschlussprüfers

Die KPMG AG wurde zum Abschlussprüfer des Konzernabschlusses der Madison Property AG für das Geschäftsjahr 2010/2011 gewählt.

13 Sachanlagen

Die Zugänge im Geschäftsjahr 2010/2011 enthalten TEUR 2.546 Umgliederung aus Vorräte.

14 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien

Sämtliche als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns werden zum beizulegenden Zeitwert zum 30. April 2010 bzw. 2011 bewertet. Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte beruht auf einem Bewertungsgutachten der Savills Valuation and Professional Service Limited. Die Bewertung beruht entweder (i) auf einer Kapitalisierung der Nettomieterlöse aus bestehenden Mietverträgen unter Verwendung eines Abzinsungssatzes, der die aktuelle Markteinschätzung über den Zeitwert des Gelds und den Zeitpunkt des Cashflows widerspiegelt, oder (ii) der Methode des direkten Vergleichs unter der Annahme eines Verkaufs der Immobilien in ihrem aktuellen Zustand mit dem Vorteil der Mietfreiheit durch Bezugnahme auf vergleichbare Verkaufstransaktionen im relevanten Markt. Die Gewinne oder Verluste aus der Umbewertung wurden in den betreffenden Geschäftsjahren erfolgswirksam oder, sofern der Umbewertungsgewinn auf einer Umgliederung einer Immobilie aus dem Sachanlagevermögen in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien auf Grund einer Nutzungsänderung beruht, direkt im Eigenkapital erfasst.

Die Bandbreite der Zinssätze zur Abzinsung der jährlichen Nettorendite, um die beizulegenden Zeitwerte von Immobilien, für die kein aktiver Markt existiert, zu ermitteln, war wie folgt:

Zinssätze

4,3 % - 7 % (2010: 4 % - 8 %)

15 Anteile an assoziierten Unternehmen

Im Geschäftsjahr 2010/2011 erwarb der Konzern einen weiteren 2 %igen Anteil an der Xiang Gen, wodurch sich die Beteiligungsquote von 49 % auf 51 % erhöhte und Xiang Gen zur vollkonsolidierten Tochtergesellschaft wurde. Weitere Informationen über diesen Erwerb sind in Anhangsangabe 28 aufgeführt.

16 Sonstige Finanzanlagen

Am 12. August 2008 erwarb Guanghua einen 5 %igen Anteil an der Qingdao Baitong Huyun Property Co., Ltd. zu einem Kaufpreis von RMB 12.700.000.

Diese Anteile werden an keinem aktiven Markt gehandelt. Sie werden daher zu Anschaffungskosten abzüglich etwaiger Wertminderungen bewertet.

17 Aktive und passive latente Steuern

Veränderung der aktiven und passiven latenten Steuern während des Geschäftsjahres

Nicht erfasste aktive latente Steuern

Der Konzern hat für aufgelaufene steuerliche Verluste in Höhe von TEUR 2.342 (2010: TEUR 1.613) keine aktiven latenten Steuern erfasst, da das Vorhandensein künftiger zu versteuernder Gewinne nicht wahrscheinlich ist. Steuerliche Verluste des Konzerns in Höhe von TEUR 1.686 verfallen auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung nicht. Zum 30. April 2011 verfallen steuerliche Verlustvorträge von Konzerngesellschaften in Höhe von TEUR 43, TEUR 37, TEUR 34, TEUR 47 und TEUR 35 am 30. April 2012, 2013, 2014, 2015 bzw. 2016.

18 Vorräte

(a) Die Höhe der in der Entwicklung befindlichen Immobilien, von denen eine Fertigstellung erst später als in den kommenden zwölf Monaten erwartet wird, beträgt:

(b) Von allen anderen in der Entwicklung befindlichen sowie fertiggestellten Immobilien wird ein Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate erwartet.

(c) Die Anschaffungs- und Herstellungskosten der im Geschäftsjahr veräußerten Immobilien beträgt TEUR 52.438 (2009/2010: TEUR 45.657).

(d) Teile der in der Entwicklung befindlichen sowie fertiggestellten Immobilien des Konzerns wurden zur Sicherung der Bankdarlehen verpfändet, wie dies in Anhangsangabe 23 näher dargestellt ist.

(e) Teile der fertiggestellten, zum Verkauf bestimmen Immobilien des Konzerns dienen als Sicherheit für Bankdarlehen anderer Gesellschaften, wie in Anhangsangabe 27(c) näher dargestellt ist.

19 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen

(i) Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen haben eine erwartete Laufzeit von weniger als einem Jahr.

(ii) Die Vorauszahlungen an nahestehende Unternehmen sowie an Dritte sind ungesichert, zinsfrei sowie auf Abruf rückzahlbar.

(iii) Die sonstigen Vorauszahlungen und Forderungen betreffen vor allem an Bauunternehmen und Lieferanten im Voraus geleistete Zahlungen sowie Vorauszahlungen für Landnutzungsrechte.

Die Kredit- und Fremdwährungsrisiken, denen der Konzern ausgesetzt ist, sind in den Anhangsangaben 26 (a) und (c) näher dargestellt.

20 Beschränkt verfügbare Bankguthaben

Bei den beschränkt verfügbaren Bankguthaben handelt es sich um Hypothekensicherheiten für Kunden. Der Konzern hat Garantien für Hypothekenkredite, die Kunden von Banken gewährt wurden, ausgereicht; nähere Informationen sind in Anhangsangabe 27(c) dargestellt.

21 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente

22 Eigenkapital

(a) Gezeichnetes Kapital

Das gezeichnete Kapital hat sich wie folgt entwickelt:

Das gezeichnete Kapital betrifft das Grundkapital der Madison Property AG. Die Gesellschaft wurde am 30. April 2008 mit einem Grundkapital von EUR 50.000, eingeteilt in 50.000 Aktien mit einem Nennbetrag von EUR 1,00 je Aktie, gegründet. Mit Hauptversammlungsbeschluss vom 14. Januar 2010 wurde das Grundkapital neu eingeteilt in Stückaktien, wobei an die Stelle jeweils einer Aktie im Nennbetrag von EUR 1,00 je Aktie eine Stückaktie trat.

Ebenfalls mit Hauptversammlungsbeschluss vom 14. Januar 2010 wurde das Grundkapital der Gesellschaft um EUR 3.450.000 auf EUR 3.500.000 durch die Ausgabe 3.450.000 neuer, auf den Inhaber lautender nennwertloser Stückaktien zu einem Ausgabebetrag von EUR 1,00 je Stückaktie erhöht. Diese neuen Aktien wurden von der bisherigen Alleingesellschafterin Falcon Grow Investments Ltd., Georgetown, Cayman Islands, übernommen. Im Gegenzug übertrug die Falcon Grow Investment Ltd. neben einer Bareinlage in Höhe von EUR 200.000 sämtliche von ihr gehaltenen Anteile an der Madison Property Group Limited auf die Gesellschaft.

Da es sich bei der Madison Property Group Limited um eine vollkonsolidierte Tochtergesellschaft handelt, die mit ihren Tochtergesellschaften in den Konzernabschluss einbezogen wird, als ob der Unternehmenszusammenschluss bereits seit 1. Mai 2008 besteht, hatte die Sacheinlage keine Auswirkungen auf die Summe des Eigenkapitals des Konzerns. Dennoch wurde ein Betrag in Höhe von EUR 3.250.000 aus dem Bilanzgewinn in das gezeichnete Kapital umgegliedert, um den Eigenkapitalausweis im Konzernabschluss der Eigenkapitalstruktur der Madison Property AG anzupassen.

Der Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Februar 2010 ermächtigt, das Grundkapital bis zum 31. Januar 2015 mit Zustimmung des Aufsichtsrats um bis zu EUR 1.750.000 gegen Bar- und/oder Sacheinlage einmal oder mehrmals zu erhöhen, wobei das Bezugsrecht der Aktionäre ausgeschlossen werden kann (Genehmigtes Kapital I).

Mit Beschluss der außerordentlichen Hauptversammlung vom 11. August 2010 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 1. August 2015 einmalig oder mehrmals auf den Inhaber oder Namen lautende Options- oder Wandelschuldverschreibungen sowie Genussrechte mit Options- oder Wandlungsrecht im Gesamtnennbetrag von bis zu EUR 60.000.000 mit oder ohne Laufzeitbeschränkung zu begeben und den Inhabern oder Gläubigern der Schuldverschreibungen Options- oder Wandlungsrechte auf bis zu 1.750.000 neue Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Gesamtbetrag am Grundkapital von bis zu EUR 1.750.000 nach näherer Maßgabe der jeweiligen Options- bzw. Wandelanleihebedingungen bzw. Genussrechtsbedingungen zu gewähren (Bedingtes Kapital 2010/I).

Die Aktien der Gesellschaft wurden am 12. August 2010 in den Handel im First Quotation Board-Segment des Freiverkehrs der Frankfurter Wertpapierbörse einbezogen. Im Dezember 2010 erfolgte eine Übertragung der Aktien in den Entry Standard, einem Untersegment des Freiverkehrs. Die Notierungsaufnahme im Entry Standard-Segment des Freiverkehrs der Frankfurter Wertpapierbörse erfolgte am 6. Dezember 2010.

Auf Grund der durch Beschluss der Hauptversammlung vom 12. Februar 2010 erteilten Ermächtigung erfolgte am 3. Dezember 2010 eine Erhöhung des Grundkapitals um EUR 189.500 auf EUR 3.689.500. Diese neuen Aktien wurden an außenstehende Aktionäre im Rahmen des Börsengangs der Madison Property AG zu einem Bezugspreis in Höhe von EUR 26,00 je Aktie verkauft.

Nach dieser teilweisen Ausschöpfung betrug das Genehmigte Kapital 2010/I EUR 1.560.500.

Der Vorstand wurde durch Beschluss der Hauptversammlung vom 5. Mai 2011 ermächtigt, das Grundkapital der Madison Property AG bis zum 4. Mai 2016 einmalig oder mehrmals um insgesamt bis zu EUR 1.844.750 durch Ausgabe von bis zu 1.844.750 neuen, auf den Inhaber lautenden Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital 2011/I). Gleichzeitig wurde das Genehmigte Kapital 2010/I gelöscht.

(b) Kapitalrücklage

Im Rahmen des Börsengangs der Madison Property AG wurden 189.500 nennwertlose Inhaberaktien mit einem rechnerischen Anteil am Grundkapital von TEUR 190 zu einem Bezugspreis in Höhe von EUR 26,00 je Aktie verkauft. Von dem Veräußerungserlös in Höhe von TEUR 4.927 entfallen TEUR 190 auf das gezeichnete Kapital. Nach Abzug der mit dem Börsengang verbundenen Kosten (TEUR 1.292) wurde der restliche Betrag der Kapitalrücklage der Madison Property AG zugeführt.

(c) Neubewertungsrücklage

Die Neubewertungsrücklage betrifft die Umbewertung von Sachanlagen vor ihrer Umgliederung in die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien abzüglich latenter Steuern.

(d) Fremdwährungsrücklage

Die Fremdwährungsrücklage beinhaltet sämtliche Fremdwährungsdifferenzen aus der Umrechnung der Abschlüsse ausländischer Geschäftsbetriebe. Die Dotierung der Rücklage erfolgt gemäß den in Anhangsangabe 3(b) dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden.

(e) Kumulierte Ergebnisse

Gemäß der Gesellschaftsverträge der in der Volksrepublik China ansässigen Konzerngesellschaften erfolgten Zuführungen zu den Gewinnrücklagen zu einem bestimmten Prozentsatz des Ergebnisses nach Steuern unter Beachtung der Bilanzierungsregeln der Volksrepublik China. Der Zuführungsprozentsatz wird von den Geschäftsführungen der Konzerngesellschaften bestimmt. Diese Gewinnrücklagen können zum Ausgleich erwirtschafteter Jahresfehlbeträge oder für Kapitalerhöhungen der Tochtergesellschaften verwendet werden und sind außer im Falle der Liquidation nicht ausschüttbar. Die innerhalb des Bilanzgewinns ausgewiesene Gewinnrücklage beträgt zum 30. April 2011 TEUR 3.967 (2010: TEUR 2.700) und enthält eine nicht ausschüttbare Überschussrücklage in Höhe von TEUR 4.729 (2010: TEUR 3.461). Außerdem sind nicht ausschüttbare Kapitalrücklagen in Höhe von TEUR 1.898 (2010: TEUR 1.898) enthalten.

23 Darlehen

Diese Anhangsangabe enthält Informationen über die Vertragsbedingungen der verzinslichen Darlehen des Konzerns, die zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden. Bezüglich weiterer Information über die für den Konzern bestehenden Zins-, Fremdwährungs- und Liquiditätsrisiken wird auf Anhangsangabe 26 verwiesen.

Aufstellung der Laufzeiten und Darlehenstilgungen

Die Laufzeiten und Bedingungen der offen stehenden Darlehen sind wie folgt:

^* BZ = Basiszinssatz der Volksrepublik China

Zum 30. April 2011 waren die Bankdarlehen durch Vorräte mit einem Buchwert von EUR 37 Mio (2010: EUR 38 Mio) gesichert. Die Zinssätze für diese Bankdarlehen betrugen zwischen 5,40 % und 7,02 % p. a. (2010: zwischen 5,40 % und 7,97 % p. a.).

Die Zins-, Fremdwährungs- und Liquiditätsrisiken, denen der Konzern in Bezug auf Darlehen ausgesetzt ist, werden in Anhangsangabe 26(b) und (c) dargestellt.

24 Erhaltene Anzahlungen

Bei den erhaltenen Anzahlungen handelt es sich um Zahlungseingänge aus dem Vorverkauf von Immobilien vor der Umsatzrealisierung gemäß der Bilanzierungsmethoden des Konzerns.

25 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten

(i) Der ausgewiesene Saldo betrifft vor allem erhaltene Vorauszahlungen von nahestehenden Unternehmen für Baumaterial. Diese Vorauszahlungen sind ungesichert, zinsfrei und auf Abruf rückzahlbar.

(ii) Enthalten in den Vorauszahlungen von Dritten sind Vorauszahlungen in Höhe von TEUR 3.652 (2010: TEUR 3.084), die ungesichert sind, mit einem Zinssatz zwischen 5,4 % und 7 % p. a. verzinst werden und die zum 30. April 2012 rückzahlbar sind.

Die übrigen Vorauszahlungen sind ungesichert, zinsfrei und auf Abruf rückzahlbar.

Die Liquiditäts- und Fremdwährungsrisiken, denen der Konzern in Bezug auf Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Verbindlichkeiten ausgesetzt ist, werden in Anhangsangabe 26(b) und (c) dargestellt.

26 Finanzinstrumente

Der Konzern ist durch den Einsatz von Finanzinstrumenten den folgenden Risiken ausgesetzt:

Diese Anhangsangabe stellt dar, wie der Konzern den oben genannten Risiken ausgesetzt ist und welche Ziele, Richtlinien und Verfahrensabläufe zur Messung und Steuerung dieser Risiken existieren. Weitergehende quantitative Angaben sind im gesamten vorliegenden Konzernabschluss enthalten.

Kredit-, Liquiditäts- und Marktrisiken entstehen aus der laufenden Geschäftstätigkeit des Konzerns. Der Konzern hat daher im Rahmen seines Finanzmanagements die im Folgenden beschriebenen Richtlinien und Vorgehensweisen entwickelt, um diese Risiken zu überwachen und zu steuern.

(a) Kreditrisiko

Das Kredit- bzw. Ausfallrisiko stellt das Risiko finanzieller Verluste des Konzerns durch die Nichterfüllung der Vertragsbedingungen von Finanzinstrumenten durch den Vertragspartner dar; es besteht vor allem bei den Kundenforderungen und übrigen Forderungen des Konzerns.

Das Kredit- bzw. Ausfallrisiko der Kundenforderungen und übrigen Forderungen resultiert aus Zahlungsausfällen von mit dem Konzern in Geschäftsbeziehungen stehenden Gegenparteien, wobei das maximale Ausfallrisiko den Buchwerten dieser Instrumente entspricht. Das Management hat Kreditrichtlinien erlassen und das Ausmaß der Kreditrisiken wird laufend überwacht. In den meisten Fällen gewährt der Konzern seinen Kunden keine Kredite. Falls ein Kunde einen Kredit beantragt, erfolgen Kreditwürdigkeitsprüfungen vor Genehmigung durch den Vorstandsvorsitzenden. Außerdem übergibt der Konzern im Normalfall die Dokumente über das Immobilieneigentum nicht vor der vollständigen Begleichung des Kaufpreises. Die Vertriebs- und Marketingmitarbeiter des Konzerns haben die Aufgaben, Kreditlimits festzulegen, Kreditgenehmigungen vorzubereiten und das Mahnwesen für überfällige Forderungen zu betreiben.

In Bezug auf die übrigen Forderungen beurteilt der Konzern stets die finanziellen Möglichkeiten des Schuldners, bevor ihm Mittel gewährt werden. Der Konzern hält seine Schuldner an, offen stehende Posten zu begleichen, und überwacht den Tilgungsstatus laufend.

Darüber hinaus ist der Konzern Kreditrisiken auf Grund der Ausreichung von Finanzgarantien ausgesetzt (Anhangsangabe 27(c)). Kommt es hier zu einem Zahlungsausfall, muss der Konzern für die Tilgung der Bankdarlehen einschließlich aufgelaufener Zinsen und Strafzahlungen aufkommen. Der Konzern übt daher eine strikte Kontrolle und Überwachung über Finanzgarantien aus, um das aus ihnen erwachsende Kreditrisiko zu minimieren.

Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte und das maximale Risiko aus Finanzgarantieverträgen stellen sich ohne die Berücksichtigung vorhandener Kreditsicherheiten zum Bilanzstichtag wie folgt dar:

Wertminderungsaufwendungen

Die Altersstruktur der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstigen Forderungen stellt sich zum 30. April wie folgt dar:

Aufgrund historischer Ausfallquoten ist der Konzern der Auffassung, dass keine wesentlichen Wertberichtigungen von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstiger Forderungen, die seit bis zu 180 Tagen fällig sind, notwendig sind.

(b) Liquiditätsrisiko

Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass der Konzern Schwierigkeiten bei der Begleichung seiner finanziellen Verbindlichkeiten durch die Lieferung von Zahlungsmitteln oder sonstigen finanziellen Vermögenswerten hat.

In der Vergangenheit verließ sich der Konzern in wesentlichem Umfang auf Zahlungseingänge aus Vorverkäufen von Immobilieneinheiten (Verkäufen vor Fertigstellung des Immobilienprojekts), um die Entwicklung und den Bau von Immobilienprojekten zu finanzieren. Da das Vorhandensein ausreichender Zahlungseingänge aus künftigen Vorverkäufen von Immobilienprojekten zur Deckung des Finanzbedarfs des Konzerns unsicher ist, erfordert die Geschäftsplanung des Konzerns die Aufbringung weiterer Finanzmittel zur Finanzierung der Entwicklung und der Konstruktion seiner Immobilienprojekte. Sollte der Konzern nicht in der Lage sein, zusätzliche Eigenkapital- oder Fremdkapitalmittel aufzubringen, könnten Kürzungen der Expansionspläne und der Geschäftsaktivitäten des Konzerns notwendig werden.

Die Vorgehensweise des Konzerns zur Steuerung dieses Liquiditätsrisikos besteht darin, sofern möglich stets ausreichende Liquidität vorzuhalten, um alle unter normalen oder auch verschärften Bedingungen fälligen Verpflichtungen ohne unangemessene Einbußen oder Schäden für die Reputation des Konzerns begleichen zu können. Der Konzern überwacht den aktuellen und erwarteten Liquiditätsbedarf sowie die Einhaltung bestehender Kreditnebenbedingungen laufend, um sicherzustellen, dass stets ausreichende Barreserven und Kreditlinien bei bedeutenden Finanzinstitutionen zur Finanzierung der kurz- und längerfristigen Liquiditätsanforderungen bestehen.

Der Konzern plant seinen mittel- und langfristigen Finanzierungsbedarf und seine Liquidität auf Basis einer operativen Dreijahresplanung. In diesem Plan werden die Zahlungsströme sowohl auf Konzernebene als auch auf Ebene der Einzelgesellschaften prognostiziert. Die Konzernführung überwacht die aktuelle Finanzierungs- und Liquiditätssituation durch mindestens quartalsweisen Abgleich mit dem Dreijahresplan.

Die Konzernführung überprüft die Liquiditätssituation des Konzerns einschließlich der erwarteten Zahlungsmittelzu- und -abflüsse, der Verkaufs- und Vorverkaufsergebnisse der betreffenden Immobilienprojekte, der Fälligkeit der Darlehen und Ausleihungen sowie des Fortschritts geplanter Immobilienentwicklungsprojekte, um den kurz- und langfristigen Liquiditätsbedarf des Konzerns zu ermitteln. Außerdem überwacht das Management Liquiditätskennzahlen einschließlich Liquiditäts- und Verschuldungsgrad, um die Liquiditätssituation des Konzerns zu beurteilen.

Im Folgenden werden die vertraglichen Fälligkeiten der finanziellen Verbindlichkeiten einschließlich erwarteter Zinszahlungen und ohne den Effekt von Aufrechnungsvereinbarungen sowie ausgereichter Finanzgarantien dargestellt:

30. April 2011

30. April 2010

(c) Marktrisiko

Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen der Marktpreise wie Fremdwährungen, Zinssätze, Immobilienpreise, Mietpreise sowie Rohstoffpreise die Ertragslage des Konzerns oder den Wert der von ihm gehaltenen Finanzinstrumente beeinflussen. Das Ziel des Marktrisikomanagements ist die Begrenzung der Marktrisikoposition auf vertretbare Parameter unter gleichzeitiger Optimierung der Rendite.

Zinssatzrisiko

Profil

Zum 30. April war das Zinssatzprofil aus den verzinslichen Finanzinstrumenten des Konzerns wie folgt:

Sensitivitätsanalyse des beizulegenden Zeitwerts der festverzinslichen Instrumente

Der Konzern bilanziert keine finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam oder erfolgsneutral im Eigenkapital. Außerdem werden derivative Finanzinstrumente (Zinsswaps) auch nicht als Sicherungsinstrumente im Rahmen eines Fair Value-Hedges designiert. Deshalb hat eine Änderung der Zinssätze keinen Einfluss auf die Konzerngewinn- und -verlustrechnung oder das Konzerneigenkapital.

Cashflow-Sensitivität der variabel-verzinslichen Instrumente

Das wesentliche Zinsrisiko des Konzerns resultiert aus den aufgenommenen Bankdarlehen. Variabel-verzinsliche Darlehen setzen den Konzern Zinszahlungsrisiken aus. Festverzinsliche Darlehen setzen den Konzern Risiken aus der zinssatzbedingten Veränderung des beizulegenden Zeitwerts aus. Der Konzern hat die Zahlungsströme oder die zinssatzbedingten Zeitwertänderungen nicht abgesichert.

Die Zinssätze der Bankdarlehen des Konzerns sind in Anhangsangabe 23 dargestellt. Der Habenzinssatz der Bankguthaben des Konzerns betrug zum 30. April 2011 0,5 % (2010: 0,36 %) p. a.

Eine 10 %ige Erhöhung bzw. Verminderung der Zinssätze zum 30. April 2010 bzw. 2011 hätte das Konzernergebnis und die in Entwicklung befindlichen Immobilienprojekte um die nachfolgend dargestellten Beträge verändert. Da der Konzern Teile der Finanzaufwendungen im Rahmen der Herstellungskosten der in der Entwicklung befindlichen Immobilien aktiviert, würde eine Veränderung der Zinssätze Auswirkungen auf die Höhe der Vorräte und die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung haben. Diese Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen, insbesondere die Wechselkurse, konstant bleiben.

Fremdwährungsrisiko

Der RMB ist nicht frei in andere Währungen konvertierbar. Alle Fremdwährungstransaktionen in Zusammenhang mit dem RMB müssen über die People's Bank of China ("PBOC") oder andere für den Kauf und Verkauf fremder Währungen autorisierte Institutionen abgewickelt werden. Die der Umrechnung von Fremdwährungstransaktionen zugrunde gelegten Wechselkurse beruhen auf den von der PBOC veröffentlichten Kursen, die Gegenstand der Regulierung sind.

Auf- oder Abwertungen des Euro gegenüber Fremdwährungen können die Ertragslage des Konzerns beeinflussen. Eine Absicherung des Fremdwährungsrisikos findet im Konzern nicht statt.

Darüber hinaus könnte die Regierung der Volksrepublik China den Zugang zu Fremdwährungen für die laufenden Transaktionen des Konzerns begrenzen. Änderungen im Fremdwährungskontrollsystem könnten den Konzern von der Bedienung von Fremdwährungszahlungsverpflichtungen oder von Dividendenzahlungen an Aktionäre in Fremdwährung abhalten.

Der Saldo der nicht in der funktionalen Währung der chinesischen Gesellschaften gehaltenen Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente ist zum 30. April 2011 und 2010 unwesentlich. Das Management erwartet während des nächsten Geschäftsjahres keine realistischen Veränderungen von Fremdwährungen gegenüber dem Euro, die eine wesentliche Auswirkung auf die Ertrags- oder Vermögenslage des Konzerns haben könnten.

Sonstige Marktrisiken

Der Konzern ist Risiken bezüglich der Immobilienpreise und Marktmieten ausgesetzt. Während der vergangenen Jahre verzeichnete der Konzern Fluktuationen dieser Preise und die künftige Entwicklung lässt sich nicht mit Sicherheit voraussagen. Der Konzern ist außerdem Fluktuationen bei den Preisen für Stahl und Beton ausgesetzt, die durch die regionalen Angebot-Nachfrage-Bedingungen für diese im Immobilienbau wichtigsten Rohstoffe geprägt werden. Fluktuationen der Preise für Stahl und Beton könnten nachteilige Auswirkungen auf den finanziellen Erfolg des Konzerns haben. In der Vergangenheit hat der Konzern keine Rohstoffderivate zur Absicherung potenzieller Rohstoffpreisveränderungen eingesetzt. Der Konzern beobachtet diese Marktpreise genau. Sofern notwendig, erfolgt eine Anpassung der operativen Planung einschließlich Vertrieb und Marketing, Immobilienbau, Verkauf etc.

(d) Beizulegender Zeitwert

Mit Ausnahme der in Anhangsangabe 16 dargestellten sonstigen Finanzanlagen, für die in Ermangelung eines aktiven Markts keine beizulegende Zeitwerte zu vermitteln sind, werden alle Finanzinstrumente zu Beträgen bewertet, die nicht wesentlich von deren beizulegenden Zeitwerten zum 30. April 2011 bzw. 2010 abweichen.

(e) Kapitalmanagement

Das Hauptziel des Kapitalmanagements des Konzerns ist die Sicherstellung der Unternehmensfortführung, damit weiterhin Renditen für Aktionäre und Nutzen für andere Stakeholder durch risikoadäquate Produktpreise und die Sicherung von Finanzierungsmöglichkeiten zu vernünftigen Kosten möglich sind.

Der Konzern überwacht und steuert seine Kapitalstruktur aktiv und regelmäßig, um eine Balance zwischen einer höheren Aktienkursrendite, die durch eine höhere Verschuldungsquote möglich wäre, und den Vorteilen und der Sicherheit einer soliden Eigenkapitalquote zu erreichen. Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen erfolgen bei Bedarf Anpassungen der Kapitalstruktur.

Wie in der Branche üblich überwacht der Konzern seine Kapitalstruktur auf Basis des Verhältnisses von Fremd- zu Eigenkapital. Zu diesem Zweck definiert der Konzern Fremdkapital als die Summe der Darlehen sowie Eigenkapital als das den Gesellschaftern der Madison Property AG zustehende Konzerneigenkapital.

Das Verhältnis von Fremd- zu Eigenkapital (Verschuldungsgrad) betrug zum 30. April:

27 Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

(a) Verpflichtungen aus Operating-Leasingverhältnissen

Als Leasingnehmer

Der Konzern hat nicht-kündbare Leasingverträge über Büros abgeschlossen. Die Leasingverträge haben in der Regel keine bedingte Leasingszeiträume und enthalten keine Regelungen über künftige höhere Mietzahlungen, Beschränkungen von Dividendenzahlungen, zusätzliche Verbindlichkeiten oder sonstige Beschränkungen. Zum 30. April bestehen folgende künftige Mindestleasingzahlungsverpflichtungen auf Grund von unkündbaren Operating-Leasingverhältnissen:

(b) Bestellobligo

Zum 30. April bestehen Verpflichtungen zu Ausgaben im Zusammenhang mit in der Entwicklung befindlichen Immobilien einschließlich Landnutzungsrechten sowie Kosten des Immobilienbaus in der folgenden Höhe:

Diese Verpflichtungen werden voraussichtlich im Laufe des kommenden Geschäftsjahres erfüllt.

(c) Garantien

(I) Zum 30. April 2011 hat der Konzern eine Garantie zugunsten der Qingdao Xintongda Trading Co., Ltd., China, für deren Bankdarlehen in Höhe von EUR 1,6 Mio (2010: EUR 1,7 Mio) unter Verwendung von zur Veräußerung bestimmten, fertiggestellten Immobilien mit einem Buchwert von EUR 0,6 Mio (2010: EUR 0,7 Mio) herausgegeben.

Zum 30. April 2011 hält der Vorstand eine Inanspruchnahme des Konzerns aus dieser Garantie für unwahrscheinlich. Das maximale Risiko aus dieser Finanzgarantie zugunsten des Bankdarlehens der Qingdao Xintongda Trading Co., Ltd. einschließlich Darlehenszahlungen und aufgelaufenen Zinsen beträgt EUR 1,8 Mio (2010: EUR 2,0 Mio).

(II) Der Konzern arrangiert normalerweise für die Käufer von Immobilien eine Bankfinanzierung bis zu 70 % des Gesamtkaufpreises der Immobilie. In den Städten Chongqing, Zibo und Taian gibt der Konzern Garantien zur Absicherung der Rückzahlungsverpflichtungen der Immobilienerwerber heraus. Die Garantie des Konzerns beginnt mit dem Datum der Auszahlung der jeweiligen Hypothekendarlehen und endet mit der Fertigstellung der Immobilienerrichtung und der Übergabe der Hypothekeneintragungsdokumente nach Erteilung der Immobilieneigentumsurkunde. Sollte es zu einem Zahlungsausfall der Immobilienerwerber kommen, ist der Konzern für die Rückzahlung des offen stehenden Hypothekenkredits einschließlich aufgelaufener Zinsen und geschuldeter Strafzahlungen verantwortlich. In diesem Fall kann der Konzern die erhaltenen Kundenvorauszahlungen verwerten, das Eigentum an den betreffenden Immobilien übernehmen und diese zur Deckung der vom Konzern geleisteten Zahlungen veräußern, da der Konzern vor der vollständigen Zahlung des Kaufpreises die Ausstellung einer individuellen Immobilieneigentumsurkunde zugunsten des Immobilienerwerbers nicht beantragt. In Qingdao unterliegt der Konzern keinen vergleichbaren Kreditrisiken, da die Banken dort keine solchen Garantien verlangen. Zum 30. April 2011 betrug der Nennwert dieser Garantien ungefähr EUR 11 Mio (2010: EUR 11 Mio).

(d) Gewährleistung für Mängel an Immobilien

Für die verkauften Immobilien bestehen verschiedene Gewährleistungspflichten mit Laufzeiten zwischen einem und fünf Jahren für bestimmte Mängel gemäß den Gesetzen und Regelungen der Volksrepublik China, die durch entsprechende Gewährleistungen der Bauunternehmen der jeweiligen Projekte rückgedeckt sind. In Anbetracht der bisherigen Erfahrungen wird nach Einschätzung des Managements keine der Gewährleistungen für Baumängel eine wesentliche Auswirkung auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage des Konzerns haben.

(e) Rechtsstreitigkeiten

Der Konzern ist im Rahmen seiner operativen Geschäftstätigkeit in verschiedene Rechtsstreitigkeiten sowohl als Kläger als auch Beklagter involviert. Bei diesen Rechtsstreitigkeiten und Schadenersatzansprüchen handelt es sich um Routinevorgänge im Rahmen der normalen Geschäftstätigkeit. Sie betreffen vor allem Verkaufsstreitigkeiten. Keiner dieser Sachverhalte wird einen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- oder Ertragslage des Konzerns haben.

28 Unternehmenszusammenschlüsse

Erwerb von Tochtergesellschaften

Am 11. Oktober 2010 erlangte der Konzern durch den Erwerb eines weiteren 2 %igen Anteils zu einem Kaufpreis von TEUR 21 und der damit verbundenen Erhöhung der Beteiligungsquote von 49 % auf 51 % die Beherrschung an der Tochtergesellschaft Xiang Gen, China.

Im Zeitraum 11. Oktober 2010 bis 30. April 2011 trug Xiang Gen mit TEUR 6.615 zu den Konzernumsatzerlösen sowie mit TEUR 761 zum Konzernergebnis bei. Wäre der Unternehmenszusammenschluss bereits zum 1. Mai 2010 erfolgt, würden sich die Konzernumsatzerlöse auf TEUR 6.615 und das Konzernergebnis auf TEUR 730 belaufen.

Die im Rahmen des Unternehmenserwerbs zugegangenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar:

Aus dem Erwerb wurde kein Geschäfts- oder Firmenwert identifiziert.

29 Nahestehende Unternehmen und Personen

Muttergesellschaft und beherrschende Partei

Die rechtliche Muttergesellschaft der Madison Properpy AG ist Falcon und beherrschende Partei des Konzerns ist zum 30. April 2011 Herr Tian Qingtong, wie in Anhangsangabe 1 dargestellt ist.

Transaktionen mit der beherrschenden Partei sowie Führungskräften des Konzerns

(I) Vorauszahlungen an und Vorauszahlungen von Aktionäre(n) und Führungskräfte(n)

Die an die beherrschende Partei geleisteten Vorauszahlungen beliefen sich im Geschäftsjahr 2010/2011 auf TEUR 0 (2009/2010: TEUR 152). Zum 30. April 2011 betrug der offene Saldo TEUR 0 (2010 TEUR 0).

Die von der beherrschenden Partei erhaltenen Anzahlungen betrugen im Geschäftsjahr 2010/2011 TEUR 55 (2009/2010: TEUR 2.047). Zum 30. April 2011 betrug der offene Saldo TEUR 1.978 (2010: TEUR 2.052). Sämtliche von der beherrschenden Partei erhaltenen Anzahlungen waren ungesichert, zinsfrei und ohne feste Rückzahlungstermine.

Während des Geschäftsjahres 2010/2011 wurden Vorauszahlungen an Führungskräfte in Höhe von TEUR 33 (2009/2010: TEUR 109) geleistet. Zum 30. April 2011 beträgt der offene Saldo TEUR 213 (2010: TEUR 261). Sämtliche Vorauszahlungen an Führungskräfte sind ungesichert, zinsfrei und haben keine festen Rückzahlungstermine.

Während des Geschäftsjahres 2010/2011 wurden von Führungskräften Vorauszahlungen in Höhe von TEUR 0 (2009/2010: TEUR 0) geleistet. Zum 30. April 2011 beträgt der offene Saldo TEUR 52 (2010: TEUR 55). Sämtliche Vorauszahlungen von Führungskräften sind ungesichert, zinsfrei und haben keine festen Rückzahlungstermine.

(II) Die Vergütung der Führungskräfte des Konzerns setzt sich wie folgt zusammen:

Diese Vergütung ist im Gesamtbetrag der Leistungen an Arbeitnehmer (Anhangsangabe 6) enthalten.

Transaktionen mit Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern

(I) Transaktionen mit Vorstands- und Aufsichtsratsmitgliedern

Während des Geschäftsjahres 2010/2011 wurden Vorauszahlungen von Vorstandsmitgliedern in Höhe von TEUR 55 (2009/2010: TEUR 2.047) geleistet. Zum 30. April 2011 beträgt der offene Saldo TEUR 1.978 (2010: TEUR 2.052). Sämtliche Vorauszahlungen von Vorstandsmitgliedern sind ungesichert, zinsfrei und haben keine festen Rückzahlungstermine.

(II) Die Vorstands- und Aufsichtsratsmitglieder und ihre jeweilige Vergütung lauten wie folgt:

Sonstige Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

(a) Transaktionen mit den folgenden Parteien werden als Transaktionen mit nahestehenden Unternehmen und Personen eingestuft:

(b) Einzelheiten der wesentlichen Transaktionen zwischen dem Konzern und den oben genannten nahestehenden Unternehmen in den Geschäftsjahren 2010/2011 und 2009/2010:

Sämtliche Vorauszahlungen an und von nahestehenden Unternehmen waren ungesichert, zinsfrei und ohne feste Rückzahlungstermine.

Bezüglich ausgereichter Finanzgarantien zugunsten von Xintongda wird auf Anhangsangabe 27(c) verwiesen.

Die Forderungen gegen Hong Yuan und Xintongda wurden im August bzw. September 2011 beglichen.

30 Bedeutsame Ermessensspielräume im Rahmen der Anwendung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden des Konzerns sowie wesentliche Bereiche von Schätzunsicherheiten

Im Rahmen der Erstellung des Konzernabschlusses zur Anwendung kommende Schätzungen und Ermessensentscheidungen werden laufend beurteilt und basieren auf vergangenen Erfahrungen sowie anderen Faktoren wie Erwartungen über künftige Ereignisse, die unter den jeweiligen Verhältnissen angemessen erscheinen. Der Konzern trifft auch Schätzungen und Annahmen über die Zukunft. Die daraus resultierenden Bilanzierungsmaßnahmen werden naturgemäß nur selten mit den tatsächlichen Ergebnissen übereinstimmen. Die Schätzungen und Ermessenspielräume, die wesentliche Auswirkungen auf die Buchwerte der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten haben können, betreffen vor allem die Immobilienentwicklungsaktivitäten des Konzerns.

(a) Landwertzuwachssteuer

Die Landwertzuwachssteuer wird in der Volksrepublik China mit steigenden Steuersätzen von 30 % bis 60 % auf die Wertsteigerung von Grundstücken, die als Differenz zwischen dem Veräußerungserlös abzüglich abzugsfähiger Aufwendungen einschließlich Verkaufskosten, Schuldzinsen und sämtlicher Immobilienentwicklungskosten ermittelt wird, erhoben.

Die in der Volksrepublik China zu entrichtende Landwertzuwachssteuer wird als Ertragsteueraufwand des Konzerns ausgewiesen. Die Einreichung der entsprechenden Steuererklärungen ist für einige Immobilienentwicklungsprojekte noch nicht abgeschlossen. Die Ermittlung der Landwertzuwachssteuer und damit zusammenhängender Steuern unterliegt einem erheblichen Ermessensspielraum. Die endgültige Steuerfestsetzung bleibt daher zunächst unsicher. Der Konzern erfasst die entsprechenden Verbindlichkeiten nach bestem Wissen des Managements. Falls die endgültige Steuerfestsetzung von den zunächst erfassten Werten abweicht, haben diese Differenzen Auswirkungen auf den Ertragsteueraufwand und die Steuerrückstellungen in dem betreffenden Geschäftsjahr.

(b) Wertberichtigung von Vorräten

Wie in Anhangsangabe 3(h) dargestellt, werden die Vorräte des Konzerns zum niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und dem Nettoveräußerungswert bewertet. Auf Basis der vergangenen Erfahrungen und dem Zustand der betreffenden Immobilien erfordert dies vom Konzern Schätzungen bezüglich der Verkaufspreise, der noch anfallenden Kosten der in der Entwicklung befindlichen Immobilien und der Veräußerungskosten angesichts der aktuellen Marktbedingungen.

Kommt es zu einem Anstieg der noch anfallenden Herstellungskosten oder einem Rückgang der Nettoverkaufserlöse, wird sich dies in einer Verminderung des Nettoveräußerungswerts und damit in der Notwendigkeit von Wertberichtigungen auf die in Entwicklung befindlichen sowie die fertiggestellten, zur Veräußerung bestimmten Immobilien auswirken. Diese Wertberichtigungen erfordern Ermessensentscheidungen und Schätzungen. Weichen diese Erwartungen von den ursprünglichen Schätzungen ab, kommt es im Zeitpunkt der Revision zu entsprechenden Anpassungen der Buchwerte und der Wertberichtigungen auf Immobilien.

In Anbetracht der Volatilität des Immobilienmarkts in der Volksrepublik China und der Einzigartigkeit der jeweiligen Immobilienprojekte können die tatsächlichen Umsatzerlöse und Kosten höher oder niedriger als die Schätzungen zum Abschlussstichtag ausfallen. Jede Erhöhung oder Verminderung der Wertberichtigung wirkt sich in künftigen Geschäftsjahren erfolgswirksam aus.

(c) Aktivierung und Allokation von Anschaffungs- oder Herstellungskosten der in der Entwicklung befindlichen Immobilien

Die Entwicklungskosten der in der Entwicklung befindlichen Immobilien werden während der Entwicklungsphase aktiviert und bei Verkauf der Immobilien erfolgswirksam erfasst. Vor der endgültigen Abrechnung der Entwicklungskosten und der Kosten des Verkaufs der Immobilien werden diese Kosten auf Basis der besten Schätzung des Managements bilanziert.

Während der Immobilienentwicklung teilt der Konzern ein Entwicklungsprojekt in der Regel in Phasen auf. Die mit der Entwicklung einer bestimmten Phase direkt zusammenhängenden Kosten werden als Herstellungskosten dieser Phase aktiviert. Mit verschiedenen Phasen zusammenhängende Kosten werden auf die einzelnen Phasen auf Basis der geschätzten Marktwerte der Phasen im Verhältnis zum Marktwert des gesamten Projekts, oder, sofern dies nicht praktikabel ist, auf Basis der anteiligen Verkaufsfläche aufgeteilt. Weichen die endgültigen Kosten oder die Kostenallokation von diesen anfänglichen Schätzungen ab, wirkt sich jede Erhöhung oder Verminderung der Entwicklungskosten und anderer Kosten in künftigen Geschäftsjahren erfolgswirksam aus.

(d) Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Wie in Anhangsangabe 3(f) beschrieben werden die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert auf Basis der Bewertungen eines unabhängigen externen Gutachters unter Berücksichtigung der Nettomieteinnahmen oder auf Basis der Methode des direkten Vergleichs bewertet.

Im Rahmen der Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts werden von dem Gutachter Bewertungsmethoden angewandt, die unter anderem bestimmte Schätzungen der aktuellen Marktmieten für ähnliche Projekte in der gleichen Region und gleichem Zustand, angemessene Diskontierungssätze sowie erwartete künftige Marktmieten erfordern. Im Rahmen der Verwertung der Bewertungsgutachten hat das Management eine Ermessensentscheidung ausgeübt und sich davon überzeugt, dass die Bewertungsmethode die aktuellen Marktbedingungen angemessen widerspiegelt.

Eine Veränderung des Diskontierungssatzes um 10 % hätte zum 30. April 2010 bzw. 2011 zu einer Erhöhung bzw. Verminderung des Konzernergebnisses um den folgenden Betrag geführt:

(e) Wertminderung von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen

Der Konzern schätzt die Wertminderung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen Forderungen auf Grund der erwarteten Unfähigkeit der Kunden, die notwendigen Zahlungen zu leisten. Der Konzern nimmt diese Schätzungen auf Basis der Altersstruktur der Forderungen, der Kreditwürdigkeit des Kunden sowie der Wertminderungshistorie vor. Sollten sich die finanziellen Bedingungen des Kunden verschlechtern, können die tatsächlichen Wertminderungen höher als erwartet ausfallen.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

Wir haben den von der Madison Property AG, Berlin (bis 9. September 2010: Eschborn), aufgestellten Konzernabschluss --bestehend aus Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzernbilanz, Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und Konzernanhang-- sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2010 bis 30. April 2011 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung des Vorstands der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.

Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.

Nach unserer Beurteilung auf Grund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.