DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft

DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

LAGEBERICHT FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

A. Grundlagen des Unternehmens

Die DIBAG Industriebau AG ist im Immobilienbereich tätig. Geschäftsgegenstand sind im Wesentlichen die Verwaltung, der Erwerb, die Veräußerung, die Vermietung und die Verpachtung von Grundbesitz, darüber hinaus die Entwicklung und Erstellung von Industrie-, Gewerbe- und Wohnbauten sowie die Aufschließung von Gewerbe- und Wohngebieten. In weiterer Folge ist die Gesellschaft auch an mehreren Tochterunternehmen beteiligt, die Grundbesitz im Rahmen der Vermietungstätigkeit bewirtschaften oder Projektentwicklungen in begrenztem Umfang durchführen.

Auf dieser Grundlage besteht die Organisation der Gesellschaft aus den Segmenten und den Geschäftsbereichen der Projekt- und Bestandsentwicklung, der Vermietung sowie der Erbringung von Bauleistungen für Dritte.

Die Schwerpunkte im Unternehmenssegment der Projekt- und Bestandsentwicklung liegen in der Konzeption und der Realisierung von Büro- und Dienstleistungsflächen sowie Logistikzentren, Fachmärkten und Spezialgebäuden. Dies umfasst auch die erforderlichen Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertverbesserung des Immobilienbestandes. Darüber hinaus wird auch zunehmend Projektentwicklung im Bereich Wohnungsbau durchgeführt.

Das Unternehmenssegment der Vermietung umfasst die Bereiche des gehaltenen Immobilienbestandes sowie diejenigen Immobilien, die einen abgeschlossenen Projektentwicklungsstand erreicht haben und der Vermietungstätigkeit unterliegen.

Im Unternehmenssegment der Erbringung von Bauleistungen für Dritte erfolgen Planungsleistungen, Durchführung von Umbau- oder Modernisierungsmaßnahmen wie auch die schlüsselfertige Erstellung von Neubauvorhaben.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die deutsche Wirtschaft verzeichnete einen Rückgang des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) im Jahr 2023 von 0,3 % nach einem Wachstum von 1,8 % in 2022 und 3,2 % in 2021. Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Während für das erste Quartal 2023 noch ein Wachstum des BIP von 0,3 % zu verzeichnen war, brach dieses in den Folgequartalen ein. Gründe hierfür waren insbesondere die stärkere Konsumzurückhaltung privater Haushalte, der Rückgang des öffentlichen Konsums infolge auslaufender coronabedingter Hilfen zu Jahresbeginn sowie die weiter fortgeführten geldpolitischen Maßnahmen in Reaktion zur höheren Inflationsentwicklung.

Die privaten Konsumausgaben sanken im Jahr 2023 um 0,8 % (Vorjahr: Wachstum von 3,9 %). Grund hierfür waren vor allem die hohen Verbraucherpreise, die zu einem deutlichen Reallohnverlust der privaten Haushalte führten. Die Konsumausgaben des Staates reduzierten sich erstmals seit fast 20 Jahren um 1,7 % (Vorjahr: Anstieg von 1,6 %). Dies lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen. Die Bauinvestitionen verzeichneten einen erneuten Rückgang von 2,1 % (Vorjahr: 1,8 %). Insbesondere der Wohnungsbau wurde durch hohe Baupreise und spürbar gestiegene Bauzinsen ausgebremst. Die Investitionstätigkeit in Ausrüstungen (Maschinen, Geräte sowie Fahrzeuge) verlief demgegenüber im Jahr 2023 weiterhin positiv, jedoch mit einem schwächeren Anstieg von 3,0 % nach 4,0 % im Vorjahr. Zurückzuführen ist dies vor allem auf gestiegene gewerbliche Pkw- Neuzulassungen, die durch den bis August 2023 geltenden Umweltbonus für Elektroautos im Firmenwagenbereich begünstigt wurden.

Für den internationalen Handel waren die Rahmenbedingungen im Jahr 2023 erneut erschwert. Der Außenbeitrag verzeichnete nur ein geringes Wachstum von 0,6 % nach einem Rückgang von 1,2 % im Vorjahr. Trotz der in vielen Ländern auftretenden rückläufigen Inflationsraten, wird der globale Konsum weiterhin durch eine hohe Kerninflation beeinflusst. Verantwortlich für das schwache Wachstum ist neben dem Rückgang der globalen Nachfrage die Verschiebung hin zu einer verstärkten Nachfrage nach inländischen Dienstleistungen. Die preisbereinigten Exporte von Waren und Dienstleistungen verzeichneten im Jahr 2023 verglichen zum Vorjahr einen Rückgang um 1,8 % (Vorjahr: Anstieg um 3,3 %). Abgesehen von den Folgen der sanktionsbedingten Reaktionen auf den russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine war vor allem ein Rückgang der Exporte in die EU-Staaten erkennbar. Verstärkte Ausfuhren in die USA und das Vereinigte Königreich konnten die verringerte Nachfrage Chinas nach deutschen Waren und Dienstleistungen jedoch weitgehend kompensieren. Stärker noch als bei den Exporten war eine Abnahme bei den Importen um 3,0 % gegeben (Vorjahr: Anstieg um 6,6 %). Dies begründete sich insbesondere durch die gesunkene Kaufkraft infolge der Inflationsentwicklung sowie der schwächeren Produktionstätigkeit in Deutschland, die die Nachfrage nach Vorprodukten zurückgehen ließ.

Die Wirtschaftsleistung in Deutschland wurde im Jahr 2023 im Durchschnitt von rund 45,9 Millionen Erwerbstätigen erbracht. Dies waren etwa 0,7 % Erwerbstätige mehr als im Jahr zuvor. Die Beschäftigung nahm vor allem durch die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte und die steigende Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung zu. Diese positiven Effekte überwogen die dämpfenden Effekte des demografischen Wandels. Trotz der Nettozuwanderung ist der Fachkräftemangel in Deutschland immer mehr zum flächendeckenden Problem geworden, das nahezu alle Wirtschaftsbereiche und Regionen betrifft.

Die Inflationsrate lag mit einer mittleren Jahresinflation für 2023 von 5,9 % (Vorjahr: 6,9 %) nur knapp unter dem historischen Höchststand des Jahres 2022. Ausschlaggebend für die anhaltende Teuerung waren wie im vorangegangenen Jahr die Auswirkungen der Kriegs- und Krisensituationen, die die Preisentwicklung auf allen Wirtschaftsstufen prägen. So verteuerten sich im Jahresdurchschnitt insbesondere Nahrungsmittel um 12,4 %, Waren um 7,3 %, Energieprodukte um 5,3 % und Dienstleistungen um 4,4 %.

Der Bereich der Finanzierungskosten wurde im Jahr 2023 durch weitere stufenweise Leitzinserhöhungen der EZB bestimmt. Nach der ersten Erhöhung des Jahres 2023 im Februar auf 3,0 % erfolgte letztmals im September eine Erhöhung auf 4,5 %. Trotz einer seit dem vierten Quartal 2023 deutlich abnehmenden nationalen wie EU-weiten Inflationsentwicklung verblieb der EZB Leitzins bislang unverändert. Der demgegenüber in Referenz stehende US Leitzins wurde in 2023 ebenfalls aufgrund der höheren Inflationsentwicklung angehoben. So hat die US Notenbank ihre Zielgröße bis Juli 2023 in Schritten auf 5,25 bis 5,50 % erhöht und ebenfalls bislang auf diesem Niveau belassen.

Das weltweite Wirtschaftswachstum (weltweites reales BIP) verzeichnete im Jahr 2023 einen Anstieg von 3,2 % gegenüber einem Wachstum von 3,5 % im Vorjahr. Die Weltwirtschaft entwickelte sich insgesamt solide, trotz Belastungen wie der hohen Energie- und Nahrungsmittelpreise, der geldpolitischen Straffung in vielen Regionen, verstärkter geopolitischer Risiken und vielfältiger struktureller Herausforderungen. Die globale Konjunktur fiel allerdings regional gespalten aus. Im Euroraum stagnierte die Wirtschaftsleistung und im Vereinigten Königreich ging sie erneut zurück. Während die Wirtschaft in den USA weiterhin expandierte, blieb die Konjunktur in China angesichts des anhaltenden Abschwungs am Immobilienmarkt gedämpft. Vor diesem Hintergrund geht der Internationale Währungsfonds (IWF) in seinen aktuellen Prognosen davon aus, dass das Wachstum der Weltwirtschaft für 2024 mit 3,2 % gegenüber dem Vorjahr kaum verändert ausfallen dürfte.

Die aktuellen Prognosen der Bundesregierung, der Bundesbank und von Wirtschaftsforschungsinstituten vom Dezember 2023 bis April 2024 sehen für die deutsche Konjunkturentwicklung mehrheitlich ein verhaltenes Wachstum des Bruttoinlandsprodukts für 2024 in einer Bandbreite von 0,2 % bis 0,7 % und für das Folgejahr 2025 einen Rahmen von 1,0 % bis 1,4 %. Gründe für die verhaltenen Prognosen sind der in vielen Bereichen der Wirtschaft verschlechterte Auftragsbestand, der weiterhin bestehende Fachkräftemangel und ein höherer Krankenstand von Arbeitnehmern, die noch anstehenden Lohnverhandlungen mit Gewerkschaften sowie befürchtete Lieferengpässe für Vorprodukte und der beeinträchtigte weltweite Warenverkehr vor dem Hintergrund regionaler Konflikte. Unverändert unsicher bleibt für Unternehmen wie auch private Verbraucher die weitere Entwicklung der Energiepreise. Demgegenüber günstig erweist sich die momentane Inflationsentwicklung, so dass in Folge die sukzessive Rücknahme restriktiver geldmarktpolitischer Maßnahmen durch die EZB in Aussicht steht, was den Bereich der Finanzierungskosten dann positiv beeinflussen dürfte. Nach wie vor ungelöst sind jedoch die andauernden außenpolitischen Krisen des Krieges Russlands gegen die Ukraine sowie der Nahostkonflikt, die, je nach weiterem Verlauf, auch Einfluss auf die künftige nationale Wirtschaftsentwicklung haben werden. National gesehen bestehen in Teilen der Wirtschaft wie auch der Bevölkerung Unsicherheiten und Bedenken in Bezug auf die derzeitige Wirtschafts- und Finanzpolitik. Dies hemmt die gesamtwirtschaftliche Erholung, da insbesondere auch die Investitionstätigkeit vielfach neu beurteilt und zurückgestellt oder aufgegeben wird.

Die deutsche Immobilienwirtschaft und das Baugewerbe erlitten aufgrund anhaltenden Anstiegs der Baupreise, verschlechterter Finanzierungskonditionen sowie durch unverändert bestehendem Fachkräftemangel einen weiteren Einbruch. So waren Bauinvestitionen in 2023 wiederum rückläufig und sanken um 2,1 % (Vorjahr: 1,8 %). Darüber hinaus war eine sinkende Nachfrage für Neuinvestitionen zu verzeichnen, die insbesondere zu einem starken Einbruch der Auftragseingänge im Bereich des Wohnungsbaus führte.

Die Vermietung von Büroflächen hat merklich nachgelassen. Dies dürfte sich erst dann wieder bessern, wenn die Wirtschaft auf einen erkennbar kontinuierlichen Wachstumspfad zurückfindet. Viele Unternehmen reagieren bei Mietabschlüssen mit Blick auf ein insgesamt schwieriges wirtschaftliches Umfeld und ausgeprägten Kostendruck mit Zurückhaltung. Belastet wird das Vermietungsgeschäft auch durch den geringeren Büroflächenbedarf vieler Branchen, insbesondere im Dienstleistungsbereich, infolge der Anpassung der eigenen Organisationsabläufe durch Homeoffice-Regelungen. Zudem geht der geringere Flächenbedarf mit einem gewandelten Anforderungsprofil an neue Büroflächen einher. Mit einer attraktiveren Arbeitsumgebung und zentral gelegenen, modernen Flächen in nachhaltigen Gebäuden, die sich gut für die hybride Arbeitswelt eignen, wollen Unternehmen auch Pluspunkte im Wettbewerb um Fachkräfte sammeln. Damit wird der Nachhaltigkeitsanspruch durch Nutzung einer klimafreundlichen Immobilie weiter unterstrichen. In älteren Bestandsobjekten bauen sich somit sukzessive Leerstände auf, denen ein begrenztes Angebot verfügbarer Flächen in neuen Büroimmobilien gegenüberstehen. Das Auseinanderklaffen von Nachfrage und Angebot bei modernen Büroflächen führte dazu, dass sich die durchschnittliche Leerstandsquote in den Top-Standorten zwar etwas ausweitete, sich jedoch auch die Spitzenmieten erhöhten. Angesichts der gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten dürfte sich der Büroneubau künftig abschwächen, so dass der Bedarf an modernen Flächen in den kommenden Jahren durch Neubau nicht gedeckt werden kann.

Nach zwei Pandemiejahren und den Folgen des Ukraine Krieges bremste nun die Kaufzurückhaltung aufgrund kräftig gestiegener Verbraucherpreise die Erholung im stationären Einzelhandel. Selbst die sonst krisenresiliente Nahversorgung litt unter der geschwundenen Kaufkraft der privaten Haushalte. Hinzu kommen für die bereits angespannte Lage des Innenstadthandels weitere Belastungsfaktoren wie spürbar gestiegene Kosten durch Indexmieterhöhungen, hohe Energiepreise oder steigende Löhne und der vielfach eingetretene Personalmangel. Leerstände durch Insolvenzen und Filialschließungen in den Innenstädten und peripheren Lagen werden dadurch deutlicher sichtbar. Im Rahmen des Neuabschlusses oder der Verlängerung von Mietverträgen werden statt des bisher üblichen Zehnjahreszeitraumes kürzere Mietvertragslaufzeiten von drei bis fünf Jahren vereinbart. Mixed-Use-Nutzungen für große Handelsflächen oder alternative Nutzungen können die Lage zwar verbessern, die Umsetzung erweist sich im Einzelfall jedoch nicht ohne weiteres wirtschaftlich sinnvoll oder möglich. Neben verkleinerten Handelsflächen sind meist geänderte Nutzungen durch andere Filialisten, Gastronomie, Büros, Wohnungen, Hotels, medizinische Dienstleistungen oder Fitnessangebote vorgesehen. Allerdings erhöhen nicht alle Umnutzungen die Attraktivität der zentralen Handelsstandorte. Dazu zählen unter anderem Lebensmittel-Discounter, die den Filialen von Drogerieketten in den Innenstädten und peripheren Lagen oft folgen. Nimmt die Anziehungskraft der Innenstadt durch Leerstände oder eine unzureichende Attraktivität des Angebots ab, droht eine abnehmende Kundenfrequenz und somit eine Abwärtsspirale. Insgesamt hat der stationäre Handel, auch unter den sich ändernden Rahmenbedingungen, nach wie vor eine Zukunftsperspektive, wenngleich der Verkaufsflächenbedarf dauerhaft niedriger ausfallen wird.

Die vielfältigen Krisen des vergangenen Jahres haben im Segment der Logistikimmobilien zu unterschiedlichen Reaktionen geführt. Angesichts der Unsicherheiten und Engpässe innerhalb der globalen Lieferketten sowie der verhaltenen Konsumstimmung infolge der Inflation hat sich auch der Güterumschlag deutlich verlangsamt. Der weltweite Warenverkehr und die Lieferketten sind durch den anhaltenden Angriffskrieg gegen die Ukraine, den Konflikt im Nahen Osten sowie nunmehr durch die angespannte Lage auf der Route durch das Rote Meer nach wie vor belastet. Die bevorzugte Strategie zur Erhöhung der Resilienz der Lieferketten ist nun die Aufstockung von Lagerbeständen. Die Relevanz des Onlinehandels nimmt indes weiter zu. Trotz der aktuellen konjunkturbedingten leichten Delle in den Umsätzen der E-Commerce-Händler lässt sich dennoch prognostizieren, dass dieser Sektor auch zukünftig eine maßgebliche Triebkraft für die Flächennachfrage im Logistiksegment sein wird. Die Nachfrage nach Logistikflächen übersteigt noch immer das Angebot, wodurch das Mietniveau weiter gestiegen ist. Das mangelnde Flächenangebot verlagert die Nachfrage zunehmend in Regionen abseits der Top-Standorte. Während Leerstände nach wie vor kaum zu verzeichnen sind, haben sich in den Fertigstellungszahlen von Logistikimmobilien die Knappheit von bebaubaren Flächen, die steigenden Baukosten und die erschwerten Finanzierungsbedingungen niedergeschlagen. Es ist daher nicht auszuschließen, dass begonnene oder geplante Vorhaben später als geplant fertiggestellt werden oder ihre Realisierung gänzlich auf den Prüfstand kommt. Neben dem Onlinehandel und seiner Nachfrage nach Logistikimmobilien ergibt sich allein durch die Automobilindustrie in den kommenden Jahren eine positive Perspektive. Aufgrund der zunehmend zeitgleichen Ersatzteilbevorratung für Fahrzeuge mit Verbrennungs- und mit Elektroantrieb ist mit einem erhöhten Flächenbedarf für Logistik- und Lagerflächen zu rechnen.

Die deutsche Wohnungswirtschaft befand sich auch in 2023 in einem schwierigen Umfeld. Die seit 2022 kräftig gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten führten bereits im Vorjahr zur Einstellung bzw. Zurückstellung von geplanten oder begonnenen Neubaumaßnahmen durch Projektentwickler und Wohnungsgesellschaften. Dies verstärkte sich im Jahr 2023. Trotz des weiter zunehmenden Bedarfs an Wohnraum brach der Neubau von Wohnungen in all seinen Segmenten (Mehrfamilienhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser) signifikant ein. Neben der weiter verzögerten Neubautätigkeit kommt daher dem bereits bestehenden Bestand steigende Bedeutung zu. Vor allem im älteren Bestand von Wohnimmobilien besteht ein nach wie vor hoher Investitionsrückstand bei gleichzeitig weiter steigenden Kosten für die Modernisierung sowie die energetische Ertüchtigung oder Sanierung. Die angestiegene Nachfrage nach Wohnraum bei einem anhaltend knappen Angebot ließ die Neuvertragsmieten kräftig steigen. Diese Entwicklung wurde zusätzlich verstärkt durch Interessenten, die nach Anstieg der Finanzierungskosten, vom Erwerb einer eigenen Wohnimmobilie Abstand nahmen. Durch die schnell steigenden Mieten vergrößerte sich der Mietabstand vom Bestand zum Neuabschluss weiter, so dass Umziehen noch unattraktiver wird. Im Ergebnis dieser Entwicklung wird die Marktlage für Wohnungssuchende zunehmend schwieriger. Es kommt eine geringere Anzahl neuer Wohnungen auf den Mietmarkt, während weniger bestehender und vermieteter Wohnraum frei wird. In Zukunft werden auch die Bestandsmieten infolge umlegbarer Kostenbestandteile für zwingend zu erfolgende energetische Maßnahmen spürbar zulegen.

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt folgte in 2023 dem wirtschaftlichen Umfeld und hat gegenüber dem Vorjahr eine neue Talsohle erreicht. Im Jahr 2023 betrug das Transaktionsvolumen in Deutschland rund EUR 29,0 Mrd., damit wurden etwa 56 % weniger Immobilien gehandelt als im Vorjahr. Auf Gewerbeimmobilien entfielen davon rund EUR 21,5 Mrd. und auf Wohnimmobilien rund EUR 7,5 Mrd. Zum einen zeigte sich, dass trotz Preiskorrekturen angebotene und nachgefragte Preise für Immobilien in weiten Teilen des Marktes noch weiter auseinanderliegen und zum anderen, dass die restriktivere Vergabe von Finanzierungen für Immobilienerwerbe und die Finanzierungskosten den Rahmen für Immobilientransaktionen bestimmten. Mit Blick auf das unverändert schwache konjunkturelle Umfeld ist für das Jahr 2024 nicht mit einer deutlichen Verbesserung zu rechnen, so dass für die Segmente der Gewerbeimmobilien wie auch der Wohnimmobilien nur ein leicht höheres Transaktionsvolumen erwartet wird. Ein breiter Einbruch bei den Preisen für Immobilien ist gegenwärtig jedoch nicht zu verzeichnen.

II. Geschäftsverlauf

Unternehmenssegment Projekt- und Bestandsentwicklung

Im Unternehmenssegment der Projektentwicklung erfolgte im Geschäftsjahr der Zukauf von unbebauten Grundstücksflächen von rund 47.000 qm zum Zwecke der Arrondierung bei bestehenden Objekten. Diese Zugänge sind für die weitere Projektentwicklung und Verwertung vorgesehen. Veräußerungen aus dem im Umlaufvermögen gehaltenen Grundstücksbestand ergaben sich im Geschäftsjahr für entwickelte und nicht entwickelte unbebaute Grundstücksflächen von rund 7.000 qm.

Der Geschäftsbereich Projektentwicklung erbrachte im Geschäftsjahr 2023 mit EUR 0,7 Mio. aus dem Verkauf von Grundstücken einen Anteil von rund 0,3 % am Gesamtumsatz der DIBAG von EUR 252,5 Mio. Der Anteil am Gesamtumsatz des Vorjahres (EUR 136,4 Mio.) betrug EUR 4,8 Mio. bzw. rund 3,5 %. Der geringe Umsatzbeitrag aus diesem Segment entsprach unserer Erwartung. Neben den in diesem Segment üblichen Schwankungen der Umsatzbeiträge folgte der Verlauf im Grunde den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der zurückhaltenden Nachfrage für nicht bereits vollständig oder nur teilweise entwickelte Grundstücke.

Im Anlagevermögen werden zum Stichtag rund 30 der Vermietung unterliegende Grundstücksobjekte gehalten, zwei Objekte unterliegen der weiteren Entwicklung. Die gesamte Grundstücksfläche dieses Bestandes beträgt rund 425.000 qm. Die Investitionskosten für die weitere Entwicklung des Bestandes einschließlich der begonnenen noch nicht abgeschlossenen Maßnahmen betrugen im Geschäftsjahr EUR 36,4 Mio.

Im Umlaufvermögen und für den weiteren Verkauf bestimmt werden zum Stichtag rund 50 Objekte mit einer gesamten Grundstücksfläche von etwa 1.900.000 qm gehalten. Nach den Wertansätzen der Bestandsobjekte verteilen sich diese nach Regionen wie folgt:

Im Geschäftsjahr erfolgten Investitionen für Bau-, Erschließungs-, Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen von rund EUR 66,9 Mio. (Vorjahr: EUR 46,4 Mio.). Hervorzuheben sind insbesondere größere Einzelentwicklungen an Standorten in Allershausen, Backnang und Düsseldorf mit einem Investitionsvolumen im Geschäftsjahr von EUR 52,5 Mio. Die Vermögenswerte des Immobilienbestandes im Umlaufvermögen betragen zum Stichtag EUR 397,0 Mio. (Vorjahr: EUR 329,8 Mio.).

Die DIBAG hat auch in 2023 die erforderlichen Maßnahmen zur Werterhaltung und Wertverbesserung der von ihr gehaltenen Immobilien getroffen. Die Wirtschaftlichkeit der DIBAG wird in hohem Maß durch die Kompetenz und Erfahrung des Unternehmens im Bereich der Verwaltung und Entwicklung von Immobilienbeständen getragen.

Unternehmenssegment Vermietung

Die Umsatzerlöse aus dem Segment der Vermietung und vermietungsnaher Tätigkeit betrugen im Geschäftsjahr EUR 71,3 Mio. nach EUR 63,0 Mio. im Vorjahr. Die Zunahme ergibt sich im Wesentlichen aus Neuvermietungen an Standorten in München, Bochum und Berlin sowie ganzjährigen Mieterträgen für im Vorjahr erfolgte Neuvermietungen. Entgegen der letztjährig genannten Erwartung unter dem Eindruck der schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung kam es im Einzelfall und insgesamt zu keinem Einbruch in diesem Segment. Die ursprünglich gesetzten Ziele für die Neuvermietung, insbesondere nach Abschluss von Projektvorhaben, die Vertragsverlängerungen und Nachvermietungen sowie die Vermietung von Leerstandsflächen wurden weitestgehend erreicht. Der Anteil am Gesamtumsatz des Geschäftsjahres beträgt rund 28 % (Vorjahr: 46 %).

Im Geschäftsjahr wurden Mietverträge über Büro-, Hallen- und Lagerflächen sowie sonstige Flächen über rund 138.000 qm geschlossen. Die abgeschlossenen Mietverträge im Jahr 2023 haben ein Mietvolumen von etwa EUR 18,3 Mio. per annum, davon betreffen rund 25 % Neumietverträge aus Projektentwicklungsmaßnahmen und Verträge für bislang nicht vermietete Bestandsflächen. Soweit der Abschluss von Neuverträgen erfolgte, ist zu berücksichtigen, dass ein Teil der unterlegten Projektvorhaben noch bis zum vereinbarten Mietbeginn bezugsfertig herzustellen ist.

Das Mietniveau hat sich im Geschäftsjahr 2023 je nach Nutzungsart und standortbedingt leicht verbessert oder blieb in stabilen Verhältnissen. Nach wie vor gelten unsere Zielsetzungen im Besonderen der Vermietung von bestehenden Leerstandsflächen sowie der Neuvermietung von Flächen nach Abschluss von Entwicklungsmaßnahmen.

Unternehmenssegment Bauleistungen für Dritte

Die Umsatzerlöse aus den Bauleistungen für Dritte betrugen im Jahr 2023 EUR 171,2 Mio., dies entspricht rund 68 % des Umsatzes (Vorjahr: EUR 60,8 Mio. bzw. 45 %). Die Umsatzbeiträge aus diesem Segment waren deutlich höher als in der letztjährig genannten Erwartung von etwa EUR 60 Mio. bis EUR 80 Mio., die nicht auszuschließende ungeplante Verzögerungen im Abschluss von Baumaßnahmen aufgrund der schwierigen Lage der Bauindustrie und ihrer Unternehmen in höherem Maße berücksichtigte.

Die Veränderung der Umsatzerlöse aus teil- oder endabgerechneten Bauleistungen ist im Wesentlichen durch den zeitlichen Verlauf der Baumaßnahmen und die vereinbarten Fertigstellungstermine bedingt. Im Geschäftsjahr gelangten hier drei nennenswerte fertiggestellte Bauvorhaben für Gewerbe-, Wohngebäude sowie der Neubau für eine Bildungseinrichtung mit einem Umsatzbeitrag von insgesamt EUR 138,2 Mio. zur Abrechnung, während im Vorjahr zwei abgeschlossene größere Maßnahmen mit einem Umsatzbeitrag von EUR 39,9 Mio. zur Abrechnung gelangten.

Der überwiegende Teil der zum Stichtag bestehenden Projektvorhaben befindet sich in der Phase der Bauvorbereitung und Projektdurchführung. Teil- oder Endabrechnungen erfolgen daher phasenverschoben im Jahr 2024 oder den Folgejahren. Das Auftragsvolumen der Vorhaben der zum Stichtag mit EUR 186 Mio. aktivierten und noch nicht abgerechneten Bauleistungen beträgt rund EUR 330 Mio.

Ausrichtung und Strategie

Im Zentrum unseres Handelns stehen unverändert gute Standorte, Kostenbewusstsein, eine gute und nachhaltige Bauqualität sowie intensive Kunden- und Mieterbetreuung.

Unverändert wollen wir mit Augenmaß den zur eigenen langfristigen Vermietung bestimmten Immobilienbestand vergrößern sowie die Mieteinnahmen daraus steigern und verstetigen. Im Hinblick auf eine Verbesserung und Vereinfachung unserer Organisation soll die Anzahl der Standorte unserer Tätigkeit reduziert werden. Auf Grundlage des gehaltenen Immobilienbestandes und der Marktgegebenheiten wurden Kernregionen identifiziert und die einzelnen Standorte werden laufend bewertet. In Folge sollen Immobilienbestände ohne erwartetes übergeordnetes Entwicklungspotential oder außerhalb der von uns präferierten Standorte (Streubesitz) verstärkt kurz- bis mittelfristig veräußert werden.

Die DIBAG hat bereits in Vorjahren Immobilienbestände, die an präferierten Standorten gelegen sind, in Liegenschaftsgesellschaften zum Zwecke der Verwaltung und Bewirtschaftung übertragen. Die DIBAG ist, bis auf eine Ausnahme, alleinige Kommanditistin dieser Gesellschaften. Die Gesellschaften werden als langfristige Investitionen gesehen. Das Unternehmen erwartet hier künftig auch weiterhin positive Entwicklungen, die die Verwaltung der Immobilienbestände wie auch die daraus resultierenden Ergebnisbeiträge betreffen.

III. Lage

1. Ertragslage

Die Umsatzerlöse betragen im Geschäftsjahr EUR 252,5 Mio. nach EUR 136,4 Mio. im Vorjahreszeitraum. Neben den Erlösen aus dem Verkauf von Grundstücken, aus abgerechneten Bauleistungen sowie aus der Vermietung sind weitere (Neben-)Erlöse von EUR 9,3 Mio. (Vorjahr: EUR 7,8 Mio.) berücksichtigt, die sich im Wesentlichen aus der Erbringung administrativer Dienstleistungen im Konzernverbund und Dritten gegenüber sowie aus Leistungen und Vergütungen für die technische Betreuung von Immobilien und für das Vermietungsmanagement ergeben.

Die Umsatzerlöse aus erbrachten Bauleistungen betragen im Geschäftsjahr EUR 171,2 Mio. (Vorjahr: EUR 60,8 Mio.). Sie ergeben sich überwiegend aus erfolgten Schlussabrechnungen für in Vorjahren begonnene und im Geschäftsjahr beendete Neubauvorhaben. Für das Geschäftsjahr nennenswert sind drei fertiggestellte und abgerechnete Neubauvorhaben für Gewerbe-, Wohngebäude und für eine Bildungseinrichtung mit einem Umsatzbeitrag von EUR 138,2 Mio.

Die Erlöse aus der Vermietung betragen EUR 71,3 Mio. und liegen damit über dem Vorjahresniveau (EUR 63,0 Mio.). Die Steigerung ergibt sich im Wesentlichen aus Neuvermietungen, vertraglichen Mietindexierungen sowie ganzjährigen Mieterträgen für im Vorjahr erfolgte Neuvermietungen.

Aus dem Verkauf von Grundstücken wurden im Geschäftsjahr Umsatzerlöse von EUR 0,7 Mio. (Vorjahr: EUR 4,8 Mio.) erzielt. Ein nennenswerter Ergebnisbeitrag wurde nicht erzielt.

Die gegenüber dem Vorjahr in ihrer Höhe kaum veränderten sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 5,0 Mio., Vorjahr: EUR 5,1 Mio.) enthalten in nennenswertem Umfang Beträge aus Kostenerstattungen sowie Schadensersatz und Versicherungsleistungen (EUR 2,4 Mio., Vorjahr: EUR 3,6 Mio.) sowie Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen (EUR 1,5 Mio., Vorjahr: EUR 0,6 Mio.).

Die Gesamtleistung (Umsatzerlöse unter Berücksichtigung der Bestandsveränderungen, der aktivierten Eigenleistungen und der sonstigen betrieblichen Erträge) beträgt im Geschäftsjahr EUR 254,4 Mio. nach EUR 230,8 Mio. im Vorjahr.

Die im Materialaufwand ausgewiesenen Aufwendungen für bezogene Leistungen enthalten die den Vermietungserlösen gegenüberstehenden Betriebs- und Instandhaltungskosten (EUR 17,9 Mio., Vorjahr: EUR 17,3 Mio.) sowie die empfangenen Leistungen im Rahmen der Bautätigkeit für Dritte und zugunsten der Grundstücks- und Projektentwicklungen, die zur Veräußerung vorgesehen sind (EUR 153,7 Mio., Vorjahr: EUR 125,3 Mio.).

Das Rohergebnis aus Gegenrechnung der Gesamtleistung mit den Materialaufwendungen beträgt EUR 81,2 Mio. nach EUR 68,8 Mio. im Vorjahr. Die Zunahme ergibt sich im Wesentlichen aus höheren Ergebnisbeiträgen aus der Vermietung sowie den abgerechneten Bauleistungen. Die weiteren und teils gegenläufigen Einzeleffekte bleiben demgegenüber untergeordnet.

Die Veränderung der Personalaufwendungen (EUR 21,1 Mio., Vorjahr: EUR 20,5 Mio.) folgt weitgehend der Personalentwicklung im Geschäftsjahr unter Berücksichtigung erfolgter Lohn- und Gehaltsanpassungen. So waren im Geschäftsjahr durchschnittlich 210 (Vorjahr: 212) Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter für die DIBAG tätig.

Die Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen (EUR 12,8 Mio., Vorjahr: EUR 12,8 Mio.) ergeben sich unverändert ausschließlich aus einem planmäßigen Verlauf. Der Posten der Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens (EUR 3,6 Mio.) enthält für das Geschäftsjahr eine einzelfallbezogene höhere Wertberichtigung auf eine Forderung aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Verhältnisse des Schuldners.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen (EUR 10,6 Mio., Vorjahr: EUR 10,8 Mio.) zeigen sich in etwa vergleichbar zum Vorjahr. Die Beträge betreffen überwiegend wiederkehrende Einzelsachverhalte mit Fixkostencharakter, die sich in ihrer Gesamtheit und ihrer Veränderung im Jahresvergleich ähnlich darstellen. Berücksichtigt sind im Wesentlichen Aufwendungen für Raumkosten, für KFZ- und Reisekosten, für Rechts- und Beratungskosten und die Inanspruchnahme fremder Dienstleistungen, für Verwaltungskostenumlagen sowie für die allgemeinen Büro- und Organisationsaufwendungen.

Die im Geschäftsjahr ausgewiesenen Erträge aus Beteiligungen (EUR 13,1 Mio., Vorjahr: EUR 12,7 Mio.) enthalten unverändert nahezu ausschließlich zugewiesene und entnommene Ergebnisanteile der von DIBAG errichteten Liegenschaftsgesellschaften und Tochtergesellschaften. Die Erträge haben die letztjährige Erwartung unter dem Eindruck eines schwierigeren wirtschaftlichen Umfeldes mit einem Beitrag von etwa EUR 10,0 Mio. bis EUR 12,0 Mio. übertroffen. Insbesondere zu nennen sind die DIBAG Berlin GmbH & Co. Objekt Gaußstraße KG, die DIBAG Feuerbach GmbH & Co. KG und die DIBAG GewerbePark Freimann GmbH & Co. KG. Diese Gesellschaften haben im Wesentlichen nach weiterem Abschluss von Investitionsmaßnahmen und anschließender Vermietung, teils unterjährig im Vorjahr, im Jahr 2023 bessere Ergebnisse erzielt. Aus den genannten Tochtergesellschaften ergab sich ein Beteiligungsertrag für die DIBAG von EUR 12,7 Mio. nach EUR 11,8 Mio. im Vorjahr.

Das Finanz- und Beteiligungsergebnis (Erträge aus Beteiligungen, Zinserträge und -aufwendungen) beträgt EUR -6,1 Mio. nach EUR 6,4 Mio. im Vorjahreszeitraum. Die Verschlechterung ist im Wesentlichen durch die Finanzierungskosten aufgrund gestiegener Zinsen begründet. Die in den Zinsaufwendungen enthaltenen Finanzierungskosten gegenüber Kreditinstituten betragen EUR 9,4 Mio. nach EUR 4,9 Mio. im Vorjahreszeitraum. Die gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen verrechneten Zinsaufwendungen mit den Zinserträgen betragen EUR -10,2 Mio. nach EUR -1,4 Mio. im Vorjahr. Die DIBAG nimmt für die eigene Investitionstätigkeit Finanzmittel von der Mehrheitsgesellschafterin sowie von weiteren verbundenen Unternehmen in Anspruch. Dem stehen verzinsliche Forderungen im Wesentlichen gegenüber eigenen Tochterunternehmen aus deren erfolgter Investitionstätigkeit gegenüber.

Das EBITDA (Jahresergebnis vor Ertragsteuern, Fremdkapitalzinsen und Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen) beträgt EUR 64,1 Mio. nach EUR 51,3 Mio. im Vorjahr.

Der Aufwand aus Ertragsteuern enthält unverändert zum Vorjahr nahezu ausschließlich Beträge für das jeweilige Geschäftsjahr. Bezogen auf die ertragsteuerlichen Verhältnisse wurde das Ergebnis 2023 infolge der Regelungen zur beschränkten steuerlichen Abzugsfähigkeit von Zinsen belastet, während demgegenüber das Vorjahresergebnis aufgrund steuerbilanzieller Fortschreibungen und der steuerlichen Ergebniszurechnungen aus gehaltenen Anteilen an Personengesellschaften entlastet wurde. Die Steuerquote (Ertragsteuern zu Jahresergebnis vor Ertragsteuern) beträgt dadurch 30,9 % nach 19,8 % im Vorjahr.

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2023 von EUR 18,4 Mio. hat unsere Erwartung und Prognose aus dem Vorjahr mit einem Ergebnis von etwa EUR 17,0 Mio. leicht übertroffen. Die unter dem Eindruck der gesamtwirtschaftlichen Lage abgegebene Prognose hat sich für die erwarteten Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken bestätigt, die Entwicklung im Bereich der Vermietung und der erbrachten und abgerechneten Bauleistungen führte demgegenüber zu deutlich besseren Umsatz- und Ergebnisbeiträgen. Das gegenüber unserer Prognose etwas schlechtere Finanzergebnis aus Gegenrechnung der Zinserträge mit den Zinsaufwendungen unter Einschluss konzerninterner Finanzierungen konnte durch höhere Erträge aus dem Beteiligungsbereich nicht kompensiert werden. Sondereinflüsse wie die vorgenommene höhere Wertberichtigung einer Einzelforderung oder die Entwicklung der ertragsteuerlichen Belastung konnten infolge des operativen Geschäftsverlaufs aufgefangen werden. Weitere teils gegenläufige Effekte haben die Ergebniserwartung demgegenüber kaum tangiert.

Der in Fortführung des Jahresergebnisses ausgewiesene Bilanzgewinn ergibt sich aus dem Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2023 von EUR 18,4 Mio. zuzüglich des Gewinnvortrages von EUR 221,3 Mio.

2. Finanzlage

Die DIBAG weist bei einem unveränderten Grundkapital von EUR 46,1 Mio. ein Eigenkapital von EUR 383,5 Mio. (Vorjahr: EUR 365,1 Mio.) aus. Die Veränderung gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus dem Jahresergebnis des Geschäftsjahres 2023. Zur weiteren Stärkung der Gesellschaft wurde in der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft am 26. Mai 2023 beschlossen, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 von EUR 221,3 Mio. auf neue Rechnung vorzutragen und in den Gewinnvortrag einzustellen. Die Eigenkapitalquote (Eigenkapital zu Bilanzsumme) beträgt, bedingt durch die höhere Bilanzsumme, rund 31,2 % nach 32,0 % zum Stichtag des Vorjahres.

Die Rückstellungen betragen EUR 22,8 Mio. nach EUR 24,5 Mio. zum Vorjahresstichtag. Der Rückgang ergibt sich im Wesentlichen aus zum Stichtag nicht gegebenen Steuerrückstellungen. Rückstellungen werden überwiegend gebildet für ungewisse Verbindlichkeiten, für Verpflichtungsrückstände oder für früheren Geschäftsjahren zuzuordnende Risiken, deren Eintritt als wahrscheinlich gilt, deren Höhe oder deren Zeitpunkt des Eintritts aber unbestimmt sind. Die Bildung erfolgt auf Grundlage der Bewertung des einzelnen Geschäftsvorfalls. Die Rückstellungen für Pensionen betreffen ausschließlich Leistungsempfänger. Die zum Stichtag des Vorjahres ausgewiesenen Steuerrückstellungen betrafen im Wesentlichen Nachzahlungsbeträge zu Ertragsteuern, die im Geschäftsjahr entrichtet oder verrechnet wurden. Die sonstigen Rückstellungen betreffen überwiegend Sachverhalte, die allein aus dem Geschäftsfeld der Gesellschaft begründet sind. Zum Stichtag sind in höherem Umfang Beträge für laufende und künftig durchzuführende Maßnahmen und für Risiken aus der Beseitigung von Altlasten oder der Grundwassersanierung enthalten (EUR 12,3 Mio., Vorjahr: EUR 14,1 Mio.). Sämtliche ungewisse Verbindlichkeiten oder Verpflichtungsrückstände sind angemessen berücksichtigt.

Die Verbindlichkeiten insgesamt betragen zum Bilanzstichtag EUR 822,9 Mio. nach EUR 748,2 Mio. zum Vorjahresstichtag.

Die Veränderung der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 362,6 Mio., Vorjahr: EUR 359,5 Mio.) ergibt sich im Wesentlichen aus den planmäßigen Tilgungsleistungen, Tilgungsleistungen aufgrund freier Liquidität und im Rahmen der Immobilienverkäufe (Tilgungsleistungen insgesamt EUR 22,1 Mio.), denen Mittelzuflüsse aus abgerufenen Finanzmitteln für die eigene Investitionstätigkeit (EUR 25,2 Mio.) gegenüberstehen.

Die Verbundverbindlichkeiten werden zum Stichtag mit EUR 427,1 Mio. ausgewiesen und erhöhten sich damit gegenüber dem Stichtag des Vorjahres um rund EUR 75,0 Mio. Sie enthalten mit EUR 344,5 Mio. (Vorjahr: EUR 299,9 Mio.) kurzfristig zur Verfügung gestellte Finanzmittel der Mehrheitsgesellschafterin. Diese Finanzmittel betreffen überwiegend Vorfinanzierungen für die Investitionen in den eigenen Immobilienbestand wie auch für die Durchführung von Bauvorhaben für Dritte, die zurückgeführt oder umfinanziert werden sollen.

Die Gesellschaft verfügte im Geschäftsjahr 2023 jederzeit über eine angemessene Liquidität. Der stichtagsbezogene Finanzmittelfonds (EUR - 0,5 Mio.) aus Gegenrechnung der Bankguthaben und flüssigen Mittel abzüglich der jederzeit fälligen Bankverbindlichkeiten ist tätigkeitsbedingt gering. Die Verwendung freier und nicht gebundener Liquidität erfolgt zur Rückführung von Verbindlichkeiten oder für Investitionen. Das wesentliche Vermögen der Gesellschaft besteht aus dem gehaltenen Immobilienbestand, der im Anlage- und Umlaufvermögen ausgewiesen wird (in Summe EUR 851,1 Mio., Vorjahr: EUR 792,8 Mio.) und der teilweise der weiteren Entwicklung unterliegt. Dieser Immobilienbestand, der die Geschäftsgrundlage der Gesellschaft darstellt, ist ausreichend und angemessen durch Eigenkapital, objektbezogene Finanzierungen von Kreditinstituten und zur Verfügung gestellte Finanzmittel von verbundenen Unternehmen finanziert.

Zum Stichtag und für das Geschäftsjahr ergibt sich eine Gesamtkapitalrentabilität (Jahresergebnis vor Ertragsteuern und Fremdkapitalzinsen zur Bilanzsumme) von rund 4,2 % gegenüber 3,4 % zum Vorjahr.

3. Vermögenslage

Das Sachanlagevermögen wird maßgeblich durch den auf Dauer zu halten vorgesehenen Grundstücksbestand von EUR 454,1 Mio. (Vorjahr: EUR 463,0 Mio.) bestimmt. Die Veränderung gegenüber dem Vorjahresstichtag ergibt sich im Wesentlichen durch Umgliederung und Aktivierung von Investitionskosten fertig gestellter Maßnahmen aus den geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau von EUR 3,7 Mio. sowie den laufenden und planmäßigen Abschreibungen für Gebäude und Einbauten im Geschäftsjahr von EUR 12,3 Mio. Die zum Stichtag mit EUR 65,1 Mio. in höherem Umfang ausgewiesenen geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau betreffen mit EUR 62,5 Mio. die Entwicklung des Standortes Kirchheim mit Wohnbebauung.

Das Finanzanlagevermögen ergibt sich nahezu ausschließlich durch die gehaltenen Anteile an verbundenen Unternehmen von EUR 93,9 Mio. (Vorjahr: EUR 93,4 Mio.). Die Unternehmen halten mehrheitlich in höherem Umfang Immobilien, die auf Dauer verwaltet und vermietet oder entwickelt werden. Unverändert berücksichtigt sind die Beteiligungen an der DIBAG Berlin GmbH & Co. Objekt Gaußstraße KG, der DIBAG GewerbePark Freimann GmbH & Co. KG, der DIBAG Feuerbach GmbH & Co. KG sowie der DIBAG GewerbePark Haar GmbH & Co. KG. Diese Gesellschaften halten Grundstücksbestände, die ursprünglich aus dem Immobilienportfolio der DIBAG stammten. Der Wertansatz für die genannten Liegenschaftsgesellschaften beträgt unverändert EUR 80,1 Mio. In Veränderung zum Vorjahr nicht mehr enthalten ist die durch die DIBAG als Alleingesellschafterin im Oktober 2022 unter der Firma DIBAG Infrastruktur GmbH errichtete Beteiligungsgesellschaft mit einem Wertansatz zum Stichtag des Vorjahres von EUR 1,0 Mio. Die Gesellschaft war noch nicht operativ tätig, die Anteile wurden Mitte 2023 veräußert.

Bei dem zum Stichtag zur Entwicklung und zum Verkauf vorgesehenen Immobilienbestand im Umlaufvermögen von EUR 397,0 Mio. (Vorjahr: EUR 329,8 Mio.) handelt es sich um rund 50 Einzelobjekte, die teils bebaut oder unbebaut sind oder sich noch in der Entwicklung befinden. Im Geschäftsjahr erfolgten Investitionen in den Erwerb von Grundstücken von EUR 0,7 Mio. (Vorjahr: EUR 18,9 Mio.) und in Bauleistungen von EUR 66,9 Mio. (Vorjahr: EUR 46,4 Mio.). Aus Verkäufen ergaben sich Buchwertabgänge von EUR 0,2 Mio. (Vorjahr: EUR 2,8 Mio.). Zum Stichtag hält die DIBAG Grundstücksflächen von rund 1.900.000 qm. Der ausgewiesene Bestand an Grundstücken im Umlaufvermögen hat einen Anteil an der Bilanzsumme von rund 32 % (Vorjahr: 29 %) und unter Einbeziehung des Bestandes im Anlagevermögen einen Anteil von rund 69 % (Vorjahr: 70 %) am Vermögen der Gesellschaft.

Die noch nicht endabgerechneten Bauleistungen von EUR 186,1 Mio. (Vorjahr: EUR 258,2 Mio.; nach Verrechnung mit den hierfür erhaltenen Anzahlungen EUR 34,0 Mio., Vorjahr: EUR 33,4 Mio.) enthalten von verbundenen Unternehmen beauftragte Vorhaben für Investitionen und Instandsetzungen von EUR 169,0 Mio. (Vorjahr: EUR 240,7 Mio.; nach Verrechnung mit den hierfür erhaltenen Anzahlungen EUR 22,5 Mio., Vorjahr: EUR 28,3 Mio.). Zum Stichtag entfallen allein etwa 43 % der noch abzuschließenden Baumaßnahmen für verbundene Unternehmen auf fünf Einzelmaßnahmen des Neubaus mit aktivierten Baukosten von jeweils über EUR 10 Mio.

Die zum Stichtag mit EUR 124,1 Mio. (Vorjahr: EUR 168,0 Mio.) ausgewiesenen Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Beträge von EUR 112,2 Mio. (Vorjahr: EUR 150,3 Mio.) aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr mit den Tochtergesellschaften DIBAG NeckarPark GmbH, DIBAG GewerbePark Freimann GmbH & Co. KG, DIBAG Feuerbach GmbH & Co. KG und DOBA GmbH & Co. Park KG. Die Beträge ergeben sich im Wesentlichen durch in Auftrag gegebene größere Investitionsvorhaben dieser Gesellschaften. Die Investitionsvorhaben sind weitgehend abgeschlossen oder befinden sich in einem fortgeschrittenen Stand. Der kurzfristige Finanzmittelbedarf für diese Vorhaben wurde von der DIBAG zur Verfügung gestellt und wird nach Abschluss der Maßnahmen und der geplanten Drittfinanzierung zurückgeführt. Die übrigen Forderungen gegen verbundene Unternehmen ergeben sich unverändert zum Vorjahr aus dem laufenden Finanz- und Verrechnungsverkehr, der Erbringung von Dienstleistungen oder abgerechneten Bauleistungen.

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ergeben sich im Wesentlichen aus Mietforderungen, daneben aus erbrachten Dienstleistungen oder abgerechneten Bauleistungen. Sie sind in vergleichbaren Verhältnissen zum Vorjahr und entsprechen dem normalen Geschäftsverlauf.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten unverändert zum Stichtag des Vorjahres in höherem Umfang Ansprüche auf Erstattung von Steuerüberzahlungen von EUR 7,1 Mio. (Vorjahr: EUR 4,9 Mio.). Des Weiteren werden unter diesem Posten zum Stichtag der Rückforderungsanspruch aus erfolgten unterjährigen Zahlungen einer Kaufpreisbelegung für einen geplanten Immobilienerwerb von EUR 29,1 Mio. sowie die Ende des Jahres einem Dritten kurzfristig zur Verfügung gestellte Liquidität von EUR 10,0 Mio. ausgewiesen. Die weiteren Beträge enthalten einzeln gewährte Darlehen von 2,4 Mio. (Vorjahr: EUR 2,5 Mio.).

Insgesamt sind wir mit dem Geschäftsverlauf des Jahres 2023 zufrieden, die Vermögenslage und die Finanzlage der Gesellschaft sind in geordneten Verhältnissen.

C. Prognose-, Risiko- und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Die Gesellschaft wird in ihren bisherigen Geschäftsbereichen und Segmenten weiter tätig bleiben. Entsprechend der Unternehmensstrategie soll der zur langfristigen Vermietung bestimmte Immobilienbestand vergrößert werden, um damit den Bereich der Mieteinnahmen weiter zu stabilisieren. Seit Beginn 2024 erfolgten bislang keine Erwerbe von Grundstücksflächen. Grundstückserwerbe sind nur im Einzelfall und bei entsprechender Gelegenheit vorgesehen. Der geplante Bestandsaufbau und das Investitionsvolumen für 2024 in die Fortentwicklung des auf Dauer zu halten bestimmten Immobilienbestandes beträgt etwa EUR 22 Mio. Die geplante Weiterentwicklung durch Bau- bzw. Infrastrukturmaßnahmen bei den zur Veräußerung bestimmten Immobilien soll sich in etwa im Rahmen des Vorjahres bewegen. Aufgrund der aktuellen Lage sind jedoch zeitliche Verzögerungen in der Umsetzung von Vorhaben eher wahrscheinlich als auszuschließen. Die Bauindustrie, das Baugewerbe und auch Handwerksbetriebe leiden nach wie vor unter Materialengpässen, unsicherem Lieferbezug und fehlenden Arbeitskräften. Dahingehend gilt dies nicht nur für Investitionen, sondern auch für laufende Instandhaltungsmaßnahmen und -programme. Rückstände und situationsbedingte Anpassungen wie auch ein höherer Kosten- und Preisdruck werden weiterhin zu erwarten sein.

Aufgrund des gegenwärtig weiter schwachen wirtschaftlichen Umfeldes sind Prognosen über die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens auch für das Jahr 2024 mit einem höheren Grad an Unsicherheit verbunden.

Mit gegenwärtigem Stand, und dies betrifft die Entwicklung des Unternehmens von Januar bis Mitte Mai 2024, waren lediglich kleinere negative Auswirkungen zu verzeichnen, die aber die Erwartung für diesen Zeitraum kaum tangierten. Für den weiteren Verlauf des Geschäftsjahres 2024 mag dies aber nicht uneingeschränkt zutreffen.

Im Jahr 2024 erfolgten bislang keine realisierten Verkäufe von Grundstücksflächen. Wir rechnen daher für 2024 aufgrund des schwächeren Marktumfeldes aus dem Verkauf von Immobilien wie im vergangenen Jahr mit keinen nennenswerten Umsatz- und Ergebnisbeiträgen. Für den Bereich des Abschlusses von Bauvorhaben sowie deren Abrechnung erwarten wir für das Jahr 2024 aufgrund des Standes und unter Berücksichtigung des Risikos nicht auszuschließender Bauzeitverzögerungen Umsatzbeiträge in einer Größenordnung von etwa EUR 80 Mio. bis EUR 120 Mio. Die Entwicklung des vergangenen Jahres war durch den Abschluss und die Endabrechnung einzelner vom Volumen größerer Bauvorhaben nach längerer Bauzeit beeinflusst. Insgesamt sind die Ergebnisbeiträge aus der Erbringung von Bauleistungen für Dritte aus der Gesamtsicht des Unternehmens und unter normalen Verhältnissen begrenzt und ohne übergeordneten Einfluss auf die Ergebnislage.

Für den Bereich der Vermietung erwarten wir unter der gegenwärtigen und der für 2024 prognostizierten wirtschaftlichen Entwicklung erneut ein herausforderndes Jahr. Es ist zu erwarten, dass bereits vertraglich vereinbarte Neuvermietungen im Einzelfall zeitverzögert erfolgen, die künftigen Vermietungen für bislang bestehende Leerstandsflächen geringer ausfallen werden und Mietvertragsverlängerungen für auslaufende Mietverträge aufgrund der wirtschaftlichen Situation bei einzelnen Mietern nicht in geplantem Umfang zum Abschluss gebracht werden können. Ein weiterer Unsicherheitsfaktor ergibt sich für die laufenden und bestehenden Mietverhältnisse, wenn aufgrund der aktuell schwächeren wirtschaftlichen Entwicklung Anlass zu Änderungen in Mietverhältnissen besteht oder Mieter in zunehmende finanzielle Schwierigkeiten geraten, schlimmstenfalls Mietverhältnisse beendet werden oder zu beenden sind. Unter diesem Rahmen kann allenfalls von einer stabilen Mietpreisentwicklung und nicht von einer Steigerung des Mietpreisniveaus ausgegangen werden. Wir gehen daher davon aus, dass die Umsatzbeiträge aus der Vermietung (in 2023 mit EUR 71,3 Mio.) in 2024 trotz weiterer Neuvermietungen stabil sein werden, auch wenn gegebenenfalls vermehrt Mietausfälle zu verzeichnen sind. Unter Berücksichtigung des Anteils der die Vermietung unmittelbar betreffenden und erwartet steigenden Kosten und Aufwendungen mit relativem Fixkostencharakter kann dies zu geringeren Ergebnisbeiträgen aus der Vermietung führen.

Gleiches wie für das eigene Segment der Vermietung gilt auch für die Tochterunternehmen, die bisher zum Ergebnis beigetragen haben und deren Geschäftsentwicklung durch die Vermietungstätigkeit bestimmt wird. Unter Einschluss der Finanzierungskosten für die von den Gesellschaften getätigten Investitionen erwarten wir daher einen Beteiligungsertrag für die DIBAG in 2024 von rund EUR 12 Mio. bis EUR 13 Mio.

Während das Jahr 2022 noch durch die günstigeren Finanzierungskonditionen positiv beeinflusst war, bewegten sich die Finanzierungszinsen und -kosten nach mehrfacher Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB im Zuge der Maßnahmen zur Inflationsbekämpfung in 2023 und seitdem auf einem deutlich höheren Niveau. Wir gehen davon aus, dass sich das gegenwärtige Niveau der Finanzierungszinsen und -kosten im weiteren Verlauf des Jahres 2024 allenfalls nur leicht abschwächen dürfte. Vor dem Hintergrund der weiteren Investitionstätigkeit und des damit verbundenen Finanzmittelbedarfs sowie der Finanzstruktur des Unternehmens unter Einschluss konzerninterner Finanzierungen erwarten wir, dass die Finanzierungskosten bzw. die Zinsaufwendungen im laufenden Jahr um etwa EUR 3 bis 4 Mio. höher sein werden und sich in der Ergebniswirksamkeit das Zinsergebnis (Saldo der Zinserträge und Zinsaufwendungen in 2023: EUR - 19,2 Mio.) in 2024 um etwa EUR 3 Mio. verschlechtern dürfte.

Unter Zugrundelegung dieser vorsichtig bewerteten Verhältnisse mit höherem Einfluss auf die Ergebnislage des Unternehmens wird für das laufende Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresergebnis von etwa EUR 16 bis 18 Mio. gerechnet.

Unabhängig von der gegenwärtigen politischen Krise erwarten wir im Gesamtverhalten der Wirtschaft und der Natur auch künftig Überraschungen. Wir gehen davon aus, dass die Ausschläge in der Natur häufiger und intensiver sein werden. Vergleichbar wird sich die Wirtschaft zeigen. Das heißt, Unvorhergesehenes und Überraschungen sind nicht die Ausnahme, sondern werden zum Regelfall.

Es werden damit künftig und zunehmend nur diejenigen Unternehmen gut zurechtkommen, die sich auf Marktveränderungen und auf Unvorhergesehenes einstellen.

Entscheidend in der Zukunft wird mehr als in der Vergangenheit sein, dass angemessene wirtschaftliche Reserven und lösungsorientiertes Reaktionsvermögen als Selbstverständlichkeit und nicht als Herausforderung gesehen werden. Mit dieser Erkenntnis werden wir uns auch in Zukunft mit Entschlossenheit dem Wettbewerb und Markt stellen und sind zuversichtlich, auch weiterhin unsere Ziele zu erreichen.

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

Das Risikomanagementsystem ist in die Aufbau- und Ablauforganisation und die bestehenden Planungs-, Steuerungs- und Berichterstattungsinstrumente integriert. Es wird fortlaufend an geänderte Erfordernisse angepasst und weiterentwickelt. Wesentliche Bestandteile sind das Controlling, die Planung, die Freigabe, die kontinuierliche und zeitnahe Überwachung von Investitionsvorhaben, die kurz- und mittelfristige Liquiditäts- und Finanzplanung, das Forderungsmanagement, die Bereichsleitersitzungen und monatlichen Treffen der Führungskräfte neben bereichsübergreifenden Planungssitzungen unter Einschluss der Unternehmensleitung sowie die laufenden Berichterstattungen an den Vorstand und Aufsichtsrat.

Die Risikoüberwachung erfolgt auf erster Stufe durch die jeweiligen und unmittelbaren Prozess- oder Bereichsverantwortlichen nebst Dokumentation, Bewertung und Berichterstattung an die Unternehmensleitung. Einzuleitende Maßnahmen führen zu unmittelbarer und fortlaufender Abstimmung mit der Unternehmensleitung hinsichtlich deren Kontrolle und Wirkung. Unabhängig davon erfolgt die regelmäßige Berichterstattung über die Lage des Unternehmens durch das interne Finanz- und Rechnungswesen.

Das implementierte Risikomanagementsystem stellt dadurch sicher, dass bestehende oder drohende Risiken identifiziert, analysiert und hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und Tragweite bewertet werden. Ziel ist es, die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage laufend beurteilen zu können, ungünstige Entwicklungen abzuwenden und günstige Entwicklungen im Sinne des Aufgreifens einer Chance zu erkennen.

Das Risikomanagement der DIBAG setzt bereits in einem frühen Stadium ein. Investitionsentscheidungen werden nur dann getroffen, wenn die zu erwartende Rendite und der wirtschaftliche Erfolg als sehr wahrscheinlich eingestuft werden können. Damit identifiziert, bewertet, überwacht und steuert die DIBAG die Risikosituation laufend.

Wir arbeiten kontinuierlich und mit Nachdruck daran, EDV-gestützte und abteilungsübergreifende Prozesse fortzuentwickeln und zu verbessern, um die Bewertungsgrundlage aufgrund zusammengeführter Sachverhalte und Daten stets richtig einschätzen zu können.

Die allgemeinen Risiken unterliegen der wirtschaftlichen und steuerpolitischen Entwicklung und können vom Unternehmen nicht beeinflusst werden. Allerdings werden sie vom Unternehmen kritisch beobachtet und bei unternehmerischen Entscheidungen sorgfältig berücksichtigt.

2. Risiken

Die wesentlichen Risiken der zukünftigen Entwicklung ergeben sich aus der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft in allen drei Geschäftsbereichen, denen durch laufende organisatorische Maßnahmen begegnet wird. Wir haben intern dafür Sorge getragen, dass die Kriterien für die Vermietung, das Forderungsmanagement, die Bestands- und Projektentwicklung und die Finanzierung kontinuierlich und zeitnah überwacht und eingehalten werden. Im Einzelnen ergeben sich folgende Bereiche mit wesentlicher Risikostruktur:

Für den Bereich der Vermietung ergeben sich aus der gegenwärtigen konjunkturellen Situation und für den weiteren Verlauf des Jahres 2024 unmittelbare und mittelbare Risiken. Diese betreffen im Wesentlichen den zeitverzögerten Beginn neu geschlossener Mietverhältnisse, insbesondere bei noch fertigzustellenden Investitionsvorhaben, und wenn die Vermietung von bestehenden Leerstandsflächen sowie die Verlängerungen auslaufender Mietverträge in einem geringeren Umfang als geplant eintreten. Darüber hinaus und bedingt durch die anhaltende schwächere konjunkturelle Gesamtsituation könnten künftig höhere Mietausfälle oder Verzögerungen in den Liquiditätszuflüssen von Mieteinnahmen zu verzeichnen sein. Diesen Risiken wird unverändert durch eine hinreichende Diversifikation (standort- und objektbezogen) und eine intensive Marktbeobachtung und Tätigkeit am jeweiligen Immobilienstandort begegnet. Zielgruppe sind weiterhin Mieter mit guter oder überdurchschnittlicher Bonität. Durch ein laufendes und wirksames Forderungsmanagement waren daher bislang Ausfälle von Mietforderungen oder Zahlungsverzögerungen nur in untergeordnetem Umfang und einzelfallbezogen zu verzeichnen.

Im Rahmen der Bestandsentwicklung des auf Dauer zu halten geplanten Immobilienbesitzes sowie des Immobilienbestandes mit abgeschlossenen Projektvorhaben ergeben sich die Anforderungen der laufenden Durch- und Fortführung von Renovierungs-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zur Wertsicherung und Wertsteigerung sowie der Sicherstellung der Vermietung. Dahingehend erfolgen planmäßige und laufende Programme, die nachgehalten, überwacht und gegebenenfalls bedarfs- und einzelfallbezogen angepasst werden. Rückstände sind gegenwärtig nur in Einzelfällen zu verzeichnen, können jedoch für die nahe Zukunft und bei ungünstiger Entwicklung des wirtschaftlichen Umfeldes in größerem Umfang nicht abschließend ausgeschlossen werden. Dies betrifft gleichfalls die nachfolgend genannten Segmente der Immobilienprojektentwicklung und der Erbringung von Bauleistungen für Dritte.

Die Risiken aus der Immobilienprojektentwicklung ergeben sich neben deren Finanzierung aus der Überschreitung geplanter Entwicklungszeiten, aus ungeplanten Kostenerhöhungen für Projektrealisierungen, aus der Komplexität einzelner Projektmaßnahmen oder aus der Vermarktung von Projekten aufgrund sich ändernder Marktgegebenheiten. Die allgemeinen und projektbezogenen Veränderungen sowie die eigenen Einschätzungen unterliegen einer kontinuierlichen Überprüfung und führen zu einer entsprechenden Reaktion. Im Ergebnis besteht eine ausgeweitete und laufend enge Projektkontrolle. Ausschließlich Vorhaben mit überdurchschnittlichen Ertrags- und Renditeerwartungen und minderer Risikostruktur stehen unverändert im Vordergrund. Gleichzeitig werden Maßnahmen erarbeitet und getroffen, um Kosteneinsparpotentiale konsequent zu nutzen und zeitnah umzusetzen. Auch ein weiterer moderater Anstieg der Baukosten stellt momentan keine signifikante Beeinträchtigung laufender Einzelprojekte dar. Aufgrund der gegenwärtigen Lage hätten jedoch deutliche Bauzeitverzögerungen für größere Investitionsmaßnahmen und das damit verbundene Risiko der Kostensteigerungen ein höheres Gewicht. Die bereits begonnenen Projektentwicklungen verlaufen zum gegenwärtigen Zeitpunkt weitgehend planmäßig, nur einzelfallbezogen sind bisher Verzögerungen zu verzeichnen. Gleiches gilt in diesem Sinne für die vom Unternehmen zu erbringenden und durchzuführenden Bauleistungen Dritten gegenüber. Im Falle deutlicherer Bauzeit- und Fertigstellungsverzögerungen besteht hier das Risiko der späteren Realisation und Endabrechnung erbrachter Leistungen wie auch für die Ergebnisbeiträge, wenn ungeplante Kostenüberschreitungen aufgrund vertraglicher Vereinbarungen nicht entsprechend abgerechnet werden können.

Die Sicherstellung einer guten, ausreichenden und angemessenen Liquidität hat für die Gesellschaft aufgrund ihres Geschäftsfeldes eine hohe Priorität und Bedeutung. Der Bereich Projektentwicklung ist geprägt von der Bereitschaft der Kreditinstitute, auch risikoadäquate Engagements im kurz- bis mittelfristigen Finanzierungsbereich mitzutragen. Unabhängig von dieser Entwicklung ist das Unternehmen in der Lage, sich aus Liquiditätsüberschüssen im operativen Geschäft ausreichend zu refinanzieren und angemessene Ziele zu erreichen.

Die Finanzierung des Immobilienbestandes und der Projektentwicklungen erfolgt in Form von Darlehen durch Kreditinstitute, bereitgestellten Finanzmitteln verbundener Unternehmen und angemessenem Eigenkapital. Die Finanzierungen von Kreditinstituten sind kurz- bis langfristig, je nach Finanzierungsgegenstand (Immobilien in Entwicklung oder bereits entwickelte Immobilien). Bei diesen Finanzierungen ist aufgrund der Konditionen und der gegenwärtigen Finanzmarktlage der überwiegende Teil mit einer kurzfristigen Zinsbindung versehen. Für die Gesellschaft können sich damit insbesondere Finanzierungsrisiken aus Zinsänderungen ergeben. Die eingegangenen Konditionierungen und die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen werden daher laufend überwacht. Auch unter Berücksichtigung des gegenwärtigen Zinsniveaus erwarten wir keine Nachteile für die Geschäftstätigkeit des Unternehmens. Beginnend 2017 wurde das bis Mitte 2022 günstige Niveau für langfristige Finanzierungszinsen sukzessive genutzt und es wurden langfristige Finanzierungskonditionen mit fünf- bis zehnjährigen Laufzeiten vereinbart. Im Falle nicht auszuschließender noch weitreichenderer Änderungen der Finanzmarktlage und -verfassung könnte sich zunehmend die Notwendigkeit der teilweisen Umfinanzierung ergeben. Die DIBAG begegnet diesem Risiko insbesondere durch eine angemessene Streuung der sie finanzierenden Finanzmarktteilnehmer, mit denen überwiegend langfristige Geschäftsbeziehungen bestehen, sowie durch die laufende Überwachung ihres Finanzmittelbedarfs und ihrer Finanzplanung.

Auch unter Berücksichtigung der gegenwärtigen sowie erwarteten konjunkturellen Entwicklung und Aussichten für das nun laufende Geschäftsjahr ergibt unsere Beurteilung und Bewertung der Risikosituation keine den Kern und den Fortbestand des Unternehmens gefährdenden Umstände. Wir erwarten insgesamt keinen Eintritt von Risiken, die eigenständig oder in Kombination mit anderen Risiken den Fortbestand der DIBAG gefährden könnten.

III. Chancenbericht

Das gegenwärtige wirtschaftliche Umfeld wird durch eine schwache allgemeine konjunkturelle Entwicklung bestimmt. Die aktuellen Prognosen sehen daher unter den gegenwärtigen Rahmenbedingungen und mit höherer Unsicherheit ein geringes Wachstum für 2024 und erst für 2025 eine moderate wirtschaftliche Erholung. Die deutsche Immobilienwirtschaft blieb von dieser Entwicklung nicht unberührt. Einzelne Segmente der Immobilienwirtschaft folgten zeitverzögert der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und werden auch in Zukunft unterschiedlich stärker betroffen sein. Die DIBAG sieht sich demgegenüber aufgrund ihrer strategischen Ausrichtung gut aufgestellt, die konjunkturelle Schwächephase ohne weitreichende Folgen zu bewältigen.

Der Unternehmensbereich der Vermietung wird, unabhängig von der gegenwärtigen Situation, weiter an Gewicht gewinnen, auch wenn durch Immobilienverkäufe im Segment der Projektentwicklung Bestände veräußert werden. Vermietete Immobilienbestände, die aufgrund ihrer Struktur dafür geeignet sind, sollen auf Dauer im Bestand gehalten und in das langfristige Vermögen übernommen werden. Neben marktkonformen Mietpreisanpassungen sind dafür die Grundlagen durch die bereits der Vermietung unterliegenden Bestandsimmobilien geschaffen. Darüber hinaus führt der laufende Abschluss von Projektentwicklungsvorhaben zu weiterem Potenzial in der Vermietung. Durch eine hinreichend ausgewogene Struktur des Immobilienbestandes (Standorte und Nutzungen) sind signifikante Abhängigkeiten durch einzelne Immobilien nicht zu verzeichnen. Aufgrund dezentraler Vermietungstätigkeit und Marktbeobachtung an den jeweiligen Standorten werden die Reaktionszeiten für Mietanfragen geringgehalten, bestehende Mietverhältnisse laufend überwacht und zeitnah Mietvertragsverlängerungen oder Neukonditionierungen abgeschlossen. Die planmäßige Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen oder wert- und nutzungsverbessernden Maßnahmen werden die Vermietungsleistung, wenn auch gegebenenfalls zeitverzögert, weiter begünstigen.

Im Bereich der Projektentwicklung besteht ein ausreichendes Portfolio an unbebauten und erschlossenen Flächen wie auch abgeschlossenen Projektvorhaben und bebauten Grundstücken, das dem Verkauf dient und Gegenstand von Investorenanfragen ist, auch wenn eine Phase verringerter Anfragen eintritt. Durch die hierfür am Sitz der Gesellschaft eingerichtete eigene Organisation können auch komplexe oder vom Volumen größere Transaktionen zum Abschluss gebracht werden. Dies schließt Aufgabenstellungen im Vorfeld, beispielsweise Genehmigungsverfahren, oder im Nachgang, wie die Koordinierung und Durchführung weiterer Bau- und Investitionsmaßnahmen, ein.

Im Hinblick auf unsere Unternehmensstrategie mit dem Ziel der stetigen Verbesserung und Vereinfachung unserer Organisation soll die Anzahl der Standorte, an denen wir tätig sind, reduziert werden. Auf Grundlage des gehaltenen Immobilienbestandes und der Marktgegebenheiten werden alle Standorte laufend bewertet und Kernregionen wurden identifiziert. Es sollen daher Immobilienbestände ohne erwartetes übergeordnetes Entwicklungspotential oder außerhalb der von uns präferierten Standorte vermehrt kurz- bis mittelfristig veräußert werden. Aufgrund der gegenwärtigen Marktgegebenheiten sehen wir die Aussichten hierfür insgesamt noch als gut an, auch wenn aufgrund des momentanen wirtschaftlichen Umfeldes zeitliche Verzögerungen zu erwarten sind.

Die Unternehmensführung erkennt die Bedeutung von Nachhaltigkeit in der Projekt- und Bestandsentwicklung und hat Umweltverantwortung in allen Phasen des Planungs- und Bauprozesses zunehmend in ihr unternehmerisches Handeln integriert. Unsere Strategie umfasst die ökonomische, ökologische und soziale Nachhaltigkeit im Rahmen der Projektentwicklung, der Neubauvorhaben und der Bestandsentwicklung, um eine langfristig werthaltige Ausrichtung der Investitionen sicherzustellen.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzinstrumenten

Die Finanzanlagen enthalten in nennenswertem Umfang Finanzinstrumente in Form der Beteiligungen an verbundenen Unternehmen in Rechtsform der Kapitalgesellschaft (GmbH) und Personenhandelsgesellschaft (KG). Nahezu alle dieser gehaltenen Beteiligungen halten, verwalten oder entwickeln eigenen Immobilienbesitz. Die Entwicklung der Gesellschaften und die Investitionen in diese Beteiligungen werden im Rahmen des Risikomanagements laufend überwacht.

Die weiteren wesentlichen originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz betreffen die kurzfristigen Forderungen aus der Vermietung, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus abgerechneten Bauleistungen, aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr mit verbundenen Unternehmen und die sonstigen Forderungen. Die DIBAG verfügt über ein effizientes Forderungsmanagement. Im Fall erkennbarer Ausfall- oder Bonitätsrisiken werden zeitnah entsprechende Wertberichtigungen vorgenommen. Die tatsächlich konkretisierten Forderungsausfälle sind bislang untergeordnet und betreffen überwiegend Einzelfälle. Infolge des gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeldes wird hier eine höhere Beachtung beizumessen sein.

Auf der Passivseite der Bilanz bestehen originäre Finanzinstrumente insbesondere in Form von Bankverbindlichkeiten, die nahezu ausschließlich Objekt- bzw. Immobilienfinanzierungen betreffen. Die Stellung von Sicherheiten erfolgt im Regelfall durch die jeweiligen Immobilien. Die abgeschlossenen Laufzeiten der Finanzierungen sind je nach Finanzierungsgegenstand kurz- bis langfristig. Die Zinsbindungen hierfür sind überwiegend im kurzfristigen Bereich. In Folge ergeben sich daraus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken, Liquiditätsrisiken). Die Zinsentwicklung und die eingegangenen Konditionierungen werden daher laufend überwacht. Im Fall ungünstiger Entwicklungen werden Verlängerungen, Neukonditionierungen oder Umfinanzierungen angestrebt, um Finanzierungsrisiken gering zu halten. Beginnend 2017 wurde das bis Mitte 2022 sehr günstige Niveau für langfristige Finanzierungszinsen sukzessive genutzt und es wurden längerfristige Finanzierungskonditionen mit fünf- bis zehnjährigen Laufzeiten vereinbart. Finanzierungsrisiken wird darüber hinaus auch durch eine angemessene Streuung der die DIBAG finanzierenden Finanzmarktteilnehmer und durch die laufende Überwachung des Finanzmittelbedarfs im Rahmen der Finanzplanung begegnet.

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems aufmerksam verfolgt, um Risiken frühzeitig zu erkennen und diesen rechtzeitig begegnen zu können.

E. Unternehmensführung und Personal- und Sozialwesen

I. Erklärung zur Unternehmensführung und der Festlegung von Zielgrößen für den Frauenanteil

Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen sowie der für das Unternehmen gegebenen Verhältnisse in den Organen und Leitungsebenen des Unternehmens hat letztmalig der Aufsichtsrat am 16. Mai 2022 und der Vorstand am 5. Mai 2023 durch jeweiligen Beschluss die entsprechenden Erklärungen und Festlegungen erneuert und vorgenommen.

Danach haben die Mitglieder des Aufsichtsrates festgelegt, dass im Aufsichtsrat bei einer Besetzung mit drei Aufsichtsräten die Zielgröße für den Frauenanteil mit einem Drittel bis zum 30. Juni 2027 festgelegt werden soll. Die Mitglieder des Aufsichtsrates haben gleichfalls festgelegt, dass im Vorstand bei einer Besetzung mit drei Vorständen die Zielgröße für den Frauenanteil mit einem Drittel bis zum 30. Juni 2027 festgelegt werden soll.

Im Berichtszeitraum erfolgte keine Änderung auf Ebene des Aufsichtsrates und des Vorstandes. Der Aufsichtsrat war mit drei Aufsichtsräten ohne Frauenanteil und der Vorstand mit zwei Vorständen ohne Frauenanteil besetzt.

Die Mitglieder des Vorstandes haben in der Beschlussfassung vom 5. Mai 2023 festgelegt, dass in den beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstandes der Frauenanteil innerhalb der nächsten fünf Jahre mit 30 Prozent besetzt werden soll. Die Frauenquote in der ersten Ebene unterhalb des Vorstandes wurde im Berichtszeitraum aufgrund von Personalveränderungen gering unterschritten. Die Frauenquote in der zweiten Ebenen unterhalb des Vorstandes wurde im Berichtszeitraum erreicht.

II. Personal- und Sozialwesen

Im Jahresdurchschnitt waren in der DIBAG 210 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter tätig. Unter Berücksichtigung dieses Rahmens planen wir für 2024 einen leichten Anstieg des Personalstandes.

Das sich wandelnde gesellschaftliche und wirtschaftliche Umfeld stellt unverändert eine wachsende Herausforderung für die Personalarbeit eines Unternehmens dar. In Wechselwirkung erhöhen sich damit auch die Anforderungen an die Anpassungs-, aber auch Veränderungsbereitschaft von Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern.

Die Einbindung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter und deren Identifikation mit dem Unternehmen sind von größter Bedeutung. Mit hoher Leistungsbereitschaft und Flexibilität der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden die Aufgaben im Geschäftsjahr gut bewältigt. Auch im Geschäftsjahr 2023 wurden interne und externe Fortbildungsmaßnahmen angeboten, die bedarfsorientiert ausgerichtet waren und sowohl die fachliche als auch die persönliche Weiterbildung betrafen.

Wir danken allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihren engagierten Einsatz und die verantwortungsbewusste Erfüllung ihrer Aufgaben, womit sie deutlich zum Erfolg unseres Unternehmens beigetragen haben.

F. Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Im Hinblick auf bestehende Geschäftsbeziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr wurde vom Vorstand der erforderliche Bericht gemäß § 312 AktG erstellt und folgende Schlusserklärung abgegeben:

"Der Vorstand der DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft erklärt, dass die Gesellschaft nach den Umständen, die im Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Rechtsgeschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten hat oder vergütete. Maßnahmen auf Veranlassung oder im Interesse des herrschenden Unternehmens oder eines mit ihm verbundenen Unternehmens wurden nicht getroffen oder unterlassen."

BILANZ ZUM 31. DEZEMBER 2023

AKTIVA

PASSIVA

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

ANHANG ZUM JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

A. Allgemeine Angaben

Die Gesellschaft ist unter der Firma DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft mit Sitz in München im Handelsregister B des Amtsgerichts München unter der Nummer HRB 82008 eingetragen.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des AktG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für große Kapitalgesellschaften. Die Gesellschaft betätigt sich wirtschaftlich auf dem Gebiet der Grundstücksprojektentwicklung und -verwaltung und damit verbundener Tätigkeiten. Um den Besonderheiten dieses Wirtschaftszweiges Rechnung zu tragen, erfolgt aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit eine teilweise von § 266 bzw. § 275 Abs. 2 HGB abweichende Bezeichnung der Posten der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung.

B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und in der Regel in einem Zeitraum von 3 bis 5 Jahren linear abgeschrieben.

Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten aktiviert. Bei Vermögensgegenständen, deren Nutzung zeitlich begrenzt ist, erfolgen planmäßige und lineare Abschreibungen. Bei Gebäuden wird, je nach baulichem Zustand, eine regelmäßige Nutzungsdauer von 20 bis 33 Jahren und bei Außenanlagen und Betriebsvorrichtungen von 9 bis 15 Jahren unterstellt. Gegenstände der technischen Anlagen und Maschinen unterliegen in der Regel einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 5 bis 10 Jahren. Andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung haben eine unterlegte Nutzungsdauer von im Wesentlichen bis zu 10 Jahren. Im Falle dauernder Wertminderung bei Vermögensgegenständen erfolgen außerplanmäßige Abschreibungen, um diese mit dem niedrigeren Wert anzusetzen, der ihnen am Abschlussstichtag beizulegen ist.

Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten oder im Falle erwarteter dauernder Wertminderung mit dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Gehaltene Minderheitenanteile an voll gezeichneten, geschlossenen Fondsgesellschaften, die auf Dauer gehalten werden sollen, werden als Beteiligungen ausgewiesen.

Im Umlaufvermögen werden solche bebaute und unbebaute Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ausgewiesen, die nur vorübergehend dem Geschäftsbetrieb zu dienen bestimmt sind und nach erfolgter Projektentwicklung weiterveräußert werden sollen. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungs- und Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips. Im Rahmen der Projektentwicklung erfolgt die Vergabe für durchzuführende Bau-, Erschließungs- oder sonstige Leistungen an Dritte. Die Planung, Steuerung und Kontrolle von Projektvorhaben erfolgt durch die Gesellschaft. Die Herstellungskosten enthalten daher die erbrachten Leistungen und Sondereinzelkosten Dritter wie auch angemessene Teile der Gemeinkosten für die mit der Projektentwicklung befassten Unternehmensbereiche. Zinsen für Fremdkapital werden nicht in die Herstellungskosten einbezogen. Gleiches gilt unverändert für die Bewertung der noch nicht abgerechneten Bauleistungen gegenüber Dritten. Eine Gewinnrealisierung erfolgt erst nach Schlussrechnung und Abnahme der erbrachten Bauleistungen durch den Auftraggeber. Erhaltene Anzahlungen auf noch nicht abgerechnete Bauleistungen werden in der Bilanz offen abgesetzt.

Forderungen aus Lieferungen und Leistungen werden mit dem Nennwert angesetzt. Bei mit erkennbaren Risiken behafteten Forderungen werden Einzelwertberichtigungen vorgenommen. Dem allgemeinen Kreditrisiko wird durch eine angemessene Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen und Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, sowie die übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden mit dem Nennwert oder, soweit erforderlich, mit dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert.

Andere Gegenstände des Umlaufvermögens werden mit den Anschaffungskosten, dem Nennwert oder mit dem am Abschlussstichtag niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt.

Der aktive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, soweit sie einen Aufwand der Folgeperiode(n) darstellen. Unterschiedsbeträge gem. § 250 Abs. 3 HGB sind zum Stichtag, wie auch zu dem des Vorjahres, nicht enthalten.

Das gezeichnete Kapital (Grundkapital) wird mit dem Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen werden gebildet für ungewisse Verbindlichkeiten, für Risiken aus drohenden Verlusten für schwebende Geschäfte und einzelfallbezogen für Gewährleistungen, die ohne rechtliche Verpflichtungen erbracht werden. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Die Vorschriften für deren Zugangs- und Folgebewertung werden beachtet.

Die in der Bilanz ausgewiesenen (unmittelbaren) Pensionsverpflichtungen werden gem. § 253 Abs. 2 Satz 1 und 2 HGB bewertet und angesetzt. Grundlage des nach versicherungsmathematischen und unter Anwendung der Projected-Unit-Credit-Methode (PUC-Methode) ermittelten Erfüllungsbetrages zum Stichtag waren für die biometrischen Rechnungsgrundlagen die Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2018G), ein Rechnungszinssatz von 1,83 Prozent p.a. sowie ein Rentenanpassungstrend von 2,50 Prozent p.a. Die zum Stichtag noch bestehenden Versorgungsregelungen betreffen ausschließlich Leistungsempfänger. Der Unterschieds- und ausschüttungsgesperrte Betrag gem. § 253 Abs. 6 HGB aus der ermittelten Pensionsrückstellung gem. § 253 Abs. 2 Satz 1 und 2 HGB unter Zugrundelegung des durchschnittlichen Marktzinssatzes aus den vergangenen sieben Geschäftsjahren von 1,75 Prozent beträgt TEUR 3.

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, soweit sie einen Ertrag der Folgeperiode(n) darstellen.

Aus Gegenrechnung der handelsrechtlichen zu den steuerlichen Wertansätzen resultieren zum Stichtag gem. § 274 HGB aktive Unterschiedsbeträge (abziehbare temporäre Differenzen) im Finanzanlagevermögen für den Posten der Beteiligungen, im Umlaufvermögen für die Posten der Grundstücke und Bauten, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie der sonstigen Vermögensgegenstände. Darüber hinaus bestehen aktive Unterschiedsbeträge für den aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sowie für die Pensions- und sonstigen Rückstellungen. Passive Unterschiedsbeträge (zu versteuernde temporäre Differenzen) aus unterschiedlichen Wertansätzen ergeben sich im Sachanlagevermögen für den Posten der Grundstücke und Bauten und im Finanzanlagevermögen für den Posten der Anteile an verbundenen Unternehmen. Des Weiteren bestehen Zinsvorträge infolge beschränkt abzugfähiger Zinsbeträge (gem. § 8a KStG i.V.m. § 4h EstG), die in vorsichtiger Berücksichtigung der künftigen Nutzung unterliegen. Der für die Steuerabgrenzungsbeträge unterlegte Ertragsteuersatz (für Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag, Gewerbesteuer) beträgt unverändert rund 33 Prozent. Zum Stichtag ergeben sich gem. § 274 HGB in Ermittlung aktive latente Steuerabgrenzungsbeträge von TEUR 4.754 (Vorjahr: TEUR 5.317) und passive latente Steuerabgrenzungsbeträge von TEUR 4.657 (Vorjahr: TEUR 4.382). In Gegenrechnung der aktiven mit den passiven latenten Steuerabgrenzungsbeträgen ergibt sich insgesamt eine saldierte künftige Steuerentlastung von rund TEUR 97 (Vorjahr: TEUR 935). Unter Inanspruchnahme des Wahlrechtes gem. § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern in der Bilanz nicht angesetzt.

C. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Bilanz

1. Anlagevermögen

Die Entwicklung des in der Bilanz ausgewiesenen Anlagevermögens im Geschäftsjahr ist im nachgestellten Anlagespiegel dargestellt.

Die im Finanzanlagevermögen ausgewiesenen Beteiligungen enthalten einzelne Anteile an geschlossenen Immobilienfondsgesellschaften mit einem Wertansatz von insgesamt TEUR 14 (Vorjahr: TEUR 14). Die Gesellschaft ist an den einzelnen Fondsgesellschaften unverändert zum Stichtag des Vorjahres mit unter einem Prozent beteiligt.

2. Vorräte

Das unter den Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten und Bauten ausgewiesene Objektvermögen betrifft überwiegend bereits entwickelte oder sich in Entwicklung befindliche Projektmaßnahmen, die zur Verwertung bzw. Weiterveräußerung bestimmt sind.

Der Posten der noch nicht abgerechneten Bauleistungen betrifft für im Auftrag von Dritten noch durchzuführende oder noch nicht abgeschlossene Baumaßnahmen, deren Leistungsabnahme und Endabrechnung nach dem Stichtag erfolgt. Die hierfür erhaltenen Anzahlungen aus erfolgten Zwischenabrechnungen werden offen abgesetzt.

3. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten Beträge von TEUR 1.790 (Vorjahr: TEUR 1.180) mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr. Die weiteren Posten enthalten unverändert zum Stichtag des Vorjahres keine Beträge mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Beträge aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 2.541 (Vorjahr: TEUR 4.594). Die weiteren Beträge, wie auch die der Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, ergeben sich aus laufendem Finanz- und Verrechnungsverkehr.

Die sonstigen Vermögensgegenstände enthalten zum Stichtag Ansprüche auf Erstattung von Steuerüberzahlungen von TEUR 7.101 (Vorjahr: TEUR 4.862) sowie einen Rückzahlungsanspruch aus Kaufpreisbelegung von TEUR 29.051 (Vorjahr: TEUR 0) infolge Nichtannahme eines Angebots zum Erwerb einer Immobilie.

4. Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital ergibt sich aus dem Grundkapital der Gesellschaft und beträgt EUR 46.080.000,00. Das Grundkapital ist eingeteilt in 18.000.000 nennwertlose Stückaktien. Die Aktien der Gesellschaft sind in einer technischen Globalurkunde verbrieft, die bei der Clearstream Banking AG, Frankfurt am Main, hinterlegt wurde.

Das Grundkapital der Gesellschaft ist voll eingezahlt. Jede Aktie gewährt eine Stimme.

Gemäß Beschluss der ordentlichen Hauptversammlung der Gesellschaft vom 26. Mai 2023 wurde der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2022 von EUR 221.345.882,47 in den Gewinnvortrag eingestellt.

5. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen enthalten mehrheitlich Beträge für Sachverhalte und Verpflichtungen, die durch das Geschäftsfeld der Gesellschaft begründet sind. Zum Stichtag ergeben sich diese mit rund 64 Prozent (Vorjahr: 74 Prozent) aus Beträgen für noch zu erbringende Leistungen in Zusammenhang mit Objektverkäufen (Bau- und Erschließungsleistungen) sowie für erwartete Kosten der Beseitigung und Entsorgung von Altlasten. Unter Einschluss weiterer nennenswerter Beträge für den Bereich des Personals, für Risikoabdeckungen aus Rechtsverfahren, für künftige Kosten der Archivierung von Geschäftsunterlagen, für erwartete zu zahlende Erstattungsbeträge aus ausstehenden Betriebskostenabrechnungen sowie für Aufwendungen und Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen ergibt sich eine Abdeckung des Postens der sonstigen Rückstellungen mit rund 93 Prozent (Vorjahr: 92 Prozent).

6. Verbindlichkeiten

Für Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind in Höhe von TEUR 287.914 (Vorjahr: TEUR 293.519) Grundpfandrechte auf eigenem Grundvermögen bestellt. Die Stellung weiterer Sicherheiten erfolgt durch verbundene Unternehmen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Beträge aus Lieferungen und Leistungen von TEUR 459 (Vorjahr: TEUR 268). Die weiteren Beträge betreffen den laufenden Finanz- und Verrechnungsverkehr.

7. Haftungsverhältnisse

Unverändert zum Vorjahr bestehen zum Stichtag keine eingegangenen oder begründeten Haftungsverhältnisse gegenüber verbundenen Unternehmen. Die eingegangenen Bürgschafts- und ähnlichen Verpflichtungen enthalten zum Stichtag die Stellung von Bürgschaften gegenüber Dritten für Finanzierungen von eigenen Tochterunternehmen und dem Mutterunternehmen und damit zugunsten dieser verbundenen Unternehmen von TEUR 151.858 (Vorjahr: TEUR 105.991).

Haftungsverhältnisse werden nur nach sorgfältiger Risikoabwägung und grundsätzlich nur in Zusammenhang mit der eigenen oder der Geschäftstätigkeit verbundener Unternehmen eingegangen. Die ausgewiesenen Beträge wurden demgemäß als Eventualverbindlichkeiten berücksichtigt, da die zugrunde liegenden Verbindlichkeiten oder Verpflichtungen durch die jeweiligen Unternehmen oder Personen voraussichtlich erfüllt werden können und mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen ist.

Die Haftungsverhältnisse aus Gewährleistungsverträgen zum Stichtag betreffen nachgeordnete und begrenzte Einlageverpflichtungen bei einzelnen Kommanditgesellschaften, die unter bestimmten Bedingungen eintreten könnten. Unverändert zu Vorjahren sind diese Bedingungen nicht erfüllt und es wird nicht mit einer Inanspruchnahme gerechnet.

Neben den vorgenannten Haftungsverhältnissen (aus Gewährleistungsverträgen) ergeben sich zum Stichtag Haftungsverhältnisse aus mittelbaren Pensionsverpflichtungen von TEUR 399 (Vorjahr: TEUR 416); auf die nachfolgenden Angaben gem. Art. 28 EGHGB unter Abschnitt E.2. wird verwiesen. In diesem Zusammenhang ist mit einer Inanspruchnahme nicht zu rechnen, da im Rahmen eines Anteilskaufvertrages (aus 1986) der Veräußerer der Anteile an der Gesellschaft diese Verpflichtungen vertragsgemäß und im Innenverhältnis übernommen hat und bislang auch erfüllte.

D. Angaben und Erläuterungen zu Posten der Gewinn- und Verlustrechnung

1. Umsatzerlöse

Die Erlöse aus erbrachten Dienstleistungen betreffen im Wesentlichen Vergütungen für die technische Betreuung von Immobilien und die Mieterverwaltung (TEUR 4.897, Vorjahr: TEUR 2.980) sowie die Vergütungen für die Erbringung administrativer Dienstleistungen im Konzernverbund sowie Dritten gegenüber (TEUR 4.337, Vorjahr: TEUR 4.744).

Die Umsatzerlöse wurden nahezu ausschließlich in der Bundesrepublik Deutschland erzielt. Der Anteil der nicht im Inland erzielten Umsatzerlöse ist unverändert geringer als 0,1 Prozent.

2. Sonstige betriebliche Erträge

Unverändert zum Vorjahr enthält der Posten nennenswerte Beträge aus Kostenerstattungen, aus Schadensersatz und Versicherungsleistungen sowie aus der Auflösung von Rückstellungen (in Summe TEUR 3.905, Vorjahr: TEUR 4.168).

3. Materialaufwand / Aufwendungen für bezogene Leistungen

Der Posten enthält die laufenden Aufwendungen für die Betriebskosten und die Instandhaltungen des Immobilienbestandes. Des Weiteren enthalten sind die Aufwendungen und Kosten im Rahmen der Erbringung von Bauleistungen.

4. Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten

Der Posten enthält für das Geschäftsjahr eine einzelfallbezogene Wertberichtigung auf eine Forderung aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Verhältnisse des Schuldners.

5. Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen berücksichtigen in höherem Umfang Beträge für Raumkosten (TEUR 3.343, Vorjahr: TEUR 3.206), für KFZ- und Reisekosten (TEUR 1.756, Vorjahr: TEUR 1.724) sowie für Rechts- und Beratungskosten und die Inanspruchnahme fremder Dienstleistungen (TEUR 1.207, Vorjahr: TEUR 1.189). Unverändert enthalten sind im Geschäftsjahr nennenswerte und laufende Aufwendungen aus Verwaltungskostenumlagen, aus allgemeinen Büro- und Organisationskosten, aus Forderungsverlusten und Wertberichtigungen zu Forderungen sowie aus Vertriebs- und Repräsentationskosten. Die Aufwendungen für die vorgenannten Sachverhalte bilden rund 82 Prozent (Vorjahr: 77 Prozent) des Postens ab.

6. Erträge aus Beteiligungen

Die Erträge ergeben sich nahezu ausschließlich aus Ergebniszurechnungen und den Entnahmen von Ergebnissen aus gehaltenen Kommanditanteilen an verbundenen Unternehmen, die ihren Bestand an Grundstücken eigenständig verwalten und entwickeln.

7. Sonstige Steuern

Der Posten enthält für das Geschäftsjahr und das Vorjahr ausschließlich Beträge für Grundsteuer. Die anteilige Grundsteuer, die im Rahmen der Vermietungstätigkeit umlagefähig ist (TEUR 1.730, Vorjahr: TEUR 1.780), wird im Posten Materialaufwand / Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen.

8. Erträge und Aufwendungen, die einem anderen Geschäftsjahr zuzurechnen sind

Im Geschäftsjahr ergaben sich nennenswerte periodenfremde Beträge im Posten der sonstigen betrieblichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen von TEUR 1.474.

E. Sonstige Angaben

1. Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Zum Stichtag bestehen künftige finanzielle Verpflichtungen aus im Geschäftsjahr und in Vorjahren abgeschlossenen Grundstückseinkaufsverträgen in Höhe von TEUR 872. Im ersten Quartal des Geschäftsjahres 2024 erfolgte keine Zahlung der Kaufpreise und in Folge noch kein Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten von Liegenschaften.

Die Gesellschaft weist unter dem Posten des Anlagevermögens und der geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau die Anschaffungs- und Herstellungskosten für begonnene und noch nicht abgeschlossene Investitionsvorhaben für den Bestand der Grundstücke und Gebäude des Sachanlagevermögens aus. Diese Investitionsvorhaben betreffen überwiegend den weiteren Neubau, daneben auch den Ausbau von bestehenden Gebäuden wie auch Maßnahmen in die Entwicklung und die Infrastruktur von Liegenschaften. Hierfür besteht zum Stichtag ein Investitionsvolumen von rund EUR 40,9 Mio. Für das Folgegeschäftsjahr werden Investitionen von rund EUR 21,9 Mio. erwartet. Das verbleibende Investitionsvolumen ergibt sich dann für die anschließenden zwei Jahre.

Jährliche Verpflichtungen ergeben sich aus der Anmietung von Büroflächen zur Eigennutzung und Weitervermietung für das Geschäftsjahr 2024 in Höhe von TEUR 1.992 (davon gegenüber verbundenen Unternehmen: TEUR 1.893), für 2025 von TEUR 1.867 (davon gegenüber verbundenen Unternehmen: TEUR 1.836), für 2026 von TEUR 1.520 (davon gegenüber verbundenen Unternehmen: TEUR 1.508) sowie für 2027 und 2028 von jeweils TEUR 1.411 (davon gegenüber verbundenen Unternehmen: TEUR 1.411).

Gegenüber einem unmittelbaren Tochterunternehmen besteht eine künftige sonstige finanzielle Verpflichtung aus zum Stichtag noch nicht eingeforderten und damit ausstehenden Einlagen von TEUR 250.

2. Mittelbare Pensionsverpflichtungen

Neben den in den Pensionsrückstellungen berücksichtigten Direktzusagen ist die Gesellschaft als Trägerunternehmen der im Vereinsregister unter der Geschäftsnummer VR 6243 beim Amtsgericht Aachen eingetragenen Belegschafts- und Unterstützungseinrichtung e.V. der Compagnie de Saint-Gobain Zweigniederlassung Deutschland in Vorjahren mittelbare Pensionsverpflichtungen eingegangen, für die gem. Art. 28 EGHGB keine Verpflichtung zur Bildung einer Rückstellung besteht.

Zwischen dem Teilwert der mittelbaren Pensionszusagen (TEUR 1.062, Vorjahr: TEUR 1.182) und dem Kassenvermögen (TEUR 663, Vorjahr: TEUR 766) der Unterstützungseinrichtung besteht zum 31. Dezember 2023 eine Unterdeckung in Höhe von TEUR 399 (Vorjahr: TEUR 416). Als Trägerunternehmen der Unterstützungseinrichtung haftet die DIBAG in Höhe des Teilwertes (TEUR 1.062, Vorjahr: TEUR 1.182) gegenüber den Pensionsberechtigten. Dieser Verpflichtung steht der Anspruch auf das Kassenvermögen (TEUR 663, Vorjahr: TEUR 766) gegenüber.

Grundlage des nach der Projected-Unit-Credit-Methode (PUC-Methode) ermittelten Erfüllungsbetrages zum Stichtag waren für die biometrischen Rechnungsgrundlagen die Richttafeln von Prof. Dr. K. Heubeck (2018G), ein Rechnungszinssatz von 1,83 Prozent p.a. sowie ein Rentenanpassungstrend von 2,10 Prozent p.a. Die noch bestehenden Verpflichtungen betreffen ausschließlich Leistungsempfänger.

3. Mitglieder des Vorstandes und des Aufsichtsrates

Die Mitglieder der Organe der Gesellschaft im Geschäftsjahr und bis Aufstellung des Jahresabschlusses waren:

Mitglieder des Vorstandes

Mitglieder des Aufsichtsrates

Die Vergütung für die Mitglieder des Aufsichtrates betrug im Geschäftsjahr 2023 insgesamt TEUR 27. Ein Ende des Vorjahres ausgeschiedenes Mitglied des Aufsichtsrates erhielt im Geschäftsjahr 2023 für seine Tätigkeit eine Vergütung von TEUR 50.

4. Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich 210 (Vorjahr: 212) Arbeitnehmer bei der Gesellschaft beschäftigt, davon 69 (Vorjahr: 65) Arbeitnehmer in Teilzeitbeschäftigungsverhältnissen. Durchschnittlich 112 Arbeitnehmer waren im Bereich Bau und Projektentwicklung, 37 Arbeitnehmer im Bereich Vermietung sowie 14 Arbeitnehmer im Bereich Ein- und Verkauf von Immobilien und Projekten tätig. Die übrigen Arbeitnehmer verteilen sich auf abteilungsübergreifende Dienste im Unternehmen. Darüber hinaus waren im Geschäftsjahr durchschnittlich neun (Vorjahr: acht) Auszubildende beschäftigt.

5. Anteilsbesitz

Die Gesellschaft hält zum Stichtag folgende Anteile an Unternehmen gem. § 285 Nr. 11 HGB:

¹⁾ Die Angaben zu Eigenkapital und Jahresergebnis beziehen sich auf den vorläufigen Jahresabschluss der Gesellschaft zum 31.12.2023.

Die DIBAG Industriebau AG ist bei den genannten Gesellschaften in Rechtsform der Kommanditgesellschaft als Kommanditist beteiligt.

6. Honorare und Dienstleistungen des Abschlussprüfers

Der erfasste und zurückgestellte Aufwand für Abschlussprüfungsleistungen beträgt für das Geschäftsjahr 2023 TEUR 105. Weitere Leistungen im oder für das Geschäftsjahr waren nicht gegeben.

7. Konzernverhältnisse / Konzernabschluss

Die Doblinger Beteiligung GmbH, München, hat der Gesellschaft letztmalig am 2. Januar 2003 gem. § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass sie nunmehr 94,56 Prozent der Stimmrechtsanteile an der Gesellschaft hält. Die Bayerische Städtebau GmbH & Co. Beteiligungs KG, Grasbrunn, hat der Gesellschaft letztmalig am 10. November 2008 gem. § 21 Abs. 1 WpHG mitgeteilt, dass sie nunmehr 5,22 Prozent der Stimmrechtsanteile an der Gesellschaft hält.

Unverändert zum Vorjahresstichtag hält die Doblinger Beteiligung GmbH, München, rund 94,78 Prozent der Aktien an der Gesellschaft. Die Gesellschaft ist damit verbundenes Unternehmen zur Mehrheitsgesellschafterin und deren unmittelbaren und mittelbaren Tochterunternehmen.

Die Gesellschaft ist (Teil-)Konzernmutterunternehmen für die eigenen Tochterunternehmen bzw. verbundene Unternehmen, für die ein beherrschender Einfluss gegeben ist. Die Gesellschaft ist von der Pflicht zur Aufstellung eines eigenen (Teil-)Konzernabschlusses und Konzernlageberichtes gem. § 291 HGB befreit, ihr Jahresabschluss einschließlich der ihrer Tochterunternehmen wird in den damit befreienden Konzernabschluss und Konzernlagebericht der Doblinger Beteiligung GmbH, München, zum 31. Dezember 2023 entsprechend den gesetzlichen Regelungen einbezogen. Die Doblinger Beteiligung GmbH stellt den Konzernabschluss und Konzernlagebericht entsprechend den deutschen Bilanzierungs-, Bewertungs- und Konsolidierungsmethoden für den größten Kreis von Unternehmen auf. Dieser Konzernabschluss und Konzernlagebericht wird beim Unternehmensregister zur Offenlegung eingereicht.

8. Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023 eingetreten sind, sind bislang nicht zu verzeichnen. Die Fortentwicklung der noch zu erbringenden Bauleistungen und die Durchführung der Projektentwicklungen auf den eigenen Immobilienbestand verlaufen mit heutigem Stand planmäßig. Infolge des gegenwärtigen wirtschaftlichen Umfeldes sind Verzögerungen in Einzelfällen gegeben, die begonnene oder vorgesehene Investitionsmaßnahmen jedoch nicht in Frage stellen oder maßgeblich beeinflussen. Der Bereich der Vermietung befindet sich nach wie vor in stabilen Verhältnissen und verläuft mit gegenwärtigem Stand planmäßig. Der bisherige Verlauf des Geschäftsjahres 2024 liegt im Bereich der erwarteten Entwicklung und im Plan.

9. Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Hauptversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 auf neue Rechnung vorzutragen und in den Gewinnvortrag einzustellen.

Entwicklung des Anlagevermögens im Geschäftsjahr 2023

Die Aufstellung der Entwicklung des Anlagevermögens erfolgte in TEUR. Aufgrund von Rundungsdifferenzen können Abweichungen von maximal einer Einheit (TEUR) zu den Angaben in Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung gegeben sein.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft, München, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der DIBAG Industriebau Aktiengesellschaft, München, für das Geschäftsjahr vom 01. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft. Die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote) haben wir in Einklang mit den deutschen gesetzlichen Vorschriften nicht inhaltlich geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die zum Datum dieses Bestätigungsvermerks erlangten sonstigen Informationen verantwortlich. Diese sonstigen Informationen umfassen die Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB (Angaben zur Frauenquote) sowie die übrigen Teile des "Geschäftsberichts", aber nicht den Jahresabschluss, nicht die inhaltlich geprüften Angaben im Lagebericht und nicht unseren dazugehörigen Bestätigungsvermerk.

Unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht erstrecken sich nicht auf die sonstigen Informationen, und dementsprechend geben wir weder ein Prüfungsurteil noch irgendeine andere Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu ab.

Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortung, die oben genannten sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bericht des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2023

Im Geschäftsjahr 2023 hat sich der Aufsichtsrat im Rahmen seiner gesetzlichen und satzungsmäßigen Pflichten intensiv mit der Lage des Unternehmens befasst. Er hat den Vorstand beraten, begleitet und überwacht. Maßstab für diese Überwachung waren die Rechtmäßigkeit, Ordnungsmäßigkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit der Geschäftsführung.

Zusammenwirken von Vorstand und Aufsichtsrat

Der Vorstand hat den Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend unterrichtet. In vier Sitzungen hat sich der Aufsichtsrat im abgelaufenen Geschäftsjahr über die wirtschaftliche und finanzielle Entwicklung und die wesentlichen Geschäftsereignisse sowie über die Strategie und Planung der Gesellschaft informiert. Alle vom Aufsichtsrat angeforderten Informationen wurden vom Vorstand im erforderlichen Umfang erteilt. Im Vordergrund der Beratung des Aufsichtsrats standen als Themenschwerpunkte die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens. Außerdem hat sich der Aufsichtsrat intensiv mit der Beurteilung der Geschäftsentwicklung, der Planung und der Strategie des Unternehmens befasst.

Darüber hinaus wurde der Aufsichtsratsvorsitzende vom Vorstand in Telefonaten und persönlichen Gesprächen laufend über wichtige Entwicklungen und anstehende Entscheidungen unterrichtet. Gegenstand der Unterrichtung und Beratung waren insbesondere die Strategie und Geschäftsentwicklung sowie das Risikomanagement des Unternehmens.

Die Aufsichtsräte nahmen wiederum im Berichtsjahr an den Planungssitzungen mit den Führungskräften des Unternehmens teil. Hierbei hatten die Mitglieder des Aufsichtsrats Gelegenheit, sich bei dem Vorstand und den leitenden Mitarbeitern ausführlich über die Entwicklung der Bereiche Projektentwicklung, Vermietung und Bauleistung für Dritte zu informieren. Von der Möglichkeit, die Bücher und Schriften der Gesellschaft einzusehen oder für bestimmte Aufgaben besondere Sachverständige zu beauftragen, hat der Aufsichtsrat im Berichtsjahr keinen Gebrauch gemacht, da aufgrund der regelmäßigen und intensiven Berichterstattung durch den Vorstand hierzu keine Veranlassung bestand.

Themenspektrum

Die vier Aufsichtsratssitzungen im Geschäftsjahr 2023 wurden durch ein breites Themenspektrum gekennzeichnet. Gegenstand regelmäßiger Beratungen im Aufsichtsrat waren die Umsatz- sowie Ergebnis- und Beschäftigungsentwicklung der DIBAG Industriebau AG. Einzelne, laufende und geplante Investitionsvorhaben von überdurchschnittlicher Bedeutung waren Thema verschiedener Aufsichtsratssitzungen. Auch die Finanzierungssituation der Gesellschaft, insbesondere mit Blick auf die Finanzmarktverfassung und die Investitionstätigkeit, wurde regelmäßig im Aufsichtsrat und mit dem Vorstand eingehend diskutiert. Der Aufsichtsrat hat die Organisation des Unternehmens mit dem Vorstand erörtert und sich von der Leistungsfähigkeit dieser Organisation überzeugt.

Themenschwerpunkt der ordentlichen Aufsichtsratssitzung am 18. Februar 2023 war das Geschäftsjahr 2022 und der Abschluss der Arbeiten zum Jahresabschluss 2022.

In der Aufsichtsratssitzung am 26. Mai 2023 erfolgten die einstimmigen Beschlussfassungen zum Jahresabschluss 31. Dezember 2022, zum Abhängigkeitsbericht des Vorstands für das Geschäftsjahr 2022, zum Bericht des Aufsichtsrats für das Geschäftsjahr 2022 sowie die Vorschläge an die Hauptversammlung zur Verwendung des Jahresergebnisses bzw. Bilanzgewinnes 2022 und die Wahl des Wirtschaftsprüfers für das Geschäftsjahr 2023.

In der Aufsichtsratssitzung vom 18. Juli 2023 widmete sich der Aufsichtsrat insbesondere der Geschäftsentwicklung und weiteren Planung der Gesellschaft vor dem Hintergrund der durch den anhaltenden russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine entstandenen angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage. Ein weiterer Schwerpunkt war die wirtschaftliche Lage des Immobilienmarkts in Deutschland.

In der Aufsichtsratssitzung vom 18. November 2023 wurde über die zukünftig verpflichtende Nachhaltigkeitsberichterstattung diskutiert sowie die Auswirkungen der Konjunktur und die weitere Geschäftsentwicklung und Planung der Gesellschaft vom Aufsichtsrat erörtert.

Neben den Beschlüssen in den Aufsichtsratssitzungen wurde im Geschäftsjahr ein Beschluss über die Befreiung von Herrn Alfons Doblinger von den Beschränkungen des § 181 BGB 2. Alt. im Umlaufverfahren gefasst.

Risikoprüfung, Compliance

Der Aufsichtsrat hat sich überzeugt, dass das Risikomanagement des Unternehmens den gesetzlichen Anforderungen entspricht, dass die versicherbaren Risiken ausreichend versichert sind und die betrieblichen, finanziellen und vertraglichen Risiken einer ausreichenden Kontrolle innerhalb von Genehmigungsverfahren und organisatorischen Abläufen unterliegen. In der Gesellschaft ist ein detailliertes Risikoberichtswesen installiert, das kontinuierlich gepflegt und weiterentwickelt wird. In den Aufsichtsratssitzungen und in Einzelgesprächen hat der Vorstand den Aufsichtsrat über die jeweils aktuelle Risikolage informiert. Des Weiteren hat sich der Aufsichtsrat mit Themen der Compliance befasst.

Ausschüsse

Ausschüsse hat der Aufsichtsrat nicht gebildet.

Jahresabschluss intensiv erörtert

Der vom Vorstand aufgestellte Jahresabschluss und der Lagebericht 2023 unter Einbeziehung der Buchführung wurden von der Rödl & Partner GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, München, als Abschlussprüfer geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Der Aufsichtsrat stimmt dem Ergebnis dieser Prüfung zu.

Der Jahresabschluss mit Lagebericht sowie der Prüfungsbericht des Abschlussprüfers haben allen Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Prüfung vorgelegen. In der Aufsichtsratssitzung vom 10. Juni 2024 hat der Aufsichtsrat zusammen mit dem Vorstand in Gegenwart des Abschlussprüfers diese Unterlagen ausführlich erörtert und geprüft. Schwerpunkte waren Einzelthemen bei laufenden Projekten des Umlaufvermögens, die Behandlung einzelner Transaktionen in Rechnungswesen und Jahresabschluss, die Angemessenheit gebildeter Risikoabdeckungen und die Gesamtdarstellung und Aussagen der Gesellschaft zur Lage in Jahresabschluss und Lagebericht. Der Abschlussprüfer berichtete über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung und stand für ergänzende Fragen und Auskünfte zur Verfügung.

Der Aufsichtsrat hat nach eigener Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts 2023 keine Einwendungen zu erheben und stimmt dem Ergebnis der Abschlussprüfer zu. In der Sitzung vom 10. Juni 2024 hat der Aufsichtsrat den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss gebilligt. Der Jahresabschluss ist damit festgestellt.

Anhaltspunkte für Interessenkonflikte von Vorstands- oder Aufsichtsratsmitgliedern waren im zurückliegenden Geschäftsjahr nicht gegeben.

Aufsichtsrat und Vorstand

Der Vorstand besteht zum Abschluss des Geschäftsjahres unverändert aus Herrn Alfons Doblinger, Vorstandsvorsitzender, und Herrn Sebastian Kuhlen.

Der Aufsichtsrat der Gesellschaft bestand im Geschäftsjahr aus dem Vorsitzendenden Herrn Sebastian Hejnal, dem stellvertretenden Vorsitzenden Herrn Dr. Wolfgang Kasper und Herrn Erich Gruber. Die Mandate von Herrn Sebastian Hejnal und Herrn Dr. Wolfgang Kasper enden mit Ablauf der Hauptversammlung, die über das Geschäftsjahr 2024 beschließt. Herr Erich Gruber ist unverändert der gemäß Betriebsverfassungsgesetz im Juli 2023 auf weitere fünf Jahre bis zum 12. Juli 2028 der von der Belegschaft wiedergewählte Arbeitnehmervertreter im Aufsichtsrat.

Gewinnverwendung

Der Aufsichtsrat hat den Vorschlag des Vorstands über die Verwendung des Bilanzgewinnes 2023, insbesondere mit Blick auf die Finanz- und Investitionsplanung der Gesellschaft, geprüft und stimmt dem Vorschlag zu. Der Aufsichtsrat hält den Gewinnverwendungsvorschlag im Hinblick auf die Stärkung des Eigenkapitals und der Vorsorge der Gesellschaft auch im Interesse der Aktionäre für angemessen.

Prüfung des Abhängigkeitsberichts

Der Bericht des Vorstands über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen im Geschäftsjahr 2023 wurde dem Aufsichtsrat fristgerecht vorgelegt und von diesem überprüft und gebilligt. Der Aufsichtsrat hat sich vom Vorstand Einzelheiten erläutern lassen. Beanstandungen haben sich nicht ergeben. Ebenso wurde der dazugehörige Prüfungsbericht, der von der beauftragten Rödl & Partner GmbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft, München, vorgelegt wurde, im Aufsichtsrat besprochen. Der Abschlussprüfer hat folgenden Vermerk erteilt:

Der Aufsichtsrat hat sich auch den Prüfungsbericht erläutern lassen und stimmt dem Ergebnis der Prüfung des Abschlussprüfers zu. Nach dem abschließenden Ergebnis der eigenen Prüfung durch den Aufsichtsrat sind gegen die Schlusserklärung des Vorstands keine Einwendungen zu erheben.

Der Aufsichtsrat spricht dem Vorstand sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für die im abgelaufenen Geschäftsjahr geleistete Arbeit und ihren hohen Einsatz Dank und Anerkennung aus.

Billigung des Jahresabschlusses 2023

Die Billigung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2023 erfolgte in der Aufsichtsratssitzung am 10. Juni 2024. Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 ist damit festgestellt.

Verwendung des Ergebnisses 2023

Die ordentliche Hauptversammlung der Gesellschaft am 10. Juni 2024 hat mit der erforderlichen Mehrheit beschlossen, dass der Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2023 von EUR 239.759.544,69 auf neue Rechnung vorgetragen und in den Gewinnvortrag eingestellt wird.