TURI Gewerbeimmobilien GmbH

TURI Holding GmbH

Köln

Konzernabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2022 bis zum 31.12.2022

Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2022

TURI Holding GmbH, Köln

1. Grundlagen des Konzerns

Die Geschäftssituation des Konzernkreises der TURI Holding GmbH, Köln, wird im Wesentlichen durch die wirtschaftlichen Ergebnisse der DRH Deutsche Reihenhaus AG, Köln (DRH AG) bestimmt. Die Deutsche Reihenhaus AG ist ein Spezialanbieter für seriellen Wohnungsbau. Die Geschäftsdurchführung erfolgt überwiegend als Bauträger, d.h. Kauf von Grundstücken, schlüsselfertiger Bau unter Einbindung von Subunternehmern und Verkauf an Endkunden. Durch die Konzentration auf standardisierte Typen ist es möglich, ein sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis anzubieten.

Immer mehr Deutsche leben in den eigenen vier Wänden und verwirklichen sich den Traum vom Eigenheim. Der Trend zum Eigenheim ist stärker als je zuvor. Der Energieverbrauch ist für die große Mehrheit der Käufer ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für ein Objekt. Das ist die Chance für die Produkte des Unternehmens. Der Vorstand sieht den Zielmarkt im preiswerten Eigenheimbau, welcher durch ein stark zersplittertes Angebot vieler kleiner Bauträger zwar schwierig, aber durch eine große Nachfrage nach kostengünstigen Neubauten auch attraktiv ist.

Hinsichtlich der Forschungs- und Entwicklungsaktivitäten des Unternehmens wird die Produktpalette um den Bau von Doppelhäusern erweitert. Erste Fertigstellungen gab es bereits im Jahr 2022. Der Grundsatz der Standardisierung wird auch beim Bau der Doppelhäuser weiterhin verfolgt.

Bei den übrigen in den Konsolidierungskreis einbezogenen Gesellschaften handelt es sich überwiegend um Objekt- oder Vermietungsgesellschaften.

2. Wirtschaftsbericht

Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland wuchs im Jahr 2022 mit 1,8 Prozent etwas weniger, nachdem es im Vorjahr um 2,6 Prozent gestiegen war (Quelle: Pressemitteilung Nr. N 032 Juni 2023 des statistischen Bundesamts). Die Bundesregierung hatte vor dem russischen Angriffskrieg gegen die Ukraine mit einem Wachstum von 3,6 Prozent gerechnet. Kurze Zeit darauf senkte sie die Prognose auf ein Wachstum von 2,2 Prozent (Quelle: www.bundesregierung.de). Zu den brüchigen Lieferketten kamen als negative Einflussfaktoren zusätzlich die hohen Energiepreise, die Sanktionen und grundsätzlich gestiegene Unsicherheiten hinzu. Die durchschnittliche Inflationsrate lag in Folge des Krieges und damit verbundenen Effekten im Jahr 2022 bei 7,9 Prozent gegenüber 2021 und damit weit über der Zielmarke der EZB von 2 Prozent (Quelle: www.handelsblatt.com). Infolgedessen werden durch die Einkommensentwertung die Konsum- und Investitionsnachfrage geschwächt. Die Europäische Zentralbank hob die Leitzinsen um 2,5 Prozentpunkte im Jahr 2022 an, um der Inflation entgegenzuwirken und um die Zielmarke von 2 Prozent mittelfristig wieder zu erreichen.

Die Umsätze in der Bauwirtschaft sind im Jahr 2022 auf 160,4 Mrd. EUR gestiegen (Vorjahr 144,8 Mrd. EUR). Das ist nominell eine Steigerung von 10,7 Prozent, real aber minus 5,1 Prozent (Quelle: www.zdb.de). Gründe hierfür sind vor allem die weiter gestiegenen Preise für Baumaterialien und gestiegene Bauzinsen für Finanzierungen. Für den Wohnungsbau kommen noch weitere erschwerende Effekte hinzu. Die Banken fordern das Einbringen von erhöhtem Eigenkapital und die hohe Inflationsrate sowie gestiegene Energiekosten führen zu erhöhten Lebenshaltungskosten, was die finanziellen Möglichkeiten potentieller Abnehmer:innen einschränkt.

Der Mix aus zuvor genannten steigenden Bau-, Finanzierungs- und Lebenshaltungskosten wirkt sich zunehmend auf die Nachfrage nach Bauleistungen aus. Die Baukonjunktur verliert an Schwung. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die Anzahl fertiggestellter Wohnungen um 0,6 Prozent auf 295.300 an. Die Anzahl der Baugenehmigungen für Neubauwohnungen sind jedoch im Jahr 2022 gegenüber dem Vorjahr um 7,3 Prozent gesunken. Insbesondere im 2. Halbjahr 2022 wurden im Vorjahresvergleich 12,6 Prozent weniger Neubauwohnungen genehmigt (Quelle: Pressemitteilung Nr. 095 März 2023 des statistischen Bundesamts). Dieser Trend zeichnet sich ebenfalls im Jahr 2023 ab. Die Genehmigungen für Neubauwohnungen im Januar 2023 sind um 28,5 Prozent geringer als im Vorjahresmonat (Quelle: Pressemitteilung Nr. 108 März 2023 des statistischen Bundesamts). Bis zum Jahresende ist daher ein Rückgang bei den Baugenehmigungen um ca. 32.500 Wohnungen gegenüber dem Vorjahr zu erwarten (Quelle:www.zdb.de).

Die Beschäftigtenzahl im Baugewerbe betrug in diesem Jahr 917.000. Für 2023 wird mit einer leichten Abnahme auf 910.000 Beschäftigte gerechnet. Einem stärkeren Rückgang wirkt entgegen, dass die Unternehmen das ohnehin altersbedingte Ausscheiden vieler Mitarbeiter in den nächsten Jahren antizipieren wollen. So will das Baugewerbe weiter stark an der Ausbildung festhalten, 60 % der Unternehmen wollen ihren Lehrlingsbestand halten und 26 % im kommenden Jahr mehr ausbilden. (Quelle: www.zdb.de)

Ertragslage

Die Ertragslage ist im Jahr 2022 im Wesentlichen durch das Ergebnis der DRH AG geprägt. Diese trägt allein mit 16,8 Mio. EUR zum Konzernergebnis bei. Die übrigen Gesellschaften tragen darüber hinaus nach Eliminierungen konzerninterner Geschäftsbeziehungen mit rund 3,2 Mio. EUR zum Konzernergebnis bei. Die hohen Ergebnisse der übrigen Bereiche sind im Wesentlichen auf die Zinserträge der TURI Holding GmbH sowie der Realisierung des Projektes der Cube Asset IV GmbH zurückzuführen. Gegenläufig wirkt sich eine außerplanmäßige Abschreibung auf das Finanzanlagevermögen in Höhe von 7,7 Mio. EUR aus.

Die Gesamtleistung der DRH AG ist um 2,5% auf 236,8 Mio. EUR von 231 Mio. EUR im Vorjahr gestiegen. Die Umsatzerlöse sind um 21% auf 183,3 Mio. EUR gestiegen und das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit ist um 30% auf 24,7 Mio. EUR gestiegen. Die Gesamtleistung umfasst eine Bestandsveränderung von +53,5 Mio. EUR.

Die Konzerngesamtleistung weist einen Anstieg von 16,3 Mio. EUR auf. Dies beruht neben der Entwicklung bei der DRH AG vor allem auf der Erhöhung der Gesamtleistung bei der Cube Asset IV GmbH & Co. KG von 26,2 Mio. EUR.

Die sonstigen betrieblichen Erträge haben sich gegenüber dem Vorjahr um 12,1 Mio. EUR auf 4,5 Mio. EUR reduziert. Dies resultiert im Wesentlichen aus rückläufigen Verkäufen von Sachanlagevermögen in Höhe von 7,2 Mio. EUR sowie Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 3,1 Mio. EUR.

Die Aufwendungen für bezogene Leistungen haben sich im Berichtsjahr um 24,5 Mio. EUR auf 220,9 Mio. EUR erhöht. Dieser Anstieg ist im Wesentlichen durch die DRH AG und die Cube Asset IV GmbH & Co. KG verursacht und steht im Einklang mit der Entwicklung der Gesamtleistung.

Die Personalaufwendungen haben sich um 1,2 Mio. EUR auf 21,7 Mio. EUR erhöht, was einem Anstieg in Höhe von 6% entspricht. Die Personalaufwandsquote bewegt sich auf Vorjahresniveau. Der Anstieg ist ebenfalls auf die DRH AG zurückzuführen. Deren durchschnittliche Mitarbeiteranzahl hat sich von 253 auf 284 erhöht.

Die Abschreibungen liegen mit 2,4 Mio. EUR in 2022 auf dem Niveau des Vorjahres.

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind mit 14,8 Mio. EUR fast auf dem Niveau des Vorjahres. Die Erträge aus Beteiligungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 Mio. EUR verringert. Demgegenüber stehen die um 2,0 Mio. EUR angestiegenen Zinserträge.

Der Konzernjahresüberschuss hat sich infolge der hier beschriebenen Entwicklungen um 24,7 Mio. EUR auf 20,0 Mio. EUR verringert. Dabei ist auch der bereits ebenfalls gestiegene Anteil der nicht beherrschenden Anteile am Konzernergebnis berücksichtigt.

Finanzlage

Der Konzern hat zum Bilanzstichtag ein Eigenkapital in Höhe von 262,5 Mio. EUR, was einer Quote von 59,8% (Vj.: 57,8%) entspricht. Von den Verbindlichkeiten haben 79,5 Mio. EUR eine Restlaufzeit von über einem Jahr und davon 39,2 Mio. EUR eine Restlaufzeit von über 5 Jahren, der Rest ist kurzfristig. Mit Grundschulden, einer Bürgschaft sowie einem Wertpapierdepot besichert sind 57,7 Mio. EUR.

Der Kapitalfluss war im Berichtsjahr negativ. Den positiven Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit (12,8 Mio. EUR) und aus der Finanzierungstätigkeit (0,1 Mio. EUR) stand ein negativer Cash Flow aus der Investitionstätigkeit (-32,4 Mio. EUR) gegenüber.

Gründe hierfür sind u. a. gesunkene Kundeneinnahmen aufgrund geringerer Fertigstellungen bedingt durch Lieferverzögerungen von Baumaterialien und Handwerkermangel. Des Weiteren durch erhöhte Auszahlungen aufgrund Kaufpreisfälligkeiten aus Grundstücksankaufsverträgen. Der Cash-Flow aus Investitionstätigkeit ist um ca. 24,6 Mio. EUR im Jahresvergleich gesunken. Dies beruht auf den Investitionen in Sachanlagen für die neue Firmenzentrale in Köln-Wahn. Der Cash-Flow aus Finanzierungstätigkeit hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 11,7 Mio. EUR aufgrund einer um 10,1 Mio. EUR geringeren Aufnahme von Krediten reduziert. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind um 21,1 Mio. EUR von 115,7 Mio. EUR auf 136,7 Mio. EUR gestiegen.

Vermögenslage

Das Anlagevermögen ist im Berichtsjahr mit 137,1 Mio. EUR nach 126,4 Mio. EUR im Vorjahr um 10,6 Mio. EUR angestiegen. Die Entwicklung resultiert im Wesentlichen durch um 2,7 Mio. EUR gestiegenen Beteiligungen und um 7,0 Mio. EUR angestiegenen geleisteten Anzahlungen und Anlagen im Bau. Die Anlagenquote hat sich infolgedessen von 29,9% auf 31,2% erhöht.

Die gestiegene Bilanzsumme basiert vorrangig auf einem höheren Vorratsvermögen.

Nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die Anzahl der Mitarbeitenden ist im Vergleich zum Vorjahr nur noch um 5% gestiegen (19% in 2021). Waren am 01.01.2022 noch 279 angestellt, konnten zum Stichtag 31.12.2022 294 Arbeitnehmer:innen inkl. 2 Vorstandsmitglieder und 17 Auszubildende verzeichnet werden. Um den Anforderungen der stetig steigenden Belegschaft für eine gute Abwicklung der Personalprozesse (bspw. Bewerbungsverfahren, Urlaubsanträge und Krankmeldungen) gerecht zu werden, wurde Anfang des Jahres die neue HR-Software HRworks implementiert.

Die Unternehmensstruktur wurde im Hinblick auf das weitere Wachstum weiterentwickelt. Die neuen Doppelhausmodelle "Ruhepol" und "Freiraum" mit einer Wohnfläche von 160 und 165 m ² erweitern das Produktportfolio des Unternehmens.

Das zur internen und externen Weiterbildung in diesem Jahr entwickelte Lern-Management-System (LMS365) steht seit Anfang 2022 allen Mitarbeiter:innen zur Verfügung. Das LMS unterstützt vor allem neue Mitarbeiter:innen bei der Einarbeitung, was Ressourcen an Personal einspart, welches für die Einarbeitung zur Verfügung gestellt wird. Für alle Angestellten gibt es ein Bonussystem, welches an den Geschäftserfolg des Unternehmens anknüpft.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Wesentliche Leistungsindikatoren der Gesellschaft sind Umsatzerlöse und der Jahresüberschuss nach Steuern. Die Konzernumsatzerlöse haben sich von 279,5 Mio. EUR auf 242,3 Mio. EUR reduziert, wobei die DRH AG den größten Anteil zu der Umsatzentwicklung beigetragen hat. Nachdem im Vorjahr 674 Wohneinheiten übergeben wurden, waren es in 2022 466 Häuser und Wohnungen. Der Konzernjahresergebnis nach Steuern hat sich im Vergleich zum Vorjahr um -56,2% auf 17,6 Mio. EUR reduziert.

Weitere relevante Indikatoren sind die Eigenkapitalquote und das Verhältnis der Nettoverbindlichkeiten zu EBITDA. Die Eigenkapitalquote ist von 57,8% auf 59,8% gestiegen. Die Relation von Nettoverbindlichkeiten (Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten abzgl. liquide Mittel) zu EBITDA (Jahresüberschuss vor Steuern vom Einkommen und Ertrag, außergewöhnlichem Aufwand/Ertrag, Finanzergebnis, Abschreibungen, Erträgen/Aufwendungen im Zusammenhang mit § 13b UStG sowie Gewinnen/Verlusten aus dem Abgang von Anlagevermögen) hat sich von -1,947 auf -4,025 verändert:

Gesamtaussage

Die Umsatzerlöse haben sich um 13,3% und das Konzernjahresergebnis um 56,2% gegenüber dem Vorjahr reduziert. Die Eigenkapitalquote hat sich aufgrund des Gewinnvortrags erhöht und beläuft sich auf 59,8% (Vj.: 57,8%). Die Finanzierung ist weiterhin durch einen langfristigen Festzinskredit sowie durch Abschluss von Betriebsmittellinien sichergestellt.

Das Geschäftsjahr 2022 lässt sich insgesamt als erfolgreich bewerten.

3. Risikobericht

Bauträgertätigkeit

Das Risikomanagement minimiert durch zahlreiche Arbeits- und Verfahrensanweisungen, Checklisten und Entscheidungsgrundsätze das Risiko einer Fehlplanung, Fehlausführung oder gar Fehlinvestition. Dies gilt im Besonderen für den risikobehafteten Prozess Vertragswesen bzw. den Unterprozess Grundstückskauf und Akquisition. Neben den Vertragsinhalten werden im Projektdatenblatt auch die kalkulierten Herstellkosten den geplanten Verkaufserlösen gegenübergestellt sowie Grundzüge der Standortanalyse aufgeführt. Weitere Berichte umfassen u.a. Liquiditätsplanung, Verkaufsstatus und Projektauswertung.

Die Geschäftsführung sieht als Risikobereiche bzw. Einzelrisiken den Bereich Projektentwicklung, also die Suche nach entsprechend der Unternehmensstrategie geeigneten Grundstücken sowie die zeitnahe Erlangung der Baugenehmigung an. Innerhalb des Bereiches Projektentwicklung sind verschiedene, unterschiedlich zu beurteilende Einzelrisiken zu sehen, wie beispielsweise Größe, Preis, Eignung für Reihenhaus- und Doppelhausbebauung sowie Geschosswohnungsbau, zu enge räumliche Nähe gleichzeitig auszuführender Projekte und Bauauflagen.

Im Verkauf werden wegen der geringen Abhängigkeit von einzelnen Kunden keine bestandsgefährdenden Risiken eingeschätzt.

Die im Branchenvergleich sehr gute Eigenkapitalausstattung ermöglicht eine problemlose Kreditaufnahme für zukünftige Projektfinanzierungen bzw. die Inanspruchnahme der vorhandenen Betriebsmittellinien. Umfangreiche Projekte werden mittels kurzfristiger Kredite finanziert. Durch langfristige Festzinskredite ist die Finanzierung sichergestellt.

Durch langfristige Geschäftsbeziehungen zu den Lieferanten wird eine große Kalkulationssicherheit gewährleistet. Der Erfolg der Gesellschaft könnte dadurch beeinträchtigt werden, dass der Abverkauf der Einheiten nicht plangemäß erfolgt.

Vermietungstätigkeit

Die im Bestand befindlichen Wohn- und Gewerbeimmobilien sichern dem Konzern über die Laufzeit der Mietverträge planbare Mieteinnahmen. Im Falle eines dauerhaften konjunkturellen Abschwungs können sich sinkende Mieteinnahmen nachteilig auf die Ertragslage des Konzerns auswirken.

Beteiligungsaktivitäten

Die Beteiligung der TURI Holding GmbH an aufstrebenden Gesellschaften verschiedener Branchen ist mit dem unternehmerischen Risiko verbunden, dass Beteiligungsbuchwerte und/oder Darlehensforderungen wertberichtigt werden müssten, sofern sich die Beteiligungsgesellschaften mit ihrem Geschäftsmodell nicht nachhaltig am Markt etablieren können. Im Gegenzug hat der TURI Konzern die Möglichkeit, überproportional an Wachstumserfolgen der Gesellschaften zu partizipieren.

Nach Einschätzung der Geschäftsführung existieren derzeit keine bestandsgefährdenden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigenden Risiken.

4. Chancen- und Prognosebericht

Die für das Geschäftsjahr 2022 prognostizierte Übergabeanzahl an Wohneinheiten (ca. 650 WE) war von erheblichen Lieferzeitausweitungen durch unterbrochene Lieferketten und Materialknappheit sowie einem Fachkräftemangel bei unseren Zulieferern stark beeinflusst, so dass diese zum Bilanzstichtag nicht gehalten werden konnte und sich von geplanten 650 auf tatsächlich 466 Übergaben reduzierte. Demzufolge waren auch Umsatz und Konzernjahresüberschuss betroffen.

Die zu vertreibenden Wohneinheiten für das Jahr 2023 sind zu 49% beurkundet und weitere 8% reserviert. Für das Folgejahr 2024 sind bereits mehr als 130 der möglichen herzustellenden Wohneinheiten für Interessenten vorgemerkt. Im Jahr 2023 werden voraussichtlich ähnlich viele Wohneinheiten wie im Jahr 2022 übergeben und damit der Umsatz von 242 Mio. EUR gehalten werden. Trotz steigender Herstell-, Grundstücks- und Personalkosten sowie einer positiven Bestandsveränderung soll der Konzernjahresüberschuss leicht über Vorjahresniveau liegen.

Der Energieverbrauch ist für die große Mehrheit der Käufer ein wichtiges Kriterium bei der Entscheidung für ein Objekt. Das ist die Chance für die Deutsche Reihenhaus, denn das neue Energiekonzept sorgt für ein ökologisch nachhaltiges und ressourcensparendes Gesamtkonzept. Vom Einsatz der Blockheizkraftwerke wurde der Betrieb auf Photovoltaikanlagen in Verbindung mit öffentlichem Stromnetz (Grünstrom) umgestellt. Mittels Durchlauferhitzer, Wärmepumpe und Spitzenlastkessel (Gasbrennwert) wird die Versorgung des Wohnparks mit Heizung und Trinkwarmwasser gewährleistet. Die Photovoltaikanlage sorgt für E-Mobilität und Haushaltsstrom. Seit 2022 werden alle neuen Projekte nach diesem Energiekonzept hergestellt. Durch die serielle Fertigung und damit guter Planbarkeit der Kosten wird dem Kunden ein sehr interessantes Produkt, gemäß dem Ziel, bezahlbares Wohneigentum zu schaffen, angeboten.

Auch wenn die veränderte Zinspolitik der Europäischen Zentralbank aktuell Einfluss auf das Käuferverhalten hat, da die Zins- und Tilgungsbelastung höher ausfällt als noch im vergangenen Jahr, steht der Verkauf unserer Produkte nicht still. Die Chancen für eine Besserung der Lage sind gut, da unsere Produkte im unteren Preisbereich angesiedelt sind.

Durch den Aufbau bzw. die Vergrößerung der Projektentwicklung wird der Grundstückseinkauf weiter professionalisiert und ausgeweitet. Neue Zielregionen werden systematisch untersucht und aufgebaut. Der Vorrat an notariell gesicherten Grundstücken ist weiterhin groß. Für diese Grundstücke werden die entsprechenden Baugenehmigungen zeitnah beantragt, so dass fortlaufend Projekte in ausgewählten Lagen begonnen werden können.

Gesamtaussage

Unter Berücksichtigung der dem Geschäft innewohnenden Chancen und Risiken wird trotz steigender Herstell-, Grundstücks- und Personalkosten ein leicht über dem Vorjahresniveau liegender Konzernjahresüberschuss erwartet.

5. Zweigniederlassungen

Am Ende des Jahres 2022 war die Zentrale in Köln mit 141 (133 im Vorjahr), die Niederlassungen in Kaiserslautern mit 75 (72), in Hamburg mit 18 (15), in Nürnberg mit 20 (19), in Berlin mit 16 (15), Frankfurt mit 8 (5), in Bottrop mit 12 (10) und den in 2021 neu hinzugewonnenen Standorten Hannover mit 2 (2) und Leipzig mit 2 (3) Angestellten besetzt.

Konzernbilanz zum 31 Dezember 2022

Aktiva

Passiva

Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung für 2022

KONZERNANHANG für das Geschäftsjahr 2022

TURI Holding GmbH

Allgemeine Angaben

Die TURI Holding GmbH, Am Bahnhof 130, 51147 Köln, ist beim Amtsgerichts Köln im Handelsregister unter der Nummer HRB 66399 eingetragen.

Der vorliegende Konzernabschluss der TURI Holding GmbH wurde gemäß §§ 290 ff. HGB aufgestellt.

Abschlussstichtag dieses Konzernabschlusses ist der 31. Dezember 2022; dies entspricht dem Abschlussstichtag aller einbezogenen Gesellschaften.

Die Konzernbilanz ist entsprechend dem Gliederungsschema des § 266 HGB erstellt worden. Die Gliederung der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung entspricht dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 II HGB.

Die Form der Darstellung sowie die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden unverändert zum Vorjahr beibehalten. Auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wird nachfolgend eingegangen.

Die Darlehensforderungen und -verbindlichkeiten gegen Beteiligungsunternehmen wurden im Berichtsjahr erstmalig gesondert ausgewiesen. Im Vorjahr waren diese unter den sonstigen Vermögensgegenständen bzw. den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Vorjahreswerte wurden analog angepasst.

Konsolidierungskreis

Dieser umfasst folgende Gesellschaften:

Die TURI Holding GmbH als Muttergesellschaft mit 100%-iger Beteiligung an

mit 90%-iaer Beteiliauna an

alle mit Sitz in Köln,

und mit einer 99,01 %-iger Beteiligung an

Daneben gehören die

zum Konsolidierungskreis. Die TURI Mischimmobilien GmbH wurde im Geschäftsjahr auf die TURI Immobilien GmbH verschmolzen.

Die TURI Holding GmbH hält eine 62,125%-ige Beteiligung an der Cube Asset IV, wobei 50% direkt durch die TURI Holding GmbH gehalten werden und weitere 12,125% mittelbar über die Cube Real Estate GmbH, und eine 61,37%-ige Beteiligung an der Cube Asset XI, wobei 49% direkt durch die TURI Holding GmbH gehalten werden und weitere 12,37% mittelbar über die Cube Real Estate GmbH. Die TURI Holding GmbH hält eine 100%-ige Beteiligung an der TURI Eigenkapital GmbH & Co. KG, die wiederum eine 89,90%-ige Beteiligung an der Rhöndorf PE GmbH & Co.KG hält.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Abschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen wurden nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen erstellt.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden den voraussichtlichen Nutzungsdauern entsprechend abgeschrieben.

Erworbene Sachanlagen sind zu Anschaffungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet. Die Abschreibung erfolgt degressiv bzw. linear und zeitanteilig. Das Immobilienanlagevermögen unterliegt einer Nutzungsdauer von 33 und 50 Jahren, soweit es auf den Gebäudeanteil entfällt. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens werden zeitanteilig erfasst.

Geringwertige Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens mit Anschaffungs- und Herstellungskosten bis 800 EUR wurden in voller Höhe abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wurde unterstellt.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten grundsätzlich zum Nennwert angesetzt. Bei dauerhafter Wertminderung werden außerplanmäßige Abschreibungen vorgenommen.

Die zum Verkauf bestimmten Grundstücke und anderen Vorräte werden mit den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet. Bei den Herstellungskosten werden neben den angefallenen Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten und durch die Fertigung veranlasste Abschreibung einbezogen. Verwaltungskosten, Zinsen und Vertriebskosten werden nicht in die Herstellungskosten integriert. Sind die Herstellungskosten höher als die zu Vertragspreisen bzw. erzielbaren Marktpreisen errechnete Leistung, wird zu diesen niedrigeren Werten bewertet. Erkennbare Risiken im weiteren Verlauf bis zur Fertigstellung wird im Rahmen der Bewertung Rechnung getragen. Der Ansatz der geleisteten Anzahlungen erfolgte zum Nennbetrag, die erhaltenen Anzahlungen auf Vorräte wurden mit dem Rückzahlungsbetrag offen von dem Posten Vorräte abgesetzt.

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände werden zum Nennwert aktiviert, dabei werden die erkennbaren Einzelrisiken durch Wertberichtigung berücksichtigt.

Die flüssigen Mittel werden mit Nennwert angesetzt.

Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen.

Bei der Bemessung der Steuerrückstellungen und den sonstigen Rückstellungen wird allen erkennbaren Risiken sowie ungewissen Verbindlichkeiten angemessen und ausreichend Rechnung getragen. Sie sind in der Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden abgezinst.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen.

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differenzen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und nicht abgezinst. Die Aktivierung latenter Steuern, die aus Differenzen in den Jahresabschlüssen der konsolidierten Unternehmen resultieren, unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden Ansatzwahlrechts.

Konsolidierungsgrundsätze

Die Kapitalkonsolidierung wurde nach der Erwerbsmethode durchgeführt. Dabei wurde der Wertansatz der dem Mutterunternehmen gehörenden Anteile mit dem auf diese Anteile entfallenden Betrag des Eigenkapitals des Tochterunternehmens verrechnet.

Forderungen und Verbindlichkeiten, Aufwendungen und Erträge sowie Zwischenergebnisse innerhalb des Konsolidierungskreises werden eliminiert.

Angaben zum Anteilsbesitz der TURI Holding GmbH

^* Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses lag noch kein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2022 vor. Es werden die Werte per 31.12.2021 ausgewiesen.
^** Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses lag noch kein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2021 vor. Es werden die Werte per 31.12.2020 ausgewiesen.
^*** Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses lag noch kein Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2020 vor. Es werden die Werte per 31.12.2019 ausgewiesen.

Die Beteiligungen unter 90 % wurden wegen untergeordneter Bedeutung gemäß § 311 Abs. 2 HGB zu Anschaffungskosten bilanziert.

Erläuterung zur Konzernbilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibung des Geschäftsjahres im Anlagenspiegel dargestellt.

Die Finanzanlagen enthalten eine außerplanmäßige Abschreibung in Höhe von EUR 7.668.053,06.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die "Forderungen gegen verbundene Unternehmen" sowie die "Forderungen gegen Beteiligungsunternehmen" resultieren aus der Gewährung von Darlehen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital in Höhe von EUR 25.100,00 entspricht dem bei der Muttergesellschaft ausgewiesenen Bilanzposten.

Rückstellungen

Die Steuerrückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Verbindlichkeitenspiegel

Die Verbindlichkeiten am 31.12.2022 setzen sich wie folgt zusammen:

Von den Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen entfallen EUR 1.624,04 auf Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern.

Die Verbindlichkeiten am 31.12.2021 setzen sich wie folgt zusammen:

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse ergeben sich im Wesentlichen aus Bauträger Umsätzen, generiert in Deutschland, für Reihenhäuser. Daneben wurde ein geringer Anteil an Vermietungsumsätzen generiert (TEUR 3.867; Vj. TEUR 4.411).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 280.260. Im Einzelnen betreffen diese Verpflichtungen folgende Sachverhalte:

Die Verträge enden frühestens nach einem Monat, teilweise sind sie unbefristet.

Haftungsverhältnisse

Die TURI Holding GmbH hat Bürgschaften in Höhe von insgesamt EUR 10.100.000,00 für Darlehensverbindlichkeiten gegeben. Mit einer Inanspruchnahme ist aktuell nicht zu rechnen, da die Darlehen vertragsgemäß bedient werden.

Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind

Vorgänge von besonderer Bedeutung sind nach Ende des Geschäftsjahres nicht eingetreten.

Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds besteht aus dem Kassenbestand und Bankguthaben abzüglich jederzeit fälliger Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Entwicklung des Finanzmittelfonds geht im Detail aus der Kapitalflussrechnung hervor.

Sonstige Angaben

Beschäftigt sind ausschließlich Angestellte. Die durchschnittliche Zahl der Mitarbeiter betrug im Geschäftsjahr 289 (Vj. 258). Zusätzlich waren 17 (Vj. 16) Auszubildende beschäftigt.

Darüber hinaus waren 2 (Vj. 2) Vorstandsmitglieder beschäftigt.

Alle Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen und Personen sind zu marktüblichen Konditionen geschlossen worden.

Das für das Geschäftsjahr berechnete Gesamthonorar des Konzernabschlussprüfers beträgt TEUR 37 und betrifft in Höhe von TEUR 34 Abschlussprüfungsleistungen und in Höhe von TEUR 3 sonstige Beratungsleistungen.

Bei der Angabe über die Organbezüge wurde von dem Wahlrecht gemäß § 314 Abs. 3 S. 2 HGB Gebrauch gemacht.

Die TURI Holding GmbH, Köln, stellt als oberstes Konzernunternehmen einen Konzernabschluss gemäß § 290 ff. HGB auf.

Für die Tochterunternehmen TURI Immobilien GmbH und TURI Gewerbeimmobilien GmbH und wurde von der Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB Gebrauch gemacht.

Gemäß § 314 Abs. 1 Nr. 26 HGB schlägt die Geschäftsführung vor den Jahresüberschuss des Mutterunternehmens in Höhe von EUR 20.021.719,04 auf neue Rechnung vor zu tragen.

Entwicklung des Anlagevermögens 2022

Kapitalflussrechnung für 2022

Eigenkapitalspiegel zum 31 Dezember 2022

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die TURI Holding GmbH, Köln

Prüfungsurteile

Wir haben den Konzernabschluss der TURI Holding GmbH, Köln, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern) - bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2022, der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung, dem Eigenkapitalspiegel und der Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 sowie dem Konzernanhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Konzernlagebericht der TURI Holding GmbH, Köln, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2022 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von den Konzernunternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht zu dienen.

Verantwortung des gesetzlichen Vertreters für den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht

Der gesetzliche Vertreter ist verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Konzernabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die er in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt hat, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses ist der gesetzliche Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren hat er die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus ist er dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner ist der gesetzliche Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die er als notwendig erachtet hat, um die Aufstellung eines Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Konzernlagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Konzernlagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Konzernabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Konzernabschluss und zum Konzernlagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses und Konzernlageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Protokoll der Gesellschafterversammlung der TURI Immobilien GmbH Köln vom 17.04.2023

Unter Verzicht auf vertragliche und gesetzliche Form- und Fristvorschriften hielt der Gesellschafter der TURI Immobilien GmbH heute eine Gesellschafterversammlung ab und beschloss das Folgende:

Protokoll der Gesellschafterversammlung der TURI Gewerbeimmobilien GmbH Köln vom 17.04.2023

Unter Verzicht auf vertragliche und gesetzliche Form- und Fristvorschriften hielt der Gesellschafter der TURI Gewerbeimmobilien GmbH heute eine Gesellschafterversammlung ab und beschloss das Folgende:

Protokoll der Gesellschafterversammlung der TURI Holding GmbH Köln vom 26. April 2023

Anwesende (r):

Der Anwesende ist alleiniger Gesellschafter der TURI Holding GmbH.

Unter Verzicht auf vertragliche und gesetzliche Form- und Fristvorschriften hielt der Gesellschafter der TURI Holding GmbH heute eine Gesellschafterversammlung ab und beschloss das Folgende: