Wohnbau Service Bonn GmbH

Wohnbau Service Bonn GmbH

Bonn

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die Wohnbau Service Bonn GmbH

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnbau Service Bonn GmbH, Bonn - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnbau Service Bonn GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für 2023

Allgemeine Hinweise

Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des GmbHG und der Satzung aufgestellt. Es gelten die Vorschriften für mittelgroße Kapitalgesellschaften.

Die Gewinn- und Verlustrechnung ist nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.

Die Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurde abweichend von § 266 Abs. 2, 3 sowie § 275 Abs. 2, 3 HGB nach der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen aufgestellt.

Registerinformationen

Die Wohnbau Service Bonn GmbH hat ihren Sitz in Bonn und ist unter der Nummer HRB 8184 im Handelsregister des Amtsgerichtes Bonn eingetragen.

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Für die Aufstellung des Jahresabschlusses waren die nachfolgenden Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden maßgebend.

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen (3 bzw. 5 Jahre; lineare Methode) vermindert.

Selbsterstellte Software ist zu Herstellungskosten bilanziert.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert. In die Herstellungskosten selbsterstellter Anlagen sind neben den Einzelkosten auch anteilige Gemeinkosten einbezogen.

Die Vermögensgegenstände des Sachanlagevermögens werden nach Maßgabe der voraussichtlichen Nutzungsdauer um planmäßige Abschreibungen auf der Grundlage steuerlich anerkannter Höchstsätze vermindert. Die Anlagegüter werden linear abgeschrieben. Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Wert von EUR 250,00 werden im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben; ihr sofortiger Abgang wird unterstellt. Für Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten die Geringwertigkeitsgrenze von EUR 250,00, nicht jedoch EUR 1.000,00 übersteigen, wird im Jahr der Anschaffung ein Sammelposten gebildet. Dieser wird im Wirtschaftsjahr seiner Bildung sowie in den folgenden vier Wirtschaftsjahren mit jeweils 20 % aufwandswirksam aufgelöst.

Technische Anlagen und Maschinen, andere Anlagen sowie Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden über eine Nutzungsdauer zwischen 5 und 20 Jahren abgeschrieben.

Bei den Finanzanlagen werden die Anteilsrechte und Wertpapiere zu Anschaffungskosten bzw. niedrigeren beizulegenden Werten und die Ausleihungen grundsätzlich zum Nennwert angesetzt.

Die unfertigen Leistungen sind auf der Basis von Einzelkosten und anteiligen Gemeinkosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Allen risikobehafteten Posten ist durch die Bildung angemessener Einzelwertberichtigungen Rechnung getragen.

Liquide Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Es besteht eine ertragsteuerliche Organschaft zur Wohnbau GmbH, München, (Organträger), so dass auf Ebene der Gesellschaft keine latenten Steuern angesetzt werden.

Die Rückstellungen für Pensionen werden nach der projizierten Einmalbeitragsmethode, unter Verwendung der "Richttafeln 2018 G" ermittelt. Für die Abzinsung wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz der letzten 10 Jahre bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren von 1,83 % (Vj. 1,79 %) gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. Zusätzlich wurde der Unterschiedsbetrag in Höhe von TEUR 91 (Vj. TEUR 462) gem. § 253 Abs. 6 HGB ermittelt. Für diesen ausschüttungsgesperrten, aber nicht abführungsgesperrten Unterschiedsbetrag der Pensionsverpflichtung wurde der Marktzinssatz der letzten sieben Jahre (1,76 %; Vj. 1,45 %) verwendet. Erwartete Gehaltssteigerungen wurden mit 3 % und erwartete Rentensteigerungen mit 1 % bei Neuzusagen bzw. 2 % bei Altzusagen berücksichtigt. Die Mitarbeiter-Fluktuation wird als gering eingestuft.

Unter Inanspruchnahme des Wahlrechts nach Art. 67 Abs.1 Satz 1 EGHGB wird der sich aus der Änderung der Rückstellungsbilanzierung nach §§ 249 Abs.1 Satz 1, 253 Abs. 1 Satz 2, Abs.2 HGB durch das Bilanzrichtlinienmodernisierungsgesetz (BilMoG) ergebende Zuführungsbetrag (TEUR 34) über den Höchstzeitraum von 15 Jahren gleichmäßig verteilt.

Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung, die objektbezogen berechnet werden, berücksichtigen die auf frühere Jahre entfallenden Aufwendungen, die am Abschlussstichtag wahrscheinlich oder sicher, oder hinsichtlich ihrer Höhe oder des Zeitpunktes ihres Eintritts unbestimmt sind. Vom Beibehaltungswahlrecht des Art. 67 Abs. 3 Satz 1 EGHGB wurde Gebrauch gemacht. Die Inanspruchnahme der zum 1.1.2010 noch vorhandenen Rückstellung für Bauinstandhaltung wird in der Position "Sonstige betriebliche Erträge" erfasst. Die tatsächlich in der Periode angefallenen Instandhaltungsausgaben werden in voller Höhe unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung ausgewiesen.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen Verbindlichkeiten.

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Erläuterungen zur Bilanz

Anlagevermögen

Die Entwicklung der einzelnen Posten des Anlagevermögens ist unter Angabe der Abschreibungen des Geschäftsjahres im nachfolgenden Anlagenspiegel dargestellt.

Angaben zum Anteilsbesitz

Die WSB hält 100 % der Anteile an der der Wohnbau Service Nostro GmbH. Im Jahr 2021 ist ein Ergebnisabführungsvertrag mit der Wohnbau Service Bonn GmbH abgeschlossen worden. Der Ergebnisabführungsvertrag ist ab dem Wirtschaftsjahr 2021 wirksam.

Im Geschäftsjahr 2023 erwirtschaftete die Wohnbau Service Nostro GmbH einen Jahresüberschuss in Höhe von TEUR 87 (Vj. TEUR 101). Das Eigenkapital der Wohnbau Service Nostro GmbH beträgt zum 31. Dezember TEUR 614 (Vj. TEUR 614).

Des Weiteren werden 100 % Anteile an der Wohnbau Service Verwaltungs GmbH gehalten. Zum 31. Dezember 2023 beträgt deren Eigenkapital TEUR 32 (Vj. TEUR 32), einschließlich eines Jahresfehlbetrags in Höhe von EUR 436 (Vj. Jahresfehlbetrag EUR 502).

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Restlaufzeiten sämtlicher Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr kleiner als ein Jahr.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen die Alleingesellschafterin in Höhe von TEUR 334 (Vj. TEUR 723).

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen enthalten Forderungen gegen die Wohnbau Service Nostro GmbH aus der Ergebnisabführung 2023 in Höhe von TEUR 87 und sonstigen Leistungen in Höhe von TEUR 48.

Unter den sonstigen Vermögensgegenständen werden erhaltene Mieterkautionen in Höhe von TEUR 185 (Vj. TEUR 153) ausgewiesen.

Sonstige Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen wurden für ausstehende Eingangsrechnungen sowie Personalkosten gebildet.

Verbindlichkeiten

Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten sind im Folgenden dargestellt (in TEUR)

Die Restlaufzeiten der restlichen Verbindlichkeiten sind wie im Vorjahr kleiner als ein Jahr.

Die erhaltenen Anzahlungen enthalten Anzahlungen von der Alleingesellschafterin in Höhe von TEUR 1.456 (Vj. TEUR 814).

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen bestehen

Die Verbindlichkeiten gegenüber der Gesellschafterin und der Wohnbau Service Nostro GmbH wurden mit den bestehenden Forderungen saldiert.

Die sonstigen Verbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen aus einer abgegrenzten Anzahlung auf Lieferung und Leistung.

Passive Rechnungsabgrenzung

Ausgewiesen werden künftige Erträge für Anschlüsse von Fernwärmeleitungen. Die erhaltenen Beträge werden über eine Laufzeit von 20 Jahren linear aufgelöst, bzw. mit p.a. TEUR 12 (Vj. TEUR 12) vereinnahmt.

Latente Steuern

Die Gesellschaft ist ertragsteuerlich (und damit auch umsatzsteuerlich) in eine Organschaft mit der Wohnbau GmbH (Organträger) eingebunden. Gleichzeitig ist die Gesellschaft in der Beteiligungskette selbst Organträger der Organgesellschaft Wohnbau Service Nostro GmbH. Die Wohnbau GmbH ist Steuerschuldner der Körperschaft- und Gewerbesteuer sowie des Solidaritätszuschlags. Eine Umlage oder anteilige Belastung an die WSB als Organgesellschaft erfolgt nicht.

Steuerlatenzen werden daher im Anhang der Wohnbau GmbH ausgewiesen.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Sonstige betriebliche Erträge

Im Berichtsjahr ergaben sich aperiodische Erträge aus der Auflösung bzw. Inanspruchnahme von Rückstellungen für die Bauinstandhaltung in Höhe von TEUR 108 (Vj. TEUR 47). Die Auflösungserträge aus sonstigen Rückstellungen betrugen TEUR 5 (Vj. TEUR 731).

Aufwendungen für bezogene Lieferungen

Kosten für die Heizwerke (TEUR 4.771; Vj. TEUR 2.682) werden, analog zu den Erlösen, nicht mehr unter den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung, sondern in den Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen ausgewiesen.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Aus der Anwendung von Art. 66 und Art. 67 Abs. 1 bis 5 EGHGB (Übergangsvorschriften zum BilMoG) resultieren TEUR 34 Aufwendungen für die ratierliche Umstellung der Rückstellung für Pensionen.

Haftungsverhältnisse

Aufgrund des Kreditvertrages vom 27. November 2012 sowie dem Nachtrag vom 3. Juli 2019 gewährte die Deutsche Bank AG den gesamtschuldnerisch haftenden Kreditnehmern Wohnbau GmbH und Wohnbau Service Bonn GmbH eine Kontokorrentkreditlinie in Höhe von TEUR 15.000. Zum Bilanzstichtag erfolgte keine Inanspruchnahme (Vj. seitens der Wohnbau GmbH TEUR 8.408).

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestanden folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind:

Softwarepflege- und Betreuungsvertrag mit der Aareon WODIS GmbH. Der Vertrag hat eine Laufzeit von 5 Jahren seit dem 15. April 2003. Dieser verlängert sich jeweils um ein Jahr, falls er nicht gekündigt wird. Eine Kündigung des Vertrages erfolgte nicht. Die laufende Gebühr für Softwarepflege und Betreuung hat im Berichtsjahr rund TEUR 28 (Vj. TEUR 28) pro Monat zuzüglich weiterer Module von rund TEUR 8 pro Monat betragen. Weitere Softwarepflege anderer Anbieter betragen rund TEUR 3 pro Monat.

Für bestehende Leasingverträge (Kopierer, Drucker und Kraftfahrzeuge) sind TEUR 303 (Vj. TEUR 170) bis zum Vertragsende zu zahlen.

An die Telekom sind Jahresgebühren für die Nutzung von Microsoft Office 365 Produkten und für die Bereitstellung von Cloud-Servern von zusammen TEUR 155 (Vj. TEUR 155) zu entrichten. Die Verträge haben eine Laufzeit von 12 Monaten und sind zum Jahresende kündbar.

Sonstige Angaben

Organe

Mitglieder des Aufsichtsrates

Mitglieder der Geschäftsführung

in alphabetischer Reihenfolge:

Die Mitglieder der Geschäftsführung üben ihre Tätigkeit hauptberuflich aus.

Weder Aufsichtsrat noch Geschäftsführung beziehen Vergütungen von der Gesellschaft.

Mitarbeiter

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Mitarbeiter.

Im Vorjahr waren 94 vollzeit- bzw. 22 teilzeitbeschäftigt.

Konzernverhältnisse

Der Jahresabschluss wird in den Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, einbezogen.

Nachtragsbericht

Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2023 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz-, oder Ertragslage der Gesellschaft haben. Erhebliche Einschränkungen der eigenen Geschäftsprozesse und damit verbundene operative Risiken aus der aktuellen Inflations- und Zinsentwicklung erwarten wir nach den Erfahrungen im abgelaufenen Geschäftsjahr nicht.

Prüfungs- und Beratungsgebühren

Auf die Angabe des für das Geschäftsjahr berechneten Honorars des Abschlussprüfers wird verzichtet, da es in den Angaben im Konzernabschluss der Wohnbau GmbH, München, einbezogen ist.

Entwicklung des Anlagevermögens 2023

Lagebericht für 2023

1. Umsatz und Geschäftsverlauf

Die Verbraucherpreise in Deutschland haben sich im Jahresdurchschnitt 2023 um 5,9 % gegenüber 2022 erhöht. Die Inflationsrate für 2023 fiel damit geringer aus als im Jahr zuvor (6,9 %). Die Wirtschaftsleistung verringerte sich um 0,3 %. Die inflationäre Preisentwicklung betraf alle Wirtschaftszweige. So verteuerten sich beispielsweise Energieprodukte nochmals um 5,3 %, wobei sich ab März insgesamt eine zunehmende Entspannung abzeichnete. Die Europäische Zentralbank erhöhte unterjährig den Leitzins in mehreren Schritten auf 4,5 %, was im Jahresverlauf ab dem 2. Quartal zu einer Entspannung führte. Neben Preissteigerung und Zinsenanstieg bildet der Fach- und Arbeitskräftemangel einen zunehmend wichtigen Faktor für die wirtschaftliche Entwicklung und bleibt eine große Herausforderung für die Unternehmen.

Vor diesem Hintergrund hat sich die Ertragslage der Wohnbau Service Bonn GmbH (WSB) auch im Geschäftsjahr 2023 stabil entwickelt. Insbesondere, da ein Großteil unserer Unternehmenstätigkeit regelmäßig im Auftrag unserer Muttergesellschaft, der Wohnbau GmbH, und im Rahmen fester Dienstleistungs- und Versorgungsverträge erfolgt. Den positiven Ergebnisverlauf der Gesellschaft unterstützen auch die Umsätze aus Serviceverträgen und Lieferungen an externe Kunden und Auftraggeber.

Im Einzelnen ergaben sich im Berichtsjahr für die verschiedenen Tätigkeitsbereiche folgende Leistungsentwicklungen:

Die Sparte Fremdverwaltung von Immobilien erzielte einen Umsatz von 1.975 T€ (Vj. 2.127 T€). Der Teilumsatz aus der Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers betrug 752 T€ (Vj. 792 T€). Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten (WEG- und Fremdverwaltung) zum Jahresende belief sich auf 3.424 Wohnungen (Vj. 4.702), 307 Gewerbeeinheiten (365) und 1.697 PKW-Stellplätze (2.617).Grund für den geplanten Reduzierung der Verwalterbestände waren Rationalisierungsmaßnahmen zur Steigerung der Wirtschaftlichkeit.

Ein wesentliches Umsatz- und Ergebnisvolumen fiel auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte im Berichtsjahr eine Leistung von 6.761 T€ (Vj. 3.463 T€). Hiervon entfielen 1.742 T€ (Vj. 823 T€) auf die Abnahme unserer Gesellschafterin Wohnbau GmbH und 5.019 T€ (Vj. 2.640 T€) auf Lieferungen an Dritte. Der Betrieb war weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit gewährleistet. Aufgrund der volatilen Preise erfolgt der Gaseinkauf für das jeweilige Folgejahr seit 2023 in Tranchen. Förderungen nach dem Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG) wurden zu Gunsten der Wärmekunden beim Staat geltend gemacht.

Nachdem im Vorjahr durch den Einbau sparsamer Kesselkreispumpen die Gesamteffizienz der Anlagentechnik im größten Heizwerk, Bonn-Heiderhof, verbessert wurde, konnte durch Teilerneuerungen an beiden Großwasserraumkesseln die technischen Optimierungen der Wärmeerzeugung abgeschlossen werden. Im Versorgungsgebiet des Heizwerk Koblenz wurden neben Umschlussarbeiten weitere Verbindungsabschnitte im Fernwärmenetz erneuert.

Im Bereich Facility Management erbringen wir mit eigenem Personal die Hausmeisterleistungen innerhalb der Wohnbau-Gruppe. Ergänzend hierzu werden die Geräte und Verbrauchsmaterialien zur Gartenpflege sowie für die Straßenreinigung der Wohnanlagen bereitgestellt. Insgesamt erzielte diese Unternehmens-Sparte im Berichtsjahr einen Umsatzerlös von 5.112 T€ (Vj. 4.962 T€).

Im Geschäftsbereich Vermietung übernimmt die WSB als Eigentümerin regelmäßig die Bewirtschaftung von gewerblich geprägten Teilbeständen der Wohnbau-Gruppe. Die erzielten Mieteinnahmen belaufen sich auf 1.870 T€ (Vj. 1.551 T€). Zur Jahresmitte erwarben wir von unserer Muttergesellschaft ein Gebäude mit 9 Mieteinheiten. Die auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtete Immobilie wird nach dem Auslaufen des Erbbaurechts an den Freistaat Bayern übergehen. Unser bewirtschaftetes Portfolio umfasste damit zum Jahresende im 39 eigene Wohn- sowie 25 Gewerbeeinheiten. Von den gewerblichen Bruttomieten und Nebenkostenabrechnungen waren zum Jahresende noch 139,7 T€ offen. Hierauf haben wir im Rahmen der EWB-Betrachtung einen Wertabschlag von 80 T€ vorgenommen.

Im Konzernverbund der Wohnbau erbringt die Gesellschaft sämtliche IT-, Daten- und Kommunikationsversorgung, für die wir im abgelaufenen Geschäftsjahr 3.358 T€ abgerechnet haben (Vj. 3.270 T€). Darin sind Personalaufwendungen von 890 T€ (Vj. 658 T€) enthalten.

Im Berichtsjahr haben wir die Digitalisierung in der Verwaltung und Kundenbetreuung der Wohnbau-Gruppe weiterverfolgt.

Bestimmende Projektarbeiten waren im Berichtsjahr u.a.

Innerhalb der Unternehmensgruppe Wohnbau bearbeitet die WSB ferner sämtliche Versicherungsangelegenheiten. Hierbei übernehmen wir das Controlling sowie die Steuerung und Verwaltung der Sach-, Haftpflicht- und Kfz-Versicherungsverträge für

Im Bereich der Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm/Hagel) wurden Versicherungsschäden mit einem Kostenvolumen von ca.1,57 Mio. € für die Wohnbau GmbH und rund 278 T€ für Gebäudeschäden der Dritt-Eigentümer abgewickelt.

In einer gemeinsamen Quartiersentwicklung mit der VEBOWAG (Vereinigte Bonner Wohnungsbau AG) wird die Wohnbau-Gruppe bis zum Jahr 2026 eine Wohnanlage mit ca. 250 Wohnungen errichten. Die Wohnbau Service ist hierbei als Erschließungsträgerin für die öffentlichen städtischen Flächen beauftragt. Die von Dritten bezogenen Eingangsleistungen 2023 wurden mit 1.621 TEUR (Vj. 2.783 TEUR) in gleicher Höhe an die Vertragspartner weiterberechnet. Der Rückgang ist durch den Fortschritt der Erschließungsmaßnahmen und insbesondere durch geringere Planungskosten gegenüber der Anfangsphase des Projektes begründet.

2. Ertrags- und Vermögenslage

Die Gewinn- und Verlustrechnung schließt mit einem Rückgang gegenüber dem Vorjahr von 134 T€ ab, der wesentlich auf einem Sondereffekt des Vorjahres im neutralen Ergebnis basiert. Unabhängig von der Ertragslage ist der Unternehmenserfolg aber auch im Zusammenhang mit den weiteren Nutzenpotenzialen für unsere Muttergesellschaft aus vielen unserer Aktivitäten weiterhin positiv zu werten.

Im Einzelnen setzt sich das Jahresergebnis der Gesellschaft (1.271 T€) und seine Veränderung gegenüber dem Vorjahr aus den folgenden Ergebniskomponenten zusammen:

Die Gesamtleistung erhöhte sich gegenüber Vorjahr deutlich um 2,7 Mio. € bzw. 14,7 %. Zur Leistungssteigerung trugen im Wesentlichen höhere Wärmelieferungen unserer Heizwerke und der abrechenbaren Betriebskosten (rund +2.690 T€) sowie gesteigerte Erlöse im Bereich Vermietung (+311 T€) bei. Im Gegenzug reduzierten sich die Leistungen aus der Betreuungstätigkeit um rund 150 T€. Ebenfalls als Leistung enthalten ist unsere Erschließungstätigkeit "Bonn, Am Vogelsang" mit einem Erlös i.H.v. 1,6 Mio. €.

Gegenüber dem Vorjahr ist ebenfalls der gesamte 'Betriebliche Aufwand' um 2,7 Mio. € bzw. 15,7 % gestiegen. Er schließt zum Ende 2023 in Summe und nach Abzug "Sonstiger betrieblicher Erträge" mit rund 19,9 Mio. €. Bestimmende Einflussfaktoren waren höher Bezugskosten für Gas und Energie. Daneben stiegen die Personalkosten um rund 365 T€ bzw. 4,9 %. Die im Betriebsergebnis saldiert enthaltenen sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich um rund 680 T€, nachdem wir im Vorjahr hohe Gewährleistungszahlungen Dritter für Schäden einer Bestandsimmobilie vereinnahmt hatten.

Im Neutralen Ergebnis waren im Vorjahr noch erhebliche Sondereffekte aus Auflösungen von Pensionsrückstellungen (230 T€) enthalten, so dass sich mit 44 T€ für den neutralen Gewinn wieder ein übliches Niveau einstellte.

Das Finanzergebnis verbesserte sich im Berichtsjahr deutlich - und zwar von minus 196 T€ um 56 T€ auf minus 139 T€. Hauptgrund ist die nochmals erhöhte Diskontierung unserer Pensionsverpflichtungen, sodass den Rückstellungen zinsbedingt weniger zugeführt werden musste (- 157 T€). Im Finanzergebnis sind auch die Gewinnanteile aus der Tochtergesellschaft Wohnbau Nostro GmbH in Höhe von 87 T€ (Vj. 102 T€) enthalten, mit der seit 2021 ein Ergebnisabführungsvertrag besteht.

Unser Jahresüberschuss 2023 ist wegen des bestehenden Ergebnisabführungsvertrages bilanziell bereits der Wohnbau GmbH gutgeschrieben und als Verbindlichkeit erfasst worden. Die Organträgerin Wohnbau GmbH verzichtet auf eine anteilige Steuerbelastung auf Ebene der Tochtergesellschaft.

Die nach Laufzeit und Fristigkeit verdichtete Zusammenfassung unseres bilanziellen Vermögens und Kapitals zeigt im Vorjahresvergleich folgende Struktur:

Die Bilanzsumme hat sich zum 31. Dezember 2023 gegenüber der dem Vorjahr um 3,7 Mio. € auf 34,6 Mio. € erhöht. Mit einem Vermögensanteil von knapp 54 % sind hier wesentlich die Bilanzwerte unserer Immobilien und Bauvorleistungen. Die Position sinkt nach planmäßigen Abschreibungen von 512 T€ und bei Netto-Zugängen von 208 T€ (u.a. durch Gebäudezugang), leicht um 332 T€ auf 18,6 Mio. €. Die sonstigen langfristigen Investitionen umfassen neben Technischen Anlagen und der Geschäftsausstattung auch die Finanzanlagen. Während sich die Mobilien bei geringeren Zugängen durch Regelabschreibungen minderten, weisen die Finanzanlagen mit einem unveränderten Ansatz von knapp 5 Mio. € die Anteile an unseren beiden Tochtergesellschaften aus. Innerhalb der kurzfristigen Aktiva (Umlaufvermögen) bewirkt das deutlich erhöhte Preisgerüst der geleisteten, noch nicht abgerechneten Wärmelieferungen im Vorratsvermögen den deutlichen Anstieg.

Die wesentliche Veränderung der Kapital- bzw. Passivseite ergab sich durch den Anstieg der kurzfristigen Passiva um 6.569 T€, bei um 2.784 TEUR rückläufigen langfristigen Fremdmitteln. Zum einen erhöhten sich die erhaltenen Anzahlungen für Wärmelieferungen deutlich, zum anderen konnten hohe Ausleihungen aus dem Verbundbereich zurückgezahlt werden.In den Eigenmitteln sind neben dem bilanziellen Eigenkapital auch die Rückstellungen für Bauinstandhaltung enthalten, die wir mit 108 T€ im Berichtsjahr in Anspruch genommen haben.

3. Investitionen

Die Investitionsausgaben von 208 T€ betrafen den Erwerb eines Gebäudes in München mit 9 Einheiten; 1 Gewerbeeinheit (KiTa in Düsseldorf) konnte bereits mit Zugang im Januar vermietet werden.

Die zunehmende Digitalisierung vieler Aktivitäten der Wohnbau Gruppe machten Erweiterungen und Neuanschaffungen von ERP- und Software-Lizenzen notwendig sowie die Verstärkung des Datenschutzes, in deren Anschaffung wir im Berichtsjahr 177 T€ investierten.

Ausgaben in die Ausstattung neuer Hardware-Komponenten (mobile PC-Geräte, Monitore, Kommunikation) wurden mit über 139 T€ aktiviert.

Die Qualität der Hausmeisterleistungen an die Wohnbau wird regelmäßig durch Investitionen in erhöhte Effizienz sichergestellt.

Um in Zeiten von Energiekrise unsere IT- und Serviceleistungen sowie die Verwaltungsarbeit im Konzern sicherstellen, ergänzt ein neuer Notstromgenerator (50 T€) unsere Technischen Anlagen.

Als investive Ausgaben zur Modernisierung unserer Dienstleistungen werten wir ebenfalls Positionen des laufenden EDV-Aufwands. Dieser beinhaltet u.a. Software-as-a-Service-Kosten, Netzwerkmodernisierungen und die Ausgaben für Telekommunikation.

4. Mitarbeiter

Die Anzahl der Mitarbeiter ist gegenüber dem vorherigen Geschäftsjahr um insgesamt zwei Mitarbeiter auf 127 Beschäftigte gesunken. Der Personalaufwand, einschließlich der Aufwendungen zur Altersvorsorge, erhöhte sich im Gesamtjahr in Summe um 365 T€ auf 7.865 T€. Die Zunahme ist im Wesentlichen auf die vollständige Auszahlung der Inflationsausgleichsprämie an die beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zurückzuführen.

Von den insgesamt 127 (Vj.129) Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 98 (Vj. 101) in Vollzeit und 14 (Vj. 12) in Teilzeit. Darüber hinaus waren, wie im Vorjahr, 3 Auszubildende und zusätzlich 12 (Vj. 13) geringfügig Beschäftigte bei der Wohnbau Service Bonn GmbH tätigt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 14 Teilzeitkräfte entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 9,41 Vollzeitstellen (Vj. 7,93).

Der andauernde Fachkräftemangel erschwert die Rekrutierung von neuen Arbeitnehmern. Diesem begegnen wir durch u. a. Ausbildung, Digitalisierung des Recrutings und Präsenz in den einschlägigen Onlineplattformen.

Drohenden Personalengpässen begegnen wir mit umfassenden Entwicklungs- und Weiterbildungsmaßnahmen, einer kontinuierlichen Weiterentwicklung des leistungsorientierten Vergütungssystems sowie flexiblen Arbeitszeitmodellen. Zum 01. Juni 2023 ist eine neue Betriebsvereinbarung zur Lage und Verteilung der Arbeitszeit in Kraft getreten, deren wesentliches Element die weitere Flexibilisierung der Arbeitszeit sowie des mobilen Arbeitens ist.

5. Finanzierung

Die Finanz- und Vermögenslage des Unternehmens ist geordnet. Die Gesellschaft konnte ihre Zahlungsverpflichtungen zu jeder Zeit erfüllen. Die Herkunft und Verwendung der Liquidität werden in den folgenden, saldierten Kapitalflusskomponenten (nach DRS 21) deutlich:

Die Erlöse aus konzerninternen Serviceleistungen, aus der Fremdverwaltung, den Heizwerken sowie aus der Vermietung und. Hausbewirtschaftung beinhalten eine sofortige Liquiditäts-Wirksamkeit und begründen den konstanten Mittelzufluss aus der "laufenden Geschäftstätigkeit" (5.626 T€). Ausschlaggebend für den deutlichen Anstieg waren notwendige Anhebungen der Vorauszahlungen unserer Wärmekunden. Nach Auslaufen fester Gasverträge Ende 2022 mussten wir im Berichtsjahr die Preiserhöhungen am Energiemarkt weitergeben. Dies trotz der Zuschüsse vom Staat (Energiepreisbremse), die wir bis zur Abrechnung ebenfalls in den erhalten Anzahlungen erfassten.

Der Cash-Flow aus "Investitionstätigkeit" mit einem Netto-Zahlungsabgang von 561 T€ dokumentiert in der Hauptsache die Neuanschaffungen im Sach- und Immateriellen Anlagevermögen gemäß Anlagespiegel, bei gleichzeitig geringen Rückzahlungen (Tilgungen) zu unseren Ausleihungen bzw. Finanzanlagen.

Im Gegensatz zu den Vorjahren wurde die Cash-Bewegung im Abschnitt "Finanzierung" - neben dem Kapitaldienst an die Darlehensbank - insbesondere von der Rückzahlung der Ausleihungen von unserer Muttergesellschaft (-2.631 T€) beeinflusst. Zusammen mit der Abführung des Vorjahresergebnisses (-1.405 T€) und Zinsbelastungen (-153 T€) ergab sich durch die Aus- und Rückzahlungen somit hier negativer Cash Flow von fast 4,2 Mio. €.

6. Risiken

Das Risikomanagementsystem der Wohnbau-Gruppe versteht sich als ein wichtiges betriebswirtschaftliches Steuerungs- und Führungsinstrument. Es hat auch die Zielsetzung, den Fortbestand unseres Unternehmens zu sichern und ein Wachstum mit Nachhaltigkeit zu gewährleisten.

Bestandsgefährdende Risiken oder solche mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage bestehen nicht. Für mögliche negative Ereignisse aus der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit wurde ausreichend Vorsorge getroffen.

Die Geschäftstätigkeit der WSB ist im möglichen und sinnvollen Umfang versichert. Sach- sowie die üblichen Haftpflichtversicherungen werden mit üblichen Deckungssummen unterhalten. Im vergangenen Geschäftsjahr sind - wie in den Jahren zuvor - keine Großschäden aufgetreten.

Seit der Implementierung eines steuerlichen Kontroll- und Management-Systems (Tax-CMS) innerhalb der gesamten Wohnbau-Gruppe besteht für die WSB als Organgesellschaft ein Regelwerk zur pflichtgemäßen Erfüllung der steuerlichen Vorschriften.

Das alle Konzern-Gesellschaften abdeckende Compliance Management System (CMS) der Wohnbau soll die Gesellschaften sowie deren Beschäftigte systematisch vor unangemessenem und rechtswidrigem Verhalten schützen. Die Führungskräfte und Beschäftigte werden regelmäßig im Rahmen von Erfahrungsaustauschen zu den Themen Integrität und Compliance geschult.

Der Einsatz eines Echtzeitüberwachungssystem unseres Netzwerks versetzt uns vor dem Hintergrund der zunehmenden Digitalisierung von Arbeitsabläufen in die Lage, Netzwerkengpässe und -ausfälle früher zu erkennen und zu vermeiden. Die Erweiterung von Bandbreiten in der Zentrale, als auch in den Filialen verhindert Performance-Engpässe bei Netzwerkoperationen.

Neben der Stärkung unser Sicherungssysteme gegen Angriffe von außen (bspw. durch Erneuerung der Firewall) erfolgt eine fortwährende IT-Sicherheitsbetrachtung zusammen mit externen Informationssicherheitsbeauftragten.

7. Ausblick und Chancen

Die Bundesregierung erwartet in diesem Jahr ein nur geringes Wirtschaftswachstum von 0,2 %. Zwar schwächen sich belastende Faktoren wie hohe Verbraucherpreissteigerungen und damit einhergehende Kaufkraftverluste ab, doch werden geopolitische Krisen und fiskalische Auflagen allerdings weiter die erwartete Binnen-Erholung belasten. Gleichzeitig verteuern ein robuster Arbeitsmarkt und steigende Reallöhne den Kostenfaktor Personal.

Die Inflationsrate hat sich zu Beginn des laufenden Jahres weiter abgeschwächt, mit Monatswerten von 2,9 % im Januar bzw. 2,5 % im Februar. Insgesamt erwartet die Bundesregierung noch eine Teuerung von 2,8 % für das laufende Jahr 2024.

Wir gehen von einer stabilen Nachfrage nach unseren Angeboten im gesamten Miet-Portfolio aus und planen für 2024 weiterhin mit einer Vollvermietung unserer Wohn- und Gewerbeeinheiten Aus der Hausbewirtschaftung erwarten wir Umsatzerlöse in Höhe von rund 1,9 Mio. €.

Für den Bereich der Wohnungseigentumsverwaltung haben wir eine vollständige Geschäfts-aufgabe beschlossen, die bis spätestens Ende 2026 durch sukzessiven Abbau der Mandate vollzogen werden soll. Dank der Ausbildung und Expertise unserer Mitarbeiter können diese sozialverträglich innerhalb der Wohnbau-Gruppe tätig bleiben, so dass wir auch zukünftig mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut sein werden. Das Gewerbeportfolio unseres Key Account und die Mietverwaltung für ein Unternehmen wollen wir weiter betreuen.

Um den hohen Anforderungen einer sicheren und kosteneffizienten Wärmelieferung gerecht zu werden, sind auch 2024 die laufende Instandhaltung und Modernisierung unserer Heizwerke und der Versorgungsleitungen festes Planungsprogramm. So wird beispielsweise in Koblenz mit der hydraulischen Einbindung und Erneuerung von Streckenabschnitten ein 10-Jahres-Sanierungsfahrplan fortgesetzt und voraussichtlich im Jahr 2026 abgeschlossen werden.

Wichtige Themen unserer IT-Sparte werden die Einführung und die Umsetzung digitaler Rechnungsdurchläufe in Buchhaltung und Fachabteilungen sowie Vorbereitungen und Testdurchläufe zur Umstellung auf ein neues ERP-System sein.

Für den Erschließungsauftrag "Bonn, Am Vogelsang" wird die WSB für die Stadt Bonn im laufenden Geschäftsjahr 2024 die Bautätigkeiten mit Ausgaben bzw. Eingangsleistungen (= Umsätze) von 420 T€ plangemäß fortsetzen.

Unsere Stellung als Dienstleister im Wohnungsmarkt sehen wir auch zukünftig als gefestigt an. Wir gehen davon aus, dass die Gesellschaft auch in den kommenden Jahren konstant positive Ergebnisse erwirtschaften wird. Bei Umsatzerwartungen von 19,2 Mio. € und höheren Ausgaben für Personal, Zinsen und technische Eingangsleistungen planen wir für das Geschäftsjahr 2024 mit einem Jahresergebnis in Höhe von 1 Mio. €.