ISI Bautechnik GmbH

ISI Bautechnik GmbH

Bebra

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

I. Grundlagen

1. Grundlagen des Unternehmens

I.1.1. Geschäftsmodell

Bei der ISI Bautechnik GmbH (nachstehend auch kurz "Gesellschaft" genannt) handelt es sich um ein Bauträgerunternehmen, mit der Konzentration auf Wohnimmobilien für Kapitalanleger und Eigennutzer.

Die Wertschöpfung besteht aus der Bauträgertätigkeit im (vorwiegend) aufgeteilten Wohnungsverkauf.

Die Umsatzleistung verteilt sich im Berichtsjahr zu anteilig ca. 50 % auf Kernsanierung denkmalgeschützter Immobilien und solcher in Sanierungsgebieten und zu ca. 50 % auf Errichtung von Neubauten.

I.1.2. Verbundene Gesellschaften und allgemeine Unternehmensgruppe

Die ISI Bautechnik GmbH ist mehrheitlich im Besitz der ISIHOME Group GmbH, die 90 % der Gesellschaftsanteile hält. Die ISIHOME Group GmbH gehört vollständig zur Schaar Management GmbH (nachstehend auch kurz "SII" genannt), welche als oberste Muttergesellschaft fungiert.

Im Rahmen der Unternehmensgruppe wurden von Schwestergesellschaften verschiedene Leistungen erbracht, insbesondere in den Bereichen Vertrieb, Bauausführung, Planung und Projektentwicklung sowie der Akquise geeigneter Grundstücke. Darüber hinaus erbringt die Schaar Management GmbH als oberste Muttergesellschaft der Unternehmensgruppe administrative Dienstleistungen im Sinne von Shared Services.

Die ISI Bautechnik GmbH ist Organgesellschaft einer umsatzsteuerlichen Organschaft mit der Schaar Management GmbH. Ergebnisabführungsverträge bestehen innerhalb des Konzerns nicht.

Zusätzlich wurden durch die ISI Gebäudemanagement GmbH, eine weitere Gesellschaft der ISIHOME Unternehmensgruppe, technische, kaufmännische und infrastrukturelle Dienstleistungen im Gebäudemanagement übernommen. Dieses Zusammenspiel der verbundenen Unternehmen ermöglicht eine effiziente und umfassende Abwicklung der Bauträgertätigkeiten.

In Bezug auf verbundene Schwestergesellschaften der Unternehmensgruppe muss hier noch darauf hingewiesen werden, dass die ISI Bautechnik GmbH als Bauträger Unternehmen im Konzern nicht alle Bauträgerschaften abdeckt. Die nachstehenden Ausführungen bezüglich der Lage der Gesellschaft stellen damit nicht repräsentativ die gesamte Lage des Geschäfts Modells Bauträger schafften im Konzern dar.

I.1.3. ISIHOME Unternehmensgruppe

Die ISI Bautechnik GmbH ist Teil der ISIHOME Unternehmensgruppe, die ein umfassendes Dienstleistungsangebot über den gesamten Lebenszyklus von Immobilien bereitstellt. Dieses Konzept umfasst alle Schritte von der Bedarfsermittlung über die Bauträgertätigkeiten der ISI Bautechnik GmbH bis hin zur Verwaltung und Instandhaltung von Immobilienbeständen, die von spezialisierten Tochtergesellschaften übernommen werden.

Die integrierte Organisationsstruktur der ISIHOME Unternehmensgruppe basiert auf einer gemeinsamen Prozessstruktur, einer einheitlichen Datenbasis, kurzen Entscheidungswegen und klar definierten Verantwortlichkeiten innerhalb der Tochtergesellschaften. Dieses Modell hat sich als besonders effektiv erwiesen, um in Zeiten von Versorgungsunsicherheiten Dienstleistungsengpässe zu vermeiden. Die "alles aus einer Hand"-Strategie der Unternehmensgruppe unterstützt damit eine stabile und zuverlässige Abwicklung der vielfältigen Aufgaben im Immobilienmanagement.

I.1.4. Niederlassungen und Standorte

Die ISI Bautechnik GmbH verfügt über ihren Geschäftssitz in der Eisenacher Straße 100, 36179 Bebra, sowie über eine unselbstständige Betriebsstätte in der Berliner Straße 3, 04105 Leipzig. Die operativen Tätigkeiten konzentrieren sich vornehmlich auf die mitteldeutschen Ballungsgebiete Halle (Saale), Leipzig und Chemnitz.

Zusätzlich verfügt die ISIHOME Unternehmensgruppe über Servicebüros in der Fritz-Matschke-Straße 20, 09113 Chemnitz, und in der Merseburger Straße 33, 06112 Halle. Diese dezentrale Struktur ermöglicht eine detaillierte Marktkenntnis an den jeweiligen Standorten, die essenziell für die Entwicklung marktgerechter Immobilienprodukte ist. So wird sichergestellt, dass die Lage und Ausstattung der Immobilien den Anforderungen der Zielmärkte optimal entsprechen.

2. Gesamtwirtschaftliche Lage

I.2.1. Allgemeine Wirtschaftslage

Im Jahr 2023 stagnierte die deutsche Wirtschaft weitgehend. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) sank um 0,3 %. ¹ Die Bruttowertschöpfung entwickelte sich in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Das Baugewerbe verzeichnete ein leichtes Wachstum von 0,2 %, die Bereiche Information und Kommunikation stiegen um 2,6 %, und die Unternehmensdienstleister legten um 0,3 % zu. Dagegen ging die Bruttowertschöpfung in den Bereichen Handel, Verkehr und Gastgewerbe um 1,0 % zurück. ²

Die wirtschaftliche Entwicklung wurde von hohen, jedoch rückläufigen Inflationsraten sowie den Nachwirkungen der Energiepreiskrise und geopolitischen Spannungen belastet. Eine schwache globale Nachfrage dämpfte zusätzlich das Wachstum. Zwar verbesserten sich Stimmungsindikatoren wie das ifo Geschäftsklima leicht, jedoch bleibt die Erholung aufgrund globaler Unsicherheiten und schwacher Wachstumsimpulse zurückhaltend. Außenhandel und Industrieproduktion zeigten weiterhin eine schwache Entwicklung, insbesondere in energieintensiven Branchen.

Der private Konsum stabilisierte sich auf niedrigem Niveau. Am Arbeitsmarkt blieb die Dynamik verhalten, begleitet von einer hohen, jedoch zuletzt stabilisierten Zahl an Unternehmensinsolvenzen.

Die Zinsentwicklung beeinflusste ebenfalls die Wirtschaftslage. ³ Die Europäische Zentralbank erhöhte im Rahmen ihrer Geldpolitik den Leitzinssatz, was zu einem Anstieg der Bauzinsen führte. Für 10-jährige Sollzinsbindungen stiegen diese von durchschnittlich 3,58 % im Dezember 2022 auf 3,87 % im Dezember 2023. ⁴

¹ vgl. Destatis (15.01.2024), Bruttoinlandprodukt im Jahr 2023 im 0,3% gesunken, unter (https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_019_811.html).

² vgl. Destatis (15.01.2024), Bruttoinlandsprodukt 2023 für Deutschland, unter:(https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressekonferenzen/2024/bip2023/statement-bip.pdf?__blob=publicationFile).

³ vgl. BMWK (13.12.2023), Die wirtschaftliche Lage in Deutschland im Dezember 2023, unter: (https://www.bmwk.de/Redaktion/DE/Pressemitteilungen/Wirtschaftliche-Lage/2023/20231213-die-wirtschaftliche-lage-in-deutschland-im-dezember-2023.html).

⁴ vgl. Statista (13.01.2025), Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland von Januar 2011 bis Januar 2025, unter: (https://de.statista.com/statistik/daten/studie/1347565/umfrage/entwicklung-der-bauzinsen-in-deutschland/).

3. Allgemeine Verfassung der Branche

I.3.1. Allgemeine Wirtschaftslage

Die deutsche Immobilienbranche befand sich 2023 in einer schwierigen wirtschaftlichen Lage. Die Preise für Wohnimmobilien sanken im Vergleich zum Vorjahr um durchschnittlich 8,4 %, was den stärksten Rückgang seit Beginn der Erhebungen im Jahr 2000 darstellt. Besonders betroffen waren Bestandsimmobilien mit einem Preisrückgang von 7,8 %, während Neubauten um 3,2 % günstiger wurden. ⁵

Die Zahl der Immobilientransaktionen ging um 15 % zurück, und der Umsatz im Immobiliensektor sank um 29 % auf 213,3 Milliarden Euro. Neubaugrundstücke waren besonders schwer zu vermarkten, mit einem Rückgang der Verkäufe um etwa 30 %. In städtischen Regionen waren die Preisrückgänge für Ein- und Zweifamilienhäuser mit bis zu 11 % besonders stark, während sie in ländlichen Gebieten moderater ausfielen.

Steigende Baukosten und höhere Zinsen belasteten die Branche zusätzlich, was zu einer deutlichen Zurückhaltung bei Käufen und Bauprojekten führte. Die Nachfrage nach Wohnraum blieb insbesondere in städtischen Gebieten hoch, konnte jedoch den Rückgang im Neubausegment nicht ausgleichen. Insgesamt bleibt die Lage angespannt, und eine Erholung ist vorerst nicht absehbar. ⁶

I.3.2. Lage im Zielmarkt

Die demografische Entwicklung in den Zielmärkten Leipzig, Chemnitz und Halle zeigt eine stabile bis teilweise wachsende Bevölkerungsentwicklung, die grundsätzlich zu einer steigenden Nachfrage nach Wohnraum führt. Im Jahr 2023 wuchs die Bevölkerung in Leipzig um 0,64 %, ⁷ während Chemnitz 2022 ein Wachstum von 0,85 % ⁸ verzeichnete. In Halle blieb die Bevölkerungszahl im gleichen Zeitraum mit einem leichten Rückgang von -0,25 % ⁹ weitgehend stabil.

Für neu errichtete und kernsanierte Immobilien der ISI Bautechnik GmbH ergibt sich in diesen Märkten eine verlässliche Nachfragebasis. Die moderne Ausstattung sowie die energetisch nachhaltige Bauweise der Immobilien stärken zusätzlich die Attraktivität und Wettbewerbsfähigkeit der Objekte in diesen Zielmärkten.

⁵ vgl. Haufe (25.03.2024), Wohnimmobilienpreise sind 2023 im Rekordtempo gesunken, unter: (https://www.haufe.de/immobilien/entwicklung-vermarktung/marktanalysen/immobilienpreise-in-den-grossen-deutschen-staedten-im-abwaertstrend_84324_398152.html).

⁶ vgl. Tagesschau (06.11.2024), Einbruch der Immobilienkäufe, unter: (https://www.tagesschau.de/wirtschaft/konjunktur/immobilien-transaktionen-sinken-2023-100.html#:~:text=Im%20Jahr%202023%20fanden%20bundesweit,dabei%20erzielte%20Umsatz%20schrumpfte%20deutlich.).

⁷ vgl. Stadt Leipzig (31.12.2023), Bevölkerungsbestand, unter: (https://statistik.leipzig.de/statdist/table.aspx?cat=2&rub=1).

⁸ vgl. Statista (01.07.2024), Entwicklung der Einwohnerzahl Chemnitz (kreisfreie Stadt) von 1995 bis 2023, unter: (https://de.statista.com/statistik/daten/studie/374832/umfrage/entwicklung-der-gesamtbevoelkerung-in-chemnitz/).

⁹ vgl. Dates (22.09.2023), Einwohnerzahl von Halle (Saale) 2023, unter: https://www.dates-md.de/stadtleben/einwohnerzahl-von-halle/).

II. Geschäftsverlauf

1. Darstellung des Geschäftsverlaufes und der Lage der Gesellschaft

II.1.1. Wirtschaftliche Entwicklung der ISI Bautechnik GmbH im Jahr 2023

Im Geschäftsjahr 2023 blieb die wirtschaftliche Entwicklung der ISI Bautechnik GmbH hinter den Erwartungen zurück. Das Niveau des Vorjahresgewinns wurde nicht erreicht. Zudem konnten die gesetzten Ziele, insbesondere die planmäßige Fertigstellung aller für 2023 vorgesehenen Objekte, nicht vollständig realisiert werden.

II.1.2. Entwicklung der verkauften Wohneinheiten im Berichtsjahr

Im Berichtsjahr wurden insgesamt 41 Wohneinheiten verkauft, was einem leichten Rückgang im Vergleich zum Vorjahr entspricht (48 verkaufte Einheiten in 2022). Angesichts der anhaltenden gestiegenen Zinsbelastung und den aktuellen Herausforderungen in Bezug auf geänderte kfw-Förderkulissen und gestiegene Baustandards bleibt abzuwarten, wie sich der Markt für Wohnungen - trotz des gestiegenen Bedarfes - weiter entwickelt.

Die realisierten Verkaufszahlen bleiben damit weit hinter der Langfrist-Planung der Gesellschaft zurück. Wenngleich im fährt im Quartal die Zahlen für Verkäufe anstiegen.

II.1.3. Nicht planmäßig fertiggestellte Objekte

Das Bauvorhaben in der Rauchfußstraße 8 in Halle konnte auch aufgrund von Lieferengpässen nicht wie ursprünglich geplant im Berichtsjahr vollständig fertiggestellt werden. Die Verzögerung wird entsprechend in die weitere Projektplanung einbezogen, um eine zeitnahe Fertigstellung zu gewährleisten.

II.1.4. Baukostenentwicklung

Im Berichtsjahr sind die Baukosten für Kernsanierungen und Neubauten nach eigenen Auswertungen im Durchschnitt um rund 17 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Dieser Anstieg erstreckt sich über verschiedene Bauverfahren, Gebäudetypen und Regionen hinweg. Die Entwicklung spiegelt unter anderem die gestiegenen Material- und Arbeitskosten wider, die weiterhin eine zentrale Herausforderung für die Branche darstellen.

II.1.5. Verkaufspreisentwicklung

Verkaufspreise blieben im Berichtsjahr weitgehend stabil.

II.1.6. Akquise

Im Berichtsjahr wurde eine geplante Wohnfläche von rund 14.000 m ² akquiriert, davon 41 % Neubau und 59 % Altbausanierungen. Gegenüber dem Vorjahr mit 22.000 m ² zeigt sich ein Rückgang.

Die Fokussierung auf Altbauprojekte unterstreicht die strategische Ausrichtung, während die Entwicklung die aktuellen Herausforderungen des Marktes, wie gestiegene Finanzierungskosten und ein begrenztes Grundstücksangebot, widerspiegelt.

II.1.7. Bezugsfertig hergestellte Wohnungen

Im Berichtsjahr 2023 wurden 42 bezugsfertige Wohnungen fertiggestellt und übergeben. Dies entspricht einem Rückgang von 50 % im Vergleich zum Vorjahr. Trotz dieser Entwicklung konnte bei den halbfertigen Arbeiten und Vorräten der Gesellschaft eine Zunahme um etwa 5,3 Millionen Euro im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet werden.

Personal

Zum Abschlussstichtag waren bei der ISI Bautechnik GmbH keine eigenen Mitarbeiter beschäftigt. Die im Berichtsjahr erbrachten Leistungen sind durch Nachunternehmer, verbundene Unternehmen sowie die oberste Muttergesellschaft SII realisiert.

II.1.8. Allgemeines / Sonderereignisse in 2023

An dieser Stelle hier haben wir im Vorjahres Lagebericht die unzuverlässige Lage bezüglich der Gewährung von kfw-Förderkrediten erwähnt.

Die Situation hat sich gegenüber dem Vorjahr nur mäßig verbessert, insbesondere in der zweiten Jahreshälfte.

Fehlende Planungssicherheit sind sowohl für die Gesellschaft, als auch potenzielle Wohnungskäufer, eine große Unsicherheit, was zu allgemeiner Zurückhaltung auch der Käufer geführt hat.

Das Wachstumschancengesetz, welches diskutiert aber nicht verabschiedet wurde, hat auch Komponenten für die Förderung der Bau und Immobilien Branche enthalten.

2. Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft

II.2.1. Vermögenslage

Die Vermögenslage der ISI Bautechnik GmbH ist angesichts der aktuellen Herausforderungen im Bauträgergeschäft als moderat einzustufen. Im Geschäftsjahr 2023 stieg die Bilanzsumme leicht um 0,75 % auf rund 54,4 Mio. EUR.

Das Vorratsvermögen stellt mit einem Anteil von etwa 68,95 % der Bilanzsumme die wesentliche Bilanzposition der Gesellschaft dar (Vorjahr: 62,04 % Vorratsintensität). Die Eigenkapitalquote konnte von 2,2 % im Vorjahr auf 7,88 % gesteigert werden.

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen belaufen sich auf 1,1 Mio. EUR und beinhalten neben laufenden Verpflichtungen auch Sicherungseinbehalte gegenüber Handwerks- und Bauunternehmen.

Details zur Finanzierungsstruktur können im Abschnitt II.2.2. nachgelesen werden.

II.2.2. Vermögenslage

Die Finanzlage der ISI Bautechnik GmbH ist als geordnet zu bewerten. Zum Bilanzstichtag beliefen sich die Guthaben bei Kreditinstituten auf rund 2,9 Mio. EUR, was einer Verringerung um etwa 0,49 Mio. EUR im Vergleich zum Vorjahr entspricht.

Die Finanzierungsstrategie der Gesellschaft basiert unter Berücksichtigung der Innenfinanzierung weiterhin auf zwei wesentlichen Säulen:

Bankfinanzierung: Die Gesellschaft nutzt Bankdarlehen, insbesondere im Rahmen des Zweikontenmodells zur Finanzierung von Bauträgermaßnahmen. Dies gewährleistet eine solide Finanzierungsbasis für laufende Baustellen und bietet Sicherheit für Wohnungskäufer. Förderdarlehen, wie beispielsweise KfW-Mittel, wurden auch im Berichtsjahr erfolgreich für Entwicklungsgrundstücke eingesetzt. Durch die Einbindung zusätzlicher Banken konnte die Finanzierungslage weiter stabilisiert werden. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten beliefen sich zum Bilanzstichtag auf rund 26,48 Mio. EUR (48,68 % der Bilanzsumme), was einer Erhöhung von etwa 4,3 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Gesellschafterfremdfinanzierung: Ein weiteres zentrales Finanzierungselement ist das Gesellschafterdarlehen der ISIHOME Group GmbH, das zum Bilanzstichtag rund 16,93 Mio. EUR betrug und 31,27 % der Bilanzsumme ausmacht.

Die Gesellschaft war im Geschäftsjahr jederzeit in der Lage, ihren Zahlungsverpflichtungen vollständig pünktlich nachzukommen.

Ein effizientes - im Berichtsjahr noch weiter verfeinertes Liquiditäts- und Finanzmanagement bleibt weiterhin ein entscheidender Faktor für den zukünftigen Erfolg der ISI Bautechnik GmbH.

II.2.3. Vermögenslage

Der Ertrag ist im Vergleich zum im Vorjahr gesunken.

Die Umsatzrendite der ISI Bautechnik GmbH hat sich von circa 10,6 % im Vorjahr auf circa 18,88 % im Geschäftsjahr erhöht. Die Gesamtleistung ist mit 23,20 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr gesunken (40,73 Mio. EUR).

Die Materialaufwandsquote, bezogen auf die Gesamtleistungen, sind von 82,71 % (in 2022) auf 71,00 % leicht gesunken, die Personalaufwandsquote hingegen ist aufgrund der Ausgliederung des Personals auf die Schwestergesellschaften von 0,44 % auf 0,00 % gesunken, jeweils bezogen auf die Gesamtleistung.

3. Risikobericht

Bestandsgefährdende Risiken sehen wir nicht. Nachstehend geben wir einen Überblick über die Grundzüge des Risikomanagement der Gesellschaft sowie wesentliche Risiken:

II.3.1. Risikomanagement der Gesellschaft im Bezug auf die Gestehungskosten

Wir setzen zum Controlling ein umfassendes Instrumentarium im Rahmen unseres diesbezüglichen Risikomanagements ein, welches wir fortwährend weiterentwickeln.

Steuerungsgrößen sind neben Grundstücksankaufskosten, Baukosten und Verkaufspreisen, die allesamt regelmäßig sowohl absolut, als auch relativ auf die Quadratmeter Wohnfläche bezogen, berechnet und verglichen werden, auch weitere Unternehmensbewertungskennziffern.

Dies sind u.a. Berechnung der betreffenden Finanzierung auch in deren Bezug auf Tagesliquidität. Ebenso Berechnungen für Verkaufs- und Bau-Auftragsreichweite durch Vorratsobjekte oder auch mittelfristige Ertrags- und Liquiditätsvorschauen.

Die effektiven Leistungen der vorgeschriebenen die Maßnahmen des Risikomanagements und werden teilweise durch die SII aber auch durch das Real Estate Asset Management erbracht, beide also von verbundenen Gesellschaften.

II.3.2. Projektsteuerungsrisiken

Ein wesentliches Risiko der ISI Bautechnik GmbH könnte durch Unzulänglichkeiten in der Projektsteuerung entstehen. Für die Organisation der Projektsteuerung in Bezug auf Baureife (Genehmigung, Finanzierung, Vertriebsfortschritt, unter anderem), Bauzeit, Baukosten, Aufgabenverteilung und Mängelfrüherkennung sowie -abstellung haben wir detaillierte Prozesse etabliert.

Die Steuerungsinstrumente dienen insbesondere der Früherkennung von Risiken während des Bauablaufes durch statistische Vergleiche, die teilautomatisiert sind. Insbesondere von Baukosten. An dieser Stelle sei noch erwähnt, dass im Berichtsjahr Vorbereitungen laufen, Baukosten- und Projektsteuerungsrisiken gebündelt künftig innerhalb der Konzernstruktur managen zu lassen, durch Schwestergesellschaften.

Die effektiven Leistungen der vorgeschriebenen Maßnahmen das Management der Projektsteuerungsrisiken werden ebenfalls durch verbundene Gesellschaften erbracht, hauptsächlich durch die ISI Plan GmbH und die SII.

II.3.3. Vertriebsrisiko

Die Verteuerung der Baukosten, die erhöhten Zinsbelastungen und die, trotz der Multikrise, relativ stabile Verkaufs- und Marktpreise führen dazu, dass sich die Kunden zunehmend mehr Eigenkapital aufwenden.

Der potenzielle Kundenkreis verkleinert sich dadurch.

Vertriebsrisiken werden zudem durch die Erhöhung des Bestandes an Vorratsimmobilien (was zugleich bei steigenden Markpreisen auch eine Chance ist), der regionalen Konzentration der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft und wie aktuell zu erkennen ist, durch Zinsänderungsrisiken (Risiko des Zinsanstieges) sowie Verschlechterung der staatlichen Förderprogramme im Allgemeinen erhöht.

Die ISI Bautechnik GmbH reagiert auf bestehende Vertriebsrisiken auch durch fortlaufende Marktbeobachtungen und -analysen, Erschließung neuer Marktsegmente und Vertriebsformen sowie Entwicklung zeitgemäßer und ganzheitlicher Immobilienkonzepte.

Die effektiven Leistungen an dieser Stelle einschließlich der Marktbeobachtung und Recherche wird durch die verbundene Gesellschaft ISI Makler GmbH zu wesentlichen Teilen erbracht.

II.3.4. Einkaufsrisiken

Ein branchenimmanentes Risiko sind die Risiken und Engpasseinheiten auf der Beschaffungsseite.

Eine Folge der Entwicklung des Immobilienmarktes ist eine Verknappung und Verteuerung von Immobilien für das Bauträgergeschäft. Im bisherigen Tätigkeitsschwerpunkt im Bereich der denkmalgeschützten Immobilien und solchen in Sanierungsgebieten wirkt die Verknappung entsprechender Immobilien zu einem Umdenken in der Ausrichtung sich künftig auch mehr auf Neubauten und Quartiere zu konzentrieren.

Dem Risiko der Materialpreisrisiken wird durch Festpreisabsprachen auf Seiten der Nachunternehmer im Allgemeinen Rechnung getragen. Im Berichtsjahr konnten wir auch weiter bei Vergaben an Nachunternehmer Lohn- und Materialpreissteigerungen beobachten. Deren Auswirkungen erwarten wir vornämlich ebenfalls für das Folgejahr 2023!

II.3.5. Gewährleistungsrisiken

Durch weitere Etablierung von Qualitätssicherungsmaßnahmen und weiteres aktives Baucontrolling sowie unter Beachtung der Sicherungseinbehalte wird dem Risiko von Gewährleistungsansprüchen durch Kunden (z.B. nach Werkvertragsrecht) proaktiv vorgebeugt.

Besonders hervorstechende Gewährleistungsrisiken sind im Augenblick nicht erkennbar.

II.3.6. Risikoverteilung auf Schwestergesellschaften

Im Berichtsjahr wurden Baukostenrisiken, Vermarktungsrisiken und Projektentwicklung und -Steuerungsrisiken bereits übergangsweise durch Übertragung von Pauschalaufträgen an Schwestergesellschaften reduziert.

Hierbei handelt es sich um die als Töchter der ISIHOME Group GmbH gegründeten ISI Generalunternehmer GmbH (Baukosten), ISI Makler GmbH (Vermarktung) und ISI Plan GmbH (Projektentwicklung und -steuerung). Hieraus ergeben sich dann Synergien.

II.3.7. Risikomanagement in Bezug auf Finanzierungs- und Liquiditätsmanagement

Das Liquiditäts-Management der gesamten Unternehmensgruppe wurde weiter verbessert und automatisiert. Cash Pool Verfahren für den gesamten Konzern verteilt Liquiditäts und Finanzierungsbedarfe sowie Überschüsse im Rahmen interner Finanzierung. Ohne dass das Prinzip, des Verzichts auf Ergebnisabführungsvereinbarungen innerhalb des Konzerns, anzugreifen.

Das vorbeschriebene Risiko Management, bezogen auf Finanzierung und Liquidität, in wird weiter ausgebaut, insbesondere auch im Wechselspiel mit den im Prognosebericht beschriebenen Maßnahmen zur teilweisen Abgabe bevorratet Grundstücke an verbundene Gesellschaften zum Aufbau eigenen Vermietungs Immobilienbestandes.

4. Chancenbericht

II.4.1. Ankauf von Immobilien

Die anhaltend angespannte Lage am Immobilienmarkt bietet der ISI Bautechnik GmbH attraktive Möglichkeiten zur Akquisition von Immobilien. Insbesondere der Ankauf von sanierungsbedürftigen Altbauten sowie bebaubaren freien Grundstücken erfolgt unter vorteilhaften Konditionen.

Diese Situation eröffnet Potenziale für zukünftige Entwicklungsprojekte und die Erweiterung des Immobilienportfolios, insbesondere durch die gezielte Sanierung und Neubebauung der erworbenen Objekte.

Der nachstehend noch näher beschriebene Umstand, des geänderten Wettbewerbsumfeldes, wird den Haupteffekt für mehr am Markt verfügbare Immobilien, voraussichtlich aber erst in den Folgejahren mit steigendem Ankauf der Gesellschaft widerspiegeln.

II.4.2. Zinsniveau

Das vorstehend bereits erwähnte erhöhte Zinsniveau erwarten wir auch für das folgende Jahr, jedoch ohne weitere Leitzinsanhebungen.

II.4.3. Wettbewerb

Das Wettbewerbsumfeld im Jahr 2023 hat sich durch Marktveränderungen spürbar reduziert. Insgesamt mussten 578 Bauträger- und Entwicklerfirmen Insolvenz anmelden, was zu einer Konsolidierung innerhalb der Branche geführt hat. ¹⁰

Die ISIHOME Unternehmensgruppe profitiert in diesem Umfeld von ihrer Strategie, eigene Kernkompetenzen und Synergieeffekte effektiv zu nutzen.

Dies verschafft der Gruppe deutliche Wettbewerbsvorteile und eröffnet neue Marktchancen, insbesondere durch eine stabile Leistungsfähigkeit und die Möglichkeit, freiwerdende Marktanteile zu erschließen.

¹⁰ vgl. Immobilien Zeitung (24.01.2024), nach der Bau-Insolvenzwelle steigen Pleiten bei Immobilienfirmen, unter: (https://www.iz.de/maerkte/news/-nach-der-bau-insolvenzwelle-steigen-pleiten-bei-immobilienfirmen-2000022663#:~:text=2023%20war%20ein%20Insolvenz%2DRekordjahr,Jahr%20989%20Baubetriebe%20Insolvenz%20an.).

II.4.4. Nachfragesituation

Trotz der gestiegenen Zinsbelastungen bei Immobilienkäufen bleibt die Immobilie weiterhin ein gefragter Inflationsschutz. Sowohl private als auch institutionelle Anleger aus dem In- und Ausland zeigen unverändert eine hohe Nachfrage nach Immobilien. Ein weiterer positiver Faktor ist der anhaltende Trend des Anstiegs der durchschnittlichen Wohnfläche pro Bundesbürger in den vergangenen Jahren.

Die gestiegenen Zinsen führen zudem dazu, dass mehr Menschen sich auf den Mietmarkt konzentrieren, da der Erwerb einer Immobilie für viele finanziell nicht mehr realisierbar ist. Dies steigert die Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage und stärkt den Fokus auf den Mietwohnungsmarkt.

Langfristig bleibt die Entwicklung der Bevölkerungszahl ein relevanter Faktor für die Einschätzung der künftigen Nachfrage nach Wohnraum und Immobilien. Diese demografische Entwicklung ist weiterhin genau zu beobachten, um mögliche Auswirkungen frühzeitig einschätzen zu können.

II.4.5. Verwendung von Künstlicher Intelligenz

Der Einsatz von Künstlicher Intelligenz (KI) bietet für Bauträgerunternehmen vielfältige Möglichkeiten, Produktivität und Rentabilität zu steigern. KI kann Prozesse optimieren, Bauprojekte effizienter planen und Ressourcen gezielter einsetzen. Durch Datenanalysen lassen sich fundierte Entscheidungen treffen, Risiken frühzeitig erkennen und Kundenbedürfnisse besser berücksichtigen. Insgesamt ermöglicht die Verwendung von KI eine effizientere Betriebsführung und stärkt die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens.

5. Prognosebericht

II.5.1. Ausblick auf das Geschäftsjahr 2024

Für das Jahr 2024 wird die planmäßige Fertigstellung von 201 Wohn- und Geschäftseinheiten sowie 78 Stellplätzen erwartet. Die Umsatzerlöse werden zum Stichtag dieses Jahresabschlusses auf rund 36,31 Mio. EUR prognostiziert.

Es wird davon ausgegangen, dass die Entwicklung des Jahresüberschusses in etwa proportional zur Umsatzentwicklung verläuft. Die Umsetzung der geplanten Projekte und der erzielte wirtschaftliche Erfolg hängen maßgeblich von der weiteren Marktentwicklung und der Einhaltung der Projektzeitpläne ab.

II.5.2. Marken und Markenauftritt einzelner Profitcenter der ISIHOME Unternehmensgruppe, als Dienstleister für externe Kunden

Die Schaar Management GmbH entwickelt sich zunehmend zu einer zentralen Marke innerhalb der ISIHOME Unternehmensgruppe.

Dieser Wandel unterstützt das strategische Ziel, die ISIHOME Unternehmensgruppe auch als Dienstleister für externe Kunden zu etablieren. Einzelne Profitcenter unter der Marke ISIHOME werden weiterhin schrittweise als eigenständige Marken positioniert, um Dienstleistungen für Dritte anzubieten.

II.5.3. Exaktere Formulierung der Zielmärkte und Strukturierung

Die Zielmärkte werden in 2023 analysiert und bearbeitet. Zielmärkte sind im Berichtszeitraum Nord/Osthessen, Halle, Leipzig und Chemnitz. Ebenfalls werden neue Einzugsgebiete weiterhin evaluiert um gegebenenfalls zukünftig neue Märkte zu erschließen.

II.5.4. Weitere Digitalisierung durch die Einführung neuer Software

Die Digitalisierung des Unternehmens und des gesamten Konzerns wird kontinuierlich vorangetrieben. Durch die Einführung und Erweiterung digitaler Programme werden Prozesse zunehmend effizienter und stärker automatisiert gestaltet. Ziel ist es, Arbeitsabläufe zu optimieren, die Transparenz innerhalb des Unternehmens zu erhöhen und die Ressourcen bestmöglich einzusetzen. Diese Maßnahmen tragen dazu bei, die Wettbewerbsfähigkeit zu stärken und die Flexibilität bei der Umsetzung von Projekten zu verbessern.

II.5.5. Ausbau des eigenen Vermietungs-Immobilienbestandes

Der Immobilienbestand der Unternehmensgruppe wird weiter gezielt ausgebaut, um eine zusätzliche Diversifikation und Risikominderung im Vergleich zum Bauträgergeschäft zu erreichen.

Diese Maßnahme zielt darauf ab, die Stabilität der Unternehmensgruppe zu stärken und in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten eine verlässliche Grundlage für kontinuierliche Erträge zu schaffen. Der Ausbau des Bestands dient zudem der langfristigen Sicherung der Unternehmensstruktur.

Die Gesellschaft hat im Zuge dieser Konzernstrukturierungs-Entscheidungen bevorratete Objekte an verwandte Bestandshaltungsgesellschaften veräußert, teils fertiggestellt teils in Entwicklung befindlich, um die Summe der Bevorraten Objekte und den damit verbundenen Anfall von übermäßiger Zinsbelastung deutlich zu reduzieren.

Dies wird zu einem deutlichen Anstieg der Vermietungs-Anteile des erweiterten Unternehmensverbundes an der Gesamtwertschöpfung führen und entlastet die Gesellschaft in 2023 und den Folgejahren spürbar von Zinsaufwendungen für Bevorratung.

Bilanz

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss

Der Jahresabschluss wurde auf der Grundlage der Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches aufgestellt. Ergänzend waren die Bestimmungen des GmbH-Gesetzes zu beachten Angaben, die wahlweise in der Bilanz, in der Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang gemacht werden können, sind insgesamt im Anhang aufgeführt.

Nach den in § 267 HGB angegebenen Größenklassen ist die Gesellschaft eine mittelgroße Kapitalgesellschaft.

Angaben zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze

Der Jahresabschluss wurde unter der Annahme der Unternehmensfortführung (Going-Concern) aufgestellt.

Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu den Anschaffungskosten, vermindert um lineare Abschreibung (bei einer betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von bis zu drei Jahren), bewertet.

Das Sachanlagevermögen wurde zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt und, soweit abnutzbar, um planmäßige Abschreibungen vermindert.

Die planmäßigen Abschreibungen wurden nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer der Vermögensgegenstände linear vorgenommen.

Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten von bis zu EUR 1000,00 werden im Jahr der Anschaffung analog zu § 6 Abs. 2 Satz 1 ESG in voller Höhe abgeschrieben.

Die Finanzanlagen wurden wie folgt angesetzt und bewertet:

Die Vorräte wurden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten angesetzt. Neben den Einzelkosten werden angemesssene Teile der Verwaltungsgemeinkosten in die Herstellungskosten einbezogen. Sofern die Tageswerte am Bilanzstichtag niedriger waren, wurden diese angesetzt. Die Herstellungskosten beinhalten auch Zinsen für Fremdkapital soweit dieses der Finanzierung des Herstellungsvorgangs dient. Der einbezogene Zinsaufwand betrifft nur die Dauer der Herstellung. Es wurden alle Zinsen einbezogen, die auf die Dauer der Herstellung entfallen.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände wurden unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken bewertet.

Flüssige Mittel sind um Nennbetrag angesetzt.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten wurden für Ausgaben, die Aufwand für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen, gebildet.

Die Steuerrückstellungen beinhalten die das laufende Geschäftsjahr sowie das Vorjahr betreffenden, noch nicht veranlagten Steuern.

Die sonstigen Rückstellungen wurden für alle weiteren ungewissen Verbindlichkeiten gebildet. Dabei wurden alle erkennbaren Risiken berücksichtigt.

Verbindlichkeiten und Rückstellungen wurden zum Erfüllungsbetrag angesetzt.

Gegenüber dem Vorjahr abweichende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Beim Jahresabschluss konnten die bisher angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden übernommen werden.

Angaben zur Bilanz

Anlagespiegel für die einzelnen Posten des Anlagevermögens

Der Anlagespiegel befindet sich auf der Folgeseite.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Angaben zu Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 138972,75 EUR (Vj.: 5.601.972,75 EUR) und sonstige Vermögensgegenstände in Höhe von 6.540.476,48 EUR (Vj.: 11.573.505,34 EUR).

Angaben zu Forderungen gegenüber Gesellschaftern

Gegenüber den Gesellschaftern bestehen folgende Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände:

Angaben und Erläuterungen zu Rückstellungen

Im Posten sonstige Rückstellungen sind die nachfolgenden nicht unerheblichen Rückstellungsarten enthalten.

Verbindlichkeiten

Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen enthalten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 1.892.136,10 EUR (Vj.: 4.094.690,50 EUR) und sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 16.938.957,32 EUR (Vj.: 19.952.752,01 EUR).

Angaben zu Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern

Gegenüber den Gesellschaftern bestehen folgende Verpflichtungen:

Betrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit > 5 Jahre und der Sicherungsrechte

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt 0,00 EUR (Vorjahr: 0,00 EUR).

Der Gesamtbetrag der bilanzierten Verbindlichkeiten, die durch Pfandrechte oder ähnliche Rechte gesichert sind, setzt sich wie folgt zusammen:

Alle vorgenannten Verbindlichkeiten sind durch Grundschulden besichert.

Nicht bilanzierte sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen folgende sonstige finanzielle Verpflichtungen:

- aus einem Mietvertrag in Höhe von rund 20.0000 EUR

- aus einem Dienstleistungsvertrag mit einem verbundenen Unternehmen. Der Vertrag hat eine unkündbare Laufzeit bis zum 31.12.2024 wobei der Umfang der bezogenen Leistungen schwanken kann. Die Aufwendungen aus dem Dienstleistungsvertrag für das Geschäftsjahr 2023 betrugen rund 672.157,80 EUR.

- aus dem Bestellobligo im Rahmen des Baugeschäftes

Angaben zur Gewinn- und Verlustrechnung

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Der Posten enthält Zinsen und ähnliche Aufwendungen gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von 549.769,17 EUR (Vj.: 275.883,34 EUR).

Sonstige Angaben

Angaben zur Identifikation

Der Sitz der ISI Bautechnik GmbH ist Bebra. Die Gesellschaft ist unter der Registernummer HRB 2386 im Register des Amtsgerichts Bad Hersfeld eingetragen.

Durchschnittliche Zahl der während des Geschäftsjahrs beschäftigten Arbeitnehmer

Die nachfolgenden Arbeitnehmergruppen waren während des Geschäftsjahres im Unternehmen beschäftigt:

Namen der Geschäftsführer

Während des abgelaufenen Geschäftsjahrs wurden die Geschäfte des Unternehmens durch folgende Personen geführt:

Konzernzugehörigkeit

Die Schaar Management GmbH, Bebra, ist das Mutterunternehmen für den größten Konzernkreis und stellt einen Konzernabschluss nach Handelsrecht auf.

Die ISI Home Group GmbH, Bebra, stellt als Mutterunternehmen des kleinsten Konzernkreises aufgrund der größenabhängigen Befreiung von § 293 HGB keinen Konzernanschluss auf.

Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Abschlussstichtag

Vorgänge von besonderer Bedeutung haben sich insbesondere aus dem Russland-Ukraine-Konflikt ergeben. Sie betreffen zum einen neue Schwierigkeiten und Risiken auf der Beschaffungsseite für Material und Energie. Zum anderen haben aus dem Konflikt resultierende allgemeine Verunsicherungen am Markt sowie gestiegene Zinsen für Kapitaldienste auch zu neuen Herausforderungen am Absatzmarkt geführt.

Vorschlag zur Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern die folgende Verwendung des Jahresüberschusses für das Geschäftsjahr 2023 vor:

Der Beschluss über die Ausschüttung wird vor Abschluss der Prüfung des Jahresabschlusses der Mehrheitsgesellschafterin für das Geschäftsjahr 2023 erfolgen.

Unterschrift der Geschäftsführung

sonstige Berichtsbestandteile

Angaben zur Feststellung:

Der Jahresabschluss wurde am 29.11.2024 festgestellt.

Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die ISI Bautechnik GmbH, Bebra

Prüfungsurteile

Ich habe den Jahresabschluss der ISI Bautechnik GmbH, Bebra, - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der ISI Bautechnik GmbH, Bebra, für das Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach meiner Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erkläre ich, dass meine Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die

Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Ich habe meine Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung durchgeführt. Meine Verantwortung nach diesen Vorschriften ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" meines Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Ich bin von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und habe meine sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Ich bin der Auffassung, dass die von mir erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Meine Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der meine Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus Verstößen oder Unrichtigkeiten resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung übe ich pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Ich erörtere mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger Mängel im internen Kontrollsystem, die ich während meiner Prüfung feststelle.