WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH

WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH

Leverkusen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bilanz

Aktivseite

Gewinn- und Verlustrechnung

Anhang

A. Allgemeine Angaben

Die WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH, Leverkusen ist im Amtsgericht Köln unter Nummer HRB 48231 eingetragen.

Der Jahresabschluss 2023 wurde nach den Rechnungslegungsvorschriften des Handelsgesetzbuches in der Fassung des Bilanzrichtlinie-Umsetzungsgesetzes (BilRUG) sowie unter Beachtung der Vorschriften des GmbH-Gesetzes aufgestellt. Bei der Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt.

Die Bilanz zum 31.12.2023 und die Gewinn- und Verlustrechnung 2023 wurden nach Maßgabe der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen in der Fassung vom 05.07.2021 gegliedert.

Bei der Gliederung und Bezeichnung der Abschlussposten sind die Besonderheiten der Geschäftstätigkeit der Gesellschaft durch gesonderten Ausweis der Verbindlichkeiten aus Vermietung berücksichtigt.

Der Vermerk von Restlaufzeiten für Forderungen und Verbindlichkeiten gemäß § 268 Abs. 4 und 5 HGB erfolgt im Anhang.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Bei Aufstellung der Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

Immaterielle Vermögensgegenstände

Die entgeltlich erworbenen immateriellen Vermögensgegenstände (Anwendungsprogramme) sind zu Anschaffungskosten bewertet und werden mit 10 % - 33,33 % nach der linearen Methode planmäßig abgeschrieben.

Die persönliche Dienstbarkeit, die die Stadt Leverkusen der WGL im Zusammenhang mit dem Bau einer Ladenpassage gewährt hat und die unter diesem Posten ausgewiesen wird, ist zu Anschaffungskosten bewertet und wird, wie das dort errichtete Bauwerk, mit 3 % abgeschrieben. Die Bemessungsgrundlage für die planmäßige Abschreibung wurde um die in 2009 vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung vermindert.

Sachanlagen

Die Sachanlagen sind zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet.

Für Sachanlagenzugänge in 2023 sind als Anschaffungs- oder Herstellungskosten Fremdkosten und bei Neubau-, Ausbau- und Modernisierungsmaßnahmen außerdem Kosten für technische Eigenleistungen angesetzt. Die Eigenleistungen sind zu Teilkosten bewertet.

Die aktivierten Kosten für die Modernisierung entsprechen § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB.

Baukostenzuschüsse werden, soweit diese für Anschaffungs- und Herstellungskosten gewährt werden, von diesen abgesetzt.

Zinsen für Fremdkapital gemäß § 255 Abs. 3 HGB wurden wie im Vorjahr nicht aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen auf die Alt- und Neubauten des Bestandes erfolgen überwiegend nach der linearen Methode. Seit 1991 werden Altbauten grundsätzlich mit 2,5 % und Neubauten mit 2 % abgeschrieben.

Einige, in den Jahren 1991 - 1994 fertiggestellte Neubaumaßnahmen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen sowie unter Fortführung steuerlich zulässiger Abschreibung gem. § 254 HGB (degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5 EStG) in der bis zum 28.05.2009 geltenden Fassung bewertet.

Außenanlagen werden unverändert mit 10 % linear abgeschrieben.

Bei Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten werden seit 1991 die Restbuchwerte des Verwaltungsgebäudes und der übrigen Gewerbeeinheiten linear auf 50 Jahre abgeschrieben. Bei drei Gewerbeobjekten und einem Kindergarten wurden die Herstellungskosten mit 4 % und bei weiteren Gewerbeobjekten und zehn Kindergärten mit 3 % abgeschrieben.

Die Bauten auf fremden Grundstücken werden mit 3 % abgeschrieben. Die Bemessungsgrundlage für die planmäßige Abschreibung wurde um die in 2009 vorgenommene außerplanmäßige Abschreibung reduziert.

Die Betriebs- und Geschäftsausstattung wird mit Sätzen zwischen 10 und 33 % abgeschrieben, geringwertige Wirtschaftsgüter werden in Anlehnung an die Regelungen des § 6 Abs. 2 EStG angesetzt.

Zuschreibungen im Sinne von § 253 Abs. 5 HGB waren in 2023 nicht erforderlich

Finanzanlagen

Die Anteile an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten angesetzt.

Die Beteiligungen sind zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt (§ 253 Abs. 3 Satz 5 HGB).

Ausleihungen an verbundene Unternehmen und sonstige Ausleihungen sind mit dem Nominalwert bilanziert.

Vorräte

Unter dem Posten "unfertige Leistungen" werden die mit den Mietern noch nicht abgerechneten umlagefähigen Betriebskosten, abzüglich auf Leerstände entfallende Teilbeträge, ausgewiesen.

Die unter "andere Vorräte" bilanzierten Gegenstände wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände wurden grundsätzlich mit ihren Nominalwerten bewertet. Ausfallrisiken wurden durch Abschreibungen oder Wertberichtigungen Rechnung getragen.

Flüssige Mittel und Bausparguthaben

Die Bewertung erfolgt zum Nennwert.

Aktive Rechnungsabgrenzungsposten

Als andere aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital ist zum Nennbetrag angesetzt.

Rückstellungen

Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach der Barwertmethode unter Berücksichtigung von zukünftigen Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Dr. K. Heubeck (2018 G) und dem von der Deutschen Bundesbank nach Maßgabe der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18.11.2009 ermittelten Abzinsungssatz von 1,82 (Stand Dezember 2023, Restlaufzeit 15 Jahre).

Der Rechnungszins beruht auf dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre.

Rentensteigerungen wurden in Höhe von 2,20 % berücksichtigt; die Fluktuationswahrscheinlichkeit wurde mit 0 % angesetzt.

Die Bildung der Sonstigen Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrags. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Sonstige Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr wurden mit den von der Bundesbank veröffentlichten Abzinsungssätzen abgezinst.

Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert.

Passive Rechnungsabgrenzungsposten

Als passive Rechnungsabgrenzungsposten sind Einzahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Ertrag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tag darstellen.

C. Erläuterungen zu den Bilanz-Posten

1. Entwicklung des Anlagevermögens

2. Der Posten "unfertige Leistungen" enthält noch nicht abgerechnete Betriebskosten.

3. Im Posten "sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

4. Die Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr stellen sich wie folgt dar:

5. Rücklagenspiegel:

6. Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10-Jahresdurchschnittszinssatzes und der Bewertung nach dem 7- Jahresdurchschnittszinssatzes beträgt TEUR 29.

7. In den "sonstigen Rückstellungen" sind folgende wesentliche Rückstellungen enthalten,

8. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.

9. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar:

^* GPR = Grundpfandrecht

D. Erläuterungen zu den GuV-Posten

Die Umsatzerlöse wurden fast ausschließlich im Bereich des Stadtgebietes Leverkusen erzielt.

In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche Beträge außergewöhnlicher Größenordnung sowie periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten:

E. Sonstige Angaben

1. Es bestehen keine Haftungsverhältnisse im Sinne der §§ 251, 268 Abs. 7 HGB.

2. Zu den in der Bilanz nicht ausgewiesenen oder vermerkten finanzielle Verpflichtungen, die nach § 285 Satz 1 Nr. 3 HGB für die Beurteilung de Finanzlage von Bedeutung sind, bemerken wir: Das Bestellobligo für vergebene Bauaufträge beträgt ca. Mio. EUR 5,7 und ist durch zugesagte Kredite und eigene Mittel abgedeckt.

3. Beteiligungen

Die Gesellschaft ist mit 100 % am Stammkapital (TEUR 25) der WGL Leverkusen Service GmbH beteiligt. Für das Geschäftsjahr 2023 wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 123 erzielt. Das Eigenkapital zum 31.12.2023 beträgt TEUR 32.

4. Die am Bilanzstichtag auf einem Treuhandkonto angelegten Mietkautionen belaufen sich auf Mio. EUR 8,2 (Vorjahr: Mio. EUR 8,0).

5. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter (ohne Geschäftsführer) betrug:

Außerdem wurden 8 (Vorjahr: 7) Auszubildende und 21 (Vorjahr 24) nebenberufliche Hauswarte beschäftigt.

6. Die gewährten Gesamtbezüge für die Mitglieder des Geschäftsführungsorgans gemäß § 285 Nr. 9a HGB betrugen 2023:

7. Gesamtbezüge des Aufsichtsrates:

8. Aus den temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen bei den Sachanlagen, bei den Rückstellungen für Pensionen sowie bei den sonstigen Rückstellungen resultieren in Summe aktive latente Steuern. Weiterhin bestehen steuerliche Verlustvorträge, die bei der Berechnung aktiver latenter Steuern berücksichtigt werden könnten. Auf Grund der Inanspruchnahme des Wahlrechtes gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB werden aktive latente Steuern nicht angesetzt.

9. Vorschüsse und Kredite an Mitglieder des Aufsichtsrates bestanden nicht.

10. Zugunsten des Geschäftsführungsorgans und des Aufsichtsrates wurden keine Haftungsverhältnisse eingegangen.

11. Für den Abschlussprüfer im Sinne des § 318 HGB wurden für das Geschäftsjahr 2023 folgende Honorare als Aufwand erfasst:

12. Im Berichtsjahr lagen keine nicht in der Bilanz enthaltenen Geschäfte vor, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung gewesen wären.

13. Geschäftsführung

Gerald Hochkamer, ab 01.07.2023

Stefan Altenbach, bis 31.12.2023

Dieter Roeloffs, bis 30.06.2023

14. Mitglieder des Aufsichtsrates

Stefan Baake, Diplom Sozialarbeiter (Vorsitzender)

Bernhard Miesen, Verwalter (stellv. Vorsitzender)

Uwe Richrath, Oberbürgermeister,

Oliver Faber, Dipl.-Bauingenieur,

Ralf Johanns, Beamter in Altersteilzeit,

Yannick Noe, parlamentarischer Referent,

Erhard T. Schoofs, Pensionär, bis 13.02.2023

Karl Schweiger, Feuerwehrmann Pensionär ab 14.02.2023

Gisela Schumann, Pensionärin,

Laura Rodriguez, kfm. Angestellte,

Andrea Deppe, Beigeordnete für Planen und Bauen,

Ergebnisverwendungsvorschlag

Der Bilanzgewinn 2023 in Höhe von EUR 2.783.663,11 soll nach dem Vorschlag der Geschäftsführung in Höhe von EUR 2.783.663,11 auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Lagebericht

A. Grundlagen des Unternehmens

I. Geschäftsmodell des Unternehmens

Bei der WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH handelt es sich um eine juristische Person des privaten Rechts. Sie wurde 1932 als "Gemeinnützige Siedlungsgesellschaft Leverkusen GmbH" gegründet. Seit dem Wegfall des Gemeinnützigkeitsgesetzes im Jahr 1989 firmiert sie unter WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH. Die Gesellschaft wurde am 09.05.1932 unter der HR Abt. B, Nr. 48231 beim Amtsgericht Köln eingetragen. Geschäftsgebiet ist die Stadt Leverkusen.

Gegenstand der Gesellschaft ist die Errichtung, Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen unter Beachtung einer sicheren und sozial verantwortlichen Wohnungsversorgung von breiten Schichten der Bevölkerung.

Im Berichtsjahr konnten aufgrund von Mieterwechsel 469 Wohnungen zur Verfügung gestellt werden. Neben der Bewirtschaftung des Wohnungsbestandes ist die WGL Leverkusen GmbH noch in den Geschäftsfeldern Errichtung und Verwaltung von Kindertagesstätten, WEG-Verwaltung und Drittverwaltung tätig. Das Geschäftsfeld der WEG-Verwaltung und Drittverwaltung wurde zum 31.12.2021 weitestgehend aufgegeben. Die Fokussierung der WGL GmbH auf Ihr Kerngeschäft und die damit verbundenen erforderlichen Ressourcen machten diesen Schritt notwendig.

Anfang 2019 wurde das Geschäftsfeld mit der Gründung einer Tochtergesellschaft WGL Service GmbH als 100% Tochtergesellschaft der WGL GmbH erweitert. Der Geschäftszweck der WGL Service GmbH liegt in der Erbringung von Service-Dienstleistungen für eigene Immobilien, insbesondere die Übernahme von Ablese- und Abrechnungstätigkeiten sowie Installations- und Wartungsarbeiten im Rahmen der Immobilienverwaltung. Zweck ist die Stabilisierung der Nebenkosten zur Unterstützung einer sicheren und sozial verantwortlichen Wohnungsversorgung von breiten Schichten der Bevölkerung.

Die geplante Umsetzung des Geräteservice, d.h. die Lieferung und Montage von messtechnischer Ausstattung (Wasserzähler, Heizkostenverteiler, Rauchwarnmelder etc.) nebst Zubehör (wie z.B. Kommunikationseinheiten) gemäß Rahmenvertrag mit der WGL GmbH konnte planmäßig für insgesamt 1.437 Wohnungen umgesetzt werden.

Der Abrechnungsservice, d.h. die Ablesung der Erfassungsgeräte und Ermittlung der Verbrauchswerte und die darauf beruhende Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkostenabrechnung wird seit 2020 durch die WGL Service GmbH für die Kunden der WGL GmbH erbracht. Der Umstellungszeitraum von den bisherigen externen Dienstleistern wird mehrere Jahre in Anspruch nehmen und dient der Stabilisierung der Nebenkosten vermieteter WGL Wohnungen.

Im Bestand der Gesellschaft befinden sich zum 31.12.2022 insgesamt

• 1.126 Häuser mit

• 6.982 Wohnungen

• 85 gewerbliche Einheiten (davon ein eigengenutztes Bürogebäude und eine Regiebetriebswerkstatt)

• 1.698 Garagen bzw. Tiefgaragenstellplätze

Die Anzahl der Wohnungen ist durch Neubau um 33 Wohnungen gestiegen. Dem stehen Abgänge aufgrund von Verkäufen gegenüber. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche beträgt 478.554 m ² (2022: 481.221 m ² ). Von den 6.982 Wohnungen sind 1.759 preisgebunden (2022: 1.713 Wohnungen).

Die Verwaltung für Dritte (WEG- und Treuhandverwaltung) ist aufgrund der Aufgabe dieses Geschäftsbereiches erwartungsgemäß auf derzeit 511 Einheiten gesunken.

Zum 31.12.2023 wurden:

• 151 Wohnungen

• 151 Gewerbeeinheiten

• 209 Garagen bzw. Tiefgaragenstellplätze

in Leverkusen noch verwaltet.

II. Ziele und Strategien

Das Hauptziel der WGL ist, den vorhandenen Wohnungsbestand weiterhin marktgerecht instand zu halten und zu modernisieren. Neue Bauprojekte werden auch in den nächsten Jahren - der Marktlage entsprechend - durchgeführt. Von besonderer Bedeutung ist eine sichere und sozial verantwortliche Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung. Durch die im Geschäftsjahr 2023 und in den vorausgegangenen Jahren regelmäßig und in großem Umfang durchgeführten Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen verfügt der überwiegende Teil des Immobilienbestandes über eine zeitgemäße Ausstattung. Damit sind auch für die Zukunft die Voraussetzungen für eine dauerhafte Vermietung gegeben.

Die WGL stellt der Stadt Leverkusen jährlich die relevanten Unternehmensdaten für den Beteiligungsbericht der Stadt Leverkusen zur Verfügung - hierin enthalten sind auch Betriebsvergleichsdaten mit Wohnungsunternehmen vergleichbarer Größenordnung.

B. Wirtschaftsbericht

I. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung in Deutschland kam im Jahr 2023 in einem nach wie vor krisengeprägten Umfeld ins Stocken. Zwar hat im Verlauf des Jahres die Inflation nachgelassen und sich der Anstieg der Lohneinkommen im Vergleich zum Vorjahr beschleunigt. Allerdings blieb die Erholung beim privaten Konsum bislang aus. In realer Rechnung sind die Einkommen in Deutschland über längere Zeit zurückgegangen.

Die Zinsanhebungen der Europäischen Zentralbank leiteten zudem auf dem deutschen Immobilienmarkt einen deutlichen Einbruch ein. Bis zuletzt gingen deshalb insbesondere die Investitionen in Wohnbauten stark zurück.

Die derzeitige konjunkturelle Perspektive ist zudem von geopolitischen Risiken getrübt: Im Krieg in der Ukraine gibt es keine Anzeichen für eine schnelle Lösung. Die Bemühungen, die wirtschaftlichen Beziehungen zwischen der Europäischen Union (EU) und der Russischen Föderation zu trennen, dauern an. Der Krieg zwischen Israel und der Hamas könnte sich auf andere Länder in der Region ausweiten. Die relevanten Akteure im Nahen Osten haben zwar durchblicken lassen, dass sie keine Eskalation anstreben. Doch unvorhergesehene Ereignisse könnten die Energiepreise steigen lassen.

Die konjunkturelle Entwicklung verlief 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die meisten Dienstleistungsbereiche konnten ihre wirtschaftlichen Aktivitäten im Vorjahresvergleich erneut ausweiten und stützten die Wirtschaft. Der Anstieg fiel aber insgesamt schwächer aus als in den beiden vorangegangenen Jahren. Im Baugewerbe machten sich neben den weiterhin hohen Baukosten und dem Fachkräftemangel insbesondere die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen bemerkbar. Hiervon war vor allem der Hochbau betroffen. Dagegen konnte die Produktion im Tiefbau und im Ausbaugewerbe gesteigert werden. Insgesamt erreichte das Baugewerbe 2023 preisbereinigt ein kleines Plus von 0,2 %. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2023 rund 10,0 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, erreicht für gewöhnlich nur moderate Wertschöpfungszuwächse und ist aber nur geringen Schwankungen unterworfen. Gerade diese Beständigkeit begründet die stabilisierende Funktion der Immobiliendienstleister für die Gesamtwirtschaft. Nominal erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft 2023 eine Bruttowertschöpfung von 376 Milliarden EUR.

Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Das zeigen auch die unterjährigen Konjunkturstatistiken aus dem Baugewerbe: Sowohl die Auftragseingänge im Wohnungsbau als auch die Zahl der zum Bau genehmigten Wohnungen sanken in den ersten drei Quartalen 2023 deutlich gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Positive Signale kamen vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Die Inflationsrate in Deutschland - gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat - ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich zurück gegangen und erreichte im Dezember eine Rate von 3,9 %. Damit liegt sie weiterhin spürbar über dem Geldwertstabilitätsziel der Europäischen Zentralbank. Im Jahresmittel 2023 haben sich die Verbraucherpreise in Deutschland um 5,9 % erhöht. Damit lag die Preissteigerung deutlich unter dem Rekordwert des Vorjahres (+7,9 %). Die historisch hohe Jahresteuerungsrate wurde vor allem von den extremen Preisanstiegen für Energieprodukte und Nahrungsmittel seit Beginn des Kriegs in der Ukraine getrieben. Im Jahr 2021 hatte die Inflation noch bei 3,1 % gelegen.

Die Preise für den Neubau von Wohngebäuden in Deutschland sind im 4. Quartal 2023 um 4,3 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Im 3. Quartal 2023 hatten die Preise noch um 6,4 % zugelegt. Damit hat sich der seit mehr als drei Jahren andauernde beispiellose Preisauftrieb bei den Baupreisen zuletzt wieder der allgemeinen Inflation angenähert. Diese lag im November 2023 im Vorjahresvergleich bei 3,2 %. Im Jahresmittel sind die Baupreise von Wohngebäuden 2023 um 8,5 % gestiegen, im Vergleich zu 16,4 % im Jahr zuvor.

War 2021 zunächst die weltweite Nachfrage nach Baustoffen, die mit Abflauen der Coronakrise sprunghaft gestiegen war, ausschlaggebend für den erheblichen Preisdruck bei Baumaterialien, kamen durch den Krieg in der Ukraine weitere Lieferengpässe und eine enorme Verteuerung der Energiepreise hinzu. Verglichen mit dem Vorkrisenniveau stiegen die Baupreise von Ende 2019 bis Ende 2023 um insgesamt 39,4 %. Einen derartigen Preisschock hat es seit den frühen 70er-Jahren des letzten Jahrhunderts nicht mehr gegeben. Neben dem Neubau werden auch die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) erhoben. Diese lagen im 4. Quartal 2023 um 6,6 % über denen des Vorjahresmonats.

Obwohl sich die Preisdynamik im vergangenen Jahr damit in einigen Bereichen deutlich abgeschwächt hat, bleibt das Niveau weiterhin hoch. Durch die schwindende Nachfrage ist die Kapazitätsauslastung im Baugewerbe zuletzt deutlich gesunken und lag im Hochbau zum Jahresende 2023 unterhalb der 70-ProzentMarke. Dies mindert zusammen mit nachlassenden Materialpreisen den Preisdruck. Die Baupreise dürften nach drei Jahren enormer Anstiege im Jahr 2024 erstmals wieder etwas zurückgehen. Darauf weisen auch die Preiserwartungen der Bauunternehmen hin.

Die Baukonjunktur wurde aufgrund von Preissteigerungen bei Baumaterialien und Baupreisen, die durch den anhaltenden Krieg in der Ukraine noch deutlich verstärkt wurden, sowie durch steigende Zinsen und verschlechterte Finanzierungsbedingungen bei weiter anhaltendem Fachkräftemangel auf Abwärtskurs geschickt. Die Bauinvestitionen waren 2023 rückläufig und sanken um 2,1 %. Bereits im Vorjahr waren sie erstmals seit sechs Jahren um 1,8 % zurückgegangen. Im Wohnungsbau hat die Bundesregierung nach mehreren abrupten Förderstopps mit anschließenden deutlichen Verschärfungen der Förderbedingungen das Vertrauen in die Verlässlichkeit der Wohnungsbauförderung untergraben. Dies dürfte im Zusammenspiel mit dem deutlich ungünstigeren Finanzierungsumfeld und den hohen Preisen maßgeblich zu den hohen Stornierungsraten im Wohnbau beigetragen haben, die seit der zweiten Jahreshälfte 2022 zu beobachten waren. Erst zum Jahresende 2023 zeigen die Auftragseingänge im Wohnungsbau eine leicht stabilisierende Tendenz. Insgesamt nahmen die Wohnungsbauinvestitionen 2023 mit 2,8 % sogar spürbar stärker ab als die Bauinvestitionen insgesamt. Jahrelang hatte der Wohnungsbau die treibende Kraft unter den Bausparten gebildet und war deutlich stärker als die übrigen Baubereiche gewachsen. Lediglich der öffentliche Bau zeigte sich 2023 mit einem nur geringen Rückgang (-0,2 %) weitgehend stabil. Der gewerbliche Bau schrumpfte um 1,2%. Insgesamt blieb der Nichtwohnungsbau auch 2023 im Vorjahresvergleich deutlich im Minus (-1,0 %).

In Neubau und Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2023 rund 300 Mrd. EUR. Anteilig wurden 61,0% der Bauinvestitionen im Wohnungsbau getätigt; leicht weniger als im Vorjahr. Insgesamt umfassen die Bauinvestitionen über alle Immobiliensegmente 2023 einen Anteil von 13 % des Bruttoinlandsproduktes.

Aufgrund der weiterhin hohen Zuwanderung und einer wachsenden Bevölkerung bleibt der Bedarf an Wohnraum hoch. Die derzeit verfügbaren niedrigen Fördermittel, die weiterhin hohen Zinsen und das erreichte Niveau der Baupreise dürften den Wohnungsbau aber deutlich bremsen. Die bisher nicht ausgeglichenen Realeinkommensverluste der Privathaushalte in den vergangenen drei Jahren erschweren die Finanzierung von Wohnbauprojekten zusätzlich. Im Jahr 2024 dürften die Investitionen in Wohnbauten nochmals deutlich zurückgehen, da die Baupreise nach wie vor hoch sind und die Kreditzinsen nur sehr langsam sinken. Angesichts der deutlich sinkenden Inflationsraten im Euroraum hat die Geldpolitik der EZB aber ihren Zinsgipfel wohl erreicht. Im Sommer/Herbst des kommenden Jahres erwarten Experten eine erste Leitzinssenkung. Die Zinssätze für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte dürften dann bis Mitte 2025 allmählich auf etwa die Hälfte des heutigen Niveaus sinken. Baupreis- und Zinsreduktion werden damit die Bedingungen für Bauinvestitionen nur langsam schrittweise verbessern.

II. Geschäftsverlauf

Die WGL hat sich im Berichtszeitraum im Wesentlichen mit der Modernisierung und Instandhaltung ihres Gebäudebestandes sowie dem Neubau von Mietwohnungen befasst.

Der Krieg in der Ukraine hat sich auch auf die geplanten Aktivitäten der WGL ausgewirkt. Die Modernisierungen im Bestand konnten aufgrund von Lieferkettenproblemen und ausgelasteten Handwerksbetrieben, die unter einem immer deutlich werdenden Fachkräftemangel leiden, nicht wie geplant umgesetzt werden.

Es wurde 2023 ein Modernisierungs- und Instandhaltungsbudget von TEUR 15.808 aufgewandt, davon allein 16,4 % aufgrund von Mieterwechseln.

Im Ergebnis konnten so nicht alle Modernisierungen in 2023 umgesetzt werden, was zu einer Verbesserung des Gewinns gegenüber dem Wirtschaftsplan von ca. 2,0 Mio. € führt.

Das Neubauprojekt Kantstraße wurde vom Hochwasser 2021 stark betroffen. Die Herstellung der Bezugsfertigkeit ist Anfang 2023 erfolgt. Die Verzögerungsgründe in der Fertigstellung trafen wie bei der Modernisierung leider auch hier zu. Die Nachfrage für diesen sehr attraktiven Standort ist trotz einem Mietpreis von über 10€/m ² sehr hoch.

Der Neubau in der Bodelschwinghstraße wurde für das Jahr 2024 zurückgestellt. Das schwierige Marktumfeld ließ eine wirtschaftlich vertretbare Umsetzung nicht zu. Sobald sich wieder Möglichkeiten einer rentablen Bebauung ergeben, soll die Erstellung eines Neubaus an diesem Standort auch erfolgen.

Der Abriss der 4 Gebäude in der Luisenstraße wurde Ende 2022 begonnen und Anfang 2023 abgeschlossen. Die Ersatzbebauung ist weiterhin in Modulbauweise geplant. Entscheidend für beide Investitionen ist eine ausreichende Rentabilität.

Innerhalb der hochpreisigen Region Rheinland ist die Stadt Leverkusen nach wie vor ein günstiger Wohnstandort. Für die nächsten Jahre wird mit einer erhöhten Nachfrage für Mietwohnungen in unterer und mittlerer Preislage gerechnet. Zum 31.12.2023 waren 1.536 Wohnungsbewerber registriert. Aufgrund des stetigen Nachfrageüberhangs ist der Neubau bedarfsgerechter, öffentlich geförderter Wohnungen weiterhin notwendig.

Die Geschäftsführung der WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH beurteilt den Verlauf des Berichtsjahres positiv.

III. Lage

1. Ertragslage

Im Geschäftsjahr wurde ein Jahresüberschuss von TEUR 5.554 erzielt. Er ist maßgeblich durch das Hausbewirtschaftungsergebnis beeinflusst. Die Umsatzerlöse aus Mieteinnahmen haben sich um TEUR 1.172 auf TEUR 38.985 im Vergleich zum Vorjahr positiv entwickelt. Die Durchschnittsmiete stieg pro Quadratmeter Wohnfläche von 6,25 € (Stand 31.12.2022) auf 6,35 € (Stand 31.12.2023). Die Umsatzsteigerung resultiert im Wesentlichen aus Mieterhöhungen aufgrund von Neuvermietungen von Neubauten, Staffelmietvereinbarungen im Rahmen des § 557a BGB, sowie aus Änderungen nach § 558 BGB. Des Weiteren ist das Ergebnis der Hausbewirtschaftung durch die Aufwendungen für die Instandhaltungs- und Modernisierungstätigkeit geprägt. Das Ergebnis der neutralen Rechnung wurde im Wesentlichen durch Buchgewinne aus Anlageverkäufen, aus Versicherungserstattungen und Aufwendungen aus der Beseitigung von Brand und Hochwasserschäden beeinflusst

Der Jahresüberschuss setzt sich wie folgt zusammen:

Die Ertragslage ist als gut einzuschätzen.

2. Finanzlage

a. Kapitalstruktur

Die Kapitalflussrechnung weist folgende Daten aus:

Die Kapitalstruktur ist ausgewogen. Die Eigenkapitalquote beträgt 34,9 %. Die Eigenkapitalrendite liegt mit 5,0 % über dem allgemeinen Kapitalmarktzins für langfristige Anlagen.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sowie die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Die Zinsen für langfristige Darlehen werden i.d.R. mindestens 10 Jahre - teilweise auch bis zu 30 Jahre - gesichert. 2023 wurden insgesamt Kreditverträge in einer Höhe von TEUR 16.725 abgeschlossen.

Die abgeschlossene Kreditsumme teilt sich wie folgt auf:

Aus in Vorjahren und im Jahr 2023 abgeschlossenen Kreditverträgen erfolgte im Geschäftsjahr eine Valutierung von TEUR 12.912.

b. Investitionen

Investitionen im Bereich Grundstücke ohne Bauten wurden im Kalenderjahr 2023 in Höhe von TEUR 964 getätigt. Das Angebot an Grundstücken für den Geschosswohnungsbau ist in Leverkusen generell gering, sodass es in Zukunft immer schwieriger sein wird entsprechende Grundstückszukäufe zu tätigen.

Investitionen im Bereich Bebaute Grundstücke wurden im Kalenderjahr 2023 in Höhe von TEUR 11.500 getätigt. Mit Kaufvertrag vom 29.11.2023 und zum 29.12.2023 fälliger Zahlung wurde das Wohn- und Gewerbeensemble (bestehend aus insg. 81 Einheiten - 73 Wohnungen und 8 Gewerbeeinheiten) unter der Anschrift Königsberger Platz 6-12 in 51373 Leverkusen erworben. Die Investition findet sich aufgrund des im Kalenderjahr nicht erfolgten Besitzübergang unter den Geleisteten Anzahlungen (bzw. Cashflow aus Investitionstätigkeit s.o.).

Weitere Investitionen wurden im Neubaubereich für die Errichtung der Mehrfamilienhäuser in der Kantstraße mit 33 Wohnungen getätigt. Die Herstellung der Bezugsfertigkeit für die Kantstraße erfolgte Anfang des Jahres 2023. Investitionen im Bereich der Modernisierung des eigenen Bestandes sind obligatorisch, um eine gute Vermietbarkeit der Wohnimmobilien auch weiterhin sicher zu stellen. Die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen betrugen insgesamt TEUR 15.808 (EUR 33,00/m ² ). Für die nächsten Jahre wird von Aufwendungen in diesem Bereich in Höhe von circa Mio. € 16,1 (zuzüglich Teuerungsrate) ausgegangen.

c. Liquidität

Die Gesellschaft konnte ihre finanziellen Verpflichtungen jederzeit erfüllen. Die Liquidität war über das ganze Jahr 2023 gegeben. Die Zahlungsbereitschaft ist unter Einbeziehung der Finanzierungen auch für 2024 gesichert. Bei Bedarf stehen unverändert ausreichend Kreditlinien zur Verfügung.

3. Vermögenslage

Das langfristige Vermögen ist vollständig durch langfristiges Kapital finanziert. Darüber hinaus besteht eine Kapitalreserve in Höhe von TEUR 685. Die Höhe der Eigenkapitalquote liegt 2023 mit 34,9 % (2022: 35,7 %) im Branchendurchschnitt vergleichbarer Unternehmen.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet und die Geschäftsführung beurteilt die wirtschaftliche Lage des Unternehmens positiv.

IV. Finanzielle und nicht finanzielle Leistungsindikatoren

Die wesentlichen finanziellen Leistungsindikatoren werden anhand folgender Kennzahlen dargestellt:

Im Berichtszeitraum waren Zwangsmaßnahmen, wie außerordentliche Kündigungen und Räumungsklagen unumgänglich. In vielen Fällen konnten Ratenzahlungen vereinbart werden. Weiterhin sind die Leerstände vermietungs- und instandhaltungsbedingt geprägt, als auch durch Abriss und Neubau an gleicher Stelle. Die Erlösschmälerungen betrugen 2,2 % der Sollmieten (Vorjahr 2,7 %).

Im Rahmen eines langjährigen Programms modernisierte die Gesellschaft im Geschäftsjahr 150 Wohnungen (im Wesentlichen durch Einbau und Erneuerung von Zentralheizungen, Wärmedämmmaßnahmen, Verbesserungen der Sanitär- und Elektroinstallation, Fassadensanierungen sowie Verbesserungen im Wohnumfeld). Besonderer Wert wird auf behindertenfreundliche und barrierearme Ausstattung der Gebäude und des Wohnumfeldes gelegt. Im Berichtsjahr wurden im Rahmen des Mieterwechsels 150 Wohnungen im Standard angepasst.

Neben den Geschäftsführern waren 57 Vollzeit- und 22 Teilzeitbeschäftigte sowie 8 Auszubildende und 21 nebenberufliche Hausmeister und Reinigungskräfte beschäftigt. Das durchschnittliche Lebensalter aller Beschäftigten (ohne geringfügig Beschäftigte) betrug 2023 45,82 Jahre und die Betriebszugehörigkeit 14,97 Jahre.

Für die Weiterbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden 2023 insgesamt TEUR 28,1 aufgewendet. Für alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter wurden Beiträge zur betrieblichen Altersversorgung geleistet. Die Gesamtaufwendungen im Berichtsjahr betragen TEUR 838,4.

Bei der Modernisierung und Instandsetzung des Immobilienbestands werden ökologische Gesichtspunkte ständig geprüft und nach Möglichkeit realisiert. Ein besonderer Schwerpunkt liegt auf der Energieeinsparung durch umfassende Wärmedämmmaßnahmen, Einbau von moderner Heizungstechnik einschließlich zentraler Warmwasserversorgung sowie nach Möglichkeit eine Berücksichtigung von Solarenergie bei Neubauten und im Bestand.

C. Prognose-, Risiko-und Chancenbericht

I. Prognosebericht

Schwerpunkt der Aktivitäten wird die Schaffung der Voraussetzungen für Investitionen und die Projektentwicklung für neue Wohngebäude sein. Weiterhin wird der vorhandene Wohnungsbestand marktgerecht instandgehalten und modernisiert.

Nachverdichtungen, Abriss und Neubauten sollen auch weiterhin in den nächsten Jahren das Ziel der WGL sein. Dabei bleibt Bestandteil der Strategie, dass im Zuge des Ausbaus weitere Wohnhäuser gebaut werden, die den Bestand an öffentlich geförderten Wohnungen bei der WGL erhöhen. Die externen Einflussfaktoren (UkraineKrieg, Lieferkettenengpässe, Materialmangel, Kostensteigerungen, Fachkräftemangel, Inflationsanstieg, Zinssteigerungen, Fördermaßnahmen, Energiepreissteigerungen, Pandemien, Blackout Szenarien, Flutkatastrophen, etc.) ändern sich zurzeit mit einer bisher nicht gekannten Dynamik. Daher unterliegen alle Vorhaben einer intensiven Prüfung und Bewertung auf Realisierbarkeit.

Die in 2019 gegründete Tochtergesellschaft WGL Service GmbH hat Ihren Geschäftszweck in der Erbringung von Service-Dienstleistungen für eigene und zur Verwaltung überlassene Immobilien, insbesondere die Übernahme von Ablese- und Abrechnungstätigkeiten sowie Installations- und Wartungsarbeiten im Rahmen der Immobilienverwaltung.

Die geplante Umsetzung des Geräteservice, d.h. die Lieferung und Montage von messtechnischer Ausstattung (Wasserzähler, Heizkostenverteiler, Rauchwarnmelder etc.) nebst Zubehör (wie z.B. Kommunikationseinheiten), konnte gemäß Rahmenvertrag mit der WGL Service GmbH planmäßig für 1.437 Neubau- und modernisierte Wohnungen umgesetzt werden.

Der Abrechnungsservice, d.h. die Ablesung der Erfassungsgeräte und Ermittlung der Verbrauchswerte und die darauf beruhende Erstellung einer verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkostenabrechnung wird seit 2020 durch die WGL Service GmbH für den neu ausgestatteten Teil der Kunden der WGL GmbH erbracht. Der Umstellungszeitraum wird mehrere Jahre in Anspruch nehmen und dient der Stabilisierung der Nebenkosten vermieteter WGL-Wohnungen. Für das Geschäftsjahr 2024 wird ein positives Jahresergebnis von ca. Mio. EUR 6,0 erwartet. Auf Basis der Planungsannahmen und der zugrunde gelegten Prämissen werden die Umsatzerlöse aus der Vermietung (ohne Umlagen) rd. Mio. EUR 39,3 betragen, die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen werden voraussichtlich bei Mio. EUR 16,1 liegen.

Die Wohnungswirtschaft steht vor der größten Herausforderung ihrer Geschichte. Bis 2045 soll der gesamte Bestand klimaneutral werden, bis 2030 immerhin 65 % weniger CO ₂ ausstoßen. Die Regelung ist am 1. Januar 2023 in Kraft getreten. Die Aufteilung der CO ₂ -Kosten zwischen Vermieter und Mieter erfolgt anhand eines 10- Stufen-Modells. Neben Heizöl und Erdgas erfolgt auch eine Aufteilung der CO ₂ -Kosten für Fernwärme. So funktioniert das Stufenmodell: Bei Wohnungen mit besonders hohen CO ₂ -Emissionen ab 52 Kilogramm CO ₂ pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr (kg CO ₂ /m ² /a) müssen Vermieter 95 Prozent und Mieter 5 Prozent der CO ₂ -Abgabe tragen.

Je niedriger die CO ₂ -Emissionen pro Quadratmeter Wohnfläche des Gebäudes sind, desto niedriger ist der Anteil des Vermieters an den CO ₂ -Kosten. Der Vermieteranteil sinkt in der besten Stufe mit weniger als 12 kg CO ₂ /m ² /a auf 0 Prozent. Sofern Wärme oder Warmwasser aus fossilen Brennstoffen erzeugt wird, entstehen CO ₂ -Emissionen und die CO ₂ -Abgabe wird fällig. Mieter müssen diese entsprechend ihrem Verbrauch entrichten. Vermieter werden je nach Einstufung des Gebäudes an den CO ₂ -Kosten beteiligt.

Nach dem neuen Gesetz fällt auch Fernwärme unter die Regelungen zur Aufteilung der CO ₂ -Abgabe, ganz gleich, ob ein CO ₂ -Preis nach europäischem Emissionshandel (ETS) oder ein nationaler Kohlendioxidpreis nach dem BEHG erhoben wird. Die Verordnung gilt ab dem Abrechnungszeitraum 2023. Die neue Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter wird daher in der Regel erst mit den im Jahr 2024 erstellten Abrechnungen notwendig. Einige Abrechnungsdienstleister haben bereits angekündigt, dass sie die Einstufung der Immobilie in das 10-Stufen-Modell und die Aufteilung der CO ₂ -Kosten zwischen Vermieter und Mieter automatisch mit der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung übernehmen.

Am 5. Januar 2023 ist die neue EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung für Unternehmen in Kraft getreten. Das betrifft auch die Immobilienbranche. Sie muss ab 2025 gemäß der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) Rechenschaft ablegen. Diese EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeits-Berichtserstattung bezeichnet die nachhaltige Verantwortung von Unternehmen aller Branchen und Größen für Klima, Umwelt und die Gesellschaft, gepaart mit guter und fairer Unternehmensführung.

Die Nachhaltigkeit wird somit ein neuer Kernbereich im Finanzteil der Unternehmen. (Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK)).

In Zukunft wird daher der Finanzbereich, der Accounting-Bereich und das Controlling vermehrt in das Nachhaltigkeitskennzahlen-Management involviert sein. Das Controlling wird hier vor allem auch deshalb eine wichtige Rolle spielen, da Unternehmen auch gefordert sein werden, Kennzahlen nicht nur zu veröffentlichen, sondern auch entsprechende Ziele zu proklamieren und zu überprüfen, ob sich das Unternehmen auf dem Zielerreichungspfad befindet. Dies gilt für alle Nachhaltigkeitsthemen wie CO ₂ -Emissionen genauso wie für den Bereich der Arbeitsunfälle, oder auch für soziale Verantwortung und Menschenrechte in der Lieferkette. Aus all den genannten Gründen werden Nachhaltigkeitskennzahlen wohl fester Bestandteil des Finanzbereichs werden.

Das wirtschaftliche Ergebnis wird sich in den kommenden Jahren, bei vorsichtiger Betrachtungsweise, auf gutem Niveau bewegen. Voraussetzung hierfür ist die Geschäftstätigkeit im bisherigen Umfang.

II. Risikobericht

1. Risikomanagementsystem

Die WGL hat ein umfassendes Risikomanagement entwickelt, das erstmals 1998 zur Anwendung gekommen ist und ständig weiterentwickelt wird. Die wesentlichen Elemente des Risikomanagements sind:

• Risikokennzahlen mit Prognose für das laufende Jahr,

• Cash-Management,

• Darlehens-Management,

• Portfolio-Management,

• monatliche Management-Runde mit Risikobericht,

• mehrjährige Wirtschafts- und Finanzpläne,

• regelmäßige Berichterstattung an den Aufsichtsrat und die Gesellschafter,

• Tax Compliance Management-System (Tax-CMS),

• Verhaltenskodex der WGL (Fraud),

• Veränderung der Wohnstandortqualität.

Durch das bestehende System (Frühwarnsystem und Controlling) werden Risiken sowie jede Abweichung von Planzielen frühzeitig erkannt und entsprechende Gegenmaßnahmen ergriffen. Durch das aktive Darlehensportfoliomanagement werden Risiken aus Zinsänderungen minimiert.

2. Risiken

Die aktuelle sowie kurz- und langfristige Einschätzung von Risiken wird durch die aktive Mitarbeit an der Erstellung der Wohnungsmarktbeobachtung der Wohnungsbauförderungsanstalt Düsseldorf und des Wohnungsmarktberichtes der Stadt Leverkusen erreicht. Weiterhin werden Planungen und Baumaßnahmen im relevanten Umfeld der WGL-Immobilien laufend beobachtet, ausgewertet und in die Unternehmenssteuerung aufgenommen.

In der Bestandsverwaltung werden grundsätzlich Risiken in steigenden Mietrückständen, einer zunehmenden Fluktuationsrate, Mietverzichten, Mietausfällen und Wertberichtigungen bei Mietforderungen gesehen. Die erforderlichen Maßnahmen sind getroffen worden, um auf diese mögliche Entwicklung reagieren zu können.

Die Gesellschaft hat zur Begrenzung von Risiken Maßnahmen ergriffen, welche insbesondere die Bereiche ITSicherheit, Compliance sowie das interne Kontrollsystem betreffen. Mit der laufenden Überwachung unserer vertraglichen Verpflichtungen und die Einbindung von Rechtsexperten u.a. bei Vertragsangelegenheiten sollen darüber hinaus etwaige Rechtsrisiken minimiert werden.

Die Geschäftsführung der WGL GmbH hat in 2020 in Kooperation mit dem Wirtschaftsprüfer, der BavariaTreu AG, ein Tax Compliance Management-System (Tax-CMS) in der WGL GmbH implementiert. Steuerkonformes Verhalten des Unternehmens und seiner Mitarbeiter verbunden mit vollständiger, zeitgerechter und richtiger Erfüllung steuerlicher Pflichten wird nun in einem internen Kontrollsystem für Steuern dokumentiert. Die Notwendigkeit zur Einrichtung eines Tax-CMS resultierte u.a. aus der Diskussion über die Ungerechtigkeit von strafbefreienden Selbstanzeigen. Das Vorliegen eines internen Kontrollsystems für Steuern kann ein Indiz gegen vorsätzliches und leichtfertiges Handeln sein. Es enthaftet die leitenden Verantwortlichen, sofern kein Organisationsverschulden vorliegt.

Das nach wie vor latente Risiko der Zahlungsfähigkeit einzelner Mieter, insbesondere Einpersonenhaushalte und Haushalte von Alleinerziehenden in großen Wohnungen, welche aus nach wie vor steigenden Energiekosten resultiert, kann auf Seiten der WGL zu Erlösausfällen führen. Mit der Strategie der energetischen Modernisierung unter Einsatz öffentlicher Förderung verfolgt die WGL daher konsequent das Ziel, den Betriebskostenanstieg für die Mieter dauerhaft zu dämpfen. Die Gesamtbelastung für Mieter mit sehr niedrigen Einkommen wird jedoch trotz Einsparmaßnahmen voraussichtlich weiter anwachsen.

Ferner besteht ein Risiko in der Unterbrechung von Lieferketten (Lieferengpässe bei verschiedenen Baumaterialien) mit Auswirkungen auf bestehende und geplante Bauprojekte. Dies betrifft den Bereich Neubau ebenso wie die Modernisierung und die Instandhaltung von Wohnobjekten. Hier kann es zu Verzögerungen kommen.

In der mittel- bis langfristigen Gesamtperspektive kann grundsätzlich ein Risiko aus im Vergleich zu den steigenden Kosten für Neubau, Sanierung und Instandhaltung nicht äquivalent steigenden Erlösen entstehen. Unter Würdigung aller Einzelrisiken und einem möglichen kumulierten Effekt sieht die Unternehmensleitung allerdings das gegenwärtige Gesamtrisiko der WGL GmbH begrenzt. Gravierende Risiken für die zukünftige Entwicklung oder den Fortbestand der Gesellschaft sind nicht erkennbar.

Das Risikomanagement der WGL GmbH ist ein laufender Prozess, der Risikopositionen erfasst und Risikoänderungen identifiziert sowie qualifiziert. Hieraus abgeleitet werden im Bedarfsfall geeignete Gegenmaßnahmen definiert. Dies ermöglicht es uns, den Risiken frühzeitig entgegenzuwirken und die uns bietenden Chancen zu nutzen. Die Geschäftsführung beobachtet laufend die weitere Entwicklung zur Identifikation der damit verbundenen Risiken und reagiert bedarfsweise unter Zugrundelegung des Risikomanagementsystems des Unternehmens mit angemessenen Maßnahmen zum Umgang mit den identifizierten Risiken.

III. Chancenbericht

Chancen weiterer Mieterhöhungen werden in der laufenden Modernisierung gesehen. Im Neubausegment widmet sich die Gesellschaft innovativen, zukunftsorientierten Bauvorhaben (z.B. Modulbau), welche auf großes Mietinteresse stoßen.

Die jeweiligen Standorte für die Durchführung von Neubauprojekten werden durch die Gesellschaft sorgfältig unter Berücksichtigung der Marktverhältnisse geprüft. Bei einem positiven Ergebnis der Prüfung werden Maßnahmen vorbereitet und durchgeführt. Der Erwerb von zusätzlichen Grundstücken die einen Geschosswohnungsbau ermöglichen würden, gestaltet sich jedoch aufgrund eines fehlenden Angebotes am Grundstücksmarkt Leverkusen als sehr schwierig. Um für einen erhöhten regionalen Wohnungsbedarf ein Angebot zu schaffen, wird zukünftig stärker der Ausbau bestehender Standorte im Vordergrund stehen.

Durch vielfältige Aktivitäten im Bereich der energetischen und barrierearmen Bestandssanierung verfügt das Unternehmen auch bei einer nachlassenden Nachfrage über eine starke Marktposition.

Die Erschließung weiterer Geschäftsfelder durch die Entwicklung neuer datenbasierter digitaler Produkte und Services für unsere Kunden, wird eine der wichtigsten Aufgaben bei der strategischen Entwicklung der WGL GmbH / WGL Service GmbH sein.

Die Voraussetzungen für die Umsetzung / Etablierung dieser künftigen Ertragsfelder werden zurzeit durch die Service GmbH geschaffen, indem Sie die Übertragung von Daten aus den Wohnungen / Häusern digital ermöglicht. Folgende Optionen sind hierbei denkbar:

1. Bereitstellung von eigenen Angeboten im Namen und Rechnung der WGL (höchste Marge):

• Messdienstleistungen (Service GmbH)

• Einsatz von Smart Home-Komponenten (Tür, Licht, Heizung, Gebäudeüberwachung etc.),

• AAL-Systeme (Überwachung von Sensoren für Rauch, Feuer, Gas, Wasser; Überwachung der Vitalität und des Gesundheitszustandes von Bewohnern; Automatisches Rufen eines Arztes bzw. des Pflegedienstes über Notfallsysteme etc.)

• Generierung von Mehrwerten in den Bereichen Wohnkomfort, Sicherheit und Energieeffizienz.

2. Bereitstellung von fremden Angeboten im Namen und Rechnung der WGL:

• Serviceleistungen (Lieferdienste, Online-Shop für Lebensmittelbestellungen Wäscheservice, Wohnungsreinigung, Wallboxen), Handwerksdienstleistungen

3. Bereitstellung von fremden Angeboten als Kooperation mit der WGL (niedrigste Marge):

• Paketkastenanlage z.B. DHL, Mobilität (wall box), Mieterstrom, Funkmasten, NetCologne, Pflegedienstleistungen

Die Durchführung von Pilotprojekten im Kontext wohnungsnaher Produkt- und Prozessinnovationen zur Überprüfung der jeweiligen Wirtschaftlichkeit und des Kundennutzens werden künftig immer individuell zu bewerten sein. Die sich hieraus ergebenden neuen Ertragspotentiale bieten zusätzliche Möglichkeiten in der strategischen Entwicklung der WGL und deren Quartiere.

D. Risikoberichterstattung über die Verwendung von Finanzierungsinstrumenten

Die originären Finanzinstrumente auf der Aktivseite der Bilanz umfassen im Wesentlichen kurzfristige Forderungen und flüssige Mittel sowie Ausleihungen. Soweit bei den Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind, werden diese durch Wertberichtigungen berücksichtigt. Durch die Streuung der angelegten Finanzmittel auf Geschäftsbanken und Sparkasse werden die verschiedenen Sicherungssysteme voll genutzt.

Bankverbindlichkeiten, die ausschließlich Objektfinanzierungen betreffen.

Wesentliche Risiken ergeben sich bezüglich der Bankverbindlichkeiten insbesondere aus Finanzierungsrisiken (Zinsanpassungsrisiken). Aufgrund festverzinslicher Darlehen ist die Gesellschaft jedoch keinem kurzfristigen Zinsänderungsrisiko ausgesetzt.

Die Entwicklung der Zinsen wird laufend überwacht und bei anstehenden Zinsanpassungen rechtzeitig eine Verlängerung bzw. ein Neuabschluss angestrebt. Zur Vermeidung eines sogenannten "Klumpenrisikos" verteilen sich die Darlehensverbindlichkeiten auf verschiedene Darlehensgeber mit unterschiedlichen Laufzeiten.

Rein spekulative Finanzinstrumente werden nicht eingesetzt. Die Entwicklung auf den Finanzmärkten wird im Rahmen unseres Risikomanagementsystems äußerst aufmerksam verfolgt, um Risiken zeitnah zu erkennen und entsprechend zu begegnen.

Bericht des Aufsichtsrats

Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Maßgabe der gesetzlichen Bestimmungen sowie der Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen. Er hat die Geschäftsführung unter Beachtung des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich (KonTraG) regelmäßig überwacht. Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat mündlich und schriftlich über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle und die Geschäftsentwicklung unterrichtet.

Im Geschäftsjahr 2023 fanden fünf Sitzungen gemeinsam mit der Geschäftsführung und dem Gesellschafter statt, in denen insbesondere das Bau-, Modernisierungs- und Instandhaltungsprogramm 2024 - 2028, der Wirtschaftsplan 2024 und der Investitionsplan 2024 - 2028, der Jahresabschluss 2022, der Geschäftsbericht und der Prüfungsbericht über die durchgeführte Prüfung behandelt wurden.

Die erforderlichen Zustimmungen zum Ankauf und Verkauf von Grundstücken und Gebäuden wurden vom Aufsichtsrat erteilt.

Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Vorschlag über die Verwendung des Bilanzgewinns geprüft und hierüber der Gesellschafterversammlung berichtet. Er hat vom Bericht über die Prüfung des Geschäftsjahres 2023 durch die Bavaria Treu Aktiengesellschaft, München, Kenntnis genommen und stimmt den Prüfungsfeststellungen zu.

Er erhebt nach dem Ergebnis seiner Prüfung keine Einwendungen und billigt den Jahresabschluss 2023 und den Lagebericht.

Dem Vorschlag der Geschäftsführung über die Verwendung des positiven Bilanzgewinns stimmt der Aufsichtsrat ebenfalls zu.

Bestätigungsvermerk

An die WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH, Leverkusen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH, Leverkusen - bestehend aus der Bilanz zum 31.12.2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 sowie den Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der WGL Wohnungsgesellschaft Leverkusen GmbH, Leverkusen - für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31.12.2023 sowie ihrer Ertragslage für das Geschäftsjahr vom 1.1. bis zum 31.12.2023 und

• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den deutschen gesetzlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jahresabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als das Risiko, dass aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.

• gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollsystem und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit dieser Systeme der Gesellschaft abzugeben.

• beurteilen wir die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben.

• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch dazu führen, dass die Gesellschaft ihre Unternehmenstätigkeit nicht mehr fortführen kann.

• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt.

• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Gesetzesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens.

• führen wir Prüfungshandlungen zu den von den gesetzlichen Vertretern dargestellten zukunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten Angaben von den gesetzlichen Vertretern zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Angaben sowie zu den zugrunde liegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein erhebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunftsorientierten Angaben abweichen.

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Ergebnisverwendungsbeschluss

Nach gemeinsamer Beratung der Gesellschaftervertreter und des Aufsichtsrates über den Lagebericht, den Bericht des Aufsichtsrates und den Prüfungsbericht des Abschlussprüfers zum Jahresabschluss der WGL für 2023 hat der Rat der Stadt Leverkusen gemäß § 113 Abs. 1 GO NRW am 26.08.2024 den Vertretern der Stadt Leverkusen in der Gesellschafterversammlung die Weisung erteilt, diesen Beschlüssen zuzustimmen:

a) Der Jahresabschluss zum 31.12.2023 mit einer Bilanzsumme von 343.125.728,58 € und einem Jahresüberschuss von 5.554.374,58 € wird festgestellt.

b) Der Lagebericht 2023 wird genehmigt.

c) Der Jahresüberschuss in Höhe von 5.554.374,58 € wird wie folgt verwendet:

d) Der Geschäftsführung der WGL wird für das Wirtschaftsjahr 2023 Entlastung erteilt.

2. Entlastung der Mitglieder des Aufsichtsrates der WGL für das Jahr 2023.

Der Beschluss wurde am 02.07.2024 gefasst.