UBS Real Estate GmbH

UBS Real Estate GmbH

München

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers

An die UBS Real Estate GmbH, München

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der UBS Real Estate GmbH - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der UBS Real Estate GmbH für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2023 bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen, für Kapitalverwaltungsgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d. h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen."

Jahresbilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

Anhang für das Geschäftsjahr 2023

Allgemeine Angaben

Die UBS Real Estate GmbH ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft im Sinne des Kapitalanlagegesetzbuches (KAGB), die über eine Erlaubnis nach § 20 Abs. 1 KAGB verfügt. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in München und ist im Handelsregister unter der Nummer HRB 101008 beim Amtsgericht München eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde unter Beachtung der handelsrechtlichen Vorschriften des Handelsgesetzbuches (HGB) und der Verordnung über die Rechnungslegung der Kreditinstitute und Finanzdienstleistungsinstitute (RechKredV) sowie dem Gesetz betreffend Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG) aufgestellt. Die Gesellschaft hat gemäß § 38 KAGB in Verbindung mit § 340a Abs. 1 HGB die für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des HGB anzuwenden.

Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgte nach den Formblättern der RechKredV.

Die Gesellschaftsanteile der UBS Real Estate GmbH werden zu 94,9% von der UBS Asset Management AG, Zürich (Schweiz), und zu 5,1% von der Siemens AG, Berlin und München, gehalten. Die UBS Real Estate GmbH gehört zum Konzernverbund der UBS AG, Zürich (Schweiz).

Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sind gegenüber dem Vorjahr unverändert geblieben.

Die Barreserve ist mit dem Nominalbetrag angesetzt.

Forderungen an Kreditinstitute und Kunden sind mit dem Nennbetrag, gegebenenfalls gemindert um notwendige Wertberichtigungen, angesetzt.

Sachanlagen sind zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet und werden entsprechend der voraussichtlichen wirtschaftlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter werden in Abhängigkeit ihrer Nettoanschaffungskosten bis einschließlich EUR 250 im Jahr der Anschaffung sofort vollständig abgeschrieben. Liegen die Anschaffungskosten bei über EUR 250 bis einschließlich EUR 1.000 werden diese in einem Sammelposten aktiviert und linear über fünf Jahre abgeschrieben.

Für den Ansatz latenter Steuern wird das Ansatzwahlrecht gemäß § 274 Abs. 1 Satz 2 HGB in Anspruch genommen und keine aktiven latenten Steuern aktiviert. Der Überhang der aktiven latenten Steuern resultiert im Wesentlichen aus abzugsfähigen temporären Differenzen in der Bilanzposition "Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen", denen keine wesentlichen steuerpflichtigen passiven temporären Differenzen gegenüberstehen. Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit dem landes- und unternehmensspezifischen Steuersatz, der voraussichtlich zum Zeitpunkt ihrer Realisierung Gültigkeit haben wird. Für die Gesellschaft wurde ein Steuersatz von 32,98 Prozent (davon Körperschaftsteuersatz einschließlich Solidaritätszuschlag von 15,83 Prozent sowie Gewerbesteuersatz von 17,15 Prozent) zugrunde gelegt.

Die sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert angesetzt.

Die Verbindlichkeiten werden zu ihrem Erfüllungsbetrag passiviert.

Bei der Bildung und Bemessung der Rückstellungen werden alle erkennbaren Risiken sowie ungewisse Verbindlichkeiten mit ihren Erfüllungsbeträgen auf der Grundlage vorsichtiger kaufmännischer Beurteilung berücksichtigt. Der Erfüllungsbetrag der anderen Rückstellungen wird unter Berücksichtigung künftiger Preis- und Kostensteigerungen ermittelt. Rückstellungen, mit einer Restlaufzeit von über einem Jahr, werden mit dem von der Deutschen Bundesbank ermittelten, und ihrer Laufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre abgezinst (ausgenommen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen).

Die UBS Real Estate GmbH bewertet die Leistungsverpflichtungen aus Pensionszusagen (Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen) unter Zugrundelegung biometrischer Wahrscheinlichkeiten mit dem anhand des versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahrens (Projected-Unit-Credit-Methode) ermittelten Erfüllungsbetrags. Zukünftig erwartete Gehalts- und Rentensteigerungen werden bei der Ermittlung des Barwerts der erdienten Anwartschaft berücksichtigt. Für die Abzinsung wird der von der Deutschen Bundesbank im Dezember 2023 veröffentlichte durchschnittliche Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre bei einer Restlaufzeit von 15 Jahren verwendet. Mit Wirkung zum 1. Juli 2021 hat die UBS Real Estate GmbH für die Mitarbeiter in Deutschland, die nach dem 19. Juni 2018 eingetreten sind, einen neuen Versorgungsplan zur betrieblichen Altersversorgung in Kraft gesetzt. Darüber hinaus werden neue Beiträge für Arbeitnehmer, die bis zum 19. Juni 2018 eingetreten sind, ebenfalls in den neuen Versorgungsplan übernommen (mit einigen Sonderregelungen). Der Plan wird von einer unabhängigen Verwaltungstreuhand (PensTrust e.V., Frankfurt am Main) verwaltet (Contractual Trust Arrangement) und ist durch Arbeitgeberbeiträge inklusive einer Beitragsgarantie gedeckt. Es handelt sich um eine beitragsorientierte und wertpapiergebundene Leistungszusage mit UBS Asset Management (Deutschland) GmbH, Frankfurt am Main, als Asset Manager. Die Höhe der Versorgungsleistungen ergibt sich durch die Anlage der Versorgungsbeiträge am Kapitalmarkt. Die anderen bestehenden leistungsorientierten Versorgungspläne bleiben für alle anspruchsberechtigten Mitarbeiter aktiv. Die bis zur Einführung des neuen Versorgungsplans erworbenen Ansprüche der Mitarbeiter bleiben unverändert aufrechterhalten. Die Berechnung erfolgte unter Anwendung der Richttafeln 2018G von Dr. Heubeck. Als Folge der zuletzt erhöhten Inflation wurden im Geschäftsjahr alle lebenslang laufenden Renten zusätzlich einmalig um 4,82% angepasst.

Darüber hinaus wurden die folgenden Parameter zu Grunde gelegt:

Versicherungsmathematische Annahmen

^* vor dem 01. Januar 1999 erteilt

Für den Bilanzstichtag ist gem. § 253 Abs. 6 HGB der Unterschiedsbetrag zu ermitteln, der sich bei einer Abzinsung der Pensionsrückstellungen zum einen mit einem Zehn- und zum anderen mit einem Siebenjahresdurchschnittszinssatz ergibt. Für die Vergleichsberechnung zur Ermittlung des Unterschiedsbetrags wurde der von der Deutschen Bundesbank veröffentlichte Abzinsungssatz auf Basis eines Siebenjahresdurchschnitts mit einer Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,74% angesetzt. Die sich daraus ergebende Pensionsrückstellung beläuft sich auf TEUR 4.588 und für Deferred Compensation auf TEUR 1.506. Unter Ansatz des entsprechenden Zehnjahresdurchschnittszinssatzes mit einer Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,82% beläuft sich die Pensionsrückstellung auf TEUR 4.540 und die Rückstellung für Deferred Compensation auf TEUR 1.489. Es ergibt sich ein Unterschiedsbetrag für Pensionen und Deferred Compensation in Höhe von TEUR 65. Dieser Unterschiedsbetrag unterliegt grundsätzlich der Ausschüttungssperre gemäß § 253 Absatz 6 HGB.

Für den Versorgungsplan 2021 wird nach § 246 Abs 2 Satz 2 HGB das Deckungsvermögen zur Sicherung der Verpflichtungen aus Pensionen mit den hierfür gebildeten Rückstellungen verrechnet.

Zum 31. Dezember 2023 ergaben sich vor Verrechnung folgende Werte:

Darüber hinaus wird die Wertveränderung des Deckungsvermögens mit den Aufwendungen für Altersvorsorge und dem Zinsaufwand aus der Neubewertung der Pensionsverpflichtung verrechnet (TEUR 90). Die historischen Anschaffungskosten des Deckungsvermögens betrugen TEUR 183. Die Finanzinstrumente, die das Deckungsvermögen bilden, werden an einem aktiven Markt gehandelt und der beizulegende Zeitwert entspricht dem Börsen- bzw. Marktpreis.

Die bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten in fremder Währung werden zu den am Bilanzstichtag geltenden EZB- Referenzkursen (Mittelkurs) bewertet. Die Bewertungsdifferenzen sind in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten Sonstige betriebliche Erträge bzw. Sonstige betriebliche Aufwendungen enthalten.

Innerhalb des UBS Konzerns werden für alle Asset-Management-Einheiten Erträge und Kosten in einem Verrechnungspreisverfahren auf der Grundlage eines zentralen Verteilungsschlüssels umgelegt. Dieses Verfahren findet auch bei der Ergebnisrechnung der Gesellschaft Anwendung.

Erläuterungen zur Bilanz

Forderungen an Kreditinstitute

Die Forderungen an Kreditinstitute in Höhe von TEUR 8.243 sind sämtlich täglich fällig. Sie beinhalten im Wesentlichen TEUR 8.194 Forderungen an das verbundene Unternehmen UBS Europe SE, Frankfurt am Main, TEUR 26 Forderungen an das verbundene Unternehmen UBS Asset Management (Singapore) Ltd., Singapur (Asien).

Forderungen an Kunden

Die Forderungen an Kunden in Höhe von TEUR 786 haben sämtlich eine Restlaufzeit von bis zu drei Monaten und bestehen ausschließlich gegenüber verbundenen Unternehmen, darunter TEUR 225 an die UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich (Schweiz), TEUR 173 an die UBS Fund Management (Luxembourg) S.A., Luxembourg, TEUR 101 an die UBS Asset Management (UK) Ltd., London (Großbritannien), TEUR 67 an die UBS Asset Management (Canada) Inc., Toronto (Kanada), TEUR 66 an die UBS Asset Management (Americas) Inc., Wilmington Delaware (Vereinigte Staaten von Amerika), TEUR 57 an die UBS Asset Management (Japan) Ltd., Tokyo (Japan), TEUR 41 an die UBS Asset Management (Deutschland) GmbH, Frankfurt am Main, TEUR 40 an die UBS Asset Management (Italia) SGR SpA, Mailand (Italien) und TEUR 12 an die UBS Fund Management (Switzerland) AG, Basel (Schweiz).

Entwicklung des Anlagevermögens

Die Sachanlagen beinhalten im Wesentlichen Hardware und Betriebs- und Geschäftsausstattungen, die in vollem Umfang betrieblich genutzt werden.

Entwicklung des Anlagevermögens

Sonstige Vermögensgegenstände

Die sonstigen Vermögensgegenstände in Höhe von TEUR 10.714 setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:

Die Forderungen aus Dienstleistungen bestehen an die verbundenen Unternehmen UBS Asset Management (Deutschland) GmbH, UBS Europe SE, beide Frankfurt am Main und UBS AG Stamford Branch, Hartford (Vereinigte Staaten von Amerika).

Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von TEUR 68 haben sämtlich eine Restlaufzeit von bis zu 3 Monaten und bestehen ausschließlich gegenüber verbundenen Unternehmen, darunter im Wesentlichen TEUR 30 gegenüber der UBS Europe SE, Frankfurt am Main, TEUR 21 gegenüber der UBS Europe SE, Sucursal en España (AM), Madrid (Spanien), und TEUR 13 gegenüber der UBS Europe SE, Succursale de France, Paris (Frankreich).

Verbindlichkeiten gegenüber Kunden

Bei den Verbindlichkeiten gegenüber Kunden in Höhe von TEUR 969 handelt es sich ausschließlich um täglich fällige Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen, darunter im Wesentlichen TEUR 612 gegenüber UBS Asset Management (Deutschland) GmbH, Frankfurt am Main, TEUR 97 gegenüber UBS Asset Management (Italia) SGR SpA, Mailand (Italien), TEUR 85 gegenüber UBS Asset Management Holding Ltd., London (Großbritannien), TEUR 66 gegenüber UBS Asset Management Switzerland AG, Zürich (Schweiz), TEUR 65 gegenüber UBS Asset Management (Americas) Inc., Wilmington Delaware (Vereinigte Staaten von Amerika), und TEUR 18 gegenüber UBS Fund Management (Luxembourg) S.A., Netherlands Branch, Amsterdam (Niederlande).

Sonstige Verbindlichkeiten

Die Sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 1.049 beinhalten im Wesentlichen die folgenden Positionen:

Sämtliche Verbindlichkeiten haben eine Restlaufzeit von unter einem Jahr.

Rückstellungen

Im Berichtsjahr wurden gemäß Pensionsgutachten der Aon Solutions Germany GmbH, Wiesbaden, Pensionsrückstellungen in Höhe von TEUR 86 aufgelöst und Rückstellungen für Deferred Compensation in Höhe von TEUR 31 zugeführt. Die darin enthaltene Aufzinsung für Pensionen (Sonstige betriebliche Aufwendungen) betrug TEUR 82 und für Deferred Compensation TEUR 26. Auszahlungen von Versorgungsleistungen erfolgten in Höhe von TEUR 134 für Pensionen und in Höhe von TEUR 27 für Deferred Compensation. Der Jahresendbestand für Rückstellungen aus Pensionen und ähnlichen Verpflichtungen beträgt TEUR 4.540 und für Deferred Compensation TEUR 1.489.

Die anderen Rückstellungen in Höhe von TEUR 3.148 beinhalten im Wesentlichen die folgenden Rückstellungen für:

Anzumerken ist die nach Teilauflösung verbleibende Rückstellung über TEUR 564 aufgrund zu erwartender Umsatzsteuernachzahlungen aus der aktuellen Betriebsprüfung für die Belegenheitsjahre 2015 bis 2018 sowie aufgrund einiger Folgeauswirkungen für die Jahre bis einschließlich 2023. Die Prüfungshandlungen des Bundeszentralamtes für Steuern waren zum Jahresende und zum Zeitpunkt der Berichtserstellung abgeschlossen. Der Rückstellungsbetrag entspricht den erwarteten Nachzahlungen entsprechend dem vorliegenden Teilberichtsentwurf des Bundeszentralamtes für Steuern bzw. entsprechend den erwarteten Folgeauswirkungen.

Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital entspricht dem Stammkapital von TEUR 7.500 (Vorjahr: TEUR 7.500). Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresfehlbetrag in Höhe von TEUR 918. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 65.

Auf Fremdwährung lautende Vermögensgegenstände und Schulden

Der Gesamtbetrag der auf Fremdwährung lautenden Forderungen beträgt TEUR 38, in den Verbindlichkeiten sind TEUR 120 in Fremdwährung enthalten.

Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Zinserträge

Die Zinserträge in Höhe von TEUR 279 ergeben sich aus Zinsgutschriften für das laufende Bankkonto bei der UBS Europe SE, Frankfurt am Main.

Provisionserträge

Die Provisionserträge in Höhe von TEUR 6.885 setzen sich zusammen aus Vergütungen für die Verwaltung der Investmentvermögen, einmaligen Vergütungen aus Grundstückskäufen und -verkäufen für Immobilien-Sondervermögen und Beratungsleistungen.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge in Höhe von TEUR 8.458 enthalten im Wesentlichen TEUR 5.789 Erträge aus dem Verrechnungspreismodell mit anderen verbundenen Asset-Management-Einheiten, TEUR 2.050 Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen, darin hauptsächlich TEUR 2.029 Teilauflösung der Rückstellung für zu erwartende Umsatzsteuernachzahlungen aus der aktuellen Betriebsprüfung 2015 bis 2018 sowie Folgejahre bis einschließlich 2020, TEUR 457 Erträge für Dienstleistungen gegenüber verbundenen Unternehmen, wie Human Resources, Group General Council, Corporate Administration, Group Compliance Regulatory & Governance, IT und Risk, TEUR 127 Erträge aus Bonuserstattung für International Assignee sowie TEUR 22 aus Umrechnungsdifferenzen für Fremdwährungen.

Provisionsaufwendungen

Die Provisionsaufwendungen in Höhe von TEUR 18 enthalten im Wesentlichen Bestands- und Objektprovisionen aus dem Vertrieb von Investmentvermögen-Anteilen der Immobilien-Publikumsfonds durch Dritte.

Personalaufwand

Der Personalaufwand in Höhe von TEUR 6.260 gliedert sich in Aufwendungen für Löhne und Gehälter mit TEUR 5.716, soziale Abgaben und Unterstützungen mit TEUR 477 sowie Aufwendungen für die Altersversorgung der Mitarbeiter in Höhe von TEUR 67.

Andere Verwaltungsaufwendungen

Die anderen Verwaltungsaufwendungen in Höhe von TEUR 10.187 beinhalten im Wesentlichen TEUR 6.299 Aufwendungen aus dem Verrechnungspreismodell mit anderen verbundenen Asset-Management-Einheiten, Aufwendungen für bezogene Dienstleistungen in Höhe von TEUR 2.416, Miet- und Raumkosten in Höhe von TEUR 528, Prüfungs- und Beratungskosten in Höhe von TEUR 462, Reise- und Bewirtungskosten in Höhe von TEUR 217, Instandhaltungs- und Reparaturkosten für Betriebsvorrichtungen in Höhe von TEUR 82, sowie sonstige Personalkosten in Höhe von 82.

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von TEUR 214 ergeben sich im Wesentlichen aus TEUR 108 Zinsaufwand für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen und Deferred Compensation, aus TEUR 61 Zuführung von Rückstellungen im Zusammenhang mit UST nach §13b UstG, sowie aus TEUR 39 aus Umrechnungsdifferenzen für Fremdwährungen.

Steuern vom Einkommen und Ertrag

Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag in Höhe von TEUR -166 teilen sich auf in Körperschaftsteuer TEUR -157 und Solidaritätszuschlag in Höhe von TEUR -9 und betreffen ausschließlich Rückerstattungen für in 2020 geleistete Vorauszahlungen.

Sonstige Angaben

Verwaltete Vermögen

Die Gesellschaft verwaltete zum Bilanzstichtag vier Immobilien-Sondervermögen mit einem Nettofondsvermögen von EUR 858.239.267,79.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Es bestehen zum Bilanzstichtag sonstige finanzielle Verpflichtungen in Höhe von TEUR 5.033, diese resultieren aus Dienstleistungskosten und Verrechnungspreismodell gegenüber verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 4.118, aus Auslagerungskosten für Fondsbuchhaltung gegenüber Dritten in Höhe von TEUR 774 sowie in Höhe von TEUR 141 gegenüber UBS Europe SE, Frankfurt am Main, aus dem Untermietverhältnis für die Geschäftsräume der Gesellschaft in München mit Vertragslaufzeit bis Oktober 2027.

Haftungsverhältnisse

Darüber hinaus bestehen zum Bilanzstichtag keine weiteren Haftungsverhältnisse.

Angaben zu Geschäftsbeziehungen mit nahestehenden Unternehmen und Personen

Im Berichtsjahr wurden Geschäfte mit nahestehenden Unternehmen getätigt. Es handelt sich hierbei ausschließlich um Geschäfte mit Unternehmen, die in den Konsolidierungskreis der UBS Group AG, Zürich (Schweiz), einbezogen sind. Alle Transaktionen wurden zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen.

Prüferhonorar

Das vom Abschlussprüfer für das Geschäftsjahr 2023 berechnete Gesamthonorar beträgt TEUR 62, welches ausschließlich auf Abschlussprüfungsleistungen entfällt.

Ergebnisverwendung

Der Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2022 in Höhe von TEUR 1.910 wurde auf neue Rechnung vorgetragen.

Der Jahresfehlbetrag 2023 beläuft sich auf TEUR 918. Nach Verrechnung mit dem Gewinnvortrag aus dem Vorjahr (TEUR 1.910) ergibt sich ein Bilanzgewinn von TEUR 992. Der Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB beträgt TEUR 65. Es ist beabsichtigt, den Bilanzgewinn in das neue Geschäftsjahr vorzutragen.

Konzernabschluss

Der Konzernabschluss für den kleinsten Konsolidierungskreis wird von der UBS AG, Zürich (Schweiz), erstellt und ist auf der Internetseite der UBS abrufbar. Der Konzernabschluss für den größten Konsolidierungskreis wird von der UBS Group AG, Zürich (Schweiz), erstellt und ist auf der Internetseite der UBS abrufbar. Die beiden Konzernabschlüsse werden nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt, wie sie vom International Accounting Standards Board (IASB) veröffentlicht wurden.

Angaben über wesentliche Vorgänge nach dem Bilanzstichtag

Bis zum Zeitpunkt der Aufstellung des Jahresabschlusses sind keine Ereignisse nach dem Bilanzstichtag eingetreten, die wesentliche Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft haben.

Organe der Gesellschaft

Geschäftsführung

Peter Haltenberger

Backoffice

Gunnar Herm

Frontoffice - Real Estate

Raphael Schmidt-Richter

Frontoffice - Wertpapiere

Die Gesamtbezüge der Geschäftsführung beliefen sich im Geschäftsjahr 2023 auf TEUR 799. Darin enthalten sind das Grundgehalt, die variable Vergütung sowie sonstige Vergütungsbestandteile von Herrn Peter Haltenberger und Herrn Gunnar Herm. Der Geschäftsführer Herr Raphael Schmidt-Richter erhält seine Bezüge von der UBS Asset Management (Deutschland) GmbH, Frankfurt am Main, die anteilig auf die Gesellschaft weiterverrechnet werden.

Aufsichtsrat

Dr. Daniel Brüllmann

Vorsitzender

Head Real Estate DACH - Germany, Austria, Switzerland

UBS Asset Management Switzerland AG, Real Estate & Private Markets, Zürich, Schweiz

Hans-Peter Rupprecht (bis 11. Januar 2023)

Stellvertretender Vorsitzender

Unternehmensberater, Planegg

Thomas Supper (ab 01.05.2023)

Stellvertretender Vorsitzender (ab 25.05.2023)

Head Asset and Risk Management

Siemens AG, München

Reto Ketterer

Head Business Management & Operations

UBS Asset Management Switzerland AG, Real Estate & Private Markets, Zürich, Schweiz

Prof. Dr. Thomas Kinateder (em.)

Studiendekan Immobilienwirtschaft

HFWU Hochschule für Wirtschaft und Umwelt, Nürtingen-Geislingen

Unabhängiges Mitglied gem. §18 Abs. 3 KAGB

Dr. Oliver Müller-Känel (ab 01.01.2023)

Head Real Estate DA & Solutions Real Estate Switzerland

UBS Asset Management Switzerland AG, Real Estate & Private Markets, Zürich, Schweiz

Für die Tätigkeit des Aufsichtsrates sind im Geschäftsjahr Vergütungen in Höhe von TEUR 21 angefallen. Ehemalige Organe erhielten im Geschäftsjahr 2023 Bezüge nach § 285 Nr. 9b HGB in Höhe von TEUR 94. Darüber hinaus bestehen für die ehemaligen Organe Rückstellungen für Pensionen und Deferred Compensation in Höhe von TEUR 796.

Mitarbeiter

Zum Geschäftsjahresende waren insgesamt 28 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäftigt, des Weiteren war eine Mitarbeiterin in Elternzeit. Im Bereich Frontoffice, verantwortet von Herrn Gunnar Herm, waren 15 und im Bereich Backoffice, verantwortet von Herrn Peter Haltenberger, 13 Mitarbeiter beschäftigt.

Die Mitarbeiter verteilen sich wie folgt auf Altersgruppen und Betriebszugehörigkeit:

Mitarbeiter nach Altersgruppen

Mitarbeiter nach Betriebszugehörigkeit

Die durchschnittliche Anzahl der während des Geschäftsjahres beschäftigten Angestellten betrug insgesamt 29, davon waren 14 Mitarbeiterinnen und 15 Mitarbeiter.

Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Darstellung des Geschäftsverlaufs und der Rahmenbedingungen

Die UBS Real Estate GmbH ist eine Kapitalverwaltungsgesellschaft nach den Bestimmungen des KAGB. Die Gesellschaftsanteile werden zu 94,9 % von der UBS Asset Management AG, Zürich, und zu 5,1 % von der Siemens Aktiengesellschaft, Berlin und München, gehalten.

Als Konzernunternehmen ist die UBS Real Estate GmbH in die UBS-Gruppe integriert. Dadurch hat sie Zugriff auf die globalen Ressourcen des Konzerns und kann über ein weltweites Netzwerk eine lokale Betreuung der Investitionen weitgehend durch konzerneigene Unternehmen sicherstellen.

Die UBS Real Estate GmbH verwaltete im Geschäftsjahr 2023 ein Immobilien-Sondervermögen namens UBS (D) Euroinvest Immobilien. Des Weiteren verwaltete die UBS Real Estate GmbH im Geschäftsjahr 2023 drei offene inländische Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen. Dabei handelt es sich um den ERGO Trust Logistikfonds Nr. 1, den UBS (D) Core Opportunities Europe und den UBS (D) German Logistics Property Fund 2.

Die Produkte der UBS Real Estate GmbH sind hauptsächlich für institutionelle Kunden konzipiert, können aber im Falle des Immobilien-Sondervermögens UBS (D) Euroinvest Immobilien auch von Privatanlegern erworben werden. Bei den verwalteten Immobilien handelt es sich fast ausschließlich um europäische Büro-, Handels- und Logistikimmobilien.

Das insgesamt von der Gesellschaft verwaltete Fondsvolumen beläuft sich per 31. Dezember 2023 auf EUR 858 Mio. (Vorjahr: EUR 950 Mio.). Im Geschäftsjahr wurden für die verwalteten Sondervermögen insgesamt Objekt- bzw. Gesellschaftsanteils-Käufe über EUR 41,9 Mio. (Vorjahr EUR 512,9 Mio. - Verkäufe) getätigt. Objekt- bzw. Gesellschaftsanteils-Verkäufe wurden nicht vorgenommen. Bei einem Nettomittelabfluss von insgesamt EUR 34,6 Mio. (Vorjahr EUR 106,2 Mio.) wurden 2023 EUR 23 Mio. (Vorjahr EUR 235,1 Mio.) an die Anleger ausgeschüttet.

Die Entwicklung der Sondervermögen hat wesentlichen Einfluss auf das wirtschaftliche Ergebnis und die Geschäftsentwicklung der Gesellschaft. Die Gesellschaft erwirtschaftet Provisionserträge durch die Vergütung der Verwaltung der Investmentvermögen, von einem Investment-Advisory Mandat, im Rahmen der Beauftragung der Verwahrstelle zur Abwicklung des UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe sowie einmalige Transaktions- und Performancegebühren. Auch die Mandatsbetreuung, als Dienst- und Nebendienstleistung, stellt im Rahmen der erbrachten Anlageberatung einen wichtigen Bestandteil der Geschäftstätigkeit dar. Die wesentlichen Komponenten des Geschäftsergebnisses stellen das Provisionsergebnis, die sonstigen betrieblichen Erträge sowie die anderen Verwaltungs- und Personalaufwendungen dar.

Marktumfeld im Geschäftsjahr 2023

Nachdem das Jahr 2022 noch größtenteils durch die anhaltende Erholung von der Corona-Pandemie geprägt wurde, wurde die deutsche Wirtschaft 2023 von diversen Herausforderungen eingeholt. Die global niedrige Nachfrage, aber auch strukturelle Faktoren, wie die abnehmende Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Industrie im Zuge des starken Energiekostenanstiegs, führten zu einem Rückgang der Exporte um 2%. Auch die Verbraucherausgaben gingen 2023 zurück (-0,8%), da sich die drei Jahre in Folge negativen Reallöhne in der Kauflust der Konsumenten widerspiegelten. Die auslaufenden Coronahilfen der Regierung ließen zudem auch die öffentlichen Ausgaben wieder sinken. In Summe resultierte dies in einem Rückgang des Bruttoinlandprodukts um -0.1 % im Jahr 2023, bedingt vor allem durch ein schwaches 4. Quartal (-0,3%) ¹.

¹ Oxford Economics (18. Januar 2024) Country Economic Forecast I Germany - The economy will struggle to grow after contracting last year

Der Arbeitsmarkt blieb 2023 trotz der konjunkturellen Eintrübung stabil. Mit im Jahresdurchschnitt 45,9 Mio. Beschäftigten erreichte die Erwerbstätigkeit in Deutschland 2023 einen neuen Höchststand. Die Arbeitslosigkeit lag im Dezember 2023 mit 5,7% nur leicht über dem Vorjahreswert von 5,4% ². Gesamteuropäisch sank die Arbeitslosigkeit sogar von 6,7% im Dezember 2022 auf 6,4% im Dezember 2023 ³.

Positive Entwicklungen waren zudem auf Seiten der Inflationseindämmung zu vermelden: Die europäische Inflation lag im Dezember bei 2,9%. Dies bedeutete zwar einen Anstieg von 0,5 Prozentpunkten im Vergleich zum November, aber die Inflation ist im Laufe des Jahres 2023 deutlich gesunken ⁴. Darüber hinaus war der Anstieg im Dezember auf die Energiekosten zurückzuführen, während die Kerninflation zurückging. Auch die deutsche Inflation stieg aufgrund von Energiebasiseffekten im Dezember noch mal auf 3,7%, aber auch hier bewegte sich die Kerninflation von 3,8% auf 3,5% abwärts ⁵. Aufgrund der deflationären Tendenzen wird erwartet, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im Jahr 2024 mit der Senkung der Zinssätze beginnen wird, obwohl ihre jüngsten Kommunikationen die Hoffnungen auf Bewegungen vor dem Sommer dämpften ⁶. Kurzfristig wird für die deutsche Wirtschaft keine signifikante Erholung erwartet, auch da sich diverse Vorwärtsindikatoren anhaltend im kontraktiven Bereich befinden. Über das Jahr 2024 sollten die erwarteten Reallohnerhöhungen, geldpolitische Lockerungen und eine Erholung der globalen Nachfrage auch zu einer Erholung der deutschen Wirtschaft führen, so dass nach einem weiteren Rückgang um 0,1% 2024 für das Jahr 2025 wieder mit einem BIP Wachstum von 1,5% gerechnet wird ⁷.

Relevante Immobilienmärkte

Die Wende in der Geldpolitik hat auch auf dem europäischen Immobilienmarkt Spuren hinterlassen. Die Gesamterhöhung der Leitzinsen um 450 Basispunkte seit Juli 2022 hat die Rendite von Staatsanleihen erhöht und damit den Spread zwischen dem risikolosen Zinssatz und der Immobilienrendite verringert. Hinzu kommt, dass die stark gestiegenen Finanzierungskosten die Fremdfinanzierung für Immobilieninvestitionen unattraktiv machen und damit den Käuferkreis auf eigenkapitalstarke Investoren beschränkten. Damit wurden in Europa 2023 weiterhin geringe Transaktionsvolumina verzeichnet. Obwohl im (traditionell stärkeren) 4. Quartal ein leichter Anstieg im Vergleich zum 3. Quartal zu beobachten war, sank das jährliche Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr immer noch um 50 %. Auch in Deutschland ging das Transaktionsvolumen im Jahresvergleich um 50% zurück. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt sank das Bürotransaktionsvolumen (-73 %) in Deutschland, dicht gefolgt vom Einzelhandelssegment (-72%) am stärksten ⁸. Die Immobilienrenditen haben derweil deutlich auf die veränderten Rahmenbedingungen reagiert. Nachdem die Spitzenrendite bereits Ende 2022 gestiegen sind, setzte sich dieser Trend fort. Gegenüber Ende 2022 stiegen die Renditen von Mehrfamilienhäusern in den deutschen Top 7 Standorten um 78 Basispunkte, von Büros um 131 Basispunkte und von High Street Retail um 110 Basispunkte. Der Anstieg der Renditen im Logistikbereich fiel im Jahresvergleich dagegen mit einem Anstieg von 50 Basispunkten moderater aus, wobei dies auf eine schnellere Korrektur 2022 zurückzuführen ist. Seit dem Minimum im Frühjahr 2022 sind die Renditen von Logistik um insgesamt 123 Basispunkte gestiegen, Mehrfamilienhäuser um 114 Basispunkte, während High-Street Retail mit einem Anstieg von 183 Basispunkten und Büros mit 236 Basispunkten herausstechen ⁹.

² Bundesagentur für Arbeit - Die Lage am Arbeitsmarkt in Deutschland, Dezember 2023
³ eurostat (1. Februar 2024) Arbeitslosenquote im Euroraum bei 6.4%. In der EU bei 5.9%
⁴ Oxford Economics (5. Januar 2024) - Data Insight - Eurozone: December uptick in Inflation will prove temporary
⁵ Destatis (16. Januar 2024) Inflationsrate im Jahr 2023 bei 5.9% - Inflationsrate verstärkt sich im Dezember 2023 wieder mit 3.7%: Abrufbar: https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2024/01/PD24_020_611.html
⁶ Reuters (25. Januar 2024) Instant view: ECB keeps rates on hold, Lagarde pushes back on market expectations
⁷ Oxford Economics (18. Januar 2024) Country Economic Forecast I Germany - The economy will struggle to grow after contracting last year
⁸ RCA (29. Januar 2024) Trend Tracker Chart - All Europe - Market Stats Volume and Pricing Q4
⁹ CBRE ERIX (2024) VAS Monthly Yield Report Februar 2024 (beschränkter Zugang)

Die Fundamentaldaten an den kommerziellen Nutzermärkten werden aktuell von der konjunkturellen Schwäche geprägt. Diese treffen traditionell vor allem den Büromarkt erheblich. Da sich die konjunkturelle Lage bisher kaum auf den Arbeitsmarkt auswirkt, da Unternehmen aufgrund des Fachkräftemangels eher auf Entlassungen verzichten, ist der Konjunktureffekt jedoch schwächer als in vergangenen Abschwüngen. Dennoch ist die Nachfrage nach Büroflächen gesunken, was einerseits auf abschwungsbedingte Einsparungen von Betriebskosten, insbesondere aber auf den fortschreitenden Strukturwandel durch eine zunehmend hybride Arbeitswelt zurückzuführen ist. Die Leerstandsquote in Europa stieg im 4. Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Prozentpunkte ¹⁰. In Deutschland ging die Flächennachfrage 2023 um rund 28% zurück ¹¹ und der Leerstand in den Top 7 Standorten stieg durchschnittlich um 0,8 Prozentpunkte ¹². Der aktuelle Trend reduziert zwar die Quantität des Flächenbedarfs, erhöht aber die Qualitätsanforderungen erheblich. Da Unternehmen gerade in Zeiten des Fachkräftemangels versuchen, für Mitarbeiter attraktiv zu bleiben, steigt die Nachfrage nach attraktiven, gut zugänglichen, modernen und nachhaltigen Flächen, die die Kommunikation zwischen den Mitarbeitern fördern. Zusammengenommen führt dies zu einer starken und sich weiter verschärfenden Polarisierung des Büromarktes ¹³.

Der Einzelhandelsmarkt wird - ähnlich wie der Büromarkt - von konjunkturellen und strukturellen Faktoren geprägt. Da die Pandemie zu einer starken Beschleunigung des Umsatzanteils im Online-Einzelhandel führte, erlitt der stationäre Einzelhandel deutliche Nachfragerückgänge, die sich jedoch in den vergangenen zwei Jahren stabilisiert haben. Aufgrund der hohen Inflation, des Anstiegs der Zinssätze und des geringen Verbrauchervertrauens sank das durchschnittliche jährliche Einzelhandelsvolumen für das Jahr 2023 gegenüber 2022 sowohl im Euroraum als auch in der EU um 1,8% ¹⁴. In Deutschland sind die Einzelhandelsumsätze 2023 real und kalenderbereinigt um 3,1% im Vergleich zum Vorjahr gesunken ¹⁵. Dennoch sind sowohl die europäischen Leerstandsquoten als auch die Spitzenmieten - mit Ausnahme von Deutschland - robust geblieben. Vor allem in Spanien, wo die Volkswirtschaft stärker auf den Dienstleistungssektor als auf die Industrie ausgerichtet ist und weiterhin von der Erholung des Tourismus profitiert wird, stiegen die Spitzenmieten deutlich an. Die gedämpfte Stimmung im deutschen Einzelhandel dagegen wirkte sich gemäß PMA in einem Rückgang der Spitzenmieten um durchschnittlich 1.6% im Vorjahresvergleich aus ¹⁶.

Die Fundamentaldaten des Nutzermarktes für deutsche Logistikimmobilien präsentieren sich trotz des herausfordernden Umfelds recht stabil. Der Flächenumsatz ist im Jahr 2023 zurückgegangen und lag gemäß BNP Paribas mit 6,3 Mio. m ² 26% unter dem sehr hohen Vorjahreswert und etwa 9% unter dem 10-jährigen Durchschnitt. Gegeben der konjunkturellen Abschwächung kann dies aber als solides Ergebnis gewertet werden, insbesondere da neben einem Rückgang der Nachfrage im Handel und E-Commerce nach wie vor die starke Verknappung des Angebots als maßgeblicher hemmender Faktor im Umsatz angeführt wird. Dies hat sich in Anbetracht der aktuell besonders schwierigen Projektentwicklung weiter verschärft ¹⁷. Der Leerstand ist 2023 um 1 Prozentpunkt gestiegen, liegt aber mit 2,5% immer noch auf sehr niedrigem Niveau ¹⁸. So hat sich auch der Aufwärtstrend bei den Mieten weiter fortgesetzt: Gemäß BNP Paribas stiegen die Spitzenmieten 2023 im Jahresvergleich um 9%, die Durchschnittsmieten um 11% ¹⁹. CBRE berichtet für die Spitzenmieten in den Top 5 Standorten gar ein durchschnittliches Wachstum von 13% ²⁰. Auch wenn die Konjunktur zum Jahresstart 2024 eher zu einer verhaltenen Dynamik am Nutzermarkt führt, dürfte im 2. Halbjahr auch mit einer Aufhellung hier zu rechnen sein. Ähnliches gilt auch für die Mietwachstumsprognosen: PMA erwartet für 2024 für den deutschen Markt im europäischen Vergleich zwar ein unterdurchschnittliches Wachstum, dies sollte aber in den folgenden Jahren wieder kompensiert werden, so dass zwischen 2024 und 2028 mit einem Mietpreiswachstum von 3% p.a. gerechnet wird ²¹.

Immobilien-Fonds der Gesellschaft

UBS (D) Euroinvest Immobilien

Das Nettofondsvermögen ist im Vorjahresvergleich von EUR 497,6 Mio. um EUR 17,1 Mio. auf EUR 480,5 Mio. gesunken. Die Anzahl der Fondsimmobilien beläuft sich auf 15 (Vorjahr 13), davon werden unverändert fünf Fondsimmobilien über Objektgesellschaften (SPVs) gehalten.

Seit März 2019 ist das offene Immobilien-Sondervermögen wieder für einen breiten Anlegerkreis geöffnet. Seit diesem Zeitpunkt ist die Mindestinvestitionssumme von TEUR 500 auf den Gegenwert eines Anteils reduziert. Die Ermittlung des Fonds-Anteilpreises wird, entsprechend den Vorgaben des KAGB, wieder täglich vorgenommen.

¹⁰ PMA (2023 Q4) European Office Service
¹¹ JLL (Q4 2023) Office Market Overview - Office letting market weakens in uncertain economic times.
¹² PMA (2023 Q4) European Office Service
¹³ Green Street (18. Januar 2024) Office Outlook
¹⁴ eurostat (6. Februar 2024) Absatzvolumen des Einzelhandels im Euroraum um 1,1% und in der EU um 1,0% gesunken
¹⁵ Destatis (31. Januar 2024) Einzelhandelsumsatz im Jahr 2023 real um 3,3 % niedriger als 2022
¹⁶ PMA (2023 Q4) European Retail Service
¹⁷ BNP Paribas Real Estate - Logistikmarkt Deutschland - At a Glance Q4 2023
¹⁸ CBRE (Januar 2024) Deutschland Logistikmarkt Q4 2023 Report
¹⁹ BNP Paribas Real Estate - Logistikmarkt Deutschland - At a Glance Q4 2023
²⁰ CBRE (Januar 2024) Deutschland Logistikmarkt Q4 2023 Report
²¹ PMA (Oktober 2023) European Logistics Service - Forecasts (Main Scenario)

ERGO Trust Logistikfonds Nr. 1

Im Geschäftsjahr 2022 wurde das aus 11 Liegenschaften bestehende Gesamtportfolio verkauft. EUR 212,0 Mio. konnten an die Anleger ausgeschüttet und EUR 103,0 Mio. als Mittelabfluss ausgekehrt werden.

Das Sondervermögen befindet sich seitdem in der Auflösungsphase. In 2023 wurden weitere EUR 21,9 Mio. als Mittelabfluss ausgekehrt. Das Nettofondsvermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr von EUR 34,7 Mio. um EUR 20,6 Mio. auf EUR 14,1 Mio. reduziert.

UBS (D) German Logistics Property Fund 2

Für das Sondervermögen wurden seit Auflage im Juni 2012 elf Logistik-Objekte erworben. Der letzte Neuzugang erfolgte im Berichtsjahr 2022. Das Nettofondsvermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr um EUR 38,7 Mio. auf EUR 228,1 Mio. (Vorjahr EUR 266,8 Mio.) reduziert.

UBS (D) Core Opportunities Europe

Das Portfolio setzt sich gegenwärtig aus fünf (Vorjahr: fünf) Liegenschaften zusammen. Das Nettofondsvermögen verringerte sich zum Berichtsstichtag auf EUR 135,6 Mio. (Vorjahr EUR 150,6 Mio.). Im Berichtszeitraum wurden keine Ausschüttungen an die Anleger vorgenommen.

Weitere Aktivitäten der Gesellschaft

UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe (in Liquidation)

Am 5. September 2012 und mit Wirkung zum 5. September 2015, 24 Uhr (Kündigungsstichtag), hat die UBS Real Estate GmbH gemäß § 38 Abs. 1 InvG i. V. m. § 16 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbedingungen des Immobilien-Sondervermögens UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe unwiderruflich die Verwaltung des Immobilien-Sondervermögens UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe gekündigt. Die Verwaltung des Sondervermögens ist auf die Verwahrstelle, die CACEIS Bank Deutschland GmbH (CACEIS), übergegangen.

Die CACEIS hat sich dafür entschieden, die UBS Real Estate GmbH mit der Durchführung der operativen Verwaltung des Sondervermögens zu beauftragen.

Das Nettofondsvermögen ist im Zeitraum vom September 2015 (Kündigungsstichtag) bis zum 31. Dezember 2023 auf EUR 5,5 Mio. zurückgegangen (Vorjahr: auf EUR 6,4 Mio.). Im Berichtszeitraum wurden weitere Auszahlungen über EUR 2,1 Mio. an die Anleger vorgenommen. In 2024 sollte die Auflösung des Sondervermögens voraussichtlich beendet werden können.

Investment Advisory Mandate und weitere Geschäftstätigkeiten der Gesellschaft

Die Gesellschaft erbringt Beratungs- und Assetmanagement-Dienstleistungen für ein Investment Advisory Mandat einer deutschen Versorgungsanstalt für insgesamt 21 direkt bzw. über Objektgesellschaften indirekt gehaltene deutsche Einzelhandels-Immobilien (Vorjahr: 21). Der Rahmenvertrag mit der Master-KVG des Mandanten regelt die Auslagerung des Portfoliomanagements an die UBS Real Estate GmbH. Bei den Beratungsdienstleistungen handelt es sich im Wesentlichen um die Identifizierung potentieller Investitionsmöglichkeiten und die Erstellung von Ankaufsempfehlungen.

Als Teil von UBS Real Estate & Private Markets mit rund 400 Mitarbeitern, kann die UBS Real Estate GmbH ihren Kunden über die Einbindung von regionalen und überregionalen Makler-Häusern oder als "off market deals" den Zugang zu Immobilienanlagen anbieten und gleichzeitig die Koordination und Betreuung des Mandates an vielen Standorten sicherstellen. Durch die Einbindung in die DACH-Organisation profitiert die Gesellschaft darüber hinaus und in Ergänzung zur eigenen Expertise von einem jahrzehntelangen Know-How in der Produktentwicklung, professionellen Fondsverwaltung und insbesondere auch in der Verwaltung von Wohnimmobilien sowie zusätzlichen Ressourcen.

Darstellung der Lage der Gesellschaft

Interne Ertragsverteilung und Kostenverrechnung

Innerhalb des UBS Konzerns werden für alle Asset-Management-Einheiten Erträge und Kosten in einem Verrechnungspreisverfahren auf der Grundlage eines zentralen Verteilungsschlüssels umgelegt. Dieses Verfahren findet auch bei der Ergebnisrechnung der Gesellschaft Anwendung. Bei der Konzeption des Verfahrens wurden der Marktkonformität der Verrechnungspreise, den jeweiligen steuerlichen Anforderungen und bestmöglichen Transparenz Rechnung getragen. Der Jahresabschluss der Gesellschaft wird weiterhin unter dem Verrechnungspreis-Modell durch Kostenumlagen beeinflusst. So ergaben sich im Geschäftsjahr aus dem Verrechnungssystem Netto-Aufwendungen in Höhe von EUR 0,5 Mio..

Vermögenslage

Die Bilanzsumme beläuft sich zum Stichtag auf EUR 19,8 Mio. (Vorjahr: EUR 36,5 Mio.). Das Eigenkapital beinhaltet den Jahresfehlbetrag in Höhe von EUR 0,9 Mio. und beträgt EUR 8,5 Mio. (Vorjahr: EUR 9,4 Mio.).

Die größten neben dem Eigenkapital in der Bilanz enthaltenen Posten sind Forderungen an Kreditinstitute, Sonstige Vermögensgegenstände und Sonstige Verbindlichkeiten sowie Rückstellungen.

Die Forderungen an Kreditinstitute bestehen im Wesentlichen aus Kontokorrentforderungen gegenüber der UBS Europe SE, Frankfurt am Main. Die Sonstigen Vermögensgegenstände bestehen im Wesentlichen aus Forderungen aus der Abrechnung von Gebühren in Höhe von EUR 7,9 Mio., aus Ertragssteuerforderungen in Höhe von EUR 1,9 Mio., sowie aus Umsatzsteuerforderungen aus vier von der Gesellschaft verwalteten Immobilien-Sondervermögen in Höhe von EUR 0,6 Mio..

Die Rückstellungen setzen sich zusammen aus Pensionsrückstellungen in Höhe von EUR 6,0 Mio. und Steuer- und anderen Rückstellungen in Höhe von EUR 3,1 Mio..

Anzumerken ist die nach Teilauflösung verbleibende Rückstellung über EUR 0,6 Mio. aufgrund zu erwartender Umsatzsteuernachzahlungen aus der aktuellen Betriebsprüfung für die Belegenheitsjahre 2015 bis 2018 sowie aufgrund möglicher Folgeauswirkungen für die Jahre bis einschließlich 2023. Die Prüfungshandlungen des Bundeszentralamtes für Steuern waren zum Jahresende und zum Zeitpunkt der Berichtserstellung abgeschlossen. Der Rückstellungsbetrag entspricht den erwarteten Nachzahlungen entsprechend dem vorliegenden Teilberichtsentwurf des Bundeszentralamtes für Steuern bzw. entsprechend den erwarteten Folgeauswirkungen.

Finanzlage

Die Finanzlage der UBS Real Estate GmbH ist geordnet. Die Zahlungsfähigkeit war im Berichtszeitraum jederzeit in voller Höhe gegeben. Die Gesellschaft ist in die Liquiditätsplanung und das Liquiditätsmanagement des UBS-Konzerns eingebunden.

Ertragslage

Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 2023 mit einem Jahresfehlbetrag von EUR 0,9 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss EUR 0,5 Mio.) liegt deutlich unter dem Vorjahresergebnis und Planungswert.

Bei einem weitestgehend stabilen Fundament der vereinnahmten Verwaltungsgebühren, fehlten maßgeblich die Ergebnisbeiträge der Portfolio-Verkaufsgebühren sowie erzielter Performancegebühren. Ein Ertragszuschuss durch die UBS Asset Management AG wurde von der Gesellschaft nicht in Anspruch genommen.

Die Verwaltungsgebühren gingen um EUR 0,7 Mio. gegenüber dem Vorjahr auf EUR 6,3 Mio. zurück. Die einmalig vereinnahmten Objektgebühren sind gegenüber dem Vorjahr um EUR 0,8 Mio. auf EUR 0,6 Mio. gesunken. Es wurden keine Performancegebühren vereinnahmt (Vorjahr: EUR 4,9 Mio.).

Die sonstigen betrieblichen Erträge betragen EUR 8,5 Mio. (Vorjahr: EUR 4,0 Mio.) und beinhalten im Wesentlichen Erträge aus dem Verrechnungspreis-Modell mit anderen verbundenen Asset-Management-Einheiten sowie eine Teilauflösung der Rückstellungen für zu erwartende Umsatzsteuernachzahlungen aus der aktuellen Betriebsprüfung für die Belegenheitsjahre 2015 bis 2018 sowie Folgejahre bis einschließlich 2020.

Die allgemeinen Verwaltungsaufwendungen betragen EUR 16,4 Mio. (Vorjahr: EUR 16,0 Mio.). Diese setzen sich aus Personalaufwendungen von EUR 6,2 Mio. (Vorjahr: EUR 5,9 Mio.) und aus anderen Verwaltungsaufwendungen von EUR 10,2 Mio. (Vorjahr: EUR 10,1 Mio.) zusammen.

Personelle Veränderungen

Herr Dr. Oliver Müller-Känel, Head Real Estate DA & Solutions Real Estate Switzerland, UBS Asset Management Switzerland AG, Real Estate & Private Markets, Zürich, Schweiz, ist zum 01. Januar 2023 in den Aufsichtsrat eingetreten.

Im Januar 2023 verstarb Herr Hans-Peter Rupprecht. Herr Rupprecht war als Vertreter des Minderheitsgesellschafters, der Siemens AG, für mehr als zehn Jahre Mitglied des Aufsichtsrates und dessen stellvertretender Vorsitzender. Zum 01. Mai 2023 trat Herr Thomas Supper, Head Asset and Risk Management, Siemens AG, in den Aufsichtsrat ein. Den stellvertretenden Vorsitz des Aufsichtsrates übernahm er zum 25. Mai 2023.

Chancen- und Risikobericht

Die geopolitischen Anspannungen, aktuell vor allem die Verwerfungen im Roten Meer, die sich auf die Lieferketten auswirken und damit die Gefahr eines angebotsseitigen «Wiederaufflammen» der Inflation bergen, führen zu einem zunehmend unsicheren Wirtschaftsumfeld. Daneben besteht, angesichts signifikanter Lohnabschlüsse, nach wie vor eine Gefahr von Zweitrundeneffekten bei der Inflation. Daraus resultiert eine gewisse Unsicherheit bezüglich der zukünftigen Zinsentwicklung, insbesondere im Hinblick auf die an den Märkten bereits eingepreisten Zinssenkungen für 2024.

Am Büromarkt dürfte sich die Nachfrage auf Grund der konjunkturellen Eintrübung weiter abschwächen. Ein dramatischer Einbruch der Nachfrage ist jedoch nicht zu erwarten, da auf Grund des starken Arbeitskräftemangels sich auch ein kurzfristiger Abschwung wenig am Arbeitsmarkt - und folglich auch wenig in der Flächennachfrage - abzeichnen sollte. Gleichzeitig führt die Etablierung hybrider Arbeitsmodelle neben einer Veränderung der quantitativen Nachfrage vorwiegend zu einer Verschiebung der Qualitätsansprüche. Gut gelegene und hochwertige Flächen, welche flexibel nach Bedürfnis, besonders aber als Kommunikations- und Austauschort genutzt werden können, und die Identifikation der Arbeitnehmenden mit dem Unternehmen zu stärken, werden vermehrt nachgefragt, während sekundäre Objekte den Konsolidierungstrend zu spüren bekommen dürften.

Gemäß PMA lag der Marktanteil des Onlinehandels in Deutschland am Ende des Jahres 2023 bei ca. 14% des gesamten Einzelhandelsvolumens. Bis 2028 wird ein Marktanteil von knapp 23% erwartet. Die stetige Ausweitung des Onlinehandels bedeutet somit neben der aktuell gedämpften Konsumentenstimmung strukturelle Herausforderungen für den Flächenmarkt. Während die Stimmung der Konsumenten mit der abflachenden Inflation und den angekündigten Lohnerhöhungen wieder etwas aufhellen dürfte, setzen Onlinehändler vermehrt auf Omni-Channel Vermarktung und fragen dafür Flächen an gut frequentierten Lage nach. Auch die wachsende Gesundheits- und Wellnessbranche rückt mit ihren Dienstleistungen in die Innenstädte und fragt qualitativ hochwertige Objekte an prominenten Lagen nach. Folglich dürften Verkaufsflächen, die vom Onlinehandel weniger tangiert werden, sowie Objekte an "Prime" Einkaufsstraßen, weiterhin eine gute Mieter- und Anlegernachfrage aufgrund ihrer starken Lagequalität genießen.

Die Fortsetzung der Entwicklungen im Onlinehandel dürfte auch künftig den deutschen Logistikmarkt positiv prägen. Nach den pandemiebedingten Lieferkettenprobleme befeuern inzwischen zudem v.a. geopolitische Anspannungen vermehrt Re-Shoring Tendenzen. Damit ist mit einer weiterhin dynamischen Flächennachfrage in diesem Sektor zu rechnen, wobei auch hier Unterschiede je nach Lage- und Objektqualität zu erwarten sind. Angesichts anhaltend erhöhter Treibstoffpreise dürften strategische Standorte, die kürzere Transportwege bis zum Abnehmermarkt ermöglichen, von der Zusatznachfrage besonders profitieren.

Am deutschen Wohnungsmarkt führt dagegen der bereits bestehende Nachfrageüberhang bei geringer Angebotsausweitung dazu, dass die Mietwachstumsperspektiven anhaltend positiv bleiben. Trotz einer moderaten Prognose zur Bevölkerungsentwicklung werden auch längerfristig die anhaltende Individualisierung und Urbanisierung der Gesellschaft zu Haushaltswachstum und folglich einer hohen Nachfrage, insbesondere in Wachstumsstädten und deren Agglomerationen, nach Wohnraum führen.

Am Investitionsmarkt ermöglichen die in den vergangenen knapp zwei Jahren erfolgten Preiskorrekturen inzwischen wieder attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Sinkende langfristige Zinsen in Kombination mit den gestiegenen Renditen führen zu wieder attraktiveren Spreads. Der zudem nachlassende Denominatoreffekt bei institutionellen Investoren dürfte also ein wieder gesteigertes Interesse der Investoren an Immobilien begünstigen.

Produkte und Aktivitäten der Gesellschaft

UBS (D) Euroinvest Immobilien

Der Fonds besteht aus einem europaweit diversifizierten Portfolio mit ausgewählten Immobilien und einer breiten Streuung in verschiedenen Mieterbranchen.

Mit den seit nunmehr zwei Jahren anhaltenden kriegerischen Auseinandersetzungen in der Ukraine sind neue Abwärtsrisiken hinzugekommen. Die Situation dieses Konfliktes stellt sich weiterhin als äußerst komplex dar und ein Ende ist nicht absehbar, so dass die weitere Entwicklung und mögliche Auswirkungen auf Europa aber auch global nicht abschließend bewertet werden können. Direkte Auswirkungen auf die Fondsliegenschaften, die sich - mit Ausnahme eines kleineren Objektes in Bratislava - alle in Westeuropa befinden, sind derzeit nicht festzustellen. Mit zunehmender Kriegsdauer und weiteren Eskalationen ist jedoch mit negativen Einflüssen auf das Wirtschaftsleben und dadurch auch mit negativen Auswirkungen auf die europäischen Immobilienmärkte zu rechnen. Diesen könnte sich dann auch das Sondervermögen UBS (D) Euroinvest Immobilien nicht entziehen.

Die vom Portfoliomanagement verfolgte Fondsstrategie, das Portfolio hinsichtlich seiner Nutzungsarten zu diversifizieren wurde im abgeschlossenen Geschäftsjahr 2023 durch zwei erste Ankäufe erfolgreich umgesetzt.

Im Juni 2023 hat UBS (D) Euroinvest Immobilien ein Logistikobjekt im hessischen Bensheim erworben. Die Logistikhalle wurde im ersten Quartal 2023 fertiggestellt und ist mit einer Gesamtnutzfläche von rund 10.400 m ² langfristig an ein auf Pharmalogistik spezialisiertes Unternehmen vermietet. Beim Bau der Immobilie wurde großer Wert auf die Berücksichtigung moderner Nachhaltigkeitskriterien gelegt, wofür das Objekt eine Gold-Zertifizierung der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) erhalten soll.

Des Weiteren hat das Sondervermögen im August 2023 eine Wohnanlage in Köln angekauft. Das im Jahr 2014 errichtete Gebäude bietet eine Wohnfläche von rund 6.400 m ² und zeichnet sich durch eine herausragende Energieeffizienzklasse "A" aus. Es befindet sich in gut angebundener Lage im Kölner Nord-Osten und verspricht eine hohe Wohnqualität. Das Wohngebäude erfüllt die strategischen Anlagekriterien des Fonds aufgrund seiner guten Lage, des Sektors sowie des Investitionsvolumens.

Beide Liegenschaften stellen für das bestehende Portfolio auf Basis der neu eingeschlagenen Multi-Sektor-Strategie eine sehr gute Ergänzung dar. Das Fondsmanagement verfolgt weiterhin das Ziel, Opportunitäten in diesen Segmenten zu nutzen und verfügbare Liquidität aus Zuflüssen und Verkaufserlösen in neue, vielversprechende Immobilienanlagen zu investieren und damit das europäische Core-Immobilien-Portfolio des Fonds weiterzuentwickeln.

Das Fondsmanagement verfolgt weiterhin das Ziel, Ankaufs-Opportunitäten in den Segmenten "Wohnen und Logistik" zu nutzen. Parallel dazu, werden an bestimmten Standorten strategische Verkäufe zu identifiziert und die in Frage kommenden Objekte auf einen Verkauf vorbereitet. Die verfügbare Liquidität aus den Verkaufserlösen wird das Fonds-Management in neue, vielversprechende Immobilienanlagen investieren und damit das europäische Core-Immobilien-Portfolio des Fonds weiterentwickeln.

UBS (D) Euroinvest Immobilien war bis 31. August 2022 ein nach SFDR Artikel 6 Fonds und wurde im Geschäftsjahr 2022/2023 zu einem Artikel 8 Fonds nach Offenlegungs-Verordnung und Taxonomie-Verordnung umklassifiziert. Die diesem Finanzprodukt zugrunde liegenden Investitionen berücksichtigen mit Anpassung des Verkaufsprospekts am 1. September 2022 die EU-Kriterien für ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten. Der Jahresbericht zum 31. August 2023 des AIF-Sondervermögens enthält Anhang IV der Delegierten Verordnung (EU) 2022/1288.

Zum 31. August 2023 lag die Leerstandsquote des AIF-Sondervermögens bei 21,0%. Unter Berücksichtigung aller neu abgeschlossenen Mietverträge, die noch nicht angelaufen sind, beläuft sich die Leerstandsquote auf 20,3%. Wird darüber hinaus der Ertragsausfall aufgrund von gewährten Incentives (z. B. mietfreie Zeiten) nicht in die Berechnung einbezogen, sinkt die Leerstandsquote auf 15,7%. Damit ist die Leerstandsquote aktuell höher als gewöhnlich (< 10,0%), was insbesondere auf die derzeit längeren Entscheidungswege auf Mieterseite zurückzuführen ist. Statt der üblichen zwei bis drei Monate dauert der Anmietungsprozess oft sechs Monate oder länger. Trotz des derzeitigen Marktumfeldes ist die Nachfrage nach Flächen aber an vielen Standorten gut, so dass mittelfristig wieder mit einer sinkenden Leerstandsquote gerechnet wird.

Für das Jahr 2023 ergab sich ein Anteil von 3,9% an auslaufenden Mietverträgen.

Der weitaus größte Teil hiervon entfiel mit 2,8% auf das Objekt "Pleyad 1,2". Wir rechnen für dieses Objekt mit einer Leerstandwahrscheinlichkeit von 30,0%. Ein weiterer größerer Anteil entfällt auf das Objekt "WTC Almeda Park", Phase I (0,7%).

Für dieses Objekt rechnen wir mit einer Leerstandwahrscheinlichkeit von 10,0%. Die übrigen 0,4% verteilen sich auf vier andere Objekte.

Für das Jahr 2024 beträgt der Anteil an auslaufenden Mietverträgen 21,0%. Die größten Anteile entfallen auf die Objekte "Pleyad 6/7" (ca. 7,7%), "WTC Almeda Park", Phase I (4,8%), "Atlantis BRIDGE" (3,1%) und "Pleyad 3" (1,8%). Für "Pleyad 6/7" und "Atlantis BRIDGE" rechnen wir mit einer Leerstandwahrscheinlichkeit von jeweils 80%, für "WTC Almeda Park", Phase I und "Pleyad 3"von 10%. Die übrigen 3,6% verteilen sich auf fünf andere Objekte. Für die relevanten Mietverträge rechnen wir mit einer niedrigen Leerstandwahrscheinlichkeit von 10%.

Ein weiterer Schwerpunkt bildet zudem die Optimierung des qualitativ hochwertigen Bestandsportfolios durch unser Asset Management, insbesondere die Steigerung der Vermietungsquote, die zuletzt trotz guter Nachfrage aufgrund längerer Entscheidungsprozesse auf Mieterseite rückläufig war.

Die aktive Betreuung und Bewirtschaftung des Immobilienportfolios wird weiterhin durch das Asset Management der Gesellschaft sichergestellt.

Die Fremdfinanzierungsquote im Sondervermögen beträgt 28 Prozent (Vorjahr 2022: 28,5 Prozent) und erfüllt damit die Vorgaben gem. § 254 KAGB.

UBS (D) 3 Sector Real Estate Europe

Die UBS Real Estate GmbH wird im Auftrag der Verwahrstelle, der CACEIS Bank Deutschland GmbH, weiterhin bei der geordneten Auflösung des Sondervermögens mitwirken. Da das Fondsvermögen nur noch aus Liquiditätsanlagen besteht, beschränkt sich der Beitrag der Gesellschaft auf wenige Bereiche der Fondsadministration und Auswirkungen infolge des Ukrainekrieges gibt es keine.

ERGO Trust Logistikfonds Nr. 1

Die Auflösung des Sondervermögens wird weiter fortgeführt. Die aktuell zum Berichtsstichtag verbliebene Liquidität von ca. EUR 14 Mio. dient als Einbehalt für Haftung und Gewährleistung aus dem Kaufvertrag sowie steuerliche Risiken und verbleibt bis zur endgültigen Liquidation im Sondervermögen. Der Ukrainekrieg hatte keine Auswirkungen.

UBS (D) German Logistics Property Fund 2

Nach einer nur kurzen wirtschaftlichen Erholung "Post Covid", haben die Folgen des Ukrainekrieges zu einem starken Anstieg der Energiepreise geführt, welche allgemein zu einem hohen Inflationsdruck und einem Anstieg des Zinsniveaus beigetragen haben. Auch wenn die Konjunktur zum Jahresstart 2024 eher zu einer verhaltenen Dynamik am Nutzermarkt führt, dürfte im 2. Halbjahr auch mit einer Aufhellung hier zu rechnen sein. Ähnliches gilt auch für die Mietwachstumsprognosen: PMA erwartet für 2024 für den deutschen Markt im europäischen Vergleich zwar ein unterdurchschnittliches Wachstum, dies sollte aber in den folgenden Jahren wieder kompensiert werden, so dass zwischen 2024 und 2028 mit einem Mietpreiswachstum von 3% p.a. gerechnet.

Im Bestandsportfolio, bei einem Vermietungsstand von 100% weiterhin über 47% der Nutzer aus den Bereichen Handels,- Kontrakt- , Distributions- und Speditionslogistik. Der Rest verteilt sich auf die Bereiche Automotive, Textil-Logistik, E-Commerce und Recycling. Die Investitionsphase ist mit Ende des Jahres zwar grundsätzlich abgelaufen, das Portfoliomanagement ist aber bestrebt weiterhin geeignete Investitionsmöglichkeiten zu identifizieren, die den Renditeanforderungen entsprechen. Im Fokus stehen auch die Prüfung der Wirtschaftlichkeit und Machbarkeit zusätzliche Wert-schöpfungspotentiale zu realisieren, um bei einzelnen Liegenschaften im Bestand, vorhandene Baureserven zu nutzen, um die Flächennachfrage der Mieter am Standort bedienen zu können.

UBS (D) Core Opportunities Europe

Das Sondervermögen ist mit seinen fünf Immobilien in Spanien, Frankreich, Deutschland und England investiert. Mit rd. 53% überwiegt der Anteil der Büro-Mieter im Portfolio, rund 44% sind dem Einzelhandelssegment zuzuordnen. Das Portfolio weist derzeit insgesamt einen flächenbezogenen Leerstand von ca. 36% aus, wobei die Liegenschaft Ribera rund 80% des Leerstandes ausmacht. Bei dem spanischen Objekt handelt es sich um eine Büroimmobilie mit 100% Leerstand, die im Zuge der Nachvermietung umfassend revitalisiert wurde. Derzeit laufen die Vermietungsmaßnahmen. Der Fokus des Portfoliomanagements liegt auf der Nachvermietung von Leerständen sowie der vorzeitigen Verlängerung von Bestandsmietverträgen. Die Vermietungs- und Investmentmärkte erholen sich jedoch nur sehr langsam von den Auswirkungen der vorangegangenen Krisen und Zinsentwicklungen. Im aktuellen Marktumfeld werden die einzelnen Fondsobjekte laufend einer "Hold and Sell-Analyse" unterzogen, je nach Marktlage und Vermietungssituation sollen Verkaufsopportunitäten genutzt werden. Die Auswirkungen des Zinsanstiegs spiegelt sich auch in den Immobilienwerten des Portfolios wider. In 2023 wurde auf Portfolioebene eine Abwertung von rund 5% verzeichnet.

Investment Advisory Mandate und weitere Geschäftstätigkeiten der Gesellschaft

Bei dem Einzelhandelsmandat ergibt sich aus heutiger Perspektive für 2024 durch die an die Marktgegebenheiten angepassten Renditevorgaben des Investors weiterhin Potential für zusätzliche Ankäufe. Der Schwerpunkt der Aktivitäten wird allerdings weiterhin in Assetmanagement Leistungen, insbesondere im Vermietungs-Management, liegen. Dem Kunden werden mögliche Anaber auch Verkaufsmöglichkeiten aufgezeigt.

Liquiditäts-, Adressenausfall-, Marktpreis- und Nachhaltigkeitsrisiken

Aufgrund der Geschäftstätigkeit als Kapitalverwaltungsgesellschaft, bei der die Anlage von liquiden Mitteln eine untergeordnete Rolle spielt, sind derzeit keine nennenswerten Adressenausfall- und Liquiditätsrisiken für die Gesellschaft zu erkennen. Die Liquiditätsanlagen der Gesellschaft werden auf Konten der UBS Europe SE geführt. Adressenausfall- und Marktpreisrisiken überwacht die Gesellschaft durch ein angemessenes Risikomanagement. Die Liquidität der Gesellschaft wird laufend durch das Risikomanagement und die Geschäftsleitung überwacht. Jegliche Transfers, die sich aus dem UBS Transfer Pricing ergeben und die Liquiditätssituation der Gesellschaft belasten, müssen freigegeben werden. Die positiven Zuweisungen des Transfer Pricings an die Gesellschaft werden sich voraussichtlich verstärken und damit die Netto-Belastung verringern.

Bei der Identifizierung, Analyse und Bewertung sowie Steuerung der zusätzlich aus den Sondervermögen resultierenden Risiken (insbesondere Marktpreisrisiken der Liegenschaften, Fremdwährungsrisiken und Adressenausfallrisiken aus Mietverhältnissen) stützen sich neben der Geschäftsführung die Einheiten Portfoliomanagement, Asset Management und Risiko-Controlling auf zielgerichtete und bewährte Instrumentarien.

Seit März 2021 legt die UBS Real Estate GmbH die Nachhaltigkeitsinformation entsprechend der EU-Offenlegungsverordnung auf der Homepage offen ²².

Bei Auflegung eines neuen Fondsproduktes bzw. Übernahme eines Portfolioverwaltungsmandates beurteilt UBS Real Estate GmbH, ob die vorgesehene Investmentstrategie den Voraussetzungen der Klassifizierung nach Art. 6, 8 oder 9 der EU- Offenlegungsverordnung (EU-OffVO) entspricht. Bei jeder Änderung der Investmentstrategie erfolgt eine Überprüfung und Anpassung dieser Dokumente unter Berücksichtigung der Nachhaltigkeitsrisiken. Der UBS (D) Euroinvest Immobilien wurde per 1.9.2022, der UBS (D) German Logistics Property Fund 2 per 28.4.2023, auf die Anforderungen des Artikel 8 EU-OffVO umgestellt. In Abstimmung mit den Investoren wird auf eine Umstellung des UBS (D) Core Opportunities Europe verzichtet.

Zum Berichtszeitpunkt und für die weitere Entwicklung sind keine bestandsgefährdeten Risiken bzw. sonstigen Risiken mit wesentlichem Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage zu erkennen.

Rechtliche Gefährdungspotenziale

Unter den derzeit gegebenen rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen ist kein weiteres Gefährdungspotenzial erkennbar. Änderungen der Rahmenbedingungen können zu einer anderen Einschätzung führen. Zur Begrenzung von rechtlichen Risiken, vor allem im Ausland, arbeitet die Gesellschaft mit namhaften Beratern zusammen.

Betrieblicher Funktionsbereich

Den operativen Risiken (Aufbau- und Ablauforganisationsrisiken) trägt die Gesellschaft durch organisatorische, personelle und technische Maßnahmen Rechnung. Die Gesellschaft verfügt im Hinblick auf die genannten Risiken über entsprechende Erfassungs- und Kontrollinstrumente (Risikobericht, Stresstest, Dienstleister-Audit, etc.), die ständig weiterentwickelt werden.

Die Gesellschaft hat diverse Funktionen an externe Dienstleister, vor allem im UBS-Konzern ausgelagert. In diesem Zusammenhang kann es Einflussfaktoren geben, die Risiken, wie zum Beispiel Qualitäts- oder Adressausfallrisiken, in sich bergen. Um diese möglichen Risiken frühzeitig zu identifizieren und gegebenenfalls geeignete Gegenmaßnahmen zu ergreifen, hat die Gesellschaft ein detailliertes Outsourcing Controlling-Verfahren installiert.

Zweigniederlassungen

In den Niederlanden und Portugal werden zum Berichtsstichtag Zweigniederlassungen unterhalten, da die dortige Besteuerung der Fondsimmobilien die Erträge aus den Immobilien brutto besteuert und somit ein - steuermindernder - Abzug von Betriebsausgaben und Abschreibungen nicht anerkannt wird, wenn die Immobilien nicht über Niederlassungen gehalten werden. Die Gesellschaft überprüft die Notwendigkeit der Aufrechterhaltung der beiden Niederlassungen laufend.

²² (www.ubs.com/de/de/asset-management/real-estate/further-information.html)

In Frankreich wird eine Niederlassung unterhalten, weil nur auf diese Weise eine zeitnahe Erstattung von Steuerguthaben aufgrund gegebener französischer Gesetzgebung und Verwaltungspraxis möglich ist.

Außerdem besteht eine Zweigniederlassung in Tschechien, die gegründet wurde, weil ein direkter Immobilienerwerb nach dem Recht des Belegenheitsstaates nicht zulässig ist bzw. weil dort steuerliche Vorteile an das Vorhandensein einer Zweigniederlassung anknüpfen. Die Zweigniederlassung wurde "auf Vorrat" errichtet, um im Falle eines sich anbietenden Immobilienerwerbes zügig agieren zu können, ohne zuvor den teilweise zeitaufwändigen Prozess der Etablierung durchlaufen zu müssen.

Prognosebericht

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt beendete das Jahr 2023 mit einem Umsatz von lediglich ca. EUR 29,0 Mrd. Das entspricht einem Rückgang um 56 % gegenüber dem Vorjahr und ist der niedrigste Wert seit 2010. Damit scheint die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität wird von den Marktbeobachtern jedoch erst im späteren Jahresverlauf erwartet ²³.

Der zeitlich verzögerte Einfluss der miteinander verknüpften Krisen seit dem Angriff Russlands auf die Ukraine fällt auf dem Bürovermietungsmarkt drastisch aus. Angesichts der bislang historisch einmaligen Kombination aus Herausforderungen von Zinswende, über Energiepreise bis zu geopolitischen Konflikten war allerdings erwartet worden, dass sich die Bürovermietungsmärkte dem nicht komplett entziehen konnten. Zu stark sind Unternehmen durch alle Branchen hinweg von den vielfältigen Auswirkungen betroffen. Doch anders als auf dem Investmentmarkt scheint das Tal hier kürzer ²⁴.

Die erste Jahreshälfte 2024 dürfte somit durch die anhaltend konjunkturell angespannte Lage geprägt bleiben und die nur gedämpfte Nachfrage in den kommerziellen Immobiliensegmente bestehen bleiben. Strukturelle Veränderungen sollten aber eine weitere Ausdifferenzierung zugunsten von modernen, energieeffizienten Objekten an guten Lagen fördern, was wiederum das Mietpreiswachstum für Prime-Objekte weiter begünstigen sollte.

Bei den verwalteten Flächen im Büro-Segment als auch in der Logistiknutzung sieht sich die Gesellschaft mit der aktuellen Vermietungssituation und der Qualität ihres Flächenangebots gut für die gegebenen Herausforderungen aufgestellt. Die im Jahresverlauf anstehende Nachvermietungen stellen die erste Priorität des professionellen Assetmanagements der Gesellschaft dar. Im Handelssegment konnten bereits zu Jahresbeginn Anschluss- und Neuvermietungen erreicht werden.

Die Integration der Gesellschaft in die RE-DACH Organisation verstetigt einen anhaltenden Wissens- und Erfahrungsaustausch, der Nutzung von Skaleneffekten und Synergien durch eine Kombination beidseitig vorhandener Potentiale und Kompetenzen. Zu den anfänglichen Schwerpunkten der Zusammenarbeit in den Bereichen Risikomanagement, Prozessangleichung und Effizienzsteigerung trat eine Intensivierung der gemeinsamen Anstrengungen bei der Implementierung und Umsetzung der Nachhaltigkeitsthemen. Zusätzliche Synergien wurden in der Koordination von Ankaufs- und Transaktionsprozessen und Investitionsmaßnahmen ausgebaut.

Für das an das erfolgreiche Schweizer Vorbild angelehnte gewerbliche Fondsprodukt, das sich auf deutsche Wohnimmobilien und deren energetische Optimierung konzentrieren wird, wurden die Anlagebedingungen konzipiert und mit einem Kooperationspartner die Zusammenarbeit vertraglich fixiert. Das Produkt stößt im durch die BaFin genehmigten Pre-Marketing auf ein breites Interesse aus dem Kundenkreis der Gesellschaft. Die Fondsauflage ist für das 2.Quartal 2024 vorgesehen, geeignete Investitionsobjekte sind bereits identifiziert, erste Ankäufe sollen bis zum Jahresende umgesetzt werden.

Die Gesellschaft will bei den Bestandsportfolios, insbesondere im ESG-Segment, auf die spezifischen Kundenbedürfnisse auch durch die Weiterentwicklung und Qualifizierung der bestehenden Produkte sowie die Auflage neuer, geeigneter und maßgeschneiderter Fonds-Lösungen und Beratungs-Dienstleistungen reagieren, um wieder ein nachhaltiges Unternehmenswachstum zu schaffen.

Besondere Bedeutung kommt in 2024 der Integration der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, der Geschäftsfelder und Übernahme der Bestandsprodukte der Credit Suisse zu; hierdurch wird sich der Geschäftsumfang, das Aufgabenspektrum und nicht zuletzt der Kundenstamm der Gesellschaft erweitern.

²³ https://www.savills.de/research_articles/260049/352465-0
²⁴ https://www.jll.de/de/trends-and-insights/research/bueromarktueberblick

Das offene Immobilien-Sondervermögen UBS (D) Euroinvest Immobilien wurde 2021 durch die Auflage der beiden neuen Anteilschein-Klassen für den "Wholesale-Vertrieb" zugänglich gemacht und wieder für eine breite Anleger-Klientel geöffnet. Auch wenn sich in der zweiten Jahreshälfte 2023 die bis dahin erfreulichen, laufenden Mittelzuflüsse durch das stark veränderte Zinsniveau verringerten, sollten die erzielbaren Anteilscheinabsätze bei einer "Normalisierung" des Renditeumfeldes wieder zunehmen können. Die Gesellschaft initiiert weiterhin intensive Vertriebsaktivitäten auf und mit verschiedenen Kanälen und Medien. Die vom Portfoliomanagement durch die erfolgreichen Ankäufe begonnene strategische Asset-Diversifikation wird von den Vertriebspartner durchwegs positiv bewertet. Je nach Anlegernachfrage wird weiterhin durch die getroffenen Maßnahmen ein Wachstum des Fondsvolumen von bis zu EUR 1 Mrd. angestrebt. Im Segment Logistik bieten sich durch die erkennbaren Preiskorrekturen attraktive Investitionsmöglichkeiten.

Das Management ist bestrebt den Investoren geeignete Investitionsgelegenheiten aufzuzeigen. Portfoliomanagementmaßnahmen bei der Entwicklung der Bestandsimmobilien insbesondere im Hinblick auf Nachhaltigkeitskriterien und der Ausnutzung von Flächenreserven, um auf Mieterbedürfnisse reagieren zu können bieten weitere Wachstumsmöglichkeiten.

Nach dem UBS (D) Euroinvest Immobilien wurde 2023 auch der UBS (D) German Logistics Property Fund 2 auf die Anforderungen des Art.8 der EU-OffVO umgestellt. Bei beiden Sondervermögen soll neben der Optimierung der Energieeffizienz eine Reduzierung des Energieverbrauchs der Immobilien (gemessen in kWh/m ² /Jahr) erreicht werden, soweit dies durch Maßnahmen der Gesellschaft beeinflusst werden kann und der Energieverbrauch nicht in der Verantwortung des Mieters liegt. Die Gesellschaft berücksichtigt Treibhausgasemissionen in Tonnen CO ₂ -Emissionen pro m ² netto-vermietbare Fläche und verfolgt das Ziel einer steten Verringerung der CO ₂ -Emissionen gemäß des Dekarbonisierungszielpfades bei bestehenden Liegenschaften. Dieser Prozess steht im Einklang und Kontinuität mit den bisherigen Bemühungen des Portfoliomanagements, bei der Bewirtschaftung der Liegenschaften u.a. auch ökologische Aspekte wie die Verringerung des Ressourcenverbrauchs zu berücksichtigen.

Im Rahmen der operativen Objektbetreuung wurde im Berichtsjahr weiterhin die Umstellung auf LED-Beleuchtung sowie der Ausbau von Photovoltaikanlagen vorangetrieben. In einigen Objekten wurden ESG-Assessments mit dem Ziel ein entsprechendes Nachhaltigkeitslabel (BREEAM, LEED etc.) zu erlangen durchgeführt. Im Rahmen von Objektsanierungen werden alternative Heiz- und Kühlmethoden geprüft. Die Zusammenarbeit mit den Mietern hat sich weiter verstärkt. Auch konnten in vielen Verträgen bzw. Nachträgen entsprechende Nachhaltigkeitsklauseln vereinbart werden. Das Assetmanagement unterstützt die Mieter bei der Umsetzung ihrer individuellen Nachhaltigkeitsziele.

Die Prognose der künftigen Ertragssituation der Gesellschaft für die kommenden 12 bis 24 Monate unterliegt mehreren Unsicherheitsfaktoren. Neben der Bewältigung der Folgewirkungen, ist ein Ende des nun schon zweijährigen Ukrainekonflikts nicht absehbar. Weitere kriegerische Auseinandersetzungen und deren unmittelbaren und mittelbaren Auswirkungen, Homeoffice, Boom des Online-Handels, Finanzierungszinsen, Fachkräftemangel, Lieferkettenstörung, Zuwanderung etc. und auch die anstehende US- Wahl im Herbst verstärken die Vorhersageunsicherheit. Dennoch bleiben Immobilen mit den gegebenen anfänglichen Mietrenditen auch bei aktuell gestiegenen Anleiherenditen und hohen Tages- und Festgeldsätzen eine interessante Assetklasse und tragen dem Diversifikationsgedanken und Inflationssicherungsbedürfnis vieler Anleger Rechnung. Daher sollten sich die Produkte der Gesellschaft mit dem Nachweis der auch im Vorjahr wiederum erzielten wettbewerbsfähigen Performance und erwirtschafteten Rendite weiterhin als attraktive Investitionsmöglichkeit für institutionelle und Privatanleger anbieten. Durch die unternehmerischen Aktivitäten soll die Ertragssituation der Gesellschaft wieder gestärkt werden.

Lassen sich die geplanten Maßnahmen in den Portfolien und Mandaten im bestehenden Marktumfeld durch die weiter intensiven Vertriebsaktivitäten, flankiert von der begonnenen Fondsinitiative im Wohnsegment erfolgreich umsetzen, sollte die Gesellschaft wieder in der Lage sein, das gesteckte Ertragsziel in 2024, das deutlich über dem Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit von 2023 liegen sollte, zu erreichen. Eine Aussage zu den Effekten aus der Integration der Geschäftsfelder und Übernahme der Produkte der Credit Suisse lässt sich zum gegebenen Zeitpunkt noch nicht abschließend treffen.

Durch die Abhängigkeit des Gesamtergebnisses insbesondere von An-, Verkaufs- und Performance-Gebühren sowie der Konzern-Leistungsverrechnung, kann allerdings ein erneuter negativer Ausweis nicht ausgeschlossen werden.

Wir, die UBS Asset Management AG, Zürich, und die Siemens Aktiengesellschaft, Berlin und München, sind die alleinigen Gesellschafter der UBS Real Estate GmbH, München, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 101008 (nachfolgend die "Gesellschaft").

Wir beschließen unter Verzicht auf die Einhaltung aller Vorschriften über die Abhaltung einer Gesellschafterversammlung gemäß § 14.2 des Gesellschaftsvertrages auf schriftlichem Wege gemäß § 11.4 des Gesellschaftsvertrages wie folgt:

Bericht des Aufsichtsrates

Aufgrund der Berichterstattung der Geschäftsführung haben wir uns regelmäßig über die Lage der Gesellschaft und die wesentlichen geschäftlichen Ereignisse und Vorhaben unterrichtet, haben wir uns mit der Geschäftsführung darüber in Sitzungen beraten und haben die Geschäftsführung überwacht.

Wir haben uns davon überzeugt, dass die Buchführung, der Jahresabschluss und der Lagebericht der

UBS Real Estate GmbH

zum 31. Dezember 2023 von Mazars GmbH & Co. KG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Sitz Hamburg, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen wurde. Der Abschlussprüfer hat über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung des Jahresabschlusses berichtet. Dem Ergebnis dieser Prüfung stimmen wir zu.

Wir haben die Unterlagen auch selbst geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis dieser Prüfung erheben wir keine Einwendungen und billigen den Jahresabschluss.