Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen

Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen

Meiningen

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

Lagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

1. Gesamtwirtschaftliche und branchenbezogene Rahmenbedingungen

1.1. Konjunkturelle Entwicklung und Konjunkturaussichten

Die Prognosen für die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland im Jahr 2023 haben sich nicht erfüllt. Statt eines, wenn auch geringen Wachstums, ist nunmehr ein Rückgang zu verzeichnen. Laut einer ersten Schätzung des Statistischen Bundesamts ging das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Jahr 2023 um 0,3 % im Vergleich zum Vorjahr zurück.

Die Entwicklung der Bruttowertschöpfung verlief im Jahr 2023 in den einzelnen Wirtschaftsbereichen unterschiedlich: Die Wirtschaftsleistung im Produzierenden Gewerbe (ohne Baugewerbe) ging insgesamt deutlich um 2,0 % zurück. Die Bauinvestitionen sanken im Jahr 2023 preisbereinigt um 2,1 %. Neben den hohen Baupreisen wirkten sich die spürbar gestiegenen Bauzinsen aus, die insbesondere den Wohnungsbau bremsten. Positive Signale kamen lediglich vom Ausbaugewerbe, was unter anderem an den stark nachgefragten energetischen Sanierungen gelegen haben dürfte.

Der private Konsum nahm im Jahr 2023 preisbereinigt um 0,8 % gegenüber dem Vorjahr ab und entfernte sich damit wieder vom Vorkrisenniveau des Jahres 2019 (-1,5 %). Dies dürfte vor allem auf die hohen Verbraucherpreise zurückzuführen sein. Von Rückgängen waren vor allem die Bereiche betroffen, in denen die Preise im Jahresverlauf entweder auf dem hohen Niveau des Vorjahres verharrten oder sogar noch weiter anstiegen. Besonders stark sanken die preisbereinigten Ausgaben für langlebige Güter wie Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte (-6,2 %). Auch der Staat reduzierte im Jahr 2023 erstmals seit fast 20 Jahren seine preisbereinigten Konsumausgaben (-1,7 %). Das lag vor allem am Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen.

1.2. Entwicklung der Verbraucherpreise

Im Jahr 2023 schwächte sich die durchschnittliche Jahresteuerungsrate mit 6,2 % ab, ist aber weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Im Jahr 2022 betrug sie 7,5 %. Nach Mitteilung des Thüringer Landesamtes für Statistik stiegen die Verbraucherpreise im Jahr 2023 auf einen durchschnittlichen Index von 117,8 (Basis 2020=100). Infolge des russischen Angriffskrieges in der Ukraine stiegen die Preise der Energieprodukte Strom, Gas und Fernwärme spürbar an. Hinzu kamen Materialknappheit, Lieferengpässe und gestiegene Arbeitskosten. Diese spiegelten sich in der Entwicklung der Verbraucherpreise wider. Die stärksten Preisanstiege verzeichneten 2023 im Jahresvergleich Nahrungsmittel und alkoholfreie Getränke (+13,4 %).

Die Preise für Energie (Haushaltsenergie und Kraftstoffe) stiegen seit 2020 noch drastischer, um 51,0 %. Im Vergleich zum Jahr 2022 erhöhten sich die Preise der Energieprodukte um durchschnittlich 6,3 %. Die Preisentwicklung der Energieprodukte verlief jedoch sehr unterschiedlich. Deutlich teurer wurden Fernwärme (+22,4 %), Strom (+20,9 %), Gas, einschließlich Betriebskosten (+15,2 %) sowie feste Brennstoffe (+12,6 %). Günstiger als im Vorjahr wurden Heizöl, einschließlich Betriebskosten (-7,7 %) und Kraftstoffe (-5,1 %) angeboten.

1.3. Konjunkturaussichten

Die Prognosen führender Wirtschaftsinstitute und des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, der die Regierung berät, gehen für das Jahr 2024 deutlich auseinander. So erwartet das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) angesichts der weltweiten Krisen und des Streits um den Bundeshaushalt einen Rückgang des BIP um voraussichtlich 0,5 %. Für diese Prognose untersuchten Forscher des IW insbesondere die Auswirkungen entfallender Staatsausgaben von 20 Mrd. Euro.

Das IW erwartet keine Senkung der Zinsen und rechnet deshalb mit einem weiteren schwierigen Jahr für die Bauwirtschaft. Im Bereich der Dienstleistungen sehen sie für 2024 einen leichten Aufwärtstrend, da bei der Inflation mit Entspannung gerechnet wird. So werden die Verbraucherpreise voraussichtlich mit durchschnittlich 3 % nur noch halb so stark steigen wie 2023.

Der Sachverständigenrat zur Begutachtung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung prognostizierte in seinem Jahresgutachten 2023/2024 ein Plus von 0,7 % für das Jahr 2024. Im Jahr 2023 bremsten rückläufige Konsumausgaben das Wachstum der deutschen Wirtschaft. Im Jahr 2024 dürften eine sinkende Inflation und steigende Einkommen zu einer verhaltenen Erholung führen.

Die Prognose unterliegt angesichts der Unsicherheit über das private Ausgabeverhalten und die Weltkonjunktur sowie der unsicheren Wirkung der Geldpolitik erheblichen Abwärtsrisiken.

Auch das ifo-Institut geht von einer Erholung der deutschen Wirtschaft, wenn auch langsamer als bisher erwartet, aus. Der Rückgang der Inflation, steigende Löhne und hohe Beschäftigungsraten steigern die Kaufkraft. Dadurch sollte die gesamtwirtschaftliche Nachfrage wieder zulegen und das preisbereinigte BIP im Jahr 2024 voraussichtlich um 0,9 % steigen.

1.4. Demografische Entwicklung

Die Bevölkerung in Deutschland ist im Jahr 2022 um 1,3 % (+1.122.000 Personen) gewachsen. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) mitteilte, lebten zum Jahresende 2022 gut 84,4 Millionen Personen in Deutschland. Diese Entwicklung ist auf einen deutlichen Anstieg der Nettozuwanderung auf 1.455.000 zurückzuführen (2021: 329.000), vor allem bedingt durch die Fluchtbewegungen aus der Ukraine). Gleichzeitig sind auch im Jahr 2022 wie in den Vorjahren mehr Menschen gestorben als geboren wurden: Der Überschuss der Sterbefälle über die Zahl der Geburten stieg weiter auf 327.000 (2021: 228.000).

Am 30. September 2023 hatte Thüringen eine Bevölkerung von 2.123.783 Personen. Damit reduzierte sich nach vorläufigen Ergebnissen des Thüringer Landesamtes für Statistik die Bevölkerungszahl seit Jahresbeginn bis zum 30. September 2023 um 3.063 Personen bzw. um 0,1 %. Im Vergleich zum 30. September 2022 nahm die Bevölkerung Thüringens um 2.436 Personen bzw. ebenfalls um 0,1 % ab. Von Januar bis September 2023 wurden in Thüringen 9.812 Kinder geboren. Im selben Zeitraum starben 22.652 Menschen. Ein Wanderungsgewinn von 9.954 Personen im selben Zeitraum konnte dies nicht ausgleichen. Die Entwicklung in den einzelnen Kreisen und kreisfreien Städten verlief nicht einheitlich. Den größten Einwohnergewinn im Vergleich mit dem 30. September 2022 hatten die Städte Gera und Suhl mit jeweils 1,5 %. Die höchsten Einwohnerverluste mit jeweils -0,7 % verzeichneten die Kreise Hildburghausen, Greiz und der Saale-Orla-Kreis.

Die 3. regionalisierte Bevölkerungsvorausberechnung (rBv) des Thüringer Landesamtes für Statistik gibt einen detaillierten Ausblick auf die Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2042. Demnach wird sich die Thüringer Bevölkerung in den nächsten 20 Jahren weiter auf voraussichtlich noch 1.925.700 Einwohnerinnen und Einwohner verringern. Aufgrund der hohen Zahl an Zuzügen aus der Ukraine im Jahr 2022, welche in der Vorausberechnung berücksichtigt wurden, fällt der Bevölkerungsrückgang in der aktuellen 3. rBv geringer aus als in der vorhergehenden 2. rBv. Die Ergebnisse bestätigen jedoch den langfristigen Trend des Bevölkerungsrückgangs. Hauptursache hierfür ist der anhaltende Sterbefallüberschuss, der sich aus der Altersstruktur der Thüringer Bevölkerung ergibt. Bis zum Jahr 2042 werden im Durchschnitt jährlich rund 16.600 Kinder weniger geboren als Menschen sterben. Der durchschnittliche jährliche Wanderungsgewinn von rund 7.800 Personen im betrachteten Zeitraum wird die Lücke zwischen der Zahl der Geborenen und Gestorbenen nicht schließen können.

Gravierend wird sich bis zum Jahr 2042 auch die Altersstruktur der Thüringer Bevölkerung weiter verändern. Sowohl die Anzahl der unter Zwanzigjährigen (- 10 %) als auch die Anzahl der erwerbsfähigen Bevölkerung im Alter von 20 bis 65 Jahren (- 14 %) wird sowohl absolut als auch anteilig zurückgehen. Demgegenüber steht eine Zunahme der Bevölkerungsgruppe der 65-Jährigen und älteren Mitbürger.

Für die Abschätzung künftiger Wohnraumbedarfe ist die Entwicklung der Zahl und der Struktur der Haushalte noch bedeutsamer als die Bevölkerungsentwicklung. Der Trend zu immer kleineren Haushalten wird aufgrund der veränderten Altersstruktur der Bevölkerung in Zukunft weiter anhalten. Die durchschnittliche Haushaltsgröße verringert sich von 1,92 Personen im Jahr 2022 auf 1,89 Personen im Jahr 2042. Gleichzeitig geht die Zahl der Haushalte in allen Haushaltsgrößengruppen um insgesamt 7,3 % oder 79.000 Haushalte auf 1,01 Millionen Haushalte zurück. Laut Thüringer Landesamt für Statistik werden die einzelnen Thüringer Kreise sehr unterschiedlich in Abhängigkeit von der Bevölkerungsentwicklung vom Rückgang der Haushaltszahlen betroffen sein. So werden die Städte Erfurt, Jena und Weimar, die wahrscheinlich bis 2042 Bevölkerungszuwächse verzeichnen werden, nicht mit einem Rückgang der Haushaltszahlen zu rechnen haben. Anders sieht es im ländlichen Raum aus. Dort werden die Haushaltszahlen teils gravierend zurückgehen.

In der Kreisstadt Meiningen waren laut Einwohnermeldeamt am 31.12.2023 25.297 Einwohner (31.12.2022: 25.168 Einwohner) mit Hauptwohnsitz in der Kreisstadt registriert, damit ist die Einwohnerzahl um 129 Personen leicht angestiegen. Rund drei Viertel der Einwohner leben in der Kernstadt, ein Viertel in den Ortsteilen. Ausländische Staatsbürgerschaften hatten Ende 2023 2.833 Menschen (Vorjahr 2.596), was 11,2 % der Einwohner entspricht, darunter 488 ukrainische Mitbewohner. Der hohe Ausländeranteil lässt sich in Meiningen neben den Flüchtlingen auch auf die Beschäftigten des Klinikums und auf Theaterkünstler zurückführen. Im Vergleich zum allgemeinen Trend schneidet die Kreisstadt bei der Einwohnerentwicklung gut ab. Der Wanderungssaldo weist 2023 einen Überschuss von 423 Personen aus. 1.569 Menschen fanden in Meiningen ihre neue Heimat, 1.146 Personen zog es in die Ferne. Die Wanderungsstatistik ist seit vielen Jahren stabil, Meiningen damit ein gefragter Wohnstandort. Die hohe Zahl der Zuzüge erklärt sich mit dem Zuwachs an Flüchtlingen und ausländischen Mitbürgern. Trotz Sterbefallüberschuss ist Meiningen gegenüber dem Vorjahr leicht gewachsen. 148 Geburten (Vorjahr: 170) standen 446 Sterbefälle (Vorjahr: 474), bedingt auch durch die große Anzahl an Senioren- und Pflegeheimen, gegenüber.

1.5. Gebäude und Wohnungen

Die Wohnungsfortschreibung in Thüringen ergab für Ende 2022 einen Wohnungsbestand von 1.200.595 Wohnungen (einschließlich Wohnheime). Die Bestandsrechnung verzeichnete gegenüber Ende 2021 einen Zugang von 0,3 % bzw. 3.622 Wohnungen. Die durchschnittliche Wohnung in Thüringen hatte nach Mitteilung des Thüringer Landesamtes für Statistik eine reine Wohnfläche von 82,7 m². Rein rechnerisch kamen 1,8 Personen auf eine Wohnung (sog. durchschnittliche Belegungsdichte). Jedem Einwohner standen rechnerisch 2,4 Räume oder 46,7 m² Wohnfläche zur Verfügung.

Der Bestand an Wohngebäuden hat sich 2022 gegenüber dem Vorjahr auf 538.000 erhöht. 66,4 % der Wohngebäude waren Einfamilienhäuser, deren Bestand sich gegenüber dem Vorjahr um 1.523 Gebäude erhöhte. 17,5 % waren Zweifamilienhäuser (+ 144 Gebäude). Auf den Geschosswohnungsbau (ohne Wohnheime) entfielen 16,1 % (+ 181 Gebäude mit 1.383 Wohnungen).

Ein Zugang an Wohnungen war in allen Wohnraumgrößen (einschließlich Küche) festzustellen. Den zahlenmäßig größten Zugang mit über 612 Wohnungen verzeichneten Wohnungen mit 3 Räumen. In Zweiraumwohnungen sowie in Wohnungen mit 7 oder mehr Räumen war eine Zunahme von über 600 Wohnungen zu bemerken. Die Struktur des Wohnungsbestandes blieb seit der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 gleich. Der Anteil von kleinen Wohneinheiten (mit 1 bis 2 Räumen) am Gesamtwohnungsbestand lag bei rund 11 %. Auch die größeren Wohnungen mit 5 oder mehr Räumen machten seitdem kontinuierlich rund 40 % des Gesamtbestandes aus.

Unter Berücksichtigung des Bevölkerungsstandes zum 31.12.2022 entfielen in Thüringen auf 1.000 Einwohner 564 Wohnungen, wobei es in den kreisfreien Städten 582 und in den Landkreisen 559 Wohnungen pro 1.000 Einwohner gab.

1.6. Allgemeine Branchenentwicklung

Mit Stand 31.03.2024 hatte der vtw 228 Mitglieder, darunter 106 Bau- und Wohnungsgenossenschaften sowie 69 kommunale Wohnungsgesellschaften und Kommunen. Insgesamt haben die Wohnungsunternehmen im vtw Ende 2023 rund 264.000 Wohnungen, darunter 249.000 Wohnungen in ihrem Eigentum, bewirtschaftet.

Die Thüringer Wohnungsunternehmen haben seit 1991 rund 15,2 Mrd. Euro investiert. Rund 90 % der aufgewendeten Mittel flossen in den Wohnungsbestand. Der größte Teil davon entfällt auf die 90er Jahre und die Beseitigung des Sanierungsstaus. Seit dem Jahr 2005 halten sich die jährlichen Aufwendungen für Modernisierung und Instandhaltung/-setzung die Waage. Der Anteil der Neubauinvestitionen umfasst mit 1,5 Mrd. Euro rund 10 % der Investitionen.

Im Jahr 2023 wendeten die Mitgliedsunternehmen des vtw rund 236 Mio. Euro für Instandhaltung/-setzung, das waren 8,3 % mehr als 2022, auf. Auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen 188 Mio. Euro. Das entspricht einer Steigerung um 10,9 %. Im gleichen Zeitraum stiegen die Verbraucherpreise um 5,9 %. Der Anstieg der Energie- und Baupreise war allerding deutlich höher.

In Bezug auf den Neubau ist allerding ein deutlicher Rückgang der Investitionen zu verzeichnen. Preissteigerungen, Handwerkermangel und Lieferengpässe machten sich bemerkbar. Auffällig, dass eine ganze Reihe von Neubauvorhaben zunächst zurückgestellt wurde.

In den letzten beiden Jahren haben sich die Aufwendungen für Instandhaltung/Instandsetzung, bezogen auf den Quadratmeter, angenähert. Noch sind allerdings die Aufwendungen für Modernisierung mit durchschnittlich 13,14 Euro/m² deutlich niedriger als für Instandhaltung/-setzung mit 16,43 Euro/m². In der Summe nähern sich die Bestandsinvestitionen der Marke von 30,00 Euro/m². Trotz des Anstiegs der Investitionsmittel um 8,2 % zum Vorjahr, konnten wegen gestiegener Baukosten weniger Wohnungen saniert werden.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete der im Dezember 2023 vermieteten Wohnungen in den Mitgliedsunternehmen des vtw ist im Vergleich mit dem Vorjahr um 2,2 % auf 5,47 Euro/m² monatlich gestiegen (2022: 5,35 Euro/m²). Die Steigerung liegt deutlich unter der Inflationsrate von 6,2 % in Thüringen im Jahr 2023.Nach erheblichen Anstiegen bei den Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten im Jahr 2022 war im Jahr 2023 ein deutliches Abflachen dieser Entwicklung zu verzeichnen.

Die Vorauszahlungen für kalte Betriebskosten stiegen 2023 um 2,8 % auf 1,45 Euro/m² (2022: 1,41 Euro/m²). In Bezug auf die Vorauszahlungen für Heizung/Warmwasser ist im Durchschnitt sogar ein leichter Rückgang festzustelle. Im Zuge der teilweise exorbitanten Energiepreisanstiege im Jahr 2022, auch im Zusammenhang mit dem Krieg in der Ukraine, passten viele Mieter - auch auf Initiative der Wohnungsunternehmen - ihre Vorauszahlungen an, um hohe Nachzahlungen bei der Abrechnung zu vermeiden. Die Abrechnungen im Jahr 2023 fielen dann vielfach günstiger aus, als erwartet. Ursache hierfür waren eine Reihe kurzfristiger politischer Maßnahmen, die inzwischen ausgelaufen sind.

Ende 2023 standen insgesamt 20.960 bewirtschaftete Wohnungen leer. Damit verringerte sich die Leerstandsquote von 8,1 % auf 7,9 %. In den Städten Erfurt, Jena und Weimar stieg der Leerstand um 150 Wohnungen (mehrheitlich wegen Mieterwechsel) an. Die Leerstandsquote der drei Städte erhöhte sich auf 4,0 %. Im ländlichen Raum verringerte sich der Leerstand um 450 Wohnungen, die Leerstandsquote sank auf 9,5 %.

Die Hauptgründe für den Leerstand sind nach wie vor mangelnde Nachfrage (7.330 Wohnungen), Mieterwechsel (4.530 Wohnungen), Modernisierung (4.250 Wohnungen) sowie geplanter Abriss (2.100 Wohnungen).

1.7. Betriebswirtschaftliche Branchenentwicklung

Die mittlere monatliche Sollmiete (Median) der erfassten Unternehmen lag im Jahr 2022 bei 5,17 Euro/m² (2021: 5,06 Euro/m²), die mittlere Sollmiete der eigenen Wohnungen betrug 5,20 Euro/m² (2021: 5,00 Euro/m²). Die Werte der einzelnen Unternehmen reichten von 4,02 Euro/m² in einem kleinen Unternehmen im ländlichen Raum bis 6,52 Euro/m² in einem Unternehmen mit einem besonderen Wohnungsbestand in einer großen Stadt. Im Jahr 2022 ist erneut ein deutlicher Anstieg der durchschnittlichen monatlichen Betriebs- und Heizkosten zu verzeichnen. Die Spanne reichte von 1,01 Euro/m² bis zu 3,59 Euro/m².

Die Vermietungssituation weist im Jahr 2022 einige Besonderheiten auf. Dies wird insbesondere an der Wiedervermietungsquote, dem Verhältnis von neu abgeschlossenen zu gekündigten Mietverhältnissen, deutlich. Im Median aller beteiligten Unternehmen wurden 103,1 %, im arithmetischen Mittel sogar 106,0 % erreicht. Es wurden also deutlich mehr Wohnungen erneut vermietet als gekündigt wurden. Korrespondierend damit ist die Leerstandsquote, insbesondere der Gesellschaften, deutlich von 9,2 % auf 6,6 % im Median gesunken. Im Durchschnitt konnte die Leerstandsquote der Gesellschaften von 9,5 % auf 8,3 % reduziert werden. Auch die Leerstandsquoten der Genossenschaften verringerten sich bzw. blieben im Fall der kleinen Genossenschaften annähernd konstant. Ursächlich für diese Entwicklung ist die große Anzahl geflüchteter Menschen, insbesondere auch aus der Ukraine. Wohnungen wurden sowohl an die Landkreise und Städte als auch direkt an die Geflüchteten vermietet.

Korrespondierend mit der Höhe der Leerstandsquoten haben sich auch die Erlösschmälerungsquoten betreffend Mieten und Umlagen in den Größengruppen der beiden Rechtsformen entwickelt. In der Gruppe der kleinen Genossenschaften lag die Spanne bei 0,4 % bis 11,1 %, mittelgroße Genossenschaften wiesen 0,5 % bis 18,5 % und große Genossenschaften 1,3 % bis 13,8 % aus. Ähnlich verhält es sich bei den kleinen und mittelgroßen Gesellschaften (0,9 % bis 25,4 %) sowie große Gesellschaften (2,7 % bis 16,5 %). Die Fluktuationsrate, d.h. das Verhältnis der gekündigten Wohnungen zum Gesamtbestand, hat sich im Vergleich zum Vorjahr nur marginal verändert (Median 8,1 %, arithmetisches Mittel 8,2 %). Im Durchschnitt wiesen die Genossenschaften eine Fluktuationsrate von 7,9 % (Median: 7,7 %), die Gesellschaften von 9,2 % (Median: 9,3 %) aus.

Der Median des Instandhaltungskostensatzes ist von 16,78 Euro/m² deutlich auf 17,75 Euro/m² pro Jahr angestiegen. Auch das arithmetische Mittel erhöhte sich im Jahr 2022 von 17,49 Euro/m² auf 18,12 Euro/m². Die Spannweite reichte von 3,47 Euro/m² bis zu 46,09 Euro/m². Der Anstieg dürfte auf zwei Hauptgründe zurückzuführen sein: Zum einen steigt mit der Alterung der Bauteile von Jahr zu Jahr die Notwendigkeit von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, zum anderen schlugen sich die steigenden Preise für Baustoffe und Energie sowie gestiegene Löhne nieder. Dies schlägt sich auch auf den Wert der Investitionen in den Bestand nieder. Dort sind sowohl die Instandhaltungs- als auch die Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen enthalten. Seit dem Jahr 2015 war ein Anstieg zu verzeichnen. Im Jahr 2021 kam es zu einem leichten Rückgang, um im Jahr 2022 im Durchschnitt aller Unternehmen wieder auf 28,82 Euro/m² pro Jahr (2021: 27,26 Euro/m²) anzusteigen. Der Median lag bei 25,44 Euro/m² (2021: 22,36 Euro/m²). Der Schwellenwert für die Investitionen in den Bestand liegt laut vtw-Präventionsmanagement bei 25,00 Euro/m² jährlich.

Eine weitere Kennzahl zur Einschätzung von Produktivität und Kosten ist das EBITDA, das Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibung, bezogen auf die Wohnnutzfläche. Dieses betrug 2022 im Durchschnitt der Unternehmen 29,92 Euro/m². Der Median lag bei 29,09 Euro/m². Im Vergleich zum Vorjahr haben sich nur marginale Veränderungen ergeben.

Der Anstieg des Zinsniveaus ab Sommer 2022 hat sich bisher noch nicht gravierend auf die entsprechenden Kennzahlen des Betriebsvergleichs niedergeschlagen. Auch im Jahr 2022 ist die Zinsquote, d.h. das Verhältnis der zu leistenden Zinsen zu den vereinnahmten Mieten (Istmiete), weiter gesunken, allerdings deutlich schwächer als in den Vorjahren. Der Median ging auf 4,5 % (2021: 5,2 %), der arithmetische Mittelwert auf 5,3 % (2021: 6,1 %) zurück. In Analogie zur Zinsquote unterscheidet sich auch die Kapitaldienstquote der Genossenschaften von den Werten der Gesellschaften. Im Durchschnitt der Genossenschaften belief sich diese 2022 auf 31,1 % (2021: 31,9 %), im Durchschnitt der Gesellschaften wurden 35,5 % (2021: 37,3 %) ausgewiesen. Die durchschnittlich höhere Verschuldung der Gesellschaften sowie die Schuldenfreiheit einiger Genossenschaften schlagen sich auch hier nieder.

Die positive Entwicklung der Eigenkapitalquoten hat sich auch im Jahr 2022 fortgesetzt. Die Werte von Median und arithmetischem Mittelwert unterscheiden sich nur wenig. Sie lagen bei 65,3 % bzw. 63,8 %. Im Jahr 2022 betrug der Median der Eigenkapitalquoten 46,7 %. Die Genossenschaften wiesen 48,3 %, die Kapitalgesellschaften 41,6 % aus.

Die wirtschaftliche Basis der Mehrzahl der Wohnungsunternehmen ist nach wie vor stabil. Daran haben auch die sich verschlechternden Rahmenbedingungen vorerst wenig geändert. Das Jahr 2022 war eines der schwierigsten Jahre seit 1989. Es stellte die Unternehmen und ihre Mieter vor große Herausforderungen. Im Frühjahr 2022 war durchaus nicht sicher, ob Deutschland ohne nennenswerte Ausfälle in den Bereichen Strom- und Wärmeversorgung die kommenden 12 Monate überstehen würde. Notfallpläne wurden auch von den Wohnungsunternehmen erarbeitet. Vieles wurde darangesetzt, Energie einzusparen.

Die positive Entwicklung der vergangenen Jahre hat sich in Teilbereichen abgeschwächt bzw. stagnierte. So gingen Zins- und Kapitaldienstquoten weniger stark als in der Vergangenheit zurück. Investitionen stiegen nicht in dem Maß, wie es der zweite Sanierungszyklus eigentlich erforderlich machen würde. Die erreichten Miethöhen sind nach wie vor niedrig, zu niedrig, um auf dieser Basis die von der Politik geforderten Maßnahmen zum Klimaschutz und die Klimaneutralität des Gebäudebestandes bis 2045 zu realisieren.

Die Unternehmen haben die vergangenen Jahre genutzt, um die Verschuldung abzubauen, um sich Spielräume für neue Investitionen zu schaffen. Vor dem Hintergrund des laufenden zweiten Sanierungszyklus wäre ein sehr deutlicher Anstieg des Instandhaltungskostensatzes und der Investitionen in den Bestand zu erwarten gewesen. Dieser Anstieg fiel eher moderat aus. Hohe Preise für Baumaterialien, der Fachkräftemangel und steigende Zinsen führten dazu, dass Projekte neu gerechnet werden mussten, sich teils verzögerten oder sogar zurückgestellt werden mussten. Verschärft wurde die Situation durch eine in Teilen panikartige Gesetzgebung, welche die Unsicherheit extrem erhöhte und zu einer deutlichen Investitionszurückhaltung führte.

Die Wohnungsunternehmen im vtw haben in der Vergangenheit viel geleistet. Sie stehen auf einer wirtschaftlich soliden Basis, die es zu erhalten gilt. Ambitionierte politische Projekte, die zu einem Verzehr dieser Basis führen würden, können und dürfen, gerade auch im Interesse der Mieter und Mitglieder, nicht toleriert werden. Die Klimaschutzziele lassen sich von den Unternehmen aus eigener Kraft weder in den urbanen noch den ländlichen Räumen erreichen. Erforderlich sind nachhaltige Zuschüsse.

2. Grundlagen des Unternehmens und Geschäftsverlauf

2.1. Unternehmensgegenstand

Die WBG verfolgt ein langfristiges Geschäftsmodell und strebt nach wirtschaftlicher, sozialer und ökologischer Nachhaltigkeit. Damit soll eine dauerhafte Rentabilität des eingesetzten Kapitals bei der Bewirtschaftung des Wohnungs- und Immobilienbestandes gewährleistet werden. Satzungsgemäßer Gegenstand der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen ist vorrangig die sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung der Stadt Meiningen. In diesem Zusammenhang hat das Unternehmen die Siedlungspolitik und Maßnahmen der Infrastruktur der Stadt Meiningen zu unterstützen sowie städtebauliche Entwicklungs- und Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Die Unternehmenspolitik der Wohnungsbaugesellschaft mbH im Kontext der Unternehmensgruppe Stadtwerke Meiningen ist nicht auf Gewinnmaximierung ausgerichtet, sondern auf nachhaltige Mieterzufriedenheit und Bestandsbewirtschaftung. Das Kerngeschäft der WBG umfasst die operative Verwaltung der firmeneigenen Grundstücke und Gebäude.

2.2. Bestand der Gesellschaft

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH bewirtschaftet zum Bilanzstichtag 2.051 Wohneinheiten des eigenen Bestandes mit einer Wohnfläche von 113.025 m² (Vorjahresstichtag: 2.045 Wohnungen, 112.576 m²), 87 Gewerbeeinheiten (Vorjahresstichtag: 85 Einheiten) mit einer Gewerbefläche von 5.566 m² (Vorjahr 5.341 m²), sowie 585 Stellplätze (davon 26 Stellplätze in der Tiefgarage Töpfemarkt/Schwabenberg und 6 Garagen). Garagen und Stellplätze sind zu Wohnungen mit getrennten Verträgen vermietet. In Summe beträgt die Nutzfläche zum 31.12.2023 118.591 m² (Vorjahr: 117.917 m²).

Die Anzahl der bewirtschafteten Wohn - und Gewerbeeinheiten hat sich zum Vorjahresstichtag mit Nutzungsbeginn des Neubauprojektes "Wohn- und Geschäftshaus Schlossplatz 3 (7 Wohnungen, 451,3 m³; 1 Gewerbeeinheit mit 176,0 m²), sowie durch die Umnutzung einer Wohnung zu Gewerbe Am Steingraben 17 (45 m²) in verändert. Weitere Flächenänderung sind Neuvermessungen nach Sanierungen geschuldet.

Der Wohnungs- und Gewerbebestand ist auf 74 Gebäude verteilt. Davon entfallen 15,9 % auf 326 Einraumwohnungen, 34,6 % auf 709 Zweiraumwohnungen, 44,5 % auf 912 Dreiraumwohnungen, 3,8 % auf 78 Vierraumwohnungen, 0,8 % auf 17 Fünfraumwohnungen und 0,4 % auf 9 Sechsraumwohnungen. Mit dem Zugang von 7 WE des 2023 in Nutzung gegangenen Neubauprojektes "Schlossplatz 3" sind die Mieten für 259 der Wohnungen zum Stand 31.12.2023 preisgebunden (Vorjahr: 252 WE), davon 221 Einheiten als Sozialwohnungen auf Grund Förderrichtlinien des ersten Förderweges bzw. Förderrichtlinien des Innenstadtstabilisierungsprogrammes (ISSP) für den Neubau "Schlossplatz 3" auch belegungsgebunden. In 2023 sind keine Wohnungen aus der Belegungs- und Mietpreisbindung gefallen. 15 Wohnungen sind behindertengerecht ausgebildet. Das Immobilienportfolio verteilt sich flächenbezogen zu 95,3 % auf Wohnungen und zu 4,7 % auf Gewerbe. Die Durchschnittsgröße der Wohneinheiten beträgt 55,1 m².

Unverändert zum Vorjahr wurden 58 Wohnungen als Gemeinschaftswohnungen oder als Einzelunterkünfte an Anwärter der Polizeihochschule bzw. an den Freistaat Thüringen direkt vermietet. In diesen Wohnungen standen damit zum Stichtag 31.12.2023 166 (Vorjahr 163) Unterkunftsplätze für Polizeistudenten zur Verfügung. An das Landratsamt Schmalkalden- Meiningen waren zum 31.12.2023 ebenfalls unverändert zum Vorjahr 93 Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen vermietet.

85 möblierte Wohnungen (Vorjahr 86) bietet die WBG mbH sowohl zur kurz- als auch längerfristigen Vermietung für verschiedene Nachfragen (Gästewohnung, Pflegekräfte, Montagearbeiter, Zeitarbeiter, Praktikanten u.ä.) an. Davon sind 78 Wohnungen längerfristig (über ein halbes Jahr) und 7 Wohnungen zur kurzfristigen Vermietung vorgesehen. Mit einem Auslastungsgrad von 79,7 % bei 20.786 Übernachtungen (Vorjahr 83,1 % bei 22.394 Übernachtungen) hat sich diese Form der Vermietung als stabiles und nachgefragtes Geschäftsmodell weiter etabliert. Im Geschäftsjahr 2023 konnten in dieser Sparte Umsatzerlöse in Höhe von T€ 250 (ohne Anteil Betriebskosten bei langfristiger Vermietung) erzielt werden.

83 % des Wohnungsbestandes der Gesellschaft sind vollsaniert. Zu dieser Rubrik zählen auch die bereits Anfang bis Mitte der
1990-er Jahre und nach dem damaligen Stand der Technik modernisierten Objekte. Teilsaniert sind 10 % und unsaniert 7 % der Wohnungen. Der gesamte Objektbestand befindet sich in der Kreisstadt Meiningen.

2.3. Geschäftsergebnis

Die WBG kann auf ein erfolgreiches Wirtschaftsjahr 2023 zurückblicken und die Serie positiver Ergebnisse seit dem Geschäftsjahr 2013 kontinuierlich fortsetzen. Das Unternehmen ist wirtschaftlich weiterhin stabil aufgestellt. Dies spiegelt sich auch in der Ertragslage wider. Der Jahresüberschuss der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen hat sich im Geschäftsjahr 2023 zum Vorjahr um 242 TEUR auf TEUR 980 (Vorjahr TEUR 738) erhöht. Maßgeblich beeinflusst hat das Betriebsergebnis 2023 die Veränderung des Bestandes an unfertigen Leistungen. Hatte sich der Bestand im Vorjahr noch um 27 TEUR vermindert, haben die Abrechnungen für 2023 eine Bestandserhöhung von 627 TEUR ausgewiesen. Auf der Erlösseite stehen Desweitern den um TEUR 18 gestiegenen Umsatzerlösen aus der Bewirtschaftungstätigkeiten, um TEUR 5 reduzierten Erlösen aus Betreuungstätigkeit und um TEUR 24 gestiegenen sonstigen betrieblichen Erträgen, auf der Aufwandsseite um TEUR 6 gesunkenen Zinsaufwendungen, um TEUR 1.219 gestiegenen Aufwendungen für Bewirtschaftungstätigkeiten, um TEUR 918 geringere Abschreibungen und um TEUR 172 gestiegene sonstige betriebliche Aufwendungen im Vergleich zum Vorjahr gegenüber.

Aufwandseitig haben sich gegenüber dem Vorjahr die Betriebskosten, hauptsächlich verursacht durch gestiegene Energiekosten und Lohntarifentwicklungen, um TEUR 388 erhöht. Die anderen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung (Hausgeld WEG und Aufwand Möbliertes Wohnen, Übrige Aufwendungen) sind um 52 TEUR auf 390 TEUR gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Die Instandhaltungskosten haben sich um TEUR 548 auf 1.611 TEUR erhöht. Insbesondere der nichtaktivierungsfähige Aufwand bei der Sanierung von Leerwohnungen und der Aufwand für die laufende Instandhaltung/Instandsetzung schlagen zu Buche.

Wesentliche Kennzahlen zur Unternehmensentwicklung, die gleichzeitig die finanziellen Leistungsindikatoren darstellen:

2.4. Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung konnten von TEUR 10.419 im Jahr 2022 auf TEUR 10.437 in 2023 und damit um TEUR 18 gesteigert werden.

Die Umsätze aus Nettomieten (Sollmiete abzüglich Erlösschmälerung und Mietminderungen) der Wohnbauten, Gewerbe, Stellplätze und Garagen, sowie Erträge aus möblierten Wohnungen und Begegnungsstätten haben sich von TEUR 6.672 im Jahr 2022 auf TEUR 6.782 in 2023 und damit um TEUR 110 erhöht. Die Erlöse aus der Betriebskostenabrechnung sind um TEUR 100 gestiegen. Aus der Heizkostenabrechnung haben sich die Erlöse um TEUR 227 verringert und die Übrigen Hausbewirtschaftungserlösen sind um TEUR 36 gestiegen.

Im Jahr 2023 standen 199 Neuvermietungen 181 Auszüge (Vorjahr: 240/210) und damit ein Saldo-Plus von 18 Neuvermietungen (Vorjahr: +30) gegenüber. Die Fluktuationsquote als Verhältnis von Kündigungen/Auflösung von Mietverträgen zur Gesamtzahl der Einheiten betrug 2023 8,8 % (Vorjahr: 10,3 %).

Als Sollmieten des Geschäftsjahres 2023 wurden TEUR 6.910 für den Gesamtbestand (Wohnungen, Gewerbe, Garagen, Stellplätze) aufgerufen, damit TEUR 93 über dem Vorjahreswert. Der Anstieg der Sollmieten resultiert aus der Neuvermietung des Neubauprojektes Schlossplatz 3 sukzessive ab September 2023, Staffelmieten und Mieterhöhungen im Bestand nach Neuvermietung und Modernisierungen.

Die auf 2023 entfallenden Erlösschmälerungen zu den Sollmieten für den gesamten Bestand in Höhe von TEUR 377 haben sich im Vergleich zum Vorjahreswert (TEUR 389) um TEUR 12 verringert. Mit Rückgang der Leerstandquote ist die Erlösschmälerung im Jahr 2023 von 4,64 % ist zum Vorjahr (4,98 %) um 0,34 % gesunken.

Unsere Wohnungssollmiete kalt betrug im Jahr 2023 durchschnittlich 5,00 Euro/m² nach 4,97 Euro/m² im Vorjahr, die durchschnittliche Wohnungsnettomiete (Sollmiete abzüglich Erlösschmälerung, Mietminderungen und Eigennutzung) belief sich auf 4,74   Euro/m² (2022: 4,70 Euro/m²). Der Anstiege der durchschnittlichen Wohnungssollmiete im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahr um 0,03 Euro/m² liegt deutlich unter der Inflationsrate. Flächendeckende Mieterhöhungen wurden letztmalig 2010 vorgenommen.

Zum Bilanzstichtag sind bezogen auf den Gesamtbestand der Gesellschaft (Wohnungen und Gewerbe) folgende Durchschnittswerte zu verzeichnen:

Forderungen aus Vermietung

Die Forderungen aus Vermietung einschließlich Miet- und Räumungsklagen sowie Weiterberechnungen betrugen zum Stichtag TEUR 84 (Vorjahr: TEUR 72).

Für 2023 mussten von Forderungen aus der Vermietung in Höhe TEUR 71 (Vorjahr: TEUR 145) wertberichtigt und Forderungen von TEUR 99 (Vorjahr: TEUR 73) wegen Nichteinbringbarkeit ausgebucht werden.

Aus bereits ausgebuchten Forderungen konnten 2023 über das Forderungsmanagement TEUR 54 (Vorjahr TEUR 36) eingetrieben werden.

2.5. Vermietungssituation

Der Leerstand des Gesamtbestandes, bezogen auf die Anzahl der Wirtschaftseinheiten, betrug zum 31.12.2023 2,90   % und ist gegenüber dem Vorjahr (3,38 %) um 0,48 % gesunken. Damit lag, wie bereits in den Vorjahren, die Leerstandsquote der WBG nicht nur deutlich unter dem Branchendurchschnitt in Thüringen (7,9 %), sondern konnte sogar die bisherige Bestmarke von 2,97 % aus dem Jahr 2017 unterbieten und übertrifft damit die Erwartungen der Geschäftsführung.

Im Einzelnen verteilt sich der Leerstand, bezogen auf die Anzahl der Einheiten, wie folgt:

Der Leerstand von 61 Wohnungen zum Bilanzstichtag beschränkt sich im Wesentlichen auf sanierungsbedingte Leerstände von 18 Wohnungen der Henneberger Straße 5a, 5 Wohnungen im Sanierungsprozess verteilt auf den Bestand, sowie 14 Wohnungen des teilsanierten Plattenbaus Am Kiliansberg 22-30. Von 221 Sozialwohnungen waren 5 Einheiten zum Stichtag 31.12.2023 nicht vermietet.

Von den 585 Stellplätzen und Garagen waren zum 31.12.2023 67 Parkplätze (11,45 %) nicht vermietet (Vorjahr: 80,13,77 %).

2.6. Investitionen in den Bestand

Die Sicherung und Verbesserung der Wohnqualität hat nach wie vor zentrale Bedeutung. Der Zustand und der Service in und um unsere Wohnungen sind entscheidende Nachfrage- und Wettbewerbskriterien.

Für die Instandhaltung wurden im Geschäftsjahr 2023 TEUR 1.611 und damit TEUR 548 mehr als im Vorjahr (TEUR 1.063; Planansatz TEUR 1.400) aufgewendet. Durch den nicht planbaren aktivierungsfähigen Aufwand für die Sanierung und Modernisierung von Leerwohnungen, sind mit Abrechnung die Kosten für aktivierungsfähige Sanierungen und Modernisierung anteilig dem Anlagevermögen zugeschlagen.

Die Investitionssumme im Geschäftsjahr 2023 betrug TEUR 1.821 (Vorjahr: TEUR 2.623; Planansatz TEUR 2.138) und ist damit um TEUR 802 unter dem Vorjahreswert ausgefallen. Schwerpunkte der Investitionstätigkeit waren die Fertigstellung des Neubauvorhabens "Wohn- und Geschäftshaus Schlossplatz 3" mit 599 TEUR und die Modernisierung des Mehrfamilienhauses "Henneberger Straße 5a" mit 469 TEUR. 415 TEUR als aktivierungsfähiger Aufwand wurden in die Sanierung von Leerwohnungen investiert. In Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden TEUR 109 Investitionsmittel verwendet. Davon entfallen TEUR 91 auf Möblierung der Gästewohnungen und Wohnungen für Polizeistudenten, TEUR 12 für Büroeinrichtung und Hardware und TEUR 6 für Spielplätze.

Lieferengpässe und fehlende Handwerkerkapazitäten hatten zur Folge, dass sowohl budgetierte Maßnahme der Instandhaltung, als auch Investitionsvorhaben nicht im geplanten Umfang realisiert werden konnten.

2.7. Betriebliche Organisation

Seit 2013 wird das operative Geschäft der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages durch die Mitarbeiter des Bereiches "Wohnungsbaugesellschaft" der Stadtwerke Meiningen GmbH geleistet. In diesem Bereich waren 2023 im Durchschnitt 18 Mitarbeiter/Innen beschäftigt und von dem Bereichsleiter geführt, der gleichzeitig als zweiter Geschäftsführer für das operative Geschäft verantwortlich zeichnet. Weitere overhead-Aufgaben (Personalmanagement, Fuhrpark, Liegenschaften, IT und Technischer Service) werden im Konzernverbund abgewickelt. Die entsprechenden Regelungen dazu sind in dem dreiseitigen Geschäftsbesorgungsvertrag (Stadtwerke, Wohnungsbaugesellschaft und KOBEG) fixiert. Dieser wird bei Bedarf jährlich angepasst und aktualisiert.

Auf regelmäßige Schulungs- und Qualifizierungsmaßnahmen der Mitarbeiter/-innen wird im Unternehmen besonders Wert gelegt. Hierzu werden vorrangig Qualifizierungsmaßnahmen und Seminarangebote über den Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft in Anspruch genommen. Umfassender Wissenstransfer und Netzwerkarbeit wird außerdem durch die Mitgliedschaften in den Fachausschüssen "Bauen, Technik, Energie", "Sozialmanagement", "Marketing" und "Kunden- und Bestandsmanagement", sowie der Arbeitsgemeinschaft "Kommunale Wohnungsunternehmen" in diesem Verband gewährleistet.

3. Wirtschaftliche Lage der Gesellschaft

3.1. Vermögenslage

3.1.1. Vermögensstruktur

Die Vermögenslage des Unternehmens stellt sich zum 31.12.2023 im Vergleich zum Vorjahr wie folgt dar:

Den Zugängen zum Anlagevermögen in Höhe von TEUR 1.821 (Vorjahr: TEUR 2.622), stehen Abgänge aus planmäßiger Abschreibung (TEUR 2.099) und Anlagenabgängen (TEUR 1) entgegen. Insgesamt hat sich das Anlagevermögen im Geschäftsjahr 2023 (TEUR 59.002) gegenüber dem Vorjahr (TEUR 59.359) um TEUR 357 verringert.

Das Anlagevermögen beträgt 92,4 % der Bilanzsumme und ist vollständig durch Eigenkapital und langfristige Fremdmittel einschließlich langfristiger Rückstellungen gedeckt. Die Bilanzsumme 2023 (TEUR 63.880) hat sich zum Wirtschaftsjahr 2022 (T€ 63.717) um TEUR 163 erhöht.

Die Vermögenslage der Gesellschaft ist geordnet. Das langfristige Vermögen ist durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital finanziert.

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen schließt das Geschäftsjahr 2023 mit einem Jahresüberschuss von TEUR 980 (Vorjahr: TEUR 735) ab.

3.1.2. Kapitalstruktur

Die Kapitalstruktur zum Bilanzstichtag weist ein Eigenkapital von TEUR 28.722 (Vorjahr: TEUR 27.742) auf und hat sich um den Jahresüberschuss von TEUR 980 erhöht. Die Veränderung des Fremdkapitals gegenüber Banken und Gesellschafter mit TEUR 29.142 (Vorjahr: TEUR 31.044) errechnet sich aus der planmäßige Tilgung in Höhe von TEUR 2.242, sowie der Neuaufnahme von Krediten in Höhe von TEUR 340.

Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren:

3.2. Finanzlage

Sämtliche Zahlungsverpflichtungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie aus dem Kapitaldienst wurden im Jahr 2023 verzugsfrei und plangemäß geleistet. Darüber hinaus wird die Liquidität so geplant, dass ausreichende Eigenmittel für die künftige Modernisierung des Wohnungsbestandes und für Investitionen zur Verfügung stehen, ohne dass dadurch die Eigenkapitalquote beeinträchtigt wird. Durch den regelmäßigen Liquiditätszufluss aus den Mieten wird die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft auch zukünftig gesichert bleiben.
Fremdwährungsrisiken bestehen nicht. Alternative Finanzinstrumente werden nicht in Anspruch genommen. Bei den für die Finanzierung des Anlagevermögens beanspruchten langfristigen Fremdmitteln handelt es sich ausschließlich um langfristige Annuitätendarlehen oder zinsverbilligte Förderdarlehen (Wohnungsbauförderung, KfW, TAB).

Die Zinsbelastung in Höhe von TEUR 455 hat sich im Geschäftsjahr 2023 gegenüber dem Vorjahr (TEUR 485) um TEUR 30 reduziert. Ein Darlehen wurde mit Auslauf der Zinsbindung in Höhe von TEUR 75 vollständig getilgt.

Die Investitionseigenanteile, das laufende Geschäft und die Kapitaldienste waren durch den eigenen Cash-Flow abgedeckt. Auch in 2023 bestanden keine Kontokorrentrahmen. Die liquiden Mittel verminderten sich stichtagsbezogen von TEUR 1.048 im Vorjahr auf TEUR 1.034 TEUR 14 nur geringfügig vermindert.

Die finanzielle Lage mit Darstellung von Mittelherkunft und Mittelverwendung ist aus nachfolgender Kapitalflussrechnung ersichtlich:

3.3. Ertragslage

Der Jahresüberschuss wurde ausschließlich aus der Bewirtschaftung des eigenen Immobilienbestandes und zu einem geringen Anteil (0,2 %) aus Verwaltertätigkeiten generiert.

Im neutralen Ergebnis sind alle Ergebniszuflüsse zusammengefasst, die aufgrund ihrer Einmaligkeit, Höhe und Periodenzuordnung weder dem laufenden Geschäftsbetrieb noch dem Finanzergebnis zuzuordnen sind.

4. Prognosebericht.

Für das Wirtschaftsjahr 2024 erwarten wir einen geringen Rückgang der Umsatz- und Ertragslage. Die Auswirkungen der Wirtschaftskrise in Kombination mit anhaltend steigenden Material- und Energiepreisen und drohenden Forderungsausfällen im Zuge der Entwicklung der Betriebskosten, können die Planungen in einem nicht kalkulierbaren Ausmaß und Intensität beeinflussen. Unter diesen Bedingungen wurden die Ertrags- und Aufwandspositionen das Wirtschaftsjahr 2024 konservativ und nach dem Prinzip der kaufmännischen Vorsicht geplant. Auf der operativen Ebene wird mit einem Ergebnis in Höhe von TEUR 414 kalkuliert.

Die Unternehmensstrategie konzentriert sich auf wirtschaftlichkeitsorientierte Investitionen für ein marktfähiges Wohnungsangebot ausschließlich im Wohnungsbestand. Darüber hinaus beteiligt sich die Gesellschaft auch in den nächsten Jahren mit investiven Maßnahmen weiter aktiv am Stadtumbau- und Stadtentwicklungsprozess, in Einzelfällen auch mit dem Risiko negativer Ertragswerte. Grundlage für laufende und künftige Investitionsentscheidungen der Gesellschaft bildet das aktuelle Stadtentwicklungskonzept der Stadt Meiningen.

Die Gesellschaft wird weiterhin den Fokus auf die nachhaltige Entwicklung des Bestandes, insbesondere die bauliche Erneuerung der Objekte durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen, richten. Fortsetzen wird sich die stetige Zunahme der Aufwendungen für die planmäßige Instandhaltung. Die in den 90er Jahren sanierten Bestände sind vor allem hinsichtlich technischer Anlagen, Fassaden, Fenster, Dächer und Hausinstallation verschlissen. Auf Basis einer Bestandsanalyse werden Strategien für die langfristige Instandhaltungsplanung objektbezogen mit entsprechenden Kostenansätzen entwickelt.

Für die Zukunft werden, wie bereits in den letzten Jahren, nur punktuelle Mieterhöhungsmöglichkeiten gesehen. Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen behauptet ihre Position als der größte Vermieter auf dem Meininger Wohnungsmarkt und sieht Marktvorteile in ihrem differenzierten Wohnungsbestand in verschiedenen Markt- und Preissegmenten und dem erreichten Modernisierungsstand. Wir bewerten Wohnungen als Wirtschafts- und Sozialgut, das in ökonomischer, gesellschaftlicher, sozialer und ökologischer Verantwortung nachhaltig zu bewirtschaften ist.

Ausgehend von der Marktsituation und unserer eigenen Wettbewerbsposition rechnen wir für 2024 mit einer durchschnittlichen Vermietungsquote von 94,0 %. Zur Erhaltung und Verbesserung des qualitativen Standards unserer Immobilienbestände sind TEUR 1.500 für Instandhaltungsmaßnahmen aufzuwenden. Darunter auch wichtige Maßnahmen für unsere Bestandsmieter zur Barrierereduzierung (Umbau Bäder von Badewanne zu Dusche). Für die laufende Instandhaltung tragen wir den steigenden Aufwendungen mit einem Budget in Höhe von TEUR 600 Rechnung. Die Sanierung und Modernisierung von Leerwohnungen zur Wiedervermietung ist 2024 mit TEUR 1.000 budgetiert. Durch Erweiterung des Bestandes an möblierten Wohnungen soll der anhaltenden Nachfrage Rechnung getragen werden.

Für Investitionen sind im Wirtschaftsjahr 2024 TEUR 1.760 vorgesehen. TEUR 650 davon sind für die Fortsetzung der Strangsanierung, Modernisierung und Brandschutzertüchtigungen des Appartementhauses Henneberger Straße 5a im Wirtschaftsplan 2024 eingestellt. Von dem geplanten Gesamtbudget für die Sanierung von Leerwohnungen in Höhe von TEUR 1.000, ist ein aktivierungsfähiger Anteil von TEUR 800 im Investitionsplan 2024 vorgesehen. TEUR 150 sind für Maßnahmen im Wohnumfeld und weitere TEUR 100 für die Nachrüstung von Vorstellbalkonen geplant.

Trotz der guten Wohnungsnachfrage für den Wohnstandort Meiningen, dem weiter zu erwartenden Bedarf an Unterkünften für die Polizeifachschule, Helios-Klinikum und anderen in Meiningen ansässigen Industrieunternehmen, gehen wir derzeit und auch mittelfristig nicht davon aus, dass sich der Meininger Wohnungsmarkt insgesamt anspannt und Versorgungsprobleme auf dem Markt auftreten können. Auf Grund der demographischen Prognosen muss auch die Kreisstadt Meiningen trotz relativ konstanter Bevölkerungsentwicklung perspektivisch mit einem Einwohnerschwund und mit einem zunehmenden Altersdurchschnitt der Bevölkerung kalkulieren.

Bei der Mietentwicklung planen wir mit einem geringfügigen Anstieg der durchschnittlichen Nettokaltmieten nach Modernisierung, Staffelmieten und bei Neuvermietung. Für die bestehenden Verträge sind auch im Jahr 2024 keine allgemeinen Mieterhöhungen vorgesehen.

Hinsichtlich des Zinsaufwandes aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten erwarten wir im Geschäftsjahr 2024 keine wesentlichen Veränderungen gegenüber 2023. Zur Erzielung einer langfristigeren Planungssicherheit sind die Fremdfinanzierungen mit langfristigen Zinsbindungszeiträume abgeschlossen. Die laufenden Darlehen beinhalten allesamt noch einen vergleichsweisen niedrigen Darlehenszins. In 2024 werden keine neuen Darlehen aufgenommen.

An - und Verkäufe von Wohnimmobilien sind kurz- und mittelfristig nicht in der Planung.

Die IT-Infrastruktur - auch im Hinblick auf die sinnvolle Digitalisierung von Prozessen - soll weiter ausgebaut werden. Der Mehrwert durch Digitalisierung soll durch besseren Kundenservice und effizientere Prozesse entstehen. Die mobile Wohnungsabnahme und die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht mittels Tablets soll eingeführt werden, ebenso ein revisionssicheres Archiv- und Dokumentenmanagementsystems.

Schwer vorhersehbar ist, ob und inwieweit anhaltende weltweite geopolitische Konflikte, die Entwicklung der Material- und Rohstoffpreise, sowie Engpässen bei den Handwerkerkapazitäten wesentliche Änderungen der Markt- und Rahmenbedingungen, die den Geschäftsverlauf bedeutend beeinflussen können, eintreten. Risikomindernd gilt die öffentliche Wohnungswirtschaft mit ihren regelmäßigen Mieteinnahmen generell als risikoresistente und stabile Branche.

5. Risikobericht

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen ist als kommunales Immobilienunternehmen mit diversen Risiken konfrontiert und geht diese bewusst ein, um die Chancen des Immobilienmarktes nutzen zu können. Zur Minimierung etwaiger Gefährdungen wurde im Konzernverbund der Stadtwerke Meiningen GmbH ein Risikomanagementsystem aufgebaut, dass mit Inkraftsetzung zum 01.07.2018 für alle Konzernunternehmen verbindlichen "Richtlinie Konzernrisikomanagement" an das operative Geschäft angepasst wurde. Die Betätigung der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen im bestehenden und zukünftigen Geschäftsfeldern ist ein permanenter Prozess des Identifizierens und Wahrnehmens von Chancen bzw. Eingehens von Risiken. Ziel ist der Erhalt der Leistungsfähigkeit des Unternehmens zum Zwecke der durch die Gesellschafter Stadt Meiningen und Stadtwerke Meiningen GmbH übertragenen Aufgaben, der Erhalt der Stabilität und Beständigkeit der WBG sowie die Stärkung der Position am Markt und im Wettbewerb. Von der Wahrnehmung der sich bietenden Chancen und der frühzeitigen Bewältigung der Risiken hängt der Erfolg des Unternehmens ab.

Den Anforderungen an die Einrichtung eines Risikofrühwarnsystems trägt die Konzernleitung der Stadtwerke Meiningen GmbH Rechnung, indem sie innerhalb der Unternehmensgruppe die vorhandenen Maßnahmen zur Risikosteuerung in einem einheitlichen und durchgängigen Risikomanagementsystem zusammenfasst und dieses in die Ablauforganisation integriert. Auf der Grundlage einer RiskMap sind die erforderlichen Regelungen zur Aufbau- und Ablauforganisation getroffen, sowie die Risikosteuerungs- und Risikocontrollingprozesse im Unternehmen installiert. Basierend auf den daraus gewonnenen Ergebnissen sind im eigenen qualifizierten Risikofrühwarnsystem die für das Unternehmen wesentlichen Risiken qualitativ und quantitativ erfasst und mit kritischen Werten hinterlegt. Die Auswertung erfolgt im festgelegten Turnus. Für die Wohnungsbaugesellschaft wurden mit der 2018 aufgestellten Risikoinventur insgesamt 35 Risiken, untergliedert in Markt- und Umfeldrisiken, Geschäftspartnerrisiken, Kundenrisiken, Wettbewerbsrisiken und interne Risiken, identifiziert und deren Risikoursachen dargestellt. Die Risiken umfassen dabei vor allem mögliche Gefährdungen aus dem Geschäftsmodell sowie bedeutenden Rahmenbedingungen und verschaffen der Gesellschaft die Möglichkeit, diese Risiken frühzeitig zu erkennen, um Gegensteuerungsmaßnahmen einleiten zu können. Aus deren Kategorisierung und Bewertung resultiert eine zweidimensionale Risikomatrix nach Eintrittswahrscheinlichkeit, Gefährdungspotential und Risikosteuerung. Diese Risikomatrix enthält gewichtete Risikoklassen von niedrig bis kritisch. Unternehmensbezogene Kennzahlen werden ebenso regelmäßig ermittelt und damit korrespondierend mögliche Risiken analysiert und bewertet. Im Ergebnis der Risikoinventur wurde kein Risiko unter Einhaltung der Risikobewältigungsmaßnahmen im kritischen Bereich identifiziert. Nach Analyse und Fortschreibung der Risikoanalyse wurde die Risikomatrix 2020 durch das Pandemierisiko ergänzt. Im Rahmen der in 2023 durchgeführten Risikoinventur wurden keine weiteren zusätzlichen Risiken identifiziert.

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen ist im Rahmen der Risikobewertung zu dem Ergebnis gekommen, dass folgende wesentlichen Risiken für das Unternehmen bestehen. Aus der RiskMap ergeben sich auszugsweise folgende Bewertungen. Nachfolgend sind die Risiken in ihrer Bedeutung für das Unternehmen dargestellt. Insgesamt stellt sich die Risikolage der Gesellschaft gegenüber dem Vorjahr unverändert dar. Es sind derzeitig kurzfristig keine bestandsgefährdenden Entwicklungen erkennbar; mittelfristig werden diese nicht erwartet.

Mit dem Risikomanagement im Konzernverbund verfügt das Unternehmen über eine interne Revision, die risikoorientiert und prozessunabhängig die Wirksamkeit und Angemessenheit des Risikomanagements überwacht.

Weiterhin werden dem Aufsichtsrat in den Sitzungen Informationen über das laufende Geschäft, lokale Marktentwicklung, den laufenden Vermietungsstand und betriebswirtschaftliche Auswertungen zugearbeitet und bewertet. Das Risikomanagement erfasst ebenfalls das Controlling mit regelmäßiger interner Berichterstattung und wird quartalsweise aktualisiert.

6. Chancenbericht

Als größter Vermieter hat sich die WBG in der Kreisstadt Meiningen fest etabliert. Der Wohnungsbestand wird seit vielen Jahren kontinuierlich und in großem Umfang den sich ändernden Marktgegebenheiten und Marktentwicklungen angepasst und verbessert. Die angebotenen wohnbegleitenden Dienstleistungen, Beratungsangebote und Veranstaltung für und mit den Mietern werden auch in den kommenden Jahren die Lebensqualität in den Quartieren weiter erhöhen und ausgewogene Nachbarschaftsstrukturen unterstützen.

Ausgehend von den identifizierten wesentlichen Risiken und den weiteren Prognosen zur Entwicklung der allgemeinen Rahmenbedingungen und der Marktsituation in der Kreisstadt Meiningen sehen wir für die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen folgende wesentliche Chancen:

Bilanz zum 31. Dezember 2023

Aktiva

Passiva

Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit
vom 1. Januar bis 31. Dezember 2023

ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2023

1. Allgemeine Angaben

Die WBG ist im Handelsregister B des Amtsgerichts Jena unter der Handelsregisternummer HRB 302008 eingetragen.

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften der §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie den ergänzenden Bestimmungen des GmbH-Gesetzes aufgestellt.

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen, Meiningen (WBG), ist eine kleine Kapitalgesellschaft nach § 267 Abs. 1 HGB. Gemäß § 75 Abs. 4 ThürKO ist der Jahresabschluss jedoch in entsprechender Anwendung der für große Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften aufzustellen.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt. Die Bestimmungen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen zuletzt geändert am 17. Juli 2015 wurden beachtet.

Angaben zur Mitzugehörigkeit zu anderen Posten der Bilanz wurden im Anhang gemacht.

Das Gliederungsschema gemäß §§ 266 HGB wurde zur verbesserten Darstellung der Vermögenslage um die Position Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern erweitert.

2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und werden, entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer, um planmäßige lineare, im Zugangsjahr zeitanteilige, Abschreibungen vermindert. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben.

Das Sachanlagevermögen ist zu Anschaffungskosten angesetzt und wird, soweit abnutzbar, um planmäßige lineare, im Zugangsjahr zeitanteilige, nutzungsbedingte Abschreibungen vermindert. Wohngebäude werden nach § 7 Abs.4 EStG abgeschrieben. Diese Abschreibungssätze werden auch für Geschäftsgebäude und Außenanlagen angewendet. Die Nutzungsdauern der technischen Anlagen sowie der Betriebs- und Geschäftsausstattung werden nach den steuerlichen Abschreibungstabellen bemessen.

Folgende Nutzungsdauern sind den Abschreibungen der einzelnen Sachanlagegruppen zugrunde gelegt worden:

Außerplanmäßige Abschreibungen im Sinne des § 253 Abs. 3 HGB für voraussichtlich dauerhaften Wertminderungen auf Grund und Boden sowie auf Gebäude wurden nicht vorgenommen. Die bilanzierten Bodenwerte bzw. Ertragswerte orientieren sich an den Bodenrichtwerten 2023 bzw. Ertragswerten zum Bilanzstichtag 31.12.2023 unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinses.

Empfangene Zuschüsse für Investitionen werden direkt von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt.

Geringwertige Vermögensgegenstände mit Nettoanschaffungskosten bis EUR 250,00 werden im Zugangsjahr sofort als Aufwand gebucht. Für Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosten zwischen EUR 250 und EUR 1.000 wird ein Sonderposten gebildet und über 5 Jahre abgeschrieben.

Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten bzw. zu niedrigeren beizulegenden Werten angesetzt.

Die unfertigen Leistungen beinhalten die umlagefähigen Betriebskosten und wurden zu Anschaffungskosten bewertet.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände sind zum Nennwert angesetzt. Risikobehaftete Posten werden angemessen einzelwertberichtigt; das allgemeine Forderungsausfallrisiko ist durch Pauschalwertberichtigungen berücksichtigt.

Wenn die zivilrechtlichen Voraussetzungen für das Bestehen der Aufrechnungslage gegeben sind, werden Forderungen gegen verbundene Unternehmen mit Verbindlichkeiten gegenüber dem selben Unternehmen miteinander verrechnet.

Die flüssigen Mittel sind zum Nominalwert bilanziert.

Einnahmen bzw. Ausgaben, die Erträge bzw. Aufwendungen für eine bestimmte Zeit nach dem Bilanzstichtag darstellen, sind im aktiven bzw. passiven Rechnungsabgrenzungsposten abgegrenzt.

Das Eigenkapital wird zum Nennwert bilanziert.

Die auf Investitionsmaßnahmen entfallenden Investitionszulagen früherer Jahre wurden als Sonderposten für Investitionszulage passiviert und werden entsprechend den Abschreibungen der begünstigten Vermögensgegenstände zugunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst.

Die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Der Ansatz erfolgt in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages. Bei der Rückstellungsbewertung werden künftige Kosten- und Preissteigerungen einbezogen. Ferner werden Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit einem der Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins der vergangenen sieben Jahre nach der Rückstellungsabzinsungsverordnung abgezinst.

Sämtliche Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

Die Angaben der Mietkautionen unter der Bilanz erfolgt mit ihrem Erfüllungsbetrag.

3. Erläuterungen zur Bilanz

Die Entwicklung des Anlagevermögens geht aus dem beigefügten Anlagenspiegel (Anlage zum Anhang) hervor.

Die Anteile an verbundenen Unternehmen von TEUR 111 betreffen die Anschaffungskosten für die am 2. März 1995 errichtete Kommunale Bau- und Entwicklungsgesellschaft Meiningen mbH, Meiningen (KOBEG), deren Stammkapital ausschließlich von der WBG gehalten wird. Die KOBEG weist in ihrem Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 ein Eigenkapital von TEUR 188 und einen Gewinn von TEUR 6 aus. Die Geschäftsleitungen von WBG und KOBEG sind personell identisch.

Die unfertigen Leistungen von TEUR 3.738 betreffen ausschließlich noch nicht abgerechnete umlagefähige Betriebskosten.

Auf die Forderungen aus Vermietung wurden Einzelwertberichtigungen von TEUR 71 sowie eine Pauschalwertberichtigung von TEUR 3 vorgenommen.

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen im Vorjahr ausschließlich Forderungen aus Lieferungen und Leistungen.

Forderungen aus Vermietung in Höhe von TEUR 84 (Vorjahr TEUR 24) haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr aufgrund abgeschlossener Ratenzahlungsvereinbarungen.
Alle übrigen Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr.

Das Stammkapital beträgt unverändert DM 10.000.000,00 (EUR 5.112.918,81). Das Stammkapital wird zu 94,0 v. H. von den Stadtwerken Meiningen GmbH, Meiningen, und zu 6,0 v. H. von der Stadt Meiningen gehalten.

Der Sonderposten für Investitionszulagen wurde im Berichtszeitraum mit TEUR 30 ertragswirksam aufgelöst.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten Rückstellungen für ausstehende Rechnungen sowie Jahresabschluss- und Archivierungskosten.

Die Verbindlichkeiten und deren Besicherung sind im Verbindlichkeitsspiegel dargestellt und als Anlage zum Anhang beigefügt.

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen wie im Vorjahr ausschließlich Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Sie entfallen auf die KOBEG in Höhe von TEUR 11 (Vorjahr TEUR 73).

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern entfallen im Berichtsjahr wie im Vorjahr in voller Höhe auf Verbindlichkeiten aus der Weiterleitung von Darlehen der Bayerische Landesbodenkreditanstalt durch die Stadt Meiningen.

4. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Die Umsatzerlöse, die wie im Vorjahr ausschließlich im Inland erzielt wurden, setzen sich wie folgt zusammen:

Die sonstigen betrieblichen Erträge enthalten Erträge aus der Auflösung von Investitionszulagen (TEUR 30), Versicherungsentschädigungen (TEUR 53).

Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung sind mit TEUR 3.909 für Betriebs- und Heizkosten, mit TEUR 1.611 für Instandhaltungs-/Instandsetzungsaufwendungen und mit TEUR 390 für andere Aufwendungen der Hausbewirtschaftung angefallen.

In den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind TEUR 1.278 für die Geschäftsbesorgung, TEUR 47 Aufwand für Versicherungsleistungen und TEUR 96 Abschreibungen auf Forderungen aus Vermietung enthalten.

5. Nachtragsbericht

Nach dem Schluss des Geschäftsjahres 2023 sind Vorgänge von besonderer Bedeutung mit Auswirkung auf die Ertrags- Finanz- oder Vermögenslage des Geschäftsjahres 2023 nicht eingetreten.

6. Sonstige Angaben

Der Aufsichtsrat setzt sich aus folgenden Mitgliedern zusammen:

Im Geschäftsjahr 2023 wurden Aufsichtsratsvergütungen in Höhe von T€ 5 gezahlt.

Geschäftsführung

Während des Geschäftsjahres 2023 waren Herr Volker Albrecht und Herr Rolf Hagelstange Geschäftsführer.

Hinsichtlich der betrieblichen Geschäftsführung hat es zum 25. März 2024 eine Veränderung ergeben. Herr Rolf Hagelstange ist mit Beschluss des Aufsichtsrates zum 25. März 2024 als Geschäftsführer abberufen. Herr Volker Albrecht verbleibt als alleiniger Geschäftsführer.

Die Geschäftsführer erhalten keine Bezüge von der Gesellschaft.

Personal

Die Gesellschaft beschäftigt kein eigenes Personal.

A bschlussprüferhonorar

Die Angabe des Honorars des Abschlussprüfers erfolgt im Konzernabschluss.

Konzernverhältnisse

Die Berichtsgesellschaft nimmt die Befreiung von der Aufstellung eines eigenen Teilkonzernabschlusses gem. § 291 Abs. 2 HGB in Anspruch.

Der Jahresabschluss der Gesellschaft wird gemäß §§ 290 ff. HGB in den Konzernabschluss der Stadtwerke Meiningen GmbH, Meiningen, die den Konzernabschluss für den kleinsten und den größten Kreis von Unternehmen aufstellt. Der Konzernabschluss der Stadtwerke Meiningen GmbH ist der das Unternehmensregister führenden Stelle elektronisch zur Einstellung in das Unternehmensregister zu übermitteln.

Ergebnisverwendung

Die Geschäftsführung schlägt vor, den Jahresüberschuss von EUR 979.742,84 auf neue Rechnung vorzutragen.

Entwicklung des Anlagevermögens 2023

Verbindlichkeitsspiegel 2023

Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern sind durch Grundpfandrechte besichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern sind durch städtische Bürgschaften besichert.

BESTÄTIGUNGSVERMERK DES UNABHÄNGIGEN ABSCHLUSSPRÜFERS

An die Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen, Meiningen

Prüfungsurteile

Wir haben den Jahresabschluss der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen, Meiningen, - bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2023 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 sowie dem Anhang, einschließlich der Darstellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden - geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023 geprüft.

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse

Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat.

Grundlage für die Prüfungsurteile

Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt "Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Unternehmen unabhängig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Aufsichtsrats für den Jahresabschluss und den Lagebericht

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipulationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen. Des Weiteren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen.

Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden deutschen gesetzlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können.

Der Aufsichtsrat ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.

Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts

Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den deutschen gesetzlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lagebericht beinhaltet.

Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen.

Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus

Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Umfang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung feststellen.

Anlage zum Beschluss Nr. 3/2024 der Aufsichtsratssitzung vom 10. Juni 2024

d) Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat hat sich von der Geschäftsführung der Gesellschaft durch schriftliche und mündliche Berichte laufend über den Gang der Geschäfte sowie Lage und Entwicklung der Gesellschaft wie auch über grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik berichten lassen und mit der Geschäftsführung darüber in den zwei Aufsichtsratssitzungen beraten.

In Wahrnehmung seiner Überwachungsaufgaben hat der Aufsichtsrat der Wohnungsbaugesellschaft mbH Meiningen festgestellt, dass die von der Geschäftsführung durchgeführte Geschäftspolitik mit der Sorgfalt eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsführers zu vereinbaren ist.

Im Geschäftsjahr 2023 waren als Geschäftsführer Herr Rolf Hagelstange und Herr Volker Albrecht bestellt.

Der von der Geschäftsführung aufgestellte Jahresabschluss des Geschäftsjahres 2023 und der dazugehörige Lagebericht sind von der vom Aufsichtsrat zum Abschlussprüfer bestellten PricewaterhouseCoopers GmbH geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden.

Prüfungsbericht und Prüfungsergebnis hat der Aufsichtsrat zustimmend zur Kenntnis genommen.

Auch der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss und den Lagebericht 2023 behandelt und geprüft. Nach dem abschließenden Ergebnis dieser Prüfung sind Einwendungen nicht zu erheben. Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss gebilligt und gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 8 c des Gesellschaftsvertrages festgestellt.

Den im Jahresabschluss 2023 ausgewiesenen Jahresüberschuss des Geschäftsjahres 2023 in Höhe von 980.139,24   € empfiehlt der Aufsichtsrat der Gesellschafterversammlung, in Übereinstimmung mit der Geschäftsführung, auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Aufsichtsrat hat den Geschäftsführern, Herrn Rolf Hagelstange und Herrn Volker Albrecht, für das Geschäftsjahr 2023 Entlastung erteilt.

Auszug aus dem Aufsichtsratsbeschluss Nr. 3/2024 vom 10. Juni 2024

Der Aufsichtsrat hat den von der Geschäftsführung vorgelegten Jahresabschluss 2023 (Jahresbilanz per 31.12.2023 und Gewinn- und Verlustrechnung 2023 nebst Anhang) und den dazugehörigen Lagebericht unter Berücksichtigung des Berichtes über die Abschlussprüfung 2023 durch die PricewaterhouseCoopers GmbH Erfurt, insbesondere des erteilten uneingeschränkten Bestätigungsvermerkes, geprüft und zustimmend zur Kenntnis genommen. Er billigt den Jahresabschluss, der damit gemäß § 15 Abs. 3 Nr. 8 c) des Gesellschaftsvertrages festgestellt ist.

Auszug aus der Niederschrift der Gesellschafterversammlung vom 06.11.2024

Die Gesellschafter schließen sich dem Vorschlag von Geschäftsführung und Aufsichtsrat an und beschließen, den im festgestellten Jahresabschluss 2023 ausgewiesenen Jahresüberschuss von 980.139,24 EUR auf neue Rechnung vorzutragen.

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 wurde am 6. November 2024 festgestellt.