Wohnungsbaugesellschaft mbH IDEAL

Wohnungsbaugesellschaft mbH IDEAL

Nürnberg

Jahresabschluss zum Geschäftsjahr vom 01.01.2023 bis zum 31.12.2023

A. Allgemeine Angaben

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH IDEAL ist beim Amtsgericht Nürnberg unter Nummer HR B 662 eingetragen. Der vorliegende Jahresabschluss wurde gemäß §§ 242 ff. und §§ 264 ff. HGB sowie nach den einschlägigen Vorschriften des Gesetzes betreffend der Gesellschaften mit beschränkter Haftung und der Regelungen des Gesellschaftsvertrags der Gesellschaft aufgestellt.

Die Wohnungsbaugesellschaft mbH IDEAL ist eine kleine Kapitalgesellschaft i.S.d. § 267 Abs. 1 HGB. Die Gesellschaft nimmt teilweise die größenabhängigen Erleichterungen der §§ 274a und 288 Abs. 1 HGB in Anspruch.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der bis zum 30.06.2023 gültigen Fassung wurde beachtet.

Geschäftsjahr ist das Kalenderjahr.

Im Interesse einer besseren Klarheit und Übersichtlichkeit werden die nach den gesetzlichen Vorschriften bei den Posten der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung anzubringenden Vermerke ebenso wie die Vermerke, die wahlweise in der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung oder im Anhang anzubringen sind, weitestgehend im Anhang dargestellt.

B. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Entgeltlich von Dritten erworbene Immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten aktiviert und entsprechend ihrer voraussichtlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Dabei werden entgeltlich erworbene EDV-Programme über eine betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer von 3 bzw. 5 Jahren abgeschrieben. Eine Ausnahme stellt das EASY-Archivierungsprogramm dar, dieses wird linear über 10 Jahre abgeschrieben.

Gegenstände des Sachanlagevermögens sowie gewährte Zuschüsse werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich planmäßiger linearer Abschreibungen bewertet. Die Abschreibungen auf Zugänge des Sachanlagevermögens erfolgen grundsätzlich zeitanteilig.

Soweit die beizulegenden Werte einzelner Vermögensgegenstände ihren Buchwert unterschreiten, werden zusätzlich außerplanmäßige Abschreibungen bei voraussichtlich dauernder Wertminderung vorgenommen.

Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Die nachträglichen Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Gebäude abgeschrieben. Bei umfassenden Modernisierungen wird die Restnutzungsdauer der Gebäude nach Abschluss der jeweiligen Maßnahme auf einen Zeitraum zwischen 20 und 30 Jahren neu festgelegt. Vom Wahlrecht aktivierter Eigenleistungen wurde Gebrauch gemacht. Es wurden Verwaltungskosten in Höhe von 31.045,11 aktiviert.

Die planmäßigen Abschreibungen erfolgen linear über die voraussichtliche wirtschaftliche Nutzungsdauer. Den planmäßigen Abschreibungen liegen folgende Nutzungsdauern zugrunde:

Abnutzbare bewegliche Vermögensgegenstände des Anlagevermögens, die einer selbstständigen Nutzung fähig sind, werden im Wirtschaftsjahr der Anschaffung in voller Höhe als Aufwand erfasst, wenn die Anschaffungskosten für den einzelnen Vermögensgegenstand € 800,00 netto nicht übersteigen.

Bei den Finanzanlagen sind die Beteiligungen zu Anschaffungskosten bewertet.

Unter den Unfertigen Leistungen sind noch nicht abgerechnete Betriebskosten ausgewiesen. Sie wurden mit den voraussichtlich abrechenbaren Kosten angesetzt.

Die Ermittlung der Anschaffungskosten bei den Vorräten (= Reparaturmaterial etc.) erfolgt zum Einkaufspreis.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden mit dem Nominalwert bzw. mit dem am Bilanzstichtag beizulegenden niedrigeren Wert angesetzt. Bei Forderungen, deren Einbringlichkeit mit erkennbaren Risiken behaftet ist, werden angemessene Wertabschläge vorgenommen; uneinbringliche Forderungen werden abgeschrieben.

Rückdeckungsversicherungsansprüche werden auf Basis versicherungsmathematischer Gutachten bzw. Mitteilungen der Versicherer mit den fortgeführten Anschaffungskosten (Deckungskapital zuzüglich Überschussbeteiligung) zum Bilanzstichtag bewertet.

Die Flüssigen Mittel sind zum Nennwert angesetzt.

Als Aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Von dem Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Die aktivierten Geldbeschaffungskosten werden linear über 10 Jahre abgeschrieben.

Das Gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert.

Die Rückstellungen für Versorgungsverpflichtungen wurden nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung einer 1%-igen Rentenanpassung errechnet. Zur Ermittlung der Verpflichtung zum Bilanzstichtag wurden die Richttafeln für Pensionsversicherung (2018 G) von Prof. Dr. Heubeck sowie der von der Deutschen Bundesbank ermittelte pauschal abgeleitete Abzinsungssatz für eine Restlaufzeit von 15 Jahren mit 1,82 % (Stichtag Dezember 2023) bzw. 1,78 % (Stichtag Dezember 2023 / 10-Jahres-Zinssatz) zugrunde gelegt. Bei der Ermittlung wurden jährliche Lohn- und Gehaltssteigerungen von 2,00 %, Rentensteigerungen von jährlich 1,00 % sowie eine Fluktuation in Höhe von 0,00 % p.a. unterstellt.

Zur Bewertung des Aktivbetrags der Rückdeckungsversicherung für die Pensionsverpflichtung wurde das vereinfachte Schätzverfahren angewendet.

Die korrespondierenden Teile aus Rückdeckungsversicherungsansprüchen und Pensionsverpflichtungen werden nach den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen von Pensionsverpflichtungen (Wahl: Passivprimat) bewertet und bilanziert. Die inkongruenten Teile der Pensionsverpflichtungen und Rückdeckungsversicherungsansprüchen sind aufgrund der bestehenden ermittelten Unterdeckung mit den allgemeinen Bewertungsgrundsätzen der Pensionsrückstellung bewertet.

Es wurde das Deckungskapitalverfahren (Wahl des Passivprimat) gewählt.

Den Berechnungen werden die Richttafeln für die Pensionsversicherung von Heubeck (2018 G) zugrunde gelegt. Für die Umbewertung des Aktivwerts wurde die Sterbetafel DAV2004 R getrennt nach Männern und Frauen bzw. Unisex zugrunde gelegt. Als Gesamtverzinsungserwartung wurde die für das Jahr 2023 veröffentliche Gesamtverzinsungserwartung "Klassik" & "Perspektive" von der Allianz Lebensversicherungs-AG in Höhe von 2,50 % bzw. 2,60 % herangezogen.

Als (Rest-)Rentengarantiezeit wurden gemäß den Policen 0, 5 bzw. 21 Jahre herangezogen.

Die Bewertung des Aktivwerts der Rückdeckungsversicherung erfolgte nach dem Ergebnisbericht des Fachausschusses Altersversorgung der Deutschen Aktuarvereinigung e.V. und des Instituts der Versicherungsmathematischen Sachverständigen für Altersversorgung e.V. vom 26.04.2022.

Der von der Versicherung mitgeteilte Aktivwert beträgt: € 262265,10

Der umbewertete Aktivwert beträgt: € 223.318,98

Die Rückstellungen für Jubiläumszahlungen werden ebenfalls durch ein versicherungsmathematisches Gutachten nachgewiesen. Der Rückstellungsberechnung liegt ein Zinssatz von 1,74 % (Vj.: 1,44 %) zugrunde.

Die Sonstigen Rückstellungen sind so bemessen, dass die erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen berücksichtigt sind. Die Bewertung erfolgt jeweils in Höhe des Erfüllungsbetrags, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist, um zukünftige Zahlungsverpflichtungen abzudecken. Bei Rückstellungen über einem Jahr werden unter Zugrundelegung der aktuellen Zinssätze der Deutschen Bundesbank Auf- bzw. Abzinsungen vorgenommen. Zukünftige Preis- und Kostensteigerungen werden berücksichtigt, sofern ausreichende objektive Hinweise für deren Eintritt vorliegen.

Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

C. Erläuterungen zu den Posten der Bilanz

Aus Gründen der Klarheit und Übersichtlichkeit des Anhangs werden zusammengehörige Angaben, die sich sowohl auf Bilanz- als auch auf GuV-Posten beziehen, generell bei den zugehörigen Bilanzposten dargestellt.

Unfertige Leistungen

Im Posten Unfertige Leistungen sind € 1.375.005,18 (Vorjahr € 1.300.234,79) noch nicht abgerechnete Betriebs- und Heizkosten enthalten.

Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände

Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind wie im Vorjahr, bis auf nachfolgende Posten, innerhalb eines Jahres fällig.

Folgende Posten haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:

Eigenkapital

Das im Handelsregister eingetragene und voll eingezahlte gezeichnete Stammkapital beträgt € 600.000.

Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen

Der Unterschiedsbetrag zwischen der Bewertung der Pensionsrückstellung mit dem 10-Jahresdurchschnittszinssatz (1,82 %) und der Bewertung nach dem 7-Jahresdurchschnittszinssatz (1,74 %) beträgt € 23.162. Dieser Betrag unterliegt den Voraussetzungen des § 253 Abs. 6 S. 2 HGB der Ausschüttungssperre.

Rückstellungspflichtige Pensionsverpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag in Höhe von € 1.833.361. Diese wurden mit Deckungsvermögen (€ 72.504,39) gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB verrechnet. Das zum beizulegenden Zeitwert bewertete Deckungsvermögen betrifft zweckexklusive, verpfändete und insolvenzgeschützte Rückdeckungsversicherungsansprüche. Die dazugehörigen Erträge aus dem Wertzuwachs des verrechneten Deckungsvermögen € 5.372,89 wurden gemäß § 246 Abs. 2 Satz 2 HGB mit den Aufwendungen verrechnet.

Sonstige Rückstellungen

Enthalten sind insbesondere:

• Verpflichtungen aus dem Personalbereich (Urlaub etc.)

• Rechts-, Beratungs- und Jahresabschlusskosten

Verbindlichkeiten

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit bis zu 1 Jahr beträgt € 2.676.623,95

Der Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren beträgt € 6.694.617,28

Vom Gesamtbetrag der Verbindlichkeiten sind € 10.008.140,96 durch Grundpfandrechte gesichert.

Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern (IGDA e.V.) bestehen aus der Ausreichung eines verzinslichen (4,15 % p.a.) Gesellschafterdarlehens in Höhe von € 100.000 (Vorjahr: € 100.000) und der Verwahrung von Guthaben in Höhe von € 65.087,76 (Vorjahr: € 58.237,21).

D. Sonstige Angaben

Arbeitnehmer

Im Geschäftsjahr waren durchschnittlich beschäftigt:

Aufsichtsrat

Mitglieder des Aufsichtsrats waren:

Die Bezüge des Aufsichtsrats beliefen sich im Geschäftsjahr auf € 7.200 (Vorjahr: € 6.650).

Geschäftsführung

Geschäftsführer:

Peter R u p p r e c h t, Kaufmann bis 31.12.2023

Dominik B o s s e, Bankkaufmann ab 01.07.2023

Auf die Angabe von Bezügen und Pensionsrückstellungen der Geschäftsführung, ehemaliger Mitglieder der Geschäftsführung und ihre Hinterbliebenen wird unter Anwendung von § 286 Abs. 4 HGB verzichtet.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen und außerbilanzielle Geschäfte

Sonstige finanzielle Verpflichtungen ergeben sich aus zwei Erbbaurechtsverträgen für 154 Wohnungen und 20 Tiefgaragenstellplätze (T€ 84,7) aus einer laufenden Wohnungsmodernisierung (T € 53,1) und aus Leasingverträgen (T€ 44,7).

Neben den dargelegten sonstigen finanziellen Verpflichtungen existieren keine außerbilanziellen Geschäfte, die für die Finanzlage der Gesellschaft von Bedeutung wären.

Latente Steuern

Aus temporären Differenzen zwischen handels- und steuerrechtlichen Wertansätzen resultieren ausschließlich aktive latente Steuern, insbesondere beim Immobilienvermögen. Vom Aktivierungswahlrecht der aktiv latenten Steuern wird gemäß § 274 Abs. 1 S. 2 HGB kein Gebrauch gemacht.

Mietkautionen

Im Geschäftsjahr wurden Treuhandkonten (Mietkautionen) mit Guthaben von insgesamt € 823.403,91 (Vorjahr: € 791.105,85) getrennt vom Vermögen der Gesellschaft verwaltet.

Nachtragsbericht

Es sind keine besonderen Vorgänge mit Auswirkung auf den Jahresabschluss nach dem Schluss des Geschäftsjahres eingetreten.

Gewinnverwendungsvorschlag der Geschäftsführung

Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von € 741.804,43 ab. Gemäß § 22 Abs. 3 des Gesellschaftsvertrages wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses € 707.728,47 in "Andere Gewinnrücklagen" eingestellt. Die Geschäftsführung schlägt vor, den Bilanzgewinn in Höhe von € 34.075,96 in "Andere Gewinnrücklagen" einzustellen.